Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2016:3096

vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/383669 / HA ZA 14-982
Vonnis van 15 juni 2016
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat [NAAM]. H.W. Dubbeldam te Utrecht,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
QUARZ VERMOGENSSTRATEGIEËN B.V.
,
gevestigd te Utrecht,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. E. Beele te Tilburg.
Partijen zullen hierna [eiser] en Quarz genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
de mail d.d. 13 januari 2016 van de zijde van Quarz
de mail d.d. 26 januari 2016 van de zijde van [eiser]
de akte d.d. 4 februari 2016 van de zijde van [eiser]
het proces-verbaal van comparitie van 4 februari 2016
de brief d.d. 18 februari 2016 van de zijde van [eiser] met opmerkingen over het proces-verbaal van comparitie, die wordt geacht gehecht te zijn aan het proces-verbaal.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Op 15 oktober 2008 heeft [eiser] , samen met zijn toenmalige vriendin [A] (hierna: [A] ), op dat moment beiden student, met Koopstudio Nederland B.V. (hierna: Koopstudio) een overeenkomst gesloten ter verkrijging van een lidmaatschapsrecht in woonvereniging [adres] (hierna: het lidmaatschapsrecht), tegen betaling van een inleggeld van € 165.000,00 inclusief overdrachtsbelasting. Het lidmaatschapsrecht geeft recht op het uitsluitend gebruik van studio 1, gelegen op de begane grond van het pand [adres] . Koopstudio garandeerde daarbij dat zij het lidmaatschapsrecht van de woonvereniging onder bepaalde voorwaarden zou terugkopen voor een bedrag van € 174.900,00 (het zogenaamde Garantplan).
2.2.
Gelijktijdig met bovengenoemde overeenkomst zijn [eiser] en [A] met Koopstudio een overeenkomst aangegaan ter verkrijging van de “Koopstudio Lastendemper” (hierna: KLD) en een “Koopstudio Belastingdemper” (hierna: KBD), beiden voor een periode van vijf jaar. De KLD hield in dat [eiser] en [A] gedurende een periode van 60 maanden maandelijks een bedrag van € 556,00 zouden ontvangen van Stichting Beheer Derdengelden Koopstudio Finance & Investments (hierna: Stichting Derdengelden). Deze bedragen zouden zij alleen hebben moeten terugbetalen indien en voor zover zij de studio met winst zouden verkopen. De KBD hield in dat [eiser] en [A] gedurende een periode van 60 maanden maandelijks een bedrag van € 321,00 zouden ontvangen ter zake van een voorschot op de teruggave van belasting. Dit voorschot zouden zij hebben moeten terugbetalen bij verkoop van het lidmaatschapsrecht.
2.3.
De koopsom is gefinancierd met een lening van Rabobank ter hoogte van
€ 178.000,00. Quarz trad daarbij op als financieel adviseur en bemiddelaar ter verkrijging van de geldlening bij Rabobank. De geldlening is aangegaan door [eiser] en [A] en hun ouders als hoofdelijk mededebiteur.
2.4.
Op 31 december 2008 is het lidmaatschapsrecht bij notariële akte geleverd aan [eiser] en [A] .
2.5.
In september 2009 zijn de Stichting Derdengelden en Koopstudio gestopt met het betalen van de maandelijkse lastendempers. De resterende maandelijkse uitkeringen van in totaal € 877,00 hebben sindsdien nimmer plaatsgevonden.
2.6.
Op 19 oktober 2009 is Koopstudio failliet verklaard. De andere vennootschappen die deel uitmaken van het Koopstudio-concern, waaronder de Stichting Derdengelden, zijn in de jaren 2009 tot 2012 failliet verklaard.
3
Het geschil
3.1.
[eiser] vordert  samengevat –
een verklaring voor recht dat Quarz toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eiser] , althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] .
veroordeling van Quarz tot betaling van € 55.378,16, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 januari 2015,
veroordeling van Quarz in de proceskosten, waaronder de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
[eiser] stelt dat Quarz op verschillende punten niet heeft voldaan aan de zorgplicht die zij jegens hem had. Quarz voert gemotiveerd verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
4.1.
