Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2018:11122

vonnis
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Insolventie
Zittingsplaats Haarlem
zaaknummer / rolnummer: C/15/263382 / HA ZA 17-613
Vonnis van 19 december 2018
in de zaak van
[eiser/verweerder]
,
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat [NAAM]. R.T. de Weijer te Zoetermeer,
tegen
[gedaagde/eiser];
handelend onder de naam INS & OUTS METSEL- EN AANNEMERSBEDRIJF
,
wonende en zaakdoende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
advocaat [NAAM]. E.F. Seunke te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eiser/verweerder] en [gedaagde/eiser] genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 8 november 2017
het proces-verbaal van comparitie van 17 mei 2018
de brieven van 28 mei 2018 en 7 juni 2018 van de zijde van [eiser/verweerder] met opmerkingen over het proces-verbaal
de brieven van 29 mei 2018 en 8 juni 2018 van de zijde van [gedaagde/eiser] met opmerkingen over het proces-verbaal
de brief van de rechtbank van 11 juni 2018 aan partijen waarin wordt meegedeeld dat op de brief van mr. [NAAM]7 juni 2018 uitsluitend acht geslagen zal worden voor zover daarin opmerkingen tegen de inhoud van het proces-verbaal worden gemaakt.
1.2.
Bij gelegenheid van de comparitie van partijen is de zaak verwezen naar de parkeerrol in afwachting van de uitkomst van een mediationtraject.
1.3.
Bij B15 formulier van 3 oktober 2018 heeft [eiser/verweerder] meegedeeld dat de mediation is gestopt zonder overeenstemming en vonnis gevraagd.
1.4.
Vervolgens is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[eiser/verweerder] is eigenaar van een woning aan de [adres] (hierna: de woning).
2.2.
[eiser/verweerder] heeft [gedaagde/eiser] in 2015 benaderd voor het realiseren van een dakopbouw op de woning.
2.3.
Op 19 april 2015 heeft [gedaagde/eiser] een offerte uitgebracht met als opschrift
Offerte voor een dakopbouw waarbij de constructie van het plafonds (nieuwe vloer) op de eerste verdieping wordt aangepast en de achtergevel word opgemetseld.
Deze offerte ziet op constructieberekeningen, gespecificeerde werkzaamheden eerste verdieping, werkzaamheden tweede verdieping, werkzaamheden badkamer tweede verdieping, nog meer werkzaamheden eerste verdieping en werkzaamheden badkamer.
Voorts is het volgende vermeld in de offerte:
Op constructieve fouten wordt 10 jaar garantie gegeven.
Op alle geleverde materialen en producten geven we de zelfde garantie als onze leveranciers. Tevens hebben wij een C.A.R. en een W.A. verzekering.
Algemene bepalingen:
in het werk zullen afwijkingen vooraf met u worden doorgesproken voordat reparatie kan worden uitgevoerd. En zullen als meerwerk worden aangeboden tegen de geldende tarieven die binnen deze offerte gehanteerd worden.
Binnen de gestelde offerte kan de werk volgorde afwijken afhankelijk van de planning levering materiaal en weer omstandigheden.
Bij deze offerte gaan we ervan uit dat wij bij u naar het toilet kunnen en bij u de mogelijkheid krijgen een schaft plek te creëren om een kop koffie te kunnen drinken. Als dit niet mogelijk is worden de kosten voor een schaftkeet en een Ecco toilet als meerprijs op de offerte in rekening gebracht.
Wat niet is genoemd is in de offerte ook niet berekend.
Al het bouwafval zal worden opgevangen en worden afgevoerd en bijbehorende stortkosten vallen binnen deze offerte (m.u.v. asbest)
De aanneemsom bevat zowel alle uren als ook alle materialen welke benodigd zijn om alle bovengenoemde werkzaamheden te kunnen uitvoeren.
Deze offerte is geldig tot 2 maanden na dagtekening, daarna zullen prijswijzigingen van onze leveranciers aan u doorberekend worden.
Schrijffouten voorbehouden
Betaling geschied 40% voor aanvang en offerte getekend geroutineerd.
1 keer 30% tijdens de werkzaamheden (in de 3de week)
1 keer 20% tijdens de werkzaamheden (in de 5de week)
Restant betaling geschied bij oplevering (na 7 weken)
Deze werkzaamheden kunnen wij voor u uitvoeren voor de aanneemsom van € 72.882,70 excl. btw.
Aanneemsom hoog € 41.917,70		Aanneemsom laag  € 30.965,00
B.T.W. 21%	   €   8.802,72 B.T.W. 6%	   €   1.857,90
Totaal inclusief	   € 50.720,42		Totaal inclusief       € 32.822,90
Totaal inclusief € 83.543,32
(…)
Optie voor splitsing factuur.
50% factuur en 50% contant
1ste betaling geschied met factuur
€ 16.146,53
en
Contant € 15.516,54
voor aanvang en offerte getekend geroutineerd.
2de keer geschied met factuur
€ 12.109,77
en
Contant € 10.812,30
3de keer geschied met factuur
€ 8073,19
en
Contant € 7.208,20
Restant betaling geschied met factuur
€ 4.036,64 en Contant € 3.604,14
Totaal facturen:		€ 40.366,13
Totaal contanten:	€ 36.041,18
Totalen:		€ 76.407,31
Verschil:		€   6.168,01
2.4.
[gedaagde/eiser] is op 11 mei 2015 begonnen met zijn werkzaamheden.
2.5.
Vanaf 17 mei 2015 heeft [eiser/verweerder] regelmatig geklaagd bij [gedaagde/eiser] zowel mondeling als schriftelijk. De communicatie tussen partijen verloopt niet soepel.
2.6.
In een e-mail van 14 juli 2015 heeft [gedaagde/eiser] aan [eiser/verweerder] het volgende geschreven:
Beste [eiser/verweerder], weet je al wanneer je met mij gaat afrekenen we zijn ondertussen alweer 5 weken verder en ik hoor maar niets dit is volgens mij niet de bedoeling mee eens toch?
2.7.
In een e-mail van 12 augustus 2015 heeft [gedaagde/eiser] het volgende geschreven aan [e-mailadres] (een door [gedaagde/eiser] ingeschakelde tussenpersoon):
Er is aan mij gevraagd als extra opdracht om de achtergevel aan te passen door middel van het verlagen van enkele kozijnen.  Op het ogenblik staat het werk vol gepland tot eind december en heb ik eigenlijk geen tijd om de meer werkzaamheden te kunnen uitvoeren. Ik heb mijn planningen allemaal een week verschoven om aan jullie verzoek gehoor te kunnen geven . Ik heb alleen nog volgende week om alle werkzaamheden goed af te kunnen ronden. (..)  Ik kan de aanpassing realiseren wanneer alle achterstanden en meerwerken zijn betaald graag zou ik ook de opdracht per mail bevestigd willen hebben en conform de calculatie en aangepaste prijs van mijn kant uit € 500.00 per aanpassing van te voren willen ontvangen. (…) Ik begin maandag 17 augustus met het afronden van mijn werkzaamheden en zal naar gelang de betalingen en schriftelijke opdracht de aanpassingen in deze week uitvoeren.
2.8.
In reactie op deze e-mail hebben [eiser/verweerder] en zijn tussenpersoon [A.] (hierna: [A.]) in een e-mail van 15 augustus 2015 aan [gedaagde/eiser] verklaard dat ze eerst overleg willen en een specificatie van wat de werkzaamheden die [gedaagde/eiser] wil gaan afronden inhouden. Zij betwisten dat de werkzaamheden voor het verlagen van  de kozijnen als meerwerk gezien moeten worden omdat die werkzaamheden een gevolg zijn van een inmetingsfout aan de kant van [gedaagde/eiser].
2.9.
Op 21 augustus 2015 heeft [gedaagde/eiser] op de tweede verdieping een kozijn met openslaande deuren geplaatst.
2.10.
Op 22 augustus 2015 heeft [eiser/verweerder] per e-mail erover geklaagd dat de openslaande deuren niet volledig open kunnen. Hij heeft [gedaagde/eiser] gevraagd aan te geven wanneer deze fout zal worden hersteld en wanneer hij zijn nieuwe kozijnen kan verwachten.
2.11.
In een e-mail van 23 augustus 2015 heeft [A.] namens [eiser/verweerder] geschreven:
Wij (…) zijn nog steeds in afwachting van een reactie van jouw kant betreffende ons herhaaldelijk schrijven over de goede en juiste afronding van project nr. 30.
Er kan natuurlijk niets afgesloten worden voordat je alles volgens de afspraken hebt afgemaakt. Alsmede het herstelwerk van de geconstateerde fouten.
2.12.
In een e-mail van 24 augustus 2015 heeft [gedaagde/eiser] op voornoemde e-mail gereageerd en zonder voorbehoud geschreven dat hij alles conform de offerte wil afmaken. Verder heeft hij daarin benadrukt dat hij het niet eens is met de door [eiser/verweerder] en [A.] aangevoerde fouten en dat hij daar niets aan gaat veranderen.
2.13.
Bij brief van 23 september 2015 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [eiser/verweerder], SRK, een brief gestuurd aan [gedaagde/eiser] met circa 75 verbeter- c.q. herstelpunten. Deze brief houdt onder meer in:
Op grond van deze wanprestatie dient u de met cliënt gesloten overeenkomst alsnog correct en volledig na te komen, door
alle
gebreken die op dit moment bestaan in het bovenomschreven werk te herstellen en met cliënt overeengekomen werk correct en naar behoren uit te voeren en op te leveren, een en ander uiteraard in overleg met cliënt. Ik verzoek u daarom en voor zover rechtens vereist sommeer ik u daartoe om per omgaande maar uiterlijk binnen drie weken na heden over te gaan tot het correct en volledig uitvoeren van de met cliënt gesloten overeenkomst en tussen u beiden overeengekomen werk zonder gebreken op te leveren, conform de eisen van goed en deugdelijk werk.
(…)
2.14.
[gedaagde/eiser] heeft niet aan deze sommatie voldaan.
2.15.
[eiser/verweerder] heeft bureau [B.] (hierna: [B.]) als deskundige ingeschakeld. Een schade-expert van [B.], de heer [C.], heeft op 24 november 2015 de woning bezocht en een inspectie uitgevoerd. Van zijn bevindingen heeft hij een rapport opgesteld, gedateerd 20 februari 2016 (hierna: rapport 1). Hierin heeft de schade-expert onder meer vermeld dat hij kennisgenomen heeft van de volgende stukken:
(…)
Offerte Ins & Outs van 19 april 2015 aan de heer [eiser/verweerder]
(…)
Lijst van gebreken van 21 november 2015
E-mailbericht van de heer [eiser/verweerder] aan [B.] Expertises van 30 november 2015 inclusief bijlagen
Verder staat in het rapport onder meer als uitgangspunt bij de inspectie vermeld:
“(…)
Betreffende offerte
(toevoeging rechtbank: offerte van 19 april 2015)
is gebaseerd op bouwtekeningen van Ing. [D.] bestaande uit 6 bladen, projectnummer 092.A1. Op basis van deze tekeningen heeft de gemeente [woonplaats] op 7 december 2009 een omgevingsvergunning verleend aan partij 1. Deze tekeningen zijn in de bijlage toegevoegd.  In afwijking op deze omgevingsvergunning is de dakopbouw aan de voorgevelzijde anders uitgevoerd. Tevens zijn er kleine wijzigingen geweest in de uitvoering voor wat betreft de indeling. Zo zijn onder andere de natte ruimten alleen toegankelijk gemaakt vanuit de slaapkamers aan de achterzijde. Op bedoelde bouwtekeningen is de uitbouw op de begane grond aan de achterzijde van de woning niet opgenomen. Deze is door partij 2 eind april/begin mei gerealiseerd. Tijdens ons bezoek werd ons door beide partijen medegedeeld dat deze uitbouw circa 300 mm hoger is uitgevoerd dan het oorspronkelijke plan.
”
Bij de inspectie aan de woning was [gedaagde/eiser] niet aanwezig. Namens hem was wel de heer
[E.] (hierna: [E.]) aanwezig.
2.16.
Bij e-mail van 8 april 2016 heeft de gemachtigde van [eiser/verweerder] onder toezending van een afschrift van het rapport van [B.] [gedaagde/eiser] in de gelegenheid gesteld binnen twee weken alle herstelwerkzaamheden uit te voeren zoals die in het rapport naar voren komen en het werk alsnog op te leveren. Ook is melding gemaakt van waterschade als gevolg van ondeugdelijke uitvoering van de werkzaamheden aan de aanbouw en is [gedaagde/eiser] erop gewezen dat hij de kosten van nader onderzoek moet dragen en alle herstelwerkzaamheden moet uitvoeren om het vochtprobleem weg te nemen.
[gedaagde/eiser] heeft hieraan geen gevolg gegeven.
2.17.
Bij e-mail van 15 juli 2016 heeft de gemachtigde van [eiser/verweerder] de overeenkomst gedeeltelijk ontbonden en aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding. Ook heeft de gemachtigde geschreven dat de e-mail moet worden gezien als een verklaring in de zin van artikel 6:87 lid 1 BW waardoor schadevergoeding en niet langer nakoming van de gesloten overeenkomst wordt gevorderd.
2.18.
Op 24 november 2016 heeft dezelfde schade-expert van [B.], de heer Nietsch, in opdracht van [eiser/verweerder] de woning opnieuw geïnspecteerd en daarvan een rapport opgemaakt. Dat rapport is gedateerd op 21 maart 2017 (hierna: rapport 2).
2.19.
Per brief van 19 oktober 2017 heeft [E.] op verzoek van [gedaagde/eiser] puntsgewijs gereageerd op rapport 1 en op sommige punten op rapport 2 (hierna: de reactie van [E.]).
2.20.
[eiser/verweerder] heeft in totaal € 62.329,59 aan [gedaagde/eiser] betaald, deels cash en deels per bankoverschrijving.
3
Het geschil
in conventie
3.1.
[eiser/verweerder] vordert  samengevat – na wijziging van eis (voorzover toegelaten) dat de rechtbank bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht zal verklaren dat de overeenkomst tussen [eiser/verweerder] en [gedaagde/eiser] aangaande de bouwwerkzaamheden aan de [adres] per 15 juli 2016 voor het door [eiser/verweerder] geleden nadeel partieel is ontbonden, althans subsidiair: de partiële ontbinding zal uitspreken met betrekking tot het door [eiser/verweerder] geleden nadeel per 15 juli 2016, althans per een door de rechtbank in goede justitie te bepalen datum;
[gedaagde/eiser] zal veroordelen tot betaling van € 46.648,00 als voorschot aan herstelkosten, te betalen binnen drie weken na de datum van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag binnen een door de rechtbank te bepalen betalingstermijn, met veroordeling van [gedaagde/eiser] tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dat bedrag over de periode vanaf het moment van verzuim (15 oktober 2015, althans 8 juli 2016) tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde/eiser] zal veroordelen tot het betalen van € 15.000,00 als voorschot aan kosten/schade die gemoeid gaan met het uitvoeringsrisico, te betalen binnen drie weken na de datum van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag binnen een door de rechtbank te bepalen betalingstermijn, met veroordeling van [gedaagde/eiser] tot betaling van de wetteljke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 15.000,00 over de periode vanaf het moment van verzuim (15 oktober 2015, althans 8 juli 2016) tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde/eiser] zal veroordelen tot het betalen van € 3.900,00 als voorschot aan waterschade, te betalen binnen drie weken na de datum van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag binnen een door de rechtbank te bepalen betalingstermijn, met veroordeling van [gedaagde/eiser] tot betaling van de wetteljke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 3.900,00 over de periode vanaf het moment van verzuim (15 oktober 2015, althans 8 juli 2016), althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde/eiser] zal veroordelen tot het betalen van € 10.000,00 als voorschot op verblijfkosten, te betalen binnen drie weken na de datum van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag binnen een door de rechtbank te bepalen betalingstermijn, met veroordeling van [gedaagde/eiser] tot betaling van de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 10.000,00 over de periode vanaf het moment van verzuim (15 oktober 2015, althans 8 juli 2016), althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde/eiser] zal veroordelen tot het betalen van de kosten die [B.] Groep en EMN in rekening heeft gebracht voorr de uitgevoerde onderzoeken en het opstellen van expertiserapporten en kostenramingen ad € 5.219,85 (incl. btw), te betalen binnen drie weken na de datum van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag binnen een door de rechtbank te bepalen betalingstermijn, met veroordeling van [gedaagde/eiser] tot betaling van de wetteljke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 5.219,85 over de periode vanaf het moment van verzuim (15 oktober 2015, althans 8 juli 2016) althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde/eiser] zal veroordelen tot het betalen van € 1.209,38 als voorschot aan opslagkosten, te betalen binnen drie weken na de datum van dit vonnis, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag binnen een door de rechtbank te bepalen betalingstermijn, met veroordeling van [gedaagde/eiser] tot betaling van de wetteljke rente ex artikel 6:119 BW over het bedrag van € 1.209,28 over de periode vanaf het moment van verzuim (15 oktober 2015, althans 8 juli 2016) althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
[gedaagde/eiser] zal veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, alsmede de kosten van de procedure, het salaris voor de gemachtigde van [eiser/verweerder] daaronder begrepen, alsmede nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over de volledige proceskosten, indien niet binnen veertien dagen na de datum van het vonnis aan de veroordeling is voldaan;
[gedaagde/eiser] zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding nader op te maken bij staat (indien en voor zover de uiteindelijke schade hoger is dan de toegewezen voorschotten) en te vereffenen volgens de wet.
