Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2019:8017

vonnis
RECHTBANK DEN HAAG
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/09/559522 / HA ZA 18/959
Vonnis van 10 juli 2019
in de zaak van
ABN AMRO HYPOTHEKEN GROEP B.V.
, te Amersfoort,
eiseres,
advocaat: mr. E.E.W. Danen te Rosmalen,
tegen
1
[gedaagde, sub 1] , wonende op een geheim adres,
2. [gedaagde, sub 2] ,
wonende op een geheim adres,
gedaagden,
advocaat: mr. K. Renssen te Den Haag.
Eiseres zal hierna ‘ABN’ genoemd worden. Gedaagden zullen hierna afzonderlijk ‘ [gedaagde, sub 1] ’ en ‘ [gedaagde, sub 2] ’ en gezamenlijk ‘Hypotheekgevers’ genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 31 augustus 2018, met producties;
de conclusie van antwoord van 19 november 2018, met producties;
het tussenvonnis van 12 december 2018 waarin een comparitie van partijen is bevolen;
de brief van ABN van 29 januari 2019, met producties;
het proces-verbaal van de comparitie, gehouden op 1 april 2019.
1.2.
Het proces-verbaal van de comparitie van partijen is met instemming van partijen buiten hun aanwezigheid opgemaakt. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om op de inhoud van het proces-verbaal te reageren. Zij hebben van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
1.3.
Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
Hypotheekgevers hebben gezamenlijk een woning gekocht aan [adres 1] (hierna: “de Woning”). Voor de financiering van de Woning hebben zij op 29 augustus 2002 een overeenkomst van hypothecaire geldlening gesloten met de rechtsvoorganger van ABN (hierna: “de Geldleningsovereenkomst”). Het geleende bedrag bedraagt € 262.000,00, met een contractuele rente van 5,1% per jaar. Tot zekerheid voor de betaling van hetgeen zij aan ABN verschuldigd zijn, is ten gunste van ABN een recht van eerste hypotheek gevestigd op de Woning alsmede een recht van vierde hypotheek op een woning aan [adres 2] . Op de Geldleningsovereenkomst zijn de ‘Algemene voorwaarden van geldlening onder hypothecair verband van AMEV Praktijkvoorziening N.V.’, versie 20 oktober 2000, van toepassing verklaard.
2.2.
Op enig moment zijn Hypotheekgevers de op hen rustende verplichtingen uit hoofde van de Geldleningsovereenkomst niet nagekomen en zijn zij in verzuim geraakt. ABN heeft hierop het volledige bedrag dat op grond van de Geldleningsovereenkomst openstond opgeëist. Nadat betaling uitbleef, heeft ABN stappen ondernomen om de Woning te verkopen zodat de openstaande schuld kon worden ingelost.
2.3.
Als onderdeel van het verkoopproces van de Woning is er in 2013 een taxatierapport opgesteld. In dit rapport zijn de volgende bedragen opgenomen:
Onderhandse verkoop in onverhuurde staat:	€ 230.000,-
Onderhandse verkoop in verhuurde staat: 	€ 174.000,-
Executieverkoop in onverhuurde staat:	€ 173.000,-
Executieverkoop in verhuurde staat:	€ 140.000,-.
2.4.
Op 16 mei 2013 heeft [gedaagde, sub 1] een onherroepelijk volmacht afgegeven ten behoeve van de ABN. In deze volmacht is onder meer het volgende opgenomen, waarbij [gedaagde, sub 1] wordt aangeduid als ‘volmachtgever’ en ABN als ‘de bank’:
“
ONHERROEPELIJKE VOLMACHT
De volmachtgever verklaart hierbij (met inachtneming van het vorenstaande en de hierna in deze akte nog opgenomen voorwaarden en afspraken) een onherroepelijke volmacht te verlenen aan de bank om de volmachtgever in diens hoedanigheid van eigenaar van het registergoed te vertegenwoordigen en al zijn rechten waar te nemen bij:
a.
