Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBDOR:2011:BT6845

vonnis
RECHTBANK DORDRECHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 85664 / HA ZA 10-2178
Vonnis van 21 september 2011
in de zaak van
1.	[EISER 1],
wonende te Amsterdam,
2.	[EISER 2],
wonende te Rossum,
eisers,
advocaat [NAAM]. M.J. van Dam,
tegen
GEMEENTE DORDRECHT,
wonende te Dordrecht,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. V.J. Groot.
Partijen zullen hierna [eisers] en de Gemeente Dordrecht genoemd worden.
1.	De procedure
1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
-	het tussenvonnis van 23 juni 2010 en de daarin genoemde stukken;
-	het proces-verbaal van comparitie van 27 augustus 2010;
-	de conclusie van repliek;
-	de conclusie van dupliek.
2.	De feiten
2.1.	Het vanaf 1976 te Dordrecht in het Wantij ter hoogte van de Badweg gelegen voormalige opleidingsschip voor probleemjongeren de “Erasmus” is in juni 2002 door [eisers] gekocht met het oogmerk om het te exploiteren, te verkopen of te verhuren.
De Gemeente Dordrecht was ten tijde van die koop zelf ook belangstellende en tot kort na de koop door [eisers] geïnteresseerd om eventueel tot het huren van de Erasmus over te gaan.
2.2.	Omtrent de mogelijkheid om na verkoop op de plaats van de Erasmus bootwoningen te realiseren hebben [eisers] op 29 januari 2003 met de Gemeente Dordrecht, die eerder blijk had gegeven daar niet voor te gevoelen, een gesprek gevoerd. Van dat gesprek is door de Gemeente Dordrecht een verslag, gedateerd 26 februari 2003, gemaakt. Voor zover van belang vermeldt het verslag het volgende: “(….) In dat gesprek heeft [betrokkene 1] (toevoeging rechtbank: van Stadsontwikkeling) toegelicht waarom vanuit de stedenbouwkundige hoek negatief is geoordeeld over bootwoningen op deze locatie. (…) Het geheel overziende blijkt het volgende:
•	Erasmus is geplaatst in kader van het Bijzonder Jeugdwerk; deze functie is nu verdwenen;
•	Bootwoningen op deze plaats worden niet alleen vanuit de stedenbouwkundige hoek negatief benaderd, maar ook door de Havendienst. Het gaat bij dit laatste vooral om de veiligheid (risico van aanvaringen in de havenmond);
•	Indien de Erasmus verdwijnt wordt een soortgelijke boot op deze plek niet meer toegestaan ; de locatie behoort bij de jachthaven en vanwege de behoefte aan ruimte voor de pleziervaart wordt aan die categorie de voorkeur gegeven;
•	Indien de Erasmus blijft liggen mag deze worden gebruikt voor activiteiten die behoren tot de jachthaven, m.a.w. wonen, kantoor, bedrijven e.d. zijn niet aan de orde;
•	In de situatie dat de Erasmus blijft liggen zal er in de richting van de eigenaren een verzoek komen om dichter naar de wal te gaan. Op die wijze moet worden bereikt dat het schip niet meer (gedeeltelijk) in het Wantij ligt.
In het ontwerp-bestemmingsplan dat thans wordt opgesteld wordt de betreffende ligplaats niet afzonderlijk opgenomen: het is onderdeel van de jachthaven.”
2.3.	Het College van B&W van de Gemeente Dordrecht,  heeft bij brief van 1 september 2003 onder meer het navolgende aan [eisers] medegedeeld: “(….) Wij zijn van mening dat het gebruik van de Erasmus voor de door u verzochte functie “woondoeleinden” of (de zeer ruime) functie “maatschappelijke doeleinden” in strijd is met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Gelet op het eerder aan u kenbaar gemaakte standpunt  (notitie van 26 februari 2003) en daarop volgend de regeling in het ontwerp-bestemmingsplan “de Vlij en omgeving”, zijn wij niet bereid de strijdigheid op te heffen door middel van een vrijstellingsprocedure als bedoeld in artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Wij nodigen u uit te komen met een concreet voorstel dat ligt in het verlengde van het tot 2002 gebezigde gebruik. Wij zijn bereid ons nader op zo’n voorstel te beraden.”
