Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHSHE:2016:1662

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.166.039/01
arrest van 26 april 2016
in de zaak van
[appellant]
,
wonende te [woonplaats 1] ,
appellant,
hierna aan te duiden als [appellant] ,
advocaat: mr. C.M.V.M. Ketelaars te Tilburg,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. R.P.M. van Leeuwen te Amsterdam,
op het bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2015 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 6 februari 2014 en 4 december 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
1
Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 2304261/CV EXPL 13-11464)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormelde vonnissen.
2
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van eis, met een productie;
de memorie van antwoord.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3
De beoordeling
3.1.
In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.
[appellant] is eigenaar van de onroerende zaak gelegen te [vestigingsplaats 1] aan de [adres 1] , bestaande uit een showroom, kantoorruimte, werkplaats en kantine (hierna: de bedrijfsruimte). De bedrijfsruimte heeft een totaaloppervlakte van 249 m2.
[appellant] heeft de heer [makelaar] (hierna: [makelaar] ), verbonden aan [Makelaars] Makelaars en Taxateurs te [vestigingsplaats 2] , opdracht gegeven een huurder te zoeken voor de bedrijfsruimte.
[makelaar] is in contact gekomen met DierenDokters Holding B.V. (hierna: DierenDokters) te [vestigingsplaats 3] . Namens DierenDokters heeft mr. [gemachtigde] (hierna: [gemachtigde] ) onderhandelingen gevoerd met [makelaar] ten behoeve van [geïntimeerde] die lid is van DierenDokters.
Na onderhandelingen heeft [makelaar] op 23 augustus 2011 een concepthuurovereenkomst aan DierenDokters gezonden ter zake de huur door [geïntimeerde] van een deel van de bedrijfsruimte. In artikel 3 van deze concepthuurovereenkomst wordt uitgegaan van een eerste huurperiode van 5 jaar, voort te zetten met een tweede huurperiode van 5 jaar en daarna met aansluitende perioden van telkens twee jaar. In het concept is geen ingangsdatum ingevuld.
Bij e-mail van 12 september 2011 heeft [gemachtigde] het volgende aan [makelaar] medegedeeld:
“Is een 10 + 5 jaar constructie mogelijk? Daarnaast is mij na het bestuderen van uw brochure niet duidelijk of een dierenkliniek binnen het huidige bestemmingsplan valt. Immers is geen lijst van categorie 2 bedrijven bijgevoegd.
Wellicht dat u op deze vragen antwoord kunt geven.”
- Bij e-mail van 15 september 2011 heeft [makelaar] het volgende aan [gemachtigde] bericht:
“10 + 5 jaar is akkoord.
Graag verneem ik hoeveel tijd u ongeveer denkt nodig te hebben om het bestemmingsplan te doorgronden. Hierna kan ik de overeenkomst verder opmaken waarbij ik graag van u de ontbrekende gegevens van de huurder ontvang.”
- Bij e-mail van 20 september 2011 heeft [gemachtigde] het volgende aan [makelaar] bericht:
“Helaas valt een dierenkliniek niet onder "B1". Wij moeten daarom een ontheffing aanvragen. Deze wordt vandaag ingediend. Indien de eigenaar de huurovereenkomst zou willen tekenen met een ontbindingsclausule indien geen ontheffing wordt verleend, is mevrouw [geïntimeerde] bereid de huurovk te tekenen. Graag uw spoedige bericht.”
Van de zijde van [appellant] is daarop aan [gemachtigde] kenbaar gemaakt dat [appellant] niet bereid was om een huurovereenkomst te ondertekenen met daarin een ontbindende voorwaarde.
Bij e-mail van 28 maart 2012 heeft [makelaar] aan [gemachtigde] het volgende geschreven:
“Mogelijk kunt u me berichten over de stand van zaken mbt [adres 1] in [vestigingsplaats 1] .”
Bij e-mail van 29 maart 2012 heeft [gemachtigde] als volgt op de mail van [makelaar] gereageerd:
“Inmiddels beschikken wij over een ontheffing. Echter moeten wij nog zes weken wachten (nu nog vijf) eer de bezwaar termijn is verstreken.”
Bij e-mail van 2 april 2012 heeft [gemachtigde] aan [makelaar] gevraagd of het mogelijk zou zijn alleen de begane grond van de bedrijfsruimte te huren. [appellant] is hiermee niet akkoord gegaan.
Bij e-mail van 25 april 2012 heeft [makelaar] [gemachtigde] een concept huurovereenkomst toegezonden die vrijwel geheel gelijkluidend is aan de op 23 augustus 2011 toegezonden huurovereenkomst. Ook in dit concept wordt uitgegaan van een huurperiode van, kort gezegd, 5+5 jaar. In dit concept is als ingangsdatum 1 mei 2012, als einddatum van de eerste huurperiode 30 april 2017 en als einddatum van de tweede huurperiode 30 april 2022 genoemd. Voorts zijn op enkele andere plaatsen in dit concept data of gegevens ingevuld die aansluiten bij een start van de huurperiode op 1 mei 2012.
