Naar een doeltreffende aanpak van
kwetsbare particuliere woningen
Verkenning van effectieve instrumenten, benodigde
randvoorwaarden en aanbevelingen voor vervolg

Advies aan het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Sven Beekers, Arlinde Dul en Esther Geuting
30 juni 2021

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen

Naar een doeltreffende aanpak van
kwetsbare particuliere woningen
Verkenning van effectieve instrumenten, benodigde
randvoorwaarden en aanbevelingen voor vervolg

Sven Beekers, Arlinde Dul en Esther Geuting
30 juni 2021

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen

Managementsamenvatting
Het bestaande instrumentarium is breed maar niet toereikend genoeg
Veel instrumenten zijn beschikbaar voor de verschillende typen opgaven in de kwetsbare particuliere
voorraad. Het bestaande instrumentarium dient al als gereedschapskist voor overheden om één of
meerdere instrumenten uit te halen en in te zetten, passend bij de lokale opgave in de bestaande
particuliere voorraad. Ondanks de veelvoud aan en verschillende typen instrumenten zien we in de praktijk
dat gemeenten en regio’s niet optimaal gebruik (kunnen) maken van deze gereedschapskist. De
belemmeringen zijn grofweg een gebrek aan kennis, organisatiekracht en financiële middelen. Ook is de
bestaande wet- en regelgeving vaak niet toereikend in het adresseren van de probleemeigenaar.
Voor versnelling is een gezamenlijke aanpak cruciaal
Voor versnelling van de aanpak en om woonverbetering op een grote schaal plaats te laten vinden is een
gezamenlijke aanpak cruciaal. Mogelijkheid bieden om de handen ineen te slaan met alle
belanghebbenden is nodig om de uitdagingen (kennis, capaciteit en financiële middelen) te overbruggen.
Zeven aanbevelingen voor het Rijk: aanbevelingen voor vervolg
Specifiek voor het Rijk zijn er zeven aanbevelingen voor vervolg:
• Overweeg een permanente vorm van het Volkshuisvestingsfonds.
• Richt een landelijke expertpool in voor ondersteuning in kennis maar ook in menskracht.
• Bepaal welke gebieden het meest kwetsbaar zijn en geef deze een aparte status.
• Verbreed het toepassingsbereik van de Rotterdamwet.
• Geef woningcorporaties een wettelijke taak (en middelen) om mee te doen bij specifieke
omstandigheden.
• Versterk het organisatievermogen van particuliere eigenaren door koepel VvE’s.
• Vergroot het instrumentarium om particuliere beleggers te betrekken in herstructurering.
In hoofdstuk 5 is een breder scala aan aanbevelingen en oplossingsrichtingen meegenomen, ook gericht
op andere partijen.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen

Inhoudsopgave
Managementsamenvatting

1

1

3

Inleiding
1.1
1.2
1.3

2

Conclusie en aanbevelingen voor vervolg
2.1
2.2

3

3.2
3.3
3.4

5

13

Meest effectieve instrumenten verschillen per doelstelling............... 13
Inponden particuliere koopwoningen .................................................. 14
Transitie-exploitaties: twee varianten .................................................. 16
Strategisch verwerven particulier bezit................................................ 17
(Revolverende) transitieregelingen ...................................................... 20
Onderzoek en monitoring ...................................................................... 20
Doorstroomstrategieën ......................................................................... 21
Duurzaam- en/of levensloopbestendig renoveren .............................. 22

Oplossingsrichtingen
5.1
5.2
5.3

9

Complexiteit van de opgave hangt samen met ontbreken van
een automatische probleemeigenaar..................................................... 9
Het meest ingewikkeld zijn ingrepen op complexniveau met
meergezinswoningen ............................................................................ 10
In gebieden met marktspanning is meer mogelijk.............................. 11
Draagvlak onder (deel) eigenaren van kwetsbare particuliere
woningen is probleem ........................................................................... 11

Belangrijkste instrumenten en hun knelpunten
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7
4.8

6

Waaier aan instrumenten maar nog niet toereikend genoeg .............. 6
Wat moet het Rijk doen: zeven aanbevelingen voor vervolg ............... 7

Uitdagingen aanpak particulier bezit
3.1

4

Aandacht voor de bestaande particuliere woningvoorraad ................. 3
Aanpak ...................................................................................................... 5
Leeswijzer ................................................................................................. 5

24

Financiële oplossingsrichtingen ........................................................... 24
Organisatorische oplossingsrichtingen ............................................... 25
Aanmoedigen participatie en verbeteren draagvlak ........................... 28

Bijlage A: Overzicht instrumenten

31

Bijlage B: Bestaande experimenten

45

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

3

1 Inleiding
1.1 Aandacht voor de bestaande particuliere
woningvoorraad

De bestaande woningvoorraad vormt 80 tot 90% van de
toekomstige woningvoorraad. Ruim de helft van de bestaande
woningvoorraad is in eigendom van particuliere eigenaarbewoners en particuliere beleggers. Een beperkt deel van deze
voorraad is kwetsbaar. Deze verkenning richt zich op dit deel van
de woningvoorraad. Het gaat over een paar procent van de
woningmarkt, lokaal soms oplopend tot een kwart van de
voorraad.
Nieuwbouw is hard nodig in grote delen van het land, maar tegelijkertijd heeft dit maar beperkt invloed op
de samenstelling van de woningvoorraad. Dit geldt in het bijzonder voor regio’s waar sprake is van een
kwetsbare particuliere voorraad en soms een gebrek aan marktdruk, waar van nieuwbouw voor uitbreiding
niet of nauwelijks meer sprake is.
De bestaande woningvoorraad sluit lang niet altijd aan op de toekomstige kwalitatieve behoefte, de
bouwkundige kwaliteit van met name naoorlogse woningen is in veel gevallen beneden gemiddeld en er
liggen overal in het land forse verduurzamingsopgaven. Daar waar nu al sprake is van leegstand en
verloedering in de bestaande voorraad gaat dit vaak hand in hand met leefbaarheidsproblemen. In deze
kwetsbare gebieden is er sprake van een cumulatie van sociaaleconomische vraagstukken (armoede,
schoolachterstanden, gezondheid- of veiligheidsproblemen). Anders dan bij corporatiebezit maakt het
versnipperde eigendom en de beperkte investeringsmogelijkheden- en wensen van eigenaren en
particuliere verhuurders het aanpakken van dit deel van de voorraad extra complex. In gebieden met een
ontspannen woningmarkt (hoofdzakelijk aan de grens van het land) wordt de opgave vergroot door
beneden gemiddelde waardestijging en soms (risico’s op) waardedaling van de woningen.
De kwetsbare particuliere voorraad bevindt zich vooral in gebieden met veel goedkope woningvoorraad
zoals Rotterdam Zuid, Lelystad, Schiedam, naast grens- en krimpregio’s zoals Oost-Groningen, Parkstad
Limburg en Zeeuws Vlaanderen. Een deel van de problematiek is te vinden in de slechte delen van de
particuliere woningen en het lijkt vaak voormalige sociale huurwoningen te betreffen. Harde cijfers
ontbreken, maar experts schatten in dat het om circa 50% 1 van het problematische eigendom gaat. Het
beleid dat woningcorporaties woningen verkochten (uitponden) is door de overheid in de jaren ’90
versterkt, tijdens de ‘brutering’: woningcorporaties moesten minder afhankelijk worden van subsidies en in
de markt opereren, zodat woningcorporaties op eigen benen konden staan (Plasschaert, 2019). Circa 25
jaar na de brutering hebben deze woningen een forse kwaliteitsimpuls nodig. Woningen in bezit van
corporaties komen via renovatieprogramma’s aan de beurt, echter investeringen in particuliere woningen
blijven achter. Op dit moment zijn een flink deel van de woningcorporaties in gebieden met een kwetsbare
voorraad en problemen in de kwetsbare particuliere voorraad terughoudend geworden met het uitponden
van kwetsbaar bezit uit hun portefeuilles. Dit geldt echter niet voor alle corporaties en het is belangrijk dat
het bewustzijn van corporaties over de ongewenste neveneffecten van het uitponden scherper in beeld zijn
en dat dit een onderwerp in prestatieafspraken is.
De particuliere woningvoorraad kent een sterk versnipperde eigendomsstructuur en verschillende
belangen, waardoor niet één partij (zoals bij verbetering van de goedkope voorraad van
woningcorporaties) automatisch als verantwoordelijk probleemeigenaar voor de renovatie of transformatie
kan worden aangewezen. Eigenaren van slechte particuliere woningen in kwetsbare gebieden in
1

Er zijn geen harde cijfers die dit aandeel bevestigen. In interviews met experts van gemeenten is dit aandeel meermaals genoemd.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

4

ontspannen woningmarktgebieden kunnen de financiering van de opgave in beginsel niet dragen, omdat
het onrendabele investeringen betreft en vaak gepaard gaat met een vermindering van het aantal
woningen. Daarnaast zijn particulieren niet bezig met het verminderen van het aantal woningen. Er is
immers geen particuliere eigenaar die zijn eigen woning gaat slopen of gratis gaat weggeven.
Verschillende gemeenten en regio’s zijn actief bezig met de aanpak van de kwetsbare particuliere voorraad.
Denk aan het aanmoedigen en stimuleren van particuliere eigenaren om hun woning te verbeteren en het
starten van pilots om de aanpak van de kwetsbare particuliere voorraad op object- of blok- of
complexniveau in gang te zetten. Verder is de aanpak van de kwetsbare particuliere voorraad vaak
onderdeel van integrale gebiedsontwikkelingen. Toch blijft deze aanpak lastig voor vrijwel alle gemeenten
en regio’s. Verschillende organisatorische en financiële belemmeringen, zowel voorafgaand aan als tijdens
herstructureringsprocessen, zorgen ervoor dat projecten niet in gang gezet kunnen worden of moeizamer
verlopen.
Volkshuisvestingsfonds voor investeringen in de particuliere woningvoorraad
Om een kwaliteitsimpuls in de bestaande particuliere woningvoorraad mogelijk te maken en gemeenten en
regio’s bij de aanpak te ondersteunen komt het kabinet met het Volkshuisvestingsfonds. Vanuit dit fonds is
€ 450 miljoen beschikbaar voor investeringen in de
particuliere woningvoorraad en corporatiewoningen, met als
doel de leefbaarheid te verbeteren. Gemeenten en regio’s
konden tot begin mei 2021 een onderbouwde aanvraag
indienen voor middelen vanuit dit fonds. Er is in het bijzonder
aandacht voor de zestien stedelijke vernieuwingsgebieden en
dertien krimp en grensregio’s. Vanuit het
Volkshuisvestingsfonds kan verduurzaming en verbetering
van bestaande woningen, transformatie, sloop-nieuwbouw en
het opknappen van de openbare ruimte worden gefinancierd. De aanvragen voor het
Volkshuisvestingsfonds stroomden binnen en laten de noodzaak van het fonds zien. Naast financiële
middelen hebben gemeenten en regio’s instrumenten nodig om kwetsbaar particulier bezit effectief en
passend aan te pakken. Het opnieuw bezien van het beschikbare instrumentarium is aanleiding voor het
voorliggende onderzoek.

HOOFDVRAAG EN BEGRIPPEN
De hoofdvraag van deze verkenning luidt: welk instrumentarium zetten gemeenten in om de
herstructureringsopgave in de particuliere woningvoorraad in kwetsbare gebieden aan te pakken en in
hoeverre is dit instrumentarium toereikend?
Wanneer we in dit onderzoek spreken over instrumenten, dan gaat het om een breed arsenaal aan
publiekrechtelijke en privaatrechtelijke instrumenten die gericht zijn op woningverbetering van de
particuliere voorraad.
Woningverbetering heeft betrekking op:
• renoveren (verduurzamen, courant maken, levensloopbestendig maken, woning splitsen of
samenvoegen)
• transformeren
• sloop-nieuwbouw
• sloop-onttrekken

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

5

Over het algemeen kunnen overheden en andere partijen verschillende redenen hebben om deze
instrumenten in te zetten, zoals:
• aanpak van leefbaarheidsproblemen in buurten en wijken
• verkleinen dan wel voorkomen van leegstand
• voorkomen van mogelijke veiligheids- en verloederingsproblemen
• verminderen van aanbodleegstand (op termijn) door woningen uit de markt te nemen
• voorkomen van onnodige waardedaling van andere woningen
• verminderen vraagleegstand door koopwoningen om te zetten naar huurwoningen
• beter aansluiten van de woningvoorraad bij de behoeften van woonconsumenten
• komen tot betaalbare arrangementen om woningen aan de voorraad te onttrekken

1.2 Aanpak
Het onderzoek is begeleid vanuit het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Op 5 maart
2021 hebben we de startbijeenkomst gehad en het project in de steigers gezet. In de weken daarna is
informatie verzameld over het bestaande instrumentarium en de toepassing ervan in praktijk (ook wel
experimenten genoemd). Geraadpleegde bronnen zijn onder andere het onderzoek ‘Nieuwe opgave,
nieuwe aanpak’ (Bron: DSP-groep, 2020) en het onderzoek in Zuid-Limburg over de aanpak kwetsbare
particuliere voorraad (Bron: Stec Groep, 2021). Om duiding te geven aan de bevindingen hebben we
expertgesprekken gevoerd met woningmarktexperts uit onder andere Schiedam, Spijkenisse, Rotterdam,
Oost-Groningen en Zuid-Limburg. Bij deze verschillende processtappen zijn Tim Polman, Judith Hurks en
IJsbrand Heeringa betrokken geweest en met hen hebben we de tussentijdse resultaten besproken. Het
opgestelde rapport ligt nu voor u.

1.3 Leeswijzer
In het volgende hoofdstuk staan onze belangrijkste conclusies en aanbevelingen om te komen tot een
doeltreffende aanpak van de kwetsbare particuliere woningvoorraad. In de hoofdstukken daarna vindt u de
verdere verdieping op deze conclusies en aanbevelingen. In hoofdstuk 3 beschrijven we de
overkoepelende uitdagingen in de aanpak die de complexiteit van de verschillende opgaven in de
kwetsbare particuliere voorraad schetsen. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 4 in op het bestaande
instrumentarium om te komen tot herstructurering. We beschrijven de meest effectieve instrumenten en
hun knelpunten. Tot slot geven we in hoofdstuk 5 mogelijke oplossingsrichtingen voor vervolg, uitgesplitst
naar de verschillende betrokken partijen en partijen die nog niet betrokken zijn. In de bijlage staat een
uitgebreide toelichting op de meest effectieve instrumenten (bijlage A) en geven we een overzicht van de
bestaande experimenten vanuit het hele land (bijlage B).

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

6

2 Conclusie en
aanbevelingen voor
vervolg
2.1 Waaier aan instrumenten maar nog niet toereikend genoeg
De hoofdvraag van dit onderzoek is “Welk instrumentarium zetten gemeenten in om de
herstructureringsopgave in de particuliere woningvoorraad in kwetsbare gebieden aan te pakken en in
hoeverre is dit instrumentarium toereikend?.” We concluderen in dit onderzoek dat er veel instrumenten
beschikbaar zijn voor verschillende typen opgaven in de kwetsbare particuliere voorraad. Het bestaande
instrumentarium dient als gereedschapskist voor overheden om één of meerdere instrumenten uit te halen
en in te zetten, passend bij de lokale opgave in de bestaande particuliere voorraad. Ondanks de veelvoud
aan en verschillende typen van instrumenten zien we in de praktijk dat gemeenten en regio’s niet optimaal
gebruik (kunnen) maken van deze gereedschapskist. Kortom, het instrumentarium is nog niet toereikend
genoeg.
Uitdagingen in de aanpak: vaak een gemis aan kennis, capaciteit en financiële middelen
De belemmeringen zijn grofweg een gebrek aan kennis, organisatiekracht en financiële middelen. Ook is de
bestaande wet- en regelgeving vaak niet toereikend. Daarnaast zijn er vier overkoepelende uitdagingen te
herkennen binnen de aanpak van kwetsbaar particulier bezit. Dit zijn:
• Complexiteit van de opgave hangt samen met het ontbreken van een automatische probleemeigenaar.
• Het meest ingewikkeld zijn ingrijpen op complexniveau met meergezinswoningen.
• In gebieden met marktspanning zijn meer mogelijkheden dan in gebieden zonder marktspanning.
• Draagvlak onder (deel) eigenaren van kwetsbare particuliere woningen is een probleem.
Zeven effectieve instrumenten gezien de verschillende doelstellingen in de aanpak
Desondanks zijn er verschillende effectieve instrumenten al beschikbaar om de particuliere
woningvoorraad te verbeteren. Deze verschillen per doelstelling (match woning en gebruiker, fysiek
verbeteren van de woning, aanpassen van de eigendomsstructuur van de woning, sloop-nieuwbouw en
onttrekken aan de voorraad). In dit onderzoek benoemen we deze meest effectieve instrumenten en hun
knelpunten:
1. Inponden particuliere koopwoningen.
2. Transitie-exploitaties.
3. Strategisch verwerven particulier bezit.
4. (Revolverende) transitieregelingen.
5. Onderzoek en monitoring.
6. Doorstroomstrategieën.
7. Duurzaam- en/of levensloopbestendig renoveren.
Een gezamenlijke aanpak met oplossingsrichtingen voor de verschillende belanghebbenden
Verschillende oplossingsrichtingen zijn denkbaar om het gebruik van het bestaande instrumentarium meer
toereikend te maken voor gemeenten en regio’s. De oplossingsrichtingen zijn financieel en organisatorisch
van aard. Daarnaast is een derde thema oplossingsrichtingen gericht op het aanmoedigen van participatie
en verbeteren van het draagvlak onder particuliere eigenaren. Deze oplossingsrichtingen verschillen per
belanghebbende binnen de aanpak, van particuliere eigenaar tot overheid (zie hiervoor hoofdstuk 6).
Waarbij het gezamenlijk oppakken van de opgave tot een versnelling kan leiden.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

7

2.2 Wat moet het Rijk doen: zeven aanbevelingen voor vervolg
We hebben zeven aanbevelingen voor vervolg. Deze aanbevelingen zijn gericht op het Rijk om de aanpak
van de kwetsbare particuliere voorraad in een stroomversnelling te laten raken en op grotere schaal plaats
te laten vinden. Reden is dat de opgaven groot en complex zijn en een langetermijnaanpak vergen, naast
voldoende inzet van capaciteit en middelen.
1. Overweeg een permanente vorm van het Volkshuisvestingsfonds
Een permanente toestroom aan financiële middelen is nodig om herstructureringsprojecten in de
bestaande woningvoorraad tot uitvoering te brengen. De vele binnenstromende aanvragen sinds de
opening van het loket van het Volkshuisvestingsfonds laat de noodzaak van het fonds zien. Maar het fonds
kan slechts gedeeltelijk tegemoet komen aan de grote vraag naar middelen en capaciteit. Ook is de
tegemoetkoming slechts tijdelijk, terwijl herstructureringsprojecten een langdurige financiële impuls nodig
hebben. Reden is dat veel herstructureringsprojecten in de planfase blijven hangen omdat partijen hun
businesscases niet sluitend krijgen. Lokale en regionale overheden missen financiële middelen en andere
(markt)partijen doen vaak niet mee in de investering omdat de investeringen onrendabel zijn of als
onrendabel beschouwd worden, waar het gaat om de vastgoedexploitatie. Daarnaast hebben
herstructureringsprojecten lange doorlooptijden wat financiële risico’s met zich mee brengt. Een
programma rondom de particuliere kwetsbare voorraad met een langjarige stroom van middelen geeft
partijen vertrouwen om met complexe opgaven in de particuliere voorraad aan de slag te gaan en deze tot
een goed einde te brengen.
2. Richt een landelijke expertpool in voor ondersteuning in kennis maar ook in menskracht
We raden aan een expertpool op te zetten om de opgedane kennis met het instrumentarium te verspreiden
onder gemeenten, regio’s en andere partijen. Een expertpool biedt ondersteuning in kennis aan betrokken
partijen waardoor herstructureringsprojecten versneld tot uitvoering gebracht kunnen worden. Ook
vergroot het de menskracht in kleinere gemeenten in grens- en krimpregio’s. Hier is vaak onvoldoende
capaciteit of kennis beschikbaar om opgaven in de kwetsbare particuliere voorraad zelfstandig op te
pakken. Bestaande voorbeelden van expertteams ingesteld door het Rijk zijn het Expertteam Woningbouw
waar experts over versnellen, transformatie en de voormalige Juridische Expertpool Planschade (JEP)
zitten vertegenwoordigd. We raden aan in te zetten op een arrangement waarbij de inzet door het Rijk
wordt bekostigd tot een vooraf afgesproken maximum bedrag.
3. Bepaal welke gebieden het meest kwetsbaar zijn en geef deze een aparte status
Bepaal in welke gebieden de leefbaarheid onder druk staat en de particuliere woningvoorraad het meest
kwetsbaar is. Door deze gebieden een aparte status te geven worden de mogelijkheden in de aanpak
verbreed. In deze experimenteergebieden kunnen pilots opgezet worden om kwetsbaar particulier bezit aan
te pakken. Bijvoorbeeld door in deze gebieden woningcorporaties te (kunnen) verplichten mee te doen in
de aanpak (zie aanbeveling 5).
4. Verbreed het toepassingsbereik van de Rotterdamwet
Verruim het toepassingsbereik van de Rotterdamwet (gericht op grootstedelijke problematiek) voor
kwetsbare buurten in stedelijke vernieuwingsgebieden en grens- en krimpregio’s. De Rotterdamwet
(Wbmgp, Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek) is een instrument dat gemeenten de
mogelijkheid biedt om selectieve woningtoewijzing (middels een huisvestingsvergunning) toe te passen in
bepaalde aangewezen wooncomplexen, straten en gebieden waar de leefbaarheid en veiligheid onder druk
staan. Gemeenten kunnen dan aan woningzoekenden bij de toewijzing van huurwoningen eisen stellen aan
de aard van het inkomen, voorrang verlenen op basis van sociaaleconomische kenmerken, en
woningzoekenden screenen op overlastgevend en crimineel gedrag. Extra slagkracht bij gemeenten in
kwetsbare wijken in grens- en krimpregio’s kan door middel van verbreding van de
Rotterdamwet met onorthodoxe maatregelen bespoedigd worden, gericht op de aanpak van de kwetsbare
particuliere voorraad. Start daarom met het aanstellen van experimenteerwijken en het opzetten van pilots
met de toepassing van een (gewijzigde) Rotterdamwet in grens- en krimpregio’s.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

