RIGO Research en Advies BV
De bewoonde omgeving
www.rigo.nl

Onrendabele nieuwbouw
Investeringen in de sociale huursector

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers
en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de
bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede
opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research
en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere
onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV
De bewoonde omgeving
www.rigo.nl

Onrendabele nieuwbouw
Investeringen in de sociale huursector

Opdrachtgever

Stadgenoot, Ministerie van VROM / WWI

Auteurs

Rob de Wildt
Thijs Luijkx

Uitgave

januari 2011

Rapportnummer

P16140

RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam
Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail info@rigo.nl ∙ www.rigo.nl

Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1

Inleiding

1

1.1

Vraagstelling

1

1.2

Aanpak van het onderzoek

2

1.3

Afbakening

2

Hoofdstuk 2

Nieuwbouw van sociale huurwoningen

3

2.1

Klimleningen en objectsubsidies

3

2.2

Brutering en subsidieloos bouwen

4

2.3

Borging van de financiering: niet het onrendabele deel

5

2.4

Een nieuwe fase: kredietcrisis, staatssteunregels en hervormingen

6

Hoofdstuk 3

Stichtingskosten van woningen

7

3.1

Nieuwbouw van huurwoningen door corporaties

7

3.2

Stichtingskosten nieuwe woningen in de laatste decennia

8

3.3

Woningprijzen stijgen harder dan inflatie

10

3.4

De stichtingskosten nu

11

3.5

Stichtingskosten anders bij huur of koop

12

3.6

Grondkosten

13

3.7

Bouwkosten

15

3.8

Bijkomende kosten

17

3.9

De variatie in stichtingskosten

19

Hoofdstuk 4

Onrendabele investeringen

21

4.1

Bedrijfswaarde

21

4.2

Parameters

24

4.3

Gevolgen voor onrendabel

25

4.4

Regionale verschillen in onrendabele investeringen

27

Hoofdstuk 5

Sturingsmogelijkheden

29

5.1

Inleiding

29

5.2

Volume verminderen

30

5.3

Stichtingskosten verlagen

31

5.4

Bedrijfswaarde verhogen

31

5.5

Gecombineerde acties

32

Inhoudsopgave

6

Hoofdstuk 6

Conclusies en aanbevelingen

34

6.1

Conclusies

34

6.2

Aanbevelingen

36

Vergelijking van CFV-opgave en corporatieprojecten

41

Bijlagen
Bijlage 1

1

Hoofdstuk 1
Inleiding
Er zijn uiteenlopende beelden over de ontwikkeling van het onrendabele deel van de investeringen in sociale huurwoningen, zijnde het verschil tussen de totale investering per woning en
de geraamde bedrijfswaarde. Sinds de brutering in de volkshuisvesting en de afschaffing van
objectsubsidies voor nieuwe sociale huurwoningen wordt het onrendabele deel van deze inve steringen door woningcorporaties intern gesubsidieerd, vaak uit de opbrengsten van nieuwe
koopwoningen, later ook die van bestaande sociale huurwoningen. Eind jaren negentig was het
onrendabele deel van de investering per woning nog beperkt. Door lagere productie en ruimte
in de huurverhoging bleef bovendien het totale kapitaalsbeslag nog laag.
Tijdens het dal in de woningproductie rond 2002 -2003 werd een beroep op de woningcorporaties gedaan om meer huurwoningen te produceren en hun productie is daarna toegenomen. De
ruimte om het onrendabel te bekostigen uit toekomstige huurverhogingen werd gelijktijdig
minder door een krapper huurbeleid. Nieuwe kwaliteitseisen en drukte op de bouwmark t zorgden in de jaren erna dat de stichtingskosten van sociale huurwoningen stegen. Dekking van de
toenemende tekorten op nieuwbouw werd in de afgelopen jaren vooral gevonden in de winst
1
op verkoop van bestaand bezit.
Tussen Stadgenoot en het Ministerie van VROM heeft zich een discussie ontsponnen over de
ontwikkeling van dit onrendabele deel van de investeringen in nieuwe sociale huurwoningen.
De vraag die door beiden aan RIGO is voorgelegd is om de ontwikkeling van de stichtingskosten
en van de bedrijfswaarde van sociale huurwoningen te analyseren en de onrendabele invest eringen als resultante van beide.

1.1

Vraagstelling
De centrale vraag in het onderzoek is hoe de stichtingskosten van sociale huurwoningen zich
ontwikkelen en welk deel daarvan onrendabel i s. Dat richt zich op het recente verleden, maar
ook op de nabije toekomst. Om die vraag te beantwoorden zullen de drie basiscomponenten
van de stichtingskosten worden geanalyseerd in hun samenhang: grondkosten, bouwkosten en
bijkomende kosten. Sociale huurwoningen zijn sinds 1-1-2011 gedefinieerd als woningen met
een huur onder de huurtoeslaggrens die door woningcorporaties worden verhuurd.
Het is gewenst de analyse ook te richten op regionale verschillen en op verschillen in type
bouwopgave. De toekomstige ontwikkeling wordt in het perspectief geplaatst van de ontwikkelingen die zich in de afgelopen 10-15 jaar hebben voorgedaan.
In de vraagstelling van het onderzoek ligt besloten om niet alleen in te gaan op de feitelijke
ontwikkeling van kostenonderdelen van sociale huurwoningen, maar ook op de achterliggende
factoren die de kostenontwikkeling verklaren. Een belangrijk element daarin is de rol die het
rijk en gemeenten spelen in de kwaliteit van het wonen. Zowel de Bouwbesluiteisen op nati onaal niveau als de eisen die gemeenten stellen aan de kwaliteit van stedenbouwkundige pla nnen hebben invloed op de grond- en bouwkosten van woningen. Ook eisen die overheden ste llen aan de te volgen procedures hebben daar invloed op.

1

Peter van Os, “Wat moet…” in TvV 2005-1, pp. 34-38.

Inleiding

2

Hierbij doemt ook de vraag op hoe de ontwikkeling van onrendabele investeringen te behee rsen.

1.2

Aanpak van het onderzoek
Het onderzoek naar ontwikkeling van de onrendabele investeringen in sociale huurwoningen is
opgebouwd uit vier elementen.
1.

Aan de hand van literatuur en gegevensbestanden wordt de ontwikkeling van de
nieuwbouw in de sociale huursector in de afgelopen decennia weergegeven.

2.

Het recente verleden en de prognose voor de eerstkomende jaren kunnen we ontlenen
aan gegevens van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Dit omvat zowel de stichtingskosten als de geraamde bedrijfswaarde. De resultante van beide is de onrendabele
2
investering .

3.

De gegevens van het CFV zijn aangevuld met projectgegevens van 16 corporaties die
dezelfde periode (2007-2014) beslaan. De uitkomsten en achtergronden van deze projecten zijn met vertegenwoordigers van deze corporaties tijdens een bijeenkomst bij
Stadgenoot besproken.

4.

De mogelijkheden om de ontwikkeling van de onrendabele investeringen te sturen zijn
meer kwalitatief benaderd, op basis van beschikbare literatuur.

Het onderzoek is begeleid door een commissie bestaande uit Frank Bijdendijk, bestuurder
Stadgenoot, Merijn van Giessen, directeur ABC, WWI, Vincent Paardekooper, CFV, en Henk van
Beem, WWI.

1.3

Afbakening
In het onderzoek hebben we ons zoveel mogelijk beperkt tot de zelfstandige huurwoningen van
woningcorporaties. Dat geldt in elk geval voor de gebruikte projectgegevens en analyses van
CFV-data. De onzelfstandige woningen, voor bijvoorbeeld studenten of AWBZ -cliënten, blijven
buiten beeld en ook de koopwoningen die corporaties bouwen. In het onderzoek is ook het
onderscheid tussen woningen onder en boven de huurtoeslaggrens van belang. De duurdere
woningen met huren boven deze grens zijn sinds kort ook formeel niet meer tot de socia le
huurwoningen te rekenen. In de productie van de corporaties blijkt het een niet te verwaarl ozen groep.
Tenzij anders aangegeven betreffen de gegevens per jaar steeds de gerealiseerde woningen.
Dat is een belangrijk onderscheid ten opzichte van gegevens van projecten in ontwikkeling. Het
onderzoek kijkt ook naar deze projecten, maar ze worden weergegeven naar (voorgenomen)
jaar van oplevering. De planontwikkeling bij woningcorporaties richt zich vooral op de ontwi kkelfase van projecten, waarin de belangrijkste investeringsbeslissingen worden genomen. In de
praktijk loopt dit zeker twee jaar voor op de opleverdatum. Soms zelfs nog veel langer wanneer
op grond van de plannen nog planologische procedures moeten worden gevoerd. De corpor aties zijn nu, in 2010, bezig met de plannen die in 2012 -2013 worden opgeleverd. Het betekent
bijvoorbeeld dat de kostendaling als gevolg van de kredietcrisis, die in de planvoorbereiding
van 2008-2009 optrad, zichtbaar wordt bij de opgeleverde woningen in 2010.

2

In de brief van 28 mei 2010 van de minister voor WWI aan de Tweede Kamer was aangegeven dat het
CFV de bedrijfswaarde-ontwikkeling zou analyseren. Dit element is later toegevoegd aan het RIGO onderzoek, waarbij het CFV de benodigde Corpodata-gegevens beschikbaar heeft gesteld.

Onrendabele nieuwbouw

3

Hoofdstuk 2
Nieuwbouw van sociale huurwoningen
Tot het einde van de jaren tachtig was nieuwbouw van sociale huurwoningen een
zaak van bemoeienis van het Rijk. Dat kwam voort uit de financiering en subsid iering van deze woningen. In de periode 1988 -1995 is dit in hoog tempo afgebouwd.
Na de Tweede Wereldoorlog werden sociale huurwoningen geheel door het Rijk gefinancierd,
met woningwetleningen, vandaar de toenmalige benaming: woningwetwoningen. Het Rijk b epaalde de toegestane stichtingskosten, de huurhoogte en de subsidie die nodig was om de w oningexploitatie sluitend te krijgen. In de eerste helft van de jaren ’70 bereikte de productie van
deze woningen een piek, met jaren waarin er meer dan 70.000 werden gebouwd. Tot 1972
hadden gemeenten nog een flinke positie in de bouw van deze woningen, daarna verschuift het
zwaartepunt verder naar de woningcorporaties. De kwaliteit van de woningen werd beheerst
door de Voorschriften & Wenken die het Rijk in opeenvolgende versies uitbracht. Deze V&W
gaven vooral regels voor de woningindeling. In 1976 werden bouwtechnische bepalingen to egevoegd in een periode dat de kwaliteit van woningen sterk werd opgevoerd. De bouw van
sociale huurwoningen viel toen terug ten gunste van een piek in de koopproductie. In de peri ode 1970-2010 zijn in totaal ongeveer 1,4 miljoen sociale huurwoningen gebouwd, waarva n echter ‘slechts’ 30% in de laatste helft van deze periode.

2.1

Klimleningen en objectsubsidies
Begin jaren tachtig van de vorige eeuw heeft de bouw van sociale huurwoningen een fors b eslag gedaan op de Rijksbegroting. In de toenmalige crisisperiode financier de het rijk de bouw
met leningen en garanties voor de totale investering. Bovendien werd het verschil tussen de
jaarlijkse lasten en de huuropbrengst gesubsidieerd. In de jaren 1980 -1984 haalde de sociale
huursector opnieuw een hoge productie van meer dan een kwart miljoen, na de piek van ruim
300.000 in de periode 1970-1974. Doordat in deze periode de rente hoog was liep de financi erings- en subsidielast in de jaren erna steeds verder op. Voor de financiering werd overgegaan
op kapitaalmarktleningen met een hoge, 20 jaar vaste rente, waarbij rijk en gemeente garant
stonden. Het was een open einde regeling die door de toegepaste rekentechnieken in latere
3
jaren veel duurder uitviel dan gedacht . In de crisisperiode van begin jaren 1980 is de inflatie
sterk gedaald, waardoor de reële rente op een historisch hoog niveau kwam. De oplopende
kosten op de Rijksbegroting vormden mede de aanleiding tot de parlementaire enquête Bou wsubsidies.
Normkosten en zelf financieren
Vanaf het midden van de jaren tachtig lag er een zwaar accent op het beperken van de subsidielast van de nieuwbouw. Dat gebeurde langs de lijn van decentralisatie, waarbij gemeenten
zelf verantwoordelijk werden voor de bouwproductie. De financiering verschoof naar de kap itaalmarkt, aanvankelijk met rijks- en gemeentegaranties, later in de vorm van een sectorale
borging met achtervang van de overheden. De decentralisatie startte met experimentele bu d3

In 1975 werd de dynamische kostprijscalculatie ingevoerd, waarbij de aanvangshuren konden worden
verlaagd omdat dit in latere jaren door huurstijging zou kunnen worden terugverdiend.

