Voordat jy eiendom koop of verkoop hierdie Feesseisoen... | Dekker Prokureurs/Attorneys
Voordat jy eiendom koop of verkoop hierdie Feesseisoen...
"Die haastige hond verbrand sy mond" (Spreekwoord)
Ons Feesseisoen is gewoonlik 'n besige tyd vir eiendomsverkope en hierdie jaar blyk geen uitsondering te wees nie. Opgehoopte aanvraag, bekostigbaarheid, verhuisings, ongekende lae rentekoerse, en beskikbaarheid van verbande is alles faktore wat gaan bydra tot 'n besige eiendomsmark in die maande wat kom.
Indien jy een van die menigte verkopers of kopers is wat beplan om hieruit voordeel te trek, maak jou gereed vir 'n opwindende tyd. Wat die praktiese aspekte van jou besluit betref, is daar 'n verskeidenheid van voorstelle en raad op die internet beskikbaar.
Moet net nie die regsaspekte vergeet of afskeep nie. Met 'n oorhaastige transaksie sonder regsadvies, stel jy jouself bloot aan 'n menigte risiko's wat daar buite skuil. Jy wil nie later spyt wees oor iets wat maklik voorkom kon word nie.
Hier is 12 redes waarom jy heel eerste jou prokureur moet kontak.
Ons kyk nou na die voordele daaraan verbonde om jou prokureur vanuit die staanspoor deel van die proses te maak.
Plaaslike, gespesialiseerde kennis: Prokureurs hou tred met plaaslike gebeure - wat gebeur in die eiendomsmark, wie koop en wie verkoop, watter bemarkingstrategieë lewer goeie resultate, watter banke gee verbande, teen watter koerse en op watter voorwaardes. Wat gaan in die mark aan - hierdie is baie waardevolle inligting vir verkopers sowel as kopers.
Kies jou aktebesorger: As verkoper is dit jou reg om die aktebesorger (prokureur) wat die registrasie van die eiendomsoordrag in die Aktekantoor gaan behartig, aan te wys. Jy kan daarop aandring om die prokureur van jou keuse te benoem. Benoem dus jou aktebesorger wie jy vertrou om vinnig en effektief te wees, en wie jy weet na jou belange sal omsien gedurende die oordragproses.
Die aanbod om te Koop oftwel die Koopkontrak: Die skriftelike Aanbod van die koper sal gewoonlik 'n Koopkontrak word sodra dit deur die verkoper aanvaar is. Dit is hierdie Kontrak wat die verloop van die transaksie sal bepaal. Gaan die transaksie glad verloop, of gaan dit ontvou in 'n nagmerrie van kostes, vertragings en dispute? Dit is altyd beter om potensiële probleme vanuit die staanspoor te identifiseer en te voorkom, eerder as om dit later te probeer oplos. Daarom moet beide verkopers en kopers niks onderteken voordat hulle ten volle al die bepalings en voorwaardes in die dokument verstaan nie. Ons regstelsel sal jou (met beperkte uitsonderings) gewoonlik by jou ooreenkomste hou. As jy dus iets oorhaastig onderteken, is daar 'n groot kans dat jy dit later sal berou.
Agentekommissie: Indien jy besluit om jou eiendom deur 'n agent of agente te bemark, moenie ruimte vir misverstande of dispute laat nie. Waar jy met meer as een agent werk, is daar selfs 'n kans dat jy vir dubbele kommissie aanspreeklik gehou kan word. Vra jou prokureur om eers jou agent se mandaat na te gaan voordat jy dit teken. Kopers moet ook die kontrak nagaan vir enige ondernemings wat hulle daarin maak rakende dispute oor agentekommissie.
Ander kostes: Beide partye moet hul totale kostes oorweeg, hoewel dit nie altyd uit die staanspoor voor die hand liggend is nie. As verkoper, moet jy byvoorbeeld in gedagte hou dat jy verantwoordelik is vir die verbandkansellasiekostes, kostes vir die verkryging van voldoeningssertifikate, belastingrisiko's (in besonder moontlike kapitaalwinsbelasting-implikasies) en dies meer. Kopers moet begroot vir Hereregte aan SARS, oordragkostes, ensovoorts. Vra jou prokureurs om vir jou 'n beraming van die relevante kostes te gee.
Verbandklousules: Ons howe moet dikwels geskille oor die "verbandklousule" hanteer. Hierdie klousule moet duidelik bewoord word sodat dit 'n akkurate weergawe bied van dit waarop julle ooreengekom het. As verkoper, wil jy waarskynlik 'n "72-uur klousule" insit. Dit is veral belangrik waar jy jou eiendom verkoop onderhewig daaraan dat die koper verbandgoedkeuring moet verkry, en jy dink daar is 'n goeie kans dat jy intussen 'n ander, beter aanbod kan verkry.
