Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHSHE:2015:5278

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.149.523/01
arrest van 22 december2015
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [woonplaats] ,
appellant in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als: [appellant] ,
advocaat: mr. W.A. Braams te Waalre,
tegen
Gemeente Valkenswaard,
zetelend te Valkenswaard,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellante in incidenteel hoger beroep,
hierna aan te duiden als: de gemeente,
advocaat: mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch,
op het bij exploot van dagvaarding van 6 mei 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Oost-Brabant, locatie Eindhoven, van 6 februari 2014, gewezen tussen [appellant] als eiser en de gemeente als gedaagde.
1
Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 2336528, rolnr.13-11979)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven met producties en eiswijziging;
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep met één productie;
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3
De beoordeling
in principaal en incidenteel hoger beroep
3.1.
Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
3.1.1.
[appellant] heeft van de gemeente ingaande 1 januari 1988 ruimte gehuurd in het gemeentelijk binnenzwembad  “De Wedert” in [vestigingsplaats]  voor het geven van zwemlessen op tijdstippen zoals nader geconcretiseerd in de achtereenvolgens opgemaakte huurcontracten.
3.1.2.
Partijen zijn het erover eens dat de overeenkomst heeft voortgeduurd tot 1 oktober 2009. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de overeenkomst vanaf 1 oktober 2009 voor vijf jaar is verlengd doordat hij gebruik heeft gemaakt van zijn optierecht; de gemeente stelt zich daarentegen op het standpunt dat de overeenkomst op 1 oktober 2009 ten einde liep, maar dat de overeenkomst ingevolge artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd is verlengd aangezien het gebruik van het gehuurde door [appellant] met goedvinden van de gemeente na 1 oktober 2009 is voortgezet. Volgens de gemeente is de huurovereenkomst vervolgens op 1 september 2013 althans op 31 mei 2014 geëindigd doordat de gemeente de overeenkomst tegen die data heeft opgezegd.
3.1.3.
[appellant] heeft de gemeente in rechte betrokken. Hij vorderde in eerste aanleg:
A. voor recht te verklaren dat de door de gemeente bij haar brief van 28 januari 2013 gedane
opzegging van de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst tegen 1 september
2013 en de door de gemeente bij brief van haar gemachtigde d.d. 20 juni 2013 gedane
opzegging van de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst tegen 31 mei 2014
in strijd zijn met de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst en om die reden
nietig zijn, althans rechtskracht missen en dat derhalve de huurovereenkomst niet zal
eindigen per 1 september 2013 althans per 31 mei 2014;
B. voor recht te verklaren dat de tussen de gemeente en [appellant] gesloten
huurovereenkomst voortduurt tot 1 oktober 2014 en dat aan [appellant] het recht
toekomt om in de periode van 1 oktober 2013 tot 1 april 2014 door middel van een
eenzijdige verklaring de looptijd van deze huurovereenkomst te verlengen met een
periode van vijf jaren,
met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.
3.1.4.
De kantonrechter heeft de vordering onder A toegewezen en de vordering onder B afgewezen, na (onder meer) te hebben overwogen dat er steeds sprake is geweest van verlengingen van de overeenkomst met vijf jaren zodat de overeenkomst heeft voortgeduurd tot 1 oktober 2014 en dat – voor zover opzegging nodig was – deze geacht moet worden te zijn gedaan per 1 oktober 2014 zodat de overeenkomst eindigt per 1 oktober 2014. De kantonrechter heeft de proceskosten gecompenseerd.
3.1.5.
[appellant] kan zich met de afwijzing van de vordering onder B en met de daaraan ten grondslag liggende overwegingen van de kantonrechter niet verenigen en is in hoger beroep gekomen.
De gemeente kan zich niet verenigen met de toewijzing van de vordering onder A en met de daaraan ten grondslag liggende overwegingen van de kantonrechter en heeft om die reden incidenteel hoger beroep in gesteld.
3.2.
De grieven 1 tot en met 4 van [appellant] lenen zich voor gezamenlijke behandeling; zij zien op de afwijzing van de vordering onder B. De vijfde grief van [appellant] betreft de proceskostenbeslissing.
De incidentele grieven 1 tot en met 3 van de gemeente lenen zich eveneens voor gezamenlijke behandeling. Deze grieven zien op de toewijzing van de vordering van [appellant] onder A. De vierde grief van de gemeente betreft de proceskostenbeslissing.
