Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHARL:2019:6931

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.209.841
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 5087303)
arrest van 27 augustus 2019
in de zaak van
1
[appellant 1] ,
2. [appellant 2]
,
beiden wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
in eerste aanleg: eisers,
hierna ook in enkelvoud: [appellant] ,
advocaat: mr. L.E. Huard,
tegen
1
[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2]
,
beiden wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden,
hierna ook in enkelvoud: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. F.B.A. Verbeek.
1
Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 mei 2018 hier over. In dit tussenarrest heeft het hof een comparitie van partijen gelast, die op 24 april 2019 is gehouden. Ter zitting is aan [geïntimeerde] akte verleend van de producties die hij bij bericht van 10 april 2019 had ingezonden. Het van de zitting opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van de processtukken.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het voorafgaand aan de zitting door [appellant] overgelegde procesdossier.
2
De vaststaande feiten
De feiten, waarover partijen het eens zijn en die voor de beoordeling van belang zijn, staan beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.10 van het bestreden vonnis van 9 november 2016. Hieronder volgt een uittreksel daaruit.
2.1
[appellant] heeft bij schriftelijke overeenkomst van 24 november 2014 van [geïntimeerde] een perceel in [woonplaats] gekocht, met daarop een in 1928/1930 gebouwd woonhuis. [geïntimeerde] werd bij de verkoop bijgestaan door een makelaar. Vóór de koop had [appellant] het perceel tweemaal bezichtigd, de tweede maal met een timmerman en een elektricien.
2.2
Het perceel is op 26 januari 2015 aan [appellant] geleverd. Op 9 februari 2015 heeft [appellant] bij [geïntimeerde] geklaagd over lekkage van het platte dak van de keuken (de keuken bevond zich in een uitbouw). [geïntimeerde] en zijn makelaar hebben de woning de volgende dag bezocht en de makelaar heeft in zijn mailbericht van die dag geschreven dat hij samen met [geïntimeerde] heeft geconstateerd dat het dak van de uitbouw inderdaad lekte. Later heeft [appellant] ook bij [geïntimeerde] geklaagd over schimmelvorming in de woning en in de schuur, en over scheuren in de muren van de woning. [appellant] heeft ter zake van het verhelpen van al zijn klachten een offerte laten maken, waarin de kosten daarvan op € 10.384,22 inclusief 21% BTW zijn gesteld. Hij heeft bij [geïntimeerde] aanspraak gemaakt op betaling van dit bedrag, maar heeft geen betaling ontvangen.
2.3
De koopovereenkomst van 24 november 2014 is schriftelijk opgesteld met gebruikmaking van de versie 2014 van het model van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) voor koop/verkoop van een bestaande eengezinswoning.
Artikel 6 van dit koopcontract houdt in:
artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.
6.2.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:
woning met aan- en toebehoren
. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)
3
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[appellant] heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van € 10.384,22 als hoofdsom, verhoogd met € 878,84 wegens incassokosten, met de wettelijke rente vanaf 20 juni 2015 en van de proceskosten. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.
3.2
De kantonrechter heeft bij vonnis van 9 november 2016 de vordering van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten veroordeeld. Kort samengevat heeft zij geoordeeld dat in ieder geval de lekkages, vochtplekken en schimmelvorming een normaal gebruik van de woning in de weg staan, maar dat [appellant] er bij het sluiten van de koopovereenkomst van op de hoogte was of kon zijn dat de woning met vocht- en schimmelproblemen was behept en dat er scheuren in muren zaten. Van [appellant] , die een kamerverhuurbedrijf heeft, mag meer kennis van woningbouwkwesties worden verwacht, ook omdat hij bij de tweede bezichtiging werd vergezeld door een aannemer. [appellant] had volgens de kantonrechter vóór het sluiten van de overeenkomst nader onderzoek moeten doen, mede vanwege de leeftijd van de woning (85 jaar) en omdat de overeengekomen koopprijs lager was dan toenmalige WOZ-waarde.
