Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2019:9536

RECHTBANK AMSTERDAM
Bestuursrecht
zaaknummers: AMS 18/6765, 18/7185 en 18/4980
uitspraak van de meervoudige kamer van 8 oktober 2019 in de zaken tussen
de besloten vennootschap Rivana Vastgoed B.V.
, te Amsterdam, eiseres 1,
en
[eiseres]
, te Amsterdam, eiseres 2,
(gezamenlijk te noemen eiseressen, gemachtigde: mr. S.M. Stavenuiter),
en
het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam,
verweerder
(gemachtigden: mr. N. Hamdach en mr. H.D. Hosper).
Procesverloop
Bij afzonderlijke besluiten van 16 januari 2018 (de primaire besluiten 1 en 2) heeft verweerder aan eiseressen een bestuurlijke boete van € 13.500,- opgelegd en deze ingevorderd vanwege het zonder vergunning aan de woningvoorraad onttrekken van de woning aan de [straat] 50-1 te Amsterdam.
Bij besluiten van 5 oktober 2018 (de bestreden besluiten 1 en 2) heeft verweerder het bezwaar van eiseressen gericht tegen de primaire besluiten 1 en 2 ongegrond verklaard.
Eiseressen hebben tegen deze besluiten beroep ingesteld. Deze beroepen hebben de nummers AMS 18/6765 en 18/7185.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Bij afzonderlijke besluiten van eveneens 16 januari 2018 (de primaire besluiten 3 en 4) heeft verweerder aan eiseressen een last onder bestuursdwang opgelegd om het hotelmatig gebruik en alle vormen van onrechtmatig kortdurend verblijf op het adres [straat] 50-1 te Amsterdam te staken en gestaakt te houden binnen een week na dagtekening van de besluiten (de lasten).
Bij het besluit van 26 juni 2018 (het bestreden besluit 3) heeft verweerder beide bezwaren van eiseressen gericht tegen de primaire besluiten 3 en 4 - conform het advies van de bezwaarschriftencommissie - ongegrond verklaard. De lasten zijn aangepast in die zin dat de zinsnede: “en alle vormen van onrechtmatig kortdurend verblijf” uit de lasten zijn verwijderd.
Eiseressen hebben tegen het bestreden besluit 3 beroep ingesteld. Dit beroep heeft het nummer AMS 18/4980.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 september 2019. De zaken zijn gevoegd behandeld. Namens eiseres 1 is verschenen [naam 1] , bijgestaan door haar gemachtigde. Eiseres 2 heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Wat er aan deze zaak vooraf ging
1.1.	Eiseres 1 heeft het pand aan de [straat] 50-1 te Amsterdam (de woning) in eigendom en eiseres 2 huurt de woning van eiseres 1 en woont daar. De woning bestaat uit vier woonlagen. Onder de woning bevindt zich een café dat eveneens in eigendom is van eiseres 1.
1.2.	In 2016 heeft eiseres 2 met toestemming van eiseres 1 besloten een Bed & Breakfast (B&B) in de woning te beginnen onder de naam “ [naam 2] ”. Hiertoe heeft eiseres 2 op 1 september 2016 melding gedaan bij verweerder. Verweerder heeft de ontvangst van deze melding met de brief van 8 september 2016 bevestigd en de voorwaarden die gelden voor het starten van een B&B aan eiseres 2 gestuurd.
1.3.	Op 30 oktober 2017 hebben een toezichthouder van verweerder en een bouwinspecteur naar aanleiding van een melding van woonfraude de woning bezocht en zijn de aanwezigen gehoord. De bevindingen van dit onderzoek zijn neergelegd in een rapport van bevindingen van 31 oktober 2017 (het rapport). Daaruit blijkt dat er twee personen op het adres staan ingeschreven, namelijk eiseres 2 en de heer [naam 3] (hierna te noemen: [naam 3] ). De woning wordt op de website www.booking.com als accommodatie aangeboden.
