Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHARL:2020:6019

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummers gerechtshof 200.248.283/01 en 200.248.284/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 5451660 en 5802311)
arrest van 28 juli 2020
in de gevoegde zaken van:
zaaknummer 200.248.283/01
[appellant] ,
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna te noemen:
[appellant]
,
advocaat: mr. B. Korvemaker, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
1
[geïntimeerde1] ,
wonende in Frankrijk,
2. [geïntimeerde2] ,
wonende in Duitsland,
3. [geïntimeerde3] ,
wonende te [B] ,
geïntimeerden in het hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.
,
advocaat: mr. N. Hollander, kantoorhoudend te Groningen,
en
zaaknummer 200.248.284/01
[appellant] ,
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna te noemen:
[appellant]
,
advocaat: mr. B. Korvemaker, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
1
[geïntimeerde1] ,
wonende in Frankrijk,
2. [geïntimeerde2] ,
wonende in Duitsland,
3. [geïntimeerde3] ,
wonende te Groningen,
geïntimeerden in het hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.
,
advocaat: mr. N. Hollander, kantoorhoudend te Groningen.
Waar nodig worden [geïntimeerden] c.s. individueel aangeduid als [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] .
1
Het verloop van het geding
1.1.
In eerste aanleg waren twee procedures aanhangig tussen partijen. De zaaknummers waren 5802311 en 5451660. Voor het verloop van het geding in eerste aanleg wordt verwezen naar het in elk van deze zaken gewezen vonnis. Beide vonnissen zijn gewezen op 17 april 2018.
1.2
[appellant] is van beide vonnissen in hoger beroep gekomen. De zaak met zaaknummer 5802311 kreeg in hoger beroep het nummer 200.248.283/01. De zaak met zaaknummer 5451660 kreeg in hoger beroep het nummer 200.248.284/01. Hierna wordt naar de zaken verwezen als "zaak 283" en "zaak 284".
1.3
In hoger beroep zijn de zaken begonnen met een, in iedere zaak afzonderlijk uitgebrachte, dagvaarding van 16 juli 2018. Vervolgens heeft [appellant] in elk van beide zaken een memorie van grieven genomen (met één productie). [geïntimeerden] c.s. hebben in elk van beide zaken een memorie van antwoord genomen (met drie producties). De zaak is na overleg met en instemming van partijen daarna bepaald voor schriftelijk pleidooi. Van dat pleidooi hebben beide partijen vervolgens afgezien, waarna arrest is bepaald.
1.4
[appellant] is in de gelegenheid geweest om (bij schriftelijk pleidooi) te reageren op de bij memorie van antwoord in beide zaken door [geïntimeerden] c.s. overgelegde producties. Van die mogelijkheid heeft [appellant] geen gebruik gemaakt. Die producties kunnen daarom in de beoordeling worden betrokken.
2
Voeging
De zaken 283 en 284 zijn "verknocht". Dat betekent dat zij inhoudelijk nauw met elkaar samenhangen. In de ene zaak (zaak 283) is namelijk aan de orde de huurprijs van de door [geïntimeerden] c.s. van [appellant] gehuurde woning en in de andere zaak (zaak 284) de vraag of teveel huur is betaald. De procespartijen in beide zaken zijn dezelfde. Deze aspecten van beide zaken zijn reden om deze ambtshalve te voegen.
3
Waar gaat deze zaak over en hoe beslist het hof?
3.1
[geïntimeerden] c.s. huurden van [appellant] de woning [a-straat] 4 in [B] . [geïntimeerden] c.s. hebben aan de Huurcommissie gevraagd uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs (dat is zaak 283). Op 13 oktober 2016 heeft de Huurcommissie op dat verzoek beslist. [appellant] heeft zich daarop tot de kantonrechter gewend. Hij verzocht de kantonrechter, onder andere, vast te stellen dat het om een woning gaat waarop het regiem van huurprijsvaststelling niet toepasselijk is. Die vordering werd gedaan "in conventie", dat wil zeggen dat het een door [appellant] gedane vordering is. De kantonrechter heeft die conventionele vordering afgewezen. Het hof stelt vast dat van die beslissing van de kantonrechter geen hoger beroep mogelijk is. [appellant] is daarom in zaak 283 niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep voor zover dat betrekking heeft op de beslissing van de kantonrechter in conventie.
