Besluitvorming inzake
energiebesparing en laadpalen
bij verenigingen van eigenaars

Utrecht, mei 2019
Werkgroep Modernisering Appartementsrecht NL
www.wmanl.nl

1

Inhoudsopgave
Deel I
Besluitvorming algemeen .......................................................................................................... 4
1. Kader ........................................................................................................................................................ 4

2.

1.1

Appartementsrecht .......................................................................................................................... 4

1.2

Akte van splitsing en reglement ....................................................................................................... 4

1.3

Beheer .............................................................................................................................................. 4

Besluitvorming in een VvE ........................................................................................................................ 4
2.1

Quorum (aanwezigheidsvereiste) .................................................................................................... 5

2.1.1

Tweede vergadering ..................................................................................................................... 5

2.2

Stemverhouding ............................................................................................................................... 6

2.3

Voorschriften uit de modelreglementen.......................................................................................... 6

3.

Financiering en besluitvorming ................................................................................................................ 9

4.

Besluitvorming als belemmering voor verduurzaming ............................................................................ 9
4.1

Knelpunt in de praktijk? ................................................................................................................. 10

Deel II Besluitvorming inzake energiebesparing en duurzaamheid ....................................................... 11
5. Energiebesparing en duurzaamheid....................................................................................................... 11

6.

5.1

Inleiding .......................................................................................................................................... 11

5.2

Onderzoeksafbakening/disclaimer ................................................................................................. 11

5.3

Analyse van de opties ..................................................................................................................... 12

5.4

Besluiten tot het aangaan van geldleningen bij verduurzamende maatregelen ........................... 15

Conclusie ten aanzien van besluitvorming inzake energiebesparing en duurzaamheid ....................... 16

Deel III Laadpalen................................................................................................................................ 18
7. Laadpalen ............................................................................................................................................... 18
7.1
8.

Locatie en gebruik van de laadpaal ................................................................................................ 18

Juridisch kader plaatsing laadpalen........................................................................................................ 18
8.1

Variant 1: Gemeenschappelijke laadpaal op een gemeenschappelijke parkeerplek..................... 19

8.2

Variant 2: Privé laadpaal ten behoeve van een individuele eigenaar ............................................ 20

8.3

Samenvattend schema besluitvorming inzake de aanleg van laadpalen ....................................... 23

Deel IV Oplossingsrichtingen................................................................................................................ 25
Advies 1: verkleinen belemmeringen besluitvorming.................................................................................... 25
Advies 2. Notificatieplicht bij aanbrengen van privé laadpalen ..................................................................... 26
Gevolgen van deze wijzigingen ...................................................................................................................... 26
Advies 3. Maak regelgeving bij AMvB mogelijk.............................................................................................. 26
Advies 4. Verlichting rechtsingang door de kantonrechter als eenduidige rechtsingang te benoemen ....... 27
Advies 5. Uitbreiding van de competentie van de regelrechter .................................................................... 28
Advies 6. Creëer een geschillencommissie..................................................................................................... 28
Afsluiting......................................................................................................................................................... 28

2

Inleiding
In november 2018 werd een motie aangenomen van D66 (Jessica van Eijs) met betrekking tot enkele
knelpunten voor verenigingen van eigenaars (VvE’s) bij het nemen van energiebesparende maatregelen of
het uitvoeren van duurzaamheidsmaatregelen.1 In deze motie roept D66 de minister van Binnenlandse Zaken
en Koninkrijkrelaties op samen met VvE Belang te onderzoeken hoe besluitvorming binnen VvE’s over de
verduurzaming kan worden bespoedigd. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft de
Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland verzocht om een advies uit te brengen over de
wijze waarop de besluitvorming binnen VvE’s over de verduurzaming kan worden bespoedigd.
De Werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland is voortgekomen uit de Klankbordgroep die in
2013 vanuit het Energieakkoord is ingericht ten behoeve van concrete verbeteradviezen van het
appartementsrecht.2
Deze Werkgroep bestaat uit de volgende leden:
- Mr. (Richard) R.P.M. de Laat, advocaat en voorzitter van de Werkgroep;
- Mr. dr. (Mechteld) M.C.E. van der Vleuten, juridisch adviseur, post-doc onderzoeker Open
Universiteit;
- Mr. (Kees) C.J.C.M. Oomen, directeur Public Affairs stichting VvE Belang;
- Mr. (Ingrid) I. de Jong, juridisch adviseur afdeling praktijkzaken KNB;
- (René) R. Brinkhuijsen, bestuurslid VGM NL namens de VvE-beheerders, VvE-beheerder;
- Mr. (Claudia) C.N. Siewers, bestuurssecretaris Woonbron Rotterdam, promovenda;
- Mr. (Astrid) A.C.W. Luijk-van Veldhuizen, juriste bij VvE Belang, secretaris van de Werkgroep.
Leeswijzer
In deze notitie zal de Werkgroep ingaan op de besluitvorming binnen VvE’s en een advies uitbrengen over de
mogelijkheden om belemmeringen weg te nemen aangaande de besluitvorming van VvE’s bij het nemen van
besluiten over energiebesparing en duurzaamheid en laadpalen. Deze notitie is ingedeeld in drie delen. Deel I
behandelt na een korte introductie op het appartementsrecht het huidige systeem van besluitvorming in het
appartementsrecht, deel II gaat verder in op energiebesparing en duurzaamheid en deel III behandelt de
problematiek rondom laadpalen in een VvE. In deel IV is de conclusie met concrete adviezen van de
Werkgroep weergegeven.

1 Kamerstukken II, 2018/19, 35 000 VII, 59.
2 Van der Vleuten, Onderzoek naar mogelijkheden tot modernisering van wet- en regelgeving in het kader van het verbeteren van het

functioneren van VvE’s, Open Universiteit, 7 februari 2014, ook verschenen als Kamerstuk: Tweede Kamer, vergaderjaar 2013-2014,
27 926, nr. 226 bijlage 344823.

3

Deel I Besluitvorming algemeen
1.
Kader
1.1
Appartementsrecht
Het appartementsrecht is een complex rechtsgebied waar het gemeenschapsrecht, het eigendomsrecht en
het verenigingsrecht bijeenkomen. Sinds 1 december 1952 is het in Nederland mogelijk om een gebouw te
splitsen in appartementsrechten. Het appartementsrecht is een vorm van gemeenschap, met dien verstande
dat iedere eigenaar een onverdeeld aandeel heeft in het gebouw en een daaraan verbonden exclusief recht
om een bepaald gedeelte van een gebouw te gebruiken. In Nederland is gekozen voor het unitaire systeem.
Daarmee staat de gemeenschappelijke gedachte van de eigendom van het appartementengebouw voorop.
1.2
Akte van splitsing en reglement
De verhoudingen tussen de eigenaar en de zeggenschap over bepaalde delen van het gebouw zijn
geregeld in de akte van splitsing. In de akte van splitsing wordt beschreven welke gedeelten bestemd zijn
voor gemeenschappelijk of privé-gebruik. Indien een ruimte niet voor privé-gebruik is bestemd, volgt uit
de hoofdregel van de gemeenschap dat het gebruik gemeenschappelijk is.
De akte van splitsing bevat een reglement met daarin de statuten en dit geheel is opgenomen in een
notariële akte. Naast de (notariële) akte van splitsing kunnen eigenaren nog aanvullende afspraken
maken in een huishoudelijk reglement. Ieder appartementengebouw heeft aldus een eigen unieke set
van regelgeving.
Het Kadaster telde per 1 september 2015 circa 125.000 VvE’s met tenminste één woning.3 Een VvE bestaat
uit meerdere appartementsrechten. In totaal zijn er per 1 september 2015 2.047.225 appartementsrechten
in Nederland. In totaal maken 1.173.890 woningen onderdeel uit van een VvE.
Uit het CBS-rapport blijkt dat de meeste appartementengebouwen in de steden Amsterdam, Utrecht,
Den Haag en Rotterdam staan. Over het algemeen is ruimte in de grote steden schaars, zodat sneller
gekozen wordt voor bouwen in de hoogte in de vorm van appartementengebouwen. In sommige
gevallen omvat het appartementengebouw niet alleen woningen, maar ook andere gebruiksruimten
zoals parkeerkelders/stallingsgarages, winkels of bedrijfsruimten.
1.3
Beheer
De VvE beheert de gemeenschappelijke zaken en delen van het appartementengebouw.4 Om te kunnen
bepalen of het op grond van wet- en regelgeving is toegestaan om energiebesparende voorzieningen in of bij
een appartementengebouw te realiseren, dient allereerst vastgesteld te worden of de maatregel - zoals een
laadpaal- op een gemeenschappelijk gedeelte of een privé-gedeelte betrekking heeft. In beginsel horen alle
onderdelen van het appartementengebouw tot de gemeenschappelijke gedeelten, tenzij het betreffende
gedeelte expliciet in de splitsingsakte als privé-gedeelte staat omschreven en/of als zodanig is ingetekend op
de splitsingstekening.
2.
Besluitvorming in een VvE
Bij de besluitvorming doen zich in hoofdlijnen de volgende problemen voor:
1. voor iedere VvE geldt eigen regelgeving;
2. de idee van gemeenschap staat voorop bij het appartementsrecht. Door de eis van een grote
meerderheid in de vergadering wordt het behalen van de meerderheid bemoeilijkt;
3. niet iedere eigenaar is even actief. Inactieve leden in de VvE bemoeilijken de besluitvorming.
Doordat eigenaars afwezig zijn op de vergadering van de VvE is een het behalen van de vereiste
meerderheid alleen mogelijk met onevenredig hoge inspanning van het bestuur of de VvE-

3 CBS, Aantallen en kenmerken van Verenigingen van Eigenaren, een verkennend onderzoek, Den Haag: 2016, p. 15-16.
4 Art. 5:126 lid 1 BW.

4

beheerder. Dit is ook de reden waarom er vaak bij besluitvorming waarvoor een quorumeis geldt,
een tweede vergadering moet worden uitgeschreven, hetgeen hierna breder wordt omschreven;
4. maatschappelijk en technologische ontwikkelingen gaan hard en wet- en regelgeving lopen per
definitie daarop achter;
5. bestaande VvE’s profiteren niet van nieuwe inzichten op juridische gebied omdat het wijzigen van de
akte een moeizaam, kostbaar en tijdrovend proces is;
6. als ruimte schaars is, zijn eigenaars niet genegen deze schaarse ruimte exclusief aan een ander toe te
wijzen aan een exclusieve gebruiker. Ook in openbare ruimte is dit een probleem.5
Bij het nemen van besluiten door de vergadering van eigenaars (ALV) wordt een onderscheid gemaakt
tussen:
1. Het aantal stemmen dat op de vergadering aanwezig of vertegenwoordigd is c.q. moet zijn
(‘quorum’) en
2. Het aantal stemmen dat op de vergadering voor of tegen een bepaald voorstel wordt uitgebracht
(meerderheidsvereiste of stemverhouding).
De splitsingsakte met daarin opgenomen het splitsingsreglement bepaalt hoeveel stemmen maximaal in een
vergadering kunnen worden uitgebracht. Tevens wordt vermeld hoeveel stemmen iedere eigenaar kan
uitbrengen in een vergadering. Het kan voorkomen dat eigenaren in verband met verschillen in aandelen in
de gemeenschap ook een verschillend aantal stemmen per appartement hebben. Het is derhalve niet altijd
zo dat iedere eigenaar slechts één stem heeft. Ook wanneer een eigenaar meer appartementsrechten heeft,
heeft hij meer stemmen.
Het reglement van de VvE bepaalt wat het quorum is voor een bepaald besluit, maar ook welke
stemverhouding nodig is, om een bepaald besluit aan te nemen. Momenteel zijn er vijf zogenaamde
modelreglementen in omloop.6 In de akte is over het algemeen bepaald welk modelreglement van
toepassing is (of het hele modelreglement is in de akte opgenomen) en of er wijzigingen op dit model zijn
doorgevoerd in de desbetreffende akte.
2.1
Quorum (aanwezigheidsvereiste)
Alvorens een vergadering van eigenaars begint, dient de voorzitter de aanwezige stemmen, evenals de door
middel van volmacht vertegenwoordigde stemmen te tellen. Dit is nodig omdat er alleen rechtsgeldig
besluiten genomen kunnen worden als het door het reglement voorgeschreven aantal stemmen op de
vergadering aanwezig of vertegenwoordigd is. Wanneer er onvoldoende stemmen op de vergadering
aanwezig of vertegenwoordigd zijn, kunnen er in deze vergadering geen besluiten worden genomen.
2.1.1 Tweede vergadering
Indien het eventueel vereiste quorum er niet is, dan kunnen de aanwezige appartementseigenaren
weliswaar vergaderen, maar zij kunnen geen rechtsgeldige besluiten nemen. Het splitsingsreglement bepaalt
dat in dit geval een nieuwe vergadering wordt uitgeschreven. Deze tweede vergadering dient gehouden te
worden niet vroeger dan twee weken en niet later dan zes weken na de eerste vergadering, tenzij de
splitsingsakte andere termijnen bepaalt. In de oproeping tot deze tweede vergadering zal mededeling
worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in het
splitsingsreglement. In deze tweede vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit genomen
kunnen worden ongeacht het aantal stemmen dat ter vergadering kan worden uitgebracht. Overigens gelden
in deze tweede vergadering wel de voorgeschreven meerderheidseisen om een besluit te kunnen aannemen.
Alleen de quorumeis is bij de tweede vergadering vervallen.7

5 https://nos.nl/artikel/2210704-laadpaal-leidt-steeds-vaker-tot-ruzie-in-de-straat.html
6 Er zijn meer dan vijf modelreglementen, maar die van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017 zijn de meest gebruikte. De

modelreglementen worden uitgegeven door de KNB.
7 Handboek voor de VvE, VvE Belang, F.G.M. Schuurs (red.), p. 60.

