Waardasieverslag: wanneer dit belangrik word - hindernisvryLees Meer
Hoof hindernisvry Waardasieverslag: wanneer dit belangrik word
'n Markwaarde-evaluering is 'n aanslag wat deur 'n gekwalifiseerde eiendomswaardeerder opgestel is om die waarde van 'n eiendom te bepaal. Terwyl 'n eiendomsbeoordeling gewoonlik gratis is en slegs sekere faktore in ag neem, soos die ouderdom van die eiendom en leefruimte, is 'n amptelike taksering baie meer gedetailleerd en neem alle strukturele toestande in ag. Afhangende van waarvoor die beoordelingsverslag vereis word, is dit onderhewig aan verskeie spesifikasies ten opsigte van inhoud en vorm. In die besonder kan die waardasiemetode wat gebruik gaan word, gespesifiseer word.
'n Spesiale vorm van die waardasieverslag is die sogenaamde kort verslag. Dit is 'n "afgeskrapte" weergawe van 'n waardasieverslag. Terwyl 'n markwaardeverslag ongeveer 25 tot 35 bladsye beslaan - insluitend alle aanhangsels en dokumente, bestaan ​​die hele portefeulje uit ongeveer 60 tot 70 bladsye - bestaan ​​'n kort verslag uit ongeveer 10 tot 15 bladsye. In vergelyking met 'n eiendomswaardasie gee dit 'n baie meer presiese beoordeling van die eiendom, maar gaan nie soveel in diepte as die markwaarde-evaluering nie. Die kort verslag word egter nie in die hof erken nie en is dus nie geskik vir regsdispute nie. In die geval van 'n beplande verkoop van die eiendom wat gewaardeer moet word, is dit egter 'n meer koste-effektiewe alternatief vir 'n markbeoordeling in vergelyking met 'n gedetailleerde taksering.
'n Gekwalifiseerde taksering gee die presiese waarde van die eiendom en kan jou ondersteun in verkoopsonderhandelinge.
Foto: iStock / bluehill75
Evaluering of eiendomsbeoordeling: wat is die verskil?
As jy jou huis wil verkoop, is 'n eiendomswaardasie van die makelaar gewoonlik voldoende om 'n markskatting vir die toekomstige verkoopprys te hê. Uiteindelik besluit die marksituasie of meer of minder as die werklike waarde bereik kan word.
Aangesien die beoordelingsverslag die presiese toestand en waarde van 'n eiendom weerspieël, kan dit ook 'n goeie verwysingspunt wees wanneer die eiendom verkoop word en onderhandelinge ondersteun. 'n Waardasieverslag dien as 'n goeie basis vir argumentasie, veral wanneer 'n koper ver onder die verlangde verkoopprys wil onderhandel.
Of 'n taksering vrywillig geraadpleeg word, hang nie die minste af van die kostes nie. 'n Eiendomsbeoordeling is gewoonlik gratis - byvoorbeeld deur 'n makelaar as hy dan die bevel ontvang om die eiendom te verkoop - terwyl 'n takseringsverslag hoë koste veroorsaak, afhangend van hoe gedetailleerd dit is.
Wat bevat 'n waardasieverslag vir 'n eiendom?
Die struktuur van 'n waardasieverslag word gewoonlik klassiek gehou:
Gedetailleerde beskrywing van die beoordeelde eiendomme van die eiendom
Waardasie gebaseer op 'n berekeningsmetode
Berekening en regverdiging van die grondwaarde
Lys van die waardasieresultate
Aanduiding van die vasgestelde markwaarde
Bylae: Dokumentasie insluitend terreinplanne, vloerplanne, konstruksieplanne, grondregisteruittreksels (veral bouvragte), energieprestasiesertifikaat en fotodokumentasie
In die geval van 'n deskundige opinie, maak seker dat elke berekening vergesel is van 'n regverdiging vir hoe die onderskeie waarde ontstaan.
Beskrywing van die eiendom in die beoordelingsverslag
Die beskrywing van die voorwerp sluit die volgende onderwerpe en eienskappe in:
Beskrywing en beoordeling van die ligging
Beswarings in die grondregister en enige bestaande vruggebruiksregte op die eiendom
Mate van ontwikkeling, veral in die geval van onontwikkelde grond, dit is relevant tot die waarde
Jaar van konstruksie en tipe gebou
Algemene toestand, veral die toestand van die gebou tegnologie
Energiedoeltreffendheid met behulp van 'n energiesertifikaat
Moderniserings uitgevoer en/of uitstaande herstelwerk
Bestaande konstruksie defekte en skade
Verwagte oorblywende nuttige lewensduur
Vloerplan (in beskrywende vorm)
Bestaande of vorige gebruik van die gebou of die buitelugfasiliteite
Moontlike toekomstige gebruik van die gebou of die buitelugfasiliteite
Vir huureiendom: beskrywing van verhuurbaarheid
Jy sal dalk ook belangstel in Eiendomsidees Werklike vrag: Dit word gedoen deur die grondregister te debiteer Beplanning Bereken ontwikkelingskoste vir 'n eiendom Eiendomsidees
Watter opsies is daar vir eiendomswaardering??
