Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHARL:2015:1711

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.101.356/01
(zaaknummer rechtbank Groningen 110211 / HA ZA 09-469)
arrest van de eerste kamer van 10 maart 2015
in de zaak van
[appellante]
,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna:
[appellante]
,
advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudend te Leeuwarden,
en
[voegende partij]
wonende te [woonplaats 1],
gevoegde partij aan de zijde van [appellante],
hierna:
[voegende partij]
,
advocaat: mr. R.G. Holtz, kantoorhoudend te Groningen,
tegen
[geïntimeerde]
,
wonende te [woonplaats 2],
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
hierna:
[geïntimeerde]
,
advocaat: mr. P.B. Rietberg, kantoorhoudend te Groningen.
De inhoud van het tussenarrest d.d. 4 februari 2014 wordt hier overgenomen.
1
Het verdere procesverloop
1.1
Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- een proces-verbaal van getuigenverhoor aan de zijde van [appellante];
- een akte van depot zijdens [voegende partij];
- een proces-verbaal van voortzetting getuigenverhoor aan de zijde van [appellante];
- een memorie na enquête van [appellante];
- een memorie na enquête van [geïntimeerde];
- een memorie na enquête van [voegende partij];
- een antwoordakte van [geïntimeerde].
1.2
[geïntimeerde] heeft afgezien van contra-enquête.
1.3
Vervolgens hebben [appellante] en [geïntimeerde] de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof arrest bepaald.
2
De verdere beoordeling
2.1
Bij tussenarrest van 27 augustus 2013 heeft het hof [appellante] en [voegende partij] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen het bewijsvermoeden dat [X] op verzoek van [voegende partij] de taxatierapporten van [A] en [B] heeft vervalst en de bedrijfspanden opzettelijk op veel lagere waarden heeft getaxeerd.
2.2
Het hof stelt voorop dat dit bewijsvermoeden en de daaruit voortvloeiende bewijsopdracht uitging van de veronderstelling dat de taxaties door [A] en [B] een correcte bepaling van de actuele marktwaarde van de betreffende bedrijfspanden vormden. [appellante] en [voegende partij] hebben de bewijsopdracht dan ook terecht verstaan als "lagere waarden dan de marktwaarden".
2.3
[appellante] heeft als getuigen doen horen:
- [A];
- [B].
2.4
[voegende partij] heeft als getuigen doen horen:
- zichzelf;
- [X];
- de heer [getuige], makelaar bij [bedrijf] (hierna: [getuige]).
[voegende partij] heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verklaard.
Tijdens het gesprek met de heer [Y] (hierna: [Y]), vestigingsmanager van het kantoor in [plaats 1], [X] en [A] (het al dan niet aanwezig zijn van [B] herinnert [voegende partij] zich niet meer) zijn geen afspraken gemaakt over wie welke taxaties zou uitvoeren en is evenmin gesproken over een splitsing van bedrijfspanden en woningen. Op een middag is [voegende partij] met [X] langs al zijn panden gegaan. [X] heeft daarbij geen enkel voorbehoud gemaakt. Alle panden zijn daadwerkelijk door [X] getaxeerd. Toen de taxaties van [X] al in de maak waren, heeft [voegende partij] weer contact gekregen met [A]. Het ging toen niet over taxaties, maar over het eventueel oversluiten van hypotheken en over beheer. Bij de herwaardering in het kader van beheer ging het om een taxatie van de toekomstige waarde van panden, bijvoorbeeld om een inschatting van de verkoopwaarde na een periode van beheer. [A] vertelde dat hij een dergelijke waardering kon verrichten, een prognose dus van de waarde over enkele jaren, gebaseerd op ontwikkelingen in het verleden. Daarover heeft [voegende partij] met [A] afspraken gemaakt. Al die tijd is niet in zijn contact met '[plaats 2]' aan de orde geweest dat ook [X] taxaties had verricht. In zijn optiek deed '[plaats 1]' de verkoop en hield '[plaats 2]' zich bezig met hypotheken en beheer. [voegende partij] heeft de rapporten van beide locaties in dezelfde week gekregen, die van [X] waarschijnlijk net iets eerder dan van [A]. Na een aantal maanden (vier of vijf) heeft zijn vrouw besloten te gaan scheiden en heeft zij geld gevraagd. Er is daarna niets meer met de rapporten [A] gebeurd. [voegende partij] heeft nooit aan [A] om vernietiging van deze rapporten gevraagd. In de echtscheidingsprocedure heeft [voegende partij] de rapporten van [X] overgelegd, omdat die andere rapporten beleggingsrapporten waren met toekomstige waardebepalingen.
