Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2020:8784

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 8276033 \ CV EXPL  20-259
Uitspraakdatum: 14 oktober 2020
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser]
wonende te [woonplaats 1]
eiser
verder te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr. K. Dirlik
tegen
[gedaagde]
wonende te [woonplaats 2]
gedaagde
verder te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: mr. M. de Haan
1
Het procesverloop
1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 13 januari 2020 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
[eiser] heeft hierop schriftelijk gereageerd, waarna [gedaagde] een schriftelijke reactie heeft gegeven.
2
De feiten
2.1.
[gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder hebben met ingang van 1 februari 2013 een huurovereenkomst voor winkelruimte aan de [adres 1] gesloten. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van toepassing.
2.2.
Artikelen 11 van de algemene bepalingen luiden, voor zover van belang, als volgt:
“Schade en aansprakelijkheid
(…)
11.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder (…) in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van gebreken (…).
(…)
11.8 Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder (…) of voor gebreken die zijn ontstaan doordat huurder zijn onderhoudsplicht niet is nagekomen.
11.9 Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van bedrijfsschade, indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.”
2.3.
Partijen hebben op 12 december 2016 een koopovereenkomst gesloten ten aanzien van de panden aan de [adres 2] voor een koopprijs van € 1.000.000,00. Daarbij is als zekerheid voor de nakoming van de koopovereenkomst een hypotheekrecht gevestigd op het appartementsrecht van [eiser] van € 100.000,00. Verder is in de koopovereenkomst een boetebeding van 10 % van de koopprijs opgenomen. De uiteindelijke leveringsdatum hebben partijen bepaald op 1 juli 2017.
2.4.
Namens [gedaagde] is [eiser] bij e-mail van 16 september 2017 aangemaand tot nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst binnen acht dagen bij gebreke waarvan de koopovereenkomst zal worden ontbonden.
2.5.
Bij e-mail van 18 oktober 2017, die volgt op de e-mail van 16 september 2017, heeft [eiser] aan [gedaagde] gemeld dat hij nog steeds last heeft van lekkages en verzoekt zo spoedig mogelijke reparatie en verder
“De vorige lekkage heeft veel schade aangericht, veel spullen zijn niet meer te gebruiken, alles is nat. Ik vroeg mij af of ik de gegevens van de verzekering kan krijgen aangezien mijn verzekering daarom vroeg.”
2.6.
[gedaagde] heeft daarop bij e-mail van 19 oktober 2017 onder andere als volgt gereageerd:
“Onze onderhoudsman [voornaam] is bij u langsgekomen om de problematiek te verhelpen, echter u was niet aanwezig op het afgesproken tijdstip waardoor lang gewacht moest worden voordat aan de werkzaamheden kon worden begonnen. Gezien de dame in de winkel geen toegang tot de bovenverdiepingen heeft is uitsluitend van buitenaf op het dak werk verricht.
Zou u ons van een aantal foto’s van de nog bestaande lekkage willen doen toekomen? Gezien het de afgelopen week nog niet geregend heeft zou de lekkage misschien een andere oorzaak kunnen hebben.”
2.7.
[gedaagde] heeft bij brief van 23 november 2017 aan [eiser] formeel aanspraak gemaakt op de verbeurde boete uit de koopovereenkomst van € 100.000,00.
2.8.
Op 2 januari 2018 heeft [gedaagde] het gehuurde in eigendom overgedragen aan Maatschap [naam 1] .
2.9.
De e-mail namens [gedaagde] aan de heer [naam 2] van 17 februari 2018 luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Dank voor uw bemiddeling bij deze vervelende kwestie. Wij stellen uw optreden op prijs.
N.a.v. uw e-mail bericht van vrijdag 16 februari jl. bericht ik u als volgt.
Zoals onze advocaat [NAAM]. [eiser] heeft laten weten zijn wij akkoord onder 2 voorwaarden:
-	ontvangst betaling
EUR60.000,--
uiterlijk zondag 18 februari 2018 12:00;
-	partijen verlenen elkaar over en weer finale kwijting en verklaren over en weer niets meer aan elkaar verschuldigd te zijn.
(…)”
2.10.
Op 18 februari 2018 heeft [naam 2] onder meer geantwoord op deze e-mail dat hij
€ 60.000,00 heeft overgemaakt.
2.11.
