Vermy só belangebotsing in skema | Netwerk24
Deur Nikki Malan 20 Junie 2020 05:00
Ek het al in verskeie rubrieke melding gemaak daarvan dat die rol van 'n trustee werklik 'n moeilike een is.
Dit verg baie tyd en toewyding om jouself goed van jou taak te kwyt, maar jy word nie vergoed vir hierdie tyd nie en in baie gevalle is jou medelede meer krities en ontsteld as wat hulle dankbaar is vir jou opofferings.
Daarom is dit 'n redelik algemene verskynsel dat trustees op 'n jaargrondslag vervang word, maar hierdie gereelde verandering veroorsaak ook dat kontinuïteit, kennis en ervaring soms in die proses verlore gaan.
Trustees vertolk 'n baie belangrike rol, maar soos met enige gesagsposisie gebeur dit soms dat 'n opportunistiese individu in beheer is en nie met die nodige deursigtigheid optree nie. Die ander lede begin dan sy goedertrou bevraagteken.
Wanneer eienaars of inwoners hulleself in dié posisie bevind, is dit raadsaam om vas te stel of hierdie trustee wel buite sy bevoegdheid optree.
Om dít te doen moet die eienaar of inwoner weet watter reëls of wetgewing die trustees se optrede reguleer.
Blik op een só 'n geval
Ons het hierdie week byvoorbeeld 'n navraag gekry van 'n persoon wat 'n huisie as 'n bate vir sy oudag besit. Dit is blykbaar in 'n deeltitelskema.
Die persoon verhuur tans die eenheid aan 'n ander party en die optrede van die voorsitter van die trustees tenoor hom en sy huurder het oor die laaste paar weke kommerwekkend begin word. Hulle is onder meer gedreig dat hulle van die voordeel van gemeenskaplike dienste ontneem sal word.
As gevolg hiervan het die vertrouensverhouding tussen hulle skade gelei en die eienaar vertrou nie meer dat hierdie voorsitter die belange van die inwoners op die hart dra nie.
Behalwe vir hierdie spesifieke geval, kry ons ook baie navrae rakende lewensregskemas waar die eienaars probleme met die "bestuur" ervaar.
Soos ek al in vorige rubrieke genoem het, moet eienaars in enige tipe skema altyd vasstel wat die wetlike raamwerk is wat hul verhouding met die regspersoon ("beheerliggaam")/trustees reguleer.
Indien die skema 'n deeltitelskema is en die eenhede word deur die eienaars afsonderlik besit, sal 'n regspersoon die bestuur van die skema behartig en die Deeltitelwet sal van toepassing wees.
Waar die skema egter op 'n ander wyse saamgestel is – soos byvoorbeeld wanneer die eienaar van die eenheid die "ontwikkelaar" is en die inwoners lewensreg het óf wanneer dit 'n aftreeoord is waar die inwoners langtermynhuurkontrakte onder­teken het of leefreg het – word hul verhouding normaalweg deur die toepaslike wetgewing gereguleer, asook deur die kontrak wat die betrokke partye onderteken het.
Die trustees in enige skema staan in 'n fidusiêre verhouding tot die eienaars en moet altyd eerlik optree en te goeder trou handel.
Hiermee saam – en dit is 'n belangrike punt – moet trustees enige botsing van belange tussen hom- of haarself en die belange van die skema se regspersoon vermy.
'n Botsing van belange sal byvoorbeeld ontstaan as die voorsitter sy eie maatskappy aanstel om die jaarlikse oudits te behartig, of die skoonmaak-kontrak aan sy eie maatskappy toestaan, of aan dié van 'n ander persoon waarby hy voordeel uit die kontrak sal trek.
Wat deeltitelskemas spesifiek aanbetref, bepaal die Deeltitelwet dat trustees dadelik hul medetrustees in kennis moet stel as hulle van so 'n botsing van belange bewus word. So 'n trustee is dan aanspreeklik vir enige verlies wat die regspersoon mag ly, of vir enige ekonomiese voordeel wat dié trustee as gevolg van hierdie botsing van belange ontvang het.
Die standaardreëls bepaal verder dat 'n trustee wat so 'n botsing van belange in 'n saak het, hom- of haarself geheel en al van enige trusteevergadering moet onttrek waarby die aanstelling van 'n kontrakteur oorweeg word.
Soos daar al in vorige rubrieke uiteengesit is, kan 'n "werknemer" van 'n deeltitelskema slegs deur die trustees aangestel word op grond van 'n trustee-resolusie tot dien effekte.
Daarbenewens moet die kontrak met die werknemer ook deur twee trustees onderteken word om geldig te wees.
Indien 'n trustee dus 'n belang by 'n aanstelling het, mag daardie trustee nie die trusteevergadering bywoon en oor die aangeleentheid stem nie. Twee ander trustees moet dan die dienskontrak teken ten einde die aanstelling geldig te maak.
Julle sal onthou dat ek al voorheen gesê het dat deeltiteleienaars wel mag vra om 'n trusteevergadering by te woon en die trustees oor 'n saak of probleem toe te spreek.
Indien daar dus deeltiteleienaars is wat nie tevrede met 'n sekere aanstelling is nie, kan hulle vra om die trustees oor die aangeleentheid toe te spreek.
As die betrokke kontrakteur nogtans aangestel word en die meerderheid eienaars voel dat die botsing van belange nie aanvaarbaar is nie, kan die lede 'n spesiale vergadering belê of die aangeleentheid op die algemene jaarvergadering bespreek en spesifieke aanwysings aan die trustees maak oor die aanstelling.
Waar eienaars in ander soorte skemas dieselfde probleme ervaar, moet hulle hul grondwet of die kontrakte raadpleeg ten einde vas te stel wat die beste roete na 'n oplossing is.
As die dokumentasie tot hul beskikking nie die nodige antwoorde bied nie, sal dit beter wees om regshulp in te win oor die beste pad vorentoe.
Jou kontak: Nikki Malan is 'n prokureur verbonde aan die firma Du Plessis Hofmeyr Malan Ing. in Somerset-Wes. Vir enige eiendomsverwante navrae, regsadvies of inligting oor kursusse, kontak Malan deur 'n e-pos na info@dhmlaw.co.za te stuur of die kantoor by 021 851 0359 te bel. Belangstellendes kan ook die webwerf by www.dhmlaw.co.za vir meer besoek.