Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2019:6345

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 6259291 UC EXPL  17-11233 VS/1257
Vonnis van 18 december 2019
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Tempo-Team Group B.V.
,
gevestigd te Diemen,
verder ook te noemen: Tempo Team,
gedaagde partij in het verzet in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. P.B.A. Acda,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
M. Solutions Real Estate B.V.
,
gevestigd te Amsterdam,
verder ook te noemen: M. Solutions,
eisende partij in het verzet in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. R.S. Namjesky.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 mei 2019;
- de akte overlegging producties van 19 juni 2019 van de zijde van M. Solutions;
- de akte uitlating, tevens overlegging producties, tevens akte wijziging van eis van 24 juli 2019 van Tempo Team;
- de akte uitlating van M. Solutions van 21 augustus 2019.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
Het geschil
2.1.
Na de wijziging van eis van 24 juli 2019 vordert Tempo Team dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zakelijk weergegeven:
I. M. Solutions veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 131.368,08 exclusief BTW/€ 158.955,37 inclusief BTW wegens ten onrechte door haar doorbelaste servicekosten voor de jaren 2012, 2013 en 2014 met inbegrip van de algemene elektrakosten in de jaren 2011 tot en met 2017, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
II. M. Solutions veroordeelt tot betaling van een bedrag ter hoogte van € 46.755,80 wegens ten onrechte innen van een bankgarantie, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente;
III. M. Solutions in afwijking van het gebruikelijke liquidatietarief veroordeelt in de gedeeltelijke reële proceskosten van Tempo Team ter hoogte van € 32.197,91 inclusief btw, te weten de daadwerkelijk door Tempo Team gemaakte kosten tot en met 22 juli 2019, althans 75% van dat laatstgenoemde bedrag.
2.2.
Naar aanleiding van de door M. Solutions opgestelde berekening en de overgelegde facturen heeft [bedrijfsnaam] een nieuwe analyse gemaakt die heeft geresulteerd in voornoemde wijziging van eis. Uit de analyse is gebleken dat er een verschil van methodiek bestaat tussen door M. Solutions en [bedrijfsnaam] gemaakte berekeningen.
2.3.
M. Solutions voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3
De verdere beoordeling
De vorderingen van Tempo Team
3.1.
Tussen Tempo Team en M. Solutions bestaan twee huurovereenkomsten. De eerste huurovereenkomst heeft betrekking op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] . De huur van de bedrijfsruimte is ingegaan op 1 maart 2012. De tweede huurovereenkomst heeft betrekking op het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 3] . Deze huur is ingegaan op 15 oktober 2012. In de eerste huurovereenkomst is onder meer opgenomen:
“4.6. 	De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten wordt bepaald overeenkomstig 16 algemene bepalingen. Op deze vergoeding wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
4.7.1.
De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- 	(…)
- 	(…)
-	het voorschot op de vergoeding voor de door of vanwege verhuurder te zorgen bijkomende leveringen en diensten de daarover verschuldigde omzetbelasting.
(…)
Leveringen en diensten
5.
Verhuurder verzorgt voor huurder leveringen en diensten die betrekking hebben op de exploitatie van de te huren ruimte. Voor deze diensten worden servicekosten op voorschotbasis voldaan. Verrekening vindt jaarlijks plaats op basis van de werkelijke kosten.
Als door of vanwege verhuurder te verzorgen bijkomende leveringen en diensten komen partijen overeen:
- Water verbruik
- Elektraverbruik algemene ruimte
- Verontreinigingsheffing
- Schoonmaak algemene ruimte
- Glasbewassing
- Vuilafvoer
- Klein onderhoud
- CV/luchtbehandelingskast/Elektrische installaties onderhoud
- Dakinspectie
- Brandbeveiliging
- Gebouwenbeheer systeem
- Liftinstallatie
- Tuinonderhoud
- Bewaking
- Verzekering voor brand en glasschade e.d. (opstal verzekering)
- Maandelijkse bijdrage parkmanagement [naam buurt] (voor 2011, € 305,98 per maand voor het gehele gebouw)
-
Administratiekosten 5 % over de servicekosten te voldoen door de huurder
”
In de tweede huurovereenkomst staan gelijkluidende bepalingen (het enige verschil is dat het genoemde jaartal is gewijzigd van 2011 in 2012).
In de eerste overeenkomst is verder opgenomen dat het voorschot op de vergoeding voor door of vanwege verhuurder verzorgde bijkomende leveringen en diensten per maand € 1.018,33 + € 193,48 BTW bedraagt. In de tweede overeenkomst is bepaald dat dit bedrag per maand € 771,67 + € 162,05 BTW bedraagt. In beide gevallen komt dat neer op een bedrag van € 20,00 per m2 per jaar. De voorschotten op deze servicekosten zijn in de beide huurovereenkomsten opgeteld bij de maandelijks te betalen huur, zodat de totale aanvangshuur voor [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] € 15.599,90 bedroeg en die voor [straatnaam] [nummeraanduiding 3] € 11.558,54.
3.2.
