Skemabestuur en verhoudings | Netwerk24
Skemabestuur en verhoudings
Deur Nikki Malan 27 Maart 2021 05:00
Soos die gereelde lesers van hierdie rubriek weet, is die bestuur en administrasie van 'n deeltitelskema 'n verpligting wat op alle eienaars rus, maar prakties deur die verkose trustees van die skema uitgevoer moet word.
Artikel 7(1) van die Bestuurswet vir Deeltitelskemas bepaal in hierdie verband as volg:
"Die funksies en bevoegdhede van die regspersoon moet, onderhewig aan die bepalings van hierdie wet, die reëls en beperkings wat op 'n algemene vergadering van die eienaars van eenhede opgelê word of opdragte wat gegee word, deur die trustees van die regspersoon uitgevoer en uitgeoefen word ingevolge die reëls."Dít beteken . . .Dit is nodig om hier uit te wys dat hierdie bepaling in die wet opgeneem is en nie in die reëls nie – daarom is dit van toepassing op alle deeltitelskemas, ongeag van wanneer die skema geregistreer is of watter reëls daarop van toepassing is. (Reëls mag nie teenstrydig met die Bestuurswet of voorgeskrewe reëls wees nie).
Artikel 7(1) hierbo plaas 'n verpligting op eienaars om trustees te kies, aangesien die wetgewer die woord "moet" gebruik: "Die funksies en bevoegdhede van die regspersoon moet . . ."
Die deeltiteleienaars kan dus nie hul eie diskresie hieroor gebruik nie.
Artikel 7(1) gaan egter verder en stel die bestuur en administrasie van die skema deur die trustees onderworpe aan die bepalings in die Bestuurswet, die reëls en enige beperkinge of direktiewe wat eienaars by 'n algemene vergadering op trustees plaas. Hierdie gedeelte van die bepaling beperk weer die trustees se bevoegdhede. Bestuur verskilDie bestuur van deeltitelskemas verskil gewoonlik drasties van skema tot skema. Party skemas is groot en bestaan uit honderde eenhede, hulle word deursigtig bestuur en die reëls word streng en doeltreffend toegepas.
Ander skemas is weer kleiner en die bestuur is meer persoonlik, besluite word dalk sommer op die trappe geneem en solank almal saamstem en dinge goed gaan, "werk" hierdie stelsel dalk ook. (Dit is egter teenstrydig met die wetlike bepalings.)
Die probleem tree egter in wanneer eienaars nie met mekaar saamstem nie en hulle op die reëls begin beroep – wat nie toegepas word nie, waarvan daar in die verlede afgewyk is óf waaroor daar nou 'n dispuut bestaan.
'n Herverkiesing van trustees volg dan gewoonlik, of sommige eienaars probeer afstig van die bestuur en hul eie ding doen.
Streng beperkings word dalk by 'n algemene vergadering op die trustees geplaas deur eienaars wat siek en sat is, en die trustees se bevoegdhede word geheel en al beperk.
Dit gebeur ook dat die bestuursagent dalk vervang word, of die Ombuddiens en howe word om hulp genader. Frustrasies loop hoog In my ervaring is die bogenoemde situasie gewoonlik 'n gevolg van onduidelike, ondoeltreffende prosesse of swak kommunikasie deur die trustees.
Hoewel 'n verandering in 'n bestuurspan positief kan wees, het die opbou van emosies en gedeelde frustrasies onder eienaars in die aanloop tot die groot verandering in die bestuurstruktuur 'n dieper emosionele uitwerking wat lank ná die verkiesing 'n slegte smaak in eienaars se monde laat.
Verhoudings tussen bure verbrokkel ook dikwels – vernaam in deeltitelskemas vir afgetrede mense. Hierdie frustrasie en onrustigheid onder deeltiteleienaars lei gewoonlik daartoe dat die algemene publiek bewus word van die onenigheid – wat dan op sy beurt weer die reputasie van 'n deeltitelskema skade kan berokken. Onthou: Reputasie is gelyk aan verkoopbaarheid. Lees die tekensDaar is gewoonlik vroeë waarskuwingstekens dat 'n bestuursverskuiwing aan die kom is.
Ek voel dat die verkose trustees hier 'n belangrike rol speel om die "revolusie" óf te ontlont (deur die gevraagde inligting of antwoorde op 'n oop en eerlike wyse te voorsien), óf om te bedank indien hulle voel hulle is nie in staat om die situasie reg te hanteer nie.
Só kry ander die geleentheid om die voortou te neem en enigheid te bewerkstellig.
'n Derde oplossing is om 'n vergadering te belê met 'n onafhanklike regsgeleerde of bestuursagent om die punte in die dispuut uit te praat en dit te probeer besleg. Laaste sê Trustees moet verkies word, en moet binne die raamwerk van die reëls, wet en direktiewe bestuursfunksies uitoefen.
Goeie trustees verstaan egter ook dat, afgesien van die "reëls", die menseverhoudinge tussen die eienaars binne die skema eintlik ook "bestuur" en beskerm moet word.
Hierdie verhoudinge kan 'n positiewe of negatiewe kultuur skep. Dit kan óf vir die algemene publiek 'n welkome uitnodiging wees om in jou skema eiendom aan te koop (voornemende kopers baklei sommer vir 'n plekkie), óf die verhoudinge is só versuur dat die algemene publiek nie eers wil kom kyk wat adverteer word nie, want hulle wil nie in 'n muisnes inkoop nie.
Laastens: Deeltiteleienaars moet hulself net weer herinner dat die trustees deur hulle verkies word. As persone met swak administratiewe vaardighede benoem word, kan hulle net hulself daarvoor die skuld gee.
Eienaars moet ook hul eie verhoudings met bure so goed moontlik beskerm. Dit sluit in om diplomaties en respekvol op te tree en die meerderheidstem te aanvaar, al verskil jy dalk van ander.