REGSPRAAK: W Ntuli vs. J Gouws & Ander – LCC 49 /2015
Hierdie saak is in die Grondeisehof aangehoor en handel met verblyf op 'n plaas (of dan grond wat as landbougrond soneer is) en verblyfbeëindiging. Die feite is kortliks as volg:
Die grondeienaar besit 'n plot van ongeveer 5 hektaar in die ooste van Pretoria. Op die plot is 'n woonhuis en ongeveer 50 meter verder 'n gastehuis wat deur die grondeienaar bedryf word. Net agter die gastehuis is 'n ry kamers waar die werknemers woonagtig is. Daar is 4 kamers en is ongeveer 60 meter vanaf die huis. Die kamers is minstens gedeeltelik sigbaar vanaf die huis.
Applikant, het as tuinier vir die grondeienaar gewerk, maar is afgedank. Die korrekte arbeidsregtelike prosesse is gevolg. Hy is op datum van sy afdanking aangesê om die kamer te ontruim, en die plot te verlaat. Die verblyfbeëindiging is derhalwe mondelings.
Ongeveer 2 weke later het Applikant die plot verlaat maar sy meubels in die kamer gelos. Applikant het nie meer daar geslaap nie, en slegs van tyd tot tyd daar 'n draai gemaak vir 1 of 2 ure, en dan weer die plot verlaat.
Die grondeienaar het die kamer nodig gehad vir 'n ander werknemer en wou hê dat Applikant sy meubels uit die kamer verwyder. Aangesien die grondeienaar nie geweet het waar Applikant hom bevind nie, kon die Grondeienaar hom nie in die hande kry om kennis te gee om die sy meubels uit die kamer te haal nie.
Na 'n soektog van ongeveer 1 jaar, het die grondeienaar Applikant opgespoor waar hy by 'n sekuriteitsmaatskappy gewerk het. Die grondeienaar het toe via sy prokureur 'n skrywe aan Applikant by sy werk per balju laat aflewer waarin Applikant twee weke kennis gegee word om sy meubels uit die eiendom te verwyder anders die grondeienaar dit gaan verwyder.
Applikant het nie daaraan gehoor gegee nie en na ongeveer 3 weke het die grondeienaar die kamerdeur oopgemaak en Applikant se meubels op die gras uitgepak voor die kamer. Op daardie stadium het die Grondeienaar foto's van die kamer geneem.
Applikant het klaarblyklik 'n informant op die plot gehad, want hy het kort daarna by die plot opgedaag. Kort na die meubels uit die kamer verwyder is het die nuwe werknemer van die grondeienaar in die kamer ingetrek.
Applikant het toe 'n dringende aansoek in die Grondeisehof gebring om in sy verblyf herstel te word en beweer dit is 'n onwettige uitsetting in gevolge die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyf ("Esta").
Applikant beweer dat dit sy permanente woning was en elke dag na werk daar geslaap het. Applikant het geen stawende verklarings aangeheg nie en net relatief vae bewerings gemaak in sy eie verklaring gemaak.
Die grondeienaar het die aansoek geopponeer en beweer dat:
Applikant se diens- en verblyfreg regsgeldig beëindig is,
dat Applikant inderdaad nie meer daar woonagtig is nie,
en derhalwe nie 'n okkupeerder is soos bedoel in die Wet op Uitbreiding van Sekerheid Van Verblyfreg nie, en
dat die Grondeisehof derhalwe nie jurisdiksie het nie – die aangeleentheid moes dan in die landdroshof of Hooggeregshof aangehoor gewees het.