2.4.	Bij brief van 3 november 2003 heeft de toenmalige juridisch raadsman van [eisers] aan het College van B&W van de Gemeente Dordrecht onder meer het navolgende ter kennis gebracht: “(…) dan moet vervolgens worden vastgesteld dat het bestemmingsplan geen gebruiksbepaling kent die zich verzet tegen gebruik in strijd met de bestemming: en dus is de conclusie dat permanente bewoning van de Erasmus wellicht  een ongewenste maar niet een door het bestemmingsplan verboden, illegale gedraging is. (….) staat derhalve  niets eraan in de weg dat mijn cliënt thans op korte termijn de Erasmus door middel van een verbouwing zodanig inricht dat een aantal zelfstandige wooneenheden ontstaat, bedoeld en geschikt voor permanente bewoning en dat hij vervolgens de Erasmus ook als zodanig gaat exploiteren. (….)”.
2.5.	De Gemeente Dordrecht daarop bij brief van 13 november 2003 geantwoord, dat zij haar eerder ingenomen standpunt onverkort handhaaft.
2.6.	Naar aanleiding van een brief van [eisers] van 17 november 2003 deelt de Gemeente Dordrecht bij antwoordbrief d.d. 1 december 2003 onder meer het volgende aan [eisers] mede: “(….) Wij zijn en blijven daarbij van mening, dat het thans geldende bestemmingsplan niet de vooropgezette bedoeling heeft binnen de bestemming “water” woonboten toe te laten. Wij zijn evenzeer van mening dat zelfs getwijfeld kan worden of de oorspronkelijke functie van de Erasmus (…) past binnen de bestemming “water”. Waarschijnlijk is dat door de maatschappelijke functie van de Erasmus, het innemen van ligplaats oogluikend toegestaan. Dat oogluikend toestaan is voor ons aanleiding geweest in het nieuwe bestemmingsplan uit te gaan van dat gebruik. Ook in het geldende bestemmingslan en daarbij in acht nemend de aanvullende gebruiksvoorschriften van 7 maart 1977, zijn wij uitgegaan van dat gebruik. (….) Wij hebben geen behoefte hierover verder in discussie te gaan en gunnen u op dit onderdeel het voordeel van de twijfel. Wij hebben echter ook geconstateerd dat u niet beschikt over een ligplaatsvergunning. Die vergunning is wel nodig op grond van het bepaalde in de Havenverordening. Wij verzoeken u in overleg met het Havenbedrijf (…) te komen tot een vergunningaanvraag. Tevens hechten wij er grote waarde aan dat het wonen op de Erasmus plaatsvindt op een (brand)veilige wijze; wij verzoeken u hierover in overleg te treden met Bouwen en Wonen. (…)”
2.7.	Bij brief van 19 augustus 2004 heeft mr. N. Tielkemeijer, juridisch planoloog, de Gemeente Dordrecht namens [eisers] het volgende medegedeeld: “(…) Zowel in individuele gevallen als in de pers geeft uw gemeente over de status en de gebruiksmogelijkheden van het schip onjuiste informatie en ook andere informatie dan u mij schriftelijk heeft kenbaar gemaakt. Hierdoor lijden mijn cliënten evident schade. (….) Gezien het vorenstaande doen wij u het dringende verzoek om de onjuiste en onvolledige informatie niet langer aan eventuele geïnteresseerden te verstrekken, om verdere schade te voorkomen. Wij achten dit gelet op de betrokken belangen ook in strijd met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt en zullen ons bij een voortzetting beraden of op grond hiervan langs civielrechtelijke weg schadevergoeding en een verbod voor de toekomst zal dienen te worden gevraagd.”.
