Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2014:20

vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/343886 / HL ZA 13-135
Vonnis van 15 januari 2014
in de zaak van
[eiseres]
,
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat [NAAM]. P.A.J. Raaijmaakers te Amsterdam
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat [NAAM]. J.C. Klompé te Loosdrecht.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 18 september 2013
de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging c.q. vermeerdering van eis
de producties van [gedaagde] ten behoeve van de comparitie van 28 november 2013
het proces-verbaal van comparitie van 28 november 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Partijen zijn eigenaar van aan elkaar grenzende percelen aan [perceel] te[woonplaats]. [eiseres] bewoont de op haar perceel gebouwde woning en heeft een deel van het perceel van [gedaagde] (dit deel wordt hierna aangeduid als perceel [perceelcode]) in gebruik. [gedaagde] is voornemens een (voor permanente bewoning bestemde) woning te bouwen op zijn perceel.
2.2.
[gedaagde] heeft zijn perceel in 2008 gekocht van [A] (hierna: [A]). [A] en [eiseres] hebben omtrent perceel [perceelcode], dat [eiseres] in gebruik had, gesproken. Deze gesprekken hebben ertoe geleid dat [A] in oktober 1999 aan [eiseres] een overeenkomst heeft aangeboden waarbij zij perceel [perceelcode] in bruikleen zou krijgen. Deze overeenkomst is vervolgens niet tot stand gekomen. In die aan [eiseres] aangeboden overeenkomst en begeleidende brief van [A] wordt de grootte van perceel [perceelcode] geschat op circa 55 m2 (overeenkomst) en circa 50 tot 60 m2 (brief).
2.3.
Op 14 oktober 2010 heeft [eiseres] [gedaagde] gedagvaard en gevorderd dat hij een haag en een aantal bomen op de erfafscheiding tussen hun beider percelen laat snoeien. In reconventie heeft [gedaagde] vervolgens gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat het op de kadastrale tekening van 10 april 1999 aangegeven ‘driehoekig grondstuk’ van circa 64 m2 dat [eiseres] grotendeels als tuin in gebruik heeft, eigendom is van [gedaagde]. In deze zaak heeft op 7 september 2011 een comparitie plaatsgevonden, waarbij partijen een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) hebben gesloten. Deze vaststellingsovereenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
“Partijen komen ter beëindiging van dit geschil het volgende overeen.
[gedaagde] bekrachtigt de reeds bij vaststellingsovereenkomst van 8 februari 2010
gemaakte afspraken voor wat betreft het snoeien van de heg. Hij zal deze heg driemaal per jaar laten terugsnoeien tot een hoogte van maximaal 1.80 meter.
Eenmaal in de vier jaar zal door een deskundige worden beoordeeld of snoeien van de bomen als bedoeld in artikel 2 van de vaststellingsovereenkomst mogelijk en noodzakelijk is. Indien snoeien mogelijk is volgens deze deskundige, zal [gedaagde] daartoe opdracht geven. De kosten daarvoor zal [gedaagde] dragen. De eerstvolgende keer dat de deskundige deze beoordeling zal doen is in 2014.
[gedaagde] verkoopt aan [eiseres] die [van] [gedaagde] koopt het stuk grond van circa 64 vierkante meter dat zich aan de westzijde van de huidige erfafscheiding bevindt, zichtbaar als ingekleurde driehoek op de aan dit proces-verbaal gehechte kadastrale tekening van 19 april 1999, tegen een verkoopprijs van € 7.000,00 kosten koper. Partijen zullen hun medewerking verlenen aan levering.
[gedaagde], die voornemens is op zijn perceel een nieuwe woning te bouwen, zal bij de bouwwerkzaamheden die daarbij horen, vooral voor wat betreft de wijze waarop eventueel geheid zal worden, rekening houden met de belangen van [eiseres]. [gedaagde] zal zijn aannemer opdracht geven voor aanvang van de bouwwerkzaamheden een plaatsopneming te verrichten van het huis van [eiseres]. [eiseres] verplicht zich ertoe geen onnodige bezwaren in te dienen tegen de bouw van deze nieuwe woning.
Partijen verlenen elkaar na uitvoering van het bovenstaande finale kwijting van al hetgeen zij in het kader van deze procedure gevorderd hebben en al hetgeen zij mogelijk nog te vorderen hebben in het kader van de rechtsbetrekking die tussen hen heeft bestaan.
