Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBARN:2012:BV2155

Vonnis
RECHTBANK ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 217547 / HA ZA 11-1022
Vonnis van 11 januari 2012
in de zaak van
[eisers sub 1 t/m 41]
eisers,
advocaat [NAAM]. M.E. Bosman te Arnhem,
tegen
[gedaagden]
gedaagden,
advocaten mr. J.W. de Groot en A.W. van der Veen te Amsterdam.
Partijen zullen hierna [eisers] en de notaris genoemd worden.
1.	De procedure
1.1.	Het verloop van de procedure blijkt uit:
-	het tussenvonnis van 24 augustus 2011;
-	de akte zijdens eisers van 1 december 2011 houdende reactie op conclusie van antwoord, overlegging producties, akte vermeerdering eis en akte verzoek tot het horen van getuigen;
-	de antwoordakte zijdens gedaagden van 1 december 2011;
-	het proces-verbaal van comparitie van 1 december 2011.
1.2.	Ten slotte is vonnis bepaald.
2.	De feiten
2.1.	[eisers] , die in Ierland en in Groot Brittannië wonen, hebben als 41 verschillende kopers vanaf 2005 koopovereenkomsten gesloten met de Nederlandse vennootschap Unifin Groep B.V. (hierna: Unifin) en met de vennootschap naar Turks recht Euro Holding AS (hierna: Euro Holding). Het betrof de koop van appartementen in Turkije die nog moesten worden gebouwd. De 41 gesloten koopovereenkomsten zijn niet geheel gelijkluidend.
2.2.	Elke koper moest 20% van de koopsom betalen als aanbetaling/reservering. Deze aanbetaling moesten zij betalen op een rekening van de ABN-AMRO bank. In de overeenkomst is bepaald dat de koper deze aanbetaling niet terug krijgt indien de overeenkomst wordt beëindigd door de koper, met uitzondering van bijzondere redenen, zoals dood.
2.3.	In de koopovereenkomsten is voorts bepaald dat de kopers een tweede betaling moesten doen van 40% van de koopsom zodra ze de verklaring van de aanvang van de bouw (“Declaration of the start of the construction”) zouden hebben ontvangen. Dit bedrag zou onder bepaalde voorwaarden worden vrijgegeven aan Unifin en Euro Holding. In alle overeenkomsten staat als voorwaarde voor het vrijgeven van het bedrag van 40% van de koopsom vermeld dat de verklaring beëindiging bouwfase 1 (ruwbouw) (“Declaration of completion of construction phase 1 (rough construction)”) is overhandigd. In een aantal overeenkomsten staat een aanvullende voorwaarde, namelijk verleende toestemming door de militaire autoriteiten voor de registratie van eigendom. In sommige overeenkomsten is bovendien als voorwaarde gesteld dat de eigendomsakte op naam van de koper is gesteld.
2.4.	[eisers] hebben de tweede betaling van 40% van de koopsom betaald op een rekening van de notaris. De mogelijkheid om op een rekening van de notaris te betalen is in sommige overeenkomsten opgenomen en in andere overeenkomsten niet. In de gevallen waarin die mogelijkheid niet in de overeenkomst stond, is na overleg met de tussenpersoon in Ierland met de kopers afgesproken dat zij op de rekening van de notaris konden betalen.
2.5.	Unifin Groep heeft in een brief van 23 mei 2005 aan [eisers sub 1 en 2] (eisers nummer 1) geschreven: “I would like to confirm that 18,260 Euro was received into the Unifin Account and 42,520 Euro was received into the Notary account.” Een ongeveer gelijkluidende brief met andere bedragen is door Unifin onder meer geschreven aan eisers nummer 3, 4 en 5.
2.6.	In een brief van 7 juni 2005 (productie 101 bij dagvaarding) van de notaris aan de heer [eiser sub 40] (eiser nummer 40) is onder meer het volgende opgenomen:
“With these we confirm that we’re acting as a holder of deposital payments for Unifin Group. The payments we receive at our account will stand on our third money account until the appartments according with contract have completed.”