2.8.	Bij brief van 2 maart 2005 heeft het Havenbedrijf van de Gemeente Dordrecht het volgende aan [eisers] aangezegd: “ In juni 2004 heeft u een schrijven van Havenbedrijf Dordrecht ontvangen  (…) met betrekking tot de ligplaats van de “Erasmus”
in het Wantij en de andere vaartuigen en steigers in de directe omgeving van de “Erasmus”. Aangezien ik na herhaaldelijk telefonisch verzoek, geen aanvraag voor een ligplaats heb ontvangen, wordt de ligplaats in het bijgevoegde besluit ambtshalve aangewezen. In de brief van juni 2004 werd opgemerkt dat de steigers en de hieraan gelegen vaartuigen geen toestemming hebben om ligplaats in te nemen. U werd daarom verzocht deze schepen en steigers te verwijderen. Vooralsnog is hier geen gehoor aan gegeven. Ik stel u alsnog in de gelegenheid om deze schepen en steigers binnen twee maanden na datering van deze brief te verwijderen. Voldoet u hieraan niet dan zal worden overgegaan tot het toepassen van bestuursdwang, dan wel het opleggen van een last onder dwangsom.Tot slot deel ik u mede dat het binnenhavengeld bij wijze van een separate aanslag zal worden opgelegd.”
2.9.	Bij brief van gelijke datum heeft het Havenbedrijf van de Gemeente Dordrecht aan [eisers] onder meer het volgende medegedeeld: “Op grond van artikel 36 lid 1 onder b, is als ligplaats voor de “Erasmus” de huidige locatie Wantij, in de monding van de 1e jachthaven , aangewezen. Ik verleen u toestemming om, in afwijking van de gestelde maximum ligplaatstermijn van drie maanden in artikel 36 lid 5, met de Erasmus tot 1 januari 2007 op de aangewezen locatie ligplaats in te nemen in overeenstemming met de bestemming maatschappelijke functie. (….) ”
2.10.	Bij brief van 7 maart 2005 heeft de Gemeente Dordrecht (Dienst Stadsontwikkeling) aan de Stichting Benedictus Vastgoed te Reeuwijk, die belangstelling voor de Erasmus toonde, het navolgende, medegedeeld: “De gemeenteraad heeft op 9 november 2004 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld voor onder meer het gebied waarin het schip de Erasmus is gelegen. In dat bestemmingsplan genaamd “De Vlij en omgeving” is de ligplaats van het schip op de plankaart aangegeven en is in de planvoorschriften bepaald dat “wonen” en “maatschappelijke doeleinden, gerelateerd aan het water ” zijn toegestaan. De door u genoemde bewoning past dan ook in dit bestemmingsplan. Binnen het “wonen” is de zogenaamde “beroepsuitoefening aan huis” toegestaan. (…) Naast de benadering vanuit het bestemmingsplan zijn er ook nog andere aspecten die de aandacht verdienen c.q. waaraan dient te worden voldaan. (….) Recent is aan de eigenaar een ligplaatsvergunning vertrekt; wij adviseren u met de Havendienst te overleggen over het aanvragen van een vergunning gericht op uw activiteiten.(….).”
2.11.	Bij brief van 7 april 2005 heeft de Gemeente Dordrecht (Publieksdiensten), onder toezending van een kopie daarvan aan [eisers],  aan de Stichting Benedictus medegedeeld dat voor de door die stichting voorgenomen verbouwingen aan de Erasmus onder het bereik van de Woningwet vallen en daarom bouwvergunningplichtig zijn.
2.12.	Bij beslissing op bezwaar van 25 mei 2005 heeft het college van B&W van de Gemeente Dordrecht aan [eisers] het volgende ter kennis gebracht: “U hebt een bezwaarschrift ingediend (….) tegen ons besluit van 2 maart 2005, waarbij wij u toestemming verleenden om met het schip Erasmus tot 1 januari 2007 ligplaats in te nemen in het wantij. (…) Tijdens de hoorzitting hebt u een besluit van het college van 29 oktober 1975 (….) overgelegd, waaruit blijkt dat de huidige ligplaats van de Erasmus reeds begin 1975 toegelaten is door het college. Op het moment van nemen van laatstgenoemde beslissing gold de Havenverordening van 1960. In deze verordening wordt niet gesproken over een maximumtermijn waaraan de gegeven toestemming is verbonden. Er mag derhalve van worden uitgegaan dat deze beschikking tot wederopzegging is verleend. Gelet op het feit dat er geen opzegging heeft plaatsgevonden, kan er van worden uitgegaan dat de toestemming uit 1975 nog steeds rechtskracht heeft. Het havenbedrijf had aldus niet behoren over te gaan tot het aanwijzen van een ligplaats voor een beperkte duur op grond van de havenverordening 1983. (…) Nu de ligplaats van de Erasmus door het college is aangewezen als vaste ligplaats en overigens in het toekomstige bestemmingsplan zelfs expliciet wordt vastgesteld, is de vraag of sprake is van een particuliere ligplaats waardoor de bepalingen met betrekking tot ligplaatsen uit de Havenverordening buiten toepassing zouden blijven, niet meer relevant.”