Partijen dragen ieder de eigen kosten van deze procedure en verzoeken om doorhaling van
de zaak op de rol.”
2.4.
Het Kadaster heeft het hiervoor genoemde stuk grond “van circa 64 vierkante meter dat zich aan de westzijde van de huidige erfafscheiding bevindt, zichtbaar als ingekleurde driehoek op de aan dit proces-verbaal gehechte kadastrale tekening van 19 april 1999” op 16 april 2012 ingemeten en vervolgens de perceelaanduiding [perceelcode] gegeven. In het Kadastraal bericht van 9 augustus 2013 staat dat perceel [perceelcode] 45 ca (45 centiare = 45 m2, rb) groot is.
2.5.
Bij email van 4 juni 2012 heeft [eiseres] aan (de makelaar van) [gedaagde] geschreven de koopprijs van het perceel [[perceelcode]] aan te passen omdat het perceel kleiner is dan 64 m2.
2.6.
De verkoop en levering van perceel [perceelcode] is niet geëffectueerd.
3
Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert – na vermeerdering van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
primair
bepaalt dat de door partijen ter zitting overeengekomen verkoopprijs aan de oppervlakte is gerelateerd aan 64 m2, één en ander zoals uitgetekend in de kadastrale tekening, welke is aangehecht aan het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 7 september 2011;
bepaalt dat [gedaagde] zijn medewerking dient te verlenen aan levering van 64 m2 van zijn grond, één en ander zoals uitgetekend op de kadastrale tekening, welke is gehecht aan het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 7 september 2011;
bepaalt dat, indien [gedaagde] in gebreke blijft om zijn medewerking te verlenen aan levering van 64 m2 van zijn grond, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte, waarin gedaagde zijn toestemming heeft gegeven terzake levering van 64 m2 van zijn grond, welke is gelegen te Loosdrecht aan de [percelen]
gedaagde veroordeelt in de kosten van deze procedure, inclusief (na)salaris advocaat;
subsidiair
5. verklaart voor recht dat er sprake is van een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van (wederzijdse) dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet, althans door [eiseres] noch door [gedaagde] op dezelfde voorwaarden, zou zijn gesloten waarbij aldus sprake is van wederzijdse dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub c BW;
6. bepaalt om aan de vernietiging geheel haar werking te ontzeggen, één en ander conform artikel 6:230 lid 1 BW, zodoende dat [gedaagde] verkoopt aan [eiseres] het stuk grond van circa 46 m2, één en ander conform de kadastrale uitmeting van 16 april 2012, waarvan een relaas van bevindingen van het Kadaster overgelegd is als productie 5 bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, tegen een verkoopprijs van € 4.921,87;
meer subsidiair
7. bepaalt op basis van de door [eiseres] c.q. [gedaagde] ingeroepen (wederzijdse) dwaling de gevolgen van de overeenkomst tot opheffing van het nadeel dat [eiseres] lijdt te wijzigen, zodoende dat: “
[gedaagde] verkoopt aan [eiseres], die van [gedaagde] koopt, het stuk grond van circa 46 m2, één en ander conform de kadastrale uitmeting van 16 april 2012, overgelegd als productie 5 bij conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie, tegen een verkoopprijs van
€ 4.921,87”.
3.2.
[gedaagde] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert dat de rechtbank:
verklaart voor recht dat de op de aan dit vonnis gehechte kadastrale tekening aangegeven perceel met nummer 3199, thans als tuin in gebruik bij [eiseres], eigendom is van [gedaagde];
[eiseres] veroordeelt om binnen twee maanden na betekening van dit vonnis het perceel als bedoeld onder 1. aan [gedaagde] in bezit te geven, door de erfafscheiding voor rekening van [eiseres] te verplaatsen naar de op de kadastrale tekening aangegeven juridische erfgrens, zulks met uitzondering van het in de hierna onder 3. te noemen met de schuur van [eiseres] bebouwde stukje grond van circa 3 m2, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [eiseres] nalaat om aan de veroordeling te voldoen;
[eiseres] veroordeelt om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis van [gedaagde] af te nemen het stukje grond als aangegeven op de aan dit vonnis gehechte kadastrale tekening van circa 3 m2 ten oosten van de juridische erfgrens, op welk stukje grond thans de aanbouw van [eiseres] is gebouwd, tegen betaling aan [gedaagde] van de koopprijs van € 1.500,00, althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen koopprijs, alsmede [eiseres] te veroordelen om de kosten van overdracht en levering van het stukje grond voor haar rekening te nemen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [eiseres] nalaat aan de veroordeling te voldoen;
[eiseres] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede in de na het wijzen van dit vonnis te maken nakosten en wettelijke rente daarover, alsmede in de kosten van de eerder gevoerde procedure.
