Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:OGEAA:2018:634

Vonnis van 17 oktober 2018
Behorend bij A.R. 1414 van 2017 / AUA201701375
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA
VONNIS
in de zaak van:
[EISERES], h.o.d.n. [naam eenmanszaak]
hierna te noemen: [EISERES],
te Aruba,
procederend in persoon,
tegen:
[GEDAAGDE 1],
hierna te noemen: [GEDAAGDE 1],
[GEDAAGDE 2]
,
hierna te noemen: [GEDAAGDE 2],
beiden te Nederland,
beiden procederend in persoon.
1
DE PROCEDURE
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift;
- de conclusie van antwoord;
- de rolbeschikking van 17 januari 2017;
- de rolbeschikking van 7 februari 2018;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte uitlating producties zijdens [EISERES].
De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis.
2
DE VASTSTAANDE FEITEN
2.1 [
GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] zijn ex-echtelieden. Ze waren in algehele gemeenschap van goederen gehuwd. Staande dat huwelijk, op 3 juni 1993, is het perceel domeingrond, gelegen te [plaats 1], kadastraal bekend als Land Aruba Tweede Afdeling [kadastraalnummer], (hierna: [PERCEELNUMMER]) aan [GEDAAGDE 1] in erfpacht uitgegeven.
Op dat perceel zijn een woning en later ook appartementen gebouwd.
Op 1 april 1997 zijn [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] uitgeschreven uit het bevolkingsregister van Aruba wegens vertrek naar Nederland. In 2001 zijn ze gescheiden. Een verdeling van de huwelijksgemeenschap, bestaande uit in elk geval voormeld onroerend goed, heeft niet plaatsgevonden.
2.2
In een akte van 11 maart 2006 is als het volgende vermeld:
“Machtiging
[GEDAAGDE 1] (…) machtigt [EISERES] (…) om namens haar, [GEDAAGDE 1], zorg te dragen voor de verhuur en het ophalen van de huurpenningen van haar woonhuis, [PERCEELNUMMER] te [plaats], het beheren en in ontvangst nemen van de huurgelden, althans deze op een derdenrekening te doen storten en zorg te dragen voor de aflossingen aan FCCA. In concreto dient de huurder van het woonhuis, [PERCEELNUMMER], de maandelijkse huurgelden aan het eind van iedere maand aan [EISERES] over te dragen, althans op een door haar daartoe aangewezen rekening te doen storten. [EISERES] treedt op als property-manager in het ruime zin op verzoek van [GEDAAGDE 1]. Hiermee vervallen alle eventuele bemoeienissen van anderen, waaronder [NAAM X], geboren op [geboortedatum] 1955 en wonende te [plaats], Aruba.
[GEDAAGDE 1] machtigt [EISERES] tevens om namens haar in contact te treden met FCCA voor contacten die nodig mogen zijn voor een goede verloop van de overeenkomst tussen [GEDAAGDE 1] en FCCA. Hiermee vervalt de eerder gegeven machtiging aan [NAAM X] om namens mw.  [GEDAAGDE 1] op te treden. (…)”
De akte is ondertekend door [GEDAAGDE 1] en [EISERES].
2.3
In een akte van 11 maart 2006 is het volgende vermeld:
“Overeenkomst tussen [GEDAAGDE 1] (…) en [EISERES] (…)
Beide partijen, [GEDAAGDE 1] en [EISERES], komen overeen dat  [EISERES] zal optreden als lasthebber c.q. “property manager” van  [GEDAAGDE 1], eigenaar van het woonhuis [PERCEELNUMMER] te [plaats 1] Aruba. De overeenkomst houdt in dat [EISERES] zal zorgdragen voor een huurder voor genoemd woonhuis en de maandelijkse huurpenningen van de huurder te incasseren, aan FCCA de verschuldigde maandelijkse hypotheekbedrag te voldoen en de resterende gelden aan [GEDAAGDE 1] over te dragen, althans deze op een bankrekening te storten ten behoeve van [GEDAAGDE 1]. De huidige huurder zal  [EISERES] als lasthebber en gemachtigde van [GEDAAGDE 1] moeten accepteren. Voor deze werkzaamheden zal [GEDAAGDE 1] aan  [EISERES] maandelijks 10% commissie betalen van het huurbedrag, met een minimum van Afl. 150,-- per maand. Indien door [EISERES] een nieuwe huurder aangebracht wordt komen partijen ([GEDAAGDE 1] en [EISERES]) overeen dat de volledige bedrag van de eerste maand huur zal dienen als commissie aan [EISERES]. Daarna zal maandelijks door [EISERES] 10% van het huurbedrag worden ingehouden zoals hierboven beschreven. (…)”
De akte is ondertekend door [GEDAAGDE 1] en [EISERES].
2.4 [
EISERES] is eigenaar van de onderneming [naam eenmanszaak]. Deze onderneming, volgens een uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel en Nijverheid van Aruba in bedrijf sinds 16 februari 2007, heeft als bedrijfsdoelstellingen:
“1. het kopen, verkopen, huren en verhuren van woningen, vakantie-accommodaties en onroerende goederen;
2. het bouwen, verbouwen, renoveren, ontwikkelen, onderhouden van het vermelde onder punt 1;
3. het aanleggen en onderhouden van tuinen;
4. het optreden als projectontwikkelaar.”
