Document Source: Rechtspraak
Document URL: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHAMS:2015:411

GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team II
zaaknummer 				: 200.090.702/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland	: 169385/HA ZA 10-659
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 februari 2015
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AANNEMERSBEDRIJF [X ] & ZONEN B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] gemeente [gemeente] ,
appellante,
advocaat: mr. E.T.J.A.M. Nijkamp te Hengelo,
tegen:
[geïntimeerde] ,
wonende [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.P.G. Bouwman te Naaldwijk.
1
Het verdere procesverloop
Partijen worden weer aangeduid als [appellante] en [geïntimeerde] .
In het tussenarrest van 15 januari 2013 heeft het hof [appellante] toegelaten tot bewijslevering.
[appellante] heeft op 16 april 2013 en 14 oktober 2013 getuigen doen horen.
Bij brief van 18 oktober 2013 heeft de raadsman van [appellante] een stuk aan het hof doen toekomen, waarover gesproken was tijdens het getuigenverhoor van 14 oktober 2013. De brief is in afschrift gezonden aan de raadsman [geïntimeerde] , en maakt aldus deel uit van de processtukken.
[geïntimeerde] heeft in het tegen-getuigenverhoor op 12 december 2013 getuigen doen horen.
Hierna heeft [appellante] een memorie na enquête genomen, waarna [geïntimeerde] een antwoordmemorie na enquête heeft genomen.
Tenslotte hebben partijen wederom arrest gevraagd.
2
De verdere beoordeling
2.1
In het tussenarrest heeft het hof [appellante] toegelaten te bewijzen dat bij de bespreking van 16 januari 2009 in voldoende mate van precisie overeenstemming is bereikt over de eigenschappen van het te bouwen werk, zodanig dat deze voldoende bepaalbaar zijn doordat de eventuele leemten met behulp van wet, gewoonte en redelijkheid en billijkheid kunnen worden opgevuld (r.o. 2.7).
2.2
Door getuige [A] , bestuurder een aandeelhouder van [appellante] en als zodanig aan te merken als partijgetuige, is als volgt verklaard:
"Naar mijn stellige overtuiging heeft [geïntimeerde] in de kwestie waarover het in deze procedure gaat een opdracht verstrekt en hebben wij die opdracht aanvaard. (...) Op 28 oktober 2008 werden wij gebeld door [B] die contact had gehad met [geïntimeerde] . Dat was ons eerste contact in verband met dit project. Wij hebben toen een afspraak gemaakt die op 31 oktober 2008 bij ons op kantoor heeft plaats gehad. Dat had het karakter van een kennismakingsgesprek. Vervolgens is er een aantal ontmoetingen geweest en ook is er mail verkeer geweest en dat liep allemaal in prettige harmonie. Dat liep zo door in november en december en januari en mondde uit in een bespreking van 16 januari. In die bespreking is er volstrekte duidelijkheid bereikt over de inhoud van het project. Er zijn daarna nog een paar kleine details in mails aan de orde geweest en uiteindelijk is op 4 februari 2009 onze opdrachtbevestiging uitgegaan die volledig overeenkomt met de uitkomst van de bespreking van 16 januari, met in achtneming van de details die daarna nog in mails aan de orde zijn geweest.
Op de bespreking van 16 januari 2009 waren aan onze zijde [C] en [D] en ikzelf aanwezig. Aan de zijde van [geïntimeerde] was alleen [geïntimeerde] zelf aanwezig. Verder was er niemand aanwezig. Het was bij ons op kantoor. Tijdens die bespreking is onze offerte ter tafel geweest en uitgebreid inhoudelijk besproken. Dat was de versie van de offerte van 19 december 2008, productie 9 bij memorie van grieven. Ook was er een offerte document van [geïntimeerde] ter tafel. Ook die is uitgebreid besproken. Die bevat een technische beschrijving van de te bouwen woning. Dit is productie 11 bij memorie van grieven. Daarnaast was er een recap ter tafel dit is productie 8 bij memorie van antwoord. De aantekeningen daarop zijn van [geïntimeerde] . Ik weet niet of hij die tijdens de bespreking heeft gemaakt of eerder of later. Ik weet wel nog dat [geïntimeerde] tijdens dat gesprek aantekeningen maakte op de recap. Tijdens die bespreking zijn ook tekeningen van de woning besproken. Die werden door [geïntimeerde] overhandigd. Die stonden op dik papier wat wij zelf niet gebruiken.
De eerste versie van de offerte is van 21 november 2008 er was toen sprake van 1455 m3. Dat ging de begroting van [geïntimeerde] te boven. In de versie van de offerte van 19 december 2008 is uit mijn hoofd gezegd sprake van 1040 m3. Uiteindelijk zijn wij terecht gekomen bij 978 m3. Dit blijkt ook uit mails.
Het belang van een recap is dat wij zo de klant kunnen meenemen in de lijn van hoe de begroting in elkaar zit. Het bedrag op de recap van €471.712,27 komt overeen met de offerte van 19 december 2008 zonder opslagen en zonder bouwplaats kosten.
U wijst mij erop dat mijn advocaat [NAAM]€ 35.229,31 ex btw. Dit is het totaal van het aantal die wij in de loop van de besprekingen en de mailwisselingen uiteindelijk hebben gegeven. Zoals u in het dossier heeft kunnen lezen heb ik op enig moment een korting van €25.000,- inclusief btw gegeven en zijn wij uiteindelijk na bemiddeling van [B] uitgekomen op een bedrag van €508.000,- waarmee beide partijen instemden. Ik was blij met het verwerven van dit project en ik zou het nog steeds voor €508.000,- kunnen uitvoeren.