het aanwijzen van een verkopend makelaar tegen een marktconforme courtage, het vaststellen van de vraagprijs en koopprijs van het registergoed, op basis van een recent onafhankelijk taxatierapport van een door de bank aangewezen gecertificeerde taxateur, alsmede op advies van de door de bank ingeschakelde verkopend makelaar met dien verstande dat de koopprijs behoudens schriftelijke toestemming van de volmachtgever niet minder mag bedragen dan éénhonderd drieënzeventig duizend euro (€ 173.000,00) zijnde de executiewaarde uit het vorenbedoelde taxatierapport.
o
De bank zal de woning tegen een marktconforme prijs op de markt aanbieden teneinde een zo hoog mogelijk opbrengst te genereren. De genoemde executiewaarde betreft de minimale ondergrens bij gelijkblijvende omstandigheden, zoals hiervoor beschreven.
o
De genoemde executiewaarde behoudt alleen zijn geldigheid bij gelijkblijvende omstandigheden. Indien de executiewaarde om welke reden dan ook wijzigt dient de bank dit aan te tonen door middel van een actualisatie van de taxatiewaarden.
o
Indien tussen de volmachtgever en de bank bij een latere actualisatie van de taxatiewaarden geschillen ontstaan met betrekking tot de vaststelling van een eventueel herziene executiewaarde van de woning, geldt de hierna aan slot van deze akte opgenomen “geschillenregeling” en wordt op die basis tot een dan tussen partijen geldende executiewaarde gekomen.
(…)
Geschillenregeling met betrekking tot de waarde van het registergoed
Indien de volmachtgever het niet eens is met de vastgestelde executiewaarde als bedoeld in letter a. onder “Onherroepelijke volmacht” hiervoor beschreven, heeft hij de mogelijkheid om binnen veertien dagen na ontvangst van het taxatierapport, een gecertificeerde taxateur aan te wijzen (voor eigen rekening). De taxateur van de bank en de door volmachtgever aangewezen taxateur zullen gezamenlijk (en voor gezamenlijke rekening) een derde gecertificeerde taxateur aanwijzen om vervolgens door deze drie personen bindend een executiewaarde vast te laten stellen, als minimumverkoopprijs als hiervoor bedoeld. Indien de drie taxateurs onderling tot verschillende waarden zouden komen, zal het gemiddelde van de door hen genoemde waarden de definitieve executiewaarde zijn.”
2.5.
[gedaagde, sub 2] heeft in 2013 eenzelfde – vrijwel gelijkluidende –volmacht aan de ABN afgegeven. In 2014 is er een executieprocedure gevoerd omtrent het al dan niet rechtsgeldige gebruik door ABN van deze volmachten. Bij vonnis van 27 mei 2014 is ABN hierbij in het gelijk gesteld.
2.6.
Op 3 maart 2015 is het taxatierapport uit 2013 geactualiseerd. In dit geactualiseerde rapport zijn de volgende bedragen opgenomen:
Onderhandse verkoop in onverhuurde staat:	€ 210.000,-
Onderhandse verkoop in verhuurde staat: 	€ 146.000,-
Executieverkoop in onverhuurde staat:	€ 150.000,-
Executieverkoop in verhuurde staat:	€ 130.000,-.
2.7.
Er is door Hypotheekgevers naar aanleiding van deze actualisatie geen gebruik gemaakt van de in de volmachten genoemde geschillenregeling.
2.8.
Vanaf september 2014 heeft ABN geprobeerd de Woning onderhands te verkopen. ABN heeft in de loop van 2015 op grond van haar recht van hypotheek een executoriale verkoop van de Woning aangezegd. Tegen deze voorgenomen executoriale verkoop zijn Hypotheekgevers een executiegeschil gestart. Lopende dit executiegeschil is de Woning op 24 juni 2015 alsnog onderhands door ABN verkocht voor een bedrag van € 190.000,-. Na deze verkoop is het aanhangige executiegeschil doorgehaald.
