Belasting-slim beleggingseiendom - Solidariteit Tydskrif
Solidariteit Tydskrif › 2019 – Uitgawe 5 › Belasting-slim beleggingseiendom
2019 – Uitgawe 5 My Geld
Deur LJ | 30 September 2019
Deur Appie Pienaar
Beleggers beskou eiendom deurlopend as een van die belangrikste bateklasse. Soos aandele met dividende is eiendom een van die min bates wat met inflasie groei én steeds 'n gereelde kontantuitbetaling in die vorm van huur oplewer.
Volgens Absa se huisprysindeks het die prys van middelslaghuise die afgelope drie dekades met gemiddeld 10% per jaar gegroei, terwyl die algemene inflasiekoers oor dieselfde tydperk effens laer was. Eiendom bied dus goeie verskansing teen inflasie. Een van die faktore wat hierdie verskansing waarborg, is die feit dat boukoste en vervangingskoste van huise inflasieverwant is.
Beleggings soos vaste deposito's verskaf wel kontantvloei in die vorm van rente, maar die bate verloor mettertyd sy koopkrag weens inflasie en die tydwaarde van geld. Ander beleggings soos goeie kuns of goudmunte behou hul kapitaalwaarde, maar verskaf nie noodwendig 'n deurlopende kontantvloei aan die belegger nie.
Tussen 2000 en 2006 het Suid-Afrika 'n bloeityd beleef met huispryse wat gemiddeld 20% per jaar gestyg het. Dit het gelei tot 'n oorwaardasie van die mark. Vanaf 2008 het daar stagnasie in die mark ingetree en het eiendomspryse konstant gebly of in sommige jare selfs gedaal. Tans is die huismark steeds onder druk. Daar is verskeie redes hiervoor, waarvan die staat se dreigemente van onteiening sonder vergoeding en eiendomme wat beskikbaar raak weens toenemende emigrasie waarskynlik die belangrikste is.
Eiendom het een baie belangrike voordeel bo ander bateklasse – die moontlikheid van hefboomfinansiering. Dit beteken dat 'n belegger wat 'n deposito gespaar het, 'n bate van vyf of tien maal soveel kan bekostig omdat die eiendom as sekuriteit vir 'n lening by 'n bank kan dien. Die kapitale groei wat die belegger toeval, is dus aansienlik meer as in die geval waar daar nie van hefboomfinansiering gebruik gemaak word nie.
Kom ons neem as voorbeeld 'n belegger wat R100 000 beskikbaar het. Indien hierdie bedrag byvoorbeeld in genoteerde aandele belê word, bly die aanvangskapitaal R100 000 en die kapitale groei word gebaseer op die bedrag van R100 000. Indien die groei in die eerste jaar 8% beloop, styg die belegger se welvaart dus met slegs R8 000. Indien die belegger egter van hefboomfinansiering gebruik maak en die R100 000 as deposito aanwend om 'n bate van R1 miljoen aan te skaf, dan beloop die groei in die eerste jaar R80 000. Hierdie totale bedrag val die belegger toe.
Hefboomfinansiering het egter 'n tweede belangrike voordeel en dit is dat aanvanklike kontanttekorte tussen die belegging se inkomste en finansieringspaaiemente grootliks belastingaftrekbaar is.
Kom ons veronderstel 'n leningsbedrag van R900 000, 'n rentekoers van 10% en 'n terugbetalingstydperk van 20 jaar. Die totale paaiemente vir die eerste jaar beloop R104 222, waarvan R89 330 rente is en R14 982 kapitaal. Die netto inkomste voor rente uit die eiendom beloop, sê, R60 000 vir die jaar. Die belegger moet dus die kontantverskil van R44 222 (R104 222 minus R60 000) self uit ander bronne finansier. Omdat die rentekomponent van die paaiement egter belastingaftrekbaar is, sal die belegger 'n bedrag van R29 330 (R89 330 min R60 000) teen sy ander inkomste kan aftrek, en op die manier R13 198 (R29 330 x 45%) terugontvang van die Suid-Afrikaanse Inkomstediens (SAID). Die SAID subsidieer as 't ware die tekort teen die belegger se marginale belastingkoers.
Laastens kan gevra word waarom iemand die belegging sal doen indien die inkomste uit die belegging minder is as die kontantpaaiement betaalbaar op die lening. Die antwoord is voor die hand liggend: Die paaiement behoort min of meer konstant te bly, terwyl die inkomste met inflasie sal styg. Ná vier of vyf jaar behoort die inkomste die paaiement "verby te steek" en begin die belegger positiewe kontantvloei verdien.