4
De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1
Het hoger beroep heeft een andere uitkomst die grotendeels in het voordeel van [appellant] is. Voor zover het gaat om de schade door lekkage en om andere vochtproblemen is [geïntimeerde] verplicht tot vergoeding van de herstelkosten, maar niet waar het gaat om de muurscheuren. Hieronder wordt uitgelegd waarom dat zo is.
4.2
[appellant] heeft met vijf genummerde grieven bezwaren tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Hij vordert bij dagvaarding in hoger beroep onder II en III de hoofdelijke veroordeling van de geïntimeerden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] om hem € 10.384,22 te betalen, verhoogd met rente en incassokosten. In het petitum onder I van de memorie van grieven heeft hij die vorderingen gehandhaafd. Onder II en III van dat petitum heeft [appellant] terugbetaling gevorderd van wat hij op basis van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald, eveneens met rente daarover, respectievelijk een proceskostenveroordeling.
De woning was volgens [appellant] namelijk niet geschikt voor normaal gebruik. [geïntimeerde] heeft bij de verkoop onjuiste informatie gegeven over de lekkage en muurscheuren en hij heeft ook informatie daarover achtergehouden, die hij [appellant] had moeten geven, aldus nog steeds [appellant] .
Zoals het hof bij de vaststaande feiten al heeft weergegeven, heeft [appellant] bij de tweede bezichtiging geen aannemer meegenomen, maar wel een timmerman en een elektricien. Dit betekent dat de eerste grief gegrond is, maar dit bepaalt niet meteen de uitkomst van het hoger beroep omdat het hierbij slechts om één van omstandigheden gaat die een rol spelen. Het hof zal hieronder ook de andere feiten en omstandigheden in zijn oordeel betrekken.
Lekkages en schimmel
4.3
Op 10 februari 2015 heeft de makelaar van [geïntimeerde] , na een bezoek aan de woning samen met [geïntimeerde] , bevestigd dat het platte dak van de uitbouw lekte (het desbetreffende mailbericht maakt deel uit van productie 3 bij dagvaarding in eerste aanleg). Tussen de onderzijde van dit dak en de gipsplaten, die ten tijde van de verkoop tegen dat dak waren aangebracht, zat schimmel. Hieruit leidt het hof af dat het dak ook al enkele maanden daarvóór lekte, toen het koopcontract werd gesloten. Volgens [geïntimeerde] kan deze lekkage ook zijn veroorzaakt door [appellant] , die in januari/februari 2015 de broeikas met watervoorraad heeft verwijderd, die op het platte dak stond. De schimmelvorming wijst echter anders uit. Het beroep op eigen schuld is dus ongegrond.
4.4
Uit de door [appellant] als productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegde foto’s (om precies te zijn: de 5e, 6e, 8e, 10e, 11e, en 13e foto; de overige foto’s zijn te onduidelijk) blijkt dat er ook schimmel stond op dakbalken en muren van het hoofdgedeelte van de woning. Voor de donkere vlekken die op die foto’s zijn te zien bestaat namelijk geen andere plausibele verklaring. Hieruit leidt het hof af dat het puntdak ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst eveneens lek was. Ook deze vocht- en schimmelplekken waren ten tijde van de bezichtigingen van de woning aan het zicht onttrokken door gipsplaten. [appellant] kon de lekkages en de schimmelplekken pas na verwijdering van die platen ontdekken. Dat een destructieve vorm van onderzoek van hem mocht worden verlangd voordat hij zijn bod van € 265.000 uitbracht (welk bod door [geïntimeerde] is aanvaard) ligt niet voor de hand.
4.5
De daklekkages en schimmelvorming maakten de woning ongeschikt voor het met artikel 6.3 van de overeenkomst afgesproken
normaal gebruik als woning
. De interpretatie van wat daarmee is bedoeld moet aan de hand van de zogenaamde Haviltex-maatstaf worden gegeven (zie HR 13 maart 1981, NJ 1981/635 en HR 20 februari 2004, NJ 2005/493), zodat het hof niet alleen op de tekst van het koopcontract let, maar ook op de andere omstandigheden van het geval.
[geïntimeerde] heeft het in zijn memorie van antwoord op meerdere plaatsen over het ingrijpende karakter van de verbouwing door [appellant] en noemt dit in zijn processtukken zelfs sloop. Ter zitting in hoger beroep heeft hij gepreciseerd dat [appellant] tijdens de onderhandelingen aan (de makelaar van) [geïntimeerde] heeft verteld dat hij de woning op korte termijn ter beschikking wilde hebben om deze ingrijpend te verbouwen. [appellant] hebben uitvoerig tegengesproken dat zij het over sloop hebben gehad.
Uit enkel de mededeling dat een ingrijpende verbouwing op handen was, mocht [geïntimeerde] in redelijkheid niet opmaken dat de muren en het dak zouden worden vervangen, of dat een eventuele lekkage en/of schimmelvorming en/of andere vochtproblemen [appellant] niet zouden hinderen. Met
normaal gebruik als woning
hebben partijen daarom niet voor ogen gehad dat [appellant] de woning zou slopen. Volgens de door [geïntimeerde] ingevulde Vragenlijst (productie 11 bij memorie van grieven), welke lijst [appellant] vóór de onderhandelingen had ontvangen, was het platte dak ongeveer 35 jaar oud en was het puntdak ‘
origineel
’, dat wil zeggen: ongeveer 85 jaar oud. De ouderdom van de daken, de meer dan gemiddelde kennis van bouwzaken bij [appellant] , de aankondiging van de verbouwing en het feit dat [appellant] bij de tweede bezichtiging een timmerman en een elektricien had meegenomen, leveren op zichzelf evenmin als in onderlinge samenhang een voldoende sterk argument op om aan het ‘
normaal gebruik als woning met aan- en toebehoren
’ een andere betekenis toe te kennen dan de betekenis die die woorden in het algemeen hebben. De overige inhoud van het koopcontract duidt daar ook al niet op.
4.6
Evenmin had [appellant] in de geschetste omstandigheden aanleiding moeten zien voor nader, al of niet bouwkundig onderzoek. Dat de koopprijs lager was dan de marktwaarde, is in tegenspraak met het taxatierapport dat [appellant] heeft laten opstellen met het oog op de financiering van de koop en waarin de waarde van de woning precies op de overeengekomen koopprijs is gesteld.
Resumerend (inzake de vochtproblemen)
4.7
Gelet op de schaal waarin de lekkages, andere vochtproblemen en/of schimmelvorming voorkwamen werd het normaal gebruik van de onroerende zaak als woning belemmerd, ook na een verbouwing. Hierdoor schoot [geïntimeerde] jegens [appellant] tekort in zijn verplichting om een woning te leveren die geschikt was voor het tussen partijen overeengekomen gebruik. Afgezien van de in de eerder genoemde Vragenlijst vermelde vochtdoorslag door een koudebrug bij de voorgevel, was [appellant] van deze gebreken niet op de hoogte en waren die gebreken evenmin kenbaar voor hem, omdat de sporen daarvan tijdens de bezichtigingen door gipsplaten aan het zicht waren onttrokken. [appellant] had evenmin voldoende aanleiding om een nader onderzoek te doen. Gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst is [geïntimeerde] verplicht om aan [appellant] de kosten van het verhelpen van deze vochtproblemen te vergoeden. Het slot van dit artikel 6.3 staat dus aan de aansprakelijkheid wegens de desbetreffende tekortkoming niet in de weg. [geïntimeerde] is jegens [appellant] verplicht tot vergoeding van de kosten van het herstel van deze gebreken.
De omvang van de schade door de vochtproblemen
4.8
[appellant] heeft de offerte overgelegd (productie 5 bij dagvaarding in eerste aanleg) waarop, voor zover kenbaar, als kosten van het herstel van de vochtproblemen de posten € 1.988, € 2.343 en € 2.700 exclusief BTW voorkomen. Dat de vervanging van een raam in de erker eveneens aan de lekkages, schimmelvorming en/of andere vochtproblemen valt te wijten, heeft hij niet voldoende toegelicht. De post ad € 305 blijft daarom hier buiten beschouwing.
[geïntimeerde] heeft geen ander gemotiveerd verweer gevoerd tegen de schadebegroting, ook niet in eerste aanleg.
4.9
Het voorgaande leidt dan ook tot vernietiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [geïntimeerde] om het totaalbedrag van de drie genoemde schadeposten, in hoofdsom € 7.031,- aan [appellant] te vergoeden, te vermeerderen met 21% BTW (dat is € 8.507,51 inclusief BTW). Het petitum van de memorie van grieven onder I strekt tot toewijzing van ‘de vorderingen van [appellant] ’, waarmee kennelijk de vorderingen II tot en met III zijn bedoeld die in de dagvaarding in hoger beroep staan aangekondigd (de in die dagvaarding aangekondigde vorderingen IV en V worden herhaald in het petitum van de memorie van grieven onder II en III). De geïntimeerden ( [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ) zullen hiertoe hoofdelijk worden veroordeeld, omdat [appellant] die hoofdelijkheid heeft gevorderd en daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd.
4.10
[appellant] heeft in hoger beroep tevens vergoeding gevorderd van € 928,67 wegens gemaakte incassokosten. Het hof begroot die kosten naar rato van de toegekende hoofdsom op het forfaitaire bedrag waarop [appellant] volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (Stb. 2012/141) aanspraak kan maken. De berekening komt uit op een bedrag van € 800,38.
4.11
Ten slotte heeft [appellant] vergoeding gevorderd van de wettelijke rente vanaf 20 juni 2015. Aan [geïntimeerde] is bij een schriftelijke aanmaning van 9 juni 2015 een betalingstermijn van veertien dagen gesteld. Dit bracht hem op 23 juni 2015 in verzuim. De datum 20 juni 2015, die [appellant] in zijn vordering hanteert, berust kennelijk op een vergissing, of is in geen geval voldoende onderbouwd. Op 23 juni 2015 gaat de rente ex artikel 6:119 BW in.
Muurscheuren
4.12
Op de eerste foto bij productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg valt duidelijk te zien dat er een scheur in de achtergevel van de woning zit. [appellant] kan die scheur bij een bezichtiging niet hebben gemist, zodat hij ter zake van het herstel daarvan geen aanspraak kan maken op vergoeding van schade, ook niet indien deze scheur aan het overeengekomen ‘
normaal gebruik als woning met aan- en toebehoren
’ in de weg zou hebben gestaan (zie artikel 6.3, slot, van de koopakte).
4.13
Volgens een rapport d.d. 8 maart 1995 van [taxatiebedrijf] Taxaties B.V. (productie 13 bij memorie van grieven – hierna: [taxatiebedrijf] ) was er op 1 februari 1995 sprake van scheurvorming in de gevels van de in 2014 aan [appellant] verkochte woning en schuur. (Over de schuur, die kennelijk geheel is gesloopt, heeft [appellant] geen klachten, zodat eventuele scheuren in de gevels van de schuur hier buiten beschouwing blijven.) In dit rapport is melding gemaakt van lichte scheurvorming met haarscheurvorming in het metselwerk en het voegwerk van de verschillende gevels. Ook staat daarin dat de scheuren gedeeltelijk waren hersteld. In het rapport wordt geen melding gemaakt van enige scheurvorming in de keuken (over de keuken: ‘
Geen bijzondere opmerkingen
’) en daaruit blijkt evenmin als uit de overige stukken in hoeverre de scheurvorming in de weg stond aan normaal gebruik van de woning. Ook indien [geïntimeerde] op de Vragenlijst bij vraag 2b (
‘Zijn er (gerepareerde) scheuren/ beschadigingen in/aan de gevels aanwezig? Zo ja, waar?
) niet een cirkel had mogen zetten om het woord
‘nee
’ omdat hij door het rapport [taxatiebedrijf] wist van scheurvorming, is niet duidelijk dat er sprake is van een tekortkoming door de scheurvorming in dit relatief oude huis. Onduidelijk is in welk opzicht het huis als gevolg daarvan niet normaal als woning zou kunnen worden gebruikt. Van een schadevergoedingsverplichting ter zake van de scheurvorming is daarom niet gebleken. In zoverre zal het hof de vordering van [appellant] afwijzen.
4.14
Het voorgaande geldt ook voor de scheur die op de 12e foto van productie 4 bij dagvaarding in eerste aanleg valt te zien. Hier gaat het om een scheur aan de binnenzijde van de keuken, onder het raam. Deze scheur was ten tijde van de bezichtigingen door gipsplaten aan het zicht onttrokken en daarvan wordt in het rapport van [taxatiebedrijf] geen melding gemaakt. Daarin staat over de keuken: ‘
Geen bijzondere opmerkingen
’.
De advocaat [NAAM][appellant] heeft op de comparitie van partijen in hoger beroep over deze scheur gesteld dat er vocht uit lekte, maar nu [geïntimeerde] al eerder had weersproken dat de muurscheuren het in de koopakte voorziene gebruik van de woning belemmerden, had het op de weg van [appellant] gelegen om de ernst van deze lekkage nader toe te lichten. Dat heeft hij niet gedaan en hij heeft van de hinder die door dit vocht werd ondervonden ook al geen bewijs aangeboden. De stelling dat [geïntimeerde] kosten van het herstel van de scheur onder het keukenraam moet vergoeden is daarom af te wijzen.
5
Slotsom
5.1
De grieven slagen voor zover deze zien op de lekkages en schimmel (zie hiervoor onder 4.3 – 4.7), zodat het bestreden vonnis moet worden vernietigd en de vordering van [appellant] alsnog gedeeltelijk zal worden toegewezen, en voor het overige zal worden afgewezen. Het hof zal [geïntimeerde] als grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de kosten van de beide instanties veroordelen, inclusief de nakosten en rente over de proceskosten en nakosten, zoals gevorderd.
5.2
[appellant] heeft verder nog gevorderd om [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van wat hij ter uitvoering van dat vonnis aan [geïntimeerde] heeft voldaan (dat zal de proceskostenveroordeling betreffen). Nu het vonnis wordt vernietigd en het hof hieronder ook een andere beslissing geeft met betrekking tot de proceskosten in eerste aanleg, is deze vordering eveneens toewijsbaar.
5.3
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten		€      97,96
- griffierecht		€    223, -
- subtotaal verschotten
€    320,96
- salaris advocaat 		€    768, -  (2 punten à € 384, want oud liquidatietarief;
hierbij is het belang gewaardeerd op de in hoger beroep toegewezen hoofdsom)
Totaal
€ 1.088,96
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellant] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten		€    101,11
- griffierecht		€    313, -
- subtotaal verschotten
€    414,11
- salaris advocaat		€ 1.518, -  (2 punten van tarief I)
Totaal
€ 1.932,11
6
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Utrecht van 9 november 2016 en doet opnieuw recht;
veroordeelt de geïntimeerden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hoofdelijk tot betaling aan [appellant] van een schadevergoeding van € 8.507,51, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 20 juni 2015 tot de dag van de betaling;
veroordeelt de geïntimeerden [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] voorts hoofdelijk tot betaling aan [appellant] van € 800,38 wegens gemaakte buitengerechtelijke incassokosten;
veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling aan [appellant] van al hetgeen [appellant] aan [geïntimeerde] heeft voldaan ter uitvoering van het vonnis van 9 november 2016, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellant] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 320,96 voor verschotten en op € 768 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 414,11 voor verschotten en op € 1.518 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief, te vermeerderen met de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval [geïntimeerde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden,
een en ander (proceskosten en nakosten) vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, L.F. Wiggers-Rust en J.G.J. Rinkes en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 27 augustus 2019.