Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHSHE:2014:827

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.134.427/01
arrest van 25 maart 2014
in de zaak van
1
[appellante 1], h.o.d.n. [handelsnaam appellante 1],
wonende te [woonplaats],
2. Fit & Health Gym [appellant 2] v.o.f.
,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellanten,
advocaat: mr. [NAAM].W.A.M. van Roy,
tegen
[geïntimeerde] B.V.
,
gevestigd te [vestigingsplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. A.L. Stegeman,
op het bij exploot van dagvaarding van 13 september 2013 ingeleide hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Heerlen, in kort geding gewezen vonnis van 23 augustus 2013 tussen appellanten – hierna gezamenlijk: [appellanten], en afzonderlijk: [appellante 1] en de v.o.f. – alsmede [appellant 2] als gedaagden, en geïntimeerde – [geïntimeerde] – als eiseres.
1
Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2158577 CV EXPL 13-5509)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven met een productie;
- de memorie van antwoord met producties;
- de akte houdende overlegging producties van [appellanten] van 14 januari 2014, en
- de antwoordakte van 28 januari 2014.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3
De gronden van het hoger beroep
Voor de tekst van de grieven wordt verwezen naar de memorie van grieven.
4
De beoordeling
4.1.
In hoger beroep kan van de volgende feiten worden uitgegaan.
4.1.1.
Vennoten van de v.o.f. waren [appellante 1] en de heer [appellant 2], hierna: [appellant 2]. De handelsnaam van de v.o.f. was “[handelsnaam appellante 1]”.
4.1.2.
[geïntimeerde] verhuurde aanvankelijk aan [appellant 2] en later aan de v.o.f. bedrijfsruimte (vergaderruimte), deel uitmakende van het pand aan de [straat 1] te [vestigingsplaats] (hierna ook: het pand), welk pand een zwembadcomplex (met de bewuste vergaderruimte) en een sporthal omvat. De sporthal werd door de gemeente verhuurd aan [appellant 2]; het zwembadcomplex werd door de gemeente verhuurd aan [geïntimeerde]. Voor de jaren 2011 en 2012 is door [geïntimeerde] een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld tussen haar als verhuurder en [handelsnaam appellante 1] als (onder)huurder. Deze overeenkomsten zijn namens [handelsnaam appellante 1] ondertekend door [appellant 2]. De overeenkomst met betrekking tot het jaar 2012 betrof de huur van twee vergaderruimten. De daarvoor verschuldigde (maandelijkse) huur bedroeg € 1.348,43 (incl. btw). De overeenkomst voorzag voorts in het gebruik (om niet) van de benedenhallen, toiletten en de ingang aan de benedenverdieping.
4.1.3.
[appellant 2] is per 31 december 2012 als vennoot uit de v.o.f. getreden. [appellante 1] heeft de onderneming van de v.o.f. voortgezet als eenmanszaak onder dezelfde handelsnaam als die van de v.o.f., te weten [handelsnaam appellante 1]. In verband met haar ontbinding is de v.o.f. op 10 april 2013 uitgeschreven uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel.
4.1.4.
In januari 2013 heeft tussen [geïntimeerde] en [appellante 1] een bespreking plaatsgevonden, waarin de ontbinding van de v.o.f. is besproken en de mogelijkheid dat [appellante 1] de v.o.f. zou voortzetten in een andere rechtsvorm. Met verwijzing naar deze bespreking heeft [geïntimeerde] bij brief van 29 maart 2013 het volgende aan [appellante 1] geschreven:
“In januari 2013 heb ik met u gesproken omtrent de onduidelijke situatie van u als huurder bij [geïntimeerde] namens Fit en Health Gym [appellant 2]. (..) Ik heb u verzocht mij kenbaar te maken onder welke bedrijfsnaam, rechtsvorm en inschrijving bij de KvK u momenteel een bedrijfsvoering voert daar de v.o.f. ontbonden zou zijn.
Verder heb ik u in dit gesprek geïnformeerd omtrent de afspraken en technische hoedanigheid van de gehuurde ruimten, daar u aangaf daar, als zakelijk partner van de heer [appellant 2], niets van te weten.
Tevens heb ik toestemming verleend om een aantal kastjes te plaatsen in een van de gehuurde ruimten. Aangaande alle andere technisch en bouwkundig wenselijke aanpassingen, heb ik u gewezen op noodzakelijk overleg met [geïntimeerde] BV als verhuurder en de [gemeente] als eigenaar.
