Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBMNE:2021:2637

vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Almere
Vonnis van 28 april 2021
in de zaak met zaaknummer / rolnummer 8541584 / MC EXPL  20-3642 van
[eiser]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie, hierna ook te noemen: [eiser] ,
gemachtigde Fazet B.V.,
tegen
1
[gedaagde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.	[gedaagde sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagde sub 1] c.s., in mannelijk enkelvoud,
gemachtigde mr. M.J. Jongste.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- - de dagvaarding, met producties, van 20 mei 2020;
- - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties;
- - het tussenvonnis van 26 augustus 2020, waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- - de conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte uitlaten- en inbrengen producties, tevens wijziging eis;
- - het proces-verbaal van mondelinge behandeling op 30 september 2020;
- - de akte uitlating bewijs en akte uitlating wijziging van eis tevens conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie;
- - de conclusie van dupliek in reconventie;
- - de akte van uitlating producties van [gedaagde sub 1] c.s..
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2
De feiten
2.1.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft per 1 oktober 2018 de bedrijfsruimte aan het [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het gehuurde) gehuurd van [eiser] . De huurprijs bedraagt € 975,60 per maand.
2.2.
In de huurovereenkomst is onder meer bepaald:
“(…)
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de
[
bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek/
bedrijfsruimte*
], hierna ‘het gehuurde’ genoemd, gelegen [adres] ( [postcode] ) te
[plaatsnaam] . Kadastraal bekend
Gemeente: [naam gemeente] Sectie: [sectie-aanduiding] nr: [nummeraanduiding] Groot 62 m2
inpandig circa 58 m2
welke ruimte nader is aangegeven op de als bijlage bij deze
huurovereenkomst en daarvan deeluitmakende door partijen geparafeerde
tekening(en) en een door partijen ondertekend proces-verbaal van oplevering,
eventueel ondersteund met door partijen geparafeerde foto’s.
1.2
Het gehuurde is/wordt als casco verhuurd, tenzij in artikel 9 van de huurovereenkomst of elders schriftelijk aanvullend of anders door partijen is overeengekomen.
1.3
Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als
TATOO-shop en of als Bar restaurant
.
(…)
Casco
N.V.T.
(…)”
2.3.
Op de huurovereenkomst zijn de “Algemene Bepalingen Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 BW” (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing. Daarin is onder meer bepaald:
“Casco
1
Onder huur als casco wordt verstaan de huur van de tot de bedrijfsruimte behorende:
- funderingen;
- constructieve bouwvloeren;
- kolommen;
- constructieve plafonds;
- buitengevels en bouwmuren inclusief de daarin aanwezige kozijnen, deuren,
beglazing en/of ruiten doch niet de pui;
- daken, goten, en trappen(huizen);
- nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander
primair aansluitpunt;
- basissprinklernet;
- riolering en andere afvoerleidingen;
- 	tenzij deze zaken door of vanwege huurder zijn aangebracht.
(…)
Kosten onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen
12.1
Voor rekening van verhuurder zijn de kosten van de in 12.3 weergegeven onderhouds-,  herstel-, en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Voor rekening van huurder zijn de kosten van de overige onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden aan het gehuurde. Indien het gehuurde deel uitmaakt van een gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zoals werkzaamheden aan gemeenschappelijke installaties, ruimten en andere gemeenschappelijke voorzieningen e.e.a. naar rato.
(…)
12.4
Ter verduidelijking dan wel in afwijking of in aanvulling op 12.1 zijn voor rekening van
huurder:
(…)
(…) het schoonhouden, het schoonmaken en het ontstoppen van putten, goten en alle aan- en afvoeren/rioleringen tot aan de gemeenschappelijke hoofdriolering van het gehuurde (…).
(…)
Betalingen
(…)
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd
bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (…)
2.4.
Partijen hebben bij de intrek door [gedaagde sub 1] c.s. op 1 oktober 2018 een ‘proces-verbaal van oplevering’ getekend (hierna: formulier bij aanvang huur). Op het formulier staat onder andere met ‘ja/nee’ omcirkeld welke installaties/voorzieningen in het pand aanwezig zijn, en of deze behoren tot het gehuurde. Op het formulier is als volgt ‘ja’ dan wel ‘nee’ omcirkeld:
“(…)
INSTALLATIES/VOORZIENINGEN
OMSCHRIJVING		AANWEZIG	BEHOORT
(…)
IN PAND		TOT
GEHUURDE:
Installatie
Stadverwarm 		ja		ja
Meterkasten		Ja		Ja
Alarminstallatie		ja		ja
Plafond				nee		nee
Met verlichting
Gevel/Buitendeur(en)	ja		ja
Nood-deur(en)		ja		ja
Keukeninrichting		ja		ja
Meter Stadmeter		ja		ja
Watermeter		ja		ja
Elektrameter 		ja		ja
Radiatoren		ja		ja
Stellingen				nee		nee
Brandblus			ja		ja
voorzieningen
Vetput				Nee		nee
Noodverlichting		Ja		Ja
Ventilatie
(…)
“tapinstallatie + spelautomaten worden nog verwijderd.
Ramen voorzijde worden nog geplaatst.
In ontvangst genomen inventaris is in goede en werkzame staat ontvangen door:
Handtekening voor akkoord,
29 juni 2018
(…)”
2.5.
De kantonrechter heeft op 18 maart 2020 in kort geding vonnis gewezen, waarin is [gedaagde sub 1] c.s. is veroordeeld het gehuurde te ontruimen.
2.6.
Op 16 april 2020 heeft [eiser] een opnamerapport laten opmaken door de heer [A] (hierna: het opnamerapport). Daarop staat onder andere het volgende:
“Opname formulier huurpanden:
DATUM OPNAME		:     16-april-2020
BETREFT PERCEEL		:     [adres]	[plaatsnaam]
Naam Verhuurder		:     [eiser]
Naam Huurder		:     [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 1] [niet aanwezig bij opname]
Opname verricht door:
[A] .
Verbonden als makelaar taxateur aan [onderneming 1]
(…)
Sloten lijken onklaar gemaakt.
Verhuurder heeft sloten noodgedwongen laten vervangen.
Onderstaande zaken zijn geconstateerd en eventueel herstel voor rekening van de huurder.
(…)
Opnameformulier huurpanden:
Deze opname worden ondersteund door foto’s
OMSCHRIJVING		(…)		BIJZONDERHEDEN
C.V. Installatie/
Stadsverwarming
Meterkast					Afval verwijderen
Alarminstallatie 				Stuk “
Plafond					Plafond op diverse plaatsen
zwaar beschadigd “
Met verlichting
Gevel/Buitendeur(en) en ramen		Rubbers geschilderd/ plakken
aan de kozijnen en dienen
vervangen te worden
Noodverlichting/ ventilatie			Stuk
Keukeninrichting				Volledig vernield
Airco					Stuk en verdamper is scheef op het dak.
Watermeter
Elektrameter
Radiatoren				Hangen scheef en los
Stellingen 				Verdwenen
Brandblus voorzieningen 			Deels verdwenen en niet gekeurd
Vetput
Inventaris bar en keuken			Verdwenen
2.7.
[eiser] heeft een ‘bouwkundig keuringsrapport’ (hierna: het keuringsrapport) laten opstellen door [onderneming 2] , welk op 27 april 2020 is opgemaakt.
3
Het geschil
3.1.