Een punt dat na de bespreking van 16 januari 2009 nog aan de orde is geweest is de vraag of [geïntimeerde] genoegen zou kunnen nemen met een hardhouten trap in plaats van een eikenhouten trap met een besparing van €4000, -. Op 16 januari 2009 wist hij dat nog niet maar daarna heeft hij laten weten dat dat akkoord was, zie productie 13 bij memorie van antwoord. Productie 12 bij memorie van grieven is een email bericht van [geïntimeerde] van 3 februari 2009 waarbij hij een aangepaste tekening opstuurt en schrijft dat er ongetwijfeld wel details anders zullen uitpakken maar dat dat geen wezenlijke aanpassingen zullen zijn. Wat ons betreft waren wij op 16 januari 2009 al tot overeenstemming gekomen voor wat betreft de inhoud van het project maar toen hebben wij voor de duidelijkheid de opdrachtbevestiging van 4 februari 2009 gestuurd.
Op vragen van mr. [NAAM]:
De eerste begroting van 21 november 2008 is door [D] op regelniveau doorgesproken met [geïntimeerde] en ook aan hem afgegeven. Ik was daar zelf niet bij aanwezig maar die begroting was op 19 november intern bij ons besproken geweest. Die offerte was gebaseerd op een tekening die wij van architect [E] hadden ontvangen en die uitging van 1455m3. (...) Productie 10 bij memorie van grieven is een vergelijking op regelniveau van de verschillende versies van de open begroting. U kunt daar voor iedere post tot op de cent nauwkeurig zien wat de eerste versie was en wat dat uiteindelijk geworden is.
Op uw vraag of [geïntimeerde] op 16 januari 2009 zelf ook wijzigingvoorstellen heeft gedaan antwoord ik dat ik dat niet meer weet. Het waren met name bezuinigingsvoorstellen die [C] had bedacht. Hij lichtte al die voorstellen toe met een technische uitleg erbij. In een mail van 18 januari 2009, productie 11 bij memorie van antwoord schrijft [geïntimeerde] over een extra bezuinigingspostje in verband met hoge plinten. Voor zover ik mij herinner waren op de bespreking van 16 januari 2009 bij het doornemen van de begroting ook de plinten aan de orde geweest maar niet dit voorstel voor een extra bezuiniging. Dit heeft [geïntimeerde] na die bespreking nog bedacht. Ik weet niet zeker of deze extra bezuiniging uiteindelijk is verwerkt. Productie 12 bij memorie van grieven is een e-mailbericht van 3 februari 2009. Zoals daar staat zijn bij het geen [geïntimeerde] toezond de aanpassingen verwerkt die op 16 januari waren besproken. In die zin was er dus niet sprake van iets nieuws.
Toen wij het eens werden over de prijs van €508.000,- wist [geïntimeerde] precies wat hij daarvoor zou krijgen. Dat was immers bij de bespreking van 16 januari 2009 geheel duidelijk geworden, zij het dat daarna nog een paar geringe aanpassingen zijn geweest. Mijn aannemersbedrijf wist ook precies wat er voor dat bedrag gebouwd moest worden. Het was ook niet meer nodig dat de architect iets zou doen om duidelijk te maken wat er gebouwd zou worden. Eventueel zou hij uitvoeringstekeningen kunnen maken, maar dat gaat over millimeters en heeft geen invloed op de kostprijs van het project.
U vraagt mij naar de stelposten die sub 45 van de memorie van antwoord worden genoemd. Het eerste bedrag van €6.500,- is geen stelpost. De andere posten zijn wel stelposten. Het is volstrekt gebruikelijk dat voor dergelijke posten stelposten worden gehanteerd en de hoogte ervan is ook reëel. De laatste twee stelposten, te weten de keukeninrichting en het sanitair zijn door [geïntimeerde] gedicteerd. De stelposten zijn ook verwerkt in de openbegroting en u zou het kunnen terugvinden in productie 10 bij de memorie van grieven. Onder 42 van de memorie van antwoord worden ook een aantal posten genoemd. Ook daarvan kan het verloop worden teruggevonden in productie 10 van de memorie van grieven maar ik denk dat [C] dat preciezer kan uitleggen dan ik.
Nadat u de verklaring heeft voorgelezen verklaar ik nog dat ik nog even heb opgezocht of de bezuiniging op de plinten is verwerkt en dat blijkt wel het geval te zijn."
2.3
Door getuige [C] , werknemer van [appellante] , is het volgende verklaard:
"(...) Ik heb een schriftelijke verklaring afgelegd dat is productie 14 bij memorie van grieven. Die verklaring heb ik zelf opgesteld en daarbij heb ik documenten geraadpleegd. In die verklaring staat de waarheid.
(...) Op 3 november 2008 kreeg ik een tekening van een woonhuis, die kennelijk door de potentiële opdrachtgever was verstrekt en werd mij gevraagd om de prijs te bepalen voor het bouwen van dat woonhuis. Op basis daarvan heb ik een openbegroting opgesteld. Op 19 november is er opnieuw een gesprek geweest met de potentiële opdrachtgever bij ons op kantoor en ook toen was ik er niet bij. Naar aanleiding van dat gesprek heb ik mijn berekeningen aangepast hetgeen resulteerde in de begroting van 19 december 2008. In die begroting waren stukken verwerkt die ons waren toegezonden op 15 december en die bestonden uit schetsen en een uitgebreide lijst van uitgangspunten. De woning kwam overeen met de woning van de eerste bespreking maar dan met minder kubieke meters. De schetsen van 15 december 2008 waren volgens mij door de opdrachtgever zelf gemaakt aan de hand van eerder gemaakte tekeningen van de architect. Die schetsen hielden aanzichten en plattegronden in.