3.3.
[appellant] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd. Naast de hiervoor weergegeven vorderingen A en B vordert hij in hoger beroep:
- voor recht te verklaren dat de gemeente, door het beroep op verlenging van de
huurovereenkomst van 26 november 2013 niet te honoreren en zich te beroepen op de door
de kantonrechter in zijn vonnis van 6 februari 2014 vastgestelde einddatum van 1 oktober
2014, tekortschiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en
dientengevolge gehouden is de schade die [appellant] daardoor lijdt te vergoeden;
- de gemeente te veroordelen om de dientengevolge door [appellant] te lijden schade te
vergoeden, zulks nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.
Tegen deze eisvermeerdering zijn geen bezwaren aangevoerd. De eisvermeerdering is niet in strijd met een goede procesorde. Het hof zal recht doen op basis van de vermeerderde eis.
3.4.
Het geschil tussen partijen betreft in de kern de vraag wat partijen zijn overeengekomen op het punt van de duur van de huurovereenkomst en de vraag of de gemeente gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen.
[appellant] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan met een optierecht van hem tot verlenging met telkens vijf jaren, zonder opzegmogelijkheid voor de gemeente. Aangezien hij telkens gebruik heeft gemaakt van zijn optierecht duurt de overeenkomst volgens [appellant] onverminderd voort en kan deze niet door de gemeente worden opgezegd. In hoger beroep heeft [appellant] hieraan toegevoegd (onder randnummer 5.3 van zijn memorie van grieven) dat er in dit geval sprake is van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd die door de gemeente niet kan worden opgezegd, omdat de opzeggingen niet voldoen aan de eis dat er een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging is.
Het standpunt van de gemeente is dat partijen een overeenkomst voor bepaalde tijd zijn aangegaan en dat [appellant] (voor het laatst in de overeenkomst die betrekking had op de periode 1 januari 1993 tot 1 oktober 1994) een eenmalig optierecht voor de duur van vijf jaren is toegekend van welk optierecht ook gebruik is gemaakt. Daarna heeft (wat betreft de perioden van 1 oktober 1999 tot 1 oktober 2004 en van 1 oktober 2004 tot 1 oktober 2009) verlenging van de huurovereenkomst plaatsgevonden doordat partijen zulks nader zijn overeengekomen. Wat betreft de periode vanaf 1 oktober 2009 zijn partijen het niet eens geworden over verlenging, maar is het gebruik door [appellant] met goedvinden van de gemeente voortgezet zodat de overeenkomst ingevolge artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd is verlengd; de overeenkomst is vervolgens, met toepassing van artikel 7:228 lid 2 BW, geëindigd door opzegging van de zijde van de gemeente.
3.5.
Voor de beoordeling van het geschil zijn de volgende feiten van belang die blijken uit de door partijen overgelegde producties.
3.5.1.
[appellant] heeft, na overname van de zwemschool “De Wedert” van een zekere [voormalige exploitant zwemschool] , met de gemeente een huurovereenkomst gesloten, gedateerd 12 februari 1988. Ingevolge deze huurovereenkomst huurde [appellant] van de gemeente ruimte in het binnenzwembad “De Wedert” in [vestigingsplaats] ten behoeve van het geven van zwemlessen. Ten aanzien van de huurperiode is in de overeenkomst bepaald:
2. 	Het huurcontract gaat in op 1 januari 1988 en zal eindigen op 1 oktober 1989.
3. 	Huurder is bevoegd, indien hij zijn wil daartoe bij aangetekend schrijven aan het college van burgemeester en wethouders te kennen geeft niet eerder dan één jaar voor het einde van de overeengekomen huurtijd en niet later dan een half jaar voor dat einde, na het einde van de in artikel 2 bedoelde huurtijd de onderhavige overeenkomst met vijf jaren te verlengen.
Op de aldus verlengde huurovereenkomst zijn de bepalingen uit dit contract van toepassing.
In de overeenkomst is niets bepaald omtrent de mogelijkheid van opzegging van de overeenkomst door een van partijen.
3.5.2.