Bij e-mail van 26 april 2012 heeft [gemachtigde] het volgende aan [makelaar] bericht:
“De gegevens van mevrouw [geïntimeerde] zijn:
Mevrouw drs. [geïntimeerde] t.h.o.d.n. DierenDokters [vestigingsplaats 1] Noord
[adres 2]
[postcode] [woonplaats 2]
Voor het overige treft u hierbij haar verdere gegevens aan. Graag bericht of e.e.a. toereikend is voor het opmaken van de huurovk.”
- Op een vraag van [makelaar] of tot ondertekening van de huurovereenkomst kon worden overgegaan, heeft [gemachtigde] bij e-mailbericht van 7 mei 2012 het volgende aan [makelaar] bericht:
“Als reactie op uw huurvoorstel kan ik namens mevrouw [geïntimeerde] meedelen dat zij de huurovereenkomst wil ondertekenen met dien verstande dat de ingangsdatum naar 1 juni wordt geschoven. Is dat een bezwaar voor verhuurder? Graag uw bericht.”
- Bij e-mail van 10 mei 2012 heeft [makelaar] aan [gemachtigde] het volgende meegedeeld:
“de verhuurder is akkoord met uw voorstel. Dit betekent dat de komende week de huurovereenkomsten ter ondertekening klaar liggen op ons kantoor. De verhuurder heeft dan tot 1 juni de tijd om de muur te metselen, en de huurder kan de bankgarantie in orde brengen.
Graag verneem ik van u op welk moment mevr. komt tekenen”.
Op enig moment in mei 2012, de exacte datum staat tussen partijen niet vast, heeft [makelaar] aan [gemachtigde] de huurovereenkomst gezonden zoals [geïntimeerde] die volgens [makelaar] diende te ondertekenen. In deze huurovereenkomst wordt uitgegaan van een huurperiode van, kort gezegd, 5+5 jaar. In dit concept is als ingangsdatum 1 juni 2012, als einddatum van de eerste huurperiode 30 mei 2017 en als einddatum van de tweede huurperiode 30 mei 2022 genoemd.
Bij e-mail van 22 mei 2012 heeft [makelaar] aan [gemachtigde] het volgende meegedeeld:
“nu er al enige tijd een overeenkomst gesloten is tussen u en Dhr. [appellant] betreffende het pand aan de Fransebaan zou ik graag een datum ter ondertekening van u hebben,”.
- Bij e-mail van 25 mei 2012, 16:47 uur, heeft [makelaar] aan [gemachtigde] het volgende meegedeeld:
“Geachte Hr [gemachtigde] , mevr [geïntimeerde] ,
dit is geen bezwaar en mijn opdrachtgever is hiermee akkoord”
Tussen partijen staat vast dat [makelaar] met deze mail nogmaals heeft bevestigd dat de ingangsdatum 1 juni 2012 voor [appellant] geen probleem is (het hof verwijst in dit verband onder meer naar het midden van blz. 4 van de memorie van grieven en naar de voorlaatste alinea van de tweede bladzijde van de schriftelijke verklaring van [gemachtigde] (overgelegd ten behoeve van de comparitie van partijen).
- Bij e-mail van 25 mei 2012, 16:58 uur, heeft [gemachtigde] in reactie op de e-mail van 22 mei 2012 onder meer het volgende meegedeeld aan [makelaar] :
“Wij hebben zoals eerder aangegeven (nog) geen overeenkomst. Sterker nog, zien wij om ons moverende redenen af van het pand aan de [adres 1] . Ik kan u helaas niet anders meedelen.”
Op 25 mei 2012 heeft [gemachtigde] namens [geïntimeerde] overeenstemming bereikt met de eigenaar van een bedrijfsruimte aan de [adres 3] in [vestigingsplaats 1] over huur van die bedrijfsruimte door [geïntimeerde] met ingang van 1 januari 2013.
Bij onder meer per fax verzonden brief van 1 juni 2012 heeft de broer van [appellant] , mr. [broer appellant] , aan [geïntimeerde] onder meer het navolgende meegedeeld:
“Namens U heeft Dierendokters (…) via bemiddeling van [Makelaars] (…) een huurovereenkomst afgesloten betreffende een bedrijfsruimte, gelegen [adres 1] (…) te [vestigingsplaats 1] met als ingangsdatum 1 juni 2012. Dit voor een periode van 10 + 5 jaar, zoals vermeld in een mail d.d. 15-09-2011.
Blijkens de mij ter beschikking staande gegevens heeft uw gemachtigde afgelopen week per mail aan de heer [makelaar] laten weten dat om u moverende redenen werd afgezien van de huurovereenkomst.