8

5. Geef woningcorporaties een wettelijke taak om mee te doen bij specifieke omstandigheden
Geef woningcorporaties van rijkswege een rol in de aanpak van de particuliere woningvoorraad in
gespecificeerde gebieden. Tot nog toe missen woningcorporaties een expliciete taak om te opereren in de
kwetsbare koopwoningenmarkt terwijl zij de meest voor de hand liggende partij zijn om mee te doen.
Bestempel daarom de aanpak van de kwetsbare particuliere woningvoorraad als ‘Nationale prioriteit’. Dat
biedt een wettelijke grondslag op basis waarvan gemeenten en woningcorporaties in de prestatieafspraken
concreet vorm kunnen geven aan deze uitvoering en de grondslag vinden om zich langjarig te
committeren. Doe dit alleen in gebieden waar dat wenselijk is voor gemeenten en onder heel specifieke
omstandigheden, bijvoorbeeld in gebieden waar (een verruimde reikwijdte van) een (gewijzigde)
Rotterdamwet aan de orde is. In samenhang met de wettelijke rol moeten de financiële middelen bij
woningcorporaties ook vergroot worden. Onderzoek bijvoorbeeld of de overdrachtsbelasting voor de
aankoop van particuliere woningen door woningcorporaties in gebieden met kwetsbare particuliere
woningen vertaald kunnen worden in een investeringsverplichting in deze woningen. Of dat de
verhuurdersheffing omgezet kan worden in een investeringsverplichting ten behoeve van het investeren in
de kwetsbare particuliere voorraad.
6. Versterk het organisatievermogen van particuliere eigenaren door koepel VvE’s
We raden aan een wettelijke grondslag te bieden voor meerderheidsbesluiten onder gezamenlijke
eigenaren in buurten of complexen om onderhoudsinvesteringen op grotere schaal mogelijk te maken
(vergelijkbaar met een VvE). Onderzoek daarom de mogelijkheden voor meerderheidsbesluiten op grond
van bijvoorbeeld 70% draagvlak. Daarnaast is het van belang kleine VvE’s te stimuleren om zich te
bundelen in koepel VvE’s. VvE’s, en vooral kleine VvE’s, lopen tegen complexe besluitvormingsstructuren
en spelen holdout problemen. Met een koepel VvE kan besluitvorming over onderhoud makkelijker plaats
vinden en is er meer geld beschikbaar. Desondanks zijn de financiële middelen bij VvE’s lang niet altijd
toereikend genoeg. Stimuleer daarom ook het opzetten van (revolverende) fondsen bij gemeenten om de
onderhoud, energiebesparende en toekomstbestendige aanpassingen door VvE’s te bemoedigen.
7. Vergroot het instrumentarium om particuliere beleggers te betrekken in herstructurering
Er ontbreekt slagkracht bij overheden om particuliere beleggers te betrekken in de verbeteringsslag van de
kwetsbare particuliere voorraad. We raden aan het bestaande instrumentarium te vergroten. Verschillende
gemeenten experimenteren al met huisvestingsverordeningen in de APV, maar dit biedt niet genoeg
houvast. Ook andere instrumenten als het gebiedsgericht verbieden van verkamering, het stellen van
aanvullende eisen bij eigenaren die hun woning splitsen zijn oplossingsrichtingen voor gemeenten. Het
Rijk kan gemeenten hierbij ondersteunen door ook de mogelijkheden voor zelfbewoningsplicht uit te
breiden voor bestaande koopwoningen. Dit maakt het voor beleggers minder interessant om in te stappen
in kwetsbare woningen die op de lijst staan om te worden aangepakt.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

9

3 Uitdagingen aanpak
particulier bezit
3.1 Complexiteit van de opgave hangt samen met ontbreken van een automatische
probleemeigenaar

In de praktijk zijn er overkoepelende uitdagingen te herkennen binnen de aanpak van kwetsbaar particulier
bezit. Een van de uitdagingen is het ontbreken van een automatische probleemeigenaar. In beginsel is de
eigenaar altijd de eerste verantwoordelijke voor de toekomstbestendigheid van de eigen woning.
Desondanks nemen particuliere eigenaren van kwetsbare woningen in kwetsbare gebieden de
toekomstbestendigheid van hun woning vaak niet zelf ter hand. Dit geldt zowel voor eigenaar-bewoners als
particuliere verhuurders. Dit hangt samen met de financiële draagkracht van de meeste eigenaren in
kwetsbare gebieden. Zeker in vergelijking met de investeringsopgave, die vaak groter is dan de mogelijke
waardeontwikkeling van de woningen. Daar komt bij dat de organisatie van het toekomstbestendig maken
van de woningen ingewikkeld is. Zowel door de versnippering van het eigendom en verschillende
belangen die op microniveau kunnen spelen. Ook ziet een deel van de particuliere eigenaren de noodzaak
tot het toekomstbestendig maken niet in of wil dit niet inzien.
Naast particuliere eigenaren hebben ook andere partijen geen automatische rol in het aanpakken van de
kwetsbare particuliere voorraad. Ontwikkelaars en institutionele beleggers zijn bijvoorbeeld vooralsnog
afwezig in de aanpak van de kwetsbare particuliere voorraad. In verschillende regio’s is de interesse door
beleggers gepeild. Dit heeft echter nagenoeg niet geleid tot concrete investeringsactiviteit. Voor sommige
beleggers, vooral voor de grote particuliere beleggers met een groot woningbezit, is het zelfs lucratief om
in bepaalde slechte wijken woningen op te kopen en deze te verhuren tegen hoge huren. Het is een manier
om snel geld te verdienen zonder acht te slaan op de huurders. Huurders in slechte wijken missen namelijk
vaak slagkracht om hier tegenin te gaan. Ook gaat dit ten nadele van de kwaliteit van de woning.
Investeringen in woningverbetering worden uitgesteld of helemaal niet gedaan. Dit gebeurt bijvoorbeeld in
Rotterdam-Zuid waar 96% van de woningen opgekocht worden door institutionele beleggers vaak met een
grote woningportefeuilles en waar snel geld verdienen het doel is.
Daarnaast zijn woningcorporaties, op een aantal uitzonderingen na, nog niet betrokken. Zij hebben van
rechtswege in beginsel geen expliciete rol in de aanpak van kwetsbare particuliere koopwoningen. De
opgave past hen echter goed, ook voor wat betreft sociaal-maatschappelijke problemen van eigenaren, die
vaak vergelijkbaar zijn met sociaal-maatschappelijke problemen van huurders. In de praktijk zijn
woningcorporaties een zeer logische partij om op te treden in businesscases. Recht- en regelgeving is
echter onvoldoende toegesneden op deze rol, waardoor woningcorporaties terughoudend zijn.
Gemeenten hebben vanuit de publieke verantwoordelijkheid wel een rol op het moment dat de
leefbaarheid in gebieden onder druk staat. Desondanks overstijgt het ingrijpen in de kwetsbare particuliere
voorraad vaak de investeringsmogelijkheden en beschikbare capaciteit. Daar komt bij dat de
investeringsmogelijkheden van gemeenten de laatste jaren sterk zijn verminderd.
Gemeenten, regio’s en provincies missen menskracht en langjarig commitment op het thema
particuliere voorraad.
De aanpak van de kwetsbaarheid van de particuliere voorraad is een complex vraagstuk dat een lange
adem vergt. De impact op het leven van mensen is groot en loopt samen op met een concentratie van
economische en sociaal-maatschappelijke problemen. Voor gemeenten en regio’s met een groot aandeel
aan kwetsbare particuliere koop is het zeer wezenlijk een negatieve spiraal te voorkomen. De spiraal die
dreigt, gaat over verkrotting op sommige plekken, gevaar voor de gezondheid, een negatieve uitstraling

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

10

naar de omliggende buurt, (verdere) prijsval van vastgoed en criminaliteit. Ook komen huishoudens
financieel klem te zitten: er is geen ruimte meer om te verhuizen, of te investeren in het
levensloopbestendig maken of te verduurzamen.
Er zijn echter geen snelle oplossingen of kansen voor beleidsingrepen met snel resultaat. De verandering
komt in kleine stappen en vergt veel procesmatige aandacht. Met name in kleinere gemeenten hebben
overheden te maken met een gebrek aan menskracht. Het is deels een kwalitatief probleem (aantrekken
van specialisten), maar ook een kwantitatief probleem: de gemeenten kampen met financiële problemen en
extra menskracht inzetten voor de aanpak van de particuliere voorraad vaak niet mogelijk. Daarnaast wordt
de capaciteit gemist om massa te maken op de aanpak van de kwetsbare particuliere voorraad. Dit geldt
ook voor stedelijke kwetsbare gebieden.

3.2 Het meest ingewikkeld zijn ingrepen op complexniveau met meergezinswoningen
Holdout-problemen maken ingrepen in appartementencomplex ingewikkeld
De meest complexe opgaven in de particuliere voorraad hebben betrekking op appartementencomplexen
met versnipperd eigendom. Een individuele eigenaar met de wens om de woning te verbeteren heeft dan
immers geen impact, terwijl een gezamenlijke aanpak te maken heeft met gebrekkig draagvlak binnen het
complex. Dit heeft te maken met de individuele afwegingen die eigenaren maken om te participeren in
arrangementen om de woningvoorraad aan te pakken. Dit geldt in de praktijk zowel in de situatie van
complexen met particuliere koopeigenaren, als in situaties waarin een of meerdere particuliere beleggers
naast de koopeigenaren bezit in het complex hebben.
Bestaande regelgeving rondom Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) maken het ingewikkeld om te komen
tot beslissingen over het aanpakken van de opgaven waar deze complexen in deze tijd voor staan. De
financiële middelen van de VvE’s zijn vaak ontoereikend en de investeringstermijn van leden van de VvE
zijn verschillend waardoor structurele investeringen in de verduurzaming in de praktijk zelden tot stand
komen.
Ingrijpender wordt het nog wanneer de woningen van eigenaren in de complexen een lagere marktwaarde
hebben dan de omvang van de hypotheek. Hierdoor kunnen ongewenst schrijnende situaties ontstaan met
een cumulatie van problemen die maken dat eigenaren gezamenlijk niet tot een aanpak komen.
Opgaven met grondgebonden woningen zijn eerder haalbaar
Holdout-problemen tussen eigenaren van grondgebonden woningen spelen ook een rol, maar zijn in
essentie eenvoudiger op te lossen zonder te komen tot zware ingrepen zoals transitie-exploitaties. In de
praktijk gaat het dan vaker om woningverbetering zonder sloop-nieuwbouw of woningonttrekking.
De problemen bij de aanpak van de particuliere woningvoorraad op het niveau van een straat, of een rijtje
woningen zijn in belangrijke mate organisatorisch en financieel.
• Organisatorisch zijn particuliere eigenaren met een laag inkomen regelmatig niet in staat om de
slagkracht te vinden om (samen met de buren) te komen tot een gezamenlijke investering in de
woningverbetering.
• Eigenaren in de woningen zijn over het algemeen niet in de gelegenheid om leningen af te sluiten om
de benodigde investeringen in de eigen woning te doen, gezien hun inkomen.
Als het gaat om woningen uit de markt nemen, lukt het particuliere eigenaren in eengezinswoningen in de
praktijk nooit om zelf te komen tot sloop met een blijvende onttrekking. Slechts incidenteel lukt het om te
komen tot sloop-nieuwbouw. Dit zijn vrijwel altijd situaties waar een woningcorporatie en of een overheid
dit op zich nemen.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

11

3.3 In gebieden met marktspanning is meer mogelijk
Gebrek aan marktspanning maakt businesscases onrendabel
In veel krimp- en grensregio’s is er risico dat de vraag-aanbodverhouding in de woningmarkt op korte,
middellange of lange termijn te ruim is. Dat leidt tot oplopende leegstand in het minst courante deel van de
woningvoorraad. In dit deel van de woningvoorraad staat de woningwaarde onder druk of gaat deze
omlaag. Dit betekent dat eigenaren minder mogelijkheden hebben om te investeren in de
woningverbetering. Men krijgt in beginsel geen financiering bij een bank, en als de financieringsruimte er
al zou zijn, kunnen er vragen gesteld worden bij de wenselijkheid van het aangaan van dergelijke leningen.
Zeker in het geval van eigenaren met een laag of middeninkomen.
Ook voor andere marktspelers zoals woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers is het investeren in de
renovatie en/of sloop-nieuwbouw van particuliere woningen onaantrekkelijk en onrendabel. Dit betekent
dat de financiering van opgaven in deze woningvoorraad niet gedragen kunnen worden door marktpartijen
noch eigenaren. Er zijn in de praktijk altijd aanvullende middelen en instrumenten nodig om te investeren
in de toekomstbestendigheid van de kwetsbare particuliere woningvoorraad.
De uitdaging zit er in deze gebieden in om het toekomstbestendig maken van deze woningen zo efficiënt
mogelijk te maken. Vanuit dat perspectief is het wezenlijk om bestaande belemmeringen die businesscases
duurder maken of relevante marktspelers beperken, zoveel mogelijk te verminderen.
Ook met voldoende marktspanning zijn businesscases complex: de terugverdientijd is lang en de
risico’s zijn groot
In de stedelijke vernieuwingsgebieden is in veel gevallen geen gebrek aan marktspanning. Echter aard en
de omvang van de opgaven in bijvoorbeeld voormalige groeikernen, en in grote steden met
bovengemiddelde aandelen kwetsbare particuliere woningen, maken dat gebiedsgerichte opgaven ook
hier niet zomaar van de grond komen. Dit hangt samen met de omvang van de voorinvesteringen in relatie
tot de terugverdientijd van investeringen. Met andere woorden: de badkuip in de gebiedsontwikkeling is
diep en groot.

3.4 Draagvlak onder (deel) eigenaren van kwetsbare particuliere woningen is probleem
Deel eigenaren wil of kan niet mee doen in woningverbetering of (toekomstige) onttrekking
Hoe groter de versnippering van het eigendom, hoe groter de kans dat arrangementen om de
toekomstbestendigheid van kwetsbare particuliere woningen niet of heel moeizaam tot stand komen. De
particuliere eigenaren hebben in de praktijk soms weinig intrinsieke behoefte om tot woningverbetering
komen wanneer men de kosten en baten afweegt, nog los van het gebrek aan financieringsmogelijkheden.
Daarnaast speelt bij transitie-exploitaties soms een rol dat eigenaren niet open staan voor verkoop (en ook
niet willen huren). Deze situatie is, met name in geval van appartementencomplexen of rijenwoningen met
sterk gespikkeld bezit, een belangrijke risicofactor bij de uitvoering van arrangementen. Er zijn geen
wettelijke mogelijkheden om holdout-problemen te voorkomen buiten VvE’s. Dus zelfs als een grote
meerderheid van de eigenaren zou willen participeren, kunnen arrangementen geen doorgang vinden.
Particuliere beleggers hebben bezit in appartementencomplexen
In een deel van de particuliere kwetsbare voorraad is er eigendom van particuliere beleggers, naast
eigendom van eigenaar-bewoners. Het gaat zowel om beleggers met één of twee woningen in het
complex, als om beleggers met (soms fors) meer eigendom. Opvallend is dat de verhouding tussen
koopsom en huursom in dit segment gunstig voor beleggers is.
Een deel van de beleggers laat het onderhoud van de woningen versloffen. Sommige verhuurders van
maken misbruik van het relatief goedkope aanbod dat ze door de krapte op de markt tegen hoge prijzen
kunnen verhuren, soms in de vorm van verkamering en/of in de verhuur van huisvesting aan kwetsbare
huishoudens. Dit kan leiden tot situaties met achterstallig onderhoud, onbehoorlijke huurprijzen, tot zelfs
‘warme bedden’, onhygiënische of onveilige situaties.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

12

Zeker in de huidige krappe huurmarkt willen beleggers vaker niet meewerken aan woningverbetering, of
aan transitie-exploitaties, waarin het eigendom wordt overgenomen door de transitie-exploitant (vaak een
corporatie). Vaak wordt gevraagd om alternatief vastgoed dat kan dienen als investeringsobject, zodat het
belegd vermogen op peil blijft. Gebrek aan geschikt alternatief vastgoed om in te beleggen vormt dan een
belangrijke bottleneck om complexen uit de markt te nemen.
Speculatief gedrag komt voor wanneer opkoopregelingen worden ingericht
In complexen van kwetsbare particuliere woningen waar arrangementen voor particuliere regelingen van
toepassing worden verklaard, stappen particuliere beleggers soms om speculatieve redenen in. De
verwachting is dat de aankopende corporaties bereid zullen zijn hogere bedragen te betalen aan eigenaren
om zo door te gaan in de verwervingsstrategie.

13

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

4 Belangrijkste
instrumenten en hun
knelpunten
4.1 Meest effectieve instrumenten verschillen per doelstelling
In Nederland is de opgave omtrent de particuliere voorraad groot. De aanpak ervan is dan ook urgent. De
opgaven variëren binnen Nederland in kwantitatieve en kwalitatieve zin en op regionaal en lokaal niveau.
Terwijl erop veel plekken sprake is van een verbeteringsopgave van de woningvoorraad, verschillen
bijvoorbeeld de verdunnings- en vernieuwingsopgaven. Adequaat ingrijpen in de particuliere
woningvoorraad vereist daarom maatwerk. Instrumenten worden (samen) in gezet met variërende doelen
in de aanpak. In dit hoofdstuk richten we ons op een korte samenvatting van instrumenten die ingezet
worden door gemeenten en gericht zijn op:
• Match woning en gebruiker: We doelen hierbij op het verbeteren van de aansluiting van de woning bij
de woonwensen- en eisen van de bewoner en zo te komen tot verhuizing, woningruil en dergelijke. Het
gaat uitdrukkelijk niet om het fysiek wijzigen van de woning.
• Fysiek verbeteren van de woning: Met name waar het gaat om het levensloopbestendig maken en/of
verduurzamen van de particuliere woning zonder dat daarbij sprake is van sloop nieuwbouw. Denk aan
renovatie en andere vormen van woningverbetering.
• Aanpassen van de eigendomsstructuur van de woning: wanneer sprake is van een koopwoning en
dit ongewenste neveneffecten heeft, zodat inponden (omzetten van koop naar huur) nodig is.
• Sloop-nieuwbouw: het onttrekken van woningen uit de bestaande voorraad en het vervolgens
toevoegen van een kleiner, groter of gelijk aantal woningen.
• Onttrekken aan de voorraad: wanneer sprake is van samenvoegingen van woningen, en/of sloop
zonder nieuwbouw. Het gaat om een netto vermindering van de woningvoorraad.
Situaties waarin sprake is van alléén het fysiek verbeteren van de woning waarbij de particulier deze
opgave zelf kan betalen en organiseren laten we in dit overzicht buiten beschouwing.
Tabel 1: Meest effectieve instrumenten per doelstelling in de aanpak kwetsbare particuliere voorraad
Match
woning en
bewoner

Fysiek
verbeteren
woning

Aanpassen
eigendoms
structuur

Sloop/
nieuwbouw

Netto
onttrekken

1. Inponden: huurportefeuille opbouwen
2. TREX 1: inponden, sloop, nieuwbouw
TREX 2: inponden, renoveren, uitponden
3. Strategisch verwerven particulier bezit
4. (Revolverende) transitieregelingen
5. Onderzoek en monitoring 2
6. Bewonerscommunicatie en -participatie
7. Doorstroomstrategieën
8. Duurzaam- en levensloopbestendig renoveren

Het instrument ‘onderzoek en monitoring’ is belangrijk voor alle doelstellingen. Het effect van dit instrument is vooral indirect. Voor
de andere instrumenten geldt een direct effect op de doelstelling(en).