Nieuwbouw van sociale huurwoningen

4

getafspraken met gemeenten. Later kreeg dit de vorm van het Normkostenbudgetsysteem
(NKBS). In de jaren negentig werd de subsidie per woning gemaximeerd via het BWS (Besluit
Woninggebonden Subsidies). De verschuiving van huur naar koop zorgde daarbij voor een flinke
beperking van het subsidiebeslag.
F i g u u r 1 D a l e n d e n i e u w b o u w s o c i a le h u u rw o n in g e n p e r v ij f j a a rs p e r io d e , f l i n k h e rs t e l n a
2 0 0 4 ( b r o n : 1 9 7 0 - 1 9 7 9 R A V O , 1 9 8 0 - 2 0 0 0 C B S , n a 2 0 0 0 C o rp o d a t a )

350.000
300.000
250.000
200.000
150.000

100.000
50.000
0
1970-1974 1975-1979 1980-1984 1985-1989 1990-1994 1995-1999 2000-2004 2005-2009

2.2

Brutering en subsidieloos bouwen
Midden jaren negentig worden de woningcorporaties financieel verzelfstandigd, als uitvloeisel
van de Nota “Volkshuisvesting in de jaren negentig”. Door de brutering verdwijnt de omvangri jke last van toekomstige subsidieverplichtingen van de sociale huurvoorraad. Corporaties ku nnen door de bouw van koopwoningen en geïntegreerde projecten een deel van de teko rten op
de bouw van sociale huurwoningen dekken. Extra huurverhogingen in de voorraad en de ve rkoop van woningen versterken het eigen vermogen en door de collectieve borging blijven de
financieringslasten beperkt. Eind jaren negentig concludeert het Rijk d at subsidiëring van sociale huurwoningen niet langer nodig is: de corporaties kunnen de tekorten op nieuwbouw dekken
uit vermogen dat uit de woningexploitatie vrijkomt. Dat wordt ook vergemakkelijkt door een
verdere verschuiving naar de koopsector bij nieu wbouw: de productie van huurwoningen bereikt in de periode 2000-2004 een dieptepunt. Achteraf bezien was de periode tot 2001 een
ongekende bloeitijd voor de koopmarkt, met sprongsgewijze jaarlijkse stijging van de prijzen.
Dit werd mogelijk gemaakt door de gelijktijdige toename van het aantal tweeverdieners en hun
financieringsruimte door het tweede inkomen mee te tellen. In de jaren erna stagneert de w oningproductie en worden de corporaties aangespoord de productie van sociale huurwoningen
op te voeren.
De klimfinanciering, die kenmerkend is voor de woningen die bij aanvang niet kostendekkend
kunnen worden verhuurd, is geïnternaliseerd in de corporatie -huishouding. Omdat echter in
toenemende mate de contant gemaakte huuropbrengst niet alle kosten gedurende de exploitatie dekt ontstaat de “onrendabele” investering: dat deel dat naar verwachting niet wordt t erugverdiend.

Onrendabele nieuwbouw

5

Terwijl de objectsubsidiering door het rijk is verdwenen, leveren gemeenten nog steeds wel
een bijdrage aan de sociale huursector door relatief lage grondprijzen te rekenen voor de locatie voor sociale huurwoningen. Ze kunnen (konden) dat bekostigen uit de winsten die in de
grondexploitatie kunnen worden behaald door verevening bij de duurdere koop - en huurwoningen en bij andere functies (kantoren en bedrijven).
Zelfstandige beleidsruimte
Was tot midden jaren tachtig duidelijk afgebakend wat sociale huur was en hoe de sociale
huurwoning tot stand komt, nu is er een aanzienlijke vrijheid voor woningcorporaties om alle rlei projecten te realiseren waarin sociale huurwoningen zijn opgenomen. Er zijn stedelijke ve rnieuwingsprojecten, waarbij sociale huurwoningen worden vervangen door een mix van fun cties, waaronder koop- en sociale huurwoningen. In 2003 is een afsprakenkader voor kostenve rdeling opgesteld waarbij corporaties naast de onrendabele investering in sociale huurwoningen
ook een deel van het totale plantekort voor eigen rekening neemt (gebiedsexploitatie). Corp oraties kunnen investeren in maatschappelijk vastgoed, al dan niet rendabel, en i n de ontwikkeling van koopwoningen en duurdere huurwoningen.
Op voorhand ligt niet vast hoe de kosten van een gemengd project worden toegerekend aan de
sociale huurwoningen en aan de andere projectdelen. Ook is er geen vast kader voor de ber ekening van het rendabele deel van de investering in sociale huurwoningen. Omdat corporaties
sinds 1995 ook vaker sociale huurwoningen gingen verkopen aan zittende huurders en nieuwe
bewoners is het niet langer zeker dat ze gedurende de hele exploitatieperiode als socia le huurwoning zullen blijven functioneren. De financieringsruimte is afhankelijk van de ontwikkeling
van de vermogenspositie van de corporatie, terwijl door de WSW -borging de kosten van financiering worden geëgaliseerd. De risico’s van de woningexploitatie (leegstand, huurhoogte, concurrentie met koop) verschillen in toenemende mate per regio. Dat maakt dat verschillende
uitgangspunten kunnen worden gebruikt om de toekomstige kosten en opbrengsten te berek enen.

2.3

Borging van de financiering: niet het onrendabele deel
Sinds 1983 beschikt de sociale huursector over een eigen regime voor de borging van leningen
die worden afgesloten om de woningvoorraad te kunnen financieren. Het Waarborgfonds Soci ale Woningbouw stelt grenzen aan deze borging. Bij de toevoeging van nieuwe woningen neemt
de ruimte voor borging toe met de geraamde bedrijfswaarde. Voor de berekening van de b edrijfswaarde stelt het WSW parameters vast. De huurprijs en de bedrijfslasten zijn project - en
corporatieafhankelijk, de overige elementen in de berekening zijn gefixeerd, al kan de corporatie voor de eerste 5 exploitatiejaren nog eigen stijgingspercentages hanteren voor huur en b edrijfslasten.
Voor het onrendabele deel van de investering kan de dekking worden gevonden uit eigen vermogen of door extra leningen op basis van andere kasstromen. Dit laatste is mogelijk geworden
sinds vier jaar geleden ertoe is overgegaan de borgingsruimte op basis van de kasstromen op
corporatieniveau te bepalen. Om de onrendabele kosten te dekken hadden corporaties b ehoefte aan andere inkomsten. Eind jaren ’90 kwam dat eerst voort uit dalende rente en de bouw
van koopwoningen. In die periode gingen corporaties ook meer woningen verkopen, de winsten
daarop leverden vermogensgroei. De laatste jaren zorgen de kredietcris is met tegenvallende
verkopen, zowel in de voorraad als bij nieuwbouw, in aantallen en prijzen, en extra lasten (i nvoering overdrachtsbelasting, vennootschapsbelasting, integratieheffing) voor meer tegenwind
in de vermogensontwikkeling. Ook de inflatievolgende huurverhogingen zetten een rem op de
investeringsruimte.

Nieuwbouw van sociale huurwoningen

6

2.4

Een nieuwe fase: kredietcrisis, staatssteunregels en hervormingen
In 2008 wordt Nederland geconfronteerd met de kredietcrisis, die direct de nieuwbouw koo pmarkt treft. Projecten in de pijplijn worden nog afgebouwd, maar de ontwikkeling van nieuwe
bouwplannen stagneert omdat het deel koopwoningen geen afzet vindt. De corporaties houden
in 2008-2009 hun productie in stand en blijken zelfs in staat deze licht op te voeren, mede door
de overname van delen van koopprojecten. Veel gebiedsontwikkelingen worden echter geremd
door het wegvallen van de dure koopsector en bedrijfsinvesteringen in vastgoed. De regels voor
de verstrekking van hypotheken worden strenger. In 2010 wordt dit zichtbaar in een ster ke
daling van verleende bouwvergunningen en opgeleverde woningen.
De woningcorporaties hebben nog veel nieuwbouwproductie in de pijplijn maar zullen zich
moeten aanpassen aan de nieuwe regels voor woningbouw boven de huurtoeslaggre ns. Hiervoor vervalt de WSW-borging en moet een afzonderlijke administratie worden ingericht. Veel
corporaties zijn doende hun bouwvoornemens kritisch door te lichten en bij te stellen. De e ffecten daarvan zijn nog niet zichtbaar in de resultaten van dit onderzoek .

Onrendabele nieuwbouw

7

Hoofdstuk 3
Stichtingskosten van woningen
Woningcorporaties zien zich geconfronteerd met stijgende onrendabele investeringen
bij de bouw van sociale huurwoningen. Die stijging heeft te maken met stichting skosten die zowel autonoom als door hogere eisen die aan de woningen worden g esteld zijn toegenomen. Aan de andere kant worden de huurinkomsten van de corporatiewoningen begrensd door huurprijsregulering van de overheid en nemen de explo itatielasten van veel corporaties toe. Daardoor is de bedrijfswaarde niet meegestegen
met de stichtingskosten. In dit hoofdstuk gaan we in op de stichtingskosten.

3.1

Nieuwbouw van huurwoningen door corporaties
De laatste jaren hebben de woningcorporaties relatief veel huurwoningen gebouwd. De dale nde trend tot 2003 heeft zich gekeerd. Na 2005 lag de productie jaarlijks ruim boven de 20.000
per jaar, met 2009 als een topjaar met 31.500 woningen en wooneenheden.
In de corporatievoornemens neemt de woningbouw verder toe naar ruim 40.000 in 2011 waa r4
na de productie weer daalt naar ruim 20.000 in 2014 . Te verwachten is dat de realisaties een
vlakker patroon laten zien. De ervaring leert dat de raming voor de eerstkomende jaren vaak te
optimistisch is en dat plannen verschuiven naar de jaren erna. In dit onderzoek blijft de pr oductie van onzelfstandige wooneenheden buiten beschouwing. De productie van zelfstandige
woningen geeft onderstaand beeld in de realisatie en de prognose.
f i g u u r 2 P r o d u c t i e n i e u w e z e l f s t a n d ig e h u u rw o n in g e n c o rp o ra t ie s (r e a l is a t i e s / o p l e v e r i n g e n , b r o n C o rp o d a t a )
45000
40000
35000
30000

25000

realisatie

20000

prognose

15000
10000
5000
0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

We zien in de afgelopen jaren een stijging van het aandeel woningen boven de aftoppingsgrens,
zowel in het gebied tot de huurtoeslaggrens (€652 per maand anno 2011) als daarboven (vrije

4

CFV, “Sectorbeeld voornemens woningcorporaties 2010-2014”, juni 2010.

Stichtingskosten van woningen

8

sector). Dit gaat ten koste van de productie onder de aftoppingsgrens. Het goedkoops te segment, onder €350 per maand, blijft stabiel, op een laag niveau van minder dan 10%.
f i g u u r 3 V e r d e l i n g n i e u w b o u w n a a r h u u rn i v e a u (re a lis a t i e 2 0 0 7 - 2 0 0 9 e n p ro g n o s e 2 0 1 0 2014, bron Corpodata)

100%
90%
80%
70%
60%

boven grens huurtoeslag

50%

tot grens huurtoeslag

40%

tot aftoppingsgrens

30%

goedkope huur

20%
10%
0%
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

De productie boven de huurtoeslaggrens wordt niet langer als sociale huurwoningen gedefin ieerd. Sinds de recente invoering van de staatssteunregels zijn ze expliciet uitgesloten. In 2009
is dit segment behoorlijk gegroeid, van 3.300 naar 4.800. Dit heeft vermoedelijk te maken met
de verhuur van eigen koopwoningen waarvoor geen kopers zijn gevonden en de overname van
moeilijk verkoopbare projecten van ontwikkelaars.
De productie van woningen door corporaties is in de laatste jaren minder doorzichtig geweest
doordat een deel van de woningproductie door dochterondernemingen wordt gerealiseerd en
er sprake was van verschuivingen in de woningvoorraad van corporaties rond de invoering van
eerst partiële en vervolgens algehele vennootschapsbelasting. Daarbij werd commercieel en te
verkopen bezit eerst doorgeschoven naar een dochter-BV. Vervolgens is dit weer ongedaan
gemaakt. Bij deze verschuivingen was niet altijd duidelijk wat nieuwbouw en bestaand was.
Sommige corporaties maken in de productie geen onderscheid tussen huur en koop: ze geven
de bewoner de keus in hun “te woon” concept.
De gegevens die corporaties aan het CFV leveren over de kostenopbouw van nieuwbouw b eperkt zich tot de productie in eigen beheer, maar daaronder bevindt zich ook nieuwbouw b oven de huurtoeslaggrens.

3.2

Stichtingskosten nieuwe woningen in de laatste decennia
De stichtingskosten van huurwoningen van corporaties zijn van 1991 tot 2009 gestegen van
bijna € 60.000 tot bijna € 175.000. Met een factor 2,97 is dat sterker dan de kosten van koo pwoningen: die stegen in die periode met een factor 2,77. Dat verschil verschijnt echter pas in
2009, in de tien jaar ervoor waren de nieuw gebouwde koopwoningen harder in prijs gestegen.
In 2009 zien we een opvallende kentering: de sociale huurwoningen stijgen flink terwijl de
koopwoningen flink in prijs dalen. Dit laatste is vooral een gevolg van het wegvallen van de
duurdere woningen in de verkoop. De extra kostenstijging van de sociale huurwoningen kan
5
deels worden verklaard door de toename van het dure segment, boven de huurtoeslag grens.