[eiser] heeft gesteld dat Quarz jegens hem niet heeft voldaan aan de zorgplicht die op haar rustte. De centrale stelling van [eiser] is dat hij in een zeer ongunstige en risicovolle constructie terecht is gekomen en dat Quarz heeft verzuimd hem hiervoor te behoeden. Quarz heeft hem ten onrechte niet gewezen op de risico’s van het wegvallen van de lastendempers en ook niet op de hoofdelijke aansprakelijkheid op grond van de parapluhypotheek, de mede-aansprakelijkheid voor schulden van de woonvereniging en de exorbitante waardering van het lidmaatschapsrecht. Ook verwijt [eiser] Quarz de toetsing van de financiering op basis van de draagkracht van zijn ouders, waarbij geen deugdelijk onderzoek is gedaan van zijn financiële situatie doordat geen informatie bij hem is opgevraagd over hoe de maandelijkse lasten daadwerkelijk zouden worden betaald. Daarnaast verwijt [eiser] Quarz dat het mededebiteurschap van zijn ouders niet is uitgelegd en dat Quarz is uitgegaan van een te lage verzekeringspremie voor de beleggingsverzekering. Als Quarz hem op de mogelijke consequenties had gewezen, zou hij de financiële constructie niet zijn aangegaan. [eiser] wil graag ergens anders gaan wonen maar het lidmaatschapsrecht staat al vier jaar te koop en er is nog niemand komen kijken. Volgens [eiser] zijn de naam Koopstudio en het lidmaatschapsrecht van een Koopstudio woonvereniging met zoveel negatieve publiciteit omgeven dat er geen koper te vinden is. Juist nu makelaars en verkopers steeds beter de risico’s van deze Koopstudioconstructie beginnen te begrijpen, en dit dus ook aan potentiële kopers (moeten) melden, blijkt er niemand in een dergelijke constructie te willen investeren, en zeker niet voor een prijs die [eiser] en destijds voor heeft betaald, ook niet na aftrek van de reguliere prijsdaling op de onroerendgoedmarkt. Bovendien is er zoveel onzekerheid over de toekomst van dit type woonvereniging dat kopers niet durven in te stappen. De waarde van het lidmaatschapsrecht van [eiser] is door deze oorzaken negatief beïnvloed hetgeen vermogensschade oplevert. Hij kan immers het lidmaatschapsrecht niet te gelde maken, althans niet te gelde maken zonder een disproportionele waardedaling te accepteren, als gevolg waarvan hij (een groot gedeelte van) het krediet niet meer zou kunnen aflossen.
Koopstudio heeft [eiser] niet goed geïnformeerd over alle risico’s en voorwaarden van het Koopstudioconcept. Quarz mocht er volgens hem niet op vertrouwen dat [eiser] via de door Koopstudio verstrekte commerciële en misleidende informatiedragers voldoende en volledig op de risico’s van de Koopstudioconstructie was gewezen. Het lag juist op de weg van deze, in de ogen van [eiser] , onafhankelijke en professionele partij om [eiser] hierop te wijzen.
De rechtbank zal hierna uiteenzetten wat de zorgplicht van Quarz jegens hem in het algemeen inhoudt en daarna ingaan op de door [eiser] gestelde schendingen van die zorgplicht ten aanzien van de lastendempers.
4.2.
Quarz heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de geldlening tussen [eiser] en Rabobank. Zij is gehouden bij haar advisering de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Het gaat daarbij om de vraag of Quarz heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht. Wat dit concreet betekent, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur mag in dit geval in ieder geval worden verwacht dat hij de financiële positie en wensen van zijn opdrachtgevers inventariseert en dat hij zijn opdrachtgevers informeert over de financieringsmogelijkheden en de specifieke risico’s die verbonden zijn aan de betreffende financiering.
Lastendempers
4.3.
Partijen verschillen van mening over de beantwoording van de vraag of Quarz had moeten waarschuwen voor de mogelijkheid dat de lastendempers zouden kunnen wegvallen. Quarz meent dat dat niet het geval is omdat de financiering is verstrekt op basis van de draagkracht van [eiser] en zijn ouders, en de lastendempers daarbij niet zijn meegeteld als inkomen. Omdat de lastendempers buiten beschouwing zijn gelaten bij de financieringsaanvraag, hoefde Quarz deze ook niet te toetsen, aldus Quarz.
