Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHARL:2015:2180

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.139.990/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/07/202947/HL ZA 12-187)
arrest van de eerste kamer van dinsdag 24 maart 2015
in de zaak van
1
[appellant 1],
wonende te [woonplaats 1],
2. [appellant 2],
wonende te [woonplaats 1],
appellanten,
in eerste aanleg: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten]
,
advocaat: mr. C.J.R. van Binsbergen, kantoorhoudend te [plaats],
tegen
1
[geïntimeerde 1],
wonende te [woonplaats 2],
2. [geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerden,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden]
,
advocaat: mr. A.P. Maes, kantoorhoudend te Apeldoorn.
1
Het geding in eerste aanleg
In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnissen van
30 januari 2013 en 2 oktober 2013 van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad.
2
Het geding in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure is als volgt:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 31 december 2013,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord (met productie).
2.2
Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Het hof zal met de bij memorie van antwoord overgelegde productie niet in nadeel van [appellanten] rekening houden, aangezien [appellanten] nog niet op die productie hebben kunnen reageren.
2.3
De vordering van [appellanten] in hoger beroep luidt:
"
te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, op 2 oktober 2013 onder zaak-/rolnummer C/07/202947 / HL ZA 12-187 tussen partijen gewezen en, opnieuw rechtdoende, alsnog:
In conventie:
Geïntimeerden hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal worden bevrijd, te veroordelen tot:
i) betaling aan appellanten van een bedrag van € 64.601,07, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 1 oktober 2010, althans een door het Gerechtshof in goede justitie te bepalen datum, tot de dag der algehele voldoening;
ii)	betaling aan appellanten van een bedrag van € 1.200,00 ten titel van buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding in eerste aanleg tot de dag der algehele voldoening;
in reconventie:
de vordering van geïntimeerden alsnog af te wijzen;
in conventie en in reconventie:
B.	geïntimeerden hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal worden bevrijd, te veroordelen tot restitutie van hetgeen appellant uit hoofde van het vonnis in eerste aanleg aan geïntimeerde heeft voldaan, zijnde een bedrag van € 3.507,00 te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 25 oktober 2013 tot de dag der algehele voldoening;
C.	geïntimeerden hoofdelijk, des dat de een betalende, de ander zal worden bevrijd, te veroordelen in de kosten van beide instanties, met bepaling dat geïntimeerde het bedrag van de proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na dagtekening van het te wijzen arrest aan appellant dient te hebben voldaan, bij gebreke waarvan geïntimeerde vanaf de vijftiende dag de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling alsmede de nakosten – welke € 205,00, dan wel, indien betekening van het vonnis plaatsvindt, € 273,00 bedragen – verschuldigd wordt;
".
3
De feiten
3.1
De door de rechtbank in haar vonnis van 2 oktober 2013 onder 2 (2.1 tot en met 2.10) weergegeven vaststaande feiten zijn niet in geschil. Aangevuld met enkele andere vaststaande feiten, gaat het om het volgende.
3.2
[geïntimeerden] zijn op 1 september 2008 eigenaar geworden van een appartement  gelegen aan de [adres 1] te [plaats], verder: het appartement. De eigenaren van de appartementen in het complex waarin het appartement zich bevindt, zijn gebonden  aan de bepalingen van een splitsingsakte.
Deze akte bepaalt in artikel 26 het volgende:
"
De vloerbedekking van de privégedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zoveel als mogelijk worden tegengegaan. Met name (behoudens in de sanitair ruimten, stallingsplaatsen, stallingsgarages en bergingen) is het niet toegestaan parket, stenen vloerbedekking en/of andere harde (vloer) bedekking aan te brengen, tenzij het parket of de harde (vloer) bedekking niet in rechtstreeks contact staat met  de oudervloer en de wanden en een contactgeluidsisolatie van de isolatie-index voor contactgeluiden (ICO) van tien decibel of meer wordt gewaarborgd, een en ander volgens de Nederlandse Norm
(NEN) welke dient te  worden aangetoond door een rapport van goedkeuring (attest) van TNO Delft.