3.2.
[gedaagde/eiser] voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.4.
[gedaagde/eiser] vordert  samengevat - veroordeling van [eiser/verweerder] tot betaling van een bedrag van € 14.848,98 en een bedrag  van € 11.347,14, vermeerderd met rente en kosten.
3.5.
[eiser/verweerder] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
in conventie
4.1.
[eiser/verweerder] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat [gedaagde/eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat sprake is van ondeugdelijk werk. Volgens [eiser/verweerder] is het werk bouwtechnisch niet in orde, voldoet het op functionele punten niet en is het ook esthetisch niet in orde. Daarnaast heeft [gedaagde/eiser] het werk niet uitgevoerd en volbracht conform de overeenkomst, heeft [gedaagde/eiser] werkzaamheden uitgevoerd die afweken van de bouwtekeningen en hetgeen met [eiser/verweerder] was afgesproken, heeft [gedaagde/eiser] werkzaamheden op een andere wijze uitgevoerd zonder [eiser/verweerder] hierin te kennen en heeft [gedaagde/eiser] werkzaamheden uitgevoerd op een wijze die geen enkel vakman als goed en gedegen werk zou beschouwen. Ter onderbouwing van zijn stellingen verwijst [eiser/verweerder] naar de rapporten van [B.]. De partiële ontbinding ziet op het werk dat nog niet was uitgevoerd, aldus [eiser/verweerder].
4.2.
[gedaagde/eiser] betwist het grootste deel van de door [eiser/verweerder] gestelde tekortkomingen en verwijst daarbij naar de reactie van [E.].
4.3.
Vast staat dat sprake is van een overeenkomst tot aanneming van werk als bedoeld in artikel 7:750 BW en dat er geen ondertekende overeenkomst is. [gedaagde/eiser] heeft in eerste instantie betwist dat de offerte van 19 april 2015 de definitieve offerte was. Volgens [gedaagde/eiser] blijkt uit twee e-mails van 3 mei 2015 en 10 mei 2015 dat er op die data aangepaste offertes zijn gestuurd. [gedaagde/eiser] heeft echter geen aangepaste offertes overgelegd en ter zitting heeft de advocaat [NAAM][gedaagde/eiser] erkend dat de offerte van 19 april 2015 de offerte is op basis waarvan de afspraken tussen partijen zijn gemaakt en dat de daarin vermelde bedragen de juiste bedragen zijn. De rechtbank neemt dan ook als uitgangspunt dat [eiser/verweerder] aan [gedaagde/eiser] opdracht heeft gegeven om de in die offerte vermelde werkzaamheden uit te voeren voor de in die offerte genoemde prijs van € 83.543,32 inclusief btw. Daarbij heeft [eiser/verweerder] gekozen voor de optie voor splitsing van de betalingen, deels met factuur en deels contant zoals opgenomen onderaan de offerte, zodat het totaalbedrag uiteindelijk lager zou zijn, te weten € 76.407,31. Voor zover [eiser/verweerder] stelt dat daarnaast ook andere werkzaamheden zijn overeengekomen zal de rechtbank dat hieronder bespreken.
4.4.
Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv rust op [eiser/verweerder] de bewijslast en de stelplicht van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat sprake is van gebreken en dat deze een gevolg zijn van een tekortkoming van [gedaagde/eiser]. In dat kader zullen hieronder de punten worden besproken die in de beide rapporten van [B.] staan. Daarbij houdt de rechtbank de nummering aan van de rapporten. In de rapporten wordt [eiser/verweerder] aangeduid als partij 1 en [gedaagde/eiser] als partij 2.
De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde/eiser] dat een deskundige zou moeten worden benoemd. Zoals hiervoor overwogen ligt de bewijslast op dit punt bij [eiser/verweerder]. [eiser/verweerder] heeft de rapporten in dat kader laten opstellen en in de betwisting daarvan door [gedaagde/eiser] ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om zich verder te laten voorlichten door een deskundige.
4.5.
Vast staat dat de inspectie is uitgevoerd aan de hand van een door [eiser/verweerder] opgestelde gebrekenlijst. In rapport 1 staat bij een aantal punten “
Wij hebben die bij onze inspectie niet geconstateerd.
” of “
Dit punt is komen te vervallen.
” of “
Wij hebben dit onderdeel niet kunnen verifiëren.
” of “
Dit is ons inziens de juiste wijze
”. Die punten zal de rechtbank buiten beschouwing laten omdat die ofwel zijn vervallen ofwel niet worden ondersteund door het onderzoek van [B.] en daarmee onvoldoende zijn onderbouwd. Dat geldt ook voor zover in rapport 1 een punt van de gebrekenlijst van [eiser/verweerder] niet is geconstateerd bij de inspectie en bij datzelfde punt in rapport 2 alsnog opmerkingen
zijn gemaakt door [B.], zonder dat daarbij een nadere toelichting is gegeven. Zonder nadere toelichting is het immers ongeloofwaardig dat bij eerste inspectie een punt niet is geconstateerd en bij tweede inspectie ineens wel. Verder is bij een aantal punten in rapport 1 een gebrek geconstateerd en is in rapport 2 geconstateerd dat dat gebrek inmiddels was verholpen. Die punten behoeven ook geen bespreking.
De punten die de rechtbank op grond van het voorgaande buiten beschouwing zal laten zijn:
 1.7 1.7  Raamkozijnen passen niet (of scheef), alle
 1.7 1.9 (entree) Deurinzet niet haaks op muur, 2e verdieping
 1.7 1.12 Diverse nieuwe binnenkozijnen beschadigd
 1.7 1.13 Stucwerk nalopen (wanden zijn niet glad)
 1.7 1.14 Stucwerk in hoeken scheurt reeds
 1.7 1.28 Vensterbanken buiten
 1.7 1.31 Afwatering dakstrook voorzijde niet goed, 2e verdieping
 1.7 2.3 Stopcontacten keukentje niet volgens plan, 1e verdieping
 1.7 2.4 Botervlootjes niet geleverd/aangebracht, 2e verdieping
 1.7 2.5 Aanpassingen volgens keukeninmeter nog niet gedaan, 2e verdieping
 1.7 3.3 Glazen douchewand profiel te veel naar rechts geplaatst, 2e verdieping
 1.7 3.8 Elektrapunten niet gecentreerd, 1e en 2e verdieping
 1.7 3.9 Toiletventilatoren in badkamer 1e en 2e verdieping
 1.7 4.3 Nieuwe trap stuc vlekken
 1.7 4.5 Trap en deur niet geleverd volgens tekening
 1.7 6.8 Deur naar bijkeuken herstellen
4.6.
Ter zitting heeft de advocaat [NAAM][eiser/verweerder] desgevraagd toegelicht dat rapport 2 is opgemaakt omdat bleek dat er een uitvoeringsrisico was. [eiser/verweerder] had aannemers benaderd om de herstelwerkzaamheden te doen voor het bedrag genoemd in rapport 1 maar  de door hem benaderde aannemers wilden die herstelwerkzaamheden niet voor het geraamde bedrag uitvoeren en zeiden dat ze zonder nadere uitleg niet de garanties konden geven die ze moesten geven. Om die reden is [B.] gevraagd om een nadere uitleg en dat heeft geresulteerd in rapport 2, aldus [eiser/verweerder]. Voor zover noodzakelijk zal de rechtbank hieronder nader ingaan op eventuele verschillen tussen rapport 1 en 2.
4.7.
Door [eiser/verweerder] is gesteld dat [gedaagde/eiser] per oktober 2015 in verzuim is nadat [gedaagde/eiser] niet had voldaan aan de sommatiebrief van 23 september 2015. In dit betoog wordt hij niet gevolgd. De sommatiebrief van 23 september 2015 was gebaseerd op een eenzijdig door [eiser/verweerder] opgestelde lijst van gebreken, welke gebreken door [gedaagde/eiser] niet (allemaal) als zodanig werden erkend, terwijl aan [gedaagde/eiser] duidelijk gemaakt werd dat hij alleen zou worden toegelaten tot het verrichten van herstelwerkzaamheden als hij alle gebreken in die lijst zou verhelpen. Omdat er discussie bestond over de vraag of er sprake was van gebreken heeft [eiser/verweerder] rapport 1 laten opstellen door [B.]. In de brief van 8 april 2016 heeft [eiser/verweerder] [gedaagde/eiser], onder toezending van rapport 1 van [B.], opnieuw in de gelegenheid gesteld om de herstelwerkzaamheden  uit te voeren en het werk alsnog op te leveren. Daarmee is een nieuwe termijn voor de - inmiddels nader onderbouwde - herstelwerkzaamheden gaan lopen. Nu [gedaagde/eiser] ook naar aanleiding van de brief van 8 april 2016 niet is overgegaan tot herstel van tekortkomingen is hij na ommekomst van de in die brief genoemde termijn van twee weken in verzuim komen te verkeren.
4.8.
In het betoog van [eiser/verweerder] ter zitting dat het verzuim zelfs al vóór de sommatiebrief van 23 september 2015, namelijk op 24 augustus 2015 zou zijn ingetreden, gelet op de inhoud van de e-mail van [gedaagde/eiser] van die datum (r.o. 2.12), wordt hij niet gevolgd. Anders dan [eiser/verweerder] stelt, blijkt uit de inhoud van die e-mail niet dat [gedaagde/eiser] in het geheel niets meer wilde uitvoeren, zijn fouten niet erkende en niets wilde aanpassen. Uit de tekst van de e-mail blijkt juist dat [gedaagde/eiser] nog altijd bereid was de werkzaamheden uit de offerte uit te voeren. Bovendien moet ook deze e-mail gezien worden in het licht van de discussie tussen partijen over eenzijdig door [eiser/verweerder] vastgestelde gebreken welke door [gedaagde/eiser] niet, althans niet allemaal worden erkend. Op basis van die e-mail is derhalve geen verzuim van [gedaagde/eiser] ingetreden.
4.9.
De rechtbank gaat voorbij aan het betoog van [gedaagde/eiser] dat hij niet in verzuim kan zijn geraakt omdat [eiser/verweerder] vanaf 15 juni 2015 zelf in schuldeisersverzuim verkeerde. Volgens [gedaagde/eiser] kon hij zich op grond van artikel 6:52 BW op een opschortingsrecht beroepen. De betalingstermijnen uit de offerte zijn fatale termijnen en [eiser/verweerder] had de factuur van 7 juni 2015 van € 7.208,20 uiterlijk op 15 juni 2015 moeten betalen. Nu [eiser/verweerder] dat heeft nagelaten is hij in verzuim geraakt. [gedaagde/eiser] heeft daarom mogen afzien van het verder verrichten van werkzaamheden totdat hij betaald zou krijgen, aldus [gedaagde/eiser].
4.10.
[eiser/verweerder] betwist dat hij in verzuim is ten aanzien van die betaling. Volgens [eiser/verweerder] zijn betalingstermijnen altijd in overleg gegaan, omdat hij vanwege bancaire beperkingen niet altijd grote sommen geld kon opnemen.
4.11.
Vast staat dat [eiser/verweerder] voornoemd bedrag niet heeft betaald. Dat enkele feit heeft echter niet geleid tot een verzuimsituatie. In de offerte staan weliswaar betalingsmomenten vermeld, maar die zijn onvoldoende concreet om daaruit een fatale termijn af te leiden. Dat geldt vooral omdat uit het door [eiser/verweerder] overgelegde – en door [gedaagde/eiser] niet betwiste – betalingsoverzicht blijkt dat de contante betalingen niet steeds gelijktijdig plaatsvonden met de bankbetalingen en dat zowel de momenten van de bank- en contante betalingen als de hoogte van de contante betalingen niet steeds overeenkomen met de betalingsmomenten en bedragen genoemd in de offerte. Die gang van zaken ondersteunt de stelling van [eiser/verweerder] dat de betalingstermijnen in overleg plaatsvonden. [gedaagde/eiser] heeft die stelling onvoldoende weersproken. De betalingstermijnen waren dus flexibel en er was geen sprake van een fatale termijn, zodat het enkel niet betalen van voornoemd bedrag van  € 7.208,20 niet heeft geleid tot verzuim aan de zijde van [eiser/verweerder].
Bovendien heeft [gedaagde/eiser] [eiser/verweerder] ter zake van het uitblijven van die betaling niet in gebreke gesteld. De e-mails die [gedaagde/eiser] heeft overgelegd ter onderbouwing dat hij [eiser/verweerder] wel meermalen heeft verzocht tot betaling over te gaan kunnen hem in dat verband niet helpen. In de e-mail van 14 juli 2015 (hiervoor weergegeven onder 2.6) wat daar verder ook van zij ([eiser/verweerder] heeft de ontvangst van die e-mail betwist), vraagt [gedaagde/eiser] aan [eiser/verweerder] alleen wanneer hij met [gedaagde/eiser] gaat afrekenen. Dat betreft geen sommatie ten aanzien van de betaling van voornoemd bedrag, temeer omdat in die e-mail geen bedrag is genoemd. Deze e-mail is te onbepaald om te kunnen worden aangemerkt als een aanmaning tot betaling van het nog openstaande bedrag van € 7.208,20.
In de e-mail van 12 augustus 2015 (r.o. 2.7) noemt [gedaagde/eiser] evenmin de omstandigheid dat [eiser/verweerder] het bedrag van € 7.208,20 nog niet heeft betaald, zodat ook deze e-mail niet als sommatie kan worden aangemerkt.
4.12.
Voor zover [gedaagde/eiser] betoogt dat hij [eiser/verweerder] een factuur met daarop een betalingstermijn van 8 dagen heeft gestuurd voor deze contante betaling van € 7.208,20 en dat om die reden sprake was van een fatale termijn faalt dat betoog eveneens. Het enkele versturen van een factuur leidt immers niet tot het ontstaan van een fatale betalingstermijn. [eiser/verweerder] heeft bovendien betwist dat hij die factuur heeft ontvangen. Ter zitting heeft [gedaagde/eiser] desgevraagd laten weten dat er aanvankelijk geen facturen zijn gestuurd voor de contante betalingen, maar dat hij dit pas later heeft gedaan. Uit het voorgaande volgt dat ook voornoemde factuur van € 7.208,20 niet op 7 juni 2015 aan [eiser/verweerder] is gestuurd.
4.13.
Ten aanzien van de openstaande betaling van € 7.208,20 is [eiser/verweerder] dan ook niet eerder in verzuim geraakt dan bij het indienen van de conclusie van antwoord tevens vordering in reconventie. Er was dan ook geen sprake van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiser/verweerder] die aan het intreden van verzuim aan de zijde van [gedaagde/eiser] in de weg stond.
4.14.