Tijdens het bezoek aan de woning blijkt dat eiseres 2 op de eerste etage woont, [naam 3] op de tweede etage en dat de derde en de vierde etage worden gebruikt voor de verhuur aan toeristen. De deuren naar de woonruimtes op de eerste en de tweede etage kunnen worden afgesloten. Op de tweede etage bevindt zich tevens een deur naar de derde etage en deze kan eveneens worden afgesloten. In de woonkamer op de derde etage bevindt zich een open trap naar de vierde etage. Op de eerste en tweede etage zijn keukenblokken aanwezig. De derde etage beschikt over een woonkamer en een keuken en op de vierde etage zijn sanitaire voorzieningen aanwezig. Tijdens het onderzoek verklaart eiseres 2 dat zij een huurcontract heeft en € 4.000,- aan huur per maand betaald. Zij werkt beneden in het café van haar schoonzoon (een van de eigenaren van eiseres 1) en heeft inkomsten uit de B&B. [naam 3] verklaart dat hij geen huurovereenkomst heeft en geen huur betaalt. Hij werkt in het café beneden. Op het moment van het onderzoek worden de derde en vierde etage verhuurd aan vier Engelse toeristen.
1.4.	Met de brieven van 3 november 2017 heeft verweerder eiseressen bericht dat hij voornemens is over te gaan tot op het opleggen van een bestuurlijke boete, omdat sprake is van overtreding van de voorwaarden die gelden voor het runnen van een B&B. De woning wordt hotelmatig gebruikt en is zonder de daartoe vereiste vergunning aan de woningvoorraad onttrokken. Verweerder wil daarnaast overgaan tot het opleggen van een last onder bestuursdwang om het in strijd met het bestemmingsplan hotelmatig gebruik van de woning te staken en gestaakt te houden.
1.5.	Eisessen hebben op 16 november 2017 hun zienswijze ingediend. Zij voeren aan dat geen sprake is van de door verweerder genoemde overtredingen en voor zover daarvan al sprake is geweest, de overtredingen inmiddels zijn beëindigd. Zo zijn op de eerste en tweede etage de keukenblokken verwijderd en zijn de sloten uit de deuren verwijderd.
1.6.	In een emailbericht van 6 december 2017 hebben eiseressen nogmaals aangegeven dat zij naar aanleiding van de voornemens wijzigingen in de woning hebben aangebracht en van verweerder willen weten of zij nu in overeenstemming met de regelgeving handelen.
Besluitvorming
2.1.	Verweerder heeft met de primaire besluiten 1 en 2, die verweerder met de bestreden besluiten 1 en 2 heeft gehandhaafd - aan eiseressen ieder afzonderlijk een bestuurlijke boete van € 13.500, - opgelegd vanwege het overtreden van de bepalingen uit de Huisvestingwet 2014 (de Huisvestingswet) en de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016 (de Huisvestingsverordening). Volgens verweerder is de woning (gedeeltelijk) onttrokken aan de woningvoorraad van de gemeente Amsterdam. Voor deze onttrekking is een vergunning nodig, tenzij wordt voldaan aan de voorwaarden voor een vergunningsvrije exploitatie van een B&B. Daar wordt niet aan voldaan omdat in de woning twee zelfstandige extra woonruimtes zijn gecreëerd met keuken en sanitaire voorzieningen, die afzonderlijk aan [naam 3] en de toeristen worden verhuurd. Hiermee is in strijd gehandeld met artikel 21, aanhef en onder a, van de Huisvestingwet.
2.2.	Met de primaire besluiten 3 en 4 heeft verweerder aan eiseressen lasten onder bestuursdwang opgelegd om het hotelmatig gebruik en alle vormen van onrechtmatig kortdurend verblijf op het adres [straat] 50-1 te staken en gestaakt te houden binnen een week na dagtekening van de besluiten. Met het bestreden besluit 3 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Volgens verweerder is er sprake van hotelmatig gebruik van de woning. Dat is op die locatie in strijd met het bestemmingsplan Zuidelijke Binnenstad.
Standpunt van eiseressen
3. Eiseressen zijn het niet eens met de bestreden besluiten en hebben daarom beroep ingesteld bij de rechtbank.
Beoordeling door de rechtbank
Ten aanzien van het opleggen van de bestuurlijke boetes
4. De rechtbank zal allereerst, aan de hand van de argumenten die eiseressen hebben aangevoerd, beoordelen of verweerder bevoegd was om aan eiseressen een bestuurlijke
boete op te leggen. De rechtbank zal daarbij de volgende vragen beantwoorden:
1. Van welke wet- en regelgeving moet worden uitgegaan?
2. Is er sprake van een overtreding? Zo ja:
3. Kan eiseressen een verwijt worden gemaakt van de overtreding? Zo ja:
4. Is er aanleiding om de boete te matigen?
1.	Van welke wet- en regelgeving moet worden uitgegaan?
5. De rechtbank stelt vast dat als datum van een overtreding moet worden aangemerkt de datum waarop de desbetreffende overtreding wordt geconstateerd. Dat zou in dit geval - zo blijkt uit het rapport - 30 oktober 2017 - zijn. Van belang is dan ook de wet- en regelgeving zoals die gold op dat moment. Eiseressen hebben aangevoerd dat verweerder in de primaire besluiten 1 en 2 ten onrechte is uitgegaan van de pleegdatum 2016, de datum waarop eiseres 2 met het exploiteren van de B&B is gestart. Dit is echter niet van doorslaggevend belang voor de vraag aan welke wet- en regelgeving de rechtbank dient te toetsen. Bovendien blijkt uit het bestreden besluit dat verweerder na de heroverweging in bezwaar eveneens uitgaat van 30 oktober 2017 als pleegdatum.
6. Gelet hierop is de Huisvestingswet zoals die gold op 30 oktober 2017 en de Huisvestingsverordening zoals die gold vanaf 1 oktober 2017 van toepassing.
7. De rechtbank heeft de wet- en regelgeving waarvan zij in deze uitspraak is uitgegaan opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak. Deze bijlage maakt deel uit van de uitspraak.
8. Uit de wet- en regelgeving volgt - kort gezegd - dat een woonruimte die tot de woonruimtevoorraad behoort, niet zonder vergunning aan de bestemming tot bewoning mag worden onttrokken. Voor een B&B wordt daarop een uitzondering gemaakt als aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
2
Is er sprake van een overtreding?
9. Partijen verschillen van mening over de vraag of de derde en de vierde etage moeten worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte of niet. Dit criterium is namelijk van belang voor de vraag of er sprake is van een B&B, zoals omschreven in artikel 1, aanhef en onder c van de Huisvestingsverordening. Uit dit artikel blijkt dat onder een B&B wordt verstaan: “het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de hoofdbewoner van die woonruimte, al dan niet met ontbijt”. Dat betekent - kort gezegd - dat een B&B op de derde en vierde verdieping alleen is toegestaan als deze verdiepingen onderdeel uitmaken van de woning en geen zelfstandige woonruimte vormen.
Standpunt van verweerder
10. Verweerder vindt dat er sprake is van zelfstandige woonruimte omdat de derde en vierde etage beschikken over een eigen keuken en sanitaire voorzieningen, een eigen opgang hebben en kunnen worden afgesloten. Volgens verweerder is het deel dat aan toeristen wordt verhuurd niet afhankelijk van de voorzieningen in de woning.
Standpunt van eiseressen
11. Eiseressen zijn het daarmee niet eens. Zij vinden dat de derde en vierde etage deel
uitmaken van de woning en dat er geen sprake is van zelfstandige woonruimte. De woning heeft altijd bestaan uit één zelfstandige woonruimte. De derde en vierde etage hebben geen zelfstandige opgang en de gasten hebben geen exclusief gebruik van de voorzieningen, met name niet van de keuken op de derde etage. Eiseres heeft weliswaar een klein keukenblok, maar om te koken maakt zij soms ook gebruik van de keuken op de derde etage.
Wat vindt de rechtbank?
12. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van zelfstandige woonruimte is de feitelijke situatie van belang.
13. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling), volgt dat voor de uitleg van het begrip zelfstandige woonruimte aansluiting moet worden gezocht bij de definitie ervan in artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek. Daarin is bepaald dat onder een zelfstandige woning wordt verstaan de woning die een eigen toegang heeft en die de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Het vereiste dat er geen afhankelijkheid mag zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning wil onder andere zeggen dat er een keuken, toilet en wasruimte moeten zijn. Het gebruik van deze voorzieningen moet exclusief aan de bewoner toekomen. Verder wordt onder zelfstandige woning ook de onvrije woning verstaan. Dat wil zeggen een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen en waarbij de ruimten afsluitbaar zijn en bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk en persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben. Voor de uitleg van het begrip onvrije etage kan hierbij worden aangesloten.
14. Uit deze jurisprudentie valt af te leiden dat het voor de beantwoording van de vraag of een ruimte een zelfstandige woonruimte is, van belang is of is voldaan aan de volgende eisen: (1) beschikken over wezenlijke voorzieningen, (2) afsluitbaar zijn, en (3) bereikbaar zijn via een eigen opgang dan wel een gemeenschappelijke verkeersruimte.
15. De rechtbank vindt dat de derde en vierde etage zijn aan te merken als zelfstandige woonruimte. Uit het dossier blijkt dat daar tijdens het huisbezoek op 30 oktober 2017 alle wezenlijke voorzieningen aanwezig waren, namelijk een keuken en sanitaire voorzieningen. Verder kon de toegangsdeur naar de derde etage worden afgesloten en kon deze etage worden bereikt via een gemeenschappelijke trap. De derde en vierde etage zijn dus niet afhankelijk van voorzieningen buiten deze etages. De omstandigheid dat eiseres 2 heeft verklaard dat zij soms gebruik maakte van de keuken op de derde etage maakt deze conclusie niet anders. Eiseres 2 had bovendien haar eigen keuken (en sanitair) op de eerste etage en daarmee haar eigen zelfstandige woonruimte.
16. Omdat de rechtbank van oordeel is dat de derde en vierde etage moeten worden aangemerkt als zelfstandige woonruimte en eiseres 2, als hoofdbewoner, daar niet woont, is er geen sprake van een B&B, zoals omschreven in artikel 1, aanhef en onder c, van de Huisvestingsverordening.
17. Aan toetsing van de overige voorwaarden voor een B&B zoals genoemd in artikel 3.1.2. van de Huisvestingsverordening komt de rechtbank al om die reden niet toe.
18. De rechtbank concludeert dat er een vergunning nodig was om de B&B te kunnen exploiteren op de manier waarop dat plaatsvond. Omdat daarover niet werd beschikt is sprake van een overtreding van artikel 21, aanhef en sub a, van de Huisvestingswet. Eiseressen hebben niet bestreden dat zij beiden - als eigenaar van de woning danwel als exploitant van de B&B - als overtreder kunnen worden aangemerkt.
3
Kan eiseressen een verwijt worden gemaakt van de overtreding?
Standpunt van eiseressen
19. Volgens eiseressen is er geen sprake van verwijtbaarheid omdat de regelgeving per
1 januari 2017 is gewijzigd en zij daarvan niet op de hoogte waren en de regelgeving overigens ook onduidelijk is. Eiseressen wisten niet dat een B&B moest worden geëxploiteerd in een deel van de zelfstandige woning, waar ook de hoofdbewoner woonde.
Standpunt van verweerder
20. Volgens verweerder stond het vereiste van zelfstandige woonruimte eerder ook al in de regelgeving en is het beleid niet onduidelijk. Als er onduidelijkheden waren bij eiseressen, dan had het op hun weg gelegen om zich daarover nader te laten informeren.
Wat vindt de rechtbank?