2

14

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Bovenstaande instrumenten kunnen toegewezen worden naar verschillende schaalniveaus waarop ze het
meest effectief zijn. We onderscheiden de volgende ingrepen:
• Grootschalige ingrepen met meergezinswoningen.
• Grootschalige ingrepen met grondgebonden woningen.
• Kleinschalige ingrepen met grondgebonden woningen.
Figuur 1: Meest effectieve instrumenten per schaalniveau
Grootschalige ingrepen
meergezinswoningen

1. Inponden t.b.v.
huurportefeuille
2. Transitieexploitaties
3. Strategisch
verwerven
4. Transitieregelingen

Grootschalige ingrepen
grondgebonden woningen

5. Onderzoek/
monitoring

6. Bewoners
communicatie
& participatie

7. Doorstroomstrategieën
8. Duurzaam/
levensloopbestendig
renoveren

Kleinschalige ingrepen
grondgebonden woningen

Bron: Stec Groep, 2021.

In de volgende paragrafen gaan we achtereenvolgens in op de acht meest effectieve instrumenten in de
aanpak. We benoemen hun knelpunten en geven we in de kaders een uitwerking van een instrument in de
praktijk.
Een uitgebreide toelichting en de voor- en nadelen bij het implementeren van de instrumenten staan
beschreven in bijlage A. Daarnaast toont bijlage B de inventarisatie van bestaande instrumenten en
experimenten in gemeenten.

4.2 Inponden particuliere koopwoningen
Meest effectief voor grootschalige ingrepen in meergezinswoningen
Een inpond-model om (hoogbouw)flats uit de particuliere markt te halen is gebaseerd op het gefaseerd
verwerven van de woningen tegen een marktconforme prijs, deze door te exploiteren als huurwoningen en
te komen tot woningverbetering. Particuliere koopwoningen worden dus ingepond om een huurwoningportefeuille opbouwen.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

15

Vooral in het verleden uitgeponde (hoogbouw)flats op markttechnisch onaantrekkelijke locaties zijn een
uitdaging binnen de totale aanpak van de particuliere voorraad, zowel in grens- en krimpregio’s, maar in
mindere mate ook in stedelijke vernieuwingsgebieden. Het perspectief voor deze woningen is beneden
gemiddeld. De woningen zijn vaker beneden gemiddeld courant, de verduurzamingsopgave is complex en
de woningen sluiten minder aan bij de huisvestingswensen en -eisen van doelgroepen op zoek naar een
levensloopgeschikte woning. Omdat het eigendom binnen deze complexen sterk versnipperd is, is
herstructurering ingewikkeld. In krimpregio’s is een bijzonder aandachtspunt dat eigenaren de
appartementen in deze complexen soms op een ongunstig moment tegen relatief hoge prijzen hebben
gekocht bij een achterblijvende waardeontwikkeling. Deze factoren maken het lastig om beweging te
krijgen in het toekomstbestendig maken van deze complexen.
In ontspannen woningmarktgebieden hebben eigenaren regelmatig te maken met een situatie dat de
verkoopwaarde van hun woning lager is dan de WOZ-waarde en de hypotheeksom. Het is gerechtvaardigd
te veronderstellen dat dit zo zal blijven. Dit is contrair aan de verwachtingen die eigenaren bij aankoop van
hun appartementen hadden.
Woningcorporaties vormen een zeer logische partner in de uitvoering, maar hebben geen formele rol
In de praktijk zullen in de meest complexe en/of schrijnende situaties met particuliere koopwoningen
vooral corporaties de partij zijn (die overwegen) in inpond-arrangementen (te stappen). Achterliggende
reden is dat zij in het verlengde van hun maatschappelijke taak soms verantwoordelijkheid voelen om de
toekomstbestendigheid van woningen in of nabij de eigen complexen te verbeteren, dan wel verdere
neergang van de woningen en omgeving te voorkomen. Corporaties zullen dit overwegend alleen doen
wanneer de veiligheid of gezondheidssituatie van bewoners en buurtgenoten in het geding is. Het is een
situatie die in het verleden slechts beperkt voorkwam en in de toekomst naar verwachting vaker kan
voorkomen, zowel in grensregio’s als stedelijke vernieuwingsgebieden. Wet- en regelgeving is echter nog
niet toegesneden op deze nieuwe rol van woningcorporaties. Daarnaast kampt een deel van de corporaties
met gebrek aan kennis, expertise en middelen om vrij te kunnen spelen voor deze opgaven.
Knelpunten bij het inponden van particuliere koopwoningen
Woningcorporaties vormen een logische partner bij het inponden van particuliere koopwoningen maar
zien hier vooralsnog vaak van af.
Redenen zijn:
• Complexiteit door hoge mate van afhankelijkheid van individuele afwegingen bij particuliere eigenaren
om mee te doen.
• Corporaties zijn onzeker over de wet- en regelgeving rondom deze transitie-exploitaties en andere
vernieuwende businesscases. Hierin speelt een rol dat de Autoriteit voor de Woningcorporaties
hierover ook niet vooraf helderheid verschaft wanneer situaties worden voorgelegd, maar slechts
achteraf toetst, en haar beoordelingen op portefeuilleniveau richt. Deze onduidelijkheid maakt
corporaties onzeker.
• Corporaties hebben op dit moment geen wettelijke taak om te opereren in de kwetsbare
koopwoningenmarkt. Dit maakt dat RVC’s en huurdersverenigingen van woningcorporaties vaak
terughoudend zijn in het omarmen van deze opgaven. Een woningcorporatie is gezien de doelgroep en
expertise de meest voor de hand liggende partij om een rol te spelen bijvoorbeeld in de vorm van
transitie-exploitaties, of te komen tot verduurzaming, renovatie of levensloopbestendig maken van
deze woningen.
• Corporaties hebben niet genoeg financiële middelen en menskracht om vrij te maken om dit vraagstuk
op te pakken naast hun andere werkzaamheden. Corporaties geven al aan een tekort aan middelen en
menskracht te hebben voor nieuwbouw, onderhoud en verduurzaming. De ingestelde
verhuurdersheffing in 2013 wordt vaak als reden aangekaart.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

16

ONRENDABELE TOP WEGNEMEN DOOR FINANCIERING UIT AFTREK VERHUURDERSHEFFING
“Woonbron beschouwt zichzelf in Carnisse, waar corporaties weinig woningen in bezit hebben, als een
betrokken buurman”. Dit is een citaat uit de voortgangsrapportage van het NPRZ over het project in de
Eilandenbuurt, Rotterdam-Zuid. Sinds maart 2019 verwerft woningcorporatie Woonbron koopwoningen
en eerder in maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) verkochte woningen in Carnisse. De
onrendabele top voor het verwerven, beheer en samenvoegen van deze ingeponde woningen wordt
gefinancierd uit de aftrek op de verhuurderheffing (€ 3 miljoen onrendabel). Dit is een afspraak tussen
Woonbron en de gemeente Rotterdam. Eind 2019 waren er zeven woningen teruggekocht en vijf
aangekocht. De ambitie is dat Woonbron 99 woningen gaat verwerven.
Voor het beheer zet Woonbron zich in door de VvE’s waar zij een positie krijgt te verbeteren. Daarnaast
geldt op een aantal adressen Wet Voorkeursrecht gemeenten (Wvg). Dat betekent dat bij verkoop van de
woning, de particuliere eigenaar de woning eerst aan de gemeente Rotterdam te koop moet aanbieden.
Dit heeft het Rotterdamse College van Burgermeester en Wethouders op 3 november 2020 besloten.
Wanneer de eigenaren deze woningen niet willen verkopen worden zij gewezen op de mogelijkheden
voor subsidies via de VvE om de woning te verbeteren of te vergroten (bron: NPRZ Voortgangsrapportage
deel 1 en 2, 2019; Website Woonbron).

4.3 Transitie-exploitaties: twee varianten
Meest effectief voor grootschalige ingrepen in meergezinswoningen en grondgebonden woningen
Een transitie-exploitatie is een bijzondere vorm van inponden. Dit instrument wordt ingezet om de
eigendomsstructuur van de woning te wijzigen en vervolgens de woningen te verbeteren of te onttrekken
aan de voorraad en daarna (minder) nieuwbouw te realiseren (of het gebied anders in te richten).
De gemeente, woningcorporatie of externe partij verwerft bij een transitie-exploitatie woningen van
particuliere eigenaren waarna de woningen gelijk worden gesloopt. Ook kan ervoor gekozen worden de
woningen voor een bepaalde periode door te exploiteren (10 à 15 jaar) en daarna te slopen. Deze variant
wordt vaak ingezet bij meergezinswoningen, vooral bij appartementencomplexen met gespikkeld bezit.
Een andere variant van de transitie-exploitatie is dat woningen niet gesloopt worden, maar behouden
blijven en gerenoveerd worden om vervolgens weer uit te ponden. Deze tweede variant zien we vaker
terug bij grootschalige ingrepen bij grondgebonden woningen. Het is een effectieve manier om de
bestaande voorraad te behouden en te verbeteren.
Knelpunten
• Bij transitie-exploitaties is financiering een belemmerende factor. Vooral het rondkrijgen van een
businesscase blijkt lastig. Ook worden financiële belemmeringen gevoeld bij transitie-exploitaties in de
uitvoeringsfase. Bijvoorbeeld bij hoger uitvallende aankoopprijzen of proceskosten.
• Afhankelijkheid van individuele afwegingen bij particuliere eigenaren om mee te doen maakt inponden
ingewikkeld.
• Particuliere beleggers willen vaak niet meewerken aan woonverbetering of transitie-exploitaties en
vragen daarvoor vaak alternatief vastgoed. Daarnaast komt speculatief gedrag voor bij particuliere
beleggers wanneer opkoopregelingen worden ingericht.
• Onduidelijkheid over de organisatie (o.a. samenwerking, kennis en capaciteit) is een vertragende factor
in transitie-exploitaties. Zo vormen woningcorporaties een zeer logische partner maar zien zij vaak nog
af van een langdurige samenwerking. De projecten hebben langjarige looptijden (vaak tien tot vijftien
jaar) maar een gebrek aan helderheid over het toekomstige draagvlak van samenwerkingspartners is
vooraf vaak niet helder. Voor samenwerking met overheden geldt dat in de tussenliggende jaren er
meerdere bestuurswisselingen zijn geweest. Dit betekent dat (landelijk) het beleid aangepast kan
worden, met grote impact op businesscases (voorbeeld: voorstel voor huurbevriezing, verhoging
overdrachtsbelasting, verhuurderheffing).

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

•

17

Ook andere marktpartijen doen vooralsnog niet actief mee. Toch is er in potentie veel meerwaarde te
verwachten bij samenwerking met marktpartijen op financieel vlak maar ook voor kennisdeling en om
te komen tot creatieve oplossingen.

TRANSITIE-EXPLOITATIE IN ROLDUCKERVELD, GEMEENTE KERKRADE
In Rolduckerveld, gemeente Kerkrade, is het instrument transitie-exploitatie ingezet. Vier hoogbouwflats
aan de Zonstraat worden aangepakt, elk met honderd appartementen. Redenen zijn constructieve
problemen, een teruglopende vraag voor koopappartementen en de verdunningsopgave binnen de
gemeente. Daarnaast zijn er problemen op sociaal-economisch vlak en staat de leefbaarheid onder druk.
In samenwerking met de gemeente, WonenZuid, HEEMwonen, Stadsregio Parkstad, Provincie Limburg en
het Rijk (regiodeal) wordt Rolduckerveld integraal aangepakt.
Twee van de vier hoogbouwflats zijn in particulier eigendom waarvan ongeveer de helft eigenaarbewoner is en de andere helft eigenaar-verhuurder (in de vorm beleggers). Bij de transitie-exploitatie in
Rolduckerveld koopt de woningcorporatie particuliere woningen tegen marktconforme prijzen, gaat de
corporatie deze woningen vervolgens 15 jaar exploiteren om vervolgens de woningen te slopen en
nieuwbouw te realiseren in lagere dichtheden. Uit de MKBA blijkt dat alternatieve scenario’s (1: niets
doen of 2: snel kopen en slopen) duurder uitvallen dan ingrijpen. Wel zijn er risico’s: hoge aankoopkosten,
risico’s in de asbest sanering en constructieve risico’s aan de woningen. Een ‘uitwijk’-mogelijkheid is om
de exploitatie iets te verlengen door de geborgde constructieve veiligheid.
Op dit moment zijn de woningen van eigenaar-verhuurders aangekocht en loopt de aankoop van
eigenaar-bewoners op schema. Ervaringen tot nu toe zijn dat eigenaar-bewoners bereid zijn hun woning
te verkopen, maar een hoge marktprijs vragen. Veel van deze eigenaar-bewoners huren hun woning terug
na verkoop. Overdrachtsbelasting geeft beperkingen en daarnaast heeft de corporatie te maken met
mutatiekosten die hoger zijn dan waar in eerste instantie mee is gerekend.

INPONDMAKELAAR ACTIEF IN DE AANPAK VAN LAURADORP, GEMEENTE LANDGRAAF
In Lauradorp, een voormalig mijnwerkerskolonie met beschermde status, wordt de particuliere
woningvoorraad aangepakt. Redenen zijn duurzaamheidsambities en demografische ontwikkelingen
(krimp en ontgroening). Tot 2035 krimpt de bevolking in Landgraaf. Lauradorp kenmerkt zich door een
sterker vergrijsde bevolking vergeleken met het gemiddelde aandeel in de gemeente. Daarnaast staat er
in Lauradorp een hoger aandeel (kwetsbaar) goedkoop particulier bezit vergeleken met de gemeente als
geheel.
Voor de 400 woningen in Lauradorp is een eerste ambitie gesteld: de koop van 50 particuliere woningen
door een externe partij. Deze zogenoemde ‘inpondmakelaar’ renoveert de woningen waarna de woningen
weer worden verkocht. Op dit moment heeft de inpondmakelaar twee woningen aangekocht en
gerenoveerd. Een is er verkocht en de andere doet dienst als voorbeeldwoning voor bewoners. Mocht
deze strategie niet werken is een achtervang beschikbaar. Wanneer een of meerdere woningen niet
verkocht kunnen worden aan particulieren, dan worden ze ingepond door een of meerdere
woningcorporaties. Risico is een onrendabele top: wanneer de aankoop- en renovatiekosten van de
woning zijn hoger dan de prijs waartegen de corporatie deze kan overnemen. Dit verschil wordt daarom
gedekt door een subsidie aan de woningcorporatie.

4.4 Strategisch verwerven particulier bezit
Meest effectief voor grootschalige ingrepen in meergezinswoningen en grondgebonden woningen
Het strategisch verwerven van particulier bezit wordt toegepast, wanneer woningen niet op een minnelijke
wijze verworven kunnen worden. Publiekrechtelijke instrumenten worden dan toegepast om de

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

18

eigendomsstructuur te veranderen en strategisch verwerven mogelijk te maken. Deze instrumenten
worden vaak ingezet bij sloop-nieuwbouw projecten op wijk- of blokniveau. Ook bij transitie-exploitaties
komt het voor. Deze processen gaan gepaard met hoge investeringen, hoge complexiteit en lange
doorlooptijden. Minnelijk verwerven verdient daarom altijd de voorkeur, de opstart van het
publiekrechtelijke spoor is in de praktijk vaak een stok achter de deur, in het onderhandelingsproces
rondom een minnelijke verwerving.
Gemeenten kunnen de volgende publiekrechtelijke instrumenten inzetten:
1. Wet voorkeursrecht gemeenten
Het voorkeursrecht geeft de gemeente de mogelijkheid om gronden aan te wijzen, die bij verkoop door de
eigenaar als eerste aan de gemeente moet worden aangeboden. Ook de provincie of het Rijk kan het
voorkeursrecht toepassen. Wanneer een voorkeursrecht gevestigd is kan de eigenaar niet meer verkopen
aan een derde partij. Dit kan pas weer nadat de gemeente het aanbod heeft afgewezen. De eigenaar dient
wanneer hij de woning van de hand wil doen, deze in de eerste plaats aan te bieden aan de desbetreffende
overheid (of een gedelegeerde partij). In principe kan de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) alleen
gevestigd worden als er sprake is van een bestemmingswijziging. De wijziging van een koopwoning in een
huurwoning zou mogelijk kunnen gelden als een bestemmingswijziging. Echter wanneer het gaat om een
particuliere huurwoning die wordt overgenomen door een corporatie is dit naar verwachting niet mogelijk.
Wanneer de woning niet op de markt komt, heeft vestiging van de Wvg in principe geen effect. De eigenaar
kan immers niet verplicht worden om de woning te verkopen. De Wvg wordt ook wel gezien als ‘de gulden
middenweg tussen minnelijke verwerving en onteigening’ (Bron: Sira Consulting en Van der Heijen
Grondbeleid, 2015).
Wvg zorgt voor lange doorlooptijden door de procedurestructuur. Een tijdelijk voorkeursrecht is geldig
voor maximaal twee jaar (op grond van artikel 8) en het eventueel daar voorafgaande voorstel van
burgemeester en wethouders heeft een geldingsduur van ten minste 8 weken (op grond van artikel 8a).
Verder zijn er maximaal twee vestigingsbesluiten nodig. Het eerste besluit wordt genomen door het
College van Burgermeester en Wethouders en moet vervolgens door de gemeenteraad binnen drie
maanden bestendigd worden.
Knelpunten Wet voorkeursrecht gemeenten
• Vestiging van een voorkeursrecht zorgt voor lange doorlooptijden. Ook brengt het kosten voor de
gemeente met zich mee.
• Bij kennis van de opgave of op plekken waar de druk op de woningmarkt hoog is zijn de
aankoopprijzen van woningen vaak hoog. Specifiek eigenaar-verhuurders staan vaak niet te springen
om hun woning te verkopen. De baten van de belegging zijn hoog en veilig vergeleken met andere
beleggingsopties.
• Vestiging van een voorkeursrecht doet inbreuk op het eigendomsrecht van eigenaren. Zij kunnen hun
grond en onroerende zaken niet vrij verkopen maar moeten deze eerst aan de gemeente of
gedelegeerde partij aanbieden.
• Wanneer particuliere eigenaren hun woning niet willen verkopen, kan er overgegaan worden op
onteigening.
• Het is de vraag of onteigening voor een transitie-exploitatie of onteigening om de woning
toekomstbestendig te maken door de rechter wordt beoordeeld als een ‘redelijke‘ ingreep.
2. Onteigeningswet
Aanvullend op de Wet voorkeursrecht gemeenten kan de Onteigeningswet ingezet worden. In de praktijk is
dit soms lastig, omdat het een (emotioneel en praktisch) zware ingreep in het eigendomsrecht is, en de
raad moet instemmen met het gebruik van de Onteigeningswet 3. Aandachtspunten hierbij zijn dat
beoordeeld moet worden of de inbreuk op het eigendomsrecht een legitiem doel heeft. Het gaat er in dit
geval om dat moet kunnen worden aangetoond of de onteigening een algemeen doel nastreeft.
3

Deze bevoegdheid kan gedelegeerd worden aan het college.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

19

Onteigening wordt gezien als ultimum remedium om woningen te verwerven. Toch zien we dat
onteigening tijdens sloop-nieuwbouw steeds vaker wordt ingezet. Dit geldt het sterkst in de stedelijke
vernieuwingsgebieden waar na de sloop kan worden verdicht. Vaak is beoogd dat de waarde van de
nieuwbouw de kosten voor de verwerving en de sloop dragen.
Twee procedures (de administratieve en een gerechtelijke procedure) behoren tot de onteigening. Bij de
administratieve procedure moet de overheid aan de Kroon een onteigeningsbesluit aanvragen welke
daarna 6 weken ter inzage bij de gemeente ligt. Na uiterlijk zes maanden volgt het onteigeningsbesluit
(Koninklijk Besluit). Daarna start de gerechtelijke procedure en vraagt de overheid de onteigening uit te
spreken en de schadevergoeding vast te stellen. Vastgelegd in de onteigeningsprocedure is het recht op
schadeloosstelling voor de desbetreffende eigenaar.
Knelpunten bij onteigening
• Onteigeningsprocedures zijn emotioneel en praktisch bezien zware ingrepen voor alle betrokken
partijen.
• Het voorproces (om te komen tot onteigening) alsook het doorlopen van de administratieve en
gerechtelijke procedures van onteigening vergt een lange adem en leidt veelal tot vertragingen.
• Hoge proces- en juridische kosten als gevolg van de onteigeningsprocedures. Ook hoge schadekosten
samenhangend met het recht op schadeloosstelling van desbetreffende eigenaar.
3. Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp) heet ook wel de Rotterdamwet
(vastgesteld eind 2005). Aanleiding voor de wet was het Actieprogramma ‘Rotterdam zet door’, waarin de
gemeente Rotterdam aangaf te maken te hebben met zwaarwegende problemen op het sociale, fysieke en
economische vlak in bepaalde wijken. De wet geeft gemeenten extra slagkracht om de cumulatie van
problematiek in kwetsbare gebieden aan te pakken en zo de leefbaarheid, veiligheid, en het ondernemersen woonklimaat te verbeteren. Maatregelen zijn aanwijzen van kansenzones, waarna de onroerende
zakenbelasting voor bedrijven kan worden verlaagd, het toepassen van selectieve woningtoewijzing door
eisen te stellen aan woningzoekenden aan de aard van het inkomen (art. 8), voorrang te verlenen op basis
van sociaaleconomische kenmerken (art. 9), en woningzoekenden te screenen op overlastgevend en
crimineel gedrag (art. 10). Selectieve woningtoewijzing wordt in tien gemeenten toegepast (naast
Rotterdam ook toegepast in Tilburg, Schiedam, Den Bosch, Vlaardingen en Zaanstad). Met de
inwerkingtreding van de wet zijn ook de Woningwet en de Onteigeningswet gewijzigd en zijn de wettelijke
gronden uitgebreid voor het sluiten, het beheer overnemen en het onteigenen van panden.
Knelpunten bij Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
• De wet geeft gemeenten extra mogelijkheden om de instroom van woningzoekenden in aangewezen
gebieden te reguleren. Woningzoekenden die zes jaar of langer in de regio wonen èn geen inkomen uit
arbeid hebben, kunnen niet geweigerd worden (art. 8 Wbmgp); hierdoor is de effectiviteit van dit
onderdeel beperkt.
• Op dit moment wordt de Wbmgp geëvalueerd. Dit biedt wellicht mogelijkheden om ook een
verbreding van de wetgeving te overwegen.