Voor zover [gedaagde/eiser] heeft beoogd in de e-mail van 12 augustus 2015 een beroep te doen op een opschortingsrecht wordt nog het volgende overwogen. [gedaagde/eiser] stelt in de e-mail nadrukkelijk dat hij een (extra) aanpassing kan realiseren wanneer alle achterstanden en meerwerken zijn betaald. Dit zou in beginsel kunnen worden aangemerkt als een beroep op opschorting. Immers, de Hoge Raad heeft geoordeeld (HR 5 dec 1997, NJ 1998, 169) dat het voldoende is als degeen die zich op het opschortingsrecht beroept, daarbij duidelijk te kennen geeft dat hij verlangt dat de wederpartij alsnog behoorlijk nakomt, en dat hij in dat geval ook zijnerzijds zal nakomen  (ook: HR 23 september 1994, NJ 1995, 26). [gedaagde/eiser] stelt echter in die e-mail niet dat hij niets meer zal doen voordat er betaald is, maar verklaart dat hij op 17 augustus zal beginnen met het afronden van zijn werkzaamheden en dat hij naar gelang de betalingen en schriftelijke opdracht de aanpassingen in die week zal uitvoeren. Vast staat dat [eiser/verweerder] de contante betaling van  € 7.208,20 nadien niet heeft verricht en vast staat ook dat [gedaagde/eiser] in de week van 17 augustus 2015 wel weer werkzaamheden heeft uitgevoerd. Uit deze gang van zaken moet naar het oordeel van de rechtbank worden afgeleid dat voor zover [gedaagde/eiser] beoogd heeft in de e-mail van 12 augustus 2015 een beroep te doen op opschorting hij dit beroep door zijn feitelijke handelen in de week van 17 augustus 2015 en kort daarna weer heeft laten vallen.
Het beroep op een opschortingsrecht slaagt dan ook niet. Ook dit heeft het intreden van het verzuim aan de zijde van [gedaagde/eiser] dus niet kunnen verhinderen.
Voor alle tekortkomingen die de rechtbank constateert in het hierna volgende geldt dan ook dat sprake is van toerekenbare tekortkomingen.
4.15.
De rechtbank zal hierna de verschillende gebreken zoals deze in rapport 1 en 2 zijn vastgesteld afzonderlijk bespreken, behoudens de punten waarover hiervoor is geoordeeld dat deze buiten beschouwing gelaten zullen worden. Voor zover de rechtbank daarbij constateert dat sprake is van een tekortkoming, zullen ook de herstelkosten worden beoordeeld. Daarbij zal worden uitgegaan van de herstelkosten zoals geraamd in de bijlage bij rapport 1. De rechtbank constateert dat in de bijlage bij rapport 2 veelal hogere herstelkosten worden geraamd dan in rapport 1 bij dezelfde punten zonder nadere concretisering en nadere onderbouwing. Anders dan [eiser/verweerder] lijkt te betogen worden de hogere kosten in het rapport niet verklaard door een uitvoeringsrisico zoals in het Addendum van rapport 2 vermeld. Daarin constateert [B.] immers alleen dat [eiser/verweerder] stelt geen aannemer te kunnen vinden die de herstelwerkzaamheden wil uitvoeren en adviseert [B.] vervolgens om een herstelofferte aan te vragen waarin alle herstelkosten zijn opgenomen en op basis waarvan een garantieverklaring kan worden afgegeven. Vervolgens schrijft [B.] te verwachten dat deze offerte in verband met de uitvoeringsrisico’s minimaal 50% hoger zal uitkomen dan de door [B.] geraamde herstelkosten. Dat verklaart echter niet dat [B.] zelf in rapport 2 hogere kosten raamt dan in rapport 1. De rechtbank zal dan ook in beginsel uitgaan van de herstelkosten zoals vermeld in rapport 1.
1.1
Kozijnen in achtergevel te hoog (120 i.p.v. 90) geplaatst, 1e en 2e verdieping
4.16.
Rapport 1 vermeldt hierover het volgende. Doordat de uitbouw op de begane grond circa 300 mm hoger is uitgevoerd dan op de tekening is aangegeven, is de onderdorpel van het deurkozijn naar het platte dak ook hoger komen te liggen waardoor de bovenkant van het deurkozijn op plafondhoogte is gekomen. Om enigszins eenheid te houden in aanzicht heeft partij 2 de bovenkant van het raamkozijn in de slaap- en badkamer eveneens tot plafondhoogte gesteld. Hierdoor zijn de onderzijden van het raamkozijn op 1200 mm boven de vloer gekomen in plaats van 850 mm zoals op de tekening aangegeven staat. Dit is een uiterst ongebruikelijke hoogte. Op de tweede verdieping heeft partij 2 om, vermoedelijk, uniformiteit te houden, de raamkozijnen in de slaap- en badkamer eveneens op 1200 mm boven de vloer gesteld. Dit ondanks de afwezigheid van een deurkozijn.
Het huidige deurkozijn op de eerste verdieping kon niet op een andere wijze worden gesteld dan nu het geval is. Door het eventueel toepassen van een toegangsdeur met een hoogte van 2115 mm en een daarbij behorend kozijn had men de mogelijkheid het niveauverschil te kunnen ondervangen. De raamkozijnen op de eerste en zeker op de tweede verdieping hadden op 850 mm boven de vloer moeten worden gesteld, anders luidende eventuele instructies van partij 1 waar niet naar gevraagd is.
4.16.1.
In de reactie van [E.] staat hierover het volgende. De kozijnmaten zijn overgenomen van de bouwtekening. De vergunningsvrije uitbouw is niet uitgewerkt op de bouwtekening en daardoor klopt de bouwtekening al niet meer. [gedaagde/eiser] heeft in oplossingen gedacht door de kozijnmaten van de verleende vergunning aan te houden en deze inderdaad op een lijn te plaatsen. Bij een goede bouwvoorbereiding en bouwbegeleiding en werktekeningen was dit vooraf uitgewerkt en wellicht anders vastgelegd. [gedaagde/eiser] heeft de kozijnmaten volgens tekening aangehouden en de bovenkant van de ramen en deuren eveneens volgens de geleverde tekeningen en de verleende vergunning op een lijn gehouden. Het is [gedaagde/eiser] niet te verwijten, aldus [E.].
4.16.2.
In de offerte staat bij Tweede verdieping onder meer:
- levering en plaatsen van de kunststof kozijnen draai en kiep crème wit zonder houtnerf. Draaiende delen dennen groen. Volgens tekening en mail.
Bij de Eerste verdieping staat onder meer: -
leveren en plaatsen kozijnen aan de voorkant en achterkant volgens tekening.
De rechtbank begrijpt dat [gedaagde/eiser] aanvoert dat waar in de offerte staat “
volgens tekening
” bedoeld is de door hem als productie 3 overgelegde bouwtekeningen (hierna: de bouwtekeningen). Die tekeningen zijn de bouwtekeningen uit 2009 op basis waarvan de gemeente [woonplaats] in 2009 een vergunning heeft verleend. [eiser/verweerder] heeft dat niet of onvoldoende betwist. Partijen zijn het erover eens dat de aanbouw die in 2014 eveneens in opdracht van [eiser/verweerder] door [gedaagde/eiser] is gerealiseerd, 300 mm hoger is uitgevoerd dan het oorspronkelijke plan. Beide partijen wisten dus dat de feitelijke situatie afweek van de tekeningen die bij de offerte waren gevoegd. Zowel rapport 1 als [E.] wijzen erop dat [gedaagde/eiser] er vervolgens voor heeft gekozen om de kozijnen op plafondhoogte te stellen om eenheid te houden in aanzicht. [gedaagde/eiser] betwist niet dat de hoogte van de kozijnen op 1200 mm boven de vloer hoogst ongebruikelijk is. De klacht van [eiser/verweerder] op dit punt is terecht. Nu de tekening uit 2009 op basis waarvan de offerte tot stand is gekomen niet meer overeenkwam met de feitelijke situatie had [gedaagde/eiser] op grond van artikel 7:754 BW [eiser/verweerder] moeten waarschuwen dat de opdracht in die zin onjuist was. Door dat na te laten en zonder overleg de kozijnen op ongebruikelijke hoogte te plaatsen, is sprake van een tekortkoming. Het verweer van [gedaagde/eiser] dat [eiser/verweerder] werd bijgestaan door [A.] die is aan te merken als deskundige en dat daarom de waarschuwingsplicht van [gedaagde/eiser] op grond van artikel 7:754 BW is komen te vervallen, gaat niet op. [eiser/verweerder] heeft betwist dat [A.] een deskundige is en [gedaagde/eiser] heeft zijn stelling daar tegenover niet nader onderbouwd.
4.16.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 4.338,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
4.16.4.
In rapport 2 is nog geconstateerd dat geen lateien zijn aangebracht boven de deur- en raamkozijnen, in afwijking van het oorspronkelijke ontwerp. Deze constatering dateert echter van 21 maart 2017. [eiser/verweerder] heeft nagelaten [gedaagde/eiser] in de gelegenheid te stellen deze tekortkoming te herstellen, zodat geen sprake is van verzuim en daarmee niet van een toerekenbare tekortkoming. De hiervoor opgenomen herstelkosten dienen derhalve voor rekening van [eiser/verweerder] te blijven.
1.2
Balkondeur verdwenen, 1e verdieping
4.17.
Rapport 1 en 2 vermelden dat tijdens de inspecties het kunststof deurkozijn inclusief de deur in de slaapkamer op de eerste verdieping naar het balkon ontbrak. Volgens de rapporten moet deze conform hetgeen is overeengekomen nog geleverd en geplaatst worden.
4.17.1.
[E.] schrijft hierover dat de balkondeur tijdelijk was verdwenen omdat deze terug moest naar de leverancier voor een aanpassing. Inmiddels is de balkondeur weer herplaatst zodat dit punt is vervallen, aldus [E.].
4.17.2.
De reactie van [E.] is van oktober 2017, dus van latere datum dan rapport 2. [eiser/verweerder] heeft dit standpunt van [E.] niet weersproken. Op dit punt is dan ook onvoldoende gesteld om een tekortkoming aan te nemen.
1.3
Kopkanten stelkozijnen slecht hout, le en 2e verdieping
1.4
Kopkanten niet afgewerkt, 1e en 2e verdieping
4.18.
Rapport 1 en 2 vermelden in 1.3. dat de kunststof raamkozijnen aan de achterzijde in de slaapkamers op de eerste en tweede verdieping zijn gemonteerd op deels gegronde en volledig ongegronde, multiplexhouten stelkozijnen en dat dit zal leiden tot rotting van het hout. Volgens de rapporten moeten – overeenkomstig de offerte -  de dagkanten ter plaatse van de kozijnen nog gestukadoord worden. Bovendien ontbreken aan de buitenzijde van het stelkozijn de nodige dpc-slabben ten behoeve van het afwateren van eventuele vochtdoorslag. Indien de onder 1.1 van het rapport bedoelde raamkozijnen worden hersteld naar de oorspronkelijke posities dan zijn de kosten voor dit herstel daarbij opgenomen.
In 1.4 melden rapport 1 en 2 dat de dagkanten ter plaatse van de kozijnen aan de voorzijde gestukadoord moeten worden. De huidige afwerking van multiplex leent zich hier niet voor.
4.18.1.
[E.] schrijft hierover dat afwerking behoort bij de eindwerkzaamheden en nog uitgevoerd kan worden door ofwel het plaatsen van gipsplaten zoals in rapport 1 en 2 staat ofwel het plaatsen van een multiplex dagkant zoals [gedaagde/eiser] dat bedoeld heeft. Het zijn geen kosten van herstel, maar afrondingswerkzaamheden.
4.18.2.
Ongeacht of dit punt valt onder ‘herstel’ dan wel ‘afrondingswerkzaamheden’, tussen partijen staat vast dat het werk op dit punt (nog) niet voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. [gedaagde/eiser] is bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid gesteld om de punten zoals opgesomd in rapport 1 te herstellen, waaronder dit punt. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.18.3.
De geraamde herstelkosten voor 1.3 en 1.4 in rapport 1 bedragen
€ 326,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.5
Architraven ramen en deuren niet acceptabel, 1e en 2e verdieping
4.19.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat conform de tekeningen ten behoeve van de omgevingsvergunning en de offerte van partij 2 de dagkanten van de raamkozijnen moeten worden afgewerkt zoals beschreven onder 1.3. Daarin staat dat de raamkozijnen gestukadoord moeten worden. Ook wordt vermeld dat het gebruikelijk is dat er rondom de binnendeurkozijnen een beleglat wordt aangebracht of dat met een stucstop-profiel wordt gewerkt. Er wordt vermeld dat gekozen is voor de optie met beleglatten maar dat deze in meerdere gevallen rondom niet symmetrisch zijn gemonteerd en dat dit moet worden hersteld.
4.19.1.
[E.] schrijft hierover dat afrondingswerkzaamheden bij een proces-verbaal van oplevering (die niet heeft plaatsgevonden) hadden kunnen worden opgemerkt en uitgevoerd door [gedaagde/eiser].
4.19.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet dat op dit punt het werk (nog) niet voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.19.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 534,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.6
Afwerking ramen binnenzijde onvoldoende, 1e en 2e verdieping
4.20.
In rapport 1 en 2 wordt vermeldt dat bij de raamkozijnen in de badkamers in de dagkant niet het zogenaamde eindprofiel waarmee het tegelwerk wordt beëindigd rondom het stelkozijn is aangebracht en dat dit niet voldoet aan de gebruikelijke
afwerking. In rapport 1 is vermeld dat het tegelwerk nog in de dagkanten dient te worden aangebracht en op de hoeken moet worden afgewerkt met een hoekprofiel, waartoe meerdere wandtegels verwijderd moeten worden. In rapport 2 is vermeld dat ook ten aanzien van de binnendeurkozijnen een zelfde gebrek is geconstateerd. Hier zou  onvoldoende rekening zijn gehouden met de dikte van de eindafwerking in de vorm van tegelwerk waardoor het deurkozijn ten aanzien van het wandtegelwerk te ver terug ligt. Dit zou kunnen worden opgelost door het aanbrengen bij de deurkozijnen van verjongde beleglatten, maar in verhouding met de aanneemsom van wederpartij verdient die wijze niet de voorkeur en dient de bedoelde wand op de eerste en tweede verdieping vervangen te worden.
4.20.1.
[E.] schrijft hierover dat tegelwerk rondom de raamkozijnen in de badkamer een keuze is die vooraf kenbaar moet worden gemaakt. Volgens [E.] kunnen de dagkanten net zo goed worden afgetimmerd en voorzien van een vensterbank. Achteraf bepalen dat het tegelwerk moet worden aangeheeld is een verkeerde keuze, in ieder geval een duurdere dan [gedaagde/eiser] kennelijk had begroot. De aftimmering valt onder de afronding van de werkzaamheden dan wel is nog uitvoerbaar.
4.20.2.
In de offerte zijn partijen voor de badkamers op de 1e en 2e verdieping overeengekomen:
“
Standaard tegelen van de gehele badkamer wand en vloertegels met de door u geleverde wand en vloertegels. (Diagonaal mozaïeken en natuursteen hebben een meerprijs)
.” Partijen zijn dus overeengekomen dat de badkamer op standaardwijze zou worden betegeld. Kennelijk is tot aan de raam- en deurkozijnen doorgetegeld en gingen beide partijen er vanuit dat dat was overeengekomen. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan de opmerking van [E.] dat tegelwerk rondom de raamkozijnen vooraf kenbaar had moeten worden gemaakt. [E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet de constatering in de rapporten 1 en 2 dat de afwerking niet voldoet aan hetgeen gebruikelijk is. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.20.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 836,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
In rapport 2 wordt uitgegaan van vervangingskosten voor de binnenwanden inclusief deurkozijn, wandtegelwerk en stucwerk, maar de noodzaak voor vervanging is niet voldoende onderbouwd, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat.
1.8
Openslaande deuren voorpui gaan niet volledig open, 2e verdieping
4.21.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de openslaande deuren in de voorpui op de 2e verdieping niet volledig open kunnen. Er wordt vermeld dat partij 1 op voorstel van partij 2 ermee heeft ingestemd dat de balkondeuren naar buiten draaien, maar dat de ruimte tussen het gevelmetselwerk en de pui waarin zich de deuren bevinden, te beperkt is. Daarbij is opgemerkt dat in de vergunningsaanvraagtekening ter plaatse een raamkozijn is opgenomen in plaats van een deurkozijn. De betreffende pui is dus in afwijking van de omgevingsvergunning aangebracht.
Geconstateerd is dat er een ruimte was tussen de pui en het gevelmetselwerk van circa 750 mm en dat dit onvoldoende is om een deur volledig naar buiten open te laten draaien.
Dit zou moeten worden hersteld.
4.21.1.
[E.] schrijft hierover dat hij twee afwijkingen van de verleende vergunning constateert: de raamkozijnen zijn vervangen door openslaande deuren en de gemetselde opstand van de voorgevel is breder en dikker uitgevoerd dan op de bouwtekening. Volgens hem is dit niet verwijtbaar aan [gedaagde/eiser] omdat een en ander niet goed is afgestemd met goede bouwtekeningen. Voor het beoogde balkon is geen vergunning verleend.
