Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBZWB:2015:8610

vonnis
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Handelsrecht
Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/02/287968 / HA ZA 14-697
Vonnis van 22 april 2015
in de zaak van
[eiseres]
,
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat [NAAM]. L. van der Wijngaart te Dordrecht,
tegen
1
de maatschap
MAATSCHAP FRANTZEN EN VAN SISSEREN,
gevestigd te Goes,
2.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JALIEVA B.V.
,
gevestigd te Goes,
3.	de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
ROEMAH BESAR B.V.
,
gevestigd te Middelburg,
gedaagden,
advocaat [NAAM]. F. van der Woude te Amsterdam.
Partijen zullen hierna eiseres en de notaris voor gedaagden gezamenlijk, genoemd worden.
1
De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 14 januari 2015
het proces-verbaal van comparitie van 9 maart 2015.
2
De feiten
2.1.
Eiseres is eigenaresse geweest van het restaurant/strandpaviljoen [naam restaurant] . In januari 2008 heeft zij dit verhuurd. Met de huurder is een recht van koop overeengekomen voor een vaste, geïndexeerde koopprijs. Er was ook een boetebeding.
Eiseres heeft het pand aan de [adres] willen kopen om daarin een horeca gelegenheid te exploiteren. Zij heeft [naam koper] bereid gevonden het pand te kopen en aan haar te verhuren.
2.2.
Eiseres heeft met [naam koper] op het kantoor van de notaris een eerste bespreking gehad. Daarbij is een memo van [naam koper] besproken. De notaris heeft op die memo aantekeningen gemaakt aan de hand van wat besproken werd. De memo met daarop de aantekeningen is in het geding gebracht (prod. 2 c.v.a.). Voor zover van belang bevat de memo de volgende passages:
“Aankoop [adres] door [naam koper] enz…”
“Huurovereenkomst, [naam koper] verhuurt aan: [eiseres] enz….”
“Overige afspraken enz….”
“Lening 50.000 euro verstrekt door [naam koper] aan [eiseres] enz….”
Hypotheek op [naam restaurant] ter hoogte van 315.000 welke momenteel loopt bij de ABN-AMRO enz.. wordt door [naam koper] overgenomen. [naam restaurant] wordt verhuurt door [eiseres] aan [naam onderhuurder] enz..
- Aflossingsvrij
Rente 7%, 5 jaar vast
Inschrijving ter hoogte van 550.000
Verpanding huurpenningen enz..
De hypotheek moet dienen ter nakoming van alle financiële verplichtingen van [eiseres] jegens [naam koper] (huur, lening, hypotheek)”
2.3.	Na de bespreking op het notariskantoor is er een concept hypotheekakte opgesteld van 15 december 2013. Deze concept akte is aan eiseres en aan [naam koper] toegezonden. Voor eiseres was een hypotheekvolmacht bijgesloten.
Op verzoek van [naam koper] is nog een wijziging opgenomen in de akte. Eiseres is hiervan op de hoogte gesteld. Op 22 januari 2010 is haar het uiteindelijke ontwerp van de akte van hypotheekstelling toegezonden als bijlage bij een e-mail.
Eiseres heeft daarop teruggemaild op 24 januari 2010. Deze e-mail bevat voor zover hiervan belang de volgende passage: “Na de akte van hypotheekstelling, de toestemming van Natuur- en Recreatieschap de Grevelingen en de afrekening te hebben gelezen, heb ik nog een vraag over de afrekening.” Enz..
2.4.	Het eerste toegezonden concept van de hypotheekakte bevatte voor zover in dit geschil van belang de volgende passage: “VESTIGING HYPOTHEEK- EN PANDRECHT MET BIJBEHORENDE BEPALINGEN
Ter uitvoering van de overeenkomst enz…..
I. de terugbetaling van:
a. enz…
b. enz…
c. alsmede voor al hetgeen de schuldenaar uit welke hoofde ook blijkens de administratie van de schuldeiser, aan de schuldeiser verschuldigd is of zal zijn; een en ander ten belope van een totaal (inschrijvings-) bedrag van VIJF HONDERD TACHTIG DUIZEND EURO (€580.000,00)”
2.5.