4.4.
De rechtbank overweegt dat de zorgplicht die rust op een redelijk bekwaam en redelijk handelend financieel adviseur, belast met de opdracht tot hypotheekbemiddeling, met zich brengt dat de adviseur zich de belangen van zijn cliënt bij het verkrijgen van een passende financiering aantrekt. Deze zorgplicht strekt, anders dan Quarz lijkt te betogen, verder dan het enkel waken voor overkreditering. Deze zorgplicht heeft ook betrekking op de voor Quarz kenbare wensen van de cliënt met betrekking tot zijn financiële positie en wensen ten aanzien van de financiering en de risico’s die daarmee samenhangen. In dat verband is het volgende van belang.
4.5.
In de door [eiser] overgelegde “Vragenpocket Woonvereniging” van Koopstudio staat het volgende opgenomen over de lastendempers:
“
Wat is mijn extra voordeel als ik via Quarz financier?
Wie als student via Quarz de financiering regelt, heeft extra voordeel. Als student heb je namelijk recht op een Koopstudio Lastendemper (KLD). Dit is een module die door Koopstudio is ontwikkeld om de student – in de jaren dat hij studeert – tegemoet te komen in zijn woonlasten. Je kunt hier alleen aanspraak op maken als je de hypotheek door Quarz laat regelen.
Als je als starter via Quarz je financiering regelt, kun je ook gebruik maken van de Koopstudio Lasten Demper (KLD) . Deze module is door Koopstudio ontwikkeld om de alleenstaande starter enkele jaren tegemoet te komen in zijn woonlasten. Ook nu geldt dat je alleen aanspraak kunnen maken op de KLD als je de hypotheek door Quarz laat regelen.
Wat is de Koopstudio Lastendemper (KLD)?
[toevoeging rechtbank: bedoeld is hier de Koopstudio Belasting Demper (KBD)]
Wie als student of starter beschikt over een eigen studio waarop een hypotheek rust, heeft bij de belastingdienst recht op een renteteruggave. Zolang jij geen belastbaar inkomen hebt, spaart de belastingdienst deze renteaftrek voor jou op en vindt de verrekening pas plaats als je een betaalde baan hebt (lees hier meer over in het hoofdstuk “Belastingen “).
Omdat jij, als student, de opgebouwde renteaftrek niet direct kan benutten, biedt Koopstudio je de mogelijkheid gebruik te maken van de KLD. Dat betekent dat je maandelijks (achteraf) een tegemoetkoming in de maandlasten krijgt. De tijdsduur en hoogte van de tegemoetkoming varieert per pand en per studio. In de informatiebrochure van de woning wordt de periode en het bedrag van de tegemoetkoming vermeld (tussen 0-5 jaar). Als starter kun je de renteaftrek wel direct benutten, maar zijn de lasten in de aanvangsfase nog te hoog voor je. Ook jij kunt een maandelijkse tegemoetkoming aanvragen in de maandlasten. In overleg met Koopstudio wordt de hoogte, de tijdsduur en het moment van aflossing bepaald. ”
4.6.