Er is ook geen vergunning verleend voor het doormetselen van de borstwering boven het platte dak gedeelte, dus voor de openslaande deuren die volgens de vergunning als ramen uitgevoerd hadden moeten worden. Het opleggen van herstelwerkzaamheden of wijzigingen is voorbarig, omdat eerst een vergunning voor de nieuwe situatie dient te worden
aangevraagd, waarvoor de opdrachtgever zelf verantwoordelijk is. Het plaatsen van een balkonhekwerk past overigens niet binnen het bestemmingsplan. De noodzaak om de deuren geheel open te laten draaien vervalt als er geen dakterras mag worden aangebracht.
Volgens [gedaagde/eiser] staan in de bouwtekeningen uit 2009 geen openslaande deuren en heeft [eiser/verweerder] zelf gevraagd om deuren die naar buiten opendraaien. Ter onderbouwing verwijst [gedaagde/eiser] daarbij naar een e-mail van de broer van [eiser/verweerder] van 4 mei 2015 (productie G29).
4.21.2.
De vraag of, zoals [E.] schrijft, deze deuren al dan niet binnen de verleende vergunning vallen kan buiten beschouwing gelaten worden. Door [gedaagde/eiser] is niet weersproken dat hij heeft ingestemd om ter plaatse openstaande deuren te maken en dat hij aan [eiser/verweerder] in elk geval desgevraagd heeft gemeld dat de deuren naar buiten open konden draaien. Niet in geschil is dat dat feitelijk niet kan. [gedaagde/eiser] had dat redelijkerwijs behoren te weten en op grond van artikel 7:754 BW [eiser/verweerder] moeten waarschuwen. De omstandigheid dat de deuren thans niet volledig naar buiten open kunnen, moet derhalve worden toegerekend aan [gedaagde/eiser] en wordt aangemerkt als een tekortkoming.
4.21.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 3.954,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.10
Kitwerk deuren en kozijnen, 1 en 2e verdieping
4.22.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat partij 2 conform hetgeen is overeengekomen alle aansluitingen ter plaatse van de raam- en deurkozijnen nog moet afkitten.
4.22.1.
[E.] schrijft hierover dat afwerking behoort bij de eindwerkzaamheden en nog uitgevoerd kan worden.
4.22.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet dat op dit punt het werk (nog) niet voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.22.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 443,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.11
Deuren niet goed ingehangen (of te ruime kozijnen)
4.23.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat geconstateerd is dat geen enkele binnendeur in de nieuw geplaatste binnendeurkozijnen netjes en symmetrisch is afgehangen. De scharnierinkrozingen zijn te diep uitgefreesd en daardoor hangen de deuren aan de scharnierzijde te dicht op het kozijn. Verder wordt vermeld dat de linker kozijnstijlen van de binnendeurkozijnen naar de badkamers op de eerste en tweede verdieping niet waterpas staan. Geconcludeerd wordt dat alle binnendeuren opnieuw afgehangen moeten worden waarbij de kans zeer groot is dat kozijnen en/of deuren vervangen moeten worden. In ieder geval moeten de deurkozijnen van de badkamers volledig vervangen worden, waarbij tevens een deel van het wandtegelwerk opnieuw moet worden aangebracht.
4.23.1.
[E.] schrijft hierover dat herstelwerkzaamheden aan schuin geplaatste deurkozijnen eenvoudig uitvoerbaar is door het losschroeven van een kozijn en dan het kozijn waterpas te stellen. Verder schrijft hij dat dit had kunnen worden opgemerkt tijdens het werk of bij oplevering en dat het nog eenvoudig uitvoerbaar is.
4.23.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet dat op dit punt het werk (nog) niet voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.23.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 1.220,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.15
Nog niet alles is gestuukt, 2e verdieping
4.24.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat op de tweede verdieping nog het nodige stucwerk moet worden aangebracht, met name in het trappenhuis en bij de dagkanten van het raamkozijn aan de voorgevelzijde.
4.24.1.
[E.] schrijft hierover dat dit afrondingswerkzaamheden betreft die niet hebben mogen plaatsvinden en dat het omstuken van de dagkanten van de kozijnen moet vervallen omdat de dagkanten zouden worden afgetimmerd.
4.24.2.
In de offerte zijn partijen voor 2e verdieping overeengekomen:
Stuken van de gehele 2e verdieping
. [E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet dat het trappenhuis bij de tweede verdieping nog niet gestuukt is. De rechtbank gaat voorbij aan de opmerking van [E.] dat afgesproken zou zijn om de dagkanten van dekozijnen af te timmeren. Voor zover [E.] heeft gedoeld op de raamkozijnen geldt dat bij 1.3 en 1.5 [E.] niet heeft betwist dat de dagkanten van de raamkozijnen gestukadoord hadden moeten worden. Voor een andersluidende afspraak is onvoldoende gesteld en daarvan is ook niet gebleken. [E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet de constatering in de rapporten 1 en 2 dat het stucwerk in voormelde zin nog niet voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.24.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 306,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.16
Stucgaten rond stopcontacten dichten, 1e en 2e verdieping
4.25.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat op meerdere posities in de woning het wandcontactdoosgarnituur niet de achterliggende sparingen van de lasdozen dekt en dat dit door de stukadoor moet worden aangewerkt nadat eerst de wandcontactdozen tijdelijk zijn verwijderd.
4.25.1.
[E.] schrijft hierover dat dit afrondingswerkzaamheden betreft die veelal ook door de schilder worden meegenomen of nagelopen worden door de stukadoor. Hij meent dat hiervoor nog geen opdracht en gelegenheid is gegeven.
4.25.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet dat op dit punt het werk (nog) niet voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.25.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 97,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.17
Lekkage achterkamer herstellen
4.26.
In rapport 2 wordt vermeld dat is geconstateerd dat de lekkage op de 1e verdieping inmiddels is verholpen, maar dat partij 2 de vochtplek nog wel moet isoleren en de wand opnieuw moet sausen.
4.26.1.
Dit punt was in rapport 1 nog niet geconstateerd. [E.] heeft alleen gereageerd op deze constatering in rapport 1 en heeft zich op dit punt over rapport 2 niet uitgelaten. [gedaagde/eiser] heeft de constatering in rapport 2 niet betwist.
4.26.2.
Deze constatering dateert van 21 maart 2017. [eiser/verweerder] heeft nagelaten [gedaagde/eiser] in de gelegenheid te stellen deze tekortkoming te herstellen zodat geen sprake is van verzuim en daarmee niet van een toerekenbare tekortkoming.
1.18
Lekkage plafond herstellen, 1e verdieping
4.27.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat op de eerste verdieping in de kamer aan de voorzijde zich een vochtplek bevindt in het plafond en dat niet vastgesteld kon worden of  de veroorzakende lekkage reeds is verholpen. Er wordt geconstateerd dat (de vochtplek in) het plafond geïsoleerd moet worden waarna dit kan worden gesausd, waarbij de eerste handeling voor rekening van partij 2 komt.
4.27.1.
[E.] schrijft hierover dat de opmerking ten onrechte gemaakt wordt omdat er geen lekkage geconstateerd is en de deskundige bij de tweede controle ook op het dak geweest is met behulp van een ladder en visueel heeft waargenomen dat het dak afdoende is afgedicht.
4.27.2.
[gedaagde/eiser] betwist in de conclusie van antwoord op zichzelf niet dat sprake is geweest van lekkage en ook niet dat hij daarvoor aansprakelijk is. [E.] gaat er met zijn reactie aan voorbij dat zich als gevolg van de lekkage nog wel een vochtplek bevindt in het plafond die moet worden weggewerkt. [gedaagde/eiser] is bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.27.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 234,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.19
Doorlekkende schoorsteen bewerken, 1e verdieping
4.28.
In rapport 1 en 2 wordt melding gemaakt van een lekkageplek aan het rookkanaal dat zich in de kamer op de eerste verdieping aan de achterzijde bevindt. In rapport 1 wordt gesteld dat voor zover men heeft kunnen vaststellen de lekkage verholpen is en dat de volgschade hersteld moet worden door partij 2 door het stukadoorswerk op die plek te verwijderen en de lekkage te isoleren, waarna opnieuw stukadoorswerk aangebracht kan worden.
In rapport 2 staat dat door een vochtmeting vastgesteld is dat ter plaatse van het rookkanaal  sprake is van een verhoogd vochtpercentage van 10%, zodat er sprake is van vochtintreding in het rookkanaal. Bij inspectie op het dak is vervolgens vastgesteld dat het nieuwe rookkanaal niet met een kap is afgedekt waardoor hemelwater vrijelijk het rookkanaal kan instromen met vochtdoorslag als gevolg. Er dient een afdekkap aangebracht te worden.
In rapport 2 wordt ook een nieuw punt aangevoerd, te weten dat er onvoldoende afschot is  op het dak waardoor water te lang op het dak blijft staan hetgeen zou kunnen leiden tot lekkage.
4.28.1.
[E.] schrijft over de opmerking in rapport 1 dat deze onterecht wordt gemaakt. Hij merkt op dat bij de tweede controle de deskundige ook op het dak is geweest met behulp van een ladder en visueel heeft waargenomen dat het dak afdoende is afgedicht. Als de plek een gevolg is van oude sporen tijdens de bouw, dan zal de aannemer dit uiteraard herstellen tijdens het werk of bij de oplevering.
4.28.2.
In rapport 1 staat dat een oude lekkage aan het rookkanaal is geconstateerd. Bij gebreke van enige toelichting valt niet in te zien dat en op welke grond [gedaagde/eiser] aansprakelijk is voor deze oude lekkage, zodat dit punt buiten beschouwing wordt gelaten. In rapport 2 is vervolgens nader onderzoek gedaan door [B.] omdat bij een vochtmeting werd vastgesteld dat sprake was van een verhoogd vochtpercentage. Bij controle op het dak bleek dat het rookkanaal niet met een afdekkap was afgedicht teneinde te voorkomen dat hemelwater onbelemmerd toegang had tot het rookkanaal
.
Voor zover op dit punt sprake zou zijn van een tekortkoming geldt dat deze constatering dateert van 21 maart 2017. [eiser/verweerder] heeft nagelaten [gedaagde/eiser] in de gelegenheid te stellen deze tekortkoming te herstellen zodat geen sprake is van verzuim en daarmee niet van een toerekenbare tekortkoming.
1.20
Badkraan en thermostaat verwarming zoek
4.29.
In rapport 1 en 2 wordt vermeldt dat bij het bezoek aan de woning geen badkraan en thermostaat zijn aangetroffen. Daarbij wordt vermeld dat deze conform de offerte van partij 2 door partij 1 zouden worden geleverd, maar dat partij 1 heeft aangevoerd dat het  (vrij nieuwe) garnituur uit de oude badkamer zou worden teruggeplaatst, maar dat deze samen met de thermostaat zoek geraakt is.
4.29.1.
[E.] schrijft hierover dat de opdrachtgever zelf verantwoordelijk was voor het aanleveren van het sanitair. Er wordt gesproken over zoekgeraakte kranen en dat de aannemer de oude kranen zou hergebruiken maar dit valt niet te controleren omdat een goede werkbeschrijving op dit punt ontbreekt.
4.29.2.
In de offerte hebben partijen hierover afgesproken (dit betreft de badkamer op de eerst verdieping met bad):
Afmonteren de door u geleverde sanitaire voorzieningen. . (douche scherm, toilet, wastafel en kraan, bad met thermostaatkraan en radiator)
. Nu het niet tot de verplichting van [gedaagde/eiser] behoorde om het sanitair te leveren is het ontbreken van onderdelen daarvan geen toerekenbare tekortkoming van [gedaagde/eiser]. Door [eiser/verweerder] is aangevoerd dat het garnituur uit de oude badkamer zou worden teruggeplaatst maar is zoek geraakt. Niet is echter gesteld of gebleken dat [gedaagde/eiser] daarvoor verantwoordelijk gehouden kan worden.
1.21
Radiatoren leveren en plaatsen, 1e en 2e verdieping
4.30.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat geconstateerd is dat in alle ruimten de radiatoren ontbraken en dat deze conform de tussen partijen overeengekomen afspraken door [gedaagde/eiser] geleverd en gemonteerd moeten worden.
4.30.1.
[E.] schrijft hierover dat de ontbrekende radiatoren worden geplaatst als de werkzaamheden worden hervat na het voldoen van achterstallige factuurbetalingen.
4.30.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet dat op dit punt het werk (nog) niet voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.30.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 1.134,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen
1.22 2
x Cilinderslot voor toegangsdeuren, 1e en 2e verdieping
4.31.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat geconstateerd is dat de toegangsdeuren vanuit het trappenhuis naar de eerste en tweede verdiepingsvloer nog niet zijn voorzien van het benodigde garnituur en cilindersloten en dat dit conform de overeenkomst geleverd en gemonteerd moet worden door [gedaagde/eiser].
4.31.1.
[E.] schrijft hierover dat ontbrekende cilindersloten worden geplaatst als de werkzaamheden worden hervat na het voldoen van achterstallige factuurbetalingen
4.31.2.
[E.] betwist derhalve niet dat op dit punt het werk (nog) niet voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.31.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 53,-
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen
1.23
Afvoer in dak voor afzuigkap, 2e verdieping
4.32.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat in het dak, ter plaatse van de kamer aan de voorzijde,  geen dakdoorvoer is aangebracht voor het aansluiten van een afzuigkap. Er wordt op gewezen dat deze dakdoorvoer ook niet is opgenomen in de offerte van partij 2 en ook niet vermeld staat op de vergunningstekening, maar dat partij 1 heeft verklaard dat daarover mondelinge afspraken zijn gemaakt met partij 2.  Er wordt vermeld dat de herstelkosten zijn opgenomen in de raming in het rapport.
4.32.1.
[E.] schrijft hierover dat een afvoer in het dak niet is opgenomen in de begroting. Hij merkt op dat in de offerte staat dat wat er niet in is opgenomen ook niet wordt uitgevoerd en dat dit probleem voorkomen had kunnen worden bij een goede controle of bespreking of het maken van een technische werkomschrijving.
4.32.2.
Partijen zijn het erover eens dat geen dakdoorvoer is opgenomen in de offerte zodat dit geen deel uitmaakt van de oorspronkelijk overeengekomen werkzaamheden. Partijen lijken het er wel over eens dat, mogelijk als meerwerk, is overeengekomen dat [gedaagde/eiser] ook de aansluiting voor de keuken op de tweede verdieping zou maken. Wat daar verder ook van zij, de enkele opdracht tot het maken van aansluitingen voor een keuken houdt echter niet zonder meer in dat ook een afvoer in het dak zou worden gemaakt. Het had dan ook op de weg van [eiser/verweerder] gelegen om zijn stelling dat sprake was van nadere mondelinge afspraken op dit punt nader te onderbouwen. [eiser/verweerder] heeft dat nagelaten. Dit punt wordt dan ook verworpen als onvoldoende geconcretiseerd.
1.24
Bestaande kiep/draai raam voorzijde sluiten niet meer, 1e verdieping
4.33.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat het bestaande, linker raam in de kamer aan de voorzijde ten tijde van de bouwwerkzaamheden als zogenaamd verhuisraam is gebruikt endat tijdens de inspectie geconstateerd is dat het draai-kiepbeslag van het raam niet meer naar behoren werkte.
In rapport 2 wordt verder vermeld dat geconstateerd is dat het raamkozijn niet volledig waterpas in de gevelopening is geplaatst, maar dat niet vastgesteld kon worden of partij 2 hiervoor verantwoordelijk is.
4.33.1.
[E.] schrijft hierover dat het sluitend maken van ramen in nieuwe kozijnen in het werk of bij de oplevering moet worden opgenomen en verholpen. Hij wijst er op dat er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden.
4.33.2.
Nu sprake is van een bestaand raam en gesteld noch gebleken is dat het raam voorafgaand aan de werkzaamheden van [gedaagde/eiser] wel naar behoren werkte, kan niet zonder meer worden geoordeeld dat in zoverre sprake is van een tekortkoming die [gedaagde/eiser] kan worden aangerekend. Daarnaast volgt uit rapport 2 dat niet kan worden vastgesteld of [gedaagde/eiser] verantwoordelijk is voor het feit dat het bijbehorende raamkozijn niet volledig waterpas in de gevelopening is geplaatst. Reeds om die reden kan ook op dat punt niet worden geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming in het kader van de onderhavige overeenkomst die [gedaagde/eiser] kan worden aangerekend.
