Ons verstaan die frustrasie wat 'n verhuurder met 'n huurder kan beleef. 'n Verhuurder dink dalk dit is net vinniger en makliker om reg in eie hande te neem. As 'n huurder nie betaal nie, wil jy dalk die huurder van hulp wees sodat hy vinniger uittrek. Dan spaar jy mos die koste en frustrasie van 'n hofproses. Dit is egter nie 'n goeie idee nie. Al is jou saak hoe goed, as jy besluit om self op te tree is jy al klaar aan die verkeerde kant van die gereg.
Kom ons kyk hoe werk die storie in teorie en ook hoe die Hooggeregshof dit onlangs prakties hanteer het.
Die huurder se reg op onmiddellike herstel van besit
Ons regstelsel verplig jou om in hierdie geval die hof te nader en nie om reg in eie hande te neem nie. As jy sonder 'n hofbevel jou huurder toegang tot die huurperseel verhinder, is die huurder geregtig om die hof te nader vir onmiddellike herstel van toegang. Dit word met 'n spoliasiebevel gedoen. Dit is belangrik om te besef dat die hof op hierdie stadium nie 'n ondersoek gaan doen oor die agtergrond van julle huurkontrak of enigsins getuienis gaan aanhoor oor hoe ver die huurder met sy huurbetalings agterstallig is nie. Dit sal eers op 'n later stadium van belang raak, wanneer die verhuurder formeel aansoek doen vir kansellasie van die huurooreenkoms en uitsetting. Vir eers wil die hof net weet hoe jy die huurder van sy besit van die huurperseel ontneem het. Die feit dat jy die eienaar van die perseel is en dat jy sukkel om betaling van die huurder te verkry is op hierdie stadium nie relevant vir spoliasie nie.
Om 'n bevel vir herstel van besit ("spoliasiebevel") te verkry, moet 'n huurder die volgende bewys –
Dat hy/sy in ongestoorde besit van die eiendom was, en
Dat hy/sy op onregmatige wyse van die besit ontneem is. Die kernvraag is of die huurder werklik ingestem het om afstand te doen van die eiendom. Indien wel, is dit in orde. Indien nie, is dit onregmatig. Die verhuurder kan op verskeie maniere op onregmatige wyse besit van die huurperseel verkry. Dit kan met geweld, of met dreigemente van geweld, of onder bedrieglike omstandighede, of bloot sonder toestemming verkry word.
Kom ons kyk na die spesifieke geval van die internetkafee in die winkelsentrum.
Die internetkafee in die winkelsentrum.
Die eienaar van 'n internetkafee het met haar verhuurder koppe gestamp oor die manier waarop die elektrisiteitsrekeninge in die sentrum bereken is.
Die verhuurder se reaksie was eers om die elektrisiteit na die huurperseel af te sluit. Daarna het die verhuurder die slotte van die perseel verander.
Die huurder het sonder sukses probeer om die dispuut by te lê; daarna het sy die hof vir 'n spoliasiebevel genader.
Die verhuurder het nie betwis dat die huurder aanvanklik in besit van die perseel was nie. Hy het ook nie betwis dat hy die perseel sonder instemming en sonder 'n hofbevel van haar ontneem het nie.
Die verhuurder het hom op 'n paar verwere beroep. Hy het aangevoer dat die aansoek nie dringend was nie, dat die saak in die Landdroshof eerder as in die Hooggeregshof aangehoor moes word, en laastens, dat die huurder nie regtig 'n spoliasiebevel wou hê nie, maar dat sy inderwaarheid haar regte ingevolge die huurooreenkoms probeer afdwing het.
Die hof stem nie met die verhuurder saam nie. Die hof bevind dat die verhuurder op twee verskillende maniere die huurder van haar besit ontneem het.
Die eerste keer toe die verhuurder die elektrisiteit na die huurperseel afgesny het. Dit is 'n besliste inperking van haar regte as besitter.
Die tweede keer toe hy die slotte van die huurperseel verander het en haar in geheel van haar besit ontneem het.
Die hof se bevel is duidelik: Die verhuurder moet die kostes van die hofverrigtinge betaal, die verhuurder moet die huurperseel aan die huurder lewer en die elektrisiteit moet dadelik weer aangesluit word.
Dit is nie vir 'n verhuurder beskore om die reg in eie hande te neem nie. Die veilige roete is die regte roete – gebruik die formele regsproses!