2.5
Omstreeks april 2014 heeft de Dienst Sociale Zaken en Werkgelegenheidsprojecten van de Gemeente Den Haag te Nederland executoriaal beslag doen leggen op
[PERCEELNUMMER].
2.6
In een akte van 2 juli 2014 is het volgende vermeld:
“Voorlopige koopakte
Middels deze voorlopige koopakte verklaren  [GEDAAGDE 1] (…) en  [GEDAAGDE 2] (…) aan  [EISERES] (…) en [naam Z] (…) [PERCEELNUMMER] (…) te verkopen voor de som van Awg 150.000 florijnen (…). De volgende afspraken zijn hieromtrent gemaakt:
- [ EISERES]  en [naam Z] nemen de hypotheek van FFCA over van Awg 498 (…) over tot hun hypotheek rond is.
- De periode om de koop rond te krijgen is 6 (zes) maanden na ondertekening van deze voorlopige koopakte en eindigt ongeveer op 2 januari 2015.
- Mocht onverhoopt de hypotheek geen doorgang vinden dan krijgt [naam eenmanszaak] de kans om het huis en terrein en aanbouwen te [PERCEELNUMMER] te verkopen en zal een Real Estate commissie van 5% ontvangen op het verkochte bedrag, tevens zullen alle betalingen gedaan aan FCCA, notaris en veilingkosten die betaald zijn door [EISERES]  en [naam Z] terugbetaald worden.
- Mocht er verbeteringen en constructie werkzaamheden verricht zijn door [EISERES]  en [naam Z] waarbij het huis en bijbouwen vermeerdering heeft gekregen dan zullen de gemaakte kosten, materiaal en werkzaamheden ook betaald moeten worden bij het verkoop van het huis. (…)”
De akte is ondertekend door [GEDAAGDE 1], [GEDAAGDE 2], [EISERES] en  [naam Z].
2.7
In een akte van 25 februari 2015 is het volgende vermeld:
“Volmacht
Ondergetekende,  [GEDAAGDE 2], (…) bevestigt hierbij een volmacht te geven aan de [DE HEER A] (…) om namens hem te tekenen voor de verkoop van [PERCEELNUMMER] voor het bedrag van Awg 150.000 (…) aan  [EISERES] (…) of een koper via
[naam eenmanszaak].”
De akte is ondertekend door [GEDAAGDE 2].
2.8
In een akte van 24 februari 2015 is het volgende vermeld:
“Middels deze definitieve koopakte verklaart  [GEDAAGDE 2] (…) aan  [EISERES] (…) [PERCEELNUMMER] (…) te verkopen voor de som van Awg 150.000 florijnen (…). De volgende afspraken zijn hieromtrent gemaakt:
- [ EISERES]  neemt de hypotheek van FCCA over van Awg. 498 (…) tot de hypotheek van [EISERES] rond is.
- Mocht onverhoopt de hypotheek geen doorgang vinden of de koop niet doorgaan dan krijgt [naam eenmanszaak] als enige real estate de kans om het huis te verkopen en zal een Real Estate commissie van 5% worden afgedragen op het verkochte bedrag, tevens zullen alle betalingen aan FCCA, notaris, veilingkosten die betaald zijn direct terugbetaald worden aan [EISERES]  (Findishi kosten Awg. 14.958,00 (…). Hypotheekkosten v.a. mei 2014 t/m maart 2015 Awg. 5478 (…) bankkosten Awg 33,00 (…). Totaal van Awg. 20.469,00
- Mochten er verbeteringen en constructiewerkzaamheden verricht zijn door [EISERES]  waarbij het huis en bijbouwen waarde vermeerdering heeft gekregen dan zullen de gemaakte kosten, material en werkzaamheden en waardevermeerdering terugbetaald moeten worden bij de verkoop van het huis.
- De   [GEDAAGDE 2] heeft een voorschot op de verkoop van het huis gehad van Awg. 10.000 (…) van  [EISERES]  op 23 februari 2015 in afwachting van de definitieve verkoop. De voorlopige koopakte gedateerd 2 juli 2014 komt na ondertekening van de definitieve koopakte te vervallen, [naam belanghebbende] zal niet meetekenen aangezien hij geen interesse meer heeft in de koop van [PERCEELNUMMER]. (…)”
De akte is ondertekend door [GEDAAGDE 2] en [EISERES].
2.9
In een akte van 30 maart 2015 is het volgende vermeld:
“Middels deze definitieve koopakte verklaart  [GEDAAGDE 1] (…) aan  [EISERES] (…) [PERCEELNUMMER] (…) te verkopen voor de som van Awg 150.000 florijnen (…). De volgende afspraken zijn hieromtrent gemaakt:
- [ EISERES]  neemt de hypotheek van FCCA over van Awg. 498 (…) tot de hypotheek van [EISERES] rond is.