2.5
[X] heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verklaard.
Hij heeft gemeend de BOG-afdeling uit [plaats 2] bij het (nadere) gesprek met [voegende partij] te moeten halen, omdat zij in [plaats 1] geen financiering en beheer deden en ook geen hypotheekadviseur hadden; vastgoedbeheer werd geheel vanuit [plaats 2] gedaan. In de gesprekken met [voegende partij] is niet expliciet aan de orde gekomen dat [X] de taxaties zou doen voor de verkoop en dat [A] het beheer zou doen; voor zover [X] weet zijn ze na dat eerste gesprek zonder afspraken uit elkaar gegaan. Na enige tijd ontving [X] een bericht dat bij hen een taxatieopdracht van [voegende partij] was binnen gekomen. Hij is met [voegende partij] langs de panden gegaan. [X] heeft met [voegende partij] de afspraak gemaakt dat hij in totaal € 1.000,- exclusief btw voor de taxaties in rekening zou brengen, dat is de helft van zijn normale tarief. De prijsafspraak heeft [X] doorgegeven aan de binnendienst of aan [Y]. Over dit alles heeft hij opzettelijk geen contact gezocht met '[plaats 2]'. Dat zij zelf hadden getaxeerd, hoorde [X] pas in 2008. Hij kan niet verklaren waarom de gegevens uit het kadaster exact overeenkomen met de gegevens in de taxaties van BOG-[plaats 2]. [X] weet niet of hij de gegevens uit een centraal bestand heb gehaald of dat de locaties over en weer bij hetzelfde bestand konden.
[X] is in zoverre tegen het interne beleid van [appellante] ingegaan, dat er in mailverkeer op werd aangedrongen dat meer bedrijfspanden naar [plaats 2] zouden gaan. Hij heeft gehandeld op het snijvlak van wat intern bij [appellante] was toegestaan. [X] deed dit, omdat hij als kantoordirecteur verantwoordelijk was voor de eigen omzet in [plaats 1]. Hij wilde bij [appellante] de grote man spelen, niet met de taxaties als zodanig, maar met de verkopen die daaruit konden voortvloeien. Met de verkopen verdien je het geld. Hij weet heel zeker dat zijn taxaties kloppen; [voegende partij] heeft daar geen enkele invloed op uitgeoefend. Het moesten gewoon reële taxaties zijn van hem. Tijdens de politieverhoren stond [X] onder druk.
Toen [X] in 2008 werd bezocht door het onderzoeksteam van Aegon, hoorde hij voor het eerst over de taxaties van BOG.
[voegende partij] heeft met [X] niet over zijn huwelijksproblemen gesproken. Pas in 2008 hoorde hij dat er sprake was van een echtscheiding.
2.6
[getuige] heeft, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verklaard.
Hij heeft in opdracht van [voegende partij] de panden getaxeerd die in het waardeoverzicht bij zijn rapport zijn vermeld (aangehecht aan het proces-verbaal) en een vergelijking gemaakt van die taxaties met de taxaties die [X] heeft verricht. [getuige] heeft van tevoren wel inzage gehad in de feitelijke gegevens uit de rapporten van [X], maar niet in de taxatiewaarden waar hij op is uitgekomen. Ook de factoren - daarmee bedoelt [getuige] een veelvoud van de huurwaarde van het pand - waren uit die rapporten verwijderd. Dat geldt niet voor de vloeroppervlakten, maar die hebben zij zelf opnieuw bepaald. Zijn rapporten zijn een resultaat van hun eigen opnames, hun eigen onderzoek en gebruikmaking van hun eigen rekenmodellen. Zij doen dat volgens hun eigen protocollen. [getuige] heeft van meet af aan tegen [voegende partij] gezegd dat hij de taxaties op deze onafhankelijke wijze zou doen en dat de resultaten voor hem gunstig zouden kunnen uitpakken, maar evengoed ook ongunstig.