3.5.
[eiseres] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiseres] heeft bij conclusie van antwoord in reconventie haar eis in conventie gewijzigd. [gedaagde] heeft niet aangevoerd dat de wijziging niet toelaatbaar is en de rechtbank ziet ook geen reden de wijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten. De rechtbank zal dan ook recht doen op de gewijzigde eis in conventie.
4.2.
[eiseres] legt aan haar primaire vordering ten grondslag dat zij met [gedaagde] is overeengekomen dat hij 64 m2 grond van zijn perceel aan haar verkoopt tegen de prijs van € 7.000,00 en aan haar subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen dat zij en [gedaagde] (wederzijds) gedwaald hebben omtrent de grootte van het perceel [perceelcode], zodat de vaststellingsovereenkomst op dat punt niet ongewijzigd in stand kan blijven.
4.3.
[gedaagde] stelt dat voor beide partijen duidelijk is geweest dat de verkoop van perceel [perceelcode] bedoeld was in de vaststellingsovereenkomst, zodat uitsluitend dat perceel verkocht is en niet meer grond dan dat. Van dwaling is volgens [gedaagde] evenmin sprake. Voorts is de koopsom van € 7.000,00 volgens [gedaagde] niet gerelateerd aan de (precieze) omvang van het verkochte stuk grond, maar geldt het als afkoopsom voor het hele geschil tussen partijen. Mocht de rechtbank tot de conclusie komen dat [gedaagde] zich verbonden heeft tot de verkoop van méér dan het perceel [perceelcode], dan vernietigt [gedaagde] de vaststellingsovereenkomst op dit punt met een beroep op (wederzijdse) dwaling en vordert hij (in reconventie) dat [eiseres] het door haar in gebruik genomen deel van zijn perceel ontruimt (tuin) dan wel koopt (grensoverschrijdende garage).
4.4.
Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag wat in de vaststellingsovereenkomst nu precies tussen hen is overeengekomen met betrekking tot de verkoop van grond door [gedaagde] aan [eiseres]. [eiseres] stelt 64 m2 grond van [gedaagde] te hebben gekocht, terwijl [gedaagde] stelt perceel [perceelcode] (dat bij opmeting 45 m2 groot bleek te zijn) te hebben verkocht aan [eiseres]. Bij de beantwoording van de vraag welke opvatting juist is, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij de beoordeling van dit geschilpunt zal de rechtbank deze maatstaf in acht nemen.
4.5.
