Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBROT:2013:8937

vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/11/100859 / HA ZA 12-2280
Vonnis van 6 november 2013
in de zaak van
1
[Eiser 1],
2.
[Eiseres 2]
,
beiden wonende te Leerdam,
eisers,
advocaat [NAAM]. S. de Kruijff,
tegen
1
[Gedaagde 1]
2.
[Gedaagde 2]
,
beiden wonende te Leerdam,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. M.J.G. Boender-Lamers.
Partijen zullen hierna (in enkelvoud) [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. worden genoemd.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 27 februari 2013 en de daarin genoemde stukken;
het proces-verbaal van comparitie van 20 juni 2013.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[gedaagden] c.s. was eigenaar van de woning aan de [gedaagden] te Oosterwijk (hierna: de woning). Deze woning is omstreeks 1977 gebouwd.
2.2.
In 1993 heeft [gedaagden] c.s. de woning gekocht en in 2000 heeft hij de woonkamer van de woning uitgebreid met een erker. De erker is geplaatst door Esko Plus Kozijnen B.V. (hierna: Esko).
2.3.
[gedaagden] c.s. heeft in 2009 de woning via [betrokkene 2] van Landhuis Makelaardij te koop aangeboden, waarna [gedaagden] c.s. en [eisers] c.s. in december 2011 mondeling een koopprijs voor de woning zijn overeengekomen van € 385.000,00.
2.4.
Op 8 december 2011 heeft [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]) in opdracht van [eisers] c.s. in de woning een visueel asbestonderzoek uitgevoerd. Naar aanleiding van dit asbestonderzoek heeft [betrokkene 1] op 24 juli 2012 een verklaring opgesteld die onder meer het volgende inhoudt (productie 8 bij dagvaarding):
“(…)Uit de visuele asbest inspectie is gebleken dat:
* er daadwerkelijk sprake is van aanwezigheid van circa 110 m2 asbest in het dakbeschot van de woning.(…)
* op basis van de uitgevoerde visuele inventarisatie in de overige delen van de woning naar de mogelijkheid van aanwezigheid van asbest geen asbest aangetroffen is.
* bij navraag van mogelijke aanwezigheid van asbest in de overige delen van de woning door verkopers meerdere keren ontkennend is gereageerd. Verkopers hebben expliciet verklaard dat er enkel alleen asbest in het dakbeschot aanwezig zou zijn.(…)”
2.5.
Naar aanleiding van dit asbestonderzoek zijn [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. een lagere koopprijs van € 376.500,00 voor de woning overeengekomen. De schriftelijke koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) is op 14 december 2011 door hen ondertekend. In de koopovereenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen (productie 1 bij dagvaarding en productie G4 bij conclusie van antwoord):
“(…)
Artikel 8 - Gebruik
De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of - indien eerder - bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: woonhuis.
De verkoper heeft de koper geïnformeerd over de volgende mogelijke gebruiksbeperkingen en de koper heeft deze aanvaard:
Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het onderhavige object van oudere datum is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteiten gesteld mogen worden lager ligger dan bij nieuwe woningen.
De verkoper staat niet in voor:
- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen;
- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;
- hem onbekende onzichtbare gebreken.
[hierna respectievelijk beding a, b en c]
(…)
Artikel 10 - Verklaring verkoper
De verkoper verklaart
(…)
e. dat er voor zover bekend in of aan de onroerende zaak wel asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn; (…)”
2.6.
[eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. hebben de leveringsakte op 16 april 2012 ondertekend (productie 2 bij dagvaarding).
2.7.