De opdracht bestond eruit dat [getuige] de waardes zou bepalen die de getaxeerde panden in 2006 hadden. [getuige] moest dat in 2014 doen, en dat is niet eenvoudig; het vergt uitgebreid onderzoek. Zij hadden soms geen tekeningen, en moesten dan opereren vanuit kadastrale gegevens. Als na 2006 een brand heeft gewoed, ben je zelfs een beetje forensisch bezig.
Als [getuige] naar het waardeoverzicht kijkt, dan ziet hij wel verschillen in de taxatiewaardes, vloeroppervlakten en factoren, maar in de totalen zijn de verschillen zeer klein. De afwijking van de totale getaxeerde waarde is 3.3%, Dan heb je het, als hij over [X] spreekt, keurig gedaan. Ook als je kijkt naar de totale vloeroppervlakten en de gehanteerde factoren, moet je die conclusie trekken.
[getuige] heeft geen opdracht gekregen om een vergelijking te maken met taxaties van [A] of [B]. Dergelijke taxaties zijn hem ook niet bekend.
2.7
[A] heeft zakelijk weergegeven het volgende verklaard.
Tijdens de bijeenkomst in [plaats 1] is - in aanwezigheid van [voegende partij], [Y] en [X] - de afspraak gemaakt dat vanuit [plaats 2] de bedrijfspanden zouden worden getaxeerd en dat [voegende partij] de woningen zou gaan taxeren. Bij die gesprekken is niet over beheer gesproken. Na die gesprekken is [voegende partij] twee keer in [plaats 2] op kantoor geweest. De eerste keer toen de concepten gereed waren. De tweede keer om te vragen of de rapportages konden worden vernietigd. [A] wist toen nog niet dat [X] rapporten had afgegeven voor de panden die zij ook hadden getaxeerd. Hij ontdekte dat pas rond 19 augustus 2008.
Het is mogelijk om via kadasteronline gegevens op te vragen. Het is zonder meer niet mogelijk om vanaf de ene locatie in een databank van de andere locatie te kijken.
2.8
[B] heeft zakelijk weergegeven het volgende verklaard.
Tijdens het gesprek met [voegende partij], [X] en [Y] is afgesproken dat [A] en [B] de bedrijfspanden zouden taxeren en [X] de woningen. In 2008 kwamen zij erachter dat er een taxatie was van [adres 1] met een peildatum en opnamedatum die nagenoeg gelijk was aan de hunne, maar met een heel andere waarde dan de hunne. Deze taxatie was opgemaakt door [X] en werd kennelijk al gebruikt. Om die reden hebben zij hun bevindingen direct bij Aegon gemeld, waar de heer [Z] van speciale zaken zich ermee heeft bemoeid.
[voegende partij] heeft nooit enige kritische opmerking gemaakt over hun waardebepalingen. Het is vreemd dat dan in zijn opdracht gelijktijdig met hen dezelfde panden tegen lagere waardes zijn getaxeerd. [A] heeft met [B] besproken dat [voegende partij] later nog wel langs is geweest met het verzoek hun taxaties te vernietigen.
2.9
Het hof zal thans beoordelen of [appellante] en [voegende partij] met het door hen aangedragen tegenbewijs het bewijsvermoeden dat [X] op verzoek van [voegende partij] de taxatierapporten van [A] en [B] heeft vervalst en de bedrijfspanden opzettelijk op veel lagere waarden dan de marktwaarden heeft getaxeerd voldoende heeft ontzenuwd. Daartoe overweegt het hof als volgt.