5

Dit segment heeft hogere stichtingskosten en hogere huren. Het onrendabele deel van de investering
ligt lager dan bij de woningen onder de huurtoeslaggrens.

Onrendabele nieuwbouw

9

De stichtingskostengrens voor de WSW-borging is in 2009 ook verhoogd en het aandeel van het
dure segment, boven de huurtoeslaggrens, in de productie is groter geworden. De inflatie
kwam in de periode 1991-2009 uit op een factor 1,5 (50% prijsstijging). De woning is dus bijna
tweemaal harder gestegen dan de prijs van een gemiddelde pakket goederen. Dat spoort met
de prijsontwikkeling van bestaande koopwoningen, die ook met een factor 2,7 in prijs stegen
van 1991 tot 2009.
f i g u u r 4 S t i c h t i n g s k o s t e n s o c i a le h u u r e n v e rk o o p p ri j z e n m a rk t k o o p s e c t o r 1 9 9 0 - 2 0 0 9
(beide inclusief BTW)
350

x € 1.000
300
250
200
150

100
50
1990

1995
nieuwbouw sociale huur

2000

2005
nieuwbouw marktsector koop

bronnen: huur: KODAL; Corpodata; koop: Koopsignaleringssysteem en Monitor Nieuwe Woningen

De sterke stijging van de stichtingskosten (verkoopprijzen) van nieuwe koopwoningen is vooral
het gevolg van de sterke vraagontwikkeling rond 2000 die tot uiting kwam in sterk oplopende
grondprijzen in deze periode. De sociale huurwoningen zijn veel minder met deze oplopende
grondprijzen geconfronteerd, omdat hiervoor gewoonlijk lage vaste normbedragen worden
gehanteerd. In de sociale huursector is de laatste twintig jaar het aandeel appartementen met
lift groter geworden. Een structureel verschil in het prijsniveau van koop en huur ligt naast de
3
grondkosten in de woninggrootte: die is voor koopwoningen in m gemeten 50% meer. Door de
verschillen in kostenopbouw en woningkwaliteit zijn nieuwe sociale huurwoningen vanaf 2000
6
ongeveer half zo duur als nieuwe marktkoopwoningen .

6

Marktkoopwoningen zijn te definiëren als woningen die door ontwikkelaars onder GIW -garantie worden
aangeboden. Een flink deel daarvan wordt voorafgaand aan de bouw op papier verkocht.

Stichtingskosten van woningen

10

f i g u u r 5 S a m e n s t e l l i n g c o r p o r a t ie v o o rra a d n a a r b o u w p e r io d e (b ro n C o rp o d a t a )
100%
90%
80%
70%
60%

50%

meergezins+lift

40%

meergezins

30%

eengezins

20%

10%
0%

3.3

Woningprijzen stijgen harder dan inflatie
Uitgaande van 1995=100 kunnen we zien dat de stichtingskosten van woningen beduidend ha rder zijn gestegen dan de inflatie. Dit geldt in mindere mate voor de huren. Rond de eeuwwisseling gingen de koopwoningen nog harder dan de huurwoningen. De huurprijzen van nieuwe en
bestaande sociale huurwoningen zijn harder gestegen dan de inflatie, maar lang niet zo hard
als de stichtingskosten.
f i g u u r 6 o n t w i k k e l i n g k o s t e n , h u re n e n in f la t ie v e r g e le k e n , 1 9 9 5 = 1 0 0
300

250

200

stk koop
stk huur

huur sh nieuw

150

huur sh bestaand
inflatie
100

koop bestaand

50

0
1990

1995

2000

2005

Bronnen: KODAL; Corpodata, BNW, Koopsignaleringssysteem en Monitor Nieuwe Woningen, CBS

Vanaf ongeveer 2002 ontwikkelden de stichtingskosten van huurwoningen zich parallel aan de
vraagprijzen van de koopwoningen. We zien dat de huurprijzen van de nieuwe sociale huurw oningen na 2005 zich stabiliseren rond een gemiddelde van € 500, - per maand. De aftoppingsgrens voor de huurtoeslag (€ 550) fungeert daar als een i jkpunt aan de bovenkant en dankzij

Onrendabele nieuwbouw

11

een beperkt aandeel van goedkope nieuwe huurwoningen blijft het gemiddelde iets onder die
grens hangen.

3.4

De stichtingskosten nu
Het CFV heeft een beeld van de stichtingskostenontwikkeling in de periode 2007 -2014, waarbij
het tot en met 2009 gaat om gerealiseerde huurwoningen en voor de jaren 2010 -2014 om
huurwoningen die in deze jaren worden gerealiseerd. De meest recente gegevens zijn door de
corporaties in 2010 opgegeven. Zeker voor de jaren 2010 -2011 gaat het om projecten in de
bouwfase, zodat er al een goed beeld moet zijn van de kosten. Bij plannen in een ontwerpfase
kan nog veel anders uitpakken dan verwacht. De corporaties geven totale aantallen woningen
en totaalbedragen door aan het CFV. Van 16 grote en middelgrote corporaties hebben we gegevens op planniveau gekregen, met aanvullend ook een aantal plangegevens (woninggrootte,
een/meergezins, type locatie). Deze plangegevens sluiten niet helemaal aan bij de Corpodata gegevens, omdat we de vrije sector projecten hebb en uitgezonderd (huur boven huurtoeslaggrens, c.q. liberalisatiegrens) en omdat in de tussentijd ook wel plannen in de tijd zijn versch oven of niet doorgaan.
De stichtingskosten van vrije sector woningen hebben stichtingskosten van gemiddeld 210.000
tot 220.000 euro per woning. Dat kunnen we afleiden uit de structurele verschillen in stic htingskosten tussen jaarproducties met en zonder deze woningen. De herleide stichtingskosten
7
van de sociale huurwoningen geven het onderstaande beeld.
f i g u u r 7 o n t w i k k e l i n g s t i c h t i n g s k o s t e n s o c ia le h u u rw o n in g e n 2 0 0 7 - 2 0 1 4 (b r o n C o rp o d a t a )
200.000

€

180.000
160.000
140.000
120.000
realisatie

100.000

prognose

80.000
60.000
40.000
20.000
0

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

De stichtingskostenontwikkeling van sociale huurwoningen laat een flinke sprong zien in 2009
om daarna ook geleidelijk door te groeien naar ongeveer € 190.000 in 2014. Dat is een groei
met ruim een derde vanaf het niveau van 2007 -2008, of ongeveer 5% op jaarbasis. In de projectgegevens die we van 16 corporaties kregen is dezelfde ontwikkeling zichtbaar.

7

De stichtingskosten van de duurdere huurwoningen zijn afgeleid uit de structurele verschillen die we
vinden afgemeten aan het aandeel woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. Vervolgens zijn
deze woningen tegen deze afgeleide kosten uit de productie van co rporaties geëlimineerd.

Stichtingskosten van woningen

12

f i g u u r 8 r e l a t i e s t i c h t i n g s k o s t e n - w o n in g g ro o t t e b ij p ro j e c t e n v a n 1 6 c o rp o ra t ie s

De spreiding in stichtingskosten blijkt aanzienlijk te zijn. Opvallend is dat bij eengezinswoni ngen de woninggrootte weinig invloed heeft op de stichtingskosten, waar dat bij de meergezin swoningen wel het geval is.
t a b e l 1 w o n i n g g r o o t t e ( g b o ) b ij p ro j e c t e n v a n 1 6 c o rp o ra t ie s : m e e rg e z in s g e m id d e ld
kleiner.
jaar

eengezins

meergezins

2007
2008
2009

104
106
115

91
86
90

2010
2011
2012

106
101
94

91
87
85

2013
gemiddeld

101
105

83
87

In de latere prognosejaren is sprake van een lichte daling van de woninggrootte. Mogelijk is
daar sprake van een ontwikkeling naar soberder projecten.

3.5

Stichtingskosten anders bij huur of koop
De stichtingskosten zijn opgebouwd uit grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten. De
grondkosten komen voort uit de aankoop van de te bebouwen grond en de inrichting van het
gebied rondom de woning. We gaven al aan dat de grondkosten voor huur of koop structurele
verschillen vertonen: koopwoningen moeten veel meer opbrengen dan sociale huurwoningen.
De bouwkosten hebben betrekking op het oprichten van de woongebouwen. Daar ontstaan
verschillen omdat veel koopwoningen zonder keuken of sanitair worden opgeleverd. De koper
kan dan naar eigen keuze deze plaatsen. De te verhuren woningen zijn juist wel kant en klaar
voor gebruik door de huurder. Verhuurders zijn bovendien meer gespitst op de onderhoudskosten van woningen op korte en lange termijn. De bijkomende kosten betreffen het plan - en
bouwproces: de ontwerp- en advieskosten, de kosten van financiering (rente) en goedkeuringen
(leges) en administratie en beheer van het plan - en bouwproces. Tussen huur- en koopsector
zijn er verschillen in de kostenopbouw. Zo blijft bij de verkoopprijzen van nieuw te bouwen

Onrendabele nieuwbouw

13

woningen het renteverlies tijdens de bouw gewoonlijk buiten beschouwing, omdat de koper
dat via termijnfinanciering betaalt. De koper betaalt echter wel de kosten van verkoop (makelaar, publiciteit) en van garanties tijdens de bouw, die in de huursector niet worden gemaakt.
De complexiteit van vooral binnenstedelijke plannen kan leiden tot hogere voorbereidings - en
proceskosten. De stedelijke vernieuwingsopgave is vanaf het einde van de vorige eeuw meer en
meer verschoven naar het naoorlogse bezit van de woningcorporaties. Daardoor komen de
kosten van herhuisvesting van bewoners ook sterker bij de corporaties terecht.

3.6

Grondkosten
Gemeenten bepalen de grondprijs voor koopwoningen veelal via de residuele grondwaardeb erekening. De grondprijs volgt uit het verschil tussen de verkoopwaarde van de woning enerzijds
en de bouwkosten en bijkomende kosten anderzijds.
Voor sociale huurwoningen gaat het anders. Vaak worden vaste (norm)prijzen per woning ger ekend. Daarbij werd van oudsher een norm gehanteerd per woningtype: een - of meergezinswoningen en voor meergezinswoningen het aantal lagen: hoe hoger het complex, hoe lager de
grondprijs per woning. In Amsterdam bijvoorbeeld is de normgrondprijs per sociale huurw oning mede afhankelijk van de locatie. Woninggrootte, huuropbrengst of aanneemsom speelt
hierin, in tegenstelling tot grondprijzen in de marktsector, dus geen rol.
Uit data van begin jaren negentig (ministerie VROM) en van de afgelopen jaren (Corpodata)
blijkt dat het aandeel van de grondkosten over beide perioden redelijk constant is, met een
beperkte neiging te dalen. Van 1990 tot 1995 bleven de grondkosten op een niveau van € 8.000
per woning en nam het aandeel in de stichtingskosten af van 16 naar 14%. Deze daling zette
zich in de jaren erna door.
f i g u u r 9 o n t w i k k e l i n g g r o n d k o s t e n s o c ia le h u u rw o n in g e n a ls a a n d e e l s t ic h t in g s k o s t e n
18%
16%

14%
12%
10%

8%
6%
1990

1995

2000

aandeel grondkosten

2005
schatting

2010
prognose

Bron: Kosten/kwaliteitssignalering, Corpodata

We zien een kentering rond 2002. Tot dat jaar was er sprake van een constante daling van het
aandeel grondkosten, doordat de normbedragen voor grondkosten slechts beperkt werden
bijgesteld. In de jaren erna hebben veel gemeenten de normbedragen voor grondkosten opgetrokken. In de afgelopen jaren lag het aandeel grondkosten in de stichtingskosten op 13 à 14%
en ramingen voor de komende jaren laten een lichte daling naar 11 -12% zien.
In de periode 1995-2000 heeft de residuele grondprijsberekening de kostprijsbenadering vervangen. Dat leidde tot sterke stijgingen van grondprijzen in de koopsector. In een vertraagde

Stichtingskosten van woningen

14

reactie heeft dit zijn doorwerking gekregen in de normbedragen voor de sociale huursector, die
vanaf 2002 werden opgetrokken.
Dat neemt niet weg dat de grondprijzen voor sociale huurwoningen over het algemeen niet de
kosten dekken. Om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen is een kostenverevening met de
koopsector en met andere bestemmingen (kantoren, bedrijven ) noodzakelijk. De omvang ervan
is niet inzichtelijk. In de meeste gevallen gebeurt dit via de gemeentelijke grondexploitatie. Dit
onrendabele aspect van de sociale huurwoningen brengen we hier niet in beeld. Gewoonlijk
vormt het geen last voor de woningcorporaties maar is het te zien als een gemeentelijke subsidie. Bij de herstructurering van wijken die de corporatie zelf in eigendom heeft is het mogelijk
een opgave voor de corporatie om de grondexploitatie sluitend te krijgen. De verevening met
de bouw van koopwoningen kan daar belangrijk zijn. Bij vervanging door alleen nieuwe sociale
huurwoningen kunnen de grondkosten hoger uitvallen, maar dat is mede afhankelijk van de
inbrengwaarden van de gesloopte woningen en van de mate van ingrijpen in de stedenbou wkundige structuur. Bij de herontwikkeling van eigen grond kan de corporatie zelf de grondprijs
voor de nieuwe sociale huurwoning bepalen.
f i g u u r 1 0 s a m e n h a n g s t i c h t i n g s k o s t e n e n g ro n d k o s t e n , p ro j e c t e n v a n 1 6 c o r p o ra t ie s

De prognose voor 2010 en later toont weer een daling: de grondkosten zouden niet meegaan
met de stijging van de stichtingskosten in die jaren. De spreiding aan grondkosten is aanzienlijk
groter dan die van de stichtingskosten. Het gemiddelde over de periode 2007 -2014 ligt rond
€ 20.000 per woning. Bij de projecten van 16 corporaties blijkt een aanzienlijke spreiding op te
treden in de grondprijzen per woning, met uitschieters tot boven € 80.000 per woning (zie f iguur 10).
Van enkele kanten zijn er geluiden dat de lage grondkosten voor sociale huur zouden moeten
8
worden afgeschaft. Dat werd bijvoorbeeld bepleit door Kremers . Hogere grondprijzen voor
sociale huur werken volledig door in de hoogte van de onrendabele investering van de corpor a-

8

J.J.M. Kremers, “Van een aanbodgestuurde naar een meer vraaggestuurde woningmarkt”, 2008, p.45.

Onrendabele nieuwbouw

15

tie. Staatssteunregelgeving maakt het inmiddels nodig om de gemeentelijke subsidie expliciet
aan te geven.
Er wordt ook wel gepleit voor een tijdelijke stop van de bouw van sociale huurwoningen, va n9
wege de belasting die het vormt voor de grondexploitatie. Nu door de kredietcrisis de bouw
van dure koopwoningen en kantoren sterk is teruggevallen ontbreekt een belangrijke compe nsatie voor de tekorten die de bouw van sociale huurwoningen geeft in de planexploitatie. Zo nder de sociale huur is het gemakkelijker plannen in de middeldure koop te bouwen.

3.7

Bouwkosten
De bouwkosten van nieuwbouwwoningen zijn sinds 1945 aanzienlijk sterker gestegen dan de
inflatie. De reële stijging was het grootst eind jaren zeventig en eind jaren negentig.
Tot eind jaren zestig hielden de bouwkosten gelijke tred met de inflatie. In het decennium
daarna namen de bouwkosten als gevolg van stijgende arbeidskosten en achterblijvende pr oductiviteit sterk toe. De terugval in de bouwproductie begin jaren tachtig leidde vervolgens tot
een daling in de bouwkosten. In de periode 1995-2003 stegen de bouwkosten weer harder dan
de inflatie. De daaropvolgende recessie zorgde voor een kortstondige status quo, waarna in de
jaren 2007 en 2008 de bouwkosten meer dan 3 procentpunten sterker stegen dan de geringe
inflatie. De huidige economische crisis heeft in 2009 voor een daling van de bouwkosten g ezorgd.
f i g u u r 1 1 P r i j s i n d e x b o u w k o s t e n n ie u w b o u w w o n in g e n v s . in f la t ie (b ro n : C B S , 1 9 4 5 = 1 0 0 )
2100

1700
1300
900
500
100
1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005

bouwkosten

inflatie

In de volgende figuur is de ontwikkeling van de stichtingskosten van nieuwbouw van sociale
huurwoningen afgezet tegen de inflatie en de bouwkostenontwikkeling. In de ontwikkeling van
de bouwkosten worden prijsverschillen als gevolg van veranderingen in de kwaliteit zoveel m ogelijk buiten beschouwing gelaten, maar de diepgang van de kwaliteits- en prijsanalyse in de
10
CBS-outputindex is niet zo groot.

9
10

Zie Bouwe Olij in Het Parool, 1 november 2010.
De CBS-outputindex voor nieuwbouwwoningen baseert zich op kostenopgaven bij de aanvraag bouwvergunning. Gecorrigeerd wordt voor verschillen in woninggrootte en veranderingen in wettelijke kw aliteitseisen (Bouwbesluit), niet voor feitelijk optredende kwaliteitsverschillen.

Stichtingskosten van woningen

16

De bouwkosten van woningen zijn de afgelopen jaren echter ook gestegen door toename van
de kwaliteit. Woningen zijn in de loop van de jaren groter geworden en er zijn steeds hogere
eisen aan nieuwe woningen gesteld, vooral op het vlak van milieu, energie en aanpasbaar bouwen. Sinds de jaren negentig is de energetische kwaliteit van woningen, uitgedrukt in energi eprestatiecoëfficiënt (Epc) sterk toegenomen. De regelgeving (Bouwbesluit) dwong dit af. Iedere
nieuwe woning kreeg daarnaast een pakket ‘duurzaam bouwen’ maatregelen van uiteenlopende omvang. De maatregelen voor aanpasbaar bouwen vragen vooral meer ruimte binnen de
woning: bredere verkeersruimten en deuren, ruimere trappen, maar ook gemeenschappelijke
liften. Vooral bij de bouw van woonzorgcomplexen wordt ook meer geïnvesteerd in de algem ene en gemeenschappelijke ruimten: atria en overdekte en verwarmde verkeersruimten, afslui tbare balkons.
figuur 12

S t i c h t i n g s k o s t e n w o n in g e n s o c ia le h u u r s e c t o r v e rg e le k e n m e t b o u w k o s t e n in d i c e s C B S e n B D B : e e n g ro e i e n d e k lo o f .

300

250
stk huur
inflatie

200

cbs-output
bdb
150

100

50

1990

1995

2000

2005

De kwaliteitsontwikkeling blijkt onder meer uit het feit dat ook de stichtingskosten van sociale
huurwoningen harder stegen dan op grond van de bouwkostenontwikkeling was te verwachten .
In de periode 1995-1999 was sprake van een stijging van zo’n 25% in de stichtingskosten van
deze woningen, hetgeen ongeveer tweemaal zoveel is als de bouwkostenindex. De toegenomen
woninggrootte is een belangrijk element daarin. Van 1995 tot 2003 liep de woninggrootte van
huurwoningen ongeveer 30% op, van 300 m3 naar bijna 400 m3.

Onrendabele nieuwbouw

17

f i g u u r 1 3 w o n i n g g r o o t t e i n m 3 in h o u d p e r w o n in g b ij b o u w v e rg u n n in g e n (b r o n : C B S )

600
m3
500
400

300
200
100
0
1995

2000
huurwoningen

2005
koopwoningen

De kwaliteitseisen die aan nieuwbouwwoningen worden gesteld, komen niet alleen van de
rijksoverheid. Energiezuinigheid, toegankelijkheid, veiligheid en aanpasbaarheid zijn enkele
kwaliteitsaspecten die bij verhuurders zelf en bij gemeenten hoog in het vaandel staan en in de
loop der jaren hebben geleid tot hogere bouwkosten.
Stedenbouwkundige inpassing van nieuwe woningen leidt tot aanpassingen van woongebo uwen in de omgeving. Dat betreft zowel de vormgeving van gevels als bijvoorbeeld eisen aan
parkeerruimte en combinatie van functies in gebouwen.
Verhuurders hechten ook belang aan de onderhoudsgevoeligheid. Voor de verhuurder kan het
voordeliger zijn om te kiezen voor onderhoudsarme en daardoor vaak duurdere materialen als
deze zich door lagere onderhoudskosten tijdens de verhuur laten terugverdienen. Ook dit verhoogt de initiële investering.
Uit de projecten van 16 corporaties vinden we onderstaand beeld van de bouwkosten per
m2`naar jaar van oplevering:
t a b e l 2 k o s t e n p e r m 2 g b o i n p ro j e c t e n v a n 1 6 c o rp o ra t ie s (in c lu s ie f B T W )
jaar
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013

alle woningen
1.278
1.423
1.397
1.494
1.538
1.547
1.601

index
100
111
109
117
120
121
125

meergezins
1.325
1.527
1.560
1.595
1.674
1.600
1.633

eengezins
1.158
1.157
1.124
1.327
1.326
1.403
1.255

De lagere kosten in latere jaren (2012-2013) kunnen samenhangen met een geringere woninggrootte.

3.8

Bijkomende kosten
De bijkomende kosten van een woningbouwproject bestaan uit onder andere kosten voor adv iseurs (bijvoorbeeld architect en constructeur), onderzoekskosten, overheidsheffingen, aa nloopkosten en financieringskosten), zie onderstaande tabel.

Stichtingskosten van woningen

18

t a b e l 3 b i j k o m e n d e k o s t e n v o lg e n s N E N 2 6 3 1
hoofdgroep

omschrijving

hoofdgroep

omschrijving

adviseurs

architect en adviseurs
werktekeningen en toezicht
adviseur constructies
adviseur installaties en bouwfysica
adviseur bouwkosten
binnenhuisarchitect
verschotten (afdrukken tekeningen e.d.)
overige kosten
grondonderzoek
opmetingskosten
overige kosten
legeskosten
precario
aansluitkosten nutsbedrijven
hinderwet c.a.
overige kosten

aanloopkosten bouw

tijdelijke behuizing
traditionele gebruiken
schoonmaken eerste oplevering
verhuiskosten
openingskosten
overige kosten
bestuurskosten
personeelskosten
leegstand
bedrijfskapitaal, kas
overige kosten
afsluitkosten
renten
risicoverrekening
overige kosten

onderzoekkosten

overheidsheffingen e.d.

aanloopkosten algemeen

financieringskosten

In de projectgegevens van 16 corporaties is het onderscheid tussen grondkosten, bouwkosten
en bijkomende kosten aangegeven. Bij hun projecten loopt het aandeel van de bijkomende
kosten als percentage van de bouwkosten de komende jaren op van ongeveer 20% nu naar 22
tot 25%. Dit terwijl de bouwkosten zelf ook oplopen. De oorzaken van deze stijgende kosten
liggen in de duur en complexiteit van zowel het voorbereidingstraject als de opzet van bou wplannen.
Bij veel appartementenbouw is sprake van menging met andere functies, waardoor ook meer
overleg nodig is met toekomstige gebruikers en aanpassingen nodig zijn voor de combinatie van
functies. De installaties in gebouwen worden ingewikkelder, waardoor het ontwerp daarvan en
de coördinatie met bouwactiviteiten duurder wordt.
f i g u u r 1 4 o p b o u w s t i c h t i n g s k o s t e n : g ro n d - , b o u w - e n b i j k o m e n d e k o s t e n , 1 6 c o rp o ra t i e s

100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%

Onrendabele nieuwbouw

bijkomende kosten
bouwkosten
grondkosten

19

3.9

De variatie in stichtingskosten
De hoogte van stichtingskosten van sociale huurwoningen is over het land verspreid bezien
sterk uiteenlopend. In veel gemeenten blijven de stichtingskosten in 2008 gemiddeld onder
€ 175.000 per woning, maar er zijn uitschieters tot boven € 230.000. In 2009 gelden ruimere
grenzen voor de WSW-garanties en dit is duidelijk zichtbaar in de stichtingskosten.
f i g u u r 1 5 S t i c h t i n g s k o s t e n s o c ia le h u u r n a a r g e m e e n t e , 2 0 0 8 - 2 0 1 4 (b ro n C o r p o d a t a )

De projecten van 16 corporaties lenen zich voor een nadere analyse van de stichtingskosten in
relatie tot de kenmerken van deze projecten. Van deze projecten weten we of het een - of
meergezinswoningen zijn, hoe groot de projecten en de woningen zijn en op wat voor type
locatie ze worden gebouwd. De wijze waarop de corporaties de kosten van nog te bouwen w oningen ramen blijkt in de praktijk wel te verschillen. Sommige corporaties doen dat aan de
hand van een eigen inschatting van de kostenontwikkeling, sommige hanteren de verwachte
inflatie, maar een aantal maakt de raming tegen huidige prijzen. Als gevolg van deze la atste
groep kan de ontwikkeling van de stichtingskosten wat zijn onderschat.
De hoogte van de stichtingskosten van meergezinswoningen hangt vooral samen met de woningoppervlakte, de grondkosten en de ligging binnen of buiten de Randstad, blijkt uit een multiregressie-analyse (r2=0,25). Bij eengezinswoningen hangen de stichtingskosten samen met de
grondkosten en de ligging binnen of buiten de Randstad. De woningoppervlakte is geen signif icante verklarende variabele voor de hoogte van de stichtingskosten van eengezinswoningen. De

Stichtingskosten van woningen

20

samenhang tussen locatietype en stichtingskosten is ook getoetst, maar blijkt niet bepalend
voor de stichtingskosten in de geanalyseerde projecten:


Een extra m2 woningoppervlakte leidt tot €340 extra stichtingskosten bij meergezinswoningen.



Een extra € grondkosten leidt tot €0,8 hogere stichtingskosten bij meergezinswoningen.
Bij eengezinswoningen is dit € 1,1.



