Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2013:3331

vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Afdeling Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/306760 / HA ZA 11-988
Vonnis van 31 juli 2013
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 1]
,
gevestigd te [woonplaats]
2.
[eiser 2]
,
wonende te [woonplaats],
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 3]
,
gevestigd te [woonplaats],
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 4]
,
gevestigd te [woonplaats],
5.
[eiser 5]
,
wonende te [woonplaats],
6. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 6]
,
gevestigd te[woonplaats],
7.
[eiseres 7]
en
[eiser 8]
,
beiden wonende te[woonplaats],
8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 9]
,
gevestigd te [woonplaats],
9. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 10]
,
gevestigd te [woonplaats],
10.
[eiseres 11]
,
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat [NAAM]. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ CENTRUMGEBIED AMSTERDAM ZUIDOOST B.V.
, gevestigd te Bunnik,
gedaagde,
advocaat [NAAM]. W.H. van Baren.
Partijen zullen hierna worden genoemd:
 [eiseres 1](eiseres sub 1),
 [eiser 2](eiser sub 2),
 [eiseres 3](eiseres sub 3),
 [eiseres 4](eiseres sub 4),
 [eiser 5](eiser sub 5),
 [eiseres 6] (eiseres sub 6),
 [eiseres 7](eisers sub 7; in enkelvoud),
 [eiseres 9]eiseres sub 8),
 [eiseres 10] (eiseres sub 9),
 [eiseres 11](eiseres sub 10),
 de RIA-leden (de leden van Retail Innovation Amsterdam; alle eisers; in meervoud) en
 OMC (gedaagde).
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding
de conclusie van antwoord
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek
de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde stukken.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
OMC heeft woonwinkelcentrum Villa ArenA te Amsterdam Zuidoost ontwikkeld. OMC heeft in 1998 met ieder van de RIA-leden een overeenkomst gesloten. De overeenkomsten zien op koop van winkelruimtes in Villa ArenA. De bruto vloeroppervlakte (hierna: oppervlakte) van de winkelruimtes van de RIA-leden in Villa ArenA is 14.944 m² in totaal.
2.2.
De totale oppervlakte van Villa ArenA zou aanvankelijk 60.000 m² zijn. OMC heeft de RIA-leden in september 1998 voorgesteld om die oppervlakte te vergroten tot 75.000 m². De RIA-leden hebben dit voorstel aanvaard. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat OMC in een deel van de extra ruimte de publiekstrekker “Kunst van het Wonen” (hierna: KvhW) als dienstencentrum in aan wonen gerelateerde zaken zou realiseren. OMC heeft Villa ArenA met een oppervlakte van 75.000 m² gerealiseerd; Villa ArenA is op 11 april 2001 geopend.
2.3.
OMC heeft KvhW niet gerealiseerd. In de ruimte die was bestemd voor KvhW zijn na verloop van tijd twee woonwinkels gevestigd, [A](vanaf februari 2003) en [bedrijf](vanaf november 2007). Bij arrest van 24 augustus 2010 heeft het gerechtshof Amsterdam in hoger beroep voor recht verklaard dat OMC toerekenbaar is tekortgeschoten jegens de RIA-leden door KvhW niet te realiseren en OMC veroordeeld tot vergoeding van de schade die de RIA-leden daardoor hebben geleden en nog zullen lijden, nader op te maken bij staat.
3
Het geschil en de beoordeling
3.1.
De RIA-leden vorderen in deze schadestaatprocedure, na wijziging van eis, naar de rechtbank begrijpt, veroordeling van OMC tot betaling van:
primair
€ 231.642,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 247.680,00 aan vastgoedschade per 1 april 2011, aan [eiseres 1],
€ 123.616,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, aan[eiser 2],
€ 587.686,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 629.040,00 aan vastgoedschade per 1 april 2011, aan [eiseres 3],
€ 552.590,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 359.760,00 aan vastgoedschade per 1 april 2011, aan [eiseres 4],
€ 383.677,00 aan vastgoedschade per 1 januari 2010, aan[eiser 5],
€ 358.499,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 64.440,00 aan vastgoedschade per 1 januari 2008, aan [eiseres 6],
€ 396.971,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 286.315,00 aan vastgoedschade per 1 februari 2010, aan [eiser 8],
€ 495.825,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, aan [eiseres 9],
€ 623.534,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 290.640,00 aan vastgoedschade per 1 april 2011, aan [eiseres 10],
€ 63.588,00 aan vastgoedschade per 1 januari 2008, aan[eiseres 11],
vermeerderd met kosten en met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW,
subsidiair
€ 231.642,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 117.648,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiseres 1],
€ 123.616,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 107.046,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiser 2],
€ 587.686,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 298.794,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiseres 3],
€ 552.590,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 170.886,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiseres 4],
€ 105.906,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiser 5],
€ 358.499,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 163.248,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiseres 6],
€ 396.971,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 188.670,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiser 8],
€ 495.825,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 152.190,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiseres 9],
€ 623.534,00 aan exploitatieschade, verdisconteerd naar 1 april 2001, en van € 226.404,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiseres 10],
€ 172.596,00 aan vastgoedschade per 1 april 2001, aan [eiseres 11],
vermeerderd met kosten en met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW.
Algemeen
3.2.
Het gaat in deze schadestaatprocedure uitsluitend om de vaststelling van de schade die de RIA-leden hebben geleden of nog zullen lijden doordat OMC is tekortgeschoten in haar verplichting om KvhW te realiseren. De schade moet concreet worden begroot. De werkelijke financiële toestand van elke gerechtigde tot schadevergoeding moet dus worden vergeleken met de geschatte financiële toestand waarin zij zou hebben verkeerd als KvhW wel zou zijn gerealiseerd. Die vergelijking moet worden gemaakt op (een) nader te bepalen peilmoment(en).
3.3.
De uitgebreide stellingen van partijen zien op twee schadeposten, exploitatieschade en vastgoedschade. Partijen hebben diverse (aanvullende) rapporten van deskundigen overgelegd die uitgangspunten en berekeningen daarvoor bevatten. De stellingen van partijen en de rapporten zullen, indien nodig, hierna aan de orde komen.
Exploitatieschade
3.4.
Partijen zijn het erover eens dat [eiser 5]en [eiseres 11]hun winkelruimtes nimmer hebben geëxploiteerd en om die reden geen exploitatieschade hebben geleden. [eiser 2]heeft, zo begrijpt de rechtbank, het eigendomsrecht van zijn winkelruimte vóór 11 april 2001 (datum opening Villa ArenA) overgedragen aan [eiser 2]Woninginrichters B.V., de vennootschap die de winkelruimte toen is gaan exploiteren. [eiser 2]heeft de winkelruimte dus nimmer geëxploiteerd. Dit heeft tot gevolg dat ook [eiser 2]geen exploitatieschade heeft geleden.