Kortom, de Koopstudio Lastendemper (KLD) is door Koopstudio gepresenteerd als een financieel product (een renteloze lening) dat tot doel heeft om de maandlasten van de koper te verlagen en waarop alleen aanspraak kon worden gemaakt als Quarz de financiering regelde. Ook op de tegemoetkoming, bestaande uit een voorschot op de fiscale renteaftrek (de Koopstudio Belastingdemper, KBD) kon alleen aanspraak worden gemaakt als Quarz de financiering regelde. Dit brengt mee dat Quarz de mogelijke risico’s die waren verbonden aan de lastendempers in haar advisering moest betrekken. De lastendempers maakten het product van Koopstudio (de verkoop van lidmaatschapsrechten die recht gaven op het gebruik van onzelfstandige woonruimte vergelijkbaar met een studentenkamer) financieel aantrekkelijk voor starters en studenten. Dit moet Quarz duidelijk zijn geweest. Het moet Quarz ook duidelijk zijn geweest dat het voor veel  studenten en starters alleen mogelijk was om zélf de maandlasten te dragen die verbonden zijn aan het lidmaatschapsrecht (dus zonder een beroep te doen op hun ouders), juist doordát zij aanspraak konden maken op de lastendempers. In dit geval werden de netto maandlasten door de KLD en KBD teruggebracht van € 1.140,- tot € 263,-. In dit verband heeft [eiser] gesteld dat hij aan Quarz heeft meegedeeld dat hij (en [A] ) zelf de maandlasten zouden dragen en zijn ouders (en de ouders van [A] ) wat dat betreft alleen als vangnet zouden fungeren. Quarz heeft die stelling slechts in algemene bewoordingen en daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist. Quarz heeft gesteld dat het niet anders kan dan dat in het adviesgesprek is gezegd dat de ouders de maandlasten zouden betalen omdat de student/starter geen of onvoldoende inkomen had. Daarmee heeft Quarz niet alleen feitelijk onvoldoende betwist dat een mededeling als gesteld door [eiser] is gedaan, maar miskent zij bovendien dat door de lastendempers de maandlasten werden teruggebracht tot het niveau van een gemiddelde huurprijs van een studentenkamer. Naar algemene ervaringsregels kan een groot deel van de studenten zelf de huurprijs van een studentenkamer dragen met behulp van bijvoorbeeld een studiebeurs en/of inkomen uit een bijbaan.
Een en ander brengt mee dat Quarz de mogelijke risico’s die waren verbonden aan de lastendempers in haar advisering moest betrekken.
4.7.
De renteloze lening (KLD) en het rentevoorschot (KBD) werden niet in één keer maar in maandelijkse termijnen van € 566,-- respectievelijk € 321,-- uitbetaald, en dekten – zoals hiervoor overwogen - daarmee een substantieel deel van de maandlasten van [eiser] . Tot de aan dit product verbonden risico’s behoorde dus onder meer het risico dat de maandlasten van [eiser] substantieel zouden stijgen indien Koopstudio om wat voor reden dan ook de maandelijkse termijnen niet meer zou willen of kunnen betalen. Het in de toekomst wegvallen van de lastendempers zou het lidmaatschapsrecht bovendien veel minder interessant maken voor studenten en starters op de woningmarkt, waardoor de verkoopbaarheid  - en daarmee ook de waarde - van de onzelfstandige woonruimte negatief zou kunnen worden beïnvloed. Quarz had hierop moeten wijzen maar heeft dat nagelaten.
4.8.
[eiser] ging er vanuit dat als hij zijn lidmaatschapsrecht zou verkopen, de koper net als hij recht zou hebben op lastendempers. Volgens Quarz hield het Koopstudioconcept niet in dat opvolgende kopers recht hadden op de lastendempers en kan [eiser] er niet gerechtvaardigd op hebben vertrouwd dat dit wel het geval zou zijn. Dit verweer is onvoldoende onderbouwd en slaagt daarom niet. In de door [eiser] overgelegde Vragenpocket van Koopstudio staat het volgende (bladzijde 33):
‘Als student betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. Als starter betaal je altijd de KLD terug bij verkoop van jouw studio. Het door jou terug betaalde bedrag wordt door Koopstudio gebruikt voor de KLD van de nieuwe bewoner van jouw studio.’
In andere Koopstudiozaken is (ook) de Vragenpocket, versie april 2008, overgelegd. Daarin staat:
‘Als student of starter betaal je de KLD alleen terug als je de studio met winst verkoopt. Deze winst wordt door Koopstudio gebruikt om een nieuwe KLD te creëren voor de nieuwe koper. Als er geen winst is bij doorverkoop, dan hoeft de lastendemper ook niet terugbetaald te worden. […]
Als je gebruik gemaakt hebt van de KBD, dien je deze altijd terug te betalen op het moment dat je de studio weer verkoopt. De belastingdienst spaart immers jouw hypotheekrenteaftrek voor je op.’
Koopstudio heeft aspirantkopers, en dus ook [eiser] , in het najaar van 2008, voorgespiegeld dat ook opvolgende kopers recht zouden krijgen op (in ieder geval) de KLD. Dat een opvolgend koper geen recht zou hebben op de lastendempers is ook niet logisch, omdat zij een cruciaal onderdeel zijn van het Koopstudioconcept. Zonder lastendempers zouden veel studenten/starters het lidmaatschapsrecht van [eiser] niet kunnen kopen, althans de maandlasten die daaraan verbonden zijn, niet zelf kunnen dragen. Maar als veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de juistheid van de hier aan de orde zijnde stelling van Quarz had het, gelet op het belang van de lastendempers voor de maandlasten en de verkoopbaarheid van het lidmaatschapsrecht (en daarmee voor de waarde van het lidmaatschapsrecht), op de weg van Quarz gelegen om er uitdrukkelijk op te wijzen dat een opvolgend koper mogelijk geen recht had op de lastendempers. Quarz heeft ook dit nagelaten.
4.9.
Het voorgaande laat onverlet dat [eiser] ook zelf als koper van het lidmaatschapsrecht verantwoordelijkheid draagt voor een onderzoek naar de risico’s die aan de lastendempers zijn verbonden. Op zichzelf is het juist dat het risico van een faillissement altijd aanwezig is, dat [eiser] zich had kunnen realiseren dat een eventueel faillissement van Koopstudio tot problemen zou kunnen leiden en dat hij daaromtrent ook zelf nadere vragen aan Koopstudio had kunnen stellen. [eiser] heeft dit nagelaten. Niettemin brengt de in dit geval op Quarz rustende zorgplicht mee dat zij zich de belangen van haar cliënt aantrekt en deze tijdig waarschuwt voor de aan het lidmaatschapsrecht verbonden risico’s. Dit geldt temeer voor het feit dat de verkoopwaarde van de lidmaatschapsrechten sterk samenhangt met de mogelijkheid om een lastendemper te verkrijgen. Uit het dossier blijkt niet dat [eiser] dit risico overzag of kon overzien. Quarz had [eiser] er dan ook op moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn. Quarz heeft dit nagelaten.
4.10.
De rechtbank verwerpt het verweer van Quarz dat de lastendempers een product van Koopstudio waren en dat het dus aan Koopstudio was om te adviseren over de aan dit product verbonden risico’s. Quarz heeft als financieel adviseur haar eigen verantwoordelijkheden en kan zich niet verschuilen achter de aanbieder van financiële producten en diens verantwoordelijkheden. Aanvaarding van het standpunt van Quarz zou er immers feitelijk op neerkomen dat de zorgplicht van financieel adviseurs bij de advisering over financiële producten van derden vrijwel inhoudsloos wordt. Daarbij komt dat de financiering via Quarz moest worden geregeld om voor de KLD en KBD in aanmerking te komen. Quarz was ermee bekend dat zij op deze wijze als vast intermediair bij dit concept werd gepresenteerd en bij de uitvoering trok zij ook gezamenlijk met Koopstudio op. Potentiële kopers mochten dan ook verwachten dat Quarz het door Koopstudio aangeboden product met de daarbij behorende opties goed kende. Als financieel adviseur diende zij haar opdrachtgevers te wijzen op de voor haar kenbare financiële risico’s van de gekozen constructie.
4.11.
Anders dan Quarz stelt is ook niet van belang dat niet gebleken is dat [eiser] (en zijn ouders) de lasten niet konden dragen en dat er dus geen sprake is van overkreditering. In zijn advies dient een financieel adviseur immers niet alleen te betrekken wat de maximale draagkracht is van zijn cliënt, maar ook wat de door zijn cliënt gewenste maandlasten zijn. Als een cliënt aanspraak maakt op een financieel product dat specifiek is ontwikkeld om de woonlasten te verlagen, moet een financieel adviseur dat product dus bij zijn advisering betrekken, ook al telt dit product niet mee als inkomen (en de cliënt de maandlasten dus ook zou kunnen betalen als hij geen aanspraak maakt op de lastendemper).
4.12.
Samengevat had Quarz op grond van de op haar rustende zorgplicht [eiser] erop moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn. In het bijzonder had Quarz [eiser] a) moeten wijzen op het risico dat de maandlasten van [eiser] substantieel zouden stijgen indien Koopstudio om wat voor reden dan ook de maandelijkse termijnen van de lastendempers niet meer zou willen of kunnen betalen en b) erop moeten wijzen dat áls de lastendempers in de toekomst zouden wegvallen, het lidmaatschapsrecht veel minder interessant zou worden voor studenten en starters op de woningmarkt, waardoor de verkoopbaarheid  - en daarmee ook de waarde - van de onzelfstandige woonruimte negatief zou kunnen worden beïnvloed. Quarz heeft dit nagelaten en daarmee is zij toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze verplichtingen.
Schade
4.13.
De rechtbank acht aannemelijk dat [eiser] door deze tekortkoming schade heeft geleden. Hij heeft immers gemotiveerd gesteld dat hij, indien hij juist zou zijn voorgelicht over de risico’s van het wegvallen van de lastendempers, het lidmaatschapsrecht niet zou hebben gekocht. [eiser] heeft in dat kader erop gewezen dat het voor hem van groot belang was dat de maandlasten laag waren, vergelijkbaar met de huur van een studentenkamer. Bij het wegvallen van de lastendempers zouden deze maandlasten substantieel stijgen. Quarz heeft  betwist dat [eiser] in die situatie het lidmaatschapsrecht niet zou hebben gekocht, maar gelet op de omstandigheid dat door de tekortkoming van Quarz aan [eiser] de mogelijkheid is ontnomen om die keuze te maken, kan aan de stelplicht van [eiser] op dit punt niet al te hoge eisen worden gesteld en verwerpt de rechtbank dat verweer. Daarnaast heeft Quarz aangevoerd dat [eiser] ten tijde van haar advisering niet meer had kunnen afzien van de koop van het lidmaatschapsrecht omdat de koopovereenkomst tussen Koopstudio en hem al definitief was geworden. De rechtbank verwerpt ook dit verweer. [eiser] heeft gemotiveerd gesteld dat ook Koopstudio jegens hem tekort is geschoten in haar contractuele verplichtingen, onder andere door hem niet of onvoldoende voor te lichten over de aard en risico’s die verbonden waren aan de lastendempers. Op grond van die omstandigheid had [eiser] de koopovereenkomst met Koopstudio kunnen ontbinden of deze kunnen vernietigen wegens dwaling, als Quarz hem op de risico’s die waren verbonden aan de lastendempers had gewezen. Die mogelijkheid is aannemelijk, zodat [eiser] voldoende heeft gesteld om aan te nemen dat hij schade heeft geleden door de tekortkoming van Quarz.
4.14.
[eiser] stelt dat de totale schade die hij en [A] hebben geleden
€ 110.756,32 bedraagt en dat zijn aandeel daarin de helft is (€ 55.378,16). De berekening die [eiser] daaraan ten grondslag heeft gelegd is echter niet juist. Verder beschikt de rechtbank op dit moment over onvoldoende informatie om de schade te begroten. Dit wordt hierna toegelicht.
4.15.
Om de schade te bepalen moet een vergelijking worden gemaakt tussen de huidige, werkelijke situatie en de situatie waarin [eiser] zou hebben verkeerd zonder wanprestatie van Quarz. Uit het betoog van [eiser] leidt de rechtbank af dat hij in de situatie zonder wanprestatie van Quarz de koopovereenkomst rechtsgeldig zou hebben ontbonden dan wel hebben vernietigd op grond van dwaling. De rechtbank gaat daar ook vanuit (zie ook 4.13). In de situatie zonder wanprestatie zou [eiser] dus geen schuld hebben aan Rabobank van (aanvankelijk) € 178.000, en zou hij geen hypotheekrente, hypotheekprovisie, verzekeringsprovisie, notariskosten en overdrachtsbelasting hebben betaald. Daartegenover staat dat [eiser] in de werkelijke situatie ook voordelen heeft gehad die bij de vaststelling van de schade moeten worden meegenomen. In de eerste plaats vertegenwoordigt het lidmaatschapsrecht een waarde in het economisch verkeer. Verder heeft [eiser] ter zitting verklaard dat hij zijn studio (het lidmaatschapsrecht) sinds drie jaar verhuurt voor € 900 per maand (€ 10.800 bruto per jaar). Tot op heden heeft hij uit de verhuur dus € 32.400 aan bruto-inkomsten genoten. Daarnaast hebben [eiser] en [A] , vanaf het moment waarop het lidmaatschapsrecht aan hen is geleverd (31 december 2008) tot het moment waarop de Stichting Derdengelden de betaling van de lastendempers heeft gestaakt (september 2009), bedragen ontvangen ter zake van de Kosten Lastendemper (KLD) en de Kosten Belastingdemper (KBD), die zij nooit aan Koopstudio zullen hoeven terug te betalen. Er vanuit gaande dat zij de lastendempers tot en met juni 2009 hebben ontvangen, is dit een bedrag van € 5.262. Daarvan moet de helft (€ 2.631) aan [eiser] worden toegerekend.
4.16.
[eiser] heeft zijn lidmaatschapsrecht in 2013 laten taxeren. De woningmarkt bevond zich toen op een dieptepunt en inmiddels worden weer meer woningen verkocht en zijn de verkoopprijzen gestegen. Van de getaxeerde waarde in 2013 kan nu dus niet meer worden uitgegaan. Bovendien is de verkoop een onzekere factor. Gelet op de huurinkomsten die [eiser] ontvangt en het feit dat de taxateur het lidmaatschapsrecht heeft getaxeerd op een beleggingswaarde van € 111.400, kan niet worden uitgesloten dat op enig moment een belegger bereid zal zijn het lidmaatschapsrecht te kopen. Hoe groot de kans daarop is, kan de rechtbank op dit moment niet inschatten. Evenmin kan de rechtbank thans inschatten binnen welke periode een verkoop redelijkerwijs plaats zal vinden. Daardoor is onzeker tot welk moment [eiser] inkomsten uit verhuur zal genieten. Als ervan moet worden uitgegaan dat [eiser] het lidmaatschapsrecht niet zal verkopen en dus voor de rest van zijn leven zal houden, is de kans groot dat [eiser] daaruit blijvend inkomsten uit verhuur zal genieten. In dat geval zal bij de vaststelling van de schade de contante waarde moeten worden bepaald van die inkomensbron, met inachtneming van de huidige hoogte (€ 10.800 bruto per jaar) en de daarop te heffen inkomstenbelasting.
4.17.
Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen mogelijkheid om in deze procedure de schade aan de zijde van [eiser] te begroten. Aangezien wel aannemelijk is geworden dat [eiser] als gevolg van de hiervoor besproken schending van de zorgplicht door Quarz schade heeft geleden, zal de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen en zal de zaak voor de vaststelling van de schade worden verwezen naar de schadestaatprocedure.
4.18.
Gelet op het bovenstaande hoeven de overige stellingen van [eiser] niet inhoudelijk te worden beoordeeld, aangezien niet is gesteld of gebleken dat de schade van [eiser] hoger is dan nu het geval is, als komt vast te staan dat ook die stellingen juist zijn.
4.19.
Quarz zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:
Dagvaarding		€      93,80
Griffierecht		      868,00
Salaris advocaat
2.682,00
(3,0 punten x € 894,00)
Totaal			€ 3.643,80
De gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder 5 omschreven.
5
De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat Quarz toerekenbaar tekort geschoten is in de nakoming van haar verplichting jegens [eiser] zoals genoemd in rechtsoverweging 4.12,
5.2.
veroordeelt Quarz tot vergoeding van de schade van [eiser] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.3.
veroordeelt Quarz in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 3.643,80, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.4.
veroordeelt Quarz, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door [eiser] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 131,00 aan salaris advocaat, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving,
- te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat [NAAM], vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening,
5.5.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de onderdelen 5.2 tot en met 5.4 uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Brouwer, mr. J.K.J. van den Boom en mr. L.M.G. de Weerd en in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2016.
type: JvdB/4223