Newsletter August 2015 | Diedericks Incorporated Attorneys
post-title Newsletter August 2015 July 29, 2015 yes no Posted by Neels
GRENSOORLOG: DIE BUURMAN WAT OORSKRY
“Good fences make good neighbours” (Ou spreekwoord uit Engeland)
Op ‘n dag kom jy agter dat jou buurman se heining/muur/huis sy grens oorskry en dat daar op jou grond gebou is of gebou word. Wat staan jou te doen?
Die maklikste is seker as jy en jou buurman ooreenkom dat hy die stuk grond by jou koop of as hy instem om die oorskrydende aanbousel te verwyder. Dit raak meer ingewikkeld as die partye nie tot ‘n vergelyk kan kom nie en die saak in die hof eindig. ‘n Onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl wys ons ook dat daar geen maklike oplossing vir so ‘n dispuut is nie.
Die misplaaste heining
Die feite was kortliks as volg: –
A het ‘n hele klomp eiendomme aangekoop. Op een van die eiendomme was daar reeds voorheen ‘n groot, maar onvoltooide “struktuur” opgerig.
A het 27 van hierdie eiendomme aan B verkoop. Op daardie stadium was A onbewus daarvan dat die onvoltooide struktuur die grenslyn oorskry het op een van die eiendomme wat hy verkoop het.
A het homself laat lei deur ‘n heining wat reeds opgerig was toe hy die eiendom gekoop het. Met die bestaande heining in gedagte het hy aangeneem dat die onvoltooide “struktuur” in geheel op sy oorblywende grond opgerig is.
Twee jaar later het A agtergekom dat die struktuur gedeeltelik op die grond opgerig is wat hy reeds voorheen aan B verkoop en oorgedra het.
Hierop het hy die Hoë Hof genader vir ‘n bevel om B te verplig om hierdie gedeelte van die grond weer aan A oor te dra.
Moet dit afgebreek word? Kan A skadevergoeding betaal en aandring op oordrag?
Die Hoë Hof het geweier om B te verplig om ‘n gedeelte van die grond weer aan A oor te dra. Die Appèlhof bevind dat dit die regte benadering is.
Die hof maak dit duidelik dat die beregting van gevalle van grondoorskrydings ingewikkeld is. Totdat daar nuwe wetgewing in plek is om hierdie situasies te reguleer, moet voornemende litigante in gedagte hou dat onsekerhede en grys areas hul voorland is.
In breë, het die volgende beginsels oor die jare uit hofsake oor oorskrydings neerslag gevind: –
In teorie is jou aangewese remedie ‘n slopingsbevel. Jy behoort ook die hulp van jou plaaslike owerheid hiervoor in te kan roep.
Ons howe sal die teenstrydige belange moet opweeg om te bepaal wat onder die spesifieke omstandighede billik en regverdig teenoor al die partye sal wees. So is daar gevalle waar ‘n slopingsbevel geweier is en die hof eerder bepaal het dat die oorskrydende party aan sy buurman vergoeding moes betaal om hom te vergoed vir die inbraak en oorskryding op sy eiendom. Ongelukkig is daar geen sekerheid oor presies hoe die hof sodanige skade moet bereken en bepaal nie.
Indien ‘n hof wel ‘n vergoedingsbedrag gaan vasstel, behoort daar dan saam met so ‘n vasstelling ook ‘n hofbevel te wees dat die eiendom of gedeelte daarvan teen betaling aan die oorskryder oorgedra word. Dit gaan egter nie noodwendig gebeur nie. In hierdie geval het die hof self bespiegel dat die grondwetlike beskerming teen arbitrêre onteiening, sodanige gedwonge onteiening heel moontlik verbied. Sonder die oordrag is daar dus ander faktore wat die partye in gedagte moet hou.
Die oorskryder kan dus nie net sondermeer tot die aanval oorgaan en jou dwing om die grond teen betaling oor te dra nie. Die oorskryder kan wel ‘n aansoek vir sloping teenstaan. Die eienaar kan ook net terugsit en sy eiendomsreg uitoefen en geniet.