- Mocht onverhoopt de hypotheek geen doorgang vinden of de koop niet doorgaan dan krijgt [naam eenmanszaak] als enige real estate de kans om het huis te verkopen en zal een Real Estate commissie van 5% worden afgedragen op het verkochte bedrag, tevens zullen alle betalingen aan FCCA, notaris, veilingkosten die betaald zijn direct terugbetaald worden aan [EISERES]  (Findishi kosten Awg. 14.958,00 (…). Hypotheekkosten v.a. mei 2014 t/m maart 2015 Awg. 5478 (…) bankkosten Awg 33,00 (…). Totaal van Awg. 20.469,00
- Mochten er verbeteringen en constructiewerkzaamheden verricht zijn door [EISERES]  waarbij het huis en bijbouwen waarde vermeerdering heeft gekregen dan zullen de gemaakte kosten, material en werkzaamheden en waardevermeerdering terugbetaald moeten worden bij de verkoop van het huis.
- De [GEDAAGDE 2] heeft een voorschot op de verkoop van het huis gehad van Awg. 10.000 (…) van  [EISERES] op 23 februari 2015 in afwachting van de definitieve verkoop. De voorlopige koopakte gedateerd 2 juli 2014 komt na ondertekening van de definitieve koopakte te vervallen, [naam Z] zal niet meetekenen aangezien hij geen interesse meer heeft in de koop van [PERCEELNUMMER]. (…)”
De akte is ondertekend door [GEDAAGDE 1] en [EISERES].
2.10
In een akte van 25 augustus 2015 is het volgende vermeld:
“Ondergetekende  [GEDAAGDE 1] (…) bevestigt hierbij een volmacht te geven aan de  [DE HEER A] (…) om namens hem te tekenen voor de verkoop van [PERCEELNUMMER] voor het bedrag van Awg 150.000 (…) aan  [EISERES] (…) of een koper via
[naam eenmanszaak].”
De akte is ondertekend door [GEDAAGDE 1].
2.11
De verkoop van de [PERCEELNUMMER] aan [EISERES] heeft geen doorgang gevonden.
[EISERES] heeft vervolgens een koper bereid gevonden [PERCEELNUMMER] te kopen voor het bedrag van Afl. 350.000,-. Daartoe is een conceptovereenkomst opgesteld, op 29 maart 2017 namens [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] ondertekend door voornoemde [DE HEER A]. Een aanbetaling van 10% van de koopprijs is door de beoogd koper onder de notaris voldaan.
2.12
In onderscheiden aktes van 1 mei 2017 is het volgende vermeld:
“Hierbij verklaar ik  [GEDAAGDE 2] (…)/  [GEDAAGDE 1] (…)
De volmachten die gegeven zijn aan: [EISERES]  (…) en haar broer: [DE HEER A]  (…). Per ommegaande en met terugwerkende kracht worden ingetrokken en zij alle handelingen verricht ten behoeve van de verkoop van [PERCEELNUMMER] te Aruba middels deze volmachten nietig te verklaren wegens misleiding en poging tot oneigenlijk gebruik van deze volmachten. Tevens moet de volmacht in zijn geheel worden ingetrokken. Middels deze verzoeken wij tevens de aanbetaling die gedaan is van 10% z.s.m. te retourneren aan  [MEVROUW B] . (…)”
De onderscheiden akten zijn ondertekend door [GEDAAGDE 2], onderscheidenlijk [GEDAAGDE 1].
3
DE VORDERING EN HET VERWEER
3.1 [
EISERES] verzoekt het gerecht, na wijziging van eis, om [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen een bedrag van Afl. 290.698,73, vermeerderd met rente en kosten, en uitvoerbaar bij voorraad.
3.2
Aan deze vordering legt [EISERES] – samengevat – het volgende ten grondslag:
1) Gedurende de jaren heeft zij diverse kosten gemaakt ten behoeve van [PERCEELNUMMER], onder meer kosten ter voorkoming van een veiling, hypotheekaflossingen, kosten gemoeid met de wijziging van de erfpachtvoorwaarden en materiaal- en arbeidskosten voor de verbouwing en onderhoud van de woning en bijbehorende appartementen. De aldus voorgeschoten bedragen vordert [EISERES] nu terug.
2) [PERCEELNUMMER] is door voormelde verbouwingen in waarde gestegen, zodat [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] ten koste van [EISERES] ongerechtvaardigd zijn verrijkt. Het bedrag dat [PERCEELNUMMER] volgens twee opvolgende taxatierapporten in waarde is gestegen, dienen [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] aan [EISERES] te betalen.
3) [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] zijn de voor hen uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet nagekomen, zodat [EISERES] een commissie van 5% van de verkoopprijs van de woning van Afl. 350.000,- is misgelopen en dan ook schade heeft geleden.
4) [EISERES] heeft diverse voorschotten op de van de verkoop van de woning te ontvangen gelden aan [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] betaald. Nu [PERCEELNUMMER] niet aan haar is verkocht, dienen deze bedragen terug te worden betaald.
3.3 [
GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop wordt hierna ingegaan.