Ander opskortende en ontbindende voorwaardes: Met 'n "opskortende voorwaarde" klousule, word die werking van die ooreenkoms "opgeskort" totdat 'n sekere toekomstige gebeurtenis plaasvind – byvoorbeeld totdat die koper verbandgoedkeuring ontvang het, of totdat 'n onderverdeling goedgekeur is, of iets soortgelyks. Aan die ander kant, bepaal 'n "ontbindende" voorwaarde dat 'n ooreenkoms ten volle bindend is vanaf ondertekening, maar dat dit wegval (ontbind) wanneer 'n sekere gebeurtenis plaasvind. Beide hierdie tipe klousules kan verwarring veroorsaak. Dit is gewoonlik beter om die interpretasie daarvan aan die kundiges oor te laat.
Uitsigte, veranderings, tuis-besighede, beperkende voorwaardes in die titelakte, ensovoorts: Indien jy as koper jou droomhuis gekies het as gevolg van die asemromende uitsig, of omdat dit perfek is vir daardie tweede verdieping of oumawoonstel wat jy wil aanbou, of omdat jy as gevolg van die nagevolge van die pandemie beplan om voortaan jou besigheid vanuit die motorhuis te bedryf – vra jou prokureur om die titelakte van die eiendom en ook die plaaslike beplanningsregulasies na te gaan vir wat toelaatbaar is, en wat nie. Menigte onsmaaklike dispute met bure ontstaan as gevolg van bou-uitbreidings wat uitsigte belemmer of plaaslike soneringsregulasies oorskry, of oor besware teen sakebedrywighede op residensiële eiendomme. Deur die titelakte na te gaan sal jy ook kan sien of daar enige versteekte slaggate soos servitute of vruggebruike bestaan.
Beleggingseiendomme: Eiendom kan 'n uitstekende belegging wees. Dit is egter noodsaaklik om vooraf goeie advies in te win, veral as jy beplan om die eiendom te ontwikkel of om veranderinge aan te bring. Maak seker jy is vertroud met die kostes, die belastingimplikasies, en die risiko's wat daarmee gepaardgaan om 'n eiendom te koop met die doel om dit vinnig weer te verkoop; of van bestuursagente indien jy van plan is om die eiendom uit te verhuur.
Wie gaan die koper wees? Trusts, gesamentlike eienaarskap, lewensmaats en ander oorwegings: Moet jy in jou persoonlike naam koop, of moet jy jou huis in 'n trust of in 'n maatskappy hou? Moet jy en jou gade of lewensmaat gesamentlike kopers van die eiendom wees? Hierdie is belangrike besluite. Dit hou ook ander vrae in soos byvoorbeeld oor boedel- en belastingbeplanning, huweliksbedelings (indien getroud), saamwoonooreenkomste (indien nie getroud nie), finansiële status, jou kommersiële risiko-profiel, en 'n reeks ander faktore. Indien hierdie aspekte nie reeds vooraf 100% reg is en behoorlik oorweeg is nie, kan dit tot ernstige nagevolge lei.
Defekte en die "voetstoots" klousule: Jy wil eerder dispute oor defekte vermy; ongeag of hulle "patent" (iets wat maklik tydens inspeksie uitgeken kan word) of "latent" is (verborge is of versteek is; iets wat nie voor die hand liggend is nie). Begin met 'n behoorlik bewoorde voetstoots* klousule (* "net soos dit is" of "sonder enige waarborg"). Kopers – hou die bekende spreekwoord in gedagte dat 'n "koper ten alle tye bedag moet wees" – "Caveat emptor!". Verkopers – bestuur jou potensiële aanspreeklikheid vir onverklaarde defekte.
Gemeenskapskemas: Daar is baie voordele daaraan verbonde om eiendom in 'n gemeenskapskema te koop, solank jy ten volle verstaan wat dit presies behels. Ons howe sal jou byvoorbeeld gebonde hou aan die reëls en regulasies wat deur die kompleks opgelê is. Dit sal nie help om aan te voer dat jy nie van die reëls bewus was toe jy die eiendom aangekoop het nie. In 'n deeltitel-ontwikkeling, moet jy ook verstaan wat presies jy koop en hoe die begrippe "eksklusiewe gebruiksareas" en "gemeenskaplike eiendomsareas" op jou eenheid van toepassing is.
Elke situasie en elke transaksie gaan verskil; daarom is dit tot jou eie voordeel om jou prokureur vanuit die staanspoor alles te vertel wat moontlik relevant kan wees.