Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHSHE:2018:4494

GERECHTSHOF  ̓s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.213.564/01
arrest van 30 oktober 2018
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. A.C.F. Berkhof te Goes,
tegen:
[geïntimeerde]
,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.J. Blaak-Looij te Goes,
op het bij exploot van dagvaarding van 8 maart 2017 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Zeeland-West-Brabant gewezen vonnis van 21 december 2016 tussen appellant
- [appellant] - als eiser en geïntimeerde - [geïntimeerde] - als gedaagde.
1
Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer C/02/307230 / HA ZA 15-737)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het incidenteel vonnis van 23 maart 2016 en naar het tussenvonnis van 18 mei 2016.
2
Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding in hoger beroep van 8 maart 2017;
de memorie van grieven van [appellant] van 4 juli 2017 met producties en eiswijziging;
de memorie van antwoord van [geïntimeerde] van 12 september 2017 met producties;
het schriftelijk pleidooi op 7 november 2017 waarbij partijen pleitnota’s hebben overgelegd, [appellant] onder overlegging van producties.
Partijen hebben arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
[geïntimeerde] heeft in zijn pleitnota opgemerkt dat de pleitnota van [appellant] zoals hij deze heeft ontvangen niet in overeenstemming is met het procesreglement omdat die pleitnota de maximale omvang van 12 pagina’s overschrijdt. Hij verzoekt het hof het meerdere, met inbegrip van de daarbij behorende producties, buiten beschouwing te laten. Het hof stelt vast dat de pleitnota van [appellant] zoals deze in het geding is gebracht 12 pagina’s omvat, zodat het verzoek van [geïntimeerde] geen bespreking behoeft.
3. 	De beoordeling
3.1
In overweging 2. van het eindvonnis van 21 december 2016 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. De door de rechtbank vastgestelde feiten vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt, waarbij het hof rekening zal houden met enkele kanttekeningen die [geïntimeerde] daarover heeft gemaakt in zijn memorie van antwoord. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Het hof zal hierna een overzicht geven van deze relevante feiten.
[geïntimeerde] is sedert 23 mei 2005 eigenaar van het perceel erf met schuur aan de [weg] te [plaats] , kadastraal bekend onder gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [perceelnummer 1] , groot negen are, twintig centiare (verder: het tuinperceel).
[appellant] is sedert 24 december 1971 eigenaar van het perceel met woning aan de [weg] [nummer 1] te [plaats] , kadastraal bekend onder gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nummer [perceelnummer 2] .
Schematisch en niet op schaal weergegeven is de situatie ter plaatse:
Het tuinperceel is sinds 1922 door (de rechtsvoorgangers van) [appellant] krachtens erfpacht gebruikt. Na afloop van de erfpacht op 1 januari 1982 geschiedde het gebruik op grond van een bruikleenovereenkomst die tegen 1 mei 2004 door de moeder van [geïntimeerde] is opgezegd.  Het tuinperceel is daarna bij [appellant] in gebruik gebleven.
[geïntimeerde] heeft in een kort geding bij de voorzieningenrechter van de (toenmalige) rechtbank Middelburg gevorderd dat [appellant] het tuinperceel zou ontruimen. Tijdens de mondelinge behandeling op 27 juni 2006 hebben partijen de zaak geschikt, hetgeen heeft geleid tot een ‘huurovereenkomst onbebouwd registergoed’.
Deze overeenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
Artikel 3: Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd ingaande op 1 april 2006.
3.2
De huurovereenkomst kan te allen tijde door één der partijen (...) worden opgezegd.
3.3
De huurovereenkomst zal echter onherroepelijk worden beëindigd op het moment  waarop aan de verhuurder alle benodigde van overheidswege vereiste vergunningen tot het exploiteren van een camping met een totale te exploiteren oppervlakte van ca. 12 hectaren zijn verleend. Alsdan zal de koopoptie, zoals omschreven in artikel 12 van deze overeenkomst in werking treden. (...)
Artikel 12: Voorkeursrecht van koop
12.1
Verhuurder geeft hierbij aan huurder op het moment waarop de huurovereenkomst door verhuurder wordt beëindigd of op het moment waarop beëindiging plaatsvindt zoals omschreven in artikel 3.3 van deze overeenkomst, een voorkeursrecht van koop met betrekking tot het gehuurde. (...)