In juli 2012 is in opdracht van [eisers] c.s. in de woning door Contraa Asbestexpertise en Advies (hierna: Contraa) een asbestinventarisatie uitgevoerd. Naar aanleiding van die asbestinventarisatie heeft Contraa het asbestinventarisatie-rapport van
16 juli 2012 opgesteld. Dit rapport houdt onder meer het volgende in (productie 6 bij dagvaarding, p. 5):
“De aanleiding van het onderzoek is het in kaart brengen van de asbesthoudende toepassingen en het bepalen van de risico’s van het aanwezige asbest. Naast de locatie en de afmetingen van het materiaal, zal tevens het type en de hoedanigheid van het asbest bepaald worden.(…)
2.1
Samenvatting aangetroffen asbesthoudende toepassingen
Bron
Toepassing
Locatie
Verdieping
Risicoklasse
1 (M1)
Dakbeschot (plaatmateriaal)
Dak (…)
Dak
2 (buitensanering)
2 (M2)
Plaatmateriaal tussen gemetselde buitengevel en de binnenwand aangebracht aan de binnenzijde van de woning (ook aanwezig achter houten aftimmering t.p.v. de kozijnen van de entree).
Binnenzijde van het pand t.p.v. de gemetselde buitengevel(ook aanwezig achter houten aftimmering t.p.v. de kozijnen van de entree). (…)
Begane-grond en eerste etage
2 (containment)
2 (M1)
Enkele restanten plaatmateriaal in kruipruimte.
In kruipruimte ter plaatse van de doorbraak van de serre. (…)
Kruipruimte
2 (containment)
2.8.
Bij brief van 27 juli 2012 heeft [eisers] c.s. [gedaagden] c.s. in gebreke gesteld (productie 9 bij dagvaarding).
2.9.
[eisers] c.s. heeft de woning laten slopen en op dezelfde locatie een nieuwe woning laten bouwen.
3
De vordering
3.1.
[eisers] c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I.	primair
a.	de tussen [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. gesloten koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden, waarbij de koopprijs die [eisers] c.s. heeft betaald zal worden verminderd met het bedrag dat zal moeten worden betaald voor herstel van het gebrek, tot op heden begroot op € 100.290,88 exclusief btw, althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag;
b.	[gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eisers] c.s. van
een bedrag van € 100.290,88 exclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
II. subsidiair
de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig te wijzigen dat het nadeel dat [eisers] c.s. heeft geleden en nog zal lijden, tot op heden begroot op
€ 100.290,88 exclusief btw, op de koopprijs in mindering wordt gebracht, althans    een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag;
[gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eisers] c.s. van een bedrag van € 100.290,88 exclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een in goede justitie door de rechtbank te bepalen datum, tot aan de dag der algehele voldoening;
III. primair en subsidiair
[gedaagden] c.s. hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan [eisers] c.s. van:
i.	een bedrag van € 904,00 aan buitengerechtelijke kosten;
ii.  de huurkosten van [eisers] c.s. ad € 950,00 vanaf 1 augustus 2012 tot aan de oplevering van de woning, althans vanaf een in goede justitie door de rechtbank te bepalen datum;
iii. de kosten van het geding.
[eisers] c.s. stelt daartoe het volgende.
primair:
3.2.
[gedaagden] c.s. is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst, omdat de woning niet de eigenschappen bezat die hij op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Na de levering van de woning is geconstateerd dat asbest aanwezig was in de wanden en de kruipruimte van de woning en dat de draagconstructie van de verdiepingsvloer vanwege doorgebogen en te dunne draagbalken ondeugdelijk en onveilig was, hetgeen werd versterkt doordat de woning in plaats van op palen, op staal was gefundeerd. De woning was niet geschikt voor normaal gebruik en daarmee non-conform.
subsidiair:
3.3.
Ten aanzien van het aangetroffen asbest in de wanden en de kruipruimte van de woning is primair sprake van eenzijdige dwaling en subsidiair van wederzijdse dwaling. Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [gedaagden] c.s. desgevraagd te kennen gegeven dat er alleen in het dakbeschot van de woning asbest aanwezig was. Hierdoor is een onjuiste voorstelling van zaken veroorzaakt. Met betrekking tot de draagconstructie van de verdiepingsvloer is sprake van wederzijdse dwaling. Indien [eisers] c.s. van voormelde gebreken op de hoogte was geweest, dan had hij de woning niet voor dezelfde prijs gekocht. Ook [gedaagden] c.s. had dan genoegen moeten nemen met een lagere koopprijs.
4
Het verweer
4.1.
