Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2019–2020

32 847

Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 649

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 20 mei 2020
Prettig wonen voor iedereen betekent dat er voldoende woningen moeten
zijn passend bij elke portemonnee en voor mensen in verschillende
levensfasen. Om te zorgen dat mensen met vertrouwen kunnen wonen en
investeerders in bouwprojecten blijven investeren, is het belangrijk dat de
woningmarkt stabiel is.
Van de afgelopen financiële crisis hebben we geleerd dat de woningmarkt
juist cyclisch kan zijn: de woningbouwproductie is sterk teruggevallen en
huizenprijzen zijn sterk op en neer gegaan. Om meer inzicht te krijgen in
de cycliciteit van de woningmarkt heeft het CPB op mijn verzoek
onderzoek verricht naar deze cycliciteit.1 Daarnaast heb ik in kaart
gebracht welke rol de overheid kan spelen in het stabiliseren van de
woningmarkt en heb ik mogelijke beleidsmaatregelen geïnventariseerd.
Dit heeft geresulteerd in een interdepartementale analyse naar de
cycliciteit van de woningmarkt die ik als bijlage bij deze brief mee stuur2.
Deze interdepartementale analyse is voornamelijk toegespitst op de
cycliciteit in de koopwoningmarkt. Daarmee geef ik invulling aan de motie
van het lid Smeulders.3
Beide analyses van de cycliciteit van de woningmarkt zijn geschreven in
een tijd van economische voorspoed. Het doel was om meer inzicht te
krijgen in de cycliciteit van de woningmarkt en mogelijkheden in kaart te
brengen om de stabiliteit van de woningmarkt, op termijn, te vergroten.
De verspreiding van het coronavirus (COVID-19) zet echter zeer plotseling
een rem op de economie en heeft daarmee mogelijk ook gevolgen voor
de woningmarkt. De afgelopen financiële crisis heeft ons laten zien dat
een terugval van de woningbouwproductie ook op de lange termijn nog
voelbaar blijft. Op dit moment bedraagt het woningtekort 3,8% en is
1

CPB, Beweging op de woningmarkt: prijzen en volumes, Den Haag (2020).
Raadpleegbaar via www.tweedekamer.nl.
3
Kamerstuk 32 847, nr. 478.
2

kst-32847-649
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2020

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 649

1

daarmee historisch gezien groot. Een terugval in de woningbouwproductie kunnen we ons daarom niet permitteren. Het is dus van belang om
nu al stappen te zetten die een terugval van de woningbouwproductie
beperken. In mijn brief over doorbouwen in tijden van corona presenteer
ik een pakket aan maatregelen dat er op gericht is dat er zoveel mogelijk
wordt doorgebouwd en dat investeringen, aanbestedingen en opdrachten
voor nieuwbouw, verbouw en verduurzaming niet worden uitgesteld.4 De
lessen uit de analyses naar de cycliciteit van de woningmarkt komen
hierbij goed van pas.
Het effect van cycli op de woningmarkt
In de afgelopen financiële crisis hebben we ervaren dat de economie en
de woningmarkt sterk met elkaar verbonden zijn.5 Zo zagen we toen dat
de woningbouwproductie sterk terugliep. Veel werknemers moesten de
bouwsector verlaten. Het proces van het bouwen van een woning duurt
echter lang en de capaciteit van bouwpersoneel werd niet snel genoeg
weer opgebouwd. Daardoor gaan er jaren overheen voordat de woningbouwproductie weer op het oude niveau is. Ook zagen we de afgelopen
jaren dat huizenprijzen sterk op en neer kunnen gaan. Flinke huizenprijsschommelingen kunnen tot kansenongelijkheid op de woningmarkt
leiden. Mensen die op het dieptepunt een woning kochten, hebben nu een
aanzienlijke (papieren) vermogenswinst, terwijl starters die nu een woning
kopen hier een hoge prijs voor betalen en niet hebben kunnen profiteren
van deze prijsstijgingen. Verder hebben we gezien dat huishoudens met
hoge hypotheekschulden hun consumptie sterk verminderen.
Het belang om de woningmarkt juist nu te stabiliseren
De snelle verspreiding van het coronavirus en de daarmee gepaard
gaande maatregelen om zoveel mogelijk thuis te blijven zullen tot een
economische neergang leiden. Hoe diep die neergang zal zijn, hangt sterk
af van hoe lang de contact beperkende maatregelen duren.6 Op de korte
termijn hebben contactbeperkingen al negatieve gevolgen voor het
woningtekort vanwege optredende vertraging in de bouw en
planvorming. Als de economische neergang overslaat op de woningmarkt
en tot tijdelijke vraaguitval leidt en daarmee een flinke terugval in de
woningproductie, loopt het hoge woningtekort nog verder op en komt de
bouwsector stil te staan. Ik vind het belangrijk om de impact van het
coronavirus op de woningmarkt zo beperkt mogelijk te houden en te
streven naar een stabiele woningmarkt. Het is op dit moment van belang
om een scenario met een grote terugval van de woningbouwproductie,
zoals in de afgelopen crisis, te voorkomen. Een nieuwe terugval komt
bovenop de uitdagingen waar we voor de coronacrisis al voor stonden.
Het woningtekort is nu al historisch groot (3,8%). Ook de uitspraak van de
Raad van State rondom stikstof heeft gevolgen voor de vergunningverlening. Daarnaast zal het benodigde aantal woningen verder toenemen
door de groter dan verwachte bevolkingstoename. Opnieuw een sterke
terugval van de woningbouw, zoals in de afgelopen financiële crisis, zou
in dat licht onwenselijk zijn. Zeker omdat de gevolgen jaren later nog
voelbaar blijven.
Maatregelen om woningbouw op korte termijn op gang te houden
Voorafgaand aan de uitbraak van het coronavirus was er op de woningmarkt al sprake van een grote bouwopgave. Het kabinet zet zich samen
4

Kamerstukken 32 847 en 25 295, nr. 650.
Zie bijvoorbeeld ook: Camps, M. (2019). Sturen op economische groei. ESB.
6
CPB, Scenario’s economische gevolgen coronacrisis, Den Haag (2020).
5

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 649

2

met alle partijen in om woningen betaalbaar te houden en om voldoende
woningen te bouwen. In mijn brief van 18 februari 2020 heb ik mijn
aanpak uiteengezet hoe ik met andere partijen het inlopen van het
woningtekort ga versnellen.7 Deze aanpak komt bovenop de al eerder
aangekondigde woningbouwimpuls van € 1 miljard en de korting op de
verhuurderheffing van € 1 miljard.8 Hiermee komen meer woningen in de
komende jaren beschikbaar, vooral voor lage- en middeninkomens. Deze
maatregelen stammen van voor de verspreiding van het coronavirus en
hebben als doel het woningtekort waar voor de coronacrisis sprake van
was in te lopen.
Om een terugval van de woningbouwproductie te voorkomen door de
uitbraak van het coronavirus heb ik een pakket aan maatregelen geïntroduceerd om door te bouwen. Met die maatregelen zorg ik ervoor dat er
zoveel mogelijk wordt doorgebouwd en dat investeringen, aanbestedingen en opdrachten voor nieuwbouw, verbouw en verduurzaming niet
worden uitgesteld. Hiermee draag ik ook bij aan een stabielere
woningmarkt.
De interdepartementale analyse naar de cycliciteit van de woningmarkt
biedt goede aanknopingspunten voor maatregelen om de woningmarkt
op gang te houden. Woningcorporaties kunnen bijdragen aan een stabiele
woningbouw. Ongeacht de stand van de economie blijft de vraag naar
betaalbare huurwoningen bestaan. Wanneer corporaties in een economische neergang blijven investeren in woningbouw zullen zij de terugval
in de woningbouwproductie – en de daarmee gepaard gaande negatieve
gevolgen, zoals een uitloop aan personeel – beperken. Verder blijkt uit de
interdepartementale analyse dat het belangrijk is om de woningbouwproductie aan te laten sluiten bij de lange termijn woningbehoefte. De
analyse wijst op het belang om partijen te faciliteren om in crisistijd door
te blijven bouwen.
Daarnaast geven beide cycliciteitsanalyses inzicht in welke maatregelen in
de afgelopen financiële crisis effectief waren. Daarbij geldt wel dat
incidentele maatregelen over het algemeen minder succesvol zijn omdat
het lastig is de timing goed te bepalen. Een verkeerde timing kan
bewegingen op de woningmarkt zelfs versterken. Beleidsmaatregelen die
de terugval van de woningbouw in een crisis beperken lijken vaker
succesvol, maar ook daarbij moet op de timing worden gelet.
Lessen uit de cycliciteitsanalyse voor de lange termijn
Zoals eerder beschreven is deze analyse uitgevoerd voordat we werden
geraakt door de effecten van het coronavirus. De aanbevelingen die
toezien op het stabiel houden van de bouwproductie lijken nu al van nut
te zijn, zoals hierboven beschreven. Daarnaast zijn er meer algemene
lessen te trekken uit de analyse, met name die zijn gericht op het beperken
van de prijscycliciteit, die voor de meer lange termijn van nut zijn voor het
beleid op de woningmarkt. Hieronder ga ik in op deze lessen.
In het algemeen is het belangrijk om procyclisch beleid te voorkomen. Die
notie geldt in het bijzonder voor de woningmarkt. De woningmarkt en
woningbouw zijn namelijk sterk gebaat bij beleidszekerheid over de lange
termijn. Het feit dat de woningmarkt een voorraadmarkt is en dat de
doorlooptijd van het bouwen van nieuwe woningen gemiddeld zo’n tien
jaar bedraagt, maakt dat interventies op de woningmarkt lang
doorwerken. Ook andersom geldt dat het lastig is om op de korte termijn
7
8

Kamerstuk 32 847, nr. 612.
Kamerstuk 32 847, nr. 555.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 649

3

effectief veranderingen te bewerkstelligen. Dit benadrukt het belang om
naast incidentele maatregelen in crisistijd vooral te kijken naar structureel
beleid.
Het CPB bepleit om voorzichtig te zijn met beleid dat er direct op gericht is
om de woningmarkt te stabiliseren. Beleid dient niet de prijsbewegingen
op de woningmarkt (symptoom) direct te beïnvloeden, maar hoort de
structurele werking van de woningmarkt te verbeteren. Ook blijkt uit de
interdepartementale analyse dat de overheid maar beperkte invloed heeft
op de cycliciteit van de woningmarkt. Beide analyses wijzen op de afruil
tussen het vergroten van de macro-financiële stabiliteit enerzijds en op
korte termijn de toegankelijkheid en betaalbaarheid van koopwoningen
anderzijds. Beleid dat de woningmarkt stabiliseert kan op korte termijn
namelijk ook negatieve effecten op de toegankelijkheid en betaalbaarheid
van de woningmarkt hebben. Dat is op korte termijn bijvoorbeeld het
geval bij een beperking van de hypotheekrenteaftrek of van de
leennormen. Op de lange termijn vergroten die maatregelen die stabiliteit
van de woningmarkt doordat ze het aangaan van schulden minder
aantrekkelijk of minder makkelijk maken. Op de korte termijn kunnen de
lasten van huishoudens hierdoor juist toenemen en wordt het lastiger om
een woning te kopen.
Aan de vraagzijde van de woningmarkt kan de overheid beleid voeren dat
schommelingen in de vraag naar woningen beperkt. In internationaal
perspectief vallen de leennormen, de fiscale behandeling van de eigen
woning en het hoge niveau van de nationale hypotheekschuld op. Zoals
ook hierboven beschreven, behoren een beperking van de hypotheekrenteaftrek en de leennormen tot de mogelijke beleidsopties om de stabiliteit
van de woningmarkt te vergroten.
Overheidsmaatregelen die de afgelopen jaren zijn geïntroduceerd grijpen
daarop aan. Zo mogen huishoudens per 1 januari 2018 nog maximaal
100% van de waarde van de woning lenen, zijn financieringslastpercentages wettelijk verankerd en worden over vier jaar gemiddeld en is in 2013
de fiscale aflossingseis geïntroduceerd om in aanmerking te komen voor
hypotheekrenteaftrek. Het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek
wordt versneld afgebouwd en de regeling Hillen wordt uit gefaseerd. Deze
maatregelen vergroten de stabiliteit van de woningmarkt en die van de
economie.
Daarnaast heb ik het afgelopen jaar samen met NHG gewerkt aan een
NHG-premie die over de lange termijn stabiel is.9 Dit jaar zal ik samen met
NHG onderzoeken hoe een stabiele kostengrens vormgegeven kan
worden. Beide maatregelen zorgen ervoor dat de stabiliteit van het
NHG-instrument toeneemt.
Met het oog op de huidige toegankelijkheid en betaalbaarheid van de
woningmarkt zijn dit al forse stappen. Hier moeten we oog hebben voor
de uitruil tussen toegankelijkheid en (macro-financiële) stabiliteit op korte
termijn. Het is belangrijk de effecten van reeds genomen maatregelen
goed te monitoren en oog te hebben voor de timing indien er nagedacht
wordt over verdergaande maatregelen om de prijscycliciteit te
verminderen.
Conclusie en verder onderzoek
De afgelopen financiële crisis heeft laten zien dat huizenprijzen sterk op en
neer kunnen gaan en dat de woningbouwproductie sterk terug kan lopen.
9

