Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHDHA:2014:2961

GERECHTSHOF DEN HAAG
Afdeling Civiel recht
Zaaknummer: 200.120.271/01
Zaak- en rolnummer rechtbank: 307639 / 12-1566
Arrest van 25 maart 2014
in de zaak van
1
[appellant 1],
wonende te [woonplaats 1]
2.[appellant 2]
[appellant 2],
wonende te[woonplaats 2],
3.
[appellant 3],
wonende te[woonplaats 2],
4.
[appellant 4],
wonende te[woonplaats 2],
5.
[appellant 5],
wonende te [woonplaats 3],
6.
[appellant 6],
wonende te[woonplaats 2],
7.
[appellant 7],
wonende te[woonplaats 2],
8.
[appellant 8],
wonende te[woonplaats 2],
9.
[appellant 9],
wonende te[woonplaats 2],
10.[appellant 10]
[appellant 10],
wonende te[woonplaats 2],
11.
[appellant 11],
wonende te[woonplaats 2],
12.[appellant 12]
[appellant 12],
wonende te[woonplaats 2],
13.
[appellant 13],
wonende te[woonplaats 2],
14.
[appellant 14],
wonende te [woonplaats 4],
15.
[appellant 15],
wonende te[woonplaats 2],
16.
[appellant 16],
wonende te[woonplaats 2],
17.
[appellant 17],
wonende te[woonplaats 2],
18.
[appellant 18],
wonende te[woonplaats 2],
19.
[appellant 19],
wonende te[woonplaats 2],
20.
[appellant 20],
wonende te[woonplaats 2],
21.
[appellant 21],
wonende te[woonplaats 2],
appellanten,
hierna te noemen: de eigenaren,
advocaat: mr. L.G.M. Delahaije te Breda,
tegen
TiCo B.V
.,
tevens h.o.d.n. PARC MERWEDE,
gevestigd te Belfeld, gemeente Venlo,
geïntimeerde,
hierna te noemen: Tico,
advocaat: geen (mr. K.G.J. Boddaert te Venlo heeft zich onttrokken).
1
De loop van het geding
Bij exploot van 3 januari 2013 zijn de eigenaren in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Gorinchem, tussen partijen - alsmede één andere gedaagde - gewezen vonnis van 5 november 2012. Bij arrest van 5 maart 2013 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie is op 26 april 2013 gehouden. De eigenaren hebben bij memorie van grieven (met producties) 13 grieven aangevoerd en hun reconventionele eis gewijzigd. Daarna heeft de advocaat [NAAM]. De eigenaren hebben de stukken overgelegd en arrest gevraagd.
2
Beoordeling van het hoger beroep
2.1
Het gaat in deze zaak om het volgende:
De appellerende partijen zijn eigenaren van percelen grond met daarop gebouwde woningen, welke percelen deel uitmaken van een complex genaamd Parc Merwede. Het complex heeft een recreatieve bestemming, welke bestemming permanente bewoning niet toestaat. De eigenaren, althans de meeste van hen, wonen er desondanks permanent, hetgeen de gemeente door middel van zogenoemde gedoogbeschikkingen van 2008 (onder voorwaarden) heeft toegestaan.
Bij de levering van de percelen zijn de eigenaren door middel van zogenoemde kettingbedingen contractueel gebonden aan voorwaarden. Artikel 16 van die voorwaarden luidt:
Koper is verplicht met de exploitant een nadere schriftelijke overeenkomst aan te gaan terzake van het gebruik enzovoorts van het gekochte en van het recreatieterrein, waarvan de voorwaarden door de exploitant zijn of zullen worden vastgesteld en waarin in ieder geval ook zal worden opgenomen de jaarlijks aan de exploitant verschuldigde vergoeding voor servicekosten, bijdrage in het onderhoud enzovoorts. Indien koper die overeenkomst niet tekent zal hij geen recht hebben op levering van water, electra enzovoorts.
Tico is thans de exploitant van het complex. Zij verzorgt ten behoeve van alle eigenaren - onder wie de appellerende partijen - onder meer de levering van elektriciteit en water, de afvoer van rioolwater en vuilnis, het onderhoud (waaronder herstel en vernieuwing) van met name wegen, paden, afrastering, verlichting, slagboom en algemene voorzieningen.