2.9.
De opbrengst van de verkoop was onvoldoende om de schuld uit de Geldleningsovereenkomst te voldoen, zodat een restschuld is ontstaan. Door ABN is de omvang van deze restschuld vastgesteld op € 136.453,19. ABN heeft Hypotheekgevers op 25 juni 2018 gesommeerd om tot betaling van deze restschuld over te gaan. Betaling door Hypotheekgevers is uitgebleven, waarna ABN hen in rechte heeft betrokken.
3
Het geschil
3.1.
ABN AMRO vordert – samengevat – dat Hypotheekgevers hoofdelijk, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad worden veroordeeld tot betaling van:
de restschuld, gemaximeerd tot een bedrag van € 100.000,-;
de wettelijke rente over de openstaande bedragen, die in totaal een bedrag vormen van € 136.453,19, vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der volledige voldoening;
de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de dag van dit vonnis.
3.2.
ABN legt hieraan, zakelijk weergegeven, ten grondslag dat:
- Hypotheekgevers met ABN de Geldlening zijn aangegaan en niet hebben voldaan aan de uit die geldlening voortvloeiende verplichtingen;
- ABN is overgegaan tot uitwinning van haar zekerheden, en na uitwinning van deze zekerheden een restschuld van € 136.453,19 is ontstaan;
- Hypotheekgevers ondanks schriftelijke sommatie niet zijn overgegaan tot terugbetaling van de restschuld.
3.3.
Hypotheekgevers voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4
De beoordeling
Zorgplicht
4.1.
Hypotheekgevers verwijten ABN dat de woning niet tegen de hoogst mogelijke opbrengst is verkocht. Zij stellen dat door ABN niet is voldaan aan haar verplichtingen volgend uit de volmachten, waarin staat dat ABN de Woning tegen een marktconforme prijs op de markt zal aanbieden om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren, alsmede volgend uit de bijzondere zorgplicht die op banken rust. Deze inspanningsverplichtingen voor ABN worden gekleurd door alle relevante omstandigheden van het onderhavige geval.
4.2.
Op grond van artikel 3:268 BW is een hypotheekhouder, indien de schuldenaar in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, bevoegd het verbonden goed in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen. Niet in geschil is dat Hypotheekgevers in verzuim waren, zodat ABN ten aanzien van de Woning het recht van parate executie had. Ondanks het feit dat ABN gerechtigd was tot een executoriale veiling van de Woning heeft zij zich bereid getoond om pogingen te ondernemen om de Woning onderhands te verkopen. Dit heeft zij kennelijk gedaan met het oog op het gemeenschappelijk belang van haarzelf en Hypotheekgevers bij een zo hoog mogelijke opbrengst van de Woning. Uiteindelijk is ABN geslaagd in het tot stand brengen van deze onderhandse verkoop, zodat de reeds aangezegde executoriale veiling geen doorgang heeft gevonden. De verkoopprijs van € 190.000,- bleek hoger dan de executiewaarde volgens zowel het originele als het geactualiseerde taxatierapport. Niet gesteld of gebleken is dat een executieverkoop van de Woning had geresulteerd in een hogere opbrengst. Hier komt bij dat door Hypotheekgevers aan ABN een onherroepelijke volmacht is verstrekt op grond waarvan ABN de Woning, zonder nadere toestemming van Hypotheekgevers, onderhands kan verkopen mits de koopprijs niet lager is dan het minimumbedrag van € 173.000,-. De koopprijs was hoger dan dit minimumbedrag, zodat ABN op grond van deze volmacht de Woning onderhands voor de overeengekomen prijs mocht verkopen.
4.3.
