Die Hoë Hof beveel 'n munisipaliteit om hul vorige goedkeuring van bouplanne ter syde te stel. Dit is 'n waarskuwing aan almal van ons om deeglik voorbereiding en navorsing te doen voordat jy eiendom koop of ontwikkel.
Van balkonne met 'n uitsig oor die see tot ommuurde binnehowe
'n Gebou in die middestad van Kaapstad het residensiële woonstelle op die hoër vloere van sy sewentien verdiepings gehad. Die goedgekeurde bouplanne het voorsiening gemaak dat verskeie woonstelle gebou kon word met balkonne of vensters wat 'n uitsig oor die gemeenskaplike grens van 'n naburige gebou gehad het. Van hierdie woonstelle het stad- en see-uitsigte bo-oor die aangrensende gebou gebied.
'n Tyd daarna het die munisipaliteit goedkeuring aan die ontwikkelaars van die aangrensende gebou verleen om ook 'n paar vlakke boontoe te bou en by te voeg. Sodanige verdiepings sou bykans teenaan die gemeenskaplike grens gebou word, reg teen die woonstelle met balkonne en slegs 3 meter weg van die woonstelle met vensters.
Die gevolge hiervan sou inhou dat die karakter van die gebiede wat as balkonne ontwerp en gebruik is, voortaan sou verander het na klein binnehowe, vasgedruk tussen mure wat soos torings na bo uitskiet.
Die bestaande woonsteleienaars wat direk hierdeur geraak is, het nie enige kennis ontvang van die aansoek en die bouplanne wat die ontwikkelaars by die munisipaliteit ingedien het nie. Hierdie eienaars het die hof inderhaas genader vir 'n interdik om die bouwerk te staak, hangende 'n geregtelike hersiening van die goedkeuring van die bouplanne.
Op hersiening het die hof die munisipale goedkeuring tersyde gestel. Die hof gelas die munisipaliteit om die aansoek van die bouplanne van nuuts af te oorweeg. Die woonsteleienaars het dus die eerste rondte gewen. Dit bly egter 'n ope vraag of die woonsteleienaars of die ontwikkelaar van die aangrensende toringgebou uiteindelik die oorwinnaars sal wees.
Lesse vir kopers: Toelaatbare beperkings en regmatige verwagtinge
Die hof maak dit duidelik dat hierdie geval nie oor 'n beweerde reg op 'n uitsig handel nie. Die aansoekers beweer dat die beoogde uitbreiding so drasties en ingrypend inbreuk maak op die bestaande eienaars se regte; dat dit nie behoorlik in ag geneem kon gewees het nie, by oorweging van die bouplanne nie.
Hier volg dan 'n eenvoudige opsomming van 'n baie ingewikkelde onderwerp. Dit help ook nie dat daar in die verlede heelwat teenstrydige en uiteenlopende hofbeslissings hieroor verleen is nie. Jy gaan altyd toegepaste regsadvies oor jou spesifieke omstandighede moet verkry. In beginsel het jy geen outomatiese aanspraak op geriewe soos privaatheid, toegang tot sonlig, toegang tot uitsigte en dies meer nie.
As jou buurman begin bou en jy voorsien dat dit jou gaan benadeel moet jy oor die algemeen een van die volgende bewys -
Dat die gebou direk in stryd is met wetlike- of beperkings van regsweë. Dink hier aan beperkings en voorwaardes in die bestaande titelakte asook beperkings wat deur die regulasies en riglyne oor stadsbeplanning, sonering, boubeperkings en dies meer neergelê word; of
Dat die gebou, alhoewel dit alle wetlike voorskrifte nakom, so ingrypend inbreuk maak of so skryend onaantreklik is, dat dit die regmatige verwagtinge van die partye oorskry.
Wat hierdie rondte vir die woonsteleienaars gewen het, was die Hof se bevinding dat die munisipale amptenare die regsposisie misverstaan het. Die amptenare het versuim om ook te oorweeg of 'n redelike en ingeligte koper sou voorsien het dat die regulerende owerheid so 'n verdere ontwikkeling sou goedkeur. Met ander woorde dat die munisipaliteit, eers balkonne aangrensend aan die gemeenskaplike grens sou toelaat, en dan daarna 'n aangrensende erf sal toelaat om op so 'n wyse te ontwikkel dat dit die nut van die balkonne as sodanig sou vernietig. Die onvermydelike gevolg daarvan om 'n bykomende soliede muur van drie verdiepings toe te laat, sou die oorspronklike benutting van die balkonne ingrypend inperk.
Hierdie woonsteleienaars het 'n noue ontkoming gehad. Jy sal dalk nie so gelukkig wees nie, so doen jou huiswerk voor jy 'n huis koop. Neem in ag dat jou bure heel verstaanbaar in die toekoms hul dormante ontwikkelingsregte sal wil benut. Indien dit gebeur gaan jy dit moeilik vind om daarteen beswaar te maak. In hierdie spesifieke geval moes die woonsteleienaars redelikerwys voorsien het dat hul uitsigte wel deur toekomstige ontwikkelinge blokkeer sou word, indien hulle die toepaslike soneringskema se regulasies nagegaan het.
'n Les vir ontwikkelaars
In die algemeen is dit voldoende indien die voorgestelde nuwe bouwerk of ontwikkeling aan al die wetlike voorskrifte voldoen, maar daar is altyd uitsonderings. Skakel deeglik met die toepaslike munisipale owerhede en met die eienaars van aangrensende eiendomme en moet eerder nie voortydig enige aannames maak nie. Jy kan jou misgis en dit kan jou duur te staan kom.