HOE OM 'N VERBAND TE KRY: ALLES WAT U MOET WEET - EIENDOM
Laat dit gebeur: alles wat u moet weet om 'n verband te kry
Tensy u 'n fee -peetmoeder of 'n koel halfmiljoen het, sal u waarskynlik 'n verband nodig hê as u 'n huis wil koop. Hier is hoe u in aanmerking kan kom vir en 'n verband kan kies, en wat u gedurende die proses kan verwag.
Laat ons eerlik wees: u kan na soveel oop huise gaan as wat u wil, maar u kan dit nie sonder 'n verband koop nie. Laat die bal dus vroeg aan die rol kom en word vooraf goedgekeur voordat u selfs begin jag op huise.
My aanbeveling is om altyd vooraf goedgekeur te word voordat u na u droomhuis soek, sê Nick Beser, direkteur van behuising en gemeenskapsontwikkeling by die nie-winsgewende organisasie. Guidewell Financial Solutions . Dit is nooit goed om verlief te raak op 'n eiendom nie, net om uit te vind dat u nie daarvoor kan kwalifiseer nie. Beser sê die voorafgoedkeuringsproses behoort nie meer as 'n dag of twee met 'n betroubare uitleenkundige te duur nie. 'N Voorafgoedkeuring is oor die algemeen 90 dae geldig, waarna u die proses kan herhaal indien nodig.
(Let daarop dat u ook vooraf gekwalifiseer kan word deur 'n lener. Dit is 'n los skatting van wat u kan bekostig op grond van finansiële inligting wat u verskaf en 'n sagte kredietkontrole. Voorkwalifikasie is 'n eenvoudiger, vinniger proses, want u hoef nie dien dokumentasie van u finansies in. Maar om dieselfde rede is dit ook grootliks betekenisloos en beteken dit nie dat u goedgekeur is vir finansiering nie. Dit is eenvoudig 'n goeie manier om te skat hoe groot 'n verband u kan kwalifiseer.
Maar voordat u om 'n verband aansoek doen, moet u seker maak dat u u finansiële skuld bymekaar het: u wil u beste voetjie gee om vir die beste tariewe te kwalifiseer - of glad nie.
Gee aandag aan hoe u u krediet bestuur, sê Tom Gleason, voormalige uitvoerende direkteur van Massahuisvesting , die nie -winsgewende behuisingsfinansieringsowerheid vir Massachusetts. As u 'n gebrek aan winkelkrediet of studielenings of motorkrediet het, moet u hierdie probleme hanteer. Andersins, sê hy, word u net verwerp.
die betekenis van 444
U moet tot 'n punt kom waar u drie jaar agtereenvolgens 'n bestendige inkomste gehad het, sê Marie Presti, eienaar/makelaar by die Presti Groep in Newton, Mass. Banks wil ook 'n paar kontantreserwes sien as u om 'n verband aansoek doen. Leners wil graag weet dat u nie net geld het vir 'n afbetaling nie, maar ook genoeg geld om die verband te betaal as u u werk verloor nadat u die huis gekoop het. Hulle hou daarvan om drie tot ses maande se uitgawes te sien. Dit hoef nie 'n groot hoeveelheid kontant in u spaarrekening te wees nie - dit kan saldo's insluit in aftree -rekeninge wat u hopelik nie hoef aan te raak nie, soos 'n 401 (k) of IRA.
Intussen kwalifiseer u vir beter verbandkoerse as u krediet uitstekend is en u nie baie skuld dra nie. Om die laagste koers te kry, moet die kredietwaardigheid in die 700's wees, en die lener se skuld-tot-inkomste-verhouding moet ongeveer 36%wees, sê Beser. Dit beteken dat u totale maandelikse skuldverpligtinge-insluitend studielenings, motorlenings, minimum kredietkaart en die verband wat u probeer kry-nie 36% van u maandelikse inkomste voor belasting moet oorskry nie.
Baie leners het egter verbandfinansiering wat tot die lae 600's kan toelaat, voeg Beser by, en Fannie Mae en Freddie Mac het onlangs veranderings aangebring om 'n skuldverhouding van tot 50%moontlik te maak.