WVG EN ONTEIGENING TIJDENS SLOOP-NIEUWBOUWPROJECTEN IN ROTTERDAM-ZUID
In het Nationaal Programma Rotterdam-Zuid (NPRZ) werken verschillende organisaties en instellingen
aan een gezonde toekomst voor Rotterdam-Zuid. In een looptijd van twintig jaar wordt er hard gewerkt
om het opleidingsniveau, arbeidsparticipatie en woonkwaliteit in Rotterdam-Zuid te laten stijgen. De
opgave in Rotterdam-Zuid is dermate groot in omvang en intensiteit door een cumulatie van
sociaaleconomische problemen.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

20

Binnen het NPRZ is ‘wonen’ een van de pijlers. Hierin is het doel gesteld om in twintig jaar 35.000
woningen aan te pakken (uit een bestaande voorraad van 90.000 woningen). In de periode 2012 (start
NPRZ) tot 2018 zijn al 10.000 van de 35.000 woningen aangepakt. Dit betrof vooral renovaties van
corporatiewoningen. De aanpak van de particuliere woningvoorraad, die vaak duurder en ingewikkelder
is, staat nu voorop. Voor de periode 2019-2022 is de ambitie gesteld om 1.400 woningen aan te pakken
(300 sloop-nieuwbouw, 1.100 samenvoegen en vergroten). Hiervoor zijn nu 837 woningen in
voorbereiding of is er een verplichting aangegaan door middel van bijvoorbeeld een college- of
gemeenteraadsbesluit. Van deze 837 woningen zijn 294 sloop-nieuwbouw en 543 samenvoegen en
vergroten. Het gros is in voorbereiding.
Ervaringen met sloop-nieuwbouw in Rotterdam-Zuid:
Lange doorlooptijd
• het verwerven van particuliere woningen behelst een lange adem. In Rotterdam-Zuid is de druk op de
woningmarkt hoog. Kopers bieden boven de marktwaarde van de woning. Daarnaast zijn beleggers
niet geneigd hun woning te verkopen omdat de baten van verhuur hoog en veilig zijn als belegging.
Hoge kosten
• Intensief contact met eigenaren is belangrijk voor draagvlak en succes.
• Vrijwel altijd wordt Wvg ingezet om particuliere woningen bij verkoop als eerste te kunnen
verwerven.
• Onteigeningsprocedures: niet alle woningen kunnen minnelijk verworven worden. De Kroon heeft
goedkeuring gegeven voor onteigening bij de projecten Mijnkintbuurt 1+2 en 2e Carnissestraat.
Hiermee gaan hoge juridische kosten gepaard.
(bron: expertgesprek; NPRZ Voortgangsrapportage deel 1 en 2, 2019).

4.5 (Revolverende) transitieregelingen
Meest effectief voor grootschalige ingrepen in grondgebonden woningen
Een transitieregeling is een belangrijk instrument om verschillende (private) partijen te stimuleren om
(financieel) bij te dragen aan de opgave. Een transitieregeling kan een financiering zijn in de vorm van een
lening, garantstelling of een gedeeltelijke subsidie om dispositie van nieuwbouw of herstructurering te
stimuleren. Alleen als er sprake is van de combinatie van sloop enerzijds en nieuwbouw of herstructurering
anderzijds, kan een partij aanspraak maken op een financiering (lening, garantstelling of een gedeeltelijke
subsidie) uit de transitieregeling. Duidelijke kadering, objectieve criteria en een goed onderbouwde
businesscases zijn daarbij van belang. Afgewogen moet worden bijvoorbeeld welke partijen/projecten een
bijdrage kunnen ontvangen uit het fonds.
Knelpunten
• Marktspanning is van invloed op de participatie van (private) partijen in de aanpak van de opgave.
• Private partijen doen vooralsnog niet actief mee. Toch is er in potentie veel meerwaarde te verwachten
bij samenwerking.

4.6 Onderzoek en monitoring
Meest effectief voor grootschalige en kleinschalige ingrepen. Ook dé manier om voorbereid te zijn
Het monitoren van ontwikkelingen binnen de particuliere voorraad is belangrijk om de kwetsbaarheid van
vastgoed, en vooral van kwetsbare particuliere woningen, inzichtelijk te krijgen (voor voorbeeld zie kader).
Vervolgens kan de opgave gericht aangepakt worden of kan er gericht gehandhaafd worden.
Op landelijk en regionaal niveau is de grootte van de opgave in de particuliere voorraad nog vaak
onbekend. Om bewustwording te creëren bij overheden en private partijen, waaronder ook particuliere
eigenaren, is het belangrijk om de omvang van de opgave en de kenmerken ervan goed in beeld te
hebben.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

21

Knelpunten
• Onderzoeken en monitoren is in veel gebieden nog ongebruikelijk. Hierdoor ontbreekt een beeld over
de grootte van de opgave op landelijk en regionaal niveau.
• Een gemis aan onderzoek en monitoring kan woningverbetering in de kwetsbare particuliere voorraad
belemmeren als er niet passend ingegrepen wordt.
VITALITEITSATLAS, GEMEENTE ROTTERDAM
Voor Rotterdam ontbrak een compleet beeld van de opgaven in de bestaande particuliere
woningvoorraad. Daarom heeft gemeente Rotterdam de toekomstbestendigheid (vitaliteit) ervan
onderzocht. Het onderzoek geeft inzicht in de type opgaven en kostenberekening voor herstructurering tot
2050. Tot voor kort werden de opgaven omtrent onderhoud, funderingsherstel en de verduurzaming apart
aangepakt, maar nu is er ook een geheel beeld van de opgave bekend. De resultaten zijn gevisualiseerd in
dashboards op subbuurt, buurt en stadsniveau.

ROTTE KIEZEN AANPAK FASE 2: ONDERZOEK EN MONITORING, REGIO OOST-GRONINGEN
Oost-Groningen heeft positieve ervaringen met de ‘rotte kiezen’- aanpak binnen de kwetsbare particuliere
woningvoorraad. Met rotte kiezen worden verloederde individuele panden bedoeld die een ingreep
behoeven. Ook in andere gebieden wordt deze aanpak uitgevoerd, bijvoorbeeld in Oost-Friesland. Binnen
de Oost-Groningse aanpak zijn al veel rotte kiezen gesloopt waarvoor nieuwbouw is teruggekomen. Dit
heeft de leefbaarheid op die plekken positief beïnvloed. Een excessenregeling is opgenomen in de
Welstandsnota. Hiermee kunnen gemeenten ingrijpen wanneer eigenaren voor een lange periode geen
onderhoud plegen aan hun woning. Ook het vervolg, de tweede fase, van deze aanpak is ingezet in Oost
Groningen. Deze tweede fase bestaat is onderzoek en monitoring. Er worden inventarisaties gedaan naar
de woningen die in de nabije toekomst als kwetsbaar zijn aangewezen bij het ontbreken van onderhoud.
Dit houdt in: deze woningen zijn nú nog geen rotte kiezen, maar worden dit over vijf jaar
hoogstwaarschijnlijk wel. Op deze manier kan er vooraf geanticipeerd worden op de potentiele
kwetsbaarheden binnen de bestaande particuliere voorraad (bron: expertgesprek).

DASHBOARD PARTICULIERE VOORRAAD, GEMEENTE SCHIEDAM
In de gemeente Schiedam is de opgave binnen de kwetsbare particuliere voorraad enorm. In de cumulatie
van problemen die de leefbaarheid onder druk zet, speelt slecht verhuurderschap een grote rol. Daarom
heeft de gemeente Schiedam een dashboard gecreëerd om de kwetsbaarheden bij particuliere
koopwoningen in beeld te brengen. Het dashboard geeft inzicht in slecht verhuurderschap aan de hand
van meldingen op een aantal indicatoren zoals achterstallig onderhoud, overlastklachten en
huurcontracten. Dit leidt tot gerichte handhaving en controles om grip op het probleem te krijgen, waar
eerst kwalitatief onderzoek aan voorafgaat om de cijfers uit het dashboard te duiden (bron:
expertgesprek).

4.7 Doorstroomstrategieën
Meest effectief om doorstroming te stimuleren op de woningmarkt
Wanneer we kijken naar de match tussen woning en bewoner zijn doorstroomstrategieën een sterk
instrument om de kwaliteit van de woning passender te maken voor de bewoner. Het is een instrument om
de aansluiting van de woning op de woonwensen- en eisen van de bewoner te verbeteren door te komen
tot verhuizing, woningruil en dergelijke. Doorstroomstrategieën stimuleren de doorstroming op de
woningmarkt. Waardoor het instrument een indirect effect heeft op het verbeteren van de kwetsbare
particuliere woningvoorraad. De starterslening is een bekend en effectief instrument om verhuisketens te
stimuleren (zie kader).

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

22

Knelpunten
• Doorstroomstrategieën hebben een indirect effect op de woningmarkt en hebben daarom een minder
groot effect in vergelijking met andere instrumenten. Wel is het een manier om vraag en aanbod op de
woningmarkt meer in balans te brengen.
SVN STARTERSLENING WORDT DOOR VERSCHILLENDE GEMEENTEN AANGEBODEN
De SVn starterslening is een aanvulling van de gemeente of provincie op de hypotheek van starters. De
lening overbrugt het bedrag tussen de woningprijs en het bedrag dat geleend kan worden bij de bank.
Verschillende gemeenten bieden deze starterslening aan, zoals de gemeente Schiedam of de gemeente
Maastricht. De Starterslening heeft namelijk verschillende voordelen als doorstroomstrategie op de
woningmarkt. Voor de particuliere eigenaar is de kans op verkoop groter en daarmee ook de kans op het
verwezenlijken van een woonwens. Daarnaast is er geen prijsopdrijvend effect door het relatief gering
marktaandeel. Wel zijn er ook nadelen/randvoorwaarden te benoemen. In gemeenten waar sprake is van
huishoudenskrimp – en daardoor marktontspanning en potentiële waardedaling van de woning –
genereert de Starterslening een verhoogd kredietrisico. Voor starters met een Starterslening geldt dat zij
met hun relatief hoge leensom meer blootgesteld worden aan waardedaling van hun onderpand en dat zij
doorgaans niet de middelen hebben om de woning nog te verbeteren en verduurzamen.

4.8 Duurzaam- en/of levensloopbestendig renoveren
Meest effectief voor kleinschalige ingrepen met grondgebonden woningen
Het stimuleren, aanmoedigen en ondersteunen van particuliere eigenaren bij de verbeterslag van hun
woning is de meest effectieve manier voor gemeenten om resultaat te boeken bij kleinschalige ingrepen in
de particuliere voorraad. Vooral stimuleringsregelingen (subsidies en leningen) dragen hieraan bij. Al veel
gemeenten maken gebruik van regelingen om tegemoet te komen aan het verduurzamen en/of
levensloopbestendig maken van particuliere koopwoningen. Een voorbeeld is de verzilverlening van de
SVn. Andere voorbeelden zijn het bundelen van kleinschalige VvE’s in koepel-VvE’s, de KLUS Krottenlijst
en de renovatiemakelaar (zie kaders).
Knelpunten subsidies en leningen
• Holdout-problemen als belemmering. De verbetering van de particuliere voorraad is immers
afhankelijk van individuele afwegingen bij particuliere eigenaren.
• Particuliere eigenaar-bewoners zijn regelmatig niet in de gelegenheid om leningen af te sluiten gezien
hun inkomen of willen particuliere-eigenaar bewoners dit niet.
Knelpunten VvE’s
• Bestaande regelgeving rondom Verenigingen van Eigenaren maken het ingewikkeld om te komen tot
besluitvorming rondom de aard en omgeving van de opgaven waar deze complexen in deze tijd voor
staan. De financiële middelen van de VvE’s zijn vaak ontoereikend en de investeringstermijn van leden
van de VvE zijn verschillend waardoor structurele investeringen in de verduurzaming in de praktijk
zelden tot stand komen.
• Organisatorisch zijn particuliere eigenaren met een laag inkomen niet altijd in staat slagkracht te
vinden om samen met buren te komen tot een gezamenlijke investering in de woningverbetering.
Bundelen van kleinschalige VvE’s in koepel-VvE’s is een manier om meer slagkracht te krijgen.
Vooralsnog is bestaande regelgeving niet toereikend genoeg.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

23

BUNDELEN KLEINSCHALIGE VVE’S IN KOEPEL VVE’S, GEMEENTE ROTTERDAM
In Rotterdam zijn veel kleine slapende VvE’s. In 2015 had circa 40% van het totaal aantal VvE’s in
Rotterdam twee appartementen in beheer. Vaak missen deze kleinere VvE’s een geschikt
onderhoudsbeleid wat leidt tot de verloedering van koopwoningen. Achterstallig onderhoud ontstaat
veelal doordat besluitvorming hierover lastig is in kleine VvE’s. Het behalen van een meerderheid in een
stemming stokt al gauw bij tegengestelde belangen. Een andere belangrijke reden is het ontbreken van
investeringsmogelijkheden bij eigenaren om het onderhoud te bekostigen. In Rotterdam-Zuid, een van de
zestien stedelijke vernieuwingsgebieden, wordt daarom fusievorming tussen kleine VvE’s op blokniveau
aangemoedigd. Deze zogenoemde Koepel-VvE’s helpen de besluitvorming over onderhoud gemakkelijker
plaats te laten vinden en op deze manier is er meer geld beschikbaar. Project VvE010 stelt daarnaast
programma’s op om onderhoud en verduurzaming te bevorderen (bron: Financieel Dagblad, 2018;
website VvE010).

KLUS – KROTTEN LIJST UITVOERINGSSTRATEGIE, ZEEUWS-VLAANDEREN
Vanaf 2012 is afgesproken dat in de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen jaarlijks de 10 slechtste panden
in een projectgebied binnen de gemeenten worden aangepakt. Maar hiervoor is geen budget beschikbaar,
alleen extra ambtelijke inzet. Geprobeerd wordt, door middel van maatwerk, de particuliere eigenaren te
helpen het probleem zelf op te laten lossen. Wanneer eigenaren niet mee willen werken krijgen ze een
aanschrijving. Ambtenaren worden voor deze aanpak specifiek opgeleid.

RENOVATIEMAKELAAR KADASTER, PARKSTAD LIMBURG
De Renovatiemakelaar heeft als doel particuliere eigenaren samen te brengen en te begeleiden
gedurende het renovatieproces van hun woning. De Renovatiemakelaar als onafhankelijke instantie of
onafhankelijk persoon legt het contact met particuliere eigenaren. In de pilots van Parkstad Limburg was
deze partij het Kadaster.
Op verschillende manieren kan de renovatiemakelaar de particuliere eigenaren ontzorgen:
• Organiseren van individuele en groepsgesprekken (keukentafelgesprekken)
• Verslaglegging en het maken van schetsen door een architect voor de beeldvorming
• Inzicht geven in vergunningen (omgevingsvergunningen) en financiële regelingen (SVn)
• Offerte-uitvraag in gang zetten o.b.v. individuele en collectieve wensen en eisen
De particuliere eigenaren betalen een financiële bijdrage om betrokkenheid te optimaliseren en de
proceskosten te dekken. Risico: onderzoekskosten delen over een klein aantal woningen (bron: Kadaster).

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

24

5 Oplossingsrichtingen
Op basis van de knelpunten zoals geschetst in het vorige hoofdstuk zien we verschillende
oplossingsrichtingen. We maken onderscheid tussen financiële oplossingsrichtingen, organisatorische
oplossingsrichtingen en oplossingsrichtingen ten behoeve van draagvlak en participatie.