In dit verband mag ik u erop wijzen dat uit de beschikbare e-mailwisselingen, die hebben plaatsgevonden tussen de heer [gemachtigde] en de heer [makelaar] geen andere conclusie kan worden getrokken dan dat er tussen partijen een huurovereenkomst bestaat per 1 juni 2012. Van het afzien van de overeenkomst kan derhalve geen sprake zijn.”
- Per op 1 juni 2012, 12.03 PM verzonden e-mailbericht heeft [gemachtigde] aan [makelaar] het volgende bericht:
“Zoals vorige week en daarvoor al meerdere keren telefonisch aangegeven, zie ik in uw bijgevoegde concept huurovereenkomst nog steeds een 5 + 5 jaar constructie staan, terwijl wij in 2011 hebben afgesproken dat het een 10 + 5 jaar constructie zou worden. Zie ook mijn eerdere emails aan u naar welke ik u gemakshalve verwijs en de fax van uw jurist van potentiele verhuurder mr. [appellant] van heden die ook over een 10 + 5 constructie spreekt.
Gezien het bovenstaande heeft tussen mevrouw drs. [geïntimeerde] en uw client derhalve nimmer aanbod en aanvaarding plaatsgevonden welke aspecten noodzakelijk zijn voor het tot stand komen van een (huur)overeenkomst. Tevens of daardoor hebben partijen de concepthuurovereenkomst niet getekend. Ik begrijp uw standpunt over het tot stand zijn gekomen van een huurovereenkomst dan ook niet en ontken en betwist deze stelling.
Voor het overige heb ik mevrouw [geïntimeerde] geadviseerd niet op haar besluit terug te komen, ergo is het onderhandelingstraject voortijdig en rechtsgeldig door haar beëindigd zonder bijkomende juridische en/of financiele consequenties. Indien u, uw client en/of mr. [appellant] toch van zinne is om door te gaan met een juridisch traject, stel ik uw client, namens mevrouw [geïntimeerde] , bij deze vooralsdan aansprakelijk voor alle (buiten) rechtelijke schaden die mevrouw [geïntimeerde] daardoor zal lijden.
Onder voorbehoud van alle rechten en weren, (…)”
- Bij onder meer per fax verzonden brief van 14 juni 2012 heeft mr. [broer appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende meegedeeld:
“In aansluiting op mijn brief d.d. 1 juni j.l. deel ik u het volgende mede.
Inmiddels heb ik nadere gegevens ontvangen van de makelaar.
Daaruit moet ik concluderen dat de laatste versie van de huurovereenkomst op 26 april 2011
(hof: bedoeld is kennelijk 2012)
door de makelaar is doorgemaild aan uw gemachtigde, de heer [gemachtigde] .
Op 7 mei j.l. heeft uw gemachtigde namens u aan de heer [makelaar] laten weten dat u akkoord was en dat u de overeenkomst, die dus op 26 april j.l. aan hem was doorgemaild, wilde ondertekenen met dien verstande dat de aanvangsdatum naar 1 juni moest worden verschoven. Daarop heeft de heer [makelaar] laten weten dat dit akkoord was voor de verhuurder. De conclusie kan dan ook slechts zijn dat er daarmee een overeenkomst tussen partijen bestaat, die als rechtsgeldig moet worden aangemerkt.”
- Bij e-mail van 14 juni 2012, 11:57 AM, heeft [gemachtigde] aan mr. [broer appellant] onder meer het volgende geschreven (deze e-mail is niet overgelegd in de onderhavige procedure maar geciteerd in het beroepen vonnis en in het in de kortgedingprocedure gewezen arrest):
“(…) Met referte aan mijn laatste email aan u en ons aanpalend telefoongesprek, heb ik u reeds laten weten dat er simpelweg geen aanbod en aanvaarding kon plaatsvinden vanwege het feit dat makelaar [makelaar] , ondank herhaalde mondelinge verzoeken mijnerzijds, de termijn van 5+5 jaren niet heeft aangepast of wilde aanpassen in hetgeen in september jl. was afgesproken namelijk een termijn van 10+5 jaren. Uw argument dat verschuiving van de ingangsdatum naar 1 juni het enige obstakel was voor het tot standkomen van een huurovereenkomst is dus niet juist en wordt door mevr. [geïntimeerde] dan ook ontkent en betwist.
Nogmaals verwijs ik naar uw eigen brief waarin u ook zelf aangeeft dat een 10+5 jaarstermijn, en geen 5+5 jaarstermijn, een wezenlijk onderdeel vormde van de eerder gemaakte afspraken.
Ik heb u en de makelaar reeds laten weten dat wij vóór het moment van aanbod en aanvaarding het onderhandelingstraject hebben afgebroken en om ons moverende redenen hebben afgezien van het huren van het onderhavige pand.(…)”.