Het geschil, ter beëindiging waarvan de vaststellingsovereenkomst is gesloten, is in rechte aangevangen met de dagvaarding van [gedaagde] door [eiseres] en haar vordering dat [gedaagde] een haag en een aantal bomen op de erfafscheiding tussen hun beider percelen snoeit. In reconventie heeft [gedaagde] vervolgens gevorderd dat voor recht wordt verklaard dat het op de kadastrale tekening van 10 april 1999 aangegeven ‘driehoekig grondstuk’ van circa 64 m2, dat [eiseres] als tuin in gebruik heeft, eigendom is van [gedaagde]. Dit stuk grond is naderhand kadastraal aangeduid als perceel [perceelcode]. In de vaststellingsovereenkomst is ten aanzien van het snoeien van de haag en de bomen vastgelegd welke verplichtingen [gedaagde] op zich neemt en is ten aanzien van “het stuk grond van circa 64 vierkante meter (…) zichtbaar als ingekleurde driehoek op de (…) kadastrale tekening van 19 april 1999” vastgelegd dat [gedaagde] dit stuk grond verkoopt aan [eiseres]. [eiseres] heeft tijdens de comparitie op 28 november 2013 verklaard dat zij in de vaststellingsovereenkomst met [gedaagde] overeenstemming heeft bereikt over een stuk grond dat zij als tuin gebruikt en dat volgens [gedaagde] aan hem toebehoorde. Voorts heeft zij bij die gelegenheid verklaard dat zij over dit stuk grond met de vorige eigenaar ([A]) ook al had gesproken, maar dat [A] het haar slechts in bruikleen wilde geven, terwijl zij het stuk grond wilde kopen. Volgens [eiseres] is het ‘fout gegaan’ toen het stuk grond werd ingemeten door het kadaster (en aangeduid als [perceelcode]) en veel minder groot bleek te zijn dan 64 m2 en [gedaagde] niet bereid bleek een ‘pro rato’ koopsom te accepteren. De rechtbank stelt vast dat het geschil tussen partijen, naast het snoeien van haag en bomen, betrekking had op het stuk grond dat toentertijd werd aangeduid als het ‘driehoekig grondstuk’ of ‘de ingekleurde driehoek’ en dat nadien is aangeduid als perceel [perceelcode]. Gesteld noch gebleken is dat partijen hierbij het oog hebben gehad op verschillende stukken grond. Uit hetgeen partijen tijdens de comparitie op 28 november 2013 hebben verklaard is de rechtbank duidelijk geworden dat [eiseres] het stuk grond, dat zij al jaren als tuin in gebruik had, in eigendom wilde verkrijgen, een aanbod van de vorige eigenaar om het stuk grond in bruikleen te krijgen had zij afgewezen omdat zij dat ‘niet genoeg’ vond, terwijl voor [gedaagde] ‘cruciaal’ was dat [eiseres] geen bezwaar zou maken tegen zijn plannen om een woning, bestemd voor permanente bewoning, op zijn perceel te bouwen en hij om die reden wilde instemmen met de verkoop van het stuk grond aan [eiseres]. Uit de email van [eiseres] van 4 juni 2012 aan (de makelaar van) [gedaagde], waarin zij voorstelt de koopprijs ‘pro rato’ te verlagen omdat de omvang van het door haar gekochte perceel kleiner was dan 64 m2, leidt de rechtbank af dat [eiseres] ook na het sluiten van de vaststellingsovereenkomst niet in de veronderstelling heeft verkeerd dat zij meer of anders heeft gekocht dan perceel [perceelcode], welk perceel zij als tuin in gebruik had. Door een lagere koopprijs voor te stellen, heeft [eiseres] te kennen gegeven dat zij het oog had op perceel [perceelcode] en niet op een ander en groter (namelijk 64 m2) stuk grond. De rechtbank komt op grond van hetgeen hiervoor is weergegeven tot de conclusie, dat beide partijen bij het sluiten van de vaststellingsovereenkomst niet anders voor ogen hebben gehad, en wat dat betreft ook niet anders redelijkerwijs van elkaar hebben mogen verwachten, dan dat het onderwerp van de koop en verkoop het stuk grond was dat toentertijd werd aangeduid als het ‘driehoekig grondstuk’ of ‘de ingekleurde driehoek’ en dat nadien is aangeduid als perceel [perceelcode]. Dit betekent dat in rechte vaststaat dat partijen in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen dat [gedaagde] perceel [perceelcode] aan [eiseres] verkoopt tegen de verkoopprijs van € 7.000,00.
4.6.
[eiseres] heeft voorts gesteld dat, indien komt vast te staan dat zij niet meer heeft gekocht dan perceel [perceelcode], er sprake is geweest van wederzijdse dwaling, nu perceel [perceelcode] niet 64 m2 groot was, zoals partijen veronderstelden bij het bepalen van de verkoopprijs, maar slechts 45 m2. Ten aanzien van het beroep van [eiseres] op (wederzijdse) dwaling, dient voorop te staan dat ook een vaststellingsovereenkomst als hier aan de orde wegens dwaling kan worden vernietigd indien daarvoor gronden zijn. Op grond van vaste jurisprudentie dient de rechtbank een beroep op dwaling in geval van een vaststellingsovereenkomst echter met terughoudendheid toe te passen. Partijen kunnen in beginsel geen beroep doen op dwaling met betrekking tot de onderwerpen, waarover juist werd getwist of onzekerheid bestond. Blijkt evenwel een misvatting ten aanzien van hetgeen partijen als zeker en onbetwist aan hun overeenkomst ten grondslag hebben gelegd dan is een beroep op dwaling mogelijk wel gerechtvaardigd. Nu in het onderhavige geval [eiseres] zich op het standpunt stelt dat zij (en [gedaagde]) bij het bepalen van de verkoopprijs uit zijn gegaan van een oppervlakte van 64 m2 (in plaats van 45 m2) en dat omtrent die oppervlakte geen twist of onzekerheid bestond, terwijl die oppervlakte naar de stelling van [eiseres] ten grondslag heeft gelegen aan de bepaling van de koopprijs en daarmee aan het sluiten van (dit deel van) de vaststellingsovereenkomst, dient het beroep op (wederzijdse) dwaling inhoudelijk te worden beoordeeld.