[gedaagden] c.s. concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] c.s., uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. Hij voert daartoe het volgende aan.
ten aanzien van de primaire vordering:
4.2.
Er is geen sprake van non-conformiteit. Het aangetroffen asbest en de gestelde ondeugdelijke draagconstructie van de verdiepingsvloer staan een normaal gebruik van de woning als woonhuis niet in de weg. Daarnaast zijn de bedingen b en c van artikel 8 van de koopovereenkomst van toepassing. Het aangetroffen asbest en de gestelde ondeugdelijke draagconstructie van de verdiepingsvloer betreffen immers voor [gedaagden] c.s. onbekende onzichtbare gebreken, waarvoor hij niet instaat. Bovendien stond in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst vermeld dat in de woning asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig waren en was in artikel 8 van de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. Daarmee was het [eisers] c.s. bekend, althans behoorde het hem bekend te zijn dat in de woning asbest aanwezig was en dat de eisen die aan de bouwkwaliteit van de woning gesteld mochten worden, lager lagen dan bij nieuwe woningen. [gedaagden] c.s. staat ook om die reden niet voor deze gebreken in.
ten aanzien van de subsidiaire vordering:
4.3.
Er is geen sprake dwaling. [gedaagden] c.s. heeft niet tegen [eisers] c.s. gezegd dat er alleen in het dakbeschot asbest aanwezig was. Gezien het bepaalde in artikel 10 onder e en de ouderdomsclausule in artikel 8 van de koopovereenkomst had [eisers] c.s. de woning beter moeten (laten) onderzoeken, alvorens tot de koop over te gaan. Nu hij dit niet heeft gedaan dient een eventuele dwaling ten aanzien van het in de woning aanwezige asbest en de draagconstructie van de woning voor zijn risico te blijven.
5
De beoordeling
5.1.
Kern van het geschil betreft de vraag of de woning de eigenschappen bezat die [eisers] c.s. op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten in de zin van artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Ingevolge artikel 7:17 lid 2 BW mag de koper verwachten dat een zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Het bepaalde in artikel 7:17 BW is van regelend recht. Partijen kunnen hiervan afwijken, hetgeen zij in artikel 8 van de koopovereenkomst hebben gedaan.
5.2.
Op grond van artikel 8 van de koopovereenkomst mag [eisers] c.s. verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan als woonhuis nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Bepalend daarbij is wat naar gangbaar spraakgebruik onder normaal gebruik wordt verstaan.
5.3.
Voor beantwoording van de vraag wat [eisers] c.s. op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten is niet alleen van belang de zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van die koopovereenkomst, maar tevens de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over een weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Draagconstructie verdiepingsvloer
5.4.
Tussen partijen is in geschil of de draagconstructie van de verdiepingsvloer vanwege doorgebogen en te dunne draagbalken ondeugdelijk en onveilig was, hetgeen volgens [eisers] c.s. het geval was en nog werd versterkt doordat de woning in plaats van op palen op staal was gefundeerd. De vraag of daadwerkelijk van deze gebreken sprake was, hetgeen door [gedaagden] c.s. is betwist, kan evenwel in het midden blijven. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.5.
In artikel 8 van de koopovereenkomst is in afwijking van het bepaalde in artikel 7:17 BW het risico van gebreken uitdrukkelijk bij de koper gelegd, voor zover deze gebreken het door de verkoper gegarandeerde normaal gebruik van de woning als woonhuis niet in de weg staan. [gedaagden] c.s. heeft onbetwist gesteld dat op de verdiepingsvloer van de woning twee slaapkamers waren, die hij bijna twintig jaar zonder problemen heeft gebruikt en dat van de door [eisers] c.s. gestelde gebreken pas is gebleken bij aanvang van zijn verbouwingswerkzaamheden. Daarmee komt vast te staan dat de slaapkamers op de verdiepingsvloer, ondanks de gestelde ondeugdelijke en onveilige draagconstructie daarvan en ondanks de gestelde ondeugdelijke fundering van de woning, konden worden gebruikt, zoals partijen waren overeengekomen. Voormelde gestelde gebreken betreffen, indien deze zouden komen vast te staan, daarmee weliswaar eigenschappen van de woning waarop [eisers] c.s. niet bedacht had hoeven zijn, maar geen eigenschappen die het normaal gebruik als woonhuis verhinderden. Van non-conformiteit is in zoverre dan ook geen sprake.