[eiser] vordert na zijn eis te hebben gewijzigd -samengevat- veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van primair € 57.596,00 aan  schadevergoeding, € 2.521,85 ter vergoeding van diverse herstel-/vervangingskosten, € 2.926,95 aan 3 maanden huur dan wel huurderving/schade wegens misgelopen en mis te lopen huur, € 1.800,00 aan verbeurde boetes wegens het niet (tijdig) voldoen van de huur over de periode februari-juli 2020,
€ 5.000,00 aan verbeurde dwangsommen wegens het niet (tijdig) voldoen aan de veroordeling tot ontruiming waartoe [gedaagde sub 1] c.s. is veroordeeld bij vonnis van 18 maart 2020, subsidiair van een in goede justitie te bepalen bedrag, vermeerderd met rente en kosten, met veroordeling van [gedaagde sub 1] c.s. in de kosten van het geding.
3.2.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
3.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter [eiser] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen aan hem te voldoen € 3.902,40 aan teveel betaalde huur, € 78.684,00 aan winstderving, € 2.850,00 aan betaalde borg en
€ 3.300,00 aan reeds betaalde boete, althans de bedragen die de rechtbank in goede justitie juist acht, te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van [eiser] in de proceskosten. Ook vordert [gedaagde sub 1] c.s. voor zover de huurovereenkomst tussen partijen nog bestaat, deze op een zo kort mogelijke termijn te ontbinden.
3.4.
[eiser] heeft in reconventie verweer gevoerd en de kantonrechter verzocht die vorderingen af te wijzen en [gedaagde sub 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten.
3.5.
De onderbouwing van de vorderingen en van het verweer daartegen zal - voor zover relevant - bij de beoordeling aan de orde komen.
4
De beoordeling
in conventie
Schade aan het gehuurde bij oplevering door [gedaagde sub 1] c.s.
4.1.
[eiser] heeft gevorderd dat [gedaagde sub 1] c.s. wordt veroordeeld tot vergoeding van de schade, bestaande uit de herstel- en vervangingskosten, die zou voortvloeien uit de gebrekkige oplevering van het gehuurde door [gedaagde sub 1] c.s., dan wel zijn onrechtmatig handelen. [eiser] vordert een vergoeding, exclusief BTW, voor: ‘diverse zaken ramen deuren en kozijnen’ (€ 1.200,-), ‘hersteld/vervangen binnendeurkozijnen en binnendeuren’ (€ 1.500,-), ‘opnieuw aanbrengen van plafond’ (€ 3.500,-), ‘herstelwerkzaamheden lambrisering (€ 1.500,-), ‘aanbrengen nieuwe vloerafwerking’ (€ 4.500,-), ‘aanbrengen nieuwe keukenblok met appratuur’ (€ 5.500,-), ‘diverse toiletruimtes’ (€ 2.500,-), ‘herstellen noodverlichting en aanbrengen waren’ (€ 3.500,-), ‘diverse werkzaamheden bar incl. installatie’ (€ 5.500,-), ‘controleren en weer werkend maken airco’ (€ 1.200,-), ‘opnieuw bouwen van vaste banken incl. materiaal’ (€ 2.000,-), ‘schilderen met diverse werkzaamheden interieur’ (€ 8.500,-), ‘schilderen voorgeven i.v.m. reclame’ (€ 1.250,-), ‘rioleringen, waterleiding, sanitair’ (€ 950,-), ‘C.V.-installaties/warmwatertoestellen’ (€ 500,-), ‘Elektrische Installatie’ (€ 2.500,-) en ‘Post onvoorzien’ (€ 1.500,-). [eiser] heeft de bedragen gebaseerd op het bouwkundig keuringsrapport van 27 april 2020 (productie 20 bij dagvaarding, ro. 2.7.). Het totale bedrag is € 57.596.
4.2.
Partijen verschillen van mening over zowel het object van het gehuurde, als over de  staat van het gehuurde bij oplevering. De vordering van [eiser] is gebaseerd op het uitgangspunt dat het gehuurde ook de volledige inrichting omvat die volgens hem bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was omdat in artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde gebruikt zal worden als ‘Tatoo-shop en of als bar restaurant’. Destijds was de inrichting die van een ‘sfeercafé’.
4.3.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiser] het gehuurde casco aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft verhuurd, zoals gedefinieerd in artikel 1.2 van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. betekent dit dat hij met het interieur, de inboedel en inventaris mocht doen wat hij wilde en dat hij dat ook met instemming van [eiser] heeft gedaan.
[eiser] heeft daartegen aangevoerd dat artikel 1.2 van de overeenkomst ruimte biedt om anders dan casco overeen te komen, dat daarvan gebruik is gemaakt omdat in de huurovereenkomst “N.V.T.” onder “Casco” staat (zie ro. 2.2.) en dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst geen verhuur van alleen het casco hebben beoogd, maar dat het gehuurde met keuken, bar, toilet, inventaris (waaronder op maat gemaakte banken, stoelen, drankkast, krukjes, vloer, en radiatoren) verhuurd werd. Volgens [eiser] mocht alleen tapinstallatie in de bar inclusief de lekbak worden verwijderd, de rest niet.
4.4.
De kantonrechter overweegt als volgt. Uit artikel 1.2 van de huurovereenkomst blijkt dat het gehuurde als casco is verhuurd tenzij in artikel 9 anders overeengekomen is. Artikel 1 van de algemene bepalingen bepaalt wat het casco omvat (zie ro. 2.3.). Uit de afkorting “N.V.T.” bij het artikel dat ongenummerd volgt na artikel 8, en dus vermoedelijk artikel 9 is, blijkt dat van een andersluidende afspraak zoals in artikel 1.2 bedoeld, geen sprake is. De uitleg van [eiser] dat deze afkorting betekent dat van casco verhuur geen sprake is, is onbegrijpelijk gelet op de duidelijke tekst van artikel 1.2 waaruit juist het tegendeel blijkt. Dat [gedaagde sub 1] c.s. het gehuurde diende te gebruiken als tattoo-shop of bar-restaurant doet hier niet aan af. Het feit dat op het formulier vermeld staat dat de in ontvangst genomen inventaris in goede werkzame staat is ontvangen (zie ro. 2.4) brengt niet mee dat de (gehele) inventaris onderdeel van het gehuurde uitmaakt. Het uitgangspunt van [eiser] dat het gehuurde met de (vrijwel gehele) inventaris is verhuurd, is dus onjuist. Dit betekent reeds dat zijn in nr. 4.1 omschreven vordering een deugdelijke feitelijke grondslag mist.
4.5.
Voor de vaststelling van wat, in aanvulling op het casco, tot het gehuurde behoort, is het formulier dat partijen bij aanvang van de huur hebben ondertekend (‘procesverbaal van oplevering’, productie 1 bij dagvaarding, zie ro. 2.4.) van belang. Op dat formulier staat beschreven welke installaties en voorzieningen al dan niet in het gehuurde ‘aanwezig zijn’ en ‘tot het gehuurde behoren’. Voor de installaties en voorzieningen die als aanwezig zijn aangevinkt, geldt dat deze door [gedaagde sub 1] c.s. moeten worden opgeleverd in de oude staat zoals bij aanvang van de huurovereenkomst.
4.6.
