Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHARL:2016:10344

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.182.703/01
(zaaknummer (voormalige) rechtbank Leeuwarden 97980/HA ZA 09-595)
arrest van 20 december 2016
in de zaak van
[appellante] ,
eertijds wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[appellante]
,
advocaat: mr. R.J. Wybenga, kantoorhoudend te Rotterdam,
tegen
Gemeente De Fryske Marren,
zetelend te Joure,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
de Gemeente
,
advocaat: mr. A. Daan, kantoorhoudend te Heerenveen,
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 27 november 2012 hier over.
1.2
In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie gelast. Deze comparitie is gehouden op 17 januari 2013; het daarvan opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de stukken.
1.3
Het verdere verloop blijkt uit:
- de akten van partijen van 29 december 2015,
- de pleidooien overeenkomstig de pleitnotities.
1.4
Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald op één dossier.
1.5
[appellante] vordert in het hoger beroep -kort samengevat- het vonnis van de rechtbank Leeuwarden van 10 maart 2010 te vernietigen en opnieuw rechtdoende haar vorderingen in eerste aanleg alsnog integraal toe te wijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van de procedure in beide instanties, te vermeerderen met wettelijke rente en nakosten.
2
De vaststaande feiten
2.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis van 10 maart 2010, behoudens voor zover het betreft de eigendom van het perceel kadastraal bekend gemeente Langweer, sectie [Y] , nummer [0000] , waartegen [appellante] een verholen grief heeft gericht. Daarnaast gaat het hof uit van de navolgende feiten.
2.2
[appellante] is sedert 1 juni 2007 erfpachtster van de percelen kadastraal bekend gemeente Langweer, sectie [Y] , nummers [0001] en [0002] , plaatselijk bekend als [a-straat] 24, [B] . Op deze percelen bevinden zich een recreatiewoning en een boothuis. De Gemeente is bloot eigenaar van deze percelen. [appellante] is daarnaast eigenares van een aandeel in de onverdeelde eigendom van een perceel grond bestaande uit een parkeerterrein, paden en bosschages.
2.3
[a-straat] 24 maakt deel uit van een complex van zeventien recreatiewoningen. De ondergrond van de eerste twaalf woningen is bij notariële akte van 20 juli 1959 door de toenmalige gemeente Doniawerstal in erfpacht uitgegeven (de oude erfpachtcontracten). De overige percelen zijn op een later tijdstip in erfpacht uitgegeven (de nieuwe erfpachtcontracten). [a-straat] 24 behoort tot de eerste twaalf woningen.
2.4
Na voorafgaande onderhandelingen tussen medewerkers van de Gemeente en een delegatie van de bewoners heeft de Gemeente in 2002 de blote eigendom van de ondergrond van de zeventien woningen te koop aangeboden aan de toenmalige erfpachters. De Gemeente heeft de gronden laten taxeren en de prijs per vierkante meter voor de oude erfpachtcontracten uiteindelijk bepaald op 17,5% van de vrije verkoopwaarde bij volledige eigendom, zijnde € 31,77. Voor de nieuwe erfpachtcontracten is de prijs bepaald op € 54,45 per vierkante meter.
2.5
Burgemeester en wethouders van de Gemeente hebben in hun ongedateerde voorstel aan de gemeenteraad om tot verkoop van de percelen over te gaan (productie VI bij dagvaarding in eerste aanleg) de volgende passage opgenomen:
"Alles of niets?
Het mag duidelijk zijn dat het verreweg de voorkeur geniet als het totale complex in één keer wordt verkocht. Het ziet er echter naar uit dat dit niet gaat lukken. (…) Nu kunnen wij ons op het standpunt stellen: alles of niets. Wij zijn hier geen voorstander van. Dit betekent namelijk dat het project gedoemd is om te mislukken. Bovendien zijn wij er van overtuigd dat wanneer de meerderheid nu tot aankoop overgaat de rest op niet al te lange termijn toch nog zal volgen. Misschien niet de huidige generatie, maar dan zeker hun opvolgers (erfgenamen). Het is onze optiek dan ook een kwestie van tijd. Om er niet een allegaartje van te maken stellen wij voor de ondergrens te stellen op minimaal 50%. (…)"
2.6
Bij notariële akte van 16 september 2002, ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster op 17 september 2002, heeft de Gemeente de blote eigendom van de ondergrond van twaalf van de zeventien woningen tegen de hiervoor vermelde prijs geleverd aan de toenmalige erfpachters van die ondergrond. Tot de verkochte percelen behoorde niet de ondergrond van [a-straat] 24.