Die grondeienaar daarenteen het bevestigende verklarings en ander stawende dokumente aangeheg soos volg:
'n afskrif van Applikant se nuutste CV waarop hy sy adres aangee op 'n ander plek as die grondeienaar se plot,
'n afskrif van Applikant se werksaansoek by die sekureiteitsmaatskappy waarin hy sy adres aangee as 'n ander plek as die grondeienaar se plot,
'n bevestigende verklaring van een van die ander werknemers wat in die kamer langsaan die kamer woon waar Applikant gewoon het. Hy het bevestig dat Applikant nie daar slaap nie en nie meer daar woon nie,
daar geen elektrisiteitstoevoer na die kamer was nie,
Foto's van die kamer (die dag toe die meubels verwyder is) wat wys dat:
die kamer vol stof en spinnerakke is,
daar geen kos in die kamer was nie,
daar geen elektrisiteitstoevoer na die kamer was nie – die yskas was nie in werking nie
Daar geen gebruikte skottelgoed was nie,
Daar geen tekens van enige manier van kosmaak in die onlangse verlede was nie
Die grondeienaar het ook aangevoer dat aangesien 'n ander werknemer reeds die kamer regmatig beset, hy nie Applikant in sy verblyf kan herstel nie, behalwe as die uitsettingsprosedure ingevolge Esta gevolg word.
Applikant het geen alternatief geëis indien hy nie herstel sou word nie. Hy het ook geen sodanige bewerings in sy stukke gemaak nie en is dit ook nie in die Hof geargumenteer nie. Die grondeienaar het ook nie alternatiewe oplossings beweer of geargumenteer nie.
Die Hof maak toe die volgende bevel:
Dat Applikant wel daar woonagtig is en derhalwe okkupeerder is soos bedoel in Esta.
Die Grondeisehof gevolglik jurisdiksie het;
Die Hof ken skadevergoeding aan Applikant toe ten bedrae van R20 000-00;
Die grondeienaar moet Applikant se regskoste betaal.
(daar was ook 'n derde party betrokke maar sy situasie is nie relevant vir doeleindes van hierdie bespreking nie)
Die aangeleentheid is op die stukke beslis – daar is geen mondelingse getuienis gelei nie. Indien die gewone regsreëls gevolg word sou Applikant op 'n oorwig van waarskynlikheid moes bewys dat hy wel op die plaas woonagtig is om jurisdiksie te vestig.
Applikant het slegs sy eie verklaring voor die Hof gelê en net redelike vae bewerings gemaak dat hy elke aand na werk daar slaap en daar woonagtig is. As dit opgeweeg word teen die respondent se verklarings en stawende getuienis synde die CV, asook die werksaansoek wat beide ander adresse aangee, asook bevestigende verklarings van aangrensende werknemers wat bevestig dat die applikant nooit daar slaap nie, en vir minstens 1 jaar nie meer daar woon nie, tesame met foto's van die applikant se kamer wat wys dat die kamer oortrek is van stof en spinnerakke, daar geen elektriese koppeling in die kamer was nie, daar geen kos in die kamer was nie, en dat daar geen kos gemaak word in die kamer of net buite die kamer nie, is dit duidelik dat die applikant nie geslaag het om op 'n oorwig van waarskynlikheid te bewys dat hy wel daar woonagtig is nie.
Die agbare hof het ook nie die Grondeienaar se getuienis dat Applikant se verblyf wel beëindig is in ag geneem nie.
Daar was geen getuienis of argument van enige aard vanaf enigeen van die partye voor die Hof rakende 'n eis om skadevergoeding of die berekening van kwantum vir skadevergoeding nie.
Trouens, die partye het nie enigsins kans gehad om die hof op enige stadium daaroor toe te spreek nie aangesien dit vir die eerste keer in die uitspraak te berde gebring is.
Die Hof het mero motu dit geopper en uit eie beweging skadevergoeding toegeken en sonder enige getuienis of stawing kwantum bepaal.
Die korrektheid van hierdie bevinding en uitspraak word met respek bevraagteken.
LESSE TE LEER
Dat grondeienaars baie versigtig moet wees om reg in eie hande te neem en eerder die Hof vir 'n bevel moet nader as dit handel met verblyf of verblyfbeëindiging van okkupeerders op plase.
Dit is egter verstaanbaar dat die geldwaarde betrokke by 'n aangeleentheid soos hierdie dikwels nie die regskoste regverdig nie. Dit maak dit baie moeilik om te besluit of die Hof genader moet word. Dit is 'n dilemma waarvoor daar tans nie regtig 'n antwoord is nie en sal elke saak op meriete oorweeg moet word.