"
3.3
In het appartement is een harde vloerbedekking, een leistenen vloer, aangebracht door het bedrijf [bedrijf] te [vestigingsplaats] in opdracht van  [geïntimeerden] In verband met de eisen in de splitsingsakte heeft deze firma geadviseerd een ondervloer van het merk [Z] Ditra Sound te leggen. In de productinformatie van de firma [Z] wordt het volgende vermeld:
"
[Z] DITRA SOUND vermindert het contactgeluid van vloerconstructies met 13 dB (controlewaarden volgens DIN EN ISO 140-8)
".
[geïntimeerden] zijn niet in het bezit van een TNO certificaat.
3.4
[appellanten] hebben in 2009 van [geïntimeerden] het betreffende appartement(srecht)  gekocht. Voorafgaand daaraan heeft onder meer op 8 december 2009 een bezichtiging plaatsgevonden. Tijdens die bezichtiging heeft de onderbuurvrouw van [geïntimeerden], [onderbuurvrouw], bij de aanwezige makelaar, mevrouw [Y] van [makelaarskantoor] (hierna: de makelaar) geklaagd over geluidsoverlast. De makelaar heeft op
8 december 2009 een e-mail verzonden aan [appellanten] met, voor zover van belang, de volgende inhoud:
"
Bijgaand het huishoudelijk reglement. Ik heb vanmiddag de verkoper gesproken en gemeld dat de benedenbuurvrouw vanmiddag aan de deur was inzake de vloer. (…)
Ik kreeg zojuist onderstaande mail van hem waarvan de inhoud voor zich spreekt.
"
De genoemde bijgevoegde e-mail van de heer [geïntimeerde 1] houdt het volgende in:
Inmiddels ben ik nog even op bezoek geweest bij mijn onderburen [onderburen].
Omdat mij van een probleem aangaande 'geluidoverlast',
niets bekend
is ben ik zojuist even op bezoek geweest bij hun.
[onderburen] bevestigden mij dat zij van ons geen last hadden, maar zij zijn 'bang' dat zij dat van nieuwe bewoners wel kunnen krijgen (…)
Het is ook [onderbuurvrouw] bekend dat een goede 'geluidisolatievloer' onder onze lijsteenvloer is aangelegd door het bedrijf [bedrijf]. Zij bevestigt dat zij destijds reeds hiervoor een inspectie heeft gedaan en dat zij de gegevens van genoemde isolatievloer op waarde heeft laten checken, (zo hoorde ik).
Volgens [onderburen] is het zo dat de tegelzetter (ook van het bedrijf [bedrijf]), het isolatie materiaal dat vanaf de vloer een paar centimeter tegen de muur omhoog liep, heeft weggesneden en … vervolgens de tegels tot tegen de muur heeft geplaatst. Hierdoor is het volgens [onderbuurvrouw] zo dat je mensen op hoge hakken hoort lopen in het huis.
Zij heeft nogmaals bevestigd dat zij [geïntimeerde 2] en mij ook niet hoort. Wel hoort zij soms als wij bezoek hebben, deze mensen met name in de gang (kapstok en toilet lopen).
(…)
".
3.5
Eveneens op 8 december 2009 hebben de [onderburen] een brief aan de makelaar geschreven, waarin zij er melding van maken dat zij tweemaal hebben geklaagd bij de familie [geïntimeerde 1] over loopgeluiden en schuifgeluiden. Van deze brief zijn twee versies in het geding gebracht. In de door [geïntimeerden] overgelegde versie (prod. 5 bij conclusie van antwoord/eis) is de volgende zin opgenomen:
"
na de melding hebben wij op dit moment geen overlast meer van de familie [geïntimeerde 1] omdat zij de discipline opbrengen om op sokken of sloffen te lopen
."
In het door [appellanten] overgelegde exemplaar ontbreekt die zin (prod. 7 bij inleidende dagvaarding). Voor het overige zijn de brieven identiek. De [onderburen] maakt melding van hun klacht op 8 december 2009 bij de makelaar. Voorts wijzen zij op het doorleggen van de plavuizen tot aan de wand, wat volgens hen de oorzaak is van "
het euvel
".
Zij besluiten met het uitspreken van de wens dat de nieuwe bewoners op de hoogte worden gesteld van de door hen in de brief genoemde feiten en: "
De heer [geïntimeerde 1] heeft ons op
8 december toegezegd dit te melden aan de makelaar. Wij zullen de vereniging van eigenaren ook op de hoogte brengen van dit probleem.
