Sabinet | Reflections on Chinese apartment ownership law (part 2)
n Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg - Reflections on Chinese apartment ownership law (part 2)
Author C.G. Van der Merwe1
Source : Tydskrif vir die Suid-Afrikaanse Reg, Volume 2015, Issue 1, Jan 2015, p. 26 - 38
Deeltitelskemas volgens die Chinese reg
Die unieke bydrae van Pissler, die referent vir China aan die Max Planck Instituut vir Internasionale Privaatreg in Hamburg, is dat hy die belangrikste ondergeskikte wetgewing oor die bestuur van Chinese deeltitelskemas in sy werk Wohnungseigentum in China Darstellung und Rechtsgrundlagen (2012) versamel het en deur die uitstekende vertaling daarvan in Duits aan Westerse akademici toeganklik gemaak het. Uit hierdie versameling blyk dat hoewel die Chinese Sakereg Wetboek van 2007 die drievoudige basis van deeleiendom aanhang, naamlik individuele eiendom van 'n woonstel, 'n mede-eiendomsaandeel in die gemeenskaplike eiendom én lidmaatskap van die beheerliggaam (regspersoon) in die praktyk wesenlik daarvan afgewyk word.
Die Chinese ontwikkelaar word toegelaat om vir homself dele van die gemeenskaplike eiendom soos motorparkeerplekke en die gemeenskaplik swembad vir eie gewin uit te hou. Verder word nie slegs geregistreerde eienaars nie, maar ook voornemende eienaars wat 'n koopkontrak met die ontwikkelaar gesluit het en die woonstel bewoon, toegelaat om aan die besluitnemingsproses op die algemene vergadering deel te neem. Daar word ook aangetoon dat die bestuur van Chinese deeltitelskemas nie behoorlik gestruktureer is nie veral omdat daar nie voorsiening gemaak word vir 'n beheerliggaam met regspersoonlikheid nie. Daar bestaan 'n ongemaklike regsverhouding tussen die algemene vergadering en die uitvoerende komitee wat die besluite van die algemene vergadering moet uitvoer. Voorkeur word soms aan die besluite van die uitvoerende komitee bó dié van die algemene vergadering gegee.
Naas die voorgaande afwykings word boonop streng publieke beheer oor Chinese deeltitelskemas uitgeoefen op staats-, provinsiale- en plaaslike regeringsvlak wat op gespanne voet staan met die vrye mark-begrip van private eiendomsreg waaronder deeleiendom gewoonlik klassifiseer word. Daar is selfs straatkomitees wat oor deeltitelskemas die wag hou. Dit kan gedeeltelike toegeskryf word aan die feit dat die Chinese staat nog steeds die eienaar van alle grond in China is en dat "eienaars" van geboue of woonstelle slegs gebruiksregte ten opsigte van die grond vir 'n tydperk van 70 jaar verkry tensy die gebruiksregte hernu word. Staatsbeheer het egter voordele deurdat publieke owerhede deeltitelskemas help om aan die gang te kom deur algemene vergaderings te skeduleer en die deeleienaars te dwing om uitvoerende komitees te verkies. Bowendien help die straatkomitees om deur middel van die polisie anti-sosiale aktiwiteite in deeltitelskemas hok te slaan.