VDK Installatietechniek heeft op verzoek van [eiser] op 7 maart 2018 verklaard
“Na een controle uitgevoerd te hebben aan het pand aan de [adres 1] hebben wij geconstateerd dat er flink wat punten op te noemen zijn die met achterstallig onderhoud te maken hebben. Dit heeft met name te maken met de dak constructie, hier zal dan ook grondig naar gekeken moeten worden en definitieve oplossingen uitgevoerd moeten worden. Ook hebben wij geconstateerd dat er behoorlijk wat vocht plekken her en der aanwezig zijn, ook dit zal goed bekeken moeten worden waardoor deze ontstaan zijn.”
.
2.12.
[eiser] heeft [gedaagde] bij e-mail van 8 mei 2018 aansprakelijk gesteld voor schade aan goederen ter waarde van € 60.565,00. In deze e-mail heeft [eiser] verder geschreven
“De heftige regenval van de afgelopen maand heeft opnieuw tot extra schade aan de winkelinventaris geleid.”
.
2.13.
Op 10 augustus 2018 heeft Dekra op verzoek van Nationale Nederlanden, de aansprakelijkheidsverzekeraar van [gedaagde] , een bezoek gebracht aan [eiser] in het gehuurde. Dekra heeft bij e-mail van 14 augustus 2018 aan de belangenbehartiger van [eiser] bericht dat zij onderzoek zal doen naar de oorzaak en omvang van de schade en dat [eiser] heeft toegezegd de goederen te controleren op waterschade en deze apart te zetten, waarna Dekra deze goederen zal onderzoeken. Ook heeft Dekra bericht dat het haar verbaast dat de goederen nog niet zijn gecontroleerd op waterschade, maar dat al wel een schadebedrag is begroot.
2.14.
Op 12 oktober 2018 heeft de belangenbehartiger van [eiser] op de e-mail van Dekra gereageerd en bericht dat alle hoesjes en andere producten nu per doos zijn geïnventariseerd en dat een overzicht is gemaakt van de beschadigde goederen en de inkoopwaarde van deze goederen. Volgens het overzicht bedraagt de inkoopwaarde van de beschadigde goederen
€ 74.012,25. Ook heeft deze belangenbehartiger van [eiser] melding gemaakt van een opkoper van een deel van de voorraad. Verder heeft [eiser] op verzoek van Dekra twee facturen van Cheap B.V. die zien op de aankoop van de goederen verstrekt. De factuur van 2 januari 2017 bedraagt € 36.075,00 exclusief BTW en de factuur van 7 januari 2017 bedraagt € 43.325,00 exclusief BTW, gezamenlijk € 79.400,00.
2.15.
Dekra heeft op 26 oktober 2018 een bezoek gebracht aan het gehuurde.
2.16.
Het rapport van 12 november 2018 van Jongen Bouwmanagement, het bedrijf dat door [eiser] is ingeschakeld, luidt voor zover van belang, als volgt:
“(…)
Tijdens de opname zijn geen lekkages geconstateerd. Op diverse plaatsen zijn wel sporen en schaden veroorzaakt door lekkages nog zichtbaar. Onder andere is dit nog goed te constateren op de vloerbedekking, laminaat, van de begane grondvloer maar ook de diverse sporen op de dakconstructie en gevelmetselwerk.
De lekkages kunnen een aantal oorzaken hebben. Aangezien de toegepaste materialen, dakpannen, folie en bitumen, nog in goede staat zijn, behoudens de hiervoor genoemde gebreken, lijkt ons achterstallig onderhoud niet de enige oorzaak van de lekkages. De oorzaak van de lekkages dient ons inziens ook gezocht te worden in de gebrekkige cq. niet correct uitgevoerde detaillering van de verschillende materialen, gebouwonderdelen. (…)
Op dit moment is het pand niet geheel wind- en waterdicht wat ten nadele is van de bedrijfsvoering van de huidige gebruiker.
(…)”
2.17.
De toenmalige gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagde] bij brief van 2 januari 2019 aansprakelijk gesteld voor de schade aan zijn voorraad van € 74.014,25.
2.18.