5

2.2
Stemverhouding
Er zijn vier vormen van stemverhoudingen belangrijk voor de vergadering. Het is daarom van belang om vóór
het nemen van besluiten het betreffende splitsingsreglement te raadplegen om te kijken welke
stemverhouding van toepassing is.
De vier vormen van stemverhoudingen zijn:
1. Volstrekte (gewone) meerderheid van stemmen. Dit houdt in: ‘meer dan de helft’. Dat kan
gemakshalve vervolgens worden aangeduid door ‘de helft plus één’. Gaat het om een oneven totaal
aantal stemmen, dan geldt het eerste getal boven de breuk als meerderheid.
2. Ook kan voor bepaalde besluiten een bijzondere meerderheid (gekwalificeerde meerderheid) zijn
voorgeschreven, bijvoorbeeld 2/3e of 4/5e van het aantal uitgebrachte stemmen.
3. Het kan zijn dat er in het splitsingsreglement is aangegeven dat voor bepaalde beslissingen een
stemmenmeerderheid nodig is van bijvoorbeeld minimaal 3/4e van het aantal uitgebrachte stemmen
in een vergadering waarin het aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat tenminste
2/3 e van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering waarin minder dan 2/3 e van
het totaal aantal stemmen aanwezig is, kan dan geen geldig besluit worden genomen. De hier
beschreven stemverhouding wordt, evenals de in het vorig punt omschreven verhouding, ook wel de
gekwalificeerde meerderheid genoemd (gekwalificeerde meerderheid en quorum).
4. Voor wijziging van de splitsingsakte, de splitsingstekening en het splitsingsreglement is zelfs in
beginsel unanimiteit van stemmen vereist. Indien de aktewijziging plaatsvindt met medewerking van
het bestuur geldt een meerderheid van 4/5 e van het totaal aantal stemmen en medewerking van alle
banken die zekerheid hebben op de eenheden.
2.3
Voorschriften uit de modelreglementen
De meest bekende modelreglementen (MR) zijn die van 1973, 1983, 1992, 2006 en 2017. Alleen door een
wijziging van de akte van splitsing kunnen de regels in de statuten of reglement van een VvE gewijzigd
worden. Wijziging van de akte van splitsing is een uitgebreid en lastig (en daarmee kostbaar en tijdrovend)
proces en kan in beginsel alleen door een unaniem genomen besluit in de vergadering van eigenaars
plaatsvinden. Daarom wordt dit slechts sporadisch gedaan. Het resultaat daarvan is dat er een grote variëteit
is in regelgeving binnen VvE’s, mede afhankelijk van het jaar van splitsing en het gebruikte modelreglement.
Doordat het gebruik van een MR zo goed als standaard is, kunnen er echter wel hoofdlijnen worden
onderscheiden in de besluitvormingsregels van VvE’s.
De reglementen van 1973, 1983 en 1992 kennen een aanwezigheidsvereiste (‘quorum’), zowel voor besluiten
die met een volstrekte meerderheid (het quorum is dan 50% van de stemmen aanwezig), als voor besluiten
die met een gekwalificeerde meerderheid (het quorum is dan 2/3e van de stemmen aanwezig) genomen
moeten worden.
MR 2006 en 2017 kennen geen quorum voor besluiten die met een volstrekte meerderheid genomen
moeten worden. Voor besluiten die volgens het reglement met een gekwalificeerde meerderheid genomen
moeten worden kennen MR 2006 en 2017 wel een quorum van 2/3e van de stemmen.
Geconcludeerd kan worden dat alle reglementen voor besluiten die door de vergadering van eigenaars met
een gekwalificeerde meerderheid genomen moeten worden tevens een quorum kennen.8 Alleen MR 1973 en
1983 kennen een quorumeis van 3/4e van het aantal uit te brengen stemmen. De overige reglementen
kennen een quorumeis van 2/3e, waarbij volledigheidshalve wordt vermeld dat in een individuele akte van
deze quorumeis kan worden afgeweken.9
2.3.1 Besluiten met een gekwalificeerde meerderheid en quorum
Elk modelreglement kent bepalingen waarin is aangegeven dat voor een bepaald besluit een gekwalificeerde
meerderheid nodig is. Het gaat te ver voor het doel van onderhavig advies een uitputtend overzicht van deze
8 Zie het schema in par. 2.3.4. voor een volledig overzicht.
9 Als het gaat om besluiten tot het wijzigen van de akte van splitsing gelden andere quorumeisen.

6

besluiten te geven. De belangrijkste besluiten die (in alle modelreglementen) met een gekwalificeerde
meerderheid en een quorum genomen moeten worden, zijn:
• Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag
te boven gaan;
• het doen van een uitgave ten laste van het reservefonds, voor zover deze niet is voorzien in het
vastgestelde meerjarenonderhoudsplan;
• ontzegging van een privé-gedeelte;
• het vaststellen of wijzigen van het Huishoudelijk Reglement;
• het aangaan van verplichtingen, al dan niet voortvloeiend uit een duurovereenkomst, waaronder
begrepen een overeenkomst van geldlening, met een financieel belang dat in totaal een bedrag van
vijfduizend euro (€ 5.000 dan wel een ander, door de vergadering vastgesteld drempelbedrag te
boven gaan (MR 2017);
• een verbouwing, tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegnemen van bestaande
installaties, indien en voor zover deze besluiten niet als een uitvloeisel van onderhoud zijn te
beschouwen en daarin evenmin is voorzien in het meerjarenonderhoudsplan.
2.3.2 Onderhoud en besluitvorming
Om te kunnen vaststellen welke besluitvormingsvereisten gelden bij besluiten met betrekking tot
energiebesparing en/of duurzaamheidsmaatregelen, moet worden vastgesteld wat de huidige regeling is
voor besluitvorming met betrekking tot onderhoud. Daarvoor worden twee soorten uitgaven ten behoeve
van onderhoud onderscheiden, te weten:
1) Uitgaven ten aanzien van regulier onderhoud;
2) Uitgaven voor onderhoud die een bepaald in de akte genoemd bedrag te boven gaan.
De Laat geeft een overzicht aan de hand van de verschillende modelreglementen hoe de stemverhouding
ligt.10 Samengevat kan gezegd worden dat in MR 1983 en 1992 alle besluiten met betrekking tot regulier
onderhoud, ook als het bedrag hoger is dan het in de akte genoemde bedrag, met een volstrekte
meerderheid kunnen worden aangenomen.
Voor MR 1973, 2006 en 201711 geldt dat de beslissingen met betrekking tot regulier onderhoud met een
volstrekte meerderheid aangenomen kunnen worden, maar wanneer er sprake is van een bedrag dat het in
de akte benoemde drempelbedrag te boven gaat, moet er sprake zijn van een gekwalificeerde meerderheid,
ook al betreft het regulier onderhoud.12
2.3.3 Besluitvormingsvereisten bij besluiten tot energiebesparing
De besluitvorming bij normaal onderhoud vindt zoals gezegd plaats met een gewone meerderheid.
Vervolgens komt de vraag aan de orde wat de stemverhouding is bij beslissingen van de vergadering over
energiebesparende maatregelen, zoals zonnepanelen, isolerend glas, isolatie in het algemeen en laadpalen.
Zijn deze ingrepen te beschouwen als normaal onderhoud? Over het algemeen wordt aangenomen dat deze
ingrepen niet te beschouwen zijn als normaal onderhoud of een uitvloeisel daarvan. Dergelijke ingrepen
worden dan ook wel aangeduid als “buiten het onderhoud vallende werkzaamheden”. Een dergelijk besluit
10 Mr. R.P.M. de Laat, Energiebesparende maatregelen en de VvE, VvERecht, 24 augustus 2011,

(https://www.vverecht.nl/2011/08/energiebesparende-maatregelen-en-de-vve/)
11 In het artikel van De Laat Energiebesparende maatregelen en de VvE, VvERecht, 24 augustus 2011, is Modelreglement 2017 niet
meegenomen, omdat MR 2017 toen nog niet bestond. De Werkgroep heeft de regeling uit MR2017 in dit advies aan de analyse
toegevoegd.
12 De regelingen staan in de volgende artikelen:
MR1973, artikel 37, leden 5 en 8
MR1983, artikel 37, leden 5 en 7
MR1992, artikel 38, leden 5 en 8
MR2006, artikel 52, leden 5 en 8
MR2017, artikel 56, lid 5 sub a en j

7

kan vergeleken worden met het aanbrengen van een nieuwe zaken of voorzieningen. Voor dergelijke
besluiten geldt binnen alle modelreglementen een vereiste van gekwalificeerde meerderheid (met quorum)
bij de besluitvorming.
2.3.4

Samenvattend schema besluitvormingsvereisten
Energiebesparende
maatregelen

Besluitvorming normaal onderhoud
quorum
De helft van
het totaal
MR1973
aantal
stemmen
vindplaats art. 36 lid 4
De helft van
het totaal
MR1983
aantal
stemmen
vindplaats art. 37 lid 5
De helft van
het totaal
MR1992
aantal
stemmen
vindplaats art. 37 lid 5
MR2006

Geen quorum

vindplaats

n.v.t.

MR2017

Geen quorum

vindplaats

n.v.t.

meerderheid

boven
drempelbedrag

quorum

Meerderheid

Volstrekte
meerderheid

Gekwalificeerde
meerderheid

⅔

¾

art. 37 lid 5

art. 37 lid 5 en 8

⅔

¾

art. 38 lid 5

art. 38 lid 5 en 7

art. 36 lid 1

Volstrekte
meerderheid

Volstrekte
meerderheid

art. 37 lid 1

Volstrekte
meerderheid

Volstrekte
meerderheid

⅔

⅔

art. 37 lid 1

art. 38 lid 5

art. 38 lid 5

art. 38 lid 5 en 8

Volstrekte
meerderheid
n.v.t.

Gekwalificeerde
meerderheid
Art. 52 lid 5
art. 52 lid 5

Volstrekte
meerderheid
n.v.t.

Gekwalificeerde
meerderheid
Art. 56.5 sub i art. 56 lid 5

⅔
⅔

⅔
art. 52 lid 5 en 8

⅔
art. 56 lid 5

2.3.5 Energiebesparende maatregelen als uitvloeisel van regulier beheer of onderhoud
Op grond van het bovenstaande kan de conclusie getrokken worden dat een besluit tot het nemen van
energiebesparende maatregelen genomen moet worden met een gekwalificeerde meerderheid en met
quorum. Als de maatregel echter is op te vatten als een uitvloeisel van regulier onderhoud (en/of beheer) en
er voldoende is gereserveerd voor de maatregel, dan kan de vergadering van eigenaars met een volstrekte
meerderheid beslissen tot het nemen en uitvoeren van de maatregel. Afhankelijk van het reglement is er wel
of geen quorum van toepassing. De maatregel is dan onderdeel van het MJOP. Het MJOP zelf wordt immers
ook met een volstrekte meerderheid en naar gelang het reglement met of zonder quorum aangenomen.

8

3.
Financiering en besluitvorming
Op 1 januari 2018 is de Wet Verbetering Functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden.13
Door de invoering van deze wet is er juridische zekerheid ontstaan over de mogelijkheid voor VvE’s om een
geldleenovereenkomst aan te gaan. Artikel 126 lid 4 van Boek 5 luidt vanaf 1 januari 2018: Tenzij het
reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, is de vereniging bevoegd een overeenkomst van geldlening aan te
gaan. Dit artikel bepaalt echter niet aan welke vereisten de besluitvorming tot het aangaan van een
geldlening moet voldoen.
In de aanloop naar de inwerkingtreding van de wet is het Modelreglement 2017 definitief tot stand
gekomen. In dit reglement is de besluitvorming tot het aangaan van een financiering nader geregeld. In
artikel 56.5 (meer in het bijzonder onder sub i) is opgenomen dat er een gekwalificeerde meerderheid vereist
is, met een quorum van 2/3e van de totale stemmen aanwezig op de vergadering.
De andere modelreglementen kennen geen vergelijkbare regel, zodat er moet worden teruggevallen op de
hoofdregel voor besluitvorming, namelijk: volstrekte meerderheid. Dat is ook de intentie geweest bij het
opstellen van de wet. Het is aan de VvE om de bevoegdheid om een geldlening aan te gaan aan nadere
voorwaarden of beperkingen te onderwerpen in de besluitvorming of in de reglementen.14 Tijdens de
parlementaire behandeling van de wet is er zijdens SGP een amendement ingediend dat bepaalde dat een
besluit tot het aangaan van een overeenkomst tot geldlening met een 2/3e meerderheid diende te worden
aangenomen.15 Dit amendement is niet aangenomen. In de praktijk blijkt dat het financiële belang van een
financiering er doorgaans toch toe leidt dat een gekwalificeerde meerderheid vereist is, bijvoorbeeld door
een beroep op de regeling dat het een besluit betreft met een belang dat ligt boven een in de akte genoemd
drempelbedrag. Ook geldverstrekkers stellen soms de eis dat het besluit van de VvE om een lening aan te
gaan, met gekwalificeerde meerderheid genomen moet worden. Zie verder par. 5.3.
4.
Besluitvorming als belemmering voor verduurzaming
In het Energieakkoord 2013 is aandacht besteed aan de VvE.16 De onderhandelaars waren zich bewust van
het feit dat het treffen van energiebesparende maatregelen bij VvE’s een lastige opgave is, die nader
onderzocht diende te worden.17 In dit energieakkoord is voor het eerst uitdrukkelijk onderkend dat er voor
VvE’s knelpunten en belemmeringen bestaan bij het nemen van besluiten inzake energiebesparende
maatregelen. Stichting VvE Belang heeft de taak op zich genomen het onderzoek zoals dat beoogd werd in
het Energieakkoord met een groot aantal betrokken partijen uit te voeren. Dit onderzoek heeft uiteindelijk
geresulteerd in het rapport “Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s: uitwerking
SER-Energieakkoord”.18
Uit het rapport komt duidelijk naar voren dat besluitvorming zowel qua juridische regels als ook het proces
van besluitvorming zelf (een grote groep mensen op één lijn zien te krijgen) een duidelijke belemmering is.

13 Stb. 2017, nr. 241.
14 Dit is besproken in de Tweede Kamer op 16 februari 2017, Handelingen TK 2017, nr. 54-12, p. 3. Zie ook de MvT, Tweede Kamer,

vergaderjaar 2015 – 2016, 34 479, nr. 3, p. 24.
15 Tweede Kamer, vergaderjaar 2016 – 2017, kamerstuk 33 479, nr. 11
16 Energieakkoord voor duurzame groei, SER, september 2013.
17 Op pag. 44-45 van het rapport (Energieakkoord) staat de volgende passage: Verenigingen van Eigenaren stuiten bij verduurzaming
van hun eigendom op diverse belemmeringen, waaronder tijdrovende wettelijk vastgelegde besluitvormingsprocedures en
onvoldoende middelen in het reservefonds voor planmatig onderhoud. De wisselende financiële positie van VvE-leden bemoeilijkt
financiering uit eigen middelen. VvE-wetgeving en de afwezigheid van garanties maken de investering onaantrekkelijk voor financiers.
Gezien de complexiteit en het specifieke karakter van de belemmeringen behoeft dit segment een specifieke en integrale aanpak.
Hiertoe wordt een Werkgroep in het leven geroepen, bestaande uit vertegenwoordigers van de belangen van eigenaars (VEH, VvE
Belang), financiers, het Rijk en de uitvoerende partijen zoals de bouw, de installatiebranche (Uneto-VNI, Bouwend Nederland), DEKoepel, VHG, NVKL, Netbeheer Nederland, Energie-Nederland en natuur- en milieufederaties. De Werkgroep krijgt de volgende taken:
1. De knelpunten die energiebesparende maatregelen en/of toepassing van hernieuwbare energie voor VvE’s belemmeren (integraal)
in kaart brengen.
2. De oplossingen verkennen en ontwikkelen.
3. Uiterlijk medio 2014 een aanpak implementeren die de geschetste problemen oplossen.
18 https://www.VvEbelang.nl/media/VvEBelang_SER_def.pdf

9

Genoemd werden het probleem van de blokkerende minderheid, de gekwalificeerde meerderheid, trage
besluitvorming en de belangenverschillen in gemengde complexen.
4.1
Knelpunt in de praktijk?
In gesprekken met besturen van VvE’s blijkt dat het nemen van energiebesparende maatregelen stuit op de
belemmering van de gekwalificeerde meerderheid met quorum. Een kwantitatief onderzoek over deze
belemmering onder de VvE’s in Nederland is er tot nu toe niet geweest. In het kader van het
knelpuntenonderzoek uit 2014-2015 naar aanleiding van het Energieakkoord 2013 hebben de verschillende
betrokken deskundigen aangegeven dat de besluitvorming een duidelijk knelpunt is. Deze stelling is
gebaseerd op de ervaringen van de samenstellers van het rapport.
VvE Belang heeft wel tijdens haar voorlichtingsbijeenkomsten in 2016 en 2018 aan de bezoekers
(bestuurders van VvE’s) vragen gesteld, die betrekking hebben op knelpunten bij het nemen van
energiebesparende maatregelen. Zo is in 2016 naar aanleiding van de invoering van de subsidieregeling
energiebesparing eigen huis (SEEH) gevraagd of de gekwalificeerde meerderheid een probleem zou vormen
voor het nemen van energiebesparende maatregelen. 59% van de deelnemers gaf aan dat deze meerderheid
een probleem vormt.
In 2018 is aan de deelnemers gevraagd wat volgens hen “op dit moment” de belangrijkste belemmering is
om energiebesparende maatregelen te treffen. Het grootste deel van de deelnemers achtte geld het
grootste probleem. In meer dan de 50% van de gevallen zijn de financiële redenen de grootste belemmering.
De Combinatie “kosten en besluitvorming” scoorde circa 15%. (Deze 15% maken deel uit van de 50% voor
wie financiële redenen de grootste belemmering vormen). De overige 50% van de genoemde belemmeringen
is grosso modo in te delen in 25% besluitvorming, 15% informatie/kennis en 10% diversen, zoals nieuwbouw.
Wat in deze raadplegingen vooral naar voren kwam is dat het proces als geheel en de financiering de
grootste knelpunten zijn.
In het hiernavolgende deel II worden de mogelijkheden om het besluitvormingsknelpunt weg te nemen als
het gaat om besluiten inzake energiebesparing en verduurzaming onderzocht.

10

Deel II Besluitvorming inzake energiebesparing en duurzaamheid
5.
Energiebesparing en duurzaamheid
In dit deel van de notitie worden de oplossingsrichtingen voor besluitvorming inzake Energiebesparing en
duurzaamheid enerzijds en (in deel III) laadpalen anderzijds separaat uitgewerkt. Gestart wordt met het
onderdeel Energiebesparing en duurzaamheid.
5.1
Inleiding
Omdat de besluitvorming als een van de belangrijke knelpunten werd gezien is in de conclusie van het
rapport “Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s: uitwerking SER-Energieakkoord”
extra aandacht aan deze belemmering besteed. Ten tijde van het opstellen van dit rapport werd als
belangrijkste oplossingsrichting met betrekking tot de besluitvorming gezien een andere kwalificatie van
energiebesparende maatregelen in de regelgeving. Anders gezegd, de besluiten tot het nemen van
energiebesparende maatregelen zouden gelijk gesteld moeten worden aan besluiten met betrekking tot het
uitvoeren van normaal onderhoud.19
Tijdens de behandeling van de Wet Verbetering Functioneren Verenigingen van Eigenaars is er van de kant
van de PvdA (Albert de Vries) een motie ingediend, die inhield dat onderzocht moest worden of een VvE die
een besluit diende te nemen over een energiebesparende maatregel die zich binnen tien jaar zou
terugverdienen met een volstrekte meerderheid aangenomen zou kunnen worden.20 Deze motie is niet ter
stemming gekomen, omdat hij na de parlementaire behandeling door De Vries is ingetrokken. Andere
(politieke) initiatieven zijn er niet geweest, tot de motie van D66 van 12 november 2018 over het wegnemen
van belemmeringen voor VvE’s bij het verduurzamen.21
Binnen het domein van de VvE zijn de grootste opgaven, naar het inzicht van de Werkgroep:
• Energiebesparing/overstap naar gasloos;
• Financiering van VvE’s (waaronder de gebouwgebonden financiering);
• Laadpaalstructuur bij VvE’s;
• Faciliteren van ‘Langer zelfstandig wonen’.22
5.2
Onderzoeksafbakening/disclaimer
De Werkgroep heeft zich gebogen over de vraag welke concrete opties er zijn om de regels rondom
besluitvorming over verduurzaming te vereenvoudigen. Het betreft de besluiten met betrekking tot
(groot)onderhoud (waaronder maatregelen t.b.v. langer zelfstandig thuis wonen), energiebesparing
(waaronder de installatie van laadpalen) en de financiering ervan. Voor andere besluiten die in VvE’s met
gekwalificeerde meerderheid en quorum genomen moeten worden, zoals het aannemen van een
huishoudelijk reglement of de ontzegging van het privé-gebruik geldt dit advies niet.
In het algemeen signaleert de Werkgroep de volgende mogelijke varianten inzake besluitvorming over
verduurzaming, energiebesparende maatregelen en de financiering ervan:
• Alle besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid, zonder quorum;
• Alle besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid, met quorum;
• Sommige besluiten worden genomen met 2/3 van de stemmen zonder quorum;
• Sommige besluiten worden genomen met 2/3 van de stemmen met een 50% quorum;
19 Companen (2015), Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s: uitwerking SER-Energieakkoord, p. 39 e.v. De 3

belangrijkste oplossingsrichting werden als volgt weergegeven: 1. duurzaamheid benoemen, naast onderhoud, als kerntaak van de
VvE. 2. het verplichten van een duurzame onderhoudsplanning 3. Energiebesparende maatregelen in de besluitvorming
gelijkschakelen met beslissingen omtrent onderhoud en noodzakelijke herstellingen.
20 Tweede Kamer, vergaderjaar 2016 – 2017, kamerstuk 24 479, nr. 14.
21 Tweede Kamer, vergaderjaar 2018 – 2019, kamerstuk, 35 000-VII, nr. 59
22 Scootmobielen, etc. In het kader van dit advies gaan we hier niet verder op in.

11

•
•
•
•
•
•
•

5.3

Sommige besluiten worden genomen met 2/3 van de stemmen met een 2/3 quorum;
De vergadering stemt in twee achtereenvolgende vergaderingen over één besluit;
Besluiten buiten de vergadering kunnen worden genomen met een x% meerderheid; digitaal
stemmen;
Keuze van meerderheidsvereiste op basis van geldelijk belang;
Constructie: verbetering is gelijk aan vervanging en daarom gelden de lichtere besluitvormingsregels;
Limitatieve opsomming van besluiten die wel of geen kwalitatieve meerderheid behoeven;
Het verbinden van voorwaarden aan een lichtere besluitvormingseis, bijvoorbeeld dat de eigenaars
voldoende zijn voorgelicht en er een MJOP is dat aan bepaalde (nader vast te stellen) eisen voldoet.
Analyse van de opties

5.3.1 Quorumvereiste
In de bovengenoemde varianten zijn ook de varianten meegenomen met quorum. De quorumeis zien we
vooral terug in de oude modelreglementen, immers bij deze oude reglementen geldt ook reeds een
quorumeis voor besluiten die met een volstrekte meerderheid genomen dienen te worden. Vanaf 2006 is de
quorumeis voor besluiten die met een volstrekte meerderheid genomen worden afgeschaft. Dit geldt voor
de MR 2006 en 2017 (en daarmee voor splitsingsakten die MR 2006 of 2017 als basis hebben).
Schematisch ziet de afweging er als volgt uit:
Handhaven quorum-varianten
Voordelen
Nadelen
De verhouding tussen het eigendomsrecht en
Geen of onvoldoende aanleiding om aanwezig te
het verenigingsrecht blijft onaangetast.
zijn of zich te laten vertegenwoordigen op de
eerste vergadering.
Minder gerechtelijke procedures tot
In de procedure zit een soort waarborg voor
vernietiging van het besluit
zorgvuldigheid, maar deze waarborg is puur
formeel en niet materieel ten aanzien van de
inhoud van het te nemen besluit.
Blokkerende minderheden komen vaker voor.
Verduurzaming komt niet of moeizaam tot stand.
Minder betrokkenheid van eigenaren en dus
meer onverschilligheid ten aanzien van een
bewuste koers over onderhoud en verbetering.
Onzekerheid over de vraag of nu wel of niet een
quorumeis geldt bij bepaalde besluiten, met het
daaraan verbonden risico dat een besluit dat met
het verkeerde quorum is genomen, nietig blijkt
te zijn.
Standpunt Werkgroep: afschaffen quorumvereiste
De Werkgroep is een voorstander van het laten vervallen van het quorumvereiste. Een quorumeis leidt in de
praktijk tot een inactieve en onverschillige houding van de leden, die leidt tot minder betrokkenheid bij de
gang van zaken binnen de VvE. Wanneer een eigenaar niet naar de vergadering gaat, of zich niet laat
vertegenwoordigen, dan komt er automatisch een tweede kans. Deze tweede vergadering is echter een
administratieve last voor de VvE (en de VvE-beheerder, en de wél betrokken eigenaren) en het vertraagt de
besluitvormig onnodig.

12

Het fenomeen van een tweede vergadering is wat de Werkgroep betreft aldus een archaïsch instrument. Het
is kostenverhogend en inefficiënt en leidt tot allerhande creatieve oplossingen om het fenomeen van de
tweede vergadering (of de “mislukte” eerste vergadering) te omzeilen.
Met de introductie van het digitaal stemmen - ook al wordt dat nog niet breed ingezet bij VvE’s - is het
aanwezig zijn op de vergadering steeds minder een probleem. Ten slotte heeft het vervallen van het quorum
een positief effect op de voorbereiding van het besluit. Immers een besluit kan door de rechter vernietigd
worden als het in strijd met de redelijkheid en de billijkheid genomen is. Een niet zorgvuldig voorbereid
besluit valt een dergelijk lot al snel ten deel.
Hierna worden enkele varianten besproken zonder quorum.
5.3.2 Volstrekte meerderheid zonder quorum
De besluitvorming rondom (normaal) onderhoud is binnen het appartementsrecht goed geregeld, zij het dat
het onderscheid dat tussen de MR 1973, 2006 en 2017 enerzijds en 1983 en 1992 anderzijds bestaan, niet
objectief valt te verklaren.
De Werkgroep is van mening dat het nemen van energiebesparende maatregelen is op te vatten als uit
normaal onderhoud of beheer voortvloeiende ingrepen. Om die reden is er geen aanleiding om voor deze
besluiten het kwalitatieve meerderheidsvereiste bij de besluitvorming te handhaven.
Het laten vervallen van met name de gekwalificeerde meerderheidseis voor besluiten, zal ertoe leiden dat de
voorbereiding op de besluitvorming bijzonder zorgvuldig zal moeten verlopen. Bij de totstandkoming van het
besluit over energiebesparing, maatregelen in het kader van langer zelfstandig thuis wonen,
laadpaalinfrastructuur en de financiering ervan zullen alle belangen op een juiste wijze tegen elkaar
afgewogen moeten worden, waarbij terdege rekening gehouden zal moeten worden met de belangen van
tegenstanders.
In deze variant - besluitvorming met volstrekte meerderheid zonder quorum - zullen degenen die tegen het
te nemen besluit zijn daadwerkelijk in actie moeten komen in plaats van simpelweg de blokkerende
minderheid te zijn, hetgeen bij besluitvorming met gekwalificeerde meerderheid al snel het geval is. Voor
eigenaren die het niet eens zijn met het door de vergadering genomen besluit blijft echter de weg van
vernietigbaarheid van het besluit bij de rechter open staan, zodat hun rechten op zorgvuldige besluitvorming
gewaarborgd blijven.
Om voldoende waarborgen voor de minderheid te behouden nadat het besluit genomen is, kan gedacht
worden aan een aanpassing van de gerechtelijke procedure bij verzoeken om vernietiging, door bijvoorbeeld
het initiatief van de regelrechter uit te breiden voor dit type procedures.23 Het grote voordeel is de lage
drempel en de snelheid en daarmee rechtszekerheid voor partijen.
Standpunt Werkgroep: volstrekte meerderheid voor energiebesparing en duurzaamheidsbesluiten
De Werkgroep is zoals hiervoor gezegd geen voorstander van een variant waarin een quorumeis voor
onderhoud en energiebesparende maatregelen gehandhaafd blijft. De Werkgroep kan zich voorstellen dat
voor besluiten inzake energiebesparing en duurzaamheid een volstrekte meerderheid volstaat. Opgemerkt
wordt dat de werkgroep is gebleken dat er veel bezwaren zijn tegen het wijzigen van de stemverhouding van
een grote meerderheid naar een volstrekte meerderheid. Dat wordt gezien als een te grote aantasting van
het eigendomsrecht.
Een alternatief op het voorstel om niet alleen het quorum te laten vervallen maar ook de meerderheidseis
terug te brengen naar een volstrekte meerderheid is om dit alleen in te voeren voor besluiten die betrekking
23 Vanaf september 2018 is het voor bedrijven en burgers mogelijk om – in het kader van een pilot – een civiel geschil aan de

Rotterdamse regelrechter voor te leggen. De Rotterdamse regelrechter is een initiatief van de rechtbank Rotterdam, locaties
Rotterdam en Dordrecht. De regelrechter onderzoekt samen met partijen in een goed gesprek of ze er onderling uit komen. Lukt dat
niet? Dan hakt de regelrechter alsnog de knoop door. Het blijft dus wel een rechtszaak. Zie https://www.rechtspraak.nl/Organisatieen-contact/Organisatie/Rechtbanken/Rechtbank-Rotterdam/Regels-en-procedures/Paginas/regelrechter.aspx.

13

hebben op de isolatie van de schil, zoals dak, gevel, vloer en glas. Deze maatregelen hangen zeer nauw
samen met regulier onderhoud. Een dergelijke variant dient dan wel nader uitgewerkt te worden.
Variant volstrekte meerderheid zonder quorum (éénmaal stemmen)
Voordelen
Nadelen
Snellere procedure, geen tweede vergadering
Onbalans tussen waarborgen voor en na het
meer.
besluit.
Zorgvuldige voorbereiding vereist.
In kleine VvE’s kunnen besluiten er doorgedrukt
worden.
Geen blokkerende minderheid.
Verduurzaming komt makkelijker tot stand.
Grote betrokkenheid eigenaren wordt
gestimuleerd.
Minder administratieve ballast.
De wijze waarop deze wijziging in besluitvorming aangepast kan worden voor alle VvE’s in Nederland is via
het instrument van de AMvB. Een andere mogelijkheid is een wijziging van titel 9 boek 5 BW. Het heeft
echter de voorkeur van de Werkgroep om de AMvB voor deze wijziging in te zetten, omdat deze wijziging
naar zijn aard een uitwerking is van de besluitvormingsregels, die normaliter onderdeel uitmaken van de het
reglement c.q. statuten van de vereniging.24
Tweemaal stemmen voor één besluit i.p.v. gekwalificeerde meerderheid
In de hiervoor door ons voorgestelde situatie dat er geen quorum meer is, zou een waarborg aan de
voorzijde (dat wil zeggen tot het moment waarop het besluit definitief wordt) toegevoegd kunnen worden
door middel van een systeem waarbij het besluit op de eerste vergadering voorwaardelijk wordt
aangenomen en dat er een tweede vergadering komt (beide vergaderingen zonder quorum) waarop het
besluit bekrachtigd moet worden.
Variant volstrekte meerderheid zonder quorum (tweemaal stemmen)
Voordelen
Nadelen
Meer waarborg voor de minderheid voor het
Minder actieve houding van de leden vereist.
definitief worden van het besluit.
Zorgvuldige voorbereiding vereist.
Administratieve ballast vanwege de tweede
vergadering.
Geen blokkerende minderheid.
Vertraging in de besluitvorming door het getrapte
systeem.
Verduurzaming komt makkelijker tot stand.
Ook een dergelijke wijziging kan in de regelgeving aangebracht worden door de voorgestelde AMvB.
De volgende opties die we hiervoor noemden hebben we in het kader van deze notitie niet verder
uitgewerkt:
• Besluiten buiten de vergadering kunnen worden genomen met een x% meerderheid; digitaal
stemmen;
• Keuze van meerderheidsvereiste op basis van geldelijk belang;
24 De Werkgroep heeft in het kader van een wijzigingsvoorstel van Titel 9 Boek 5 BW de introductie van een zogenaamd VvE-besluit

(AMvB) gepleit. Naar het inzicht van de Werkgroep i s een AMvB een flexibel instrument dat het mogelijk maakt om ook andere door
VvE’s nu gemiste nieuwe ontwikkelingen toe te passen. Maatschappelijke ontwikkelingen maken het simpelweg noodzakelijk dat
bepaalde regelgeving tot stand komt voor alle VvE’s in Nederland, zonder dat zij hun akte/reglement via de omslachtige en kostbare
procedure moeten wijzigen.

14

•
•
•

Constructie: verbetering is gelijk aan vervanging en daarom gelden de lichtere besluitvormingsregels;
Limitatieve opsomming van besluiten die wel of geen kwalitatieve meerderheid behoeven;
Het verbinden van voorwaarden aan een lichtere besluitvormingseis, bijvoorbeeld dat de eigenaars
voldoende zijn voorgelicht en er een MJOP is dat aan bepaalde (nader vast te stellen) eisen voldoet.
5.4
Besluiten tot het aangaan van geldleningen bij verduurzamende maatregelen
5.4.1 Geldlening: volstrekte meerderheid
De Werkgroep heeft ook uitvoerig stilgestaan bij de besluitvorming ten aanzien van het aangaan van een
geldlening door de VvE. Uit het rapport “Wegnemen van belemmeringen bij het verduurzamen van VvE’s:
uitwerking SER-Energieakkoord” is gebleken dat de financiering van energiebesparende maatregelen een van
hoofdknelpunten was. Inmiddels is er veel gebeurd ten aanzien van de financiering. Met de inwerkingtreding
van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars is verduidelijkt dat een VvE een
geldleenovereenkomst mag aangaan. Daarbij is tijdens de parlementaire behandeling duidelijk geworden dat
bewust is gekozen voor besluitvorming op basis van een volstrekte meerderheid, en eigen nadere invulling
door de VvE bij het aangaan van een geldleenovereenkomst. Dit sluit goed aan bij het advies van de
Werkgroep ten aanzien van de besluitvorming over energiebesparende maatregelen. Daarnaast heeft de
overheid er zorg voor gedragen dat er een financieringsinstrument voor VvE’s is gekomen en wel in de vorm
van het Nationaal Energiebespaarfonds (NEF).
Modelreglement en NEF gekwalificeerde meerderheid
Net voor de definitieve de invoering van het Wet Verbetering Functioneren VvE’s is het thans nieuwste MR
2017 tot stand gekomen. De opstellers van dit reglement hebben er voor gekozen om ten aanzien van
besluiten tot het aangaan van een geldlening met een bedrag van boven de € 5.000,- een gekwalificeerde
meerderheid met quorum te verlangen. Ook het NEF stelt binnen haar Investeringsreglement voor de VvEfinanciering dat er sprake moet zijn van een gekwalificeerde meerderheid. Ook uit de praktijk van de VvEbeheerders blijkt dat besluiten tot geldlening vaak met een gekwalificeerde meerderheid worden
aangenomen vanwege de hoogte van het bedrag dat gemoeid is met de geldlening.
5.4.2. Verlichten meerderheidseis bij aangaan financiering
Binnen de Werkgroep wordt verschillend gedacht over de meerderheidseis bij het besluit tot financiering. De
principiële vraag kan gesteld worden of de VvE wel het meest geschikte orgaan is voor een geldlening. In een
zuivere wereld betaalt iedere eigenaar zijn deel. Lenen door een VvE is nu echter bij wet aanvaard. Dat is
waardevol voor het gebouw, de verduurzaming en het achterstallig groot onderhoud, maar het blijft naar het
inzien van een deel van de Werkgroep een uitzondering op de regel dat de VvE reserveert en de bijdragen
vooraf bij de leden int, zeker ook gelet op de plicht om een voldoende gevuld reservefonds op basis van een
MJOP te hebben. Het aangaan van een geldlening door de VvE kan nadelige gevolgen hebben voor de
overdraagbaarheid van een appartement (denk aan 'onder water' staande appartementen, die door de
lening nog verder onder water komen te staan) en kan bovendien leiden tot een verzwaring van lasten,
waardoor de 'gewone' reserveringen en extra bijdragen voor onderhoud onder druk kunnen komen te staan.
Deze redenen zijn daarom voor enkele leden van de Werkgroep argumenten om besluiten over een lening
verzwaard aan te nemen (dat wil zeggen met een quorum en met een gekwalificeerde meerderheid).
De Werkgroep kan zich daarom de volgende oplossing voorstellen: het aanpassen van artikel 5:126 lid 4 BW
en wel als volgt: Tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt, wordt een besluit tot het aangaan van een
overeenkomst van geldlening met volstrekte meerderheid genomen. Deze formulering maakt het voor VvE’s
mogelijk om een afwijkende regeling ten aanzien van de besluitvorming over geldlening in te voeren.
Opt-out regeling
De Werkgroep is voorstander van het opnemen van een wettelijke regeling voor een zogenaamde opt-out.
De opt-outregeling maakt het mogelijk voor eigenaars die hun eenmalige extra bijdrage voor verduurzaming
(of andere zaken) liever ineens betalen niet mee te doen aan de lening die de VvE aangaat. Niet meedoen

15

betekent dan niet aansprakelijk zijn voor de lening en niet bijdragen aan de rente- en
aflossingsverplichtingen.25
Regelrechter of geschillencommissie
Zoals gezegd is het appartementsrecht een combinatie tussen het absolute eigendomsrecht enerzijds en het
verenigingsrecht anderzijds. De verschillende meerderheden in besluitvorming zijn een uiting van die
verhouding. Door te volstaan met een lichtere meerderheid van stemmen en bovendien zonder quorum,
beweegt het appartementsrecht zich meer naar het verenigingsrecht en verder weg van het absolute
eigendomsrecht. Dat kan ervaren worden als een inbreuk op het eigendomsrecht. De zwaardere
meerderheden gelden als waarborg voor het eigendomsrecht. Er zijn echter ook andere waarborgen te
vinden. De omvang van het eigendomsrecht op een appartementsrecht is veranderd in de loop der jaren
onder invloed van maatschappelijke opvattingen. Het is heden ten dage evident dat rekening gehouden
moet worden met de belangen van de mede-eigenaars. Daarnaast komen problemen in de VvE niet alleen
voort uit wet- en regelgeving. Soms is de inactieve houding van de leden er eveneens debet aan of de
onmogelijkheid om het gemeenschappelijk belang boven het individuele belang te stellen. Ook het niet goed
kunnen doorzien van besluiten of de wens om spoedig te verhuizen kan ervoor zorgen dat leden een voorstel
niet willen ondersteunen.
Het initiatief van de regelrechter, zoals deze in pilot is genomen door de rechtbank Rotterdam, is een
uitstekend voorbeeld voor geschillen van dit niveau.26 De Werkgroep juicht dit initiatief toe en pleit ervoor
expliciet op te nemen dat de regelrechter ook bevoegd is over geschillen in appartementengebouwen (niet
per sé zijnde een huurgeschil of een burenrecht-kwestie) te beslissen. Verder pleit de Werkgroep ervoor dat
dit initiatief ook in de rest van Nederland beschikbaar komt.
Om de gang naar een onpartijdige derde kleiner te maken kan overwogen worden een geschillencommissie
te starten. Vergelijk de geschillenbeslechting in de bouw bij de Stichting Raad van Arbitrage voor de Bouw.
6.
Conclusie ten aanzien van besluitvorming inzake energiebesparing en duurzaamheid
Al jaren is duidelijk dat de besluitvormingsregels binnen de VvE een knelpunt zijn om voortvarend tot het
nemen van energiebesparende maatregelen te komen. Dit knelpunt is tweeledig, te weten het quorum
(aanwezigheidsvereiste) enerzijds en het vereiste van gekwalificeerde meerderheid anderzijds.
De regels van besluitvorming ten aanzien van onderhoudsmaatregelen in brede zin zijn duidelijk binnen de
modelreglementen, zij dat er nog wel verschillen zijn binnen de verschillende modelreglementen. De meest
vergaande reglementen kennen voor onderhoud, en ook het niet begrote onderhoud of het onderhoud dat
een in de akte genoemd bedrag te boven gaat een vereiste besluitvorming met volstrekte meerderheid. Daar
geldt dus geen gekwalificeerde meerderheid. Het betreft MR 1983 en MR 1992. Deze relatief oude
modelreglementen kennen nog wel het quorum, dat wil zeggen dat voor de besluiten over onderhoud ten
minste 50% van de bestaande stemmen op de vergadering aanwezig moeten zijn. Sinds het modelreglement
van 2006 is het quorum afgeschaft.
Quorum

De Werkgroep is voorstander van het afschaffen van het quorum voor alle VvE’s
inzake besluiten over energiebesparende maatregelen en verduurzaming, op
grond van de in dit advies genoemde redenen.

25 Zie mr R.P.M. de Laat, Opt out: de VvE leent geld, maar ik wil mijn deel direct betalen, kan dat?, VvE Magazine, Jaargang 20, nr. 1, p.

28-29.
26 Sinds september 2018 is het voor bedrijven en burgers mogelijk om – in het kader van een pilot – een civiel geschil aan de
Rotterdamse regelrechter voor te leggen. De Rotterdamse regelrechter is een initiatief van de rechtbank Rotterdam, locaties
Rotterdam en Dordrecht. De regelrechter onderzoekt samen met partijen in een goed gesprek of ze er onderling uit komen. Lukt dat
niet? Dan hakt de regelrechter alsnog de knoop door. Het blijft dus wel een rechtszaak. Zie: https://www.rechtspraak.nl/Organisatieen-contact/Organisatie/Rechtbanken/Rechtbank-Rotterdam/Regels-en-procedures/Paginas/regelrechter.aspx

16

Energiebesparende
maatregelen

AMvB

De Werkgroep kan zich voorstellen dat voor energiebesparende maatregelen en
verduurzaming, omdat die zo direct samenhangen met onderhoud (er zelfs vaak
niet los van gezien kunnen worden) op dezelfde wijze besluiten genomen zouden
moeten kunnen worden als voor onderhoud, en wel met een gewone
meerderheid in plaats van een gekwalificeerde meerderheid
De wijze waarop dit eenvoudig geregeld kan worden is binnen een AMvB zoals
de Werkgroep in het kader van verbetervoorstellen voor titel 9 Boek 5 BW heeft
voorgesteld.

Besluitvorming

Deze andere regels voor besluitvorming zullen voor een nieuwe dynamiek zorgen
binnen VvE’s, waardoor besturen en vergaderingen actief met het onderwerp
aan de slag zullen gaan en de duurzaamheidsambitie ook daadwerkelijk zullen
kunnen realiseren. Er zijn ook tegenstanders van het afschaffen van de
gekwalificeerde meerderheid, omdat zij van mening zijn dat een te kleine groep
kan beslissen van grote investeringen. Het afschaffen van - slechts - het quorum
leidt tot veel minder protest.

Rechtsingang

Als de besluitvorming wordt versoepeld, moet ook de gang naar de rechter
worden vereenvoudigd voor die eigenaars die het niet eens zijn met een besluit
dat straks eenvoudiger genomen kan worden.

Regelrechter

De rechtspraak in Nederland is hoogwaardig en tot op zeker hoogte
laagdrempelig. Indien het echter gaat om geschillen op het niveau van een
burenruzie, is de gang naar de rechter vaak een te zwaar middel. Het
appartementsrecht biedt echter geen alternatief. Het initiatief van de
regelrechter, zoals deze in pilot is genomen door de rechtbank Rotterdam, is een
uitstekend voorbeeld voor geschillen van dit niveau.27 De Werkgroep juicht dit
initiatief toe en pleit ervoor expliciet op te nemen dat de regelrechter ook
bevoegd is over geschillen in appartementengebouwen (niet per sé zijnde een
huurgeschil of een burenrecht-kwestie) te beslissen. Verder pleit de Werkgroep
ervoor dat dit initiatief ook in de rest van Nederland beschikbaar komt.

Geschillencommissie De rechterlijke macht is niet altijd het beste alternatief voor geschillen over
appartementsrecht. De rechtspraak in Nederland is hoogwaardig, maar de
procedure is uitgebreid en duurt als gevolg daarvan lang. Om de gang naar een
onpartijdige derde kleiner te maken kan een geschillencommissie gestart
worden. Vergelijk de geschillenbeslechting in de bouw bij de Stichting Raad van
Arbitrage voor de Bouw.

Nota bene: deze versoepeling van besluitvorming (afschaffen quorum en overwegen om de verzwaarde
meerderheid de verlagen naar volstrekte meerderheid) zoals in deze notitie is beschreven, doorkruist de in
enkele modelreglementen opgenomen bepalingen over een gekwalificeerde meerderheid bij besluiten
boven een door de vergadering vastgesteld drempelbedrag en/of besluiten over uitgaven die niet in
begroting zijn opgenomen of deze overschrijden.

27 Sinds september 2018 is het voor bedrijven en burgers mogelijk om – in het kader van een pilot – een civiel geschil aan de

Rotterdamse regelrechter voor te leggen. De Rotterdamse regelrechter is een initiatief van de rechtbank Rotterdam, locaties
Rotterdam en Dordrecht. De regelrechter onderzoekt samen met partijen in een goed gesprek of ze er onderling uit komen. Lukt dat
niet? Dan hakt de regelrechter alsnog de knoop door. Het blijft dus wel een rechtszaak. Zie: https://www.rechtspraak.nl/Organisatieen-contact/Organisatie/Rechtbanken/Rechtbank-Rotterdam/Regels-en-procedures/Paginas/regelrechter.aspx.

17

Deel III Laadpalen
Hierna worden de oplossingsrichtingen voor laadpalen uitgewerkt. Een laadpaal bestaat uit de laadpaal zelf,
een installatie en leidingwerk. Gemakshalve wordt dit hierna gezamenlijk aangeduid als ‘laadpaal’. De
werkgroep ziet een laadpaal als een vorm van een energiebesparende of verduurzamingsmaatregel.
7.

Laadpalen

7.1
Locatie en gebruik van de laadpaal
Om te kunnen bepalen hoe de besluitvorming inzake de realisatie van laadpalen in of bij een
appartementengebouw verloopt, dient allereerst vastgesteld te worden of de laadpaal op een
gemeenschappelijk gedeelte of op een privé-gedeelte zal worden geplaatst, en of alle eigenaars van de
laadpaal gebruik kunnen maken, of één eigenaar. Alle varianten worden in het hierna volgende besproken.
Een parkeerplaats kan als een privé-gedeelte zijn aangemerkt, maar kan ook onderdeel zijn van een
gemeenschappelijke ruimte. Een privé-parkeerplaats wordt vaak ter plekke aangeduid met een nummer, een
bord of een parkeerhek. Een gemeenschappelijke parkeerplaats is een terrein waarop alle eigenaars bevoegd
zijn om één of meer voertuigen te parkeren. De plekken worden niet gereserveerd voor een specifieke
eigenaar.
Als een laadpaal wordt geplaatst, maakt het voor de besluitvorming verschil of de laadpaal bij een privéparkeerplaats of bij een gemeenschappelijke parkeerplaats wordt aangebracht. Als een parkeerplaats als
privé-parkeerplaats is aangeduid, zijn de aangrenzende muur of het plafond veelal niet privé maar
gemeenschappelijk eigendom. Verder is het de vraag als de laadpaal wordt aangebracht bij een
gemeenschappelijke parkeerplaats, of de eigenaar ook verwacht het exclusieve recht te verkrijgen om - met
uitsluiting van anderen - bij de laadpaal te kunnen parkeren om zo gebruik te kunnen maken van de laadpaal.
Als de eigenaar verwacht met uitsluiting van anderen te kunnen parkeren bij de laadpaal, is dat ook van
belang voor de besluitvorming. Vanuit de gedachte dat alle eigenaren samen eigenaar zijn van het gebouw is
het onttrekken van een parkeerplaats aan de gemeenschappelijke ruimte in strijd met de
gemeenschapsgedachte en is het onttrekken aan de gemeenschappelijke ruimte voor privé-gebruik door een
eigenaar niet zonder meer mogelijk. Tot slot is van belang of de installatie een gemeenschappelijk goed
wordt of niet. Dit onderscheid is veelal van belang voor de verdeling van de realisatiekosten, de
onderhoudskosten en de energiekosten.
Bij besluitvorming over laadpalen zijn de volgende vragen van belang:
- Is het een privé-parkeerplaats of een gemeenschappelijke parkeerplaats?
- Wordt de laadpaal aangebracht op een gemeenschappelijke muur of plafond?
- Komen de kosten van de installatie voor gemeenschappelijke rekening of privé?
- Als de laadpaal wordt bekostigd door een enkele eigenaar, verwacht die eigenaar dan ook het
exclusieve gebruiksrecht van die parkeerplaats?
Alle varianten worden hierna besproken.
8. Juridisch kader plaatsing laadpalen
In deze paragraaf wordt dieper ingegaan op de appartementsrechtelijke regels die gelden voor realisatie
van een laadpaal, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen een (gemeenschappelijke) laadpaal ten
behoeve van de gezamenlijke eigenaars en een laadpaal ten behoeve van uitsluitend een individueel
lid.28 Aan het eind van deze paragraaf is in 8.4 een samenvattende tabel van de verschillende varianten
opgenomen.

28 Zie voor een uitgebreider juridisch kader de toolkit: https://www.rotterdam.nl/wonen-leven/elektrisch-rijden/Juridische-

toolkit.pdf

18

8.1
Variant 1: Gemeenschappelijke laadpaal op een gemeenschappelijke parkeerplek
Iedere VvE kan besluiten om ten behoeve van de eigenaars een of meer laadpalen te installeren in de
gemeenschappelijke parkeerkelder. De kosten komen dan voor rekening van de VvE en de laadpalen zijn
door iedere eigenaar die dat wenst te gebruiken.
8.1.1 Besluitvorming
De aanschaf en installatie van een laadpaal ten behoeve van algemeen gebruik op een
gemeenschappelijk gedeelte is te kwalificeren als de aanleg van een nieuwe installatie die buiten het
normale onderhoud van de VvE valt. Dit heeft gevolgen voor de stemverhouding waarmee het voorstel
tot aanschaf en installatie van de laadpaal door de vergadering van eigenaars moet worden
aangenomen. De modelreglementen stellen immers zwaardere eisen aan de totstandkoming van een
besluit door de vergadering van eigenaars tot aanschaf van een nieuwe installatie alsmede voor het doen
van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een totaal door de vergadering vast te stellen bedrag te
boven gaan.29 Uit MR 1973 en MR 1983 volgt dat een dergelijk besluit slechts kan worden genomen met
een meerderheid van tenminste 3/4e van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin
een aantal eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is dat tenminste 2/3e van het totaal aantal stemmen
kan uitbrengen. MR 1992, 2006 en 2017 bepalen dat dergelijke besluiten slechts kunnen worden
genomen met een meerderheid van tenminste 2/3e van het aantal uitgebrachte stemmen in een
vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is dat tenminste 2/3e van
het totaal aantal stemmen kan uitbrengen.
MR
Meerderheid

1973
3/4e van
2/3e

1983
3/4e van
2/3e

1992
50% van
2/3e

2006
50% van
2/3e

201730
50% van
2/3e

8.1.2 Verdeling aanschaf-, onderhouds- en verbruikskosten
Op grond van de modelreglementen dienen alle kosten en baten conform de breukdelen in de
splitsingsakte over alle leden van de VvE te worden omgeslagen, tenzij de akte van splitsing een
afwijkende verdeling bepaalt. Bij een omslag over alle leden, betekent dit dat alle kosten voor de
aanschaf, installatie en onderhoud van de gemeenschappelijke laadpalen op basis van de breukdelen in
de splitsingsakte over de leden moeten worden verdeeld.
In enkele modelreglementen is het in het algemeen toegestaan om bij de verdeling van de kosten voor
aanschaf van nieuwe gemeenschappelijke installaties - waaronder laadpalen - af te wijken van de
breukdelen in de splitsingsakte zonder dat de splitsingsakte hiervoor gewijzigd hoeft te worden. Vereist
is dan wel dat die afwijkende kostenverdeling in het huishoudelijk reglement wordt vastgelegd.31
Met name in de oudere reglementen ontbreekt de mogelijkheid om een afwijkende kostenverdeling te
maken bij nieuwe installaties. Het is wel wenselijk om dit breed voor alle VvE’s in Nederland te regelen.
Om die reden zou deze norm opgenomen kunnen worden in de AMvB, zoals de werkgroep deze
voorstelt.
De verbruikte elektriciteit dient te worden doorberekend aan de gebruiker. Het elektriciteitsverbruik van
een gemeenschappelijke laadpaal kan wat de Werkgroep betreft het best worden doorbelast via een
‘slimme’ laadpaal.

29 Artikel 56 lid 5 MR 2017, Artikel 52 lid 5 en 8 MR 2006, artikel 38 lid 5 en 8 MR 1992, artikel 38 lid 5 en 7 MR 1983 en artikel 37 lid 5

en 8 MR 1973.
30 De notificatieplicht zoals opgenomen in art. 28 lid 3 van MR 2017 geldt uitsluitend voor de eigenaar die voor eigen rekening een
laadpaal wil aanbrengen op zijn eigen privé parkeerplaats.
31 Zie bijvoorbeeld artikel 52 lid 9 MR 2006.

19

8.2
Variant 2: Privé laadpaal ten behoeve van een individuele eigenaar
Het is mogelijk dat een VvE om wat voor reden dan ook besluit om niet op kosten van de gezamenlijke
eigenaars over te gaan tot het aanschaffen van een laadpaal. Dat hoeft er niet aan in de weg te staan dat
op rekening en risico van één of meerdere individuele leden een laadpaal wordt gerealiseerd op een
gemeenschappelijk of privé gedeelte, mits hiervoor toestemming wordt verleend door de VvE en
hierover duidelijke afspraken worden vastgelegd. Hierna wordt ingegaan op de mogelijkheden hiertoe.
Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen het realiseren van een laadpaal op een privé-gedeelte en
een laadpaal op een gemeenschappelijk gedeelte.
8.2.1 Variant 2A: Privé-laadpaal op een privé-gedeelte
Het is mogelijk dat een individuele appartementseigenaar op eigen kosten een laadpaal op zijn privégedeelte realiseert. Indien de parkeerplaats een privé-gedeelte is, dan staat het de betreffende eigenaar
binnen de kaders van het splitsingsreglement vrij om er mee te doen wat hij of zij wil. Het plaatsen van
een laadpaal is dan een mogelijkheid, maar in de meeste gevallen is desalniettemin voorafgaande
toestemming van de VvE vereist. Bijvoorbeeld voor de stroomvoorziening die via de gemeenschappelijke
gedeelten loopt en op een gemeenschappelijke voorziening moet worden aangesloten. Dit besluit hoeft
over het algemeen niet met een gekwalificeerde meerderheid genomen te worden, een volstrekte
meerderheid volstaat, en afhankelijk van het reglement met of zonder quorum van 50%.
8.2.2. Modelreglement 2017: notificatieplicht i.c.m. standaard voorwaarden
In afwijking van de oudere modelreglementen bepaalt artikel 28 lid 3 MR 2017 dat een eigenaar die
gerechtigd is tot een appartementsrecht dat bestemd is dan wel mede bestemd is voor de stalling van
een motorrijtuig, bevoegd is om zonder toestemming van de vergadering van eigenaars voor eigen
rekening en risico een laadpaal in zijn privé-gedeelte te doen aanbrengen. Wel worden daarbij de
volgende voorwaarden gesteld:
•
•
•

•

•
•

de laadpaal dient te worden aangebracht binnen de begrenzing van het privé-gedeelte;
de laadpaal dient te worden aangebracht door een ter zake van laadpalen erkende installateur op
basis een in overleg opgesteld werkplan;
de laadpaal dient zodanig te worden aangebracht dat de kosten van het stroomverbruik ten laste
komen van degene die van de laadpaal gebruik maakt (indien de laadpaal wordt aangesloten op
een ten laste van de gezamenlijke eigenaars komende energievoorziening, dient een tussenmeter
te worden geplaatst zodanig dat het elektriciteitsverbruik van de laadpaal wordt doorbelast aan de
betreffende eigenaar);
de laadpaal dient bij gebruik niet te leiden tot beperking van de beschikbare energie voor
apparatuur van de andere eigenaars; technische oplossingen om te voorkomen dat de laadpaal
leidt tot uitval en/of storing van andere apparatuur die door de eigenaars wordt gebruikt, komen
gelijkelijk voor rekening van de eigenaars ten behoeve van wie een laadpaal is of op enig moment
wordt aangebracht;
de laadpaal dient door de eigenaar voor zijn rekening en risico in goede staat te worden
onderhouden; en
de laadpaal dient te voldoen aan de eventueel in een huishoudelijk reglement opgenomen
voorschriften.