"
3.6
De koopakte is op 24 december 2009 door partijen ondertekend en de notariële  leveringsakte is op 1 oktober 2010 verleden.
3.7
Bij de koopakte is een afzonderlijke bijlage gevoegd (hierna: het addendum) die door partijen is getekend. Hierin staat het volgende opgenomen:
Verkoper heeft koper geïnformeerd over de navolgende aanvullende zaken betreffende de woning aan de  [adres 1] te [plaats]:
1. Er ligt een andere geluidsisolerende ondervloer, als volgens de splitsingsakte voorgeschreven. Technische  info is reeds in kopers bezit. (...)
Volgens de splitsingsakte wordt er slechts 1 ondervloer voorgeschreven, zijnde een vloer waarbij een TNO certificaat wordt geleverd. (geluidwering =  10 DB)
In de [adres 1] ligt een andere ondervloer als voorgeschreven, zonder certificaat, wel met een  geluidswering van 13 DB (en passend bij een vloerverwarming). De voorgeschreven ondervloer, heeft een dikte van 2.5 cm en is overigens binnen deze toren door geen enkele bewoner, (met harde vloer) geplaatst. Vele bewoners hebben dus een andere vloer als voorgeschreven. Als er al sprake is van een mogelijk risico, dient de koper dit over te nemen. Verkoper heeft koper hierover geïnformeerd.
2. Wateronthardingsinstallatie in de ladder kast.
(...) voor de plaatsing van deze installatie heb ik GEEN  TOESTEMMING gevraagd bij de VVE. Als er al sprake is van een mogelijk risico, dient de koper dit over te nemen. Verkoper heeft koper hierover geïnformeerd.
3. Warmte en UV werende folie aan de buitenzijde van alle HR ++ ramen van de woning
Het is volgens verkoper niet noodzakelijk dat hiervoor toestemming van de VVE noodzakelijk is, maar deze is ook niet gevraagd. (...) Als er al sprake is van een mogelijk risico, dient de koper dit over te nemen. Verkoper heeft koper hierover geïnformeerd.
3.8
Op 5 januari 2010 schrijft de secretaris van de Vereniging voor eigenaren, verder  VVE, het volgende aan [geïntimeerden]:
De bewoners van [adres 2], de [onderburen], hebben ons schriftelijk bericht geluidsoverlast van u te onder vinden door de harde vloerbedekking in uw woning. Wij hebben de klacht van de [onderburen] besproken in onze vergadering van 22 december 2009.
Naar aanleiding van de klacht van de [onderburen] verzoeken wij u m.b.t. de in uw woning  aanwezige vloerbedekking het rapport van goedkeuring (attest) van TNO Delft te overleggen als bedoeld in artikel 26, 1e  lid van de splitsingsakte, alsmede een verklaring van een bevoegde, onafhankelijke deskundige dat de vloerbedekking in overeenstemming met de eisen van artikel 26,1e lid van de splitsingsakte, is aangebracht.
3.9
Op 27 september 2010 worden [geïntimeerden] door de VVE bij aangetekende brief gemaand  tot het voor 1 november 2010 overleggen van een rapport van goedkeuring (certificaat) als  bedoeld in artikel 26 van de splitsingsakte, bij gebreke waarvan een boete wordt opgelegd van € 75,00 per dag.
3.10
Op 10 september 2010 hebben [appellanten] [geïntimeerden] middels hun raadsman gesommeerd om een TNO rapport over te leggen. [geïntimeerden] hebben dit niet gedaan.
3.11
Door [geïntimeerden] wordt op verzoek van [appellanten] bij de overdracht een bedrag  van € 10.000,00 bij de notaris gedeponeerd. Dit bedrag blijft onder de notaris totdat  duidelijkheid bestaat omtrent de afwikkeling van het geschil met betrekking tot de vloer van  het appartement.
3.12
[appellanten] hebben de vloer, inclusief de vloerverwarming, laten verwijderen  door [bedrijf] en laten vervangen door een tegelvloer met  vloerverwarming en een ondervloer. De kosten hiervoor bedragen € 51.308,74.
De VVE heeft geen bezwaar tegen de nieuwe vloer.
4
Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[appellanten] hebben [geïntimeerden] gedagvaard en gevorderd - samengevat- veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van € 64.601,07, vermeerderd met rente en kosten.
