Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:OGEAM:2019:94

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Inhoudsindicatie: koopovereenkomst economisch eigendom perceel grond. Koper wanpresteert. Gevolgen daarvan.
Zaaknummer: SXM201801020
Vonnis d.d. 11 juni 2019
inzake
de naamloze vennootschap [A],
gevestigd te Sint Maarten,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. M.O. KORTENOEVER, mr. S.W. KASBERGEN,
tegen
[B],
wonende in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
gemachtigde: mr. R.E. DUNCAN.
Partijen zullen hierna [A] en [B] worden genoemd.
1
Het procesverloop
1.1.
Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
het inleidend verzoekschrift met producties, ontvangen op 2 augustus 2018,
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties;
de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie met producties,
pleitaantekeningen van [B],
pleitaantekeningen van [A].
1.2.
De pleitzitting heeft plaatsgevonden op 9 mei 2019 in aanwezigheid van partijen en gemachtigden.
1.3.
Vandaag wordt uitspraak gedaan.
2
De feiten
2.1.
Tussen [B] als verkoper en [A] als koper is op 29 januari 2016 een
Sales and Purchase Agreement Economic Transfer of Ownership
(hierna: de Overeenkomst) tot stand gekomen. Het onderwerp van de overeenkomst is een onbebouwd perceel grond ter grootte van 554m2 in Simpson Bay op Sint Maarten (kadastraal bekend SXM SB …./1997). Daarvan is [B] de erfpachter. De koopprijs bedraagt US $ 1.000.000, waarvan US $ 50.000 als
“non-refundable deposit”
door [A] is betaald. De US $ 950.000 dient binnen 90 dagen na ondertekening van de Overeenkomst aan de notaris te zijn betaald.
(“The balance of $ 950.000 (…) will be paid to the notary within 90 days of signing of this agreement.”).
2.2.
Verder bepaalt de overeenkomst in artikel 1 dat vanaf 29 januari 2016 het perceel in economisch eigendom aan de koper toebehoort en dat alle voordelen, kosten en risico’s voor rekening van de koper zijn. [A] mag het perceel naar eigen goeddunken ontwikkelen en is gerechtigd de rechten betreffende het perceel uit te oefenen als ware hij de eigenaar.
2.3.
Artikel 3 schrijft voor dat de verkoper het perceel vrij van lasten en beperkingen moet overdragen. Artikel 5 luidt:
“The Property shall be accepted in its present state, on this date, vacated, free from lease agreements or other rights of use of third parties.”
2.4.
Blijkens artikelen 6 en 7 geldt het volgende. Zodra de US $ 50.000 door de notaris zijn ontvangen moet er een hypotheekrecht ten gunste van de koper worden gevestigd. Datzelfde moet gebeuren zodra de US $ 950.000 door de notaris zijn ontvangen. De eerste hypotheek is op 9 februari 2016 gevestigd. De tweede tot op heden niet.
2.5.
In artikel 10 staat:
“Any and all claims on third parties, which the Seller might have or might be entitled to with regard to the herewith Property, including (…), are herewith transferred or assigned to the Buyer. (….)”
2.6.
In artikel 11B garandeert de verkoper dat
“the property is not unlawfully in use by third parties”.
2.7.
Omdat de erfpachter van een aangrenzend perceel een stuk van het onderhavige perceel in gebruik blijkt te hebben genomen bericht [B] bij brief van 10 juli 2016 onder andere het volgende aan [A]:
“In order to comply with said commitment I therefore would like to make you the following offer.
That we proceed with the signing of the notarial deed of the economic ownership on the two properties in question (including the strip which is being claimed by [C] N.V.) as is being prepared by notary Marlene Mingo, while deducting an amount of US. 50.000.- from the purchase price and have it deposited and held in escrow by notary Mingo under the condition that:
said amount will be paid to me (…), in case the Court (…), by sentence which has become irrevocable has rejected the claim by [C] N.V. or that,
said amount will be returned to [A] N.V. in case the Court (…) by sentence which has become irrevocable has confirmed said claim by [C] N.V.
In case you agree with said proposal I invite you to sign a copy of this offer and return same to me.”
2.8.
Bij brief van 18 juli 2016 bericht [B] onder andere het volgende aan [A]:
“Upon the signing of the aforementioned agreement a non-refundable deposit of US$ 50,000.- was paid to client. The balance of the purchase price, US$ 950.000.- was agreed to be paid to the notary designated in the agreement within 90 days, thus, ultimately, on
April 29 2016
. [A] N.V. has failed to pay as agreed and is, therefore, in default.