5.6.
De stelling van [eisers] c.s. dat een normaal gebruik van de woning tevens inhoudt dat hij de door hem beoogde verbouwing kon uitvoeren, zonder dat hij daarvoor nadere aanpassingen aan de draagconstructie moest doen, gaat niet op. De verbouwing die [eisers] c.s. voor ogen had, bestond onder meer uit het verplaatsen van de trap en het verwijderen van twee muren op de benedenverdieping en het plaatsen van vier dakkapellen op de bovenverdieping. Een verbouwing van een dergelijke omvang valt naar gangbaar spraakgebruik niet onder een normaal gebruik als woonhuis. Dit is slechts anders indien [eisers] c.s. op grond van mededelingen van [gedaagden] c.s. danwel op grond van eigen onderzoek voorafgaand aan de koop mocht menen dat de constructie van de verdiepingsvloer dusdanig was dat hij voormelde verbouwing kon uitvoeren (vergelijk artikel 7:17 lid 2 BW).
5.7.
[eisers] c.s. stelt dat hij [gedaagden] c.s. de tekeningen van de voorgenomen verbouwing voor aanvang van de koop heeft getoond en dat [gedaagden] c.s. op de hoogte was van zijn voornemen om op de bovenverdieping vier dakkapellen te plaatsen. Voor zover [eisers] c.s. hiermee bedoeld heeft te stellen dat hij kon en mocht menen dat hij zijn voorgenomen verbouwing kon uitvoeren, omdat [gedaagden] c.s. - ondanks dat hij op de hoogte was van deze voorgenomen verbouwing - niets over de uitvoerbaarheid daarvan heeft gezegd, wordt deze stelling verworpen. Uit het (enkele) stilzwijgen van [gedaagden] c.s. mocht [eisers] c.s. niet afleiden dat zijn voorgenomen verbouwing mogelijk was.
5.8.
Ook op grond van het onderzoek dat [eisers] c.s. zelf in de woning heeft verricht, kon en mocht hij er niet zonder meer op vertrouwen dat hij de beoogde verbouwing kon uitvoeren. [gedaagden] c.s. heeft immers onbetwist gesteld dat [eisers] c.s. voorafgaand aan de koop achter de dakbeschotten op de bovenverdieping heeft gekeken, waarbij hij een deel van de vloerbalken heeft gezien. Nu [eisers] c.s. op de comparitie heeft verklaard dat hij gezien zijn werkzaamheden in de bouw als elektriciën zelf kon zien dat de draagbalken - voor zover voor hem zichtbaar - vrij dun waren, had het op zijn weg gelegen te (laten) onderzoeken of de door hem voorgenomen verbouwing kon worden uitgevoerd. Nu hij dit niet heeft gedaan, kon hij niet zonder meer verwachten dat de draagconstructie van de verdiepingsvloer zodanig was, dat hij de voorgenomen verbouwing zonder nadere aanpassing van die draagconstructie kon verrichten. De enkele stelling dat het gebruikelijk is dat in het midden van een woning steunbalken zitten, is daarvoor onvoldoende.
5.9.
De door [eisers] c.s. gestelde ondeugdelijke draagconstructie van de verdiepingsvloer en de gestelde ondeugdelijke fundering waren derhalve geen eigenschappen die het normaal gebruik van de woning belemmerden. Nu met betrekking tot de verdiepingsvloer en de fundering geen andere eigenschappen zijn overeengekomen dan die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn, is in zoverre geen sprake van non-conformiteit. De primair gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst zal in zoverre dan ook worden afgewezen. De subsidiair gevorderde wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van nadeel wegens dwaling zal eveneens worden afgewezen. Voor zover er al sprake zou zijn van (wederzijdse) dwaling ten aanzien van de draagconstructie van de verdiepingsvloer, zoals [eisers] c.s. stelt, dient deze immers gezien de hierboven onder 5.8. beschreven omstandigheden voor zijn rekening te blijven.