2.7.	In een brief van 16 mei 2006 van Turkey RealEstate Direct Ltd, de tussenpersoon in Ierland met wie de kopers contact hadden (hierna: de tussenpersoon), aan de heer [eiser sub 6] (eiser nummer 6) heeft de tussenpersoon de reservering van het door de heer [eiser sub 6] gekochte appartement bevestigd.  In de brief is over de betaling vermeld dat de heer [eiser sub 6] totaal een bedrag moet betalen van € 70.158, waarvan een bedrag van € 23.386 per cheque aan Unifin Groep en een bedrag van € 46.772 door middel van een “telegrafic transfer” op rekening: “NOT.KNT.MR [de notaris] DERDENGELDEN, account: no: [nummer], Bank: Rabobank (…)”.
2.8.	De voorwaarden die in de koopovereenkomsten zijn opgenomen voor vrijgave van de tweede betaling aan Unifin/Euro Holding zijn tot op heden niet vervuld. De appartementen zijn namelijk tot op heden niet (af)gebouwd. De gelden staan als gevolg daarvan nog steeds op de rekening van de notaris. Op die rekening staan ook andere gelden die afkomstig zijn van andere kopers van appartementen in Turkije die door Unifin en Euroholding zouden worden gebouwd en geleverd. Ook die gelden staan (althans grotendeels) nog op de rekening van de notaris. Het totale bedrag op de rekening van de notaris bedraagt € 4.612.011,20.
2.9.	In een email van de heer [eiser sub 6] (eiser nummer 6) aan de tussenpersoon van 21 november 2007 heeft de heer [eiser sub 6] onder meer geschreven: “Also, as discussed on the phone, could I ask you as a matter of urgency to investigate how the 40% of the puchase price, which in my case is € 46.772, can be re-couped from the notary account. I was lead to believe that this was placed in a form of escrow account to safeguard the purchasers and would only be released in the event of the Title Deeds being released.”
2.10.	[eisers] hebben de koopovereenkomsten in 2008 bij brief ontbonden, omdat de appartementen niet zijn gebouwd binnen de termijn van 18 maanden die in de overeenkomsten was genoemd.
2.11.	[eisers] hebben in 2008 en 2009 meerdere derdenbeslagen gelegd ten laste van Unifin en Euro Holding op alle gelden die de notaris voor Unifin en Euro Holding onder zich heeft, omdat Unifin en Euro Holding de gestorte bedragen niet vrijwillig terugbetalen. Uiteindelijk is beslag gelegd tot een bedrag van € 6.431.047,72, dat niet alleen bestaat uit de betalingen van 40% door [eisers] op de rekening van de notaris (volgens het vonnis van de kort geding rechter van 14 mei 2009, productie 146 bij dagvaarding, gaat het daarbij totaal om een bedrag van € 1.908.624), maar ook uit schadebedragen, onder meer bestaande uit verbeurde boetes en gederfde huurinkomsten.
2.12.	De notaris heeft zich in de door hem afgelegde verklaringen derdenbeslag op het standpunt gesteld dat de beslagen geen doel treffen, althans dat hij thans niets van Unifin onder zich heeft.
2.13.	De gelegde beslagen zijn inmiddels overgegaan in executoriale beslagen, doordat in de hoofdzaken vonnissen zijn gewezen door de Highcourt te Dublin, Ierland, en door de Manchester Country Court, Groot Brittannië (producties 147 tot en met 181 bij dagvaarding).  Deze vonnissen van januari en februari 2010 en van februari 2011 zijn betekend aan Unifin en Euro Holding. Uit de overgelegde vonnissen blijkt dat het gaat om verstekvonnissen, waarin bedragen aan schadevergoeding zijn toegewezen. Of de koopovereenkomsten met de kopers zijn ontbonden, blijkt niet uit de verstekvonnissen. Voor tenuitvoerlegging van de verstekvonnissen hebben [eisers] European Enforcement Orders verkregen, die zij aan de notaris hebben laten betekenen.
2.14.	De Belastingdienst heeft op 22 juli 2010 executoriaal derdenbeslag gelegd onder de kwaliteitsrekening ten laste van Unifin voor een bedrag van € 908.223,00. Er liggen ook nog andere beslagen.