Based on this serious and inexcusable default, client hereby dissolves the aforementioned agreement extra-judicially, effective immediately. All conditions, covenants, and actions in the agreement are hereby consequently terminated.”
2.9.
Bij brief van 19 juli 2016 reageert [A] hierop. Zij schrijft dat er sprake was van een
“encroachment”
op het perceel.
“Your client was advised to resolve this default situation before a closing can take place in order for the Seller to be able to comply with its obligation at closing, and provide the title to the property free and clear and fully vacated.”
Om het voorstel van 16 juli 2016 te beoordelen vraagt zij in deze brief om de processtukken van een kort geding dat door [D] N.V. (hierna: [D]) tegen [B] was begonnen maar in plaats daarvan wordt de Overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
“My client had deposited sufficient funds to close but your client could not deliver title free and clear and fully vacated and was therefore in default. As soon as your client has remedied the default, and is in a position to provide clear title to the property, free and clear of any encumbrances and fully vacated, a closing can take place.”
2.10.
Bij vonnis in de bodemprocedure van 20 februari 2018 van dit Gerecht, gewezen tussen [B] en [D] (AR 2016/146), is voor recht verklaard dat [D] onrechtmatig inbreuk heeft gemaakt op het erfpachtsrecht van [B] op voormeld perceel en dat die inbreuk heeft plaatsgevonden op een oppervlakte van 30,21 m2. [D] is veroordeeld om de bebouwingen en beplantingen op het perceel van [B] te verwijderen op straffe van dwangsommen. Tevens moet [D] schadevergoeding aan [B] betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. Dit vonnis is in kracht van gewijsde gegaan.
3
Het geschil
3.1.
In conventie vordert [A] dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, het gerecht de volgende beslissingen neemt:
a. Primair, [B] te veroordelen tot nakoming van de Overeenkomst, en in dat kader, onder de voorwaarde dat [A] de restant koopsom van US $ 950.000 op de rekening van de notaris stort,
(i) te bepalen dat dit vonnis ex artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de voor het passeren van de notariële akte tot levering van het Economisch Eigendom en vestiging van Hypotheek 2 vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [B], zodat levering van het Economisch Eigendom en vestiging van Hypotheek 2 zal plaatsvinden door inschrijving van het vonnis samen met voornoemde notariële akte in de openbare registers,
(ii) te bepalen dat inschrijving van het vonnis in openbare registers ex artikel 3:301 lid 1 BW mogelijk is vanaf 1 dag na betekening van dit vonnis, en
(iii) notaris mevrouw Mingo of één van de medewerkers van haar kantoor te machtigen om namens [B] een handtekening te plaatsen op de genoemde notariële akte,
Subsidiair, [B] te veroordelen tot nakoming van de Overeenkomst, met machtiging van mevrouw Mingo of één van de medewerkers van haar kantoor om - onder de voorwaarde dat [A] de restantkoopsom van US $ 950.000 op de rekening van de notaris stort - namens [B] op te treden bij het passeren van de notariële akte tot levering van het Economisch Eigendom en vestiging van Hypotheek 2 en dus namens [B] de genoemde notariële akte te ondertekenen,
Meer subsidiair, [B] - onder de voorwaarde dat [A] de restantkoopsom van US $ 950.000 op de rekening van de notaris stort - te gebieden om de Overeenkomst onverkort na te komen, meer specifiek door aan [A] het Economisch Eigendom te verschaffen en Hypotheek 2 te vestigen, op straffe van een door [B] aan [A] te verbeuren dwangsom van US $ 25.000 per dag althans een door het gerecht in goede justitie te bepalen bedrag, ingaande op de dag van betekening van het aan [B], met een maximum van US $ 950.000,
[B] te veroordelen in de kosten van deze procedure en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum van het vonnis tot de dag van algehele voldoening.
3.2.
In reconventie vordert [B] dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, de volgende beslissingen worden genomen:
Voor recht te verklaren dat de Overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, althans deze te ontbinden,
[A] te veroordelen om binnen twee dagen na dit vonnis alle medewerking te verlenen aan de op te maken notariële akten, alles opdat het op het erfpachtrecht van [B] gevestigde recht van hypotheek ten gunste van [A] wordt opgeheven, vernietigd en in de betrokken openbare registers wordt doorgehaald, op straffe van een dwangsom van $ 25.000 per dag of gedeelte van een dag dat [A] in gebreke blijft aan het vonnis te voldoen,
[A] te veroordelen om aan [B] te betalen alle geleden en nog te lijden schade te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
kosten en rente rechtens.
3.3.
Partijen verzoeken het gerecht over en weer om de vorderingen van de ander af te wijzen, met diens veroordeling in de proceskosten.