4
DE BEOORDELING
1) Inkomsten en uitgaven uit het beheer van [PERCEELNUMMER]
Algemeen
4.1
Het eerste onderdeel van de vordering van [EISERES] strekt tot vergoeding van de kosten die zij ten behoeve van [PERCEELNUMMER] heeft gemaakt. Zoals hiervoor onder 2 is vermeld, hebben [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] over een verloop van tijd diverse volmachten aan [EISERES] verleend en hebben [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] diverse koopovereenkomsten met [EISERES] gesloten, alles steeds met betrekking tot [PERCEELNUMMER]. De koopovereenkomsten zijn kennelijk ontbonden, omdat [EISERES] de financiering voor de koop niet rond kreeg. Gedurende deze periode is echter steeds de overeenkomst van lastgeving van 11 maart 2006, met de bijbehorende volmacht van dezelfde datum, blijven gelden. Bij deze overeenkomst heeft [EISERES] zich jegens [GEDAAGDE 1] verbonden om als
property manager
het beheer van [PERCEELNUMMER] op zich te nemen en aldus voor haar rekening rechtshandelingen te verrichten. Gedurende de jaren heeft [EISERES] ook feitelijk steeds als zodanig gehandeld. Zij heeft namens [GEDAAGDE 1] huurovereenkomsten gesloten voor de huur van de woning en de appartementen op het perceel [PERCEELNUMMER], huurpenningen geïncasseerd, hypotheekaflossingen betaald en verbouwings- en onderhoudswerkzaamheden laten verrichten aan de panden. Gelet hierop, zijn de kosten die [EISERES] ten behoeve van [PERCEELNUMMER] heeft gemaakt in het kader van voormelde overeenkomst van lastgeving gedaan.
4.2
Ten aanzien van [GEDAAGDE 2] overweegt het gerecht als volgt. [GEDAAGDE 2] heeft aangevoerd dat hij gedurende lange tijd na de echtscheiding, kennelijk ook ten tijde van het sluiten van voormelde overeenkomst door [EISERES] en [GEDAAGDE 1] in 2006, er niet van op de hoogte was dat [PERCEELNUMMER] nog altijd aan hem toebehoorde. Uit de diverse volmachten en overeenkomsten die [GEDAAGDE 2] vanaf het jaar 2014 ten aanzien van [PERCEELNUMMER] heeft verleend dan wel is aangegaan valt af te leiden dat hij vanaf in elk geval dat moment op de hoogte is geweest dat [PERCEELNUMMER] mede aan hem toebehoort. Daaruit valt ook af te leiden dat hij vanaf dat moment betrokken is geweest bij de gang van zaken met betrekking tot [PERCEELNUMMER] en dus ook op de hoogte is geweest van de (bes)activiteiten van [EISERES] in dit verband. [GEDAAGDE 2] heeft voorts, zoals hierna is vermeld, erkend dat [EISERES] ten behoeve van [PERCEELNUMMER] kosten heeft gemaakt. Gedurende deze periode heeft [GEDAAGDE 2] geen bezwaar gemaakt tegen voormelde activiteiten van [EISERES] noch pogingen ondernomen om zelf het be op zich te nemen dan wel daar een ander mee te belasten. Onder deze omstandigheden moet [GEDAAGDE 2], als gezamenlijk eigenaar van [PERCEELNUMMER], worden geacht te hebben ingestemd met het be daarvan door [EISERES], zoals dat in eerste instantie tussen [GEDAAGDE 1] en [EISERES] op 11 maart 2006 is overeengekomen. Dat brengt met zich dat de rechtsverhouding tussen [GEDAAGDE 2] en [EISERES], evenals die tussen [GEDAAGDE 1] en [EISERES], wordt bepaald door voormelde overeenkomst van lastgeving.
4.3 [
GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] hebben betwist de totaal door [EISERES] gevorderde bedragen wegens gemaakte kosten ten behoeve van [PERCEELNUMMER] aan haar verschuldigd te zijn. Zij hebben onder meer aangevoerd dat [EISERES] de woning en appartementen jarenlang voor [GEDAAGDE 1] heeft bed en uit dien hoofde ook huurpenningen heeft geïnd. De door [EISERES] overgelegde stukken bieden echter onvoldoende inzicht in de inkomsten en uitgaven van [PERCEELNUMMER], zodat niet duidelijk is in hoeverre de uitgaven door de inkomsten worden gedekt, aldus [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2].
Het gerecht overweegt als volgt. De hoofdregel van bewijslastverdeling van artikel 129 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering brengt in geval van lastgeving met zich dat indien de lastgever van de lasthebber rekening en verantwoording vraagt ten aanzien van uitgegeven en ontvangen gelden, de lasthebber op grond van de in artikel 7:403, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek neergelegde verantwoordings‑ en rekenplicht moet stellen en zonodig bewijzen dat en waaraan hij de desbetreffende gelden heeft uitgegeven en dat hij de ontvangen gelden aan de lastgever heeft afgedragen of anderszins ten aanzien van de lastgever kan verantwoorden. In dit geval betekent dit dat, om de vordering van [EISERES] te kunnen beoordelen, [EISERES] behalve dient te stellen en te bewijzen dat zij gelden ten laste van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] heeft uitgegeven, ook dat zij de in naam van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] ontvangen gelden aan hen heeft afgedragen dan wel anderszins ten aanzien van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] kan verantwoorden.