Asbest
5.10.
Bij de verbouwing van de badkamer is op de benedenverdieping door [eisers] c.s. een wand opengebroken, waarachter eternietplaten werden aangetroffen. Later zijn ook eternietplaten in (andere) spouwmuren rondom de woning en losse restanten eternietplaten in de kruipruimte van de woning aangetroffen. Volgens [eisers] c.s. is de woning (ook) vanwege de aanwezigheid van deze asbesthoudende materialen niet geschikt voor normaal gebruik als woonhuis, hetgeen door [gedaagden] c.s. wordt betwist.
5.11.
Voor de vraag of het aangetroffen asbest een normaal gebruik van de woning in de weg staat, gaat het er niet alleen om of het asbest het woongenot onmiddellijk belemmerde, maar ook of het asbest op (afzienbare) termijn moest worden verwijderd om ook in de nabije toekomst het woongenot te kunnen behouden.
Asbest in spouwmuren
5.12.
Naar aanleiding van de aangetroffen eternietplaten bij de verbouwing van de badkamer heeft [eisers] c.s. gaten gemaakt in de overige wanden van de woning om te zien of daarin ook asbest zat, hetgeen het geval bleek te zijn. Niet gesteld is dat [eisers] c.s. met betrekking tot die wanden aanvankelijk al voornemens was werkzaamheden uit te voeren. Nu daarnaast uit het rapport van Contraa blijkt dat de eternietplaten zich bevonden tussen de gemetselde buitengevel en de binnenwand, kan niet worden geoordeeld dat deze eternietplaten een gevaar voor de gezondheid opleverden of anderszins afbreuk deden aan het woongenot of de gebruiksmogelijkheden van de woning zolang met betrekking tot die muren geen werkzaamheden werden verricht. Zonder een nadere toelichting - die ontbreekt - valt dan ook niet in te zien dat de aanwezigheid van het asbest in die muren in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning als woonhuis. Het aangetroffen asbest in de muren betreft daarmee weliswaar een eigenschap van de woning waarop [eisers] c.s. niet bedacht had hoeven zijn, maar geen eigenschap die het normaal gebruik van de woning verhinderde. In zoverre is dan ook geen sprake van non-conformiteit, zodat aan het tussen partijen gevoerde debat met betrekking tot de bedingen b en c van artikel 8 van de koopovereenkomst niet wordt toegekomen. De primair gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst zal in zoverre worden afgewezen.
5.13.
[eisers] c.s. beroept zich subsidiair op dwaling. Hij stelt daartoe allereerst dat sprake is van eenzijdige dwaling, omdat [gedaagden] c.s. tegen hem heeft gezegd dat alleen in het dakbeschot asbest aanwezig was, terwijl hij ervan op de hoogte was, althans op de hoogte behoorde te zijn, dat er in de spouwmuren asbest aanwezig was. In de kruipruimte van de woning lagen immers restanten eternietplaten, afkomstig van de sloopwerkzaamheden die waren uitgevoerd met betrekking tot de (aanbouw) van de erker. [gedaagden] c.s. stelt daartegenover dat de erker in zijn afwezigheid in één dag door Esko is geplaatst en dat Esko een deel van de zijgevel eruit heeft gezaagd, het puin heeft meegenomen, de zijkant van de spouw heeft afgetimmerd en niets tegen hem heeft gezegd over aangetroffen asbest in de muren. Nu [eisers] c.s. zijn stellingen, na gemotiveerde betwisting door [gedaagden] c.s., niet nader heeft onderbouwd, komt niet vast te staan dat [gedaagden] c.s. ervan op de hoogte was dat in de spouwmuren asbest aanwezig was en dat hij een onjuiste mededeling heeft gedaan. Het beroep op eenzijdige dwaling wordt dan ook verworpen.
5.14.