2.13.	Bij brief van 5 juli 2005 heeft de Gemeente Dordrecht (Publieksdiensten) aan [eisers] medegedeeld dat is besloten dat de verbouwingswerkzaamheden aan de Erasmus niet bouwvergunningplichtig zijn en dat deze niet vallen onder het Bouwbesluit.
2.14.	[eisers] hebben de Erasmus per 6 juni 2007 aan een derde verkocht.
3.	De vordering
3.1.	[eisers] vorderen om de Gemeente Dordrecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen een bedrag van EUR 154.089, 22, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 juni 2007 tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van de Gemeente Dordrecht in de kosten van deze procedure.
3.2.	Zij leggen aan die vordering onrechtmatige daad ten grondslag. Zij stellen daartoe het volgende: Meerdere partijen zijn in de huur of aankoop van de Erasmus van [eisers] geïnteresseerd geweest, maar de Gemeente Dordrecht heeft dat tegengewerkt en gefrustreerd.
3.3.	In maart 2005 is aan aspirant koper Stichting Benedictus door de Gemeente Dordrecht mondeling medegedeeld dat de Erasmus slechts een tijdelijke ligplaats had en dat hij niet kon garanderen dat de Erasmus na eventuele aankoop kon blijven liggen.
Bovendien is aan deze stichting door de Gemeente Dordrecht bij brief van 7 april 2005 medegedeeld dat de voorgenomen verbouwingen aan de Erasmus bouwvergunningplichtig
waren.
3.4.	Deze beide standpunten van de Gemeente Dordrecht hebben tot gevolg gehad dat de Stichting Benedictus als koper heeft afgehaakt, zodat [eisers] schade hebben ondervonden, waarvoor de Gemeente Dordrecht aansprakelijk is.
3.5.	Immers waren deze mededelingen van de Gemeente Dordrecht aantoonbaar onjuist, terwijl de Gemeente Dordrecht er al bij brief van 19 augutus 2004 door mr. [NAAM][eisers] op is gewezen dat er onjuiste informatie werd verstrekt.
3.6.	Ook na de beschikking van 25 mei 2005 ter zake de ligplaatsvergunning (de honorering van het bezwaar) is de Gemeente Dordrecht doorgegaan met het geven van onjuiste, onvolledige informatie aan in de Erasmus geïnteresseerden, terzake de exploitatiemogelijkheden en ligplaats- en verbouwingseisen.
3.7.	Bij brief van 26 juli 2005 is de Gemeente Dordrecht door de juridisch raadsman van [eisers] aansprakelijk gesteld voor de schade.
3.8.	Deze schade is als volgt samengesteld:
Gederfd rendement			EUR  32.271,52
Vaste doorlopende exploitatiekosten 	EUR  67.600,00
Interne en buitengerechtelijke kosten	EUR  51.000,00
Wettelijke rente vanaf 4 juni 2005 tot
6 juni 2007				EUR  23.217,70
Hogere koopsom 6 juni 2007		EUR  20.000,00 -/-
Totaal Generaal				EUR 154.089,22
3.9.	De verzekeraar van de Gemeente Dordrecht heeft door een recherchebureau  Interseco B.V. genaamd een rapport laten vervaardigen om de feiten vast te stellen.
Dit rapport is gedateerd 5 september 2006 en als productie overgelegd.
4.	Het verweer
De Gemeente Dordrecht heeft, samengevat het navolgende verweer en subsidiaire verweer  gevoerd.