De stichtingskosten blijken sterk samen te hangen met de ligging binnen of buiten de
Randstad, zowel bij een- als meergezinswoningen. Meergezinswoningen die in de Randstad worden gebouw kosten € 14.650 meer dan vergelijkbare meergezinswoningen bu iten de Randstad. De meerkosten van eengezinswoningen zijn €16.300 per woning.

t a b e l 4 v a r i a b e l e n d i e s a m e n h a n g e n m e t d e s t i c h t i n g s k o s t e n (p ro j e c t e n 1 6 c o rp o ra t ie s )
Meergezinswoningen

Eengezinswoningen

0,25

0,30

125.900

146.900

Woonoppervlak

340

niet significant

Grondkosten

0,8

1,1

14.650

16.300

r2
constante

Randstad

De bouwprojecten in de Randstad en in grotere gemeenten hebben structureel hogere bijkomende kosten. Per woning gaat het om een verschil in de orde van 8.000 tot 10.000 ten opzic hte van de projecten buiten de Randstad en in kleinere gemeenten. Het lijkt erop dat dit een
beduidend deel van de verschillen tussen Randstad en erbuiten in stichtingskosten dekt. F iguur 15 geeft de indruk dat de woningen in een band van Brabant naar Gelderland duurder zijn,
vermoedelijk worden daar meer duurdere eengezinswoningen gebouwd.

Onrendabele nieuwbouw

21

Hoofdstuk 4
Onrendabele investeringen
Stijgende stichtingskosten en een achterblijvende huurontwikkeling leiden tot een
toename van het onrendabele deel van de investering. In de vorige kabinetsperioden
is de mogelijkheid van huurstijgingen bevroren op het niveau van de inflatie en het
huidige kabinet zet dit goeddeels door11. Dat heeft tot gevolg dat reële prijsstijgingen van nieuwe woningen zich direct vertalen in meer onrendabele investeringen,
ook omdat de huren van nieuwbouw begrensd worden door de huurtoeslaggrens , c.q.
kwaliteitskortingsgrens om ze betaalbaar te houden. We brengen in dit hoofdstuk de
ontwikkeling van de opbrengsten van sociale huurwoningen in beeld. Afgezet tegen
de stichtingskosten geeft het verschil de onrendabele investering.

4.1

Bedrijfswaarde
De bedrijfswaarde geeft weer wat de opbrengst van nieuwe sociale huurwoningen zal zijn g edurende de verhuurperiode. Sinds de verzelfstandiging van de woningcorporaties is deze b edrijfswaarde relatief steeds lager geworden in verhouding tot de investeringskost en en daarmee het onrendabel toegenomen. In de berekening van de bedrijfswaarde door woningcorp oraties wordt in de regel uitgegaan van verhuur gedurende de gehele exploitatieperiode. De
beslaat normaal gesproken 50 jaar. Dit is het maximum volgens de regel s van het WSW. Dit
wordt ook wel het voortgezette verhuur-principe genoemd.
De bedrijfswaarde speelt een belangrijke rol bij de waardering van het corporatievastgoed. De
wet- en regelgeving op het gebied van de jaarverslaggeving biedt vrijheid ten aanzien van de
wijze waarop de bedrijfswaarde wordt berekend. In de praktijk worden dan ook verschillende
benaderingen gehanteerd. Dit leidt ertoe dat gelijke omstandigheden door afzonderlijke corp oraties verschillend kunnen worden gewaardeerd.
Tot de bedrijfswaarde van een woningbouwproject worden de volgende inkomsten en uitgaven
(kasstromen) meegenomen:
inkomsten:

huur en restwaarde

uitgaven:

onderhoud (dagelijks- en klachtenonderhoud, mutatieonderhoud,
12
planmatig onderhoud, groot onderhoud )
kosten werkapparaat (personeelskosten, huisvestingskosten, b estuurskosten, algemene kosten)
overige kosten (erfpacht, diverse overige kosten)

De inkomsten uit de verhuur van de woningen en de uitgaven aan onderhoud zijn de kasstr omen die direct zijn gerelateerd aan het betreffende woningbouwproject. De overige uitgaven
zijn kosten (overhead) die door de verhuurder worden gemaakt en waarvan een deel toegekend
kan worden aan het project. Naast deze inkomsten en uitgaven uit de verhuu r zijn er ook nog

11

12

De inflatievolgende huurverhoging heeft betrekking op de jaarlijkse huurverhoging. De verhuurder
heeft daarnaast nog de mogelijkheid bij nieuwe verhuringen de huren op te trekken.
Bij groot onderhoud kan sprake zijn van verhoging van de levensduur, die ook de inkomsten beïnvloedt.

Onrendabele investeringen

22

inkomsten aan het einde van de exploitatie: de zogenaamde restwaarde. Deze kan bestaan uit
de grondwaarde van de woning of de verkoopwaarde.
Corporaties kunnen ook voorgenomen verkoop (uitponding) in de waardering meenemen, als
restwaarde aan het eind van een nader te bepalen exploitatieperiode. Dit leidt in de regel tot
een hogere bedrijfswaarde omdat de marktwaarde in veel gevallen hoger is dan de bedrijf swaarde. Deze methodiek wordt ook door institutionele beleggers gehanteerd. Deze ve rhuurders hanteren een veel kortere doorlooptijd van hun bezit en verkopen de woningen voordat
grotere onderhoudsuitgaven nodig zijn.
Voor de ontwikkeling van de onrendabele investering laten we hier toekomstige verkoopwi nsten buiten beschouwing. De verkoopopbrengsten van bestaand vastgoed zijn in toenemende
mate belangrijk om onrendabele investeringen in nieuwe sociale huurwoningen mede te de kken.

4.1.1 Huur
De maximale huur van een woning is gerelateerd aan het aantal punten volgens het wonin gwaarderingsstelsel (WWS). In dit stelsel wordt voor een aantal kwaliteitsaspecten van de w oning punten toegekend, onder andere woninggrootte, uitrusting van keuken en sanitair, war mteisolatie en woonvorm. Het WWS zal nog worden aangepast voor het energielabel. Daarnaast
wordt volgens het regeerakkoord de maximaal redelijke huur in (delen van) de Randstad mog elijk met ongeveer € 125 per maand verhoogd door 25 extra woningwaarderingspunten toe te
kennen.
Om hun doelgroep te kunnen huisvesten kiezen veel corporaties ervoor o m niet de maximale
huur volgens het WWS te vragen, maar een lagere huur die de huurder toegang biedt tot de
huurtoeslag. Dat verlaagt de bedrijfswaarde, ook voor nieuwe woningen.
Voor de huurder is de aftoppingsgrens binnen de huurtoeslag van belang: de m aximale huur
waarbij een huishouden nog in aanmerking komt voor huurtoeslag. In 2011 ligt deze grens op
€ 652,52 voor 1-persoonshuishoudens, ouderenhuishoudens (65-plus) en gehandicapten, op
€ 517,64 voor 2-persoonshuishoudens en op € 554,76 voor huishoude ns met 3 of meer personen. Met een aanvangshuur die hoger is dan de aftoppingsgrens vermindert de bereikbaarheid
van de woning aanzienlijk.
f i g u u r 1 6 O n t w i k k e l i n g h u r e n s o c ia l e h u u rs e c t o r (g e g e v e n s W W I )
700
€ / mnd

600
500
400
300
200
100
0
1990

1995
nieuwbouw sociale huur

Onrendabele nieuwbouw

2000
bestaande woningen

2005

2010
liberalisatiegrens

23

We zien dan ook dat de gemiddelde huur van nieuwe sociale huurwoningen in de laatste jaren
(opgeleverd in 2006-2008) blijft hangen onder € 500 per maand (figuur 16). In de periode 1990 2008 is de nieuwbouwhuur wel dichter naar de liberalisatiegrens (en bovengrens voor de huu rtoeslag) toegekropen. In 1990 lag de nieuwbouw nog op 63%, in 2008 op 80% van de grens. De
liberalisatiegrens groeide in de periode 1995 -2010 gemiddeld met 2,5% per jaar. De aftoppingsgrens ligt op 79% van de liberalisatiegrens voor een - en tweepersoonshuishoudens en
85% voor meerpersoonshuishoudens.
In de projecten die de corporaties de laatste jaren hebben ontwikkeld is sprake van een toen emend aandeel dure huurwoningen, die niet langer tot de sociale huursector zijn te rekenen,
omdat de huur boven de huurtoeslaggrens ligt. Wanneer we deze dure huurwoningen buiten
beschouwing laten ligt de gemiddelde huur van de projecten van deze 16 corporaties met € 550
per maand duidelijk hoger dan het landelijk gemiddelde van € 500 van enkele jaren terug.

4.1.2 Exploitatielasten
De belangrijkste exploitatielasten voor woningen hebben betrekking op het onderhoud en de
bedrijfsvoering. De onderhoudslasten zijn in de periode 2001 -2008 sterk opgelopen, gemiddeld
over deze periode met 6% per jaar, van bijna € 1.000 per woning naar bijna € 1.500. Dit hangt
samen met de toename van de gemiddelde leeftijd per woning. Door de lichte daling in 2009
komt de gemiddelde stijging per jaar vanaf 2001 op 5%.
f i g u u r 1 7 O n t w i k k e l i n g b e d r i j f s la s t e n w o n in g c o rp o ra t ie s 2 0 0 1 - 2 0 0 9 (b ro n : C o rp o d a t a )

1.600

in €

1.400
1.200
1.000
800

600
400
200

0
2001

2002

2003

2004

2005

nettobedrijfslasten

2006

2007

2008

2009

onderhoudslasten

Ook de beheer- of bedrijfslasten van woningcorporaties zijn de laatste jaren sterk gestegen. In
2001 bedroegen deze lasten nog ruim €800 per woning per jaar. De bedrijfslasten bestaan uit
personeelskosten, huisvestingskosten, bestuurskosten en algemene kosten. In 2009 was dat
gestegen tot bijna € 1400. Dat is een stijging van 70%, dus ongeveer 7% per jaar. Deze laste nstijgingen hebben een stevig negatief effect op de bedrijfswaarde, in de orde van € 30.000 over
een periode van 50 jaar.
In vergelijking tot institutionele beleggers zijn de onderhouds - en bedrijfslasten van corporaties
anders van opbouw door de relatief oudere voorraad met toenemende onderhoudsbehoefte en
een ruimere taakstelling (leefbaarheid, wijkontwikkeling, geen se lectieve toewijzing, relaties
met gemeenten en maatschappelijke instellingen). Daartegenover staat voor de meesten een
regionale afbakening (geen landelijk te organiseren vastgoedmanagement) en minder lee g-

Onrendabele investeringen

24

standsrisico’s. Uit een analyse van Stadgenoot blijkt dat beleggers door hogere huren en lagere
lasten slechts 30% van hun huuropbrengst (rond € 2.000) aan lasten voor onderhoud en beheer
uitgeven, waar dit bij corporaties momenteel op 50% tot 60% ligt (in de orde van € 2.800).
De onderhoudslasten van oudere woningen zullen hoger liggen dan bij nieuwe woningen. Maar
ook bij nieuwe woningen zijn kostenverhogende factoren in het onderhoud. Het aandeel w oningen met liften is sterk gegroeid en dat brengt jaarlijkse controles met zich mee. De nieuwere
woningen zijn bovendien groter en hebben ingewikkelder installaties, mede vanwege de verei ste energiezuinigheid.

4.2

Parameters
De bedrijfswaarde is de contante waarde van de kasstromen gedurende de exploitatieperiode.
De berekening hiervan gebeurt op basis van veronderstellingen over de toekomstige rente,
inflatie, huur- en lastenontwikkeling en restwaarde aan het einde van de exploitatieperiode.
Voor de borging van de financiering stelt het WSW parameters vast. Om een beeld te hebben
van de toekomstige kasstromen kan de corporatie daarnaast eigen uitgangspunten hanteren
voor deze berekeningen. Zo kan verkoop na een kortere exploitatieperiode een heel ander
beeld geven van de onrendabele investering: toekomstige verkoopopbrengsten krijgen daarbij
een plaats in de bedrijfswaarde. Het CFV maakt in de analyse van de bedrijfswaardeontwikkeling een vergelijking tussen de opgave van de corporatie en een normatieve berekening aan de
hand van WSW-parameters en 50 jaar verhuur. Daarbij wordt de aanvangshuur geschat op basis
van huurklassen.
De WSW-parameters zijn de afgelopen jaren gewijzigd. Sinds 2000 is de rente en discontering svoet verlaagd van 6,5% via 6% naar recent 5,25%. Dit heeft een gunstig effect op de bedrijf swaarde. Daartegenover staat dat de stijging van bedrijfs - en onderhoudslasten op 1% boven de
inflatie is gezet. In het licht van de ontwikkeling van de afgelopen jaren lijkt dat nog aan de
voorzichtige kant, maar het leidt wel tot een neerwaartse aanpassing van de bedrijfswaarde.
f i g u u r 1 8 o n t w i k k e l i n g b e d r i j f s w a a rd e (b ro n C o rp o d a t a )
120.000

€
100.000
80.000
60.000

realisatie
prognose

40.000
20.000
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

De bedrijfswaarde van nieuwe huurwoningen die de corporaties opgaven aan het CFV blijft over
de periode 2007-2014 min of meer constant, schommelend rond € 100.000. Mogelijke effecten
van extra huurverhogingen zijn hierin niet verwerkt. Het vlakke verloop ontstaat mede doordat
de corporaties verschillend omgaan met de kostenstijgingen in komende jaren: sommige rek e-

Onrendabele nieuwbouw

25

nen met inflatie, andere met het huidige prijspeil en weer anderen met een extrapol atie van
recente kostenontwikkelingen.

