Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2014:293

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 13/866
uitspraak van de meervoudige kamer van 24 januari 2014 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., statutair gevestigd te [vestigingsplaats], eiseres
(gemachtigde: G. Gieben),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente], verweerder
(gemachtigden: R. Janmaat en A. van de Steeg, taxateur).
Procesverloop
Bij beschikking van 29 februari 2012 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] in [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2012 vastgesteld op € 733.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2011.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 december 2012 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder het door eiseres daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 oktober 2013. Eiseres is ter zitting verschenen, bijgestaan door[A] als vervanger van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1.
Op deze zaak is gelet op het overgangsrecht van deel C, artikel 1, van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht nog het recht van toepassing zoals dat gold tot en met 31 december 2012. Het in beroep bestreden besluit is namelijk bekendgemaakt voor 1 januari 2013.
2.
Op grond van artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
In artikel 18, eerste lid, van de Wet woz is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, kan de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet woz, voor niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
3.
De rechtbank stelt voorop dat eiseres ter zitting heeft verklaard dat zij de huurwaardekapitalisatiefactor niet (langer) betwist.
4.
Eiseres betoogt dat uit de bestreden uitspraak op bezwaar niet blijkt op welke waardegegevens de waardering van het object is gebaseerd. Gelet hierop heeft verweerder de voor het object vastgestelde waarde onvoldoende gemotiveerd, aldus eiseres.
5.
Verweerder heeft zich in de bestreden uitspraak op bezwaar op het standpunt gesteld dat hij de bij de waardering gebruikte huurgegevens niet kan vermelden, omdat deze vallen onder de op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geldende geheimhoudingsplicht. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat hij de huurgegevens niet in het bestreden besluit heeft vermeld, omdat dit concurrentiegevoelige informatie is. Om die reden heeft hij deze informatie eerst in de beroepsfase verstrekt.
6.
Tussen partijen is niet in geschil dat de voor het object vastgestelde waarde is gebaseerd op de huurgegevens van de in het taxatierapport genoemde referentie-objecten. Deze huurgegevens staan wel in het door verweerder in beroep overgelegde taxatierapport, maar niet in de uitspraak op bezwaar. Uit artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) volgt dat een uitspraak op bezwaar deugdelijk moet worden gemotiveerd en dat deze motivering bij de bekendmaking van de beslissing moet worden vermeld. Nu verweerder de opgevraagde huurgegevens niet in de uitspraak op bezwaar heeft vermeld en ook niet op andere wijze aan eiseres bekend heeft gemaakt, heeft verweerder niet aan zijn motiveringsverplichting voldaan. Eiseres is immers niet kenbaar gemaakt hoe de waardering van het object tot stand is gekomen. Ten aanzien van verweerders beroep op de geheimhoudingsplicht, overweegt de rechtbank dat eiseres een gerechtvaardigd belang heeft bij kennisname van de huurgegevens. De vrees voor oneigenlijk gebruik van concurrentiegevoelige gegevens moet door de aanwezigheid van dit gerechtvaardigd belang geacht worden te zijn weggenomen. De rechtbank vindt voor haar oordeel steun in de Memorie van Toelichting bij artikel 40 van de Wet woz, waarin de (algemene) verplichting van de heffingsambtenaar tot gegevensverstrekking is neergelegd. In de Memorie van Toelichting bij dit artikel is onder meer het volgende vermeld:
'De belastingbetaler moet de waarde van zijn onroerende zaak kunnen vergelijken met die van andere (vergelijkbare) onroerende zaken. In het kabinetsstandpunt naar aanleiding van het rapport wordt dit standpunt onderschreven, zij het dat voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een terughoudend standpunt ter zake wordt ingenomen. (…)
Gekozen is voor de variant, waarbij een recht tot kennisneming wordt geregeld voor degene die kan aantonen een gerechtvaardigd belang te hebben bij de kennisname van het waardegegeven. (...)
Met betrekking tot bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken, waarvan het waardegegeven een concurrentiegevoelig gegeven zou kunnen zijn, menen wij eveneens met de eis van een gerechtvaardigd belang de vrees voor oneigenlijk gebruik van het waardegegeven te hebben weggenomen.'
(Tweede Kamer, vergaderjaar 1992-1993, 22 885, nr. 3, pag. 27 e.v.)
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het voorgaande dat de geheimhoudingsplicht van verweerder niet zover strekt dat verweerder op grond daarvan aan eiseres als belanghebbende de mogelijkheid mag ontnemen om inzicht te verkrijgen in de wijze waarop de waardering van het object tot stand is gekomen. Daarbij komt dat eiseres ook op minder vergaande wijze had kunnen worden geïnformeerd, bijvoorbeeld door de voor de beoordeling relevante huurgegevens in de uitspraak op bezwaar te noemen onder vermelding van de globale ligging en de objectkenmerken, zonder dat deze objecten voor eiseres individualiseerbaar zouden zijn geworden.
7.
Gelet op het voorgaande is het beroep gegrond en moet de bestreden uitspraak op bezwaar worden vernietigd wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van de Awb. De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of er aanleiding is om de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak op bezwaar op grond van artikel 8:72, derde lid, van de Awb in stand te laten.
8.