4.1.	De dagvaarding bevat onvoldoende gegevens om te kunnen vaststellen dat er sprake van een onrechtmatige daad is. Onder meer ontbreekt de duiding naar het causaal verband. De hoogte van de schade wordt door de Gemeente Dordrecht betwist.
4.2.	Voor de verbouwingen aan de Erasmus was aanvankelijk wel degelijk een bouwvergunning vereist, wat ook de reden van het afketsen van de verkoop van de Erasmus aan Benedictus is geweest.
4.3.	De informatieverstrekking over het bestemmingsplan (1933, aangevuld in 1977)  en de in dat plan  neergelegde gebruiksbepalingen was onjuist noch onrechtmatig. Er is sprake van een interpretatieverschil over dat bestemmingsplan tussen [eisers] en Gemeente Dordrecht, wat [eisers] aan de bestuursrechter had kunnen voorleggen. Nu dat niet is gebeurd kan ook niet worden aangenomen dat hier onjuist en onrechtmatig door Gemeente Dordrecht is gehandeld.
4.4.	De mededelingen van de Gemeente Dordrecht van 1 september 2003 omtrent het gebruik waren op grond van het toenmalige ontwerpbestemmingsplan “De Vlij en omgeving” zeker juist, aangezien de Erasmus op de peildatum voor het bestaand gebruik
(het moment van ter inzage legging) niet werd gebruikt, zodat het door [eisers] later voorgestane gebruik niet onder het overgangsrecht viel en dus niet was toegestaan.
4.5.	[eisers] heeft de weg naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State om haar standpunt te laten toetsen niet afgelegd. Aldus staat niet vast dat de Gemeente Dordrecht een onjuist standpunt heeft ingenomen. Door de discussie met [eisers] heeft de Gemeente Dordrecht uiteindelijk de bestemming alsnog uitgebreid met “wonen”.
4.6.	Ter zake de ligplaatsvergunning heeft de Gemeente Dordrecht  in beslissing op bezwaar [eisers] alsnog in het gelijk gesteld. Causaal verband tussen de aanvankelijke eis van ligplaatsvergunning en het afhaken van de aspirant koper is er niet. De koper haakte af vanwege de mededelingen omtrent de bouwvergunningplicht.
4.7.	Nadat op 7 april 2005 door de Gemeente Dordrecht  aan de aspirant koper is  medegedeeld dat verbouwingen aan de Erasmus aan een bouwvergunning onderworpen waren heeft de Gemeente Dordrecht  bij brief van 10 juni 2005 aan [eisers] medegedeeld te hebben besloten het schip als bouwvergunningvrij aan te merken. Achteraf echter blijkt dat het standpunt dat er een bouwvergunningplicht op een drijvend object met een plaats gebonden karakter rust, op grond van de Woningwet en de daaruit voortgekomen jurisprudentie wel degelijk juist is geweest
4.8.	Dat andere kopers eveneens afhaakten wordt door de Gemeente Dordrecht betwist.
4.9.	[eisers] hadden hun schade dienen te beperken.
5.	Re- en dupliek
5.1.	Partijen hebben hun standpunten bij re- en dupliek nader toegelicht.
6.	De beoordeling
6.1.	Om te beoordelen of door de Gemeente Dordrecht al dan niet een onrechtmatige daad is gepleegd, dient allereerst aan de hand van de stellingen van [eisers] te worden afgebakend over welke periode dat bezien zal moeten worden.
6.2.	Nouwen c.s voert bij repliek aan dat die periode aanvangt op 26 februari 2003, de dag waarop de Gemeente Dordrecht het verslag van de bespreking van 29 januari 2003 aan Nouwen. c.s. heeft verzonden. (zie r.o. 2.2.).
6.3.	Blijkens de dagvaarding ligt aan de door [eisers] gestelde onrechtmatige daad van de Gemeente Dordrecht ten grondslag dat meerdere partijen “sindsdien” geïnteresseerd zijn  geraakt, maar zijn tegengewerkt. (nr 7 en 8 dagvaarding). Wat met “sindsdien” wordt bedoeld is niet duidelijk. Het ziet klaarblijkelijk op het tijdstip waarop de Gemeente Dordrecht aan [eisers] te kennen heeft gegeven niet zelf te willen huren. Wanneer dat precies is geweest, is echter gesteld noch gebleken. Evenmin is gesteld dat al vanaf 26 februari 2003 geïnteresseerden zijn afgevallen.