1.25
Raamkozijn buitenzijde beschadigd, 1e verdieping
4.34.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat bij het rechter raam op de eerste verdieping schuifsporen op de onderdorpel van het kozijn geconstateerd zijn, zodat het niet valt uit te sluiten dat dit raam ook gebruikt is om goederen en materialen naar binnen te brengen door partij 2 ten behoeve van de bouwwerkzaamheden. De beschadiging in de onderdorpel kan door een gespecialiseerd bedrijf worden hersteld.
4.34.1.
[E.] schrijft hierover onder meer dat niet valt te bewijzen dat dit is veroorzaakt door de aannemer maar dat de aannemer dit vanzelfsprekend had willen oplossen bij een normale oplevering en een goede verstandhouding.
4.34.2.
Gelet op de betwisting door [E.], en daarmee door [gedaagde/eiser], van het causaal verband tussen de beschadiging van het bestaande kozijn en de werkzaamheden van [gedaagde/eiser] had het op de weg van [eiser/verweerder] gelegen om dat alsnog te concretiseren. Dat heeft [eiser/verweerder] nagelaten. Ook hier kan dan ook niet zonder meer worden geoordeeld dat in zoverre sprake is van een tekortkoming die [gedaagde/eiser] kan worden aangerekend.
1.26
Vloer aanhelen, 1e verdieping
4.35.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat ten behoeve van de aanleg van leidingen in de kamers aan de voor- en achterzijde de oude vloerdelen deels zijn ingezaagd en verwijderd geweest, maar dat bij het terugplaatsen meerdere vloerdelen zijn teruggeplaatst met onvoldoende tot helemaal geen oplegging op de onderliggende balkconstructie. Dit dient verholpen te worden door het verwijderen van die delen en deze moeten worden vervangen door een multiplexplaat met gelijke dikte als de vloerdelen.
4.35.1.
[E.] schrijft hierover dat het herstelwerk van de vloerplanken onder het naloopwerk valt en tijdens het werk of bij de oplevering moet worden opgenomen en verholpen. Hij wijst er op dat er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden.
4.35.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet dat op dit punt het werk (nog) niet voldoet aan de offerte en at daarin overeengekomen is. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.35.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 112,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.27
Zijkant dichtmaken tussen opbouw buren en 30
4.36.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de verticale aansluiting met de opbouw van de buren aan de Tweede Hogerwoerddwarsstraat ter plaatse van het snijpunt erg onverzorgd is uitgevoerd en dat dit door partij 2 hersteld moet worden.
4.36.1.
[E.] schrijft hierover dat de deskundige bij de tweede controle ook op het dak is geweest met behulp van een ladder en dat er visueel is waargenomen dat het dak met de aansluitingen op het platte dak afdoende is afgedicht. Er zijn nog wat afloopwerkzaamheden te doen bij de aansluiting aan het pannendak. De aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen uitvoeren in de week van 17 augustus mits de achterstallige betalingen zijn verricht. Het een heeft met het ander te maken. Er heeft nog geen oplevering plaatsgevonden.
4.36.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat op dit punt het werk (nog) niet geheel voldoet aan de offerte en wat daarin is overeengekomen. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Het opschortingsverweer gaat niet op, zoals hiervoor reeds is overwogen.
4.36.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 56,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.29
Stuken metselwerk siermuurtje voorpui 2e verdieping
4.37.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat hierover noch op de tekening, noch in de offerte iets is vastgelegd en dat niet beoordeeld kon worden of hieromtrent nadere afspraken zijn gemaakt, eventueel tegen betaling van meerkosten. In rapport 2 is geconstateerd dat deze werkzaamheden zijn uitgevoerd. Daarnaast is in rapport 1 en 2
vermeld dat de binnenzijde nog moet worden aangewerkt.
4.37.1.
[E.] schrijft hierover dat dit ziet op het waterdicht maken van de niet volgens de vergunning uitgevoerde borstwering (verhoogd en breder uitgevoerd /tevens als een steensmuur (20cm dik) ipv de halfsteensmuur zoals op bouwtekening is te zien).
4.37.2.
Aangezien in rapport 2 is geconstateerd dat de stucwerkzaamheden inmiddels zijn uitgevoerd, behoeft dat punt geen bespreking. Voor wat betreft het aanwerken van de binnenzijde van het siermuurtje begrijpt de rechtbank uit de reactie van [E.] dat [gedaagde/eiser] niet betwist dat ook het siermuurtje/de borstwering behoorde tot de overeengekomen werkzaamheden. Ook is niet betwist dat de binnenzijde daarvan nog moet worden aangewerkt.  Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit punt aan te passen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.37.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 259,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.30
Ramen, kozijnen en vensterbanken schoonmaken, binnen en buiten
4.38.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat een bouwwerk in het algemeen bezemschoon wordt opgeleverd, waarbij verf-, sticker- en cementresten van de te gebruiken bouwdelen worden verwijderd, maar dat geconstateerd is dat dit op meerdere posities niet heeft plaatsgevonden en dat [gedaagde/eiser] die resten zou moeten verwijderen.
4.38.1.
[E.] schrijft hierover dat er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden, maar dat er vooraf dan altijd zal worden schoongemaakt of dat dit zal worden opgenomen in het proces-verbaal van oplevering.
4.38.2.
Vast staat dat nooit sprake is geweest van een oplevering. Ook hier geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dat alsnog te doen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.38.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 97,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.32 2
Huissleutels nog in bezit aannemer
4.39.
In rapport 1 en 2 wordt er melding van gemaakt dat de aannemer, [gedaagde/eiser], nog een tweetal huissleutels van [eiser/verweerder] in zijn bezit zou hebben.
4.39.1.
[E.] schrijft dat dit niet valt te verifiëren en dus vervalt.
4.39.2.
Voor zover [gedaagde/eiser] nog huissleutels van [eiser/verweerder] in zijn bezit heeft, moet hij deze zo spoedig mogelijk terug te geven. Een vordering die daartoe strekt ontbreekt, zodat dit punt overigens buiten beschouwing kan blijven.
1.33
Gasaansluiting in orde maken
4.40.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat partij 2 verplicht is een centrale verwarmingsinstallatie op te leveren die gebruiksklaar is, dat onbekend is welke problematiek hierover nu bestaat, maar dat partij 1 geadviseerd wordt  de aansluiting door een erkend installatiebedrijf te laten uitvoeren, waarbij de kosten voor partij 2 zijn.
4.40.1.
[E.] schrijft hierover dat de aannemer dient te zorgen voor een deugdelijke gasaansluiting en dat hij daarvoor een erkende installateur heeft ingeschakeld. Hij wijst er op dat als zich problemen voordoen aan de installatie de opdrachtgever aanspraak kan maken op de garantie en dat de aannemer de installateur opdracht kan geven het probleem te verhelpen. Verder voert hij aan dat als er acute gasproblemen zijn, de aannemer over de discussie zal heenstappen en het probleem zal laten verhelpen, maar dat in dit geval geen sprake is van een acuut probleem. Daarom dient dit tijdens het werk of bij de oplevering te worden opgenomen en verholpen, maar er heeft nog geen oplevering plaatsgevonden.
4.40.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], betwist niet dat [gedaagde/eiser] dient te zorgen voor een centrale verwarmingsinstallatie met een deugdelijke gasaansluiting die gebruiksklaar is. Daarvan is op dit moment geen sprake.[gedaagde/eiser] is bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om op dit punt te voldoen aan de overeenkomst. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.40.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 536,00,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.34
Beschadiging hoeklijst muurtje, 1e verdieping
4.41.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat geconstateerd is dat tijdens de bouwwerkzaamheden een hoekprofiel ten behoeve van stukadoorswerk beschadigd is geraakt, dat niet vastgesteld kon worden welke partij hiervan de veroorzaker is, maar dat een
nette oplevering behoort tot de verplichting van partij 2.
4.41.1.
[E.] schrijft hierover dat een beschadiging in een hoekprofiel tijdens het werk of bij de oplevering moet worden opgenomen en verholpen en wijst er op dat er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden. Hij vermeldt dat dit een opleverpunt is dat eenvoudig uitvoerbaar is.
4.41.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat de werkzaamheden op dit punt nog niet voldoen aan de offerte en wat daarin is overeengekomen a is bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om op dit punt alsnog te voldoen aan de overeenkomst. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.41.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 107,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
1.35
Regenafvoer achter op platdak met 90 gr pijp
4.42.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de bocht aan de onderzijde van een verticaal deel van een hemelwaterafvoer 45° graden dient te zijn en dat dit aangepast moet worden omdat tijdens het bezoek aan de woning bij de achtergevel ter plaatse van de afvoer een ernstige vochtplek geconstateerd werd.
4.42.1.
[E.] schrijft hierover dat dit punt vervallen is omdat de PVC 45 ° graden verloopbocht is aangebracht.
4.42.2.
[eiser/verweerder] heeft de opmerking van [E.] dat inmiddels een verloopbocht van 45 ° graden is aangebracht niet betwist. De onderbouwing van deze gestelde tekortkoming is daarmee komen te vervallen.
2.1
en 3.5 Spotjes aanbrengen, 1e en 2e verdieping
4.43.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat tijdens het bezoek aan de woning de spotjes ontbraken. Verder wordt vermeld dat dit volgens partij 1 een meerwerkopdracht betrof. De spotjes stonden in ieder geval aangegeven op de vergunningstekening noch op de indicatieve tekeningen en ook in de offerte van partij 2 worden ze niet genoemd. De kosten voor het leveren en aanbrengen van de spotjes is wel in het ramingsoverzicht opgenomen.
4.43.1.
[E.] schrijft hierover dat het aanbrengen van spotjes valt onder meerwerk van de aannemer en dat dit punt ten onrechte is opgenomen in het ramingsoverzicht en dient te vervallen.
4.43.2.
De rechtbank begrijpt uit de reactie van [E.] dat hij, en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat het aanbrengen van spotjes een meerwerkopdracht was die niet in de offerte staat. Dat volgt ook uit de conclusie van antwoord. Kennelijk is deze opdracht wel overeengekomen maar niet uitgevoerd. [gedaagde/eiser] is bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid gesteld om deze meerwerkopdracht alsnog uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Er is echter geen sprake van schade, omdat [eiser/verweerder] ook niet heeft betaald voor deze meerwerkopdracht.
2.2
Schakelaar zonwering en/of buitenlicht niet als afgesproken, 2e verdieping
4.44.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat geconstateerd is bij het bezoek aan de woning dat er zich een enkele schakelaar aan de rechter bouwmuur aan de voorgevelzijde bevindt en dat in de buitengevel aan de voorzijde, rechtsboven het raamkozijn wel twee aansluitpunten zijn gecreëerd. Vermeld wordt dat een afspraak hierover niet geverifieerd kon worden maar dat de kosten voor het leveren en aanbrengen van een tweede schakelaar zijn opgenomen in het ramingsoverzicht.
4.44.1.
[E.] schrijft hierover dat de schakelaar van de zonwering valt onder meerwerk van de aannemer en dat dit punt ten onrechte is opgenomen in het ramingsoverzicht en dient te vervallen.
4.44.2.
De rechtbank begrijpt uit de reactie van [E.] dat hij, en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat het aanbrengen van een schakelaar voor de zonwering een meerwerkopdracht was die niet in de offerte staat. Kennelijk is deze opdracht niet uitgevoerd. [gedaagde/eiser] is bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid gesteld om deze meerwerkopdracht alsnog uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Er is echter geen sprake van schade, omdat [eiser/verweerder] ook niet heeft betaald voor deze meerwerkopdracht.
2.6
Electrawerkzaamheden Nutsbedrijven voltooien, begane grond
4.45.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat het leveren en aanbrengen van de benodigde wandcontactdozen inclusief de benodigde bedrading behoort tot de verplichting van partij 2 en dat daar op grond van de offerte tevens bijhoort het realiseren van extra groepen in de meterkast. Verder wordt vermeld dat deze door een daarvoor gecertificeerd bedrijf gecontroleerd een aangesloten moeten worden.
In rapport 2 wordt aanvullend geconstateerd dat er geen aarde in de natte ruimten (badkamer 1e en 2e verdieping) is aangebracht, hetgeen in strijd is met het Bouwbesluit en de NËN 1010. Opgemerkt wordt dat, om dit alsnog te realiseren, de betonnen opstortingen in de badkamers, inclusief de tegelvloeren verwijderd moeten worden waarna een aardingsnet kan worden aangebracht. Vervolgens moeten de vloeren opnieuw gestort worden en met tegels worden afgewerkt. Vermeld wordt dat het gaat om een intensief en ingrijpend herstel.
4.45.1.
[E.] schrijft hierover dat hier gaat om afrondingswerkzaamheden die worden uitgevoerd na betaling van de achterstallige factuur en na het hervatten van de werkzaamheden.
4.45.2.
In de offerte staat:
Tweede verdieping.
(…)
- Extra groepen doortrekken naar boven en aanpassen groepenkast
– Plaatsen holle wand dozen en trekken alle elektra. (…)
– Plaatsen alle standaard stopcontacten en licht schakelaars. (Geen dimmers, inbouw enkele stopcontacten of dubbele half opbouw)
(…)
Badkamer tweede verdieping
(…)
Leveren en plaatsen 2 watervaste stopcontacten en een schakelaar
(…)
Eerste verdieping
(…)
-Plaatsen alle standaard stopcontacten en licht schakelaars (Geen dimmers, geen spots.) Jung 500S
Niet in geschil is dat [gedaagde/eiser] op grond van de offerte had moeten zorgdragen voor de hiervoor geciteerde werkzaamheden en dat hij dat niet heeft gedaan. Voor die werkzaamheden geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om die alsnog uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.45.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 710,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
4.45.4.
Voor zover sprake zou zijn van een tekortkoming ten aanzien van het ontbreken van aarding in de beide badkamers geldt dat deze constatering dateert van 21 maart 2017. [eiser/verweerder] heeft nagelaten [gedaagde/eiser] in de gelegenheid te stellen deze tekortkoming te herstellen zodat geen sprake is van verzuim en daarmee niet van een toerekenbare tekortkoming.
2.7
Bestaande elektra kast herstellen, begane grond
4.46.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat is geconstateerd dat de bestaande meterkast in de hal/entree op de begane grond door partij 2 deels is gedemonteerd en nog in de oude situatie moet worden teruggebracht.
4.46.1.
[E.] schrijft hierover dat de omstandigheid dat de meterkast deels is gemonteerd te maken heeft met de uitbreiding van de groepenkast. Als de uitbreiding niet past in de huidige kast dan zal dat moeten worden aangepast. Hij schrijft verder dat bij een goede
werkomschrijving dit vooraf had moeten worden omschreven. Hij wijst er op dat de aannemer in zijn offerte geen werkzaamheden aan de meterkastombouw heeft opgenomen, zodat dit ziet op extra werkzaamheden die als meerwerk moeten worden opgenomen.
4.46.2.
Uit de offerte volgt dat de uitbreiding van de groepenkast onderdeel was van de overeengekomen werkzaamheden. Hiervoor is reeds overwogen dat [gedaagde/eiser] die werkzaamheden niet heeft uitgevoerd, ook niet na daartoe te zijn aangemaand in de brief van 8 april 2016. Dat geldt ook voor het alsnog in de oude staat terugbrengen van de meterkast. Ook in zoverre is dan ook sprake van een toerekenbare tekortkoming.
[E.] schrijft niet dat daadwerkelijk sprake is van een noodzaak tot aanpassing van de huidige meterkast, zodat de rechtbank voorbij gaat aan de opmerkingen die hij daarover maakt.
4.46.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 153,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
BADKAMERS
3.1
Sanitair. douchewanden en kranen installeren, 1e en 2e verdieping
4.47.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat geconstateerd is dat op de eerste en tweede verdieping in de badkamers nog niet al het sanitair is gemonteerd. Daarbij is vermeld dat conform hetgeen tussen partijen is overeengekomen het sanitair geleverd is door partij 1 en door partij 2 gemonteerd moet worden.
4.47.1.
[E.] schrijft hierover dat de aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen uitvoeren in de week van 17 augustus, mits de achterstallige betalingen zijn verricht. Hij merkt op dat het een met het ander te maken heeft en dat er nog geen oplevering  heeft plaatsgevonden.
4.47.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden nog niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om die alsnog uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Het opschortingsverweer gaat niet op, zoals hiervoor reeds is overwogen.
4.47.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 786,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
3.2
Reeds geplaatst sanitair herstellen, 1 en 2e verdieping
4.48.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de wastafelcombinatie in de badkamer op de tweede verdieping, waarvan partij 1 verklaarde dat deze niet waterpas gemonteerd was, bij controle wel waterpas gemonteerd bleek. Opgemerkt wordt dat de combinatie wel enigszins naar de rechterzijde is verplaatst en dat er een overdadige kitvoeg is aangebracht langs de linkerzijde van het meubel, hetgeen niet getuigt van vakmanschap en dient te worden hersteld.
4.48.1.
[E.] schrijft hierover dat dit wordt erkend door de aannemer en dat het bij het hervatten van de werkzaamheden zal worden hersteld.
4.48.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat dit punt nog niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen is uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dat alsnog te doen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.48.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 107,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
3.4
Geheel afkitten,1e  en 2e verdieping
4.49.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat  op meerdere posities nog horizontale en verticale kitvoegen dienen te worden aangebracht in de badkamers op de eerste en tweede verdieping en dat partij 2 het sanitair na montage nog moet afkitten, waarbij de levering van kit behoort tot de verplichting van partij 2.
4.49.1.
[E.] schrijft hierover dat de aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen uitvoeren in de week van 17 augustus mits de achterstallige betalingen zijn verricht en wijst er op dat er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden.
4.49.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden nog niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om die alsnog uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Het opschortingsverweer gaat niet op, zoals hiervoor reeds is overwogen.
4.49.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 306,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
3.6
Boorgaten tegels herstellen, 1e en 2e verdieping
4.50.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de boorgaten in het wandtegelwerk in de badkamer op de tweede verdieping, links van het badkamermeubel die door een brede kitvoeg worden gemaskeerd dienen te worden hersteld en dat dit alleen kan door de tegels te vervangen.
4.50.1.
[E.] schrijft hierover dat de herstelwerkzaamheden door de aannemer erkend worden en dat ze worden uitgevoerd bij het hervatten van de werkzaamheden.
4.50.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden nog niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om die alsnog uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.  In rapport 1 is echter vermeld dat de herstelkosten hiervoor al zijn meegenomen onder punt 3.2
3.7
Toiletten te laag gemonteerd, 1e en 2e verdieping
4.51.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat is geconstateerd dat de hangtoiletten niet op de huidige standaardhoogte van 410 mm zijn gemonteerd maar ruim 30 mm lager, op circa 375 mm, hetgeen wezenlijk te laag is. Opgemerkt wordt dat, om de pot op hoogte te brengen het gehele blok opnieuw gesteld zal moeten worden, waarbij eerst het tegelwerk en de beplating om het blok dienen te worden verwijderd en naderhand opnieuw moeten worden aangebracht.
4.51.1.
[E.] schrijft hierover dat deze herstelwerkzaamheden door de aannemer niet ter discussie zijn gesteld. Hij wijst erop dat het te maken heeft met de dikte van de badkamer betonvloer waarover door miscommunicatie onduidelijkheid was ontstaan, maar dat het herstelwerk zal worden uitgevoerd bij het hervatten van de werkzaamheden.
4.51.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.51.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 632,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
3.10
Ruimte tussen kozijnen en tegels, 1e en 2e verdieping
4.52.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat een slechte aansluiting van het wandtegelwerk en de deurkozijnen in de badkamers is geconstateerd. Er wordt vermeld dat de gipsplaten van de wand op het kozijn aan de badkamerzijde zijn aangebracht en dat hierop vervolgens de wandtegels zijn gelijmd met een stopprofiel, maar dat de gipsplaat nog zichtbaar is. Opgemerkt wordt dat een mogelijke en eenvoudige oplossing is het aanbrengen van een rondom gegrond beleglatje dat dan zorgvuldig moet worden afgekit en gelakt.
4.52.1.
[E.] schrijft hierover dat dit valt onder de afrondingswerkzaamheden en dat de afronding eenvoudig met koplatten kan worden verholpen.
4.52.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.52.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 224,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
3.11
Kozijn raam te kort op kant getegeld, 1e verdieping
4.53.
In rapport 1 en 2 is vermeld dat de wandtegels in de dagkant (wang) moeten worden doorbetegeld, dat op de hoeken een zogenaamd jollyprofiel moet worden aangebracht en dat de aansluiting van het tegelwerk op het kozijn kan worden afgekit. Opgemerkt wordt dat, om dit alles te kunnen bewerkstelligen de huidige wandtegels rondom het raam moeten worden verwijderd en dat de kosten van dit herstel voor rekening van partij 2 zijn.
4.53.1.
[E.] schrijft hierover dat dit valt onder de afrondingswerkzaamheden, en dat de afronding eenvoudig met koplatten kan worden verholpen.
4.53.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. In rapport 1 is echter vermeld dat de herstelkosten hiervoor al zijn meegenomen onder punt 1.6.
3.13
Drempels en plinten aanbrengen, 1e en 2e verdieping
4.54.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de vloeraansluitingen ter plaatse van de toegangsdeuren naar de badkamers nog moeten worden afgewerkt, hetgeen kan gebeuren door middel van een hardstenen dorpel die dan circa 2 mm boven de tegelvloer gesteld moet worden. Er wordt vermeld dat deze werkzaamheden volgens de deskundige behoren tot
de verplichting van partij 2 ondanks dat deze niet zijn benoemd in de offerte van partij 2.
Verder wordt in rapport 2 vermeld dat de vloertegels, aansluitend tegen de dorpels, nog moeten worden aangebracht.
In rapport 2 is verder vermeld dat de deskundige aanvullend met beeldopnamen, gemaakt tijdens de bouwwerkzaamheden, heeft geconstateerd dat de afvoerleidingen door het hart van de onderliggende balklaag zijn aangebracht, wat bij een dergelijke dikke opstorting van
de badkamervloer niet noodzakelijk is. Er wordt vermeld dat het de deskundige niet bekend is of omtrent deze werkzaamheden en de belasting op de houten balklaag een constructieve berekening is gemaakt door partij 2 waaruit blijkt of de uitgevoerde constructie voldoet.
4.54.1.
[E.] schrijft hierover dat hij het eens is met de deskundige dat de verhoogde vloer netjes moet worden afgewerkt, maar merkt daarbij op dat de verhoogde vloer is ontstaan in het werk door het ontbreken van een goede technische werkomschrijving. Hij wijst er op dat de aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen
uitvoeren in de week van 17 augustus mits de achterstallige betalingen zijn verricht en dat er
nog geen oplevering heeft plaatsgevonden.
4.54.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat afwerking van de vloer door middel van het aanbrengen van een hardstenen dorpel behoort tot de te verrichten werkzaamheden, ook al staat dit niet expliciet in de offerte. [E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat die werkzaamheden niet zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Het opschortingsverweer gaat niet op, zoals hiervoor reeds is overwogen.
Dat de verhoogde vloer is ontstaan als gevolg van het ontbreken van een goede technische werkomschrijving, zoals [E.] schrijft, is – wat daar verder ook van zij –  een omstandigheid die [gedaagde/eiser] als aannemer valt aan te rekenen. In zoverre leidt dat er dan ook niet toe dat deze tekortkoming [gedaagde/eiser] niet kan worden aangerekend.
4.54.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 183,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
3.14
Badkamerbreedte 182 i.p.v. 190, 1e verdieping
4.55.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat op de vergunningstekening een binnenwerks maat staat aangegeven van 1710 mm, maar dat op de indicatieve plattegronden wel expliciet een maat van 1900 mm staat aangegeven in verband met het plaatsen van een bad. De deskundige laat de beoordeling of laatstgenoemde tekeningen onderdeel uitmaken van de overeenkomst aan de lezer over.
Vermeld wordt dat om de binnenmaat aan te passen de scheidingswand tussen de slaapkamer en de badkamer alsmede een deel van de wand tussen de woonkamer en de slaapkamer gesloopt moeten worden inclusief het deurkozijn. Ook zal de betonnen badkamervloer vergroot moeten worden. Het herstellen van dit gebrek is een erg ingrijpende klus.
4.55.1.
[E.] schrijft hierover dat dit de aannemer niet valt te verwijten, omdat in het werk wanden in overleg met de opdrachtgever en bouwbegeleider geplaatst worden. Hij wijst er op dat er geen werktekeningen zijn aangeleverd, dat de 1:100 geschaalde bouwtekeningen qua maatvoering niet bindend zijn en dat die dingen ook in het werk bepaald worden. Hij merkt op dat, nu alles klaar en gestuct en betegeld is, het bad niet blijkt te passen. Hij wijst er op dat dit soort misverstanden ontstaat als gevolg van het ontbreken van een goede technische werkomschrijving en het zelf aanleveren van het sanitair (een niet passend bad). Hij merkt op dat het goedkoper is een nieuw bad aan te schaffen en dat een afmeting van 180 cm overigens een zeer gebruikelijke afmeting is van een ligbad.
Hij voert aan dat de deskundige dit punt bewust laat vervallen, maar dat de opdrachtgever dit over zichzelf heeft afgeroepen door het zelf willen aan leveren van het sanitair en niet goed en tijdig te communiceren met de aannemer over de juiste maatvoering en mogelijk zelfs het bad te hebben gekocht op basis van de bouwtekening waarop standaard staat vermeld  “maten in het werk controleren”.
4.55.2.
Zoals ook in 4.16.2 is overwogen maken alleen de door [gedaagde/eiser] als productie 3 overgelegde bouwtekeningen deel uit van hetgeen is overeengekomen in de offerte. Gesteld noch gebleken is dat de twee indicatieve plattegronden die als laatste bijlage bij rapport 1 zijn gevoegd ook deel uitmaakten van de overeenkomst. Voor zover daarop maten voor de badkamer op de 1e verdieping staan aangegeven, blijven die dan ook buiten beschouwing. Op de bouwtekeningen staat met hoofdletters geschreven
ALLE MATEN IN HET WERK CONTROLEREN
.  [eiser/verweerder] wilde zelf al het sanitair bestellen. Gelet daarop en op deze opmerking op de bouwtekeningen, lag het dan ook op zijn weg om eerst met [gedaagde/eiser] de maten te controleren voordat hij overging tot bestellen.
In een e-mail (productie G18) van 17 mei 2015 van [A.] aan [gedaagde/eiser] staat onder meer het volgende:
Badkamer: Het is belangrijk dat er een bad onder het raam past.
Dat betekent dat de binnenmaat breedte 2000 moet zijn (klopt toch voor een bad van ca. 180?)
Uit een e-mail van 15 juli 2015 (productie G15) van [eiser/verweerder] aan [gedaagde/eiser] volgt dat [eiser/verweerder] een bad heeft besteld van 180 x 80 cm. Deze maat komt in elk geval niet overeen met de in de rapporten 1 en 2 genoemde binnenwerks maat van 1710 mm op de bouwtekeningen. Uit rapport 1 en 2 maakt de rechtbank op dat dit bad kennelijk ook niet past. Niet is gesteld of gebleken dat [gedaagde/eiser] aan [eiser/verweerder] heeft bevestigd dat deze badmaat in de badkamer zou passen. Nu de verantwoordelijkheid voor het bestellen van een passend bad bij [eiser/verweerder] lag, levert de omstandigheid dat het bad niet past in de gerealiseerde badkamer geen gebrek op dat aan [gedaagde/eiser] kan worden toegerekend. De in de rapporten berekende kosten voor de aanpassing van de badkamer aan het formaat van het bad, dienen derhalve voor rekening van [eiser/verweerder] te blijven.
TRAPPEN + TRAPPENHUIS
4.1
Afwerken nieuwe trap, 1e en 2e verdieping
4.56.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat uit de overeengekomen werkzaamheden zoals deze zijn genoemd in de offerte van partij 2  wordt opgemaakt dat de leuning door partij 1 dient te worden geplaatst. In de rapporten wordt het vermoeden geuit dat deze tekst met betrekking tot de trap in de offerte is overgenomen uit de aanbieding van de trappenleverancier. Normaliter worden de bovenzijden van de trapbomen ter plaatse van de aansluiting met de wanden afgewerkt met een krimplat. Deze ontbreekt en dient nog door partij 2 te worden geleverd en aangebracht.
4.56.1.
[E.] schrijft hierover dat de afwerking in overleg met de opdrachtgever kan worden bepaald en dat de aannemer dit zal oplossen bij het hervatten van de werkzaamheden. De aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen uitvoeren in de week van 17 augustus mits de achterstallige betalingen zijn verricht. Het een heeft met het ander te maken en er heeft nog geen oplevering plaatsgevonden.
4.56.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden nog niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming
4.56.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 158,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen
4.2
Afwerken aanhechting onderkant nieuwe trap, 1e verdieping
4.57.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat ter plaatse van de trapaansluiting met de 2e verdiepingsvloer nog een grote opening zichtbaar is, dat de trap normaliter strak tegen de verdiepingsvloer aansluit en dat naar de mening van de deskundige in dit specifieke geval deze kier op een nette wijze afgetimmerd dient te worden.
4.57.1.
[E.] schrijft hierover dat de afwerking in overleg met de opdrachtgever kan worden bepaald en dat de aannemer dit zal oplossen bij het hervatten van de werkzaamheden. De aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen uitvoeren in de week van 17 augustus mits de achterstallige betalingen zijn verricht. Het een heeft met het ander te maken en er heeft nog geen oplevering plaatsgevonden.
4.57.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Het opschortingsverweer gaat niet op, zoals hiervoor reeds is overwogen.
4.57.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 61,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
4.4
Afwerken wanden trappenhuis
4.58.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de nieuw geplaatste binnenwanden rondom het trappenhuis slecht gemaatvoerd en niet haaks op elkaar geplaatst zijn, hetgeen resulteert in grote, taps toelopende kiervorming tussen wanden en de trapbomen. Er wordt opgemerkt dat dit gebrek niet met een krimplat is op te lossen, maar alleen kan worden verholpen door het aanbrengen van een extra afwerklaag op de wanden waarna alsnog de gebruikelijke krimplat kan worden aangebracht.
4.58.1.
[E.] schrijft hierover dat de aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen uitvoeren in de week van 17 augustus en dat als er herstelwerkzaamheden aan de wand moeten plaatsvinden dit dan zal gebeuren. Hij wijst er op dat er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden.
4.58.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.58.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 508,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
KETELS
5.1
Expansievat verwarmingsketel herstellen, 2e verdieping
4.59.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat het onderste geplaatste expansievat klemvast en scheef zit tussen de twee gemonteerde comnbiketels, terwijl het vat rondom voldoende vrij dient te zijn opgehangen. Er wordt vermeld dat partij 2 één van de combiketels moet verplaatsen.
4.59.1.
[E.] schrijft hierover dat als er ruimte voor is en de installateur vindt dat dit verantwoord is,dit dan zal worden opgelost als het werk wordt hervat. Hij wijst er op dat de aannemer hier welwillend tegenover staat
4.59.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming
4.59.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 184,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
5.2 2
e Expansievat nog plaatsen, 2e verdieping
4.60.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat het expansievat ten behoeve van de linker combiketel nog moet worden geleverd en geplaatst.
4.60.1.
[E.] schrijft hierover dat de aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen uitvoeren in de week van 17 augustus mits de achterstallige betalingen zijn verricht. Hij wijst er op dat het een met het ander te maken heeft en er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden.
4.60.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Het opschortingsverweer gaat niet op, zoals hiervoor reeds is overwogen.
4.60.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen
€ 91,-.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
5.3
Afwerken kast om verwarmingsketels, 2e verdieping
5.4
Maken van staplank voor onderhoud ketels, 28 verdieping
5.6
Tussenmeters per ketel niet geplaatst, 28 verdieping
4.61.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de deskundige deze (aanvullende) opdrachten van partij 1 aan partij 2 niet heeft kunnen verifiëren.
Voorts wordt verder vermeld dat de kosten voor het realiseren van deze werkzaamheden wel zijn opgenomen in de raming
.
4.61.1.
[E.] schrijft hierover dat deze posten zien op meerwerk zoals de deskundige terecht opmerkt en dat deze daarom niet thuishoren in de kostenraming.
4.61.2.