4.3

Gevolgen voor onrendabel
Het deel van de stichtingskosten dat niet door de toekomstige kasstroom kan worden gedekt
wordt gezien als een onrendabele investering. Onrendabel is dus eenvoudig gedefinieerd als
stichtingskosten minus bedrijfswaarde van de woning. Voor dit onrendabele deel krijgt de co rporatie geen geborgde financiering, hetgeen erop neerkomt dat dit uit winst of vrij bestee dbaar eigen vermogen moet worden gefinancierd of uit de financieringsruimte die ande re delen
van de voorraad bieden. Het nieuwbouw project biedt op zichzelf onvoldoende basis om dit
deel van de investering extern te financieren. In hoeverre de totale investering toch met WSWborging kan worden gefinancierd hangt met de geldende systematiek van borging af van de
omvang van de operationele kasstromen van de gehele portefeuille. Met andere woorden: als
de bestaande portefeuille een operationele (vrije) kasstroom van voldoende omvang heeft
biedt dit voldoende basis om de gehele investering (inclusief onrendabel deel) met borging te
financieren. Voorwaarde is natuurlijk dat de investering zelf als borgbare activiteit gekwalif iceerd kan worden. Het onrendabele deel verbruikt investeringsruimte van de corporatie.
Aan de kostenkant zijn in de periode 1995-2010 de stichtingskosten met gemiddeld 7% per jaar
toegenomen. De stijging van de beheer- en onderhoudskosten lag op een vergelijkbaar hoog
niveau. De aanvangshuren van nieuwbouw sociale huur stegen in deze periode met 4% per jaar.
De kloof tussen kosten en opbrengsten heeft zich dus sterk verwijd . De operationele kasstroom
op corporatieniveau is ondanks de sterke stijging van de beheer - en onderhoudskosten nog
redelijk op niveau gebleven door twee ontwikkelingen die goeddeels buiten het terrein van de
nieuwbouw liggen. Enerzijds heeft het verkoopbeleid van bestaande woningen tot gevolg dat
de omvang van de leningen minder snel toeneemt dan het investeringsvolume van nieuwe
huurwoningen (voorraad en prijs effect). Hierdoor treedt er een z ekere demping op van de
ontwikkeling van de rentelasten. Anderzijds is het renteniveau de afgelopen jaren behoorlijk
gedaald. Hierdoor is het effect van de groei van de leningenportefeuille op de rentelasten afg ezwakt. Deze omstandigheden hebben het mogelijk gemaakt dat de corporaties de afgelopen
jaren een zeer fors nieuwbouwprogramma hebben kunnen financieren ondanks de toename
van het onrendabel van de nieuwbouw. De nieuwbouw was dus ook afhankelijk van deze twee
factoren en omgekeerd kunnen dalende verkoopprijzen en een stijgende rente de investering sruimte inperken.
Bij deze verhoudingen van sterk stijgende stichtingskosten en beperkt stijgende bedrijfswaa rden (de gestegen huuropbrengsten gaan voor een belangrijk deel naar hogere bedrijfslasten)
stijgt het onrendabel in verhouding harder dan de stichtingskosten. Uitgaande van de gemi ddelde ontwikkeling van stichtingskosten, huren, beheer- en onderhoudslasten geeft onderstaande figuur de trendmatige ontwikkeling van bedrijfswaarde en onrendabel weer. Sam en zijn
ze de stichtingskosten. De ontwikkeling van het onrendabel verloopt parabolisch, vanaf een
nulpunt in 1995 naar € 60.000 in 2010. Tussen 2000 en 2010 is sprake van een verzesvoudiging,
zie figuur 19. Bij ongewijzigde voortzetting van deze trend zou het onrendabel in 2015 uitkomen op € 100.000 per sociale huurwoning. In de prognoses van de corporaties is de ontwikk eling gematigder.

Onrendabele investeringen

26

f i g u u r 1 9 t r e n d m a t i g e o n t w i k k e l in g v a n b e d r ij f s w a a rd e e n o n re n d a b e l s o c ia l e h u u rw o ningen, 1995-2010
180.000
160.000

€

140.000
120.000
100.000
80.000
60.000

40.000
20.000

1995

2000

2005

bedrijfswaarde

2010

onrendabel

We zien dat in de realisaties en prognoses voor de periode 2007 -2014 het aandeel onrendabel
aanzienlijk doorgroeit van 32% van de stichtingskosten in 2007 naar 44% in de komende jaren.
In geld uitgedrukt is sprake van een ontwikkeling van € 45.00 0 in 2007 naar rond € 80.000 in
2013-2014, een stijging van ongeveer 75-80% per opgeleverde woning (figuur 20).
f i g u u r 2 0 o n t w i k k e l i n g o n r e n d a b e l a ls % v a n s t i c h t in g s k o s t e n (o p g e le v e rd e , c . q . o p t e
l e v e r e n w o n i n g e n , b ro n C o rp o d a t a )

50%
45%
40%
35%
30%

25%

realisatie

20%

prognose

15%
10%
5%
0%
2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

In 2008 overschrijdt de onrendabele investering in nieuwbouw voor het eerst de grens van
1 miljard. In 2002 lag dit nog op minder dan een derde. Als de geraamde aantallen voor 2011
en 2012 zouden worden gerealiseerd zal in de vier jaar na 2008 opnieuw een sterke groei van
de onrendabele investering plaatsvinden in de richting van 2,5 miljard. De praktijk leert dat
deze aantallen bij realisatie lager uitpakken. Er zit het nodige planoptimisme in de ramingen, al
lijkt dat ten opzichte van voorgaande jaren wel verkleind. Een ontwikkeling richting 1,5 miljard
is in de komende jaren wel aannemelijk, bij gelijkblijvende productie van rond 20.000 sociale
huurwoningen. Bedragen van deze omvang vergen even omvangrijke compenserende inko msten uit exploitatie of verkoop van bestaand bezit.

Onrendabele nieuwbouw

27

t a b e l 5 o n t w i k k e l i n g o n r e n d a b e l s o c ia l e h u u r w o n i n g e n (b ro n C o rp o d a t a )

aantal woningen
stichtingskosten per woning
bedrijfswaarde per woning
onrendabel per woning
totaal onrendabel x mln €

2007
18.000
142.100
96.400
-45.700

2008
19.800
140.700
89.300
-51.400

2009
20.700
160.400
99.700
-60.700

2010
27.000
166.200
94.900
-71.300

2011
32.600
176.300
100.700
-75.600

2012
31.300
179.300
101.900
-77.400

2013
23.200
180.300
100.600
-79.700

2014
19.700
189.700
105.900
-83.800

-821

-1.018

-1.256

-1.922

-2.466

-2.420

-1.846

-1.654

In deze raming zijn de productie van onzelfstandige woningen en maatschappelijke voorzieni ngen en andere uitgaven niet opgenomen, deze beperkt zich tot nieuwe zelfstandige sociale
huurwoningen.

4.4

Regionale verschillen in onrendabele investeringen
In onderstaande kaarten is het onrendabel volgens opgave van de corporaties weergegeven in
2008 en 2009. In een aanzienlijk aantal gemeenten is het onrendabel in de categorie > 80.000
per woning terecht gekomen. De verschillen tussen gemeenten zijn groot.
f i g u u r 2 1 o n r e n d a b e l p e r g e m e e n t e , 2 0 0 8 e n 2 0 0 9 (b ro n C o rp o d a t a )

Opvallend aan de regionale spreiding is dat het onrendabel in beide jaren buiten de Randstad
hoger lijkt dan daarbinnen. Een nadere analyse wijst uit dat er slechts een zwak verband is met
de vermogenspositie van de corporatie en/of de ontwikkeling daarvan. De omvang van het
onrendabel wordt blijkbaar ook in sterke mate bepaald door eigen keuzen van de corporaties in
kwaliteit, huurstelling, bedrijfsvoering en uitgangspunten voor de berekening.
De stichtingskosten en de onrendabele investeringen zijn in kleinere gemeenten duidelijk hoger
dan in de grotere. Vermoedelijk hangt dat samen met een verschuiving naar meer en grotere
eengezinswoningen.

Onrendabele investeringen

28

tabel 6

S t i c h t i n g s k o s t e n e n o n re n d a b e l n a a r g e m e e n t e g ro o t t e (b ro n C o rp o d a t a )
s ti chti ngs kos ten

bedri jfs waarde

onrendabel

gemeentegrootte

2008

2009

2010

2008

2009

2010

2008

2009

2010

<10.000

159.700

173.200

183.300

94.800

109.200

100.000

-65.000

-64.000

-83.300

10.000-50.000

147.600

166.600

176.000

92.800

103.700

104.200

-54.800

-62.900

-71.800

50.000-100.000

148.900

160.500

165.800

92.200

89.700

90.200

-56.700

-70.800

-75.600

>100.000

129.300

153.200

155.100

84.100

98.300

86.500

-45.200

-54.900

-68.600

Nederl and

140.700

160.400

166.300

89.300

99.600

95.000

-51.400

-60.800

-71.400

Onrendabele nieuwbouw

29

Hoofdstuk 5
Sturingsmogelijkheden
De sterke groei van de onrendabele investeringen vraagt om een reactie. We zien in
de corporatiewereld beweging. Het kostenbewustzijn is toegenomen. Er is echter ook
de wens om niet onder de maat te werken. Welke mogelijkheden zijn er om projecten
bij te sturen?

Inleiding
De groeiende onrendabele investeringen in nieuwbouw konden aanvankelijk worden gedekt uit
extra huurverhogingen en dalende rente. Later zijn de beperkte winstmarge van nieuwe koo p13
woningen en vooral de boekwinsten op de verkoop van bestaande huurwoningen een tege nwicht gaan vormen tegen de verliezen op nieuwbouw. Een echt probleem was het niet zolang
de vermogens van corporaties bleven groeien. We zien echter dat dit schip van bijleg hard
groeit, waardoor de afhankelijkheid van winsten uit verkoop en verhuur van bestaand bezit
toeneemt en de financiële positie minder robuust wordt. De verkoop van woningen is de laa tste jaren gestagneerd, zowel in aantallen als in prijzen.
f i g u u r 2 2 s t a g n e r e n d e o n t w i k k e l in g v e r k o o p s o c ia l e h u u rw o n in g e n a a n b e w o n e rs

20.000
18.000
16.000
14.000
12.000

10.000
8.000
6.000
4.000
2.000

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

1994

1993

-

1992

5.1

Voor woningcorporaties is nieuwbouw het middel om de kwaliteit van het woningaanbod te
verhogen. In het verleden was de nieuwbouwhuur gekoppeld aan de hoogte van de stic htingskosten: in het kostprijs-tijdperk van 1950 tot 1990 werd de huur van deze nieuwe woningen als
een vraaghuurpercentage afgeleid van de stichtingskosten. Voor zover dit de lasten niet dekte
gaf het rijk subsidie. In sommige jaren gingen de stichtingsko sten en huren hard omhoog en
vormde de betaalbaarheid van de woningen een probleem, waarna meestal de rijkssubsidie
hoger werd.

13

De winstmarge op koopwoningen is eind jaren negentig door de opkomst van de residuele grondprij sberekening sterk gereduceerd (afgeroomd).

Sturingsmogelijkheden

30

In de huidige systematiek kiezen de corporaties ervoor om de woningen maximaal toegankelijk
te houden voor lage inkomens, waarbij de aftoppingsgrens voor de huurtoeslag als grens fu ngeert. Het gevolg hiervan is dat de bewoner weinig betaalt voor de extra kwaliteit van de
nieuwbouw. De tegendruk om het onrendabel te beheersen zullen de woningcorporaties zelf
moeten leveren, want anderen hebben daar geen direct belang bij. Dat wordt ook zichtbaar in
het nieuwe regeerakkoord, waarin de inflatievolgende huurverhoging wederom centraal staat.
Naast de beheersing van de onrendabele investeringen zelf is er de mogelijkheid om het o nrendabel te compenseren door de winstgevendheid van de bestaande voorraad te vergroten
(minder bedrijfs- en financieringslasten, hogere huren) en door meer te verkopen. Een reductie
van de bedrijfslasten werkt niet alleen door in een hogere bedrijfswaarde van de nieuwe woningen, maar van het hele bezit van de corporatie. Het aandeel van de nieuwbouw komt daarin
gemiddeld niet verder dan 1-2% per jaar. Naast de bedrijfslasten zijn de financieringskosten
(rente) de belangrijkste factor die de investeringsruimte bep aalt. Op corporatieniveau richt de
sturing zich nu vooral op een positieve kasstroom, die het geheel van vastgoedbeheer en inve steringen omvat. Daarin is ruimte om tot een bepaalde omvang onrendabel te investeren, zolang
elders voldoende inkomsten worden gegenereerd.
Hier richten we ons op de mogelijkheden om de onrendabele investeringen bij de nieuwbouw
te beteugelen. Die gaan drie kanten op:
1.
2.
3.