Het plafond met verlichting, de vetput en de stellingen staan op het formulier aangevinkt als niet behorend tot het gehuurde. Deze zaken maken daarom geen onderdeel uit van de huurovereenkomst. In het procesverbaal staan de binnendeuren en -kozijnen, de lambrisering, de vloer, de sierbalken, de vaste banken, het schilderwerk (aan de voorgevel), de bar inclusief installatie, de airco en het sanitair niet genoemd. Die zaken staan evenmin genoemd in de beschrijving van artikel 1 van de algemene bepalingen (zie ro. 2.3). Dit betekent dat ook die zaken niet tot het gehuurde behoren. Dat de vloer, de lambrisering en de sierbalken, zoals [eiser] betoogt, ‘aard- en nagelvaste bestanddelen’ zouden zijn, maakt dat niet anders. Dit betekent dat de navolgende schadeposten niet toewijsbaar zijn omdat die betrekking hebben op zaken die niet tot het gehuurde behoren:
- herstel/vervangen binnendeurkozijnen en binnendeuren (€ 1.500,-);
- opnieuw aanbrengen van plafond (€ 3.500,-);
- herstelwerkzaamheden lambrisering (€ 1.500,-);
- aanbrengen nieuwe vloerafwerking (€ 4.500,-);
- diverse werkzaamheden bar incl. installatie (€ 5.500,-);
- controleren en weer werkend maken airco (€ 1.200,-);
- opnieuw bouwen van vaste banken incl. materiaal (€ 2.000,-);
- schilderen met diverse werkzaamheden interieur (€ 8.500,-);
- schilderen voorgevel i.v.m. reclame (€ 1.250,-).
4.7.
Vervolgens resteren de zaken die wel als aanwezig in het procesverbaal van oplevering staan aangevinkt: de cv-installatie/stadsverwarming, de meterkast, het alarm, de ramen, buitengeveldeuren en kozijnen, het keukenblok, de noodverlichting, de watermeter, de elektrameter, de radiatoren, de brandblusvoorzieningen, de riolering, de waterleiding, en de toiletruimte als onderdeel van het gehuurde. Ten aanzien van die zaken rustte op [gedaagde sub 1] de verplichting die in de oude staat op te leveren. [eiser] stelt dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aan die verplichting heeft voldaan en [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat. De vraag is dus of ten aanzien van die zaken sprake is van gebrekkige oplevering. Bij de beantwoording daarvan geldt dat als bij aanvang een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, de huurder gehouden is het verhuurde op te leveren in de staat zoals die uit de beschrijving blijkt. Bij afwezigheid van een beschrijving, wordt de huurder verondersteld het verhuurde bij aanvang van de huurovereenkomst aanvaard te hebben in dezelfde staat als bij het einde daarvan. Van een beschrijving van de staat van het verhuurde als in artikel 7:224 lid 2 BW bedoeld, is niet gebleken. Het procesverbaal van oplevering bevat geen gedetailleerde beschrijving of foto’s van de staat van het gehuurde, evenmin van de installaties en voorzieningen. De installaties en voorzieningen staan weliswaar met een vinkje als ‘aanwezig’ aangegeven, en [gedaagde sub 1] c.s. heeft getekend voor “In ontvangst genomen inventaris is in goede en werkzame staat” maar van een specifieke beschrijving van de staat van de installaties en voorzieningen is geen sprake. Die blijkt ook niet uit de foto’s die [eiser] in het geding heeft gebracht omdat die niet bij aanvang van de huurovereenkomst zijn gemaakt. Dit betekent dat op [eiser] de stelplicht en bewijslast rust.
4.8.
Aan de op hem rustende stelplicht ten aanzien van de staat van de betreffende zaken heeft [eiser] niet voldaan. Hiervoor is van belang dat [gedaagde sub 1] c.s. met foto’s onderbouwd heeft gesteld dat het verhuurde en de installaties bij aanvang sterk verouderd waren, het plafond gaten vertoonde, er draden loshingen, de vloer was doorgerot en houtworm vertoonde en het doorrookte interieur stonk en vies was. Dit alles strookt met het feit dat het verhuurde als casco is verhuurd. [eiser] heeft foto’s in het geding gebracht waarop te zien is dat het voormalige café nog in bedrijf was. De daarmee door [eiser] gegeven indruk, dat bij aanvang van de verhuur er sprake was van een weliswaar gedateerd, maar goed ingericht en volledig functionerend café dat met instandhouding daarvan als tattoo-shop kon worden ingericht, is hoogst onaannemelijk en heeft [eiser] niet aangetoond.
4.9.
[eiser] en [gedaagde sub 1] c.s. verschillen van mening over de staat van het verhuurde nadat [gedaagde sub 1] c.s. het verhuurde verlaten had. [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat door zijn werkzaamheden aan het pand het verhuurde er veel beter uit zag dan bij aanvang. [eiser] stelt dat hij na de ontruiming door [gedaagde sub 1] c.s. bij binnenkomst een grote puinhoop aantrof. Zowel [gedaagde sub 1] c.s. als [eiser] hebben hun stellingen onderbouwd met foto’s en films. In beginsel zal [eiser] moeten bewijzen dat [gedaagde sub 1] c.s. het verhuurde achtergelaten heeft in de staat waarin [eiser] het verhuurde aantrof. [eiser] kan alleen tot het leveren van dat bewijs worden toegelaten, indien dat zou kunnen leiden tot enige toewijzing van de vordering van [eiser] . Dat laatste acht de kantonrechter om twee redenen niet het geval.
4.10.
De eerste reden is dat de schade die [eiser] stelt geleden te hebben geen betrekking heeft op daadwerkelijk door hem gemaakte of te maken kosten van herstel. Het staat immers vast dat [eiser] de bedrijfsruimte per 1 augustus 2020 weer als casco heeft verhuurd en helemaal geen kosten van herstel heeft gemaakt, laat staan in de orde van grootte van de door hem gestelde schade. Zowel de aard van de verplichting van de huurder, als de aard van de uit het niet nakomen daarvan door de verhuurder geleden schade, verzetten zich tegen de begroting van de schade op basis van de reparatiekosten indien van enige reparatie geen enkele sprake is. Dit is in het bijzonder relevant voor de keuken, waarvoor [eiser] een schadepost (‘aanbrengen nieuwe keukenblok met appratuur’) van  € 5.500, heeft opgevoerd. Uit de daarvan door [eiser] in het geding gebrachte foto’s blijkt dat die deels gesloopt is. Weliswaar heeft [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat die schade door hem veroorzaakt is, maar ook indien aangenomen wordt dat die schade door [gedaagde sub 1] c.s. is veroorzaakt, dan kan dat niet tot aansprakelijkheid van hem leiden omdat [eiser] geen nieuwe keuken met apparatuur heeft aangebracht, nog daargelaten dat [eiser] niet heeft uitgelegd hoe de door hem gestelde kosten in verhouding staan tot de staat waarin de keuken zich bij aanvang bevond. Dit laat evenwel onverlet dat ook zonder reparatiekosten, [eiser] schade geleden zou kunnen hebben in de vorm van een daling van de waarde van het verhuurde. Dat heeft [eiser] evenwel niet gesteld en de aannemelijkheid daarvan is evenmin gebleken. Hierop stuit de vordering van [eiser] ten aanzien van de overige schadeposten reeds af.
4.11.