Nationale Nederlanden heeft op 28 februari 2019 een bezoek gebracht aan [eiser] in het gehuurde. Het gespreksverslag van dit bezoek luidt onder meer:
“(…) Ik heb aangewezen waar de waterschade is ontstaan. Ik had allerlei dozen staan tegen de wand op de eerste verdieping. Het is de wand, direct aan de zijde waar je met de trap naar boven gaat. Daar had ik een hoeveelheid dozen staan met verkoopwaar. Deze dozen stonden opgestapeld in één rij tot aan het plafond. De lekkage kwam vanuit het plafond. Dus dat betekent dat het water van de bovenste, zeg maar de zolderverdieping, is gekomen. Er kwam heel veel water uit het plafond. Het rare is dat er bijna geen sporen meer te zien zijn. Als ik het ging drogen dan zie je echt bijna niets. Op de vloer kunt u nog wel zien dat er sporen van water zichtbaar zijn. Ik kwam zo één keer per twee a drie weken hier op de eerste verdieping.
(…) Op uw vraag kan ik antwoorden dat ik de beschadigde winkelwaar heb gekocht bij Cheap B.V. (…) De goederen zijn gekocht eind 2016 begin 2017. (…) Op uw vraag kan ik antwoorden dat ik contant heb betaald. (…)
Op uw vraag kan ik antwoorden dat ik de beschadigde goederen tot vorige week nog heb gehad. Ik heb ze toen allemaal weggegooid. (…) Ook heb ik telefoonhoesjes en andere dingen weggegeven aan mensen. Ik heb verder alles weggegooid. Ik heb geen bewijs van het weggooien van de spullen. Een gedeelte van de spullen kon destijds ook verkocht worden aan een opkoper. Ik heb echter nooit meer iets van Dekra gehoord”
2.19.
Biesboer Expertise B.V. (hierna: Biesboer) heeft in opdracht van Nationale Nederlanden onderzoek gedaan naar de wijze waarop en omstandigheden waaronder de waterschade zou zijn ontstaan. Daartoe heeft op 28 februari 2019 een schouw plaatsgevonden. De samenvatting van het rapport van Biesboer luidt, voor zover van belang, als volgt:
“Gezien het vorenstaande, kan als resultaat van de ingestelde technische expertise en reconstructie daarbij gelet op de inhoud van de afgelegde verklaring, de gedane mededelingen, en overlegde beeldmateriaal worden gesteld dat:
-	(…)
-	de waterschade recent deels zijn verholpen door het middels PUR afdichten van naden en kieren op
de aansluiting van de houten dakconstructie en de achtergevel;
-	gedurende de ingestelde technische expertise middels een schouw en een reconstructie is
vastgesteld dat indien binnengedrongen regenwater langs de achtergevel het pand zou zijn
binnengedrongen regenwater langs de achtergevel het pand zou zijn ingestroomd, dit niet tot
(water)schade boven het plafond en/of op de lager gelegen verdiepingen kan hebben geleid. Water
dat binnen langs de achtergevel naar beneden stroomt, blijft namelijk achter de op de 1e verdieping
aanwezige voorzetwand zo is vastgesteld;
-	de lekkage op de 1e verdieping aan de middenvoorzijde van het pand zeker niet afkomstig kan zijn
van het binnendringen van water via de achtergevel. Dit slechts een gevolg zou kunnen zijn van een
lekkage elders aan het dak van het pand;
-	vanuit de separate cv-ruimte op de 1e verdieping water via de plankenvloer naar de winkelruimte
op de begane grond kan zijn gestroomd;
-	geen sporen zijn aangetroffen welke erop duiden dat water vanuit de cv-ruimte naar de vloer op de
1e verdieping is gestroomd. Gelet op de in de cv-ruimte aanwezige plankenvloer en de
aanwezigheid van verhoogde drempels lijkt dit ook niet mogelijk;
- 	water dat vanaf de zolder op het plafond van de 1e verdieping terecht komt lekkage veroorzaakt via
de naden c.q. mes en groef aansluiting van de plafondplaten;
- 	het lekkende water bruin van kleur was kennelijk vanwege de vervuiling van het plafond;
- 	gedurende de reconstructie bij het uitgieten van water vanaf de zolder niet is gebleken dat
druppelvorming over de gehele plafondplaat van de verdieping ontstaat zoals blijkens een door de
heer [eiser] ter beschikking gestelde foto eerder wel het geval is geweest;
-	een vergelijkbare druppelvorming over de plafondbeplating wel ontstond nadat tijdens de
reconstructie op de verdieping een emmer water tegen het plafond was gegooid en
-	zoals op de foto van de heer [eiser] zichtbaar is, daarbij geen druppelvorming/lekkage zichtbaar was
in de naden c.q. mes en groef aansluiting van de beplating.