3.2
In die zaak 283 hadden [geïntimeerden] c.s. van hun kant ook een vordering ingesteld. Dat heet "reconventie". Zij wilden dat de kantonrechter voor recht zou verklaren dat de huurprijs het bedrag was dat de Huurcommissie eerder al voor de woning had vastgesteld. Die vordering heeft de kantonrechter toegewezen. Ook voor dat deel van de vordering geldt echter dat hoger beroep niet mogelijk is. [appellant] is daarom in zaak 283 ook niet-ontvankelijk in zijn hoger beroep voor zover dat betrekking heeft op de beslissing van de kantonrechter in reconventie.
3.3
In zaak 284 is aan de orde de vordering van [geïntimeerden] c.s. tot terugbetaling van teveel betaalde huur. De kantonrechter heeft die vordering toegewezen. Daarmee is het hof het eens. Het hoger beroep van [appellant] tegen deze beslissing van de kantonrechter in zaak 284 slaagt dus niet.
3.4
Hierna wordt uitgelegd hoe het hof tot deze beslissingen is gekomen.
4
De feiten in beide zaken
4.1
[appellant] is eigenaar van het pand aan de [a-straat] 4 te [B] (hierna de
woonruimte of het gehuurde te noemen).
4.2
Met betrekking tot het gehuurde zijn door hem drie huurovereenkomsten gesloten (verder te noemen: overeenkomst 1, overeenkomst 2 en overeenkomst 3) met de hierna te noemen gezamenlijke huurders:
huurovereenkomst 1
huurders: [C] , [D] en [geïntimeerde1]
ingangsdatum: 1 december 2014
einddatum: 1 juni 2015
kale huurprijs: € 935,- per maand
huurovereenkomst 2
huurders: [geïntimeerde2] , [D] en [geïntimeerde1]
ingangsdatum: 1 januari 2015
einddatum: 1 juni 2015
kale huurprijs: € 935,- per maand
huurovereenkomst 3
huurders: [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] en [geïntimeerde1]
ingangsdatum: 19 september 2015
einddatum: 1 september 2016
kale huurprijs: € 935,- per maand
4.3
Per 1 januari 2015 heeft [C] de woning verlaten en is [geïntimeerde2] daarin komen wonen. Per 1 mei 2015 heeft [D] de woning verlaten en is [geïntimeerde3] daarin gekomen. Per 1 oktober 2016 is de huurrelatie tussen [appellant] en [geïntimeerden] c.s. geëindigd.
4.4
[geïntimeerde1] heeft op 27 mei 2015 de Huurcommissie verzocht om de redelijkheid van de overeengekomen kale huurprijs van € 935,- per maand (per 1 december 2014) te beoordelen (art. 7:249 BW). Bij beslissing van 12 oktober 2015 (verzonden op 27 oktober 2015) heeft de Huurcommissie bepaald dat de overeengekomen kale huurprijs (per 1 december 2014) niet redelijk is en dat wel redelijk is een kale huurprijs van € 475,37 per maand. Vanwege ernstige gebreken in de woonruimte heeft de Huurcommissie de huurprijs per
1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot € 285,22 per maand.
4.5
Geen van partijen heeft gebruik gemaakt van de in artikel 7:262 BW geboden
mogelijkheid om binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de
Huurcommissie een beslissing van de kantonrechter te vorderen over het punt waarover
de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
4.6
Op 17 maart 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. (opnieuw) een verzoek ingediend bij de Huurcommissie. Verzocht is de huurprijs te bepalen per 19 september 2015. In het verzoekschrift is vermeld:
"Voor zover vereist, namelijk voor zover partijen er onderling niet uitkomen en voor zover de kantonrechter oordeelt dat er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst."
4.7
Op 12 september 2016 heeft de Huurcommissie beslist op het verzoek van 17 maart 2016. De beoordeling was als volgt:
"De commissie is van oordeel dat er geen sprake is van een nieuwe maar van een vanaf 1 december 2014 doorlopende huurovereenkomst. De woonruimte is niet veranderd, noch de huurprijs. Dat vertrekkende huurders worden vervangen door anderen en dat er nieuwe opschriftstellingen van de huurovereenkomst zijn geproduceerd doet daaraan iets af noch de in het laatste exemplaar extra opgenomen voorwaarde omtrent druggebruik.
De Huurcommissie is daarom van oordeel dat huurders niet-ontvankelijk zijn in hun verzoek.
De commissie komt daarom niet toe aan de vraag zich verder uit te spreken over de puntentelling van de woonruimte."
