Huismoles | Fin24
Wie sou vier jaar gelede nie ’n eiendomsagent wou wees nie? Hulle het mos sakke vol geld gemaak in een van die wonderlikste bloeitye in die residensiële eiendomsmark wat SA nog beleef het.
Meer as R20 miljard se eiendomme is toe per maand verkoop. Huispryse het teen dubbelsyferkoerse opgeskiet en die vraag was skynbaar eindeloos. Teen einde 2007 het die invloei van nuwe toetreders die getal geregistreerde eiendomsagente tot meer as 80 000 laat opskiet. Die meeste groot eiendomsgroepe, soos Pam Golding Properties, RE/MAX en Seeff Properties, het hul omset van 2002 tot 2007 verdriedubbel. Knap agente het in die proses ’n klein fortuin gemaak.
Maar die pret het vroeg in 2008 skielik tot ’n einde gekom. Die subprimakrisis en wêreldwye resessie het toegeslaan en die opbloei het in duie gestort. Binne 12 maande het huisverkope byna gehalveer. Volgens syfers van die eiendomsnavorsingsgroep Lightstone het die getal transaksies van sowat 16 000 in April 2008 getuimel tot minder as 9 000 in April 2009.
’n Verstommende 50 000 eiendomsagente het die bedryf sedertdien verlaat.
Die ongeveer 30 000 agente wat steeds ’n bestaan probeer maak in ’n mark waar verkope nog sowat 40% minder as op die piek in 2007 is, het die afgelope paar maande ook met talle ander uitdagings te kampe. Die flou vraag na huise is trouens nou die minste van hul probleme.
Die Wendy Machanik-trustskandaal, daaropvolgende bewerings van onreëlmatighede by ander eiendomsagentskappe, die afdanking van Nomonde Mapetla as uitvoerende hoof van die Raad vir Eiendomsagentskapaangeleenthede (REAA) en die gemors met getrouheidsfondssertifikate wat sy agtergelaat het, het die bedryf in chaos gedompel.
Kommer oor die impak van die wet op verbruikersbeskerming, voorgestelde wetgewing oor arbeidsverhoudinge, knellende nuwe toetreekwalifikasievereistes en voortdurende druk om te transformeer, dra tot die bedryf se probleme by. Dit kan in die komende maande tot ’n verdere uitstroming van eiendomsagente lei.
“Die bedryf beleef ’n selfrespek-krisis,” sê Ronald Ennik, ’n direkteur van Leapfrog Property Group. Hy sê die probleme het in 2010 begin toe wrywing tussen die sektorale onderwys-en-opleidingsowerheid (seta) en die raad ontstaan het oor die instelling van nuwe kwalifikasiestandaarde. “Dit het groot verwarring by eiendomsagente veroorsaak.”
Toe bars die Machanik-bom. Dit het vermoedens laat ontstaan dat nog gevalle van bedrog en korrupsie onder eiendomsagente net wag om onthul te word. Die binnegevegte in die REAA en persepsies dat die raad sy mag as ’n regulerende owerheid verloor het, het die vertroue verder geknou. Bewerings dat duisende eiendomsagente onwettig bedrywig is omdat hulle nie die vereiste getrouheidsfondssertifikate het nie, is nog olie op die vuur.
“Al dié kwessies saam het die bedryf se geloofwaardigheid en reputasie kwaai ge-knou en eiendomsagente van die publiek vervreem.”
Andrew Golding, uitvoerende hoof van Pam Golding Properties, sê dis ongelukkig dat die Machanik-skandaal en Mapetla se ontslag op ongeveer dieselfde tyd plaasgevind het, want dit wek die indruk dat die hele bedryf korrup is. “Die persepsie is dat die bedryf nou op groot skaal reggeruk moet word, maar in werklikheid is daar net enkele bevestigde gevalle van onreëlmatighede,” sê hy. Golding is ook president van die instituut van eiendomsagente van SA (IEASA).
Berry Everitt, besturende direkteur van Chas Everitt International, sê die feit dat die REAA in algehele wanorde is, “beteken nie die hele eiendomsbedryf val uitmekaar nie”.
“Ondanks uiters swak leierskap deur die REAA oor jare gaan verreweg die meeste eiendomsagentskappe en agente wettig te werk en is hulle bo verdenking.” Everitt sê die meeste van die agente wat nie getrouheidsfondssertifikate het nie, het hul registrasiegeld betaal en doen baie moeite om die sertifikate van die REAA te probeer kry.