12.2
In geval van de voorgenomen verkoop van het gehuurde zal verhuurder dit eerst aan huurder bij aangetekende brief of (...) te koop moeten aanbieden voor een koopsom van € 60.000 (...).
12.8
Indien verhuurder of huurder na behoorlijke ingebrekestelling door de andere partij in gebreke mocht blijven aan zijn verplichtingen uit een door huurder uitgeoefend voorkeursrecht van koop met betrekking tot het gehuurde te voldoen, bijvoorbeeld wat verhuurder betreft door het gehuurde niet te leveren (...) zal de na deze behoorlijke ingebrekestelling in gebreke gebleven verhuurder (...) ten behoeve van de andere partij een direct opvorderbare boetesom van tien procent van de koopsom exclusief kosten verbeuren, onverminderd het recht van die andere partij om van de aldus in gebreke gebleven partij vergoeding van eventuele meerdere schade te vorderen.
[geïntimeerde] exploiteert een camping op een terrein achter zijn nabijgelegen woning aan de [weg] [nummer 2] . Zijn plannen voor uitbreiding van de camping tot een omvang als bedoeld in artikel 3.3 van de huurovereenkomst heeft hij (vooralsnog) niet doorgezet. Een vergunning voor die uitbreiding heeft hij niet aangevraagd.
[appellant] gebruikt en verhuurt zijn woning als vakantiewoning.
Tussen partijen zijn geschillen gerezen over het voortgezet gebruik van het tuinperceel door [appellant] en over de wijze waarop [geïntimeerde] de strook tussen de twee percelen en de [weg] behandelt. Alleen via die strook, die buiten de erfpacht, bruikleen en huur viel, is het perceel van [appellant] vanaf de openbare weg bereikbaar.
3.2
Bij dagvaarding van 2 november 2015 heeft [appellant] de onderhavige procedure tegen [geïntimeerde] aanhangig gemaakt. In deze procedure stelt [appellant] dat [geïntimeerde] zich op grond van artikel 3.3 van de huurovereenkomst diende in te spannen om de vereiste vergunningen voor de uitbreiding van de camping te verkrijgen, maar dat hij die verplichting niet is nagekomen waardoor de door partijen beoogde verkoop van het perceel aan hem niet op de overeengekomen wijze wordt gerealiseerd. De huurovereenkomst diende ter overbrugging tussen het kort geding en de op die wijze beoogde verkoop. Nu de uitbreiding van de camping achterwege blijft, is de koopoptie volgens [appellant] eveneens in werking getreden. Op grond hiervan vorderde [appellant] in eerste aanleg, samengevat, [geïntimeerde] te gebieden het tuinperceel aan hem op de overeengekomen voorwaarden te koop aan te bieden, subsidiair [geïntimeerde] te veroordelen tot verkoop ervan aan hem, meer subsidiair te verklaren voor recht dat de koopoptie in werking treedt wanneer [geïntimeerde] niet binnen zes maanden beschikt over de vereiste vergunningen voor de uitbreiding van de camping, nog meer subsidiair [geïntimeerde] te gebieden binnen een maand de vereiste vergunningen aan te vragen, een en ander op verbeurte van een dwangsom, en veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de boete van € 6.000,= op grond van artikel 12.8 van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] heeft de vorderingen van [appellant] gemotiveerd bestreden.
3.3
Bij incidenteel vonnis van 23 maart 2016 heeft de rechtbank een vordering van [geïntimeerde] tot onbevoegdverklaring afgewezen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het incident.
Bij tussenvonnis van 18 mei 2016 heeft de rechtbank een comparitie van partijen bepaald, de op 25 augustus 2016 heeft plaatsgevonden.
Bij eindvonnis van 21 december 2016 heeft de rechtbank, kort gezegd, geoordeeld dat het afzien door [geïntimeerde] van het aanvragen van een vergunning voor de uitbreiding van zijn camping voor [appellant] geen grondslag biedt voor zijn voor vorderingen. Afgezien daarvan staat het [geïntimeerde] als eigenaar van het perceel vrij daarover te beschikken op de wijze die hem goed dunkt. De rechtbank heeft alle vorderingen van [appellant] afgewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.4
[appellant] komt met vijf grieven op tegen het eindvonnis van de rechtbank en hij handhaaft in hoger beroep zijn vorderingen uit de eerste aanleg. Daarnaast heeft hij als zesde grief zijn eis vermeerderd, waartegen [geïntimeerde] processueel bezwaar heeft gemaakt. Dit bezwaar komt aan de orde na de bespreking van de oorspronkelijke vorderingen van [appellant] en diens grieven tegen de afwijzing daarvan.