[eisers] c.s. beroept zich daarnaast op wederzijdse dwaling. Vast staat dat [eisers] c.s. en [gedaagden] c.s. er niet van op de hoogte waren dat in de spouwmuren asbest aanwezig was. Nu niet is gesteld dat [eisers] c.s. voornemens was met betrekking tot die muren werkzaamheden uit te voeren, had [gedaagden] c.s. niet behoeven te begrijpen dat dit gebrek waaromtrent [eisers] c.s. dwaalde, voor hem van dusdanig essentieel belang was dat hij bij een juiste voorstelling van zaken van het sluiten van de koopovereenkomst zou worden afgehouden. Het beroep op wederzijdse dwaling wordt dan ook verworpen. De subsidiair gevorderde wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van nadeel wegens dwaling zal in zoverre worden afgewezen.
Asbest in badkamerwand(en) en kruipruimte
5.15.
De verkoper van een woning dient er rekening mee te houden dat de koper op kortere of langere termijn de in die woning aanwezige badkamer zal (laten) verbouwen om het woongenot van de woning te behouden. Nu [eisers] c.s. bij het uitvoeren van een dergelijke verbouwing eternietplaten in de badkamerwand(en) heeft aangetroffen, dienden deze te worden verwijderd om gezondheidsrisico's te voorkomen en ook anderszins geen afbreuk te doen aan de gebruiksmogelijkheden van de woning. De aanwezigheid van de eternietplaten in de badkamerwand(en) staat daarmee een normaal gebruik van de woning in de weg.
5.16.
De verkoper van een woning dient er tevens rekening mee te houden dat de kruipruimte van die woning op enig moment door de koper zal worden betreden. Nu in de kruipruimte van de woning losse restanten van eternietplaten zijn aangetroffen die schadelijk zijn voor de gezondheid en in het rapport van Contraa (zie onder 2.7.) met betrekking tot het in de kruipruimte aangetroffen asbest wordt “
geadviseerd de vloer van de begane grond gesloten te houden en de restanten in de kruipruimte zo spoedig mogelijk te saneren onder asbestcondities (…) of om een aanvullend onderzoek uit te voeren om de besmettingsgraad te bepalen”
, diende [eisers] c.s. preventieve maatregelen te treffen om de kruipruimte zonder gezondheidsrisico’s te kunnen betreden. Indien dergelijke voorzorgsmaatregelen moeten worden getroffen om een deel van de woning te kunnen gebruiken, is naar gangbaar spraakgebruik geen sprake van normaal gebruik van de woning.
5.17.
Nu het in de woning aangetroffen asbest in de kruipruimte en in de badkamerwand(en) - zoals onder 5.15. en 5.16. is overwogen - een normaal gebruik als woonhuis belemmert, komt [gedaagden] c.s. geen beroep toe op beding c van artikel 8 van de koopovereenkomst, inhoudende dat hij niet instaat voor hem onbekende onzichtbare gebreken. In de eerste zin van artikel 8 van de koopovereenkomst is immers bepaald dat de verkoper ervoor in staat dat de woning de voor een normaal gebruik nodige eigenschappen bezit. Beding c kan dan ook slechts betrekking hebben op overige gebreken, die een normaal gebruik als woonhuis niet verhinderen.
5.18.
[gedaagden] c.s. doet daarnaast een beroep op beding b van artikel 8 van de koopovereenkomst. Dit beding houdt in dat de verkoper niet instaat voor gebreken die op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst aan koper kenbaar waren. Vast staat dat in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst is opgenomen dat in de woning asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn. Daarmee was [eisers] c.s. ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst ermee bekend dat in de woning asbest aanwezig was. Met betrekking tot het aangetroffen asbest in de badkamerwand(en) en de kruipruimte van de woning komt aan [gedaagden] c.s. dan ook in beginsel een geslaagd beroep op beding b toe. Dit is slechts anders indien komt vast te staan dat het bepaalde in artikel 10 onder e alleen ziet op het asbest in het dakbeschot, zoals [eisers] c.s. stelt en [gedaagden] c.s. betwist.
5.19.