- Mr. [broer appellant] heeft daarop bij e-mail van 21 juni 2012 aan [gemachtigde] onder meer het volgende meegedeeld (deze e-mail is niet overgelegd in de onderhavige procedure maar geciteerd in het beroepen vonnis en in het in de kortgedingprocedure gewezen arrest):
“Volgens de makelaar is de 5+5 met de heer [gemachtigde] (als gemachtigde van mevrouw [geïntimeerde] ) afgestemd voordat de concept overeenkomst is doorgemaild. Vervolgens is een en ander akkoord bevonden, waarna door de heer [gemachtigde] namens mevrouw [geïntimeerde] per mail is bevestigd dat de overeenkomst akkoord was, behoudens de ingangsdatum. Deze ingangsdatum is vervolgens na overleg tussen makelaar en verhuurder aangepast naar 1 juni. Indien uw verhaal zou kloppen dan zou dit ook als zodanig in uw mail aan de makelaar terug te vinden moeten zijn, wat niet het geval is. (…)”.
- [appellant] heeft de in geding zijnde bedrijfsruimte aan de [adres 1] te [vestigingsplaats 1] met ingang van 1 juni 2013 aan een ander dan [geïntimeerde] verhuurd.
3.2.1.
In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
€ 34.272,-- aan huur over de periode van 1 juni 2012 tot 1 juni 2013;
€ 47.090,89 aan schadevergoeding;
vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW vanaf de dag van de inleidende dagvaarding, zijnde 26 augustus 2013, en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, vermeerderd met nakosten en rente.
3.2.2.
Aan deze vordering heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat tussen hem en [geïntimeerde] een huurovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot de in geding zijnde bedrijfsruimte en dat [geïntimeerde] ten onrechte heeft geweigerd die huurovereenkomst na te komen.
3.2.3.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen.
3.2.4.
In het tussenvonnis van 6 februari 2014 heeft de kantonrechter, kort samengevat, het volgende overwogen.
De partijen hebben in september 2011 weliswaar een (deel)akkoord bereikt over de looptijd van een tussen hen te sluiten huurovereenkomst, te weten 10 plus 5 jaar, maar het is toen niet tot ondertekening van een huurovereenkomst gekomen. Het stond [appellant] in die periode nog vrij om het pand aan een ander te verhuren (rov. 3.2.1).
Het eventueel ondertekenen van een huurovereenkomst kwam weer aan de orde nadat [gemachtigde] op 29 maart 2012 aan [makelaar] had meegedeeld dat [geïntimeerde] de beschikking had verkregen over de noodzakelijke ontheffing van het bestemmingsplan (rov. 3.2.1).
Omdat [appellant] zich beroept op de rechtgevolgen van zijn stelling dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen is, draagt hij de bewijslast van die stelling (rov. 3.2.5).
Voor de stelling van [appellant] dat tussen partijen een huurovereenkomst tot stand is gekomen, zijn enige aanknopingspunten te vinden in het dossier. Voor de stelling van [geïntimeerde] dat geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, zijn echter ook aanknopingspunten te vinden in het dossier (rov. 3.2.4).
[appellant] moet dus bewijs leveren van zijn stelling dat voorafgaand aan de mededeling van [geïntimeerde] dat zij afzag van het sluiten van de huurovereenkomst, al overeenstemming was bereikt tussen de partijen over de essentialia van de te sluiten huurovereenkomst (met name over de looptijd).
Op grond van deze overwegingen heeft de kantonrechter [appellant] opgedragen te bewijzen dat voorafgaand aan de mededeling van [geïntimeerde] dat zij afzag van het sluiten van de huurovereenkomst, reeds overeenstemming tussen partijen was bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst (met name de looptijd).
3.2.5.
In het eindvonnis van 4 december 2014 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] niet in de bewijslevering geslaagd is en dat daarom niet is komen vast te staan dat tussen de partijen een huurovereenkomst tot stand gekomen is.
Op grond daarvan heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld.
3.3.1.
[appellant] heeft bij zijn memorie van grieven zijn eis vermeerderd. Hij vordert nu veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van:
€ 34.722,-- aan huur over de periode van 1 juni 2012 tot 1 juni 2013;
€ 71.138,-- aan schadevergoeding;
vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119a BW over deze bedragen vanaf 26 augustus 2013.
Deze eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en is toelaatbaar.
3.3.2.
[appellant] heeft dertien grieven aangevoerd tegen de bestreden vonnissen. Op basis van die grieven heeft [appellant] geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen en tot het toewijzen van zijn vermeerderde vorderingen.
Met betrekking tot de tegen het tussenvonnis gerichte grieven 1 tot en met 4
3.4.1.