Daar is drie verskillende metodes om die markwaarde van 'n eiendom te bepaal: vergelykende waarde metode, inkomstewaarde metode en wesenlike waarde metode.
Die keuse van die toepaslike prosedure hang af van verskeie faktore. Vir een, nie elke prosedure maak sin vir elke tipe eiendom nie. Aan die ander kant kan 'n sekere prosedure gespesifiseer word, afhangende van waarvoor die deskundige mening vereis of gebruik word.
Byvoorbeeld, die gekapitaliseerde verdienste-metode is die minste geskik vir 'n eienaar-geokkupeerde residensiële gebou sonder huurinkomste.
Hierdie prosedure is veral geskik vir eienaar-geokkupeerde eiendom of grond en word as baie akkuraat beskou. Die basiese idee is om die waarde van die eiendom te bepaal op grond van bestaande waardes in 'n databasis in vergelyking met ander eiendomme. Die bepaling van 'n markwaarde met hierdie metode is dus net so dinamies soos die bestaande marksituasie. As eiendomspryse styg, sal die markwaarde ook hoër wees in die vergelykingswaarde-metode. Daarteenoor word die vervaardigingskoste nie in ag geneem nie. Omgekeerd beteken dit ook dat die waarde van 'n eiendom aansienlik onder die produksiekoste kan wees as gevolg van die bestaande markpryse in 'n streek - dit wil sê die eiendom is minder werd as wat dit gekos het om te produseer.
Verdien waarde metode
Die gekapitaliseerde verdienstemetode is hoofsaaklik geskik vir vaste eiendom of voorwerpe wat inkomste genereer. Dit sluit byvoorbeeld huureiendomme of kommersiële eiendomme in. Die beginsel van hierdie prosedure lê in die vraag hoeveel wins met 'n voorwerp gerealiseer kan word. Om die markwaarde te bereken, word die grondwaarde van die eiendom en die gebou-opbrengswaarde gebruik. Die gebou-inkomstewaarde word bereken uit huurinkomste en bestuurskoste van die eiendom en pas dinamies aan by die onderskeie beginsituasie. Die grondwaarde, daarenteen, is min of meer konstant en word deur middel van die standaard grondwaarde bepaal. Dit word minstens elke twee jaar bepaal om die eiendomsbelasting te bepaal.
As die eiendom verhuur word, is die gekapitaliseerde verdienstemetode die beste daarvoor.
Werklike bate metode
Die derde moontlike metode is die wesenlike bate-metode. Indien 'n takseringsverslag van 'n bank aangevra word, skryf die bank hierdie prosedure in baie gevalle voor. In vergelyking met die ander twee metodes is die reële waarde metode onafhanklik van die mark en sluit die twee faktore grondwaarde en bouwaarde in. Die werklike waarde van die gebou word bepaal deur die produksiekoste van 'n eiendom met inagneming van die ouderdom, wat 'n waardeverminderende effek het. In teenstelling met die vergelyking en verdiskonteerde verdienste metode, is die berekening baie kompleks as gevolg van die vervaardigingskoste betrokke en kan dit lei tot 'n waarde wat heeltemal van die mark afwyk. Dit dien ook as 'n alternatiewe metode indien die ander twee metodes van bepaling nie 'n databasis verskaf nie weens 'n gebrek aan vergelykende waardes of opbrengswaardes, byvoorbeeld in landelike gebiede. Om 'n markwaarde van die werklike waarde af te lei, is daar ook 'n markaanpassingsfaktor wat die werklike waarde volgens plaaslike toestande regstel. Dit kan beide afwaarts en opwaarts gedoen word. Die materiële waarde-prosedure dien dus ook as 'n kruiskontrole na die ander twee prosedures as 'n soort aanneemlikheidstoets.
Wanneer word 'n evaluering vereis??