4
De beoordeling
in conventie en in reconventie
De standpunten van partijen
4.1.
Kort en zakelijk weergegeven stelt [A] het volgende. Pas op 11 juli 2016 heeft [B] het perceel omheind; daarvoor werd het gebruikt door derden als parkeerplaats. [D] bleek een gedeelte van het perceel te occuperen. Zij is een kort geding aangevangen op 29 juni 2016 omdat [B] zou hebben geprobeerd haar bebouwing op zijn perceel te slopen. [D] heeft in dat kort geding een beroep gedaan op verkrijgende en bevrijdende verjaring. Vandaar de voormelde brief van 10 juli 2016 van [B] aan [A]. In reactie daarop vroeg [A] om de processtukken maar in plaats daarvan ontving zij de voormelde brief van 18 juli 2016 waarin de Overeenkomst door [B] buitengerechtelijk wordt ontbonden. Nadat het vonnis in de bodemprocedure tegen [D] bekend werd zijn tussen partijen in 2018 weer contacten op gang gekomen. Toen heeft [A] te kennen gegeven bereid te zijn de Overeenkomst na te komen, maar tegen aangepaste betalingsvoorwaarden in verband met de gevolgen van de Orkaan Irma. Partijen zijn er niet uitgekomen, met name omdat [B] een excessieve rente van 15% eiste ingaande april 2016 (de oorspronkelijk overeengekomen datum van levering van de economische eigendom). Vanwege het parkeren en de occupatie door [D] kon [B] niet nakomen; er was dus sprake van verzuim van [B]. Nu die twee zaken zijn opgelost kan hij dat weer wel en daarom beroept [A] zich op nakoming van de leveringsverplichting.
4.2.	[
B] reageert hier, kort en zakelijk weergegeven, als volgt op. [A] is zelf als eerste in verzuim geraakt door niet binnen drie maanden US $ 950.000 aan de notaris te betalen. Op grond van artikel 7 van de Overeenkomst wordt dan de notaris geactiveerd om het tweede recht van hypotheek te verlijden. 29 april 2016 verstreek echter zonder enige mededeling zijdens [A]. [B] is door [A] nooit in gebreke gesteld. Dat was wel nodig omdat zij immers, overigens pas na de sommatiebrief van 18 juli 2016 van [B], stelt dat hij de Overeenkomst (levering van de economische eigendom) niet zou kunnen nakomen. Op grond van artikel 10 van de Overeenkomst had [A] zelf kunnen optreden tegen [D]. De occupatie door de huurder van [D] heeft zich beperkt tot 30,21 m2 van het perceel dat groot 523,79 m2 is. Dat is minuscuul en vormt geen verzuim zijdens [B]. Ook artikel 5 is van belang
(“present state”)
. Verder wijst [B] op artikel 5:50 lid 1 BW. De occupatie vond plaats langs de grenslijn van beide percelen waar toch niet mocht worden gebouwd door [A]. Ook artikel 11 sub B van de Overeenkomst biedt [A] geen soelaas; dat ziet op het hele perceel. De parkeersituatie is ook niet van belang. Het is nu eenmaal onbebouwd land en daarop wordt door passanten geparkeerd. Die parkeerders vertrokken na enkele uren weer. De volledige US $ 950.000 is door [A] nooit bij de notaris gestort. Daarom beroept [B] zich ook op artikel 6:262 lid 1 BW; [A] kwam haar verplichtingen niet na en dus hij ook niet.
De rechtsoverwegingen van het Gerecht
4.3.
De Overeenkomst laat aan duidelijkheid weinig te wensen over. Na de betaling van USD 50.000,00 moet drie maanden later USD 950.000,00 worden betaald. Reeds op de dag van ondertekening is [A] de economisch eigenaar van het perceel en mag zij er mee doen wat zij wil. Duidelijk is dat voor 29 april 2016 er geen enkel bericht is van [A] dat er iets schortte aan het perceel. Door niet op 29 april de USD 950.000,00 te betalen verkeerde [A] vanaf toen in verzuim. Uitgaande van artikel 6:265 BW had [A] vanaf 29 april 2016 de bevoegdheid de Overeenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming buitengerechtelijk te ontbinden. Duidelijk is dat de tekortkoming niet van bijzondere aard is of een geringe betekenis heeft. Het gaat immers om het leeuwendeel van de koopprijs die niet wordt betaald.
4.4. 	[
B] heeft op 10 juli 2016 aan [A] eigener beweging de gelegenheid geboden om, vanwege de
encroachment
vanaf het perceel van [D], na te komen door een beperkt gedeelte van de koopsom te parkeren op de kwaliteitsrekening van de notaris. Dat voorstel heeft [A] niet geaccepteerd. Het Gerecht is van oordeel dat [B] met dit voorstel [A] de gelegenheid heeft geboden om alsnog na te komen, nadat zij al eerder in verzuim was geraakt en [B] er achter was gekomen dat de
encroachment
speelde. [B], toen hij niets hoorde op zijn voorstel, heeft op 18 juli 2016 de Overeenkomst vervolgens buitengerechtelijk ontbonden.
4.5.
Door [A] worden twee inhoudelijke argumenten aangevoerd, te weten het parkeren en de
encroachment
. Het Gerecht stelt voorop dat het aan een inhoudelijke beoordeling hiervan eigenlijk niet toekomt. In de eerste plaats niet omdat [A] van rechtswege in verzuim is geraakt met haar betalingsverplichting. Als zij dat (mogelijk) had willen voorkomen had zij in ieder geval voor 29 april 2016 een ingebrekestelling moeten sturen aan [B] betreffende het parkeren en de
encroachment.
Dan had de rechter moeten beoordelen of deze beide gebreken verzuim aan de zijde van [B] opleverden, met name wat betreft de artikelen 1 en 10 van de Overeenkomst. Er is echter geen ingebrekestelling.
4.6.
In de tweede plaats niet omdat de Overeenkomt, zoals gezegd, heel duidelijk is. Vanaf dag 1, dus 29 januari 2016, mag [A] de rechten van [B] als eigenaar van het erfpachtsrecht uitoefenen, daaronder begrepen het omheinen van het perceel en het nemen van actie tegen
encroachers.
Zie de artikelen 1 en 10 van de Overeenkomst. Ook vanuit deze optiek had [A] dus geen rechtens relevant belang om niet de koopsom volledig te betalen.
4.7.
Wat betreft de inhoudelijke argumenten van [A] is de volgende achtergrond van belang. [A] heeft de economische eigendom van het perceel gekocht omdat het in de toekomst mogelijk op dat perceel, en belendende percelen, een project wil ontwikkelen. Om die reden is het voor [A] belangrijker om het perceel juridisch (via de constructie van economische eigendom) in handen te hebben dan dat het door haar kan worden gebruikt. [A] heeft ook niet aangevoerd dat zij het perceel direct of op korte termijn wilde gaan gebruiken; het is voor haar een strategische grondaankoop.
4.8.
Tegen die achtergrond bezien is het argument van de parkeerders onbelangrijk. Die parkeerders immers vertrekken weer als zij hebben gedaan waarvoor zij kwamen, namelijk lekker eten in een restaurant, uitgaan e.d. Het is ook een feit van algemene bekendheid op Sint Maarten dat onbebouwde percelen, vanwege de grote autodichtheid en de beperkte mogelijkheden tot parkeren, worden gebruikt om te parkeren. Dat parkeren stopt als er een hek om het perceel wordt gezet.
4.9.
Ook het argument van de
encroachment
gaat niet op vanwege deze achtergrond, omdat het om een klein stukje land gaat en omdat [A] daartegen vanaf dag 1 gerechtigd was op te treden. Bovendien is duidelijk dat de
encroachment
is geschied zonder dat [B] daarvan enig verwijt treft. Zie het voormelde vonnis in de zaak tegen [D].
4.10.
Dit betekent dat alle vorderingen in conventie worden afgewezen.
4.11.
De vorderingen in reconventie kunnen, gelet op wat in conventie is overwogen, worden toegewezen, zoals hieronder is vermeld.
5
De beslissing
Het Gerecht:
rechtdoende in conventie en in reconventie:
verklaart voor recht dat de Overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden,
veroordeelt [A] om binnen 2 weken alle medewerking te verlenen aan de op te maken notariële aktes, alles opdat het op het erfpachtsrecht van [B] gevestigde recht van eerste hypotheek in de kadastrale registers wordt doorgehaald,
bepaalt dat [A] dwangsommen verbeurt van US $ 5.000,00 per dag voor iedere dag, of gedeelte daarvan, dat zij in gebreke zou blijven aan deze veroordeling te voldoen en maximeert de dwangsommen op US $ 500.000,00,
veroordeelt [A] alle door [B] ondervonden en nog te lijden schade te betalen, nader op te maken bij staat en te vereffenen ingevolge de wet,
veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van [B] begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 24.000,00 aan salaris gemachtigde,
verklaart de veroordelingen en de beslissing over de dwangsommen uitvoerbaar bij voorraad,
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 11 juni 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.