3.5
In het eindvonnis van 21 december 2016 heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.1 het volgende overwogen:
“Tussen partijen is niet in geschil dat uit de tekst van artikel 3.3 van de huurovereenkomst voor [geïntimeerde] niet voortvloeit dat op hem een inspanningsverplichting rust de voor de uitbreiding van de camping benodigde vergunningen te verkrijgen. Nu [appellant] betoogt dat dit wel de bedoeling was van partijen, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bepaling mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.”
In de rechtsoverwegingen 4.2 en 4.3 heeft de rechtbank vervolgens uiteengezet dat en waarom het betoog van [appellant] niet gevolgd kan worden, zodat in het door hem gestelde inspanningsverplichting van [geïntimeerde] en het niet nakomen daarvan geen grond voor de vorderingen van [appellant] is gelegen.
3.6
Met zijn eerste vier grieven komt [appellant] hiertegen op. Deze grieven worden verworpen, om de volgende redenen. Wanneer de tekst van artikel 3.3 van de huurovereenkomst wordt bezien, zowel op zichzelf als in samenhang met de overige bepalingen van de huurovereenkomst, kan daarin alleen worden gelezen dat de koopoptie in werking treedt zodra aan de huurovereenkomst een einde is gekomen doordat aan verhuurder de vergunningen zijn verleend. In de huurovereenkomst staat niet dat op [geïntimeerde] de verplichting rust zich in te spannen om die vergunningen te verkrijgen. Dat staat er niet in en uit de door [appellant] beschreven omstandigheden die tot het sluiten van de overeenkomst hebben geleid kan ook niet worden afgeleid dat partijen hebben beoogd aan artikel 3.3 een dergelijke strekking toe te kennen of dat zij daar redelijkerwijs van uit mochten gaan. [appellant] is uitvoerig ingegaan op de geschiedenis van het perceel, op ontwikkelingen die zich hebben voorgedaan rond het voornemen van [geïntimeerde] om zijn camping uit te breiden en op de maatregelen die mede in verband daarmee door het Waterschap zijn getroffen. Deze omstandigheden zullen ongetwijfeld de verwachtingen van de verschillende betrokkenen hebben gekleurd en bij hen al dan niet gerechtvaardigde veronderstellingen over eindtoestand van een en ander in het leven hebben geroepen. Waar het in deze zaak evenwel om gaat is wat tussen partijen na de tussen hen gevoerde onderhandelingen uiteindelijk over het tuinperceel is afgesproken bij het kort geding dat op 27 juni 2006. Dit kort geding heeft geresulteerd in de huurovereenkomst en alleen in die huurovereenkomst is de grond te vinden voor het voortgezet gebruik van het tuinperceel door [appellant] . De erfpacht was geëindigd en de gebruiksovereenkomst opgezegd. In eerste aanleg noch in hoger beroep is aannemelijk geworden dat [appellant] het tuinperceel niet zou hebben behoeven te ontruimen indien partijen niet zouden zijn gekomen tot het treffen van een regeling, zoals neergelegd in de huurovereenkomst. De inhoud van de huurovereenkomst is dan ook bepalend voor de rechtsverhouding tussen partijen, in die zin dat [appellant] geen aanspraak kan maken op meer of andere rechten dan hem zijn verleend bij die overeenkomst, uitgelegd aan de hand van de maatstaf die de rechtbank in rechtsoverweging 4.1 van het eindvonnis van 21 december 2016 - juist - heeft weergegeven.
3.7
[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat hij destijds het perceel wenste te gebruiken voor kerstbomenverkoop ter aanvulling op zijn inkomen. Hij was destijds ook van plan de uitbreiding van zijn camping te realiseren. Als hij dat kon, zou hij het perceel niet meer nodig hebben voor het realiseren van extra inkomen. In verband daarmee is het voorkeursrecht van koop van artikel 12 van de huurovereenkomst van toepassing verklaard onder vermelding van een ijkmoment, het verkrijgen van de voor de uitbreiding van zijn camping vereiste vergunningen. [geïntimeerde] heeft tegenover [appellant] niet de (inspannings)verplichting op zich genomen om de bestaande plannen daadwerkelijk uit te voeren. [appellant] kan op twee momenten een beroep doen op het voorkeursrecht van koop: wanneer de situatie van artikel 3.3 zich voordoet of wanneer de verhuurder de huurovereenkomst beëindigt. Als de eerste optie zich om welke reden dan ook niet voordoet, resteert de tweede optie. In het nakomen van dit voorkeursrecht ligt de verplichting van [geïntimeerde] jegens [appellant] , niet in het bewerkstelligen van de eerste optie.