Daar moet ook gekyk word na die aard van die oorskrydende struktuur. Is daar aan al die sonerings-, beplannings, omgewings- en bouregulasies voldoen? In hierdie spesifieke geval was daar geen bouplanne vir die struktuur goedgekeur nie. Die feit dat dit ‘n onwettige struktuur was, het beslis ook teen die oorskryder se aansoek vir oordrag getel.
Hou verder in gedagte dat die howe ook kennis sal neem van die tydsverloop tussen optrede. Hoe langer die vertraging aan jou kant om beswaar te maak teen die oorskryding, hoe kleiner is die kans dat die hof ‘n slopingsbevel sal toestaan.
Geen mens wil betrokke raak in ‘n ingewikkelde hofgeding waar daar soveel grys areas bestaan nie.
Dit bring ons weer by voorsorg. Indien jy wil bou, maak 100% seker dat die grond waarop jy jou struktuur wil bou aan jou behoort. Maak seker dat daar net op jou grond gebou word. Hou veral in gedagte dat heinings en grensmure nie altyd die werklike grens aandui nie. Dit kan histories verkeerd uitgelê wees en dit sal dan ‘n onakkurate prentjie voorhou. As jy jou letterlik en figuurlik aan die verkeerde kant van die draad bevind, moet jy dadelik regsadvies inwin, sodra so ‘n oorskryding of beplande oorskryding op jou grond onder jou aandag kom.
BESOLDIGINGSBESLAGLEGGINGSBEVELE – IS TWEE MILJOEN VAN HULLE NOU ONGELDIG? AKSIEPLANNE VIR DIE WERKGEWER, SKULDEISER EN SKULDENAAR
“Mense se vermoë om ‘n inkomste te verdien en hulself en hul gesinne te onderhou, staan sentraal tot hul reg tot menslike waardigheid.” (Geneem uit die uitspraak van Regter Desai van die saak hieronder – vry vertaal.)
Besoldigings- of loonbeslagleggingsbevele (‘n spesifieke vorm van skuldbeslagleggingsbevel) word dikwels deur skuldeisers gebruik om geregtelik beslag te lê op ‘n skuldenaar se inkomste. Die werkgewer word deur ‘n hofbevel verplig om spesifieke bedrae van sy werknemer se salaris af te trek en dit aan die skuldeiser oor te betaal. Hierdie oorbetalings moet gedoen word totdat die oorspronklike skuld, rente en kostes ten volle afbetaal is.
(As die dokumente in Engels opgestel is, word verwys na “Garnishee orders” of “Emoluments Attachment Orders” of EAO’s)
Onbehoorlike gebruik! Die Hoë Hof kyk na die feite.
Skuldeisers wat hierdie prosedure gebruik voer aan dat wanneer dit reg gedoen word, dit tot almal se voordeel kan wees. Dit kan ‘n koste-effektiewe manier wees om skuld in te vorder en dit is minder ingrypend as wat batebeslaglegging en verkopings in eksekusie sal wees.
Daar is egter geleentheid vir misbruik van die proses. ‘n Onlangse saak in die Hoë Hof in Kaapstad met ‘n groep laagbesoldigde werkers as gesamentlike applikante, het die risiko van misbruik duidelik uitgewys. Die werknemers het nie hul mikro-lenings stiptelik betaal nie. Hulle is almal deur skuldinvorderaars gesien wat hul oortuig het om toestemmings te onderteken tot die toestaan van vonnisse vir skuld teen hulle tesame met hul ondernemings om die skuld maandeliks af te betaal. Hulle het ook skriftelik ingestem tot die uitreiking van loonbeslagleggingsbevele teen hulle en hulle het ook skriftelik ingestem dat ‘n hof in ‘n ander distrik as waar hulle woon, wel jurisdiksie in die aangeleentheid sou hê. As deel van die hofsaak het die applikante ontken dat die dokumente wat hulle onderteken het, aan hulle verduidelik is. Hulle het ook ontken dat hulle die dokumente in vrye wil onderteken het.
Die loonbeslagleggingsbevele wat uitgereik is, het die werknemers (skuldenare) dikwels met onrealistiese en onbekostigbare aftrekkings gelaat. In een geval is beslag gelê op meer as die helfte van ‘n skuldenaar se salaris. ‘n Ander werknemer was basies haar hele salaris kwyt, nadat drie beslagleggingsbevele op dieselfde dag teen haar toegestaan is.
