Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2013:6147

RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton – locatie Haarlem
zaak/rolnr.:  603289/ VV EXPL 13-119
datum uitspraak: 2 juli 2013
VONNIS VAN DE KANTONRECHTER IN KORT GEDING
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
P.G.M. [XXX] VASTGOED B.V.
te Nieuw-Vennep
eiseres
hierna te noemen [eiseres]
gemachtigde mr. M.W.H. Kleijn
tegen
1.
[gedaagde 1]
2.
[gedaagde 2]
beide niet verschenen
3.
[gedaagde 3]
hierna te noemen [gedaagde 3]
gemachtigde mr. R. Jethoe
allen te [woonplaats]
gedaagden
De procedure
[eiseres] heeft gedaagden gedagvaard op 5 juni 2013. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 juni 2013. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verstek laten gaan. De gemachtigden van [eiseres] en [gedaagde 3] hebben pleitnotities overgelegd. Partijen hebben nog stukken in het geding gebracht. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen naar voren hebben gebracht.
De feiten
. [eiseres] verhuurt sinds 1 juli 2005 aan [gedaagde 3] de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats].
. [eiseres] is bij dagvaarding van 2 december 2010 een procedure tegen gedaagden gestart, waarbij [eiseres] heeft gevorderd (primair) te bepalen dat de huurovereenkomst tussen partijen per 1 juli 2010 is geëindigd, althans (subsidiair) de huurovereenkomst te ontbinden en voorts gedaagden te veroordelen tot ontruiming, alsmede tot betaling van de verschuldigde huur tot aan de ontruiming en voor recht te verklaren dat zij aansprakelijk zijn voor de door [eiseres] geleden (en nog te lijden) schade.
. Bij vonnis van 10 augustus 2011 heeft de kantonrechter te Haarlem de vorderingen van [eiseres] afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat partijen een huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW hebben gesloten, zodat er voor de door [eiseres] gestelde beëindiging van de huurovereenkomst van rechtswege geen grondslag is en ook de opzegging geen stand houdt. Met betrekking tot de gestelde wanbetaling heeft de kantonrechter geoordeeld dat [eiseres] onvoldoende gemotiveerd heeft betwist dat in het jaar 2011 geen huurachterstand in de huurbetalingen is ontstaan en verder in het verleden liggende wanbetaling geen gerechtvaardigde grondslag voor ontbinding van huurovereenkomst meer oplevert.
. [eiseres] heeft tegen voornoemd vonnis hoger beroep ingesteld bij het Hof Amsterdam. [eiseres] heeft vooralsnog geen memorie van grieven ingediend.
De vordering
[eiseres] vordert bij wijze van voorlopige voorziening (samengevat) veroordeling van gedaagden tot ontruiming van de bedrijfsruimte aan de [adres] te [woonplaats] en tot betaling aan [eiseres] van € 17.851,16 (te vermeerderen met verdere rente), als voorschot op de schade en voorts tot betaling van € 2.201,50 per maand vanaf 1 juli 2013 tot het moment van algehele ontruiming, alsmede veroordeling van gedaagden in de nakosten en de proceskosten.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat gedaagden ernstig te kort schieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Gedaagden hebben tot op heden niet, zoals overeengekomen, een bankgarantie van € 5.355,00 gesteld. Ook anderszins schieten gedaagden tekort door sinds aanvang van de huurovereenkomst de huur niet (volledig) en stelselmatig te laat te betalen. Dit terwijl de huurovereenkomst bepaalt dat de huur bij vooruitbetaling uiterlijk voor of op de eerste dag van de maand dient te worden voldaan. Er is sprake van structurele wanbetaling, waarvoor gedaagden vanaf januari 2007 meermalen schriftelijk zijn aangemaand en gesommeerd. De wanbetaling van gedaagden blijft zich echter voortzetten. [eiseres] lijdt hierdoor schade. Gelet op de structurele wanbetaling is het zeer aannemelijk dat een rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst op verzoek van [eiseres] zal ontbinden. Nu [gedaagden] –naar [eiseres] heeft vernomen- in aanzienlijke betalingsproblemen verkeert, heeft [eiseres] spoedeisend belang bij een spoedige ontruiming van het gehuurde, zodat [eiseres] de bedrijfsruimte aan een derde kan verhuren die zich wel aan de huurbetalingsverplichtingen houdt en [eiseres] de schade zoveel mogelijk kan beperken. De uitkomst van de procedure in hoger beroep kan daarom niet worden afgewacht. [eiseres] maakt voorts aanspraak op betaling van de contractuele boete en vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De contractuele boete is overeengekomen en geldt als prikkel tot nakoming, zodat met matiging terughoudend dient te worden omgegaan, aldus [eiseres].