Volume verminderen;
Stichtingskosten verlagen;
Bedrijfswaarde verhogen.

De sturingsmogelijkheden zijn afhankelijk van de omgeving waarin de corporatie opereert.

5.2

Volume verminderen
Het verminderen van het bouwvolume werkt snel en effectief. Uit het overleg met 16 corpor aties blijkt dat die beweging ook gaande is. In 2010 zijn veel voorgenomen projecten tegen het
licht gehouden en zien we dat het aantal woningen dat deze corporaties zullen produceren in
de periode 2010-2013 behoorlijk minder wordt dan in de meest recente prognose aan het CFV
is aangegeven. Deze bijstelling is deels selectief: projecten met een relatie f beperkte onrendabele investering hebben een grotere kans op realisatie.
De reductie van het volume sociale huurwoningen komt ook ten goede aan de grondexploitatie.
In veel gevallen vormt de nieuwbouw van sociale huurwoningen immers ook een verevening slast in de mix van huur- en koopwoningen. Het korte termijn hiervan effect op de bouwsector is
ongewis. De sociale huurproductie valt terug, maar dit zou gecompenseerd kunnen worden
doordat de bouw van goedkope en middeldure koopwoningen gemakkelijker wordt.
Tegenover de besparing die de vermindering van nieuwbouw voor corporaties oplevert staat
een relatieve veroudering van het bezit. Om die tegen te gaan zijn meer investeringen in de
bestaande voorraad nodig. Aan die investeringen zit ook een last aan onrendabel, zodat op
voorhand niet te zeggen is of de corporatie met dit beleid beter uit is. Bij oplopende onrend abele investeringen voor nieuwbouw zal de afweging tussen nieuwbouw of verbetering vaker
moeten worden gemaakt.
De vermindering van de nieuwbouw moet worden bezien tegen de ontwikkeling van lokale en
regionale woningbehoefte en het portefeuillebeleid van de corporatie. Er zijn gebieden met
grotere of kleinere woningtekorten en met tekorten of overmaat in aantallen sociale huurw oningen. Delen van het corporatiebezit zullen worden vervangen door nieuwbouw. Een bepe rking van het nieuwbouwvolume heeft implicaties voor de vervanging en uitbreiding van de
sociale huurvoorraad.

Onrendabele nieuwbouw

31

5.3

Stichtingskosten verlagen
De sterk stijgende stichtingskosten zijn de primaire oorzaak van de groei van onrendabele investeringen. In de periode 1995-2010 is sprake van een gemiddelde jaarlijkse stijging van 5%
boven de inflatie. Deze stijgende kosten worden voor een belangrijk deel door externe invlo eden veroorzaakt, maar de opdrachtgevende corporatie maakt zelf ook belangrijke keuzen in het
ontwikkeltraject.
Achterliggende factoren zijn de permanente toename van kwaliteitseisen, zowel institutioneel
in bouwregelgeving als maatschappelijk in opvattingen over woningkwaliteit. Ook in de komende jaren zal sprake blijven van toenemende kwaliteitseisen, bijvoorbeeld door scherpere ene rgiebesparingseisen en duurzamer bouwen. In grotere gemeenten en in de Randstad zien we
hogere bijkomende kosten. Dat is mogelijk een indicator voor de co mplexiteit van het plan en
het planproces.
Een component van de stijging van de stichtingskosten is de structurele stijging van bouwko sten. De bouwkostenstijging, gemeten aan de hand van de BDB -inputindex of CBS-outputindex,
ligt in de periode 1995-2010 gemiddeld 1% respectievelijk 2% hoger dan de inflatie. Bij beide
indexen wordt zoveel als mogelijk gecorrigeerd voor de kwaliteitsontwikkeling.
In conjunctureel mindere tijden staat men vaker op de rem: zowel begin jaren tachtig als begin
jaren negentig van de vorige eeuw was er enkele jaren veel aandacht voor goedkoper bouwen.
Met de verbetering van de conjunctuur verdwijnt dit thema later weer snel uit beeld. In de
ramingen voor de corporatiewoningen in de komende jaren is niet veel zichtbaar van een b eperking van de stichtingskosten. Gezien de economische omstandigheden was die te verwac hten. Er is wel veel aandacht voor de besparing die een beter afgestemde productie kan oplev eren. Ketensamenwerking en ketenintegratie zijn de trefwoorden daarvoor. Comwon en en de
gemeente Rotterdam geven aan hiermee 25% op de bouwkosten te besparen. Dat zou de o nrendabele investeringen met ongeveer de helft reduceren en mogelijk ook nog een extra marge
bij koopwoningen kunnen opleveren. In sommige projecten wordt gekozen v oor een nauwe
samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer(s), waarbij geen selectie op basis van
prijs gebeurd. De besparing zou dan op basis van benchmarking moeten worden aangetoond.
De ketensamenwerking geeft vooral aan de aanbodszijde mogelijkh eden tot kostenbesparing en
kwaliteitsverbetering. Voor de corporatie als opdrachtgevende vrager zal het belangrijk zijn de
prijsvoordelen van concurrentie te blijven gebruiken. Er moeten meerdere aanbieders zijn van
vergelijkbare woongebouwen om die concurrentie te kunnen benutten. Talis heeft bij een eerste project in deze sfeer vooral geselecteerd op de geboden kwaliteit bij een gegeven budget.
Daarvoor werden vier inschrijvende regionale aannemers geselecteerd, maar de onrendabele
investering van het project was nog relatief hoog. Talis geeft aan vooral veel kwaliteit te he bben gekregen en bij een vervolg een lager prijsniveau belangrijk te vinden.
In sommige regio’s is kostenverlaging essentieel om de koopmarkt gaande te houden. Wanneer
nieuwe koopwoningen duurder zijn dan bestaande van vergelijkbare kwaliteit heeft de koper
aantrekkelijke alternatieven voor de koop van nieuwe woningen. Bij koopwoningen biedt de
grondprijs meer ruimte voor neerwaartse bijstelling dan bij sociale huurwoningen.

5.4

Bedrijfswaarde verhogen
De toename van de onrendabele investeringen vloeit mede voort uit het gematigde huurbeleid
en de sterk gestegen kosten van de bedrijfsvoering van corporaties. Corporaties hebben een
duidelijke voorkeur voor een huurniveau waarmee ook de laag ste inkomensgroepen toegang
hebben tot de nieuwbouw. De drempelwaarden in de huurtoeslag vormen een richtpunt voor

Sturingsmogelijkheden

32

de corporaties. De inflatievolgende huurverhogingen en de hogere beheer - en onderhoudslasten hebben een remmend effect op de bedrijfswaarde.
Het huurniveau van rond € 550 per maand in 2009-2010, de aftoppingsgrens, wordt bij veel
nieuwbouwplannen als ijkpunt gekozen. Gevolg hiervan is dat de nieuwbouw met een veel h oger kwaliteitsniveau sterk concurrerend is ten opzichte van de bestaande voorr aad. Er is nog
ruimte voor € 100 meer huur per maand binnen het sociale huursegment, maar dan krijgen de
meeste huurders geen extra huurtoeslag over de hogere huur. De bandbreedte in nieuwbou whuren neemt bij een gemiddelde dat richting € 650 per maand gaat sterk af, want € 652,52 is nu
het maximum voor sociale huur. Het effect van hogere huren op de onrendabele investering is
aanzienlijk: de extra huur van € 1.200 op jaarbasis verhoogt de bedrijfswaarde met zo’n
€ 25.000. Corporaties hebben nog een aanzienlijke beleidsruimte om de onrendabele investering te verkleinen. Al brengt een forse verhoging van aanvangshuren van nieuwbouw een ve rschuiving van het aanbod in de woningmarkt. De nieuwbouw vormt ongeveer 10% van het jaa rlijkse sociale huuraanbod. Met een huurniveau tegen de bovenkant van het segment neemt de
toegankelijkheid voor de doelgroep af. Waar de inkomensgroep net boven de 33.000 nu in de
knel raakt kan dit nieuwbouwaanbod voor deze groep misschien soelaas bieden (als de corp oratie de ruimte heeft binnen de 10% voor inkomens boven 33.000).
De sterke verhoging van de bedrijfslast per woning is een tweede element in de bedrijfswaa rdeberekening dat stevig aantelt. De stijging van de afgelopen jaren lag fors hoger dan de 1%
extra boven inflatie die in de bedrijfswaardeberekening als parameter wordt gehanteerd. Dat is
een risicofactor die extra aandacht vergt. Toerekening van de gemiddelde beheer - en onderhoudslast aan nieuwbouwwoningen geeft wel enige vertekening van het onrendabel: de eerste
jaren kent de meeste nieuwbouw gemiddeld lagere lasten. Beheersing en zo mogelijk verlaging
van de bedrijfslasten heeft een gunstig effect op de bedrijfswaarde en verkleint de onrendabele
investering. Kostenbeheersing heeft bij veel corporaties meer aandacht gekregen en de ontwikkeling van de kosten van onderhoud en bedrijfsvoering vlakt af. De reductie van 20% waarvoor
de Aedes-voorzitter recent pleitte zou het onrendabel met €15.000 tot €20.000 per woning
kunnen reduceren.
We zien in de gegevens van corporaties een flinke spreiding in de som van bedrijfs- en onderhoudskosten, van onder € 2.000 per jaar tot € 3.500 per jaar.

5.5

Gecombineerde acties
In het geheel van invloeden op de vermogensontwikkeling van corporaties zal de nieuwbouw
zonder bijsturing een steeds zwaardere last gaan vormen. De concurrentie met andere beleid sdoelen in het strategisch voorraadbeheer, in wijkontwikkeling en woonomgeving neemt toe.
Daarnaast zijn er externe aanslagen op de vermogensontwikkeling, zoals het voornemen van
het rijk een verhuurheffing door te voeren.
Planvereenvoudiging, versobering van de woning, optimalisering van bedrijfswaarde en vol umereductie kunnen de last van de onrendabele investering verkleinen. De verkoop van woni ngen, beperking van investeringen en huurverhogingen i n de voorraad zijn alternatieve wegen
om de komende jaren ruimte voor nieuwbouw intact te laten. De positie van de nieuwbouw zal
in het portefeuillebeleid vaker moeten worden afgewogen tegen alternatieven of in samenhang
met desinvesteringen en andere beleidsmaatregelen worden bepaald. Corporaties zullen ieder
een eigen mix bepalen van renderende en onrendabele investeringen. De regionale verschille nde marktomstandigheden vragen hierbij om gedifferentieerd beleid.
Gesteld dat men zich ten doel stelt om het onrendabel van 2009 terug te brengen naar
het niveau van 2007, dan zal dat per woning met 25% moeten worden gereduceerd, en

Onrendabele nieuwbouw

33

in totaal zelfs met ongeveer 1/3 (het aantal woningen lag hoger in 2009, zie tabel 5 in
hoofdstuk 4) . Bij gelijkblijvende bedrijfswaarde moeten de stichtingskosten met ruim
11% omlaag en bij gelijkblijvende stichtingskosten moet de aanvangshuren met 11%
omhoog of de lasten van beheer en onderhoud met 22% omlaag om een reductie van
14
25% te halen . Als de reductie geheel uit het volume moet komen, dan moet de productie terug naar 13.000 tot 14.000 nieuwe sociale huurwoningen.

14

Als de gemiddelde lasten van beheer en onderhoud met dit percentage dalen neemt de winstgeven dheid van de verhuur van de bestaande voorraad natuurlijk ook sterk toe. Dat is hier niet verdisconteerd.

Sturingsmogelijkheden

34

Hoofdstuk 6
Conclusies en aanbevelingen
In dit onderzoek is in beeld gebracht hoe de stichtingskosten van en onrendabele
investeringen in sociale huurwoningen zich ontwikkelen. Aanleiding voor het onde rzoek was de discussie tussen woningcorporatie Stadgenoot en de minister voor WWI.
De ontwikkeling van de stichtingskosten van sociale huurwoningen heeft zich sinds
de verzelfstandiging van de corporaties enigszins aan het zicht onttrokken. Het CFV
heeft de laatste jaren weer kostengegevens verzameld over gerealiseerde en te realis eren woningen, op het niveau van gemeente en corporatie. Dit hebben we kunnen
aanvullen met plangegevens van 16 corporaties die in 64 gemeenten actief zijn.