Resumerend kan worden gesteld, dat in het winkelpand op het risicoadres zich een lekkage kan hebben voorgedaan als gevolg van een ongewilde instroom van regenwater, echter niet op de wijze zoals door de heer [eiser] (huurder) is gepresenteerd. Zoals is gebleken kan water van de achtergevel geen lekkage doen ontstaan op het plafond op de 1e verdieping. Tevens lijkt het op de foto van de huurder zichtbare beeld van druppelvorming onder tegen het plafond het gevolg te zijn van het op de 1e verdieping tegen het plafond gooien c.q. spuiten van water, zoals bij de door rapporteurs gehouden reconstructie. Zowel op de foto als bij de reconstructie is daarbij geen waterlekkage zichtbaar via de naden c.q. de mes en groef aansluiting van de plafondplaten, wat zeker het geval zou moeten zijn bij van bovenaf komend water.”
2.20.
Nationale Nederlanden heeft op 30 juli 2019 aan [eiser] bericht dat zij de geclaimde schade niet zal vergoeden. Als redenen geeft Nationale Nederlanden:
-	Volgens de huurovereenkomst is de verhuurder (onze verzekerde) in beginsel niet voor schade van
de huurder ten gevolge van een eventueel gebrek.
-	De schade aan de door u geclaimde goederen zou in april 2018 zijn ontstaan. Onze verzekerde was
op dat moment geen eigenaar meer van het door u gehuurde pand.
- 	Volgens uw verklaring de waterlekkage al eind 2016 is begonnen, maar u desondanks de goederen
tegen de wand op de eerste verdieping hebt geplaatst c.q. laten staan, terwijl de kans bestond dat
daar weer waterschade zou kunnen ontstaan. Dat levert juridische eigen schuld op.
-	Uw claim is niet consistent. U claimt eerst een bedrag van € 60.656,00, daarna wordt dat bedrag €
74.012,25 en na het insturen van de vermeende inkoopfacturen zou het € 79.400,00 moeten zijn.
- 	De door u opgegeven toedracht van de schade komt niet overeen met het resultaat uit het technisch
onderzoek. Daarbij heeft u ter onderbouwing van uw claim beeldmateriaal ingestuurd, waaruit de
waterschade zou moeten blijken. Uit onderzoek is gebleken dat deze toedracht moet zijn
geënsceneerd.
3
De vordering
3.1.
[eiser] vordert – na vermindering van eis – dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt tot betaling van € 66.573,98 aan schadevergoeding, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 februari 2019, en € 5.387,75 aan buitengerechtelijke kosten en deskundigenkosten. Ook vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van het vonnis. Eerstgenoemd bedrag betreft de inkoopprijs van de beschadigde goederen exclusief BTW, waarop in mindering is gebracht de aan de opkoper verkochte goederen.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat hij als gevolg van gebreken aan het gehuurde schade heeft geleden. [eiser] heeft eind 2016 melding gemaakt van problemen met het onderhoud waardoor lekkages ontstonden. Ook begin 2017 heeft [eiser] diverse keren gebeld met [gedaagde] over lekkages, maar reparaties bleven uit. Dat had ernstige gevolgen. Op 23 februari 2017 was sprake van ernstige onweersbuien, waardoor water in grote hoeveelheden via de zolderverdieping naar de eerste etage en begane grond stroomde. In maart 2017 vonden besprekingen plaats over de koop van het gehuurde door [eiser] en is afgesproken dat de schade zou worden verdisconteerd in de koopprijs. Uiteindelijk is de koop niet doorgegaan en is het niet tot verrekening van de schade gekomen. [gedaagde] stemde er wel mee in dat de schade via zijn verzekering kon worden afgehandeld en heeft zijn polisnummer aan [eiser] gegeven. In oktober 2017 trad opnieuw een lekkage op, wat [eiser] aan [gedaagde] heeft gemeld. Daarbij heeft [eiser] foto’s aan [gedaagde] toegestuurd. [gedaagde] heeft toen enige werkzaamheden laten verrichten ter voorkoming van verdere lekkage. Pas in mei 2018 is via [gedaagde] Dekra ingeschakeld ter vaststelling van de oorzaak en omvang van de schade. Met toestemming van Dekra is deel van de (beschadigde) voorraad verkocht. Omdat [eiser] geen rapport ontving van de bevindingen van Dekra heeft hij Jongen Bouwmanagement ingeschakeld en is de buitengevel en dakconstructie geïnspecteerd. Uit het rapport van deze deskundige blijken de gebreken en schade door lekkages. Ook VDK Installatietechniek stelt dat de dakconstructie niet in orde is. [eiser] heeft [gedaagde] op 2 januari 2019 aansprakelijk gesteld voor de schade en vergoeding gevorderd. Het beroep van [gedaagde] op het exonoratiebeding gaat niet op. Ook het verweer dat de schade in mei 2018 is ontstaan, is onjuist. Van eigen schuld is verder geen sprake. De stelling dat de toedracht van de schade is geënsceneerd is gebaseerd op een reconstructie. Van deze grove beschuldiging heeft [gedaagde] geen bewijs geleverd.