Omtrent de hoogte van de door Tico aan de eigenaren in rekening gebrachte bedragen voor deze diensten en voorzieningen is een geschil ontstaan.
2.2
Bij inleidende dagvaarding van 9 februari 2012 heeft Tico, kort gezegd, gevorderd de eigenaren te veroordelen tot betaling van kosten van diensten en voorzieningen betreffende het jaar 2011, althans 2010, berekend respectievelijk te berekenen op basis van de door haar gehanteerde tarieven, en een daarmee verband houdende verklaring voor recht gevraagd. De rechtbank heeft die vorderingen grotendeels toegewezen.
Een incidentele vordering van de eigenaren "ex artikel 3:166, lid 3, BW" strekkende tot veroordeling van Tico tot verstrekking althans overlegging van bepaalde bescheiden is afgewezen.
De eigenaren hebben ter comparitie in de eerste aanleg gevorderd dat Tico een derdenrekening opent waarop de zogenoemde reserveringsgelden gestort kunnen worden. De rechtbank heeft die vordering in de uit het dictum van het vonnis blijkende zin toegewezen.
2.3
De grieven nopen tot beantwoording van de vraag of Tico gerechtigd was om voor de door haar verleende diensten en door haar geboden voorzieningen de in de hierna te bespreken kosten aan de eigenaren in rekening te brengen. Omtrent dit onderwerp wordt het volgende overwogen.
2.4
De feitelijke situatie is dat - behoudens wellicht een enkele uitzondering - de eigenaren van de voorzieningen, waarvoor Tico kosten in rekening brengt, afhankelijk van Tico zijn. Zonder die voorzieningen zouden hun woningen niet (goed) gebruikt kunnen worden.
2.5
De juridische situatie is dat de eigenaren ingevolge het onder 2.1 vermelde kettingbeding gehouden zijn om de onderhavige diensten en voorzieningen van Tico af te nemen en daarvoor te betalen.
De eigenaren achten dit kettingbeding een onderdeel van algemene voorwaarden en onredelijk bezwarend. Reden waarom zij de nietigheid van dat beding hebben ingeroepen.
Het hof acht het beding - met inachtneming van hetgeen over de toepassing daarvan nog zal worden overwogen - niet onredelijk bezwarend en derhalve niet vernietigbaar.
Voor zover enkele eigenaren aanvoeren dat het kettingbeding niet aan hen is opgelegd of door hen niet is aanvaard, wordt dat argument als onvoldoende onderbouwd verworpen.
2.6
Deze feitelijke en juridische situatie brengen met zich mee dat de vergelijking die de eigenaren maken met reguliere woningen die geen deel van een complex als het onderhavige uitmaken, mank gaat.
Reguliere woningen als door de eigenaren bedoeld hebben immers, anders dan de onderhavige woningen, bijvoorbeeld een eigen aansluiting op de openbare weg, een directe aansluiting op het elektriciteitsnet, de waterleiding en het openbare rioolstelsel. De eigenaren van reguliere woningen zijn bovendien niet contractueel verplicht om de onderhavige diensten van een beheerder af te nemen en voor collectieve voorzieningen aan een beheerder te betalen.
2.7
Dat de woningen - ondanks de bestemming van het complex voor recreatie - permanent mogen worden bewoond, waarvan de eigenaren naar zij zeggen altijd van uit zijn gegaan, maakt niet dat de eigenaren met betrekking tot deze woningen in dezelfde positie verkeren als eigenaren van reguliere woningen. In feitelijk en juridisch opzicht is hun positie, zoals hiervoor is uiteengezet, een wezenlijk andere. Dat is niet anders op grond van de omstandigheid dat permanente bewoning is toegestaan.
Het centraal staande argument van de eigenaren dat zij niet anders mogen worden behandeld dan bewoners van huizen gelegen in een willekeurige woonwijk (memorie van grieven sub 1) is dus onjuist.
2.8
Zoals in het vonnis van de rechtbank - in hoger beroep onbestreden - is overwogen, is Tico gerechtigd voor de onderhavige diensten en voorzieningen redelijke prijzen in rekening te brengen.