(..)
Tijdens ons gesprek van januari 2013 gaf u aan mij nader te informeren. Dit is tot en met heden 29 maart 2013 niet gebeurt. Tevens gaf u in dit gesprek aan voornemens te zijn de bedrijfsvoering door te zetten, mogelijk middels een andere rechtsvorm.
U zult wellicht begrijpen dat dit enkel mogelijk is als er aan een aantal zaken wordt voldaan.
Op dit moment is het voor [geïntimeerde] B.V. niet anders, als dat de v.o.f. nog steeds de onderneming drijft. Hiermee zijn ook contractuele afspraken gemaakt en vastgelegd, welke dienen te worden nageleefd.
(..)
Voor zover u van mening bent dat de v.o.f. als huurder fungeert, verzoek ik u het contract na te leven in al zijn facetten. (..).
Bent u van mening dat niet de v.o.f. maar een ander bedrijf de bedrijfsvoering heeft overgenomen, zo verblijft u op dit moment illegaal in een gebouwdeel van [geïntimeerde] BV en is opheldering op de meest korte termijn gewenst.
In deze stel ik u in de gelegenheid uiterlijk 8 april alle bescheiden schriftelijk te overleggen en mij per post te laten toekomen.
Zo een en ander een correcte gang van zaken kent zal [geïntimeerde] BV u dan een voorstel tot huur laten toekomen.
(..)”
4.1.5.
Bij brief van 2 mei 2013 heeft [geïntimeerde] het volgende aan [appellante 1] geschreven:
“U hebt de huurpenningen van januari en februari thans betaald. Wat betreft de betaling van april bent u echter tot dagtekening deze brief, achterstallig en verzoek ik u het verschuldigde bedrag per omgaande te voldoen.
Gelet op uw eerdere betaling, betekent dit dat de huurovereenkomst voor het jaar 2013 wordt gecontinueerd. Deze heeft een looptijd tot en met 31 december 2013. Hiermee stemt u in met de bepalingen als in deze verwoord. Ik zend u alsnog het contract in tweevoud ter ondertekening toe. Ik verzoek u 1 exemplaar ondertekend te retourneren.”
4.1.6.
[appellante 1] heeft de door [geïntimeerde] opgestelde huurovereenkomst, waarin [handelsnaam appellante 1] (“ten deze vertegenwoordigd door mevrouw [appellante 1]”) als huurder vermeld staat, niet ondertekend. Evenmin heeft [appellante 1] voldaan aan het verzoek tot voldoening van de achterstallige huurpenningen, die in de door [geïntimeerde] opgestelde overeenkomst over 2013 zijn gesteld op € 1.348,43, incl. btw voor de vergaderzalen, te vermeerderen met de kosten van gebruik van de container en onderhoud van het alarm voor zover van toepassing.
4.1.7.
Bij brieven van 7 en 17 juni 2013 heeft [geïntimeerde] [appellante 1] nogmaals gesommeerd de achterstallige huurpenningen te betalen. In de brief van 7 juni 2013 schrijft [geïntimeerde] voorts, naar aanleiding van de mededeling van [appellante 1] dat zij niet langer gebruik wenst te maken van de rest-vuil container, ermee in te stemmen dat, ondanks dat het huurcontract niet tussentijds kan worden opgezegd, de voor het gebruik van de container overeengekomen vergoeding per juni 2013 niet meer in rekening zal worden gebracht.
4.1.8.
De over de maanden januari en februari 2013 door [geïntimeerde] aan [appellante 1] gefactureerde bedragen zijn door [appellante 1] voldaan. De door [geïntimeerde] opgestelde facturen over de maanden maart tot en met juli 2013 zijn onbetaald gebleven.
4.2.
[geïntimeerde] heeft bij inleidende dagvaarding van 15 juli 2013 bij wege van voorlopige voorziening gevorderd de v.o.f., [appellante 1] en [appellant 2] hoofdelijk te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van een bedrag van € 7.205,83 aan huurachterstand tot en met juli 2013, een bedrag van € 1.348,43 per maand of gedeelte van een maand met ingang van 1 augustus 2013 tot 31 december 2013, een bedrag van € 735,29 ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten, deze bedragen te vermeerderen met wettelijke rente als gevorderd, en tot voldoening van de proceskosten. Zij heeft aan deze vorderingen ten grondslag dat zij sedert 1998 aan de v.o.f. vergaderruimten verhuurt, dat de huurovereenkomst over 2012 stilzwijgend is verlengd tot 31 december 2013 en dat de v.o.f., [appellant 2] en [appellante 1] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door (1) de huurprijs niet tijdig te betalen en (2) door het veroorzaken van overlast.