Eiseres betoogt dat verweerder bij de waardering ten onrechte niet uit is gegaan van de  huurprijs van € 51.000,- per jaar die zij vanaf 14 mei 2010, de datum per wanneer zij in het object is gevestigd, zelf is overeengekomen. Eiseres heeft ter zitting betoogd dat de woz-waarde van het object moet worden vastgesteld op € 676.000,-.
9.
Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object per 1 januari 2011       - met inachtneming van de Wet woz - niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per die datum.
10.
Verweerder heeft verwezen naar het in beroep overgelegde taxatierapport van A. van de Steeg en R. Janmaat van 4 juli 2013. Volgens het taxatierapport bestaat het object uit een winkelruimte met een oppervlakte van 190 m² en een opslag/magazijn met een oppervlakte van 50 m². De waarde van het object is in het taxatierapport, op basis van een vergelijking met referentie-objecten, getaxeerd op € 733.590,-.
11.
De rechtbank stelt voorop dat indien er sprake is van een huurprijs die op of omstreeks de waardepeildatum tot stand is gekomen, er van moet worden uitgegaan dat die prijs op dat moment overeenkwam met de huurwaarde van dat object. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de huurprijs niet de huurwaarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft. De rechtbank wijst in dit verband op het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2000 (ECLI:NL:HR:2000:AA8610).
12.
Verweerder betoogt dat uit de foto’s op de voorpagina van het taxatierapport blijkt dat het object, nadat het aan eiseres is verhuurd, is verbouwd. Hij heeft ter zitting gesteld dat vóór eiseres de [bedrijf], een minder luxe winkel dan die van eiseres, in het object was gevestigd en dat het object was uitgeleefd. Zijn inschatting is dat eiseres circa € 65.000,- in het object heeft geïnvesteerd. Dit is volgens verweerder voldoende reden om bij de waardering van het object voorbij te gaan aan de huurprijs van het object zelf.
13.
Eiseres heeft gesteld dat het gebruikelijk is dat een nieuwe huurder een investering doet in een object dat nieuw wordt gehuurd. Zij heeft erkend dat de pui van het object door haar  is vervangen, hetgeen naar inschatting circa € 10.000,-  heeft gekost. Het is volgens eiseres niet verklaarbaar dat verweerder, gelet op de niet omvangrijke investering die eiseres in het object heeft gedaan, een huurwaarde heeft gehanteerd van € 56.430,-, ruim € 5.000,- meer dan de feitelijk gerealiseerde huurprijs. Volgens eiseres geeft een correctie van de gerealiseerde huurprijs met € 1.000,- een reëel beeld van de huurwaarde van het object op de waardepeildatum.
14.
De rechtbank volgt verweerder niet in zijn betoog dat de door eiseres per 14 mei 2010 overeengekomen huurprijs van € 51.000,- niet de huurwaarde in het economisch verkeer op de waardepeildatum weergeeft. Verweerder heeft gesteld dat eiseres na 14 mei 2010 nog circa € 65.000,- in het object heeft geïnvesteerd. De rechtbank acht dit zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, en de toelichting van eiseres ter zitting niet aannemelijk. Verweerder heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat het reëel is dat hij bij de waardering is uitgegaan van een huurwaarde die ruim € 5.000,- hoger is dan de gerealiseerde huurprijs, die bij deze waardering het uitgangspunt had moeten zijn. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde woz-waarde niet te hoog is vastgesteld. Er is dus geen aanleiding om de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten.
15.
De rechtbank ziet zich vervolgens gesteld voor de vraag of zij, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, zoals dat tot 1 januari 2013 luidde, zelf in de zaak kan voorzien.
16.
De rechtbank acht het, uitgaande van de - niet betwiste - huurwaardekapitalisatiefactor van 13 en de gerealiseerde huurprijs van € 51.000,- en met toepassing van de door eiseres voorgestelde correctie van € 1.000,- op deze huurprijs vanwege de gedane investeringen, redelijk dat de woz-waarde van het object per de waardepeildatum wordt vastgesteld op (13 x 52.000 =) € 676.000,-. De rechtbank voorziet dus zelf in de zaak en sluit aan bij door eiseres voorgestane waarde.
17.
Aangezien het beroep gegrond is, ziet de rechtbank aanleiding verweerder te veroordelen in de proceskosten van eiseres. De rechtbank begroot deze kosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht op € 486,- voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (1 punt voor het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, waarde per punt € 243,-, wegingsfactor 1) en € 974,- voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de beroepsfase (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 487,-, wegingsfactor 1). Tevens dient verweerder de door eiseres in de bezwaarfase gemaakte kosten voor kadastrale uittreksels van € 5,90 te vergoeden. In totaal dient verweerder dus
(€ 486,- + € 974,- + € 5,90.- =) € 1.465,90 aan proceskosten te vergoeden. Op grond van artikel 8:74 van de Awb dient verweerder ook aan eiseres het griffierecht te voldoen.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar van 28 december 2012;
verlaagt de waarde van het object [adres] voor het belastingjaar 2012 tot € 676.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2011 en verlaagt de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.465,90;
bepaalt dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 310,- aan haar vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.W. Verhaagh, voorzitter, mr. J.W. Veenendaal en
mr. J.E. Hoitink, leden, in aanwezigheid van mr. J.K. van de Poel, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2014.
griffier						rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.