Oor die algemeen, hoe slegter u kredietgradering, hoe hoër is die rentekoers, sê Beser - en hoe hoër die rentekoers, hoe hoër is die verbandbetaling. Dit is belangrik, want die grootte van u maandelikse betaling kan die grootte van die huis wat u kan koop, beperk. Dit kan selfs help om die gemeenskap te besluit waar u gesin dit kan bekostig om te woon, sê hy.
As u 'n vinnige stoot met die kredietwaardigheid benodig, is die afbetaling van die kredietkaart-saldo een van die mees onmiddellike kredietversterkers rond. Dit is omdat ongeveer 'n derde van u kredietgradering bepaal word deur die kredietbenutting, of hoeveel van u beskikbare kredietlimiete u opgebruik het. Deur die saldo af te betaal, kan u skuld-tot-inkomste-verhouding ook tot 'n aanvaarbare vlak daal.
(Beeldkrediet: Nasozi Kakembo)
Soek 'n lener (en soek na die eerste keer huiskoopprogramme)
Daar is baie soorte verbandleners, van u buurtbank of krediet -unie tot aanlynbanke tot nie -bankleners. Alhoewel u eie bank verbande kan aanbied, moet u ook die tariewe en terme met ander leners vergelyk, aangesien verbruikersbanke moontlik nie so mededingend is nie-veral vir eerste kopers. Kyk veral na die eerste keer huiskoopprogramme wat u staat ondersteun behuisingsfinansieringsowerheid of dié by plaaslike kredietverenigings.
Ons gebruik 'n eerste keer huiskopersprogram wat aangebied word deur 'n krediet-unie waartoe ek toegang het by die werk, sê Sarah Korval, wat in 2016 'n meenthuis saam met haar man Scott in Boston gekoop het. Ons het 'n klomp verskillende opsies ondersoek, waaronder drie verskillende kredietverenigings en finansieringsopsies deur middel van 'n leningsbeampte. Uiteindelik het die kredietverenigings almal baie sterk programme met uitstekende pryse aangebied, en daarom het ons een daarvan aangegaan.
Vir 'n eerste huiskoper kan dit dikwels 'n stryd wees om 'n konvensionele 20% afbetaling te kry: u het nie 'n bestaande huis om in te betaal nie, en miskien was u te besig om studielenings te bestry of om te betaal hemelhoogte om $ 40,000 of meer kontant te bespaar. U kan egter gebruik maak van 'n aantal leningsprogramme wat ontwerp is vir mense in u situasie.
Verbandprodukte wat afbetalings tot 3% insluit, word nou aangebied om gemeenskappe met lae en middelinkomste en jong volwassenes te help om huiseienaarskap te bereik, sê Beser. Federale leningsprogramme soos FHA, VA en Fannie Mae's Homeready Mortgage maak dit makliker om 'n verband te sluit sonder 'n aansienlike afbetaling. Inderdaad, lenings wat deur die Federale Behuisingsadministrasie (FHA) is oop vir kopers met krediet tellings so laag as 580 , terwyl VA lenings laat aktiewe militêre lede en veterane toe om 'n huis sonder afbetaling te finansier.
Beser sê om uit te kyk na leners in u omgewing wat hierdie programme aanbied, of hul eie koperprogramme vir die eerste keer. Vra ook oor staats- en plaaslike aansporingsprogramme wat u afbetaling of rentekoers kan verlaag, voeg hy by. Sommige state of stede bied inwoners nog meer vrygewige kopervoordele vir die eerste keer, soos afbetalingshulp, solank hulle 'n sekere aantal jare in die huis bly.
Om vir hierdie programme in aanmerking te kom, moet u gewoonlik 'n eerste keer huiskopersklas by 'n HUD-gesertifiseerde nie-winsgewende organisasie voltooi, persoonlik of aanlyn. Uit die onlangse resessie verstaan ​​leningsverskaffers dat die aanbied van 'n laer afbetaling risiko inhou; Maar hulle beskou opvoeding oor huiseienaars as 'n sterk afskrikmiddel vir wanbetaling, sê Beser.