4.3.1.
De kantonrechter wees de vorderingen ten aanzien van [appellant 2] af op de grond dat, samengevat, [appellant 2] met ingang van 1 januari 2013 als vennoot uit de v.o.f. is getreden en dat [geïntimeerde] – mede nu zij tijdens het gesprek in januari 2013 van de ontbinding van de v.o.f. en de eventuele voortzetting op de hoogte is gesteld – geacht kon worden van die uittreding te weten. De kantonrechter overwoog voorts dat de niet-getekende huurovereenkomst voor het jaar 2013 niet [appellant 2] maar [appellante 1] vermeldt als vertegenwoordiger van [handelsnaam appellante 1], dat [appellante 1] de huurpenningen van januari 2013 en februari 2013 heeft betaald en dat [geïntimeerde] de correspondentie (vgl. de hiervoor in 4.1 vermelde brieven) enkel aan [appellante 1] heeft gericht. Uit deze gang van zaken volgt naar het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] heeft ingestemd met voortzetting van de huurovereenkomst door [appellante 1], die de v.o.f. voortzet als eenmanszaak. Nu geen sprake is van een vóór zijn uittreden mede namens [appellant 2] aangegane verbintenis, is [appellant 2] daaraan ook niet als ex-vennoot gebonden. (r.o. 2.7-2.10, vonnis).
4.3.2.
De kantonrechter heeft de v.o.f. en [appellante 1] veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en hoofdelijk veroordeeld tot betaling van het gevorderde bedrag aan huurachterstand, een bedrag van € 1.348,43 met ingang van 1 augustus 2013 tot aan het tijdstip waarop de bedrijfsruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde wordt verhuurd, uiterlijk tot 31 december 2013, en een bedrag van € 700,-- aan buitengerechtelijke kosten, een en ander vermeerderd met wettelijke rente en proceskosten.
4.3.3.
Ter uitvoering van het vonnis van de kantonrechter zijn de hiervoor bedoelde ruimten op 25 september 2013 ontruimd.
4.4.
[appellante 1] en de v.o.f. hebben tien grieven tegen het vonnis aangevoerd. [appellant 2] is niet van het vonnis in hoger beroep gekomen. [geïntimeerde] heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld. De vorderingen van [geïntimeerde] tegen [appellant 2] zijn daarmee in hoger beroep verder niet meer aan de orde.
4.5.
Met de grieven is het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voorgelegd.
Spoedeisend belang
4.6.
Het hof stelt voorop dat er geen grieven zijn gericht tegen de overwegingen van de kantonrechter dat [geïntimeerde] spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen tot ontruiming en tot betaling van de verschuldigde huurpenningen. Er zijn in hoger beroep geen omstandigheden gesteld of gebleken die meebrengen dat over het spoedeisend karakter van de vorderingen thans anders moet worden geoordeeld.
Voorts heeft als uitgangspunt te gelden dat in dit kort geding dient te worden beoordeeld of voldoende aannemelijk is dat hetgeen door [geïntimeerde] bij wijze van voorlopige voorzieningen is gevorderd, in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Daarbij zal het hof partijen niet toelaten tot bewijslevering. Voor nader onderzoek naar de feiten is in deze kort gedingprocedure geen plaats. Dit dient te gebeuren in een eventuele bodemprocedure.
Grief 1: feitenvaststelling
4.7.
Grief 1 is gericht tegen de feiten zoals weergegeven in het vonnis. Niet is vermeld tegen welke feitenvaststelling de grief precies is gericht. De grief is daarmee onvoldoende specifiek om in behandeling te kunnen worden genomen. Het hof overweegt volledigheidshalve dat de kantonrechter niet apart in zijn vonnis heeft vermeld van welke feiten hij bij zijn beoordeling is uitgegaan. Het hof heeft op basis van een analyse van de stellingen van partijen vastgesteld welke feiten tussen hen in hoger beroep niet in geschil zijn. Deze feiten staan vermeld in r.o. 4.1. hiervoor.
Grief 3: productie 22
4.8.
Met grief 3 wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte productie 22 (een memo/brief van de gemeente aan (de advocaat [NAAM]) [geïntimeerde] van 15 augustus 2013) - die op de dag van de zitting in kort geding door [geïntimeerde] werd ingebracht - bij de beoordeling heeft betrokken.