5
De vorderingen in hoger beroep
In zaak 283 heeft [appellant] gevorderd zijn conventionele vorderingen alsnog toe te wijzen en de reconventionele vordering van [geïntimeerden] c.s. alsnog af te wijzen. In zaak 284 heeft hij eveneens verzocht de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog af te wijzen. In beide zaken heeft hij ook gevorderd [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.
6
De beoordeling
Internationale aspecten in beide zaken
6.1
[geïntimeerde2] woont in Duitsland, [geïntimeerde1] woont in Frankrijk. Daarmee heeft deze zaak internationale aspecten. Toepasselijk is Verordening (EU) nr. 1215/2012 van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2012 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken (herschikking), kortweg genoemd Brussel 1 Bis. In artikel 24 daarvan zijn in geval van huur en verhuur van onroerende goederen (zoals in dit geval aan de orde is) als bevoegd aangemerkt de gerechten van de lidstaat waar het onroerend goed gelegen is. Ingevolge artikel 103 Rv was de rechtbank Noord-Nederland (locatie Groningen) bevoegd omdat de woning die object is van de huur/verhuur gelegen is in het rechtsgebied van die rechtbank.
6.2
Tussen partijen is niet in geschil dat Nederlands recht toepasselijk is. Ook het hof gaat daarvan uit.
Ontvankelijkheid in zaak 283
6.3
Op 17 maart 2016 hebben [geïntimeerden] c.s. een (voorwaardelijk) verzoek ingediend bij de Huurcommissie. Verzocht is de huurprijs te bepalen per 19 september 2015. [appellant] heeft in die procedure het verweer gevoerd dat de woning (per 1 oktober 2015) een zodanig hoog puntenaantal had dat deze als "geliberaliseerd" moet worden aangemerkt. De huurcommissie heeft [geïntimeerden] c.s. op 12 september 2016 niet-ontvankelijk verklaard in hun verzoek. [appellant] heeft zich vervolgens tot de kantonrechter gewend.
6.4
In artikel 7:262 BW is bepaald:
"1. Wanneer de huurcommissie op een verzoek van de huurder of verhuurder als bedoeld in de paragrafen 1 en 2 uitspraak heeft gedaan, worden zij geacht te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht.
2. Tegen een beslissing krachtens dit artikel is geen hogere voorziening toegelaten."
6.5
De kantonrechter heeft de vorderingen van [appellant] kennelijk en terecht opgevat als een vordering op grond van artikel 7:262 lid 1 BW, dat wil zeggen een vordering ingesteld binnen 8 weken nadat de Huurcommissie op een verzoek van [geïntimeerden] c.s. over de huurprijs van de woning had beslist. Ook een beslissing dat de woning zoveel punten telt dat deze niet voor aanpassing van de huurprijs door de Huurcommissie in aanmerking komt (zoals [appellant] betoogde) is een aspect van de zaak waarover de Huurcommissie in het kader van het voorgelegde verzoek diende te oordelen.
6.6
Waar de kantonrechter vervolgens in conventie geoordeeld heeft over het aldus door [appellant] aan haar voorgelegde verzoek als bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW stond tegen die beslissing geen hoger beroep open op grond van het tweede lid van dat artikel.
6.7
[appellant] heeft ook hoger beroep ingesteld tegen de door de kantonrechter in reconventie gegeven beslissing. Die beslissing is gegeven op de tegenvordering van [geïntimeerden] c.s. Door hen werd gevraagd voor recht te verklaren dat als huurprijs had te gelden het bedrag dat de Huurcommissie eerder al (in haar beslissing van 12 oktober 2015) had vastgesteld. Die vordering kwam materieel neer op hetzelfde als [geïntimeerden] c.s. in hun verzoek van 17 maart 2016 aan de Huurcommissie hadden voorgelegd, te weten de vaststelling van de huurprijs. Ook de reconventie betrof dus een "
punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht”
en waarop de kantonrechter in beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie heeft beslist. Artikel 7:262 lid 2 BW staat daarom aan ontvankelijkheid van het hoger beroep ook in zoverre in de weg.
6.8
Onder omstandigheden kan aanleiding bestaan voor doorbreking van het appelverbod van artikel 7:262 lid 2 BW. Gronden daarvoor zijn door [appellant] niet aangevoerd. Daarvan is evenmin gebleken.
6.9
De slotsom op dit onderdeel is dat [appellant] niet-ontvankelijk is in het hoger beroep in zaak 283.
