Bong bóng giá tài sản Nhật Bản

giai đoạn 1984–2022.]]
là một bong bóng kinh tế ở Nhật Bản kéo dài từ năm 1986 đến năm 1991, khi giá bất động sản và thị trường chứng khoán bị thổi phồng lên rất nhiều. Đầu năm 1992, bong bóng giá bị vỡ và nền kinh tế Nhật Bản rơi vào đình trệ. Bong bóng được đặc trưng bởi giá tài sản tăng chóng mặt và hoạt động kinh tế quá nóng, cũng như cung tiền và mở rộng tín dụng không kiểm soát. Cụ thể hơn, sự tự tin thái quá và đầu cơ liên quan đến giá tài sản và cổ phiếu gắn liền với chính sách nới lỏng tiền tệ quá mức vào thời điểm đó. Thông qua việc tạo ra các chính sách kinh tế nhằm nâng cao tính thị trường của tài sản, nới lỏng khả năng tiếp cận tín dụng và khuyến khích đầu cơ, chính phủ Nhật Bản đã bắt đầu bong bóng giá tài sản ở Nhật Bản ngày càng kéo dài và trầm trọng hơn.

Đến tháng 8 năm 1990, chỉ số chứng khoán Nikkei đã giảm mạnh xuống còn một nửa so với mức đỉnh vào thời điểm Ngân hàng Nhật Bản (BOJ) thắt chặt tiền tệ lần thứ năm. Giá đất trung bình trên toàn quốc của Nhật Bản cuối cùng đã bắt đầu tăng so với cùng kỳ năm 2018, với mức tăng 0,1% so với mức giá năm 2017.

Bối cảnh

Nghiên cứu ban đầu cho thấy giá tài sản của Nhật Bản tăng nhanh phần lớn là do BOJ chậm trễ trong việc giải quyết vấn đề. Cuối tháng 8 năm 1987, BOJ đưa ra tín hiệu về khả năng thắt chặt chính sách tiền tệ, nhưng đã trì hoãn quyết định do tình hình kinh tế bất ổn liên quan đến Thứ Hai Đen 1987 tại Hoa Kỳ.

Nghiên cứu sau đó lập luận một quan điểm khác, rằng BOJ miễn cưỡng thắt chặt chính sách tiền tệ, bất chấp thực tế là nền kinh tế đã bắt đầu mở rộng vào nửa cuối năm 1987. Nền kinh tế Nhật Bản vừa mới phục hồi sau cuộc , xảy ra từ năm 1985 đến 1986. Thuật ngữ endaka fukyō trong tương lai sẽ được sử dụng nhiều lần để mô tả nhiều lần đồng Yên tăng giá và nền kinh tế rơi vào suy thoái, đặt ra một câu hỏi hóc búa cho doanh nghiệp, chính phủ, đối tác thương mại và những người chống can thiệp tiền tệ.

Đồng Yên tăng giá mạnh đã làm xói mòn nền kinh tế Nhật Bản, do nền kinh tế này được dẫn dắt bởi xuất khẩu và đầu tư vốn cho mục đích xuất khẩu. Trên thực tế, để vượt qua suy thoái endaka và kích thích nền kinh tế địa phương, một chính sách tài khóa tích cực đã được áp dụng, chủ yếu thông qua việc mở rộng đầu tư công. Để ngăn đồng Yên tăng giá hơn nữa, các nhà hoạch định chính sách tiền tệ đã theo đuổi chính sách nới lỏng tiền tệ mạnh mẽ và cắt giảm tỷ lệ chiết khấu chính thức xuống mức thấp nhất là 2,5% vào tháng 2 năm 1987.

Dòng thời gian

Nhận biết

Giá tài sản
Bong bóng giá tài sản 1985-1991 ảnh hưởng đến toàn bộ quốc gia, mặc dù sự khác biệt về tác động phụ thuộc vào ba yếu tố chính: quy mô của thành phố, khoảng cách địa lý giữa đô thị Tokyo và Ōsaka, và tầm quan trọng lịch sử của thành phố trong chính sách của chính quyền trung ương. là sáu các thành phố lớn bị ảnh hưởng nhiều nhất bởi bong bóng giá cả. Sáu thành phố lớn này đã trải qua lạm phát giá tài sản lớn hơn nhiều so với giá đất đô thị khác trên toàn quốc. Đến năm 1991, giá đất thương mại tăng 302,9% so với năm 1985, trong khi giá đất ở và đất công nghiệp tăng lần lượt là 180,5% và 162,0% so với năm 1985. giá đất ở Osaka có xu hướng cao hơn so với hầu hết các vùng đất đô thị khác ở Nhật Bản.