Dit is waar: leners wat 'n huiskoopklas volg, sal later minder geneig wees tot afskerming. Die beste ding wat 'n verbruiker vir hulself kan doen, is om beter opgevoed te word, sê Gleason. En deur hierdie klasse, wat ons mettertyd gesien het, maak 'n groot, groot verskil.
Die papierwerk -oes
Sodra u gereed is om aansoek te doen vir 'n verband (insluitend 'n voorafgoedkeuring), moet u 'n goddelose hoeveelheid finansiële papierwerk bymekaarmaak. Afhangende van u organisatoriese vaardighede (of die gebrek daaraan), kan dit die moeilikste deel van die huiskoopproses wees. Benewens die invul van die leningsaansoek, moet u gewoonlik die volgende opspoor en verskaf:
U laaste twee belastingopgawes en W-2-vorms
Onlangse betaalstrokies (of ander bewys van inkomste)
Saldo's en maandelikse paaiemente verskuldig aan studielenings, motorlenings en ander skuld
Kredietkaartbalanse en minimum betalings
Huidige bankrekeningstate (tjeks en spaargeld)
Beleggingsrekeningsaldo's (401k, IRA, ens.)
Gekanselleerde huurtjeks (bewys van huidige huurgeld)
Vaste rentekoers versus verstelbare rentekoersverband (ARM)
Die meeste huiskoperslenings vir die eerste keer behels 'n standaardverband van 30 jaar met 'n vaste rente. Dit is waar u 'n sekere rentekoers vir 30 jaar toesluit-dit is die opsie met die laagste risiko omdat u maandelikse betaling nie verander nie. Dit is egter nie die enigste verbandproduk nie - ver daarvandaan.
'N Verstelbare rentekoers, aan die ander kant, is presies hoe dit klink - die rentekoers kan verander. U sal dit sien as 'n 5/1 of 7/1 ARM - dit beteken dat die koers vir die eerste vyf (of sewe) jaar vasgestel word, en dan kan dit een keer per jaar daarna verander op grond van marktoestande.
'N ARM is 'n bietjie meer riskant, maar dit het wel 'n voordeel-naamlik dat die aanvanklike koers laer is as 'n vaste rentekoers. Kom ons sê byvoorbeeld dat 'n 30-jaar-verband met 'n vaste rente teen 4%geadverteer word; 'n 5/1 ARM by dieselfde lener kan met 3,5%begin. Dit kan aansienlike besparings in die eerste vyf jaar beteken en u in staat stel om vir 'n groter verband in aanmerking te kom. Maar aangesien rentekoerse sedert die Groot Resessie naby die laagste vlak was, is dit redelik om aan te neem dat u ses jaar later meer sal betaal-miskien 'n bietjie meer-as u nie u verband verkoop of herfinansier nie dan. Daarom sal die meeste huiskopers se eerste hulpbronne u stuur na 'n verband met 'n vaste rente (of selfs vereis).
Die rede waarom 'n lener wil hê dat u 'n afbetaling moet betaal - of dit nou vir 'n motor of 'n huis is - is dat dit diegene is wat 'n groot deel van die finansiële risiko dra totdat u 'n goeie deel van die lening afbetaal. 'N Aanbetaling van 20% verseker dat die huis steeds meer werd is as wat die lener daarin belê het, selfs al stort die huismark in duie en die huiswaarde 10% tot 15%.
Daarom, as u nie 20% of meer afbetaal nie, sal die meeste leners vereis dat u 'n private verbandversekering koop, of PMI (wat die lener in die bogenoemde scenario beskerm, nie u nie).
Afhangende van die leningsprogram, is daar verskillende maniere waarop u vir PMI kan betaal. 'n maand op u verband (totdat u 20% tot 30% in die huis verkry het). Maar selfs as u dit nie sien nie, betaal u dit op die een of ander manier.
Voornemende huiskopers wat verbandleningsprodukte met 'n lae afbetaling gebruik, sal waarskynlik PMI betaal en/of 'n effens hoër rentekoers ontvang as hulle 'n 'Lender Paid Mortgage Insurance' -opsie kies, sê Beser. Dit gesê, baie huiskopers vir die eerste keer vind dat die verbandbetaling, as alles goed gesê is, laer is as wat hulle tans huur betaal.
