Hoe nou met eiendom? - ProVérte | Wealth and Risk Management in the Western Cape
Besonder goeie geleentheid vir huurders om huis te koop
Op 22 Mei is die prima uitleenkoers tot 7,25% verlaag – die laagste vlak in 50 jaar!
Dit is gedoen in 'n poging om 'n ekonomie te probeer lawe wat soos 'n voos geslaande bokser aan die toue hang om te keer dat hy nie omval nie.
Die dramatiese dalings in rentekoerse oor die afgelope twee dekades is 'n wêreldwye verskynsel wat 'n wind in die seile van 'n verskeidenheid van bateklasse was.
As ons na Suid-Afrikaanse residensiële eiendom se prestasie oor die afgelope dekade kyk, sukkel 'n mens egter maar om hierdie impak te sien.
Deur van Lightstone se eiendomsontledingsprogram gebruik te maak, het ek gaan kyk na die prestasie van 'n hele paar groot dorpe en stede (altesame 34) in Suid-Afrika oor die afgelope tien jaar.
Soos met enige datastel kan twee mense na dieselfde inligting kyk en verskillende afleidings maak. Neem dus asseblief myne met jou eie speserye.
My waarnemings (2010 tot 2020):
Inflasie oor die afgelope tien jaar = 5,16%;
Totale groei in die mediaanprys = 71%;
Groei in die mediaanprys per jaar = 5,5%;
Hoewel daar een of twee uitskieters was aan albei kante, het die meeste dorpe se eiendomswaardes met tussen 4% en 7% per jaar toegeneem.
Op die oog af lyk dit asof eiendomspryse oor die algemeen darem kon "tred hou" met inflasie, maar dit is ongelukkig nie die hele storie nie. Eiendomspryse word sterk beïnvloed deur die bekostigbaarheid van lenings.
As ons in ag neem dat die prima uitleenkoers in 2010 10% was en dat inflasie (en derhalwe gemiddelde salarisverhogings) in die orde van 5,16% per jaar was sedert 2010, sou 'n persoon wat in 2010 kon bekostig om R20 000 per maand aan 'n verband te betaal, 'n verband van R2 072 492 kon uitneem.
Daardie selfde persoon, gegewe inflasiegegronde salarisaanpassings en daling in rentekoerse, sal nou 'n verband van R4 185 063 kon bekostig.
Dit verteenwoordig 'n totale verhoging van 102% in plaas van die 71% waarmee die mediaanprys wel gestyg het.
Dit suggereer as 't ware dat die "gemiddelde persoon" se eiendom in reële waarde met sowat 30% áfgeneem het.
Omdat eiendom verouder, sou jy 'n beter opbrengs as bloot inflasie vereis op hierdie belegging, aangesien onderhoudskoste in ag geneem moet word, wat die werklike opbrengs in reële waarde verder verlaag.
Ek het hoofsaaklik na groter dorpe gekyk (waar ekonomiese bedrywighede en die gepaardgaande inkomste groter is). Ek sou dus verwag dat as jy die somme vir die land in geheel (en vir elke klein putsonderwaterdorpie) kon doen, die syfers verder sou verswak.
Daar is 'n algemene aanname dat "goedkoop" eiendom die vermoë het om vinniger te groei as eiendom wat reeds duur is. Hierdie afleiding kon ek nie staaf uit die inligting tot my beskikking nie. In van die dorpe waarna ek gekyk het, is die beste groei behaal in gebiede waar eiendom reeds duur was.
Ten spyte van die lae kapitaalgroei kon eiendom in baie gevalle as 'n belegging moontlik steeds sin gemaak het omdat daar 'n huurelement bygevoeg word. Die opbrengs bestaan dus nie nét uit kapitaalgroei nie, maar ook die inkomste-opbrengs.
In baie gevalle (meestal met goedkoop eiendom) is dit 'n hoë persentasie van die oorspronklike koopsom. Daar is dus steeds baie beleggers wat eiendomme kan bekom met baie klein deposito's en waar die huurders van dag een af die uitstaande verband diens.
Dit lyk op die oog af na iets doodeenvoudig, maar hierdie beleggers moet onthou a) die inkomste diens vir 'n baie lang tyd hoofsaaklik net rente op jou verband en nie veel kapitaal nie en b) in die afwesigheid van kapitaalgroei kan jy baie moontlik vind dat die reële waarde wat jy met hierdie strategie oor lang termyn bygevoeg het, bedenklik laag is.
Wat ek al met hierdie benadering ernstig sien skeefloop het, is wanneer die gebied waarin die eiendom geleë is, drasties agteruitgaan en kapitaalverliese veroorsaak het.
By bostaande syfers is geen wrywingskoste soos agentekommissie, hereregte en oordragskoste in ag geneem nie, wat die werklike opbrengste ongelukkig verder verlaag.
Begin-waardasies in 2010 kon bogemiddeld hoog gewees het ná die eiendomsbulmark in die middel van die 2000's, wat 'n impak op die tienjaaropbrengs het, maar ek is van mening dat beginwaardasies in 2010 reeds in so 'n mate na normaal teruggekeer het dat dit nie die geval is nie.
Dit is duidelik uit die syfers dat sedert 2016 (met enkele uitsonderings) daar feitlik geen groei in die meeste van hierdie eiendomspryse was nie.
Waarheen nou vir eiendom?
'n Mens se eerste gedagte sou wees dat die onlangse skerp daling in rentekoerse opwaartse druk op eiendomspryse moet plaas omdat die bekostigbaarheid verbeter.
Gegewe ons huidige uitdagings met die koronaviruspandemie en die algemene ekonomiese omstandighede sien ek dit egter nie gebeur vir die groot gros van eiendom nie. Dit kan wel die geval wees met duurder eiendom, wat ironies 'n verdere wig sal indryf tussen diegene wat reeds relatief gemaklik leef en diegene wat sukkel.
Wat dit wel waarskynlik teweeg sal bring, is dat baie huurders nou eienaars sal word omdat die huur wat hulle betaal baie nader gekom het aan wat hul verbandpaaiement vir dieselfde eiendom sal wees.
Ek glo die mantra "ligging, ligging, ligging" was waar in die verlede en gaan net meer so raak. Ek verwag dat daar beslis meer eiendomsverhandelings gaan wees, maar dit gaan nie noodwendig gou tot wydverspreide prysstygings lei nie.
As jy tans 'n huurder is en jy beplan om eiendom as primêre woning (nie as 'n belegging nie) aan te skaf, sal jy na my mening min beter geleenthede as nou vind om dit wel te doen.