"…every landowner has a right to the lateral support and where subsidence or other destabilisation occurs, as a result of excavations on an adjacent property, the owner of the adjacent property will be liable in an action for damages irrespective of whether she was negligent or not." (Aanhaling uit hierdie uitspraak hieronder).
Dit is elke huiseienaar se nagmerrie – jou eiendom is besig om in te sak. Soos wat die kenmerkende krake in die sitkamermuur al hoe wyer raak, besef jy dat jou huis in gevaar is om ineen te stort.
Jy besluit dat die oorsaak beslis jou buurman se opgrawings vir 'n nuwe huis/motorhuis/swembad is. Jy nader jou buurman vir 'n vriendelike gesprek en 'n versoek om dringend iets hieromtrent te doen. "Jammer", antwoord hy, "dit is nie my skuld nie. Ek bou presies volgens die goedgekeurde planne. Wat aan jou kant aangaan, is jou probleem."
Wat is die regsposisie?
'n Onlangse uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl het 'n deurbraak in ons reg gemaak. Alle kopers, verkopers en eienaars van eiendom kan gerus hiervan kennis neem.
'n Helling sink in en 'n buurman dagvaar
Hierdie langdurige geskil tussen bure het in 2008 begin tussen die eienaars van twee eiendomme wat teen die steil helling van 'n berg geleë is, die een bo die ander.
Die huis op die boonste eiendom is in 1994 gebou. Veertien jaar later, in 2008, het die eienaar van die onderste eiendom met omvangryke opgrawings begin ter voorbereiding vir die oprigting van haar nuwe huis.
Kort voor lank het die boonste eienaar probleme begin opmerk. Sy tuin en buitenste mure het duidelike tekens van insinking begin toon. Uiteindelik was daar 'n groot beweging in die onderliggende grond en die hele helling het ingesak. Die boonste eienaar se eiendom het lateraal en afwaarts in die rigting van die opgrawings beweeg, wat aansienlike strukturele skade aan die eiendom veroorsaak het. Een van die ander bure het hul eiendom in geheel ontruim as gevolg van bekommernisse oor veiligheid.
Die boonste eienaar het die onderste eienaar vir skadevergoeding gedagvaar. Na 'n lang stryd deur die howe het die saak in die Appèlhof geëindig. Hierdie Hof het die boonste eienaar se eis vir skadevergoeding gehandhaaf en bekragtig.
Die plig van laterale ondersteuning
Die Hof het 'n aantal belangrike vrae oorweeg, wat elkeen van groot belang is vir enige eienaar of voornemende eiendaar van eiendom –
Sluit die plig om laterale ondersteuning te bied ook geboue in, of is dit slegs op grond "in sy natuurlike toestand" van toepassing? Ons reg bepaal dat eienaars van aangrensende eiendomme die plig het om fisiese laterale ondersteuning aan ander aangrensende eindomme te bied. Tot nou toe was dit egter nie duidelik of hierdie plig slegs op grond "in sy natuurlike toestand" van toepassing is, en of dit ook ontwikkelde grond met "kunsmatige" strukture daarop insluit nie. Dit is 'n belangrike vraag – baie min stedelike eiendomme sal hierdeur gedek wees indien die plig slegs op onontwikkelde grond van toepassing is.
Die Appèlhof bevind dat die ondersteuningsplig op grond, in sy natuurlike toestand en ook op "verbeterde" en ontwikkelde grond van toepasssing is (met ander woorde, jou huis en ander strukture word ook gedek).
'n Belangrike en interessante opmerking hier is dat die Hof in hierdie saak verwys het na beide die feit dat "billikheid en geregtigheid belangrike oorwegings in ons burereg is"; asook dat die beginsel van laterale ondersteuning duidelik uitdrukking moet vind in die "grondwetlike waarde van Ubuntu, wat die beginsels van mensliewendheid, sosiale waardigheid, sosiale geregtigheid en regverdigheid omsluit". (Eie vertaling en beklemtoning.) Wanneer jy dus met jou bure omgang, is die blote streng nakoming van die wet dalk nie meer altyd voldoende nie.
Dit bring ons dan by 'n verdere belangrike gedagte – verkry regsadvies sodra jy besef dat jou eiendom in gedrang is. Jy mag dalk geadviseer word om dringend vir 'n interdik aansoek te doen om te verhoed dat die opgrawings of ander werk voortgaan.
Was die opgrawings 'n skending van daardie plig? Die Hof het teenstrydige getuienis van twee geo-tegniese deskundiges oorweeg. Die deskundiges het ooreengestem dat die helling ineengestort het en sodoende beweging in die grond op die geaffekteerde eiendomme veroorsaak het. Hulle het egter verskil oor die oorsaak en die wyse waarop die helling ineengestort het. Die Hof het uiteindelik beslis dat "die presiese manier waarop die laterale ondersteuning verwyder is, nie belangrik is nie" en dat die eiser "daarin geslaag het om te bewys dat die beweging van die helling veroorsaak was deur die skending van die plig om laterale ondersteuning te bied, as gevolg van die opgrawings op die eerste appellant se eiendom."
Het die opgrawings die skade veroorsaak? Na oorweging van die getuienis het die Hof bevind dat die eiser beide feitelike kousaliteit en juridiese kousalitiet bewys het. (Feitelike kousaliteit behels die vraag "of die relevante handeling die skade veroorsaak het of wesenlik daartoe bygedra het". Juridiese kousalitiet handel met die vraag "of die handeling en die skade nou of direk genoeg aan mekaar verbonde was vir regsaanspreeklikheid om te ontstaan"; of anders gestel, "of die skade te vêr van die handeling verwyder was").
Is nalatigheid 'n vereiste? Om 'n eis vir skadevergoeding daar te stel sal jy gewoonlik moet bewys dat die persoon wat jou skade veroorsaak het beide onregmatig en nalatig (of opsetlik) opgetree het. Die Hof sê egter dat "die reg op ondersteuning 'n natuurlike reg van eienaarskap is" en dat in sake wat oor insinking handel, dit "nie nodig is om 'n onregmatige handeling of nalatigheid te bewys nie; die eisoorsaak is eenvoudig die skade wat vloei uit die verwydering van laterale ondersteuning."
Hierdie bevinding deur die Hof beteken dus dat grondeienaars "streng aanspreeklik" is – iets om in gedagte te hou voordat jy enige eiendom koop of ontwikkel waar insinking moontlik 'n probleem kan wees.