Welke bezwaren zijn er tegen het in zaak 284 gewezen vonnis
6.10
[appellant] heeft één grief aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter in zaak 284 (
grief 3
). Dat bezwaar houdt in dat ten onrechte geoordeeld is dat [geïntimeerden] c.s. teveel huur betaald hebben en daarom recht hebben op teruggave van het teveel betaalde bedrag. Anders dan de kantonrechter is [appellant] namelijk van oordeel dat op 19 september 2015 een nieuwe huurovereenkomst is gesloten. Er was in zijn visie dan ook geen sprake van voortzetting van de eerste huurovereenkomst van 1 december 2014.
Hoe oordeelt het hof in zaak 284
6.11
Op 3 november 2014 hebben [appellant] enerzijds en [geïntimeerde1] , [C] en [D] anderzijds een huurovereenkomst gesloten. Ingangsdatum van de huur was
1 december 2014. Per 1 januari 2015 vertrok [C] en kwam [geïntimeerde2] . Per 1 mei 2015 vertrok [D] en kwam [geïntimeerde3] .
6.12
Op 27 september 2017 vond in deze zaak een comparitie van partijen plaats bij de rechtbank. Namens [appellant] is toen verklaard dat het wel eens voorkwam dat [appellant] werd geconfronteerd met onderhuurders waarvan hij geen weet had en hij ook niet wist wie in de woning verbleven
.
"
Vandaar dat de huurovereenkomsten op deze manier zijn gesloten.
" Ook "
varieerde
" het "
wel eens met de huurbetaling. Om die reden wilde de verhuurder de hoofdelijke aansprakelijkheid
".
6.13
Uit deze mededelingen volgt dat het [appellant] bij het sluiten van de overeenkomsten 2 en 3 slechts erom ging vast te leggen wie de nieuwe medehuurder was én dat deze hoofdelijk aansprakelijk was voor de volledige huursom. De huurprijs was telkens geen punt van discussie. Ook overige voorwaarden waren dat niet. Hooguit gold dat de looptijd in overeenkomst 3 werd gewijzigd ten opzichte van die in de overeenkomsten 1 en 2, maar punt van discussie was dat niet. Hetzelfde gold voor de aanpassing van overeenkomst 3 ten opzichte van de overeenkomsten 1 en 2: aan de bijzondere bepalingen werd een (nieuw) onderdeel (15) toegevoegd (einde huurovereenkomst bij tweede waarschuwing).
6.14
Hoewel de wet de figuur van de indeplaatsstelling van een medehuurder bij woonruimte niet kent staat het partijen vrij om contractueel de ene medehuurder te vervangen door de andere. Uit wat in de vorige rechtsoverweging aan feiten en omstandigheden werd genoemd, blijkt dat nu juist dát werd beoogd. De overeenkomsten 2 en 3 dienden slechts ertoe vast te leggen wie telkens de nieuwe medehuurder was. Dat gaf [appellant] de zekerheid die hij wenste, te weten die over de identiteit van de nieuwe medehuurder en over diens hoofdelijke aansprakelijkheid voor de huursom. Daarbij komt dat in overeenkomst 2 noch overeenkomst 3 is bepaald dat met het sluiten daarvan de vorige
overeenkomst is komen te vervallen. Het stond partijen ook vrij in overeenkomst 3 de bijzondere bepalingen (zoals opgenomen in overeenkomst 1 en 2) op een enkel onderdeel aan te vullen en de in overeenkomsten 2 en 3 opgenomen looptijd aan te passen.
6.15
Overeenkomst 1 (gesloten op 3 november 2014) is dus vanaf die datum aan te merken als de (enige) geldende overeenkomst (tot het einde van de huurrelatie per 1 oktober 2016), zij het dat tweemaal vervanging van de ene medehuurder/contractant door de andere heeft plaats gevonden. Overeenkomsten 2 en 3 waren niet meer dan de schriftelijke vastlegging van overeengekomen wijzigingen in die allereerste (en enige) overeenkomst. Verdergaande betekenis kan aan die overeenkomsten 2 en 3 op grond van de vastgestelde feiten en omstandigheden niet worden toegekend. Die wijzigingen leveren in deze context op zichzelf ook geen nieuwe huurovereenkomst op. Niet of onvoldoende onderbouwd is dat die feiten en omstandigheden tot een andere conclusie moeten leiden. Ook overigens is het verweer van [appellant] onvoldoende onderbouwd. Daar komt bij dat de uitleg van [appellant] niet voor de hand ligt. Die komt erop neer dat [geïntimeerde1] nadat hij ten aanzien van overeenkomst 1 een verzoekschrift bij de Huurcommissie had ingediend een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan. Daardoor zou zijn verzoek maar op een beperkte periode betrekking hebben. Vervolgens zou hij, nadat de huurcommissie uitspraak had gedaan (en hij gelijk kreeg), opnieuw een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten, met het gevolg dat hij de facto vanaf de datum van de nieuwe huurovereenkomst afstand deed van zijn rechten uit de beslissing van de Huurcommissie. [appellant] mocht er niet van uitgaan dat dit de bedoeling van de huurders was. Gesteld noch gebleken is dat partijen daarover bij het tekenen van die nieuwe huurcontracten hebben gesproken.
