Home | Editorials | Langtermyn Okkupeerders - April 2018
Hoe verskil ‘n langtermyn okkupeerder van ‘n gewone okkupeerder in terme van die ESTA-wet?
‘n Okkupeerder word in terme van die ESTA-wet gedefinieer as ‘n persoon wat, of op 4 Februarie 1997 of daarna, met toestemming of ‘n ander regsgeldige reg om so te doen, op grond woon wat aan 'n ander persoon behoort.
Om die status van ‘n langtermyn okkupeerder te verkry moes die okkupeerder:
vir ‘n tydperk van 10 jaar of langer op die betrokke grond of enige ander grond wat aan die eienaar behoort gewoon het; en
moes die okkupeerder die ouderdom van 60 jaar bereik het.
Daar moet dus aan beide vereistes voldoen word alvorens ‘n persoon as ’n langtermyn okkupeerder kwalifiseer.
Sodra ‘n plaasbewoner as ‘n okkupeerder en/of ‘n langtermyn okkupeerder in terme van die ESTA-wet kwalifiseer, verkry daardie okkupeerder verblyfreg op die plaas en ander regte op die plaas soos byvoorbeeld om bona fide-besoekers op redelike tye en vir redelike tydperke te ontvang; om pos of ander kommunikasie te ontvang; die reg tot 'n gesinslewe in ooreenstemming met die kultuur van daardie familie; die reg om 'n afgestorwe lid van sy of haar familie in sekere omstandighede te begrawe; om nie toegang tot water geweier of ontneem te word nie; en nie toegang tot onderrig- of gesondheidsdienste geweier of ontneem te word nie.
‘n Okkupeerder se verblyfreg kan beëindig word indien die okkupeerder:
‘n ander persoon wat die grond okkupeer opsetlik en onwettiglik benadeel;
opsetlik en onwettiglik wesenlike skade aan die eiendom van die eienaar of persoon in beheer aanrig;
betrokke is by optrede van ander wat die grond of ander grond in die omgewing wettiglik okkupeer, bedreig of intimideer; of
ongemagtigde persone in staat stel of help om nuwe wonings op die betrokke grond op te rig.
Die okkupeerder se verblyfreg kan ook beëindig word indien die okkupeerder wesenlike bepalings van sy/haar verblyfsooreenkoms verbreek het of indien die okkupeerder so ‘n wesenlike verbreking van die verhouding tussen hom en die eienaar van die grond gepleeg het dat dit nie moontlik is om die verhouding te herstel nie en/of indien die okkupeerder wettiglik in terme van die Arbeidswetgewing ontslaan was en/of vrywilliglik bedank het.
‘n Langtermyn okkupeerder se verblyfreg kan egter nie beëindig word indien die okkupeerder weier of versuim om arbeid te verskaf nie. Die howe is baie simpatiek teenoor langtermyn okkupeerders en kan ’n langtermyn okkupeerder se verblyfreg slegs beëindig word indien hulle hulself skuldig maak aan dieselfde wangedrag wat hierbo beskryf word en van toepassing is op gewone okkupeerders.
Indien ‘n okkupeerder te sterwe kom alvorens sy/haar verblyfreg op die plaas beëindig is, sal die okkupeerder se afhanklikes wie uit hoofde van hul familieverbintenis met die okkupeerder op die plaas woon, as onregmatige okkupeerders beskou word en kan daar by wyse van uitsettingsverriginge in terme van die Wet op Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond met die onregmatige okkupeerders gehandel word.
Indien ‘n langtermyn okkupeerder te sterwe kom, word daar ook van die eienaar / persoon in beheer vereis om aan die afhanklikes van die langtermyn okkupeerder 12 (twaalf) kalendermaande kennis te gee om die te plaas te ontruim. Indien die afhanklikes hulself egter skuldig maak aan die wangedrag soos hierbo genoem, kan die eienaar of persoon in beheer dieselfde uitsettingsproses volg as wat op gewone okkupeerders van toepassing is.
Omdat langtermyn okkupeerders toegelaat word om na die beëindiging van hul diens met die eienaar of persoon in beheer op die plaas aan te bly, sal dit wenslik wees om ‘n verblyfsooreenkoms met die langtermyn okkupeerder aan te gaan ten einde die toepaslike verblyfvoorwaardes te stipuleer en ten einde die verhouding tussen die langtermyn okkupeerder en die eienaar / persoon in beheer te reguleer.