Bevele wat ongeldig verklaar is – die praktiese gevolg.
Die Wet op Landdroshowe reguleer die uitreiking en toestaan van skuldbeslagleggingsbevele en loonbeslagleggingsbevele. Daar is geen beperking op die getal bevele wat teen ‘n skuldenaar uitgereik kan word nie; daar is ook geen beperking op die bedrag wat afgetrek kan word nie. Die bevele kan ook deur die klerk van die hof uitgereik word. Dit het tot gevolg dat in sommige landdroshowe ‘n beslagleggingsbevel verkry kan word bloot op die feit dat daar reeds ‘n vonnis verkry is. Dan is daar ook die vreemde verskynsel dat die skuldenare gevra word om in te stem tot die jurisdiksie van landdroshowe ver weg van die landdroshowe waar hulle woon en werk. Die praktiese gevolg hiervan is dat hulle nie toegang het of insae het of kan verkry in die hofverrigtinge teen hulle nie.
Die Hoë Hof bevind dat hierdie bepalings van die Wet op Landdroshowe ongrondwetlik is. Die loonbeslagleggingsbevele wat verkry is, word as onwettig en ongeldig verklaar.
Die uitspraak hou natuurlik gevolge vir alle rolspelers in. Van die Respondente het reeds aangedui dat hulle die uitspraak op appèl gaan neem. Die Grondwetlike Hof moet ook die Hoë Hof se verklaring van dele van die wet as ongrondwetlik oorweeg en bekragtig. Die Departement van Justisie en Grondwetlike Ontwikkeling is blykbaar reeds dringend besig om die wysigings aan die wet op te stel.
Die onmiddellike praktiese gevolg (ten minste in die Wes-Kaap) is dat –
Loonbeslagleggingsbevele mag nie meer deur ‘n klerk van die hof uitgereik word nie. Dit mag slegs onder geregtelike oorsig toegestaan word. Dit beteken dat ‘n landdros so ‘n bevel moet toestaan. Die landdros sal ook volledig moet ingaan op die finansiële posisie van die skuldenaar, en ook oortuig moet wees van die bekostigbaarheid van die voorgestelde aftrekking, voordat hy of sy ‘n gepaste bevel sal toestaan.
In gevalle waar die Nasionale Kredietwet van toepassing is (die meeste gevalle) sal slegs die hof waar die skuldenaar werk of waar hy woon jurisdiksie hê. Dit sal dit makliker maak vir die skuldenaar om die hofverrigtinge by te woon en om sy saak te stel.
Werkgewers, Skuldeisers en Skuldenare: Wat nou?
Wat moet intussen gebeur? Loonbeslagleggingsbevele wat reeds aan die nuwe vereistes voldoen is steeds geldig en afdwingbaar. Mediaberigte dui aan dat tot soveel as twee miljoen bevele nou ongeldig kan wees. Alle belanghebbendes behoort dus ondersoek in te stel na die geldigheid van bestaande bevele wat uitgereik is en wat al beteken is.
As ‘n werkgewer wil jy nie die risiko neem om ‘n geldige en bindende hofbevel te ignoreer nie. Die beslagleggingsbevel kan op aansoek deur die hof ongeldig verklaar word of die skuldeiser kan jou self skriftelik in kennis stel dat dit (dalk tydelik) nie nodig is om die beslagleggingsbevel na te kom nie. As nie een van hierdie gevalle op jou as werkgewer van toepassing is nie, behoort jy in beginsel enige loonbeslagleggingsbevel steeds as geldig te beskou, totdat jou regsverteenwoordiger die feite en die dokumentasie deurgegaan het en jou uitdruklik tot die teendeel adviseer.
Daar word steeds uiteenlopende mediaberigte, kommentaar en interpretasies gepubliseer oor hierdie onderwerp. Sommige daarvan is erg verwarrend en sommige daarvan is misleidend. As jy as werkgewer met verskeie besoldigingsbeslagbevele van jou werknemers te make het, verkry eerder toegepaste advies oor die verdere hantering van elkeen van hulle.