6.16
De huurprijs per 1 december 2014 is door de Huurcommissie (in de beslissing van
12 oktober 2015) vastgesteld op € 475,37 per maand met tijdelijke verlaging daarvan tot             € 285,22 per maand. Het gevolg van de niet-ontvankelijkverklaring in zaak 283 is dat het in die zaak niet tot een andere huurprijsvaststelling is kunnen komen (als daarvoor al grond zou zijn). Uitgangspunt in deze zaak is daarom dat de huurprijs per 1 december 2014, aanvangsdatum van overeenkomst 1, was zoals door de Huurcommissie is vastgesteld. In deze zaak (284) is geoordeeld dat overeenkomst 1 en de voor die huurovereenkomst door Huurcommissie vastgestelde huurprijs hun gelding hebben gehouden. De vordering tot terugbetaling van [geïntimeerden] c.s. dient op basis daarvan te worden beoordeeld.
6.17
De kantonrechter is ten aanzien van de looptijd van overeenkomst 1 tot dezelfde conclusie gekomen als het hof en heeft vervolgens berekend tot welk bedrag aan teruggave dat moet leiden. Die berekening is door [appellant] geen onderdeel van het hoger beroep gemaakt. Dat betekent dat de kantonrechter ook in zoverre gevolgd kan worden.
De proceskosten
6.18
[appellant] heeft (in
grief 4
) betoogd dat de veroordeling in de proceskosten van de eerste aanleg in beide zaken niet terecht is. Uit de overwegingen van het hof in zaak 284 blijkt dat grief 3 in die zaak niet slaagt. Als in het ongelijk gestelde partij is [appellant] in die zaak dan ook terecht in de kosten veroordeeld. In zaak 283 is [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep. Aan inhoudelijke beoordeling van het vonnis van de kantonrechter in die zaak, inclusief het oordeel over de proceskosten, kan het hof daarom niet toekomen. Grief 4 faalt.
7
Slotsom
7.1
De slotsom is dat [appellant] niet ontvankelijk is in het hoger beroep in zaak 283 en dat zijn grieven in zaak 284 falen. Het vonnis waarvan beroep in zaak 284 wordt daarom bekrachtigd.
7.2
[appellant] is in beide zaken in hoger beroep de in het ongelijk gestelde partij en wordt daarom veroordeeld in de kosten van [geïntimeerden] c.s. in dat hoger beroep. De memorie van antwoord is in beide zaken identiek. Bij de begroting van de kosten wordt daarom aan elk van de zaken daarvoor een half punt toegekend.
7.3
De kosten van het hoger beroep worden met inachtneming hiervan als volgt begroot:
zaak 283
€ 318,- aan verschotten (griffierecht) en € 537,- (0,5 punt tarief II à € 1.074,- per punt) aan salaris advocaat;
zaak 284
€ 318,- aan verschotten (griffierecht) en € 537,- (0,5 punt tarief II à € 1.074,- per punt) aan salaris advocaat;
8
De beslissing
Het hof, rechtdoende in hoger beroep:
voegt de zaken 283 en 284;
verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in het hoger beroep in zaak 283;
bekrachtigt in zaak 284 het vonnis van rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen van 17 april 2018;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. gevallen en begroot die kosten op
in zaak 283
€ 318,- aan verschotten (griffierecht) en € 537,- (0,5 punt tarief II à € 1.074,- per punt) aan salaris advocaat;
In zaak 284
€ 318,- aan verschotten (griffierecht) en € 537,- (0,5 punt tarief II à € 1.074,- per punt) aan salaris advocaat;
in de zaken 283 en 284 gezamenlijk
veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 157,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. H. de Hek en mr. D.H. de Witte en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
28 juli 2020.