Miskien het u al van verbandpunte gehoor, in welke geval u waarskynlik by uself gedink het: Wat de hel het punte met iets te doen? Regverdige vraag! Eintlik kan u meer geld vooraf betaal om u langtermyn rentekoers te verlaag.
Een punt is gewoonlik 1% van die verband. Byvoorbeeld, op 'n verband van $ 200 000 kan u by die afsluiting van die lening 'n ekstra $ 2000 (een punt) betaal om u rentekoers van 4% tot 3,5% te verlaag. Die ekstra bietjie sal in die loop van 30 jaar toeneem - u tienduisende rente bespaar en u betaling elke maand verlaag. As u die kontant het, kan dit beslis die moeite werd wees-maar kopers vir die eerste keer is dikwels redelik geldgeld.
22 * .2
Van kontant gepraat: 'n Afbetaling is nie die enigste voorafgeld wat u nodig het om 'n verband te kry nie. Maak seker dat u die sluitingskoste in ag neem, wat wissel volgens die staat, maar dit is geneig om dit te doen gemiddeld $ 3,700 , en kan oorsprongsfooie (die bank se fooi vir die skryf van die lening), landmeterfooie, punte, titelversekering, waardeerder- en prokureursgelde en ander ewekansige heffings insluit. U leningsbeampte moet u vooraf 'n goeie vertroue van hierdie heffings kan gee. In sommige gevalle is dit moontlik dat die verkoper u sluitingskoste laat betaal: basies betaal hy die fooie en hef u soveel meer vir die huis, sodat die pyn versprei word tydens u 30-jarige verband.
Miskien moet u ook 'n jaar se huiseienaarsversekering en eiendomsbelasting vooruitbetaal om te sluit, wat na 'n spaarrekening gaan (dit beteken dat die bank die geld hou en die rekeninge gedurende die jaar namens u betaal).
Waarvoor u goedgekeur is en wat u kan bekostig, kan twee verskillende nommers wees
Onthou ten slotte dat net omdat u in aanmerking kom vir 'n verband van $ 400,000, dit nie beteken dat u 'n huis van $ 400,000 moet koop nie. Baseer u doelwitprys rondom die maandelikse betaling wat vir u gemaklik is - en as dit laer is as waarvoor u kwalifiseer, onthou net dat u die ekstra wikkelkamer het as u dit regtig nodig het.
Ek sê gewoonlik vir die eerste keer kopers: probeer om so hoog as moontlik te kom, maar voel steeds gemaklik om die maandelikse huurgeld te betaal, sê Presti. Onthou egter dat u huiseienaarskap meer koste beloop as die verband: versekering, eiendomsbelasting, nutsdienste en instandhouding kan bydra tot duisende dollars per jaar .
Verbruikers wat altyd gehuur het, is dikwels nie bewus van die koste om te besit nie, sê Beser. Hulle moet verstaan ​​dat die finansiering van 'n verband slegs die eerste stap is. Sodra hulle intrek, het hulle ook belasting, versekering en onderhoudskoste.
Terselfdertyd, sê Presti, sal 'n deel van die geld in die vorm van die aftrekking van verbandbelasting na u terugkeer. En as u as 'n jong koper die vertroue het dat u in die loop van die volgende paar jaar in u loopbaan gaan voortgaan, voel u moontlik gemakliker om u te rek.
Onthou net: 'n Verband is meedoënloos, en die verkoop van 'n huis is nie soos om 'n huurkontrak te verbreek nie. U moet realisties wees oor die prys van die huis wat u kan koop, sê Gleason. Niks veroorsaak meer spanning in 'n gesin as om te veel by u huis uit te brei en nie seker te wees of u die verbandbetalings kan doen nie. Leef dus binne u begroting en hou daarby.
Ek is 'n musikant uit die verlede, 'n deeltydse tuisblypa en stigter van House & Hammer, 'n blog oor vaste eiendom en verbetering van huis. Ek skryf oor huise, reis en ander lewensnoodsaaklikhede.