MR 2017 bepaalt daarbij dat de extra administratiekosten van de vereniging in verband met een laadpaal
ten laste komen van de eigenaar ten behoeve van wie de laadpaal is aangebracht. Een eigenaar die
voornemens is een laadpaal te doen aanbrengen, doet daarvan mededeling aan het bestuur onder
overlegging van het werkplan. Alvorens de eigenaar bevoegd is de laadpaal te installeren, dient de
verzekeraar voor de installatie toestemming te verlenen. Een verhoging van de premie die verband
houdt met het gebruik van de laadpaal komt voor rekening van de betreffende eigenaar. Nadat de
laadpaal is geïnstalleerd dient de eigenaar aan het bestuur een certificaat of garantiedocument te
20

overleggen waaruit blijkt dat de laadpaal conform de daarvoor geldende voorschriften is geïnstalleerd.
De eigenaar die een laadpaal laat aanbrengen, is bevoegd om de kabels en leidingen die noodzakelijk zijn
om de laadpaal op het elektriciteitsnet aan te sluiten te laten lopen via de gemeenschappelijke
gedeelten, mits dat geschiedt op een daartoe geëigende en voor de andere eigenaars minst bezwarende
wijze. Wanneer de laadpaal blijvend niet meer wordt gebruikt dient degene die op dat moment tot het
betreffende appartementsrecht gerechtigd is de laadpaal en de daarbij behorende kabels en leidingen en
overige werken op eerste verzoek van het bestuur voor eigen rekening en risico te verwijderen.
8.2.3 Variant 2B: Privé-laadpaal op gemeenschappelijk gedeelte
Een andere mogelijkheid is het realiseren van een laadpaal van een individuele eigenaar op een
gemeenschappelijk gedeelte. Gedacht kan worden aan een laadpaal aan de gemeenschappelijke muur in
de parkeergarage (die veelal formeel niet tot de privé parkeerplaats behoort) of een laadpaal op een paal
aan de rand van een parkeerplek. De vraag die daarbij opkomt is of het plaatsen en bekostigen van een
laadpaal, ook betekent dat een parkeerplaats exclusief gebruikt mag worden.
Exclusief gebruiksrecht: akte wijzigen of gebruiksovereenkomst
In de literatuur en rechtspraak bestaan lange tijd verschillende opvattingen over de vraag of de VvE ten
aanzien van een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw een exclusief gebruiksrecht kan
toebedelen aan één eigenaar. De heersende opvatting is dat als een bepaald gemeenschappelijk
gedeelte van het appartementengebouw in exclusief gebruik wordt gegeven aan een
appartementseigenaar, hiervoor de splitsingsakte gewijzigd moet worden, met wijziging van de
omschrijving van het betreffende gedeelte van gemeenschappelijk naar privé-gedeelte. Nadeel van het
wijzigen van de akte van splitsing is echter dat hiervoor tenminste medewerking van het bestuur en 4/5e
van het totaal aantal stemmen dat aan de appartementseigenaren toekomt vereist is.32 Daarnaast moet
de wijziging van de splitsingsakte notarieel worden vastgelegd en in veel gevallen de splitsingstekening
worden gewijzigd en beiden ingeschreven in de openbare registers bij het kadaster, hetgeen aanzienlijke
kosten met zich meebrengt.
Gelet op het bovenstaande is het daarom veel eenvoudiger (en volgens de Werkgroep ook wenselijk) om
met een gewone meerderheid van stemmen aan de betreffende eigenaar toestemming te verlenen voor
het op eigen rekening en risico plaatsen van een laadpaal aan de gemeenschappelijke muur en/of het
exclusieve gebruik van een parkeerplaats zonder dat de splitsingsakte hiervoor gewijzigd hoeft te
worden. Het is ongewenst dat dit slechts bereikt zou kunnen worden door middel van wijziging van de
akte. In het nog te verschijnen proefschrift van mr. C.N. Siewers over het proces van wijziging van
splitsingsakten pleit zij gemotiveerd voor een versimpeling van de procedure voor de wijziging van een
splitsingsakte.
Kortom, bij VvE’s waar MR 1973, 1983, 1992 of 2006 van toepassing is, is het gewenst dat de vergadering
van eigenaars (met een gewone meerderheid) een individuele eigenaar toestemming kan verlenen om
de gemeenschappelijke muur te gebruiken voor het plaatsen (voor eigen rekening) van een privélaadpaal en/of het exclusieve gebruik van een parkeerplaats bij die privé laadpaal toe te staan, maar dit
is strikt juridisch niet mogelijk. In de praktijk wordt dit opgelost door een zogenaamde
gebruiksovereenkomst te sluiten. Een gebruiksovereenkomst is een overeenkomst tussen de eigenaar en
de VvE voor het plaatsen en/of gebruiken van een laadpaal met de bijkomende infra. Deze overeenkomst
heeft geen zakelijke werking en daarmee is de juridische status van de overeenkomst onduidelijk.
Bijvoorbeeld wanneer de eigenaar verhuist, is niet altijd duidelijk of de gebruiksovereenkomst ook geldt
voor de opvolgend eigenaar.

32 Artikel 5:139 lid 2 BW.

21

8.2.4 Aanbeveling: Gebruiksovereenkomst voor privé laadpaal op gemeenschappelijk gedeelte
Zonder beter alternatief beveelt de Werkgroep op dit moment een gebruiksovereenkomst aan voor
laadpalen die door een eigenaar worden aangeschaft, maar worden geplaatst op een gemeenschappelijk
gedeelte, waarbij die eigenaar het exclusieve gebruik van die laadpaal met bijbehorende parkeerplaats
claimt. De voorwaarden en afspraken tussen VvE en de appartementseigenaar moeten ter
besluitvorming aan de vergadering van eigenaars wordt voorgelegd goed en op papier worden
vastgelegd. Het bestuur is immers zonder toestemming van de vergadering van eigenaars niet bevoegd
om een dergelijke overeenkomst met een appartementseigenaar aan te gaan. Belangrijk is om in de
overeenkomst op te nemen dat wanneer de eigenaar zijn appartementsrecht verkoopt met het recht op
het gebruik van de laadpaal, hij/zij daarbij gehouden is op basis van een kettingbeding ervoor zorg te
dragen dat de met de VvE gemaakte afspraken schriftelijk worden aanvaard door de nieuwe eigenaar.
De Werkgroep ziet in ieder geval, ook zonder gebruiksovereenkomst, ruimte om in het huishoudelijk
reglement een regeling op te nemen dat een gemeenschappelijke parkeerplek met een laadpaal
uitsluitend door elektrische voertuigen gebruikt mag worden, mits er voldoende parkeerplaatsen voor de
overige eigenaars overblijven.
Uitbreiding van de elektra-capaciteit
Indien voor de realisatie van een privé-laadpaal extra meters en elektriciteitskasten ter vergroting van de
capaciteit moeten worden geïnstalleerd, omdat die noodzakelijk zijn om de laadpaal op het
elektriciteitsnet aan te kunnen sluiten, dan kan de VvE besluiten hiervoor zelf zorg te dragen en de
installatiekosten te betalen.33 Deze basisvoorzieningen zijn immers van belang voor eventuele in de
toekomst te realiseren laadpalen. De VvE kan deze aanschafkosten bijvoorbeeld over de verwachte
levensduur van de installaties afschrijven met een jaarlijks afschrijvingsbedrag, vermeerderd met de
onderhoudskosten. Deze bedragen kunnen dan elk jaar evenredig worden doorbelast aan de
appartementseigenaren die gebruik maken van een laadpaal.34 Dit heeft als gevolg dat bij toename van
het aantal appartementseigenaren met een laadpaal, de kosten per appartementseigenaar voor de
gemeenschappelijke installatie zullen afnemen. Het is derhalve raadzaam bij het verlenen van
toestemming en het verdelen van kosten ook een toekomstige uitbreiding van het aantal laadpalen in
gedachten te houden.
Gemeenschappelijke laadinfrastructuur
Hoewel de notificatieplicht van MR 2017 het voor een eigenaar makkelijker maakt om een laadpaal te
plaatsen op zijn privé gedeelte, is met een notificatieplicht nog niet het hele probleem opgelost. De
toestemming van de VvE is hiermee een vanzelfsprekendheid, maar de kosten van verzwaring van de
installatie en een integrale aanpak van laadinfrastructuur in een VvE niet. Het hangt dan van het lot af of
de plaatsing van de laadpaal een zwaardere elektra-capaciteit vereist (en daarmee extra kosten), terwijl
de eigenaren die een laadpaal vóór en na hem plaatsen wel de vruchten plukken, maar niet de kosten
hoeven te dragen. Het is dan ook daarom dat VvE’s tegenwoordig nadenken over de aanleg van een
gemeenschappelijke laadinfrastructuur, waarbij de betreffende eigenaar nog slechts zijn laadpaal hoeft
aan te schaffen en aan te sluiten.

33 Als de VvE dat niet wenst, komen deze kosten voor rekening van de eigenaar die de laadpaal wenst te plaatsen.
34 Conform de regeling in de modelreglementen dat wanneer een VvE besluit een nieuwe installatie te plaatsen, tevens bepaald kan

worden welke eigenaars de kosten daarvan dragen.

22

8.3

Samenvattend schema besluitvorming inzake de aanleg van laadpalen

Locatie van de
laadpaal
Laadpaal op eigen
parkeerplaats
(privé gedeelte)…

Laadpaal op
gemeenschappelijk
dek/stallingsgarage
/parkeerkelder…

Aanleg gemeenschappelijke
basisinfrastructuur

doel van de
laadpaal
2a. voor eigen
gebruik,
eigenaar betaalt
voor gemeenschappelijk
gebruik35
2b. voor eigen
gebruik zonder
exclusief
gebruiksrecht,
eigenaar betaalt
2b. voor eigen
gebruik met
exclusief
gebruiksrecht,
eigenaar betaalt
1. voor gemeenschappelijk
gebruik, VvE
betaalt

MR 1973

MR1983

MR1992

MR2006

MR2017

Voorstel WMANL

Besluit 50%+1
ivm de aanleg

Besluit 50%+1
ivm de aanleg

Besluit 50%+1
ivm de aanleg

Besluit 50%+1
ivm de aanleg

Notificatieplicht
(art. 28 lid 3)

notificatieplicht

Besluit 50%+1
ivm de aanleg +
nadere
voorwaarden

Besluit 50%+1
ivm de aanleg +
nadere
voorwaarden

Besluit 50%+1
ivm de aanleg +
nadere
voorwaarden

Besluit 50%+1
ivm de aanleg +
nadere
voorwaarden

Besluit 50%+1
ivm de aanleg +
nadere
voorwaarden,

notificatieplicht

Aktewijziging is
vereist, zie art.
5:139 BW

Aktewijziging is
vereist, zie art.
5:139 BW

Aktewijziging is
vereist, zie art.
5:139 BW

Aktewijziging is
vereist, zie art.
5:139 BW

Aktewijziging is
vereist, zie art.
5:139 BW

Aktewijziging is
vereist, zie art.
5:139 BW

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 3/4

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 3/4

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 2/3

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 2/3

Besluit 50%+1 +
nadere
voorwaarden

voor gemeenschappelijk
gebruik, VvE
betaalt

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 3/4

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 3/4

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 2/3

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 2/3

Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid
2/3 van 2/3 (art.
56.5 sub j)
Nieuwe
installatie, dus
gekwalificeerde
meerderheid

Besluit 50%+1 +
nadere
voorwaarden

Niet waarschijnlijk, maar bedrijven of groot eigenaars die meerdere parkeerplaatsen hebben zouden de behoefte kunnen hebben, of een VvE die een of meer parkeerplaats-appartementen
in eigendom heeft voor gemeenschappelijk gebruik. Daarom werken we deze variant hier niet verder uit.
35

23

2/3 van 2/3 (art.
56.5 sub j)

voor laadpalen (EVready maken)