De hypotheekakte die 25 januari 2010 gepasseerd is, bevat voor zover in dit geding van belang, de volgende passages:
“Ter uitvoering van de overeenkomst als hiervoor vermeld, verleent de schuldenaar (Rb: eiseres) aan de schuldeiser (Rb: [naam koper] ), die zulks aanneemt, het recht van hypotheek respectievelijk – voor zoveel nodig nu voor alsdan – recht van pand op het hierna te omschrijven onderpand (Rb: [naam restaurant] ), tot meerdere zekerheid voor:
I . de terugbetaling van :
a. voormelde hoofdsom, ad DRIE HONDERD VIJFTIEN DUIZEND EURO (€315.000,00);
b. alsook voor de terugbetaling van een onderhandse, door de schuldeiser aan de schuldenaar verstrekte lening ad VIJFTIG DUIZEND EURO (€50.000,00),
c. alsmede voor al hetgeen de schuldenaar uit welke hoofde ook blijkens de administratie van de schuldeiser, aan de schuldeiser verschuldigd is of zal zijn, waaronder ook te begrijpen eventuele achterstalligheden aangaande de tussen de schuldeiser als verhuurder en de schuldenaar als huurder gesloten overeenkomst van verhuur en huur betreffende het pand [adres] ;
een en ander ten belope van een totaal (inschrijvings-) bedrag van VIJF HONDERD TACHTIG DUIZEND EURO (€580.000,00).”
2.6.
Eiseres heeft op 16 december 2009 een hypotheekvolmacht afgegeven.
2.7.
Eiseres heeft het pand [naam restaurant] aan [naam koper] verkocht. Zij huurt het pand aan de [adres] nog.
3
Het geschil
3.1.
Eiseres vordert een verklaring voor recht dat de notaris jegens haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de op hem rustende zorgplicht, dan wel jegens eiseres onrechtmatig heeft gehandeld en dat de notaris jegens eiseres aansprakelijk is voor alle schade die zij als gevolg daarvan heeft geleden en/of zal lijden, nader op te maken bij staat, met veroordeling van de notaris in de kosten.
3.2.
Ter onderbouwing van haar vordering stelt eisers het volgende. De notaris heeft niet voldaan aan de informatie- en zorgplicht. De notaris heeft onvoldoende gecontroleerd of eiseres heeft begrepen waar zij voor tekende. De akte is niet inhoudelijk met haar besproken.
De notaris heeft haar de strekking van de bepalingen uit de hypotheekakte voor wat betreft de zekerheden niet goed uitgelegd. Door aan [naam koper] hypotheek te verlenen op [naam restaurant] , werd zij afhankelijk van de medewerking van [naam koper] bij verkoop. Die afhankelijkheid heeft ook gevolgen gehad. Toen zij [naam restaurant] aan een derde kon verkopen voor € 500.000,00, wilde [naam koper] niet meewerken. Hij stelde zich op het standpunt dat de zekerheid ook was bedongen voor de toekomstige huurbetalingen van [adres] . Zij heeft [naam restaurant] toen, bij wijze van compromis, aan [naam koper] verkocht voor € 345.000,00.
De notaris heeft haar niet geïnformeerd over de reikwijdte van de akte. De hypotheek is verleend voor “al hetgeen de schuldenaar uit welke hoofde ook blijkens de administratie van de schuldeiser, aan de schuldeiser verschuldigd is of zal zijn”
De notaris heeft de conceptakte zonder haar medeweten aangepast voor wat betreft art. 7 I onder c. Het gevolg daarvan was dat [naam restaurant] ook zekerheid verschafte voor toekomstige huurpenningen van de [adres] . Bij het passeren van de akte is ten onrechte gebruik gemaakt van de hypotheekvolmacht. Die was afgegeven voor een akte met een andere -inhoud.
3.3.
De notaris voert verweer. De besprekingen met eiseres en [naam koper] zijn voornamelijk gevoerd door een notarieel medewerker, [naam medewerker] . Alles is uitgebreid met eiseres besproken. Ter onderbouwing heeft de notaris de urenstaten van de besprekingen en andere werkzaamheden overgelegd.
[naam koper] heeft een door hem opgesteld memo van besprekingen die hij met eiseres had gevoerd, aan de notaris gegeven. Die memo (prod. 2 c.v.a.) is gedurende een uur met partijen in elkaars aanwezigheid besproken. De aantekeningen op de memo zijn van [naam medewerker] en bevatten enkele aanpassingen die toen besproken zijn. Vervolgens heeft de notaris diverse concept akten opgesteld zoals de akte van geldlening, de leveringsakte, de huurovereenkomst en dergelijke. Over die akten is met eiseres en [naam koper] overleg gevoerd. Toen is ook de concept hypotheekakte (prod. 4 dagv.) opgemaakt. [naam koper] heeft gereageerd op de conceptakten, waaronder de hypotheekakte. Vervolgens is de hypotheekakte aangepast. (prod. 6 dagv.).