De tweede reden is dat [eiser] met zijn stellingen en zijn in het geding gebrachte stukken in het geheel niet aannemelijk heeft gemaakt dat herstel in de ‘goede en werkzame staat’ van de installaties en voorzieningen zoals bij aanvang van de huur aan de orde zou zijn geweest, de hoge kosten met zich zou brengen die hij stelt. Uit de foto’s van het verhuurde, ook die van [eiser] (hoewel daarvan dus niet gebleken is dat die betrekking hebben op de staat van het verhuurde bij aanvang van de huurovereenkomst), blijkt het verhuurde een destijds gedateerd café te zijn geweest waarvan reeds de inrichting sterk doet vermoeden dat ook de daarin bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezige installaties en voorzieningen gedateerd en afgeschreven waren. [eiser] heeft over die zaken geen specifieke informatie gegeven waaruit zou kunnen blijken dat die destijds niet gedateerd waren en welke waarde die destijds bij benadering vertegenwoordigden. Het is hoogst onaannemelijk dat het (eventueel) weer functionerend maken van die verouderde apparatuur de kosten met zich zou brengen als thans door [eiser] wordt gesteld. Van [eiser] mocht verwacht worden dat hij specifieke informatie van de installaties en voorzieningen zou geven waaruit de staat en waarde bij aanvang van de huur blijkt, wat het gebleken gebrek is en wat de kosten zijn voor reparatie daarvan. Dit alles heeft [eiser] niet gedaan. In plaats daarvan heeft hij zonder enige specificatie en onderbouwing kosten opgegeven waarvan de relatie met de oude staat geheel onduidelijk is. Gelet op de hoogte van de kosten heeft het er alle schijn van dat [eiser] er van uit gaat dat hij aanspraak heeft op vergoeding van de kosten die hij zou moeten maken voor het aanbrengen van nieuwe installaties en voorzieningen. Ook dat uitgangspunt is onjuist. En ook in dat opzicht ontbeert zijn vordering een deugdelijke feitelijke grond.
4.12.
De kantonrechter zal dit ten overvloede aan de hand van enkele onderwerpen nader toelichten.
Cv/stadsverwarming, water- en elektrameter, riolering en waterleiding
4.12.1.
Ten aanzien van de cv-installatie/stadsverwarming, de watermeter, de elektrameter, de riolering en de waterleiding heeft [eiser] niet, althans onvoldoende, onderbouwd dat sprake is van gebrekkige oplevering. Uit het opnamerapport (zie ro. 2.6.) noch uit het keuringsrapport (zie ro. 2.7.) blijkt van concrete gebreken aan deze onderdelen. Evenmin heeft [eiser] onderbouwd dat de staat van deze zaken bij aanvang van de huurovereenkomst een andere was. Waarom de kosten van herstel van die staat € 1.450 bedragen is door hem niet onderbouwd.
Elektrische installatie
4.12.2
[eiser] heeft gesteld dat ‘de elektrische installatie’ op diverse plaatsen losgekoppeld en stuk is. Op pagina 19 in het keuringsrapport staan de opmerkingen ‘
Diverse schakelmateriaal ontbreekt of is beschadigd
’ en ‘
Op diverse plaatsen zit schakelmateriaal los
’. Niet blijkt dat het schakelmateriaal betrekking heeft op een van de installaties of voorzieningen die in het procesverbaal als aanwezig zijn aangevinkt. Waarom de kosten van herstel van die staat € 2.500 zouden bedragen is niet onderbouwd.
Meterkast, alarm, ramen, (buiten)deuren, en radiatoren
4.12.3.
Ten aanzien van de meterkast, het alarm, de ramen, de (buiten)deuren, en de radiatoren heeft [eiser] aangevoerd dat er afval is achtergelaten in de meterkast, dat het alarm (deels) weg en stuk is, dat de (buiten)deuren met tie-rips zijn vastgespijkerd, de brievenbus beschadigd is en dat diverse radiatoren scheef hangen en los zitten, dat leidingwerk van de radiatoren op diverse plaatsen is beschadigd en dat er ventilatieroosters zijn verwijderd. Ter onderbouwing van deze standpunten heeft [eiser] ook hier verwezen naar het opnamerapport en het keuringsrapport maar daaruit blijkt niet wat de concrete gebreken zijn, in welk opzicht er sprake is van een afwijking van de staat bij aanvang en waar de opgegeven kosten betrekking op hebben. Op pagina 27 van het keuringsrapport staat rechts onderaan een foto met het bijschrift: ‘
Deur meterkast beschadigt. Installatie in meterkast aangepast.
’ Wat uit de foto zou moeten blijken, en in welk opzicht er sprake is van een afwijking van de staat bij aanvang van de huurovereenkomst, wordt niet toegelicht.
Noodverlichting
4.12.4.
[eiser] heeft € 3.500 gevorderd voor het ‘herstellen noodverlichting en aanbrengen waren’. [eiser] heeft ter onderbouwing aangevoerd dat de noodverlichting niet functioneert en (deels) is losgekoppeld. Over welke noodverlichting aanwezig was, wordt niets gesteld, de gebreken worden in het keuringsrapport niet onderbouwd of bevestigd aan de hand van foto’s. Ook hierbij geldt dat [eiser] geen enkele uitleg geeft over de opgevoerde kosten en de staat van de noodverlichting bij aanvang van de huurovereenkomst.
Post onvoorzien
4.12.5
Tot slot de ‘Post onvoorzien’ à € 1.500. Deze post is niet door [eiser] in het geheel niet met feiten onderbouwd.
Schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad
4.13.
[eiser] heeft gesteld dat [gedaagde sub 1] c.s. ook op grond van artikel 6:162 BW gehouden is de schade van [eiser] , bestaande uit de herstelkosten van totaal € 57.596 te vergoeden, omdat  [gedaagde sub 1] c.s. onrechtmatig heeft gehandeld. Die onrechtmatige daad zou bestaan uit het beschadigen van het gehuurde anders dan door het normale gebruik dat [gedaagde sub 1] c.s. van het gehuurde heeft gemaakt. [eiser] stelt ook sloopkosten te hebben gemaakt waarvan hij vergoeding vordert en heeft daarvan twee betaalbewijzen (à € 4.851,81 en à € 741,73), met twee bijbehorende facturen en specificaties in het geding gebracht (productie 45 bij conclusie van dupliek in reconventie).
4.14.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft betwist het gehuurde beschadigd te hebben. Hij stelt juist in het gehuurde te hebben geïnvesteerd. Volgens hem heeft [eiser] geen schade geleden en kan van een abstracte benadering van de schade geen sprake zijn omdat de schade, als al aanwezig, aan het gehuurde niet daadwerkelijk wordt hersteld. [gedaagde sub 1] c.s. betwist dat [eiser] sloopkosten heeft gemaakt. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. blijkt uit de factuur van [onderneming 3] B.V., waarvan [eiser] bestuurder is, niet dat [eiser] de sloopkosten heeft betaald en dus schade heeft geleden, maar blijkt uit de factuur juist dat de nieuwe huurders debiteur zijn. [gedaagde sub 1] c.s. stelt dat [eiser] met de nieuwe huurders ( [.] ) is overeengekomen dat zij die kosten op zich nemen, zodat [eiser] ook ten aanzien van die kosten niet in zijn vermogen is aangetast.
4.15.
Omdat op grond bovenstaande overwegingen (nr. 4.7- nr. 4.12.5) [eiser] aan de huurovereenkomst noch aan artikel 7:224 BW een rechtsgrond kan ontlenen voor de door hem gestelde aansprakelijkheid van [gedaagde sub 1] c.s. kan van een aansprakelijkheid op grond van onrechtmatige daad evenmin sprake zijn. Kortheidshalve verwijst de kantonrechter naar bovenstaande overwegingen. Ter aanvulling voegt de kantonrechter daar als volgt aan toe.