5.1 Financiële oplossingsrichtingen
BELANGRIJKSTE AANDACHTSPUNTEN VOOR VERVOLG
Wat ontbreekt er en is interessant om verder te verkennen?
• Specifiek beleid om belasting en heffingen van corporaties gebiedsgericht te investeren, ten behoeve
van de kwetsbare particuliere voorraad.
Problemen in de financiering van projecten zijn tweeledig. In de eerste plaats hebben particuliere
eigenaren gebrek aan financieringsmogelijkheden. Daarnaast hebben overheden en woningcorporaties die
particuliere eigenaren in bijzondere situaties willen ondersteunen te weinig financiële mogelijkheden.
Mogelijke oplossingsrichtingen gericht op particuliere eigenaren: creatieve financieringsvormen
Particuliere eigenaren van kwetsbare woningen ontberen regelmatig de financiële middelen om te komen
tot het toekomstbestendig maken van hun woningen. Een manier kan zijn dat eigenaren meer
mogelijkheden hebben om leningen aan te gaan om de woning te verduurzamen of levensloopbestendig te
maken. Bestaande mogelijkheden zijn bijvoorbeeld leningen van SVn met leningen gericht op particulieren
zoals de verzilverlening of leningen om de woning te verduurzamen zoals de duurzaamheidslening en de
energiebespaarlening. Daarnaast zijn er leningen gericht op overheden vanuit de SVn. Met de
Stimuleringslening zijn gemeenten in staat een financiële impuls te geven op verschillende gebieden van
de volkshuisvesting. Stimuleringsleningen kunnen voor allerlei projecten worden ingezet, zoals: het treffen
van maatregelen voor verbetering, renovatie, funderingsherstel, asbestverwijdering en verduurzaming van
VvE’s, verenigingsgebouwen, maatschappelijk vastgoed etc.
Daarnaast zijn er diverse provinciale revolverende fondsen in provincies met grens- en krimpregio’s.
Verschillende meer creatieve arrangementen zijn verkend zoals de ‘Beter leven hypotheek’ in Vrieheide,
waar een buurtorganisatie de hypotheken van inwoners zou kunnen overnemen en opnieuw uitgeven. Met
het renteverschil zou investeringsruimte kunnen ontstaan voor verduurzaming. Draagvlak onder dit soort
arrangementen strandt vaak op het gebrek aan kredietwaardigheid van de doelgroep.
Omdat een grotere schuldenlast van een deel van de doelgroep in de praktijk ook ongewenst kan zijn in
buurten met een sociaal zwakke structuur verkennen regio’s arrangementen om de schuldenlast van
particuliere eigenaren te beperken.
Bijvoorbeeld:
• door de rentelast van woningen van particuliere eigenaren over te nemen en als regio de rente te
betalen, terwijl de eigenaren de aflossing van leningen voor hun rekening nemen.
• door particulieren te ondersteunen bij het zelf organiseren van het toekomstbestendig maken van hun
woningen door klussen.
• doordat particulieren schaalvoordelen creëren door gezamenlijk opdrachten aan te besteden. Dit
proces kan mogelijk ondersteund worden door een professional die de opdracht formuleert en
gunning organiseert.
• doordat de woningcorporatie de investeringen die zij aan haar woningen doet met korting aanbiedt
aan particuliere eigenaren binnen het zelfde gebied.
• door net zoals gemeente Kortrijk (Vlaanderen) te werken met een zogenaamd pandenfonds, waarin de
dienst stadsontwikkeling van de gemeente een pandenfonds beheert en exploiteert. De gemeente

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

25

verwerft dan leegstaande en problematische panden (zogenaamde ‘stadskankers’) die ze renoveert en
verhuurt aan huishoudens in het middensegment.
Mogelijk oplossingsrichtingen gericht op overheden: goedkoper financieren en verevenen
Oplossingsrichtingen van gemeenten, regio’s en provincies hebben betrekking op het verruimen van de
investeringsmogelijkheden van overheden, om zo in financiële zin bij te dragen aan de opgave. Enkele
financiële /financieringsrichtingen die de moeite waard zijn om verder te verkennen:
• Gemeenten dienen een aanvraag in bij het Volkshuisvestingsfonds van het Rijk. Hiermee kan een
bijdrage in de onrendabele top worden gefinancierd, wanneer sprake is van een aantoonbaar
maatschappelijke meerwaarde van de ingreep. Het huidige Volkshuisvestingsfonds krijgt dan een
permanent karakter, waarmee op projectbasis onrendabele investeringen met een hoog
maatschappelijk rendement kunnen worden gefinancierd.
• Gemeenten werken samen met maatschappelijke investeringspartners zoals SVN en sluiten een
verordening af waarbij de SVN een lening voor het toekomstbestendig maken van de woning verstrekt
aan de eigenaar. De eigenaar is verantwoordelijk voor aflossing van de financiering, en de gemeente
draagt de rentelasten. Dit arrangement wordt momenteel verkend in stadsregio Parkstad.
• Gemeenten of andere overheden stappen in het toekomstbestendig maken van een deel van de
kwetsbare particuliere woningvoorraad en gaan hiervoor een lening aan via een stichting zoals
stichting Maatschappelijk Financieren. Deze stichting richt zich op het goedkoop verstrekken van
leningen aan overheden voor allerlei vormen van maatschappelijk vastgoed.
• Gemeenten en provincies werken met garantstellingen aan exploitanten van bijvoorbeeld transitieexploitaties. Wanneer de resultaten meer dan X afwijken van de vooraf geraamde resultaten kan de
exploitant gebruik kan maken van de garantstelling. Het voordeel van een dergelijk arrangement is dat
de businesscases goedkoper doorgerekend kunnen worden dan zonder een garantstelling. Dit komt
omdat de project-specifieke risico’s en opslagen die hiervoor in businesscases ingerekend worden
kunnen worden verminderd (het risico is immers al genomen door de garantstelling). Hierdoor is een
de businesscase eerder rendabel te maken.
• Gemeenten verbinden de nieuwbouw van woningen aan investeringen in de toekomstbestendigheid
van bestaande woningen. In het kostenverhaal wordt een heffing voor de compensatie van bestaande
woningen ingerekend. Deze compensatie is verankerd in de Aanvullingswet Grondeigendom.
Mogelijke oplossingsrichtingen voor woningcorporaties: heffingen vertalen in
investeringsverplichtingen
Woningcorporaties lopen aan tegen een gebrek een financiële middelen om grootschalig te kunnen
investeren en de meest complexe opgaven in bijvoorbeeld transitie-exploitaties bij hoogbouwflats.
Denkrichtingen om verder te verkennen:
• De overdrachtsbelasting voor de aankoop van particuliere woningen door woningcorporaties in
gebieden met kwetsbare particuliere woningen vertalen in een investeringsverplichting in deze
woningen.
• De verhuurdersheffing omzetten in een investeringsverplichting ten behoeve van het investeren in de
kwetsbare particuliere voorraad in daartoe aangewezen zones.

5.2 Organisatorische oplossingsrichtingen
BELANGRIJKSTE AANDACHTSPUNTEN VOOR VERVOLG
Wat ontbreekt er en is interessant om verder te verkennen?
• Borgen dat corporaties een wettelijke taak hebben in de uitvoering van arrangementen met een
kwetsbare particuliere voorraad.
• Langjarig commitment op de opgaven in de particuliere voorraad van betrokken overheden.
• Vehikels om arrangementen op te schalen op het niveau van een wijk, zoals een
Wijkontwikkelmaatschappij gericht op de particuliere kwetsbare voorraad.
• Professionele organisaties die dit type opgave regionaal of per stedelijk vernieuwingsgebied op
grotere schaal uitvoeren zodat verschillende projecten in huis met elkaar verevend kunnen worden.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

•

26

Verkennen van arrangementen waarbij landelijk opererende investeerders participeren in
transformatievehikels zoals Woonbedrijven, Wijkontwikkelmaatschappijen en revolverende
regelingen voor de particuliere voorraad in stedelijke vernieuwingsgebieden en krimp- en
grensregio’s.

Opgaven in de kwetsbare particuliere woningvoorraad hebben altijd te maken met organisatorische
belemmeringen. De eigenaar is in beginsel altijd de eerste verantwoordelijke voor de
toekomstbestendigheid van de eigen woning. In het geval van kwetsbare particuliere woningen is de
eigenaar echter vaak niet gemotiveerd of in staat deze problemen aan te pakken. Maatschappelijk zijn de
nadelen van het voortbestaan de kwetsbaarheid van de woning soms groter dan de nadelen van het
oplossen van de problemen. Er ontstaat echter wel een complexe situatie wanneer andere partijen dan de
eigenaar proberen de woningen toekomstbestendig te maken. Er is feitelijk geen één partij bij wie de
verantwoordelijkheid rust om te zorgen voor een oplossing. Het is niet de taak van de overheid, en niet de
taak van de woningcorporatie of van een andere private marktpartij om in een oplossing te voorzien.
Consequentie daarvan is ook dat geen van de partijen die in de plaats van de eigenaar-bewoner zou
kunnen komen beschikt over het gewenste instrumentarium of de gewenste methoden.
Een belangrijk aspect in de organisatorische belemmeringen is het gebrek aan capaciteit, kennis en
expertise waar veel regio’s mee te maken hebben.
Mogelijke oplossingsrichtingen voor overheden: verspreid mankracht, kennis en expertise
• Geef corporaties een wettelijke taak om te opereren in de kwetsbare koopwoningenmarkt. Zonder deze
wettelijke taak en middelen 4 zijn RvC’s (Raad van commissarissen) en huurdersverenigingen van
woningcorporaties vaak terughoudend in het omarmen van deze opgaven.
• Werken met expertpools vanuit het Rijk voor het delen van kennis en expertise.
• Subsidiemogelijkheden voor de cofinanciering van menskracht aanbieden, voor de huidige projecten
maar ook voor het opschalen van projecten.
• Landelijke prioriteitstelling van opgaven in de particuliere kwetsbare voorraad, zodat gemeenten en
regio’s meer prioriteit en organisatiekracht kunnen steken in het opschalen van bestaande
arrangementen. Breng hiervoor de opgaven tijdig in beeld. Neem als voorbeeld de Vitaliteitsatlas van
de gemeente Rotterdam.
Mogelijke oplossingsrichtingen om andere marktpartijen te betrekken
Het ligt voor de hand om naast woningcorporaties ook andere marktpartijen zoals ontwikkelaars en
(grotere, bijvoorbeeld institutionele) beleggers en het Rijksvastgoedbedrijf te betrekken in de aanpak van
de kwetsbare particuliere voorraad. Er is in potentie veel meerwaarde te verwachten van de inbreng en
professionaliteit en creativiteit van gebiedsontwikkelaars en de beschikbaarheid van investeringsvermogen
van institutionele beleggers. Daarnaast is het waardevol dat private partijen een rol kunnen spelen in het
opschalen van arrangementen. Dit maakt het belangrijk om te verkennen of deze partijen te verleiden zijn
om (grootschalig) te participeren in de kwetsbare particuliere voorraad.
Dit kan gaan om het investeren in een Wijkontwikkelmaatschappij (WOM) van transitie-exploitaties (waarin
particuliere koopwoningen worden verworven, 15 jaar worden doorverhuurd en daarna gesloopt), of te
investeren in transformatiefondsen en inpond-portefeuilles waarin koopwoningen huurwoningen worden.
Het direct rendement op de kasstroom van woningen is vaak prima, maar onvoldoende om de benodigde
investeringen in het verduurzamen, levensloopbestendig maken en op termijn mogelijk onttrekken
mogelijk te maken. Daarnaast speelt versnippering van het bezit een belangrijke rol.
In gebieden waar de marktspanning ontbreekt, zoals een groot deel van de grensregio’s, zijn institutionele
beleggers in de praktijk zelden geïnteresseerd. Onbekend maakt onbemind en beleggers hebben een lange
termijn investeringshorizon. In grensregio’s en sommige stedelijke vernieuwingsgebieden is er
4

Zowel kennis, expertise als financiën

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

27

onzekerheid over de toekomstige verhuurbaarheid van woningen. Daarnaast geldt dat investeringen in
bijvoorbeeld de courantheid van woningen zich niet voldoende uitbetalen in de waardeontwikkeling van de
woningen.
In de huidige tijd maakt de lange marktrente dat de woningmarktprijzen stijgen. Dit betekent dat
ontwikkelaars en bouwers druk zijn met de nieuwbouw en complexe projecten op weinig interesse kunnen
rekenen.
Er zijn kortom veel beren op de weg die maken dat beleggers en ontwikkelaars die primair vanuit een
investeringsperspectief redeneren kunnen instappen in nieuwe businesscases gericht op de kwetsbare
particuliere voorraad.
Onderstaande opsomming biedt mogelijke oplossingsrichtingen om andere marktpartijen te betrekken:
• Het Rijksvastgoedbedrijf en de Rijksbouwmeester kunnen mogelijk expertise inbrengen in
gebiedsgerichte arrangementen in stedelijke vernieuwingsgebieden en krimp- en grensregio’s.
Betrokkenheid van het Rijk heeft twee voordelen: men signaleert de knelpunten vanuit de eigen
ervaring en kan vanuit een Rijksperspectief komen tot een passende oplossing. Daarnaast beschikt het
Rijk vanuit de eigen vastgoedportefeuille over veel expertise, ervaring en een netwerk dat breder
ingezet kan worden. Een mogelijke derde voordeel hangt samen met de portefeuillestrategie van het
Rijk en de keuze van vestigingsplaatsen voor Rijksdiensten.
• In gebieden met voldoende marktspanning zoals de stedelijke vernieuwingsgebieden zijn institutionele
beleggers in beginsel soms wel bereid om in te stappen, mits sprake is van een cluster aan woningen
en herontwikkelingskansen. In Rotterdam-Zuid zijn hier ook eerder afspraken over gemaakt in het kader
van het Nationaal Programma waarin private partijen een intentieverklaring tekenden om 2.000
kwetsbare woningen aan te pakken en te starten met pilots. In gebieden met marktspanning zijn in
potentie verdienmodellen mogelijk door bestaande complexen te slopen en te komen tot nieuwbouw
en verdichting. De reden waarom dit niet of nagenoeg niet gebeurt heeft te maken met de hoogte van
de transactiekosten en de complexiteit van het proces om te komen tot aaneengesloten eigendom om
te komen tot sloop-nieuwbouw. Het duurt te lang voordat partijen voldoende comfort krijgen in dit type
investeringskansen. Wetgeving die dit organisatievraagstuk vereenvoudigt en de bijbehorende
transactiekosten verlaagt, vergroot de kans dat institutionele beleggers in samenwerking met
corporaties en ontwikkelaars kunnen komen tot sloop, nieuwbouw en verdichting. In nieuwbouw is het
mogelijk om sociale woningen, middenhuurwoningen en koopwoningen in een ander prijssegment
terug te bouwen en daarmee bij te dragen aan de draagkracht van de wijk en de mix van huishoudens
in verschillende inkomensgroepen.
• Daarnaast zijn vereveningsarrangementen denkbaar waarin het ontwikkelen op betrekkelijk
eenvoudige uitleglocaties wordt verbonden aan het participeren in complexe gebiedsopgaven zoals de
renovatie van kwetsbare particuliere woningen. Belangrijk is dat de kost en baat in dergelijke
arrangementen in balans blijft. Met de hoge investeringssommen die op dit moment met de
nieuwbouw van woningen zijn gemoeid (BENG, gasloos, hoger aandeel sociaal en betaalbare
middenhuur), is de strijd om het residu in de gebiedsontwikkeling de laatste jaren alleen maar
ingewikkelder geworden. Een ander aandachtspunt hierbij is dat dit type verevening ingewikkeld is in
relatie tot aanbestedingsregelgeving.
• De creativiteit van ontwikkelaars en de kapitaalkracht van beleggers biedt mogelijk kansen om
businesscases op te schalen. De eerste ervaringen met onder andere inpondarrangementen en
transitie-exploitaties zijn positief. De uitdaging zit er nu in om te komen een groter investeringsvehikel,
dat oud en nieuw verbindt en tegelijkertijd massa maakt met de aanpak van de kwetsbare particuliere
voorraad door naast corporaties ook beleggers en ontwikkelaars een grotere rol te laten spelen.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

28

5.3 Aanmoedigen participatie en verbeteren draagvlak
BELANGRIJKSTE AANDACHTSPUNTEN VOOR VERVOLG
Wat ontbreekt er en is interessant om verder te verkennen?
• Instrumentarium om instappen van kwalitatief ongewenste particuliere beleggers te voorkomen
ontbreekt of is nog niet juridisch getest in situaties waarin er geen aantoonbare marktdruk.
• Duidelijkheid over toepassingsbereik van Wvg in inpondarrangementen.
• Zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen.
• Gemist worden aanknopingspunten om arrangementen op te schalen:
1. Aanwijzen van speciale zones, waarin wet- en regelgeving kan afwijken en waar deze ook gedurende
de looptijd van arrangementen gegarandeerd wordt.
2. Verbreed het toepassingsbereik van de Rotterdamwet met onorthodoxe maatregelen voor kwetsbare
buurten in stedelijke vernieuwingsgebieden en grens- en krimpregio’s.
3. Verkenning van manieren om de transactiekosten in arrangementen gericht op de particuliere
voorraad te verminderen. Aandacht vragen vooral: vooraf duidelijkheid verschaffen over wat wel/niet
voldoet aan wet- en regelgeving.
Mogelijke oplossingsrichtingen om particuliere eigenaren te versterken bij de aanpak van hun
woningen
Hulp aanbieden aan eigenaren bij het toekomstbestendig maken van woningen kan verschillende vormen
hebben. Vaak gaat het om ontzorg- arrangementen voor particuliere eigenaren, zoals de inpondmakeleaar
of de renovatiemakelaar, energiecoaches en dergelijke. Insteek is vaak een brede opvatting van
verduurzamen en toekomstbestendig maken, waarin naast de stenen, gezondheid en onderliggende
oorzaken als armoede, schulden meespelen. Daarbij is persoonlijke ondersteuning en voorlichting vaak
van belang. Problemen waar men tegenaan loopt hebben betrekking op het draagvlak onder particuliere
eigenaren om te komen tot investeringen in allerlei ontzorg-arrangementen. Veel commerciële
arrangementen werken onvoldoende. Een aanpak zoals woningcorporaties die insteken om meer bij hun
huurders achter de voorkeur te komen werkt goed. Corporaties hebben echter geen formele rol om deze
activiteiten ook voor eigenaren van kwetsbare particuliere koopwoningen te ondernemen, terwijl de
problematiek vergelijkbaar is. Daarnaast geeft een deel van de corporaties niet thuis op vragen in de
kwetsbare particuliere voorraad. Dat betekent dat in een deel van de grens- en krimpregio’s nagenoeg
geen inponding kan plaatsvinden.
• Een oplossingsrichting is dat woningcorporaties van rijkswege een rol kunnen hebben in de aanpak
van de particuliere woningvoorraad in gespecificeerde stedelijke vernieuwingsgebieden en krimp- en
grensregio’s. Bijvoorbeeld als ‘Nationale prioriteit’. Dit biedt een wettelijke grondslag op basis waarvan
gemeenten en woningcorporaties in de prestatieafspraken concreet vorm kunnen geven aan deze
uitvoering.
• Gemist wordt een wettelijke grondslag om binnen een buurt of samenhangend complex als
gezamenlijke eigenaren een meerderheidsbesluit te nemen over investeringen in de onderhoudsstaat
van de woning (vergelijkbaar met een VvE, denk aan een meerderheidsbesluiten op grond van
bijvoorbeeld 70% draagvlak. Een gebiedsgerichte Home Owners Association of gebiedsgerichte VvE
zou een geschikte vorm kunnen zijn.
Mogelijke oplossingsrichtingen om VvE’s te versterken
In de eerste plaats gaat het om het vergroten van de slagkracht van groepen eigenaren bijvoorbeeld in een
VvE om gezamenlijk tot actie te komen.
• Besluiten in de VvE dienen altijd te worden genomen op basis van 50% van de stemmen plus één.
VvE’s overal in Nederland lopen aan tegen een complexe besluitvormingsstructuur en gebrek aan
draagvlak onder ingrijpende maatregelen. De wetgeving rondom VvE’s heeft nog veel open eindjes,
onder andere rondom procedures, gang naar de rechter, verhoudingen tussen grote en kleine
eigenaren en huurders. Daarnaast blijkt dat besturen van VvE’s en eigenaren onvoldoende kennis

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

•

•

29

hebben van de gang van zaken binnen VvE’s (in regelgeving en binnen de eigen VVE). Met name in
complexen met kwetsbare woningen en kwetsbare eigenaren is voorlichting en kennisbevordering
alléén, niet voldoende.
Dit alleen is echter niet voldoende. De VvE’s beschikken in de praktijk niet over voldoende middelen
om te komen tot grootschalige ingrepen en rekenden vanuit het verleden met substantieel lagere
inbreng van onderhoudsreserveringen dan nodig zijn om woningen grootschalig toekomstbestendig te
maken. Uitgangspunt is in beginsel dat een VVE geld spaart voor onderhoud aan het gebouw in plaats
van geld leent. VvE’s kunnen in principe lenen ten behoeve van het uitvoeren van dringend
noodzakelijk onderhoud. In ieder geval moet goed worden nagedacht over de risico’s van lenen en
over de toegestane bestedingsdoelen. Denkbaar is het oprichten van een revolverend fonds voor
energiebesparing om de verduurzaming en toekomstbestendigheid in VvE’s te stimuleren. Dit is in de
praktijk echter met name een optie in geval van VvE’s in gebieden waar de investering zich
terugbetaald in de waardeontwikkeling van het vastgoed. Het gaat in de praktijk grosso modo om
gebieden met marktspanning. Daarbuiten vertaalt de investering in de toekomstbestendigheid van de
woningen zich niet zonder meer in de waardeontwikkeling van de woningen.
In gebieden met beperkte marktspanning hebben eigenaren in een VvE weinig mogelijkheden om de
situatie aan te pakken. Het komt regelmatig voor dat eigenaren woningen hebben aangekocht tegen
een maximaal te lenen (aflossingsvrije) hypotheeksom en daarna onvoldoende mogelijkheden hebben
om de woning tegen de (lagere) marktwaarde te verkopen. Deze eigenaren zitten als het ware ‘vast’ in
de eigen woning. Een transitie-exploitatie waarin een corporatie de woning aankoopt tegen de
marktwaarde is dan in de praktijk niet voldoende. Gemeenten bieden soms (eventueel via SVn)
flankerende regelingen aan om de resterende hypotheekschuld opnieuw te financieren tegen een
lagere (overheids-)rente, terwijl de voormalige eigenaar alleen de aflossing afbetaalt. Onzeker is of
deze flankerende maatregelen rechtmatig zijn. Helderheid hierover is belangrijk.