Eiseres heeft die aanpassing ook gelezen zoals blijkt uit haar e-mail van 24 januari 2010.
Uit de memo die [naam koper] heeft overhandigd, blijkt dat het hypotheekrecht ook was bedoeld voor de betalingsverplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst.
De aanpassing van de akte heeft geen nadelig gevolg voor eiseres gehad, het was alleen een verduidelijking.
Aan eiseres en [naam koper] is ook duidelijk de samenhang uitgelegd tussen de diverse akten. Daarbij is ook gesproken over het voorkeursrecht van de huurder van [naam restaurant] .
De omschrijving dat de administratie van de schuldeiser de betalingsverplichting van de schuldenaar weergeeft is een gebruikelijke.
De notaris stelt dat er geen causaal verband is tussen de gestelde schade en de gestelde tekortkoming.
4
De beoordeling
4.1.
Door eiseres is niet betwist dat de memo van [naam koper] een weerslag is van wat zij eerder met [naam koper] had besproken. Die memo is bij de notaris in aanwezigheid van haar en [naam koper] besproken. Daarin is opgenomen dat de hypotheek op [naam restaurant] moet dienen ter nakoming van alle financiële verplichtingen van eiseres jegens [naam koper] . Tussen haakjes zijn die verplichtingen gespecificeerd, namelijk huur, lening en hypotheek. De hypotheekakte waar het in dit geding om gaat, bevat die elementen. Eiseres maakt de notaris op dit punt ten onrechte een verwijt.
4.2.
Uit de door de notaris overgelegde e-mail van eiseres van 24 januari 2010 aan de notaris, blijkt dat zij de gewijzigde en uiteindelijk gepasseerde akte heeft gelezen. Zij had alleen een vraag over de afrekening, niet over de gewijzigde passage.
Die wijziging was overigens overeenkomstig de bedoeling van partijen zoals die uit de laatste regel van de memo (prod. 2 c.v.a.) blijkt.
4.3.
De notaris heeft aangetoond dat eiseres die gewijzigde hypotheekakte heeft gekregen en dat zij die heeft gelezen. Zij had geen inhoudelijk commentaar op de akte. De aangevulde passage van art. 7 I lid c was niet in het nadeel van eiseres. Onder die omstandigheid mocht de notaris van die eerdere volmacht gebruik maken.
4.4.
De bepaling dat de administratie van de schuldeiser leidend is voor de schuld van eiseres aan [naam koper] is een gebruikelijke. Gesteld noch gebleken is dat eiseres door deze bepaling is benadeeld. Dit is geen grond voor aansprakelijkheid van de notaris.
4.5.
De rechtbank verwerpt het verwijt dat een eventuele overwaarde van [naam restaurant] door de gekozen constructie onbruikbaar werd en dat de notaris daar op had moeten wijzen. De door hypotheek op [naam restaurant] gedekte lening was aflosbaar bij verkoop. Verder zou, als eiseres niet bij zou zijn met de betaling van huur voor [adres] , die schuld uit de verkoopopbrengst moeten worden voldaan. Art. 7 I sub c vermeldt immers dat de zekerheid wordt gegeven voor terugbetaling van eventuele achterstalligheden in de huur.
De verkoop werd door de gekozen constructie dus niet onmogelijk. Alleen zou een eventuele huurschuld uit de opbrengst moeten worden voldaan.
[naam koper] heeft zich volgens mededeling van eiseres, op het standpunt gesteld dat hij ook zekerheid had voor toekomstige huur. Dat heeft er volgens haar toe geleid dat zij [naam restaurant] in het kader van een schikking met [naam koper] aan hem heeft verkocht voor een veel lager bedrag. De notaris stond hier echter buiten.
4.6.
De verwijten van eiseres aan de notaris zijn niet terecht. De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen. Eiseres zal worden veroordeeld in de proceskosten van de notaris. De kosten worden begroot als volgt:
griffierecht		€ 608,00
advocaatkosten 		€ 904,00
5
De beslissing
De rechtbank
wijst de vorderingen van eiseres af;
veroordeelt eiseres in de proceskosten aan de zijde van de notaris gevallen welke kosten worden begroot op € 1.512,00 te vermeerderen met de nakosten van € 131,00 zonder betekening dan wel € 199,00 met betekening;
bepaalt dat over de proceskostenveroordeling de wettelijke rente verschuldigd is met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis;
verklaart de veroordeling in de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2015.