Door het gehuurde als casco te verhuren en in te stemmen met de verbouwing van het gehuurde tot tattoo-shop, heeft [eiser] ingestemd met de door [gedaagde sub 1] c.s. aangebrachte aanpassingen. Omdat uit de foto’s van het interieur bij aanvang van de verhuur blijkt dat het verhuurde zonder ingrijpende wijzigingen ongeschikt was voor de exploitatie van een hedendaagse tattooshop is het, als al mogelijk, onaanvaardbaar om van [gedaagde sub 1] c.s. te verwachten dat hij het verhuurde oplevert met herstel van het oude interieur, zodat zoals [eiser] stelt, het verhuurde door hem weer als horecaruimte met de inventaris verhuurd zou kunnen worden. Dat na oplevering blijkt dat delen van het oude interieur alsnog door [eiser] gesloopt moeten worden, betekent niet dat [gedaagde sub 1] c.s. niet aan zijn verplichting tot oplevering van het casco heeft voldaan. Integendeel; die kosten komen voor rekening van [eiser] juist omdat hij het verhuurde als casco heeft verhuurd maar feitelijk geen casco aan [gedaagde sub 1] c.s. ter beschikking heeft gesteld.
Diverse herstel- en vervangingskosten
4.16.
[eiser] vordert ook diverse herstel- en vervangingskosten, te weten een vergoeding van € 500 voor de tv die [gedaagde sub 1] c.s. zou hebben meegenomen, € 1.200 voor het koelingssysteem van de bar dat bij aanvang van het gehuurde aanwezig was,
€ 223,85 voor het herstel aan de hemelwaterafvoer en € 135,00 voor het vervangen van het slot.
Tv en koelingssysteem
4.16.1.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat de televisie nauwelijks waarde heeft en dat hij die van [eiser] mocht hebben, net als het koelingssysteem. Dit verweer strookt met het feit dat het verhuurde als casco is verhuurd en de tv en het koelingssysteem van de bar niet in de lijst van aanwezige installaties en voorzieningen zijn opgenomen. Dit betekent dat de tv en de koelinstallatie niet tot het verhuurde behoorden. Het feit dat [eiser] deze spullen in het verhuurde heeft achtergelaten (naar eigen zeggen) zonder daarover een duidelijke afspraak met [gedaagde sub 1] c.s te maken, betekent niet dat [gedaagde sub 1] c.s. gehouden is de waarde van deze spullen te vergoeden.
Herstel aan de hemelwaterafvoer
4.16.2.
[eiser] heeft betoogd dat [gedaagde sub 1] c.s. heeft geweigerd om het huurdersonderhoud aan de hemelwaterafvoer op het platte dak te verrichten waardoor deze verstopt raakte en er een lekkage is ontstaan. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat met het dak niets mis is. [eiser] vordert betaling van de kosten voor de loodgieter à € 223,85. De vordering is gebaseerd op de rekening die [eiser] op 19 februari 2019 (productie 3 bij dagvaarding) aan [gedaagde sub 1] c.s. heeft gestuurd. Op de rekening staat onder andere: “
Hierbij brengen wij in rekening de kosten inzake het schoonmaken van de goten en blad vrij maken van het dak. Ondanks herhaalde verzoeken en aanwijzingen hebben u en uw partner dit onderhoud niet uitgevoerd en zelfs de lekkage ten gevolge van die verstoppingen laten voortduren. Ik verwijs naar mijn e mails van december en januari dit jaar.
”
4.16.3.
[gedaagde sub 1] c.s. betwist dat de afvoer niet bladvrij was, en dat dat de oorzaak van de lekkages zou zijn geweest. De lekkages hebben daarna immers aangehouden, aldus [gedaagde sub 1] c.s.. [gedaagde sub 1] c.s. heeft een verklaring van de dakdekker overgelegd, die verklaart:
“De lekkage bij de deur en langs de gevel komt doordat de bevestiging van de luifel niet hebben gemonteerd aan de gevel maar bovenop het dak in de dakbedekking vast geschroefd hebben. Als het dan waait gaat het werken waardoor er vocht langs de schroeven naar binnen loopt waar de luifel bevestigd is.”
[gedaagde sub 1] c.s. stelt dat hij de luifel niet heeft geplaatst. Volgens [gedaagde sub 1] c.s. komen werkzaamheden aan de dakconstructie voor rekening van [eiser] .
4.16.4.
Dat [gedaagde sub 1] c.s. getuige het lekken van het dak aan de voorzijde, heeft verzuimd om het huurdersonderhoud aan de hemelwaterafvoer te verrichten staat niet vast. Ingevolge de verklaring van de dakdekker en de omstandigheid dat de lekkages hebben voortgeduurd ook nadat de loodgieter de goten bladvrij zou hebben gemaakt, kan niet worden geconcludeerd dat de lekkage is veroorzaakt door verstopping in de goten die [gedaagde sub 1] c.s. had dienen te voorkomen. Daarbij komt dat tijdens de mondelinge behandeling [eiser] heeft verklaard dat aan de voorzijde de aansluiting met het riool verbroken was en dat zou kunnen verklaren waarom het water niet van het dak wegliep. De kantonrechter is van oordeel dat deze oorzaak van de lekkage niet voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s. komt. De vordering van  [eiser] tot vergoeding van de loodgieterskosten zal dan ook worden afgewezen.
Vervangen van het slot
4.16.5.
[eiser] heeft gesteld dat de sleutels die hij van [gedaagde sub 1] c.s. via een derde overhandigd heeft gekregen, hem geen toegang tot het gehuurde verschaften. [eiser] stelt dat hij een slotenmaker heeft laten komen om het slot open te maken, omdat de sleutels niet in het slot bleken te passen. [eiser] heeft daarvan een factuur overgelegd à
€ 135,00 (productie 13 bij dagvaarding) en een verklaring van dhr. [B] (hierna: [B] ), de slotenmaker (productie 48 bij conclusie van dupliek in reconventie). [B] heeft onder andere het volgende verklaard:
“De sleutels die ik van u ontvangen had leken niet bij de sloten te passen maar de sloten waren ook geblokkeerd doordat er kleine metalen dingen in de sleutel sleuf zaten. Hierdoor kon er geen enkele sleutel in. Eén cilinder was een veiligheidsslot maar geen van de 2 sleutels leek op een sleutel van een veiligheidsslot.”
4.16.6.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft daartegen ingebracht dat dhr. [C] (hierna: [C] ) op 12 april 2020 de werkende sleutels aan [eiser] heeft afgegeven. Als bewijs daarvan heeft [gedaagde sub 1] c.s. foto’s van de sleutels (productie 8 bij conclusie van antwoord in conventie) en een verklaring van [C] overgelegd (productie 11 bij conclusie van antwoord in conventie). [C] heeft daarin onder andere het volgende verklaard:
“Hij berichte me paar dagen later weer om samen met hem de sleutel weg te brengen naar [eiser (voornaam)] . We zijn samen nog 1 keer door de zaak gelopen en alles gecontroleers hebben samen de sleutel in het slot geprobeerd en dat die paste. Ik heb de sleutel gecontroleerd en de sleutel zelf in de envelop gedaan en dichtgemaakt”
. [gedaagde sub 1] c.s. betwist de juistheid van de door [eiser] overgelegde verklaring. [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat de verklaring afkomstig is van een aan [eiser] ondergeschikte werknemer, dat [eiser] nooit meer dan twee sleutels in gebruik heeft gehad, dat er geen veiligheidsslot in de deuren aanwezig was en dat er maar één slot in de deuren zat.