Het hof zal eerst de grieven 1 tot en met 4 gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het in het tussenvonnis van 6 februari 2014 gegeven oordeel dat [appellant] bewijs moet leveren voor zijn stelling dat voorafgaand aan de mededeling van [geïntimeerde] dat zij afzag van het sluiten van de huurovereenkomst, reeds overeenstemming tussen partijen was bereikt over de essentialia van de huurovereenkomst (met name de looptijd).
3.4.2.
Het hof stelt bij de beoordeling van deze grieven voorop dat tussen partijen omstreeks september 2011 geen huurovereenkomst tot stand gekomen is. [geïntimeerde] heeft zich op dat moment wel bereid verklaard een huurovereenkomst aan te gaan met een ontbindende voorwaarde ter zake het al dan niet kunnen verkrijgen van de noodzakelijke ontheffing van het bestemmingsplan, maar [appellant] heeft geweigerd daarmee in te stemmen. Dit brengt mee dat het [appellant] in de periode vanaf september 2011 vrij stond om het bedrijfspand aan een derde te verhuren. [appellant] heeft tegen het desbetreffende oordeel van de kantonrechter geen grief gericht. Bij deze stand van zaken moet aangenomen worden dat het ook [geïntimeerde] in de periode vanaf september 2011 vrij stond om van het aangaan van een huurovereenkomst met [appellant] af te zien, bijvoorbeeld als zij elders een bedrijfsruimte kon huren tegen voorwaarden die zij aantrekkelijker vond. De partijen hebben zich in september 2011 eenvoudigweg nog niet aan elkaar gebonden.
3.4.3.
Het voorgaande brengt tevens mee dat het de partijen nog vrij stond om de voorwaarden waarover zij in september 2011 in beginsel overeenstemming hadden bereikt, opnieuw ter discussie te stellen nadat de ontheffing van het bestemmingsplan was verkregen en dat obstakel voor het aangaan van een huurovereenkomst was weggenomen. Als het een partij vrij staat om een overeenkomst op eerder besproken voorwaarden wel of niet aan te gaan, staat het die partij immers ook vrij om de desbetreffende voorwaarden nog ter discussie te stellen en over aanpassing van die voorwaarden te onderhandelen. Als [appellant] had gewild dat [geïntimeerde] na het verkrijgen van de ontheffing van het bestemmingsplan gebonden zou zijn aan de in september 2011 besproken huurvoorwaarden, had hij in september 2011 moeten instemmen met het toen al ondertekenen (aangaan) van de huurovereenkomst met een ontbindende voorwaarde voor het geval de ontheffing van het bestemmingsplan zou worden geweigerd.
3.4.4.
Nadat [gemachtigde] bij e-mailbericht van 29 maart 2012 aan [makelaar] meedeelde dat inmiddels de beschikking was verkregen over een ontheffing van het bestemmingsplan (en dat nog vijf weken gewacht zou moeten worden op het verstrijken van de bezwaartermijn), zijn partijen in onderhandeling getreden over het alsnog sluiten van een huurovereenkomst. In het kader van die onderhandelingen heeft [gemachtigde] bij e-mail van 2 april 2012 aan [makelaar] gevraagd of het mogelijk zou zijn alleen de begane grond van de bedrijfsruimte te huren. [appellant] is hiermee niet akkoord gegaan. Naar het oordeel van het hof staat, mede gelet op hetgeen hiervoor in rov. 3.4.2 is overwogen, vast dat op dat moment nog geen sprake was van een bindende huurovereenkomst.
3.4.5.
Het standpunt van [appellant] komt er tegen de achtergrond van het bovenstaande op neer dat tussen de partijen op 10 mei 2012 een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen aangezien op die datum tussen de partijen overeenstemming bestond over alle belangrijke huurvoorwaarden, waaronder een ingangsdatum van de huur van 1 juni 2012 en een looptijd van 10 + 5 jaar. [geïntimeerde] heeft dat betwist. Volgens haar heeft [makelaar] zich in de periode april/mei 2012 namens [appellant] op het standpunt gesteld dat de huurperiode 5 + 5 jaar zou moeten bedragen en heeft [makelaar] geweigerd om de looptijd in de overeenkomst overeenkomstig de wens van [geïntimeerde] aan te passen naar de reeds in september 2011 besproken looptijd van 10 + 5 jaar. [geïntimeerde] concludeert dat nog geen huurovereenkomst tot stand was gekomen toen zij op 25 mei 2012 bij monde van [makelaar] meedeelde dat zij afzag van het sluiten van een huurovereenkomst met [appellant] .
3.4.6.
Bij deze stand van zaken rust op [appellant] de bewijslast van zijn stelling dat tussen de partijen op 10 mei 2012 een bindende huurovereenkomst tot stand is gekomen. Dat volgt uit de in artikel 150 Rv neergelegde hoofdregel van bewijslastverdeling. [appellant] heeft dat in de memorie van grieven (sub 10, eerste volzin) ook erkend. De vraag of de huurovereenkomst tot stand gekomen is, leent zich voor bewijslevering door getuigenverhoren. De totstandkoming van een huurovereenkomst is immers niet gebonden aan bepaalde formele vereisten en kan dus plaatsvinden door een mondeling aanbod gevolgd door een mondelinge aanvaarding van dat aanbod.