3.5.
[eiseres 6], [eiseres 7]en [eiseres 10] zijn van meet af aan eigenaar van hun winkelruimtes, maar hebben die winkelruimtes nimmer zelf geëxploiteerd. De RIA-leden stellen dat deze drie eigenaren toch recht hebben op vergoeding van exploitatieschade, omdat nauw aan de eigenaren verbonden vennootschappen de winkelruimtes hebben geëxploiteerd en de eigenaren aansprakelijk hebben gesteld voor exploitatieschade, welke aansprakelijkheid de eigenaren hebben erkend. De rechtbank volgt deze stelling niet. De RIA-leden hebben niet duidelijk gemaakt op welke grond(en) [eiseres 6], [eiseres 7]en [eiseres 10] zouden zijn gehouden de exploitanten van hun winkelruimtes exploitatieschade ten gevolge van het niet realiseren van KvhW te vergoeden. Bijgevolg hebben de RIA-leden ook niet duidelijk gemaakt dat [eiseres 6], [eiseres 7]en [eiseres 10] (afgeleide) schade ten gevolge van het niet realiseren van KvhW hebben geleden of zullen lijden die gelijk is aan die exploitatieschade.
3.6.
Alleen [eiseres 1], [eiseres 3], [eiseres 4] en [eiseres 9] hebben dus recht op vergoeding van exploitatieschade.
3.7.
De exploitatieschade bestaat, zo blijkt uit de stellingen van partijen, uit lagere omzet en bijgevolg lagere bedrijfsopbrengsten. Het debat van partijen richt zich op twee (mogelijke) oorzaken voor de exploitatieschade:
Villa ArenA trekt minder bezoekers dan het geval zou zijn geweest als KvhW wel was gerealiseerd en
[A]en [bedrijf]hebben in de voor KvhW bestemde ruimte winkels gevestigd die concurreren met de overige winkels in Villa ArenA.
Exploitatieschade door minder bezoekers
3.8.
Partijen zijn het eens over de te volgen methodiek voor de vaststelling van de omvang van de lagere bedrijfsopbrengsten (per exploitant) door minder bezoekers. Die methodiek komt neer op de volgende formule: de lagere bedrijfsopbrengsten van een exploitant in een bepaald jaar zijn gelijk aan de fractie die wordt gevormd door de oppervlakte van de winkelruimte van de exploitant te delen door de in aanmerking te nemen oppervlakte van Villa ArenA (A), vermenigvuldigd met het lagere bezoekersaantal in dat jaar (B), vermenigvuldigd met de gemiddelde besteding per bezoeker (C), vermenigvuldigd met de brutomarge (D). Kort weergegeven: lagere bedrijfsopbrengsten = A x B x C x D.
Fractie oppervlaktes (A)
3.9.
Partijen verschillen niet van mening over de grootte van de oppervlaktes van de winkelruimtes van de vier exploitanten die recht hebben op vergoeding van exploitatieschade; [eiseres 1]heeft 1.033 m² aan winkelruimte, [eiseres 3]2.621 m², [eiseres 4] 1.497 m² en [eiseres 9] 1.346 m².
3.10.
Partijen verschillen van mening over de in aanmerking te nemen oppervlakte van Villa ArenA. De voor KvhW bestemde oppervlakte, die - daar zijn partijen het over eens - van de totale oppervlakte van Villa ArenA moet worden afgetrokken, is volgens de RIA‑leden 7.916 m² groot en volgens OMC 4.000 tot maximaal 7.000 m². Verder moet volgens de RIA-leden de oppervlakte voor horecaruimte van 4.125 m² van de totale oppervlakte van Villa ArenA worden afgetrokken, volgens OMC niet.
3.11.
De rechtbank leidt uit de brief van 15 mei 2001 van OMC aan Corio
af dat de voor KvhW bestemde oppervlakte 7.916 m² was. De brief heeft als onderwerp uitsluitend (de verkoop c.a. van) KvhW en OMC noemt in dat kader de oppervlakte van de ruimte op de tweede verdieping van 3.917 m² en de oppervlakte van de ruimte op de derde verdieping van 3.999 m²; samen een oppervlakte van 7.916 m². Het feit dat op bladzijde vier van de brief alleen de oppervlakte op de derde verdieping wordt genoemd als
“de meters van de Kunst van het Wonen”
, maakt dit, anders dan OMC betoogt, niet anders. De rechtbank begrijpt dat OMC er daarbij van uit is gegaan dat haar voornemen om de bestemming van de tweede verdieping te (laten) wijzigen van dienstverlening in detailhandel, welk voornemen uit de eerste bladzijde van de brief blijkt, zal slagen. Het gelijk ligt dus bij de RIA-leden.
3.12.
De rechtbank is van oordeel dat de oppervlakte van de horecaruimte van 4.125 m² niet tot de in aanmerking te nemen oppervlakte van Villa ArenA hoort. De RIA-leden hebben onbetwist gesteld dat de brancheorganisatie CBW-MITEX de gemiddelde besteding per bezoeker in Villa ArenA (zie hierna) heeft berekend aan de hand van de totale omzet in Villa ArenA
exclusief
horeca. Het gaat niet aan om bij de berekening niet de bestedingen in de horecaruimte mee te nemen, maar wel de oppervlakte van de horecaruimte. Het gelijk ligt ook hier bij de RIA-leden.
3.13.
Onbetwist staat vast dat de totale oppervlakte van Villa ArenA 75.000 m² is. De in aanmerking te nemen oppervlakte van Villa ArenA is gelet op het voorgaande 62.959 m² (75.000 m² minus 7.916 m² minus 4.125 m² ). De fracties (A) zijn dan ook:
 0,0164 (1.033 0,0164 (1.033 m² gedeeld door 62.959 m²) voor [eiseres 1],
 0,0164 (1.033 0,0416 (2.621 m² gedeeld door 62.959 m²) voor [eiseres 3],
 0,0164 (1.033 0,0238 (1.497 m² gedeeld door 62.959 m²) voor [eiseres 4] en
 0,0164 (1.033 0,0214 (1.346 m² gedeeld door 62.959 m²) voor [eiseres 9].
Lager bezoekersaantal (B)
3.14.
Partijen verschillen van mening over het aantal extra bezoekers dat Villa ArenA zou hebben bezocht in het geval KvhW was gerealiseerd. De RIA-leden stellen dat aantal extra bezoekers op 10% van het totale aantal bezoekers, overeenkomstig de rapporten van hun deskundige CBW-MITEX. OMC houdt het op jaarlijks 9.000 extra bezoekers met een koopmotief (extra bezoekers die naast KvhW ook de detailhandel in Villa ArenA zouden bezoeken) in het geval KvhW geen succes zou zijn (geweest), tot jaarlijks 24.500 extra bezoekers met een koopmotief in het geval KvhW wel een succes zou zijn (geweest), overeenkomstig het rapport van haar deskundige Bureau Stedelijke Planning (BSP).