2.10
Het hof acht de getuigenverklaringen van [voegende partij] en [X] in een aantal opzichten weinig geloofwaardig in het licht van de getuigenverklaringen van [A] en [B], gelet met name op:
- het feit dat [X] volgens zijn eigen verklaring de taxaties van de bedrijfspanden opzettelijk geheim heeft gehouden voor het hoofdkantoor van [appellante] in [plaats 2];
- de verklaring van [A] dat [voegende partij] hem heeft verzocht om de taxatierapporten van hem en [B] te vernietigen;
- het feit dat [X] geen verklaring heeft kunnen geven voor de identieke datum waarop de rapporten zijn opgemaakt en de identieke tijdstippen waarop de kadastrale gegevens zijn opgehaald;
- de tegenstrijdige verklaringen van [X] tegenover de politie en het hof omtrent de met [voegende partij] overeengekomen vergoeding voor de taxaties.
2.11	Met het voorgaande is aannemelijk dat [X] op de hoogte was van de taxaties uit [plaats 2] toen hij zijn eigen versies maakte en dat hij gebruik heeft gemaakt van gegevens uit die rapporten. Daarmee staat echter nog niet vast dat [X] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerde], nu daarvoor bepalend is of door hem opzettelijk op lagere waarden dan de marktwaarden is getaxeerd. In dat verband komt gewicht toe aan de stelling van [appellante] en [voegende partij] dat [X] op zich deugdelijke taxaties heeft verricht en dat de door hem getaxeerde waarden overeenstemmen met de toen geldende martkwaarden. Indien deze stelling juist is, hetgeen zou impliceren dat [A] en [B] de panden te hoog hebben gewaardeerd, is immers geen sprake van opzettelijke benadeling van [geïntimeerde].
2.12
Het hof is van oordeel dat [appellante] en [voegende partij] voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat [X] de taxaties inhoudelijk deugdelijk heeft verricht en dat de waarden waarop hij de panden heeft getaxeerd, overeenstemmen met de toen geldende martkwaarden. Ter toelichting op dit oordeel overweegt het hof het volgende.
2.13
[getuige] komt uit op een afwijking van de totale getaxeerde waarde van 3,3% (€ 75.000,- boven de taxatiewaarde van [X]), welke afwijking volgens hem, gelet op de totale taxatiewaarde, reëel is. [getuige] heeft als getuige verklaard dat [X] het, gelet op deze reële afwijking, als taxateur "keurig heeft gedaan". Het hof is, mede op basis van de getuigenverklaring van [getuige], overtuigd van diens objectiviteit en de deugdelijkheid van de door hem verrichte taxaties. De twijfels die [geïntimeerde] hieromtrent heeft opgeworpen, zijn naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd.
2.14
Voorts dragen aan het tegenbewijs bij de door [voegende partij] overgelegde taxatierapporten d.d. 15 november 2011 van de heer [C] (hierna: [C]) van [D] Makelaars te [woonplaats 2] (producties H8 toen met H10 bij memorie in hoger beroep en producties H35, H36 en H38 bij schriftelijk pleidooi in hoger beroep).
[C] heeft de volgende bedrijfspanden getaxeerd:
- [adres 2] te [woonplaats 2]: marktwaarde € 65.000,- ([getuige]: € 50.000,-/ [X]: € 60.000,-/ [B]: € 189.000,-);
- [adres 3] te [woonplaats 2]: marktwaarde € 565.000,- ([getuige]: € 630.000,-/ [X]: € 585.000,-/ [A]: € 475.000,- + € 818.000,-);
- [adres 4] te [woonplaats 2]: marktwaarde € 350.000,- ([getuige]: € 320.000,-/ [X]: € 349.000,-/ [A]: € 552.000,-);
- [adres 5] te [woonplaats 2]: martkwaarde € 185.000,- ([getuige]: € 200.000,-/ [X]: € 195.000,-/ [A]: € 181.000,- + € 34.000,-);
- [adres 6] te [woonplaats 2]: marktwaarde € 175.000,- ([getuige]: € 190.000,-/[X]: € 262.000,-/ [B]: alleen [adres 6] € 148.000,-);
- [adres 7] te [plaats 2]: marktwaarde € 350.000,- ([X]: € 365.000,-/[B]: alleen [adres 7] € 200.000,-).
De taxatiewaarden van [C] liggen dicht bij de taxatiewaarden van [X] en [getuige]. Het zijn juist bepaalde taxaties van [A] of [B] die - door verschillende oorzaken, zoals een hogere kapitalisatiefactor - significant naar boven afwijken.