Het gerecht zal dan ook ter beoordeling van dit onderdeel van de vordering aan de hand van de door [EISERES] overgelegde uitgaven- en inkomstenoverzichten en onderliggende stukken enerzijds en de reacties van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] daarop anderzijds, de verschillende posten langsgaan. Daarbij wordt nog het volgende opgemerkt. Gezien het door partijen over en weer aangevoerde en de door hen overgelegde stukken, bestaat over de periode tussen 11 maart 2006 en april 2014 geen geschil. [EISERES] heeft geen betalingen gevorderd uit die periode en [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] hebben niet aangevoerd dat [EISERES] gedurende die periode inkomsten uit de woning zou hebben ontvangen zonder deze aan [GEDAAGDE 1] te hebben afgedragen. Het geschil spitst zich toe op de periode vanaf het moment waarop beslag is gelegd op [PERCEELNUMMER], waarin achterstanden in de hypotheekbetalingen zijn ontstaan, de (ver)bouw van appartementen op het perceel ten behoeve van verhuur heeft plaatsgevonden en deze appartementen zijn verhuurd.
Uitgaven
4.4 [
EISERES] heeft een overzicht overgelegd van de kosten die zij heeft gemaakt ter voorkoming van de veiling van [PERCEELNUMMER], ter aflossing van de hypotheekschuld en ten behoeve van een wijziging van de erfpachtvoorwaarden, tot een totaal van Afl. 33.299,22
.
[GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2]  hebben erkend [EISERES] de aldus door haar gemaakte kosten verschuldigd te zijn dan wel hebben de hoogte ervan niet betwist. Dat betekent dat vast komt te staan dat dit bedrag aan uitgaven is gedaan. Het gaat om de volgende bedragen:
- veilingkosten: 							Afl. 14.958,-
- aflossingen hypotheek mei 2014 tot en met februari 2017: 	Afl. 17.034,-
- notariskosten i.v.m. wijziging erfpachtvoorwaarden		Afl. 1.307,22
4.5 [
EISERES] heeft een overzicht overgelegd van de kosten die zij gedurende de periode van juli 2014 tot en met februari 2017 heeft gemaakt voor de verbouwing en het onderhoud van de appartementen en de woning, tot een totaal van Afl. 70.252,19. Het gaat om de volgende bedragen:
- kosten voor de afbouw van de appartementen			Afl. 61.494,52
- aankoop en installatie van airco’s					Afl. 1.721,-
- reparatie van het dak na een lekkage				Afl. 2.000,-
- elektricien								Afl. 300,-
- diverse materiaalkosten						Afl. 736,67
- kosten gereed maken woning voor verhuur			Afl. 4.000,-
Ter onderbouwing van de aldus opgevoerde kostenposten heeft [EISERES] onder meer de volgende stukken overgelegd:
- Een door [GEDAAGDE 1] ondertekende offerte voor de afbouw van de drie appartementen op het perceel [PERCEELNUMMER]. In deze offerte worden diverse werkzaamheden omschreven en wordt het totale bedrag voor de bouw inclusief materiaal op Afl. 59.415,- begroot, kennelijk exclusief (omzet)belastingen;
- Diverse facturen, onder meer:
- Factuur van februari 2017 voor reparaties aan appartement nr. 3	Afl. 2.000,-;
- Factuur van 30 december 2014 van NDA N.V. voor dakwerkzaamheden aan de appartementen							Afl. 11.150,-;
- Een groot aantal bonnen van verschillende bouwmarkten voor de aankoop van divers bouwmateriaal;
- Diverse verklaringen van betrokkenen dat zij (bouw)werkzaamheden hebben verricht aan de appartementen, onder meer:
- Verklaring van 19 maart 2018 van [….] dat hij in 2015 elektricienswerkzaamheden heeft verricht in de appartementen voor een bedrag van Afl. 300,-, welk bedrag is betaald door [EISERES];
- Verklaring van [naam getuige 3]  van 20 maart 2018 dat hij in 2015 of 2016 twee airco’s heeft geïnstalleerd in appartement nummer 2, waarvoor hij is betaald door [EISERES], dat hij daar twee airco’s een ouderhoudsbeurt heeft gegeven en dat hij in 2016 een door [EISERES] bij Crown gekochte airco heeft geïnstalleerd, die ten tijde van het opstellen van zijn verklaring nog in het appartement aanwezig was;
- Verklaring van […]  van 14 maart 2018 dat hij werkzaamheden heeft verricht ten behoeve van de installatie en de keuring van het elektriciteitsnet voor de appartementen voor een bedrag van Afl. 9.000,-, welk bedrag in termijnen is betaald door [EISERES];
- Verklaring van […]  van 17 maart 2018 dat hij in 2015 onderscheidenlijk 2016 loodgieterswerkzaamheden heeft verricht in de appartementen voor een bedrag van Afl. 2.000,- onderscheidenlijk Afl. 500,-;
Bij deze verklaringen is steeds ook te kennen gegeven dat er veel werk te doen was aan de appartementen.
[GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] hebben de hoogte van de gestelde bouw- en onderhoudskosten betwist. In dit verband hebben zij onder meer aangevoerd dat de kosten voor de afbouw van de appartementen niet meer dan Afl. 25.000,- dan wel de helft van het door [EISERES] gestelde bedrag kunnen bedragen, omdat het slechts ging om ondergeschikte aanpassingen. Voorts hebben zij aangevoerd dat de door [EISERES] overgelegde aankoopbewijzen en verklaringen betrekking kunnen hebben op andere woningen dan [PERCEELNUMMER], aangezien diverse familieleden van [EISERES] onroerend goed in Aruba bezitten. [EISERES] heeft evenmin betaalbewijzen of bankafschriften overgelegd. Bovendien is voor het verrichten van deze werkzaamheden geen toestemming verleend, althans niet door [GEDAAGDE 2]. Ten aanzien van de overige werkzaamheden hebben zij onder meer het volgende betoogd. Het dak is niet gerepareerd voor Afl. 2.000,-, dan wel is dat gedaan zonder dat zij daar toestemming voor hebben verleend. De geïnstalleerde airco’s zijn door [EISERES] meegenomen en vervangen door tweedehands airco’s.
Naar het oordeel van het gerecht hebben [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2], in aanmerking genomen de door [EISERES] gegeven onderbouwing, aldus onvoldoende gemotiveerd betwist dat de totaal door [EISERES] ten behoeve van [PERCEELNUMMER] gemaakte bouw- en onderhoudskosten Afl. 70.252,19 bedragen. Hun schatting van de gemaakte kosten hebben zij niet met nadere stukken, berekeningen of verklaringen onderbouwd. Ook hun betogen dat geoffreerde werkzaamheden wellicht niet (geheel) zijn uitgevoerd, de aankopen ten behoeve van andere woningen zijn gedaan en de airco’s door [EISERES] zijn meegenomen hebben zij niet nader toegelicht. Nu [EISERES], zoals hiervoor is weergegeven, uitvoerig heeft onderbouwd welke werkzaamheden in de appartementen zijn verricht, had het op de weg gelegen van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] om, bijvoorbeeld aan de hand van de staat waarin de appartementen nu verkeren, hun betoog nader toe te lichten. Dat [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] geen toestemming zouden hebben verleend voor de (ver)bouwwerkzaamheden, zoals gesteld, geeft geen grond voor het oordeel dat deze kosten buiten de verrekening dienen te blijven. [EISERES] handelde uit hoofde van voormelde overeenkomst van 11 maart 2006 als lasthebber namens hen bij het beheren van [PERCEELNUMMER] en was dan ook bevoegd om namens hen in dat kader rechtshandelingen te verrichten. Bovendien is de offerte voor de afbouwwerkzaamheden aan de appartementen ondertekend door [GEDAAGDE 1], waarmee ze geacht moet worden daarmee te hebben ingestemd. Voorgaande betekent dat vast is komen te staan dat gedurende de periode van juli 2014 tot en met februari 2017 voor de verbouwing en het onderhoud van de appartementen en de woning een bedrag van Afl. 70.252,19 aan uitgaven is gedaan.
4.6 [
EISERES] heeft een overzicht overgelegd van de gemaakte kosten in verband met het niet doorgaan van de verkoop van [PERCEELNUMMER]. Het gaat om de volgende bedragen:
- notariskosten 							Afl. 10.000,-
- bankkosten								Afl. 1.717,07
Volgens het overzicht dateren deze kosten van april 2016. Kennelijk gaat het om de koop van [PERCEELNUMMER] door [EISERES]. [EISERES] heeft niet betoogd dat en waarom de kosten gemaakt ten behoeve van de koop van [PERCEELNUMMER], die kennelijk geen doorgang heeft gevonden omdat zij de financiering daarvoor niet rond kreeg, zijn gedaan in het kader van het beheer van [PERCEELNUMMER] en daarom voor rekening van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] dienen te komen. Dat zodanige kosten voor rekening van de verkoper dienen te komen is geen algemene regel. Uit de overgelegde koopovereenkomsten valt voorts niet af te leiden dat partijen dit niettemin hadden afgesproken. Voorgaande brengt met zich dat deze kosten niet als uitgaven gedaan in het kader van het beheer van [PERCEELNUMMER] worden aangemerkt.
4.7 [
EISERES] heeft een overzicht overgelegd van door [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] aan de voor het beheer van [PERCEELNUMMER] aan [naam eenmanszaak] verschuldigde commissie voor de periode 2016-2017, tot een totaal van Afl. 1.835,-. Het gaat om de volgende bedragen:
- huurder [1] 2016							Afl. 1.020,-
- huurder [1] 2017							Afl. 340,-
- huurder [2] 2016							Afl. 475,-.
Kennelijk heeft zij zich gebaseerd op de overeenkomst van lastgeving, waarbij partijen zijn overeengekomen dat en hoeveel commissie aan [EISERES] voor het
property management
verschuldigd is.
[GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] hebben de aldus opgevoerde bedragen niet betwist. Dat brengt met zich dat vast komt te staan dat deze bedragen vallen onder de uitgaven in het kader van het beheer van [PERCEELNUMMER].
4.8
Gelet op het hiervoor onder 4.4 tot en met 4.7 overwogene staat thans vast dat door [EISERES] ten behoeve van het beheer van [PERCEELNUMMER] gedurende de periode van april 2014 tot en met februari 2017 een bedrag van Afl. 105.386,41 (Afl. 33.299,22 + Afl. 70.252,19 + Afl. 1.835,-) aan uitgaven is gedaan.
