Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2020–2021

27 926

Huurbeleid

Nr. 337

BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN
KONINKRIJKSRELATIES
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal
Den Haag, 22 februari 2021
Fijn en plezierig wonen is een groot goed. Daar waar missstanden het
woongenot van huurders ondermijnen, moet worden opgetreden tegen
de malafide verhuurder. In 2018 ben ik met samenwerkingspartners de
aanpak goed verhuurderschap gestart, om ervoor te zorgen dat
misstanden op de huurmarkt kunnen worden voorkomen en tegengegaan.
Goed verhuurderschap is een ingeburgerde term geworden: verhuurders,
gemeenten en andere belanghebbenden zijn er actief mee bezig en
nemen hun verantwoordelijkheid. Na twee jaar is het tijd om de balans
van de aanpak op te maken.
Op 11 februari 2021 heb ik bestuurlijk overleg gevoerd met de Vereniging
van Nederlandse Gemeenten (VNG), de gemeente Amsterdam (namens
de studentengemeenten), de Woonbond, de Landelijke Studentenvakbond
(LSVb), Vastgoed Belang, de Vereniging van Institutionele Beleggers in
Vastgoed Nederland (IVBN), Vastgoedmanagement Nederland (VGM NL),
de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM),
Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO) en Aedes. In het overleg
is onder meer besproken wat de aanpak heeft opgeleverd en welke
onderwerpen ook in het vervolg aandacht verdienen.
De aanpak van malafide verhuurders blijft belangrijk. Ik blijf mij daarom
inzetten op de bestrijding van discriminatie op de woningmarkt.
Daarnaast geven de resultaten van de pilots aanleiding om met een
wetsvoorstel te komen. Hierbij introduceer ik een bevoegdheid voor
gemeenten om landelijk geüniformeerde voorschriften te kunnen instellen
waaraan een verhuurder zich moet houden en om een verhuurdervergunning in te voeren. De uitgevoerde pilots goed verhuurderschap
hebben hiervoor waardevolle elementen opgeleverd. Achtereenvolgens
ga ik in deze brief in op inzichten voor de aanpak van de malafide
verhuurder zoals die voortkomen uit de pilots en de breed geventileerde
wens tot een verhuurdervergunning. Hiermee voer ik de toezegging uit