2.15
Het hof acht het na deze heroverweging dan ook (juist) aannemelijk dat [X] de juiste martkwaarden aan de door hem getaxeerde panden heeft toegekend.
2.16
De conclusie uit het voorgaande is, dat niet kan worden geoordeeld dat [X] aan enige misleiding heeft meegewerkt in die zin, dat hij onverantwoord lage waardes heeft vastgesteld in zijn omstreden taxaties. Het enkele feit dat [X] interne regels binnen [appellante] heeft overtreden door over te gaan tot herhaalde taxaties, en dat hij deze intern heeft verzwegen, maakt dat niet anders. Dat [voegende partij] - volgens de getuigenverklaring van [A] - de [plaats] taxaties op enig moment wilde laten vernietigen, maakt dit evenmin anders, nu niet is gesteld of gebleken dat [X] daarbij enige rol van betekenis heeft gespeeld. Ook als [X] zijn eigen taxaties heeft geantedateerd en gebruik heeft gemaakt van uit algemene bronnen kenbare gegevens die [A] en [B] al hadden verzameld - zoals het geval lijkt te zijn - is dat enkele feit onvoldoende voor de conclusie dat hij tegenover [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld.
2.17
Het hof is derhalve van oordeel dat [appellante] en [voegende partij] zijn geslaagd in het leveren van het aan hen opgedragen tegenbewijs. [geïntimeerde] heeft onvoldoende nadere feiten en omstandigheden aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling dat zij is benadeeld door de rapporten van [X]. Het hof zal haar dan ook niet (alsnog) toelaten tot bewijslevering.
2.18
Grief 2
slaagt derhalve. Dit brengt mee dat ook
grief 6
slaagt.
Slotsom
2.19
De grieven slagen, zodat het bestreden vonnis d.d. 12 oktober 2011, voor zover in de hoofdzaak gewezen, moet worden vernietigd. Het hof zal de vorderingen van [geïntimeerde] afwijzen en voorts [geïntimeerde] veroordelen om aan [appellante] terug te betalen al hetgeen [appellante] op basis van het te vernietigen vonnis aan haar heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling. Het hof zal [voegende partij] niet-ontvankelijk verklaren voor zover zijn vordering betrekking heeft op de vrijwaringszaak.
Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van beide instanties veroordelen.
De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht
€
262,-
totaal verschotten
€
0,00
en voor salaris advocaat/gemachtigde overeenkomstig het liquidatietarief:
4 1/2  punt x € 452,- (tarief II)***
€
2.034,-
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellante] zullen worden vastgesteld op:
- explootkosten
€
76,17
- griffierecht
€
666,-
- getuigentaxen
€
1.400,-
totaal verschotten
€
2.142,17
en voor salaris advocaat [NAAM]:
3  punten x € 894,-
(tarief II)
€
2.682,-
te vermeerderen met nakosten zoals in het dictum omschreven
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [voegende partij] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht
€
291,-
- getuigentaxen
€
650,-
totaal verschotten
€
941,-
en voor salaris advocaat [NAAM]:
3  punten x € 894,-
(tarief II)
€
2.682,-
3
De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart [voegende partij] niet-ontvankelijk voor zover zijn vordering betrekking heeft op de vrijwaringszaak;
vernietigt het vonnis van de rechtbank Groningen d.d. 12 oktober 2011 voor zover in de hoofdzaak gewezen en doet in zoverre opnieuw recht;
wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;
veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] terug te betalen al hetgeen [appellante] op basis van genoemd vonnis aan haar heeft betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot aan de dag van terugbetaling;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 2.034,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 262,-  voor verschotten, en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep
- aan de zijde van [appellante] vastgesteld op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 2.142,17  voor verschotten en op € 131,00 voor nasalaris van de advocaat, vermeerderd met € 68,00 indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
- aan de zijde van [voegende partij] vastgesteld op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 941,-  voor verschotten;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mr. M.W. Zandbergen, mr. G. van Rijssen en mr. B.J.H. Hofstee en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 10 maart 2015.