Bovenstaande gang van zaken duidt er in beginsel op dat ABN heeft geprobeerd een zo hoog mogelijke opbrengst te realiseren bij de verkoop van de Woning en dat zij zodoende heeft voldaan aan haar zorgplicht. Hypotheekgevers voeren echter aan dat er omstandigheden zijn waardoor dit niet het geval is, welke omstandigheden hieronder zullen worden besproken.
Te lage taxatiewaarde bij actualisatie taxatierapport
4.4.
Hypotheekgevers voeren aan dat het geactualiseerde taxatierapport uit 2015, waarvan ABN is uitgegaan bij de onderhandse verkoop van de Woning, niet klopt in die zin dat de daarin opgenomen onderhandse verkoopwaarde van € 210.000,- te laag is. De huizenmarkt heeft immers een positieve ontwikkeling doorgemaakt in de periode tussen het eerste taxatierapport in 2013 en het geactualiseerde taxatierapport in 2015, zodat een verlaging van de waarde in die periode niet juist kan zijn, aldus Hypotheekgevers.
4.5.
Dat in algemene zin de waarde van woningen op de huizenmarkt in de periode tussen 2013 en 2015 gestegen is, hebben Hypotheekgevers niet nader onderbouwd. Maar ook indien van een dergelijke ontwikkeling kan worden uitgegaan, kan niet zonder meer op basis van de algemene markttendens een betrouwbare uitspraak worden gedaan over de waardeontwikkeling van de Woning. Gezien de specifieke omstandigheden waarin de verkoop van de Woning plaatsvond, zoals eerdere aanzegging van een executieverkoop door ABN, is het mogelijk dat de waarde van de Woning in dezelfde periode een ander verloop heeft dan andere huizen. Hierbij heeft ABN er ter comparitie terecht op gewezen dat uit de door Hypotheekgevers ondertekende onherroepelijke volmachten volgt dat indien zij het oneens zijn met een actualisatie van de taxatiewaarden, zij gebruik dienen te maken van de overeengekomen geschillenregeling. Nu zij dit hebben nagelaten, en er ook overigens geen specifieke omstandigheden zijn aangevoerd waarom de actualisatie van het taxatierapport onjuist is, is de stelling dat ABN bij de onderhandse verkoop van de Woning niet mocht uitgaan van de in het geactualiseerde taxatierapport opgenomen waarde onvoldoende onderbouwd.
Te snel verkocht
4.6.
Hypotheekgevers voeren aan dat ABN de Woning te snel heeft verkocht, in die zin dat indien ABN de Woning langer te koop had laten staan de prijs hoger was geweest.
4.7.
ABN heeft aangevoerd dat zij normaal gesproken de verkoop van een woning in een situatie van betalingsachterstand maximaal ongeveer een half jaar onderhands probeert te verkopen. Hierna wordt overgegaan tot een veilingverkoop om te voorkomen dat de rentevordering verder oploopt. De Woning is uiteindelijk onderhands verkocht nadat deze meer dan een half jaar in de verkoop stond. Dit alles is door Hypotheekgevers niet betwist.
4.8.
Het binnen bekwame tijd afhandelen van het verkoopproces is onderdeel van de zorgplicht van ABN. Dat ABN ervoor heeft gekozen de verkoop in ongeveer een half jaar af te ronden in plaats van blijven wachten op de onzekere gebeurtenis van het zich aandienen van een nieuwe potentiële koper, duidt er juist op dat zij heeft voldaan aan haar zorgplicht. Haar kan dan ook niet worden tegengeworpen dat zij geen andere biedingen heeft afgewacht. Het enkele feit dat de prijs hierbij lager is uitgevallen dan de prijs voor onderhandse verkoop in het geactualiseerde taxatierapport, maar nog steeds boven de aldaar genoemde getaxeerde prijs voor executieverkoop, maakt dan ook niet dat ABN haar zorgplicht heeft geschonden.
Onder taxatiewaarde verkocht
4.9.