Volgens [eisers] c.s. wordt met het bepaalde in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst enkel verwezen naar het asbest in het dakbeschot. [gedaagden] c.s. had immers voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst tegen [betrokkene 1], die in opdracht van [eisers] c.s. onderzoek verrichtte, gezegd dat met uitzondering van het dakbeschot geen asbest in de woning aanwezig was. Ter onderbouwing van zijn stellingen verwijst hij naar de schriftelijke verklaring van [betrokkene 1] van 24 juli 2012, zoals opgenomen onder 2.4.
5.20.
[gedaagden] c.s. stelt zich op het standpunt dat het bepaalde in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst niet beperkt is tot het asbest in het dakbeschot en dat de bepaling in de koopovereenkomst is opgenomen, omdat hij niet wist of er naast het asbest in het dakbeschot ook elders in de woning asbest aanwezig was. [gedaagden] c.s. verwijst hiervoor naar de gevoerde e-mailcorrespondentie tussen Landhuis Makelaardij en [eisers] c.s. (productie G2 bij conclusie van antwoord) en de verklaring van [betrokkene 2] van 22 januari 2013 (productie G3 bij conclusie van antwoord), waaruit volgt dat [eisers] c.s. weliswaar heeft gevraagd in de koopovereenkomst op te nemen dat alleen in het dakbeschot asbest aanwezig was, maar dat de makelaar hierop heeft geantwoord dat hij dit niet kon doen, omdat er in dit type woningen op meer plaatsen asbest kan zitten. Volgens [gedaagden] c.s. heeft hij niet tegen [betrokkene 1] of [eisers] c.s. gezegd dat behalve in het dakbeschot geen asbest in de woning aanwezig was. [gedaagden] c.s. heeft hiermee de stelling van [eisers] c.s. dat het bepaalde in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst beperkt is tot het asbest in het dakbeschot gemotiveerd betwist. Ingevolge de hoofdregel van artikel 150 Burgerlijke Rechtsvordering rust op [eisers] c.s. de bewijslast van zijn stelling. [eisers] c.s. zal derhalve conform zijn bewijsaanbod worden opgedragen te bewijzen dat [gedaagden] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst tegen [betrokkene 1] heeft gezegd dat alleen in het dakbeschot van de woning asbest aanwezig was.
5.21.
Indien [eisers] c.s. niet slaagt in de hem opgedragen bewijsopdracht, dan komt vast te staan dat het bepaalde in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst niet beperkt is tot het asbest in het dakbeschot. In dat geval komt tevens vast te staan dat het [eisers] c.s. - gezien het bepaalde in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst - ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kenbaar was, althans kenbaar behoorde te zijn, dat in de woning asbest aanwezig was. Met betrekking tot de aanwezigheid van het asbest in de badkamerwand(en) en de kruipruimte van de woning komt [gedaagden] c.s. dan een geslaagd beroep toe op beding b van artikel 8 van de koopovereenkomst, zodat geen sprake is van non-conformiteit. De primaire vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst zal in dat geval worden afgewezen. De subsidiair gevorderde wijziging van de koopovereenkomst ter opheffing van nadeel wegens dwaling zal in dat geval ook worden afgewezen. Er is dan immers niet komen vast te staan dat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst van een onjuiste voorstelling van zaken zijn uitgegaan. Op grond van het bepaalde in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst moesten zij begrijpen dat naast het asbest in het dakbeschot ook elders in de woning asbest aanwezig kon zijn.
5.22.