24

Deel IV Oplossingsrichtingen
In appartementengebouwen leven mensen dicht op elkaar. Bij de inwerkingtreding van het
appartementsrecht is veel vrijheid overgelaten aan de eigenaars. De gedachte daarachter was dat
mensen die een appartement kunnen kopen, zelf weten wat het beste is voor hun gemeenschap en
appartementengebouw. Bij geschillen kan de rechter worden ingeschakeld. Na meer dan zestig jaar
ervaring met het appartementsrecht is het duidelijk dat de veronderstelling dat mensen zelf weten
wat het beste is voor hun gemeenschap en gebouw slechts ten dele waar is. Dit komt merendeels
doordat het gebruik van appartementengebouwen in de loop der jaren is veranderd. Waren het
vroeger alleen eigenaren-bewoners, tegenwoordig kunnen ook verhuurders of bedrijven eigenaar
van appartementen in hetzelfde gebouw zijn. Tegengestelde belangen tussen particuliere
verhuurders en bedrijven enerzijds en particuliere eigenaars anderzijds (maar ook tussen particuliere
eigenaars onderling) hebben in de praktijk achterstallig onderhoud en zelfs verpauperde wijken tot
gevolg. Tegengestelde belangen blokkeren ook de energietransitie. De natuurlijke neiging van
mensen is als ze een voorstel niet volledig kunnen doorzien, ‘tegen’ te zijn. Ook spelen financiële
belangen een grote rol in de besluitvorming door eigenaren. Doordat het eigendomsrecht botst met
het verenigingsrecht ontstaan patstellingen tussen buren en verzuurde verhoudingen. De stap naar
de rechter blijkt bovendien in de praktijk een te grote hobbel bij geschilbeslechting.
Advies 1: verkleinen belemmeringen besluitvorming
Besluitvorming in VvE’s voor energiebesparing en duurzaamheid enerzijds en laadpalen anderzijds
kent een lange weg. De weg is te lang en te hobbelig naar de mening van de Werkgroep. Om te
voorkomen dat enthousiaste eigenaars afhaken gedurende de rit, beveelt de Werkgroep aan de
besluitvorming te versimpelen. De Werkgroep heeft in deze notitie een aantal richtingen aangegeven
voor versimpeling, waarbij de Werkgroep aantekent dat in het geval van appartementsrecht het
rechtsgebied nog steeds complex blijft. Er gaan beslist stemmen op dat verlichten van de
besluitvorming geweld doet aan het eigendomsrecht.
De verschillende vereiste meerderheden voor besluiten zoals in deel I en deel II zijn besproken,
zorgen voor onduidelijkheid in de vergaderingen van VvE’s. Bij besluiten die niet eenduidig ingedeeld
kunnen worden in een besluitvormingscategorie wordt voor een te zware meerderheid gekozen
onder het adagium “bij twijfel, niet inhalen”. Dit maakt de besluitvorming te zwaar en levert het
risico op van een nietig besluit of een besluit dat wel is genomen terwijl de vergadering denkt van
niet. Het advies is om de meerderheidsgedachte in stand te houden, doch - als het gaat om besluiten
over verduurzaming - te verlichten tot een gewone meerderheid in plaats van een gekwalificeerde
meerderheid.
Afschaffing van het quorum (aanwezigheidsvereiste)
Voordelen
Nadelen
Door het aanwezigheidsvereiste te laten
Het appartementsrecht is een verhouding
vervallen wordt besluitvorming vereenvoudigd
tussen het absolute eigendomsrecht enerzijds
terwijl nog steeds de meerderheid van
en het verenigingsrecht anderzijds. Door te
stemmen geldt.
volstaan met een meerderheidsbesluit zonder
quorum, beweegt het appartementsrecht meer
naar het verenigingsrecht en verder af van het
eigendomsrecht.

25/28

Verlaging meerderheidsvereiste energiebesparing en verduurzamingsbeslissingen
Voordelen
Nadelen
Door te volstaan met een lichter
Het appartementsrecht is een verhouding
meerderheidsvereiste (50%+1) voor besluiten in tussen het absolute eigendomsrecht enerzijds
het kader van energiebesparing en
en het verenigingsrecht anderzijds. Door te
verduurzaming wordt besluitvorming
volstaan met een lichtere meerderheid
vereenvoudigd terwijl nog steeds de
beweegt het appartementsrecht meer naar het
meerderheid van stemmen geldt.
verenigingsrecht en verder af van het
eigendomsrecht.
Advies 2. Notificatieplicht bij aanbrengen van privé laadpalen
Een besluit voor toestemming voor het plaatsen van een privé laadpaal op een privé gedeelte wordt
in de modelreglementen aangemerkt als een besluit waarvoor een volstrekte meerderheid
voldoende is. Dit besluit zou kunnen worden vervangen door een notificatieplicht.
Pas in MR 2017 is een procedure beschreven voor de plaatsing van laadpalen, waarbij de
toestemming automatisch verkregen is, mits aan de voorwaarden wordt voldaan. Notificatie is dan
voldoende, toestemming aanvragen voor een privé laadpaal op een privé gedeelte is niet nodig.
Onder de in MR 2017 genoemde voorwaarden zou naar onze mening een notificatieplicht voor privé
laadpalen voor alle VvE’s voldoende zijn. Het verdient aanbeveling de procedure van art. 28.3 MR
2017 in een wet of AMvB vast te leggen, zodat deze regeling voor alle VvE’s in Nederland geldt.
Notificatieplicht bij laadpalen op privé parkeerplaats
Voordelen
Nadelen
Door te volstaan met een notificatieplicht
Appartementsrecht is complexe materie. Door
kunnen laadpalen in appartementengebouwen de AMvB wordt een extra soort besluitvorming
sneller worden aangelegd.
toegevoegd, hetgeen mogelijk ten koste gaat
van de rechtszekerheid.
De overheid grijpt in in een privaatrechtelijke
rechtsverhouding.
Gevolgen van deze wijzigingen
De werkgroep heeft zich bij het nadenken over bespoediging van besluitvorming inzake
verduurzaming in het algemeen en laadpalen in het bijzonder gerealiseerd dat er meer nodig is om
de besluitvorming soepel te laten verlopen. We doelen daarbij op de wijze waarop de besluitvorming
wettelijk kan worden ingebed (AMvB) en de invloed van een versoepeling van de besluitvorming op
de gang naar de rechter/geschillencommissie. Daarop zien de hierna volgende adviezen.
Advies 3. Maak regelgeving bij AMvB mogelijk
De Werkgroep heeft in een eerder stadium geadviseerd om een stelstelwijziging toe te passen.36
Door de introductie van de mogelijkheid van een regeling bij een Algemene Maatregel van Bestuur
(AMvB) kunnen voorschriften gegeven worden omtrent een aantal onderwerpen, en anderzijds een
aantal opvolgende praktische verbeteringen van de appartementenwetgeving worden ingevoerd.
Doordat een AMvB sneller en makkelijker te wijzigen is dan een wet, is het mogelijk om enerzijds
maatschappelijke en technologische ontwikkelingen beter bij te benen en anderzijds een regeling te
maken die voor iedere VvE in Nederland geldt. Door uniformering van regelgeving kunnen de
36 De werkgroep heeft een wetsvoorstel nader uitgewerkt en informeel bij belanghebbenden ter consultatie voorgelegd. De

consultatieversie is op www.wmanl.nl beschikbaar. Eind 2019 wordt het wetgevingsinitiatief en de reacties daarop in een
themanummer van WPNR behandeld.

26/28

administratieve lasten behorend bij de besluitvorming laag gehouden worden. Het heeft in ieder
geval als voordeel dat niet per VvE uitgezocht hoeft te worden hoe de besluitvorming moet
plaatsvinden. Dat zijn dagdagelijkse problemen in VvE’s.
Regelgeving bij AMvB
Voordelen
Nadelen
Voor alle 125.000 VvE’s met een
Appartementsrecht is complexe materie. Door
woonappartement in Nederland geldt dezelfde de AMvB wordt een extra laag regelgeving
uniforme regelgeving, waardoor
toegevoegd, hetgeen mogelijk ten koste gaat
administratieve lasten verlaagd worden.
van de rechtszekerheid.
Een AMvB is makkelijker te wijzigen dan een
De overheid grijpt in in een privaatrechtelijke
wet.
rechtsverhouding.
Maatschappelijke en technologische
Een AMvB is gemakkelijker en sneller te
ontwikkelingen kunnen sneller verwerkt
wijzigen, doch het is de vraag of in het proces
worden zodat iedere VvE van de nieuwe
de waarborgen van de parlementaire
inzichten profiteert.
behandeling toch wenselijk zijn.
De Werkgroep heeft - mede in aansluiting op het preadvies Boek 5 BW van de toekomst - een
wetsvoorstel nader vormgegeven waarin onder andere een AMvB wordt geïntroduceerd, dat thans
op draagvlak in de maatschappij wordt getoetst.37
Advies 4. Verlichting rechtsingang door de kantonrechter als eenduidige rechtsingang te benoemen
Als de besluitvorming wordt versoepeld, moet als tegenhanger ook de gang naar de rechter worden
vereenvoudigd voor die eigenaars die het niet eens zijn met een besluit dat straks eenvoudiger
genomen kan worden. In het appartementsrecht (in het BW) is de keuze voor de Sector civiel
(rechtbank) danwel de sector kanton (kantonrechter) niet eenduidig doorgevoerd. Sommige
besluiten moeten worden aangevochten bij de rechtbank, andere juist weer bij de kantonrechter.
In het wetsvoorstel dat de Werkgroep heeft gemaakt wordt dit knelpunt opgelost door een
eenduidige keuze te maken en de kantonrechter als de verplichte rechtsingang te benoemen.
Verlichting rechtsingang door de kantonrechter als eenduidige rechtsingang te benoemen
Voordelen
Nadelen
Door de waarborg in besluitvorming te
Het appartementsrecht is een verhouding
verschuiven naar ná het besluit wordt
tussen het absolute eigendomsrecht enerzijds
besluitvorming sneller.
en het verenigingsrecht anderzijds. Door te
volstaan met een lichtere meerderheid
beweegt het appartementsrecht meer naar het
verenigingsrecht en verder van het
eigendomsrecht.
De inactieve leden krijgen een minder grote rol
in de besluitvorming.
Door de keuze voor de kantonrechter is er geen
verplichte procesvertegenwoordiging. Dit
maakt de drempel lager (en minder kostbaar)
om bezwaar in te dienen.

37 Dit wetsvoorstel is informeel bij belanghebbenden ter consultatie voorgelegd. De consultatieversie is op www.wmanl.nl

beschikbaar. Eind 2019 wordt het wetgevingsinitiatief en de reacties daarop in een themanummer van WPNR behandeld.

27/28

Advies 5. Uitbreiding van de competentie van de regelrechter
Het initiatief van de regelrechter zoals deze in pilot is genomen door de rechtbank Rotterdam, is een
uitstekend voorbeeld voor geschillen van dit niveau.38 De Werkgroep juicht dit initiatief toe en pleit
ervoor expliciet op te nemen dat de regelrechter ook bevoegd is over geschillen in
appartementengebouwen (niet per sé zijnde een huurgeschil of een burenrecht-kwestie) te
beslissen. Verder pleit de Werkgroep ervoor dat dit initiatief ook in de rest van Nederland
beschikbaar komt.
Uitbreiding van de competentie van de regelrechter
Voordelen
Nadelen
De regelrechter krijgt een grotere bevoegdheid Meer geschillen vinden hun weg naar de
waardoor geschillen nog laagdrempeliger
rechterlijke macht.
beslecht kunnen worden.
Door de procedure worden geschillen sneller
beslecht.
Advies 6. Creëer een geschillencommissie
De rechterlijke macht is niet altijd het juiste alternatief voor geschillen over appartementsrecht. De
rechtspraak in Nederland is hoogwaardig, maar de procedure is uitgebreid en duurt als gevolg
daarvan lang. Om de gang naar een onpartijdige derde kleiner te maken kan een geschillencommissie
gestart worden. Vergelijk de geschillenbeslechting in de bouw bij de Stichting Raad van Arbitrage
voor de Bouw.
Creëer een geschillencommissie
Voordelen
Nadelen
Door een alternatief te bieden voor de
De financiering van de geschillencommissie
rechterlijke macht wordt de rechtspraak
vereist een initiële (nader te bepalen)
ontlast.
voorinvestering.
Door de procedure worden geschillen sneller
beslecht.
Ook andere geschillen tussen bestuur en
eigenaars kunnen beslecht worden, hetgeen de
leefbaarheid en samenwerking ten goede kan
komen.
Afsluiting
De werkgroep meent dat met deze adviezen besluitvorming bij verduurzaming en de plaatsing van
laadpalen kan worden versimpeld. De werkgroep houdt zich beschikbaar voor verdere toelichting.

38 Sinds september 2018 is het voor bedrijven en burgers mogelijk om – in het kader van een pilot – een civiel geschil aan de

Rotterdamse regelrechter voor te leggen. De Rotterdamse regelrechter is een initiatief van de rechtbank Rotterdam,
locaties Rotterdam en Dordrecht. De regelrechter onderzoekt samen met partijen in een goed gesprek of ze er onderling uit
komen. Lukt dat niet? Dan hakt de regelrechter alsnog de knoop door. Het blijft dus wel een rechtszaak. Zie:
https://www.rechtspraak.nl/Organisatie-en-contact/Organisatie/Rechtbanken/Rechtbank-Rotterdam/Regels-enprocedures/Paginas/regelrechter.aspx

28/28