Inkomsten
4.9
Niet in geschil is dat de huuropbrengsten van de woning niet door [EISERES] zijn ingehouden dan wel achtergehouden. Het geschil spitst zich toe op de huuropbrengsten van de appartementen. Dat valt mede af te leiden uit het verzoek van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] aan [EISERES] om inzage te geven in de opbrengsten uit de verhuur van de appartementen. Zoals hiervoor onder 4.3 is overwogen, is het aan [EISERES] om te stellen en te bewijzen dat zij de in naam van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] ontvangen huurinkomsten aan hen heeft afgedragen dan wel anderszins ten aanzien van hen kan verantwoorden.
[EISERES] heeft een overzicht overgelegd van de huuropbrengsten van de appartementen gedurende de periode van 15 januari 2016 tot en met 21 april 2017. Uit dat overzicht valt af te leiden dat het totaal Afl. 17.950,- bedraagt. Uit het door [EISERES] overgelegde overzicht van kosten en opbrengsten van [PERCEELNUMMER] valt af te leiden dat [EISERES] een bedrag van Afl. 13.350,- aan huurinkomsten in mindering brengt op de door haar gemaakte kosten.
[EISERES] heeft niet nader toegelicht hoe dat bedrag tot stand is gekomen. Voorts heeft [EISERES] gesteld dat zij de helft van de huur van de appartementen heeft ingehouden ter dekking van de verbouwingskosten. Dat valt evenmin af te leiden uit de door haar overgelegde overzichten. Daarbij merkt het gerecht nog op dat indien zij op deze wijze de door haar gemaakte verbouwingskosten heeft verrekend, deze niet alsnog van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] kunnen worden gevorderd.
Naar het oordeel van het gerecht heeft [EISERES] aldus onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke inkomsten ze in naam van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] heeft ontvangen en hoeveel ze aan hen heeft afgedragen dan wel anderszins ten aanzien van hen kan verantwoorden. Daarmee is niet komen vast te staan wat het totaal aan inkomsten uit het beheer van [PERCEELNUMMER] is geweest.
4.10
Het gerecht concludeert ten aanzien van dit eerste onderdeel van de vordering als volgt. Zoals hiervoor onder 4.3 is overwogen, is het aan de lasthebber om rekening en verantwoording af te leggen. Gelet op het hiervoor onder 4.4 tot en met 4.8 overwogene staat vast dat [EISERES] ten behoeve van het beheer van [PERCEELNUMMER] gedurende de periode van april 2014 tot en met februari 2017 een bedrag van Afl. 105.386,41 aan uitgaven heeft gedaan. Zoals hiervoor onder 4.9 is overwogen, is niet vast komen te staan wat de inkomsten uit het beheer van [PERCEELNUMMER] gedurende deze periode zijn geweest. Dat is voor de beoordeling van de vordering van [EISERES] evenwel relevant. Eerst nadat is komen vast te staan wat de uitgaven en de inkomsten zijn kan immers worden vastgesteld of, en zo ja, welk bedrag [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] aan [EISERES] verschuldigd zijn. [EISERES] wordt dan ook in de gelegenheid gesteld om ter zake van de inkomsten nadere inlichtingen te geven. Daartoe dient zij inzicht te geven in de totale huuropbrengsten van de appartementen gedurende de periode van april 2014 tot en met april 2017, de bedragen die zij daarvan aan [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] heeft afgedragen en de bedragen die zij daarvan heeft ingehouden, voor zichzelf dan wel voor een betaling aan anderen in het kader van het beheer van [PERCEELNUMMER].
2) Ongerechtvaardigde verrijking
4.11
De vordering van [EISERES] tot betaling van het bedrag van Afl. 108.665,- uit hoofde van ongerechtvaardigde verrijking, omdat de waarde van [PERCEELNUMMER] met dat bedrag is gestegen als gevolg van de door haar bekostigde bouw- en onderhoudswerkzaamheden, komt reeds om de volgende reden voor afwijzing in aanmerking. Van ongerechtvaardigde verrijking is sprake indien voor die verrijking geen redelijke grond bestaat. De verrijking van [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] vindt echter haar grondslag in de overeenkomst van 11 maart 2016, waarbij zij [EISERES] de opdracht hebben gegeven als
property manager
van [PERCEELNUMMER] op te treden. Daar komt nog bij dat een vordering uit ongerechtvaardigde verrijking een vordering uit schadevergoeding is en derhalve nimmer meer kan bedragen dan de geleden schade, in dit geval het bedrag dat [EISERES] voor de bouw- en onderhoudswerkzaamheden heeft betaald. Zoals hiervoor is overwogen komen deze kosten bovendien, voor zover ze de door [EISERES] ontvangen opbrengsten niet overstijgen, voor vergoeding in aanmerking.
3) Misgelopen commissie
4.12 [
EISERES] heeft een factuur overgelegd van [naam eenmanszaak] voor een bedrag van Afl. 18.112,50 aan commissie voor de verkoop van [PERCEELNUMMER] aan [MEVROUW B].
Deze verkoop is evenwel niet tot stand gekomen. Op 1 mei 2017 hebben [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] alle aan [EISERES] verleende volmachten ingetrokken. Daarmee hebben zij kennelijk eveneens de opdracht aan [EISERES] om namens hen [PERCEELNUMMER] te verkopen ingetrokken. Partijen hadden niet afgesproken dat deze volmachten, en daarmee ook de opdracht tot verkoop, niet op ieder moment mochten worden ingetrokken.
Nu de opdracht is ingetrokken, voordat de verkoop heeft plaatsgevonden, zijn [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] [EISERES] geen commissie verschuldigd. Anders zou dat zijn indien na de intrekking van de opdracht [PERCEELNUMMER] alsnog zou zijn verkocht en [EISERES] kan bewijzen dat de verkoop het gevolg is van haar inspanningen. Niet in geschil is echter dat [PERCEELNUMMER] nog niet is verkocht. Verder heeft [EISERES] niet gesteld dat partijen hadden afgesproken dat zij bij het intrekken van de opdracht recht heeft op vergoeding van reeds gemaakte kosten dan wel op een percentage van het loon voor verrichte werkzaamheden noch wat dit zou bedragen. Dat betekent dat de vordering in zoverre voor afwijzing in aanmerking komt.
4) Betaalde voorschotten
4.13 [
GEDAAGDE 2] heeft erkend dat [EISERES] hem een bedrag van Afl. 10.000,- heeft voorgeschoten op de koop door haar van [PERCEELNUMMER]. Dat valt ook af te leiden uit een door hem op 24 februari 2015 ondertekende ontvangstbevestiging. De verkoop heeft geen doorgang gevonden. Dat betekent dat [EISERES] [GEDAAGDE 2] geen koopprijs verschuldigd is. Dat brengt met zich dat de vordering in zoverre, die strekt tot terugbetaling van het voorschot op de verschuldigde koopprijs, voor toewijzing in aanmerking komt. Voorts heeft [GEDAAGDE 2] niet betwist dat [EISERES] een bedrag van Alf. 92,75 voor hem heeft voorgeschoten voor de legalisatie van zijn handtekening. Ook in zoverre komt de vordering voor toewijzing in aanmerking.
[EISERES] heeft voorts een overzicht overgelegd van de door haar aan [GEDAAGDE 1] betaalde bedragen tot een totaal van € 23.000,-. Volgens dat overzicht zijn deze bedragen deels contant en deels via bankoverschrijvingen aan [GEDAAGDE 1] betaald. Het gaat om de volgende bedragen:
- mei 2014							€ 1.000,-
- 1 juni 2014							€ 500,- (bank)
- 2 juli 2014							€ 800,-
- 3 juli 2014							€ 200,- (bank)
- 31 juli 2014							€ 500,- (bank)
- 2 augustus 2014						€ 500,- (contant)
- 20 september 2014					€ 100,- (bank)
- 21 september 2014					€ 1.900,- (contant)
- 23 oktober 2014						€ 5.000,- (contant)
- 4 november 2014						€ 2.500,- (contant)
- 15 december 2014						€ 6.000,- (contant)
- januari 2015						€ 2.000,- (bank)
- 15 februari 2015						€ 1.000,- (contant)
- 17 februari 2015						€ 1.000,- (contant)
[GEDAAGDE 1] heeft erkend een bedrag van € 800,- als voorschot van [EISERES] te hebben ontvangen. Voor de ontvangst van dit bedrag heeft zij op 2 juli 2014 getekend. Voor het overige heeft zij betwist de door [EISERES] gestelde bedragen te hebben ontvangen. In dit verband voert zij aan dat zij steeds heeft getekend voor de ontvangst van aan haar door [EISERES] betaalde bedragen.
Het gerecht oordeelt als volgt. [EISERES] heeft onvoldoende onderbouwd dat zij de desbetreffende betalingen aan [GEDAAGDE 1] heeft voldaan. Het had op haar weg gelegen in dit verband nadere stukken over te leggen, in het bijzonder nu een deel van deze betalingen, naar zij stelt, via bankoverschrijvingen is gedaan. Evenmin heeft zij voldoende onderbouwd uit welke hoofde zij de desbetreffende betalingen zou hebben voldaan. Het gerecht acht onaannemelijk dat zij gedurende een betrekkelijk korte periode het omvangrijke bedrag van € 23.000,- zou hebben voorgeschoten, op enig moment enkel met het oog op een eventuele verkoop van [PERCEELNUMMER] aan [EISERES]. Daarbij neemt het gerecht in aanmerking dat [EISERES] ook huurpenningen namens [GEDAAGDE 1] in ontvangst heeft genomen. Zij heeft onvoldoende onderbouwd dat de aldus door haar aan [GEDAAGDE 1] betaalde bedragen niet afkomstig waren uit de door haar ten behoeve van [GEDAAGDE 1] ontvangen huurpenningen. Gelet hierop, komt de vordering, met uitzondering van het door [GEDAAGDE 1] erkende bedrag van € 800,-, voor afwijzing in aanmerking.
4.14
De zaak zal naar de rol worden verwezen voor het verstrekken van de hiervoor onder 4.10 vermelde inlichtingen zijdens [EISERES].
4.15
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
5
DE UITSPRAAK
het gerecht:
verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 14 november 2018 voor een akte aan de zijde van [EISERES], waarna [GEDAAGDE 1] en [GEDAAGDE 2] kunnen reageren;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter in dit gerecht, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 17 oktober 2018 in aanwezigheid van de griffier.