WP-droom dalk gou 'n nagmerrie | Netwerk24
WP-droom dalk gou 'n nagmerrie
Deur Brenden Nel 28 Junie 2020 00:00
Zelt Marais Foto: Edrea du Toit
Die WP-rugbybaas Zelt Marais dobbel met die toekoms van dié roemryke rugbyunie deur 'n massiewe lening met Dream World Investments aan te gaan, maan eiendomskenners.
In reaksie op hul waarskuwings het Marais gisteraand aan Rapport gesê die Dream World-ooreenkoms sal veel groter inkomstemoontlikhede vir die WP ontsluit as die vorige ooreenkoms met Investec.
Die WP se hoofraad stem Dinsdag oor Marais se plan.
Ingevolge die plan bied die unie sy hele eiendomsportefeulje as sekuriteit aan om 'n ooreenkoms oor Nuweland se herontwikkeling met Dream World aan te gaan. Die lening sal die WP in staat stel om sy skuld aan Remgro en Investec af te los.
Rapport het die afgelope week met 12 bronne in rugbyadministrasie en eiendomsontwikkeling oor die voorgenome transaksie gepraat. Net twee was ten gunste daarvan.
Een eiendomsontwikkelaar het dit bestempel as " 'n droom vir enige ontwikkelaar, maar 'n nagmerrie vir die WP".
Investec, met wie die WP 'n aanvanklike ooreenkoms oor die herontwikkeling aangegaan het, het die WP die afgelope week in 'n prokureursbrief aangevat oor die unie se nuwe planne. Marais voer aan die voorlopige ooreenkoms met Investec het verstryk en is nie meer van krag nie.
Zane de Decker van Dream World wou by navraag nie oor Investec se brief kommentaar lewer nie, maar het wel gesê: "Sover ons weet, is niks in vorige ooreenkomste oortree nie."
Skilderagtige strydperk . . . die Nuweland-rugbystadion. Foto:Gallo
Met hierdie voorgestelde ooreenkoms sit die WP al sy eiers in een mandjie. As dinge skeefloop, sal die WP alles verloor en die ontwikkelaars die grootste present van hul lewe kry.
Volgens die Investec-ooreenkoms sou die bankreus R110 miljoen aan die WP betaal vir die reg om Nuweland te herontwikkel. Investec sou ook die slopingskoste en die boukoste – wat op tussen R1 miljard en R2 miljard geraam word – dra.
Die WP sou daarna op 5% van enige moontlike wins geregtig wees en 3,5% van enige verkope van eenhede.
Marais wys daarop dat die WP ingevolge die Dream World-ooreenkoms as 'n 50/50-vennoot geag word en dus op 'n veel groter winsaandeel uit die herontwikkeling sal kan aanspraak maak. Dié geld kan dan teruggeploeg word in rugbyklubs en die breër rugbygemeenskap.
Kenners sê die groter wins­deling beteken dat die WP ook meer van die risiko sal moet aanvaar.
Dream World kry ook die reg om die WP se eiendomme te begin terugneem indien die unie in gebreke sou bly om sy geldelike verpligtinge na te kom.
Die beplande lening van R112 miljoen van Dream World is terugbetaalbaar teen die heersende primakoers. Teen die huidige koers van 7,25% beteken dit dat die WP sowat R8,2 miljoen per jaar net aan rente sal moet terugbetaal, of R32,8 miljoen oor die voorgestelde leningstydperk van vier jaar.
Kenners twyfel of daar enige inkomste in die eerste vier jaar sal wees, aangesien die hersoneringsproses vir Nuweland na raming tussen 24 en 36 maande sal duur om af te handel.
"Onthou ons praat van 'n rugbyunie wat nie eens die oorspronklike lening van Remgro van R40 miljoen kon diens nie. Dit is waarom daardie lening nou tot R58 miljoen gegroei het," het een ingeligte aan Rapport gesê.
"Met hierdie voorgestelde ooreenkoms sit die WP al sy eiers in een mandjie. As dinge skeefloop, sal die WP alles verloor en die ontwikkelaars die grootste present van hul lewe kry."
Die WP wil al 11 eiendomme wat hy besit as sekuriteit opoffer, terwyl die Investec-ooreenkoms net die Nuweland-stadion ingesluit het.
Uittreksels uit Zelt Marais se brief aan WP-klubs die afgelope week. Hy het hulle onder meer aangemoedig om saam te staan teen die "magte van die bose".
"Dit beteken dat die WP nie die ander eiendomme buite die Dream World-ooreenkoms kan ontwikkel om sodoende 'n inkomste te genereer nie en so te help om die lening terug te betaal nie. In die huidige mark is die risiko baie groot," het 'n ander ingeligte gesê.
Marais het teenoor Rapport toegegee dat die WP weens die onsekerheid rondom die Covid-19-pandemie meer sekuriteit aan Dream World moes bied as wat normaalweg die geval sou wees. "Maar die ooreenkoms maak voorsiening vir 'n onafhanklike valuasie van die eiendomme oor 'n jaar van nou af – en elke jaar daarna. Van die eiendom kan dan vrygestel word van die ooreenkoms."