Op 16 januari 2009 is er een bespreking bij ons op kantoor geweest in aanwezigheid van de heren [appellante] , [D] , [geïntimeerde] en ikzelf. Op die bespreking is de recap uitgebreid aan de orde geweest ( productie 8 bij memorie van antwoord). [geïntimeerde] had weer nieuwe tekeningen bij zich, maar hij zei dat die vanzelf aan de orde zouden komen als wij de recap zouden bespreken en dat is ook zo gebeurd. Wij hadden de leiding in het gesprek in die zin dat het gesprek aan de hand van de door ons gemaakte recap werd gevoerd waarbij wij telkens per post een toelichting daarop gaven. Inderdaad kwamen de wensen die [geïntimeerde] had daarbij aan de orde. Voor een deel waren dat wensen die wij al verwerkt hadden en voor het overige waren het geen schokkende dingen. Tijdens dit gesprek hebben wij ook de begroting van 19 december 2008 uitgebreid doorgesproken. Wij hebben die begroting op tafel gehad en telkens als een bepaald onderwerp ter sprake kwam zoals bijvoorbeeld de trap, dan keken wij als dat nodig was in de begroting om te zien waarover wij praatten. Aan het eind van het gesprek heeft [geïntimeerde] de meegebrachte stukken achtergelaten. De bedoeling was dat ik zou doorrekenen wat het zou kosten op basis van die tekeningen. Na dit gesprek ontving ik op zondag een mailtje met gewijzigde uitgangspunten, waarin als nieuwe bezuiniging een wijziging van de plinten werd voorgesteld en op dinsdag nog een mailtje over een trap die gewijzigd kon worden. Die wijziging aan de trap was ook al in het gesprek van 16 januari 2009 besproken geweest, maar toen had [geïntimeerde] gezegd dat hij er niet mee akkoord ging en nu mailde hij dus dat hij er toch mee akkoord ging. De tekeningen die [geïntimeerde] op 16 januari 2009 achterliet waren duidelijk anders dan de tekeningen waar vanuit was gegaan in de begroting van 19 december 2008, maar die wijzigingen zijn tijdens de bespreking van 16 januari 2009 wel aan de orde geweest. Na 16 januari 2009 had onze directie contact met diverse partijen waaronder de opdrachtgever over het budget dat [geïntimeerde] beschikbaar had en de prijs die [appellante] zou accepteren. Uiteindelijk is dit alles door mij verwerkt in de begroting die bij brief van 4 februari 2009 is opgestuurd. Hierin zijn ook de stukken verwerkt die per mail van 3 februari 2009 nog waren toegezonden.
Productie 10 bij memorie van grieven heb ik opgesteld. De bedoeling daarvan is om per post inzichtelijk te maken hoe die in de eerste begroting was verwerkt en hoe die later is verwerkt. Vanaf het begin hebben we steeds dezelfde indeling van de openbegroting gehanteerd.
Aan het eind van het gesprek van 16 januari 2009 was het voor mij helemaal duidelijk hoe het huis eruit zou komen te zien. En dat week op enige punten af van de recap die wij hadden gepresenteerd maar welke afwijkingen dat waren was bij dat gesprek dus duidelijk geworden. Naar mijn indruk was het aan het eind van het gesprek van 16 januari 2009 ook voor de opdrachtgever helemaal duidelijk hoe het huis eruit zou komen te zien. Ook de eerdere versies van de begroting waren telkens uitgebreid met [geïntimeerde] besproken geweest dus ook in die stadia moet het volstrekt duidelijk voor hem geweest zijn hoe het huis eruit zou komen te zien. Het was trouwens gedurende alle besprekingen en mailwisselingen over en weer duidelijk wat de ene partij aan de andere voorstelde.
(...)
Op vragen van mr. [NAAM]:
Ik heb verklaard dat de eerste melding die ik van de directie over dit project kreeg uitging van een woning van 750m3. U vraagt mij waarom de eerste begroting van 19 december 2008 uitgaat van veel meer kubieke meters. Dat komt omdat ik die begroting heb gebaseerd op een architecten tekening van 6 november 2008 en een wensen lijst van 3 november 2008 waarin die grotere hoeveelheid kubieke meters stond. Op uw vraag of het mogelijk is om een recap te bespreken zonder onderliggen begroting antwoord ik ontkennend. De recap is geen apart document. Het begin bedrag van de recap sluit aan op de begroting exclusief btw, opslagen en bouwplaatskosten en het vervolg van de recap bevat alternatieve mogelijkheden die tot besparingen en dus tot minkosten leiden. Aan het eind van de recap worden de btw, de opslagen en de bouwplaatskosten weer opgeteld. U vraagt mij naar het mailtje waarin de opdrachtgever een bezuiniging voorstelt op de plinten. Dat bezuinigingsvoorstel was op de bespreking van 16 januari 2009 niet aan de orde geweest. Dat blijkt ook uit de mail want daar is sprake van een nieuwe bezuiniging. U vraagt mij of na de begroting die bij de brief van 4 februari 2009 is gevoegd er nog werkzaamheden van de architect nodig waren. Het was altijd mogelijk dat er kleine aanpassingen waren naar aanleiding van tekeningen van een architect maar dat ging dan niet om iets wat invloed had op de prijs van €508.000,-, die prijs was vast. Dat bedrag was gebaseerd op de begroting die op 4 februari 2009 is toegezonden en op de uitgangspunten die besproken waren. U vraagt mij naar de posten die bij memorie van antwoord onder 45 staan genoemd. De eerste post van €6.500,- is geen stelpost maar is wel door ons verwerkt. De andere posten zijn wel stelposten en zijn ook door ons verwerkt. Dat is terug te vinden in productie 10 bij memorie van grieven en anders in de openbegroting zelf. De laatste twee posten voor de keukeninrichting en het sanitair zijn door de opdrachtgever gedicteerd. Wij hebben deze posten aangepast overeenkomstig de wens van de opdrachtgever.
Op vragen van mr. [NAAM]:
De begroting van 19 december 2008 is naar mijn weten niet vooraf aan de bespreking van 16 januari 2009 aan [geïntimeerde] verstrekt. Ik heb dat niet gedaan en volgens mij iemand anders ook niet.
