Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:PHR:2014:1855

13/02323
mr. G.R.B. van Peursem
10 oktober 2014
Conclusie inzake:
[verzoekster]
(hierna: [verzoekster])
verzoekster tot cassatie
tegen
[verweerder]
(hierna: [verweerder])
verweerder in cassatie
In deze Curaçaose zaak handelt het in cassatie alleen om het passeren door het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: het Hof) van het door [verzoekster] gedane bewijsaanbod, inhoudende dat [verweerder] wist althans behoorde te weten dat de huurrechten eerder aan [verzoekster] waren overgedragen (zodat [verweerder] niet te goeder trouw was). Dat speelt in de context van het typisch Antilliaanse fenomeen “grondhuur”, een sterk verzakelijkte verbintenisrechtelijke figuur met gewoonterechtelijke kenmerken
.
1.	Feiten
en procesverloop
1.1	Het onderhavige geschil heeft betrekking op een perceel grond te [A]
, groot ongeveer 5.828 m2 (in verschillende stukken wordt ook vermeld 6000 m2)
, welk perceel op een als productie 1 bij het inleidend verzoekschrift overgelegde tekening is aangeduid met de letters B en C (hierna: het perceel). De eigenaar, toen het Eilandgebied Curaçao (in verband met de staatkundige herindeling nu het Land Curaçao, daarom hierna het Land, ook daar waar feitelijk het eilandgebied nog heeft gehandeld) heeft het perceel verhuurd aan [betrokkene 1] bij akte van 21 april 1976
.
1.2	Een door [betrokkene 1] en [verzoekster] ondertekende akte van 20 april 1996 houdt, voor zover relevant, het volgende in
:
“[betrokkene 1] heeft een huurterrein van de Overheid met een oppervlakte van zes duizend vierkante meter (6000m2), gelegen in de woonwijk, [A], Curaçao, registernummer Domeinbeheer [001], domeinkaart [002] deel, waarop een klein
kunukuhuisje
is gebouwd.
(…)
[betrokkene 1] heeft besloten het huis aan [verzoekster] te verkopen voor een bedrag van NAF 5000,-- (vijfduizend gulden).
[verzoekster] verklaart akkoord te zijn gegaan met de offerte van [betrokkene 1] om het huis te kopen en heeft toen NAF 5000,- (vijfduizend gulden) voldaan.
[betrokkene 1] verklaart dat hij op 20 april 1996 een gedeelte van dat terrein, met een oppervlakte van 800m2, heeft verhuurd om een flat er op te bouwen. Indien [verzoekster] beslist de flat te verkopen, verklaart [betrokkene 1]
geen
recht te hebben op de verkoopsom.
[betrokkene 1] heeft Domeinbeheer verzocht om het terrein op naam van [verzoekster] te zetten.
(…)”
1.3	Bij onderhandse akte van 25 juli 2000 heeft [betrokkene 1] verklaard (het gebruik van) het perceel te hebben verkocht aan [verweerder] voor NAF 40.000,-
.
1.4	Bij brief van 26 april 2004 heeft [betrokkene 1] aan de dienst Domeinbeheer van het Land verzocht zijn rechten op het perceel te stellen ten name van [verzoekster]
.
1.5	Bij vonnis van het Gerecht in Eerste Aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao (hierna ook: Gerecht) van 3 oktober 2005
, gewezen tussen [verweerder] en [betrokkene 1], is voor recht verklaard dat tussen [verweerder] en [betrokkene 1] een koopovereenkomst tot stand is gekomen, krachtens welke [betrokkene 1] zich heeft verplicht tegen betaling van NAF. 40.000,- zijn medewerking te verlenen aan de overschrijving van de huurrechten van de huurgrond [A] 89 van zijn naam op die van [verweerder]. Daarbij is ook overwogen:
“4.6 Tot slot stelt [betrokkene 1] dat hij de huurrechten van [A] #89 heeft overgemaakt aan [verzoekster].
4.7 Het gerecht begrijpt het standpunt van [betrokkene 1] aldus dat hij van mening is dat hij de op hem rustende verplichting om zijn huurrechten van het perceel aan [verweerder] over te dragen daardoor niet meer kan nakomen. Dit standpunt is onjuist. Immers ter comparitie is vast komen te staan dat [betrokkene 1] nog steeds de huurder is van het perceel en dat zijn brief (…) [aan Domeinbeheer van 26 april 2004, A-G] niets anders inhoudt dan dat hij akkoord gaat met het verzoek van [verzoekster] bij Domeinbeheer om die huurrechten op haar naam te krijgen. In elk geval zolang het verzoek van [verzoekster] niet door Domeinbeheer is ingewilligd, kan [betrokkene 1] nakomen jegens [verweerder]. (…)”
1.6	Bij besluit van 21 november 2006 heeft het Bestuurscollege besloten het perceel aan [verweerder] in huur uit te geven
en bij overeenkomst van 18 april 2007 tussen het Land en [verweerder] heeft het Land het perceel aan [verweerder] verhuurd voor NAF. 874,20 per jaar
.
1.7	[verzoekster] is in derdenverzet gekomen tegen genoemd vonnis van 3 oktober 2005, gewezen tussen [betrokkene 1] en [verweerder]. Bij vonnis van het Gerecht van 13 oktober 2008
is onder meer overwogen (cursivering toegevoegd, A-G):
“2.4 Voormelde overeenkomst [tussen [verweerder] en [betrokkene 1], A-G] is gesloten op 25 juli 2000. Het gerecht volgt veronderstellenderwijs [verzoekster] in haar stelling - wat daarvan ook zij - dat er tussen haar en [betrokkene 1] een eerdere koopovereenkomst is gesloten waaruit voor [betrokkene 1] de verplichting voortvloeit dat hij zijn medewerking verleent aan de overschrijving van de huurrechten van (een deel van) voormelde huur grond van zijn naam op die van [verzoekster]. Aldus heeft [betrokkene 1] zich jegens twee personen contractueel verplicht tot medewerking aan de overschrijving van de huurrechten van dezelfde huurgrond. Sprake is van botsende rechten op levering (van de prestatie van [betrokkene 1]) in de zin van artikel 3: 298 BW.
In hun onderlinge verhouding is het (gepretendeerde) leveringsrecht van [verzoekster] ouder en dus sterker dan dat van [verweerder]. Het vonnis waarvan derdenverzet heeft dat (gepretendeerde) sterkere recht als zodanig niet aangetast
. Ook overigens heeft bedoeld vonnis geen recht(en) van [verzoekster] aangetast. (...)”.
1.8	Bij vonnis van 3 november 2009 heeft het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van de Nederlandse Antillen en Aruba (hierna ook: Hof) dat vonnis van 13 oktober 2008 bevestigd (cursivering toegevoegd, A-G)
:
“4.3.3	Uit het onder 4.3.2 weergegevene blijkt dat [verweerder] en [verzoekster] beiden van mening zijn dat zij hetzelfde huurrecht van [betrokkene 1] hebben gekocht. [betrokkene 1] zou dus twee maal hetzelfde recht hebben verkocht.
De tweede latere verkoop aan [verweerder] benadeelt [verzoekster] echter niet in haar recht. Haar recht blijft immers bestaan en is niet aangetast door de latere verkoop door [betrokkene 1] en het vonnis van 3 oktober 2005 maakt op dit beweerdelijke recht van [verzoekster] evenmin inbreuk en benadeelt [verzoekster] op geen enkele manier in haar recht
. Dit betekent dat de vordering van [verzoekster] terecht is afgewezen door het GEA zodat het vonnis waarvan beroep bevestigd zal worden.”
1.9	Bij verzoekschrift ingekomen ter griffie op 21 augustus 2010
heeft [verweerder] bij het Gerecht een kortgedingprocedure tegen [verzoekster] ingeleid. Daarbij heeft [verweerder] kort gezegd ontruiming van het perceel door [verzoekster] gevorderd.
1.10	Aan zijn vordering heeft [verweerder] ten grondslag gelegd dat [verzoekster] zonder recht of titel gebruik maakt van de door hem van het Land gehuurde perceel.