DIE BELASTINGSEISOEN BEGIN 1 JULIE: DIE KERNDATUMS
30 September 2015: Opgawes wat per hand ingedien word, of
27 November 2015: Opgawes wat deur e-filing ingedien word of wat met die hulp van ‘n SARS beampte elektronies by ‘n SARS kantoor ingedien word, of
29 Januarie 2016: Voorlopige belastingbetalers via eFiling.
WERKGEWERS EN WERKNEMERS: GEEN VERANDERING AAN DIE SALARISVLAK NIE
Die Wet op Basiese Diensvoorwaardes reguleer heelwat aangeleenthede en voordele wat in diensvoorwaardes vervat moet word. Dit plaas ‘n beperking op die toelaatbare ure wat oortyd gewerk mag word, dit reël verhoogde betaling vir oortyd, dit reguleer ook werksure in die algemeen, rusperiodes, etenstye, asook werk op Sondae en openbare vakansiedae. Indien jou jaarlikse pakket egter die vasgestelde pakket oorskry, is die voordele wat die wet reguleer, nie meer op jou van toepassing nie.
Die Departement van Arbeid het in die verlede jaarliks op 1 Julie ‘n aanpassing gemaak op die inkomste. Hierdie jaar is geen verandering aangekondig nie en die perk het dus dieselfde gebly. As jy dus meer as R205,433-30 per jaar verdien, kan jy nie aandring op die bovermelde voordele wat die Wet op Basiese Diensvoorwaardes bied nie.
“POPI” : DIE POPPE GAAN NOG NIE DANS NIE
Ons is tans nog afwagtend op die inwerkingtreding van die Wet op die Beskerming van Persoonlike Inligting, Wet 4 van 2013, (“POPI”). Selfs wanneer die datum afgekondig en gepubliseer gaan word, sal ons steeds ‘n jaar daarna hê om aan die voorskrifte te voldoen.
Dit maak egter sin om nou reeds die nodige inligting voor te berei. Jy sal moet kan aantoon watter persoonlike data jy van jou kliënte of klante hou, hoekom jy dit hou, onder watse goedkeuring en magtiging jy dit hou en hoe veilig dit geberg word.
Daar is intussen ook nou voorsiening gemaak vir die aanstelling van die Inligtingsreguleerder. Hopelik tree die wet binnekort in werking. Wanneer die aanvangsdatum aangekondig word, sal ons berig oor die praktiese maniere om aan die wet te voldoen.
AUGUSTUS SE WEBWERF : ENTREPRENEURS EN STUDIES AANLYN
Besit jy ‘n klein besigheid? Beteken die koue wintermaande dat jy meer tyd binne bestee as in die buitelug? Is jy gretig om jou sakekennis uit te brei? Die internet bly ‘n onuitputlike bron van opvoedkundige materiaal wat tot almal se beskikking is.
Business News Daily het ‘n gerieflike lys saamgestel “10 Online Programs to Boost Your Business Skills” op hul webwerf te http://www.businessnewsdaily.com/7780-online-business-education-programs.html.
Baie van die materiaal en opleidingsprogramme is gratis. ‘n Wye reeks kursusse is beskikbaar vir die entrepreneur en sakepersoon. Kyk wat is alles beskikbaar. Besluit watter kursus pas die beste in by jou behoeftes, jou beskikbare tyd en by jou program. Kies die toepaslike kursus en begeef jou in die verskillende aanbiedingsformate waarin die kursus beskikbaar gestel word. Daar is video-aanbiedings, artikels, aanlyn-gespreksgroepe, seminare, geleenthede vir samewerking en vir praktiese toepassing en uitvoering van wat jy geleer het.
‘n Mens kan ook nie heeltyd agter die lessenaar besig wees nie. Ons stem almal saam met die wetenskaplikes dat dit ons goed doen om gereeld in die buitelug te wees. Kyk gerus na die artikel “Surprising science-backed ways to boost your mood” op Business Insider se webwerf te http://www.businessinsider.com/science-backed-things-that-make-you-happier-2015-6.
Horologie: 1. Wetenskap van tydmeting of van die konstruksie van tydmeters. 2. Die beginsel en kuns om instrumente te maak vir die aanduiding van tyd. [Grieks hora tyd (van die dag) + -logie]
Ons wens u ‘n wonderlike Vrouemaand in Augustus!