3.15.
De rechtbank gaat ervan uit dat KvhW, indien zij zou zijn gerealiseerd, in betekenisvolle mate een succes zou zijn geweest. Partijen zijn immers een “publiekstrekker” overeengekomen, een publiekstrekker die zou worden gevestigd op een relatief grote oppervlakte, namelijk ruim 10% van de totale oppervlakte van Villa ArenA. Dat brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat redelijkerwijs kan worden verondersteld dat de inspanningen van de bij KvhW betrokken ondernemingen zodanig zouden (moeten) zijn geweest dat KvhW ook daadwerkelijk relatief veel extra publiek naar Villa ArenA zou hebben getrokken.
3.16.
Het aantal extra bezoekers dat naar Villa ArenA zou zijn gekomen als KvhW zou zijn gerealiseerd, kan niet nauwkeurig worden vastgesteld. De rechtbank schat dit aantal met CBW-MITEX op 10% van het totale aantal bezoekers. De rechtbank neemt daarbij met name in aanmerking dat bij een lager percentage niet (voldoende) sprake zou zijn van een publiekstrekker van betekenis. Een maximaal aantal extra bezoekers (met koopmotief) van 24.500, het maximale aantal dat BSP voor OMC heeft becijferd, zou slechts 2 à 3% extra bezoekers betekenen (uitgaande van ongeveer 1 miljoen bezoekers per jaar in totaal). Deze marginale percentages komen de rechtbank niet reëel voor, zeker niet als wordt bedacht dat KvhW zou worden gevestigd op meer dan 10% van de totale oppervlakte van Villa ArenA en als ‘publiekstrekker’ zou hebben moeten fungeren.
Gemiddelde besteding per bezoeker (C) en brutomarge (D)
3.17.
De gemiddelde besteding per bezoeker bedraagt volgens de RIA-leden € 53,00. OMC heeft dit niet gemotiveerd betwist. Volgens beide partijen is de brutomarge 0,35.
Aantal jaren exploitatieschade
3.18.
Partijen verschillen van mening over het aantal jaren waarover exploitatieschade moet worden berekend; CBW-MITEX gaat uit van een periode van bijna tien jaren, namelijk vanaf april 2001 tot en met 2010 en BSP en houdt het op twee tot maximaal vijf jaren. De rechtbank acht het redelijk ervan uit te gaan dat KvhW in ieder geval tot en met 2010 zou (moeten) hebben bestaan. KvhW vormde een compensatie voor de door OMC gewenste uitbreiding van Villa ArenA. Een ‘Villa ArenA van 60.000 m² zonder KvhW’ stond dus voor partijen qua omzetmogelijkheden gelijk aan een ‘Villa ArenA van 75.000 m² met een KvhW’. In dat licht ligt het niet voor de hand dat het de bedoeling van partijen was dat KvhW een relatief beperkt aantal jaren zou bestaan. De compensatie voor de extra oppervlakte zou immers in dat geval al snel wegvallen en slechts van relatief (te) geringe betekenis zijn geweest. Dat een lange(re) periode werd beoogd blijkt ook uit het onbetwiste feit dat de RIA-leden destijds bij de vaststelling van de huurprijzen, die in het algemeen voor tien jaren gelden, zijn uitgegaan van een Villa ArenA met KvhW. Voor [eiseres 9] geldt overigens een eindmoment in november 2010, omdat zij toen, naar onbetwist door OMC is gesteld, de exploitatie heeft gestaakt.
Berekening exploitatieschade door minder bezoekers
3.19.
Partijen zijn het erover eens dat de exploitatieschade moet worden verdisconteerd naar de peildatum 1 april 2001. De rechtbank zal daarvoor de door CBW-MITEX en Deloitte gehanteerde disconteringsfactor van 0,113 toepassen
. Dit leidt tot de volgende berekeningen:
Exploitatieschade
[eiseres 1]
Oorzaak: minder bezoekers
A
B
C
D
Fractie
10% van
Besteding
Bruto-
Exploitatieschade
Disconterings-
Exploitatieschade
oppervlakte:
totaal aantal
per bezoeker:
marge:
per jaar:
voet (0,113):
verdisconteerd
bezoekers:
naar april 2001:
2001
0,0164
91344
€   53,00
0,35
(maal 3/4)
€  20.841,50
0,92284471
€   19.233,47
2002
0,0164
98830
€   53,00
0,35
€  30.066,06
0,82915068
€   24.929,30
2003
0,0164
101107
€   53,00
0,35
€  30.758,77
0,74496917
€   22.914,34
2004
0,0164
104518
€   53,00
0,35
€  31.796,47
0,66933438
€   21.282,47
2005
0,0164
97044
€   53,00
0,35
€  29.522,73
0,6013786
€   17.754,34
2006
0,0164
109529
€   53,00
0,35
€  33.320,91
0,54032219
€   18.004,03
2007
0,0164
109692
€   53,00
0,35
€  33.370,50
0,48546468
€   16.200,20
2008
0,0164
104692
€   53,00
0,35
€  31.849,40
0,43617671
€   13.891,97
2009
0,0164
95264
€   53,00
0,35
€  28.981,21
0,39189282
€   11.357,53
2010
0,0164
91800
€   53,00
0,35
€  27.927,40
0,35210496
€     9.833,37
Totaal:
€ 175.401,01
Exploitatieschade
[eiseres 3]
Oorzaak: minder bezoekers
A
B
C
D
Fractie
10% van
Besteding
Bruto-
Exploitatieschade
Disconterings-
Exploitatieschade
oppervlakte:
totaal aantal
per bezoeker:
marge:
per jaar:
voet (0,113):
verdisconteerd
bezoekers:
naar april 2001:
2001
0,0416
91344
€   53,00
0,35
(maal 3/4)
€  52.866,25
0,92284471
€   48.787,34
2002
0,0416
98830
€   53,00
0,35
€  76.265,13
0,82915068
€   63.235,29
2003
0,0416
101107
€   53,00
0,35
€  78.022,25
0,74496917
€   58.124,17
2004
0,0416
104518
€   53,00
0,35
€  80.654,45
0,66933438
€   53.984,80
2005
0,0416
97044
€   53,00
0,35
€  74.886,91
0,6013786
€   45.035,39
2006
0,0416
109529
€   53,00
0,35
€  84.521,34
0,54032219