kst-27926-337
ISSN 0921 - 7371
’s-Gravenhage 2021

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 337

1

het AO arbeidsmigranten van 3 februari 2021 (Kamerstuk 29 861, nr. 68) in
die de Minister van SZW namens mij gedaan heeft.
Inzichten uit de pilots
In het kader van de aanpak goed verhuurderschap steun ik acht pilots van
verschillende gemeenten1. Over de voortgang en resultaten hiervan
informeerde ik u in november 2020 met de brief excessen op de huurwoningmarkt2. Voor de aanpak van de malafide verhuurder zijn waardevolle
inzichten ontstaan:
• Verschillende steden hebben nuttige praktijken ontwikkeld waarmee de
activiteiten van malafide verhuurders inzichtelijk kunnen worden
gemaakt:
C De toepassing van dashboards waarin verschillende gemeentelijke
data samenkomen levert sterke aanwijzingen op waarmee malafide
verhuurders kunnen worden opgespoord;
C Een aantal gemeenten heeft ervaring opgedaan met het stimuleren
van en samenwerken met huurteams om huurders te helpen in een
geschil met hun verhuurder. Door deze werkzaamheden is de
informatiepositie van die gemeenten met betrekking tot hun lokale
woningmarkt grondig versterkt.
• In de pilots is onderzocht hoe de handhaving richting malafide
verhuurders kan worden versterkt:
C Verschillende steden zijn sinds 2018 gestart met de vormgeving van
een gemeentelijk vergunningsstelsel voor de verhuur van woningen. Deze pilots hebben inzichten opgeleverd, niet alleen voor
andere steden die een dergelijk stelsel willen inrichten, maar ook
voor het ontwerpen van een mogelijke wettelijke grondslag voor de
aanpak van malafide verhuurders.
C Er is ervaring opgedaan met het voorbereiden en uitvoeren van de
beheerovername op grond van de Woningwet bij overtredingen
van de bouwregelgeving (en Opiumwet). Het verbeterde instrument
bestaat sinds 2015 maar was tot nu toe grotendeels onbenut
gebleven. Met de opgedane kennis en ervaring zijn verschillende
steden geholpen die beheerovername willen inzetten in de strijd
tegen de malafide verhuurder. Tijdens onderlinge kennisuitwisseling is besproken dat de beheerovername ook een element is dat
kan bijdragen aan de handhaafbaarheid van een eventuele
verhuurdervergunning. Door het beheer van een pand over te
nemen bij intrekking van een verhuurdervergunning hoeven
zittende huurders namelijk niet te vertrekken;
C Er is verkend hoe de aanpak van de malafide verhuurder door
gemeenten op regionaal niveau kan worden georganiseerd en
welke knelpunten daarbij kunnen ontstaan. De opgedane kennis
helpt om het waterbedeffect – waarbij malafide verhuurders hun
activiteiten naar een andere gemeente verplaatsen – te voorkomen.
Zo is uit de pilot van de gemeente Utrecht onder meer gebleken dat
gemeenten knelpunten ervaren bij het uitwisselen van gegevens
met andere gemeenten over malafide verhuurders. Samen met
mijn ministerie wordt onderzocht hoe deze knelpunten kunnen
worden weggenomen. In dit kader wordt een advies van de
Autoriteit Persoonsgegevens gevraagd, waar de mogelijkheden
voor gemeenten om regionaal gegevens uit te wisselen moeten
blijken.
• Daarnaast zijn de pilots ingezet op samenwerking tussen lokale
partijen en op informatiecampagnes:

1
2

Kamerstukken 27 926 en 32 847, nr. 313.
Kamerstuk 27 926, nr. 331.

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 337

2

Door de inzet van huurteams en informatiecampagnes zijn zowel
huurders als verhuurders en verhuurbemiddelaars gewezen op hun
rechten, plichten en verantwoordelijkheden. Hierdoor kunnen
misstanden worden voorkomen;
C De Woonbond richt zich in een vervolgaanpak op de professionalisering en tips voor het opzetten van huurteams in samenwerking
met de VNG;
C Parallel aan de pilots van steden is vanuit mijn ministerie ingezet
op kennisdeling om zo snel en goed van elkaar te kunnen leren.
Ook zijn de resultaten van de verschillende pilots onderling
uitgewisseld. Nog steeds sluiten er nieuwe steden zich aan bij dit
initiatief. Vanwege het enthousiasme voor deze manier van
kennisdelen wordt samen met de steden gewerkt aan de continuering hiervan in 2021 en verder.
Ook met betrekking tot de bestrijding van discriminatie op de
woningmarkt hebben de pilots bruikbare informatie opgeleverd:
C In de gemeenten Rotterdam en Utrecht is gekeken naar de
mechanismen die zich voordoen bij discriminatie op de woningmarkt en sanctioneringsmogelijkheden. Ik informeer u hierover
separaat.
C