Tico heeft overigens geen andersluidend standpunt bepleit. Zij acht zich niet vrij om naar willekeur de prijzen te bepalen; zij vindt dat zij de opbouw van de prijzen voor de eigenaren voldoende inzichtelijk heeft gemaakt en acht de gehanteerde prijzen marktconform.
2.9
Tico is in beginsel gerechtigd om als beloning voor haar ondernemersactiviteiten een marge te hanteren tussen haar kosten (inkoop en uitgaven) en de prijzen die zij aan de eigenaren in rekening brengt. Die marge mag evenwel niet bovenmatig zijn, omdat er anders geen sprake meer is van een redelijke prijs.
2.10
De eigenaren achten de door Tico in rekening gebrachte tarieven niet redelijk. In aanmerking nemende dat Tico - zoals uit de in het geding gebrachte bescheiden blijkt - de opbouw van haar prijzen heeft toegelicht, die prijzen door een extern bureau, Veluws Recreatie Management B.V. (verder: VRM), heeft laten beoordelen en de resultaten daarvan aan de eigenaren heeft getoond en met de eigenaren heeft besproken, is er slechts reden om de tarieven als onredelijk aan te merken, indien en voor zover de eigenaren daarvoor voldoende - niet slechts in de bijlagen bij de conclusies en de memorie - hebben aangevoerd. Het hof overweegt daarover als volgt.
2.11
Het gaat in deze zaak slechts over de afrekening betreffende het jaar 2011, althans 2010, waarop veroordeling sub B in het vonnis van elk van de eigenaren tot betaling van een concreet bedrag betrekking heeft, en waarop de verklaring van recht sub A in het vonnis doelt. Hetgeen de eigenaren hebben aangevoerd ter bestrijding van de afrekeningen over voorafgaande jaren komt derhalve geen directe betekenis toe.
2.12
Bij het vonnis is Tico - door haar onbestreden - in wezen gelast om de bedragen die bestemd zijn om als reserve voor toekomstige uitgaven te dienen, apart te houden op een derdenrekening en slechts voor het aangegeven doel aan te wenden. Hiermee is de vrees voor misbruik van die gelden weggenomen, en heeft Tico geen motief om meer te reserveren dan nodig is. Mocht blijken dat de reserve onverklaarbaar groot wordt, dan kan door de belanghebbenden worden beoordeeld of van de verdere opbouw van de reserve kan worden afgezien.
De bezwaren van de eigenaren tegen de onderdelen van de afrekeningen en tarieven die bedoeld zijn ter dekking van toekomstige uitgaven ("reserveringen"), treffen derhalve in het kader van deze procedure geen doel.
2.13
Tico brengt de beheerskosten deels expliciet onder de naam "beheerskosten" en deels impliciet als onderdeel van andere posten, met name die van water ("toeslag per m3"), elektriciteit ("toeslag per kWh") en reinigingsrecht, in rekening. Dat is op zichzelf niet ongeoorloofd, maar het totaal van al deze beheerskosten mag de grens van het redelijke niet overschrijden.
2.14
Uit hetgeen op de bladzijden 23-33 van de memorie van grieven is aangevoerd, volgt dat de eigenaren - los van de reeds genoemde reservering onderhoud - met betrekking tot de afrekening bezwaren hebben tegen:
a. verbruik elektra
In hun visie mag Tico slechts de inkoopprijs van Tico ad € 0,12719 per kWh in rekening brengen.
Het hof acht de bezwaren van de eigenaren op dit onderdeel in die zin gegrond dat het door Tico gehanteerde tarief voor elektriciteit bovenmatig en daarmee onredelijk voorkomt. Daarbij is in het bijzonder in aanmerking genomen (i) dat uit de jaarrekening van Tico betreffende 2010 (memorie van grieven sub 28, productie 1) blijkt dat de kostprijs van elektra € 50.512,- was en de verkoopprijs € 121.645,- , dat is 2,4 maal zoveel, en (ii) blijkens de brief van 15 januari 2010 in het tarief onder meer energiebelasting is opgenomen, waarover VRM in haar rapport van 11 november 2010 schrijft (productie 14 van Tico, blz. 6) dat de energiebelasting thans als marge wordt genoten en dat het om een mogelijk toekomstige belasting gaat.
