Plaaslike genoteerde eiendomme: 'n Sektor aan die opstaan? | Netwerk24
Plaaslike genoteerde eiendomme: 'n Sektor aan die opstaan?
Deur Schalk Louw 14 Februarie 2020 05:02
Ek het al voorheen na die uitdrukking "om stroomop te swem" verwys en gesê hoe dit my altyd laat dink aan die grappie van die man wat op die N1-hoofweg gery het toe sy vrou hom paniekbevange bel om te waarsku sy het oor die nuus gehoor 'n voertuig op dieselfde pad ry teen die verkeer in en veroorsaak chaos vir die aankomende karre.
Gefrustreerd antwoord die man sy vrou toe dat daar nie net een voertuig in die verkeerde rigting op pad is nie, maar 'n hele stroom motors!
As ons na Suid-Afrikaanse genoteerde eiendomsaandele kyk, laat dit 'n mens aan eenrigtingverkeer dink, en nie op 'n manier wat beleggersvriendelik is nie.
Beleggers moes toekyk hoe dié sektor van die begin van 2018 af (tussen 31 Desember 2017 en 4 Februarie 2020) met 27% daal.
Van die vernaamste redes vir dié daling kan aan die volgende toegeskryf word:
1. 'n Algehele ineenstorting van die SA ekonomie oor dieselfde tydperk. SA se ekonomiese groei het tussen 2014 en 2019 van 3% tot byna nul gekrimp, wat plaaslike maatskappye se groei onder enorme druk geplaas het. Die meeste het geen ander keuse gehad as om koste te besnoei nie, wat op sy beurt druk geplaas het op (onder meer) eiendomsverhuring.
2. 'n Mens moet ook nie uit die oog verloor dat pryse in dié sektor juis voorheen opgeblase was nie. Oor die afgelope 20 jaar het die FTSE/JSE se indeks van SA genoteerde eiendom (SAPY) met gemiddeld 1,5% beter as die indeks van alle effekte (ALBI) gevaar. Die rede is eenvoudig dat 'n belegging in eiendom groter potensiaal vir kapitaalgroei het as 'n belegging in effekte. Die verskil in inkomste het egter tot einde 2015 tot meer as 4% gegroei, wat die omvang van dié borrel duidelik vir ons uitwys.
3. Voortgesette ondersoeke na sekere plaaslik genoteerde eiendomsmaatskappye se waardasiemetodes het tot selfs nog groter druk gelei wat algemene waardasies betref.
4. Natuurlik kan ons die plaaslike politieke omgewing nie buite rekening laat nie. Onsekerheid oor dinge soos grondonteiening sonder vergoeding het die lewe vir eiendomsbeleggers beslis nie makliker gemaak nie. Die groot vraag is nou of dié reaksie oor die afgelope twee jaar 'n oorreaksie was, en of dit geregverdig was.
Jy wil jou tog nie haas om te begin koop en dan vind jy jy is soos die man op die N1 nie: die enigste motor wat teen die aankomende verkeer in op pad is.
Ons het 'n paar statistiese berekeninge oor dié sektor gemaak en resultate gekry wat nogal verrassend was:
• Die korrelasie tussen die SAPY se opbrengste en die SA primakoers oor die afgelope 20 jaar was 'n verstommende 84,5%. Die SAPY se opbrengs toon ook 'n korrelasie van 76,8% met die ALBI se opbrengste.
Sulke hoë korrelasies wys vir ons daar is 'n noue verband tussen dié opbrengskoerse. Verwag ek dié korrelasies sal in die toekoms ontkoppel? Beslis nie.
• As ons die daling in plaaslike rentekoerse van nader beskou, sien ons dat SA se primakoers en die SAPY het nogal saam- saam gedaal. Die Reserwebank het onlangs egter twee rentekoersverlagings aangekondig, een aan die einde van verlede jaar en die ander een in Januarie vanjaar.
Die SAPY het nog nie op dié rentekoersverlagings gereageer nie (sien grafiek 2).Inteendeel, die SAPY het nog verder gedaal en opbrengste verhandel nou selfs hoër.
• Dis interessant om te sien die SAPY se opbrengste verhandel nou vir die eerste keer sedert begin 2004 hoër as die ALBI se opbrengste. Ek sê nie die geskiedenis sal homself herhaal nie, maar die begin van 2004 was ongetwyfeld een van die beste tye om by iets soos die SAPY in te koop.
Dis interessant om te sien die SAPY se opbrengste verhandel nou vir die eerste keer sedert begin 2004 hoër as die ALBI se opbrengste.
Sou die verskil tussen die ALBI en SAPY se opbrengste van die huidige negatiewe vlakke tot by die 20-jaar-gemiddelde van 1,5% of hoër normaliseer, is daar in die SAPY goeie opwaartse potensiaal van sowat 29% (sien grafiek 1).
Selfs al maak ons dié opwaartse potensiaal met die helfte minder weens die huidige onsekerheid in die sektor, kyk ons steeds na sowat 15%.
Ek voel seker dat waarde in die plaaslike eiendomsektor na vore begin tree. Was dié aggressiewe dalings geregverdig? Absoluut. Is dit egter nou die tyd om stadig maar seker te begin koop? Ek dink nogal so . . .