Oor die bewering dat die Dream World-ooreenkoms gunstig vir die ontwikkelaar is, maar nie vir die WP nie, het Marais gesê die unie het professionele raad ingewin.
"Ons glo dit sal die unie in staat stel om die inherente waarde van Nuweland te ontsluit."
Hy glo die groter finansiële voordele van die nuwe ooreenkoms sal die WP in staat stel om die lening terug te betaal.
Die eiendomskenner Erwin Rode, bestuurshoof van Rode en Genote, is skepties oor die transaksie. "As ek 'n direksielid van die WP was, sou die volgende swaar by my geweeg het:
"SA se ekonomie is in 'n diep, diep gemors – nie net weens Covid-19 nie. Hier moet ek veral die reuse-skuld van die staat uitlig. In só 'n tyd is skuld 'n groot risiko.
"Gegewe die toestand van die ekonomie sal enige ontwikkeling op die terrein van die Nuweland-stadion langsaam afgehandel word. Moet dus nie 'n vinnige kontantstroom uit só 'n ontwikkeling verwag nie.
"Onmiddellike kontantvloei is op die oomblik van kernbelang, eerder as deelname aan 'n onsekere toekomstige projek wat sy eie risiko's inhou."
Van die resolusies waaroor Dinsdag gestem word.
Handre Basson, 'n eiendomsontwikkelaar, vra hoekom die WP nie die herontwikkeling op tender uitgesit het nie. "As jy 'n tender uitsit, kan jy ten minste kyk wie die beste vir die WP ten opsigte van die ontwikkeling bied.
"Hier sit jy met 'n unie wat basies die finansiële bestuursvernuf van 'n sementtrok het en nie van rigting kan verander nie. Dis twee keer bewys – Remgro het hulle geld gegee, en Investec het vir hulle geld gegee. En nie een van daardie twee lenings kon hulle op 'n sinvolle manier bestuur nie."
Basson sê daar is geen waarborg dat WP wins uit die transaksie sal maak nie. Die eiendomme wat as waarborg gegee is, kan in die gedrang kom.
"Hier kom Flyt (Dream World se sustermaatskappy), en sê hulle gee WP 'n 'reddingsboei'. As jy daai dokumente goed gaan lees, skep hulle 'n nuwe ontwikkelingsfirma, maar die regte en bestuur is 100% in Flyt gesetel."
Die WPRU het talle voorstelle oor die jare oorweeg en glo hierdie een sal die langtermyn-toekoms van WP-rugby waarborg.
Hoewel die meerderheid bronne met wie Rapport gepraat het teen die Dream World-ooreenkoms gekant is, is daar ook invloedryke stemme ten gunste daarvan.
"Marais het gewys hy's vreesloos deur Investec aan te vat en op groter winsdeling aan te dring, wat op 'n beter ooreenkoms vir die WP neerkom. Boonop is hy nie 'n pampoen as dit by geldsake kom nie. Die ooreenkoms met Dream World kan potensieel 'n veel beter een vir WP wees as die een met Investec," het een hooggeplaaste aan Bokkie Gerber gesê.
"Dit is ook belangrik om die vraag te vra hoe die WP in die posisie beland het om nou sy eiendomme te moet verpand om te kan oorleef. Dit gaan terug na die vorige bestuur."
Die bron sê die leningsbedrag van Dream World lê reeds in die trustrekening van die prokureursfirma wat die transaksie hanteer. Met dié R112 miljoen sal die WP sy skuld aan Remgro kan aflos, asook aan Investec. Die bankreus het verlede jaar R50 miljoen aan die WP voorgeskiet.
Die proses sal egter tyd neem omdat 'n verband op Nuweland ten gunste van Remgro eers gekanselleer moet word, en 'n ander verband geregistreer moet word.
Remgro se lening is teen Dinsdag betaalbaar.
Marais het aan Rapport gesê dit was onnodig om 'n tender vir Nuweland se herontwikkeling uit te sit. "Die WPRU het talle voorstelle oor die jare oorweeg en glo hierdie een sal die langtermyn-toekoms van WP-rugby waarborg."
'Ons deel risiko én wins met WP'
Dream World Investments sal die wins en die risiko van die beplande herontwikkeling van Nuweland met die WP deel.
Só het Zane de Decker, 'n direkteur van Dream World, gister aan Rapport gesê.
"Ons sien onsself as 'n gelyke vennoot van die WPRU, met gedeelde risiko's en ontwikkelingskoste, maar belangrik, ook met gedeelde ekonomiese voordele in die toekoms."
Dream World sal wel die taak hê om die finansiering te reël om toekomstige boukoste te dek, met die WP wat sy deel van die risiko dra.
"Ons is die ontwikkelaar en finansieringsvennoot, wat beteken dat dit ons verpligting is om die nodige ekwiteit te verseker."
De Decker het gesê dit sal enigiets tussen twee en vier jaar vat om die hersonering en ander goedkeurings te kry voordat die ontwikkeling kan voortgaan. – Brenden Nel
Meer oor: Zelt Marais | Wp Rugby | Nuweland | Lening | Remgro | Investec | Westelike Provinsie Rugbyunie