4.2
[geïntimeerden] hebben verweer gevoerd. In (voorwaardelijke) reconventie  hebben [geïntimeerden] gevorderd, onder de voorwaarde dat de vorderingen van [appellanten] worden afgewezen - samengevat - veroordeling van [appellanten] om binnen een week na het te wijzen vonnis de notaris te instrueren om het depot van € 10.000,00 onverwijld vrij  te geven aan [geïntimeerden], op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, met een maximum van € 15.000,00.
4.3
De rechtbank heeft geoordeeld, samengevat, dat de bepaling in het addendum inzake de vloer zo moet worden uitgelegd dat "het volledige risico, namelijk dat geen TNO certificaat is afgegeven en dat niet aan de geluidswerende eisen wordt voldaan die de VVE stelt, bij [appellanten] kwam te liggen". Op grond daarvan heeft de rechtbank de vorderingen in conventie van [appellanten] afgewezen en die in reconventie van [geïntimeerden] toegewezen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten.
5
De bespreking van de grieven
5.1
De drie grieven leggen in samenhang met de daaraan voorafgaande inleidende stellingen het geschil in volle omvang aan het hof voor. Kort samengevat (vergl. MvG 67) betogen [appellanten] dat moet worden geconcludeerd tot (a) een toerekenbare tekortkoming wegens schending van een mededelingsplicht, (b) een toerekenbare tekortkoming door schending van een garantie, (c) non-conformiteit omdat het gebrek aan de vloer een normaal gebruik van het appartement in de weg staat, (d) de aanwezigheid van een verborgen gebrek dat kan worden toegerekend aan [geïntimeerden]. Daarnaast (e) wordt in hoger beroep door [appellanten] voor het eerst een beroep op artikel 7:15 BW gedaan.
5.2
Het hof zal eerst ingaan op het centrale geschilpunt tussen partijen, namelijk de vraag hoe het addendum bij de koopovereenkomst wat betreft de vloer moet worden uitgelegd. Het standpunt van [appellanten] komt erop neer dat [geïntimeerden] met het gestelde in het addendum hebben gegarandeerd dat de vloer een geluidsisolatie heeft van 13 dB en derhalve in ruime mate voldoet aan de materiële eisen in de splitsingsakte (10 dB volgens de toepasselijke NEN norm). Het enige risico dat [appellanten] volgens hen hebben aanvaard, is dat de VVE moeilijk zou kunnen doen over het ontbreken van een TNO-certificaat (de formele eis die de splitsingsakte stelt). [geïntimeerden] stellen zich op het standpunt dat zij [appellanten] de informatie hebben verschaft waarover zij beschikten, namelijk dat de vloer volgens de productinformatie van de Duitse fabrikant naar de door deze gehanteerde normen een geluidsisolatie heeft van 13 dB, dat zij ervan uitgingen dat de vloer hiermee aan de (materiële) eisen van de splitsingsakte voldeed, maar dat zij niettemin ieder risico dat de vloer niet voldoet aan de eisen van de splitsingsakte bij de kopers hebben willen neerleggen.
5.3
Het hof stelt voorop dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld, niet kan worden beantwoord op grond van uitsluitend een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van het contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (ECLI:NL:HR:1981:AG4158).
Voorts volgt uit HR 20 februari 2004 (ECLI:NL:HR:2004:AO1427) dat bij de uitleg van een dergelijk geschrift telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Verder komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en ECLI:NL:HR:2007:AZ3178).
5.4
In deze zaak is voor de uitleg van het addendum onder meer van belang over welke informatie [appellanten] als kopers beschikten ten tijde van het ondertekenen hiervan. Als niet weersproken staat vast dat [appellanten] over de volgende informatie beschikten:
Zij waren op de hoogte van artikel 26 van de splitsingsakte waarin, kort gezegd, de eis wordt gesteld dat de harde vloerbedekking niet in rechtstreeks contact mag staan met de ondervloer en de wanden en dat een geluidsisolatie voor contactgeluiden (ICO) van tien decibel of meer moet worden gewaarborgd, een en ander “
volgens de NEN welke dient te worden aangetoond door een rapport of een goedkeuring (attest) van TNO Delft
”;
Zij wisten dat de ondervloer in het gekochte appartement niet door TNO was goedgekeurd en dat het door de akte voorgeschreven attest derhalve ontbrak;
Zij waren in het bezit van de productinformatie van de Duitse fabrikant [Z] met betrekking tot de wel aanwezige ondervloer, waarin wordt vermeld dat deze ondervloer het contactgeluid “
vermindert met 13 dB (controlewaarden volgens DIN EN ISO140-8)
”;
Zij waren in het bezit van het verslag van [geïntimeerden] dat als bijlage was meegezonden bij de e-mail van de makelaar aan hen van 8 december 2009 (zie r.o. 3.4). Uit die bijlage valt op te maken dat de heer [geïntimeerde 1] een bezoek heeft afgelegd aan zijn onderburen [X] in verband met een door hen geuit probleem aangaande geluidsoverlast, waarvan de heer [geïntimeerde 1] in het verslag aangeeft dat hem daarvan niets bekend was. Voorts blijkt uit dit verslag dat volgens [X] het isolatiemateriaal bij de wanden is losgesneden en vervolgens de tegels tot de muur zijn geplaatst, waardoor het volgens hen zo was dat je mensen met hoge hakken kon horen lopen.
5.5
Tegen deze achtergrond bezien kan het hof zonder nadere onderbouwing, die ontbreekt, niet inzien op grond waarvan [appellanten] de mededeling in het addendum als een
garantie
van [geïntimeerden] mochten opvatten dat de vloer voldoet aan de materiële eisen van de splitsingsakte (geluidsisolatie van 10 dB volgens de toepasselijke NEN-norm), in die zin dat [geïntimeerden] daar uitdrukkelijk voor in wilden staan. Het hof kan de mededeling in het addendum in de gegeven context niet anders lezen dan dat [geïntimeerden] daarmee overbrengen wat zij wisten, namelijk dat de vloer die er ligt
niet
is de vloer als voorgeschreven in de splitsingsakte, maar wel een vloer die volgens de Duitse fabrikant ervan
op basis van de door deze gehanteerde normen
het geluid reduceert met 13 Db. Dit laatste konden [appellanten] ook zelf lezen in de productspecificatie van [Z]. Dat die mededeling op zichzelf onjuist was, hebben [appellanten] niet (voldoende onderbouwd) gesteld. Zij zijn in de memorie van grieven in het geheel niet ingegaan op de reeds in eerste aanleg door [geïntimeerden] gegeven uitgebreide toelichting op het verschil in meetmethodieken naar de normen van TNO en de internationale meetmethodiek die volgens [geïntimeerden] door de Duitse fabrikant is toegepast (conclusie van antwoord/eis onder 48 tot en met 53).
5.6
Op zich kan het hof echter wel begrijpen dat [appellanten] op grond van de gedane mededeling de verwachting zullen hebben gehad dat de vloer zou voldoen aan de materiële eisen van de splitsingsakte (geluidsisolatie van 10 Db volgens de toepasselijke NEN-norm). Het hof acht voldoende aannemelijk dat [geïntimeerden] ook zelf daarvan uitgingen. Zij hebben dit standpunt immers ook ingenomen in hun discussie met de VVE. Echter uit de woorden “
Als er al sprake is van een mogelijk risico, dient de koper dit over te nemen
” volgt naar het oordeel van het hof duidelijk dat [geïntimeerden] op dit punt niets hebben willen garanderen, in tegendeel: dat zij het risico dat de vloer toch niet zou voldoen bij de kopers wensten te leggen. Wat dat betreft kunnen de formele eis van goedkeuring door TNO en de materiële eisen niet los van elkaar worden gezien. Omdat er geen TNO goedkeuring voorhanden was, viel nu eenmaal niet uit te sluiten dat de vloer toch niet aan de eisen van de splitsingsakte voldeed, ook al gaf de productinformatie van [Z] geen enkele aanleiding om daarvan uit te gaan. De strekking van de bepaling in het addendum is duidelijk dat [geïntimeerden] wat dat betreft geen enkel risico wilden lopen en dit bij de kopers wensten neer te leggen. [appellanten] zijn daarmee akkoord gegaan en [geïntimeerden] mochten op grond daarvan aannemen dat zij geen risico meer droegen inzake problemen met betrekking tot de geluidsisolatie van de vloer. Het hof deelt wat dat betreft ook het oordeel van de rechtbank dat de bepaling moet worden gezien in de context van de overige bepalingen van het addendum, die erop neerkomen dat [geïntimeerden] ook op een aantal andere punten het risico dat het gekochte niet voldoet aan de verwachte eigenschappen op [appellanten] hebben gelegd. Het enkele feit dat, naar hiervoor is aangenomen, [geïntimeerden] ook zelf dachten dat de vloer materieel voldeed aan de eisen van de splitsingsakte en dat zij aldus de verwachtingen van [appellanten] voeding hebben gegeven, maakt het voorgaande niet anders. Naar het oordeel van het hof is de situatie het best te typeren als een geval van wederzijdse dwaling waarbij echter op voorhand het risico bij de kopers is neergelegd (artikel 6: 228 lid 2 slot BW). Vergelijk in deze zin de conclusie van antwoord/eis onder 62 en de mededeling van de (voormalige) advocaat [NAAM][appellanten] ter comparitie in eerste aanleg (PV, pagina 2, 2e alinea).
5.7
Het beroep op non-conformiteit op grond van het feit dat het gekochte niet voldoet aan de eisen die nodig zijn voor normaal gebruik stuit daarmee af op de bijzondere exoneratie die is opgenomen in het addendum. Het beroep op een verborgen gebrek heeft daarnaast geen zelfstandige betekenis (dit betreft geen zelfstandig leerstuk maar gaat op in dat van de non-conformiteit). Voor zover het beroep op non-conformiteit mede mocht zijn gegrond op het feit dat de vloer tegen de wanden is aangelegd, blijkt uit het voorgaande bovendien dat [appellanten] daarvan tijdens de koop op de hoogte waren, gelet op het verslag van [geïntimeerde 1] van zijn bezoek aan [X]. Nu dit aldus een kenbare eigenschap was van de vloer, was in zoverre geen sprake van non-conformiteit. Vergelijk de laatste zin van artikel 5.3 van de koopakte.
5.8
[appellanten] stellen dat [geïntimeerden] een informatieplicht of mededelingsplicht hebben geschonden. Het hof stelt voorop dat, anders dan [appellanten] stellen, schending van een mededelingsplicht op zichzelf niet leidt tot een tekortkoming. Een mededelingsplicht is een zogenaamde obliegenheit. Het verzaken daarvan kan in de weg staan aan een beroep op het niet naleven van een onderzoeksplicht, die zelf ook weer een obliegenheit is. Het kan tevens een beroep op dwaling dragen (het geval van artikel 6:228 aanhef en onder b BW), maar is daarop is door [appellanten] geen beroep gedaan. Voorts kan het verzaken van een mededelingsplicht meebrengen dat een beroep op een exoneratie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit laatste is door [appellanten] hier verdedigd voor het geval [geïntimeerden] worden gevolgd in hun uitleg van het addendum, hetgeen het hof hiervoor heeft gedaan.
5.9
Volgens [appellanten] hebben [geïntimeerden] ten tijde van de koop verzwegen dat hun onderburen, [X], hadden geklaagd over geluidsoverlast. Het hof overweegt dat in de door [appellanten] overgelegde brief van 7 september 2010 van [X] (prod. 6 bij inleidende dagvaarding) staat dat [onderburen] voor 8 december 2009 tweemaal
(op 15 augustus 2009 en op 27 oktober 2009) bij [geïntimeerden] zouden hebben geklaagd over geluidsoverlast, hetgeen [geïntimeerden] echter ontkennen. Vast staat dat [onderburen] over geluidsoverlast hebben geklaagd op 8 december 2009 tijdens een bezichtiging van het appartement door [appellanten] in het bijzijn van de makelaar. Tussen partijen is in geschil voor wie die makelaar op dat moment optrad (volgens [appellanten]: voor [geïntimeerden], volgens [geïntimeerden]: voor [appellanten]). Verder staat vast dat [onderburen] hun klacht nog op diezelfde dag schriftelijk hebben verwoord richting de makelaar, die deze brief op
10 december 2009 heeft ontvangen. Van die brief zijn twee verschillende versies in het geding gebracht.: zie r.o. 3.5. [appellanten] stellen dat zij van het klagen tijdens de bezichtiging op 8 december 2008 niets hebben gemerkt en daarover niet zijn geïnformeerd. [appellanten] stellen tevens dat zij door [geïntimeerden] niet in het bezit zijn gesteld van de brief van [X] d.d. 8 december 2009 aan de makelaar. [geïntimeerden] betwisten een en ander. Zij verwijzen naar de overgelegde verklaring van het betrokken makelaarskantoor (prod. 6 conclusie van antwoord/eis), waaruit zij afleiden dat [appellanten] ten tijde van de koop beschikten over, onder meer, bedoelde brief. [appellanten] betwisten de juistheid van de verklaring van de makelaar op een aantal punten.