Volgens Sean McCauley, Rawson Properties se direkteur vir die noordelike streek en sakeontwikkeling, het eerbare agente die afgelope paar jaar hard gewerk om die bedryf se etiket van “gewetenloosheid” te probeer afskud. Maar dis alles ongedaan gemaak. Hy sê kopers is skielik onwillig om kontantdeposito’s te oorhandig. “Mense wat ’n huis vir R1 miljoen koop, moet ’n tjek van R100 000 oorhandig aan die eiendomsagent wat die transaksie hanteer. Nou wonder hulle of hul geld veilig is. Wie kan hulle in die huidige omstandighede blameer?”
Rolspelers in die bedryf sê afgesien van beskuldigings van trustfondsbedrog en wanbestuur kry eiendomsagente ook te doen met ’n magdom van wetgewingskwessies. Die bedryf moet op die hoogte daarvan kom en sakepraktyke in ooreenstemming daarmee bring.
Samuel Seeff, voorsitter van Seeff Properties, sê die nasionale kredietwet, wat middel 2007 van krag geword het, het die manier waarop eiendomsagente te werk gaan, ingrypend verander. Nou moet daar by die wet op verbruikersbeskerming aangepas word.
Nog meer veranderinge word ingestel: die nuwe wet op arbeidsverhoudinge, die wet op eiendomstransaksies wat die wet op eiendomsagentskapsaangeleenthede gaan vervang en die handves vir eiendomstransformasie. Seeff sê die vlak 4- en 5-kwalifikasiestandaarde van die nasionale kwalifikasieraamwerk (NKR) wat in 2012 ingestel word, sal die toetreevereistes vir eiendomsagente aansienlik verhoog.
Eiendomsagente wat voor Julie 2008 by die REAA geregistreer is, moet ook die NKR4- en NKR5-kwalifikasies behaal. Erkenning word gegee vir vorige leer-ondervinding. Seeff sê dit behels ’n omvattende portefeulje van bewyse dat iemand die nodige vaardighede en ondervinding het om as eiendomsagent op te tree.
Wetgewende veranderinge en die nuwe kwalifikasiestandaarde sal sekerlik help om die vlak van professionalisme te verhoog en die bedryf se beeld te verbeter. Maar Seeff sê dit kan ook meebring dat nog agente die bedryf verlaat. Dit geld veral ouer agente wat eenvoudig nie kans sien om aan die nuwe vereistes te voldoen nie.
Die bedryf wil uiteraard sy geloofwaardigheid so gou moontlik herstel. Die vraag is wat die beste manier is om dit te doen. Die meeste agente verwelkom die REAA se onlangse aankondiging van ’n amnestie van drie maande. Dit gee agente tot 15 Julie tyd om moontlike oortredings van die wet op eiendomsagentskapsaange-leenthede reg te stel.
Golding wil egter hê die raad moet sterker optree om die goeie naam van eerbare agente te help herstel. “Die meeste eiendomsagente misbruik nie trustrekeninge nie. Die beste manier om dit te bewys, is dat die raad voortgaan met die forensiese ondersoek van alle agentskappe soos wat hy aanvanklik wou doen.”
Golding sê die bedryf sal ook ’n beter werkverhouding met die raad verwelkom.
McCauley sê die REAA se “geslotedeur-beleid” is nie meer goed genoeg nie. “Eiendomsagente en hul regulerende liggaam moet saam maniere begin kry om die bedryf se geloofwaardigheid te verbeter.”
Hy sê Machanik se ondergang het ’n groot swakheid in korporatiewe beheer in die wooneiendomsbedryf uitgelig. Dis iets wat die bedryf en die REAA saam moet regstel.
McCauley reken die REAA kan ook wetswysigings wat betref trustrekeninge laat aanbring. Die wet op eiendomsagent-skapsaangeleenthede bepaal dat elke eiendomsagentskap ’n trustrekening moet hê – of die agentskap dit gebruik of nie. “Daar is geen rede hoekom enige eiendomsagent geld namens huiskopers moet hou nie,” sê hy. By Rawson word alle deposito’s regstreeks aan die prokureurs oorhandig.
Vir Ennik is ’n belangrike kwessie die gebrek aan geld om die bedryf se beeld te help regstel. Die REAA sien wel om na die belange van eiendomsagente, maar Ennik sê baie agente betaal nie hul lidmaatskapgeld nie. Dit beteken daar is ’n tekort aan geld om die belange van agente te bevorder.
“Ons moet die bedryf as ’n eerbare loopbaanrigting hervestig. Maar hoe kan ons talentvolle jong mense lok sonder ’n bemarkingsveldtog met genoeg geld?”
Seeff reken die konsolidasie van eiendomsagentskappe is die aangewese weg, want die mark is oorverhandel. “Die bedryf is nog baie gefragmenteerd. Marges het baie klein geword en almal se koste-basis styg. Dit sal help om ’n meer stabiele mark te skep as daar minder maar groter rolspelers is.”