€   45.668,75
2007
0,0416
109692
€   53,00
0,35
€  84.647,12
0,48546468
€   41.093,19
2008
0,0416
104692
€   53,00
0,35
€  80.788,72
0,43617671
€   35.238,16
2009
0,0416
95264
€   53,00
0,35
€  73.513,32
0,39189282
€   28.809,34
2010
0,0416
91800
€   53,00
0,35
€  70.840,22
0,35210496
€   24.943,19
Totaal:
€ 444.919,63
Exploitatieschade
[eiseres 4]
Oorzaak: minder bezoekers
A
B
C
D
Fractie
10% van
Besteding
Bruto-
Exploitatieschade
Disconterings-
Exploitatieschade
oppervlakte:
totaal aantal
per bezoeker:
marge:
per jaar:
voet (0,113):
verdisconteerd
bezoekers:
naar april 2001:
2001
0,0238
91344
€   53,00
0,35
(maal 3/4)
€  30.245,60
0,92284471
€   27.911,99
2002
0,0238
98830
€   53,00
0,35
€  43.632,46
0,82915068
€   36.177,88
2003
0,0238
101107
€   53,00
0,35
€  44.637,73
0,74496917
€   33.253,73
2004
0,0238
104518
€   53,00
0,35
€  46.143,65
0,66933438
€   30.885,53
2005
0,0238
97044
€   53,00
0,35
€  42.843,96
0,6013786
€   25.765,44
2006
0,0238
109529
€   53,00
0,35
€  48.355,96
0,54032219
€   26.127,80
2007
0,0238
109692
€   53,00
0,35
€  48.427,92
0,48546468
€   23.510,05
2008
0,0238
104692
€   53,00
0,35
€  46.220,47
0,43617671
€   20.160,29
2009
0,0238
95264
€   53,00
0,35
€  42.058,10
0,39189282
€   16.482,27
2010
0,0238
91800
€   53,00
0,35
€  40.528,78
0,35210496
€   14.270,39
Totaal:
€ 254.545,36
Exploitatieschade
[eiseres 9]
Oorzaak: minder bezoekers
A
B
C
D
Fractie
10% van
Besteding
Bruto-
Exploitatieschade
Disconterings-
Exploitatieschade
oppervlakte:
totaal aantal
per bezoeker:
marge:
per jaar:
voet (0,113):
verdisconteerd
bezoekers:
naar april 2001:
2001
0,0214
91344
€   53,00
0,35
(maal 3/4)
€  27.195,62
0,92284471
€   25.097,33
2002
0,0214
98830
€   53,00
0,35
€  39.232,55
0,82915068
€   32.529,69
2003
0,0214
101107
€   53,00
0,35
€  40.136,45
0,74496917
€   29.900,41
2004
0,0214
104518
€   53,00
0,35
€  41.490,51
0,66933438
€   27.771,03
2005
0,0214
97044
€   53,00
0,35
€  38.523,56
0,6013786
€   23.167,24
2006
0,0214
109529
€   53,00
0,35
€  43.479,73
0,54032219
€   23.493,06
2007
0,0214
109692
€   53,00
0,35
€  43.544,43
0,48546468
€   21.139,28
2008
0,0214
104692
€   53,00
0,35
€  41.559,58
0,43617671
€   18.127,32
2009
0,0214
95264
€   53,00
0,35
€  37.816,95
0,39189282
€   14.820,19
2010
0,0214
91800
€   53,00
0,35
(maal 10/12)
€  30.368,21
0,35210496
€   10.692,80
Totaal:
€ 226.738,36
Exploitatieschade door concurrentie
3.20.
Partijen zijn het ook eens over de te volgen methodiek voor de vaststelling van de omvang van de lagere bedrijfsopbrengsten (per exploitant die recht heeft op vergoeding van exploitatieschade) door de komst van [A]en de komst van [bedrijf]op de voor KvhW bestemde oppervlakte. Die methodiek komt neer op de volgende drie stappen.
Stap 1 - de bedrijfsopbrengsten van [A]en [bedrijf]
3.21.
De eerste stap is de vaststelling van de jaarlijkse bedrijfsopbrengsten van [A]respectievelijk van [bedrijf]in de periode waarover exploitanten exploitatieschade door concurrentie van deze twee winkels hebben geleden. De rechtbank acht het ook hier redelijk uit te gaan van een periode tot en met 2010, welke periode ingaat op de respectieve vestigingsmomenten van beide winkels ([A]: februari 2003, [bedrijf]: november 2007). De volgende formule geldt voor de vaststelling van de jaarlijkse bedrijfsopbrengsten: de bedrijfsopbrengsten van [A]respectievelijk van [bedrijf]zijn gelijk aan het aantal vierkante meters aan oppervlakte van [A]respectievelijk van [bedrijf], vermenigvuldigd met de in Villa ArenA gerealiseerde omzet per vierkante meter in het betreffende jaar, vermenigvuldigd met de brutomarge.
3.22.
Partijen verschillen niet van mening over het aantal vierkante meters aan oppervlakte van [A], over het aantal vierkante meters aan oppervlakte van [bedrijf], over de in Villa ArenA gerealiseerde omzetten per vierkante meter in de hier aan de orde zijnde jaren en over de brutomarge (zie hiervoor).
3.23.
Het voorgaande leidt tot de volgende bedrijfsopbrengsten, verdisconteerd naar 1 april 2001:
Bedrijfsopbrengsten [A]
Oppervlakte
Gerealiseerde
Brutomarge:
Bedrijfsopbrengsten
Disconterings-
Exploitatieschade
[A]
omzet Villa A.
[A]:
voet (0,113):
verdisconteerd
(m²):
per m²:
naar april 2001:
2001
0,92284471
€                   -
2002
0,82915068
€                   -
2003
3917
€    1.085
0,35
(maal 11/12)
€   1.363.524,02
0,74496917
€ 1.015.783,35
2004
3917
€    1.049
0,35
€   1.438.126,55
0,66933438
€    962.587,54
2005
3917
€    1.076
0,35
€   1.475.142,20
0,6013786
€    887.118,95
2006
3917
€    1.019
0,35
€   1.396.998,05
0,54032219
€    754.829,05
2007
3917
€    1.014
0,35
€   1.390.143,30
0,48546468
€    674.865,48
2008
3917
€    1.035
0,35
€   1.418.933,25
0,43617671
€    618.905,64
2009
3917
€       936
0,35
€   1.283.209,20
0,39189282
€    502.880,48
2010
3917
€       890
0,35
€   1.220.145,50
0,35210496
€    429.619,29
Totaal:
€ 5.846.589,78
Bedrijfsopbrengsten [bedrijf]
Oppervlakte
Gerealiseerde
Brutomarge:
Bedrijfsopbrengsten
Disconterings-
Exploitatieschade
[bedrijf]
omzet Villa A.