3.4.7.
[appellant] betoogt met zijn grieven 1 tot en met 4 naar de kern genomen dat er in de overgelegde stukken reeds zoveel aanwijzingen waren voor de juistheid van zijn stelling dat op 10 mei 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen is, dat de kantonrechter die stelling:
als vaststaand had moeten aannemen omdat zij door [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd weersproken was, althans:
voorshands bewezen had moeten achten, waarna de kantonrechter [geïntimeerde] had moeten opdragen om tegenbewijs te leveren.
3.4.8.
Het hof volgt [appellant] niet in het betoog dat de kantonrechter de stelling als vaststaand had moeten aannemen. Het hof neemt daarbij de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking.
- Bij de e-mail van 25 april 2012 heeft [makelaar] aan [gemachtigde] een concepthuurovereenkomst toegezonden met daarin een huurperiode van, kort gezegd, 5 + 5 jaar, hetgeen niet overeenstemde met de wensen van [geïntimeerde] en met de huurperiode die in september 2011 tussen partijen was besproken.
Op enig moment in mei 2012 heeft [makelaar] aan [gemachtigde] de huurovereenkomst gezonden zoals [geïntimeerde] die volgens [makelaar] diende te ondertekenen. In deze huurovereenkomst was de ingangsdatum verschoven van 1 mei 2012 naar 1 juni 2012 en werd nog steeds uitgegaan van een huurperiode van, kort gezegd, 5 + 5 jaar, hetgeen zoals gezegd niet overeenstemde met de wensen van [geïntimeerde] en met de huurperiode die in september 2011 tussen partijen was besproken.
Bij e-mail van 25 mei 2012, 16:58 uur, heeft [gemachtigde] het standpunt ingenomen dat er nog geen huurovereenkomst tot stand gekomen is (en dat [geïntimeerde] van het aangaan van een huurovereenkomst afziet). [gemachtigde] heeft dat standpunt herhaald in zijn e-mails van 1 juni 2012 en 14 juni 2012
Mr. [broer appellant] heeft bij e-mail van 21 juni 2012 aan [gemachtigde] onder meer het volgende meegedeeld:
“Volgens de makelaar is de 5+5 met de heer [gemachtigde] (als gemachtigde van mevrouw [geïntimeerde] ) afgestemd voordat de concept overeenkomst is doorgemaild. Vervolgens is een en ander akkoord bevonden, waarna door de heer [gemachtigde] namens mevrouw [geïntimeerde] per mail is bevestigd dat de overeenkomst akkoord was, behoudens de ingangsdatum. Deze ingangsdatum is vervolgens na overleg tussen makelaar en verhuurder aangepast naar 1 juni. (…)”.
De laatstgenoemde e-mail dateert weliswaar van ná mei 2012 maar vormt een aanwijzing voor de stelling van [geïntimeerde] dat [makelaar] zich (ook) eind april 2012 en in mei 2012 op het standpunt stelde dat de huurovereenkomst zou moeten worden aangegaan voor een periode van 5 + 5 jaar, hetgeen niet overeenstemde met de wensen van [geïntimeerde] .
Gelet op deze feiten en omstandigheden, die erop lijken te duiden dat [appellant] in de periode april/mei 2012 een huurovereenkomst wilde sluiten met een huurtermijn van 5 + 5 jaar terwijl omstreeks september 2011 tussen partijen een huurtermijn van 10 + 5 jaar was besproken en [geïntimeerde] aan die afspraak wilde vasthouden, acht het hof het juist dat de kantonrechter in zijn tussenvonnis van 6 februari 2014 het bestaan van de door [appellant] aan zijn vordering ten grondslag gelegde huurovereenkomst niet aanstonds (als zijnde onvoldoende betwist) als vaststaand heeft aangenomen. De vraag of tussen partijen door aanbod en aanvaarding een overeenkomst tot stand gekomen is, moet door de rechter immers worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Doorslaggevend is dus niet het door [appellant] gestelde feit dat zowel hij als [geïntimeerde] een overeenkomst voor de duur van 10 + 5 jaar wensten. Doorslaggevend is hoe [geïntimeerde] althans haar vertegenwoordiger [gemachtigde] de uitlatingen die [makelaar] namens [appellant] deed, in de gegeven omstandigheden heeft mogen opvatten. Mede gelet op de tekst van de zojuist genoemde e-mails kon ten tijde van het tussenvonnis niet worden geoordeeld dat wilsovereenstemming bestond over de huurperiode en dat een huurovereenkomst tot stand gekomen was.