'n Aanslag word altyd vereis wanneer dit uitdruklik deur howe, banke of die belastingkantoor versoek word. Algemene situasies vir 'n beoordeling is:
Eiendomsgeskille: insluitend egskeidingsverrigtinge en erfporsiegeskille, veral as dispute in die hof opgelos (moet) word
Markwaardasie: vir die belastingkantoor of banke
Bepaling van besigheidsbates: wanneer 'n maatskappy die eiendom besit
Eiendom aankope / verkope
Meer artikels oor Regte en Belasting Huwelik, Egskeiding en Voorhuwelikse Kontrakte vir Huiseienaars Regte en Belasting Regsopvolging: Hoe die staat Erfreg en belasting versprei. Skryf 'n testament: Wat jy daarvan moet weet
Wie berei 'n waardasieverslag op en hoe?
'n Beoordeling word altyd deur 'n deskundige of waardeerder opgestel. Aangesien dit nie beskermde terme is nie, kan dit byna enige persoon met professionele kwalifikasies wees. Tipiese keurders volgens hul beroep is argitekte, strukturele ingenieurs en ingenieurs.
Maar nie elke waardasieverslag wat deur 'n deskundige voorberei is, is geldig nie, veral as dit in die hof of deur 'n bank aangevra word. Vir hierdie doel is spesiaal gesertifiseerde of selfs beëdigde deskundiges nodig sodat die deskundige opinie nie agterna bevraagteken kan word nie. Elke deskundige kan aan een van die vier volgende groepe toegewys word: onafhanklike deskundiges, gesertifiseerde deskundiges, publiek aangestelde en beëdigde deskundiges, deskundige komitee.
Byna enige persoon met spesialiskennis en professionele ervaring kan as 'n vryskutkundige optree. 'n Deskundige mening is gebaseer op hierdie ervaring. Aangesien die term nie beskerm word nie en dus nie 'n kwaliteitskenmerk verteenwoordig nie, word 'n beoordeling van hierdie tipe nóg deur die howe nóg deur banke erken.
Dit is anders met die gesertifiseerde deskundige. Dit is waar die DIN-regulasie ISO / IEC 17024 van toepassing is, waarvolgens kundiges gesertifiseer word deur die Duitse akkreditasie-liggaam (borg: Federale Ministerie van Ekonomie, Federale Vereniging van Duitse Nywerheid, federale state). Ooreenstemmende bewyse word vereis vir hierdie sertifisering, wat die tegniese bevoegdheid van die deskundige bevestig.
Eiendomskennis Boumeter: wat dit kan doen en wat dit kos 'n Bouopmeter help jou om 'n huis te koop of gee jou raad oor die bou van 'n huis. Vind hier uit hoe dit werk en wat dit kos.
Openbaar aangestelde en beëdigde kundiges
'n Openbaar aangestelde en beëdigde (= öbuv) deskundige is 'n deskundige wat deur die Kamer van Koophandel en Nywerheid aangestel is. Enersyds bevestig dit dat hulle 'n besonder gefundeerde kundigheid het met betrekking tot markwaardebeoordelings en aan die ander kant is hulle verplig om op versoek 'n onafhanklike beoordelingsverslag op te stel. 'n Hof kan byvoorbeeld 'n taksering beveel, wat dan deur 'n publiek aangestelde deskundige uitgevoer word. Die term "openbaar aangestelde deskundige" word deur die wet beskerm en mag slegs gebruik word indien die aanstelling by die deskundige werklik plaasgevind het.
Die vierde variant van 'n deskundige is 'n sogenaamde onafhanklike, onafhanklike deskundige komitee. Dit word gereguleer in Artikel 192 van die BauGB en bestaan ​​uit 'n voorsitter en ander vrywillige kundiges. 'n Kantoor is ook 'n voorvereiste vir 'n komitee van kundiges. Soos die publiek aangestelde deskundige, word die deskundige komitee ook deur howe en geregtelike owerhede gebruik om die eiendom te evalueer. 'n Spesiale kenmerk van die komitee is die koopprys-insameling, wat standaard grondwaardes skep en evalueer en bepaal.
Wat kos 'n aanslag?
Die koste vir 'n markwaarde-evaluering kan vrylik tussen die kliënt en die kliënt onderhandel word. Die riglyn is 1,5 persent van die eiendom se waarde. Die koste is ook meestal gebaseer op die Fooi Ordonnansie vir Argitekte en Ingenieurs (HOAI) en word bepaal deur die omvang van die verslag. Die volgende geld hier: hoe meer gedetailleerd die verslag en/of hoe hoër die markwaarde is, hoe duurder is die verslag.
Voorbeeld: Gebaseer op 'n kostekoers van 1,5 persent van die markwaarde, lei dit tot 'n eiendom met 'n markwaarde van 600.EUR 000 taksasiekoste van 9.000 euro.