Op 17 januari 1989 zendt [appellant] aan de gemeente een brief met de volgende inhoud:
Middels dit schrijven verzoek ik u, het met mij opgestelde contract, betreffende het gebruik van zwembad “De Wedert”, te verlengen met de in punt 3 vastgestelde voorwaarden. Het betreft hier de in het contract genoemd aantal jaren.
Daarnaast verzoek ik u om in deze verlengde overeenkomst, een volgende optie gelijk aan punt 3 in onze overeenkomst, op te nemen.
Partijen ondertekenen vervolgens een nieuwe overeenkomst, gedateerd 10 september 1989.
In artikel 2 is bepaald:
Het huurcontract gaat in op 1 oktober 1989 en zal eindigen op 1 oktober 1994.
Artikel 3 is gelijkluidend aan artikel 3 in het contract van 12 februari 1988. Ook overigens is het contract gelijkluidend, behoudens op het punt van de huurprijs.
3.5.3.
Voormelde huurovereenkomst is tussentijds gewijzigd in verband met een door [appellant] gewenst huurverlaging. Op 18 januari 1993 is door partijen een nieuwe overeenkomst gesloten, waarin omtrent de duur is bepaald:
2.	Het huurcontract gaat in op 1 januari 1993 en eindigt op 1 oktober 1994. Huurder is bevoegd, indien hij zijn wil daartoe bij aangetekend schrijven aan het college van burgemeester en wethouders te kennen geeft niet eerder dan één jaar voor het einde van de overeengekomen huurtijd en niet later dan een half jaar voor dat einde, na het einde van de eerdergenoemde huurtijd de onderhavige overeenkomst met vijf jaren te verlengen. Op de aldus verlengde huurovereenkomst zijn de bepalingen uit deze overeenkomst van toepassing.
Voor het overige zijn de bepalingen in het contract gelijkluidend aan die in de eerdere contracten, behoudens op het punt van de huurprijs.
3.5.4.
Op 24 maart 1994 zendt [appellant] aan de gemeente een brief met de volgende inhoud:
Ondergetekende heeft met u een overeenkomst t.b.v. de exploitatie van haar zwemschool in zwembad De Wedert.
Deze huurovereenkomst eindigt op 1 oktober 1994.
Conform deze overeenkomst, genoemd in artikel 2, geef ik hierbij te kennen deze overeenkomst te willen verlengen met de in genoemd artikel omschreven termijn en voorwaarden.
Deze brief wordt door de gemeente beantwoord op 31 augustus 1994 met een brief met de volgende inhoud:
Naar aanleiding van uw verzoek d.d. 24 maart 1994 delen wij u mede dat wij in onze vergadering van 30 augustus 1994 besloten hebben de huidige huurovereenkomst d.d. 18 januari 1993, inzake het gebruik van ruimten in het binnenbad van zwembad De Wedert, te verlengen met een periode van 5 jaar tot 1 oktober 1999, conform het bepaalde in artikel 2 van de huidige overeenkomst.
3.5.5.
Op 29 maart 1999 stuurt [appellant] aan de gemeente een brief met de volgende inhoud (voor zover van belang):
Graag maak ik van deze gelegenheid gebruik te refereren naar artikel 2 van onze huurovereenkomst en u te verzoeken deze overeenkomst voor tenminste vijf jaar te verlengen.
[appellant] verzoekt in deze brief tevens om in de gelegenheid te worden gesteld de horeca-exploitatie in het zwembad over te nemen.
Op 27 april 1999 antwoordt de gemeente op de verzoeken van [appellant] met een brief met de volgende inhoud:
Ter afhandeling van uw verzoek delen wij u mede dat wij in onze vergadering van 20 april j.l. besloten hebben de huidige huurovereenkomst inzake het gebruik van het binnenbad van zwembad De Wedert, d.d. 8 januari 1993, te verlengen met een periode van 5 jaar tot 1 oktober 2004, E.e.a. conform het bepaalde in artikel 2 van genoemde overeenkomst.
3.5.6.
Op 29 januari 2004 zendt [appellant] aan de gemeente een brief met de volgende inhoud (voor zover van belang):
Ondergetekende heeft met u een huurovereenkomst ten behoeve van de exploitatie van een zwemschool in zwembad De Wedert.
Conform deze overeenkomst, genoemd in artikel 2, geef ik u hierbij te kennen deze overeenkomst, welke eindigt op 1 oktober 2004, te willen verlengen zoals vermeld in bedoeld artikel.
Tevens deel ik u mede dat ondergetekende belangstelling heeft om, met de daartoe bevoegde personen, in onderhandeling te willen treden omtrent de volledige overname van de exploitatie van zwembad De Wedert.”
Deze brief wordt gevolgd door een brief van [appellant] aan de gemeente d.d. 17 mei 2004 met de volgende inhoud:
Op 29 januari jongstleden zond ik u een aangetekend schrijven met het verzoek de bestaande huurovereenkomst tussen Zwemschool de Wedert en de gemeente Valkenswaard te verlengen.
Tot op heden heb ik geen reactie op mijn schrijven ontvangen. Ik ga er derhalve van uit dat de bestaande overeenkomst onder de geldende voorwaarden wordt voortgezet.
Op 17 januari 2005 zendt de gemeente een brief aan [appellant] met de volgende inhoud (voor zover van belang):
In uw brief van 17 juni 2004 vraagt u informatie over een aantal onderwerpen, die het zwembad De Wedert betreffen. In een eerdere brief hebt u gevraagd de bestaande huurovereenkomst tussen uw zwemschool en de gemeente te verlengen. (…)
Op 28 mei 2002 hebben wij u bericht dat het beraad over de toekomstige exploitatie van zwembad De Wedert onderdeel uitmaakt van de binnenkort door de gemeenteraad te voeren kerntakendiscussie. Het ziet er naar uit dat de gemeente deze kerntakendiscussie in 2005 zal gaan voeren. Uitkomsten van dit beraad zijn dus niet te geven.(...)
Op grond van het bepaalde in artikel 2 van de huurovereenkomst is door middel van uw aangetekende brief met daarin het verzoek tot verlenging van de huurovereenkomst deze met vijf jaren verlengd.
3.5.7.
Op 9 februari 2009 zendt [appellant] een brief aan de gemeente met de volgende inhoud (voor zover van belang):
Ondergetekende heeft met u een huurovereenkomst ten behoeve van de exploitatie van een zwemschool in zwembad De Wedert.
Conform deze overeenkomst, genoemd in artikel 2, geef ik u hierbij te kennen deze overeenkomst, welke eindigt op 1 oktober 2009, te willen verlengen zoals vermeld in bedoeld artikel.
Tevens deel ik u mede dat ondergetekende belangstelling heeft om, met de daartoe bevoegde personen, in onderhandeling te willen treden omtrent de volledige overname van de exploitatie van zwembad De Wedert.
De gemeente antwoordt met een brief d.d. 27 februari 2009 met de volgende inhoud:
Hierbij bevestig ik uw brief d.d. 9 februari 2009 waarin u aangeeft de huurovereenkomst tussen u en de gemeente Valkenswaard te willen verlengen per 1 oktober 2009.
Tevens spreekt u in genoemde brief uw belangstelling uit voor de volledige overname van de exploitatie van zwembad De Wedert.
Wij zullen het initiatief nemen om met u – oriënterend en vrijblijvend – in gesprek te gaan, met de portefeuillehouder en ambtelijke ondersteuning. Dit gesprek zal na 26 maart a.s. plaatsvinden.
Deze brief wordt gevolgd door een brief van de gemeente aan [appellant] d.d. 8 april 2009 met de volgende inhoud:
Op 30 maart 2009 is uw brief met referentienummer [referentienummer] , met u in aanwezigheid van wethouder [wethouder] en [betrokkene ] besproken.
In uw brief geeft u aan dat u belangstelling heeft om de volledige exploitatie van zwembad De Wedert uit te voeren. Tijdens het gesprek is duidelijk geworden dat dit ook delen van de exploitatie kunnen zijn of het overnemen van taken. Gelet op de ontwikkelingen rondom sportpark Den Dries, waarvan het zwembad een onderdeel is, hebben we geconcludeerd dat gesprekken over exploitatie en/of overnemen van taken in dit stadium niet aan de orde is. Wanneer duidelijk is wat er met het zwembad gaat gebeuren zal de gemeente met u in gesprek treden om de gevolgen te bespreken.
3.5.8
Tijdens een bespreking op 23 oktober 2012 heeft de gemeente aan [appellant] meegedeeld de huurovereenkomst te willen beëindigen. De gemeente heeft [appellant] vervolgens een brief gezonden d.d. 28 januari 2013 met de volgende inhoud (voor zover van belang):
Enige tijd geleden heeft u met mevrouw [teammanager team sport] , teammanager team Sport, elkaar gesproken over de huidige samenwerking en de ontwikkelingen van het gemeentelijk zwembad in de toekomst. Tijdens dit gesprek hebben is aangegeven dat overwogen wordt om de samenwerking met [zwemscholen] zwemscholen stop te zetten.
Hierbij willen wij u meedelen dat wij de huidige samenwerking per 1 september 2013 willen beëindigen.
3.5.9.
De gemachtigde van de gemeente heeft de huurovereenkomst bij brief van 20 juni 2013 aan [appellant] opgezegd per 31 mei 2014. In die brief is tevens de ontruiming aangezegd per 1 juni 2014.
3.6.
[appellant] stelt zich op het standpunt dat in de tussen partijen gesloten overeenkomsten aan hem een optierecht is verleend inhoudende dat hij telkens na het verstrijken van een overeengekomen huurperiode, het recht heeft de overeenkomst opnieuw met vijf jaar te verlengen, zonder de mogelijkheid voor de gemeente om de huurovereenkomst te doen eindigen. Volgens [appellant] volgt dit niet alleen uit de tekst van de schriftelijke overeenkomsten (in het bijzonder artikel 3 in de overeenkomsten gedateerd 12 februari 1988 en 10 september 1989 en artikel 2 van de overeenkomst gedateerd 18 januari 1993), maar ook uit de correspondentie tussen partijen omtrent de verlengingen.
De gemeente heeft dit standpunt van [appellant] gemotiveerd bestreden.
3.7. (
Het hof overweegt hieromtrent het volgende.)
Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan betreffende een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak, zijnde geen woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van titel 4 van boek 7 BW.
Anders dan [appellant] veronderstelt volgt uit de redactie van de respectievelijke schriftelijke contracten niet zonder meer dat aan [appellant] een “eeuwigdurend” recht is toegekend. In die contracten, het laatst in het contract d.d. 18 januari 1993, wordt aan [appellant] een optie verleend op een huurverlenging voor vijf jaar, vanaf het einde van de in het contract genoemde huurperiode van 1 januari 1993 tot 1 oktober 1994. Dat daarmee meer dan één optieperiode van vijf jaar is bedoeld volgt niet uit de tekst van die bepaling en evenmin uit de toevoeging dat op de verlengde overeenkomst de bepalingen van de onderhavige huurovereenkomst van toepassing zijn.
3.8.
Omdat partijen het oneens zijn over de uitleg van de hier bedoelde verlengingsbepaling dient het hof toepassing te geven aan het zogenaamde Haviltexcriterium (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 43). Op grond van dit criterium dient de vraag wat partijen zijn overeengekomen niet te worden beantwoord enkel op grond van een (zuiver) taalkundige uitleg van de bewoordingen van de overeenkomst, maar komt het -  overeenkomstig de artikelen 3:33 en 3:35 BW - steeds aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
3.9.
Bij de toepassing van het Haviltexcriterium op de onderhavige zaak heeft als uitgangspunt te gelden dat het huurrecht naar zijn aard een tijdelijk recht is (HR 8 november 1968, NJ 1969, 11). Dit uitgangspunt geldt in de onderhavige zaak des te sterker omdat de huurovereenkomst betrekking heeft op ruimte in een gemeentelijk zwembad voor het geven van zwemlessen gedurende een beperkt aantal uren per week. Het moet voor [appellant] duidelijk zijn geweest dat de duur van de huurovereenkomst mede afhankelijk zou zijn van het door de gemeente te voeren beleid ten aanzien van de exploitatie van het zwembad, waaronder begrepen het zwemonderricht. In dit verband is mede van belang dat het [appellant] bekend was dat bij de door hem gewenste overname van de exploitatie van de zwemschool van zijn voorganger [voormalige exploitant zwemschool] , binnen de gemeente discussie heeft plaatsgevonden over de duur van de met [appellant] af te sluiten huurovereenkomst, dit met het oog op het in de toekomst te voeren beleid ten aanzien van de exploitatie van het zwembad.