Mogelijke oplossingsrichtingen gericht op onwillige particuliere beleggers met eigendom in kwetsbare
woningen
• Gemeenten kunnen de huisvestingsverordening inzetten om ongewenste aankoop door particuliere
beleggers in gebieden te verbieden. De inzet van de huisvestingsverordening is gebaseerd op de
grondslag dat er aantoonbare schaarste aan woningen is in het betreffende segment.
• Verschillende gemeenten experimenteren met het opnemen van een verhuurdersvergunning in de
Algemene plaatselijke verordening (APV). Allereerst wordt het uitbuiten van huurders in de APV
verklaard als een economisch delict. De gemeente signaleert op verschillende manieren, bijvoorbeeld
door meldingen van (buurt)bewoners, cijfers van politie of handhavers of andere indicatoren die
uitwijzen of de kans bestaat dat een verhuurder de huurders uitbuit. Door middel van deze indicatoren
wordt een potentiële uitbuiter herkend en kan handhaving de situatie gaan controleren. Wanneer er na
uitvoerige controle sprake blijkt te zijn van uitbuiting (achterstallig onderhoud, onbehoorlijke
huurprijzen, et cetera) en de verhuurder na een waarschuwing geen verbetering laat zien, wordt de
verhuurder een vergunning aangewezen. Vanaf dat moment moet de verhuurder aan strengere
beleidsregels voldoen, wanneer deze regels worden overtreden kan de gemeente de vergunning
intrekken waarbij het de verhuurder wordt verboden om nog bedrijfsmatig te verhuren in die
gemeente. De gemeente kan er nog voor kiezen de verhuurder te verbieden te verhuren in de gehele
gemeente of in een deel van de gemeente.
• Gemeenten kunnen verkamering gebiedsgericht verbieden, bijvoorbeeld wanneer sprake is van een
cumulatie van problemen. Dit kan door middel van een beleidsnota splitsen en verkameren.
Gemeenten kunnen bij een splitsingsaanvraag van de woning bij de omgevingsvergunning een
leefbaarheidstoets doen. Aan het verlenen van zo’n vergunning kan de voorwaarde van goed
verhuurderschap worden verbonden. Daarmee wordt beoogd de leefbaarheid ook na de
vergunningverlening te bevorderen. Het niet voldoen aan de voorwaarden van goed verhuurder-schap
kan leiden tot het intrekken van de vergunning.
• Sommige gemeenten stellen de eigenaar voor iedere woning die door woningsplitsing permanent
wordt toegevoegd aan de voorraad verplicht de toevoeging te verevenen. Hieronder valt bijvoorbeeld

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

•

30

een bijdrage aan het Fonds Bovenwijks (straks onder de Omgevingswet zal dit vallen onder een
compensatie).
Uitbreiden van de mogelijkheden voor zelfbewoningsplicht maakt het minder interessant voor
beleggers om in te stappen in kwetsbare woningen die op de lijst staan om te worden aangepakt. Bij
nieuwbouwprojecten, waar de gemeente via gronduitgifte bij betrokken is, dan wel voor projecten
waarvoor planologische medewerking noodzakelijk is (transformatie), kan een zelfbewoningsplicht
contractueel worden bedongen. Voor bestaande koopwoningen ligt het, juridisch gezien, veel lastiger.
Demissionair minister Ollongren van BZK onderzoekt of het juridisch mogelijk is om een
zelfbewoningsplicht op te leggen bij bestaande bouw.

Mogelijke oplossingsrichtingen gericht op onwillige particuliere eigenaren: Wvg, Onteigening of een
experimenteerregeling
In de praktijk komt het in complexen met grondgebonden woningen voor dat er niet verder met onwillige
eigenaren wordt onderhandeld en dat in de sloop-nieuwbouw van buurten gestart wordt met het slopen
van woningen in het gebied, om daarmee de waarde van het resterende bezit te drukken en eigenaren als
het ware ‘te dwingen’ hun eigendom te verkopen. Er kunnen vraagtekens geplaatst worden bij de
wenselijkheid en de legitimiteit van deze ‘strategie’. In complexen met meergezinswoningen is dit sowieso
geen optie.
Om problemen met onwillige eigenaren te slechten zijn er ook juridische ingrepen mogelijk. De vestiging
van de Wvg heeft niet altijd effect. Aanvullend kan de Onteigeningswet ingezet worden, wat een zware
ingreep is.
• Mogelijkheden die in de praktijk worden verkend is dat de particuliere eigenaren of beleggers een
alternatieve woning op een andere locatie wordt aangeboden. Met name beleggers zullen hiertoe
mogelijk bereid zijn, de woning zelf is in de eerste plaats een investeringsobject. Denkbaar is dat
corporaties die met transitie-exploitaties aan de slag gaan woningen in kwetsbare complexen opkopen
en ruilen tegen woningen uit de eigen portefeuille, bijvoorbeeld middenhuur woningen. Deze ruil
brengt echter veel transactiekosten met zich mee (onderhandelen, fiscaal, waardering van het
vastgoed, zijn objecten gelijkwaardig?). Wanneer de gemeente een rol als opdrachtgever speelt in
dergelijke arrangementen vormen de aanbestedingsrichtlijnen een aandachtspunt. De gemeente en de
aankopende corporatie komen een arrangement overeen dat niet openbaar wordt aanbesteed. Zelfs als
het goed te regelen is (er is sprake van DEAB-Dienst van Algemeen Economisch Belang), werpt de weten regeling een extra barrière op.
• Verkend kan worden of de toepassing van het bestaande wettelijke instrumentarium kan worden
verruimd in tijdelijke gebiedszones, zodat ook wanneer geen sprake is van een bestemmingswijziging
of van sloop- nieuwbouw, gebruik van de Wvg of de Onteigeningswet kan worden overwogen. De
maatschappelijke noodzaak is in deze gebieden zo hoog, dat een deel van de rechten verbonden aan
eigendom minder zwaar weegt dan het algemeen belang.
• Een vergelijkbaar instrument is de Rotterdamwet. De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke
problematiek (Wbmgp) geeft gemeenten extra de mogelijkheden om problemen in bepaalde wijken
en/of buurten aan te pakken waar de leefbaarheid en de veiligheid onder druk staan. Bijvoorbeeld door
aan woningzoekenden eisen te stellen aan de aard van het inkomen, voorrang te verlenen op basis van
sociaaleconomische kenmerken, en te screenen op overlastgevend en crimineel gedrag. Denkbaar is
het toepassingsbereik van de Rotterdamwet (gericht op grootstedelijke problematiek) met onorthodoxe
maatregelen te verruimen voor de particuliere koopwoningenmarkt, en zowel te richten op kwetsbare
buurten in stedelijke vernieuwingsgebieden als ook de grens- en krimpregio’s.

31

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Bijlage A: Overzicht
instrumenten
Onderstaande tabel toont de meest effectieve instrumenten voor de opgave. Onderscheid is gemaakt naar
meest effectieve ingreep per doelstelling in de particuliere voorraad.
Tabel 2: Meest effectieve instrumenten per doelstelling in de aanpak kwetsbare particuliere voorraad
Match
woning en
bewoner

Fysiek
verbeteren
woning

Aanpassen
eigendoms
structuur

Sloop/
nieuwbouw

Netto
onttrekken

1. Inponden: huurportefeuille opbouwen
2. TREX 1: inponden, sloop, nieuwbouw
TREX 2: inponden, renoveren, uitponden
3. Strategisch verwerven particulier bezit
4. (Revolverende) transitieregelingen
5. Onderzoek en monitoring 5
6. Bewonerscommunicatie en -participatie
7. Doorstroomstrategieën
8. Duurzaam- en levensloopbestendig renoveren

Toelichting instrumenten
Hieronder volgt een uitgebreidere toelichting op de werking van de meest effectieve instrumenten voor de
aanpak van de particuliere voorraad. Om de geschiktheid van de instrumenten in te schatten zijn ze langs
de meetlat gelegd. Ieder instrument wordt daarbij gescoord op de volgende aspecten:
• type ingreep waarop het instrument toepasbaar is;
• doelstelling waarop het instrument ingezet kan worden en of deze kwalitatief of kwantitatief gezien
invloed heeft op de opgave;
• effect van het instrument, is het tijdelijk of permanent;
• impact van het instrument op de transitieopgave;
• toepasbaarheid van het arrangement;
• complexiteit, gebaseerd op het aantal belanghebbenden;
• globale termijn waarop instrument resultaat oplevert;
• mate van sturing door de overheid in het instrument;
• hoogte van investering door de overheid voor totstandkoming van het instrument;
• de partijen die bijdragen aan de investering;
• rendement van het instrument in geld uitgedrukt of in maatschappelijke of leefbaarheidsbaten;
• bij welke partij de opbrengsten van het instrument vallen;
• houding van de overheid ten aanzien van het instrument.
Voor de aspecten ‘type’ en ‘doelstelling’ is met de iconen het toepassingsbereik van het instrument
weergegeven lichten blauw op.

Het effect van het instrument ‘onderzoek en monitoring’ op de doelstellingen is indirect. Voor de andere instrumenten geldt een
direct effect op de doelstellingen.

5

32

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

A.1 Inponden particuliere koopwoningen: huurwoningportefeuille opbouwen
Type

Doelstelling
• Match woning en bewoner
• Fysiek verbeteren
• Aanpassing eigendomsstructuur
• Sloop - nieuwbouw
• Netto onttrekken aan de voorraad

Groot grondgebonden – appartementencomplex – klein grondgebonden
Effect
Impact
Toepasbaarheid
Complexiteit

Termijn tot resultaat

tijdelijk – permanent

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

kort - middellang - lang

Investering

Bijdrage

Rendement

Opbrengsten

Houding gemeente

laag -gemiddeld - hoog

publiek -beide - privaat

direct - indirect

Voordelen
• Werk maken van gezonde portefeuillestrategie in de regio
door toevoegingen kansrijk marktsegment
• Twee vliegen in één klap: verdunning opgave en woningen
courant maken voor verhuur
• Samen sterk: opgave lastig door één corporatie of gemeente
uit te voeren; samen meer kans op succes
• Om neveneffecten van onverkoopbare particuliere
woningen te verminderen een correctie doorvoeren op
ontstane mismatch in eigendomsverhoudingen.
• Eigenaren meenemen in cultuuromslag naar meer huur.
• Huurwoningen zijn structureel minder waard dan
koopwoningen, daarom worden koopwoningen
onvoldoende vaak omgekat naar het huursegment

publiek -beide - privaat

actief - passief

Nadelen/randvoorwaarden
• Aandachtspunt: bij voorkeur koppelen aan duurzaam en
levensloopbestendig renoveren en bouwen
• Aantrekkelijke marktsegmenten kunnen ook door
marktpartijen opgepakt worden
• Risico van staatssteun

Bij een te verwachten toekomstige mismatch in de eigendomsverhoudingen op de woningmarkt is het
inponden van woningen en vervolgens te verhuren een passend instrument. Er zijn segmenten met
overschotten (goedkope naoorlogse koopwoningen) en segmenten met tekorten (bijvoorbeeld middeldure
levensloopbestendige huur- en koopwoningen). Overwogen kan worden in de regio’s meer in te zetten op
het inponden van koopwoningen ten faveure van de huurmarkt. Het kan daarbij gaan om verschillende
segmenten: zowel dure huur van kwalitatief hoogwaardige woningen, als andere segmenten en mogelijk
het afzetten van woningen in de beleggingshuur. Het gaat primair om acties in het opstarten van een
huurportefeuille die ertoe leiden dat er meer dynamiek op de woningmarkt komt, waarbij private
investeerders betrokken zijn. Inponden kan zo bijdragen aan een betere doorstroming op de woningmarkt.
Daarnaast kan het instrument helpen bij de verduurzamingsopgave van woningen en zorgt het voor een
gezamenlijke aanpak wat meer investeringskracht met zich meebrengt. Nadat de woningen verworven zijn
kunnen ze eerst gerenoveerd, verduurzaamd en of samengevoegd/vergroot worden om de
woningvoorraad te verbeteren.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Het kan gaan om diversiteit van segmenten:
• corporaties kopen koopwoningen op van
executieveilingen voor sale en lease back, of
reguliere huur;
• koopflats worden verworven om tijdelijk te
verhuren en op termijn uit de voorraad te nemen;
• beleggers of corporaties kopen woningen uit de
particuliere markt, deze worden verduurzaamd en
daardoor huurrijp gemaakt;
• geschikte particuliere koopwoningen kunnen in een
VvE fonds worden opgenomen gericht op
geliberaliseerd huursegment.

33

34

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

A.2 Transitie-exploitatie: twee varianten
Type

Doelstelling
• Match woning en bewoner
• Fysiek verbeteren
• Aanpassing eigendomsstructuur
• Sloop – nieuwbouw
• Netto onttrekken aan de voorraad

Groot grondgebonden – appartementencomplex – klein grondgebonden
Effect
Impact
Toepasbaarheid
Complexiteit

Termijn tot resultaat

tijdelijk - permanent

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

kort - middellang - lang

Investering

Bijdrage

Rendement

Opbrengsten

Houding gemeente

laag -gemiddeld - hoog

publiek -beide - privaat

direct - indirect

Voordelen
• Start maken met het uit de markt nemen van de niettoekomstbestendige particuliere voorraad.
• Arrangement waarbij er ook aandacht is voor opbrengsten
(in de vorm van doorexploitatie).
• Levert grote bijdrage aan de veranderopgave.
• Het arrangement brengt tijdelijk meer huurwoningen op de
markt, gunstig voor de groeiende groep 65-plushuishoudens
• Helpt verdere waardedaling van woningen te voorkomen.
• Onder gunstige financieringscondities is dit voor
verschillende partijen (overheid, private marktpartijen &
woningcorporaties) een interessante businesscase die op
meerdere plekken toegepast kan worden.

publiek -beide - privaat

actief - passief

Nadelen/randvoorwaarden
• Rendabele businesscase (marktconform) pas mogelijk bij
lage aankoopwaarde van de op te kopen particuliere
woningen; in situaties met hogere woningwaardes ontbreekt
de investeringsimpuls voor beleggers.

Met behulp van een tijdelijke exploitatie van de grond (tex) of van opstallen (trex) kunnen toch
opbrengsten worden gegenereerd, vooruitlopend op een eventuele definitieve sloop en mogelijke
bebouwde of onbebouwde (her)ontwikkeling. Bovendien wordt verder verval tegengegaan en zijn
rentekosten vergoed. De transitie-exploitatie stuurt op kasstroom in plaats van op saldo. Het moet dienen
als een vliegwiel, door de meerwaarde van kavels en gebouwen te herinvesteren in het gebied en daarmee
nieuwe investeringen vanuit de markt te stimuleren.
We zien binnen vooral toepassingen van twee soorten transitie-exploitaties:
• Variant 1: inponden, doorexploiteren, sloop. Deze variant doet zich veelal voor bij
appartementencomplexen met versnipperd eigendom die idealiter onttrokken moeten worden;

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

•

35

Variant 2: inponden, renoveren/ verduurzamen, uitponden. Vaak bij (beschermde) dorpsgezichten
met een historisch belang, waarvan u het belangrijk vindt deze te behouden, maar waarbij eigenaren
onvoldoende vermogen hebben om deze woningen goed te onderhouden. Het heeft dan de voorkeur
deze woningen in te ponden, en door te exploiteren als huurwoningen, zodat er meer vermogen voor
het investeren in de courantheid van de woningen ontstaat. In deze variant is geen sprake van sloop
maar vooral van inponden en mogelijke verkoop na renovatie/verduurzaming.

36

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

A.3 Strategisch verwerven particulier bezit
Type

Doelstelling
• Match woning en bewoner
• Fysiek verbeteren
• Aanpassing eigendomsstructuur
• Sloop - nieuwbouw
• Netto onttrekken aan de voorraad

Groot grondgebonden – appartementencomplex – klein grondgebonden
Effect
Impact
Toepasbaarheid
Complexiteit

Termijn tot resultaat

tijdelijk – permanent

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

kort - middellang - lang

Investering

Bijdrage

Rendement

Opbrengsten

Houding gemeente

laag -gemiddeld - hoog

publiek - beide -privaat

direct - indirect

publiek -beide - privaat

actief - passief

Voordelen

Nadelen/randvoorwaarden

• In bezit krijgen van particulier bezit op slechte plekken
• Voorkomen dat particulier bezit in ‘verkeerde handen’
terecht komt
• Wachten op vrijwillig verhuizen van particuliere eigenaars
naar de woning
• Tijdelijke invulling van panden door corporatie of gemeente

• Langetermijnplanning: afhankelijk van particuliere eigenaars
voor in bezit krijgen van volledig gebied of gebouw
• Geen middel om druk op te voeren, voorkomen dat het erger
wordt door ingrijpen
• Verwerving tegen marktwaarde, kan dure aangelegenheid
worden
• Wanneer particuliere eigenaren echt niet mee willen doen kan
er overgegaan worden op onteigening wat een vertragend
effect heeft op het proces en daarmee hoge proces- en
juridische kosten met zich mee brengt (recht op
schadeloosstelling).

De gulden middenweg tussen minnelijk verwerven en onteigenen is de toepassing/omvorming van de Wet
Voorkeursrecht gemeenten (o.a. duur en focus) 6 waardoor particuliere woningen als eerste bij de gemeente
aangeboden moet worden bij verkoop. Hierdoor wordt ook de opgave actief opgepakt in het particuliere
domein. Dit is een geschikte aanpak wanneer er op straatniveau een cluster van incourante
grondgebondenwoningen is ontstaan. We vinden dit verder een aanpak die zich leent voor
appartementencomplexen van particuliere eigenaren. Als de gemeente na verloop van tijd voldoende
woningen in bezit heeft kan naar een alternatieve invulling of transitie gekeken worden. Tot die tijd is
tijdelijke verhuur (door corporaties) aan tijdelijke arbeidskrachten of overige doelgroepen interessant. Inzet
is vooral gewenst om ongewenste effecten te voorkomen, zoals opkopen door pandjesmelkers bij
executieveilingen (of criminele activiteiten) en activiteiten in leegstaande of verpauperde panden of
verkoop via veiling. We raden aan dit met name in probleemgebieden in te zetten, om incidenteel een
6
Instrument Wvg bestaat al voor gebieden. Daarnaast is in het verlengde hiervan interessant om te zien of in bepaalde gebieden extra
eisen kunnen worden gesteld om te voorkomen dat vastgoed in handen valt van verkeerde partijen. Op zich moeten notarissen het
aankaarten als ze verwachten dat het om dubieuze transacties gaat (zwart geld, criminele activiteiten e.d.). Het is wellicht wenselijk
om een aanscherping hierop te onderzoeken.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

37

verwerving mogelijk te maken om een doorbraak te forceren, waarbij u bewoners actief stimuleert te
verhuizen.
Voorbeelden van mogelijke toepassingen:
• toe te passen op probleemwoningen, vooral met verouderde woningen, veel leegstand en grote
verdunningsopgave in particulier bezit;
• gemeente of regio vestigt voorkeursrecht op een locatie/pand waardoor particulieren bij vrijwillige
verkoop als eerste bij de gemeente /regio het bezit moeten aanbieden. Hierdoor bouwt de
gemeente/regio een bestand op en kan na verloop van tijd eenvoudig verdund worden in het
particuliere domein;
• gemeente/regio moet een langetermijnvisie hebben waar wel en waar niet te saneren om een
gefundeerde beslissing te nemen over aankoop of niet;
• tijdelijke exploitatie om aanschafwaarde gedeeltelijk terug te verdienen (revolverende karakter).
• als het bezit bij de gemeente komt, kan zij het verhandelbaar maken.
Vooral bij sloop-nieuwbouw wordt naast de Wvg ook (een enkele keer) onteigening toegepast. Dit is het
geval wanneer particuliere eigenaren echt niet mee willen doen aan de herstructurering. Onteigening
wordt veelal ingezet bij herstructurering op wijk- of blokniveau. Dit brengt hoge proceskosten en juridische
kosten met zich mee door vertraging in het proces en het recht op schadeloosstelling bij desbetreffende
eigenaren. In de Onteigeningswet is vastgesteld dat de eigenaar door onteigening er niet in vermogen of
inkomen achteruit mag gaan. Alle schade als direct en noodzakelijk gevolg van de onteigening moet door
de onteigenende overheid worden vergoed. Denk aan een vergoeding voor waardevermindering van het
overige bezit, inkomensschade en verhuiskosten.
In een aantal stedelijke gebieden is de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek (Wbmgp,
ook wel Rotterdamwet genoemd) een mogelijke aanvulling in het instrumentarium van strategisch
verwerven particulier bezit. Het kan, indien gewenst, worden benut om in bepaalde aangewezen kwetsbare
gebieden aan woningzoekenden eisen te stellen aan de aard van het inkomen, voorrang te verlenen op
basis van sociaaleconomische kenmerken, en te screenen op overlastgevend en crimineel gedrag.Dit is
onder de huidige wetgeving echter niet zondermeer mogelijk. Medio 2021 wordt de Wbmgp geëvalueerd.
We raden aan een ruimere toepassing van de wet te overwegen die ruimte biedt voor toepassing in geval
van kwetsbare particuliere koop en toepassing in grens-en krimpregio’s.

38

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

A.4 (Revolverende) transitieregeling: voor dispositie en nieuwbouw/herstructurering
Type

Doelstelling
• Match woning en bewoner
• Fysiek verbeteren
• Aanpassing eigendomsstructuur
• Sloop - nieuwbouw
• Netto onttrekken aan de voorraad

Groot grondgebonden – appartementencomplex – klein grondgebonden
Effect
Impact
Toepasbaarheid
Complexiteit

Termijn tot resultaat

tijdelijk – permanent

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

kort -middellang - lang

Investering

Bijdrage

Rendement

Opbrengsten

Houding gemeente

laag -gemiddeld - hoog

publiek -beide - privaat

direct - indirect

Voordelen
• Werk maken van uit de markt halen woningen door
aantrekkelijk perspectief te bieden voor eigenaars
• Beginnen bij quickwins, succes doorvertalen naar huiverige
eigenaren

publiek -beide - privaat

actief - passief

Nadelen/ randvoorwaarden
• Afschrijving van vastgoed nodig om ontwikkeling op gang te
brengen
• Zijn huurders bereid om te verhuizen en ruimte te delen
• Ontwikkelingsperspectief kansarm vastgoed gering
(rendabel?)

De transitieregeling is een manier om private partijen te stimuleren om op een zakelijke en consistente
manier een bijdrage te leveren aan het nieuwe marktevenwicht. Om in aanmerking te komen voor een
financiering vanuit de regeling, moeten ondernemers een businesscase indienen die overtuigend is, goed
inzicht geeft in de cash flow van het project en waar dispositie en nieuwbouw of herstructurering
gekoppeld zijn. Alleen als er sprake is van de combinatie van sloop enerzijds en nieuwbouw of
herstructurering anderzijds, kan een partij aanspraak maken op een financiering (lening, garantstelling of
een gedeeltelijke subsidie) uit de transitieregeling.
Een transitieregeling voorziet in de regel slechts voor een deel van de financieringsbehoefte en maakt het
aantrekken van meer private investeringen noodzakelijk. Om de juiste afwegingen te maken in het fonds
(Welke partijen/projecten ontvangen een bijdrage vanuit het fonds?) is het van belang om pragmatisch en
zakelijk te beslissen op basis van goed onderbouwde businesscases en objectieve criteria.

39

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

A.5 Onderzoek en monitoring
Type

Doelstelling
• Match woning en bewoner
• Fysiek verbeteren
• Aanpassing eigendomsstructuur
• Sloop - nieuwbouw
• Netto onttrekken aan de voorraad

Groot grondgebonden – appartementencomplex – klein grondgebonden
Effect
Impact
Toepasbaarheid
Complexiteit

Termijn tot resultaat

tijdelijk – permanent

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

kort -middellang - lang

Investering

Bijdrage

Rendement

Opbrengsten

Houding gemeente

laag -gemiddeld - hoog

publiek -beide - privaat

direct - indirect

Voordelen
• Inzicht in de huidige situatie en ook informatie over de
ontwikkeling in de aanpak van de opgave
• Ingrijpen in de particuliere voorraad kan zo beter aansluiten
op de (lokale) opgave

publiek -beide - privaat

actief - passief

Nadelen/ randvoorwaarden
• Geen direct effect
• Onderzoek en monitoring brengt kosten met zich mee

Het monitoren van ontwikkelingen binnen de particuliere voorraad is belangrijk om de kwetsbaarheid van
vastgoed, en vooral van kwetsbare particuliere woningen, inzichtelijk te krijgen (voor voorbeeld zie kader).
Vervolgens kan de opgave gericht aangepakt worden of kan er gericht gehandhaafd worden.

40

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

A.6 Bewonerscommunicatie en -participatie: stimuleren tot en ondersteunen bij herstructurering
Type

Doelstelling
• Match woning en bewoner
• Fysiek verbeteren
• Aanpassing eigendomsstructuur
• Sloop/nieuwbouw
• Netto onttrekken aan de voorraad

Groot grondgebonden – appartementencomplex – klein grondgebonden
Effect
Impact
Toepasbaarheid
Complexiteit

Termijn tot resultaat

tijdelijk – permanent

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

kort - middellang -lang

Investering

Bijdrage

Rendement

Opbrengsten

Houding gemeente

laag -gemiddeld - hoog

publiek -beide - privaat

direct - indirect

Voordelen
• Draagvlak en bereidheid van de bewoners om mee te denken
en te werken met plannen
• Bewoners zelf laten investeren in de opgave

publiek -beide - privaat

actief - passief

Nadelen/ randvoorwaarden
• Duidelijkheid en transparantie is vereist. Bestaande uit een
open houding voor inbreng van eigenaren aan de ene kant,
en genoeg expertise voor advies en ondersteuning aan de
andere kant
• Individuele beslissingen/overwegingen van particuliere
eigenaren zijn onzeker

Het aanpakken van de particuliere bestaande woningvoorraad vraagt om goed geïnformeerde eigenaren
die bereid én in staat zijn om tot actie over te gaan. Gemeenten kunnen dit stimuleren door in te zetten op
actieve communicatie en het activeren van woningeigenaren. Dit kan op verschillende manieren met een
variërende intensiteit. Voorbeelden zijn:
• Renovatiemakelaar: dit is een partij tussen de overheid
en de particuliere eigenaar die ondersteuning biedt
aan bewoners voor en tijdens een renovatieproces.
• Energie- of zorgscans aanbieden. Deze scans brengen
de mogelijkheden voor levensloopbestendigheid en/of
duurzaamheid in kaart en geven aanknopingspunten
voor duurzaamheidsmaatregelen.
• Voorbeeldwoningen in de wijk waar duurzaamheidsen levensloopbestendige maatregelen toegepast zijn
• Wijk actieprogramma’s om bewoners mee te nemen in de ontwikkelingen in de wijk.
Andere vormen van bewonerscommunicatie en -participatie zijn voorlichtingsavonden, het voeren van
keukentafelgesprekken, een loket waar bewoners naartoe kunnen gaan met vragen. Ook het regelen van
herhuisvesting bij sloop-nieuwbouw, en de communicatie daarover, is een belangrijk onderdeel.

41

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

A.7 Verhuisketens stimuleren middels doorstroomstrategieën
Type

Doelstelling
• Match woning en bewoner
• Fysiek verbeteren
• Aanpassing eigendomsstructuur
• Sloop - nieuwbouw
• Netto onttrekken aan de voorraad

Groot grondgebonden – appartementencomplex – klein grondgebonden
Effect
Impact
Toepasbaarheid
Complexiteit

Termijn tot resultaat

tijdelijk – permanent

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

kort - middellang -lang

Investering

Bijdrage

Rendement

Opbrengsten

Houding gemeente

laag -gemiddeld - hoog

publiek -beide - privaat

direct - indirect

Voordelen
• Voor de particuliere eigenaar is de kans op verkoop groter
en daarmee ook de kans op het verwezenlijken van een
woonwens
• Voor de starter wordt de kans op het vinden van een
(betaalbaar) droomhuis groter
• Voor makelaars en intermediairs zijn er meer transacties en
dus meer omzet
• Als laatste profiteert de regio omdat de woningmarkt in
beweging komt. Variant hierop is het ‘oppotten’ van geld om
aan het eind van de estafette een woning uit de markt te
nemen

publiek -beide - privaat

actief - passief

Nadelen/randvoorwaarden
• Verkapte verhuissubsidie
• Afhankelijk van de bereidwilligheid van marktpartijen om
bedrag te storten en particulieren om te verhuizen
• Versnipperd eigendom, waardoor moeilijk massa maken met
transitieopgave
• Prijsopdrijvend effect van subsidies in inelastische
aanbodmarkt

Doorstroomstrategieën streven ernaar
zoveel mogelijk belemmeringen voor
doorstroming in de bestaande
woningmarkt weg te nemen, door een
divers pakket aan arrangementen
gericht op transacties in de bestaande
voorraad: bijvoorbeeld door vergroten
doelbereik van startersleningen,
stimuleren van woningruil, creëren
van woningestafettes,
woningruilarrangementen,
gezamenlijk aanbieden van woningen
van verschillende eigenaren in
blokken, condominiumarrangementen
en sale & leaseback. Er zijn veel mensen die willen verhuizen. Denk aan huishoudens die kleiner willen
wonen, of juist groter, levensloopbestendiger of tegen lagere woonlasten. Belemmering is vaak: de eigen

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

42

woning moet nog verkocht worden of een andere passende woning is nog niet gevonden. Ook komen
starters soms niet aan bod omdat ze geen geschikte (betaalbare) woning kunnen vinden. Voor ouderen
speelt de sterke binding aan de huidige woning een buurt vaak een belangrijke rol.
Wanneer woningen niet meer aan de hedendaagse eisen voldoen (o.a. kwaliteit en betaalbaarheid) en het
aanbod groter is dan de vraag, heeft dit een remmend effect op de doorstroming. Juist doorstroming is
noodzakelijk voor een gezonde woningmarkt. Alleen als woonconsumenten ‘stroomopwaarts’ doorstromen
kunnen woningen zonder toekomstwaarde immers uit de markt worden gehaald. Doorstroming vergroot
de effectiviteit van de transitieaanpak: het leidt tot meer verhuizingen en (koop)transacties, het verbetert
indirect de courantheid van panden en vergroot de toekomstwaarde van de woningen.
Doorstroomstrategieën zijn interessante instrumenten om op korte en middellange termijn met publiek
geld beweging in de vastgoedmarkt te krijgen. Wel moet rekening gehouden worden met het feit dat al
deze maatregelen eigenlijk subsidies zijn op verhuizen, niet alle instrumenten zullen voor een permanent
effect zorgen. En over het algemeen geldt hoe duurder de woning, des te langer is de verhuisketen
wanneer deze betrokken wordt. Bestaande woonwijken in het (middel)dure segment lenen zich daarom het
beste voor doorstroomstrategieën.

43

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

A.8 Duurzaam en levensloopbestendig renoveren verhoogt kwaliteit van bestaande woningvoorraad
Type

Doelstelling
• Match woning en bewoner
• Fysiek verbeteren
• Aanpassing eigendomsstructuur
• Sloop - nieuwbouw
• Netto onttrekken aan de voorraad

Groot grondgebonden – appartementencomplex – klein grondgebonden
Effect
Impact
Toepasbaarheid
Complexiteit

Termijn tot resultaat

tijdelijk – permanent

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

laag -gemiddeld - hoog

kort -middellang - lang

Investering

Bijdrage

Rendement

Opbrengsten

Houding gemeente

laag -gemiddeld –hoog

publiek -beide - privaat

direct - indirect

Voordelen
• Aanpak incourant vastgoed en deze marktconform maken
• Investeringen zorgen voor betere doorstroming op de
woningmarkt
• Incourant vastgoed omvormen en uit de markt halen
• Sluit aan bij programma’s provincie en Rijk

Wanneer de particuliere woningvoorraad
voor een groot deel is verouderd en niet
meer voldoet aan de wensen van de
bewoners, is duurzaam- en
levensloopbestendig renoveren van
belang. Daarnaast zijn er veel energie
onzuinige woningen en zijn er financiële
risico’s voor bewoners en corporaties als
gevolg van stijgende energieprijzen (in
niet duurzame woningen). Renovatie leidt
tot courante energiezuinige woningen die
voldoen aan huisvestingswensen en eisen
van bewoners. Dit verhoogt de
courantheid van woningen. Daarnaast is
renovatie vaak duurzamer, goedkoper en
minder schadelijk voor het milieu dan
sloop- en nieuwbouw. Eigenaren kunnen
daarbij gebruik maken van verschillende
leningen van het SVN. Een ander
voorbeeld is de kluswoningensubsidie.

publiek -beide - privaat

actief - passief

Nadelen/randvoorwaarden
• Niet elke renovatie leidt tot een waarde vermeerdering of
verlening van de levensduur van de woning
• Is alleen aantrekkelijk bij sterk verouderde woningen

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

44

Renovatie bespaart vaak veel materialen en kosten voor bijvoorbeeld nieuwe wegen en riolering en
voorkomt bouw- en sloopafval. Tegelijk biedt het renoveren van woningen een goede gelegenheid om de
woningen energiezuiniger en gezonder te maken. Denk aan betere ventilatie en het oplossen van
vochtproblemen.

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

45

Bijlage B: Bestaande
experimenten
Breed scala aan instrumenten voor ingrepen in de particuliere voorraad
In deze bijlage gaan we dieper in op de instrumenten die gebruikt zijn bij de bestaande experimenten in
stedelijke vernieuwingsgebieden, krimp- en grensregio’s. We maken onderscheid naar instrumenten met
een direct effect en instrumenten met een indirect effect op de opgave. Er is een groot scala aan
instrumenten met een direct effect op de opgave. Deze instrumenten passen direct de bestaande
particuliere voorraad aan. Ook instrumenten met een indirect effect worden belicht. Dit zijn bijvoorbeeld
beleidsregels die van invloed zijn op hoeveel geld er beschikbaar is voor woningverbetering of sloop.
Daarnaast zijn er instrumenten die invloed hebben op het gebruik (maar niet direct de staat) van de
woningvoorraad.
In de onderstaande tabellen geven we een overzicht op welke manier het instrument invloed heeft op (het
gebruik van) de particuliere voorraad. We onderscheiden:
• Match woning en gebruiker: We doelen hierbij op het verbeteren van de aansluiting van de woning bij
de woonwensen- en eisen van de bewoner, en zo te komen tot verhuizing, woningruil en dergelijke.
Het gaat uitdrukkelijk niet om het fysiek wijzigen van de woning.
• Fysiek verbeteren van de woning: Met name waar het gaat om het levensloopbestendig maken en/of
verduurzamen van de particuliere woning zonder dat daarbij sprake is van sloop nieuwbouw. Denk aan
renovatie en andere vormen van woningverbetering.
• Aanpassen van de eigendomsstructuur van de woning: wanneer sprake is van een koopwoning en
dit ongewenste neveneffecten heeft, zodat inponden (omzetten van koop naar huur) nodig is.
• Sloop-nieuwbouw: het onttrekken van woningen uit de bestaande voorraad en het vervolgens
toevoegen van een kleiner, groter of gelijk aantal woningen.
• Onttrekken aan de voorraad: wanneer sprake is van samenvoegingen van woningen, en/of sloop
zonder nieuwbouw. Het gaat om een netto vermindering van de woningvoorraad.
Ook noemen we voorbeelden en geven we in de overzichtstabel een indicatieve score aan het effect van
het desbetreffende instrument. Deze score is gebaseerd op bovengenoemde thema’s: match woning en
gebruiker, fysiek verbeteren van de woning, aanpassen van de eigendomsstructuur, en onttrekken aan de
voorraad. De indicatieve score geven we weer aan de hand van de volgende categorieën:
Tabel 3: Indicatieve score op basis van vier categorieën
Categorie

Toelichting

Donkergroen

Positief, groot effect op de opgave, in relatie tot (financiële) inspanning

Groen

Positief, gemiddeld effect op de opgave, in relatie tot (financiële) inspanning

Geel

Beperkt positief effect op de opgave, in relatie tot (financiële) inspanning

Oranje

Geen of negatief effect op de opgave, in relatie tot (financiële) inspanning

46

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Tabel 4: Direct effect op de opgave: een overzicht van instrumenten
Instrument

Match
woning
bewoner
Nee

Fysiek
verbeteren

Sloopnieuwbouw

Nee

Aanpassen
eigendomsstructuur
Nee

2.
(Revolverende)
transitieregeling
3. Duurzaam en
levensloopbestendig
renoveren

Nee

Mogelijk

Ja

Ja

Ja

Nee

Ja

Nee

Nee

Nee

4. Bewoners
communicatie
en -participatie

Nee

Ja

Ja

Ja

Mogelijk

5. Inponden
particuliere
koopwoningen:
huurwoningportefeuille
opbouwen

Nee

Mogelijk

Ja

Nee

Mogelijk

6. Sloop nieuwbouw

Nee

Ja

Mogelijk

Ja

Ja

1. Wet- en
regelgeving

Effect

Nee

Onttrekken
aan de
voorraad
Mogelijk
(indirect)

Voorbeeld(en)

• Beleidsregel VI
(compensatie)
SVWZL
• Rotterdamwet
• Subregionale
sloopfondsen
• Subsidieregeling
samenvoegen/
vergroten woning
Rotterdam
• Stimuleringslening
Duurzaam Thuis,
Provincie Limburg
• Subsidieregeling
verduurzamen
particulierbezit
gemeente Voerendaal
• Kluswoningensubsidi
e, gemeente
Maastricht
• Koepel VVE, pilots
Pendrecht Rotterdam
• Deel & Ulrum,
gemeente De Marne.
Groningen
• Steigers op Zuid,
Pendrecht Rotterdam
• Scan Dubbel
Duurzaam
• Huis van de
Toekomst, gemeente
Stein
• WijkActieProgramma
Nieuwdorp,
gemeente Stein
• Nieuwe Energie in
Limburg
• Project
Woonkwaliteit
Eilandenbuurt
(Rotterdam-Zuid)
• Pilot huisvesting
Akense niet-EU
studenten
• Woningen
statushouders,
gemeente Voerendaal
• Rotte Kiezen aanpak
(Oost-Groningen)
• Oud Egge, gemeente
Brunssum
• Mijnkintbuurt,
Tarwewijk
(Rotterdam-Zuid)
• 2e Carnissestraat
(Rotterdam-Zuid)

47

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

7. Transitieexploitatie
variant 1:
inponden,
doorexploiteren,
sloop

Nee

Nee

Ja

Ja

Ja

8. Transitieexploitatie
variant 2:
inponden,
renoveren/
verduurzamen,
uitponden
9.
Verhandelbare
ontwikkelingsrechten
10. Stedelijke
herverkaveling
11. Strategisch
verwerven
particulier bezit
(Wvg)

Nee

Ja

Ja

Nee

Nee

Nee

Mogelijk

Mogelijk

Nee

Ja

Nee

Nee

Ja

Mogelijk

Mogelijk

Nee

Mogelijk

Ja

Mogelijk

Mogelijk

12.
Gebiedsgerichte
aanpak

Nee

Deels

Mogelijk

Mogelijk

Deels

• Stichting
wijkverbetering
Rotterdam Zuid
• Woonbedrijf,
Westelijke Mijnstreek
• Rolduckerveld,
gemeente Kerkrade
• Oud Nieuwenhagen,
gemeente Landgraaf
• Stichting
wijkverbetering
Rotterdam Zuid
• Lauradorp, gemeente
Landgraaf

• Eenpitters verkopen
ontwikkelrechten

• Projecten
Urkersingel, Carnisse
Poort,
Groningerstraat en
Mijnkintbuurt,
Rotterdam
• Veendam Noordwest,
Groningen.

Tabel 5: Indirect effect op de opgave: een overzicht van instrumenten
Instrument

Match
woning
bewoner
Nee

Fysiek
verbeteren

Sloopnieuwbouw

Nee

Aanpassen
eigendomsstructuur
Nee

Nee

Onttrekken
aan de
voorraad
Nee

14. Voorwaarden
stellen aan
(nieuwe)
plannen

Nee

Nee

Nee

Nee

Ja, indirect

15. Duurzame,
lokale energievoorziening

Nee

Ja, indirect

Nee

Nee

Nee

16. Doorstroomstrategiën
17. Korting
verhuurdersheffing

Ja

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee

Ja, indirect

Nee

Nee

Nee

13. Onderzoek
en monitoring

Effect

Voorbeelden

• Fase 2 Rotte kiezen,
Groningen
• Vitaliteitsatlas,
Rotterdam
• Dashboard slecht
verhuurdersschap,
Schiedam
• Beleidsregel ‘Ruim
Baan voor goede
woningbouwplannen
2021’
• Stoplichtmodel plancapaciteit, Achterhoek
• Het Groene Net

• Woonestafette
• Starterslening
• Project Woonkwaliteit
Eilandenbuurt,
Rotterdam

48

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Tabel 6: Grootschalige ingrepen meergezinswoningen (uitvoeringsfase/afgerond)
Impact

+++

Experiment
Stichting
wijkverbetering
Rotterdam Zuid
(Rotterdam-Zuid)

Uitgangspositie
Particulier bezit

Beoogd eindresultaat
Initiatief Brink Groep. Inponden
van 200 woningen in
verschillende focuswijken
Rotterdam Zuid. Deze kwalitatief
te verbeteren, ongeveer tien
jaar te verhuren in het
middensegment en vervolgens
te verkopen.