•

Behoefte aan een wettelijke grondslag
Sinds 2018 is een aantal steden gestart met de vormgeving van een
gemeentelijk verhuurdervergunningsstelsel. Ik ondersteun de initiatieven
in Groningen, Schiedam en Tilburg. Uit overleg blijkt dat steden
onzekerheid ervaren met betrekking tot de juridische houdbaarheid van
een vergunningsstelsel dat op de gemeentelijke verordenende
bevoegdheid is gebaseerd. Daarnaast leeft de vraag welke concrete
afdwingbare voorwaarden aan een lokale vergunning kunnen worden
verbonden en hoe deze optimaal kunnen worden gehandhaafd.
Daar waar de huurder beschermd moet worden en de malafide
verhuurder moet worden aangepakt zijn er tegelijkertijd veel goedwillende
verhuurders die zorgen hebben over een wildgroei aan systemen in de
verschillende steden. In dat verband is de roep om uniformering van
gemeentelijke aanpakken hoorbaar.
Het advies van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten onder
leiding van Emile Roemer dat in november 2020 openbaar werd zette nog
eens extra de schijnwerper op de wenselijkheid van een wettelijk
verankerde verhuurdervergunning, specifiek vanuit de optiek van de
arbeidsmigrant die al te vaak misstanden ontmoet in woonsituaties
(Bijlage bij Kamerstuk 29 861, nr. 53).
De gemeentelijke pilots komen in de bestuurlijke evaluatiefase terecht.
Deels worden ze in 2021 gecontinueerd en leveren zo aanvullende
inzichten op. Ik zorg ervoor dat de resultaten voor geïnteresseerde steden
beschikbaar komen. Tegelijkertijd wacht ik niet met het versterken van de
mogelijkheden voor gemeenten om effectief te kunnen optreden tegen
malafide verhuurders.
Lokaal in te stellen voorschriften en een verhuurdervergunning
Zoals hiervoor beschreven beginnen zich met de uitkomsten van de pilots
contouren af te tekenen voor een vervolg. De ervaringen uit de pilots
versterken de behoefte van gemeenten aan een wettelijke basis om
maatregelen te kunnen nemen om «goed» verhuurderschap te bevorderen. Ook is de consultatie van het wetsvoorstel opkoopbescherming en
verruiming mogelijkheden tijdelijke verhuur in januari 2021 afgerond. Uit

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 337

3

de reacties daarop blijkt dat onder meer de G5 en de VNG pleiten voor
een bredere toepassing van de eisen omtrent goed verhuurderschap,
omdat die in dat wetsvoorstel slechts kunnen worden verbonden aan de
vergunning voor verhuur van een woning die is aangewezen inzake de
opkoopbescherming. In combinatie met de leerpunten uit de pilots wil ik
daar naar kijken.
Het is mij duidelijk geworden dat gemeenten behoefte hebben aan regels
om malafide verhuurders aan te kunnen pakken en aan elementen
waaraan een verhuurder minimaal moet voldoen, waarbij tegen het
overtreden ervan direct kan worden opgetreden. Nu verbinden
gemeenten die voorwaarden veelal aan een vergunning. Uit de pilots is
mij ook gebleken dat een algehele vergunningplicht voor alle verhuurders
een te groot beslag legt op de capaciteit van het gemeentelijke apparaat
en leidt tot een onevenredige administratieve last voor verhuurders. Er is
ook zoals gezegd een roep, ook vanuit de verhuurders, om uniformering
van gemeentelijke regelgeving. Bij de uitwerking van hetgeen ik hier
schets probeer ik oog te houden voor de verschillende opvattingen en zal
ik zoeken naar een goed evenwicht.
Bij het ontwerpen van een nieuwe wettelijke regeling beoog ik een
grondslag te introduceren voor gemeenten om landelijk geüniformeerde
voorschriften te kunnen instellen in het kader van goed verhuurderschap
die gelden voor alle verhuurders en daarnaast een bevoegdheid om onder
bepaalde voorwaarden een vergunningplicht te kunnen invoeren. Voor
veruit de grootste groep verhuurders die zich ook nu al netjes aan de
voorschriften houdt, is er dan ook niets aan de hand. Zij hoeven geen
vergunning aan te vragen en kunnen gewoon blijven verhuren indien ze
zich aan de regels voor een goed verhuurder houden.
Voor de groep eigenaren/verhuurders die veelvuldig regels overtreedt
verandert de situatie. Deze groep heeft door de ernst van de misstanden
een onevenredig groot effect op de huurwoningenmarkt. Daarom wil ik
gemeenten ook de bevoegdheid geven in die bepaalde gevallen een
verbod tot verhuur zonder vergunning (vergunningplicht) in te stellen.
Indien een verhuurder in dat geval zonder vergunning verhuurt, kan de
gemeente het beheer van het pand overnemen. Aan een vergunning
kunnen voorwaarden worden verbonden. Op wetsniveau zullen meerdere
intrekkingsgronden worden opgenomen, waaronder het overtreden van
de voorwaarden bij de vergunning. Wanneer er reden is de vergunning in
te trekken kan de gemeente het beheer van het pand (laten) overnemen.
Dit betekent dat de gemeente gericht een beperkte vergunningplicht kan
instellen. Hierdoor worden de bestuurlijke lasten voor gemeenten in de
uitvoering, met name bij het afgeven van vergunningen, alsmede
administratieve lasten voor verhuurders beperkt.
De gemeenten hebben – met de ervaringen in Groningen, Schiedam en
Tilburg – hun voorkeur aangegeven om geen algemeen verplichtend
systeem in te voeren, maar een systeem dat gerichte aanpak mogelijk
maakt én bovendien niet alleen verhuurders maar ook verhuurbemiddelaars adresseert.
Dat brengt mij erop om een wet voor te bereiden waarmee gemeenten
desgewenst landelijk geüniformeerde voorschriften kunnen instellen voor
verhuurders. Daarom stel ik een systeem voor waarmee gemeenten zelf
kunnen beslissen tot het al dan niet invoeren van algemene regels en in
specifieke gevallen een vergunningsstelsel kunnen inrichten. Na overleg
met gemeenten zijn de volgende onderwerpen geïnventariseerd:
• het voorkomen van intimidatie en discriminatie van woningzoekenden
of huurders;

