Hoe om op te los VSA Huurbehuising Bekostigbaarheid
Geskryf deur Chris Herbert, Harvard Universiteit
Ons het net geleer Amerika se huur bekostigbaarheid krisis is so erg soos dit ooit was. Ongelukkig gaan dit baie erger word.
Die Amerikaanse Gemeenskapsopname vir 2014, Vrygestel van 'n paar weke gelede, het bevind dat die aantal huurders betaal 30% of meer van hul inkomste aan behuising - die standaard maatstaf vir wat bekostigbaar beskou - 'n nuwe rekord hoogtepunt van 20.7 miljoen huishoudings, byna 'n half-miljoen uit die bereik jaar tevore. Ten spyte van die verbetering van die ekonomie, die toename was byna vyf keer groter as wins verlede jaar se.
Dit beteken dat sowat die helfte van alle huurders woon in behuising onbekostigbaar beskou. En die jongste styging kom op die top van 'n aansienlike groei sedert 2000 dat hierdie getal klim deur min of meer as ses miljoen huishoudings oor die tydperk, 'n toename van ongeveer 41% gesien het.
Erger nog, is die meer as 11 miljoen huishoudings met ernstige kostebelasting, wat meer as die helfte van hul inkomste vir behuising betaal, van sewe miljoen aan die begin van die eeu.
Om soveel gesinne en individue sukkel om hul maandelikse huur te betaal, is 'n duidelike rede vir kommer. Huurders in hierdie situasie word gedwing om moeilike afhandelings te maak om eindes te ontmoet, insluitende die keuse van behuising in noodgebiede of in swak toestand. Trouens, in 'n analise van verbruikers besteding data wat ons onderneem by die Harvard Gesamentlike Sentrum vir Behuising Studies, het ons gevind dat huurders in hierdie situasie grootliks hul hoë koste behuising te akkommodeer deur aansienlik minder spandeer op so 'n basiese behoeftes soos kos en gesondheidsorg.
Dit groeiende probleem aangespreek moet word, want met 'n stabiele, ordentlike huis gevind is om 'n wye verskeidenheid van voordele te produseer, uit 'n beter uitkomste gesondheid te verbeter skoolprestasie onder kinders. Daar is ook groeiende bewyse dat die verskaffing van permanente bekostigbare behuising vir haweloses individue en gesinne is baie meer koste-effektief as die betaling vir 'n tydelike behuising.
Met die huisvestingsongeluk wat weer in die koerante en pryse styg, is dit te maklik om te glo dat, soos die ekonomie genees, die behuisings bekostigbaarheidskrisis vanselfsprekend sal eb sonder die behoefte aan groter pogings deur ons openbare leiers.
Ongelukkig is dit wensdenke.
Vooruitsigte vir verbetering
Die stygende gety van koste-las huurders het sy wortels, beide in die reële (inflasie-aangepaste) groei in die koste van huurbehuising en in dalende huurderinkomste.
Sedert 2001 het die gemiddelde maandelikse huurprys in die VSA aansienlik vinniger gestyg as inflasie, terwyl die tipiese huurder se voorskotinkomste met 11% gedaal het. Hierdie tendense was duidelik voor die resessie en behuising borsbeeld, maar is sedertdien vererger deur die ekonomiese bane sedert.
Noudat die ekonomie volle indiensneming nader en die vooruitsig van 'n herstel in inkomste en konstruksie van nuwe woonstelle hou reik vlakke nie gesien sedert die 1980's nie, lyk dit of daar hoop is dat die koste van huurkoste begin afneem. Maar terselfdertyd is daar ook demografiese kragte by die werk wat waarskynlik sake erger sal maak.
Die twee vinnigste groeiende segmente van die bevolking in die komende jare sal diegene wees wat ouer as 65 en Hispanics is, wat albei waarskynlik laer is.
In samewerking met navorsers by die bekostigbare behuising sonder winsgewende Enterprise Community Partners, het die Gesamentlike Sentrum vir Behuisingstudies daarop gewys om toekomstige tendense vir koste-las huurders te simuleer op grond van ons huishoudelike projeksies vir die volgende dekade onder verskillende scenario's waarin huurgeld steeds inkomste oorskry, of, alternatiewelik, waar ons 'n ommekeer in huidige omstandighede sien en inkomste groei vinniger as huurgeld.
Soos ons dokumenteer in ons onlangse verslag, Het ons gevind dat demografiese kragte alleen sal opstoot die aantal huurders met 'n ernstige huur laste deur 11% tot meer as 13 miljoen deur 2025, met 'n groot deel van die groei onder die bejaardes en Latinos. Dit is die veronderstelling inkomste en huur beide groei in ooreenstemming met die algehele inflasie.
As ons gelukkig genoeg is om winsgroei in inkomste te sien, styg die toename in huurgeld teen 1% jaarliks ​​oor die volgende dekade, en ons sal 'n beskeie agteruitgang van sommige 200,000-huurders met ernstige laste sien. Dit is 'n bietjie verbetering, maar nie naastenby genoeg om die huidige uitdaging aansienlik te verander nie. En hierdie beskeie netto verbetering sou 'n beduidende groei in huurlas onder Hispanics van 12% masker.
Maar Alternatiewelik, indien huurgeld steeds vinniger as inkomste teen 'n tempo soortgelyk aan wat ons vandag sien groei, ons kon sien die aantal huurders spandeer meer as die helfte van hul inkomste aan behuising bereik 14.8 miljoen, 'n toename van 25% oor vandag se rekordvlakke. Dit sou beteken 31% van die Amerikaanse huurders - en waarskynlik ten minste 'n paar van jou familie en vriende - desperaat sal sukkel om deur te kry.