Stand van Zaken
Subsidieverleningsbeschikking en
Uitvoeringsovereenkomst zijn bijna klaar.
Aanvraag van de
stichting voor
financiering is nog
bezig (d.d. 2019)

Instrumenten
Transitie-exploitatie 2:
inponden, renoveren/
verduurzamen,
uitponden

Sloop-nieuwbouw van 300
woningen. Mijnkint 1&2 : sloop
168 woningen, nieuwbouw 88
grote huurwoningen (periode
2017-2022). Mijnkint 3: sloop 132
woningen. Nieuwbouw 50
woningen (periode 2019-2026)
Totaalambitie in looptijd NPRZ
(2012-2031) is de sloopnieuwbouw van 4.000
particuliere woningen.
Deelambitie in periode 20192022 is 300 woningen

Mijnkint 1&2: in
uitvoering sloopnieuwbouw. Mijnkint
3: nu in fase van
minnelijke verwerving

Sloop-nieuwbouw

In het jaar 2019 zijn 70
woningen aangepakt
(23% van de 300
woningen). Vertraging
project in de
Vogelbuurt (redenen
zijn onvoldoende
verwervingsmogelijkheden en
teveel interne
rendementseisen voor
rendabele aanpak)
(d.d. 2019)
24 van de 26
woningen (15 van de
16 aan te kopen
panden) minnelijk
verworven. In 2020
koninklijkbesluit tot
onteigening genomen
Twee woningen
verworven op
Amelandseplein, 35 op
Van Swieten- en
Goereensestraat (d.d.
2019)
Project gestart in
maart 2019, eind 2019
waren 7 woningen
teruggekocht en 5
aangekocht.

Sloop-nieuwbouw

Wet voorkeursrecht
gemeenten geldt voor
specifieke adressen.
Goedkeuring van
College B&W op 3
november 2020.
In 2019 zijn 43
subsidieaanvragen
ingediend (19 voor
samenvoegen, 24 voor

Korting
verhuurdersheffing

Mijnkintbuurt,
Tarwewijk
(Rotterdam-Zuid)

Particulier bezit

O.a. Hillesluis Groningerstraat,
Carnisse Carnisse Poort, en
Vogelbuurt
Carnisse
(Rotterdam-Zuid)

Particulier bezit

Tweede
Carnissestraat
(Rotterdam-Zuid)

Particulier bezit

Amelandsplein en
Van Swieten-,
Goereesestraat
(Rotterdam-Zuid)

Particulier bezit

Gemeente heeft ambitie om op
Amelandseplein 15 woningen
samen te voegen. En op de Van
Swieten-, Goereensestraat 92
samenvoegingen.

Project
Woonkwaliteit
Eilandenbuurt
(Rotterdam-Zuid)

Particulier bezit
en verkochte
MGE woningen

Corporatie Woonbron gaat 99
woningen in Eilandenbuurt
verwerven namens de
gemeente. “Afspraak gemeente
en Woonbron: uit de bespaarde
middelen van de voor het NPRZ
ingerichte aftrek
verhuurderheffing investeert
Woonbron 3 miljoen onrendabel
in verwerving, beheer en
Samenvoegen”
(Uitvoeringsprogramma NPRZ)
Algehele ambitie om 5.000
woningen samen te voegen of
te vergroten (waarvan een klein
deel vergroten) tot einde
looptijd NPRZ. Deelambitie is in

Subsidieregeling
samenvoegen/
vergroten
(Rotterdam-Zuid)

Particulier bezit

Sloop 26 woningen (16 panden).
En 14 nieuw te bouwen
grondgebonden panden

Subsidieregeling
samenvoegen/
vergroten

M.b.v. strategisch
verwerven particulier
bezit (Wvg)

Sloop-nieuwbouw
Onteigening

Inponden particuliere
koopwoningen:
renovatie

Inponden particuliere
koopwoningen:
renovatie en
huurwoningportefeuille opbouwen

Strategisch
verwerven particulier
bezit (Wvg)
Duurzaam en
levensloopbestendig
renoveren

49

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

uitvoering van 1.100 woningen
eerste jaar

++

vergroten). Evaluatie
geweest in 2020.
Uitvoering in 2019
kwam langzamer op
gang dan verwacht
In verkenningsfase
(d.d. 2019)

VVE Pilots in
Pendrecht,
(Rotterdam-Zuid)
Steigers op Zuid,
Pendrecht
(Rotterdam-Zuid)

Particulier bezit

Bundelen van VvE’s op
blokniveau (KoepelVvE’s).

Particulier bezit

Rolduckerveld
(Zonstraat),
gemeente
Kerkrade
(Zuid-Limburg)
Pilot huisvesting
Akense niet-EU
studenten
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Begeleiden particuliere
woningeigenaren en VvE’s
gericht op woningverbetering
en verduurzaming
Aankoop van 200 particuliere
woningen in twee
hoogbouwflats

Focus
Ossenissebuurt-Zuid
met campagne ‘Groos
op je huis’
129 woningen zijn
aangekocht door
corporatie Wonen
Zuid

Per jaar kunnen 75 niet-EU
studenten gehuisvest worden in
te transformeren leegstaande
panden in regio Parkstad
Limburg

Het werkt maar
aantallen lager
uitvallen dan
verwacht. In 2018 16
studenten. Pilot loopt
t/m april 2021.

Corporatiebezit

Duurzaam en
levensloop-bestendig
renoveren
Bewonerscommunicatie en
participatie
Transitie-exploitatie 1:
inponden,
doorexploiteren, sloop

Inponden particuliere
koopwoningen:
(tijdelijke) verhuur

Tabel 7: Grootschalige ingrepen meergezinswoningen (ontwerpfase/geparkeerd)
Impact
+++

Experiment
Saffierflat,
gemeente
Heerlen
(Zuid-Limburg)

Uitgangspositie
Particulier bezit

Diverse
vertrouwelijke
businesscases
in Parkstad
Woonbedrijf
Westelijke
Mijnstreek
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Particulier bezit

Beoogd eindresultaat
De transformatie van de Saffierflat
van 36 particuliere appartementen
naar een complex met 18
appartementen door aankoop van
Wonincorporatie Wonen Limburg
Zowel hoogbouw als
grondgebonden woningen

Stand van Zaken
-

Instrumenten
Inponden

Vertrouwelijk

Entiteit met als doel het vlot
trekken van de woningmarkt
situatie door o.a. transformatie
van koop- naar huurwoningen en
deze te verhuren in het
middensegment. Woonbedrijf kan
in potentie ook woningen
verkopen of bijdragen aan de
sloopopgave

Opzetten businesscase
per gemeente in WM en
onderzoek naar
juridische vorm en
samenwerkingspartners.
Vanuit de WM is er
€ 1 miljoen startkapitaal

Transitie-exploitatie
1: inponden,
doorexploiteren,
sloop
Inponden particuliere
koopwoningen:
(tijdelijke) verhuur
Transitie-exploitatie
2: inponden,
renoveren/
verduurzamen,
uitponden
Transitie-exploitatie
1: inponden,
doorexploiteren,
sloop

++
Tabel 8: Grootschalige ingrepen grondgebonden woningen (uitvoeringsfase/afgerond)
Impact

+++

Experiment
Gebiedsgerichte
aanpak Veendam
Noordwest,
Groningen

Uitgangspositie
Particulier bezit

Beoogd eindresultaat
Aanpak 200 woningen.
Combinatie van sloopnieuwbouw (40 woningen),
verduurzaming (100
woningen), transformatie
(60 woningen), of

Stand van Zaken
Contact is gelegd met
bewoners maar het
project ligt stil sinds
Corona.

Instrumenten
Sloop-nieuwbouw
Duurzaam en
levensloopbestendig
renoveren

50

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Oude Egge,
gemeente
Brunssum
(Zuid-Limburg)

Particulier en
corporatie bezit

Lauradorp,
gemeente
Landgraaf
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Wijk GMS,
gemeente Heerlen
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Deel & Ulrum,
gemeente De
Marne (NoordGroningen)

Particulier bezit

Het Groene Net
(Zuid-Limburg)

Particulier en
corporatie bezit

WijkActie
Programma
Nieuwdorp,
gemeente Stein
(Zuid-Limburg)

Particulier en
corporatie bezit

transformatie op termijn
(40 woningen)
Wijkvernieuwing
voormalig
mijnwerkerskolonie.
Sloop-nieuwbouw van 112
huurwoningen en 18
ingeponde koopwoningen
Wijkvernieuwing
voormalig
mijnwerkerskolonie.
Bestaande uit 400
woningen en is een
beschermd stads- en
dorpsgezicht. Eerste
ambitie is de koop en
renovatie van 50
particuliere woningen door
externe partij, en de
vervolgens te verkopen

Wijkaanpak GMS waarbij
overlastgevende panden
door gemeente en
woningcorporaties Weller,
Wonen Limburg, Wonen
Zuid en Vincio Wonen
worden aangepakt
Woningen uit lage
segment (tot € 120.000)
opplussen in Ulrum
Alleen bewonerscommunicatie werd
gefinancierd. O.a.
voorbeeldwoning en
gesprekken met externe
adviseurs en vrijwilligers.
Doel is om warmte te
leveren aan 12.000
woningen afkomstig van
een aantal bedrijven op
Chemelot
Programma voor en met de
bewoners van Nieuwdorp.
Om bewoners mee te
nemen in de
ontwikkelingen van de wijk

Gefaseerde ontwikkeling.
Oude kern vernieuwd,
fase 2 & 3 volgen nu

Sloop-nieuwbouw

Op dit moment zijn er
twee woningen
aangekocht en
gerenoveerd. Een is er
verkocht en de andere
doet dienst als
voorbeeldwoning voor
bewoners.

Transitie-exploitatie 2:
inponden, renoveren/
verduurzamen,
uitponden
m.b.v. inpondmakelaar

Achtervang beschikbaar:
wanneer een of meerdere
woningen niet verkocht
kunnen worden aan
particulieren, dan worden
ze ingepond door een of
meerdere corporaties.
Risico is een onrendabele
top (aankoop- en
renovatiekosten van de
woning zijn hoger dan de
prijs waartegen de
corporatie deze kan
overnemen). Het verschil
wordt afgedekt met een
subsidie aan de
corporatie
Ambitie is de aanpak van
10 tot 20 overlastgevende
panden

Van de 630 huishouden
(waarvan 63% eigenaren)
158 goedkeuring
gekregen voor
subsidieaanvraag.
Inbreng lokale
kennis/ideeën belangrijk
geweest voor slagen (d.d.
2016)

Duurzaam en
levensloopbestendig
renoveren

Delen Sittard
aangesloten, Stein en
Beek in de planning.
Gemeente Stein en Zaam
Wonen intentieverklaring
ondertekend
Verschillende thema’s
vastgelegd o.a.
herstructurering
kwadrant Zaam Wonen.

Duurzame, lokale
energievoorziening

Bewonerscommunicat
ie en participatie

Bewonerscommunicat
ie en participatie

51

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Huis van de
Toekomst,
gemeente Stein
(Zuid-Limburg)

Particulier en
corporatie bezit

Stoplichtmodel
(Achterhoek)

N.v.t.

++

en ze daar zelf aan bij te
laten dragen.
Voorbeeldwoning voor
bewoners omtrent
verduurzaming en
levensloopbestendig
maken van huur- en
koopwoningen
In 2010 waren er teveel
woningplannen in de
zeven gemeenten voor de
toekomstige vraag
(plancapaciteit 15.000 t.o.v.
benodigde 6.000
woningen). Met het
stoplicht model een
systematiek bedacht om
plannen te beoordelen en
te schrappen

Voorbeeldwoning staat.

Bewonerscommunicatie en
participatie

Het terugdringen van
plannen is succesvol
gebleken, maar kostbaar.
Waarbij stap-voor-stap
toewerken naar minder
plannen beter werkt dan
in een grote slag maken.
plancapaciteit in 2016
teruggedrongen naar
5.700

Voorwaarden stellen
aan nieuwe plannen

Tabel 9: Grootschalige ingrepen grondgebonden woningen (ontwerpfase/geparkeerd)
Impact

+++

++

Experiment
Oud
Nieuwenhagen,
gemeente
Landgraaf
(Zuid-Limburg)

Uitgangspositie
Particulier bezit

Wijken
Guttecoven en
Holtum,
gemeente
Sittard-Geleen
& Wijk
Urmond-Oost,
gemeente Stein
(Zuid-Limburg)
Kwadrant Zaam
Woonen,
Nieuwdorp
gemeente Stein
(Zuid-Limburg)
Nuinhofwijk,
gemeente
Beekdaelen
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Schilterstraat,
gemeente
Simpelveld
(Zuid-Limburg)

Corporatiebezit
en deels
particulier

Particulier bezit

Particulier en
corporatie bezit

Beoogd eindresultaat
Woningcorporatie Heem Wonen
koopt 45 particuliere woningen en
onttrekt ook eigen bezit (a 45 tot 60
woningen). Ambitie is terugbouwen
20 levensloopbestendige en
duurzame sociale huurwoningen
Gebiedsontwikkeling waar
verbetering particuliere
woningvoorraad onderdeel van
uitmaakt

Stand van Zaken
Afspraken tussen
gemeente en
corporatie vastgelegd
in prestatieafspraken

Instrumenten
Transitie-exploitatie 1:
inponden,
doorexploiteren, sloop

Vertaling
Transformatievisie
Westerlijke
Mijnstreek naar
voorlopige scenario’s
uit ontwerpend
onderzoek

Nader te bepalen

Verbeteren woningvoorraad
corporatie. Gemeente en Zaam
Wonen willen graag particuliere
eigenaren meenemen in
verduurzamingsslag
Wijkvernieuwing voormalig
spoorwegkolonie (monumentale
status: beschermd stads- en
dorpsgezicht). Gespikkeld bezit, 43
woningen van particuliere
eigenaren en 78 huurwoningen van
corporatie Wonen-Zuid
Gebiedsontwikkeling van de
Schilterstraat en stationsomgeving
in Simpelveld. Hier worden 70
grondgebonden woningen gesloopt
waarvan 5 particuliere woningen
zijn. Het beoogd eindresultaat is de
herbouw van 54
levensloopbestendige
huurwoningen door
woningcorporatie Krijtland Wonen

Ondersteuningsvraag
voor opzetten Plan
van Aanpak is
uitgezet.

Nader te bepalen

Verkennening van
verschillende
scenario’s zoals
sloop-nieuwbouw of
transitie-exploitatie
waarbij Wonen-Zuid
een rol speelt
Beoogd om in het
eerste kwartaal van
2022 te starten met
werkzaamheden

Nader te bepalen.

Sloop-nieuwbouw

52

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Tabel 10: Kleinschalige ingrepen grondgebonden woningen (uitvoeringsfase/afgerond)
Impact

+++

Experiment
KLUS – Krotten
Lijst Uitvoerings
Strategie,
ZeeuwsVlaanderen

Uitgangspositie
Particulier bezit

Rotte Kiezen
aanpak, gemeente
Achtkarspelen.
(Friesland)

Particulier bezit

Rotte Kiezen
aanpak (OostGroningen)

Particulier bezit

Fase 2 Rotte
Kiezen aanpak
(Oost Groningen)

Particulier bezit

Woningen voor
statushouders,
gemeente
Voerendaal
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Kluswoningensubsidie
gemeente
Maastricht
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Experimenten
vanuit PALET 2.0,
regio Parkstad
(Zuid-Limburg)

N.v.t.

Beoogd eindresultaat
Vanaf 2012 is afgesproken dat
in de gemeentes Hulst, Sluis
en Terneuzen jaarlijks de 10
slechtste panden in een
bepaald projectgebied binnen
de gemeenten worden
aangepakt. Maar hiervoor is
geen budget beschikbaar,
alleen extra ambtelijke inzet.
Geprobeerd wordt door
middel van maatwerk de
particuliere eigenaren te
helpen het probleem zelf op
te lossen. Wanneer eigenaren
niet mee willen werken
krijgen ze een aanschrijving
Aanpak van de ‘rotte kiezen’
in de voorraad (verpauperde
individuele panden)
Geen investeringsbudget
beschikbaar voor de panden
zelf, wel voor
bewonerscommunicatie.
Verder heeft de gemeente een
excessenregeling opgenomen
in Welstandsnota
Aanpak van de ‘rotte kiezen’
in de voorraad (verpauperde
individuele panden)

Inventarisaties van woningen
die in potentie kwetsbaar
gaan zijn. Dit is de categorie:
nu nog geen rotte kiezen maar
over vijf jaar wel
Zeven kwetsbare woningen
door gemeente opgekocht en
ingezet voor huisvesting
statushouders. Op termijn
(mogelijk) weer verkopen aan
corporatie
Door de subsidie te verlenen
gaat een koper de verplichting
aan om de woning op te
knappen binnen bepaalde tijd
en hier twee jaar in te wonen.
Doel is kwaliteitsimpuls
Ambitie: In 2040 is Parkstad
Limburg energieneutraal.

Stand van Zaken
Succesvolle
ontwikkeling.
Ambtenaren worden
voor deze aanpak
specifiek opgeleid door
middel van een training

Instrumenten
Bewonerscommunicatie en
participatie

Project gestopt in 2015.
In totaal 21 panden
aangepakt . Bewonerscommunicatie enorm
belangrijk

Duurzaam en
levensloopbestendig
renoveren

Excessenregeling niet
gebruikt

Onderzoek en
monitoring

Bewonerscommunicatie en
participatie

Goede ervaring met de
aanpak in Groningen.
Veel van de rotte kiezen
zijn gesloopt en is er
nieuwbouw voor
teruggekomen.
Onderzoek loopt

Sloop-nieuwbouw

De zeven door de
gemeente aangekochte
woningen zijn inmiddels
ingepond door
corporatie.

Inponden particuliere
koopwoningen:
(tijdelijke) verhuur

Vijf aanvragen
ingediend, waarvan vier
toegekend. Aanbeveling
in Woonprogrammering
Maastricht 2021-2030
om de subsidie te laten
vervallen
Energiebesparingspakk
etten Agentschap NL
(nu RVO) en inzicht in
verduurzamingsmogelijkheden per
gemeente (o.a.

Duurzaam en
levensloop-bestendig
renoveren

Bewonerscommunicatie en
participatie
Onderzoek en
monitoring

Bewonerscommunicatie en
participatie
Duurzaam en
levensloopbestendig
renoveren

53

Naar een doeltreffende aanpak van kwetsbare particuliere woningen
21.039

Huis van de
Toekomst,
gemeente Stein
(Zuid-Limburg)

Particulier en
corporatie bezit

Dubbel Duurzaam
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Nieuwe Energie in
Limburg
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Voorbeeldwoning voor
bewoners omtrent
verduurzaming en
levensloopbestendig maken
van huur- en koopwoningen
Energie- of zorgscan voor
woningeigenaren om
mogelijkheden omtrent
levensloopbestendig of
energiebesparing in beeld te
brengen
Eigenaren informeren overen ondersteunen bij
verduurzaming van de woning

Starterslening
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Verbetering positie
(koop)starters en bevorderen
doorstroming op de
woningmarkt

Ontzorgingsarrangement,
gemeente Stein
(Zuid-Limburg)
Woningmarktestaf
ette, regio
Parkstad
(Zuid-Limburg)

Particulier bezit

Particuliere eigenaren
verhuren hun woning in
samenwerking met een
woningcorporatie (2017)
Online platform voor kopers
waarbij, via een estafette, een
gezamenlijk bedrag wordt
opgehaald t.b.v. renovatie of
sloop van de eerste woning
op de lijst om zo directe
kwaliteitsverbetering van de
woning te bewerkstelligen

N.v.t.

++

zonnepanelen,
windenergie etc.)
Voorbeeldwoning staat

Bewonerscommunicatie en
participatie

Samenwerking
gemeenten EijsdenMargraten, GulpenWittem, Schinnen,
Sittard-Geleen,
Valkenburg a/d Geul,
Stein
Website in de lucht,
diverse subsidies
beschikbaar, periodiek
webinars. Onder andere
informatie over VvE
Zonnecoach
en WoonWijzerWinkel
Parkstad

Bewonerscommunicatie en
participatie

Sinds 2006 in de
provincie Limburg
gehanteerd. Nagenoeg
bij alle Limburgse
gemeenten beschikbaar
Experiment gestopt.
Werking beperkt.

Verhuisketen
stimuleren

Experiment gestopt.
Geen transacties
gesloten.

Verhuisketen
stimuleren

Bewonerscommunicatie en
participatie
Duurzaam en
levensloopbestendig
renoveren

Verhuisketen
stimuleren

Tabel 11: Kleinschalige ingrepen grondgebonden woningen (ontwerpfase/geparkeerd)
Impact

+++

++

Experiment
Hoogstraat,
gemeente
Landgraaf
(Zuid-Limburg)

Uitgangspositie
Particulier
commercieel
bezit

Beoogd eindresultaat
Gemeente koopt (commerciele)
pandenen sloopt deze. Beoogd
zijn nieuwbouw woningen van
hoge kwaliteit of een andere
invulling als groen of parkeren

Stand van Zaken
Onbekend

Instrumenten
Sloop-nieuwbouw