Hypotheekgevers voeren aan dat de prijs waarvoor de Woning onderhands is verkocht, te weten € 190.000,-, lager is dan de prijs die in het geactualiseerde taxatierapport voor een onderhandse verkoop van de Woning is opgenomen, te weten € 210.000,-. Dit duidt erop dat ABN te weinig moeite heeft gedaan om de Woning voor een goede prijs te verkopen, waarmee zij haar zorgplicht geschonden heeft, aldus Hypotheekgevers.
4.10.
ABN erkent dat de uiteindelijke koopprijs lager is dan de prijs die voor een onderhandse verkoop van de Woning is opgenomen in het geactualiseerde taxatierapport, maar betwist dat dit is te wijten aan een gebrek aan inspanningen om een goede prijs te bedingen. ABN voert aan dat er andere omstandigheden waren die verklaren waarom de Woning voor een lagere prijs is verkocht.
4.11.
Ten eerste heeft ABN aangevoerd dat de interesse voor de Woning gering was, hetgeen een drukkend effect heeft gehad op de prijs. In de eerste zeventig dagen dat de Woning te koop stond heeft er geen enkele bezichtiging plaatsgevonden, en in de maanden daarna hebben er slechts drie bezichtigingen plaatsgevonden waarbij er maar één potentiële koper, namelijk de uiteindelijke koper, was die een bod op de Woning heeft gedaan. Dit is niet weersproken door Hypotheekgevers. Ter comparitie is in dit kader door [gedaagde, sub 1] juist beaamd dat de verkoop moeizaam verliep.
4.12.
Ten tweede heeft ABN aangevoerd dat initieel een koopsom van € 200.000,- was overeengekomen, maar dat een korting van € 10.000,- is gegeven aan de koper zodat de uiteindelijke koopsom omlaag werd gebracht tot een bedrag van € 190.000,-. Dit wegens het ontbreken van een keuken in de Woning, terwijl in de koopovereenkomst de aanwezigheid van een keuken wel was overeengekomen. Niet in geschil is dat de Woning inderdaad zonder keuken aan de koper is geleverd. Eveneens niet in geschil is dat in de definitieve koopovereenkomst, anders dan in de voorlopige koopovereenkomst, niet is opgenomen dat de Woning zonder keuken zal worden opgeleverd. Door Hypotheekgevers zijn geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat met de kopers van de Woning was afgesproken dat de Woning zonder keuken zou worden geleverd, zodat enige compensatie aan de kopers gerechtvaardigd is. Hypotheekgevers voeren aan dat de korting op de koopprijs die ABN heeft gegeven te hoog was. Dit omdat de keuken die uit de Woning is gehaald dit bedrag niet waard was. Zij onderbouwen deze stelling echter niet, zodat de rechtbank hieraan voorbij zal gaan.
4.13.
De rechtbank is van oordeel dat uit de door ABN aangevoerde omstandigheden voldoende blijkt dat de lager dan getaxeerde onderhandse verkoopprijs niet het gevolg was van een dusdanig gebrek aan inspanning van haar kant dat dit de kwalificatie van schending van haar zorgplicht rechtvaardigt.
Conclusie
4.14.
Uit bovenstaande volgt dat ABN bij de onderhandse verkoop van de Woning haar plichten uit de volmachten en haar bancaire zorgplicht niet heeft geschonden, zodat dit niet in de weg kan staan aan toewijzing van haar vorderingen.
Misbruik van recht
4.15.
Voor zover Hypotheekgevers aanvoeren dat de gedragingen van ABN maken dat zij misbruik van recht heeft gemaakt als bedoeld in artikel 3:13 BW, hebben zij dit onvoldoende onderbouwd. Immers, zij hebben geen nadere feiten of omstandigheden aangevoerd die tot de conclusie leiden dat deze gedragingen, nu deze al geen schending van ABN’s zorgplicht opleveren, voldoen aan de zwaardere maatstaf van misbruik van recht.
Afstand van recht
4.16.