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 337

4

•
•
•
•

het naleven van de dwingendrechtelijke bepalingen uit het huurrecht
door de verhuurder;
het tegengaan van illegaal gebruik van de woning;
het stellen van informatieverplichtingen bij het afsluiten van een
huurcontract; en
de hoogte van (aanvangs)huren in relatie tot het woningwaarderingsstelsel.

Om tot definitieve voorschriften of vergunningsvoorwaarden te komen
moet nu eerst uitwerking plaats vinden met gemeenten en andere
partijen. Ten aanzien van deze onderwerpen geldt verschillende strafrechtelijke en privaatrechtelijke wet- en regelgeving waaraan een verhuurder
zich ook nu al dient te houden. In de praktijk blijkt dat de handhaving van
die normen achterblijft. Huurders zijn in een relatief kwetsbare positie,
omdat ze niet zo makkelijk een andere woning kunnen vinden. Malafide
verhuurders maken het de huurder vaak moeilijk om hun rechten uit te
oefenen (zoals het doen van aangifte of het aandragen van een zaak bij de
Huurcommissie). Daarom wordt hier een bevoegdheid voorgesteld voor
gemeenten om in deze gevallen ook op basis van het bestuursrecht op te
kunnen treden als deze problematiek zich in hun gemeente afspeelt.
Daarnaast gelden er ook nu al bestuursrechtelijke regels waar een
eigenaar zich aan moet houden, zoals bijvoorbeeld de Woningwet en de
Huisvestingswet. Overtreding van die wetten kan tot de kaders behoren
op grond waarvan een vergunningplicht kan worden opgelegd. Samen
met de gemeenten werk ik hiervoor criteria uit die de gemeente kan
toepassen bij de vergunningverlening. Een vergunning zou ook kunnen
worden geweigerd op basis van de Wet Bibob.
Door gemeenten deze mogelijkheid te bieden, wordt ook een aanbeveling
van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten overgenomen. Dit
komt de positie van arbeidsmigranten, maar ook andere huurders ten
goede.
Invulling moties
Met deze mogelijkheid wordt de motie van de leden Nijboer en Ronnes3
ingevuld, die verzoekt om de juridische risico’s van het vergunningsstelsel
van Groningen weg te nemen en andere studentensteden te stimuleren
om eveneens een vergunningsstelsel in te voeren. Daarnaast roept de
motie van de leden Asscher en Pieter Heerma4 op om het mogelijk te
maken om een boete op te leggen aan verhuurders die doelbewust te
hoge huren vragen. Het opleggen van een bestuurlijke boete kan een
mogelijkheid zijn als sanctie op het overtreden van de landelijk geüniformeerde voorschriften die gemeenten mogen stellen in het kader van goed
verhuurderschap. Ten slotte wordt hiermee ook invulling gegeven aan de
aangenomen motie van het lid Smeulders5 die de regering verzoekt om
alle gemeenten de mogelijkheid te geven om verhuurdervergunningen in
te voeren en de juridische belemmeringen hiervoor weg te nemen.
Een wetsvoorstel omtrent de landelijke grondslag voor voorschriften over
goed verhuurderschap en een verhuurdersvergunning kan dit jaar in
consultatie worden gebracht.