4.9.
Bij deze grief hebben [appellanten] geen belang, nu bedoelde productie in het kader van de procedure in hoger beroep, welke procedure immers mede dient tot herstel van verzuimen, alsnog in de beoordeling kan worden betrokken.
Grief 9: rechtstitel [geïntimeerde]
4.10.
Grief 9 is gericht tegen het passeren van het verweer van [appellante 1] in r.o. 2.12 van het vonnis dat een rechtstitel ontbreekt op grond waarvan [geïntimeerde] meent de ruimtes te kunnen verhuren.
4.11.
Hetgeen ter onderbouwing van de grief wordt aangevoerd, is onvoldoende om aan te nemen dat een rechtstitel van [geïntimeerde] ontbreekt. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat op grond van de door [geïntimeerde] overgelegde brieven van de gemeente van 23 juli 2013 en 15 augustus 2013 (prod. 11 en 22) voldoende aannemelijk is dat er een huurovereenkomst bestaat tussen de gemeente en [geïntimeerde]. [geïntimeerde] komt uit dien hoofde een rechtstitel ten aanzien van de bewuste bedrijfsruimte toe. De grief faalt.
Grieven 4 en 5: voortzetting/totstandkoming huurovereenkomst in 2013, verschuldigdheid huurpenningen/gebruiksvergoeding
4.12.
Grief 4 is gericht tegen het oordeel dat wijzigingen zijn aangebracht in de bestaande huurovereenkomst met de v.o.f. en bestrijdt daarmee blijkens de toelichting in de kern het oordeel dat sprake is van een voortzetting van de huurovereenkomst door (de eenmanszaak van) [appellante 1]. Betoogd wordt dat de huurovereenkomsten van 2011 en 2012 reeds waren beëindigd door het verstrijken van de (contract)periode, dat de v.o.f. gelet op haar ontbinding geen rechtsgeldige partij meer was en dat [appellante 1] geen verbintenis met [geïntimeerde] wilde aangaan en daarom de betreffende huurovereenkomst niet heeft getekend. Grief 5 is gericht tegen het oordeel dat [appellanten] niet hebben betwist dat zij een huurachterstand hebben laten ontstaan. Daartoe wordt aangevoerd dat er geen huurovereenkomst bestaat tussen [geïntimeerde] en [appellanten], zodat er geen sprake kan zijn van verschuldigde huurpenningen. Voorts wordt met grief 5 opgekomen tegen het niet verlenen van een terme de grâce.
4.13.
[geïntimeerde] heeft zich verweerd met de stellingen dat de niet-ondertekening van de (door [geïntimeerde] opgestelde schriftelijke) huurovereenkomst voor het jaar 2013 onverlet laat dat er een huurovereenkomst (met [appellante 1]) is tot stand gekomen. Zij heeft daartoe gewezen op de huurbetalingen door [appellante 1] over de maanden januari en februari 2013 en het gebruik van de vergaderruimten door [appellante 1].
4.14.
[geïntimeerde] heeft tegen grief 4 verder nog aangevoerd dat de bestreden oordelen in de sleutel staan van de beoordeling of [geïntimeerde] een vordering op [appellant 2] heeft en dat deze oordelen dus geen relevantie hebben voor de beoordeling van de vorderingen op [appellante 1]. Het hof passeert dit verweer, nu het hof het bestreden vonnis aldus begrijpt dat de daarin ten laste van (de v.o.f. en) [appellante 1] uitgesproken veroordelingen zijn gebaseerd op het oordeel dat sprake is van een voortzetting van de huurovereenkomst door de eenmanszaak van [appellante 1].
4.15.
Het hof begrijpt de stellingen van [geïntimeerde], mede gelet op hetgeen zij in eerste aanleg heeft aangevoerd, aldus dat zij van mening is dat de huurovereenkomst met de v.o.f. in 2013 stilzwijgend is verlengd, althans dat de aanvankelijke huurrelatie met de v.o.f., zoals de kantonrechter heeft geoordeeld, in 2013 is voortgezet door de eenmanszaak van [appellante 1] en dat dus met [appellante 1] een (nieuwe) huurovereenkomst voor het jaar 2013 is tot stand gekomen. De v.o.f. en [appellante 1] hebben de voortzetting of totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst betwist.
4.16.