Daarnaast is in de eerste huurovereenkomst nog bepaald:
“Het elektraverbruik van de te huren ruimte komt rechtstreeks voor rekening van huurder en zit niet in de servicekosten. Door de verhuurder wordt een meter geplaatst. De gekozen energiemaatschappij is Essent. De facturering wordt verstuurd naar de verhuurder en vervolgens door de verhuurder 1 x per maand als voorschotnota verstuurd aan de huurder waarna 1 x per jaar een eindafrekening zal plaatsvinden op basis van de meterstanden. Deze factuur dient binnen 7 werkdagen te worden voldaan aan
M. Solutions Real Estate B.V.
op rekeningnummer
[rekeningnummer]
onder vermelding van het factuurnummer.”
In de tweede huurovereenkomst staat een vergelijkbare bepaling die luidt:
“Het elektraverbruik van de te huren ruimte komt rechtstreeks voor rekening van huurder en zit niet in de servicekosten. Door de verhuurder wordt een tussenmeter geplaatst op de verdieping. De gekozen energiemaatschappij is Essent. De facturering wordt verstuurd naar de verhuurder en vervolgens door de verhuurder verstuurd aan de huurder.”
3.3.
Uit hetgeen hiervoor onder 3.1 en 3.2 is weergegeven volgt dat het systeem dus als volgt is:
de (voorschotten op de) kosten voor het elektriciteitsgebruik in de door Tempo Team gehuurde ruimtes (hierna: het specifieke elektriciteitsverbruik) wordt separaat maandelijks in rekening gebracht door M. Solutions aan Tempo Team;
het voorschot op de in artikel 5 van de huurovereenkomsten genoemde servicekosten wordt maandelijks met de reguliere huur door Tempo Team aan M. Solutions betaald. Hieronder zijn mede begrepen de kosten voor elektriciteitsverbruik in de algemene ruimtes (hierna: het algemene elektriciteitsverbruik). Aan het einde van elk jaar wordt vastgesteld hoeveel er betaald had moeten worden en volgt er nog een naheffing of teruggave.
Vanwege deze tweedeling in facturering zal de kantonrechter de in rekening gebrachte kosten voor specifiek elektriciteitsgebruik eerst beoordelen. Daarna zal de kantonrechter de overige servicekosten (waaronder mede is begrepen de kosten voor het algemene elektriciteitsgebruik) beoordelen.
Het specifieke elektraverbruik
3.4.
M. Solutions heeft na het tussenvonnis van 22 mei 2019 de originele facturen van Essent over de periode januari 2013 tot en met mei 2017 overgelegd. Over de periode vóór 2013 heeft M. Solutions geen originele facturen van Essent kunnen verkrijgen. Ook heeft zij geen facturen kunnen verkrijgen van Stedin. De kantonrechter begrijpt uit de akte uitlating van Tempo Team van 24 juli 2019 dat zij daar op dit moment geen punt meer van maakt. Zij gaat uit van de bedragen die zijn opgenomen in het door [bedrijfsnaam] vervaardigde overzicht dat door Tempo Team in het geding is gebracht. M. Solutions heeft (bij akte wijziging van eis van 24 april 2019) ook een overzicht ingestuurd van de verbruikskosten die aan – onder meer – Tempo Team zijn doorbelast. Hieruit kan het individuele verbruik van de respectieve huurders/gebruikers worden afgeleid.
3.5.
De kantonrechter begrijpt uit de door beide partijen overgelegde overzichten dat tussen partijen de variabelen waar hun respectieve berekeningen op zijn gebaseerd niet ter discussie staan. Zo melden beide overzichten (kolom J van Tempo Team en kolom “doorbelast TT” van M. Solutions dat in de periode april 2012 tot en met februari 2017 een bedrag van totaal € 98.800,42 is doorbelast, terwijl Tempo Team een bedrag van € 19.159,16 (kolom “Specifieke doorbelasting TT op basis facturatie jun-2019” van Tempo Team en kolom “kst specifiek TT” van M. Solutions) had moeten betalen. De kantonrechter merkt hierbij op dat het hier gaat om het
specifieke
elektriciteitsverbruik over de periode
tot en met mei 2017
(en dus niet alleen over de jaren 2012, 2013 en 2014). Nu partijen het met betrekking tot het specifieke elektriciteitsverbruik eens zijn over de hiervoor genoemde bedragen, zal de kantonrechter met deze bedragen rekenen. De kantonrechter zal over het bedrag van € 19.159,16 geen 5% administratiekosten berekenen. In de huurovereenkomsten staat namelijk dat die 5% alleen wordt berekend over de servicekosten, terwijl er verder staat dat het (specifieke) elektraverbruik niet onder de servicekosten valt.
3.6.
Nu uit de overzichten blijkt dat partijen het erover eens zijn dat aan specifiek elektriciteitsgebruik € 98.800,42 in rekening is gebracht, terwijl € 19.159,16 in rekening had moeten worden gebracht, volgt daaruit dat
€ 98.800,42 – € 19.159,16 = € 79.641,26
exclusief BTW teveel aan specifiek elektriciteitsverbruik door M. Solutions aan Tempo Team in rekening is gebracht. Dit moet door M. Solutions terug worden betaald aan/verrekend met Tempo Team.
De BTW over het teveel betaalde elektriciteitsverbruik
3.7.