2.7
Op 31 maart 2003 en 16 september 2003 heeft de gemeente de blote eigendom van het perceel [a-straat] 16, respectievelijk [a-straat] 32 verkocht aan de erfpachters van die percelen tegen € 31,77 per vierkante meter.
Op 30 augustus 2006 heeft de Gemeente de blote eigendom van het perceel [a-straat] 10a verkocht tegen een prijs van omgerekend € 68,97 per vierkante meter.
2.8
Mr. G.J. van Drimmelen, notaris te Twello, heeft bij brief van 17 oktober 2007, gericht aan [appellante] en haar echtgenoot, het volgende geschreven:
"Op 3 mei 2007 is de koopovereenkomst door de verkopers getekend; door u is de overeenkomst eerst op 23 mei 2007 getekend. Deze datum hield verband met mededelingen die door de Gemeente Skarsterlân zijn afgegeven. Ik heb daar de volgende telefoonnotities over:
10 mei:	u hebt mij gebeld met de vraag of de mogelijkheid aanwezig zou zijn de eigendom van de grond waarop het erfpachtrecht was gevestigd, te verkrijgen. (…)
11 mei:	Contact gehad met mevrouw [C] : aankoop zou - naar alle waarschijnlijkheid - geen probleem zijn; zij had dat kort tevoren ook met de makelaar besproken. (…)
22 mei:	Na diverse vergeefse pogingen over en weer mevrouw [C] aan de lijn: voor het geven van een prijsindicatie trok zij de vergelijking met de eigendom van een in erfpacht uitgegeven perceel dat vorig jaar was verkocht. Dit betreft een ander blok met huisjes, die later in erfpacht zijn uitgegeven met een kortere looptijd en een hogere canon. Toen enkele jaren gelden die percelen te koop werden aangeboden (gelijktijdig met de ondergrond van de percelen waar uw huisje op staat) bedroeg de prijs per m/2 € 54,45 en de grond is vorig jaar verkocht voor € 67,- per m/2. Het leek mevrouw [C] alleszins redelijk om deze prijsstijging van circa 20% ook toe te passen op de door u aan te kopen grond. In 2002 bedroeg de prijs per m/2 bij u € 31,77, zodat - verhoogd met 20% - een prijs van circa € 38,12 gehanteerd zou kunnen worden. (…)
Gevraagd naar de termijn waarop een en ander afgehandeld zou kunnen worden deelde mevrouw [C] mee dat zij het inschatte als een procedurele kwestie, die niet meer geregeld kon worden voor de overdracht van de erfpacht, maar wel kort daarna geëffectueerd zou kunnen worden. (…)"
2.9
[C] , medewerker van de afdeling ruimte van de Gemeente, heeft bij faxbericht van 25 mei 2007 mr. [NAAM]:
"Het past binnen het gemeentelijk beleid om het blote eigendom van de [a-straat] 24 af te laten kopen (te verkopen), zodat er geen sprake meer zal zijn van een erfpachtconstructie. Het betreft in dit specifieke geval de percelen kadastraal bekend als gemeente Langweer, sectie [Y] nummers [0001] , [0002] en [0000] . In bijna alle gevallen aan de [a-straat] te [B] waar sprake was van erfpacht, is dit reeds gebeurd. De te volgen procedure hierbij is dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Skarsterlân hieraan haar goedkeuring moet verlenen."
2.10
Bij brief van 24 januari 2008 hebben burgemeester en wethouders [appellante] onder meer geschreven:
"Alle eigenaren van de percelen [a-straat] 10 tot en met 38 in [B] hebben in 2002 een aanbieding ontvangen. Deze aanbieding is gebaseerd op een taxatie van de betreffende percelen in 2000. De meeste percelen grond/water in dit gebied zijn in 2002/2003 verkocht. Gelet op de ontwikkelingen op de grondmarkt, met name voor de percelen die aan het water liggen en in het bijzonder de percelen [a-straat] 10 tot en met 38 (even) in [B] , zijn wij van mening dat de vast te stellen verkoopprijs van de betreffende percelen grond [a-straat] 24, [B] niet meer kan worden gebaseerd op deze oude taxatie. Daarom hebben wij de percelen grond [a-straat] 24 opnieuw laten taxeren. (…)
Wij hebben vervolgens op 15 januari 2008 besloten de op de bijgevoegde situatietekening nader aangegeven percelen  grond en water, plaatselijk bekend als [a-straat] 24 (…) aan u te verkopen. De verkoopprijs bedraagt € 181.963,00 voor de grond (huisperceel en schiphuis) en € 4.740,- voor het perceel water (haventje), of in totaal € 186.703,00."
2.11
Op 29 mei 2007 hebben burgemeester en wethouders een brief gestuurd aan Van Drimmelen Noormans Notarissen met de volgende inhoud:
"Onderwerp: vervreemden erfpacht [a-straat] 24 te [B]
(…)
Hierbij verlenen wij toestemming voor het vervreemden van het erfpachtsrecht van de heer [D] aan mevrouw [appellante] .
(…)
Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Indien u vragen heeft kunt u contact opnemen met mevrouw [C] van de afdeling ruimte."
2.12
In de notariële akte van 20 juli 1959 zijn de volgende bepalingen opgenomen:
"8. De in erfpacht uitgegeven percelen mogen uitsluitend worden gebruikt voor de plaatsing van een zomerhuisje; andere opstallen of getimmerten mogen zonder schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders daarbij niet worden opgericht.
9.  Het te bouwen zomerhuisje moet volgens door Burgemeester en Wethouders goedgekeurde situatie-, plattegrond- en geveltekeningen binnen een jaar na de datum van de notariële akte, waarbij de grond in erfpacht is verkregen, zijn voltooid; wijziging van de opstal naar haar uiterlijke gedaante, daaronder begrepen de gebezigde kleuren, mag niet geschieden zonder vooraf verkregen toestemming van Burgemeester en Wethouders; de plaats waar het zomerhuisje mag worden gebouwd, wordt aangewezen door Burgemeester en Wethouders."
2.13
[appellante] heeft eind 2007 een architect opdracht gegeven voor het maken van een ontwerp voor de bouw van een nieuwe vakantiewoning op het perceel [a-straat] 24. De architect heeft op 2 februari 2008 een bedrag van € 5.474,- in rekening gebracht voor het maken van het voorlopig ontwerp en op 17 april 2008 nogmaals een bedrag van € 5.474,- voor het definitief ontwerp.
2.14
[appellante] heeft op basis van deze ontwerpen bij de Gemeente een bouwvergunning gevraagd, die haar ook is verleend. De Gemeente heeft ter zake een bedrag aan leges in rekening gebracht van € 2.760,10.
2.15
[appellante] heeft bij brief van 6 mei 2008 de Gemeente op grond van artikel 9 van de erfpachtsvoorwaarden om toestemming gevraagd voor de vervanging van de op haar perceel aanwezige recreatiewoning door een nieuwe recreatiewoning.
2.16
De Gemeente heeft bij brief van 9 juni 2008 [appellante] medegedeeld die
"toestemming in overweging
(te)
nemen onder voorwaarde dat de erfpachtovereenkomst van 20 juli 1959 wordt herzien. Dit houdt onder andere in dat de canon voor de rest van de erfpachttermijn zal worden aangepast."
2.17
Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over de herziening van de canon.
2.18
Bij brief van 19 november 2008 heeft [appellante] de Gemeente toestemming gevraagd voor een beperkte renovatie en een kleine uitbouw van de bestaande recreatiewoning.
2.19
De Gemeente heeft bij brief van 18 december 2008 de bij brief van 19 november 2008 gevraagde toestemming verleend. In de motivering van het besluit is onder meer vermeld
"dat deze beperkte renovatie van ondergeschikte betekenis is en niet van zodanige invloed op het uiterlijk aanzicht, dat een aanpassing van de huidige erfpachtovereenkomst en met name van de daarin genoemde canon is gerechtvaardigd."
3
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[appellante] heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd dat de Gemeente wordt veroordeeld om aan haar te koop aan te bieden gedurende een periode van drie maanden de blote eigendom van de percelen sectie [Y] , nummers [0001] en [0002] voor een totale prijs van primair, € 64.524,90, subsidiair € 65.186,96 en meer subsidiair € 120.750,-. Verder heeft zij gevorderd de Gemeente te veroordelen om aan haar te koop aan te bieden gedurende een periode van drie maanden de eigendom van het perceel sectie [Y] , nummer [0000] voor een prijs van € 4.740,-. Daarnaast heeft zij gevorderd de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten tot een bedrag van € 7.763,91. Tot slot heeft zij gevorderd de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de door haar geleden schade ten bedrage van € 13.708,10 uit hoofde van onrechtmatige handelen.
3.2
De rechtbank heeft bij vonnis van 10 maart 2010 de vorderingen van [appellante] afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van de procedure.
4
De beoordeling van de grieven en de vordering
Procespartijen
4.1
Bij gelegenheid van het pleidooi is gebleken dat [appellante] op 29 september 2016 is overleden. Nu zich niet op grond van artikel 225 lid 1 aanhef en onder a Rv in samenhang met artikel 227 Rv een rechtsopvolger heeft gemeld die als partij in het geding in de plaats wenst te worden gesteld zal de procedure op grond van artikel 225 lid 2 Rv op naam van [appellante] ten behoeve, onderscheidenlijk ten laste van haar nalatenschap worden voortgezet.
4.2
Op grond van artikel 1 van de Wet van 19 juni 2013 tot wijziging van de gemeentelijke indeling in een deel van de provincie Fryslân in samenhang met artikel 2 van die wet is de gemeente Skarsterlân per 13 juli 2013 opgeheven en is het grondgebied van deze gemeente opgegaan in de nieuwe gemeente De Fryske Marren (De Friese Meren). Daarmee zijn op grond van artikel 44 lid 1 van de Wet algemene regels herindeling per 13 juli 2013 alle rechten en verplichtingen van de voormalige gemeente Skarsterlân onder algemene titel overgegaan op de gemeente De Fryske Marren. Krachtens het derde lid van die bepaling worden rechtsgedingen waarbij de gemeente Skarsterlân is betrokken met ingang van de datum van herindeling voortgezet door of tegen de gemeente De Fryske Marren. Dat betekent dat de gemeente De Fryske Marren in deze procedure verder als geïntimeerde heeft te gelden.
Waar in het arrest over de Gemeente wordt gesproken worden daarmee zowel de gemeente De Fryske Marren, als de gemeenten Skarsterlân en Doniawerstal bedoeld.
Vermeerdering van eis
4.3
Bij pleidooi heeft [appellante] verzocht haar akte te verlenen van een aanvulling van haar eis. Onderdeel IV van het petitum heeft zij als volgt gewijzigd:
"1. voor recht te verklaren dat geïntimeerde jegens appellante onrechtmatig heeft gehandeld door aan het verlenen van de door appellante verzochte privaatrechtelijke toestemming voor nieuwbouw een financiële voorwaarde te stellen, inhoudende dat een hogere canon zou moeten worden vastgesteld,
2. geïntimeerde te veroordelen tot vergoeding van de door appellante als gevolg van voornoemde onrechtmatige handeling geleden schade tot primair een bedrag van € 13.708,10, subsidiair een bedrag op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, in beide gevallen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der voldoening."
4.4
De Gemeente heeft bezwaar gemaakt tegen de aanvulling van eis.
4.5
Met betrekking tot deze wijziging van eis heeft het volgende als uitgangspunt te gelden. De in artikel 347 lid 1 Rv besloten twee-conclusie-regel beperkt de - ingevolge artikel 130 lid 1 in verbinding met artikel 353 lid 1 Rv - aan de oorspronkelijk eiser toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van zijn eis in hoger beroep in die zin dat hij in beginsel zijn eis niet later dan in zijn memorie van grieven of van antwoord mag veranderen of vermeerderen. Dit geldt ook als deze eisverandering of -vermeerdering niet als een grief moet worden aangemerkt (Vgl. HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959 en HR 23 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7064). Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, met name indien de wederpartij ondubbelzinnig erin heeft toegestemd dat de eisverandering of -vermeerdering plaatsvindt, of indien de aard van het geschil meebrengt dat in een later stadium nog zodanige verandering of vermeerdering van eis kan plaatsvinden. Voorts kan in het algemeen een verandering of vermeerdering van eis na het tijdstip van de memorie van grieven of antwoord toelaatbaar zijn, indien daarmee aanpassing wordt beoogd aan eerst na dat tijdstip voorgevallen of gebleken feiten en omstandigheden en de eisverandering of -vermeerdering ertoe strekt te voorkomen dat het geschil aan de hand van inmiddels achterhaalde of onjuist gebleken (juridische of feitelijke) gegevens zou moeten worden beslist, of dat - indien dan nog mogelijk - een nieuwe procedure zou moeten worden aangespannen om het geschil alsnog aan de hand van de juiste en volledige gegevens te kunnen doen beslissen. Onverkort blijft dan gelden dat de eisverandering of vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde (vgl. HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771).
4.6
Nu de Gemeente bezwaar heeft gemaakt tegen de wijziging van eis en er geen sprake is van feiten of omstandigheden die eerst na het indienen van de memorie van grieven zijn voorgevallen, dan wel zijn gebleken, is er geen reden om af te wijken van de hiervoor weergegeven regel. Het hof zal daarom voorbijgaan aan de wijziging van eis en recht doen op de vorderingen zoals die in de dagvaarding in hoger beroep zijn geformuleerd.
De grieven
4.7
[appellante] heeft allereerst in een verholen grief betoogd dat de rechtbank de feiten niet volledig heeft vastgesteld. Er is echter geen rechtsregel die de rechter verplicht alle door de ene partij gestelde en door de andere partij erkende of niet weersproken feiten als vaststaand in de uitspraak te vermelden. Het staat de rechter vrij uit de tussen partijen vaststaande feiten die selectie te maken welke hem voor de beoordeling van het geschil relevant voorkomt.
4.8
Grief I houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat er geen sprake is van opgewekt vertrouwen in de zin dat dezelfde prijsstelling uit het voorstel van 27 maart 2002 met een opslag van 26,7% zou worden gehanteerd voor de verwerving van het blote eigendom van de percelen met de nummers [0001] en [0002] . Daartoe heeft [appellante] aangevoerd dat zij in 2007 niet alleen het recht van erfpacht met betrekking tot [a-straat] 24 wilde verwerven maar ook de blote eigendom van de percelen met de nummers [0001] en [0002] . Om die reden heeft zij alvorens tot koop van het erfpachtsrecht over te gaan bij de Gemeente laten informeren naar de mogelijkheid tot verwerving van de blote eigendom van de percelen. De Gemeente heeft daarop laten weten dat de verkoop van de eigendom paste in het gemeentelijk beleid. Voor een indicatie van de prijs verwees de gemeente naar de verkoop welke in 2006 had plaatsgevonden, waarbij een opslag op de prijs ten opzichte van 2002 van 26,7% was gehanteerd. Mede op basis van die informatie heeft zij besloten tot koop van het erfpachtsrecht. De door de Gemeente aan [appellante] gevraagde prijs ligt niet, zoals mocht worden verwacht rond € 70.000,-, maar is vastgesteld op € 181.963,-, een stijging van de prijs ten opzichte van 2002 van 257,3%, aldus [appellante] . De Gemeente heeft door op die wijze te handelen het bij [appellante] gewekte vertrouwen geschonden dat haar het perceel [a-straat] 24 zou worden aangeboden tegen de door de gemeente in 2002 vastgestelde uniforme prijs, verhoogd met een vergelijkbare prijsstijging als door de Gemeente in 2006 gehanteerd.
4.9
Het hof stelt voorop dat in artikel 3:14 BW tot uitdrukking is gebracht dat de overheid bevoegdheden die haar naar burgerlijk recht toekomen niet mag uitoefenen in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiek recht. Deze grief en de overige grieven van [appellante] zullen mede tegen die achtergrond worden beoordeeld.
4.10
De vraag of bij [appellante] het gerechtvaardigde vertrouwen is kunnen ontstaan dat de Gemeente de percelen met de nummers [0001] en [0002] aan haar te koop zou aanbieden tegen een prijs per vierkante gebaseerd op de in 2002 vastgestelde prijzen verhoogd met een opslag van 26,7% moet om verschillende redenen ontkennend worden beantwoord.
Allereerst is de aard van het verzoek van belang (vgl. HR 25 mei 2012 ECLI:NL:HR:2012:BW0219). Het betrof een informatief telefoontje van mr. [NAAM]om de percelen te kopen en niet een concreet verzoek aan de Gemeente om [appellante] een aanbod te doen voor de koop van die percelen. Daarbij heeft [C] op enig moment een prijsindicatie gegeven en geen vaste prijs genoemd. Verder is in dit verband van belang dat [C] niet bevoegd was om namens de Gemeente bindend de prijs vast te stellen van de te verkopen grond. [appellante] was hier ook mee bekend. Haar echtgenoot, die haar heeft bijgestaan bij de aankoop van het erfpachtsrecht en de besprekingen met de Gemeente, heeft zowel ter comparitie bij de rechtbank als de comparitie bij het hof verklaard dat hij ervan op de hoogte was dat formeel niet [C] maar het college van burgemeester en wethouders ter zake bevoegd was.
Bedoeld vertrouwen kan [appellante] evenmin ontlenen aan het feit dat de Gemeente in 2003 nog twee percelen heeft verkocht tegen dezelfde prijs als in 2002 en dat in 2006 een perceel is verkocht (in de woorden van [appellante] ) met gebruikmaking van dezelfde systematiek met hantering van een toeslag. De verkopen in 2003 hebben binnen een jaar na de verkopen in 2002 plaatsgevonden. De verkoop van het perceel in 2006 ligt inderdaad enkele jaren later en heeft de Gemeente dan ook aanleiding gegeven de prijs te verhogen. Daarmee is gegeven dat de Gemeente de prijsontwikkelingen in de markt volgt. Het feit dat aan de vaststelling van de prijs in 2006, in tegenstelling tot 2002, geen taxatie ten grondslag ligt acht het hof niet van doorslaggevende betekenis.
Het beroep van [appellante] op het vertrouwensbeginsel slaagt daarom niet.
4.11
Voor zover [appellante] zich heeft beroepen op een door burgemeester en wethouders gewekte schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid van [C] gaat het hof aan dat beroep voorbij. De brief van 29 mei 2007 waar [appellante] naar heeft verwezen heeft namelijk enkel betrekking op het verlenen van toestemming voor de overdracht aan [appellante] van het erfpachtsrecht en niet op de verkoop van de blote ondergrond. Voorts kan [C] niet zelf de schijn van haar vertegenwoordigingsbevoegdheid inroepen. Dat kan alleen het wel ter zake bevoegde bestuursorgaan.
4.12
Grief I slaagt niet.
4.13
Daarnaast heeft [appellante] onder
grief I
I gesteld dat zij door de Gemeente niet op gelijke voet wordt behandeld als de kopers van vergelijkbare percelen in 2003 en 2006, die een prijs per vierkante meter hebben betaald gelijk aan de prijs in 2002, dan wel een prijs gebaseerd op de in 2002 vastgestelde prijs met een opslag.
4.14
Het hof is met de Gemeente van oordeel dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet opgaat enkel al vanwege het verloop van de tijd. Zoals hiervoor is overwogen zijn er sinds de verkoop van de gronden in 2002 verschillende jaren verstreken. Het is dan gerechtvaardigd de prijs met inachtneming van de ontwikkelingen in de markt te verhogen. Gebruikmaking van een taxatie is daarbij een voor de hand liggende en ook geschikte methode. Het feit dat de Gemeente bij de verkopen in 2003 dezelfde prijs heeft gehanteerd als in 2002 heeft niet tot gevolg dat ook in latere jaren van die prijs moet worden uitgegaan. De verkopen in 2003 hebben namelijk plaatsgevonden binnen een tijdsbestek van een jaar na de verkoop van de percelen in 2002.
Bij de verkoop van een perceel in 2006 heeft de Gemeente de prijs wel degelijk verhoogd, zij het dat de waarde van de grond niet is getaxeerd, maar op een andere wijze is vastgesteld. De Gemeente heeft aangegeven dat achteraf bezien in 2006 een fout is gemaakt. Het gelijkheidsbeginsel vergt niet dat wanneer de Gemeente een fout heeft gemaakt, zij gehouden is die fout in volgende gevallen te herhalen. De Gemeente was dan ook niet gehouden de in 2006 toegepaste methodiek in de jaren daarna te blijven hanteren.
De Gemeente heeft in 2007 bij de vaststelling van de vraagprijs van het door [appellante] te kopen perceel weer dezelfde systematiek gehanteerd als in 2002, namelijk een bepaling van de prijs op basis van een taxatie.
4.15
Voorts kan aan het ongedateerde voorstel van burgemeester en wethouders aan de gemeenteraad tot verkoop van de gronden aan de [a-straat] , welk voorstel door de gemeenteraad is overgenomen in zijn vergadering van 27 maart 2002, niet worden ontleend dat de Gemeente met betrekking tot de verkoop van de gronden een beleidsregel als bedoeld in artikel 1:3 lid 4 Awb heeft vastgesteld, met name niet waar het gaat om de vaststelling van de prijs. Het is een voorstel tot verkoop van gronden aan de gegadigden op dat moment.
Evenmin is er sprake van een vaste gedragslijn. Dat volgt alleen al uit het feit dat de Gemeente ook in 2006 een prijsverhoging heeft toegepast, waarbij ook nog eens een andere methode van vaststelling van de prijs is gehanteerd.
4.16
Anders dan [appellante] heeft betoogd maakt het feit dat burgemeester en wethouders het voornemen tot verkoop van de percelen aan de [a-straat] in 2002 aan de gemeenteraad hebben voorgelegd het voorstel van burgemeester en wethouders en het besluit van de gemeenteraad evenmin tot beleid. Afgezien van het feit dat niet is voldaan aan de criteria van artikel 1:3 lid 4 Awb, staat het burgemeester en wethouders vrij om kwesties ter zake waarvan zij bevoegd zijn aan de gemeenteraad ter beoordeling voor te leggen en zijn zij daartoe in het geval van het verrichten van privaatrechtelijke rechtshandelingen onder omstandigheden op grond van artikel 169 lid 4 Gemeentewet zelfs verplicht.
4.17
Grief II slaagt derhalve niet.
4.18
Onder
grief III
heeft [appellante] betoogd dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat zij, naast het beroep op het vertrouwensbeginsel en het gelijkheidsbeginsel, voor het overige geen feiten of omstandigheden heeft gesteld ter onderbouwing van haar standpunt dat sprake is van een onrechtmatige daad van de Gemeente. Zij mocht, zo heeft zij gesteld, afgaan op de toezegging van [C] , een door burgemeester en wethouders aangewezen vertegenwoordigster van de Gemeente, dat de prijsstelling uit 2002 als basis zou dienen voor de prijs waartegen [appellante] de blote eigendom van de percelen zou kunnen verwerven. [C] heeft volgens [appellante] een concrete toezegging gedaan, die door de Gemeente niet is nagekomen.
4.19
Het hof stelt vast de toelichting op grief III in de kern een herhaling vormt van grief I. Aangezien grief I niet slaagt, slaagt grief III om dezelfde redenen niet.
4.20
Nu de grieven I tot en met III niet slagen moet worden geoordeeld dat de rechtbank de vorderingen van [appellante] de Gemeente te veroordelen tot verkoop aan haar van de percelen sectie [Y] , nummers [0001] en [0002] voor de in de dagvaarding in eerste aanleg genoemde prijs/prijzen terecht heeft afgewezen.
4.21
Met
grief IV
komt [appellante] op tegen de afwijzing van haar vordering tot vergoeding van de schade die zij stelt te hebben geleden als gevolg van het feit dat de Gemeente een financiële voorwaarde heeft verbonden aan het verlenen van privaatrechtelijke toestemming aan [appellante] voor het plegen van nieuwbouw op het door haar gekochte terrein. [appellante] heeft er op gewezen dat die voorwaarde uitsluitend aan haar is opgelegd en niet aan andere erfpachters die in de jaren vanaf 1959 hun woningen soms fors hebben uitgebreid of verbouwd. Naar haar mening moet het handelen van de Gemeente in essentie als machtsmisbruik worden beschouwd. De Gemeente heeft aldus onrechtmatig ten opzichte van haar gehandeld. Zij zag zich door de gestelde voorwaarde genoodzaakt af te zien van haar voornemen tot nieuwbouw en over te gaan tot een beperkte renovatie. Daardoor zijn de kosten die zij heeft gemaakt voor de nieuwbouwplannen nodeloos gemaakt.
4.22
De Gemeente heeft zich op het standpunt gesteld dat zij bij de uitoefening van haar contractuele vrijheid de financiële voorwaarde van verhoging van de canon heeft mogen stellen.
4.23
Het hof stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat hun rechtsverhouding wordt beheerst door de inhoud van de erfpachtsovereenkomst zoals neergelegd in de notariële akte van 20 juli 1959.
4.24
Bij de uitleg van de erfpachtsovereenkomst komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte (vgl. HR 2 december 2005 ECLI:NL:HR:2005:AU2397, NJ 2007,5, HR 17 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO1815, NJ 2011,9 en HR 19 april 2013 ECLI:NL:HR:2013:BZ2904, NJ 2013, 240).
4.25
Het hof stelt vast dat op grond van artikel 9 van de erfpachtsvoorwaarden de erfpachter de opstal op zijn perceel naar haar uiterlijke gedaante niet mag wijzigen zonder voorafgaande toestemming van burgemeester en wethouders. Dat betekent dat burgemeester en wethouders bij het beoordelen van de vraag of een wijziging van de opstal kan worden toegestaan niet vrij zijn in het stellen van voorwaarden. Zij mogen uitsluitend voorwaarden stellen die betrekking hebben op de uiterlijke gedaante van de opstal. Ook aan artikel 8 van de erfpachtsvoorwaarden kan, anders dan door de Gemeente bij pleidooi is betoogd, de bevoegdheid tot het stellen van een financiële voorwaarde als de onderhavige niet worden ontleend. De vereiste toestemming van burgemeester en wethouders in deze bepaling ziet op
"andere opstallen of getimmerten"
en niet op de vakantiewoning zelf, nog daargelaten of aan het oprichten van genoemde bouwwerken wel een financiële voorwaarde mag worden verbonden. Verder is gesteld, noch gebleken dat de erfpachtsovereenkomst zoals vervat in de notariële akte van 20 juli 1959 anderszins een grondslag biedt voor het stellen van een financiële voorwaarde. Door aan hun toestemming de voorwaarde tot verhoging van de canon te verbinden hebben burgemeester en wethouders misbruik van hun bevoegdheid gemaakt en daarmee onrechtmatig gehandeld ten opzichte van [appellante] . Dit onrechtmatig handelen van de Gemeente kan haar ook worden toegerekend.
4.26
De vraag of de schade die [appellante] heeft geleden het gevolg is van het onrechtmatig handelen van de Gemeente moet bevestigend worden beantwoord. [appellante] heeft onvoldoende weersproken gesteld dat zij zich als gevolg van de financiële voorwaarde die de Gemeente opwierp genoodzaakt zag haar plannen te wijzigen, waardoor de kosten ter voorbereiding op het nieuwbouwplan nodeloos zijn gemaakt.
Het verweer van de Gemeente dat [appellante] eerst de privaatrechtelijke toestemming van burgemeester en wethouders had moeten vragen, alvorens de bouwvergunning aan te vragen moet worden verworpen. Gelet op de beperkte strekking van artikel 9 van de erfpachtsvoorwaarden behoefde [appellante] niet bedacht te zijn op een (aanzienlijke) verhoging van de canon als voorwaarde. Bovendien waren de bouwtekeningen ook nodig voor het vragen van de privaatrechtelijke toestemming om op basis daarvan de uiterlijke gedaante van de nieuw te bouwen vakantiewoning te kunnen beoordelen.
De hoogte van de door [appellante] gemaakte kosten als zodanig is door de Gemeente niet betwist. Het hof zal het gevorderde bedrag van totaal  € 13.807,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding in eerste aanleg (15 juli 2009), dan ook toewijzen.
4.27
Grief IV slaagt.
Slotsom
4.28
Door het slagen van grief IV dient het vonnis van de rechtbank van 10 maart 2010 te worden vernietigd en zal de vordering tot schadevergoeding uit onrechtmatige daad worden toegewezen tot een bedrag van € 13.807,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juli 2009. De vorderingen van [appellante] zullen voor het overige worden afgewezen.
4.29
Omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld zal het hof de kosten van de procedure, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep compenseren in die zin dat partijen ieder hun eigen kosten dragen.
5
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de rechtbank van 10 maart 2010 en doet opnieuw recht;
veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [appellante] van een bedrag van € 13.807,10, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 juli 2009;
verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de kosten van de procedure zowel in eerste aanleg als in hoger beroep;
wijst de vorderingen van [appellante] voor het overige af.
Dit arrest is gewezen door mr. R.E. Weening, mr. B.J.H. Hofstee en mr. W.J. Overtoom is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 20 december 2016.