Home | Editorials | Die Grondeienaar se reg
Die grondeienaar se reg op billike vergoeding by grondeise
Sedert die inwerkingtreding van die Wet op Herstel van Grondregte, Wet 22 van 1994 en die Wet op Grondhervorming, Wet 3 van 1996 het verskeie grondeienaars van grond wat geëis word, kennis gekry van die bestaan van ‘n eis en moes binne ‘n voorgeskrewe tyd daarop reageer.
‘n Reaksie op ‘n eis sou normaalweg en grootliks neerkom op ‘n keuse om die meriete van die eis in die Grondeisehof te betwis en/of die meriete van die eis te erken en in onderhandeling te tree met die Staat, om die geëiste grond beskikbaar te stel teen vergoeding.
Ons gaan in hierdie artikel kortliks fokus op die eienaar se regte op vergoeding wanneer daar besluit word om nie ‘n eis in die Grondeisehof te betwis nie en om grond vir aankoop deur die Staat, beskikbaar te stel.
Eerstens is dit belangrik om te verstaan dat ‘n grondeis, ‘n eis teen die Staat is en nie die grondeienaar nie. Die Staat het ‘n keuse om, in besonder ‘n Restitusie-eis, te skik deur:
die grond of gedeelte daarvan wat geëis word, terug te gee aan die eisers;
die eisers geldelik te vergoed;
selfs alternatiewe grond aan te bied.
Wanneer die Staat die eerste opsie uitoefen word die bestaande regte van die grondeienaar direk geraak, want die verkryging van die grond vir doeleindes van teruggawe aan die eisers, behels dat die Staat die grond wettig moet bekom van ‘n privaat grondeienaar.
Die vraag wat nou ontstaan is of hierdie transaksie ‘n gewone kommersiële koop en verkoop transaksie in die ope mark is, waar dit die Staat toelaat om vrylik met grondeienaars rondom die verkoopprys van die geëiste grond te beding en of dit neerkom op ‘n vorm van onteiening.
As dit sou neerkom op onteiening, is die Staat gebonde aan Artikel 25 van die Suid-Afrikaanse Grondwet en is regverdige en billike vergoeding kragtens die Grondwet aan die eienaar betaalbaar. Regverdige en billike vergoeding is tans die markwaarde van die grond op die basis soos tussen ‘n vrywillige koper en verkoper. Hierdie waarde kan alleenlik kragtens die Grondwet aangepas deur die volgende omstandighede in ag te neem:
die huidige gebruik van die grond;
die geskiedenis van die verkryging en gebruik van die grond;
die omvang van die Staat se investering in die grond;
Tans is dit byvoorbeeld die praktyk by die Kommissie van Herstel van Grondregte en in die hantering van grondeise, dat die verkryging van grond anders as deur ‘n fisiese onteiening ingevolge die Onteieningswet, Wet 63 van 1975, nie die Staat verplig om by onderhandelinge met grondeienaars om hul grond vir doeleindes van ‘n grondeis te koop, die eienaars regverdige en billike vergoeding ingevolge die Grondwet, te betaal nie. Hierdie praktyk beteken dat die Staat selfs minder as die markwaarde van grond kan aanbied en indien die eienaar die verminderde waarde aanvaar die transaksie op daardie basis af te handel.
Daar is tans litigasie in die Grondeisehof waar daar aangevoer word dat die verkryging van privaat grond vir doeleindes van ‘n grondeis, wel neerkom op ‘n vorm van onteiening en dat die Staat ook in hierdie transaksies ‘n plig het om regverdige en billike vergoeding te betaal.
Die grondliggende redes vir ons argument kom kortliks op die volgende neer:
Die grond word aangekoop vir ‘n openbare doel en nie alle grondeienaars word daarmee belas nie.
Die Grondwet van Suid-Afrika maak grondhervorming ‘n openbare doel.
Die grond wat geëis word, word belas wanneer ‘n eis teen die grond gepubliseer word, wat die eienaar se regte ernstig inperk in die opsig dat:
die Staat tegnies die enigste belangstellende koper is
Banke al hoe minder grond wat geëis word en die verbeterings daarop, finansier;
dit kapitale verbeterings met die risiko van die afwesigheid van vergoeding, inhibeer.
Eienaars het een van twee keuses, naamlik om die meriete van die eis te betwis of die grond aan te bied.
Die Wet op Herstel van Grondregte het gedeeltelik ten doel om aan regstelling te voldoen van persone wat as gevolg van rasgebaseerde wetgewing of praktyke ontneem is van grond sonder om regverdige en billike vergoeding te ontvang. Daar is in die verband reeds byvoorbeeld deur die Grondeisehof beslis, dat waar plase vir konsolidasie met die voormalige swart tuislande voor 1994 aangekoop is en dan nie regverdige en billike vergoeding betaal is nie, dit grondige redes verskaf vir die voormalige eienaars en hulle direkte afstammelinge om te eis vir die verskil vir tussen die destydse markwaarde en die bedrag wat effektief destyds uitbetaal is. Hierdie verpligte verkoop van plase, het ook nie ingevolge die bogemelde onteieningswet plaasgevind nie, maar ingevolge die destydse Wet op Ontwikkelingstrust en met dieselfde eienskappe gekoppel aan die transaksie as hierbo.
Afhangende van die uitkoms van bogemelde saak, sal dit vir die tussentyd belangrik vir grondeienaars wees om by enige onderhandelinge om grondwaardes:
aan te dring op die markwaarde van grond en om waardasies wat die Staat bekom het, geëiste grond bekom het, te sien en seker te maak dat, enige aanbod wat gemaak word daarmee ooreenstem.
by die afwesigheid van enige ooreenkoms met die Staat rondom markwaarde, die beslegting van die dispuut oor vergoeding Hof toe te verwys sodat die Hof ‘n formele onteiening gelas en dat die Staat regtens die vergoeding betaal, wat die Grondwet van Suid-Afrika vereis.