1.11	[verzoekster] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en harerzijds een eis in reconventie ingesteld. [verzoekster] heeft, na wijziging van haar eis
, gevorderd:
1. voor recht te verklaren dat [verzoekster], door in 1996 van [betrokkene 1] diens van het Land bekomen recht op het perceel, dat op de bij het door [verweerder] overgelegde besluit van het Land van 21 november 2006 gevoegde situatie tekening is aangegeven met de letters A en C, althans diens daarop staande opstallen, te kopen, een ouder recht in de zin van art. 3:329
BW.C op dat perceel, althans jegens [betrokkene 1], heeft verkregen in vergelijking met de pas in 2000 door [verweerder] ten aanzien van het aldus aangegeven perceel van [betrokkene 1] verkregen recht, en
2. [verweerder] te gelasten ten overstaan van het Land/Domeinbeheer, afstand te doen van het door het Land formeel toegekende huurders of erfpachtrecht dat betrekking heeft op het perceel, waar inmiddels wijlen [betrokkene 1], op 20 april 1996, de huurdersrechten van heeft overgedragen aan [verzoekster], en/of in dat verband, iedere van hem door [verzoekster] en/of het Land, en/of de daarin, door [verzoekster] en/of het Land, de betrekken notaris verlangde medewerking om het vorenstaande te kunnen realiseren te verlenen en wel op de eerste vordering van een van de genoemde personen, versterkt met een dwangsom.
1.12	[verweerder] heeft de reconventionele vordering gemotiveerd bestreden.
1.13	Na de mondelinge behandeling op 9 september 2010 heeft het Gerecht bij kortgedingvonnis van diezelfde datum op eensluidend verzoek van partijen volgens art. 228 lid 2
Rv.C
de zaak verwezen naar de bodemprocedure, met dien verstande dat de stand van het geding geacht wordt te zijn dat [verzoekster] voor conclusie van repliek in reconventie staat.
1.14	Na re- en dupliek in reconventie heeft het Gerecht bij eindvonnis van 18 april 2011 de vorderingen in conventie en in reconventie afgewezen.
Het Gerecht heeft daartoe overwogen dat [betrokkene 1] het perceel heeft gehuurd van het Land vanaf 1 januari 1976 (rov. 3.4.1). Uit de koopovereenkomst van 20 april 1996 blijkt dat [betrokkene 1] aan [verzoekster] een huisje heeft verkocht. Als onweersproken staat vast dat [verzoekster] het huisje heeft afgebroken om ter plaatse een nieuw huis te bouwen (rov. 3.4.2). In die (koop)overeenkomst staat niet dat [betrokkene 1] het gebruiksrecht van de grond heeft verkocht, zodat de koopovereenkomst zich klaarblijkelijk beperkte tot het huisje (rov. 3.4.3). In de koopovereenkomst is verder vastgelegd dat [betrokkene 1] de dienst Domeinbeheer van het Land heeft verzocht om het terrein op naam van [verzoekster] te zetten; aan het slot van de overeenkomst bevindt zich een verzoek van [betrokkene 1] aan Domeinbeheer om 5.000 m2, een deel van het terrein van 6.000 m2 dat hij van het Land huurt, over te zetten op naam van [verzoekster] (rov. 3.4.4). Het Gerecht houdt het erop dat de overeenkomst van 1996 van [betrokkene 1] met [verzoekster] ziet op de koop van het huisje en dat [betrokkene 1] tevens aan de verhuurder verzoekt [verzoekster] in zijn plaats te stellen als huurder voor een deel van de grond (rov. 3.4.5). Niet gebleken is dat het Land met deze indeplaatsstelling heeft ingestemd volgens het Gerecht. Integendeel, uit het besluit van het Land van 21 november 2006 volgt dat het Land [verweerder] in plaats van [betrokkene 1] heeft gesteld als huurder (rov. 3.4.6). Aan de enkele wens van [betrokkene 1], dan wel de overeenkomst van [betrokkene 1] met [verzoekster], inhoudende dat [verzoekster] als huurder in de plaats van [betrokkene 1] dient te worden gesteld, is het Land als verhuurder niet gebonden
. [verzoekster] kan daaraan dan ook geen rechten ontlenen wat betreft het gebruik van de grond (rov. 3.4.7). Volgens het Gerecht kan evenwel niet worden gezegd dat [verzoekster] de woning in gebruik heeft zonder recht of titel. De bouw, noch het gebruik van het huisje wordt door de huurovereenkomst van [betrokkene 1] met (thans) het Land met betrekking tot de grond verboden, aldus het Gerecht
. [betrokkene 1] heeft volgens het Gerecht het exclusieve gebruiksrecht van het huisje dan ook rechtsgeldig aan [verzoekster] verkocht (rov. 3.4.8). Door daarna [verweerder] in de plaats van [betrokkene 1] als huurder van de grond te stellen wordt dat gebruiksrecht met betrekking tot het huisje niet aangetast (rov. 3.4.9), waarna de vordering in conventie door het Gerecht is afgewezen (rov. 3.5). Ten aanzien van de vordering in reconventie heeft het Gerecht overwogen dat van een ouder huurrecht van [verzoekster] ten aanzien van de grond geen sprake is, nu [verzoekster] niet het recht van huur van de grond (in plaats van [betrokkene 1]) heeft verkregen bij gebreke van medewerking aan de zijde van het Land, zodat geen sprake is van een ouder huurrecht ten aanzien van de grond (rov. 3.6). Vervolgens heeft het Gerecht ook de vordering in reconventie afgewezen (rov. 3.7-3.8).
1.15	[verzoekster] is bij het Hof van het eindvonnis van 18 april 2011 in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft [verzoekster] haar eis vermeerderd onder vernummering van de hiervoor in 1.11 aangegeven oorspronkelijke vordering 2 naar 1 en door onder 2 additioneel (naast het aldus vernummerde onder 3) te vorderen:
voor recht te verklaren dat [verweerder] jegens [verzoekster] onrechtmatig heeft gehandeld, door in 2000 van [betrokkene 1] diens van het Land bekomen recht tot huur van het perceel dat, op de bij het door [verweerder] overgelegde besluit van het eilandgebied Curaçao, van 21 november 2006, gevoegde situatietekening, is aangegeven met de letters A en C, althans diens daarop staande opstallen te kopen en vervolgens door het Land op zijn naam te doen stellen
.
1.16	[verweerder] heeft de grieven gemotiveerd bestreden, incidenteel geappelleerd en geconcludeerd tot bevestiging van het vonnis voor wat betreft het principaal appel en tot vernietiging van het bestreden vonnis voor wat betreft het incidenteel appel, met veroordeling van [verzoekster] om haar onrechtmatig gebouwde huis te slopen en het terrein binnen een redelijke door het Hof te bepalen termijn te verlaten.
1.17	Na memorie van antwoord in het incidenteel appel zijdens [verzoekster] hebben partijen op de voor het pleidooi bepaalde dag schriftelijke pleitnotities overgelegd en vonnis gevraagd.
1.18	Bij (tussen)vonnis van 29 mei 2012 heeft het Hof partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag of, en zo ja wanneer, het huurrecht van [betrokkene 1] uit 1976 is geëindigd, partijen en/of het Land in de gelegenheid gesteld om de akte van 21 april 1976 waarbij het Land het perceel heeft verhuurd aan [betrokkene 1] in het geding te brengen en een descente gelast op genoemd perceel met aanwezigheidsplicht van partijen en een ambtenaar van het Bureau Domeinbeheer van het Land.
1.19	Na de descente op 25 juni 2012 heeft de gemachtigde van [verzoekster] pleitnotities overgelegd en de gemachtigde van [verweerder] een conclusie naar aanleiding van de descente genomen.
1.20	Bij (eind)vonnis van 12 februari 2013 heeft het Hof het vonnis van het Gerecht van 18 april 2011 vernietigd en in conventie de vordering van [verweerder] tot ontruiming op termijn van vier maanden toegewezen en de reconventionele eis afgewezen.
1.21	[verzoekster] heeft tegen het eindvonnis van het Hof van 12 februari 2013 tijdig
beroep in cassatie ingesteld. [verweerder] heeft verweer gevoerd, waarna [verzoekster] haar beroep nog schriftelijk heeft toegelicht
.
2
Bespreking van het cassatiemiddel
2.1
[verzoekster] heeft één middel van cassatie voorgedragen. Het middel omvat twee onderdelen, voorafgegaan door opmerkingen van inleidende aard.