4.16.7.
Gelet op de gemotiveerde betwisting van [gedaagde sub 1] c.s. dient door [eiser] bewezen te worden dat de door [gedaagde sub 1] c.s. overhandigde sleutels hem geen toegang tot het gehuurde verschaften. Tot het leveren van dat bewijs zal hij worden toegelaten. Gelet op het geringe bedrag zal [eiser] eerst verzocht worden zich uit te laten over zijn bereidheid dit bewijs te leveren. Bij de termijn zal rekening gehouden worden met de mogelijkheid dat partijen op dit punt overeenstemming (proberen te) bereiken.
Vergoeding huur mei, juni en juli 2020
4.17.
[eiser] vordert € 2.926,95 aan huurderving wegens misgelopen huur, bestaande uit, althans zo begrijpt de kantonrechter, de maanden mei, juni en juli 2020.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft zich op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst in april 2020 reeds is beëindigd, zodat daarna geen huurpenningen meer verschuldigd zijn. Indien de vordering als schadevergoeding heeft te gelden, stelt [gedaagde sub 1] c.s. zich op het standpunt die niet verschuldigd te zijn omdat [eiser] in het kader van een schadebeperkingsplicht (ex 6:101 BW) gehouden was om het gehuurde meteen weer te verhuren.
Volgens [eiser] loopt de huurovereenkomst door omdat deze niet is ontbonden of opgezegd, en kan een beroep op de schadebeperkingsplicht niet slagen.
4.18.
De kantonrechter overweegt als volgt. Hoewel de feitelijke genotsverschaffing door [gedaagde sub 1] c.s. met de ontruiming in april 2020 is geëindigd, leidt de ontruiming niet tot beëindiging van de overeenkomst. Omdat het kortgedingvonnis de rechtsverhouding tussen partijen niet kan aantasten, duurde de huurovereenkomst daarna onverkort voort. Dit betekent dat ook de verplichting van [gedaagde sub 1] c.s. tot betaling van de huur voortduurde, ondanks dat [eiser] - gelegitimeerd door de inhoud van het kortgedingvonnis - sinds de ontruiming niet meer aan zijn verplichting om het gehuurde aan [gedaagde sub 1] c.s. in gebruik te geven, heeft voldaan.
4.19.
Bij het vonnis van 18 maart 2020 is [gedaagde sub 1] c.s. veroordeeld tot betaling van
€ 975,60 voor elke maand gelegen tussen februari 2020 en de daadwerkelijke ontruiming. [eiser] heeft de ontruiming in de e-mail van 16 april 2020 aan [gedaagde sub 1] c.s. bevestigd met de woorden “
De ontruiming is dus pas hedenochtend een feit
” (productie 14 bij dagvaarding). Het feit dat de ontruiming halverwege april 2020 heeft plaatsgevonden, betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. op grond van de veroordeling in kort geding de huur over de maand april 2020 diende te betalen. Voor de huur tot en met april 2020 beschikt [eiser] over een executoriale titel, met dien verstande dat in de onderhavige procedure geoordeeld zal worden over de vordering tot huurvermindering. [eiser] heeft het gehuurde per 1 augustus 2020 aan nieuwe huurders verhuurd en vordert ook over de maanden mei, juni en juli 2020 huurbetaling dan wel schadevergoeding van [gedaagde sub 1] c.s.. Onder bijzondere omstandigheden kan het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat een verhuurder, die het gehuurde op grond van een kortgedingvonnis heeft laten ontruimen, aanspraak maakt op de huur over de daarna resterende looptijd van de huurovereenkomst. Dergelijke omstandigheden heeft [gedaagde sub 1] c.s. niet gesteld en zijn niet gebleken. De vordering van [eiser] tot betaling van de huur over de na ontruiming resterende drie maanden is in de onderhavige situatie niet onredelijk, in aanmerking nemend dat de overeenkomst in ieder geval tot en met september 2020 zou lopen en [eiser] het gehuurde per augustus 2020 aan nieuwe huurders heeft verhuurd. De kantonrechter acht de termijn van drie maanden waarbinnen [eiser] een nieuwe huurder heeft gevonden niet onredelijk.
4.20.
Het voorgaande brengt mee dat [gedaagde sub 1] c.s. vanaf mei 2020 tot en met juli 2020 de huur verschuldigd is gebleven. Het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. kan niet slagen. De vordering betreffende de huur voor de maanden april, mei, juni en juli 2020 zal worden toegewezen. Het bedrag zal worden vastgesteld nadat de kantonrechter geoordeeld heeft over de huurvermindering (zie nr. 4.34).
Boetes
4.21.
[eiser] heeft € 1.800,00 aan verbeurde boetes gevorderd wegens het niet (tijdig) voldoen van de huur over de periode van februari 2020 tot en met juli 2020. [gedaagde sub 1] c.s. heeft betwist de boetes verschuldigd te zijn, met name over de periode vanaf april 2020, toen de huurovereenkomst volgens [gedaagde sub 1] c.s. reeds geëindigd was. [gedaagde sub 1] c.s. stelt over een schadevergoeding geen boete verschuldigd te zijn.
4.22.
Omdat de huurovereenkomst niet per april 2020 is geëindigd, slaagt het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. op dit punt niet. Omdat [gedaagde sub 1] c.s. betaling van de maanden februari tot en met juli 2020 uit hoofde van de huurovereenkomst verschuldigd was, biedt de te late betaling daarvan in beginsel grondslag voor de toewijzing van de boete over die maanden (art. 25.3 van de algemene bepalingen, zie ro. 2.3).
4.23.
Gelet op hetgeen [gedaagde sub 1] c.s. in reconventie ten aanzien van de reeds in kort geding toegewezen boetes heeft aangevoerd, begrijpt de kantonrechter het verweer van [gedaagde sub 1] c.s. aldus dat de gevorderde boete in de gegeven omstandigheden onredelijk is. Daarin leest de kantonrechter een beroep op matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW, wat de kantonrechter de mogelijkheid biedt de boete, indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist, te matigen. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat zou leiden. Daarvan acht de kantonrechter sprake gelet op de lekkages waarvan [gedaagde sub 1] c.s. op 4 januari 2020 weer melding heeft gemaakt. Die lekkages hebben geleid tot een vermindering van het genot dat [gedaagde sub 1] c.s. van het gehuurde heeft gehad. Temeer omdat op die grond de vordering van [gedaagde sub 1] c.s. tot huurvermindering zal worden toegewezen is het onaanvaardbaar de boete verschuldigd te achten. Dit betekent dat de boete vanwege de te late betaling van de huur vanaf februari 2020 zal worden gematigd tot nihil.
Dwangsommen
4.24.
[eiser] heeft € 5.000 aan verbeurde dwangsommen gevorderd wegens het door [gedaagde sub 1] c.s. niet (tijdig) voldoen aan de veroordeling tot ontruiming in nr. 5.1. van het vonnis van 18 maart 2020. Ingevolge dat vonnis diende [gedaagde sub 1] c.s. het gehuurde
“binnen twee weken na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] te stellen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor elke dag of een gedeelte daarvan dat [gedaagde sub 1] c.s. hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 5.000,00.”