3.	Het geschil
3.1.	[eisers] vorderen bij dagvaarding – kort samengevat – het volgende:
Primair
1.	gedaagde sub 1 te veroordelen tot betaling aan eisers van € 6.431.047,72, het bedrag waarvoor verlof is verleend tot beslaglegging;
2.	gedaagde sub 2 te veroordelen tot betaling aan eisers van € 5.634.727,92, het bedrag waarvoor verlof is verleend tot beslaglegging;
3.	gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten overeenkomstig 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief;
Subsidiair
1.	gedaagden hoofdelijk te veroordelen aan eisers 1 tot en met 25 en 27 tot en met 36 te betalen al hetgeen zij uit hoofde van de vonnissen van de High Court te Dublin, Ierland, te vorderen hebben;
2.	gedaagde hoofdelijk te veroordelen aan eisers 26 en 37 tot en met 41 te betalen al hetgeen zij uit hoofde van de vonnissen van de Manchester High Court of Justice Queens Bench Division te vorderen hebben;
3.	gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten overeenkomstig 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief;
Meer subsidiair
1.	gedaagden te veroordelen om een gerechtelijke verklaring af te leggen met inachtneming van hetgeen eisers in de dagvaarding hebben gesteld, van hetgeen gedaagden onder zich hebben van Unifin en Euro Holding (en gelieerde partijen) en/of aan hen verschuldigd zijn en/of uit een reeds bestaande rechtsverhouding van hen zullen verkrijgen en/of uit een reeds bestaande rechtsverhouding aan hen verschuldigd zullen worden;
2.	nadat de gevorderde verklaring is afgelegd, gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot het ter tenuitvoerlegging af- en overdragen van zodanige gelden, met veroordeling van gedaagden in de kosten van de verbetering van de verklaring;
3.	gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke kosten overeenkomstig 2 punten van het toepasselijke liquidatietarief;
Primair, subsidiair en meer subsidiair
Gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure.
3.2.	Aan de primaire en de subsidiaire vordering hebben eisers (zeer kort weergegeven) ten grondslag gelegd dat de notaris de gelden op de rekening houdt voor Unifin, zodat de derdenbeslagen doel hebben getroffen en de door de notaris afgelegde verklaringen derdenbeslag onjuist zijn. Dit brengt volgens eisers mee dat de notaris zelf moet instaan voor de bedragen waarvoor beslag is gelegd (primair) dan wel voor de bedragen tot betaling waarvan Unifin en Euro Holding zijn veroordeeld door de Ierse en Britse rechter (subsidiair). Meer subsidiair dient de notaris volgens eisers alsnog de juiste verklaring derdenbeslag af te leggen en de gelden aan eisers af te dragen.
3.3.	In de akte zijdens eisers, ingestuurd bij brief van 9 november 2011 en genomen tijdens de comparitie op 1 december 2011, is een vermeerdering van eis opgenomen, die als volgt luidt:
“Nog meer subsidiair
1.	slechts voor zover uw rechtbank de mening is toegedaan dat de notaris de door eisers aan hem betaalde bedragen na ontvangst ervan voor eisers is gaan houden dat het uw rechtbank moge behagen voor recht te verklaren dat gedaagde sub 1 en 2 ten opzichte van eisers onrechtmatig hebben gehandeld door, ondanks termijnstelling tegen 2 oktober 2008, na te laten de door eisers op hun kwaliteitsrekening betaalde bedragen aan eisers terug te betalen;
2.	gedaagden alsdan hoofdelijk te veroordelen (…) om aan eisers (…) een bedrag aan buitengerechtelijke kosten te voldoen (…);
3.	gedaagden alsdan hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure (…).”
3.4.	In de akte zijn onder de nummers 3.1 tot en met 4.1 stellingen opgenomen over schending door de notaris van zijn zorgplicht en onrechtmatig handelen door de notaris als gevolg van het handelen in strijd met de zorgvuldigheidsnorm. Tijdens de comparitie heeft de rechtbank mr. [NAAM]geen vordering is gekoppeld. Mr. [NAAM]klopt en dat het ook niet zijn bedoeling is hieraan een vordering te koppelen, met dien verstande dat in de akte wel een nog meer subsidiaire vordering is ingesteld voor het geval de rechtbank meent dat de notaris de gelden na ontvangst voor eisers is gaan houden.
3.5.	De notaris heeft verweer gevoerd.
3.6.	Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.	De beoordeling
4.1.	De rechtsmacht van de Nederlandse rechter in deze zaak is gebaseerd op artikel 2 Rv. Partijen zijn er impliciet van uitgegaan dat Nederlands recht van toepassing is op de beoordeling van de vorderingen. De rechtbank acht dat juist en zal derhalve Nederlands recht toepassen.
4.2.	De notaris heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat hij aan [eisers] wil terugbetalen wat zij op de rekening hebben gestort, zodra geheel duidelijk is (bij voorkeur door middel van een gerechtelijke uitspraak) dat de koopovereenkomsten rechtsgeldig zijn ontbonden. [eisers] richten zich in deze procedure echter op uitbetaling aan hen van veel hogere bedragen, namelijk de bedragen waarvoor derdenbeslag is gelegd onder de notaris. Zij willen namelijk ook vergoeding van hun schade en van de gemaakte kosten. Zij hebben daarom (desgevraagd) nadrukkelijk ervan afgezien om hun vordering thans mede te baseren op ontbinding van de koopovereenkomsten en terugbetaling van hetgeen zij op de rekening van de notaris hebben gestort.
4.3.	Tijdens de comparitie is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat de vorderingen van eisers, zoals ingesteld bij dagvaarding, alleen toewijsbaar kunnen zijn als de notaris de gelden voor Unifin en/of Euro Holding houdt, zoals eisers betogen en de notaris betwist. De bij akte toegevoegde nog meer subsidiaire vordering kan alleen toewijsbaar zijn als de notaris de gelden voor de eisers zou houden, hetgeen door geen van beide partijen wordt bepleit. Partijen zijn het er voorts over eens dat de vorderingen niet toewijsbaar zijn als de rekening van de notaris waarop de tweede betalingen van 40% zijn gedaan en waarop beslag is gelegd, een kwaliteitsrekening is, zoals geregeld in artikel 25 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna). In dat geval hebben namelijk zowel de kopers als Unifin een aandeel in de gemeenschappelijke vordering op de bank waar de kwaliteitsrekening wordt aangehouden en is sprake van een gemeenschap in de zin van boek 3, titel 7, afdeling 1 van het Burgerlijk Wetboek. De notaris houdt de gelden in dat geval voorwaardelijk voor alle betrokkenen zo lang de voorwaarden uit de overeenkomsten niet zijn vervuld of zolang de koopovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn ontbonden. Volgens eisers is geen sprake van een kwaliteitsrekening, volgens de notaris wel. Partijen wensen daarom een beslissing van de rechtbank over de vraag of de onderhavige rekening van de notaris een kwaliteitsrekening is waarop artikel 25 Wna van toepassing is.
4.4.	Duidelijk is dat de rekening waarover het gaat een zogenaamde derdengelden rekening van de notaris is en dat de notaris de rekening steeds heeft beschouwd en behandeld als een kwaliteitsrekening in de zin van artikel 25 Wna. Verder is tijdens de comparitie gebleken dat [eisers] er destijds, toen zij het geld overmaakten naar de rekening van de notaris, van zijn uitgegaan dat de rekening van de notaris een soort escrow rekening was, die hen zekerheid zou bieden doordat de notaris het geld alleen aan Unifin en Euro Holding zou doorbetalen als voldaan zou zijn aan de voorwaarden die daarvoor in de koopovereenkomsten waren opgenomen. Een escrow rekening is een rekening naar buitenlands recht die wat werking betreft lijkt op een kwaliteitsrekening, met dien verstande dat bij een escrow rekening een overeenkomst tussen partijen wordt gesloten waarin afspraken staan over de werking daarvan, terwijl bij een kwaliteitsrekening de benodigde regeling in de Nederlandse wet staat.
4.5.	Artikel 25 van de Wna luidt als volgt:
1. De notaris is verplicht bij een financiële onderneming die ingevolge de Wet op het financieel toezicht in Nederland het bedrijf van bank mag uitoefenen een of meer bijzondere rekeningen aan te houden op zijn naam met vermelding van zijn hoedanigheid, die uitsluitend bestemd zijn voor gelden, die hij in verband met zijn werkzaamheden als zodanig onder zich neemt. Gelden die aan de notaris in verband met zijn werkzaamheden als zodanig ten behoeve van derden worden toevertrouwd, moeten op die rekening worden gestort. De bovenbedoelde financiële onderneming voegt de over de gelden gekweekte rente toe aan het saldo van de bijzondere rekening. Indien deze gelden abusievelijk op een andere rekening van de notaris zijn gestort of indien ten onrechte gelden op de bijzondere rekening zijn gestort, is de notaris verplicht deze onverwijld op de juiste rekening te storten. Hetzelfde geldt indien de gelden rechtstreeks in handen van de notaris zijn gesteld. Indien meer notarissen in een maatschap samenwerken, kan de bijzondere rekening ten name van die notarissen tezamen, de maatschap of vennootschap worden gesteld. In geval van samenwerking met beoefenaren van een ander beroep moet uit de tenaamstelling van de bijzondere rekening blijken dat de notaris deze rekening houdt. De notaris vermeldt het nummer van de bijzondere rekening op zijn briefpapier.
2. De notaris is bij uitsluiting bevoegd tot het beheer en de beschikking over de bijzondere rekening. Hij kan aan een onder zijn verantwoordelijkheid werkzame persoon volmacht verlenen. Ten laste van deze rekening mag hij slechts betalingen doen in opdracht van een rechthebbende.
3. Het vorderingsrecht voortvloeiende uit de bijzondere rekening behoort toe aan de gezamenlijke rechthebbenden. Het aandeel van iedere rechthebbende wordt berekend naar evenredigheid van het bedrag dat te zijnen behoeve op de bijzondere rekening is gestort. De notaris of, indien het een gezamenlijke rekening als bedoeld in het eerste lid, zesde volzin betreft, iedere notaris, is verplicht een tekort in het saldo van de bijzondere rekening terstond aan te vullen, en hij is ter zake daarvan aansprakelijk, tenzij hij aannemelijk kan maken dat hem ter zake van het ontstaan van het tekort geen verwijt treft.
4. Een rechthebbende heeft voor zover uit de aard van zijn recht niet anders voortvloeit, te allen tijde recht op uitkering van zijn aandeel in het saldo van de bijzondere rekening. Is het saldo van de bijzondere rekening niet toereikend om aan iedere rechthebbende het bedrag van zijn aandeel uit te keren, dan mag de notaris aan de rechthebbende slechts zoveel uitkeren als in verband met de rechten van de andere rechthebbenden mogelijk is. In dat geval wordt het saldo onder de rechthebbenden verdeeld naar evenredigheid van ieders aandeel, met dien verstande dat, indien een notaris zelf rechthebbende is, hem slechts wordt toegedeeld hetgeen overblijft, nadat de andere rechthebbenden het hun toekomende hebben ontvangen.
5. Er kan geen derdenbeslag worden gelegd onder de in het eerste lid bedoelde financiële onderneming op het aandeel van een rechthebbende in de bijzondere rekening. Is onder de notaris derdenbeslag gelegd op het aandeel van een rechthebbende in de bijzondere rekening, dan kan de notaris die overeenkomstig de artikelen 476a en 477 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering verklaring heeft gedaan of die is veroordeeld overeenkomstig artikel 477a van dat wetboek, zonder opdracht van de rechthebbende overeenkomstig de verklaring of veroordeling betalen aan de executant.
6. Rechtshandelingen verricht in strijd met de bepalingen van dit artikel zijn vernietigbaar. De vernietigingsgrond kan worden ingeroepen door iedere rechtstreeks belanghebbende. Rechten, door derden te goeder trouw anders dan om niet verkregen op gelden die het voorwerp waren van de vernietigde rechtshandeling, worden geëerbiedigd.
7. Onze Minister kan regels vaststellen met betrekking tot de wijze van berekening en uitkering van de rente van de op de bijzondere rekening gestorte gelden.
8. Van de bepalingen van dit artikel en van de in het zevende lid bedoelde regels kan niet worden afgeweken.
4.6.	De notaris heeft in de conclusie van antwoord uitgelegd hoe een kwaliteitsrekening werkt en hij heeft gemotiveerd betoogd dat de onderhavige rekening een kwaliteitsrekening is en dat [eisers] dat ook hebben begrepen.
4.7.	[eisers] hebben daar tegenover het volgende aangevoerd (5.1 en 6.1 van de akte van 1 december 2011). De door de notaris in casu verrichte werkzaamheden betreffen buitenwettelijke werkzaamheden. Er is namelijk geen overeenkomst gesloten tussen de kopers en de notaris. Het ter beschikking stellen van een rekeningnummer, het ontvangen van gelden daarop en het na intreden van afgesproken voorwaarden betalingen doen aan een Turkse vennootschap, behoort niet tot de aan de notaris opgedragen taken. Bovendien zijn de wettelijke werkzaamheden beperkt tot het grondgebied van Nederland. Daarom is artikel 25 Wna niet van toepassing. Deze wet regelt namelijk alleen het ambt van notaris en niet de andere werkzaamheden van een notaris, zoals het optreden als juridisch adviseur. Bovendien heeft de notaris alleen een overeenkomst van opdracht gesloten met Unifin/Euro Holding en niet met de kopers. [eisers] voeren aan dat de notaris de van hen ontvangen gelden direct voor Unifin en Euro Holding is gaan houden, “dit onder de opschortende voorwaarde dat uitbetaling pas zal plaatsvinden indien aan de voorwaarden voor uitbetaling van het bedrag van 40% van de koopsom zal zijn voldaan.”
4.8.	De rechtbank verwerpt het onder 4.7 weergegeven betoog van [eisers]. Artikel 25 Wna spreekt van gelden, die de notaris in verband met zijn werkzaamheden als zodanig onder zich neemt. In het onderhavige geval is duidelijk dat de derdengeldrekening van de notaris is gebruikt om aan de kopers een vorm van zekerheid te geven tegen het risico dat Unifin en Euro Holding hun verplichtingen tot het bouwen van de appartementen niet zouden nakomen en de kopers het betaalde bedrag ter hoogte van 40% van de koopsom dan niet meer zouden kunnen terugkrijgen. De onafhankelijke positie die een notaris in Nederland heeft, zorgde voor de zekerheid die de kopers wensten. Voorts is duidelijk dat [eisers] dit ook zo hebben begrepen. De heer [eiser sub 8] heeft dit ter comparitie verklaard en het blijkt ook uit de email van de heer [eiser sub 6] van 21 november 2007. Hoewel de brief van de notaris van 7 juni 2005 vermeldt dat de notaris optreedt als een houder voor Unifin, blijkt uit de tekst van die brief  duidelijk dat het geld van de koper op de derdengeldrekening van de notaris zal blijven staan totdat de appartementen zijn gebouwd in overeenstemming met de koopovereenkomst. In deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat het bij de stortingen door [eisers] op de derdengeldrekening van de notaris ging om gelden die de notaris in verband met zijn werkzaamheden als zodanig, dus als notaris, onder zich heeft genomen en niet om buitenwettelijke werkzaamheden. Dit brengt mee dat artikel 25 Wna op die rekening van toepassing is. Daarop stuiten alle vorderingen af. Ter nadere motivering merkt de rechtbank nog het volgende op.
4.9.	[eisers] hebben nadrukkelijk te bewijzen aangeboden dat de notaris direct na ontvangst van de gelden van de kopers voor Unifin en Euro Holding is gaan houden. Ter comparitie hebben zij toegelicht dat het bewijsaanbod betrekking heeft op de stelling dat de notaris gelden op de derdengeldrekening, die toebehoorden aan andere investeerders dan de huidige groep eisers, heeft overgemaakt naar Turkije of naar Unifin, terwijl de door deze investeerders gekochte appartementen niet gebouwd bleken te zijn. Zij betogen dat daaruit volgt dat de notaris de gelden voor Unifin hield. De notaris heeft terecht aangevoerd dat dit bewijsaanbod niet ter zake dienend is. Indien bewezen zou worden dat de notaris bij andere gevallen dan de gevallen van eisers gelden heeft uitbetaald aan Unifin, terwijl dit niet had gemogen, dan staat daarmee nog niet vast dat de notaris de gelden van eisers voor Unifin hield. Hooguit zou kunnen komen vast te staan dat de notaris een fout heeft gemaakt of dat de notaris is afgegaan op de (achteraf onjuist gebleken) verklaring van Unifin dat de ruwbouw was voltooid. Dat is voor de beoordeling van de onderhavige vorderingen van eisers echter niet relevant. De rechtbank passeert dit bewijsaanbod daarom.
4.10.	Ook de overige stellingen van [eisers] kunnen er niet toe leiden dat enig deel van hun vorderingen kan worden toegewezen.
-	De notaris heeft niet als overboekingskantoor gefungeerd, maar als houder van een kwaliteitsrekening. Anders zouden de gelden er nu ook niet meer hebben gestaan.
-	Er was geen aparte overeenkomst tussen de notaris en de kopers nodig, omdat de kwaltiteitsrekening van de notaris in de wet is geregeld.
-	De notaris hoefde geen contact met eisers op te nemen en hoefde ook geen uitleg te geven over de rekening.
-	 De notaris kan de European Enforcement Orders niet betwisten. Dat doet hij ook niet, maar hij hoeft er op dit moment niet aan te voldoen. Unifin heeft steeds een voorwaardelijk recht gehad op uitbetaling van de gelden, zoals [eisers] ook erkennen. De voorwaarde(n) is(zijn) tot op heden niet vervuld. Daarmee is dus geen sprake van een onvoorwaardelijk vorderingsrecht van Unifin op de gelden die op de kwaliteitsrekening staan, zodat het beslag niet executeerbaar is. Dit geldt overigens ook als de rekening van de notaris niet een kwaliteitsrekening zou zijn in de zin van artikel 25 Wna.
-	Het feit dat het afgeven van de verklaring ruwbouw geheel in de macht ligt van Unifin en de juistheid van die verklaring voor de notaris niet controleerbaar is, is juist. Dit vindt echter zijn oorzaak in de formulering van de betreffende voorwaarde in de koopovereenkomsten en brengt niet mee dat de notaris is gaan houden voor Unifin.
-	De vordering die “nog meer subsidiair” is toegevoegd, is ingesteld onder de voorwaarde dat de notaris voor de kopers is gaan houden. Aangezien in deze procedure niet duidelijk is geworden of de koopovereenkomsten rechtsgeldig zijn ontbonden, kan niet worden vastgesteld of de voorwaarde waaronder de notaris voor de kopers houdt, is vervuld, zodat de notaris de gelden niet (onvoorwaardelijk) voor de kopers houdt. De voorwaarde waaronder de vordering is ingesteld, doet zich dus niet voor. Dit betekent dat deze vordering niet kan worden beoordeeld. De in dat kader aan de notaris gemaakte verwijten zullen daarom evenmin worden beoordeeld.
4.11.	[eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de notaris worden begroot op € 11.564,50 (voor advocaatkosten: 2,5 punt maal tarief VIII ad € 3.211,00 is € 8.027,50 en voor griffierecht: € 3.537,00).
5.	De beslissing
De rechtbank
5.1.	wijst de vorderingen af,
5.2.	veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de notaris tot op heden begroot op € 11.564,50, te vermeerderen met de nakosten ten belope van € 131 zonder betekening, dan wel € 199 in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en – voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening,
5.3.	verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M. Smit en in het openbaar uitgesproken op 11 januari 2012.