2.2
Onderdeel 1
is gericht tegen rov. 2.15 van het eindvonnis:
“2.15. Onvoldoende feiten zijn komen vast te staan om te kunnen concluderen dat [verweerder] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [verzoekster]. Van misbruik van bevoegdheid door [verweerder] of van onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid bij de gebruikmaking door [verweerder] van zijn recht, is evenmin sprake. [verzoekster] heeft voor NAF. 5.000,= inmiddels dertien jaren in het ‘casita’ (zie rov. 2.4) op de huurgrond gewoond, wat overigens op gespannen voet stond met de huurbepalingen (zie hierboven rov. 2.2 en 2.3), en heeft kennelijk op de huurgrond ook geiten gehouden (p-v descente van 25 juni 2012, p. 4 midden).”
2.3
Het onderdeel klaagt dat het Hof het door [verzoekster] gedane bewijsaanbod heeft gepasseerd, hoewel dat specifiek en concreet was en zowel in eerste aanleg als in hoger beroep is geformuleerd. Het bewijsaanbod betrof de stelling dat [verweerder] wist of behoorde te weten van het feit dat de huurrechten reeds aan [verzoekster] waren overgedragen. Daaraan doet niet af dat de grieven van de zijde van [verzoekster] niet slaagden. Nu de grief van [verweerder] tegen afwijzing van zijn initiële vordering tot ontruiming van het perceel slaagde, had het Hof volgens het onderdeel op grond van de devolutieve werking ook te onderzoeken of en in hoeverre [verweerder] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [verzoekster] en of wellicht sprake zou zijn van misbruik van omstandigheden, zodat het Hof dit bewijsaanbod bij zijn beslissing had moeten betrekken, aldus de klacht. Voor zover in rov. 2.15 een beslissing van het hof moet worden gelezen als zou het bewijsaanbod van [verzoekster] te vaag zijn, dan heeft te gelden dat die beslissing onjuist, althans onbegrijpelijk is in het licht van dit bewijsaanbod. Voor zover het Hof met het passeren van het bewijsaanbod heeft geoordeeld dat onvoldoende feiten zijn komen vast te staan om te concluderen dat [verweerder] jegens [verzoekster] onrechtmatig heeft gehandeld of dat sprake is van misbruik van bevoegdheid van [verweerder] of van onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, is dat eveneens onbegrijpelijk, zonder [verzoekster] in de gelegenheid te stellen om haar stellingen ter zake te onderbouwen door getuigenbewijs.
2.4
Onderdeel 2
is louter voortbouwend en klaagt dat de concluderende rov. 2.16 tot toewijzing van de conventionele vordering en afwijzing van de reconventionele vordering “aldus” ook niet in stand kunnen blijven.
2.5
Om deze klachten te beoordelen recapituleer ik eerst welke redeneertrant het Hof bij tussen- en eindvonnis heeft gevolgd (bij eindvonnis daarbij zonder protest of commentaar van partijen en als aangegeven in het pv van descente dossiers raadplegend in eerdere procedures tussen partijen) en welke elementen door deze klachten niet worden aangevallen.
2.6
In het tussenvonnis van 29 mei 2012 heeft het Hof in rov. 4.4.1 – in cassatie dus vaststaand – overwogen dat [verweerder] zijn vorderingen baseert op de stelling dat hij van het Land als eigenaar het perceel in huur heeft gekregen bij overeenkomst van 18 april 2007. Die overeenkomst berust op het besluit van het Bestuurscollege van 21 november 2006 om aan [verweerder] te verhuren. Verder overweegt het Hof dat [verzoekster] haar vorderingen baseert op de stelling dat zij op 20 april 1996 van [betrokkene 1] heeft gekocht de huurrechten op het perceel, die [betrokkene 1] in 1976 van het Land heeft gekregen. Noch uit het besluit van 21 november 2006, noch uit de overeenkomst van 18 april 2007 valt volgens het Hof af te leiden dat [verweerder] de
bestaande
huurrechten van [betrokkene 1] van het land heeft gehuurd/verkregen. Er is dus geen sprake van indeplaatsstelling. Volgens het Hof blijkt uit voornoemde overeenkomst en besluit eerder dat [verweerder] een
nieuw huurrecht
heeft verkregen, waarbij is verondersteld dat het perceel niet was verhuurd. Dit doet volgens het Hof de vraag opkomen of de huurrechten uit 1976 van [betrokkene 1] in 2006 en nadien nog wel bestonden. Het heeft er naar het oordeel van het Hof alle schijn van dat het Land van mening was dat die rechten niet meer bestonden, omdat niet goed voorstelbaar is dat het Land dan nieuwe huurrechten aan [verweerder] zou toekennen. In zoverre heeft het Hof in dit tussenvonnis partijen in de gelegenheid gesteld om zich uit te laten over de vraag of de oude huurrechten van [betrokkene 1] nog bestonden in 2006-2007. Verder heeft het Hof van belang geacht kennis te nemen van de inhoud van de tussen [betrokkene 1] en het Land in 1976 gesloten huurovereenkomst en heeft het hof een descente gelast.
2.7
Uit het eindvonnis van het Hof staat in cassatie verder het volgende vast:
- Het Land heeft op 21 april 1976 een perceel grond aan [betrokkene 1] verhuurd ten behoeve van woningbouwdoeleinden, waarbij in de akte is opgenomen dat het gehuurde zonder schriftelijke toestemming niet (gedeeltelijk) mag worden onderverhuurd en niet mag worden gedoogd dat andere personen dan [betrokkene 1] en zijn gezin zich daarop “nederzetten” (rov. 2.2).
- Diezelfde dag heeft het Land aan [betrokkene 1] een perceel verhuurd voor landbouwdoeleinden, met in de betreffende akte eenzelfde onderverhuurverbod en verbod te gedogen dat derden zich op het perceel “nederzetten”. (rov. 2.3).
- Op 20 april 1996 heeft [betrokkene 1] aan [verzoekster] een op zijn huurgrond gebouwd huisje verkocht, met een bepaling over een nog te bouwen flat. Voorts staat in de akte naar het Nederlands vertaald: “[betrokkene 1] heeft Domeinbeheer verzocht om het terrein op naam van [verzoekster] te zetten.” Aan het slot van de akte is een verklaring van [betrokkene 1] opgenomen, door hem ondertekend, gericht aan Domeinbeheer inhoudende (vertaald uit het Papiaments): “Middels dit schrijven benadruk ik mijn verzoek om het terrein met een oppervlakte van 5000m2, dat deel uitmaakt van het terrein van 6000m2, domeinkaart [002] deel, dat ik van de Overheid huur, op naam van [verzoekster] te zetten.” (rov. 2.4).
- Vervolgens heeft [betrokkene 1] op 25 juli 2000 het “complex’’ voor NAF. 40.000 verkocht aan [verweerder]. Het Gerecht heeft [betrokkene 1] bij vonnis van 3 oktober 2005 in een procedure gestart door [verweerder] veroordeeld eraan mee te werken dat de huurrechten van de huurgrond op naam van [verweerder] komen te staan. Het derdenverzet van [verzoekster] tegen dit vonnis heeft in twee instanties niets uitgehaald (rov. 2.5).
- Op 22 januari 2003 is een aanvraagformulier van [betrokkene 1] tot indeplaatsstelling van [verzoekster] bij het Bureau Domeinbeheer ingeboekt: bestemming aangevraagd terrein: landbouw/veeteelt/visserij; datum verzoek: 16 januari 2002. Kennelijk is hiermee niets gebeurd (rov. 2.6).
- Op 21 november 2006 besluit het Bestuurscollege van het Land aan [verweerder] in huur uit te geven twee percelen grond, met B en C aangegeven op bijgevoegde tekening, uitsluitend te bestemmen voor landbouw en/of tuinbouw doeleinden (rov. 2.7).
- Dezelfde dag besluit het Bestuurscollege aan [verweerder] erfpacht te verlenen op een perceel grond, met A aangegeven, bestemd voor een eengezinswoning (rov. 2.8).
- Bij brief van 24 november 2006 heeft de Gezaghebber namens het Bestuurscollege en onder verwijzing naar genoemd vonnis van 3 oktober 2005 aan [betrokkene 1] meegedeeld dat de met hem gesloten huurovereenkomst wordt beëindigd met ingang van de datum waarop de huurovereenkomst wordt getekend, dan wel de notariële akte wordt verleden tussen [verweerder] en het Land (rov. 2.9)
- Op 18 april 2007 heeft [verweerder] ter uitvoering van voornoemd besluit de huurovereenkomst getekend. Tijdens de descente was de erfpacht nog niet (notarieel) gevestigd (rov. 2.10).
- [betrokkene 1] is op 11 september 2008 overleden (rov. 2.11).
2.8
Het Hof heeft daarop – in cassatie ook vaststaand
– in rov. 2.12 geconcludeerd dat [verweerder] thans de enige huurder is van het perceel en als zodanig recht heeft daarover te beschikken, zonder het gebruik van [verzoekster] nog langer te hoeven dulden. Verder heeft het Hof in rov. 2.13 overwogen dat met ingang van 18 april 2007 de huur van [verweerder] van twee percelen, A en B, is aangevangen. Het Hof heeft geconstateerd dat het gebruik van [verzoekster] op deze percelen betrekking heeft en niet ziet op perceel C dat bestemd is voor erfpacht en volgens het Hof mogelijk nog niet is gevestigd. De overeenkomst tussen [betrokkene 1] en [verzoekster] uit 1996 ziet volgens het Hof ook alleen op de percelen A en B. [verweerder] is geen rechtsopvolger van [betrokkene 1] ten aanzien van eventuele verplichtingen van [betrokkene 1] jegens [verzoekster] en [verzoekster] is zelf nimmer huurster geweest. Art. 3:298
BW.C is volgens het Hof (dan ook) niet toepasselijk, ook niet naar analogie, omdat [verweerder] door het besluit en het sluiten van de huurovereenkomst huurder is geworden (rov. 2.14). [verzoekster] kan dus geen beroep doen op dat artikel, want [verzoekster] is geen (bevoegde) huurster (geweest).
Samengevat: [betrokkene 1] is tot opzegging van de huurovereenkomst door het Land (de enige) huurder geweest van het perceel en [verzoekster] verblijft (in verband met onbevoegde (onder)huur) zonder recht of titel in/op het gehuurde
. Daarna volgt de in cassatie aangevallen rov. 2.15 dat onvoldoende feiten zijn komen vast te staan om te oordelen dat [verweerder] jegens [verzoekster] onrechtmatig heeft gehandeld en dat geen sprake is van misbruik van bevoegdheid of schending van de redelijkheid en billijkheid door [verweerder].
2.9
Bij beschouwing van de klacht over het gepasseerde bewijsaanbod stel ik verder het volgende voorop. Wanneer bewijs door getuigen bij de wet is toegelaten, moet de rechter krachtens art. 145 lid 1 Rv.C - gelijkluidend aan art. 166 lid 1 Rv - een getuigenbewijsaanbod honoreren, indien de te bewijzen aangeboden feiten betwist zijn en tot beslissing van de zaak kunnen leiden
. Deze bepaling is op grond van art. 280 lid 1 Rv.C ook van toepassing in hoger beroep
. In HR 9 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7817, NJ 2005/270 m.nt. DA
is met betrekking tot de specificatie-eis uit art. 166 lid 1 Rv het volgende overwogen:
“Ingevolge het bepaalde in art. 166 lid 1 Rv jo. art. 353 Rv moet een partij in hoger beroep tot getuigenbewijs worden toegelaten indien zij voldoende specifiek bewijs aanbiedt van feiten die tot beslissing van de zaak kunnen leiden. Het antwoord op de vraag of een bewijsaanbod voldoende specifiek is, hangt af van de omstandigheden van het geval, waarbij de rechter, mede in verband met de eisen van een goede procesorde, zal moeten letten op de wijze waarop het processuele debat zich heeft ontwikkeld en het stadium waarin de procedure verkeert. In hoger beroep zal van een partij die bewijs door getuigen aanbiedt, in beginsel mogen worden verwacht dat zij voldoende concreet aangeeft op welk van haar stellingen dit bewijsaanbod betrekking heeft en, voor zover mogelijk, wie daarover een verklaring zouden kunnen afleggen, doch zal in het algemeen niet mogen worden verlangd dat daarbij ook wordt aangegeven wat daarover door getuigen zal kunnen worden verklaard. Indien reeds getuigen zijn gehoord of schriftelijke verklaringen van getuigen zijn overgelegd, zal de eis dat het bewijsaanbod voldoende specifiek en ter zake dienend moet zijn, kunnen meebrengen dat nader wordt aangegeven in hoeverre de getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan. De rechter mag echter niet op grond van zijn waardering van de reeds afgelegde verklaringen of de inhoud van de schriftelijke verklaringen, aan een bewijsaanbod voorbijgaan, omdat hij daarmee ten onrechte vooruit zou lopen op het resultaat van de bewijsvoering die nog moet plaatsvinden.”
Of het bewijsaanbod voldoende gespecificeerd en dus niet te vaag is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval en verweven met waarderingen van feitelijke aard, die in cassatie alleen op begrijpelijkheid kunnen worden onderzocht
.
2.10
Niet alleen dient het bewijsaanbod voldoende gespecificeerd te zijn, ook dienen de aangeboden feiten ter zake dienend te zijn, wil de rechter het bewijsaanbod (moeten) honoreren. Het gaat daarbij om feiten die voor het oordeel over de toewijsbaarheid van de vordering of de gegrondheid van het verweer van belang kunnen zijn
.
2.11
Onderdeel 1
richt zich uitsluitend tegen rov. 2.15
met in de kern de stelling dat het Hof hiertoe niet kon komen met terzijdestelling van [verzoekster]’s bij herhaling gedane bewijsaanbod.
2.12
Ik zie de daartegen gerichte klachten niet slagen. Hierna zet ik uiteen dat het gepasseerde bewijsaanbod ziet op – kort gezegd – de gestelde kwade trouw van [verweerder] bij de “tweede overdracht” van [betrokkene 1]’ huurderspositie aan [verweerder] (die al eerder aan [verzoekster] was “overgedragen” volgens haar). Dit bewijsaanbod, dat zich concentreert op dubbele “overdracht” van huurrecht, is volgens mij
niet ter zake dienend
, omdat die beweerdelijke tweede “overdracht” in de hiervoor uiteengezette redenering van het Hof geen rol speelt. Het Hof constateert – en dat staat vast in cassatie, omdat daar geen klacht tegen is gericht – dat eerst [betrokkene 1] grond huurde van het Land en na beëindiging daarvan opvolgend dezelfde grond is verhuurd door het Land aan [verweerder]. Van indeplaatsstelling in huurrechtelijke zin van [verweerder] in de plaats van [betrokkene 1] is daarbij geen sprake en van dubbele “overdracht” van een huurderspositie eerst aan [verzoekster] en later aan [verweerder] evenmin. [verweerder] is originair huurder. Dat dat juridisch ook niet kon, vanwege het onderhuurverbod en het ontbreken van het vereiste toestemmingsvereiste van het Land, maakt deze redenering van het Hof ook wel invoelbaar. De rest is in de ogen van het Hof zodoende “ruis”, ook de materie waarvan bewijs wordt aangeboden. De “afgeleide” weg die [verzoekster] hier wil bewandelen in reconventie met haar verklaring voor recht jegens [verweerder], is het Hof niet op gegaan. Daar heeft misschien een rol in gespeeld dat al in twee instanties in de derdenverzetprocedure over die kwestie ten nadele van [verzoekster] is geoordeeld (waartegen zij kennelijk geen cassatie heeft ingesteld). Althans is een cassatieklacht over het
passeren van het bewijsaanbod van [verzoekster] dat op iets anders betrekking had
, in deze niet de aangewezen weg voor [verzoekster]. Ik werk dat als volgt nader uit.
2.13
Opgemerkt wordt dat in de vonnissen van het Hof niet expliciet melding wordt gemaakt van het bewijsaanbod en evenmin specifiek een beslissing wordt genomen over het passeren daarvan.
2.14
[verweerder] vordert in eerste aanleg in conventie ontruiming van het perceel door [verzoekster]. Het bewijsaanbod waar het in cassatie om gaat krijgt vorm in eerste aanleg, wanneer [verzoekster] in reconventie aanvankelijk een verklaring voor recht vordert dat haar (huur)recht een ouder recht is dan het (huur)recht van [verweerder] en verder dat [verweerder] wordt verplicht afstand te doen van het door het Land formeel aan hem toegekende huur- of erfpachtrecht. [verzoekster] vordert pas in hoger beroep een verklaring voor recht dat [verweerder] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld
.