Voor wat betreft het specifieke elektriciteitsverbruik gaat de kantonrechter er van uit dat het toepasselijke BTW tarief dat op de desbetreffende facturen door M. Solutions in rekening is gebracht, ook door M. Solutions aan Tempo Team over het teveel betaalde moet worden terugbetaald. Geen van beide partijen heeft uitgezocht welke tarieven in rekening zijn gebracht. Uit de overgelegde facturen lijkt te volgen dat M. Solutions ook na 1 oktober 2012 nog op sommige facturen voor specifiek elektriciteitsverbruik het lagere BTW-tarief van 19% heeft gehanteerd. De kantonrechter geeft partijen in overweging dit samen na te gaan aan de hand van de facturen.
De servicekosten over 2012, 2013 en 2014
3.8.
Naast het specifieke elektriciteitsverbruik zijn door M. Solutions servicekosten in rekening gebracht.
Betaalde servicekosten in 2012
3.9.
Partijen zijn het er niet over eens hoeveel servicekosten er door M. Solutions in 2012 aan Tempo Team in rekening zijn gebracht. Volgens M. Solutions gaat dat om een bedrag van € 29.953,66. Volgens Tempo Team gaat het om een bedrag van € 33.522,35.
3.10.
Tempo Team heeft niet nader toegelicht hoe zij tot het bedrag van € 33.522,35 is gekomen. Eerder heeft Tempo Team als productie 5 berekeningen overgelegd van het door haar ingeschakelde bureau [bedrijfsnaam] . [bedrijfsnaam] heeft in bijlagen per adres en per jaar berekend hoeveel er volgens haar in rekening is gebracht en hoeveel er teveel in rekening zou zijn gebracht. Voor het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 3] heeft [bedrijfsnaam] berekend dat er door M. Solutions in 2012 € 1.929,17 aan voorschotten in rekening is gebracht en € 2.154,75 aan naheffing. Voor het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] heeft [bedrijfsnaam] berekend dat er in 2012 € 12.220,00 aan voorschotten in rekening is gebracht en € 13.649,74 aan naheffing. Dat betekent dat er volgens [bedrijfsnaam] in totaal in 2012 aan Tempo Team voor servicekosten in rekening is gebracht:
[straatnaam] [nummeraanduiding 3] voorschotten	€	1.929,17
[straatnaam] [nummeraanduiding 3] naheffing	€	2.154,75
[straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] voorschotten	€	12.220,00
[straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] naheffing	€	13.649,74
Totaal	€	29.953,66
Dat bedrag is dus genoemd in het rapport van [bedrijfsnaam] dat in opdracht van Tempo Team is opgesteld, en waarop Tempo Team zich beroept. Tempo Team heeft niet nader toegelicht waarom zij nu uitgaat van een hoger bedrag van € 33.522,35. De kantonrechter zal er daarom net als M. Solutions van uitgaan dat Tempo Team in 2012 voor beide adressen samen in totaal € 29.953,66 aan servicekosten heeft betaald. M. Solutions heeft in haar akte van 21 augustus 2019 (onder 34) verklaard dat het hier om een bedrag exclusief BTW gaat. De kantonrechter gaat daar daarom ook van uit.
Betaalde servicekosten in 2013
3.11.
Partijen zijn het er blijkens hun berekeningen over eens dat M. Solutions Tempo Team een bedrag van € 64.097,00 aan servicekosten in rekening heeft gebracht in 2013.
3.12.
Tempo Team heeft als productie 5 bij de oorspronkelijke dagvaarding overzichten overgelegd van [bedrijfsnaam] . Daarbij zitten de documenten “Controle servicekostenafrekening 2012-2014” van zowel [straatnaam] [nummeraanduiding 3] als van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] .
3.13.
Uit pagina 6 van het overzicht voor [straatnaam] [nummeraanduiding 3] blijkt dat voor het jaar 2013 is gerekend met de volgende bedragen:
Betaalde voorschotten 	€	19.603,00
Naheffing	€	8.029,00
Uit pagina 6 van het vergelijkbare overzicht met betrekking tot [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] volgt dat is gerekend met de volgende bedragen:
Betaalde voorschotten	€	 25.867,00
Naheffing	€	 10.598,00
Als deze vier bedragen bij elkaar worden opgeteld leidt dit tot het bedrag van € 64.097,00 waar partijen mee rekenen.
3.14.
Zoals hierna nog verder zal worden beoordeeld, vordert M. Solutions in reconventie betaling van achterstallige huur en servicekosten van Tempo Team. Voor zover die vordering betrekking heeft op servicekosten, gaat het om drie bedragen, te weten € 9.715,09, € 1.002,96 en € 12.823,58. Tempo Team heeft in reconventie niet betwist dat zij deze bedragen niet aan M. Solutions heeft betaald.
3.15.
Het niet-betaalde bedrag van € 9.715,09 is hetzelfde bedrag als de hiervoor onder 3.13 genoemde bedrag van € 8.029,00, maar dan vermeerderd met BTW (€ 8.029,00 x 1,21 = € 9.715,09). Het niet-betaalde bedrag van € 12.823,58 is hetzelfde bedrag als het onder 3.13 genoemde bedrag van € 10.598,00, maar dan vermeerderd met BTW (€ 10.598,00 x 1,21= € 12.823,58).
3.16.
Partijen zijn het er dus over eens zijn dat deze bedragen niet door Tempo Team zijn betaald. Dit betekent dat over het jaar 2013 in totaal € 19.603,00 + € 25.867,00 = € 45.470,00 aan servicekosten zijn betaald. De bedragen van € 8.029,00 en € 10.598,00 zijn wel in rekening gebracht maar niet door Tempo Team betaald. De kantonrechter zal daarom hierna rekenen met het daadwerkelijk betaalde bedrag van € 45.470,00 exclusief BTW.
3.17.
De kantonrechter komt voor het overige hierna nog op de genoemde bedragen van € 9.715,09, € 1.002,96 en € 12.823,58 terug, bij de beoordeling van de vorderingen van M. Solutions.
Betaalde servicekosten over 2014
3.18.
De kantonrechter begrijpt uit de aktes van partijen dat zij het er over eens zijn dat Tempo Team over 2014 een bedrag van € 58.926,73 exclusief BTW aan servicekosten heeft betaald.
3.19.
Gezien het voorgaande is duidelijk welke bedragen Tempo Team in 2012, 2013 en 2014 aan servicekosten heeft betaald. De volgende vraag is welke bedragen Tempo Team over die jaren had
moeten
betalen. De kantonrechter zal dat hierna beoordelen.
De servicekosten over 2012
3.20.
Tempo Team heeft als productie 20 bij haar akte van 24 juli 2019 de CITADEL-overzichten overgelegd waarop te zien is welke kosten als servicekosten in rekening zijn gebracht. Daarop is te zien dat Tempo Team voor het jaar 2012 uitgaat van een totaalbedrag van € 55.910,62 exclusief BTW. Dit bedrag is tot stand gekomen door alle vermelde posten op te tellen, met uitzondering van drie categorieën van kosten, te weten:
kosten van Essent en Stedin. Een deel van deze kosten moet immers als specifiek elektriciteitsverbruik worden doorbelast aan de verschillende huurders en aan M. Solutions zelf. Het restant, zijnde het algemene elektriciteitsverbruik, moet wel worden omgeslagen over alle gebruikers. Dat is ook gebeurd: op de derde bladzijde zijn alle kosten van Essent en Stedin, na aftrek van al het specifieke elektriciteitsverbruik, opgeteld bij de overige posten om tot het totaal te komen. Partijen zijn het kennelijk over deze kosten eens, want zij rekenen beide met het genoemde totaalbedrag van € 55.910,62;
de facturen waarover overeenstemming bestaat. Met betrekking tot deze facturen heeft in het overzicht een verrekening plaatsgevonden, waar beide partijen het over eens zijn;
de facturen waarover geen overeenstemming bestaat. Dit gaat voor het jaar 2012 om één factuur van € 2.400,25. Tempo Team heeft deze factuur van het totaalbedrag afgetrokken. In haar akte van 24 juli 2019 (onder 86) heeft Tempo Team echter aangegeven dat zij deze post zal laten rusten. Dat betekent dat dit bedrag bij de berekening moet worden meegenomen.
Gelet op het voorgaande moet het bedrag van € 2.400,25 bij het totaalbedrag van € 55.910,62 worden opgeteld. Het totale bedrag van de servicekosten over 2012 bedraagt dus: € 55.910,62 + € 2.400,25 = € 58.310,87 exclusief BTW.
3.21.
De volgende vraag is welk gedeelte hiervan door Tempo Team moet worden betaald. Tempo Team heeft [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in 2012 gedurende 10 maanden gehuurd (van 1 maart 2012 tot en met 31 december 2012). Het gaat hier om bedrijfsruimte ter grootte van 611 m2. [straatnaam] [nummeraanduiding 3] is in 2012 gedurende 2,5 maand gehuurd (van 15 oktober tot en met 31 december 2012). Het gaat hier om een bedrijfsruimte van 463 m2. Tempo Team heeft dus van 1 maart 2012 tot en met 15 oktober 2012 (7,5 maand) 611 m2 gehuurd en van 15 oktober 2012 tot en met 31 december 2012 (2,5 maand) 1.074 m2 (namelijk: 611m2 + 463 m2).
3.22.
Het totale oppervlak van het complex bedraagt 2.043 m2. Als de totale kosten van € 58.310,87 worden gedeeld door 2.043, dan betekent dat dat de kosten per vierkante meter per jaar € 28,54 hebben bedragen. Per maand is dat (€ 28,54 : 12 =) € 2,378 per vierkante meter per maand.
3.23.
Tempo Team moet over de periode van 1 maart 2012 tot en met 15 oktober 2012 7,5 (het aantal maanden) x 611 (het aantal vierkante meters) x € 2,378 = € 10. [nummeraanduiding 2] ,19 betalen. Over de periode van 15 oktober 2012 tot en met 31 december 2012 moet zij 2,5 (het aantal maanden) x 1.074 (het aantal vierkante meters) x € 2,378 = € 6.384,93 betalen. Het aandeel van Tempo Team in de servicekosten in 2012 is dus € 10. [nummeraanduiding 2] ,19 + € 6.384,93 = € 17.282,12.
3.24.
Tussen partijen is niet in geschil dat M. Solutions Tempo Team over het bedrag van de verschuldigde servicekosten 5% administratiekosten in rekening mocht brengen. Dat betekent dat M. Solutions Tempo Team in totaal over 2012 € 17.282,12 x 1,05 = € 18.146,23 exclusief BTW aan servicekosten in rekening had mogen brengen.
3.25.
Uit het voorgaande volgt dat Tempo Team in 2012 € 18.146,23 aan servicekosten had moeten betalen, terwijl zij € 29.953,66 heeft betaald. Tempo Team heeft dus € 29.953,66 – € 18.146,23 =
€ 11.807,43 exclusief BTW
teveel aan servicekosten betaald.
De BTW
3.26.
Het BTW-tarief is per 1 oktober 2012 gewijzigd van 19% naar 21%. Partijen zijn het er niet over eens welk BTW-tarief in rekening moet worden gebracht over de eindafrekening over 2012. De kantonrechter begrijpt uit het door of namens M. Solutions opgestelde CITADEL-overzicht over 2012, dat M. Solutions er destijds bij de afrekening zelf van is uitgegaan dat over het nog verschuldigde bedrag een BTW van 21% moest worden gerekend. In het overzicht heeft M. Solutions namelijk destijds berekend dat het volgens haar nog door Tempo Team bij te betalen bedrag van € 17.218,43 exclusief BTW, inclusief BTW € 20.834,30 bedroeg. Daaruit volgt dat gerekend is met een BTW-tarief van 21%. Kennelijk is M. Solutions er destijds van uitgegaan dat het tijdstip van het definitief vaststellen van de servicekosten over 2012 bepalend was voor het toe te passen BTW-tarief. De kantonrechter zal dat daarom ook doen er gaat van uit dat de BTW over de over 2012 teveel betaalde servicekosten 21% bedraagt.
De servicekosten over 2013
3.27.
Met betrekking tot de servicekosten over 2013 nemen beide partijen als uitgangspunt het bedrag van € 81.272,31 exclusief BTW dat is genoemd in het door Tempo Team als productie 20 overgelegde CITADEL-overzicht. Ook hiervoor geldt dat de kosten van Essent en Stedin van het totaal zijn afgetrokken en dat alleen het algemene elektriciteitsverbruik vervolgens is meegerekend bij het totaal van € 81.272,31. Verder zijn de facturen waarover overeenstemming is verrekend. De facturen waarover geen overeenstemming bestaat, zijn niet bij het totaal inbegrepen, terwijl Tempo Team (zoals hiervoor al is overwogen) heeft aangegeven ermee in te stemmen dat die wel worden meegerekend. Dat gaat om een totaalbedrag van € 5.784,51. Als dat wordt opgeteld bij het totaal dan zijn de totale servicekosten over 2013: € 81.272,31 + € 5.784,51 = € 87.056,82 exclusief BTW.
3.28.
Tempo Team huurde het gehele jaar 2013 1.074 m2 van het totaal van 2.043 m2. Dat betekent dat Tempo Team 1.074/2.043 x € 87.056,82 = € 45.765,55 aan servicekosten moest betalen over 2013. Dit bedrag moet wederom worden verhoogd met 5% administratiekosten. Dat leidt tot een totaal verschuldigd bedrag van € 45.765,55 x 1,05 = € 48.053,83 exclusief BTW.
3.29.
Tempo Team heeft in totaal over 2013 € 45.470,00 aan servicekosten betaald. Dat betekent dat zij € 48.053,83 - € 45.470,00 =
€ 2.583,83
exclusief BTW te weinig heeft betaald over 2013.
De servicekosten over 2014
3.30.
Met betrekking tot de servicekosten over 2014 nemen beide partijen als uitgangspunt het bedrag van € 75.224,63 exclusief BTW dat is genoemd in het door Tempo Team als productie 20 overgelegde CITADEL-overzicht. Ook hiervoor geldt dat de kosten van Essent en Stedin van het totaal zijn afgetrokken en dat alleen het algemene elektriciteitsverbruik vervolgens is meegerekend bij het totaal van € 75.224,63. Verder zijn de facturen waarover overeenstemming is verrekend. De facturen waarover geen overeenstemming bestaat, zijn niet bij het totaal inbegrepen, terwijl Tempo Team (zoals hiervoor al is overwogen) heeft aangegeven ermee in te stemmen dat die wel worden meegerekend. Dat gaat in 2014 om een totaalbedrag van € 14.516,07. Als dat wordt opgesteld bij het totaal dan zijn de totale servicekosten over 2014: € 75.224,63 + € 14.516,07 = € 89.740,70.
3.31.
Tempo Team huurde het gehele jaar 2014 1.074 m2 van het totaal van 2.043 m2. Dat betekent dat Tempo Team 1.074/2.043 x € 89.740,70 = € 47.176,46 aan servicekosten moest betalen over 2014. Dit bedrag moet wederom worden verhoogd met 5% administratiekosten. Dat leidt tot een totaal verschuldigd bedrag van € 47.176,46 x 1,05 = € 49.535,28 exclusief BTW.
3.32.
Tempo Team heeft in totaal over 2014 € 58.926,73 aan servicekosten betaald. Dat betekent dat zij € 58.926,73 – € 49.535,28 =
€ 9.391,45
exclusief BTW te veel heeft betaald over 2014.
Conclusie met betrekking tot de servicekosten 2012, 2013 en 2014
3.33.
Conclusie van het voorgaande is dat Tempo Team in totaal over 2012, 2013 en 2014
€ 11.807,43 – € 2.583,83 + € 9.391,45 = € 18.615,05
exclusief BTW teveel aan servicekosten heeft betaald. Inclusief BTW is dat € 22.524,21. Hierbij is er van uitgegaan dat Tempo Team de hiervoor onder 3.14 en 3.15 genoemde door M. Solutions in rekening gebrachte maar niet betaalde naheffingen over 2013 van in totaal (€ 8.029,00 + € 10.598,00 =) € 18.627,00 exclusief BTW niet hoeft te betalen.
De servicekosten over de jaren 2015, 2016 en 2017
3.34.
Tempo Team heeft geen vordering ingesteld met betrekking tot teveel betaalde servicekosten over 2015, 2016 en 2017. Naar de kantonrechter begrijpt kan dat ook (nog) niet omdat M. Solutions over die jaren nog geen eindafrekeningen heeft opgesteld. Tempo Team had aanvankelijk een vordering ingesteld tot vaststelling van de eindafrekening over 2015. Uit de door Tempo Team bij akte van 24 juli 2019 gewijzigde eis, begrijpt de kantonrechter dat Tempo Team die vordering niet heeft gehandhaafd. De kantonrechter gaat er van uit dat partijen aan de hand van de inmiddels toegepaste rekenmethodiek zelf in staat zullen zijn de afrekeningen over die jaren op te stellen (met inbegrip van de algemene elektriciteitskosten over die jaren; de specifieke elektriciteitskosten zijn inmiddels tot en met mei 2017 afgerekend). De kantonrechter zal daarom verder niet ingaan op de servicekosten over deze jaren.
Conclusie in conventie
3.35.
Gelet op het voorgaande zal M. Solutions veroordeeld worden om het teveel betaalde aan specifieke elektriciteitskosten van € 79.641,26 exclusief BTW aan Tempo Team te betalen. Ook zal M. Solutions worden veroordeeld om de teveel betaalde servicekosten over 2012, 2013 en 2014 van € 18.615,05 exclusief BTW aan Tempo Team te betalen. Over beide bedragen heeft Tempo Team de wettelijke rente gevorderd vanaf 1 augustus 2016. M. Solutions heeft geen verweer gevoerd tegen deze ingangsdatum, zodat de kantonrechter de wettelijke rente vanaf die datum zal toewijzen. De kantonrechter zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijzen, omdat het gaat om onverschuldigd betaalde bedragen. Op de gevorderde terugbetaling van het onder de bankgarantie uitgekeerde bedrag, komt de kantonrechter hierna terug, na bespreking van de reconventionele vorderingen van M. Solutions.
De vorderingen van M. Solutions
3.36.
M. Solutions stelt zich op het standpunt dat zij ook nog vorderingen heeft op Tempo Team, te weten:
Te weinig betaalde huur [straatnaam] [nummeraanduiding 3] (inclusief BTW)	€	14.663,85
Te weinig betaalde huur [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] (inclusief BTW)	€	29.693,59
Afrekening servicekosten 2013 [straatnaam] [nummeraanduiding 3] 	€	10.718,05
Afrekening servicekosten 2013 [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2]	€	12.823,58
BTW component van de huurvrije periode	€	39.447,46
Totaal	€	107.346,53
Doordat Tempo Team te weinig huur heeft betaald, is zij volgens M. Solutions daarnaast de contractuele boete van 2% verschuldigd. M. Solutions heeft de verstrekte bankgarantie ingeroepen omdat Tempo Team haar financiële verplichtingen niet was nagekomen, aldus M. Solutions.
De niet-betaalde huur
3.37.
M. Solutions stelt dat Tempo Team te weinig huur heeft betaald voor de beide gehuurde bedrijfspanden [straatnaam] [nummeraanduiding 3] (€ 14.663,85) en [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] (€ 29.693,59). Tempo Team zou namelijk maandelijks te weinig huur hebben betaald zoals volgt uit het overzicht dat als productie 3 bij de verzetdagvaarding is overgelegd.
3.38.
Tempo Team is het daar niet mee eens. Volgens haar hadden partijen afgesproken dat elke maand hetzelfde bedrag zou worden betaald. Bij dat maandelijkse bedrag was een voorschot op de servicekosten inbegrepen, waarna na afloop van elk kalenderjaar – voor de servicekosten – een eindafrekening zou worden opgemaakt als bekend was hoe hoog de totale kosten waren geweest. In strijd daarmee stuurde M. Solutions echter om de paar maanden facturen met andere bedragen. Tempo Team betwist dat zij die bedragen verschuldigd was.
3.39.
Uit de huurovereenkomsten tussen Tempo Team en M. Solutions volgt dat partijen inderdaad waren overeengekomen dat maandelijks een vast bedrag in rekening zou worden gebracht. Dit bedrag was blijkens artikel 4.8 van de huurovereenkomst voor [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] bij aanvang van de huur € 15.599,90. Voor [straatnaam] [nummeraanduiding 3] was dat € 11.558,54. Daarbij was het overeengekomen voorschot op de servicekosten inbegrepen. Uit de door Tempo Team overgelegde correspondentie tussen partijen begrijpt de kantonrechter dat tussen partijen niet in geschil is dat de huur jaarlijks geïndexeerd zou worden. Daarvan uitgaande had verwacht mogen worden dat de huur één keer per jaar wijzigde. Uit de door M. Solutions als productie 3 bij de verzetdagvaarding overgelegde overzichten blijkt echter dat de door M. Solutions in rekening gebrachte huur veel vaker wijzigde, zowel bij de doorbelaste huur voor [straatnaam] [nummeraanduiding 3] als [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] . M. Solutions heeft daar geen verklaring voor gegeven. M. Solutions heeft ook niet nader onderbouwd welke huur er door Tempo Team betaald had moeten worden, rekening houdend met de geldende indexering. Het had wel op de weg van M. Solutions gelegen om hier nadere duidelijkheid over te verschaffen, met name nu Tempo Team bij akte van 24 juli 2019 betwist heeft de door M. Solutions berekende bedragen verschuldigd te zijn, en M. Solutions de gelegenheid heeft gehad om hier op te reageren. Omdat die duidelijkheid niet door M. Solutions is verschaft, kan niet worden vastgesteld dat er sprake was van een huurachterstand van € 14.663,85 ( [straatnaam] [nummeraanduiding 3] ), respectievelijk € 29.693,59 ( [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] ). De vordering tot betaling van deze bedragen zal daarom worden afgewezen.
De afrekeningen servicekosten
3.40.
M. Solutions heeft verder gesteld dat Tempo Team de facturen van € 10.718,05 en € 12.823,58 voor de afrekening van servicekosten niet heeft voldaan. Tempo Team heeft dat op zichzelf niet betwist, maar beroept zich er op dat M. Solutions haar – zoals blijkt uit hetgeen hiervoor is overwogen – te veel in rekening heeft gebracht, zodat zij deze bedragen niet verschuldigd is.
3.41.
Zoals de kantonrechter hiervoor al heeft overwogen heeft M. Solutions – als de naheffingen worden meegewogen – over 2013 teveel servicekosten in rekening gebracht. Er had in totaal € 2.583,83 aan naheffing in rekening mogen worden gebracht over 2013 voor de panden [straatnaam] [nummeraanduiding 3] en [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] . Dat bedrag van € 2.583,83 is hiervoor al meeberekend bij de vaststelling van het totale bedrag van de door Tempo Team teveel betaalde kosten. Het meerdere had niet door M. Solutions aan Tempo Team in rekening mogen worden gebracht. Dit betekent dat Tempo Team van de in rekening gebrachte € 10.718,05 en € 12.823,58 slechts € 2.583,83 aan M. Solutions verschuldigd was. Zij had echter een tegenvordering omdat zij over 2012 alleen al aan teveel betaalde servicekosten een vordering van € 11.807,43 op M. Solutions had. Per saldo moest M. Solutions dus nog geld aan Tempo Team betalen.
3.42.
Zoals uit het voorgaande volgt (en nu het door Tempo Team verschuldigde bedrag aan naheffing over 2013 van € 2.583,83 al is verrekend met de vordering van Tempo Team op M. Solutions) zal de vordering tot betaling van de hiervoor genoemde bedragen van € 10.718,05 en € 12.823,58 worden afgewezen.
BTW over de huurvrije periode
3.43.
M. Solutions vordert verder betaling van een bedrag van € 39.447,46 aan BTW over de huurvrije periodes. Volgens M. Solutions hebben partijen een huurvrije periode afgesproken van 9 maanden, maar moest er voor deze huurvrije periode wel BTW worden betaald door Tempo Team. Tempo Team betwist dit bedrag aan M. Solutions verschuldigd te zijn. Volgens haar valt niet in te zien waarom er over de huurvrije periode (waarover geen huur hoeft te worden betaald) wel BTW verschuldigd zou zijn. Ook is niet gebleken dat M. Solutions het door haar gevorderde bedrag daadwerkelijk zou hebben betaald aan de belastingdienst.
3.44.
Het had op de weg van M. Solutions had gelegen om deze vordering nader toe te lichten. M. Solutions heeft volstaan met het vorderen van het bedrag van € 39.447,46. M. Solutions heeft niet gesteld dat partijen waren overeengekomen dat Tempo Team haar dit bedrag zou betalen. Ook heeft zij niet toegelicht op welke grond Tempo Team haar dit bedrag verschuldigd was. Dat had wel in de rede gelegen, nu M. Solutions zelf stelt dat zij met Tempo Team had afgesproken dat er huurvrije periodes zouden zijn, dus: periodes waarover Tempo Team M. Solutions
niet
zou hoeven betalen. Verder is niet gebleken dat M. Solutions het door haar gevorderde bedrag zelf heeft moeten betalen aan de belastingdienst. De vordering is dan ook onvoldoende onderbouwd en zal worden afgewezen.
De boetes
3.45.
M. Solutions heeft bij akte van 24 april 2019 haar eis aangevuld met een vordering tot betaling van contractuele boetes van € 801.096,45, subsidiair € 28.559,56. Ter onderbouwing van deze vordering stelt M. Solutions dat Tempo Team niet tijdig aan haar betalingsverplichting heeft voldaan en daardoor de contractuele boetes verschuldigd is.
3.46.
De kantonrechter heeft hiervoor geoordeeld over de verschuldigdheid van de bedragen die Tempo Team volgens M. Solutions niet tijdig aan haar heeft voldaan, en waarvan M. Solutions in reconventie betaling vordert. Zoals hiervoor is overwogen zullen alle vorderingen van M. Solutions worden afgewezen. Nu de kantonrechter niet tot de conclusie komt dat Tempo Team niet aan haar betalingsverplichtingen heeft voldaan, hoeft Tempo Team M. Solutions ook geen contractuele boetes te betalen. De gevorderde boetebedragen zullen dan ook worden afgewezen.
Conclusie in reconventie
3.47.
Conclusie van het voorgaande is dat alle reconventionele vorderingen van M. Solutions zullen worden afgewezen.
De bankgarantie
3.48.
De kantonrechter begrijpt uit de aktes van partijen dat M. Solutions in mei 2017 de bankgarantie heeft ingeroepen en dat daardoor aan M. Solutions een bedrag van € 46.775,80 is uitbetaald.
3.49.
Zoals uit het voorgaande blijkt, was M. Solutions nog een bedrag aan Tempo Team verschuldigd, en niet andersom. M. Solutions heeft dan ook ten onrechte een beroep op de bankgarantie gedaan, en het bedrag van € 46.775,80 ten onrechte ontvangen. Zij dient dit bedrag terug te betalen aan Tempo Team en zal daartoe worden veroordeeld.
3.50.
Aangezien M. Solutions de bankgarantie ten onrechte heeft ingeroepen, heeft Tempo Team het bedrag van € 46.775,80 onverschuldigd aan M. Solutions betaald. Het gaat hier daarom niet om een vordering uit een handelsovereenkomst, ook al is het stellen van de bankgarantie zelf in de huurovereenkomst geregeld. De kantonrechter zal daarom de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW toewijzen over het bedrag van € 46.775,80. Partijen hebben niet nader geduid op welke dag in mei 2017 de bankgarantie is ingeroepen. De kantonrechter zal de wettelijke rente daarom toekennen vanaf 31 mei 2017.
Proceskosten
3.51.
Tempo Team heeft een veroordeling in de werkelijke proceskosten gevorderd. Zij vindt dat de procedure door de proceshouding van M. Solutions onnodig lang heeft geduurd en dat het feit dat er met onjuiste facturen is gewerkt in de risicosfeer van M. Solutions ligt. M. Solutions is het daar niet mee eens.
3.52.
De kantonrechter is het met Tempo Team eens dat het op de weg van M. Solutions had gelegen om haar administratie op orde te houden. Als M. Solutions dat beter had gedaan had een deel van de discussie tussen partijen voorkomen kunnen worden. Verder is uit de proceshouding van M. Solutions gebleken dat M. Solutions zich pas tijdens deze procedure is gaan verdiepen in de door Tempo Team geuite klachten. Gezien de aard en de gegrondheid van deze klachten en de mate waarin door M. Solutions administratieve fouten zijn gemaakt, had van M. Solutions verwacht mogen worden dat zij de klachten van Tempo Team in een eerder stadium serieus zou hebben genomen. Daar komt nog bij dat in de procedure voldoende is komen vast te staan dat er originele facturen van Essent en/of Stedin zijn aangepast, zodat verkeerde bedragen aan Tempo Team in rekening werden gebracht. Weliswaar is niet komen vast te staan dat de heer [A] , de directeur van M. Solutions, daar zelf bij betrokken is geweest, maar de omstandigheid dat dit heeft kunnen voorvallen komt in de relatie tussen Tempo Team en M. Solutions wel voor rekening van M. Solutions. Doordat dit heeft kunnen gebeuren, heeft Tempo Team extra kosten voor juridische bijstand moeten maken, die anders niet nodig waren geweest. Alles bij elkaar ziet de kantonrechter aanleiding om in conventie het salaris voor de gemachtigde vast te stellen op € 20.000,00. De kantonrechter zal de wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals door Tempo Team gevorderd in de oorspronkelijke dagvaarding.
3.53.
M. Solutions zal gezien het voorgaande in conventie worden veroordeeld tot betaling van de volgende proceskosten aan de zijde van Tempo Team:
- dagvaarding	€	85,21
- griffierecht	€	939,00
- salaris gemachtigde	€
20.000,00
Totaal	€	21.024,21
3.54.
M. Solutions zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van M. Solutions worden begroot op:
- salaris gemachtigde	€
3.002,50
(5 punten x 0,5 x tarief € 1.201,00)
Totaal	€	3.002,50
4
De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
4.1.
vernietigt het verstekvonnis van 7 juni 2017 en, opnieuw rechtdoende, veroordeelt M. Solutions om aan Tempo Team tegen bewijs van kwijting te betalen € 79.641,26 exclusief BTW (voor wat betreft de BTW verwijst de kantonrechter naar rechtsoverweging 3.7), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 1 augustus 2016 tot de voldoening;
4.2.
veroordeelt M. Solutions om aan Tempo Team tegen bewijs van kwijting te betalen € 18.615,05 exclusief BTW (€ 22.524,21 inclusief BTW), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 1 augustus 2016 tot de voldoening;
4.3.
veroordeelt M. Solutions om aan Tempo Team tegen bewijs van kwijting te betalen € 46.775,80, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 31 mei 2017 tot de voldoening;
4.4.
veroordeelt M. Solutions tot betaling van de proceskosten van de verstek- en verzetprocedure aan de zijde van Tempo Team, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 21.024,21, waarin begrepen € 20.000,00 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af;
In reconventie:
4.7.
wijst de vorderingen af;
4.8.
veroordeelt M. Solutions tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Tempo Team, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 3.002,50 aan salaris gemachtigde, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.9.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 december 2019.