Het verweer
[gedaagde 3] betwist de vordering. Zij voert aan dat de kantonrechter onbevoegd is over dit geschil te oordelen, althans gebonden is aan het reeds tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 11 augustus 2011, waarbij de vorderingen van [eiseres] zijn afgewezen.
Nu [eiseres] van dit vonnis in hoger beroep is gegaan bij het Gerechtshof in Amsterdam, dient [eiseres] een voorlopige voorziening bij voormeld Hof, waar de bodemzaak aanhangig is, te vragen en niet bij de sector kanton van de rechtbank Haarlem. Immers er is al bij deze rechtbank geprocedeerd en de beslissing in kort geding zou die procedure onaanvaardbaar doorkruisen. Een beslissing in deze kan immers geen nadeel doen aan de zaak ten principale, zodat de kantonrechter gebonden is aan de eerdere uitspraak in de bodemzaak.
[gedaagde 3] betwist voorts dat sprake is van een spoedeisend belang. Het is aan [eiseres] zelf te wijten dat de hoger beroep procedure stil ligt. [eiseres] heeft immers nog steeds geen memorie van grieven ingediend. [gedaagde 3] betwist overigens dat sprake zou zijn van structurele betalingsproblemen. Zij betaalt nog steeds de huur. [gedaagde 3] betwist bovendien dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, op grond waarvan de ontruiming gerechtvaardigd is. De door [eiseres] gestelde huurachterstand is niet juist en deels verjaard. Over de bankgarantie zijn door partijen bij aanvang van de huur afwijkende afspraken gemaakt, namelijk dat hiervoor in de plaats de door gedaagden sub 1 en 2 gestorte waarborgsom bij [eiseres] zou blijven. Tot meerdere zekerheid hebben gedaagden sub 1 en 2 voorts de huurovereenkomst als medehuurder ondertekend. Bovendien zijn sinds het opeisbaar worden van de bankgarantie 8 jaren verstreken, zodat het recht van [eiseres] op de bankgarantie is verjaard, dan wel verwerkt. Ook ten aanzien van het tijdstip waarop de huurtermijnen dienen te worden voldaan, zijn door partijen nadere afspraken gemaakt. Afgesproken werd dat [gedaagden] meer “speelruimte” zou krijgen om de huur te kunnen betalen op voorwaarde dat zij een bijkomende rente van 1% en administratiekosten zou betalen. [gedaagden] heeft ook altijd deze kosten zonder protest betaald. [gedaagden] heeft bij herhaling om een duidelijke specificatie van de vermeende huurachterstand gevraagd. [eiseres] heeft dit echter steeds geweigerd. Als er al een huurachterstand is, bedraagt deze niet meer dan drie maanden en kan deze op korte termijn worden ingelopen. Ten aanzien van de gevorderde boete voert [gedaagde 3] aan dat de betreffende bepaling nietig is, nu deze voor haar onredelijk bezwarend is. Bovendien is niet duidelijk over welke periode de boete is berekend. Ook de wettelijke rente dient te worden afgewezen, nu deze over een onjuiste grondslag is berekend. Voorts betwist [gedaagde 3] dat [eiseres] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen, alsmede de juistheid van de berekening hiervan. Tenslotte voert [gedaagde 3] aan dat een ontruiming niet gerechtvaardigd is en na afweging van de betrokken belangen het belang van [gedaagde 3] zwaarder dient te wegen. Een ontruiming zou het verlies van de enige bron van inkomsten voor [gedaagde 3] en haar gezin betekenen. Nu een ontruiming onomkeerbaar is, verzoekt [gedaagde 3] een eventuele veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, dan wel deze voorwaardelijk te maken.
De beoordeling
Anders dan [gedaagde 3] betoogt, is de kantonrechter als voorzieningenrechter bevoegd over de gevorderde voorlopige voorzieningen te beslissen. Dat in de bodemzaak reeds vonnis is gewezen, waartegen hoger beroep is ingesteld, doet aan die bevoegdheid niet af.
Het vorenstaande neemt niet weg dat het oordeel van de voorzieningenrechter op het oordeel van de bodemrechter zal moeten worden afgestemd en hier slechts onder bijzondere omstandigheden van kan worden afgeweken. Vast staat dat de bodemrechter bij vonnis van     10 augustus 2011 de vorderingen van [eiseres] (waaronder de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) heeft afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe (onder meer) overwogen dat [eiseres] onvoldoende gemotiveerd had betwist ‘
dat in het jaar 2011 geen achterstand in de huurbetalingen is ontstaan. Zij heeft immers slechts tot en met het jaar 2010 overzichten verstrekt van de wijze waarop de huur werd betaald. Deze in het verleden liggende wanbetaling kan thans geen gerechtvaardigde grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst meer opleveren. Dit geldt temeer nu gesteld noch gebleken is dat [eiseres] in het verleden [gedaagde 3] in rechte heeft aangesproken op haar betalingsgedrag’.