4
Het verweer
4.1.
[gedaagde] betwist de vordering. In de eerste plaats beroept [gedaagde] zich op de schikking waarbij partijen finale kwijting zijn overeengekomen en [eiser] zijn rechten aldus heeft verwerkt. Voor zover de kwijting niet zou zien op de vordering van [eiser] , heeft [eiser] bij [gedaagde] het gerechtvaardigd vertrouwen gewerkt dat hij geen aanspraak zou maken op deze vordering en is [gedaagde] akkoord gegaan met een schikking van een aanzienlijk lager bedrag. Met de schikking hebben partijen definitief afscheid van elkaar genomen. [eiser] had moeten aangeven dat deze vordering buiten de schikking viel. In dat geval was [gedaagde] nimmer akkoord gegaan met de schikking. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar deze vordering alsnog geldend te maken. [gedaagde] voert verder als verweer dat [eiser] geen beroep toekomt op een gebrek. Enerzijds is dit volgens [gedaagde] onvoldoende onderbouwd en anderzijds omdat de staat van het dak bij gebreke van een eenvoudig onderzoek door [eiser] bij het aangaan van de huurovereenkomst niet als gebrek kan worden aangemerkt (artikel 11.9 van de algemene bepalingen). Ook betwist [gedaagde] dat sprake is van een gebrekkige dak of achterstallig onderhoud. [gedaagde] erkent dat incidenteel een lekkage voorkwam, maar dan werd er adequaat opgetreden. Los van het voorgaande is in artikel 11.8 een expliciete exoneratie overeengekomen voor bedrijfsschade. Verder heeft [eiser] over het causaal verband tussen het gestelde gebrek en de gevorderde schade onvoldoende gesteld en dit causaal verband wordt bovendien betwist. Ook betwist [gedaagde] dat de (gehele) schade, mocht deze komen vast te staan, voor 2018 is ontstaan. [gedaagde] voert voorts aan dat de schade in verband met eigen schuld dan wel niet voldoen aan schadebeperkingsplicht voor rekening van [eiser] moet blijven. Verder heeft [eiser] niet aangetoond met de facturen dat de koop daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Volgens [eiser] zijn de goederen contant betaald. Afschriften van geldopnames gedurende die periode zijn niet overgelegd. Ook is onduidelijk of het gevorderde bedrag inclusief of exclusief BTW is en dient het ontvangen bedrag van
€ 9.000,00 voor de opgekochte goederen in mindering te worden gebracht op de vordering.
5
De beoordeling
5.1.
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is een beroep op rechtsverwerking, omdat partijen finale kwijting zijn overeengekomen. [eiser] voert hiertegen aan dat hijzelf geen schikking met [gedaagde] heeft getroffen en geen betaling heeft verricht aan [gedaagde] . De kantonrechter volgt [eiser] hierin niet. Aan het schikkingsvoorstel van [gedaagde] is uitvoering gegeven door betaling van het daarin vermelde bedrag. Dat betaling door derden heeft plaatsgevonden, maakt dit niet anders. Het verweer van [eiser] dat vrienden een voorstel hebben gedaan zodat [gedaagde] zijn vordering op hem zou laten vallen, waar [eiser] niet bij betrokken was, acht de kantonrechter niet aannemelijk. Daarbij betrekt de kantonrechter de e-mail van 11 januari 2019 van de advocaat [NAAM][eiser] aan de advocaat [NAAM][gedaagde] waarin deze bericht dat partijen ( [eiser] / [gedaagde] ) in februari 2018 overeenstemming hebben bereikt en over en weer finale kwijting is verleend (productie C bij antwoord) en het gespreksverslag van Nationale Nederlanden (productie 11 bij dagvaarding). Uit laatstgenoemd stuk blijkt dat [eiser] heeft verklaard dat hij een advocaat [NAAM][gedaagde] had aangegeven de koopovereenkomst te ontbinden en dat hij de boete heeft betaald. Ook uit de e-mail van 17 februari 2018, zoals geciteerd onder de feiten, blijkt de betrokkenheid van de advocaat [NAAM][eiser] bij de schikking. [gedaagde] mocht er dan ook op vertrouwen dat een schikking met [eiser] tot stand is gekomen onder de voorwaarden zoals vermeld in voornoemde e-mail.
5.2.
De volgende vraag die in dit kader ter beantwoording voorligt is of de schikking los staat van onderhavige vordering, zoals [eiser] heeft betoogd en door [gedaagde] wordt betwist.
5.3.
De vraag hoe de afspraken tussen partijen in een vaststellingsovereenkomst moeten worden geduid of uitgelegd op grond van de zogeheten Haviltex-norm kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de schriftelijke weergave in de vaststellingsovereenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze afspraken mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Daarbij spelen alle omstandigheden van het geval een rol. Indien, zoals hier, sprake is van een vaststellingsovereenkomst die is gesloten tussen partijen die zich hebben bediend van juridisch advies, terwijl de vaststellingsovereenkomst ertoe strekt de wederzijdse rechten en verplichtingen van partijen nauwkeurig vast te leggen, komt bij de uitleg daarvan aan de tekst van de overeenkomst groot gewicht toe.
5.4.
Vastgesteld kan worden dat bij de schikking voor beide partijen een advocaat [NAAM]. Dit volgt uit de verklaring van [eiser] tegen Nationale Nederlanden en uit de e-mail van deze advocaat. Verder heeft [eiser] op de e-mail van [gedaagde] dat de koopovereenkomst zal worden ontbonden indien niet binnen acht dagen wordt nagekomen gereageerd met een mededeling dat hij schade heeft als gevolg van lekkage. Ook volgt uit de stelling van [eiser] dat tijdens de onderhandelingen over de koopprijs is gesproken over de door hem gestelde schade. Dat beide geschillen los van elkaar moeten worden gezien en de finale kwijting over de koop van het gehuurde niet ziet op een vordering in zijn positie als huurder van het pand heeft [eiser] in dat licht bezien onvoldoende onderbouwd. Zo is niet gesteld of gebleken dat hij een voorbehoud heeft gemaakt voor een mogelijke claim van [eiser] op schadevergoeding, terwijl de tekst van het geaccepteerde schikkingsvoorstel duidelijk is ‘
partijen verlenen elkaar over en weer finale kwijting en verklaren over en weer niets meer aan elkaar verschuldigd te zijn’
.  Ook is niet gesteld of gebleken dat [eiser] dit onderscheid tussen de claims aan (de advocaat [NAAM]) [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt. [gedaagde] hoefde dan ook redelijkerwijs niet te begrijpen dat [eiser] een dergelijk onderscheid wilde aanbrengen. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat een finale kwijting in het normale spraakgebruik inhoudt dat partijen niets meer van elkaar te vorderen hebben. Nu naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk is geworden dat [eiser] op dit punt jegens [gedaagde] een (voldoende duidelijk) voorbehoud heeft gemaakt, mocht [gedaagde] ervan uitgaan dat ook alle op dat moment door [eiser] gepretendeerde vorderingen door de finale kwijtingsafspraak werden bestreken. De vordering van [eiser] zal daarom worden afgewezen.
5.5.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat ook gelet op het navolgende de vordering van [eiser] voor afwijzing gereed ligt.
5.6.