Er is ook een begroting van 19 november 2008. Ik hoor mr. [NAAM]geding is gebracht maar hij biedt aan dat alsnog te doen. De heer [D] heeft de begroting van 19 november 2008 op 19 november 2008 besproken met [geïntimeerde] en ook afgegeven aan [geïntimeerde] . Ik was daarbij niet aanwezig. Ik heb dat dus van horen zeggen.
Tijdens de bespreking van 16 januari 2009 waren er drie exemplaren aanwezig van de begroting van 19 december 2008. Eén daarvan werd bij de besprekingen daadwerkelijk gebruikt. Het was de bedoeling dat [geïntimeerde] een exemplaar na afloop van de bespreking zou meekrijgen of meenemen, maar of dat ook is gebeurd weet ik niet.
De begroting van 19 december 2008 is tijdens de bespreking van 16 januari 2009 niet regel voor regel doorgenomen maar die begroting is wel besproken en wel aan de hand van de recap. De recap was wat mij betreft reëel. Er stonden alternatieven op die [geïntimeerde] al dan niet kon aanvaarden. Ik kon met die recap goed uit de voeten. De tekeningen die [geïntimeerde] had meegenomen zijn in vogelvlucht doorgenomen. Ik zag bijvoorbeeld in één oogopslag dat er geen trap naar de kelder was en dat heb ik ook gezegd. Ik heb gesproken over een tekening van de architect van 6 november 2008. Ik weet dat die tekening door een architect is gemaakt omdat in de rechteronderhoek de naam van de architect erop staat. De tekeningen die [geïntimeerde] bij zich had bij de bespreking van 16 januari 2009 had hij volgens mij zelf gemaakt. Tijdens de bespreking van 16 januari 2009 is de heer [appellante] niet de hele tijd aanwezig geweest. Hij was er wel aan het begin van de bespreking maar niet aan het eind.
Op een aanvullende vraag van mr. [NAAM]. Enige dagen voor 19 november 2008 heb ik een begroting besproken met [D] . Naar aanleiding daarvan heb ik een begroting van 19 november 2008 gemaakt. Ik heb van [D] begrepen dat hij die begroting op 19 november 2008 met [geïntimeerde] heeft besproken en aan [geïntimeerde] heeft meegegeven.
Op een aanvullende vraag van mr. [NAAM]10 bij memorie van grieven heb opgesteld ten behoeve van deze procedure en dat deze productie dus niet met [geïntimeerde] besproken is geweest."
2.4
Door getuige [D] , eveneens werknemer van [appellante] , is het volgende verklaard:
"Ik ben bij partij [appellante] in dienst als projectbegeleider. Op 28 oktober 2008 heeft mijn baas een eerste telefoontje gehad over een voor de familie [geïntimeerde] te bouwen woonhuis van 750 kubieke meter. Daarna heeft op 31 oktober 2008 een afspraak plaatsgevonden waarbij aanwezig waren: makelaar [B] , [appellante] zelf, [geïntimeerde] en ik. (...) Wij hebben daarna een afwerkingslijst ontvangen van 3 november 2008 ontvangen en een tekening van 6 november 2008. Het ging toen om een woning van 1455 kubieke meter en dat was voor ons een grote opdracht. Ik heb daarna een begroting gemaakt, die was gedateerd 19 november 2008. Deze is met [geïntimeerde] besproken in een bijeenkomst op 21 november 2008. Tijdens die bespreking is de begroting op regelniveau besproken en [geïntimeerde] heeft de begroting na afloop meegekregen. Het ging toen om een aanneemsom van €850.000,--. Vervolgens hebben wij een aangepaste tekening van [geïntimeerde] ontvangen en op basis daarvan is de begroting van 19 december 2008 (productie 9 bij memorie van grieven) opgemaakt en een wensenlijst (productie 7 bij memorie van antwoord). U laat mij nog een tweede versie zien van de wensenlijst va [geïntimeerde] , gedateerd 15 januari 2009, die versie herinner ik mij niet. De begroting van 19 december 2008 hebben wij niet onmiddellijk met [geïntimeerde] besproken. Dat gebeurde in een vervolgafspraak op 16 januari 2009. Wij wisten dat het bedrag van de begroting hoger was dan het bedrag dat [geïntimeerde] wilde besteden. Om die reden is er door ons een recap gemaakt, daar stonden aanpassingen in het bouwwerk in vermeld, waarmee de bouw uiteindelijk op een bedrag van €508.000,-- zou uitkomen. Dit bedrag stond niet in de recap, het is het resultaat van de onderhandelingen die op die dag zijn gevoerd en waarin we het uiteindelijk eens werden dat het bouwwerk volgens de begroting en volgens de aanpassingen uit de recap gebouwd zou worden voor €508.000,--. Er is door [appellante] om op dat bedrag uit te komen een korting gegeven, waarvan mij bijstaat dat deze €35.000,-- bedroeg, ik heb in het dossier teruggevonden dat het €35.229,-- was. Na deze overeenstemming zou er nog wel over de detaillering moeten worden gesproken, maar dit zou geen invloed hebben op het bedrag dat was overeengekomen.
Op vragen van mr. [NAAM].
Ik heb na de bijeenkomst op 16 januari 2009 van de kant van [geïntimeerde] een schets op A3-formaat en een wensenlijst gezien. Het is goed mogelijk dat dat de wensenlijst is die als productie 11 bij grieven is overgelegd. Later heb ik nog begrepen dat er een bezuiniging bij kwam op de plinten. [geïntimeerde] kwam ook terug op de eikenhouten trap die in de begroting stond, dat werd hardhout. Ik heb na 16 januari begrepen dat [appellante] en [geïntimeerde] het in onderhandelingen eens waren geworden over het bedrag van €508.000,--. Ik weet niet meer of ik dat van [appellante] of van mijn collega [C] heb gehoord. Ik heb toen begrepen dat voor dit bedrag het huis gebouwd zou worden volgens de begroting van 19 december 2008 en volgens de recap. Na 16 januari 2009 is een overeenkomst opgemaakt. Voor zover ik mij herinner zaten daar als bijlagen bij: de begroting van 19 december 2009, de recap, de laatste schets en de wensenlijst van 16 januari 2009. Ik denk dat de veranderingen met betrekking tot de trap en de plinten daarin ook waren verwerkt. Dit leidde niet tot een lager eindbedrag. De verandering met betrekking tot deze posten zat verwerkt in het eindbedrag van €508.000,--, zo herinner ik het mij.
Op vragen van mr. [NAAM].
Naast de besprekingen van 31 oktober 2009, 21 november 2008 en 16 januari 2009 zijn er ook telefoontjes geweest met [geïntimeerde] , voor zover ik mij herinner heb ik daarin niet meer besproken dan het maken van een afspraak. De begroting van 19 december 2008 is voorafgaand aan de bespreking op 16 januari 2009 niet aan [geïntimeerde] toegezonden. Ik zal hem in een voorafgaand telefoontje wel gemeld hebben dat de begroting zou worden besproken. De bijeenkomst op 16 januari 2009 duurde één of anderhalf uur. Omdat de vorige begroting al regel voor regel was besproken, konden we volstaan met het bespreken van de wijzigingen die uit de recap voortkwamen. U vraagt mij naar het grote verschil tussen de aanneemsom in de vorige begroting en de aanneemsom in de begroting van 19 december 2008. Dit verschil is wel groot, maar dat had met name te maken met de kleinere afmetingen en het gaf dus geen reden om daarover verder te praten. Ik herinner mij wel dat [geïntimeerde] erg geschrokken was van het bedrag van de eerste begroting, €850.000,--. We hebben bij de bespreking van de eerste begroting alle posten doorgenomen hebben op die manier ook kunnen kijken naar de mogelijkheden om te bezuinigen. U vraagt mij naar de A3-schets. Ik herinner me daarvan dat deze op 16 januari 2009 na de bespreking door [geïntimeerde] is afgegeven. Ik kan nog het volgende toelichten over de bespreking van de punten in de recap. Op 16 januari 2009 waren een aantal van die punten voor [geïntimeerde] voor akkoord, met andere punten was hij het nog niet eens. Later is hij daarmee alsnog akkoord gegaan. Een van die onderdelen is de trap. Met wat ik daar eerder over verklaard heb bedoelde ik dat wij hadden voorgesteld om de eikenhouten trap te vervangen door een goedkopere hardhouten trap, zo stond het ook in de recap. [geïntimeerde] was daarmee in de bespreking niet akkoord maar is daarmee later wel akkoord gegaan en zo zijn voor zover ik weet uiteindelijk alle onderdelen in de recap akkoord bevonden. Nu mr. [NAAM]naar vraagt, ben ik er niet zeker van of uiteindelijk alle onderdelen van de recap akkoord waren. Op nadere vragen van de raadsheer-commissaris antwoord ik dat het onderdeel van de recap waarop [geïntimeerde] niet direct akkoord gaf alleen de trap was. Er is later ook nog wel sprake geweest van de plinten, maar dat is in het gesprek niet naar voren gekomen en is door [geïntimeerde] pas in een e-mail aan de orde gesteld. Op een laatste vraag van mr. [NAAM]te voeren, voor de bespreking van 16 januari 2009, aan [geïntimeerde] was toegezonden. Op een vraag van mr. [NAAM]21 november 2008 bij de bespreking met [geïntimeerde] naast mijzelf niemand anders aanwezig was. Ook die bespreking heeft maximaal anderhalf uur geduurd."
2.5
Verder is door getuige [geïntimeerde] , partij in deze procedure, het volgende verklaard
:
"
In juli 2008 zagen wij een aanbieding op Funda van een nieuw te bouwen landhuis. Daarbij was vermeld dat sprake was van een schetsplan en dat [appellante] de potentiële aannemer was. Voor de bouw van het landhuis werd een prijs van circa €350.000,-- vermeld en wij hebben berekend dat dat neerkwam op €467,-- per kubieke meter. Daarnaast was sprake van een stuk grond van vijf hectare dat, na sloop van een bungalow, voor een forse som in erfpacht kon worden verkregen.
Ons vertrekpunt was: wat kunnen wij met ons budget bouwen. Wij hebben aan de hand van onze wensen een schets gemaakt en wilden van [appellante] een raming krijgen van de kosten. De makelaar [B] heeft voor ons contact gelegd met [appellante] en daar hadden wij op 31 oktober 2008 een kennismakingsafspraak. Wij hebben toen gesproken met [A] , [D] en de makelaar. (...)Het gesprek eindigde met de toezegging van [appellante] dat hij een raming zou maken. In het gesprek hadden wij meegedeeld dat voor ons het bedrag van €467,-- per kubieke meter het uitgangspunt was. De tweede afspraak met de firma [appellante] vond plaats op 21 november 2008, mijn vrouw en ik hebben toen gesproken met [D] . Toen hij ons ontving en even wegging om koffie te halen zagen wij dat de raming op tafel lag en hebben wij snel naar de laatste pagina gekeken.  We zagen onmiddellijk dat het bedrag veel te hoog was en dat wij dit niet konden opbrengen. Wij hebben dit ook tegen [D] gezegd, toen hij de kamer weer binnenkwam en we hebben hem gevraagd waarom er zo een groot verschil was met de prijs op Funda. Op dat moment had ik de prijs per kubieke meter bij de raming van [appellante] nog niet uitgerekend, later heb ik berekend dat [appellante] €607,-- per kubieke meter had geraamd. (...)
Na dit eerste gesprek bij [appellante] heb ik de makelaar geïnformeerd dat het een teleurstellende bespreking was. De makelaar stelde voor dat ik langs zou komen om te kijken wat we nog zouden kunnen doen en hij opperde dat andere aannemers naar een raming kon worden gevraagd. Ten behoeve van een gesprek met de makelaar heb ik onze schets aangepast en een aangepaste wensenlijst opgesteld. Tegelijkertijd moest ik ook mijn budget bijstellen omdat ons oude huis in waarde daalde vanwege de crisis en hetzelfde gold voor mijn pensioenvoorziening. De makelaar verzocht mij om de schets en de wensenlijst naar hem te mailen om wat voorwerk te kunnen doen. Hij stelde daarbij dat [appellante] als eerste de kans moest krijgen om een aangepaste offerte uit te brengen. Ik was daarmee akkoord.
Begin januari 2009 kreeg ik het verzoek van [appellante] om langs te komen om een en ander te bespreken. Daarbij werd mij ook gezegd dat het moeilijk was om binnen het door mij opgegeven budget te blijven. De opzet was om in de bespreking na te gaan of er nog bezuinigingen mogelijk waren.
Deze bespreking vond plaats op 16 januari 2009 bij [appellante] in aanwezigheid van [A] , die de zaal vrij snel verliet, en de heren [D] en [C] . Met de laatste twee heb ik verder gesproken aan de hand van de recap die zij op tafel legden (productie 8 memorie van antwoord). Ook de recap kwam op een bedrag dat hoger was dan mijn budget, te weten een aanneemsom van €540.000,--. Mijn budget was €481.000,--. Dat laatste bedrag was ook het bedrag dat ik  via de makelaar aan [appellante] had voorgelegd.
Tijdens de bespreking hebben we bij sommige posten in de recap direct vastgesteld dat de doorgevoerde bezuiniging wat mij betreft zeker niet akkoord was. Bij andere posten leidde de bespreking ertoe dat het voor mij de vraag was of de voorgestelde uitvoering wel akkoord was en of de voorgestelde bezuiniging wel akkoord was. Dat zat hem erin dat ik mij bij de toelichting op die bezuiniging afvroeg of het wel verantwoord was en of ik er wel akkoord mee kon gaan. In een aantal gevallen leidde het gesprek ertoe dat [appellante] zei dat de door mij gewenste uitvoering nog wel eens tot een hogere prijs zou kunnen leiden. Ik had voorafgaand aan de bespreking nog eens naar mijn wensenlijst gekeken en een aangepaste wensenlijst en tekening gemaakt die ik ook in de bespreking aan [D] en [C] heb voorgelegd.
Wij zijn op 16 januari 2009 uit elkaar gegaan met de afspraak dat [appellante] nog eens zou gaan rekenen. In de auto terug had ik er een slecht gevoel over en dat heb ik aan de makelaar gemeld. Ik heb toen gezegd: is dit niet het moment dat we andere aannemers moeten inschakelen. De makelaar heeft daarop pas gereageerd op 22 januari 2009 door een prijsvoorstel te doen. Na zijn bemiddeling zijn we uitgekomen op een prijs van €508.000,--, dat was €524,-- per kubieke meter. Toen die overeenstemming was bereikt heb ik gesteld dat de architect kon starten met het uitwerken van de schetsen en dat dat een mooi vertrekpunt was voor een gedetailleerde begroting die als bijlage bij de aannemingsovereenkomst kon worden gevoegd. U vraagt mij hoe ik tot overeenstemming over de prijs kon komen terwijl er nog vraagtekens waren over de uitvoering. Ik ging er vanuit dat [appellante] zou bouwen volgens mijn laatste wensenlijst. Eventuele onderdelen van de bouw die daarin niet duidelijk werden of die om een andere reden nader zouden moeten worden ingevuld zouden naar mijn verwachting binnen de afgesproken kubieke meter prijs in overleg kunnen worden opgelost. Ik had die verwachting mede omdat ik wist dat de woning oorspronkelijk was aangeboden voor een lagere kubieke meter prijs dan de €524,-- waar wij uiteindelijk overeenstemming over hebben bereikt. Ik wil er nog wel bij vermelden dat ik niet veel ervaring heb met het bouwen van een huis. Er waren om die reden nog steeds onderdelen in de oorspronkelijke begroting van [appellante] die voor mij nog steeds onduidelijk waren. U vraagt mij nog eens hoe ik op basis van die onzekerheid toch tot overeenstemming kon komen. Ik had er voldoende vertrouwen in dat wij er voor het afgesproken bedrag in overleg uit zouden komen. Ik teken daarbij nog aan dat de begroting waar ik destijds over beschikte inmiddels een gepasseerd station was omdat daarna de schets en de wensenlijst ingrijpend was veranderd. Om die reden zou een vervolgstap moeten zijn dat er een gedetailleerde begroting zou komen.
Vervolgens heb ik in de schets nog een kleine wijziging aangebracht waardoor het aantal kubieke meters nog iets lager werd. Ik heb deze stukken naar de architect gestuurd en ter info naar de makelaar en naar [D] . Op dinsdagavond 3 februari om 22:28uur stuurde ik die stukken ook naar [A] . Ik wijs erop dat ik gebruik maak van aantekeningen waaruit ik een aantal van de genoemde data en andere gegevens kan putten.
Op woensdag 11 februari ontving ik een overeenkomst van aanneming met daarbij een uitgewerkte begroting van 4 februari 2009 met daarachter de documenten die ik op 3 februari heb toegezonden. Ik zag echter dat de begroting niet was gebaseerd op de aangepaste schets. Per mail heb ik [appellante] daarop gewezen met een kopie aan de makelaar en [D] (ik doel op de producties 21 en 22 bij de memorie van antwoord). Ik ging er vanuit dat het daarmee was opgelost. Daarmee bedoel ik dat de zaak aan de kant van [appellante] even stil lag totdat de architect klaar was.
De tekening van de architect was klaar op 13 juni 2009. Ik heb die tekening met [D] op kantoor van de architect doorgenomen. Ik heb daarbij gezegd: let op de afgesproken prijs. Er kwam nog bij dat een oude garage en paardenstal zouden worden gerestaureerd, ik heb tegen [D] gezegd dat ik er vanuit ging dat hij voor het geheel inclusief die toevoegingen een scherpe prijs zou kunnen maken.