4.7.
Artikel 6:228 BW bepaalt dat een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, onder meer vernietigbaar is indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling uitging als de dwalende. Nog afgezien van de vraag of [gedaagde] van dezelfde onjuist veronderstelling is uitgegaan als [eiseres], [gedaagde] betwist dit immers, faalt het beroep van [eiseres] op dwaling omdat de gestelde dwaling omtrent de oppervlakte van perceel [perceelcode], gelet op de omstandigheden van het geval zoals lid 2 van artikel 6:228 BW bepaalt, voor rekening van de dwalende ([eiseres]) moet blijven. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [eiseres], naar eigen zeggen, sinds 1993 perceel [perceelcode] als tuin in gebruik heeft en zij uit dien hoofde dus bekend was met de oppervlakte van het perceel en zij voorts in 1999 met de toenmalige eigenaar van het perceel [A] heeft onderhandeld over de aankoop of bruikleen van perceel [perceelcode], al had het toentertijd nog niet die aanduiding, en [A] daarbij de oppervlakte van het perceel heeft aangeduid tussen 50 m2 en 60 m2. Nu [eiseres] met die eigen wetenschap omtrent de oppervlakte van perceel [perceelcode] alsmede met de wetenschap dat de vorige eigenaar [A] de oppervlakte van het perceel schatte tussen 50 m2 en 60 m2 en zij desondanks omtrent de oppervlakte van het perceel geen nader onderzoek heeft gedaan of uitdrukkelijk heeft bedongen dat de prijs afhankelijk was van de oppervlakte van het perceel door bijvoorbeeld een prijs per vierkante meter op te nemen in de vaststellingsovereenkomst, moet de door [eiseres] gestelde dwaling, wat daar verder ook van zij, voor haar eigen rekening blijven.
4.8.
Het vorenstaande betekent dat de primaire, subsidiaire en meer subsidiaire vordering van [eiseres] wordt afgewezen.
4.9.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht	€	274,00
- salaris advocaat	€
904,00
Totaal	€ 	1.178,00
4.10.
De door [gedaagde] gevorderde vergoeding van nakosten en wettelijke rente wordt toegewezen op de in het dictum weergegeven wijze.
4.11.
De door [gedaagde] gevorderde veroordeling van [eiseres] in de proceskosten van de eerder gevoerde procedure, die beëindigd is met de vaststellingsovereenkomst, wordt afgewezen, nu partijen in die vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen dat ieder de eigen (proces)kosten draagt.
in reconventie
4.12.
De vordering in reconventie van [gedaagde] is verbonden aan de voorwaarde dat de rechtbank (in conventie) tot de conclusie komt, dat [gedaagde] méér dan perceel [perceelcode] heeft verkocht aan [eiseres]. Nu uit het voorgaande volgt dat niet is voldaan aan deze voorwaarde, de rechtbank heeft immers vastgesteld dat de in de vaststellingsovereenkomst overeengekomen koop en verkoop (uitsluitend) ziet op perceel [perceelcode], heeft [gedaagde] geen rechtens te respecteren belang meer bij zijn vordering in reconventie. Deze vordering wordt dan ook afgewezen.
4.13.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden, gelet op de samenhang tussen deze vordering en de vordering in conventie, begroot op nihil.
5
De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.178,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiseres], onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [gedaagde] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat [NAAM],
in reconventie
5.4.
wijst de vorderingen af,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op nihil.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.P. de Ridder en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2014.
type: MdR
coll: