Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:1530

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Team Handelsrecht
zaaknummer 200.242.616/01
arrest van 12 mei 2020
in de zaak van
1
[appellant 1] ,
2.
[appellante 2]
,
3.
[appellant 3 jr.]
,
allen wonende te [woonplaats] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als respectievelijk [appellant 1] , [appellante 2] en [appellant 3 jr.] en gezamenlijk als [appellanten c.s.] ,
advocaat: mr. C. van Aken te Geertruidenberg,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. M. van Tessel te Drunen,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 28 augustus 2018 in het hoger beroep van de door de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, zittingsplaats Breda, onder zaak/rolnummer 5064729 CV EXPL 16-3022 gewezen vonnissen van 21 december 2016 en 7 februari 2018.
5
Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenarrest van 28 augustus 2018 waarbij het hof een comparitie na aanbrengen heeft gelast;
het proces-verbaal van de comparitie van 1 november 2018;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel;
de memorie van antwoord in incidenteel appel met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
6
De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
6.1.
In dit hoger beroep gaat het om het volgende.
- [geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning).
- [geïntimeerde] verhuurt de woning sinds 1992 aan [appellant 1] . Er is geen schriftelijke huurovereenkomst. De huurovereenkomst is mondeling gesloten tussen partijen.
- [geïntimeerde] en [appellant 1] zijn destijds een huurprijs van € 145,21 (althans het equivalent in Nederlandse guldens) overeengekomen.
- [geïntimeerde] wenst verhoging van de huurprijs tot een bedrag van € 565,29. Hij stelt dat hij daarover aangetekende brieven aan [appellant 1] heeft verstuurd.
- [appellant 1] is de huurprijs van € 145,21 blijven betalen.
- [appellante 2] is de echtgenote van [appellant 1] . [appellant 3 jr.] is hun – thans meerderjarige – zoon. Zij wonen ook in de woning.
6.2.1.
In eerste aanleg vorderde [geïntimeerde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- [appellant 1] te veroordelen om aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 3.780,72 aan achterstallige huur tot 1 maart 2016 te vermeerderen met € 565,29 per maand vanaf april 2016 tot het moment dat de huurovereenkomst zal zijn geëindigd, almede een bedrag van € 565,29 per maand vanaf de datum van beëindiging van de huurovereenkomst tot de datum van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 juli 2015, althans de data waarop de bedragen verschuldigd zijn geworden of zullen worden;
- de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden met gelasting van [appellanten c.s.] om de woning binnen één week na ontbinding van de overeenkomst te verlaten en te ontruimen;
- [appellanten c.s.] te veroordelen in de kosten van de procedure.
6.2.2.
Op wat [geïntimeerde] aan deze vorderingen ten grondslag heeft gelegd en de door [appellanten c.s.] gevoerde verweren, zal het hof – voor zover van belang in hoger beroep – hierna ingaan.
6.3.1.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 24 augustus 2016 een comparitie van partijen gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 23 november 2016. Van de comparitie zijn door de griffier aantekeningen gemaakt. Deze aantekeningen bevinden zich in het procesdossier.
6.3.2.
Bij het vonnis waarvan beroep van 21 december 2016 heeft de kantonrechter, voor zover in hoger beroep van belang, overwogen dat [appellant 1] heeft aangevoerd dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat [appellant 1] de woning zou renoveren, dat op basis daarvan de huurprijs is bepaald en dat de mogelijkheid van huurprijsverhoging was uitgesloten en dat [geïntimeerde] dit gemotiveerd heeft betwist, zodat het aan [appellant 1] is om zijn stelling te bewijzen. De kantonrechter heeft [appellant 1] toegelaten, althans hem opdracht gegeven, tot bewijs van zijn stelling dat de mogelijkheid van huurprijsverhoging tussen [geïntimeerde] en hem was uitgesloten.
6.3.3.
Vervolgens hebben getuigenverhoren plaatsgevonden. In enquête zijn [appellant 1] , [appellante 2] , [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] als getuigen gehoord. In contra-enquête is [geïntimeerde] gehoord als getuige.
6.3.4.
Bij het vonnis waarvan beroep van 7 februari 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant 1] niet is geslaagd in zijn bewijsopdracht. Vervolgens heeft hij vastgesteld wat een redelijke huurprijs is. Deze heeft hij per 15 juli 2015 vastgesteld op € 215,97 per maand, per 15 juli 2016 op € 286,73 per maand en per 15 juli 2017 op € 357,50 per maand. Voorts is [appellant 1] veroordeeld aan [geïntimeerde] te betalen een bedrag van € 4.129,46 aan achterstallige huur over de periode van 15 juli 2015 tot 1 maart 2018, vermeerderd met wettelijke rente. De proceskosten zijn gecompenseerd. Het meer of anders gevorderde is afgewezen, waaronder de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
6.4.1.
[appellanten c.s.] hebben in (principaal) hoger beroep vier grieven aangevoerd. Zij hebben geconcludeerd dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen en, opnieuw recht doende, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.
6.4.2.
In incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] een (ongenummerde) grief aangevoerd. Zijn conclusie strekt ertoe dat het hof de vonnissen waarvan beroep zal vernietigen ten aanzien van de redelijk te achten huurverhoging en dat deze zal worden bepaald op het in eerste aanleg door [geïntimeerde] gevorderde bedrag van € 565,29 per maand, te indexeren tot € 587,34 per 1 juli 2018 en tot € 611,42 per 1 juli 2019. Subsidiair vordert [geïntimeerde] dat bij handhaving van de door de kantonrechter vastgestelde huurverhoging er eveneens per genoemde data geïndexeerd wordt, waardoor per 1 juli 2018 de huur verhoogd wordt tot € 371,44 en per 1 juli (meer subsidiair per 1 augustus) 2019 tot € 386,67. Een en ander vermeerderd met wettelijke rente en met veroordeling van [appellanten c.s.] in de proceskosten.
6.4.3.
Het hof merkt allereerst op dat in eerste aanleg de vordering van [geïntimeerde] tot ontbinding en ontruiming is afgewezen en dat [geïntimeerde] daartegen niet is opgekomen, zodat deze vordering in hoger beroep niet aan de orde is. Voorts heeft, zoals blijkt uit wat hiervoor is overwogen in rov. 6.4.2, [geïntimeerde] zijn vordering met betrekking tot de huurverhoging gewijzigd. [appellanten c.s.] hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze eiswijziging. Het hof ziet ook geen aanleiding de eiswijziging ambtshalve buiten beschouwing te laten wegens strijd met de goede procesorde. Bij de beoordeling zal derhalve worden uitgegaan van de gewijzigde eis.
6.5.1.
Het hof zal eerst grief 1 in principaal hoger beroep behandelen. Volgens deze grief heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [geïntimeerde] de stelling van [appellant 1] dat de mogelijkheid van huurprijsverhoging was uitgesloten gemotiveerd heeft betwist en [appellant 1] in dat kader een bewijsopdracht gegeven. In navolging daarvan heeft de kantonrechter ten onrechte geoordeeld dat [appellant 1] niet is geslaagd in het door hem te leveren bewijs.
6.5.2.
Het hof oordeelt hierover als volgt. Klaarblijkelijk heeft de kantonrechter op basis van de verklaringen van [geïntimeerde] tijdens de comparitie in eerste aanleg geoordeeld dat hij de stelling van [appellant 1] dat de mogelijkheid van huurprijsverhoging was uitgesloten gemotiveerd heeft betwist (zie rov. 3.7 van het vonnis waarvan beroep van 21 december 2016). Nu [appellant 1] zich beroept op de rechtsgevolgen van de door hem gestelde afspraak, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast terzake op hem.
6.5.3.
Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellant 1] niet in zijn bewijsopdracht is geslaagd. Ter toelichting dient het volgende.
6.5.4.
[appellant 1] en [appellante 2] hebben als getuigen verklaard dat de huurprijs niet verhoogd zou worden zolang de werkzaamheden in de woning niet afgerond waren. Volgens de getuigenverklaringen van [getuige 2] en [getuige 3] is tussen [geïntimeerde] en [appellant 1] besproken dat als er werkzaamheden gedaan moesten worden in de woning [appellant 1] dat zelf moest doen, maar dat er geen huurprijsverhoging zou zijn. [geïntimeerde] heeft als getuige echter verklaard dat een dergelijke afspraak niet is gemaakt.
6.5.5.
[appellant 1] en [appellante 2] zijn partijgetuigen. [appellante 2] is als echtgenote van [appellant 1] op grond van artikel 7:266 BW van rechtswege medehuurder van de woning. Dit betekent dat hun verklaringen beperkte bewijskracht hebben gelet op het bepaalde in artikel 164 lid 2 Rv. De vraag is of er voldoende aanvullende bewijzen voorhanden zijn. Naar het oordeel van het hof zijn de verklaringen van [getuige 2] en [getuige 3] daarvoor onvoldoende geloofwaardig. Daarbij is het tijdsverloop sinds 1991/1992, toen de gesprekken over huurverhoging zouden hebben plaatsgevonden, in aanmerking genomen. Verder heeft [appellant 1] geen aanvullend bewijs naar voren gebracht. Getuige [getuige 1] heeft niets relevants over de bewijsopdracht verklaard.
6.5.6.
Ook was volgens de getuigenverklaringen van [appellant 1] , [appellante 2] , [getuige 2] en [getuige 3] de mogelijkheid van huurprijsverhoging niet
zonder meer
uitgesloten. Of dit mogelijk was, was immers afhankelijk van de voltooiing van de werkzaamheden. Ook als indertijd een dergelijke afspraak is gemaakt, staat deze niet meer aan huurprijsverhoging in de weg. [geïntimeerde] mocht redelijkerwijs verwachten dat [appellant 1] de werkzaamheden aan de woning die hij zou uitvoeren inmiddels zou hebben uitgevoerd.
6.5.7.
Het vorenstaande brengt mee dat grief 1 in principaal hoger beroep faalt.
6.6.1.
Grief 2 in principaal hoger beroep strekt ertoe te betogen dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat is voldaan aan de voorschriften van artikelen 7:252 en 7:253 BW met betrekking tot huurprijsverhoging. In het bijzonder betwist [appellant 1] dat hij een voorstel tot verhoging van de huurprijs van [geïntimeerde] heeft ontvangen.
6.6.2.
[geïntimeerde] heeft gesteld dat hij sinds oktober 2014 diverse pogingen heeft gedaan om in overleg te treden met [appellant 1] over verhoging van de huurprijs, maar dat [appellant 1] nergens op in is gegaan. [appellant 1] heeft vrijwel alle hem aangetekend verzonden brieven geweigerd en heeft niet gereageerd op de tevens als normale verzending aan hem gestuurde correspondentie. Bij brief van 15 mei 2015 is [appellant 1] daarom de huurverhoging aangezegd, met de mededeling dat hij indien hij niet akkoord zou zijn met de verhoging, bezwaar kon maken. Zoals gebruikelijk bleef elke reactie uit, aldus – steeds – [geïntimeerde] .
6.6.3.
Het hof overweegt dat [geïntimeerde] als productie 4 bij de inleidende dagvaarding een kopie van de brief van 15 mei 2015 heeft overgelegd. Als adres is op de brief vermeld [adres] te [plaats] . Voorts heeft [geïntimeerde] ten behoeve van de comparitie in eerste aanleg een kopie van de envelop van de brief van 15 mei 2015 overgelegd (productie 3). Daaruit blijkt dat de brief aangetekend is verzonden en dat deze is geweigerd. Ten slotte heeft [geïntimeerde] naar voren gebracht dat hij de originele teruggekomen enveloppen aan [appellanten c.s.] ter comparitie heeft getoond, wat [appellanten c.s.] niet hebben weersproken.
6.6.4.
Gelet op het vorenoverwogene heeft het hof geen aanleiding om eraan te twijfelen dat [geïntimeerde] de brief van 15 mei 2015 aangetekend en naar het juiste adres heeft verzonden, en dat de brief (tijdig) aan [appellant 1] is aangeboden op wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven (vgl. HR 4 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO5122, NJ 2004/411 (
Visser/IDM
). De aanzegging van de huurprijsverhoging heeft dan ook zijn werking gehad als bedoeld in artikel 3:37 lid 3 BW.
6.6.5.
Het verweer van [appellanten c.s.] acht het hof onvoldoende. Zij hebben aangevoerd dat zij in de desbetreffende periode in het buitenland waren en dat [getuige 1] voornoemd voor de post zorgde. Volgens hen is tijdens het getuigenverhoor van [getuige 1] gebleken dat er in de betreffende periode geen (aangetekende) poststukken van [geïntimeerde] zijn ontvangen. [getuige 1] heeft evenwel slechts verklaard dat zij dit niet kan
herinneren
. Dat de brief is geweigerd en dat [appellant 1] niet daadwerkelijk heeft kennis genomen van de inhoud van de brief komt voor zijn risico. Dat, naar [appellanten c.s.] stellen, de Track & Trace-berichten van PostNL niet beschikbaar zijn, maakt dit niet anders. De informatie van PostNL is immers nog beschikbaar op de teruggekomen enveloppen.
6.6.6.
Nu de aanzegging van de huurverhoging bij de brief van 15 mei 2015 zijn werking heeft gehad, zal het hof uitgaan van de (verder in hoger beroep niet bestreden) fictie van wilsovereenstemming en geldt de huurverhoging in beginsel als overeengekomen zoals de kantonrechter heeft overwogen (rov. 3.19 van het vonnis waarvan beroep van 21 december 2016).
6.6.7.
Grief 2 in principaal hoger beroep faalt dus eveneens. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. Het hof ziet geen aanleiding om [getuige 1] (opnieuw) te horen als getuige, nu [appellanten c.s.] niet hebben aangegeven in hoeverre zij meer of anders kan verklaren dan zij al heeft gedaan. Ook voor het horen van [getuige 4] als getuige ziet het hof geen aanleiding, nu deze persoon volgens [appellanten c.s.] in de periode na 2015 heeft gezorgd voor de post en dus niets over de brief van 15 mei 2015 kan verklaren.
6.7.1.
Grieven 3 en 4 in principaal hoger beroep en de grief in incidenteel in hoger beroep lenen zich voor gezamenlijke bespreking. Deze grieven hebben alle drie betrekking op de redelijk te achten huurverhoging. Zoals hiervoor is weergegeven, heeft de kantonrechter vastgesteld dat per 15 juli 2015 een huurprijs op € 215,97 per maand redelijk is met verhogingen per 15 juli 2016 tot € 286,73 per maand en per 15 juli 2017 tot € 357,50 per maand. [appellanten c.s.] betogen dat de kantonrechter de huurprijs aldus te hoog heeft vastgesteld, terwijl [geïntimeerde] meent dat die te laag is. Beide partijen gaan er dus vanuit dat zij hun geschil over de huurprijs aan het hof kunnen voorleggen. Daargelaten of dat in dit geval mogelijk is gelet op het bepaalde in artikel 7:262 lid 2 BW, overweegt het hof dienaangaande het volgende.
6.7.2.
Voor zover [appellanten c.s.] zich op het standpunt stellen dat de huurprijs kan blijven op het in 1992 overeengekomen bedrag van € 145,21 omdat er geen sprake is van een disproportionele last voor [geïntimeerde] , volgt het hof hen daarin niet. Het is voldoende aannemelijk dat met deze lage huur de kosten aan de woning de huurinkomsten overtreffen. [geïntimeerde] heeft hiervan een cijfermatig onderbouwing gegeven in zijn brief van 30 oktober 2014 (productie 1 bij de inleidende dagvaarding). [appellanten c.s.] hebben dit niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist.
6.7.3.
De kantonrechter heeft voor het vaststellen van de redelijke huurprijs de door [geïntimeerde] in het geding gebrachte ‘Huurprijscheck zelfstandige woonruimte’ van de Huurcommissie als basis gebruikt (zie de productie bij de akte van [geïntimeerde] van 11 januari 2017). Niet in geschil tussen partijen is dat deze door een makelaar ingeschakeld door [geïntimeerde] tot stand is gekomen. Het totaal aantal punten is 114 en de maximale huurprijs op basis van de punten is € 552,56. [appellanten c.s.] hebben aangevoerd dat is uitgegaan van verkeerde data. Zij hebben echter geen stukken overgelegd waaruit dit blijkt. Ook hebben zij niet aangegeven wat volgens hen de uitkomst van de huurprijscheck wel zou moeten zijn. Het hof gaat aan deze betwisting dan ook voorbij. In dit geval moet worden vastgesteld wat een redelijke huurprijs is op basis van de beschikbare gegevens. Naar het oordeel van het hof kan de beoordeling van de woning door de makelaar inderdaad daarvoor de basis vormen.
6.7.4.
Tegelijkertijd kan een huurprijs van € 552,56 per maand – en dus ook de door [geïntimeerde] gevraagde huurprijs van € 565,29 per maand – niet redelijk worden geacht. Het hof onderschrijft het oordeel van de kantonrechter dat een stijging van de huurprijs ineens tot een dergelijk bedrag zich niet verhoudt met de eisen van redelijkheid en billijkheid welke de rechtsverhouding tussen partijen beheersen. [geïntimeerde] heeft in hoger beroep niets (nieuws) gesteld dat tot een andersluidend oordeel leidt. [geïntimeerde] heeft onvoldoende concreet onderbouwd dat een dergelijke stijging noodzakelijk is om de kosten van het achterstallig onderhoud aan de woning terug te verdienen.
6.7.5.
Bij gebreke van verdere gegevens heeft de kantonrechter gekozen voor een benadering van de redelijke huurprijs waarbij wordt uitgegaan van (fictieve) jaarlijkse indexeringen vanaf juli 1992, hetgeen met minimale jaarlijkse indexeringen leidt tot een huurprijs € 357,50 per juli 2015. Het hof kan zich vinden in deze benadering. Weliswaar voeren [appellanten c.s.] aan dat de kantonrechter ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de jaarlijkse maximale huurprijsgrens, maar zij hebben niet nader toegelicht in welke jaren dat het geval is geweest en om welke bedragen het dan gaat. De berekening van de kantonrechter hebben zij niet bestreden. Het hof kan zich ook vinden in de gefaseerde verhoging van de huurprijs gedurende een termijn van drie jaar tot dit bedrag, zoals de kantonrechter heeft gedaan. Door de huurprijs op dit lagere bedrag vast te stellen wordt ook recht gedaan aan het feit dat, zoals tussen partijen niet ter discussie staat, er sprake is van achterstallig onderhoud over een langere periode.
6.7.6.
Het hof acht het redelijk dat de kantonrechter er rekening mee heeft gehouden dat er bij aanvang van de huurovereenkomst werkzaamheden moesten worden verricht om de woning bewoonbaar te maken. Hij heeft geschat dat deze werkzaamheden juli 1992 afgerond hadden kunnen zijn. [appellanten c.s.] zijn hier ook tegen opgekomen. Zij hebben evenwel niet toegelicht wanneer de werkzaamheden redelijkerwijs wel afgerond hadden kunnen zijn. Wat hier verder ook van zij, in het kader van de door de kantonrechter gekozen benadering kan het hof zich verenigen met het aanvangsmoment van de fictieve indexeringen van juli 1992.
6.7.7.
Nu de door [geïntimeerde] gevraagde huurprijs van € 565,29 per maand in hoger beroep niet alsnog zal worden toegewezen, zijn ook de verhogingen tot € 587,34 per 1 juli 2018 en tot € 611,42 per 1 juli 2019 zoals door hem primair gevorderd, niet toewijsbaar. Subsidiair vordert [geïntimeerde] huurverhoging ten aanzien van het toegewezen bedrag van € 357,21. [appellanten c.s.] hebben voldoende gemotiveerd betwist dat [geïntimeerde] aanspraak kan maken op verdere huurverhoging gelet op de kwaliteit van de woning. [geïntimeerde] heeft hiervoor bovendien ook niet de dwingendrechtelijk voorgeschreven vormvereisten (artikel 7:250 BW e.v. juncto artikel 7:265 BW) in acht genomen. Zijn subsidiaire vordering komt derhalve evenmin voor toewijzing in aanmerking.
6.7.8.
De slotsom is dat ook de grieven 3 en 4 in principaal hoger beroep en de grief in incidenteel hoger beroep falen. Aan bewijslevering komt het hof niet toe.
6.8.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vonnissen waarvan beroep, voor zover in hoger beroep aan de orde, dienen te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zullen [appellanten c.s.] worden veroordeeld in de kosten van het principaal hoger beroep, en [geïntimeerde] in de kosten van het incidenteel hoger beroep.
7
De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor zover in hoger beroep aan de orde;
veroordeelt [appellanten c.s.] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het principaal hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 318,-- aan griffierecht en op € 759,-- aan salaris advocaat;
veroordeelt [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van het incidenteel hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellanten c.s.] op € 379,50 aan salaris advocaat;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.P. de Haan, M. van Ham en G.M. Blanken en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 12 mei 2020.
griffier					rolraadsheer