5.10
Aldus zijn partijen verdeeld over een aantal feitelijkheden. Hoe dit allemaal ook zij, ook indien het hof omtrent genoemde feitelijke geschilpunten [appellanten] zou volgen, dan blijft staan dat [appellanten] ten tijde van de koop in ieder geval wel beschikten over eerder genoemd verslag van de heer [geïntimeerde 1] van zijn bezoek aan [onderburen] (r.o. 3.4). Uit dat verslag (in combinatie met de begeleidende e-mail van de makelaar aan [appellanten] d.d. 8 december 2009) valt eenvoudig af te [woonplaats 1] dat [onderburen] hebben geklaagd over geluidsoverlast. Ook blijkt uit dat verslag dat de onderburen van mening waren dat de vloer ten onrechte tegen de wand was gelegd. Naar het oordeel van het hof beschikten [appellanten] daarmee ten tijde van het ondertekenen van het addendum over voldoende informatie om te begrijpen dat de onderburen hadden geklaagd over geluidsoverlast. Dat de heer [geïntimeerde 1] in genoemd verslag mogelijkerwijs de klachten van [onderburen] wat heeft afgezwakt, levert daarmee geen relevante schending op van de mededelingsplicht aan de zijde van [geïntimeerden] [appellanten] wisten genoeg om bedacht te zijn op mogelijke klachten van de buren.
5.11
Het feit dat, zoals [appellanten] in de toelichting op grief 2 aanvoeren, de heer [geïntimeerde 1] zich na het sluiten van de koopovereenkomst heeft beijverd om aan te tonen dat de vloer wel aan de eisen voldoet en dat hij zou hebben toegezegd een onderzoek naar de vloer te laten uitvoeren en dat hij dit heeft nagelaten, leidt in samenhang met de overige relevante feiten en omstandigheden niet tot een andere oordeel.
5.12
Naar aanleiding van het in hoger beroep door [appellanten] gedane beroep op artikel 7:15 BW overweegt het hof als volgt.
Art. 7:15 lid 1 BW bepaalt, voor zover thans van belang, dat de verkoper verplicht is de verkochte zaak in eigendom over te dragen vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen. Blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van art. 7:15 BW ziet het artikel slechts op rechtsgebreken, zoals zakelijke rechten van derden of beperkingen voortvloeiend uit auteursrechten, octrooien en merken of beperkingen die voortvloeien uit een overeenkomst, zoals huur (HR 27 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AN9072). Het gaat alleen om lasten die op het desbetreffende goed in het bijzonder rusten en niet om lasten zoals belastingen en retributies, die drukken op alle zaken van dezelfde soort (recent: HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159).
5.13
Het hof verwerpt de opvatting van [appellanten] dat het niet voldoen van de onderhavige vloer aan de eisen in de splitsingsakte kan worden gezien als last of beperking in de zin van artikel 7:15 BW. Van een rechtsgebrek is immers geen sprake. Het gestelde gebrek is feitelijk van aard en dient te worden beoordeeld in de sleutel van artikel 7:17 BW.
5.14
Op grond van het voorgaande falen de grieven.
6
De slotsom.
6.1
Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd met veroordeling van [appellanten] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding in hoger beroep (wat betreft het aan de zijde van [geïntimeerden] te liquideren salaris van de advocaat [NAAM]1 punt in tarief IV.
De beslissing
Het gerechtshof:
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Lelystad, van 2 oktober 2013 waarvan beroep;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerden] tot aan deze uitspraak op € 683,- aan verschotten en € 1.631,- aan geliquideerd salaris voor de advocaat, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dagtekening van dit arrest tot aan de voldoening.
verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mr. L. Janse, mr. R.A. van der Pol en mr. I. Tubben en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 24 maart 2015.