So, wat moet ons doen om hierdie situasie aan te spreek?
Aangesien valinkomste 'n belangrike deel van die probleem is, moet pogings om huistoelaes te verhoog, deel wees van die oplossing. Verhogings in die minimum lone sal tot 'n mate help. Verbeterings in onderwys en werksopleiding wat mense voorberei vir behoorlike betaalde werk, is ook nodig.
Op die behuising voor, daar is ook 'n sterk saak vir 'n uitbreiding van hulp vir laagste-inkomste huishoudings die nasie se. Omtrent 28% van huurders verdien minder as US $ 20,000 per jaar. Teen daardie inkomste moet maandelikse behuisingskoste $ 500 of minder wees om bekostigbaar te wees.
Die private mark kan eenvoudig nie behuising teen so lae huurgeld lewer nie. Openbare bystand is nodig om die gaping te sluit. Maar op die oomblik net omtrent een uit vier huishoudings wie sal kwalifiseer vir hierdie federale behuisingshulp op grond van hul inkomste, is in staat om een ​​van hierdie eenhede te beveilig. In teenstelling met ander programme in die sosiale veiligheidsnet, is behuisingshulp nie 'n aanspraak nie. En ons kom eenvoudig nie heeltemal naby aan die befondsing van behuisingshulp nie, sodat almal wat in aanmerking kom, kan help.
Die oorgrote meerderheid van diegene wat uitgelaat gesig sogenaamde ergste behoefte aan behuising, betaal meer as die helfte van hul inkomste vir behuising of wat in erg onvoldoende behuising.
Oplossing van die Behuisingsprobleem
Daar is twee hoof maniere waarop ons die afgelope dekades 1 uitgebrei het met behuisingshulp behuisings keusevouchers wat maandeliks koste vir huise die huurder vind in die private mark of 2) subsidieer deur die subsidiëring van die koste van nuwe behuising of die rehabilitasie van bestaande behuising met die ondersteuning van die Lae inkomste-behuising Belastingkrediet.
Albei programme het hul plek. In markte waar beskeie pryse behuising in 'n verskeidenheid woonbuurte is, is dit nie 'n gebrek nie, maar vouchers maak sin as 'n manier om voordeel te trek uit behuising wat reeds bestaan. Vouchers het ook die potensiaal om groter keuse te gee oor waar inwoners in 'n metropool wil woon.
Die behuisingskredietprogram speel ook 'n belangrike rol in die behoud van bestaande gesubsidieerde behuising wat nuwe belegging benodig, om te help om buurte te verander waar nuwe behuising 'n positiewe impak kan hê en om bekostigbare behuising in wykies te voeg waar dit andersins nie voorsien sal word nie.
Tog kan beide programme voordeel trek uit hervormings om te verseker dat fondse doeltreffend gebruik word en dat die behuisingsgeleenthede wat verskaf word nie in noodgebiede gekonsentreer word nie.
Byvoorbeeld, die Departement van Behuising en Stedelike Ontwikkeling het onlangs begin met 'n loodsprogram wat die wisselvalligheid van die mark pryse verhuur faktore oor woonbuurte in die maksimum huur sy geskenkbewyse dekking. Op die oomblik is die limiet dit is ingestel op dieselfde vir 'n hele metropolitaanse gebied. Die nuwe benadering sal toelaat dat beperking op wissel oor woonbuurte, gee begunstigdes meer keuse in waar om te lewe en ook hou HUD van overpaying in nood gebiede.
Daar is ook voorstelle vir die hervorming van die huisvestingsbelastingkredietprogram om dit in staat te stel om 'n wyer verskeidenheid inkomstevlakke te dien en dit makliker te maak vir mense om hulp te kry in hoëkostemarkte soos New York, San Francisco en Boston, waar huurgeld toenemend voorkom. 'n probleem onder gematigde-inkomste huishoudings en nie net die armes nie.
Buiten hierdie federale pogings speel staats- en plaaslike regerings ook 'n belangrike rol om 'n groter aanbod bekostigbare behuising te bevorder.
Benewens die voorsiening van openbare fondse vir hierdie doel, stel hierdie vlakke van regering grondgebruiksregulasies en -beleid in wat die potensiaal het om bekostigbare behuisingsproduksie aan te spoor. Maar al te dikwels staak hulle bekostigbare behuisingsproduksie deur komplekse en duur goedkeuringsprosesse, sowel as beperkings op die tipes behuising wat gebou kan word.
Met beide demografiese en ekonomiese tendense waarskynlik die aantal koste-belaste huurders op rekordvlakke vir die komende jaar sal bly, gaan die probleem nie weg nie. Maar ons het steeds nie die politieke dringendheid om die stappe te doen wat nodig is om iets aan die probleem te doen nie; behuising bekostigbaarheid het nie eers in enige van die presidensiële debatte opgedaag nie.
Dit kan wees omdat dit histories deur die land se mees benadeelde gesinne en individue gedra is. Maar met die aantal koste-betaalde huurders wat elke jaar hoogtes bereik, word die uitdaging om die huur elke maand te betaal, 'n wesenlike besorgdheid vir 'n breër swaai van die land met elke verbygaande jaar.
Dis tyd dat ons politieke leiers kennis neem en aksie neem.
Chris Herbert, besturende direkteur van die Gesamentlike Sentrum vir Behuising Studies, Universiteit van Harvard. Andrew Jakabovics, senior direkteur vir ontwikkelingsbeleid en navorsing teen bekostigbare behuising winsgewende Enterprise Gemeenskap Partners, coauthored hierdie artikel.
Jy is hier: Tuis > Sosiale en politieke > ekonomie > Ongelykheid > Hoe om op te los VSA Huurbehuising Bekostigbaarheid