In aanmerking nemend dat de eigenaren een opslag van 10% redelijk achten is een tarief van € 0,13990 per kWh in elk geval aanvaardbaar en het hogere als onvoldoende gemotiveerd thans niet. Daarmee is niet gezegd dat het tarief bij een deugdelijke onderbouwing de genoemde
€ 0,13990 per kWh niet kan overschrijden, doch daar hoeft in deze zaak niet nader op in te worden gegaan.
b. verbruik water
De eigenaren menen dat slechts de inkoopprijs van Tico ad € 1,25 per m3, verhoogd met € 80,75 wegens vast recht per jaar in rekening mag worden gebracht.
Het hof acht die stellingname van de eigenaren, mede in aanmerking nemende dat uit de genoemde jaarrekening niet van een bovenmatig verschil tussen de inkoop- en verkoopprijs van water blijkt, onvoldoende onderbouwd. Dat Tico het vastrecht dat Oasen aan haar in rekening brengt in de prijs per m3 verrekent is op zichzelf niet ongeoorloofd.
c. reinigingsrecht ad € 60,75 p.j.
De eigenaren zijn van mening dat deze post betreffende het verzamelen en afvoeren van huisvuil niet - ook niet voor 50% - naast de beheersvergoeding in rekening mag worden gebracht. Gelet op hetgeen onder 2.13 is overwogen is dat geen toereikende motivering. De eigenaren hebben ook niet aannemelijk gemaakt dat de totale beheerskosten in vergelijkbare complexen voor vergelijkbare diensten en voorzieningen op een wezenlijk lager niveau liggen.
d. vastrecht elektra ad € 38,68 p.j. en vastrecht water ad € 76,85 p.j.
In de brief van 15 januari 2010 staat dat de opbrengst van het vastrecht is bedoeld om de desbetreffende infrastructuur van het park te vervangen/onderhouden. Hiervoor geldt derhalve hetgeen onder 2.12 is overwogen.
2.15
De conclusie is dat de afrekeningen wat betreft de levering van elektriciteit - bij een gebreke van een deugdelijke motivering - thans de onder 2.8 bedoelde redelijkheidstoets niet kan doorstaan, en dat Tico wel gerechtigd is daarvoor een tarief van € 0,1399 per kWh te hanteren. Dat is € 0,18427 per kWh minder dan het tarief van € 0,32417 dat Tico heeft gehanteerd.
2.16
Dit gebrek treft ook de verklaring voor recht. Tico heeft geen belang bij een aangepaste verklaring voor recht, aangezien die verklaring betrekking heeft op de tarieven van een reeds lang geleden verstreken jaar, waarvoor de afrekening met de eigenaren al is geschied. Grief 7 kan daardoor verder onbesproken blijven.
2.17
Dat de tarieven van Tico, los van hetgeen daarover hiervoor is overwogen, in strijd zijn met de in de toelichting op grief 8 door de eigenaren genoemde wetten is het hof niet kunnen blijken.
2.18
Grief 9 richt zich tegen de afwijzing door de rechtbank van de incidentele vordering. Nu op de zaak ten gronde wordt beslist, hebben de eigenaren bij deze incidentele vordering en de beoordeling van de afwijzing daarvan geen belang.
2.19
De individuele verweren van de eigenaren zijn niet naar behoren gemotiveerd. Grief 11 faalt.
2.20
Grief 13 bestrijdt dat Tico buitengerechtelijke werkzaamheden heeft doen verrichten die voor vergoeding in aanmerking komen. Die grief is gegrond. Uit hetgeen Tico heeft aangevoerd volgt niet dat zij kosten heeft gemaakt die voldoen aan het vereiste van artikel 6:96, lid 2, sub c, BW in verbinding met artikel 241 Rv.
2.21
Hetgeen in dit arrest wordt beslist, laat onverlet dat beide partijen deels in het gelijk zijn gesteld. De beslissing van de rechtbank tot compensatie van de proceskosten blijft derhalve in stand. Dat geldt evenwel niet voor het ten laste van de eigenaren in rekening gebrachte griffierecht ad € 812,-, waarop grief 12 betrekking heeft, aangezien dat griffierecht slechts verschuldigd is geworden doordat Tico de eigenaren niet, zoals had moeten gebeuren, voor de sector kanton van de rechtbank heeft gedaagd. Tico zal worden veroordeeld deze nodeloos veroorzaakte kosten aan de eigenaren te vergoeden.
2.22
De eigenaren hebben restitutievorderingen en vorderingen tot terugbetaling van teveel betaalde voorschotten ingesteld. Die vorderingen zullen worden toegewezen in de zin die uit het dictum van dit arrest blijkt.
2.23
In hoger beroep hebben de eigenaren mede gevorderd Tico te gelasten,
a. a) om binnen vier weken na betekening van het in dezen te wijzen arrest samen met de eigenaren een Stichting Derdengelden op te richten, waarvan het bestuur zal worden gevormd door twee door Tico en twee door de eigenaren aan te wijzen bestuursleden;
b) de bij de eigenaren in rekening gebrachte (en nog niet bestede) en de in de toekomst in rekening te brengen reserveringsgelden af te storten op een derdenrekening ten name van die op te richten stichting;
c) van deze rekening geen ander gebruik te maken dan voor het bestemde doel, namelijk als reservering voor toekomstige uitgaven strekkende tot behoud van de
woonomgeving van de eigenaren en waarbij de beslissing over de te besteden gelden
in handen zal zijn van de bestuursleden van die stichting;
d) bij de eventuele nieuwe exploitant als kettingbeding te bedingen dat voor alle nieuwe exploitanten dezelfde plicht komt te gelden als hiervoor bedoeld.
Deze vordering heeft ten dele geen genoegzame grondslag en overlapt ook deels hetgeen de rechtbank - in hoger beroep onbestreden - in reconventie heeft beslist. De eigenaren hebben er wel recht op dat de bedragen die zij hebben betaald en nog zullen betalen voor in de toekomst uit te voeren onderhoud e.d. voor dat doel worden veiliggesteld, doch uit hetgeen is gesteld en gebleken volgt niet dat de eigenaren recht hebben om op indirecte wijze mee te beslissen over de aanwending van die gereserveerde bedragen, of dat Tico haar bevoegdheden ter zake aan een stichting moet overdragen.
De vordering kan in die zin worden toegewezen, dat aan de veroordeling die in het vonnis onder 4.2 is weergegeven, wordt toegevoegd dat Tico daartoe in overleg met appellanten en de andere eigenaren van percelen die tot het complex behoren binnen drie maanden een stichting dient op te richten die de bedoelde reserveringsgelden zal beheren. Aan die niet gepreciseerde en daardoor moeilijk te executeren veroordeling zal het hof geen dwangsom verbinden.
2.24
Het hof passeert het bewijsaanbod van de eigenaren, als niet ter zake doende, althans onvoldoende gespecificeerd.
2.25
Aangezien de eigenaren in hoger beroep ten dele in het gelijk zijn gesteld, zullen de desbetreffende proceskosten worden gecompenseerd.