Ter comparitie heeft [gedaagde, sub 1] verklaard dat een medewerker van Hypocasso hem telefonisch heeft medegedeeld dat na de verkoop van de Woning de restschuld door ABN zou worden afgeschreven, zodat ABN afstand heeft gedaan van haar recht om de restschuld te vorderen. ABN heeft dit betwist, waarbij zij heeft verklaard dat het beleid van ABN is dat restschulden nooit worden kwijtgescholden. Gezien de gemotiveerde betwisting van ABN had het op de weg van [gedaagde, sub 1] gelegen om feiten en omstandigheden aan te voeren op grond waarvan kan worden geoordeeld dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat ABN afstand van haar vorderingsrecht ten aanzien van de restschuld heeft gedaan. Nu hij dit heeft nagelaten zal de rechtbank aan dit verweer voorbij gaan.
Hoogte restschuld
4.17.
Hypotheekgevers hebben in de conclusie van antwoord aangevoerd dat de hoogte van de restschuld zoals deze door ABN is vastgesteld, te weten € 136.453,19, niet deugdelijk is onderbouwd. Zij hebben de rechtbank verzocht om ABN op grond van artikel 22 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering te bevelen de stellingen omtrent de restschuld nader met bescheiden te onderbouwen. Ter comparitie hebben Hypotheekgevers, naar aanleiding van nadere stukken die door ABN zijn ingediend, verklaard dat ABN de hoogte van de restschuld en de berekening van de rente inmiddels voldoende duidelijk heeft gemaakt, waaruit volgt dat zij geen belang meer hebben bij dit verzoek.
Wettelijke rente
4.18.
ABN vordert veroordeling van Hypotheekgevers tot betaling van de wettelijke rente over alle openstaande bedragen vanaf de datum van dagvaarding. Met Hypotheekgevers begrijpt de rechtbank dit zo dat de rente wordt gevorderd over de gehele restschuld, dus niet slechts over het door ABN gemaximeerde bedrag van € 100.000,-. Hypotheekgevers voeren aan dat partijen nimmer enige afspraak hebben gemaakt over de wijze waarop de restschuld zou moeten worden afgelost, zodat de rente alleen is verschuldigd over de in deze procedure gevorderde hoofdsom en niet over de totale restschuld van € 136.453,19.
4.19.
De rechtbank overweegt als volgt. Door Hypotheekgevers is niet betwist dat een restschuld is ontstaan en dat zij door ABN zijn aangemaand om tot betaling van deze restschuld over te gaan. Voor de verschuldigdheid van wettelijke rente over deze restschuld vanaf de datum van dagvaarding is niet vereist dat tussen partijen nadere afspraken zijn gemaakt omtrent de wijze waarop de restschuld zou moeten worden afgelost. Het feit dat ABN de door haar gevorderde geldsom heeft gemaximeerd tot een bedrag van € 100.000,- heeft niet ten gevolg dat zij geen wettelijke rente kan vorderen over de gehele restschuld, temeer nu de hoogte van deze restschuld op zichzelf niet langer door Hypotheekgevers betwist wordt. De wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen zoals door ABN gevorderd.
Proceskosten
4.20.
Hypotheekgevers zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De proceskosten aan de zijde van ABN worden als volgt begroot, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals door ABN gevorderd:
Explootkosten:		€    101,81
Griffierecht:		€ 1.950,00
Salaris advocaat: 		€ 3.414,00
(2 x tarief € 1.707)
Totaal:			€ 5.465,81
5
De beslissing
De rechtbank veroordeelt [gedaagde, sub 1] en [gedaagde, sub 2] hoofdelijk, des dat de een betaalt de ander zal zijn gekweten, om aan ABN te betalen:
5.1.
een bedrag van € 100.000,-;
5.2.
de wettelijke rente over € 136.453,19, vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van uiteindelijke voldoening;
5.3.
de proceskosten, aan de zijde van ABN tot op heden begroot op € 5.465,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2019.
type: 2633