3

Kamerstuk 27 926, nr. 303.
Kamerstuk 35 300, nr. 22.
5
Kamerstuk 29 861 nr. 63.
4

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 337

5

Crimineel gebruik vastgoed aanpakken
Het vraagstuk van malafide verhuurders die veelvuldig regels overtreden
speelt niet alleen op de huurwoningmarkt. Het heeft ook een ondermijnend effect op de verhuur en gebruik van ander vastgoed. Ik kijk
daarom samen met het Ministerie van J&V naar synergiemogelijkheden
om de lokaal in te stellen landelijk geüniformeerde voorschriften en
verhuurdervergunning voor gemeenten ook breder toepasbaar te maken.
Daarbij wordt gedacht aan andere categorieën en branches van vastgoed
en aan bepaalde, afgebakende ondermijningsgevoelige gebieden. Dit naar
aanleiding van de aanbevelingen die voort zijn gekomen uit de onderzoeken «Panden met een luchtje» en «Criminele gebouwen».6 Vormen van
regulering van de sector (o.a. verhuurbemiddelaars) en de screening van
huurders zijn ook onderwerp van de publiek-private werkgroepen die zijn
ingesteld naar aanleiding van de moties die hebben geleid tot deze
onderzoeken.
Discriminatie op de woningmarkt tegengaan
De aanpak goed verhuurderschap omvatte ook de bestrijding van
discriminatie op de woningmarkt. In dat kader lopen zoals gezegd nog
twee pilots die ik ondersteun. Daarnaast heb ik u bij brief van 9 december
jl. (Kamerstuk 30 950, nr. 216) geïnformeerd over het instellen van een
nationaal coördinator en een Staatscommissie op het gebied van
discriminatie en racisme. De inzet en uitkomsten daarvan worden
betrokken bij de verdere aanpak van discriminatie op de woningmarkt.
Ik verwacht u binnenkort separaat te informeren over de eerste
uitkomsten van het onderzoek met mysterycalls en praktijktesten naar
discriminatie op de woningmarkt. Daarbij hoop ik ook een aantal
uitkomsten uit de verschillende pilots te kunnen delen waarbij onder
andere is gekeken naar sanctioneringsmogelijkheden zoals een
meldplicht.
Tot slot
Door de aanpak goed verhuurderschap is kennis over het tegengaan van
malafide verhuurgedrag opgedaan en gedeeld. Ik ben blij met de
faciliterende rol die ik hierin heb kunnen spelen. Het doet mij ook goed dat
ik de afgelopen jaren heb kunnen werken met de partners die zich aan
deze aanpak verbonden hebben en dank hen voor hun blijvende inzet. In
het overleg van 11 februari jl. hebben alle partijen zich nog eens uitgesproken over de noodzaak van een gericht vervolg:
«We zullen ons blijven hard maken voor het tegengaan van discriminatie
op de woningmarkt en het aanpakken van de malafide verhuurders waar
dat in ons vermogen ligt».
Met deze brief heb ik u mogelijkheden voor een vervolg geschetst. Het is
daarnaast zaak alert te blijven op aanvullende maatregelen en oplossingen en daar met elkaar op te acteren.
De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

6

Kamerstuk 35 000 VI, nr. 76 (Van Oosten en Kuiken) en Kamerstuk 24 077, nr. 433 (Krol). Zie ook
brief van 15 februari 2021 met Kamerstuk 29 911, nr. 301

Tweede Kamer, vergaderjaar 2020–2021, 27 926, nr. 337

6