De rechtbank begrijpt uit de reactie van [E.] dat hij, en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden meerwerkopdrachten waren die niet in de offerte staan. Kennelijk zijn deze opdrachten wel overeengekomen maar niet uitgevoerd. [gedaagde/eiser] is bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid gesteld om deze meerwerkopdrachten alsnog uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Er is echter geen sprake van schade, omdat [eiser/verweerder] ook niet heeft betaald voor deze meerwerkopdracht.
5.5
Gasaanvoer tot splitsing had 22 moeten zijn, 2e verdieping
4.62.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat de huidige gasaansluiting niet is aan te bevelen. Een T-stuk met een 22 aansluiting naar 15 mm is altijd beter. Om vast te stellen of het zich daadwerkelijk om een gebrek handelt moet er een berekening van het drukverlies gemaakt worden. Bij te weinig druk valt de ketel in storing. Dit zou voor kunnen komen indien beide ketels volop warm water dienen te leveren. Ook gebruik van een gasfornuis heeft hier invloed op.
4.62.1.
[E.] schrijft hierover dat volgens de erkende installateur de diameter van de gasleiding voldoet voor de geleverde ketels en dat het advies van de installateur moet worden gevolgd.
4.62.2.
Tegenover de betwisting van deze post door [E.], en daarmee [gedaagde/eiser], heeft [eiser/verweerder] nagelaten zijn stelling dat sprake is van een tekortkoming nader te concretiseren. Bij gebreke van afdoende onderbouwing zal deze post dan ook niet worden aangemerkt als een tekortkoming.
BEGANE GROND
6.1
Herstellen waterschade plafond, kamer midden
6.2
Herstellen waterschade, kamer voorgevelzijde
6.3
Herstellen waterschade plafond, kamer uitbouw achterzijde
6.4
Herstellen boorgaten plafond, kamer midden
4.63.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat partij 1 heeft verklaard lekkage te hebben ondervonden ten tijde van de bouwwerkzaamheden en dat hierdoor op verschillende plekken vochtschade is ontstaan. Verder is vermeld dat de oorzaak en het gevolg door partij 2 zijn veroorzaakt en dat dit door beide partijen niet wordt betwist.
Tot slot wordt vermeld dat als deze herstelwerkzaamheden zijn verricht de herstelde boorgaten ook niet langer zichtbaar zijn.
[eiser/verweerder] onderbouwt het gevorderde voorschot op grond van de herstelwerkzaamheden als gevolg van de waterschade nader met het EMN-rapport (productie E21). Dat rapport is ter zitting alleen toegelaten voor wat betreft de daarin opgenomen kosten ten aanzien van de waterschade. Het EMN-rapport begroot de herstelkosten op € 3.900,- en [eiser/verweerder] vordert dat bedrag onder (4).
In rapport 2 is bij 6.1 nog opgemerkt dat bij nadere inspectie van de achtergevel op de eerste verdieping is geconstateerd dat de vochtkerende loodslabbe niet tot het binnenspouwblad is aangebracht. Daardoor kan doorslagwater langs de binnenzijde van het gemetselde binnenblad op eenvoudige wijze binnenstromen en alsnog op het plafond in de kamer terechtkomen. Het lood dient alsnog op de juiste wijze in de spouw tegen het binnenblad te worden aangebracht.
4.63.1.
[E.] schrijft naar aanleiding van rapport 1 en 2  dat dit ziet op de onbetwiste waterschade aan wand enplafonds en dat volgens zijn informatie hiervoor de verzekeringsmaatschappij van de aannemer is aangesproken en dat de schade ondertussen financieel is afgehandeld, maar dat als dat nog niet zo is de aannemer dit uiteraard zal oplossen voor de oplevering. Hij onderschrijft dat na de herstelwerkzaamheden aan het plafond de herstelde boorgaten in het plafond ook niet meer zichtbaar zullen zijn.
4.63.2.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde/eiser] aansprakelijk is voor de waterschade. [gedaagde/eiser] betwist weliswaar het EMN-rapport ten aanzien van de waterschade maar heeft die betwisting niet gemotiveerd, zodat de rechtbank daaraan voorbij gaat. Uit de drie rapporten blijkt dat de werkzaamheden om de gevolgen van de lekkage te verhelpen nog niet zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om de schade te herstellen.  [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Het opschortingsverweer gaat niet op, zoals hiervoor reeds is overwogen.
4.63.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen in totaal
€1.237 -.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet, althans onvoldoende betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
4.63.4.
Voor zover in rapport 2 nog staat dat de vochtkerende loodslabbe niet tot het binnenspouwblad is aangebracht, geldt dat deze constatering dateert van 21 maart 2017. [eiser/verweerder] heeft nagelaten [gedaagde/eiser] in de gelegenheid te stellen deze tekortkoming te herstellen zodat geen sprake is van verzuim en daarmee niet van een toerekenbare tekortkoming.
6.5
Koof afvoerpijp in toilet aanbrengen
4.64.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat in het toilet op de begane grond een standleiding ten behoeve van het riool is aangebracht.
Hoewel in de offerte hieromtrent niets wordt vermeld
w
as deze wel noodzakelijk en kan men verwachten dat deze in isolatiemateriaal wordt verpakt in verband met geluid en zal worden afgetimmerd. Partij 1 deelde ons mede dat betreffende standleiding zonder overleg is geplaatst. Hiernaast viel op dat bij het aanbrengen van de standleiding veel vuil en puin
plafond is blijven liggen. Dit dient te worden opgeruimd.
4.64.1.
[E.] schrijft hierover dat hieruit de onwetendheid van de opdrachtgever en de bouwbegeleider blijkt, omdat een standleiding niet “zomaar” wordt geplaatst maar dat dit gepaard gaat met de vraag om nieuwe toiletaansluitingen op de verdiepingen. Hij benadrukt dat de nog aan te brengen koof en het isoleren van de standleiding een vanzelfsprekendheid is en dat de aannemer heeft aangegeven al deze werkzaamheden te willen uitvoeren in de week van 17 augustus mits de achterstallige betalingen zijn verricht. Hij wijst er op dat er nog geen oplevering heeft plaatsgevonden.
4.64.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden nog niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. Het opschortingsverweer gaat niet op, zoals hiervoor reeds is overwogen.
4.64.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen in totaal
€183 -.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet, althans onvoldoende betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
6.6
Wasbakje toilet terug plaatsen
4.65.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat er een standleiding in het toilet op de begane grond is aangebracht op de positie waar voorheen het fonteintje was gesitueerd, en dat dit fonteintje daarom verplaatst en aangesloten moet worden.
4.65.1.
[E.] schrijft hierover dat dit punt valt onder onvoorzien werk door het ontbreken van een goede voorbereiding, maar wijst er op dat de aannemer heus bereid is deze werkzaamheden op zich te nemen bij het hervatten van de werkzaamheden en het voldoen van de achterstallige betalingen.
4.65.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.65.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen in totaal
€102 -.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet, althans onvoldoende betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
6.7
Verwarming voorkamer in werking stellen
4.66.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat tot aan het bezoek van de deskundige
de verwarming niet heeft gefunctioneerd ondanks dat het
gas wel is aangesloten. Geadviseerd wordt een erkend installatiebedrijf de centrale verwarmingsinstallatie te laten controleren en in werking te stellen, waarbij de kosten
voor rekening van partij 2 moeten komen omdat deze werkzaamheden onderdeel uitmaken van de offerte.
4.66.1.
[E.] schrijft hierover dat dit valt onder de garantie van de aannemer en diens erkende installateur en dat dit bij het hervatten van de werkzaamheden vanzelfsprekend zal worden opgenomen
4.66.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze werkzaamheden niet conform de offerte en wat daarin is overeengekomen zijn uitgevoerd. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit alsnog op de juiste wijze uit te voeren. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming. In rapport 1 is vermeld dat de herstelkosten voor dit punt al zijn meegenomen onder punt 1.33.
6.9
Bestaande trap herstellen
4.67.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat er meerdere beschadigingen aan de trap van de begane grond naar de eerste verdieping zijn geconstateerd, maar dat de deskundige niet heeft kunnen bepalen of deze ten gevolge van de bouwwerkzaamheden zijn ontstaan of reeds aanwezig waren.
Vermeld wordt wel dat tijdens de inspectie beschermende maatregelen op bijvoorbeeld de treden om beschadigingen tijdens de bouwperiode te voorkomen, ontbraken.
4.67.1.
[E.] schrijft hierover dat de trappen nog moeten worden geschilderd en afgewerkt en dat grote herstelwerkzaamheden door de aannemer zullen worden uitgevoerd, kleine herstelwerkzaamheden door de schilder zullen worden bijgewerkt en  als de trappen bekleed worden, is er mogelijk geen herstel nodig. Hij wijst er op dat er nog
geen oplevering heeft plaatsgevonden waarin dit kan worden opgenomen en dat deze werkzaamheden ten onrechte in de raming zijn opgenomen.
4.67.2.
Nu sprake is van een bestaande trap en gesteld noch gebleken is dat de trap voorafgaand aan de werkzaamheden van [gedaagde/eiser] onbeschadigd was, kan niet zonder meer worden geoordeeld dat in zoverre sprake is van een tekortkoming die [gedaagde/eiser] kan worden aangerekend.
6.10
Herstellen Solartubes
4.68.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat tijdens de bouwwerkzaamheden lekkage is ontstaan ter plaatse van de aansluiting van de achtergevel op de eerste verdieping met het platte dak van de uitbouw aan de achterzijde van de woning. Er wordt vermeld dat hierbij hemelwater de aanwezige Solartubes is in gestroomd en dat deze moeten worden schoongemaakt. Verder wordt vermeld dat onderdelen die zijn gaan roesten moeten worden vervangen.
4.68.1.
[E.] schrijft hierover dat dit een opleveringspunt is, maar dat de oplevering nog niet heeft plaatsgevonden.
4.68.2.
[E.], en daarmee [gedaagde/eiser], erkent dat deze schadepost is ontstaan als gevolg van de uitvoering van de werkzaamheden. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde/eiser] bij brief van 8 april 2016 in de gelegenheid is gesteld om dit te herstellen. [gedaagde/eiser] heeft dat nagelaten en daarmee is het verzuim op dit punt ingetreden en is sprake van een toerekenbare tekortkoming.
4.68.3.
De geraamde herstelkosten in rapport 1 bedragen in totaal
€ 270 -.
[gedaagde/eiser] heeft dat niet, althans onvoldoende betwist. Dit bedrag zal worden toegewezen.
6.11 $
tucwerk keukenwand scheurt
4.69.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat is geconstateerd dat een scheur in de keukenwand is ontstaan ten gevolge van materiaalkrimp ter plaatse van een aansluiting van twee verschillende materialen, op een plek waar een houten wandconstructie overgaat in
een gipsplatenwand. Verder wordt vermeld dat na het aanbrengen van de keuken en het wegwerken van de combiketel in bijvoorbeeld een kastwerk, deze scheuren niet meer zichtbaar zullen zijn, maar dat als deze gebreken na het plaatsen van de keuken nog zichtbaar blijven, partij 2 een en ander dient te verhelpen. De deskundige voert aan dat dit punt vooralsnog niet als een gebrek wordt beschouwd.
4.69.1.
[E.] schrijft hierover dat dit volgens de deskundige geen gebrek is en dat dit punt moet vervallen.
4.69.2.
Nu de deskundige dit niet als een gebrek aanmerkt is niet gebleken dat er sprake is van een tekortkoming waarvoor [gedaagde/eiser] aansprakelijk gehouden kan worden. Dit punt zal buiten beschouwing gelaten worden.
6.12
Waterschade bouw- en binnenmuren en plafond nieuwe aanbouw
4.70.
In rapport 1 en 2 wordt vermeld dat in de linker en rechter onderhoek ter plaatse van het deurkozijn in de achtergevel van de uitbouw is sprake van optrekkend vocht en schimmelvorming.
In rapport 1 is vermeld dat deze schade buiten beschouwing gelaten wordt, omdat de uitbouw reeds eerder is gerealiseerd en de deskundige nog geen causaal verband ziet met betrekking tot de uitgevoerde werkzaamheden aan de opbouw.
In rapport 2 wordt vermeld dat deze uitbouw in een eerder stadium door partij 2 is gerealiseerd. Tot op heden, zo blijkt uit de vochtmeting, is hier sprake van verhoogde vochtpercentages.  Vermeld wordt  dat dit gebrek wordt veroorzaakt door het ontbreken van een goede en deugdelijke vochtkering ter plaatse van de fundatie en het binnenspouwblad.
4.70.1.
[E.] schrijft hierover dat dit volgens de deskundige geen gebrek is en dat dit punt moet vervallen en ten onrechte in de raming is opgenomen.
4.70.2.
Uit hetgeen de deskundige heeft aangevoerd blijkt afdoende dat dit vermeende gebrek zich voordoet in de uitbouw ie [gedaagde/eiser] eerder in opdracht van [eiser/verweerder] heeft gebouwd en niet samenhangt met de werkzaamheden uit hoofde van de offerte en wat daarin is overeengekomen. Gesteld noch gebleken is dat de uitvoering van die eerdere opdracht grondslag is voor de hier gevorderde schadevergoeding, zodat dit punt buiten beschouwing zal worden gelaten.
Conclusie geraamde herstelkosten
4.71.
Concluderend zijn voor de volgende herstelposten de kosten van herstel toewijsbaar:
bedrag
post
r.o.
€ 4.338
1.2 Kozijnen in achtergevel te hoog (120 i.p.v. 90) geplaatst, 1e en 2e verdieping
4.16.3
€ 326
1.3 Kopkanten stelkozijnen slecht hout, le en 2e verdieping
1.4 Kopkanten niet afgewerkt, 1e en 2e verdieping
4.18.3
€ 534
1.5 Architraven ramen en deuren niet acceptabel, 1e en 2e verdieping
4.19.3
€ 836
1.6 Afwerking ramen binnenzijde onvoldoende, 1e en 2e verdieping
4.20.3
€ 3.954
1.8 Openslaande deuren voorpui gaan niet volledig open, 2e verdieping
4.21.3
€ 443
1.10 Kitwerk deuren en kozijnen, 1 en 2e verdieping
4.22.3
€ 1.220
1.11 Deuren niet goed ingehangen (of te ruime kozijnen)
4.23.3
€ 306
1.15 Nog niet alles is gestuukt, 2e verdieping
4.24.3
€ 97
1.16 Stucgaten rond stopcontacten dichten, 1e en 2e verdieping
4.25.3
€ 234
1.18 Lekkage plafond herstellen, 1e verdieping
4.27.3
€ 1.134
1.21 Radiatoren leveren en plaatsen, 1e en 2e verdieping
4.30.3
€ 53
1.22 2x Cilinderslot voor toegangsdeuren, 1e en 2e verdieping
4.31.3
€ 112
1.26 Vloer aanhelen, 1e verdieping
4.35.3
€ 56
1.27 Zijkant dichtmaken tussen opbouw buren en 30
4.36.3
€ 259
1.29 Stuken metselwerk siermuurtje voorpui 2° verdieping
4. 37.3
€ 97
1.30 Ramen, kozijnen en vensterbanken schoonmaken, binnen en buiten
4.38.3
€ 536
1.33 Gasaansluiting in orde maken
4.40.3
€ 107
1.34 Beschadiging hoeklijst muurtje, 1e verdieping
4.41.3
€ 710
2.6 Electrawerkzaamheden Nutsbedrijven voltooien, begane grond
4.45.3
€ 153
2.7 Bestaande elektra kast herstellen, begane grond
4.46.3
€ 786
3.1 Sanitair. douchewanden en kranen installeren, 1e en 2e verdieping
4.47.3
€ 107
3.2 Reeds geplaatst sanitair herstellen, 1 en 2e verdieping
4.48.3
€ 306
3.4 Geheel afkitten,1e  en 2e verdieping
4.49.3
€ 632
3.7 Toiletten te laag gemonteerd, 1e en 2e verdieping
4.51.3
€ 224
3.10 Ruimte tussen kozijnen en tegels, 1e en 2e verdieping
4.52.3
€ 183
3.13 Drempels en plinten aanbrengen, 1e en 2e verdieping
4.54.3
€ 158
4.1 Afwerken nieuwe trap, 1e en 2e verdieping
4.56.3
€ 61
4.2 Afwerken aanhechting onderkant nieuwe trap, 1e verdieping
4.57.3
€ 508
4.4 Afwerken wanden trappenhuis
4.58.3
€ 184
5.1 Expansievat verwarmingsketel herstellen, 2e verdieping
4.59.3
€ 91
5.2 2e Expansievat nog plaatsen, 2e verdieping
4.60.3
€ 1.237
6.1 Herstellen waterschade plafond, kamer midden
6.2 Herstellen waterschade, kamer voorgevelzijde
6.3 Herstellen waterschade plafond, kamer uitbouw achterzijde
6.4 Herstellen boorgaten plafond, kamer midden
4.63.3
€ 183
6.5 Koof afvoerpijp in toilet aanbrengen
4.64.3
€ 102
6.6 Wasbakje toilet terug plaatsen
4.65.3
€ 270
6.10 Herstellen Solartubes
4.68.3
In totaal betreft dit een bedrag van € 20.537,- aan herstelkosten waarvoor [gedaagde/eiser] aansprakelijk is. Dit bedrag zal worden toegewezen bij wijze van schadevergoeding, waarbij de betalingstermijn zal worden bepaald op vier weken na dit vonnis, omdat die termijn de rechtbank redelijk voorkomt. De rechtbank ziet geen reden dit bedrag toe te wijzen als voorschot zoals gevorderd. Dat de schade meer zal bedragen dan zoals door [B.] begroot in rapport 1 heeft [eiser/verweerder] onvoldoende onderbouwd.