6.1

Conclusies
Sterke toename van kosten en onrendabel
De stichtingskosten van sociale huurwoningen zijn sinds midden jaren negentig sterk gestegen.
Tot 2008 was die stijging echter geringer dan die van nieuwe en bestaande koopwoningen. In
2009 kruisen deze ontwikkelingen elkaar: sociale huurwoningen stijgen flink door, terwijl koo pprijzen dalen. Dit is hoogstwaarschijnlijk een gevolg van de kredietcrisis, waarbij corporaties
voor hen dure projecten van ontwikkelaars hebben omgezet in huurwoningen.
In de productiegegevens van sociale huurwoningen bevindt zich een segment dat daar tege nwoordig niet meer in thuishoort: de woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. Als we
dat uitselecteren vallen de stichtingskosten wat l ager uit, maar wordt het onrendabele deel
groter. De raming van de stichtingskosten voor de komende jaren is licht geflatteerd omdat
meerdere corporaties de te verwachten kostenstijging in komende jaren niet doorrekenen.
Niet alleen de investeringen in nieuwbouw laten een sterke stijging zien, de bedrijfs - en onderhoudskosten van corporaties stegen de laatste tien jaar ook hard. De ontwikkeling van de o nderhoudskosten hangt samen met de veroudering van het corporatiebezit. De hogere bedrijf skosten zijn mede veroorzaakt door professionalisering, taakverbreding en complexere beslui tvorming.
t a b e l 7 o n t w i k k e l i n g k e r n c i j f e rs n ie u w b o u w s o c ia l e h u u r 1 9 9 5 - 2 0 0 9
parameters opbrengs ten

gemi ddel de
s ti jgi ng per jaar

i nfl ati e
huren bes taande woni ngen
l i beral i s ati egrens
huren ni euwbouw

2%
3%
2,5%
4%

parameters kos ten

i nfl ati e
s ti chti ngs kos ten ni euwbouw
beheer*
onderhoud*

gemi ddel de
s ti jgi ng per jaar
2%
7%
7%
5%

*periode 2001-2009

Tegenover deze kostenstijgingen staat een stagnerende ontwikkeling van de opbrengsten uit
huren. De laatste jaren blijft de gemiddelde huur van nieuwbouw hangen op ongeveer €500 per
woning. Het logische gevolg is dat het geraamde onrendabele deel van de investering fors
groeit, van rond €60.000 per gerealiseerde sociale huurwoning in 2009 naar rond €80.000 in
2012 en later. Bij deze berekeningen wordt gerekend met gemiddelde onderhoudslasten van de

Onrendabele nieuwbouw

35

corporatie en met een hoger peil van de rente dan de corporaties feitelijk hebben, waardoor de
feitelijke onrendabele investering momenteel kleiner is. Niettemin is de forse groei op termijn
moeilijk te dragen. De onrendabele investeringen leggen beslag op de financieringsruimte van
de corporaties. Dit vereist compensatie in de verhuur of verkoop van bestaande woning en.
f i g u u r 2 3 O n t w i k k e l i n g b e d r i j f s w a a rd e e n o n re n d a b e l , s a m e n d e s t ic h t in g s k o s t e n
250.000

200.000

150.000
bedrijfswaarde
onrendabel

100.000

50.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

De achtergronden van kostenstijging
De stichtingskosten van nieuwbouw zijn de afgelopen decennia gestegen, autonoom, maar
vooral ook door hogere eisen aan de kwaliteit van woningen, door kwaliteitseisen van de co rporaties zelf en door toegenomen complexiteit van bouwplannen. De kwaliteitsontwikkeling zal
de komende jaren niet stoppen. De eisen voor energiezuinigheid zullen zwaarder worden. De
huisvesting voor de doelgroep ouderen maakt de toegankelijkheid van de woningen en de bi jkomende voorzieningen belangrijker. Sommige toekomstige kwaliteitseisen kennen we nog niet.
De grondkosten speelden de afgelopen jaren een rol in de kostenstijging, maar i n de jaren ervoor waren ze relatief sterk gedaald. In de prognose is het beeld dat ze licht zullen dalen, ook
weer relatief gezien. Dit is afhankelijk van het gemeentelijke beleid in de planexploitaties. Ve rgeleken met de koopsector is het grondkostenaande el in de stichtingskosten beperkt.
De bijkomende kosten laten in de prognoses van corporaties nog een aanzienlijke stijging zien.
Dat wijst op een groter aandeel van complexe bouwplannen met lange voorbereidingstijd. We
zien dat dit vooral in verstedelijkte gebieden optreedt.
De projecten met hoge stichtingskosten en onrendabele investeringen komen over het hele
land verspreid voor. In de Randstad en grotere gemeenten liggen de bijkomende kosten hoger,
maar dat is slechts een van de kostenfactoren. Woning grootte en een- of meergezins en de
grondkosten bepalen mede de hoogte van de stichtingskosten en onrendabele investering.
Reactie: meer kostenbeheersing
We zien dat de woningcorporaties momenteel in reactie op deze kostenstijgingen aan het bi jsturen zijn. Door de bedrijfs- en onderhoudskosten sterker te beheersen, door te dure plannen
stil te leggen en door de nieuwbouwhuren op te trekken is de groei van het onrendabele deel
van de investeringen te temperen. Ten opzichte van de prognoses die begin 2010 bi j het CFV
zijn ingediend zijn bij meerdere corporaties plannen bijgesteld. Ook de projectontwikkelingso rganisatie binnen de corporatie wordt vaak aangepast aan het veranderde investeringsklimaat.

Conclusies en aanbevelingen

36

Het gevolg van de bijstellingen is dat de productie van soc iale huurwoningen minder zal zijn
dan in de corporatieprognoses weergegeven. Voor wat betreft het volume is dat ook wel te
verwachten: een lagere productie dan voorspeld zagen we ook in de afgelopen jaren. De groei
van de onrendabele nieuwbouw gaat ten koste van andere activiteiten van de corporaties, zoals
onderhoud en woningverbetering, tenzij op aanzienlijke schaal meer woningen worden ve rkocht. Op korte termijn gezien blijkt dit lastig te zijn. Een andere uitweg is meer efficiency (lagere kosten van beheer en onderhoud) of hogere huren in de bestaande voorraad.
Het risico bestaat dat de neerwaartse bijstellingen op korte termijn vooral tot minder nieu wbouwvolume leiden. Dat is te verwachten wanneer de totale onrendabele investering in de
orde van 1,0 tot 1,25 miljard blijft liggen bij een forse stijging van het onrendabel per woning.
Dat heeft ook een negatief effect op de woningproductie.
Een aantal corporaties probeert te profiteren van meer ketensamenwerking en ketenintegratie
in het bouwproces. Daarbij wordt van de bouwer verwacht dat hij zelf zorgdraagt voor woni ngen die aan de functionele eisen van de corporatie voldoet en hij kan dan zelf het bouw - en
ontwerpproces optimaliseren. Hoe daarbij concurrentie tussen bouwers vorm krijgt is nog een
vraagpunt.

6.2

Aanbevelingen
De sterk stijgende stichtingskosten en onrendabele investeringen van nieuwbouw vragen om
weerwerk. Kostenbeheersing door planvereenvoudiging en een zo gunstig mogelijke
prijs/kwaliteitsverhouding heeft de minste nadelen. Als die rek eruit is zijn de opties voor
nieuwbouw: minder kwaliteit, hogere huren, minder volume. In de verhouding tot de bestaa nde voorraad zouden hogere huren de meest passende reactie zijn, gezien de in verhouding h ogere kwaliteit die de hedendaagse nieuwbouw biedt. Minder kwaliteit betekent vooral kleiner
bouwen en beperkt dan de bruikbaarheid voor een deel van de huishoudens. Het nieuwbou wbeleid zal zich nu ook moeten richten naar veranderingen in vraag en aanbod als gevolg van de
afbakening van de sociale huur. Dat geeft een scherpere focus op de doelgroep van lagere i nkomens.
De aftoppingsgrens voor de huurtoeslag is een gekunsteld ijkpunt voor de nieuwbouwhuur, die
op lange termijn bezien beter de stichtingskosten kan volgen. De discrepantie tussen inflati evolgend beleid bij huren en huurtoeslag voor het gros van de woningen en toenemende kwaliteit en kwaliteitseisen zet de corporaties onder spanning. De liberalisatiegrens heeft zich mi nder sterk ontwikkeld dan de huren van bestaande en nieuwe sociale huurwoningen.
Bij het verhogen van de kwaliteitseisen voor nieuwbouw zal de overheid zich rekenschap mo eten geven van het beslag op de investeringsruimte bij corporaties. Bij de opstelling van effec trapportages van regelgeving is dit een specifiek te toetsen aspect. De extra investeringen ku nnen ten koste gaan van effectievere alternatieven. Energiezuinigheid in de woningvoorraad of
bij nieuwbouw is een voorbeeld van zo’n dilemma. Die afweging tussen investeren in de voo rraad of in de vervanging ervan zullen corporaties ook vaker moeten maken va nwege het grote
vermogens- en financieringsbeslag bij nieuwbouw.
De hoge en groeiende bijkomende kosten, vooral in de verstedelijkte gebieden, vergen een
structurele aanpak om de complexiteit van de planontwikkeling te reduceren.
Dekking van de nieuwbouwinvesteringen uit woningverkopen zal ook bij een beperking van het
onrendabele deel noodzakelijk blijven. De opbrengsten uit verkoop worden nog belangrijker om
de nieuwbouw in stand te houden wanneer de reële rente zich minder gunstig ontwikkelt.
De inkomensgrenzen voor de sociale huursector zullen impact hebben op het portefeuillebeleid
en daardoor ook het investerings- en desinvesteringsbeleid van corporaties beïnvloeden. Waa r-

Onrendabele nieuwbouw

37

schijnlijk zal dit regionaal sterk variëren. Het portefeuillebeleid zal zi ch sterker moeten richten
op efficiency in de afstemming van vraag en aanbod in een veranderende omgeving. Voor het
woningmarktbeleid is het belangrijk de effecten hiervan goed te volgen.
Er is betrekkelijk weinig informatie over de prijs en kwaliteit van sociale huurwoningen. De
corporaties zouden baat hebben bij concrete voorbeelden en bij benchmarking, zo bleek ook
uit het overleg met 16 corporaties. Uitbouw hiervan in het verlengde van de huidige inform atiestroom over stichtingskosten en onrendabel is zinvol. Het is belangrijk dat corporaties een
goed beeld hebben van de spreiding van kosten en kwaliteit op projectniveau en de bepalende
factoren daarbij. Een prijs voor een aantal projecten met de gunstigste prijs/kwaliteits verhouding kan de aandacht hiervoor levend houden.

Conclusies en aanbevelingen

Bijlagen

40

Onrendabele nieuwbouw

41

Bijlage 1
Vergelijking van CFV-opgave en
corporatieprojecten
In aanvulling op gegevens die corporaties aan het CFV aanleverden is projectinformatie over de periode 2007-2013 verzameld van 16 meest grotere corporaties. De opgebouwde projectendatabase bevat 398 projecten in 64 gemeenten in Nederland. De
meeste projecten liggen in de Randstad en er is een behoorli jke spreiding over grote
en kleinere gemeenten. De corporaties die mee hebben gewerkt aan het onderzoek
ontwikkelen relatief veel woningen.
Er zijn 352 van de 398 projecten meegenomen in de analyses. Bij de andere projecten waren de
woningen kleiner dan 50 m2 of waren de gegevens niet compleet. In de analyses van een - en
meergezinswoningen zijn alleen de 222 projecten met 100% meergezinswoningen en de 90
projecten met 100% eengezinswoningen betrokken.
Corporaties is gevraagd de volledige projectenportefeui lle op te geven voor de projectendatabase om de suggestie te voorkomen dat selectief om is gegaan bij de selectie.
Het aantal woningen in de opgave van corporaties bevat 65% van het aantal dat is opgegeven
aan het CFV. In de projectendatabase ontbreken de woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens, die 10-20% van de CFV-opgave uitmaken en projecten waarvoor nog geen ontwikkelbesluit is genomen.
Van 2009 is 89% van de geplande woningen die bekend zijn bij het CFV opgegeven voor de pr ojectendatabase. In de andere jaren minimaal 50%. De verschillen in de jaren 2007 en 2008 komen vooral doordat corporaties deze gegevens niet hebben kunnen aanleveren voor het onde rzoek. In de prognosejaren is een deel van de geplande projecten bij het CFV niet hard. Deze zijn
niet meegenomen in het onderzoek. Een aantal corporaties heeft aangegeven dat de verschi llen mede worden veroorzaakt doordat er sinds de laatste opgave aan het CFV veel projecten
zijn geschrapt.
a a nta l won cfv
a a nta l won opga ve

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013 check

2.557

2.838

2.795

4.258

4.422

4.136

3.711

24.717

1.668

1.855

2.474

2.139

2.792

3.008

2.035

15.971

s ti ko cfv

149.056

138.173

176.711

179.018

180.289

187.833

187.237

173.904

s ti ko opga ve

143.044

141.671

159.384

191.094

172.321

186.062

185.846

170.525

bw cfv

94.911

76.769

101.998

89.740

86.290

93.988

90.887

90.437

bw opga ve

86.927

72.863

92.984

102.739

96.950

116.140

117.016

99.438

onrendabel cfv

-54.145

-61.403

-74.714

-89.278

-93.998

-93.845

-96.351

-83.467

onrendabel opgave

-56.117

-68.808

-66.399

-88.355

-75.370

-69.922

-68.830

-71.087

Bijlagen