Immers in de incidentele conclusie houdende eis in reconventie (onder 1) betoogt [verzoekster] dat [verweerder] op het moment waarop hij stelt van [betrokkene 1] verkregen te hebben, niet te goeder trouw was, omdat [verweerder] toen wist dat het perceel al jaren door [verzoekster] werd bewoond en dat dit aan haar was overgedragen door [betrokkene 1] en dus dat [betrokkene 1] niet bevoegdelijk nogmaals aan hem mocht overdragen. Verder voert [verzoekster] aan dat als al zou moeten worden aangenomen dat [betrokkene 1] destijds ook had beoogd het door [verzoekster] bewoonde gedeelte van de huurdersgronden, althans de huurdersrechten daarop, aan [verweerder] over te dragen in 2000, dat [verweerder] zich dan heeft schuldig gemaakt aan een onrechtmatige daad in de vorm van profiteren van wanprestatie. In dàt kader (profiteren van wanprestatie) zo vervolgt [verzoekster], “herhaalt (zij) hier uitdrukkelijk haar reeds eerder in een andere procedure tussen partijen, in dit kader, gedane bewijsaanbod” – zonder overigens aan te geven wat dat bewijsaanbod dan wel inhield
. Dat moet als te vaag worden aangemerkt, zou ik menen (maar te bedenken valt dat de procedure toen nog een kort geding was). Ook bij conclusie van repliek in reconventie tevens akte tot wijziging van eis (p. 3) herhaalt [verzoekster], onder verwijzing naar de hiervoor vermelde stellingen, dat [verweerder]
“bekend is geweest met haar aanwezigheid op het perceel, althans daarmede had moeten en ook had kunnen zijn. De door haar voorgestelde getuigen zullen ook kunnen bevestigen dat [verzoekster] van [betrokkene 1] heeft gekocht en zich steeds als economische eigenaar van het perceel in kwestie heeft gedragen, althans sedert de koop daarvan door haar van [betrokkene 1]”.
Zij noemt vervolgens met name een aantal getuigen
“teneinde hen door het gerecht, als zodanig, te doen horen omtrent de feiten en omstandigheden, waarvan de bewijslast op haar rust”
.
Deze getuigen
“zullen allen onder ede bevestigen dat zij wetenschap hebben van de verkoop door [betrokkene 1] aan [verzoekster]”,
aldus dit in deze vorm “herhaalde” bewijsaanbod van [verzoekster]. Ter onderbouwing van haar eiswijziging geeft [verzoekster] in dit processtuk nog aan dat zij
“meent er belang bij te hebben dat door het gerecht voor recht wordt verklaard dat [verzoekster] een ouder recht tot levering, althans tot overdracht aan haar, van het huurrecht op het litigieuze perceel heeft, althans heeft gehad, dan [verweerder] en dat [verweerder] daarom gehouden is het door hem op het litigieuze perceel verkregen recht van huur en/of erfpacht, aan [verzoekster] te doen toekomen”.
Volgens [verzoekster] had [verweerder] een onderzoeksplicht en wist hij dat het een huurrecht betrof, althans wist of had hij moeten weten dat dergelijke gronden en rechten, die daarop gevestigd zijn, niet van zakenrechtelijke aard zijn en dientengevolge niet in de registers opgenomen zijn. [verweerder] zag dat toen hij ter plekke verscheen, dat [verzoekster] al jaren het bewuste perceel bewoonde en
“zelfs verhuurdersrechten op een stuk van het perceel genoot”.
[verweerder] kwam volgens [verzoekster] destijds als klant in de snackbar die toen nog door [betrokkene 1] zelf werd uitgebaat. Verder zag [verweerder] volgens [verzoekster] dat het perceel van [verzoekster] omheind was en had hij dus reden om naar de status van [verzoekster] navraag te doen, voordat hij kocht.
2.15
Het bewijsaanbod staat zodoende volledig in de sleutel van het niet te goeder trouw zijn van [verweerder] bij het aangaan van zijn overeenkomst met [betrokkene 1] in 2000.
2.16
[verweerder] betwist vervolgens bij dupliek in reconventie (onder F t/m I) gemotiveerd dat hij wist of behoorde te weten van de beweerdelijke eerdere huur van [verzoekster] van het perceel. Onder H geeft [verweerder] ook nog aan dat niet valt in te zien hoe [verzoekster] met de voorgedragen getuigen zou kunnen bewijzen dat [verweerder] wetenschap had of behoorde te hebben van [verzoekster]’s gestelde rechten op het perceel. Daarmee gaf [verweerder] aan dat [verzoekster]’s bewijsaanbod niet ter zake dienend was.
2.17
Dan komt er een eiswijziging van [verzoekster] in appel, zoals hiervoor aangegeven in 1.15, die kort gezegd een verklaring voor recht behelst dat [verweerder] jegens [verzoekster] onrechtmatig heeft gehandeld door in 2000 het recht van huur van het perceel van [betrokkene 1] “te kopen” en vervolgens het huurrecht door het eilandgebied op zijn naam te laten stellen (omdat hij wist/behoorde te weten van de eerdere overdracht [betrokkene 1]-[verzoekster], profiteren van wanprestatie dus). Voor de toelichting op deze eiswijziging verwijst [verzoekster] naar de toelichting op grief 4. Zij geeft eerst op p. 2 aan dat [verweerder] door met [betrokkene 1] te contracteren jegens [verzoekster] onrechtmatig heeft gehandeld en dat hij mede daarom gehouden is tot ongedaan making van haar schade door te voldoen aan de gevorderde afstandsverklaring. Vervolgens doet zij eerst nog in de toelichting op grief 2 een bewijsaanbod (enigszins vaag, maar ik begrijp het zo) dat niet op de in cassatie aan de orde gestelde “kwade trouw” ziet, maar op [verzoekster]’s stelling dat Domeinbeheer gehouden zou zijn tot medewerking aan realisering van de beweerdelijk eerdere “overdracht” van [betrokkene 1] aan [verzoekster]. Dat speelt in cassatie verder, als ik het goed zie gelet op de geformuleerde klachten, geen rol en laat ik buiten beschouwing. Wel relevant is het “herhaalde” bewijsaanbod in de toelichting op grief 4:
“Ook in appel herhaalt appellante haar aanbod om de kwade trouw van geïntimeerde te bewijzen. Geïntimeerde wist en had moeten weten dat hij kocht iets dat reeds door [betrokkene 1] aan appellante was verkocht. Gezien de belangen van appellante had geïntimeerde niet met [betrokkene 1] mogen contracteren, zoals hij dat heeft gedaan. Geïntimeerde wist toen al en weet dus ook nu nog zeer goed dat hij enkel het snèkgebouw en de daarbij behorende grond van 1.000 m² van [betrokkene 1] kocht. Dit had hem ook moeten weerhouden om het eilandgebied Curaçao te bewegen om de bewuste huurrechten en het recht van erfpacht op het door appellante van [betrokkene 1] gekochte te zijnen name te doen uitgeven.”
2.18
[verweerder] ontkent in zijn reactie in de memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel (onder 6) dat hij heeft geweten van enige overeenkomst tussen [verzoekster] en [betrokkene 1] en stelt dat [verzoekster] pas op een heel laat tijdstip met deze overeenkomst aankwam. [verzoekster] heeft volgens [verweerder] ook geen enkele moeite gedaan om de (beweerdelijk eerdere) contractsdatum bij het Land/Domeinbeheer te laten vastleggen. Indien [verzoekster] enkele weken na sluiting van die overeenkomst een verzoek had ingediend bij het Land om als huurster in aanmerking te komen van het perceel, dan had er geen twijfel kunnen bestaan over de juistheid van de datum van het contract. [verweerder] stelt vervolgens dat [verzoekster] zonder enig bewijs beweert dat hij heeft kunnen weten van het contract.
2.19
Bij pleidooi geeft [verzoekster] (pleitnota p. 5) in dit kader opnieuw aan:
- dat vast staat dat de aanspraak van [verzoekster] jegens [betrokkene 1] ouder was dan de door [verweerder] jegens [betrokkene 1] verworven aanspraak;
- dat [verweerder] de oudere aanspraak van [verzoekster] kende, althans had behoren te kennen;
- dat van [verweerder] nader onderzoek gevergd mocht worden, omdat [verweerder] de situatie ter plekke goed kende en zich door in redelijkheid van hem te vergen onderzoek had moeten vergewissen van de rechtspositie van [verzoekster].
Ook bij pleidooi handhaaft [verzoekster] het
in dit kader
gedane bewijsaanbod (pleitnota p. 5 2e alinea
in fine
):
“Het in het kader hiervan reeds door [verzoekster] gedane bewijsaanbod herhaalt en handhaaft [verzoekster] dus onverkort.”
2.21
[verweerder] geeft bij pleidooi (pleitnota p. 2) aan dat hij niet onrechtmatig handelde, nu [betrokkene 1] volgens onderzoek van [verweerder] de huurder was van het perceel in kwestie. Op verzoek van [verweerder] bleek het Land geen bezwaar te hebben tegen de overdracht van het huurrecht van [verweerder]. Pas geruime tijd nadat [verweerder] een overeenkomst met [betrokkene 1] had afgesloten kwam [verzoekster] plotseling op de proppen met een beweerdelijk eerder contract van haar met [betrokkene 1]. Volgens [verweerder] (pleitnota p. 5) is hij te goeder trouw, omdat hij niet heeft kunnen weten van het bestaan van een overeenkomst tussen [betrokkene 1] en [verzoekster], zo een dergelijke overeenkomst ooit bestaan heeft.
2.22
In de bijlage bij de conclusie naar aanleiding van de vervolgens door het Hof gelaste descente (bijlage alleen kenbaar uit het Hofdossier) merkt [verweerder] op:
“[verzoekster] had zich tot [betrokkene 1] moeten wenden en schadevergoeding van hem moeten eisen omdat hij zijn toezegging, namelijk levering van het huurrecht niet is nagekomen. Sterker nog hij kon deze toezegging ook niet nakomen, omdat de onschuldige derde, [verweerder], die niet wist, noch had kunnen weten dat er een eerder contract was, daarmee dan ook op geen enkele wijze rekening heeft kunnen houden. Bovendien kan men van de opvolger van het voormalig eilandgebied ook niet vergen, dat de overeenkomst met [verweerder] zal worden teruggedraaid. Ik heb gezegd een beweerdelijk ouder recht, omdat alles, maar dan ook alles is nagelaten om op een deugdelijke wijze de datum van haar huurcontract te laten vastleggen.
1.	Zij had het contract via een notaris kunnen afsluiten of desnoods,
2.	het contract tijdig hebben kunnen laten registreren, of
3.	een aantal getuigen hebben kunnen laten verklaren aanwezig te zijn geweest bij het afsluiten on ondertekenen van het bewuste beweerdelijke contract.
Niets van dit alles heeft echter plaatsgevonden. Ware het contract van [verweerder] er niet geweest, dan had zij tot in de eeuwigheid gratis het terrein blijven gebruiken. Tot heden is dat in ieder geval wel de situatie.”
2.23
De vermeende kwade trouw van [verweerder] is op deze manier onderdeel van het partijdebat in de feitelijke instanties. Ik herhaal dat het Hof in cassatie onbestreden in het eindvonnis heeft geoordeeld dat [verweerder] na opzegging door het Land van de eerdere huurovereenkomst met [betrokkene 1] nieuwe huurder (en niet: indeplaatsgestelde huurder) is geworden van het perceel. Het mogelijk onrechtmatig handelen van [verweerder] jegens [verzoekster] in een eerder stadium maakt dat volgens het Hof niet anders. Feit is immers dat – in weerwil van de eerdere overeenkomst [verzoekster]-[betrokkene 1] – [verzoekster] nooit huurster is geworden van het perceel, zo begrijp ik de redeneertrant van het Hof – als het ware: wat er verder zij van de “ruis” in de vorm van de gestelde “dubbele overdracht” en het niet te goeder trouw zijn van [verweerder].
2.24
Preciezer: het door [verzoekster] in eerste aanleg gedane bewijsaanbod ziet op haar stelling dat [verweerder] wist, althans had behoren te weten (althans een onderzoeksplicht ter zake heeft geschonden) dat [verzoekster] van [betrokkene 1] had gehuurd en later in 1996 had gekocht, voordat hij van [betrokkene 1] het vermeende recht op het perceel van [verzoekster] kocht in 2000. Deze stelling onderbouwt [verzoekster]’s positie dat [verweerder]
met zijn transactie met [betrokkene 1] in 2000
jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld, met als direct daaraan gekoppeld (gewenst) rechtsgevolg dat [verweerder]’s ontruimingsvordering dient te worden afgewezen. Het Hof baseert de toewijzing van die ontruiming evenwel op iets anders: niet dat rechtens houdbaar met [betrokkene 1] is gecontracteerd door [verweerder] in 2000 (waardoor [verweerder] en niet [verzoekster] middels indeplaatsstelling huurder is geworden van het perceel), maar op de grond dat sprake is van een beëindigde huurverhouding Land-[betrokkene 1] en een in tijd opvolgende (originaire) huurverhouding Land-[verweerder] en dat uit hoofde van die laatste titel [verweerder] [verzoekster] (die nooit huurster is geworden) niet langer op het gehuurde behoeft te dulden. Mogelijk wringt daar wel wat, maar doordat in cassatie alleen het passeren van
dìt
bewijsaanbod wordt aangevallen, kan ik niet zien, hoe dit onderdeel tot cassatie moet leiden. In die zin is de ter zake relevante reconventionele vordering nauw verbonden met de ontruimingseis in conventie. Het mogelijk onrechtmatig handelen van [verweerder] jegens [verzoekster] in 2000 maakt in die omstandigheden dan volgens het Hof niet dat dit aan toewijzing van de ontruimingsvordering van [verweerder] in de weg staat. Ook in het kader van de door [verzoekster] zelf ingediende reconventionele vorderingen zie ik
in deze omstandigheden
niet in waarom het Hof op het door [verzoekster] gedane bewijsaanbod had moeten ingaan. Het is in die zin niet ter zake dienend. Zeker als daarbij betrokken wordt dat ten aanzien van de gevorderde verklaring voor recht dat [verzoekster] een ouder recht zou hebben dan [verweerder], vaststaat dat het Hof die grondslag in rov. 2.14 heeft afgewezen, waartegen in cassatie niet wordt opgekomen.
2.25
Dit kan ook nog zo nader inzichtelijk gemaakt worden: De door [verzoekster] in hoger beroep (mede) gevorderde verklaring voor recht dat [verweerder] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld wordt door haar
in rechtstreeks verband
gebracht met de door haar gevorderde afstandsverklaring en moet dus niet als iets daarvan losstaand worden gezien. Ik versta [verzoekster]’s positie in hoger beroep aldus dat [verweerder] door met [betrokkene 1] te contracteren jegens [verzoekster] onrechtmatig heeft gehandeld en dat [verweerder] daarom gehouden is tot vergoeding van [verzoekster]’s schade in natura in de vorm van het afstand doen van de huurrechten op het perceel. Nu in cassatie vaststaat dat [verweerder] door het Hof als rechtmatige, nieuwe, originaire huurder wordt aangemerkt en [verzoekster] nooit huurster is geweest, zie ik niet in hoe de kwade trouw stelling van [verzoekster] zou kunnen leiden tot (afwijzing van de vordering van [verweerder] en) toewijzing van de door [verzoekster] gevorderde afstandsverklaring en de daarmee samenhangende verklaring voor recht dat [verweerder] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. Ten aanzien van de door [verzoekster] tevens gevorderde verklaring voor recht dat [verzoekster] een ouder recht zou hebben dan [verweerder] heeft te gelden hetgeen ik hiervoor in 2.24 heb opgemerkt.
2.26
Het hof kon daarom volgens mij het bewijsaanbod van [verzoekster] als niet ter zake dienend passeren: de door haar ten bewijze aangevoerde stelling kon in deze situatie niet tot de gevorderde beslissing of gegrondheid van het verweer leiden. Voor zover het onderdeel een andere lezing bezigt, moet het volgens mij bij gemis aan feitelijke grondslag falen. Als [verzoekster] in feitelijke instanties geen direct verband had gelegd tussen haar verklaring voor recht dat [verweerder] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld en haar vordering tot het doen van afstand, had het Hof mogelijk wel op haar stelling moeten responderen. Het handelen van [verweerder] jegens [verzoekster] zou immers onrechtmatig kunnen zijn geweest. Ik roep in herinnering dat het handelen met iemand in de wetenschap dat deze door dit handelen een door hem met een derde gesloten overeenkomst schendt, op zichzelf jegens de derde niet onrechtmatig is. Of een dergelijk profiteren of gebruikmaken van wanprestatie jegens de derde onrechtmatig is, hangt af van de bijzondere omstandigheden van het geval
.
2.27
Van misbruik van bevoegdheid door [verweerder] is in de door het Hof aangenomen omstandigheden evenmin sprake, net zomin als van onaanvaardbaarheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dat [verweerder] zijn overeenkomst met het Land nakomt. Het Hof heeft deze grondslagen kennelijk ingelezen in de door [verzoekster] ingenomen stellingen, maar deze zien gelet op de door het Hof aangenomen omstandigheden en het partijdebat in de feitelijke instanties, als ik het goed zie, niet op het litigieuze bewijsaanbod. In zoverre kan het onderdeel daarom evenmin tot cassatie leiden.
2.28
Het onderdeel stuit op het voorgaande af.
2.29
Onderdeel 2
borduurt voort op het slagen van (een van de klachten) van onderdeel 1. Nu dat onderdeel faalt, moet dit onderdeel in het lot daarvan delen.
3
Conclusie
Ik concludeer tot verwerping.
De Procureur-Generaal bij de
Hoge Raad der Nederlanden,
Advocaat-Generaal
Het is raadzaam bij beschouwing van deze “grondhuur” de gebruikelijke Nederlandse civielrechtelijke bril even af te zetten. Bouwen op gehuurde grond (zonder dat een opstalrecht wordt gevestigd) is bij “grondhuur” een algemeen geaccepteerd verschijnsel. “Grondhuur” is  wettelijk niet separaat geregeld en heeft vorm gekregen in de praktijk en de rechtspraak, vgl. De la Fuente/Noordhuizen, Nederlands-Antilliaans en Arubaans huurrecht, 2009, hoofdstuk 2 en Kunneman en Schrantee, De rechtsgevolgen van het bouwen op huurgrond op de Nederlandse Antillen, in: Uní Ku Una, Noten bij Van der Grinten, 1991. Pp. 111-120. Heel kort gezegd wordt daarbij omtrent op een gehuurde grond gebouwde opstal (die door natrekking in eigendom aan de verhuurder toekomt, voor zover deze niet als roerend kan worden beschouwd) bij vervreemding een onderlinge regeling getroffen. In de betreffende huurovereenkomst was een onderhuurverbod opgenomen, zoals we nog zullen zien.
Zie rov. 4.3.1 van het tussenvonnis van het Hof in deze zaak van 29 mei 2012 in verbinding met rov. 3.1(a-i) van het vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna ook: Gerecht) van 18 april 2011 en ook rov. 4.3.2-4.3.5 van genoemd tussenvonnis van het Hof. Zie verder rov. 2.2-2.11 van het eindvonnis van het Hof van 12 februari 2013, waarin het Hof ook uit ambtshalve ingewonnen inlichtingen en zonder protest van partijen uit twee andere dossiers van verwante zaken tussen partijen feiten destilleert (rov. 2.1); daartegen richt zich geen klacht in cassatie.
Uit het uittreksel uit de basisadministratie persoonsgegevens in het procesdossier van het Hof (nr. 21) volgt dat het eigenlijk ‘Ste
e
nen Koraal’ moet zijn.
Vgl. rov. 2.2 en 2.3 van het eindvonnis van het Hof: er zijn destijds door het Eilandgebied in 1976 twee huurovereenkomsten gesloten met [betrokkene 1], 1000 m² voor woningbouwdoeleinden (contractno. 5387) en 5000 m² voor landbouwdoeleinden (contractno. 5388).
Prod. A bij pleitnotities zijdens [verzoekster] in hoger beroep van 25 september 2012. Zie ook de door Bureau Domeinbeheer ter gelegenheid van de descente van 25 juni 2012 overgelegde stukken, de hiervoor in voetnoot 4 bedoelde contractnos. 5387 en 5388.
Prod. 1 bij de brief van de gemachtigde van [verzoekster] van 27 augustus 2010. De verklaring is opgesteld in het Papiaments, maar in het procesdossier van het Hof bevindt zich een vertaling die kennelijk – gelet op de door het Hof in rov. 4.3.3 van het tussenvonnis geciteerde Nederlandse tekst – door het Hof is gehanteerd.
Een kunukuhuisje (in de stukken ook “knoekhuis” genoemd) is eigenlijk een benaming voor een voormalige slavenwoning (maar dateert hier klaarblijkelijk van latere datum). Het huisje wordt in de stukken verder ook “casita” of “kasita” genoemd. Mij is niet duidelijk geworden uit het dossier of dit huisje als roerend of onroerend moet worden aangemerkt.
Die akte zit niet bij de gedingstukken, maar het Gerecht heeft dat afgeleid uit het vonnis van 7 januari 2008 in de hierna nog te bespreken derdenverzet procedure, overgelegd als prod. 5 bij de brief van de gemachtigde van [verzoekster] van 27 augustus 2010, vgl. vonnis van het Gerecht van 18 april 2011 in de onderhavige zaak rov. 3.1 onder d. Vgl. ook rov. 2.5 van het eindvonnis (in cassatie niet bestreden), waarin het Hof overweegt dat [betrokkene 1] op 25 juli 2000 “het complex” voor NAF 40.000,- aan [verweerder] heeft verkocht, waarbij het Hof verwijst naar een productie uit een parallelle procedure uit de in 1.5 te noemen procedure tussen [verweerder] en [betrokkene 1], welk dossier Hof ter descente had aangekondigd te zullen gaan raadplegen in het kader van de beoordeling van de onderhavige zaak, vgl. een-na-laatste alinea van het pv van descente  van 25 juni 2012: “Toevoeging: het Hof neemt aan dat partijen er geen bezwaar tegen hebben dat het Hof ook de dossiers van de eerdere zaken (AR 584/ 05 en AR 22807) raadpleegt. Eventueel kunnen partijen zich hierover uitlaten in hun conclusies” en rov. 2.1 van het eindvonnis.
Prod. F zijdens [verzoekster] in hoger beroep. Overigens blijkt uit prod. G zijdens [verzoekster] in appel dat de aanvraag tot overdracht aan [verzoekster] door [betrokkene 1] al eerder is gedaan: op 16 januari 2002, geregistreerd onder “Povonr. 2003/1978”. Mogelijk is dit verzoek nog eerder gedaan: uit prod. B bij de pleitnotities van de gemachtigde van [verzoekster] van 25 september 2012 (met vertaling in het Nederlands in het Hofdossier) blijkt dat het slot van de overeenkomst [betrokkene 1]-[verzoekster] een verklaring bevat met een indeplaatsstellingsverzoek van [verzoekster] als huurster i.p.v. [betrokkene 1] aan Domeinbeheer. Rov. 2.4 van het eindvonnis– onbestreden in cassatie – zegt daarover dit: “Aangenomen dat deze verklaring Domeinbeheer bereikt heeft, is er kennelijk niets mee gebeurd.”
Gehecht aan de pleitnotitie van de gemachtigde van [verweerder] van 9 september 2010 voor de zitting in 1e aanleg (het aangehechte vonnis alleen in het procesdossier van het Hof aangetroffen).
Prod. 1 bij inleidend verzoekschrift. Het zit ook bij de door Domeinbeheer ter gelegenheid van de descente van 25 juni 2012 ingebrachte stukken.
Prod. 2 bij inleidend verzoekschrift. Ook dit zit bij de descentestukken ingezonden door Domeinbeheer.
Prod. 6. bij de brief van de gemachtigde van [verzoekster] van 27 augustus 2010.
Prod. 7 bij de brief van de gemachtigde van [verzoekster] van 27 augustus 2010.
