Kan jou huurder op grond van Covid-19 inperkings op 'n vermindering in huurgeld aandring? - Etha Smit Attorneys
Home » News » Kan jou huurder op grond van Covid-19 inperkings op 'n vermindering in huurgeld aandring?
"It would thus be prudent that a commercial lease agreement includes a clause dealing with the risk associated with vis major, casus fortuitus and the impossibility of performance." (Direk geneem uit hierdie uitspraak.)
Die Covid-19 pandemie en verwante inperkings en beperkings het heelwat ondernemings erg benadeel. Dit is nog onseker of huurders van kommersiële persele op 'n vermindering in huurgeld geregtig is, indien hul sakebedrywighede as gevolg van Covid ingeperk en benadeel word.
'n Onlangse uitspraak van die Hooggeregshof het nou verdere lig op hierdie netelige vraag gewerp. Met die pandemie wat nog aan die gang is, is dit belangrik dat alle kommersiële verhuurders en hul huurders van hierdie uitspraak kennis neem.
Die restaurant wat weens die inperkingsregulasies moes sluit
Die Groenpunt "Butcher Shop and Grill", 'n bekende, braairestaurant, moes noodgedwonge gedurende Vlak 5 van die inperking hul deure sluit.
Die verhuurder het die huurder vir ongeveer R3 miljoen in agterstallige huurgeld gedagvaar. Een van die huurder se verwere was dat hul deure as gevolg van die Vlak 5 inperking gesluit moes word; en dat selfs nadat die regulasies effens verslap is, slegs beperkte sakebedrywighede moontlik was. Dit het veroorsaak dat dit onmoontlik vir die huurder was om sy verpligtinge in terme van die huurooreenkoms na te kom. Boonop het 'n tussentredende gebeurtenis prestasie in terme van die ooreenkoms onmoontlik gemaak. Die huurder kon die huurperseel nie meer gebruik vir die doel waarvoor dit gehuur was nie. Volgens die huurder was die verhuurder nie daartoe in staat om vir die huurder "voordelige okkupasie" van die eiendom te gee nie. Daarom was die huurder op 'n vermindering in die huurgeld geregtig.
Die verhuurder antwoord hierop dat alle verskuldigde bedrae "sonder enige aftrekkings of verrekening" in terme van die huurooreenkoms betaal moes word; dat die huurder se probleme as gevolg van die inperkingsregulasies nie die huurder van die betaling van huurgeld kwytgeskeld het nie; en dat die volle bedrag steeds verskuldig was.
Voordat ons by die ontknoping van hierdie saak kom (wat nie op 'n goeie noot vir ons huurder eindig nie), help dit om na die Hof se analise van die toepaslike regsbeginsels te kyk. Dit bied nuttige en praktiese advies aan beide verhuurders en huurders.
Eerstens, kom ons verstaan die "Latynse terme"
'n Les in Latynse regsterme is waarskynlik nie iets wat jou opgewonde sal maak nie. 'n Basiese begrip van die twee terme hieronder is egter belangrik vir beide verhuurders en huurders, veral aangesien jy dit waarskynlik in die terme en voorwaardes van 'n huurkontrak gaan vind in die konteks van "tussentredende onmoontlikwording van prestasie" –
Vis maior of (vis major) verwys na 'n oormag of mag wat nie deur die gewone individu hanteer, weerstaan of beheer kan word nie.
Casus fortuitus, of "onvermydelike gebeurtenis" is 'n tipe vis major. Dit behels iets uitsonderliks, buitengewoons of onvoorsiens; iets wat nie redelikerwys deur mense voorsien of verwag kan word nie, of indien dit voorsien kan word, dit nie deur die uitoefening van redelike sorg of omsigtigheid vermy kan word nie.
Wanneer sal 'n verlaging in huurgeld toegelaat word?
Ons reg bepaal dat 'n verhuurder verplig is om die huurperseel in 'n behoorlike toestand te lewer, en dat die eiendom aan die huurder beskikbaar gestel moet word vir die huurder se ongestoorde gebruik en genot.
Daarom is die algemene reël dat, tensy die huurooreenkoms uitdruklik anders bepaal, 'n huurder 'n vermindering in die huurgeld kan eis "waar daar 'n ontneming of verlies aan voordelige gebruik of okkupasie … van die algehele of 'n gedeelte van die eiendom was; en waar die ontneming of verlies deur vis maior of casus fortuitus veroorsaak is, wat nie die verhuurder of huurder se skuld was of deur enige van hulle veroorsaak is nie." (Eie vertaling.)