Als
die situatie zich voordoet moet [geïntimeerde] het voorkeursrecht toepassen, niet ervoor zorgen
dat
die zich voordoet, aldus [geïntimeerde] .
3.8
In wat [appellant] heeft betoogd, ziet het hof geen aanknopingspunten om af te doen aan dit (grotendeels onweersproken) verweer van [geïntimeerde] . Voor het overige kan het hof zich vinden in het oordeel van de rechtbank en de rechtsoverwegingen waarmee dat is gemotiveerd in het bestreden vonnis, die [appellant] met zijn grieven I tot en met IV heeft bestreden, naar het oordeel van het hof ten onrechte. Het hof sluit zich bij die rechtsoverwegingen aan. Voor bewijslevering ziet ook het hof geen grond aanwezig aangezien [appellant] (ook in dit hoger beroep) geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Ook de pleitnota van [appellant] biedt wat dit betreft geen nieuwe gezichtspunten ten opzichte van hetgeen eerder in de procedure reeds was aangevoerd.
3.9
In het eindvonnis van 21 december 2016 heeft de rechtbank in rechtsoverweging 4.4 het volgende overwogen:
“Het staat de eigenaar in beginsel dan ook vrij over zijn zaak te beschikken zoals hij wenst. De beslissing van [geïntimeerde] niet tot verkoop van zijn perceel aan [appellant] over te gaan, kan dan ook niet worden aangemerkt als misbruik van bevoegdheid.”
Grief V van [appellant] betreft dit oordeel van de rechtbank. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] over het tuinperceel beschikt door een koopoptie te vestigen onder opschortende voorwaarde en heeft hij zijn positie/bevoegdheid als eigenaar misbruikt door het in vervulling gaan van die voorwaarde te traineren. Het hof kan [appellant] niet volgen in dit betoog. Artikel 3.3 van de huurovereenkomst dient naar het oordeel te worden uitgelegd zoals hiervoor uiteengezet en dat betekent dat [geïntimeerde] geen misbruik van bevoegdheid kan worden verweten wanneer hij besluit af te zien van de voorgenomen uitbreiding van de camping en daarvoor geen vergunningen aan te vragen. De verplichtingen die [geïntimeerde] jegens [appellant] op zich heeft genomen, staan niet in de weg aan dergelijke nadere besluitvorming van [geïntimeerde] .
3.10
Volgens [appellant] heeft hij een (huur)overeenkomst gesloten die hij zonder uitzicht op de mogelijkheid van koop nooit had willen aangaan. Het hof gaat ervan uit dat [appellant] hiermee niet beoogt een beroep op dwaling te doen, nu hij geen daarop toegesneden vorderingen heeft ingesteld. Voor het overige miskent [appellant] met deze stelling dat in de huurovereenkomst (slechts) een voorkeursrecht van koop is opgenomen. In zijn toelichting op deze grief vermeldt [appellant] ten slotte dat hij alle tot heden betaalde huurtermijnen ervaart als aanbetalingen op de koopsom (c.q. een verhoging van die koopsom), maar dat kan aan het voorgaande niet afdoen. Een en ander leidt tot de slotsom dat grief V wordt verworpen.
3.11
Grief VI, ten slotte, betreft de vermeerdering van eis in hoger beroep. Hierbij vordert [appellant] eveneens, samengevat, [geïntimeerde] te veroordelen de berm en toegang vanaf de [weg] tot het perceel van [appellant] te herstellen en begaanbaar te maken en het door [geïntimeerde] vernielde gazon van [appellant] te egaliseren en van nieuw gras te voorzien. De strook tussen het perceel en de [weg] waar [appellant] op doelt en die door hem op productie 8 bij zijn memorie van grieven is aangeduid, is hierna gearceerd aangegeven.