Tot mijn verbazing kreeg ik vervolgens een begroting die €80.000,-- hoger was. Die verhoging had geen betrekking op de garage en de paardenstal waarvoor ik een separate offerte kreeg. Ik heb vervolgens een mail gestuurd aan [appellante] en daarin geschreven dat de begroting mij bevreemde en dat het anders was dan wij hadden afgesproken. Ik heb daarbij ook aangekondigd dat ik andere aannemers zou benaderen voor een offerte. Op die mail is niet gereageerd. Een week later heb ik nog eens per mail laten weten dat ik nu toch echt andere aannemers ging benaderen. [D] heeft mij vervolgens gebeld om na te gaan of een en ander niet kon worden opgelost. Ik heb hem toen gezegd dat ik toch van plan was om naar andere aannemers te gaan en hij vroeg toen ‘mogen wij weer aan tafel komen?’. Ik heb tegen hem gezegd dat ik dat moeilijk kon weigeren. Korte tijd later heb ik laten weten dat ik inmiddels van andere aannemers veel lagere offertes had ontvangen en dat ik me [appellante] niet verder zou gaan.
Op vragen van mr. [NAAM].
De raming van november 2008 is met mij niet op regelniveau besproken.
Bij de bespreking van 16 januari 2009 is mij geen begroting van december 2008 verstrekt. Die begroting is toen ook niet besproken, alleen de recap. De begroting van december 2008 heb ik voor het eerst gezien als bijlage bij de memorie van grieven van deze zaak. Er zaten grote verschillen tussen de begroting van december 2008 en de begroting van november 2008.
In de bespreking van 16 januari 2009 heb ik niet gevraagd naar een aangepaste begroting. De raadsheer-commissaris vraagt mij waarom niet. Ik heb wel begrepen dat er aan een begroting gewerkt werd en ik heb toen geconcludeerd dat men met de recap probeerde die begroting zo aan te passen dat wij het over de prijs eens konden worden. Ik heb echter nooit naar die latere begroting gevraagd en, zoals  gezegd, deze pas voor het eerst in deze procedure gezien. Ik verklaar dat als volgt. Enerzijds kwamen er na de bespreking van 16 januari aanpassingen in de schets en de wensenlijst die ook weer zouden moeten worden verwerkt en anderzijds werd wat mij betreft de begroting achterhaald door de prijsafspraak over €508.000,-.
Op een vraag van mr. [NAAM].
U vraagt mij waarom ik een offerte heb gevraagd voor de verbouwing van de garage en de paardenstal terwijl ik heb verklaard dat de overeengekomen prijs van €508.000,-- mijn limiet was. In die periode heb ik door middel van een taxatie de waarde van mijn toenmalige woning laten vaststellen en een inschatting gemaakt van mijn pensioen. Bovendien heb ik besloten de hypotheek met €80.000,-- te verhogen. Dat gaf voldoende extra financiële ruimte
."
2.6
Ten slotte is door getuige [F] , echtgenote van [geïntimeerde] , het volgende verklaard:
"
Ik herinner mij dat mijn man en ik op Funda de mogelijkheid zagen om een huis te kopen via makelaar [Y] . Van een medewerker van dat kantoor, de heer [B] , hoorden wij dat het huis gebouwd zou worden door de firma [appellante] . Daarna ben ik op 21 november 2008 vanuit [plaats] met mijn man vertrokken voor een bespreking bij [appellante] in [plaats] . Wij werden daar ontvangen door een medewerker, de heer [D] , Terwijl hij koffie ging halen zagen wij op tafel een stapel papier en wij zagen op de laatste pagina daarvan een prijs van ruim
€880.000,-. Onze conclusie was dat de aankoop voor dat bedrag niet kon doorgaan. Het vervolg van het gesprek met [D] herinner ik mij niet zo goed, omdat ik vanwege het hoge bedrag al was afgehaakt. Ik weet wel dat [D] met ons de stapel papier her en der heeft doorgenomen. Na afloop daarvan heeft hij nog een rondleiding door het bedrijf gegeven, dat vond ik wel interessant. Mijn man heeft een en ander verder geregeld, ik hoorde van hem dat hij er nog wel mee bezig was en dat hij ook nog in overleg was met [appellante] over de bouw van het huis. Ik heb echter zelf geen overleg met [appellante] meegemaakt na die eerste bijeenkomt.
Op een vraag van mr. [NAAM]tijdens de bespreking op 21 november 2008 niet punt voor punt, op regelniveau, is besproken."
2.6
Gelet op de verschillende getuigenverklaringen die zijn afgelegd, is het hof van oordeel dat [appellante] geslaagd is in het haar opgedragen bewijs.
Uit de verschillende verklaringen - waarvan die van [A] zelf slechts kan dienen als aanvullend bewijs, nu zij afkomstig is van een partijgetuige - komt genoegzaam naar voren dat op de bespreking van 16 januari 2009 in detail bekend was wat de eigenschappen van het te bouwen werk waren. Tijdens die bespreking is immers, zo is door alle getuigen verklaard, de recap (prod. 8 memorie van antwoord) besproken, waarin een opsomming is gegeven van de alternatieven/bezuinigingen in de begroting van het te bouwen werk, ten opzichte van de eerder opgestelde begroting van 19 december 2008. Het op de recap vermelde bedrag van € 471.712,27 sluit ook aan op de eerdere begroting van 19 december 2008, zonder opslagen en zonder bouwplaatskosten. Die eerdere begroting van 19 december 2008 was
gemaakt op basis van de meest recente stukken van [geïntimeerde] (door hem aan [appellante] toegezonden, zo staat vast, op 15 december 2008). Met laatstbedoelde stukken beoogde [geïntimeerde] het bedrag van de eerder opgestelde begroting van 19 november 2008 (gemaakt op basis van de door [geïntimeerde] aangeleverde tekeningen van de architect), die aanzienlijk te hoog was voor [geïntimeerde] , naar beneden bij te stellen. Met het oog daarop was onder meer het aantal kubieke meters van de woning teruggebracht van 1.455 m³ (in de begroting van 19 november 2008) tot 978 m³ (in de begroting van 19 december 2008).
Weliswaar stelt [geïntimeerde] dat hij de begroting van 19 december 2008 tijdens de bespreking van 16 januari 2009 niet heeft gezien, maar het hof acht dit onaannemelijk, gelet op het feit dat de recap alleen begrijpelijk is, in samenhang met de onderliggende begroting. De recap geeft immers een opsomming van alternatieven/bezuinigen in die begroting. Het hof gaat dan ook van de juistheid van de verklaringen van de getuigen [D] en en [C] , die op essentiële punten de verklaring van [appellante] ondersteunen, dat de begroting van 19 december 2008 wél op tafel lag en regel voor regel is doorgenomen met [geïntimeerde] . Het hof gaat er hierbij niet aan voorbij dat de verklaringen van [D] en [C] op zich zelf met enige terughoudendheid moeten worden bezien, nu zij beiden werknemer zijn van [appellante] .
Het voorgaande betekent dat het hof er vanuit gaat dat tijdens de bespreking van 16 januari 2009 op tafel lag een begroting ('offertedocument'), opgesteld op basis van een eerdere begroting die was gemaakt op basis van de tekeningen van de architect, en aangepast aan de meest recente wensen van [geïntimeerde] , met een afzonderlijke recap, met daarin verwerkt een aantal bezuinigingen, teneinde de begroting (opnieuw) naar beneden bij te stellen. Gelet op de gedetailleerdheid van het offertedocument is daarmee in voldoende mate komen vast te staan dat de eigenschappen van het te bouwen werk met een voldoende mate van precisie zijn besproken.
Naar 's hofs oordeel is uit de getuigenverklaringen tevens met voldoende mate van zekerheid af te leiden dat tijdens de bespreking van 16 januari 2009 ook overeenstemming is bereikt over de eigenschappen van het te bouwen werk. Door de getuigen [D] en [C] is verklaard dat [geïntimeerde] akkoord was met de recap, met uitzondering van de trap (hardhout in plaats van het duurdere eikenhout). Kort na de bespreking heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 20 januari 2009 aan [appellante] hiervoor echter alsnog zijn akkoord gegeven. Verder heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 18 januari 2009 met het oog op het realiseren van bezuinigingen nog een voorstel voor een nieuwe bezuiniging gedaan (vervallen van de hoge plinten). [geïntimeerde] heeft weliswaar verklaard dat partijen op 16 januari 2009 uit elkaar zijn gegaan met de afspraak dat [appellante] nog eens zou gaan rekenen, maar hieruit volgt niet dat geen overeenstemming over de eigenschappen van het te bouwen werk was bereikt. [geïntimeerde] heeft ook niet duidelijk verklaard of gesteld op welke punten dan geen sprake was van overeenstemming (afgezien van zijn latere e-mail van 15 februari 2009). Dat [appellante] nog eens moest gaan rekenen, staat niet haaks op het feit dat partijen na de bijeenkomst op 16 januari 2009 hebben onderhandeld over de prijs, en dat vervolgens, na instemming van [appellante] met een projectkorting, overeenstemming is bereikt over het bedrag van € 508.000,-- (incl. btw), zoals reeds is vermeld in r.o. 2.7 van het tussenarrest. [geïntimeerde] kon immers daarna nog een bezuiniging voorstellen, die tot (evenredige) verlaging van de prijs zou kunnen leiden.
Wanneer al deze feiten en omstandigheden in hun onderlinge samenhang worden beschouwd, moet naar 's hofs oordeel worden geconcludeerd dat op 16 januari 2009 met een voldoende mate van precisie overeenstemming is bereikt over de eigenschappen van het te bouwen werk, waarvoor partijen korte tijd later, op 26 of 27 januari 2009, een akkoord hebben bereikt over de daarvoor te hanteren aanneemsom.
2.7
Het slagen van [appellante] in het haar opgedragen bewijs leidt tot het oordeel dat tussen partijen omstreeks 26 of 27 januari 2009 een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen. Daarmee slagen de grieven VII tot en met IX.
2.8
Nu vast staat dat [geïntimeerde] de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst niet is nagekomen, leidt dit tot schadeplichtigheid van [geïntimeerde] jegens [appellante] .
Nu [geïntimeerde] de door [appellante] opgevoerde schadeposten gemotiveerd heeft bestreden en het partijdebat zich tot nu toe niet heeft toegespitst op de hoogte van de schade, zal het hof de zaak naar de rol verwijzen voor het nemen van een akte, eerst door [appellante] en vervolgens door [geïntimeerde] , om zich hierover uit te laten.
2.9
Het hof geeft partijen in overweging om op het punt van de schade thans een minnelijke regeling tot stand te brengen, ter voorkoming van verdere kosten. Desgewenst kan het hof een comparitie van partijen gelasten, zodat onder leiding van raadsheer-commissaris mr. J.C. Toorman gesproken kan worden over de hoogte van de schade en over een mogelijke regeling. Partijen kunnen, zo zij een comparitie wensen, dit kenbaar maken aan de griffie van het hof; een akte hoeft in dat geval niet te worden genomen. Eventuele nadere bewijsstukken kunnen dan per brief aan de griffie van het hof worden toegezonden.
2.10
Het hof zal iedere nadere beslissing aanhouden.
3
Beslissing
Het hof:
verwijst de zaak naar de rol van 10 maart 2015 voor het nemen van een akte door [appellante] , waarna [geïntimeerde] een antwoordakte kan nemen;
houdt iedere nadere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.H. de Bock en R.H.C. van Harmelen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10  februari 2015.