[eiseres] stelt zich op het standpunt dat sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat moet worden aangenomen dat de bodemrechter ingeval hij daarvan op de hoogte zou zijn geweest, tot een andere beslissing zou zijn gekomen. [eiseres] voert daartoe aan dat uit de door haar overgelegde overzichten blijkt dat ook in de periode van 2011 tot heden sprake is van voortdurende wanbetaling. De stelselmatig te late betalingen leveren volgens heersende jurisprudentie een ontbindingsgrond op. Gelet hierop hoeft in het onderhavige geding volgens [eiseres] geen rekening te worden gehouden met de zogenaamde ‘afstemmingsregeling’.
Dit betoog faalt. Anders dan [eiseres] stelt is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter geen sprake van een wijziging van de omstandigheden. Nog daargelaten dat [gedaagde 3] gemotiveerd heeft betwist in de nakoming van haar verplichtingen te kort te zijn gekomen, (omdat tussen partijen nadere afspraken zouden zijn gemaakt) is in geen geval sprake van eerst na afloop van de bodemprocedure aan het licht gekomen feiten en omstandigheden. De wijze van betalen (stelselmatig te laat) was immers destijds al aan de orde en bekend. Zoals [eiseres] ook zelf aanvoert heeft [gedaagde 3] vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de huurpenningen stelselmatig te laat voldaan. Dit geldt evenzeer voor het niet stellen van een bankgarantie. Ook dit was van meet af aan bekend.
Voor zover [eiseres] heeft willen betogen dat [gedaagde 3] thans een betalingsachterstand heeft laten ontstaan gelijk aan drie maanden huur, op grond waarvan aannemelijk is dat de rechter in de bodemprocedure de huurovereenkomst alsnog zal ontbinden, overweegt de kantonrechter dat [eiseres], gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 3], de omvang van de huidige huurachterstand onvoldoende heeft onderbouwd. Ter zitting is gebleken dat de opgave van de huurachterstand in de dagvaarding niet overeenkomt met de door [eiseres] verstrekte overzichten en sommaties. [eiseres] heeft voor de geconstateerde verschillen geen verklaring kunnen geven. Bovendien staat vast dat [gedaagde 3] meerdere malen om een specificatie van de huurachterstand heeft gevraagd. [eiseres] heeft echter geweigerd deze te verstrekken. Dat thans sprake is van een huurachterstand op grond waarvan het vermoeden gewettigd is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, is dan ook vooralsnog onvoldoende komen vast te staan.
[eiseres] heeft nog aangevoerd dat zij heeft vernomen dat [gedaagde 3] in betalingsproblemen verkeert. Hierdoor stelt zij er spoedeisend belang bij te hebben dat het gehuurde zo spoedig mogelijk vrijkomt zodat zij het aan een derde, solvabele huurder, kan aanbieden om haar schade zoveel mogelijk te beperken en niet van haar kan worden verlangd de uitkomst van procedure in hoger beroep af te wachten. Ook dit betoog faalt nu [gedaagde 3] heeft betwist in betalingsproblemen te verkeren en [eiseres] verzuimd heeft deze op vermoedens gebaseerde stelling nader (met stukken) te onderbouwen. Bovendien staat vast dat [gedaagde 3] voorafgaande aan de zitting nog een bedrag van € 1.331,00 heeft voldaan. Dat voor [eiseres] een aanzienlijk verhaalsrisico dreigt is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dan ook onvoldoende aannemelijk geworden. Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat gedaagden sub 1 en 2 evenmin verhaal zouden bieden voor een eventuele vordering van [eiseres].
Gelet op het vorenstaande is de kantonrechter met [gedaagde 3] van oordeel dat voor de door [eiseres] gevorderde voorlopige voorzieningen in de gegeven omstandigheden geen plaats is.
[eiseres] zal in de proceskosten worden veroordeeld omdat deze in het ongelijk wordt gesteld.
De beslissing
De kantonrechter:
- weigert de voorlopige voorzieningen;
- veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde 3] tot en met vandaag worden begroot op € 250,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en uitgesproken op de openbare terechtzitting van bovengenoemde datum in aanwezigheid van de griffier.
Coll.