Die Hof het in hierdie saak beslis dat "die COVID-19 regulasies wat in terme van die Wet op Rampbestuur uitgevaardig is, as vis maior of casus fortuitus beskou kan word." (Eie vertaling en beklemtoning.)
'n Huurder kan alleenlik 'n vermindering in huurgeld teen 'n verhuurder se eis van nie-betaling verreken indien die bedrag vinnig en geredelik vasgestel kan word.
Elke saak moet teen die agtergrond van al die relevante feite oorweeg word – "die spesifieke regulasies wat op daardie tyd of tye van toepassing is, die omvang van die prestasie (met ander woorde die verpligtinge van die huurder) wat onmoontlik was, die omvang van die verlies aan voordelige okkupasie (indien enige)" en die bepalings van die huurooreenkoms. Laasgenoemde is van kritieke belang – die huurder het steeds 'n verpligting om huur te betaal, selfs waar onmoontlikheid van prestasie nie die huurder se skuld is nie, "indien die partye spesifiek in hul ooreenkoms bepaal het dat die huurder vir tussentredende onmoontlikwording verantwoordelik sal wees en/of die risiko daarvan op homself sal neem."
Dit bring ons by …
Die onderverhuring wat hierdie huurder se verweer gekelder het
Die Hof het hier beslis dat die huurder die volle bedrag agterstallige huurgeld moes betaal.
Die huurder se probleem was dat hy effektiewelik die perseel aan 'n ander entiteit (in die oë van die reg) uitverhuur het. Die Hof het beslis dat, in die geval van onderverhuring, die verhuurder se verpligting teenoor die huurder was, en nie teenoor die onderhuurder / persoon wat by die huurder gehuur het nie. Die restaurant was die onderhuurder, en kon nie 'n vermindering in huurgeld van die verhuurder eis nie. Boonop kon die huurder ook nie 'n vermindering in huurgeld eis nie, want hy was nie self in besit en beheer van die eiendom nie. Die hof het intussen wel verlof tot appèl toegestaan.
Op 'n interessante noot (wat vir jou van belang kan wees indien jy 'n onderhuurder is of aan iemand onderverhuur), is daar 'n historiese uitspraak van die Hooggeregshof van Transvaal (HHT) van 1902 wat in hierdie uitspraak bespreek word. In hierdie saak was 'n hotel gedwing om toe te maak nadat die heersende regering die verkoop van drank by hotelle en kroeë verbied het. Die hotel kon daarna slegs tydelik heropen, nadat dit gedwing was om soldate gedurende die oorlog te huisves. Die HHT het 'n vermindering in huur toegelaat, selfs al was 'n onderverhuring betrokke. Dit was blykbaar op die basis dat die huurder en die onderhuurder in daardie saak "een en dieselfde" persoon was. In teenstelling hiermee, is daar in ons 2021 restaurant-saak beslis dat die huurder en onderhuurder heeltemal aparte entiteite (in die oë van die reg) was. Die 1902 saak was daarom uiteindelik nie van enige hulp vir die huurder nie. Nieteenstaande is die beginsel geskep dat 'n onderhuurder wel in sekere gevalle op 'n vermindering in huurgeld geregtig mag wees.
Die Hof se advies aan kommersiële verhuurders en huurders
Soos die Hof dit stel: "Dit sal dus verstandig wees om 'n klousule in kommersiële huurkontrakte in te sluit wat handel met die risiko's wat met vis maior, casus fortuitus en die onmoontlikheid van prestasie geassosieer word." (Eie vertaling.)
Verhuurders – laat jou huurkontrakte gereeld hersien om seker te maak dat jy teen enige moontlike eise vir vermindering in huurgeld gedek is.
Huurders – dit sal wys wees om so 'n klousule te beding sodat jy darem 'n bietjie beweegruimte het vir wanneer 'n ramp tref. Anders moet jy gereed wees om die gevolge te dra wanneer die pandemie (of inderdaad enige ander onvoorsiene ramp) jou skielik verplig om jou deure te sluit. Jy kan ook sake-ontwrigtingsversekering oorweeg om jou teen die risiko's te beskerm.