De uit de geciteerde cursiveringen blijkende formele opstelling van de Curaçaose rechters in de derdenverzet procedure zou enige verbazing kunnen wekken (dit ten overvloede, aangezien niet blijkt dat [verzoekster] in cassatie is gegaan van de Hofuitspraak in die procedure. [verzoekster] kan in de gekozen lijn – zo begrijp ik de geciteerde overwegingen – haar oudere recht jegens (de erven van) [betrokkene 1] geldend maken, maar intussen is haar derdenverzet in de procedure [verweerder]-[betrokkene 1] wel in twee instanties gesneuveld, op grond waarvan [betrokkene 1] is veroordeeld jegens [verweerder] (en dus niet [verzoekster]) na te komen. Dat dat [verzoekster]’s recht niet zou aantasten en haar niet zou benadelen (in materiële zin), vermag ik niet goed in te zien (of zou op de niet kenbaar gemaakte achtergrond hebben meegespeeld dat [verzoekster] als onbevoegd onderhuurster moet worden aangemerkt?; maar dan is het niet aanstonds duidelijk waarom nog van een “recht” van [verzoekster] wordt gesproken. Meer waarschijnlijk is dat hier mede gedoeld is op het naar vaste Curaçaose rechtspraak aangenomen vergoedingsrecht voor de eigenaar van een opstal op verhuurde grond jegens de verhuurder bij einde huur, maar uit de stukken blijkt niet of [verzoekster] zo’n vergoeding is toegekend, laat staan uit de geciteerde rechtsoverwegingen. Zie over dit vergoedingsrecht: De la Fuente/Noordhuizen, a.w. voetnoot 1, pp. 41-44, die dit m.i. terecht kwalificeren als gewoonterecht, Kunneman en Schrantee, a.w. voetnoot 1, p. 112, Kleyn, De grondhuur op de Nederlandse Antillen en het algemene rechtssysteem, TAR 1983/193, pp. 196-197, met een reactie daarop van d’Ancona, Grondhuur op de Nederlandse Antillen, TAR 1984/123, pp. 125-126 o.v.v. rechtspraak, alsook een reactie van Smit onder praktisch dezelfde titel, TAR 1984/23, p. 25). In de onderhavige cassatiezaak wordt, zoals we nog zullen zien, geen klacht gericht tegen rov. 2.14 van het eindvonnis van het Hof van 12 februari 2013 dat art. 3:298 Burgerlijk Wetboek Curaçao (hierna: BW C.: bij botsende rechten op levering gaat het oudste recht voor) niet (ook niet analogisch) van toepassing is. In de onderhavige procedure valt aan dit een en ander zodoende mijns inziens weinig meer te repareren, ondanks dat dit het rechtsgevoel mogelijk doet schuren. Het fronsen wordt nog versterkt, als bezien wordt dat het Bureau Domeinbeheer kampte met aanzienlijke achterstanden in het verwerken van indeplaatsstellingsverzoeken, waardoor het betreffende verzoek van [betrokkene 1] om [verzoekster] in zijn plaats te stellen als huurster wel is geregistreerd, maar verder niet (tijdig) is afgewikkeld (tijdens de descente bij het Hof aldus aangegeven door Domeinbeheer, vlg. pv p. 4, 6e alinea, waaraan onweersproken wordt gerefereerd door [verzoekster] in de pleitnota van haar advocaat [NAAM]25 september 2012  op de 3e blz. onder (ii)).
Zie het kortgedingvonnis van het Gerecht in eerste aanleg van de Nederlandse Antillen, zittingsplaats Curaçao van 9 september 2010 onder “Procesverloop”.
Bij conclusie van repliek in reconventie.
Bedoeld wordt kennelijk 3:298 BW.C luidende: “Vervolgen twee of meer schuldeisers ten aanzien van één goed met elkaar botsende rechten op levering, dan gaat in hun onderlinge verhouding het oudste recht op levering voor, tenzij uit de wet, uit de aard van hun rechten, of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid anders voortvloeit.”
Het artikellid luidt: “De rechter kan op eenparig verzoek van partijen, in plaats van de voorziening te weigeren, de zaak verwijzen naar de gewone terechtzitting.”
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering Curaçao.
Daarbij moet bedacht worden dat de huurovereenkomst een onderhuurverbod bevatte met aanvullende clausule: vgl.  rov. 2.2 van het eindvonnis van het Hof, dat de volgende passage citeert uit art. 3 aanhef en onder f van het huurcontract: (verhuurder is gehouden)
“de gehuurde kaveling zonder schriftelijke toestemming van het Bestuurscollege noch geheel noch gedeeltelijk onder te verhuren en niet te gedogen, dat andere personen dan hij en zijn gezin zich daarop nederzetten
”.
Dit is m.i. niet goed te rijmen met het onderhuurverbod en het verbod te gedogen dat derden zich op het perceel “nederzetten” uit de huurovereenkomst van het Land met [betrokkene 1] (die het Gerecht toen nog niet tot zijn beschikking had, aangezien deze pas na tussenvonnis van het Hof in het geding is gebracht).
Rov. 4.1 van het tussenvonnis van het Hof.
Het cassatieverzoekschrift is op 8 mei 2014 ingekomen. Ingevolge art. 4 Rijkswet cassatierechtspraak voor Aruba, Curaçao, Sint Maarten en voor Bonaire, Sint Eustatius en Saba is de cassatietermijn in deze (bodem)zaak drie maanden.
De advocaat [NAAM][verweerder] heeft - ondanks een eerder door deze gedaan verzoek daartoe - afgezien van een schriftelijke toelichting. Ook heeft de advocaat [NAAM], omdat [verweerder] het procesdossier niet ter beschikking heeft gesteld.
De uitbreiding van het onderdeel in de schriftelijke toelichting onder 10 naar rov. 2.12 van het bestreden eindvonnis moet als tardief terzijde worden geschoven.
Zie voetnoot 18.
Een ontruimingsactie kan ook worden gegrond op een persoonlijk recht, vgl. Kunneman en Schrantee, a.w. voetnoot 1, p. 117 onder verwijzing naar GHvJ 27 januari 1987, vonnis nr. 31.
Zie o.a. Hugenholtz/Heemskerk/Groefsema, Hoofdlijnen van het burgerlijk Procesrecht van de Nederlandse Antillen en Aruba, 2009, nr. 113; [betrokkene 1]/Wendels, Civiel appel, 2009, nr. 207, Asser Procesrecht/Bakels/Hammerstein & Wesseling-van Gent 4 2012, par. 14.2 en Asser Procesrecht/Asser 3 2013, par. 7.3.3.
Vgl. Lewin, Het hoger beroep en het cassatieberoep in burgerlijke zaken in de Nederlandse Antillen en Aruba, 2009, par. 2.27 en Hugenholtz/Heemskerk/Groefsema, Hoofdlijnen van het burgerlijk Procesrecht van de Nederlandse Antillen en Aruba, 2009, p. 185.
Vgl. HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL3262, RvdW 2010/898. Zie voor verdere rechtspraakgegevens de literatuur vermeld in voetnoot 29.
Vgl. HR 9 juli 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL3262, RvdW 2010/898.
Vgl. voetnoot 29.
Zie voetnoot 26.
Voor zover in de s.t. van [verzoekster] onder 2 anders zou worden gesuggereerd, is dat niet juist, zoals uit hetgeen hierna wordt aangegeven blijkt.
Voor zover ik kan overzien, moet dit een verwijzing zijn naar de derdenverzetprocedure, waarin immers in twee instanties precies dit betoog van [verzoekster] is gewogen en te licht bevonden.
Zie ook de pleitaantekeningen zijdens [verzoekster] in eerste aanleg (p. 6) - die overigens niet worden genoemd in het cassatieverzoekschrift -: “Te meer nu hij [lees: [verweerder], A-G], toen hij kocht, ook wist dat [verzoekster] al een deel van datzelfde, wat hij kocht, van [betrokkene 1] had gekocht en verkregen. In zoverre was [verweerder] toen hij kocht en verkreeg ook niet te goeder trouw.”
Vgl. o.a. HR 28 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:740, NJ 2014/194 en HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU5682, NJ 2006/33. Zie voor meer rechtspraakgegevens Van der Wiel/Bakker, Onrechtmatige daad (losbl.), regeling Boek 6 BW, aant. 122; Rank-Berenschot, Verbintenissenrecht (losbl.), art. 6:249, aant. 89.