3.4.9.
Daarmee resteert de vraag of de kantonrechter ten tijde van het wijzen van het tussenvonnis van 6 februari 2014 het bestaan van de door [appellant] gestelde huurovereenkomst op goede gronden niet voorshands bewezen heeft geacht, zodat de kantonrechter [appellant] terecht heeft opgedragen nader bewijs te leveren, dan wel het bestaan van de huurovereenkomst voorshands bewezen had moeten achten, in welk geval de kantonrechter [geïntimeerde] had moeten toelaten tot het leveren van tegenbewijs. Naar het oordeel van het hof hoeft die vraag in dit hoger beroep niet beantwoord te worden. Na het tussenvonnis heeft immers bewijslevering door getuigenverhoren plaatsgevonden. Waar het nu op aankomt is of [appellant] – mede in aanmerking genomen de verklaringen die tijdens de getuigenverhoren zijn afgelegd – in de bewijslevering geslaagd kan worden geacht. Het hof zal die vraag hierna bij de beoordeling van de tegen het eindvonnis gerichte grieven 5 tot en met 13 behandelen. Hoe het voorlopig bewijsoordeel ten tijde van het tussenvonnis had moeten luiden is niet meer relevant.
3.4.10.
De grieven 1 tot en met 4 kunnen om bovenstaande redenen niet leiden tot vernietiging van het tussenvonnis van 6 februari 2014. Het hof verwerpt daarom de genoemde grieven.
Met betrekking tot de tegen het eindvonnis gerichte grieven 5 tot en met 13
3.5.1.
De grieven 5 tot en met 13 zijn gericht tegen het eindvonnis van 4 december 2014. Het hof zal deze grieven gezamenlijk behandelen. Met deze grieven betoogt [appellant] naar de kern genomen dat hij erin geslaagd is om te bewijzen dat tussen partijen op 10 mei 2012 een bindende huurovereenkomst tot stand gekomen is. Het hof dient dus naar aanleiding van de grieven het geleverde bewijs te waarderen.
3.5.2.
[appellant] heeft ter levering van het van hem verlangde bewijs drie getuigen laten horen, te weten zichzelf, zijn broer mr. [broer appellant] , en makelaar [makelaar] . [geïntimeerde] heeft in contra-enquête twee getuigen laten horen, te weten [gemachtigde] en zichzelf.
3.5.3.
Bij de waardering van het geleverde bewijs is van belang dat de rechter de vraag of tussen partijen door aanbod en aanvaarding een overeenkomst tot stand gekomen is, moet beantwoorden aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Zoals het hof hiervoor in rov. 3.4.8 al overwoog, is dus niet doorslaggevend het door [appellant] gestelde feit dat zowel hij als [geïntimeerde] een overeenkomst voor de duur van 10 + 5 jaar wensten. Doorslaggevend is hoe [geïntimeerde] althans haar vertegenwoordiger [gemachtigde] de uitlatingen die [makelaar] namens [appellant] deed, in de gegeven omstandigheden heeft mogen opvatten.
3.5.4.
[makelaar] heeft als getuige verklaard dat de vermelding van de looptijd 5 + 5 jaar in de conceptovereenkomsten van april 2012 en mei 2012 op een vergissing berust en dat de wijziging naar 10 + 5 jaar, waarover partijen in september 2011 overeenstemming hadden bereikt, per ongeluk niet in deze concepten is verwerkt. Volgens [makelaar] is de discussie met [gemachtigde] pas ontstaan nadat [gemachtigde] een andere bedrijfsruimte voor [geïntimeerde] had gevonden en de huurovereenkomst met [appellant] geen gestand meer wilde doen. Vóór dat moment (hof: 25 mei 2012) is de huurperiode niet ter sprake gekomen tussen [makelaar] en [gemachtigde] , aldus [makelaar] .
3.5.5.
[gemachtigde] heeft als getuige onder meer het volgende verklaard:
“Na het verkrijgen van de ontheffing is er weer contact geweest tussen mij en [makelaar] . Die contacten gingen soms stroef. Ik herinner mij dat er na het verzenden van een concept huurovereenkomst, volgens mij eind maart of begin april, tussen [makelaar] en mij is gesproken. Ik heb onder meer aangegeven dat we een looptijd van 10+5 jaar hadden afgesproken, terwijl in het toegezonden concept een looptijd stond van 5+5 jaar. [makelaar] deelde mij mede dat hij dat met zijn cliënt zou bespreken. Ik heb toen gezegd dat we bij 5+5 jaar ook nog naar andere panden zouden gaan kijken. [makelaar] reageerde daarop met de mededeling “doe dat maar, wij hebben ook nog andere belangstellenden”. U houdt mij voor dat [makelaar] heeft verklaard dat na de eerdere overeenstemming over 10+5 jaar niet meer tussen hem en mij is gesproken over de looptijd. Die verklaring van [makelaar] klopt dus niet.”