Indien [eisers] c.s. slaagt in de aan hem opgedragen bewijsopdracht, dan komt vast te staan dat het bepaalde in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst aldus dient te worden uitgelegd dat alleen in het dakbeschot van de woning asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig waren. [gedaagden] c.s. is in dat geval tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. In de woning is immers ook in de badkamerwand(en) en in de kruipruimte asbest aangetroffen. Voor zover [gedaagden] c.s. bedoeld heeft aan te voeren dat hij voor deze tekortkoming niet instaat, omdat op [eisers] c.s. gezien de ouderdomsclausule in artikel 8 van de koopovereenkomst en de uitkomsten van het visuele asbestonderzoek de plicht rustte om een uitgebreide asbestinventarisatie te (laten) verrichten, slaagt dit verweer niet. [eisers] c.s. heeft op 8 december 2012 een visueel asbestonderzoek laten uitvoeren, waarbij alleen in het dakbeschot asbest is aangetroffen. Nu voorts niet is gesteld dat [eisers] c.s. met betrekking tot de kruipruimte en de spouwmuren voornemens was werkzaamheden uit te voeren, was er voor hem geen aanleiding deze kruipruimte en wanden aan een nadere asbestinventarisatie te onderwerpen. Indien [eisers] c.s. in zijn bewijsopdracht slaagt, is [gedaagden] c.s. aansprakelijk voor schade die [eisers] c.s. als gevolg van zijn tekortkoming heeft geleden.
Schade
5.23.
Voor het geval [gedaagden] c.s. aansprakelijk moet worden gehouden, wordt over de schade alvast het volgende overwogen. De omvang van de schade wordt bepaald door een vergelijking van de daadwerkelijke situatie met de situatie zoals die (vermoedelijk) zou zijn geweest indien in de woning - met uitzondering van het dakbeschot - verder geen asbest was aangetroffen. Hiervan uitgaande, komen slechts de kosten voor het verwijderen van het asbest in de badkamerwand(en) en de kruipruimte voor vergoeding in aanmerking danwel het verschil tussen de overeengekomen koopprijs en de koopprijs die partijen zouden zijn overgekomen indien zij van het asbest in de badkamerwand(en) en de kruipruimte op de hoogte waren geweest.
5.24.
Nu de schade op basis van de thans voorliggende stukken niet kan worden vastgesteld, zal [eisers] c.s. na bewijslevering de omvang van de schade - aan de hand van het onder 5.23. geformuleerde criterium - bij akte nader dienen toe te lichten. Daarbij dient hij tevens in te gaan op de vraag of met betrekking tot de primair gevorderde gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, de vermindering van de koopprijs bestaat uit de kosten van herstel van het gebrek of op het verschil tussen de daadwerkelijke koopprijs en de koopprijs die partijen waren overeengekomen indien zij op de hoogte waren geweest van het asbest in de spouwmuren. Daarnaast dient [eisers] c.s. zich - eveneens met inachtneming van het onder 5.23. genoemde criterium - uit te laten over de vraag over welke periode hij extra huurkosten heeft moeten maken nu in de woning, met uitzondering van het dakbeschot, ook in de badkamerwand(en) en de kruipruimte asbest aanwezig was.
5.25.
Indien [eisers] c.s. in zijn bewijsopdracht slaagt, is zijn vordering - gezien de hiervoor gegeven beslissingen op de geschilpunten - slechts voor een beperkt deel toewijsbaar, namelijk voor zover deze ziet op de aanwezigheid van het asbest in de badkamerwand(en) en de kruipruimte. [eisers] c.s. dient in dat geval de omvang van de schade met betrekking tot dat (beperkte) deel van de vordering nog nader te onderbouwen. Gelet op deze omstandigheden, alsmede gelet op de oplopende kosten die de verdere procedure voor partijen met zich zal brengen, wordt hen in overweging gegeven om een minnelijke regeling te treffen.
6
De beslissing
De rechtbank
6.1.
draagt [eisers] c.s. op te bewijzen dat [gedaagden] c.s. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst tegen [betrokkene 1] heeft gezegd dat alleen in het dakbeschot van de woning asbest aanwezig was,
6.2.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
4 december 2013
voor uitlating door [eisers] c.s. of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
6.3.
bepaalt dat [eisers] c.s., indien hij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukken
wil overleggen, hij die stukken direct in het geding moet brengen,
6.4.
bepaalt dat [eisers] c.s., indien hij
getuigen
wil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden november 2013 tot en met februari 2014 direct zal opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
6.5.
bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. I. Bouter in het gerechtsgebouw te Dordrecht aan Steegoversloot 36,
6.6.
bepaalt dat
alle partijen
uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukken
aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
6.7.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. I. Bouter en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2013.
type: 2545
coll: 2326/2294