Onder deze omstandigheden mocht [appellant] redelijkerwijs niet verwachten dat hem, bij het sluiten van de huurovereenkomst een “eeuwigdurend optierecht” werd toegekend.
3.10.
Het verloop van de correspondentie tussen partijen met betrekking tot de periodieke verlengingen van de overeenkomst biedt naar het oordeel van het hof evenmin een aanknopingspunt voor de door [appellant] voorgestane uitleg van het optiebeding in de respectievelijke huurovereenkomsten. [appellant] heeft bij zijn verzoeken om verlenging tevens verzocht om het optierecht opnieuw op te nemen, hetgeen mede een aanwijzing vormt dat er geen sprake was van een eeuwigdurend optierecht.
3.11.
Door [appellant] zijn overigens geen feiten of omstandigheden gesteld die de door hem voorgestane uitleg van de verlengingsbepaling in de respectievelijke huurovereenkomsten ondersteunen. Van belang in dit verband is dat door de gemeente onweersproken is gesteld dat over de duur van de huurovereenkomst nimmer tussen partijen is onderhandeld zodat daaraan geen aanknopingspunt voor de uitleg van [appellant] kan worden ontleend.
3.12.
Gelet op het voorgaande kan het standpunt van [appellant] dat partijen een “eeuwigdurende overeenkomst” zijn aangegaan niet worden aanvaard. Het hof ziet geen aanleiding om in te gaan op het bewijsaanbod van [appellant] . Er zijn door hem immers geen feiten of omstandigheden aangevoerd die, mits bewezen, tot een andere beslissing zouden kunnen leiden.
3.13.
Uit het voorgaande volgt voorts dat vanaf 1 oktober 2009 geen verdere verlenging voor een periode van vijf jaar heeft plaatsgevonden en dat de overeenkomst – nu [appellant] met goedvinden van de gemeente het gehuurde is blijven gebruiken – ingevolge artikel 7:230 BW voor onbepaalde tijd is verlengd.
3.14.
Ingevolge artikel 7:228 lid 2 BW was de gemeente in beginsel bevoegd de huurovereenkomst door opzegging te doen eindigen. Aan [appellant] is bij brief van 20 juni 2013 de huur opgezegd per 31 mei 2014. De brief van de gemeente d.d. 28 januari 2013 (waarin de gemeente aan [appellant] meedeelt “de huidige samenwerking per 1 september 2013 te willen beëindigen”) kan naar het oordeel van het hof niet als een deugdelijke opzegging worden aangemerkt.
3.15.
Ingevolge de jurisprudentie van de Hoge Raad (onder andere HR 29 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW1280) kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat.
[appellant] heeft in hoger beroep een beroep gedaan op deze jurisprudentie. Hij heeft echter geen feiten of omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat in dit geval voor opzegging door de gemeente de aanwezigheid van een zwaarwegende grond was vereist. [De gemeente heeft daarentegen juist gewezen op feiten en omstandigheden die een tegengestelde conclusie rechtvaardigen, te weten:
- het feit dat door [appellant] nauwelijks is geïnvesteerd in het gehuurde en eventuele investeringen al lang zijn terugverdiend;
-
3.16.
De conclusie is dat de gemeente alleszins gerechtigd was de huurovereenkomst op te zeggen en dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 mei 2014.
Dit betekent dat de grieven van [appellant] in zoverre falen, dat de grieven van de gemeente in zoverre slagen en dat het vonnis van de kantonrechter, voor zover de vordering van [appellant] is toegewezen, niet in stand kan blijven. Het hof zal het vonnis in zijn geheel vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van [appellant] volledig afwijzen. Dit geldt ook voor de in hoger beroep vermeerderde eis.
3.17.
[appellant] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de proceskosten, zowel die van de eerste aanleg als van het hoger beroep.
4
De uitspraak
Het hof:
op het principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [appellant] af, met inbegrip van de in hoger beroep vermeerderde eis;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten, zowel die van de eerste aanleg als van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van de gemeente als volgt:
- wat betreft de eerste aanleg op € 106,- voor verschotten en op € 400,- voor salaris
gemachtigde,
- wat betreft het hoger beroep op € 704,- voor verschotten en op € 1.341,- voor salaris van de
advocaat,
en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening;
verklaart de voormelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. van Ham, J.P. de Haan en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 22 december 2015.
griffier					rolraadsheer