3.5.6.
De verklaringen van [makelaar] en [gemachtigde] zijn op dit punt dus met elkaar in strijd. Het feit dat [gemachtigde] in zijn e-mail van 7 mei 2012 niet met zoveel woorden heeft gemeld dat de huurperiode in de conceptovereenkomst nog moest worden aangepast, vormt een aanwijzing voor de juistheid van de verklaring van [makelaar] . Daar staat echter tegenover dat mr. [broer appellant] als getuige onder meer het volgende heeft verklaard:
“U vraagt mij naar de inhoud van mijn e-mailbericht van 21 juni 2012. U leest dat bericht voor. Dat was de informatie die ik van [makelaar] kreeg. [makelaar] heeft mij dat toen gezegd, althans zo heb ik het begrepen. (…)
De inhoud van mijn e-mailbericht van 21 juni 2012 was op basis van de verklaring van [makelaar] die toen aangaf dat er sprake was van een looptijd van 5+5 jaar. De looptijd van 10 + 5 jaar had ik van mijn broer begrepen en uit overgelegde correspondentie.”
Deze verklaring van mr. [broer appellant] wijst er dus op dat [makelaar] nog in juni 2012 tegenover mr. [broer appellant] het standpunt heeft ingenomen dat hij met [gemachtigde] een huurperiode van 5 + 5 jaar heeft afgestemd, voordat hij eind april 2012 de conceptovereenkomst aan [gemachtigde] mailde. Gelet op deze verklaring valt niet uit te sluiten dat [makelaar] zowel in mei 2012 tegenover [gemachtigde] als in juni 2012 tegenover mr. [broer appellant] , abusievelijk het onjuiste standpunt heeft ingenomen dat hij met [gemachtigde] overeenstemming had bereikt over een huurperiode van 5 + 5 jaar. De verklaring van mr. [broer appellant] vormt dus tot op zekere hoogte een ondersteuning voor de verklaring van [gemachtigde] die het hof hiervoor in rov. 3.5.5 heeft geciteerd. Het hof tekent bij het voorgaande ook aan dat [makelaar] volgens het proces-verbaal van het getuigenverhoor op enkele vragen heeft moeten antwoorden dat hij het zich niet meer herinnerde. Dat is gelet op het tijdsverloop weliswaar begrijpelijk, maar doet ook enige twijfel ontstaan aan de antwoorden die [makelaar] tijdens het getuigenverhoor wel heeft gegeven.
3.5.7.
Aan de verklaringen van [appellant] zelf en van [geïntimeerde] komt in dit kader minder betekenis toe, omdat zij niet zelf betrokken zijn geweest bij de contacten die plaatsvonden tussen [makelaar] en [gemachtigde] . Het hof concludeert dat gelet op de tegenstrijdige verklaringen niet is komen vast te staan hoe de gang van zaken precies is geweest. Niet geheel uitgesloten kan worden dat mr. [broer appellant] de uitlatingen van [makelaar] jegens hem verkeerd heeft begrepen en dat [makelaar] tegenover mr. [broer appellant] wel het standpunt heeft ingenomen dat over een huurperiode van 10 + 5 jaar overeenstemming is bereikt. Zeker is dat echter allerminst. Dat onduidelijkheid is gerezen en blijven bestaan, is niet alleen veroorzaakt door een of meer vergissingen aan de zijde van een of meer door [appellant] ingeschakelde personen, maar is bovendien een omstandigheid die, gelet op hetgeen hiervoor is vastgesteld omtrent de bewijslastverdeling, voor rekening en risico van [appellant] moet blijven.
3.5.8.
Het hof komt op grond van het voorgaande evenals de kantonrechter tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat op of omstreeks 10 mei 2012 althans vóór 25 mei 2012 een huurovereenkomst tot stand is gekomen tussen de partijen. Als [makelaar] jegens [gemachtigde] het standpunt heeft ingenomen dat de huur voor 5 + 5 jaar diende te worden aangegaan, wat gezien het hierboven overwogene niet kan worden uitgesloten, dan stond het [geïntimeerde] vrij om daar niet mee in te stemmen en kan niet worden gezegd dat in mei 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen is.
3.5.9.
Om bovenstaande redenen kunnen de grieven 5 tot en met 13 geen doel treffen. Het hof zal die grieven verwerpen en het eindvonnis van 4 december 2014 bekrachtigen.
Proceskosten hoger beroep
3.10.
Het hof zal [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
4
De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt de door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven , onder zaaknummer 2304261 en rolnummer CV EXPL 13-11464 tussen partijen gewezen vonnissen van 6 februari 2014 en 4 december 2014;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden op € 1.615,-- aan vast recht en op € 2.632,-- aan salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 26 april 2016.
griffier					rolraadsheer