[geïntimeerde] heeft tegen deze eisvermeerdering in zijn memorie van antwoord bezwaar gemaakt op de grond dat dit een geheel andere vordering betreft dan in eerste aanleg aan de orde was en dat hem op deze manier een instantie wordt onthouden. Het verlies van een instantie is echter inherent aan het feit dat de wet toestaat dat een eis ook in hoger beroep kan worden vermeerderd. Slechts onder bijkomende omstandigheden kan dit feit het oordeel rechtvaardigen dat sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. Dat de kwestie die nu ter sprake wordt gebracht in eerste aanleg niet aan de orde was, kan niet worden aangemerkt als een dergelijke omstandigheid nu het ook hierbij gaat om de (eventuele) verplichtingen van partijen rond dezelfde percelen. Het hof acht de vermeerdering van eis niet ontoelaatbaar zodat deze in de beoordeling zal worden betrokken. [geïntimeerde] is daar bovendien in zijn memorie van antwoord al (subsidiair) inhoudelijk op ingegaan en heeft de gelegenheid gehad om dat in zijn pleitnota ook te doen, zodat hem hiervoor (na de verwerping van zijn processuele bezwaar) geen verdere gelegenheid behoeft te worden geboden.
3.12
[geïntimeerde] heeft met betrekking tot de situatie ter plaatse bij memorie van antwoord een aantal recente foto’s in het geding gebracht. Met name uit de foto’s die als productie 1 en 7 zijn overgelegd blijkt niet van de door [appellant] gestelde schade aan de strook voor zijn woning en op het tuinperceel. [appellant] betwist dat in zijn pleitnota niet, maar stelt dat de situatie ‘zienderogen verslechtert’. In dit verband heeft hij een rapportage van [onderneming] van 20 oktober 2017 overgelegd waarin wordt aanbevolen op de door [appellant] bedoelde strook doorgroeistenen te plaatsen. [geïntimeerde] heeft de relevantie van deze rapportage voor de onderhavige zaak in zijn pleitnota gemotiveerd betwist.
3.13
Het hof overweegt hierover het volgende. Tussen partijen staat vast dat [appellant] geen rechten kan doen gelden op de strook waar het hier over gaat. Hij heeft niet betwist dat er een pad is van 1.10 meter om van zijn woning naar de openbare weg te gaan en omgekeerd. Volgens [geïntimeerde] heeft hij aangeboden dit pad te voorzien van doorgroeistenen, maar heeft [appellant] geweigerd daaraan mee te werken/mee te betalen. [appellant] betrekt in zijn stellingen de wijze waarop de strook er in het verleden bij gelegen heeft. Het hof gaat daaraan voorbij aangezien bij vorderingen als door [appellant] ingesteld de situatie van dit moment aan de orde is (
ex nunc
). Voor die situatie heeft [appellant] niet aannemelijk gemaakt dat [geïntimeerde] eigendommen van [appellant] heeft vernield, terwijl [appellant] evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat en op grond waarvan hij jegens [geïntimeerde] rechten kan inroepen met betrekking tot de verharding/begroeiing van de strook grond waar zijn vordering betrekking op heeft. Het komt het hof, de gehele situatie overziende, voor dat partijen gebaat zouden zijn met toepassing van doorgroeistenen op het pad naar de woning van [appellant] en mogelijk ook op de toegang tot de schuur op het tuinperceel. Die gedachte is al geruime tijd geleden geopperd, bijvoorbeeld bij het kort geding tussen partijen dat heeft geleid tot het vonnis van 12 augustus 2011, door [geïntimeerde] in zijn memorie van antwoord aangehaald. Daarop ziet de vermeerderde eis van [appellant] overigens niet. Voor de veroordelingen waar die eis wel op ziet, bestaat onvoldoende grondslag, zodat deze wordt afgewezen.
3.14
Nu alle grieven zijn afgewezen zal het eindvonnis van 21 december 2016 worden bekrachtigd, met afwijzing van het meer of anders gevorderde en met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep (met uitzondering van het incident).
4
De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het eindvonnis van 21 december 2016 waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep (met uitzondering van die van het incident), tot op deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 313,= aan griffierecht en op € 2.148,= aan salaris advocaat, deze bedragen te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit arrest tot aan de voldoening;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. B.A. Meulenbroek, M.G.W.M. Stienissen en J.C.J. van Craaikamp en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 30 oktober 2018.
griffier						rolraadsheer