21. De rechtbank is van oordeel dat het op de weg van eiseressen ligt om zich op de hoogte te stellen van de wet- en regelgeving die geldt voor een B&B en ook de wijzigingen in de wet- en regelgeving bij te houden. De omstandigheid dat verweerder ermee heeft ingestemd dat eiseressen in 2016 een B&B zijn gestart in de woning, betekent niet dat daarmee vaststaat dat zij op dat moment aan de voorwaarden voldeden. Voor zover de regelgeving al bij de start van de B&B onduidelijk was, hadden eiseressen zich daarover nader moeten laten informeren.
22. De rechtbank toetst alleen aan de wet- en regelgeving zoals die gold op 30 oktober 2017. Niet in geschil is dat op dat moment het vereiste gold van het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte. Deze beroepsgrond van eiseressen slaagt niet.
4
Is er aanleiding tot matiging van de boete?
Standpunt van eiseressen
23. Eiseressen vinden dat er aanleiding bestaat om de boetes te matigen. Met name eiseres 2 heeft onvoldoende financiële draagkracht om de boete te voldoen.
Standpunt van verweerder
24. Verweerder heeft een boete van € 13.500,- opgelegd, terwijl volgens tabel 2 in bijlage 3 bij de Huisvestingsverordening een boete van € 20.500,- had moeten worden opgelegd. Door het opleggen van een lagere boete zijn eiseressen niet in hun belangen geschaad.
Wat vindt de rechtbank?
25. Hoewel het gefixeerde boetestelsel uit de Huisvestingsverordening volgens vaste rechtspraak met inachtneming van het evenredigheidsbeginsel tot stand is gekomen, volgt uit artikel 5:46, derde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) dat het bestuursorgaan niettemin een lagere boete moet opleggen indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde bestuurlijke boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is.
Uit de uitspraken van de Afdeling volgt dat als bijzondere omstandigheden kunnen worden aangemerkt een verminderde verwijtbaarheid, een beperkte ernst van een overtreding en een geringe financiële draagkracht.
26. De rechtbank vindt niet dat sprake is van verminderde verwijtbaarheid bij eiseressen of een beperkte ernst van de overtreding. Bovendien is niet onderbouwd of anderszins gebleken dat bij eiseressen sprake is van geringe financiële draagkracht. Dat, zoals eiseres 1 ter zitting naar voren heeft gebracht, zij de boete van eiseres 2 voor haar rekening heeft genomen omdat eiseres 2 zelf onvoldoende financiële draagkracht heeft, is daartoe niet voldoende.
27. Naar het oordeel van de rechtbank bestaat er daarom geen aanleiding om de boete te matigen.
Tussenconclusie
28. De beroepen gericht tegen de bestreden besluiten 1 en 2 zijn ongegrond. Dat betekent dat eiseressen in zoverre geen gelijk krijgen.
Ten aanzien van de last onder bestuursdwang
29. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder meegedeeld aanleiding te zien om het bestreden besluit 3 in te trekken omdat, nadat het voornemen aan eiseressen ter kennis is gebracht, geen nader onderzoek heeft plaatsgevonden. Hetgeen eiseressen in hun zienswijze hebben gesteld over het verwijderen van de keukenblokken en de sloten op de deuren alsmede het tijdsverloop tot het opleggen van de last, had daartoe wel aanleiding gegeven.
30. Eiseressen hebben vervolgens het beroep ter zitting ingetrokken en daarbij tevens verzocht om vergoeding van de proceskosten zowel in bezwaar als in beroep en vergoeding van het door eiseressen betaalde griffierecht.
31. De rechtbank stelt vast dat eiseressen het beroep hebben ingetrokken omdat verweerder aan eiseressen is tegemoetgekomen. Verweerder heeft dit ook erkend en de gemaakte aanspraak op proceskosten op de zitting niet bestreden.
32. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank aanleiding om met toepassing van het bepaalde in artikel 8:75a van de Awb verweerder te veroordelen in de proceskosten van
eiseressen. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.048,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 512,-, en een wegingsfactor 1).
33. Omdat eiseressen het griffierecht hebben voldaan en verweerder aan het beroep is tegemoetgekomen, dient verweerder op grond van artikel 8:41, zevende lid, van de Awb aan eiseressen het griffierecht van € 338,- te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen in de zaken AMS 18/6765 en AMS 18/7185 ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseressen tot een bedrag van
€ 2048,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 338,- in de zaak
AMS 18/4980 aan eiseressen te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. C.A.E. Wijnker, voorzitter, en mr. L.H. Waller en
mr. B.C. Langendoen, leden, in aanwezigheid van mr. A.E. van Duinen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2019.
griffier
voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.
Bijlage: Juridisch kader
Huisvestingswet 2014
Artikel 21
Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden;
(…).
Artikel 35
1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8, 21 of 22, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een bestuurlijke boete.
(…)
3. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening het bedrag vast van de bestuurlijke boete die voor de verschillende overtredingen kan worden opgelegd.
Huisvestingsverordening Amsterdam 2016
(geldig vanaf 1 oktober 2017)
Artikel 1
In deze verordening wordt verstaan onder:
c. Bed & breakfast: het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte voor kort
verblijf bij de hoofdbewoner van die woonruimte, al dan niet met ontbijt;
aa. Onzelfstandige woonruimte: woonruimte, niet-zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke geen eigen toegang heeft of welke niet door een huishouden zelfstandig
kan worden bewoond, zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke
voorzieningen buiten die woonruimte, waarbij als wezenlijke voorzieningen worden
aangemerkt: keuken en sanitaire voorzieningen;
xx. Woning: zelfstandige woonruimte;
eee. Zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft en welke door een
huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van
wezenlijke voorzieningen buiten de woonruimte;
Artikel 3.1.1
1. Als woonruimte behorend tot een gebouw als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt aangewezen:
a. alle zelfstandige woonruimte met een met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens;
b. alle zelfstandige woonruimte tot en met 200 huurpunten;
c. alle zelfstandige woonruimte met meer dan 200 huurpunten;
d. alle onzelfstandige woonruimte tot 750 huurpunten.
Artikel 3.1.2.
4. Voor het gedeeltelijk onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van bed
& breakfast is geen vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet noodzakelijk mits
en zolang:
a. de hoofdbewoner de woning als hoofdverblijf heeft en deze bewoner ook als zodanig
in de basisadministratie staat ingeschreven;
b. de bestemming tot bewoning overheersend blijft;
c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend; en
d. de hoofdbewoner, voordat het gebruik ten behoeve van bed & breakfast start,
het gebruik heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.
Artikel 4.2.2
1. Burgemeester en wethouders kunnen een bestuurlijke boete opleggen bij overtreding van de verboden bedoeld artikel 8 en artikel 21 van de wet of handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften bedoeld in artikel 24 van de wet.
2. Burgemeester en wethouders leggen een boete op:
b. voor de eerste overtreding van artikel 21, aanhef en onder a, b, c of d van de wet overeenkomstig kolom A van de in bijlage 3 opgenomen tabel 2;
(…)
In Bijlage 3, tabel 2, in kolom A is vermeld dat het boetebedrag voor het geheel of gedeeltelijk onttrekken van woonruimten aan de woonruimtevoorraad zonder vergunning
€ 20.500,00 is.
Algemene wet bestuursrecht
Artikel 5:46
3. Indien de hoogte van de bestuurlijke boete bij wettelijk voorschrift is vastgesteld, legt het bestuursorgaan niettemin een lagere bestuurlijke boete op indien de overtreder aannemelijk maakt dat de vastgestelde bestuurlijke boete wegens bijzondere omstandigheden te hoog is.
Dit volgt uit artikel 21 van de Huisvestingswet en artikel 3.1.2. van de Huisvestingsverordening.
Zie onder andere de uitspraken van 22 mei 2013, ECLI:NL:RVS:2013:CA0658
en 2 augustus 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2070.
Zie de uitspraken van de Afdeling van 22 november 2017, ECLI:NL:RVS:2018:2051 en 15 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2017:1849.