2.26
Voor de specificatie van de toewijsbare bedragen wordt verwezen naar het volgende overzicht:
appellant
gedaagde
gevorderde
correctie
sub
hoofdsom
kWh
ad € 0,18427
toewijsbaar
[appellant 1]
1
€            2.017,40
3.395
€              625,60
€          1.391,80
[appellant 2]
2
€               974,56
3.410
€              628,36
€             346,20
[appellant 3]
3
€            1.170,65
3.145
€              579,53
€             591,12
[appellant 4]
4
€               681,91
2.706
€              498,63
€             183,28
[appellant 5]
5
€               777,08
2.754
€              507,48
€             269,60
[appellant 6]
6
€            1.277,03
4.025
€              741,69
€             535,34
[appellant 7]
7
€            1.199,98
4.744
€              874,18
€             325,80
[appellant 8]
8
€               681,34
3.708
€              683,27
€               (1,93)
[appellant 9]
9
€            2.248,09
5.009
€              923,01
€          1.325,08
[appellant 10]
10
€               426,10
3.320
€              611,78
€           (185,68)
11
€            1.148,43
nv
€                     -
[appellant 11]
12
€               723,02
3.443
€              634,44
€               88,58
13
€               415,70
nv
€                     -
[appellant 12]
14
€            2.789,73
2.738
€              504,53
€          2.285,20
15
€            2.881,81
nv
€                     -
[appellant 13]
16
€               470,24
2.684
€              494,58
€             (24,34)
[appellant 14]
17
€               395,35
849
€              156,45
€             238,90
[appellant 15]
18
€               704,29
2.738
€              504,53
€             199,76
[appellant 16]
19
€               431,99
2.256
€              415,71
€               16,28
[appellant 17]
20
€               507,95
3.146
€              579,71
€             (71,76)
[appellant 18]
21
€               513,96
1.919
€              353,61
€             160,35
[appellant 19]
22
€               237,36
2.583
€              475,97
€           (238,61)
[appellant 20]
23
€               444,07
3.163
€              582,85
€           (138,78)
[appellant 21]
24
€            2.133,90
1.513
€              278,80
€          1.855,10
€         11.654,71
€          1.996,90
3
Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep voor zover tussen appellanten en Tico gewezen;
in zoverre opnieuw recht doende:
in conventie:
veroordeelt de desbetreffende appellanten tot betaling van de niet tussen haakjes geplaatste bedragen die onder 2.26 in de kolom "toewijsbaar" staan vermeld, vermeerderd met de wettelijke rente over die bedragen vanaf 2 november 2011 tot aan de dag der voldoening;
(dit betekent dat appellant sub 1 - [appellant 1] - aan Tico moet betalen € 1.391,80 met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 2 november 2011 en zo verder voor de andere appellanten;)
in reconventie:
gelast Tico om:
-de bij de eigenaren in rekening te brengen reserveringsgelden af te storten op een
derdenrekening,
-van deze rekening geen andere gebruik te maken dan voor het bestemde doel, namelijk als
reservering voor toekomstige uitgaven strekkende tot behoud van het recreatiepark,
-na eventuele verkoop van het recreatieterrein de reserveringsgelden ter beschikking te
stellen van de nieuwe eigenaar/exploitant onder oplegging van dezelfde voorwaarden als hiervoor geformuleerd,
-bij een eventuele nieuwe eigenaar/exploitant te bedingen dat voor alle nieuwe eigenaren/exploitanten de zelfde plicht kom te gelden;
gelast Tico voorts om daartoe, in overleg met appellanten en de andere eigenaren van percelen die tot het complex behoren, binnen drie maanden na betekening van dit arrest, een stichting op te richten die de bedoelde reserveringsgelden als haar eigen gelden zal dienen te beheren, zolang die gelden niet benodigd zijn voor het aangeduide doel;
voorts:
veroordeelt Tico tot terugbetaling aan appellanten van hetgeen zij ter uitvoering van het vonnis hebben voldaan, voor zover dat blijkens dit arrest onverschuldigd is geschied, waarbij de executie- en deurwaarderskosten die samenhangen met het vernietigde vonnis als onverschuldigd betaald dienen te worden aangemerkt, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de onverschuldigde betaling;
veroordeelt Tico tot betaling aan de desbetreffende appellanten van de tussen haakjes geplaatste bedragen die onder 2.26 in de kolom "toewijsbaar" staan vermeld, vermeerderd met de wettelijke rente over die bedragen vanaf 11 juni 2013 (de dag waarop de memorie van grieven is genomen) tot aan de dag der voldoening;
(dit betekent dat Tico aan appellant sub 8 - [appellant 8] - moet betalen € 1,93 met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 11 juni 2013 en zo verder betreffende de appellanten sub 10, 13, 17, 19 en 20;)
veroordeelt Tico tot betaling aan appellanten tezamen van € 821,- wegens onnodig veroorzaakt griffierecht;
compenseert de proceskosten voor het overige, zowel in de eerste instantie in conventie en in reconventie, als in hoger beroep, in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, J.H.W. de Planque en R.F. Groos, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 maart 2014 in aanwezigheid van de griffier.