4.25.
Voor de beoordeling of de dwangsommen verschuldigd zijn, is de vraag relevant of [gedaagde sub 1] c.s. het gehuurde tijdig heeft ontruimd, verlaten en met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiser] heeft gesteld.
4.26.
Vast staat dat het vonnis van 18 maart 2020 op 6 april 2020 aan [gedaagde sub 1] c.s. is betekend. [eiser] meent dat niet is voldaan aan de veroordeling onder nr. 5.1. van dit vonnis, omdat [gedaagde sub 1] c.s. pas in juli zaken, zoals het schilderen van de reclame-uitingen en de grijze kleur en het uitschrijven bij de KvK, zou hebben geregeld. Volgens [eiser] heeft [gedaagde sub 1] c.s. daarmee niet voldaan aan de verplichting om het gehuurde geheel ter vrije beschikking te stellen. [gedaagde sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat hij de dwangsom niet verschuldigd is, omdat hij het gehuurde tijdig ontruimd heeft verlaten en op 12 april 2020 de sleutels aan [eiser] heeft laten overhandigen.
4.27.
De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde sub 1] c.s. heeft het gehuurde op 12 april 2020 ontruimd achtergelaten en met afgifte van sleutels ter beschikking aan [eiser] gesteld. Ondanks het standpunt van [eiser] dat [gedaagde sub 1] c.s. niet de juiste sleutels heeft overhandigd, staat vast dat [eiser] zich op 16 april 2020 de toegang tot het gehuurde heeft kunnen verschaffen. Dit is binnen de termijn na afloop waarvan [gedaagde sub 1] c.s. de dwangsommen zou verbeuren en daarom komt aan de afgifte van de sleutels, ook indien die niet zouden hebben gepast, voor het verbeuren van de boetes geen betekenis toe. Het schilderen van de reclame-uitingen en de inschrijving bij de KvK zijn geen gronden voor het verbeuren van de dwangsom en doen er bovendien niet aan af dat [eiser] het gehuurde vanaf 16 april 2020 feitelijk vrij tot haar beschikking had. Dit betekent dat de vordering met betrekking tot de dwangsom zal worden afgewezen.
in reconventie
Huurprijsvermindering
4.28.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft over de maanden december 2018 tot en met februari 2019 en december 2019 tot en met april 2020 een huurprijsvermindering van 50% gevorderd in verband met de gestelde lekkages. [eiser] heeft gesteld dat de oorzaken van de lekkages, als al aanwezig, voor rekening van [gedaagde sub 1] c.s. komen.
4.29.
Op grond van hetgeen partijen hebben aangevoerd en de in het geding gebrachte producties, waaronder de foto’s en video’s van [gedaagde sub 1] c.s., is voldoende gebleken dat [gedaagde sub 1] c.s. vanaf december 2018 overlast heeft ondervonden als gevolg van lekkages. Op de video’s van eind december 2019 en begin januari 2020 is duidelijk te zien dat er water uit het plafond druppelt, dat de regenpijp lekt en dat er vochtplekken op de vloer zijn ontstaan. Tevens is voldoende gebleken dat [gedaagde sub 1] c.s. regelmatig aan [eiser] heeft verzocht om reparatie van de lekkages maar dat [eiser] daar afwijzend op reageerde, althans daaraan geen gehoor gaf.
4.30.
Voor huurprijsvermindering is nodig dat sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Of het gebrek aan de verhuurder toerekenbaar is, is voor huurprijsvermindering niet van belang. Partijen verschillen van mening over de vraag of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.
4.31.
Ter zitting heeft [eiser] verklaard (zie proces-verbaal van de mondelinge behandeling op 30 september 2020) dat sprake was van twee lekkages; een aan de voorkant en een aan de achterkant van het pand. Uit de verklaring van [eiser] en uit het keuringsrapport blijkt dat de lekkage aan de achterzijde hoogstwaarschijnlijk is veroorzaakt door lekkage bij de dakdoorvoer(en) van de (achter)buren, waardoor het water van het dak van de buurman bij het pand naar binnen kan lopen. Dit strookt met de verklaring van 22 juli 2020 van [onderneming 4] die [gedaagde sub 1] c.s. in het geding heeft gebracht. Volgens [eiser] is dit een feitelijke stoornis door derde in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW zodat hij daarvoor niet aansprakelijk is.
4.32.
Dat de lekkage aan de achterzijde veroorzaakt wordt door het dak van de buren sluit niet uit dat de lekkage een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW indien [eiser] nagelaten heeft adequate maatregelen te nemen de lekkage te voorkomen. Dat is in de kern het verwijt dat [gedaagde sub 1] c.s. aan [eiser] maakt. Van een dergelijk nalaten is sprake omdat, ondanks de herhaalde klachten van [gedaagde sub 1] c.s., [eiser] pas na het einde van de huurovereenkomst onderzoek naar de lekkage heeft laten doen zoals dat uit het keuringsrapport blijkt.
4.33.
Dat het dak aan de voorzijde lekte staat vast. Partijen geven daarvan verschillende oorzaken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] aangegeven dat de lekkage aan de voorzijde veroorzaakt werd door het overlopen van de dakgoot. Hoewel partijen van mening verschillen over de mate waarin [gedaagde sub 1] c.s. de dakgoot bladvrij gehouden heeft, is gebleken dat de doorvoer geblokkeerd werd door een breuk in de rioolaansluiting. Dit is een gebrek dat voor rekening van [eiser] komt. Dat het ontstoppen van het riool op grond van artikel 12.4 sub k van de algemene bepalingen een verplichting van de huurder is, doet hier niet aan af.
4.34.
Voor vermindering van de huurprijs is aanleiding indien sprake is van een relevante en substantiële verstoring van het genot dat [gedaagde sub 1] c.s. van het verhuurde heeft gehad. Voorts geldt voor de vordering de vervaltermijn van artikel 7:257 lid 1 en 3 BW. De vordering tot huurverlaging is eerst ingesteld op 29 juli 2020, de datum waarop [gedaagde sub 1] c.s. de eis in reconventie heeft ingediend. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] c.s. geen huurvermindering kan vorderen over de periode vóór 29 januari 2020. Uit het e-mailbericht van [gedaagde sub 1] c.s van 4 januari 2020 met foto’s blijkt dat er sprake is van serieuze lekkages. Dat [eiser] daar vervolgens enige adequate actie op heeft ondernomen, is niet gebleken. Zijn stelling dat hij het e-mailbericht niet ontvangen heeft is zonder uitleg, die [eiser] niet gegeven heeft, niet geloofwaardig. Met de foto’s heeft [gedaagde sub 1] c.s. voldoende aangetoond dat er als gevolg van de lekkage sprake was van een relevante en substantiële vermindering van het huurgenot. Dat betekent dat de huur vanaf 29 januari 2020 en dus met ingang van 1 februari 2020 verminderd zal worden met 25%, € 243,91 per maand. Dit betreft een totaal bedrag van € 1.463,47. De vordering van [eiser] betreffende de huur over de maanden mei t/m juli 2020 zal worden toegewezen tot een bedrag van € 2.195,21 te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf de eerste dag van de maand waarop de huur betrekking heeft.
Winstderving
4.35.
[gedaagde sub 1] c.s. stelt dat zijn bedrijfsvoering door de ernstige lekkages steeds meer is bemoeilijkt, dat hij daardoor exploitatieschade heeft geleden, en dat [eiser] toerekenbaar en ernstig tekort is geschoten door de klachten van [gedaagde sub 1] c.s. te negeren en niet tot herstel over te gaan. [gedaagde sub 1] c.s. heeft de exploitatieschade begroot op € 73.684,00 en verwijst naar een rapport van [onderneming 5] (productie 14 bij conclusie van antwoord in conventie). [gedaagde sub 1] c.s. heeft benadrukt dat hij niet heeft gesteld dat er geheel geen werkzaamheden meer konden worden verricht.
4.36.
[eiser] betwist dat [gedaagde sub 1] c.s. schade heeft geleden, omdat de tattoo shop altijd is opengebleven en uit Facebookberichten blijkt ook dat [gedaagde sub 1] c.s. steeds werkzaamheden verrichtte.
4.37.
De kantonrechter constateert dat in het rapport van [onderneming 5] op pagina 11 staat:
“Over het boekjaar 2020 zijn (nog) geen cijfers beschikbaar. In 2020 hebben vanwege de wateroverlast – en daarmee verband houdende onhygiënische werkomgeving – geen bedrijfsactiviteiten meer plaats gevonden. (…) Naar de mening van [onderneming 6] is de in het bedrijfsplan opgenomen omzet te hoog en daarmee niet marktconform. (…) Per saldo is sprake van operationele kosten die 25% hoger zijn dan geprognosticeerd. Onbekend of deze hogere kosten het gevolg zijn van onjuiste aannames in het bedrijfsplan of dat deze hogere kosten mede verband houden met de schadeveroorzakende gebeurtenis (wateroverlast). [onderneming 6] gaat ervan uit dat deze hogere kosten het gevolg zijn van onjuiste aannames.”
Uit het rapport blijkt niet dat de gevorderde exploitatieschade, te weten het negatieve resultaat van -73.684,00, is veroorzaakt door de lekkages waardoor de bedrijfsvoering zou zijn bemoeilijkt. In het rapport staat daarentegen dat de geprognosticeerde omzet naar mening van [onderneming 6] te hoog en daarmee niet marktconform was, en dat [onderneming 6] ervan uitgaat dat de hogere operationele kosten het gevolg zijn van onjuiste aannames. Dat betekent dat het resultaat door [onderneming 6] niet direct in verband wordt gebracht met de wateroverlast. Ook op basis van hetgeen [gedaagde sub 1] c.s. naar voren heeft gebracht, acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat [gedaagde sub 1] c.s. vanwege de lekkages aanzienlijke omzetschade geleden heeft. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat [gedaagde sub 1] c.s. in de periode van februari 2019 tot december 2019 geen lekkages aan [eiser] heeft gemeld.
4.38.
Op grond van het bovenstaande is niet vast komen te staan dat [gedaagde sub 1] c.s. exploitatieschade heeft geleden. De vordering komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking.
Borg
4.39.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft terugbetaling van de borg van € 2.850,00 gevorderd, omdat de waarborgsom niet rechtsgeldig zou zijn aangesproken. [eiser] heeft dat weersproken. [eiser] beroept zich op verrekening van de borg met de niet betaalde huur en door hem geleden schade. [eiser] is de borg verschuldigd. Omdat [gedaagde sub 1] c.s. over de opeisbaarheid van de wettelijke rente betreffende de terugbetalingsverplichting niets heeft gesteld kan de kantonrechter die wegens gemis aan feitelijke grondslag niet toewijzen. [eiser] is bevoegd zijn schuld te verrekenen met zijn vordering betreffende de huur over de maanden mei t/m juli 2020.
Boetes
4.40.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gevorderd de reeds in kort geding toegewezen contractuele boetes van in totaal € 3.300 te matigen (tot nihil). [gedaagde sub 1] c.s. heeft aangevoerd dat de boete in dit geval leidt tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat, omdat sprake is van bijzondere omstandigheden, waaronder dat [eiser] stelselmatig zijn verplichtingen niet is nagekomen waardoor hij zijn onderneming niet verder kon exploiteren. Ook betwist [gedaagde sub 1] c.s. de (volledige) huurpenningen verschuldigd te zijn in verband met de gebreken en de huurvermindering, zodat hij derhalve evenmin een boete verschuldigd is.
4.41.
De kantonrechter overweegt als volgt. [gedaagde sub 1] c.s. doet een beroep op matiging van de boete omdat [eiser] niets heeft gedaan aan het verhelpen van de lekkages. Uit de stukken blijkt dat [gedaagde sub 1] c.s. op 12 januari 2019 enkele foto’s aan [eiser] heeft gestuurd waarop onder meer water op een vensterbank is te zien. Daarna blijft het van de zijde van [gedaagde sub 1] c.s. stil tot 1 december 2019. Uit dit tijdsverloop blijkt dat de lekkage kennelijk niet zo ernstig was. Het blijkt ook niet dat [gedaagde sub 1] c.s. de huurbetalingen heeft opgeschort vanwege de lekkage. Onder deze omstandigheden is het niet onaanvaardbaar de boete verschuldigd te achten. Dit betekent dat het verzoek tot matiging daarvan zal worden afgewezen.
Einde huurovereenkomst
4.42.
[gedaagde sub 1] c.s. heeft gevorderd dat de huurovereenkomst, voor zover die nog tussen partijen bestaat, op een zo kort mogelijke termijn wordt ontbonden. [eiser] heeft ingestemd met de ontbinding van de huurovereenkomst per 1 augustus 2020. De kantonrechter stelt daarom vast dat de overeenkomst per 1 augustus 2020 met wederzijds goedvinden is beëindigd.
in conventie en in reconventie
4.43.
[eiser] wordt in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld. [gedaagde sub 1] c.s. wordt in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld. Omdat dat de financiële belangen in conventie en reconventie vrijwel gelijk zijn, zullen de kosten van de procedures in conventie en in reconventie gecompenseerd worden in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen. De kantonrechter overweegt dit reeds thans omdat de eventuele succesvolle bewijslevering door [eiser] , geen invloed zal hebben op de beoordeling van de proceskosten.
4.44.
De slotsom luidt dat [eiser] recht heeft op € 2.195,21 zijnde de gematigde huur over de maanden mei, juni en juli 2020, en op de wettelijke rente telkens vanaf de eerste dag van die maanden en dat hij geen recht heeft op 1) een schadevergoeding van
€ 57.596, 2) de boetes van totaal € 1.800 wegens het niet tijdig betalen van de huur over de periode februari t/m juli 2020 en 3) de dwangsommen van totaal € 5.000. [gedaagde sub 1] c.s. heeft recht op € 731,73 zijnde de huurvermindering over de maanden februari t/m april 2020 en op € 2.850 de waarborgsom. Hij heeft geen recht op 1) terugbetaling van huur boven het toegewezen bedrag aan huurkorting, 2) € 73.684 aan winstderving en 3) € 3.300 aan reeds betaalde boetes.
4.45.
Zoals in nr. 4.16.7 overwogen zal de zaak worden aangehouden voor uitlaten door
[eiser] uitsluitend over zijn bereidheid bewijs te leveren van zijn stelling dat [gedaagde sub 1] c.s. niet de juiste sleutels heeft laten overhandigen.
5
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en reconventie:
5.1.
verwijst de zaak naar de rol van 26 mei 2021 voor uitlaten door [eiser] en
5.2.
houdt de verdere beoordeling aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op
28 april 2021.