6.4.	Hierna zal als begindatum worden uitgegaan van het moment waarop volgens [eisers] een eerste gegadigde heeft afgehaakt, althans verstaat de rechtbank het in de conclusie van repliek opgenomen staatje met geïnteresseerden (op blz. 15 onder nr 77) afkomstig van makelaardij Waltmann & Co aldus, dat [eisers] stellen dat de daarin genoemden hebben afgehaakt door toedoen van de Gemeente Dordrecht.  Het betreft hier de datum 25 mei 2004 (geïnteresseerde [betrokkene 2]).
6.5.	Als einddatum zal 13 december 2006 gelden, de dag waarop Bouwpastoor de Jong blijkens voornoemd overzicht geïnteresseerde is geweest. Door de periode aldus af te bakenen valt de Stichting Benedictus, die ook tot de geïnteresseerden, die volgens [eisers] door toedoen van de Gemeente Dordrecht in 2005 afgehaakt hebben, behoorde, onder deze te beoordelen periode.
6.6.	Evenwel kan uit de stellingen van [eisers] tot nu toe onvoldoende worden afgeleid waarom zij meent dat de Gemeente Dordrecht onrechtmatig zou hebben gehandeld, op grond van onjuiste informatie over de exploitatiemogelijkheden en/of ligplaats- en/of verbouwingseisen, als gevolg waarvan geïnteresseerden afhaakten.
Enkele blote verwijzingen naar de producties of het rapport van Interseco B.V. volstaan hier niet.
6.7.	[eisers] heeft weliswaar ter zake een bewijsaanbod gedaan, maar aan eventuele bewijsopdrachten kan niet worden toegekomen, zolang niet duidelijk is waarop het door [eisers] gestelde onrechtmatig handelen van de Gemeente Dordrecht is gebaseerd. Zo kan evenmin worden vastgesteld of er causaal verband tussen dat eventueel onrechtmatig handelen en de schade is. Bovendien zijn er aldus onvoldoende gegevens om een misschien uiteindelijk door de Gemeente Dordrecht aan [eisers] te betalen schadevergoeding te kunnen vaststellen. Ten slotte heeft de Gemeente zich tot nu toe niet goed tegen de algemeen gestelde verweten handelingen kunnen verweren.
6.8.	In het kader van een goed procesorde zal op grond van art. 22 Rv. aan [eisers] worden bevolen een nadere toelichting te verstrekken, daar waar mogelijk mede aan de hand van bescheiden, op haar stelling(en) dat de Gemeente Dordrecht vele gegadigden, waaronder de Stichting Benedictus, heeft doen afhaken in de onder r.o. 6.4 en 6.5 genoemde periode en wel als volgt:
a.	de naam van de geïnteresseerde partij;
b.	de data waarop contact ontstond en het onderhandelen plaats vond;
c.	de exacte reden van het afhaken;
d.	een beschrijving van de verweten handeling van de Gemeente Dordrecht die tot dat afhaken leidde, inclusief de datum van deze handeling;
e.	de eventueel tussen [eisers] en de geïnteresseerde(n) reeds overeengekomen koopprijs.
f.	overige door [eisers] genoemde maar verder niet uitgediepte handelingen van de Gemeente Dordrecht, zoals onjuiste uitlatingen in de pers
6.9.	Aan de Gemeente Dordrecht zal vervolgens de gelegenheid worden gegeven daar bij antwoordakte op te reageren.
7.	De beslissing
De rechtbank:
7.1.	gelast [eisers] op grond van art. 22 Rv. een nadere toelichting te verstrekken, waar mogelijk mede aan de hand van bescheiden, op haar stelling dat de Gemeente Dordrecht vele gegadigden, waaronder de Stichting Benedictus, heeft doen afhaken, op de wijze zoals hierboven onder 6.8 uiteengezet;
7.2.	verwijst de zaak daartoe naar de rol van woensdag 26 oktober 2011;
7.3.	houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.D. Rentema en in het openbaar uitgesproken op 21 september 2011.?