De vraag of tussen partijen een bestaande huurrelatie is voortgezet dan wel een nieuwe huurovereenkomst voor 2013 is overeengekomen, moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.17.
Bij de beoordeling stelt het hof voorop dat in de onderhavige zaak gesteld noch gebleken is dat sprake is van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW. Ten aanzien van de verhuur van enkel vergaderruimten kan dit in ieder geval niet worden aangenomen, ook niet voor zover deze ruimten (tevens als kantine) worden gebruikt ten behoeve van de exploitatie van een sport/fitnesscentrum in de overige ruimten van het pand. Een fitnesscentrum is geen kleinhandelsbedrijf of ambachtsbedrijf in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW.
Het hof gaat mitsdien ervan uit dat sprake is van 7:230a BW-bedrijfsruimte.
4.18.
Naar het voorlopig oordeel van het hof is een voortzetting of totstandkoming van een (nieuwe) huurovereenkomst met de v.o.f. respectievelijk (de eenmanszaak van) [appellante 1] onvoldoende aannemelijk geworden. Het hof overweegt daartoe het volgende.
4.18.1.
Tussen partijen staat vast dat de eerdere huurovereenkomsten zijn aangegaan namens de v.o.f. Voorts staat tussen partijen vast dat [appellant 2] per 31 december 2012 is uitgetreden en dat de v.o.f. als gevolg daarvan is ontbonden. [geïntimeerde] heeft niet bestreden het oordeel dat zij, gelet op de bespreking tussen partijen in januari 2013 waarin de ontbinding van de v.o.f. aan de orde is gekomen, geacht kon worden op de hoogte te zijn van de uittreding van [appellant 2], welke uittreding geregistreerd stond in het handelsregisterdossier. Het hof neemt verder in aanmerking dat het contract over het jaar 2012, anders dan het contract over het jaar 2011, niet de bepaling bevat dat zonder schriftelijke opzegging door een van beide partijen uiterlijk 2 maanden voor datum afloop overeenkomst, het contract telkens voor één jaar stilzwijgend wordt verlengd. Om voormelde redenen moet voorshands worden aangenomen dat geen sprake is geweest van een voortzetting van de huur door de v.o.f. Feiten of omstandigheden die meebrengen dat [geïntimeerde] niettemin gerechtvaardigd erop heeft mogen vertrouwen dat de (voormalig) vennoten van de v.o.f. de huurovereenkomst hebben willen voortzetten, zijn gesteld noch gebleken. Een dergelijk vertrouwen kan naar het oordeel van het hof, in het licht van hetgeen tijdens de bespreking in januari 2013 aan de orde is gekomen, niet worden gebaseerd op de betalingen over januari en februari 2013, waarbij in aanmerking is te nemen dat vaststaat dat deze betalingen door [appellante 1] zijn gedaan en gesteld noch gebleken is dat zij daarbij namens de v.o.f. heeft gehandeld. Voorts is gesteld noch gebleken dat naast [appellante 1] ook [appellant 2] na 1 januari 2013 gebruik is blijven maken van de vergaderruimten.
4.18.2.
Naar het oordeel van het hof is voorts voorshands onvoldoende gebleken van de totstandkoming van een huurovereenkomst met (de eenmanszaak van) [appellante 1]. Het hof acht daartoe het volgende van belang.
Blijkens de eigen stellingen van [geïntimeerde] (inl dagv onder 3) heeft [geïntimeerde] tijdens de bespreking in januari 2013 niet ermee ingestemd om de huurovereenkomst enkel op naam van [appellante 1] voort te zetten. Uit de hiervoor in 4.1.4 aangehaalde brief van [geïntimeerde] van 29 maart 2013 blijkt dat de totstandkoming van een overeenkomst met alleen [appellante 1] “enkel mogelijk” was “als er aan een aantal zaken” zou worden voldaan. In de brief wordt gesteld dat, indien [appellante 1] van mening is dat niet de v.o.f. maar een ander bedrijf de bedrijfsvoering heeft overgenomen, [appellante 1] op dat moment illegaal in een gebouwdeel van [geïntimeerde] verblijft en opheldering gewenst is. [appellante 1] wordt vervolgens in de gelegenheid gesteld alle nodige bescheiden op te sturen, waarna, “zo een en ander een correcte gang van zaken kent”, [geïntimeerde] een “voorstel tot huur” aan [appellante 1] zal laten toekomen. Dat [appellante 1] die nadere opheldering heeft gegeven teneinde als huurder te kunnen worden toegelaten, is gesteld noch gebleken. Evenmin is gesteld of gebleken dat [geïntimeerde] en [appellante 1] naar aanleiding van bedoelde brief in onderhandeling zijn geweest over de condities waaronder de huur door [appellante 1] zou kunnen worden voortgezet. Onder deze omstandigheden kan uit het voortgezet gebruik van de ruimten en de betaling over de eerste twee maanden van 2013 niet de totstandkoming van een huurovereenkomst met [appellante 1] worden afgeleid.
4.19.
Het voorgaande leidt evenwel niet ertoe dat de door [geïntimeerde] gevorderde bedragen over de periode dat [appellante 1] van de vergaderruimten gebruik heeft gemaakt, niet jegens [appellante 1] kunnen worden toegewezen. [geïntimeerde] heeft in dit verband gesteld dat, indien geen sprake is van een huurovereenkomst met [appellante 1], [appellante 1] zonder recht of titel in de vergaderruimten van [geïntimeerde] verblijft en dus onrechtmatig jegens haar handelt. Het hof overweegt hieromtrent het volgende.
Tussen partijen is niet in geschil dat [appellante 1] tot het moment van de ontruiming gebruik heeft gemaakt van de ruimten. [appellante 1] heeft geen andere titel voor dit gebruik aangevoerd dan dat zij (de v.o.f.) in 2009 met betrekking tot de sporthal en bijbehoren ruimten een koopovereenkomst met de gemeente heeft gesloten. [appellante 1] is in hoger beroep niet opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat het enkele sluiten van de koopakte met de gemeente op generlei wijze ontslag van [appellante 1] uit haar betalingsverplichting jegens [geïntimeerde] tot gevolg heeft. Het hof onderschrijft dit oordeel, nu vaststaat dat levering aan [appellante 1] niet heeft plaatsgevonden en voorts zeer onwaarschijnlijk is dat die levering nog zal plaatsvinden, nu, zoals uit de hiervoor in 4.11 genoemde brief van 15 augustus 2013 volgt, door de gemeente het standpunt wordt ingenomen dat aan deze (met de v.o.f. gesloten) overeenkomst - in verband met dwaling - geen uitvoering zal worden gegeven.
Zoals hiervoor in 4.18.2 is overwogen, is niet gebleken dat [appellante 1] gevolg heeft gegeven aan de oproep van [geïntimeerde] om ten behoeve van de totstandkoming van een huurovereenkomst nadere opheldering over haar verblijf in de bewuste bedrijfsruimte (namens de v.o.f. of namens een ander bedrijf) te verschaffen. Gelet op haar stellingen in het onderhavige geding moet dan ook worden aangenomen dat [appellante 1] niet de intentie heeft gehad om tot een huurovereenkomst met [geïntimeerde] te komen. Van een voortgezet verblijf in afwachting van de totstandkoming van een mogelijke huurovereenkomst met [geïntimeerde] was dan ook geen sprake.
Bij deze stand van zaken was de voortzetting van het gebruik van de vergaderruimten door [appellante 1] naar het voorlopig oordeel van het hof onrechtmatig.
4.20.
Uit het voorgaande volgt dat de door [geïntimeerde] gevorderde betaling - tevens strekkende tot schadevergoeding wegens gederfde huurpenningen (vgl. inl dagv onder 20 en 22) - naar het oordeel van het hof op de voet van artikel 7:225 BW toewijsbaar is tot en met het moment van de ontruiming op 25 september 2013. Van [geïntimeerde] kan niet gevergd worden nog langer op betaling te wachten, waarbij het hof in aanmerking neemt dat ook in hoger beroep over een mogelijk restitutierisico niets gesteld of gebleken is.
Nu van een huurovereenkomst geen sprake is, bestaat voor het verlenen van een terme de grâce voorts geen grond.
De grieven slagen dus gedeeltelijk.
Grief 2; toewijzing vorderingen ten aanzien van de v.o.f.
4.21.
Grief 2 is gericht tegen de veroordeling van de v.o.f. tot ontruiming en betaling. Betoogd wordt dat de v.o.f. per 31 december 2012 is ontbonden door opzegging en derhalve sinds 1 januari 2013 niet meer bestaat, dat de onderneming van de v.o.f. is voortgezet door [appellante 1] als eenmanszaak en dat alle rechten en plichten op (de onderneming van) [appellante 1] zijn overgegaan.
4.22.
Uit hetgeen hiervoor in het kader van de grieven 4 en 5 is overwogen, volgt dat er geen rechtsgrond bestond om de v.o.f. tot betaling te veroordelen. Voorts is gesteld noch gebleken dat [appellante 1] en/of [appellant 2] namens de v.o.f. gebruik zijn blijven maken van de vergaderruimten. Bij deze stand van zaken bestond er evenmin een rechtsgrond om de v.o.f. tot ontruiming te veroordelen. De grief slaagt dus.
Grieven 7 en 10; ontruiming en verschuldigdheid gebruiksvergoeding vanaf augustus 2013
4.23.
Grief 7 is gericht tegen het oordeel dat de bedrijfsruimte ontruimd dient te worden en dat bovendien een huur c.q. gebruiksvergoeding over de periode vanaf 1 augustus 2013 tot 31 december 2013 (of zoveel eerder als [geïntimeerde] erin slaagt de bedrijfsruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren) zal worden toegewezen. Grief 10 is gericht tegen de door de kantonrechter in het kader van de gevorderde ontruiming gemaakte belangenafweging en bestrijdt voorts het oordeel dat de sportschool geëxploiteerd kan worden zonder gebruikmaking van de vergaderruimten.
4.24.
Uit het in 4.22 overwogene volgt dat deze grieven slagen voor zover de bestreden oordelen ten grondslag liggen aan de veroordelingen van de v.o.f.
4.25.
Grief 7 slaagt voorts voor zover zij is gericht tegen de veroordeling van [appellante 1] tot betaling van huur c.q. gebruiksvergoeding vanaf 1 augustus 2013 tot 31 december 2013. Deze toewijzing is immers gegrond op het bestaan van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, met als expiratiedatum 31 december 2013. Nu van het bestaan van een dergelijke overeenkomst niet kan worden uitgegaan, kan bedoelde veroordeling ook jegens [appellante 1] niet in stand blijven. De vordering van [geïntimeerde] is, zoals hiervoor in r.o. 4.20 is overwogen, jegens [appellante 1] slechts toewijsbaar tot het moment van de ontruiming.
4.26.
Uit hetgeen hiervoor in het kader van de grieven 4 en 5 is overwogen, volgt dat voorshands niet van het tot stand komen van een huurovereenkomst met de (inmiddels ontbonden) v.o.f. of [appellante 1] kan worden uitgegaan. Een andere titel voor rechtsgeldig verblijf door [appellante 1] is evenmin gebleken. De door de kantonrechter jegens [appellante 1] uitgesproken veroordeling tot ontruiming dient reeds op die grond in stand blijven.
Daarbij geldt dat hetgeen [appellante 1] tegen de gevorderde ontruiming heeft aangevoerd, niet opweegt tegen het belang van [geïntimeerde] om weer de vrije beschikking te verkrijgen over de door haar van de gemeente gehuurde bedrijfsruimte en daarmee de mogelijkheid te krijgen om een nieuwe huurder te kunnen aantrekken. Dat de sportschool zonder de vergaderruimten mogelijk niet ten volle geëxploiteerd kan worden overeenkomstig de door [appellante 1] voorgestane formule, weegt onvoldoende op tegen voormeld belang van [geïntimeerde]. Zoals volgt uit hetgeen hiervoor in r.o. 4.19 is overwogen, bestaat er voorts geen grond om met een eventuele eigendomsoverdracht aan [appellante 1] uit hoofde van de koopovereenkomst met de gemeente in 2009, rekening te houden. Dat [appellante 1], zoals zij stelt doch niet verder toelicht of onderbouwt (zo is niet duidelijk welke investeringen precies op de vergaderruimten betrekking hebben), de nodige investeringen heeft gedaan aan de sportschool, dient naar het oordeel van het hof voor haar rekening te blijven. Overige omstandigheden die maken dat ontruiming in de gegeven omstandigheden niet van [appellante 1] gevergd kon worden, zijn gesteld noch gebleken. De grieven falen dus voor zover daarmee tegen de jegens [appellante 1] uitgesproken veroordeling tot ontruiming wordt opgekomen.
4.27.
Grief 6, gericht tegen hetgeen de kantonrechter (ten overvloede) heeft overwogen met betrekking tot de door [geïntimeerde] gestelde overlast, behoeft verder geen behandeling.