Kamerstuk 32 847, nr. 571.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 649

4

Het Regeerakkoord (Bijlage bij Kamerstuk 34 700, nr. 34) heeft die impact
ook benoemd en daar prioriteiten aan gekoppeld ten aanzien van het
bouwen van meer koop- en huurwoningen, waaronder middenhuur
woningen in de vrije sector en goede samenwerking met medeoverheden,
corporaties en marktpartijen. De verspreiding van het coronavirus zal tot
een economische neergang leiden. Ook de woningmarkt zal daar
gevolgen van ondervinden. Daarom zet ik op korte termijn stappen om de
woningbouwproductie op peil te houden en daarmee de woningmarkt ook
in tijden van crisis toegankelijk en betaalbaar te houden. Dit doe ik met het
pakket aan maatregelen dat er op gericht is dat er zoveel mogelijk wordt
doorgebouwd en dat investeringen, aanbestedingen en opdrachten voor
nieuwbouw, verbouw en verduurzaming niet worden uitgesteld. Mocht de
situatie daar aanleiding toe geven, dan zal ik bezien of aanvullende
maatregelen nodig zijn. De lessen uit de analyse naar de cycliciteit van de
woningmarkt bieden aanknopingspunten hiertoe, met als belangrijkste
aandachtspunt dat procycliciteit moet worden voorkomen. Dat geldt zowel
voor de huurkant waarin sociale verhuurders (met name corporaties) en
aanbieders in het vrije huursegment hun rol moeten pakken, als aan de
koopkant waarin vergroting van het aanbod van koopwoningen en
stabiele prijsontwikkelingen en bijbehorende fiscale arrangementen in een
goed evenwicht zekerheid en toegankelijkheid moeten waarborgen.
Beide cycliciteitsanalyses vormen het startschot om de cycliciteit op de
woningmarkt als een van de bouwstenen van beleid neer te zetten. De
rapporten zijn belangrijk materiaal hoe naar die cycliciteit te kijken en
welke maatregelen kunnen bijdragen aan een stabielere woningmarkt. Het
beperken van de cycliciteit van de woningmarkt is echter geen gemakkelijke opgave. Daarom moet verder nagedacht worden over de vraag hoe
de stabiliteit van de woningmarkt op effectieve wijze vergroot kan
worden, met name op het gebied van een stabiele bouwproductie. Ook
heb ik het CPB gevraagd dit en het komende jaar nader onderzoek te
verrichten naar de dynamiek op de woningmarkt. Daarbij zal in ieder geval
aandacht zijn voor de interacties tussen de huur- en koopmarkt.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

Tweede Kamer, vergaderjaar 2019–2020, 32 847, nr. 649

5