Kan ek my huureiendom met nuwe slot en grendel beskerm? | Diedericks Incorporated Attorneys
You are here: Home » Kan ek my huureiendom met nuwe slot en grendel beskerm?
post-title Kan ek my huureiendom met nuwe slot en grendel beskerm? November 1, 2016 yes no Posted by Neels
Moet dit nie doen nie! Sodra jy die reg in eie hande neem, is jy self besig om onwettig op te tree. Dit hou in dat jy jou blootstel aan onnodige vertragings, bykomende regskostes en bes moontlik 'n eis vir skadevergoeding.
Om reg in eie hande te neem
Dit maak nie saak hoe sterk jou saak teen jou huurder is nie; die hof gaan begin deur 'n spoliasiebevel uit te reik om jou te dwing om die huurder weer toegang tot die huurperseel te gee. Op hierdie stadium ondersoek die hof nog nie die vraag of die huurder se okkupasie geldig of onwettig is nie; ook nie wat die partye se onderskeie regsposisies is nie. Daardie aspekte sal later deur die hof oorweeg word, wanneer jy ingevolge die reg 'n behoorlike gemotiveerde aansoek vir uitsetting van die huurder na die hof bring.
Om 'n spoliasiebevel te verkry, moet 'n huurder slegs twee goed bewys:–
Dat hy of sy in ongestoorde besit van die huurperseel was; en
Dat hy of sy van die besit ontneem was, sonder hul toestemming of sonder 'n regsproses waar hul voldoende geleentheid gehad het om hul saak te stel.
Die hof bevind dat die huurder en sy onderhuurders fisies in beheer van die huurperseel was toe hulle deur die verhuurder uitgesluit is. Die hof beveel die verhuurder om onmiddellik die huurder en sy onderhuurders weereens onverhinderde toegang tot die huurperseel te verleen en om hulle weer in fisiese besit van die huurperseel te plaas. Dan kom die sout in die wonde – die verhuurder moet ook die huurder se regskostes betaal. Die verhuurder moet dus nou met veel ligter sakke van voor af begin met die regsprosesse van uitsetting.
Ons benadruk by herhaling dat voorsorg beter is as nasorg. Maak dus seker dat die voorgenome huurder kredietwaardig en betroubaar is. Laat jou prokureur die huurkontrak saam met jou deurgaan. Is daar ander wat vir die huurder borg kan teken? Sorg dat jy 'n gesonde deposito van die huurder kry voordat jy toelaat dat hy intrek. As jy goeie huurders het, pas hulle op; al beteken dit dat jy die jaarlikse verhoging terughou of temper of jou huurder op 'n ander manier tegemoet kom.
'n Stryd tussen Dawid en Goliat. Befondsing vir litigasie
'n Mens sal graag wil hê dat die reg vir alle litigante toeganklik moet wees. Ongelukkig is die kostes van litigasie in die hoër howe 'n wesentlike faktor. Dit beteken dat diegene wat hul saak in die hoër howe wil voer, diep sakke en senuwees van staal moet hê.
Daar is wel iets wat toenemend in die buitewêreld gebruik word en ook meer onlangs in ons land sy verskyning gemaak het, naamlik litigasiebefondsing. Die sogenaamde "Please Call Me" saak is op hierdie manier tot in die Grondwetlike Hof deurgevoer. Dit is die bekendste geval van litigasiebefondsing en dui daarop dat dit wel gebruik kan word. Sommige litigasiefondse fokus slegs op handelsake, terwyl ander 'n wyer spektrum van sake dek.
'n Litigasiefonds sal by ooreenkoms verantwoordelikheid aanvaar, vir die betaling van alle regskostes wat 'n eiser het om sy saak by die hof in te stel en deur te voer. In ruil hiervoor neem die fonds dan 'n gedeelte van die opbrengs indien die eis suksesvol deurgevoer word. Die gedeelte kan verskil, maar dit lyk of dit wissel tussen 40% en 55% van die uitbetaling. Dit klink na 'n groot hap wat geneem word. Onthou egter die spreekwoord – 'n halwe eier is beter as 'n leë dop. As litigasie beteken dat jy alles op die spel moet plaas, is hierdie dalk 'n opsie wat jou in die aand rustiger sal laat slaap.