[A]:
voet (0,113):
verdisconteerd
(m²):
per m²:
naar april 2001:
2001
0,92284471
€                   -
2002
0,82915068
€                   -
2003
0,74496917
€                   -
2004
0,66933438
€                   -
2005
0,6013786
€                   -
2006
0,54032219
€                   -
2007
4000
€    1.014
0,35
(maal 2/12)
€      236.600,00
0,48546468
€    114.860,94
2008
4000
€    1.035
0,35
€   1.449.000,00
0,43617671
€    632.020,06
2009
4000
€       936
0,35
€   1.310.400,00
0,39189282
€    513.536,36
2010
4000
€       890
0,35
€   1.246.000,00
0,35210496
€    438.722,79
Totaal:
€ 1.699.140,15
Stap 2 - gevolgen bedrijfsopbrengsten overige exploitanten van Villa ArenA, w.o. RIA-leden
3.24.
De tweede stap is de vaststelling van de delen van de bedrijfsopbrengsten van [A]en van [bedrijf]die ten koste zijn gegaan van de bedrijfsopbrengsten van de overige exploitanten van Villa ArenA.
3.25.
Partijen verschillen van mening op dit punt. OMC stelt dat [A]en [bedrijf]veel extra bezoekers hebben getrokken en dus extra omzet hebben gegenereerd die niet ten koste is gegaan van de omzet van de overige exploitanten van Villa ArenA. OMC wijst daarbij op het rapport van BSP
, waarin wordt gesteld dat clustering van soortgelijke winkels een positieve invloed heeft op de omzet van elk van deze winkels, de theorie van de cumulatieve werfkracht (de wet van Hotelling). De RIA-leden betwisten dat [A]en [bedrijf]voor extra omzet hebben gezorgd, omdat Villa ArenA met 60.000 m² haar optimum voor clustering heeft bereikt. De RIA-leden wijzen daarbij op het rapport van CBW-MITEX
.
3.26.
KvhW vormde een compensatie voor de (financiële gevolgen van de) door OMC gewenste uitbreiding van de oppervlakte van Villa ArenA van 60.000 m² tot 75.000 m². De rechtbank leidt daaruit af dat partijen destijds uitgingen van een optimale oppervlakte van ongeveer 60.000 m², anders was compensatie door KvhW met een oppervlakte van bijna 8.000 m² niet nodig geweest. De rechtbank houdt dat uitgangspunt daarom ook aan, mede gelet op het feit dat OMC en (een groot deel van) de RIA-leden professionals zijn wat betreft detailhandel in winkelcentra. Dat betekent vanzelfsprekend niet dat het ervoor moet worden gehouden dat de omzet van [A]en [bedrijf]geheel of grotendeels ten koste is gegaan van de omzet van de overige exploitanten van Villa ArenA (door partijen ook wel kannibalisatie genoemd). Het overschrijden van een optimum als zodanig brengt dat nog niet mee. Dit hangt af van diverse factoren, zoals de mate waarin het optimum wordt overschreden; in dit geval is sprake van een ruime overschrijding, namelijk van 25%
. Verder speelt de mate van overlapping in assortiment, formule en prijsstelling een rol; de rechtbank gaat uit van overlapping in relevante mate. Dit blijkt al uit het feit dat BSP ervan uitgaat dat [A]en [bedrijf]concurreren met bepaalde RIA-leden (waarover meer bij stap 3). [A]en [bedrijf]zullen, zoals OMC ook aanvoert, mede door acties en dergelijke, in ieder geval ook een autonome aantrekkingskracht hebben gehad op bezoekers, zodat extra omzet zal zijn gegenereerd, niet alleen voor [A]en [bedrijf]zelf, maar ook in enige mate voor de overige exploitanten. De rechtbank stelt het deel van de omzet (en dus van de bedrijfsopbrengsten) van [A]en [bedrijf]dat ten koste is gegaan van de omzet van de overige exploitanten van Villa ArenA op grond van het voorgaande schattenderwijs op 40%.
3.27.
Dit percentage ondervindt verder geen invloed van de stelling van OMC dat [A]en [bedrijf]zich (deels) hadden kunnen vestigen in leegstaande winkelruimtes van Villa ArenA. Daargelaten of dit werkelijk mogelijk zou zijn geweest (de leegstand bedroeg gemiddeld ongeveer 4.500 m², zal in de regel verspreid zijn geweest over Villa ArenA en [A]en met name [bedrijf]zijn grote winkels), [A]en [bedrijf]hebben dat nu eenmaal niet gedaan en zich op de voor KvhW bestemde oppervlakte gevestigd. Verder hebben de RIA-leden onbetwist gesteld dat de leegstand van Villa ArenA in de periode van april 2001 tot en met 2010 niet afweek van het normale landelijke gemiddelde. De komst van [A]en [bedrijf]betekende dus in ieder geval een grote overschrijding van het optimum van 60.000 m² (minus ongeveer 4.500 m² gemiddeld aan leegstand) dat partijen aanvankelijk voor ogen hadden en was, gelet op de grote oppervlaktes die [A]en [bedrijf]hebben, slechts mogelijk door de oppervlakte van KvhW beschikbaar te stellen. Met andere woorden, als OMC niet de oppervlakte van KvhW beschikbaar had gesteld, dan zouden [A]en [bedrijf]er niet naast de gebruikelijke bezettingsgraad van Villa ArenA zijn geweest.
3.28.
Dit betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat van de bedrijfsopbrengsten van [A]€ 2.338.635,91 (40% van € 5.846.589,78) en dat van de bedrijfsopbrengsten van [bedrijf]€ 679.656,06 (40% van € 1.699.140,15) ten koste is gegaan van de overige exploitanten van Villa ArenA.
3.29.
CBW-MITEX en Deloitte gaan ervan uit dat het percentage van de bedrijfsopbrengsten dat ten koste is gegaan van de RIA-leden gelijk is aan het percentage van de oppervlakte van Villa ArenA dat aan de RIA-leden toebehoort. De rechtbank zal dat uitgangspunt ook hanteren. Het percentage is dan 23,7%
. Dat betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat van de bedrijfsopbrengsten van [A]€ 554.256,71 (23,7% van € 2.338.635,91) en dat van de bedrijfsopbrengsten van [bedrijf]€ 161.078,49 (23,7% van € 679.656,06) ten koste is gegaan van de bedrijfsopbrengsten van de winkels van de RIA-leden.
Stap 3 - gevolgen bedrijfsopbrengsten [eiseres 1], [eiseres 3], [eiseres 4] en [eiseres 9].
3.30.