Đến năm 1987, hầu như tất cả đất đai trong đô thị Tokyo không đáp ứng đủ nhu cầu. Tại thời điểm này, đất ở tại Tokyo đã tăng lên 890.000¥/1m2 (ước tính 6.180 đô la Mỹ, khi 1U$ = 144¥) và đất thương mại là 6.493.000 yên/1m2 (45.090 đô la Mỹ). (ước tính 218.978 đô la Mỹ, khi 1U$ = 137¥). Giá ở Yokohama (tỉnh Kanagawa) bị chậm lại do vị trí gần Tokyo hơn. Saitama (Saitama) và Chiba (Chiba) vẫn ghi nhận mức tăng giá đất ổn định. Tất cả các thành phố đô thị khác ở Nhật Bản vẫn chưa thấy tác động của sự chậm lại ở Tokyo.

Từ năm 1990 đến giữa năm 1991, hầu hết đất đô thị đã đạt đỉnh. Hiệu ứng trễ từ sự sụp đổ của Nikkei 225 đã làm giá đất đô thị ở hầu hết các vùng của Nhật Bản giảm xuống vào cuối năm 1991. Xu hướng dần bị đảo ngược khi sau đó nó tăng tốc và vượt quá 10% vào tháng 4– 6 năm 1987. Sau khi đạt được thỏa thuận trong Thỏa ước Plaza, các ngân hàng trung ương ở các nước tham gia bắt đầu bán đô la Mỹ. Trong trường hợp của Nhật Bản, nhu cầu đối với đồng Yên tăng lên và đồng Yên tăng giá đáng kể.Năm 1985, tỷ giá hối đoái của đồng Yên trên một đô la là 238. Sau sự can thiệp ngoại hối của Thỏa ước Plaza, tỷ giá hối đoái giảm xuống còn 165 yên/1 đô la vào năm 1986 do đồng Yên lên giá. Điều này ảnh hưởng đáng kể đến xuất khẩu của Nhật Bản sang Hoa Kỳ, khi nó gần như giảm một nửa vào năm 1992 so với mức cao nhất vào năm 1986, trong khi thâm hụt thương mại ở Hoa Kỳ giảm sau Thỏa ước Plaza và thâm hụt chấm dứt vào năm 1991. Do đồng Yên tăng giá, các công ty Nhật Bản phải chịu tổn thất lớn trong xuất khẩu, vì họ phải bán sản phẩm của mình tại Hoa Kỳ với giá cao hơn trước để kiếm lời.

Đồng Yên tăng giá nhanh hơn dự kiến vì các nhà đầu cơ đã mua đồng Yên và bán đô la Mỹ. Sự tăng giá hơn nữa của đồng yên đã làm rung chuyển nền kinh tế Nhật Bản, vì nguồn tăng trưởng kinh tế chính của Nhật Bản là thặng dư xuất khẩu. Tốc độ tăng trưởng GDP giảm từ 6,3% năm 1985 xuống 2,8% năm 1986, và Nhật Bản trải qua suy thoái. Để đối phó với cuộc suy thoái này, chính phủ đã chuyển hướng tập trung vào việc tăng nhu cầu trong nước để các sản phẩm và dịch vụ nội địa vẫn có thể được tiêu thụ.

Tóm lại về tác động lâu dài của Thỏa ước Plaza, nó đã không thành công trong việc cân bằng sự mất cân bằng thương mại giữa Nhật Bản và Hoa Kỳ. Mặc dù thực tế là không có thay đổi lớn trong tỷ giá hối đoái của đồng Yên và đô la Mỹ, nhưng thặng dư xuất khẩu ở Nhật Bản bắt đầu tăng và thâm hụt thương mại ở Hoa Kỳ bắt đầu tăng trở lại vào những năm 1990. Nhìn chung, Thỏa ước Plaza đã trực tiếp làm tăng giá đồng Yên, và nó đã khuyến khích hạ thấp tỷ lệ chiết khấu vào năm 1986 và 1987. Đây được coi là một trong những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến bong bóng giá tài sản.

Tự do hóa tài chính
Khi Hoa Kỳ suy thoái vào đầu những năm 1980, chính phủ Hoa Kỳ đã chỉ ra sự mất cân bằng tỷ giá hối đoái của đồng đô la Mỹ và đồng Yên Nhật là nguyên nhân của suy thoái, mặc dù vấn đề cơ bản của suy thoái là sự giảm cạnh tranh của các nhà sản xuất trong nước. Để đạt được mục tiêu làm đồng đô la Mỹ mất giá và đồng Yên Nhật tăng giá, Hoa Kỳ đã tập trung vào việc dỡ bỏ các hạn chế tài chính ở Nhật Bản và tăng nhu cầu đối với đồng Yên Nhật. Những hạn chế tài chính ở Nhật Bản vào thời điểm đó đã ngăn cản đồng Yên Nhật được mua và đầu tư tự do bên ngoài Nhật Bản. Năm 1983, ủy ban đồng Yên và đô la Mỹ của Hoa Kỳ và Nhật Bản được thành lập để giảm xung đột trong tỷ giá hối đoái của đồng Yên Nhật và đô la Mỹ. Thông qua ủy ban này, Hoa Kỳ khuyến nghị Nhật Bản bãi bỏ quy định và nới lỏng các hạn chế đối với các giao dịch tài chính và vốn. Kết quả là vào năm 1984, hạn chế đối với các giao dịch hối đoái trong tương lai đã được dỡ bỏ ở Nhật Bản, và không chỉ các ngân hàng mà cả các công ty cũng có thể tham gia vào giao dịch tiền tệ. Tỷ lệ chiết khấu chính thức không thay đổi cho đến ngày 30 tháng 5 năm 1989.

Lãi suất chiết khấu chính thức của BOJ:

Thuế thừa kế ở Nhật Bản rất cao, được báo cáo là 75% giá thị trường đối với hơn 500 triệu yên cho đến năm 1988, và nó vẫn là 70% giá thị trường đối với hơn 2 tỷ yên. Tuy nhiên, các công ty lớn không mặn mà lắm trong việc sử dụng ngân hàng làm nguồn huy động vốn. Vì lý do này, các ngân hàng buộc phải tích cực thúc đẩy các khoản vay cho các công ty nhỏ hơn được tài sản bảo trợ. Thứ hai, chứng khoán tăng, cùng với lãi suất thấp, làm giảm chi phí vốn và hỗ trợ tài chính cho thị trường vốn (ví dụ: trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu có chứng quyền, v.v.). Kết quả là giá tài sản giảm kéo dài dẫn đến tiêu dùng giảm mạnh, cuối cùng là tình trạng giảm phát dài hạn ở Nhật Bản. Thông qua việc tái cấu trúc các khoản vay giả tạo, các ngân hàng lớn của Nhật Bản đã cung cấp một dòng tín dụng cho những người vay mất khả năng thanh toán. Thuật ngữ "zombie company" (công ty xác sống) được đặt ra để mô tả các công ty Nhật Bản không thể trang trải chi phí trả nợ từ lợi nhuận hiện tại trong một thời gian dài. Các "zombie company" làm giảm lợi nhuận của các công ty cạnh tranh, làm giảm khả năng tạo việc làm, giảm năng suất và không khuyến khích đầu tư.

Lĩnh vực tài chính ngân hàng
Khoản tín dụng dễ dàng có được giúp tạo ra và làm căng bong bóng bất động sản tiếp tục là một vấn đề trong vài năm, và cho đến cuối năm 1997, các ngân hàng vẫn cho vay với xác suất hoàn trả thấp. Những người làm phim tài liệu đã thu thập thông tin từ các cuộc phỏng vấn với hơn 100 nhân vật chủ chốt của bong bóng.

Trò chơi điện tử Yakuza 0 do Sega phát triển vào cuối năm 1988 trong thời kỳ bong bóng giá tài sản Nhật Bản, và đề cập đến bong bóng này.

Tham khảo

Nguồn
Saxonhouse, Gary and Stern, Robert (Eds) (2004) Japan's Lost Decade: Origins, Consequences and Prospects for Recovery (World Economy Special Issues), Wiley-Blackwell,
Wood, Christopher (2005) The Bubble Economy: Japan's Extraordinary Speculative Boom of the '80s and the Dramatic Bust of the '90s, Solstice Publishing,
Daniell, Thomas (2008) After the Crash: Architecture in Post-Bubble Japan, Princeton Architectural Press,
Klarman, Seth A. (1991) Margin of Safety: Risk-Averse Value Investing Strategies for the Thoughtful Investor, HarperCollins,

Liên kết ngoài
Core Economics animated Real Estate Rollercoaster Ride
Shigenori Shiratsuka: &nbsp;
Allan I. MENDELOWITZ: After the Bubble: Is Japan's Recent Past America's Future? RIETI speech summary, June 12, 2003

Deloitte Report see page 10
Status Ireland: Japan: Property crash example (Japan Urban Land Index 1964 - 2007)