Indien jou eis onsuksesvol is, kry die litigasiefonds ook niks nie. Die fonds sal ook nie na jou kyk vir enige bydraes nie en die fonds bly ook aanspreeklik vir enige kostebevele teen jou om die ander party se regskostes te betaal.
Jy het dus geen risiko nie – as ons aanvaar dat dit is wat jou ooreenkoms met die litigasiefonds bepaal. Van jou kant af moet jy volledig saamwerk en alle inligting aan jou fonds verskaf, jy sal moet konsulteer met die aangewese regsverteenwoordigers en deskundiges en jy sal waarskynlik jou getuienis in die hof moet aanbied. Dit is ook van kritieke belang dat die litigasiefonds wat jy gaan kies, die saak tot die einde sal deurvoer en finansieel sterk genoeg is om enige resultaat te hanteer. Anders sit jy met die spreekwoordelike gebakte pere.
Eisers sou in die verlede hul regsverteenwoordigers opdrag kon gee ingevolge die bepalings van die Wet op Gebeurlikheidsfooie. Nie alle regsverteenwoordigers aanvaar egter sulke opdragte nie. 'n Eiser sou ook sy eis aan iemand anders kon verkoop, wat dan in geheel sessie sou neem van die eis. Die eiser sou dan slegs 'n breukdeel van die eis ontvang, maar sal dan die voordeel hê om onmiddellik kontant in die sak te kry, sonder die vertraging wat 'n hofsaak meebring.
Litigasiebefondsing is dus 'n verdere opsie wat tot 'n eiser se beskikking is. Ondersoek al die moontlikhede saam met jou regsverteenwoordiger en besluit dan welke opsie, in jou spesifieke geval, die beste is om jou eis deur te voer.
Wanneer sal jy litigasiebefondsing oorweeg?
Jou eis is sterk op die meriete. Jy het 'n sterk saak en daar is oortuigende getuienis wat dit sal ondersteun, verkieslik met skriftelike en dokumentêre bewysstukke.
Die party wat jy wil dagvaar is finansieel gesond en daar is geen aanduiding dat dit gaan verander nie.
Die persoon of entiteit wat jy moet dagvaar het gewoonlik geen tekort aan befondsing nie en is bekend as 'n intimiderende litigant. Die party skroom nie om geld op litigasie te spandeer nie, het dieper sakke as jy, sal van tegniese en vertragingstegnieke gebruik maak om die litigasie uit te rek, sal dikwels 'n eiser kry om handdoek in te gooi of om in desperaatheid vir 'n mindere bedrag te skik.
Die eiser is seker van sy saak en die onderliggende beginsels ter sprake en is bereid en vasbeslote om die litigasie tot die einde deur te voer.
Litigasiebefondsers sal die saak in oorleg met jou regsverteenwoordigers bestuur. Hulle het ook 'n direkte belang daarin om jou saak tot die einde deur te voer en 'n suksesvolle uitkoms te verseker.
Wanneer jy 'n litigasiefonds nader, sal die partye uit die staanspoor 'n vertroulikheidsooreenkoms teken. Jy sal dan jou eis kan openbaar en uiteensit en hulle sal die eis kan ondersoek en oorweeg. Dit het twee gevolge – die befondser kan nie die vertroulike inligting aan iemand anders openbaar nie en dit beteken ook dat enige geprivilegeerde dokumentasie so sal bly vir doeleindes van 'n latere verhoor.
Soos met 'n versekeringsaansoek, moet jy alle dokumentasie en inligting openbaar. Dit hou in dat dokumentasie en inligting wat jou saak ondersteun, sowel as dit wat jou saak verswak en die teenoorgestelde standpunt staaf, ook in geheel aan die befondser beskikbaar gestel moet word.
Die litigasiefonds moet in die beste moontlike posisie geplaas word om 'n ingeligte besluit oor die meriete van die eis te maak. Dink maar aan die soortgelyke verpligting wat op jou rus wanneer jy aansoek doen vir dekking by 'n mediese fonds of versekeraar. Feite, korrespondensie en dokumentasie wat later uitkom wat 'n direkte invloed op die saak het, kan vir jou probleme veroorsaak. In uiterste gevalle, sal die fonds dalk 'n skadevergoedingseis teen jou hê, indien jy onvolledige inligting deurgegee het tydens die oorweging van die eis.
Indien die fonds tevrede is met die meriete van die eis en die eis in hul befondsingsmandaat pas, sal die partye 'n befondsingsooreenkoms sluit. Die partye se verpligtinge teenoor mekaar word daarin ooreengekom. Die befondser se verpligting om die litigasie te befonds, die eiser se verpligting om aktief deel te neem en om die eis tot die einde deur te voer en dan natuurlik, 'n duidelike uiteensetting oor hoe die opbrengs van 'n suksesvolle eis tussen die deelnemende partye verdeel sal word.
'n Gelyke speelveld
Litigasiefondse word met groot welslae in die VSA, die Verenigde Koninkryk en in Australië gebruik. Dit stel eisers in staat om billike vergoeding op hul eise te kry en het die speelveld gelyk gemaak sodat individue en mediumgrootte besighede op gelyke voet teen korporatiewe entiteite kan litigeer. Vir dieselfde redes behoort dit ook in Suid-Afrika aanklank te vind.
Die wette waarna verwys word is slegs in Engels uitgebring. Ons praat voortaan van die Bestuurswet ("the Sectional Titles Schemes Management Act") en van die Ombudswet ("the Community Schemes Ombud Service Act"). Die Bestuurswet is net van toepassing op Deeltitelskemas en vervang die Deeltitelwet se bestuursbepalings. Hierdie wetgewing het op 7 Oktober 2016 in werking getree.
Die tien jaar plan en die vereiste van 'n reserwefonds
Regspersone en Trustees moet kennis neem van die verantwoordelikhede en verpligtinge wat nou op hul rus. Dit hou in dat hulle 'n tien jaar plan moet voorberei wat volledig met onderhoud, herstel en vervanging van kapitaalitems moet handel. Die plan moet finansieel gerugsteun word deur 'n reserwefonds wat sterk genoeg is om toekomstige onderhoud en herstel van die gemeenskaplike eiendom te dek en moontlik te maak.
'n Minimumvlak is vir hierdie reserwefonds vasgestel en wel teen 25% van die voorafgaande jaar se administratiewe fonds – die fondse wat vir operasionele kostes gebruik is. Indien jou skema se befondsing nie hieraan voldoen nie (dit sal outomaties die geval wees indien jul skema in die verlede instandhoudingswerk met spesiale heffings gefinansier het), sal die skema se heffings met ten minste 15% moet styg (afgesien van die gebruiklike jaarlikse styging) totdat die reserwefonds die voorgeskrewe minimumvlak bereik het.
Die Regspersoon moet kennis gee (gebruik Vorm A van die Regulasies) aan die Ombud, die plaaslike munisipaliteit en ook aan die Registrateur van Aktes van die skema se aangewese domicilium citandi et executandi oftewel dieningsadres waar dokumente en kennisgewings op die skema beteken kan word.
Daar is nuwe bepalings oor hoe vergaderings belê kan word en ook 'n beperking gestel wat bepaal dat een persoon nie vir meer as twee lede met 'n volmag kan optree nie.
Die geboue en verbeteringe van die skema moet elke drie jaar waardeer word en die nuwe waardasies moet aan die AJV voorgehou word om die versekeringskedules goed te keur.
Die Regspersoon word gemagtig om rente te hef op agterstallige heffings en ook op enige ander bedrae wat 'n lid verskuldig is. Sodanige rente kan maandeliks bygevoeg word teen die maksimumkoers wat ingevolge die Nasionale Kredietwet toelaatbaar is (Repokoers + 21%).
Die diensheffing is gekoppel aan jou maandelikse heffing – 'n glyskaal wat wissel van Nul Rand vir heffings van R500 per maand en laer tot by 'n maksimum van R40 per maand vir heffings van R2500 per maand en hoër. Jy kan die diensheffing bepaal met behulp van 'n "Rekenaar" op die Ombuddiens se webwerf hier en dit sal vir jou wys wat jy vir jou eenheid en ook wat die skema in geheel gaan betaal. Hierdie diensheffings is betaalbaar binne 90 dae van 7 Oktober af.