Partijen zijn het erover eens dat de mate waarin de bedrijfsopbrengsten van [A]en [bedrijf]ten koste zijn gegaan van de bedrijfsopbrengsten van de winkels van de RIA-leden, per winkel verschilt. Aan de hand van de oppervlakte van iedere winkel en een cijfer met betrekking tot de intensiteit van de ondervonden concurrentie hebben CBW‑MITEX
en BSP/Deloitte
een gewogen concurrentiefactor bepaald, zowel ten aanzien van [A]als ten aanzien van [bedrijf]. De rechtbank zal de door CBW‑MITEX berekende gewogen concurrentiefactoren hanteren, omdat CBW-MITEX de intensiteit van de ondervonden concurrentie op minder grove wijze heeft bepaald dan BSP. De grove berekeningen van BSP leiden ertoe dat [eiseres 1]en [eiseres 3]in het geheel geen concurrentie zouden hebben ondervonden van zowel [A]als [bedrijf]. De rechtbank acht dit in het licht van de stellingen van partijen niet aannemelijk.
3.31.
Dit leidt tot de volgende exploitatieschades van [eiseres 1], [eiseres 3], [eiseres 4] en [eiseres 9] ten gevolge van de komst van [A]respectievelijk [bedrijf]:
Exploitatieschade [eiseres 1], [eiseres 3], [eiseres 4] en [eiseres 9]
Oorzaak: derving bedrijfsopbrengsten door komst
[A]
Derving bedrijfsopbrengsten RIA-leden:
€ 554.256,71
RIA-leden:
Oppervlakte
Concurrentie-
Oppervlakte
Gewogen
Exploitatieschade
intensiteit
maal
concurrentie-
Is gelijk aan de
concurrentie-
factor
gewogen concurr.-
intensiteit
factor maal
(m²)
(schaal 0 tot 2)
€         554.256,71
[eiseres 1]
1033
0,5
516,5
0,0267
€           14.786,86
[eiseres 3]
2621
0,5
1310,5
0,0677
€           37.518,26
[eiseres 4]
1497
2
2994,0
0,1546
€           85.715,11
[eiseres 9]
1346
2
2692,0
0,1390
€           77.069,17
[eiser 8]
1655
1
1655,0
0,0855
€              47.380,93
[eiseres 10]
1985
2
3970,0
0,2051
€            113.656,98
[eiseres 11]
1514
1
1514,0
0,0782
€              43.344,25
[eiser 2]
939
0
0,0
0,0000
€                      -
[eiser 5]
923
2
1846,0
0,0954
€              52.849,06
[eiseres 6]
1431
2
2862,0
0,1478
€              81.936,09
Totaal:
14944
13
19360,0
1,0000
€            554.256,71
Exploitatieschade [eiseres 1], [eiseres 3], [eiseres 4] en [eiseres 9]
Oorzaak: derving bedrijfsopbrengsten door komst
[bedrijf]
Derving bedrijfsopbrengsten RIA-leden:
€ 161.078,49
RIA-leden:
Oppervlakte
Concurrentie-
Oppervlakte
Gewogen
Exploitatieschade
intensiteit
maal
concurrentie-
Is gelijk aan de
concurrentie-
factor
gewogen concurr.-
intensiteit
factor maal
(m²)
(schaal 0 tot 2)
€         161.078,49
[eiseres 1]
1033
0,5
516,5
0,0319
€             5.138,47
[eiseres 3]
2621
0,5
1310,5
0,0809
€           13.037,70
[eiseres 4]
1497
2
2994,0
0,1849
€           29.786,24
[eiseres 9]
1346
2
2692,0
0,1663
€           26.781,75
[eiser 8]
1655
0
0,0
0,0000
€                      -
[eiseres 10]
1985
2
3970,0
0,2452
€              39.496,12
[eiseres 11]
1514
0
0,0
0,0000
€                      -
[eiser 2]
939
0
0,0
0,0000
€                      -
[eiser 5]
923
2
1846,0
0,1140
€              18.365,20
[eiseres 6]
1431
2
2862,0
0,1768
€              28.473,02
Totaal:
14944
11
16191,0
1,0000
€             161.078,49
Vastgoedschade
3.32.
De RIA-leden stellen dat zij vastgoedschade hebben geleden. De RIA-leden (althans hun deskundigen ACCON AVM en CBW-MITEX) berekenen die schade op twee wijzen, een (primaire) wijze die is gebaseerd op historische waardeontwikkeling van (commercieel) vastgoed en een (subsidiaire) wijze die is gebaseerd op een vergelijking van aankoopprijzen van winkelruimtes in Villa ArenA met aankoopprijzen van winkelruimtes in winkelcentrum Alexandrium te Rotterdam. OMC stelt zich op het standpunt dat de RIA-leden geen vastgoedschade hebben geleden.
3.33.
De rechtbank volgt, zoals hierna zal blijken, de primaire berekeningswijze, zij het voor een deel met andere uitgangspunten. De subsidiaire berekeningswijze, die uitgaat van een (volgens de RIA-leden) te hoge koopprijs per m² destijds, acht de rechtbank met OMC niet voldoende adequaat. ACCON AVM maakt een vergelijking met de koopprijzen van winkelruimtes in het winkelcentrum Alexandrium te Rotterdam, maar een dergelijke vergelijking kan niet zonder meer worden gemaakt, reeds omdat, naar OMC onbetwist heeft gesteld, de grondprijzen van beide winkelcentra erg verschillen.
3.34.
De rechtbank gaat, zoals zij hiervoor heeft overwogen (zie onder 3.18), ervan uit dat KvhW tot en met 2010 zou (moeten) hebben bestaan. Dat betekent dat alleen dan sprake is van vastgoedschade als RIA-leden winkelruimtes in de periode tot en met 2010 voor een lagere huur hebben verhuurd - de huurprijzen zijn immers, daar zijn partijen het over eens, gekoppeld aan de vastgoedwaarde - of voor een lagere verkoopprijs hebben verkocht dan met KvhW het geval zou zijn geweest. Een lagere vastgoedwaarde (en dus mogelijk een lagere huurprijs of een lagere verkoopprijs) dan verwacht of gehoopt vanaf 1 januari 2011 komt dus in ieder geval niet meer op het conto van OMC. De RIA-leden konden destijds van OMC redelijkerwijs niet verwachten dat zij ervoor zou zorgen dat KvhW tot in lengte van vele jaren - dat wil zeggen: tot na 2010 - in stand zou worden gehouden.
3.35.
[eiseres 1], [eiseres 3]en [eiseres 4] hebben hun winkelruimtes in de periode tot en met 2010 niet verhuurd of verkocht; zij hebben dus ook geen vastgoedschade geleden. De op deze drie RIA-leden toegepaste primaire berekeningswijze leidt (volgens de RIA-leden) weliswaar tot lagere vastgoedwaardes berekend per ultimo 2010, maar die kunnen (voor zover al juist), zoals hiervoor is overwogen, niet op het conto van OMC worden geschreven. Voor [eiseres 10] geldt hetzelfde. [eiseres 10] heeft verder in 2007 weliswaar een deel van haar winkelruimte verhuurd, maar niet is gesteld dat zij daardoor vastgoedschade heeft geleden.