4.72.
De gevorderde wettelijke rente over dit bedrag is toewijsbaar vanaf 8 juli 2016, zoals subsidiair door [eiser/verweerder] gevorderd.
Ontbinding
4.73.
Nu sprake is van verschillende tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst en [gedaagde/eiser] dienaangaande in verzuim is per 23 april 2016, was [eiser/verweerder] gerechtigd de overeenkomst gedeeltelijk buitengerechtelijk te ontbinden, zoals zijn advocaat [NAAM]15 juli 2016. De vordering sub 1 zal dan ook worden toegewezen, met dien verstande dat zal worden toegewezen een verklaring voor recht dat de overeenkomst partieel is ontbonden. Voor zover de vordering tevens ziet op de tekst “voor het door [eiser/verweerder] geleden nadeel” zal de vordering worden afgewezen. De ontbinding is immers niet gedaan onder die voorwaarde. [eiser/verweerder] heeft geen vordering ingediend die ziet op ongedaanmaking van reeds door hem verrichte prestaties (betalingen). Hij heeft desgevraagd meegedeeld dat hij de overeenkomst partieel heeft ontbonden en wel uitsluitend wat betreft nog openstaande/toekomstige betalingen en het werk dat [gedaagde/eiser] op basis van de overeenkomst nog moest verrichten.
Overige schadeposten
4.74.
Naast de kosten van herstel heeft [eiser/verweerder] nog andere schadeposten opgevoerd. Die zien op:
een voorschot van € 15.000,-voor de schade/kosten in verband met een uitvoeringsrisico ,
een voorschot van € 3.900,- in verband met de waterschade (
een voorschot van € 10.000,- in verband met de verblijfskosten van [eiser/verweerder] elders.
vergoeding van de kosten ad € 5.219,85 (incl. btw)  ter zake van de kosten gemaakt voor het doen opstellen van de deskundigenrapporten
€ 1.209,38 als voorschot aan opslagkosten
schadevergoeding op te maken bij staat.
4.75.
Met betrekking tot het gevorderde voorschot op de schade ter zake van een uitvoeringsrisico wordt het volgende overwogen. [eiser/verweerder] legt aan deze vordering ten grondslag dat gebleken is dat aannemers de herstelwerkzaamheden niet wensen uit te voeren of alleen dan als een aanzienlijk deel van het werk wordt afgebroken en heropgebouwd. Volgens [eiser/verweerder] durven aannemers niet voort te borduren op ‘het broddelwerk van [gedaagde/eiser]’. Ter onderbouwing wijst [eiser/verweerder] op een e-mail van De Rijk Bouwbedrijf van 8 juni 2016 die schrijft dat er zoveel punten bouwkundig niet acceptabel zijn dat het onmogelijk is een goed dekkende prijsopgave te maken.
4.76.
[gedaagde/eiser] betwist dat sprake is van een uitvoeringsrisico.
4.77.
De rechtbank begrijpt dat deze vordering ziet op een bedrag bovenop de gevorderde herstelkosten. De herstelkosten zijn door [B.] begroot op basis van het werk zoals dat is aangetroffen. Als [B.] van mening was dat herstel in dit geval eigenlijk substantieel meer zou gaan kosten dan had [B.] dat direct in rapport 1 kunnen begroten. Nu dat niet het geval is valt zonder nadere onderbouwing niet in te zien dat de herstelkosten feitelijk hoger zullen zijn dan begroot. Voor zover [B.] in rapport 2 is uitgegaan van hogere kosten, verwijst de rechtbank naar hetgeen is overwogen in 4.15. De enkele e-mail van De Rijk Bouwbedrijf is in dit verband onvoldoende concreet om aannemelijk te achten dat naast de herstelkosten [gedaagde/eiser] nog een extra bedrag verschuldigd zou zijn vanwege een vermeend uitvoeringsrisico. De vordering sub 3 zal dan ook worden afgewezen bij gebreke van onderbouwing.
4.78.
Ten aanzien van het gevorderde voorschot in verband met de waterschade wordt overwogen dat ter onderbouwing van deze vordering zowel in rapport 1 en 2 van [B.] posten worden opgevoerd als in het rapport van EMN dat uitsluitend is toegelaten voor zover het betrekking heeft op de waterschade. [gedaagde/eiser] heeft de aansprakelijkheid voor de waterschade erkend. Hij heeft wel de hoogte van de schade ad € 3.900,- betwist. De door EMN opgeworpen schadeposten zijn ook al verwerkt in de rapporten van [B.] (onderdelen 1.18, 6.1, 6.2, 6.3 en 6.12) en [eiser/verweerder] heeft nagelaten te onderbouwen waarom de aan die posten verbonden schade hoger zou zijn dan door [B.] in rapport 1 begroot. Deze schadepost zal dan ook worden afgewezen.
4.79.
Met betrekking tot het gevorderde voorschot voor verblijfkosten wordt het volgende overwogen. [eiser/verweerder] heeft bij gelegenheid van de comparitie verklaard dat zijn huis nu, ruim 3 jaar na de bouwwerkzaamheden nog altijd niet bewoonbaar is en dat dit is toe te rekenen aan [gedaagde/eiser]. Hij heeft desgevraagd verklaard dat hij geen andere aannemer heeft kunnen vinden die voor de geraamde kosten de herstelwerkzaamheden wilde verrichten en dat hij niet meer de financiële middelen heeft om de werkzaamheden die nog naar behoren moeten worden verricht volledig opnieuw te laten verrichten door een andere aannemer. Hij heeft er op gewezen dat hij in de woning een dak heeft maar verder niets en dat hij bijvoorbeeld geen toilet of keuken heeft.
4.80.
[gedaagde/eiser] betwist dat de woning onbewoonbaar is. In dat verband heeft hij er op gewezen dat in de e-mail van 8 april 2016 door de gemachtigde van [eiser/verweerder] is opgemerkt
‘nadat cliënt zeer geruime tijd door uw toedoen in een woning zonder verwarming heeft moeten verblijven
.’ waaruit ook valt af te leiden dat de woning niet onbewoonbaar was en [eiser/verweerder] daar gewoon heeft verbleven.
4.81.
Hoewel in de rapporten van [B.] meerdere gebreken worden opgenoemd blijkt daaruit niet dat de woning in het geheel niet bewoonbaar is. Uit deze rapporten blijkt in ieder geval dat de toiletten in de badkamer wel aanwezig zijn, alleen dat deze op de verkeerde hoogte zijn opgehangen. Bij het toilet beneden is er uitsluitend discussie over een geluiddempende voorziening om de afvoerpijp. Uit de rapporten blijkt niet dat deze toiletten niet bruikbaar zouden zijn.
Met betrekking tot de keuken stelt de rechtbank vast dat [eiser/verweerder] niet heeft gesteld dat aan [gedaagde/eiser] opdracht is verstrekt om de keuken te vervangen of te vernieuwen. Voor zover zich op dit moment geen keuken in de woning bevindt kan dat dan ook niet aan [gedaagde/eiser] worden verweten.
[eiser/verweerder] heeft dan ook onvoldoende onderbouwd dat de woning onbewoonbaar is en dat door hem gemaakte kosten voor verblijf elders voor rekening van [gedaagde/eiser] zouden moeten komen. De vordering sub 5 zal dan ook reeds op die grond worden afgewezen.
4.82.
[gedaagde/eiser] heeft de verschuldigdheid van de gevorderde kosten voor het doen opstellen van de deskundigenrapporten van [B.] en EMN (ten aanzien van de waterschade) betwist, omdat die rapporten zijn opgemaakt in opdracht van en gefactureerd aan SRK, zodat [eiser/verweerder] deze schade niet heeft geleden. Dit verweer slaagt. [eiser/verweerder] heeft niet weersproken dat de expertisekosten door SRK zijn voldaan, als onderdeel van de verzekerde rechtsbijstand. Gezien de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde/eiser] heeft [eiser/verweerder] onvoldoende onderbouwd dat en waarom de expertisekosten vermogensschade voor hem vormen die door [gedaagde/eiser] moet worden vergoed. De vordering sub 6 zal daarom worden afgewezen.
4.83.
Met betrekking tot het gevorderde voorschot voor opslagkosten wordt het volgende overwogen. [eiser/verweerder] heeft bij de comparitie van partijen verklaard dat hij zijn spullen aanvankelijk bij een kennis van hem mocht opslaan maar dat hij deze na twee maanden weer moest weghalen. Hij heeft benadrukt dat hij er, omdat zijn woning nog altijd niet bewoonbaar was, voor gekozen heeft zijn spullen op te slaan en wenst de kosten daarvan te verhalen op [gedaagde/eiser].
4.84.
[gedaagde/eiser] heeft de noodzaak voor het maken van deze kosten alsmede de verschuldigdheid daarvan door hem betwist.
4.85.
Nu de rechtbank in r.o. 4.81 reeds heeft geoordeeld dat [eiser/verweerder] onvoldoende heeft onderbouwd dat de woning onbewoonbaar is, is ook de noodzaak om zijn spullen elders op te slaan onvoldoende onderbouwd. Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
4.86.
Tot slot wordt de gevorderde schadevergoeding nader op te maken bij staat afgewezen. De schade waarvoor [gedaagde/eiser] aansprakelijk is, is reeds begroot en wordt vastgesteld in dit vonnis. Voor zover [eiser/verweerder] stelt dat [gedaagde/eiser] ook gehouden is tot betaling van overige schade, heeft de rechtbank geoordeeld dat daarvoor geen grond is. Overigens is onvoldoende aannemelijk geworden dat er sprake is van meer schade waarvoor [gedaagde/eiser] aansprakelijk is. Om die reden ontbreekt een grondslag voor verwijzing naar de schadestaatprocedure.
4.87.
De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke (incasso-)kosten zal - mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal - worden afgewezen. [eiser/verweerder] heeft immers niet gesteld dat kosten zijn gemaakt die betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten waarvan [eiser/verweerder] vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
4.88.
[gedaagde/eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure tot op heden aan de zijde van [eiser/verweerder] begroot op:
dagvaarding		€ 97,31
vastrecht		€ 883,00
salaris advocaat		€ 2.148,- (2 punten à € 1.074,-)
Totaal			€ 3.128,31
4.89.
De gevorderde wettelijke rente over deze kosten kan worden toegewezen.
4.90.
De gevorderde vergoeding voor nakosten, alsmede de over die kosten gevorderde wettelijke rente, zijn toewijsbaar voor zover deze kosten reeds thans kunnen worden begroot.
in reconventie
4.91.
[gedaagde/eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [eiser/verweerder] toerekenbaar tekort is geschoten in het nakomen van zijn verplichtingen uit de overeenkomst. Hij stelt dat [eiser/verweerder] de laatste facturen voor de werkzaamheden uit hoofde van de offerte onbetaald heeft gelaten, evenals de facturen met betrekking tot het meerwerk. Subsidiair legt [gedaagde/eiser] artikel 7:411 BW aan de vordering ten grondslag.
4.92.
[eiser/verweerder] betwist de verschuldigdheid van deze facturen, onder meer omdat de overeenkomst is ontbonden op 15 juli 2016 en de gevorderde facturen, zowel op basis van de offerte als op basis van vermeend meerwerk, dateren van daarna. Een rechtsgrond voor betaling ontbreekt daarmee, aldus [eiser/verweerder].
4.93.
Dit verweer faalt voor zover dit ziet op de gevorderde betaling van € 7.208,20. Zoals in de conventie is overwogen, is de overeenkomst buitengerechtelijk partieel ontbonden op 15 juli 2016. Op grond van artikel 6:272 BW heeft [gedaagde/eiser] echter recht op vergoeding van de waarde van de door hem verrichte prestatie op dat moment. Niet in geschil is dat voornoemd bedrag zag op werkzaamheden die al in juni 2015 waren verricht. [gedaagde/eiser] heeft dan ook recht op vergoeding van de waarde ter hoogte van dit bedrag. Dat bedrag zal dan ook worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de indiening van de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie. Het overige gevorderde restant van de aanneemsom was nog niet verschuldigd ten tijde van de ontbinding omdat de bijbehorende werkzaamheden nog niet waren verricht en [gedaagde/eiser] daar op dat moment ook nog geen aanspraak op had gemaakt. Als gevolg van de ontbinding ontbreekt een grondslag voor toewijzing van dat bedrag.
4.94.
De meerwerkfacturen zijn gebaseerd op volgens [gedaagde/eiser] door [eiser/verweerder] gewenste toevoegingen of veranderingen in het werk. [gedaagde/eiser] heeft deze facturen eerst na de ontbinding van de overeenkomst opgesteld. Ook daarvoor geldt dat nu de overeenkomst waar deze facturen op gebaseerd zijn rechtsgeldig is ontbonden, een grondslag voor toewijzing van een vordering tot betaling daarvan ontbreekt. Voor zover [gedaagde/eiser] in zoverre een beroep had willen doen op vergoeding van de waarde van de gestelde werkzaamheden als bedoeld in artikel 6:272 BW heeft [gedaagde/eiser] onvoldoende geconcretiseerd op welke werkzaamheden de facturen betrekking hebben en wanneer deze werkzaamheden zouden zijn verricht. Het beroep van [gedaagde/eiser] op artikel 7:411 BW slaagt evenmin. Er is in dit geval geen sprake van het eindigen van de overeenkomst als bedoeld in dat artikel, maar van ontbinding. De vordering zal dan ook voor het overige worden afgewezen.
4.95.
[gedaagde/eiser] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding tot op heden aan de zijde van [eiser/verweerder] begroot op
€ 695,- (2 punten x 0,5 à € 695,-) aan salaris advocaat.
4.96.
De gevorderde wettelijke rente over deze kosten is toewijsbaar.
4.97.
De gevorderde vergoeding voor nakosten, alsmede de over die kosten gevorderde wettelijke rente, zijn toewijsbaar voor zover deze kosten reeds thans kunnen worden begroot.
5
De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de overeenkomst tussen [eiser/verweerder] en [gedaagde/eiser] aangaande de bouwwerkzaamheden aan de [adres] per 15 juli 2016 partieel is ontbonden;
5.2.
veroordeelt [gedaagde/eiser] tot betaling aan [eiser/verweerder] van € 20.537,- (twintigduizend vijfhonderdzevenendertig euro) ter zake van herstelkosten, te betalen binnen vier weken na de datum van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf 8 juli 2016 tot aan de dag der algehele voldoening;
5.3.
veroordeelt [gedaagde/eiser] tot betaling aan [eiser/verweerder] van een bedrag van € 3.128,31 ter zake van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.4.
verklaart dit vonnis, behoudens ten aanzien van 5.1, uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
5.6.
veroordeelt [eiser/verweerder] tot betaling van € 7.208,20 (zevenduizend tweehonderdacht euro en twintig cent) aan [gedaagde/eiser], te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 oktober 2017,
5.7.
veroordeelt [gedaagde/eiser] tot betaling aan [eiser/verweerder] van een bedrag van € 695,- ter zake van de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in conventie en in reconventie voorts
5.9.
veroordeelt [gedaagde/eiser] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
-  € 246,-- aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met een bedrag van € 82,-- aan salaris advocaat, indien betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden en [gedaagde/eiser] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf veertien dagen na betekening van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Kruithof en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2018.
type: 1155
coll: