DIE VERBRUIKERSWET EN HUUROOREENKOMSTE – MHI Attorneys Blog
Gevoelens van verwarring en selfs opgewondenheid is voortspruitend wanneer daar van die Verbruikerswet ("CPA") gepraat word- van Jan Alleman tot regsgeleerdes. Die CPA is wyd van toepassing en selfs huurooreenkomste, of dit nou residensiële of kommersiële eiendom is, mag in sekere gevalle onderhewing wees aan die CPA. Die vrae waarmee hierdie artikel handel is: Wanneer is die CPA van toepassing op huurooreenkomste? Hoe affekteer die CPA die kansellasie van huurooreenkomste? Kan die eienaar steeds sy hipoteek in terme van die gemene reg uitoefen wanneer die huurder versuim om huur te betaal?
Die CPA is nie van toepassing in gevalle waar die verbruiker ("die huurder") 'n regspersoon is (bv. Maatskappye, CC's, trusts) met 'n jaarlikse omset of bates van meer as R2 miljoen nie. Dus, as die huurder 'n regspersoon is soos hierbo vermeld, kan die partye nie staat maak op die bepalings van die CPA nie.
Artikel 14 van die CPA is van toepassing op vaste termyn huurooreenkomste en handel spesifiek met die verstryking en hernuwing daarvan. Hou egter in gedagte dat indien beide die huurder en eienaar regspersone is, geld Artikel 14 nie –selfs al is hul jaarlikse omset of bates onder R2 miljoen. Artikel 14 is ook nie van toepassing op sogenaamde eenmalige huurooreenkomste nie, met ander woorde huurooreenkomste wat aangegaan word buite die eienaar se normale gang van sake. ('n Voorbeeld hiervan is wanneer 'n persoon sy woonhuis verhuur om die verband te dek.)
In terme van Artikel 14 mag 'n huurder die vaste termyn huurooreenkoms op twee wyses beëindig: óf deur die verstryking van die vaste termyn periode, of vóór die verstryking deur vir die eienaar 20 besigheidsdae geskrewe kennis te gee. Die eienaar mag in die tweede geval 'n redelike kansellasiefooi hef, wat verlore huurbedrae of advertensiekoste om 'n nuwe huurder te vind kan insluit. Die eienaar moet hierdie uitgawes kan staaf met bewyse en dit moet redelik wees.
'n Eienaar het ook dienooreenkomstig die reg om die huurooreenkoms deur middel van 20 besigheidsdae geskrewe kennis te kanselleer. Daar moes egter wesenlike versuim deur die huurder plaasgevind het. As die huurder nie die versuim in daardie tydperk reggestel het nie, mag die huurooreenkoms dus kanselleer word. Die implikasie van Artikel 14 is dat alle klousules in huurooreenkomste wat voorsiening maak vir onmiddellike kansellasie in die geval van wesenlike versuim, onafdwingbaar is. Dit impliseer verder dat enige uitsettingsprosedures eers kan begin ná afloop van ten minste 20 besigheidsdae geskrewe kennis, aangesien die huurooreenkoms eers gekanselleer moet word voor daar met uitsettingprosedures begin kan word.
Sou 'n huurder of eienaar nie die huurooreenkoms kanselleer met verstryking van die vaste termyn periode nie, sal die ooreenkoms automaties op 'n maand-tot-maand basis verleng word, of die huurder mag instem tot 'n verdere vaste termyn periode.
In terme van die gemene reg geniet 'n eienaar beskerming teen 'n huurder se versuim om huur te betaal deur middel van 'n stilswyende hipoteek oor die roerende eiendom van die huurder. Die eienaar kan dus beslag lê op die huurder se roerende eiendom en dit verkoop ten einde die agterstallige huur te delg. Artikel 32 van die Wet op Landdroshowe 32 van 1944 skryf die proses voor waarmee die eienaar die huurder se eiendom kan verwyder as sekuriteit. Die goeie nuus vir eienaars is dat hierdie remedie nie onderhewig is aan die 20 besigheidsdae kennisgewing in terme van Artikel 14 van die CPA nie. Die eienaar kan dus dadelik aksie instel vir die verhaling van agterstallige huur en dit is dus slegs die kansellasie van die huurooreenkoms wat onderhewig is aan die 20 besigheidsdae kennistydperk.