Anders dan [gedaagde] aanvoert is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] het gestelde gebrek aan het dak voldoende heeft onderbouwd en heeft voldaan aan zijn stelplicht. Zo blijkt uit de stukken, waaronder het rapport van Biesboer, dat op de zolderverdieping de aansluiting van de houten dakconstructie en de uit steen opgetrokken achter(kop)gevel op meerdere plaatsen met PUR is afgedicht, welke werkzaamheden in 2018 hebben plaatsgevonden, en dat in de periode dat [gedaagde] eigenaar van het gehuurde was zich lekkages in het gehuurde hebben voorgedaan. De kantonrechter acht aannemelijk dat de via de nadien afgedichte kieren en naden tijdens regenbuien regenwater naar binnen is gestroomd. Indien er echter (veronderstellenderwijs) vanuit wordt gegaan dat lekkages hebben plaatsgevonden als gevolg van een gebrek en het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan [gedaagde] is toe te rekenen, of indien het gebrek reeds bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en [gedaagde] daarvan op de hoogte was of had moeten zijn (artikel 7:208 BW), waarvan de stelplicht en bewijslast rusten op [eiser] , is het ook aan [eiser] te onderbouwen dat als gevolg van de lekkages schade aan zijn goederen is ontstaan en wat de omvang van deze schade is.
5.7.
In het rapport van Jongen zijn op de plek waar de goederen in dozen stonden opgeslagen geen lekkagesporen vastgesteld. Het rapport van Biesboer geeft een uitgebreide onderbouwing dat geen sprake kan zijn geweest van instromend water zoals door [eiser] is gesteld als gevolg waarvan hij schade aan zijn goederen heeft geleden. [eiser] was betrokken bij het onderzoek en de reconstructie en heeft aangewezen waar het water volgens hem naar binnen kwam. De uitkomst van het onderzoek, zoals vermeld in het rapport van Biesboer, is vervolgens onvoldoende weerlegd door [eiser] . [eiser] heeft weliswaar foto’s en een video overgelegd, maar op de foto’s is niet te zien dat ‘water met bakken naar beneden viel’ en de video’s dateren van 27 en 31 oktober 2018. Deze stukken zijn bovendien betrokken in het onderzoek en de reconstructie van Biesboer. Ook heeft [eiser] niet toegelicht wat precies kan worden afgeleid uit de bij productie 3 en 10 van de dagvaarding overgelegde foto’s. Indien sprake zou zijn geweest van water dat met bakken naar beneden viel en schade zou hebben veroorzaakt aan de goederen van [eiser] had het bovendien voor de hand gelegen dat [eiser] de schade op dat moment had vastgelegd door foto’s te maken van de waterschade aan de opgestapelde dozen en de inhoud daarvan. Daarvan is niet gebleken. Productie 10 bij dagvaarding bevat slechts twee foto’s van telefoonhoesjes met beschadigde verpakkingen, maar onduidelijk is wanneer deze foto’s zijn genomen en of deze beschadigingen het gevolg zijn van de door [eiser] gestelde oorzaak.
5.8.
Voor zover goederen zouden zijn beschadigd door de lekkage, heeft [eiser] de omvang van de schade onvoldoende toegelicht. Zo is onduidelijk gebleven welke goederen in 2017 en welke goederen in 2018 zijn beschadigd. Uit de e-mailcorrespondentie met Dekra blijkt dat [eiser] de goederen pas na 14 augustus 2018 heeft gesorteerd op schade, terwijl volgens [eiser] ook in 2018 lekkages hebben plaatsgevonden. Verder is de inkoopwaarde van de goederen gelet op de gemotiveerde betwisting onvoldoende komen vast te staan. Dat [eiser] deze waarde had kunnen ontvangen bij verkoop heeft [eiser] evenmin voldoende aannemelijk gemaakt.
5.9.
Bij het voorgaande wordt in midden gelaten of het exoneratiebeding in de weg staat aan de geclaimde schadevergoeding.
5.10.
De conclusie is dat de kantonrechter de vordering van [eiser] zal afwijzen.
5.11.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser] , omdat hij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [eiser] ook veroordeeld tot betaling van € 120,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door de [gedaagde] worden gemaakt. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en nakosten is toewijsbaar met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis.
6
De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
wijst de vordering af;
6.2.
veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.442,00 aan salaris van de gemachtigde van [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van algehele voldoening;
6.3.
veroordeelt [eiser] tot betaling van € 120,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [gedaagde] worden gemaakt, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening van het vonnis tot de dag van algehele voldoening;
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. B. Voogd en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier		De kantonrechter