De vordering van [geïntimeerde] tot ontruiming van de bedrijfsruimte is jegens [appellante 1] reeds toewijsbaar op grond van het in r.o. 4.26 overwogene. De vraag of sprake is geweest van overlast door bezoekers c.q. relaties van (de eenmanszaak van) [appellante 1] kan daarmee verder in het midden blijven.
4.28.
Met grief 8 wordt betoogd dat de kantonrechter ten onrechte niet expliciet heeft geoordeeld dat de ruimten die om niet door [geïntimeerde] ter beschikking werden gesteld, niet ontruimd behoeven te worden.
De grief faalt nu bij gebreke van een daartoe strekkende overeenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante 1] niet valt in te zien op welke grond [geïntimeerde] gehouden is het gebruik om niet van bedoelde ruimten toe te staan.
4.29.1.
Het gedeeltelijk slagen van de grieven brengt mee dat het vonnis zal worden vernietigd voor zover het betreft de ten laste van de v.o.f. uitgesproken veroordelingen alsmede voor zover het betreft de veroordeling van [appellante 1] tot betaling van de huurachterstand over de periode tot en met juli 2013 en tot een huur c.s. gebruiksvergoeding voor de periode na augustus 2013 tot aan het tijdstip dat [geïntimeerde] erin slaagt de bedrijfsruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren, uiterlijk tot 31 december 2013. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [geïntimeerde] jegens de v.o.f. alsnog zal afwijzen, en [appellante 1] veroordelen tot een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode tot en met 25 september 2013, zijnde de dag van de ontruiming. Het hof stelt de vergoeding vast op een bedrag van € 9.641,70, zijnde het totaal van het vanaf maart tot en met juli 2013 gevorderde bedrag van € 7.205,83, een bedrag van € 1.348,43 voor de maand augustus en een bedrag van € 1.087,44 (zijnde 25/31 x € 1.348,43) tot en met 25 september. Het hof zal de gevorderde wettelijke rente over bedoeld bedrag toewijzen vanaf 15 juli 2013, zijnde de datum van de inleidende dagvaarding.
4.29.2.
Gesteld noch gebleken is dat [appellanten] ter uitvoering van het vonnis inmiddels betalingen aan [geïntimeerde] hebben gedaan. De vordering van [appellanten] tot terugbetaling van hetgeen onverschuldigd door hen is betaald, zal niet worden toegewezen. Nu het hof thans eindarrest wijst, is er voor de door [appellanten] gevorderde schorsing van de uitvoerbaar bij voorraad verklaring geen grond. De overige vorderingen stuiten af op de inhoudelijke beoordeling van het geschil in hoger beroep, zijn onvoldoende toegelicht of onderbouwd of zijn reeds bij gebreke van een eis in reconventie, die overigens niet voor het eerst in hoger beroep kan worden ingesteld, niet toewijsbaar.
4.29.3.
Het hof zal [appellante 1] als de overwegend in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep, en het vonnis waarvan beroep voor het overige bekrachtigen. De kosten van de v.o.f. in hoger beroep begroot het hof op nihil.
5
De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover daarin:
de v.o.f. is veroordeeld tot ontruiming van de vergaderruimten aan de [straat 1] te [vestigingsplaats];
de v.o.f. hoofdelijk is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van de bedragen als in het dictum van het vonnis vermeld, waaronder de proceskosten;
[appellante 1] hoofdelijk is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van
€ 7.205,83 aan huurachterstand tot en met juli 2013, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de vervaldata van de huurpenningen tot de dag der algehele voldoening;
[appellante 1] hoofdelijk is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag € 1.348,43 per maand, een ingegane maand daaronder gerekend, met ingang van 1 augustus 2013 tot aan het tijdstip waarop [geïntimeerde] erin slaagt de bedrijfsruimte onder gelijkluidende voorwaarden aan een derde te verhuren, echter uiterlijk tot 31 december 2013, zijnde de expiratiedatum van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijk rente daarover vanaf de vervaldata van de gebruiksvergoedingen tot de dag der algehele voldoening,
in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen jegens de v.o.f. af;
veroordeelt [appellante 1] tot betaling van een bedrag van € 9.641,70 aan schadevergoeding tot en met 25 september 2013, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 15 juli 2013;
wijst af het meer of anders gevorderde;
veroordeelt [appellante 1] in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] worden begroot op € 683,-- aan verschotten en op € 948,-- aan salaris advocaat [NAAM];
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M.G.W.M. Stienissen en C.E.C.J. Ponsioen en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 25 maart 2014.