3.36.
[eiser 2]en [eiseres 9] hebben volgens de RIA-leden geen vastgoedschade geleden. [eiseres 11]heeft haar winkelruimte op 22 juni 2007 verkocht voor € 1.746,00 per m². [eiser 5], [eiseres 6] en [eiseres 7]hebben hun winkelruimtes in de periode tot en met 2010 wel (weer) verhuurd; [eiser 5]in 2006 tegen € 138,00 per m² en eind 2009 tegen € 90,00, [eiseres 6] in december 2007 tegen € 118,50 en [eiseres 7]in februari 2010 tegen € 110,00.
3.37.
Indien en voor zover deze huren lager zijn dan verwacht had mogen worden in het geval KvhW er zou zijn geweest, dan is sprake van vastgoedschade. Die vastgoedschade is dan het verschil tussen de huur per m² die verwacht had mogen worden minus de gerealiseerde huur per m², vermenigvuldigd met het aantal vierkante meters aan oppervlakte van de winkelruimte, vermenigvuldigd met het aantal jaren tot en met 2010. De rechtbank gaat er daarbij van uit - omdat niet anders is gesteld of gebleken - dat de huurovereenkomsten in ieder geval tot en met 2010 hebben geduurd.
3.38.
De huur die verwacht mocht worden, berekent de rechtbank door uit te gaan van de door ACCON AVM becijferde landelijke vastgoedwaarde per m² in het betreffende jaar en die te vermenigvuldigen met de Reversionary Yield (RY) van dat jaar
. De rechtbank acht het reëel om als startpunt de door Corio in mei 2001 betaalde koopprijs van € 1.416,00 per m² te hanteren, omdat, zoals de RIA-leden onbetwist hebben gesteld, op dat moment nog niet bekend was dat KvhW niet zou worden gerealiseerd. Verder is er aanleiding om die koopprijs jaarlijks te indexeren met toepassing van de IPD/ROZ-percentages, zoals ACCON AVM heeft gedaan. Het ligt in ieder geval niet voor de hand dat Villa ArenA zo slecht heeft gepresteerd dat uit moet worden gegaan van lagere percentages; Villa ArenA is immers een vierde generatiewinkelcentrum, terwijl de IPD/ROZ-percentages zijn gebaseerd op alle winkelcentra, dus ook op de oude(re) winkelcentra in ons land, de eerste, tweede en derde generatiewinkelcentra.
3.39.
[eiser 5]heeft zijn winkelruimte van 929 m² eind 2009 aan zijn zoon verhuurd tegen een huurprijs van € 90,00 per m². Per 1 januari 2010 zou de huurprijs die mocht worden verwacht € 122,77 zijn (€ 1.659,00 aan landelijke vastgoedwaarde in 2010 per m² maal 0,074 aan RY 2010). OMC (althans Deloitte) wijst erop dat die huurprijs een keuze is geweest van [eiser 5]en zijn zoon en, zo begrijpt de rechtbank, niet op commerciële wijze tot stand is gekomen. De RIA-leden hebben dit niet betwist. De rechtbank is van oordeel dat onvoldoende vaststaat dat de tussen vader en zoon gerealiseerde huurprijs een reële huurprijs was. De rechtbank neemt hierbij mede in aanmerking dat slechts drie jaren daarvoor, in 2006, nog een huurprijs van € 138,00 per m² voor de winkelruimte van [eiser 5]werd gerealiseerd. Die huurprijs zou overigens geen vastgoedschade hebben opgeleverd, omdat in 2006 een huurprijs van € 116,58 (€ 1.642,00 aan landelijke vastgoedwaarde in 2006 maal 0,071 aan RY 2006) mocht worden verwacht.
3.40.
[eiseres 6] heeft haar winkelruimte van 1.432 m² ultimo 2007 verhuurd tegen een huurprijs van € 118,50 per m². Per 1 januari 2008 zou de huurprijs die mocht worden verwacht € 120,41 per m² zijn (€ 1.745,00 x 0,069). Dat betekent dat [eiseres 6] gedurende de jaren 2008, 2009 en 2010, dus drie jaren, € 1,91 per m² aan vastgoedschade heeft geleden. De vastgoedschade van [eiseres 6] bedraagt dan € 1,91 maal 1.432 (m²) maal 3 (jaren) is € 8.205,36.
3.41.
[eiseres 7]heeft zijn winkelruimte van 1.655 m² vanaf eind februari 2010 verhuurd tegen een huurprijs van € 110,00 per m². Per die datum zou de huurprijs die mocht worden verwacht € 122,77 per m² zijn (zie 3.39). De vastgoedschade van [eiseres 7]is dus (€ 122,77 minus € 110,00) maal 1.655 (m²) maal 313/365 (jaar) is € 18.123,43.
3.42.
[eiseres 11]heeft haar winkelruimte op 22 juni 2007 verkocht voor € 1.746,00 per m². De hoogte van de verkoopprijs is, naar moet worden aangenomen, gebaseerd op de concrete situatie in Villa ArenA zoals die naar verwachting gedurende jaren zou bestaan, dus de situatie zonder KvhW. OMC is echter, zoals hiervoor is overwogen, niet aansprakelijk voor die situatie voor zover die na 1 januari 2011 heeft bestaan, zodat de geleden vastgoedschade over de periode van 22 juni 2007 tot 1 januari 2011 moet worden vastgesteld. De rechtbank stelt die vastgoedwaarde schattenderwijs vast aan de hand van de op 22 juni 2007 mogelijk te realiseren huurprijs per m² en de huurprijs per m² die [eiseres 11]toen mocht verwachten (met KvhW). [eiseres 11]had op 22 juni 2007 haar winkelruimte kunnen verhuren tegen ongeveer € 120,47 per m² (verkoopprijs ad € 1.746,00 maal 0,069; RY 2007). De huurprijs die mocht worden verwacht als KvhW er zou zijn geweest bedroeg € 123,37 per m² (landelijke waarde ad € 1.788,00 maal 0,069). Het verschil tussen beide huren ad € 2,90 maal 1.514 (m²; oppervlakte winkelruimte) maal 3,53 (jaar) is € 15.498,82, de vastgoedschade van [eiseres 11].
Tot slot
3.43.
OMC beroept zich op de plicht van de RIA-leden om de schade te beperken in die zin dat de RIA-leden destijds zelf maar KvhW hadden moeten realiseren. De rechtbank overweegt als volgt. Anders dan de RIA-leden betogen kan een verweer gericht op schadebeperking wel aan de orde worden gesteld in een schadestaatprocedure
. Van de RIA-leden had redelijkerwijs niet kunnen worden gevergd destijds KvhW zelf te realiseren, omdat dit te hoge kosten voor de RIA-leden met zich zou hebben gebracht. Dit verweer van OMC wordt dan ook verworpen.
3.44.
De RIA-leden vorderen in totaal een vergoeding van € 51.200,46 aan expertisekosten, de door hun deskundigen CBW-MITEX en ACCON AVM in rekening gebrachte bedragen. De rechtbank stelt voorop dat in het totaalbedrag ten onrechte tweemaal het factuurbedrag van € 10.870,65 is begrepen
.
3.45.
De RIA-leden hebben bij repliek hun vorderingen gewijzigd en zich gebaseerd op nieuwe schaderapporten van CBW-MITEX en ACCON AVM. De rechtbank acht de kosten verbonden aan eerdere schaderapporten, naar de rechtbank begrijpt de factuurbedragen van € 5.723,90, € 4.251,39 en € 285,60 alsmede de factuur van € 10.870,65 tot een bedrag van € 4.373,25 (€ 3.675,00 exclusief BTW; werkzaamheden tot en met november 2011) niet toewijsbaar. De RIA-leden hebben in het licht van het verweer van OMC op dit punt onvoldoende (nader) onderbouwd dat die kosten redelijke kosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 onder b BW zijn. Dat betekent dat aan vergoeding van expertisekosten toewijsbaar is: € 1.285,20 plus € 5.854,80 plus € 12.058,27 plus € 6.497,40 (€ 10.870,65 minus € 4.373,25) is € 25.695,67. Deze kosten worden gelijk over alle RIA-leden verdeeld, dus € 2.569,57 per RIA-lid.
3.46.
Aan rente is toewijsbaar de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW, over de naar 1 april 2001 verdisconteerde bedragen aan exploitatieschade vanaf die datum, over de bedragen aan vastgoedschade vanaf 1 januari 2011 en over de vergoeding van expertisekosten vanaf de datum waarop de repliek is genomen, dus 16 november 2011. Anders dan OMC stelt, betekent het feit dat de RIA-leden ruim acht maanden na het arrest van 24 augustus 2010 van het gerechtshof Amsterdam deze schadestaatprocedure aanhangig hebben gemaakt niet dat de RIA-leden in schuldeisersverzuim zijn komen te verkeren en bijgevolg vanaf die datum geen aanspraak op wettelijke rente kunnen maken.
3.47.
Partijen zijn over en weer in het (on)gelijk gesteld, zodat de proceskosten zullen worden gecompenseerd.
4
De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt OMC om aan [eiseres 1]te betalen € 195.326,34 (€ 175.401,01 plus € 14.786,86 plus € 5.138,47) aan vergoeding van exploitatieschade, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 april 2001 tot de dag van betaling, en € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.2.
veroordeelt OMC om aan [eiser 2]te betalen € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.3.
veroordeelt OMC om aan [eiseres 3]te betalen € 495.475,59 (€ 444.919,63 plus € 37.518,26 plus € 13.037,70) aan vergoeding van exploitatieschade, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 april 2001 tot de dag van betaling, en € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.4.
veroordeelt OMC om aan [eiseres 4] te betalen € 370.046,71 (€ 254.545,36 plus € 85.715,11 plus € 29.786,24) aan vergoeding van exploitatieschade, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 april 2001 tot de dag van betaling, en € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.5.
veroordeelt OMC om aan [eiser 5]te betalen € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.6.
veroordeelt OMC om aan [eiseres 6] te betalen € 8.205,36 aan vergoeding van vastgoedschade, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2011 tot de dag van betaling, en € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.7.
veroordeelt OMC om aan [eiseres 7]te betalen € 18.123,43 aan vergoeding van vastgoedschade, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2011 tot de dag van betaling, en € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.8.
veroordeelt OMC om aan [eiseres 9] te betalen € 330.589,28 (€ 226.738,36 plus € 77.069,17 plus € 26.781,75) aan vergoeding van exploitatieschade, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 april 2001 tot de dag van betaling, en € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.9.
veroordeelt OMC om aan [eiseres 10] te betalen € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.10.
veroordeelt OMC om aan [eiseres 11]te betalen € 15.498,82 aan vergoeding van vastgoedschade, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 1 januari 2011 tot de dag van betaling, en € 2.569,57 aan vergoeding van expertisekosten, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 16 november 2011 tot de dag van betaling,
4.11.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
4.12.
compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
4.13.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.J. Verschoof, mr. G.A. Bos en mr. J.W. Frieling, bijgestaan door mr. H.G. van Soolingen als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2013.
Zie blz. 33 van het door de RIA-leden overgelegde rapport van CBW-MITEX van november 2011, kolom ‘Schade per april 2001’ voor de gevorderde exploitatieschade (productie 5 bij repliek) en bijlage III van het door de RIA-leden overgelegde rapport van ACCON AVM van november 2011, kolom ‘Onroerend goed schade’ en de toelichtingen per RIA-lid voor de vastgoedschade (productie 6 bij repliek).
Zie blz. 33 van het rapport van CBW-MITEX van november 2011, kolom ‘Schade per april 2001’ voor de gevorderde exploitatieschade en bijlage IV van het rapport van ACCON AVM van november 2011, kolom ‘Schade per 1 april 2001’ voor de gevorderde vastgoedschade.
Productie 20 bij antwoord.
Voor 2001 (vanaf april) geldt de formule: (1/(1+0,113))^0,75; voor de jaren daarna: ((de disconteringvoet van het jaar daarvoor) x (1/(1+0,113)). Zie de door CBW-MITEX berekende disconteringsfracties op blz. 33 van haar rapport van november 2011 (productie 5 bij repliek).
Zie blz. 28 e.v van het rapport van 5 augustus 2011 van BSP (productie 12 bij antwoord).
Zie blz. 26 e.v. van het rapport van november 2011 van CBW-MITEX (productie 5 bij repliek).
((75.000/60.000)-1) maal 100%
(14.944/62.959)*100%
Zie blz. 27 van het rapport van november 2011 van CBW-MITEX (productie 5 bij repliek).
Zie blz. 32 van het rapport van 5 augustus 2011 van BSP (productie 12 bij antwoord) en blz. 18 van het rapport van 5 augustus 2011 van Deloitte (productie 13 bij antwoord).
Zie rapport van november 2011 van ACCON AVM (productie 6 bij repliek), blz. 7
Zie HR 1 maart 2013; LJN: BY6755.
Zie randnummer 186 en 187 repliek en productie 14 bij repliek, de factuur in kwestie.