In ’n bedryf wat deur maatskappye in familiebesit oorheers word, is konsolidasie makliker gesê as gedaan. Seeff gee toe dat dit ’n tameletjie is. Familie-ondernemings wat oor dekades opgebou is, wil nie toelaat dat hul handelsnaam in effek uitgewis word nie.
Seeff sê die bedryf kan moontlik nog 10%-15% (3 000-4 500) van sy geregistreerde agente verloor, veral as bedrywighede die volgende ses tot 12 maande swak bly. Dis waarskynlik, te oordeel na die jongste data van banke. Dit toon dat huispryse vanjaar weer gaan daal – ’n herhaling van die vertoning in 2009. Pryse het toe vir die eerste keer in meer as 20 jaar in nominale terme gedaal, al was rentekoerse op die laagste vlakke in 35 jaar.
John Loos, eiendomstrateeg van First National Bank (FNB), verwag ’n daling van gemiddeld 1,2% vir vanjaar. Die politieke onrus in die Midde-Ooste kan moontlik ook deursyfer weens die impak daarvan op oliepryse, inflasie en rentekoerse.
Die eiendomsekonoom Erwin Roode is ook pessimisties. Hy sê huispryse sal waarskynlik tot in 2015 in reële terme krimp. Rolspelers in die bedryf skryf die huismark se swak vertoning toe aan hoë vlakke van huishoudelike skuld, ’n onseker arbeidsmark, banke se steeds hoë depositovereistes en ’n groot voorraad.
Skerp stygings in elektrisiteitstariewe, eiendomsbelasting en munisipale diensgelde en voedsel- en brandstofpryse is ook faktore wat sal meebring dat huiskoopbesluite uitgestel word.
Maar een ding is seker: die eiendoms-agente wat die jongste terugslae oorleef en vasbyt, sal die vrugte pluk wanneer die huismark omswaai. Dit sal vroeër eerder as later wees.
Die wêreld lyk nou anders vir eiendomsagente
BEDRYWIGHEDE in die residensiële eiendomsmark het in 2010 wel ietwat herstel ná die laagtepunt van 2009. Die totale waarde van verkope was nogtans 37% laer as 2007 se hoogtepunt.
Syfers van Knowledge Factory’s South African Property Transfer Guide (SAPTG) toon dat verkope van residensiële eiendom ter waarde van R150 miljard in 2010 in die akteskantoor geregistreer is. Iin 2007 was dit R238 miljard (lees die staafgrafiek). Dit sluit alle deeltitel- en voltiteleiendomme van tot R10 miljoen in. In dieselfde tyd het die aantal transaksies met nie minder nie as 41% afgeneem.
As aanvaar word dat 80% van alle huistransaksies deur ’n eiendomsagent geskied teen ’n gemiddelde kommissiekoers van 5% (BTW uitgesluit), kan die afleiding gemaak word dat verkoopskommissie vir eiendomsagente afgeneem het van sowat R9,52 miljard in 2007 tot R6 miljard in 2010. Dit beteken ’n geweldige R3,52 miljard van die bedryf se potensiële inkomste het binne drie jaar verdwyn.
Dat dit soveel langer neem om ’n huis te verkoop as voorheen, knou ook eiendomsagente se maandelikse netto verdienste. Volgens First National Bank se syfers het die tyd wat dit neem om ’n gemiddelde huis te verkoop, in die eerste kwartaal tot byna vyf maande (134 dae) toegeneem. In die bloeijare was dit gemiddeld twee maande.
Verder kom verkoopskommissievlakke ook onder druk namate mededinging om alleenmandate toeneem. Samuel Seeff, voorsitter van Seeff Properties, sê dit ly geen twyfel nie dat moeilike marktoestande meegebring het dat kommissie van gemiddeld 7% (BTW uitgesluit) tot gemiddeld 5% gedaal het. Seeff dink verdere dalings in kommissievlakke is moontlik.
Rolspelers in die bedryf sê afgesien van omset sal die winsgewendheid van eiendomsgroepe, individuele franchise/lisensiehouers en agente afhang van hoe hul sakemodelle gestruktureer is. Die meeste groepe is óf franchise- óf lisensiegebaseer, in takbesit of ’n kombinasie daarvan. Met dié tradisionele modelle deel agente gewoonlik hul kommissie op ’n 50:50-basis met franchisetakeienaars. Franchise/lisensie-eienaars betaal gewoonlik die jaarlikse gelde (gewoonlik ’n vaste persentasie van die omset) aan die groep.
RE/MAX is ’n uitsondering. Sy agente behou ’n groot deel van die kommissie wat hulle verdien, maar moet self die bokoste en vir bemarking betaal.
Hoe ook al, op die hoogtepunt van die eiendomsopbloei kon topagente onder die vaandel van die groot eiendomsgroepe maklik vyf huise per maand verkoop en bruto kommissie van tot R3 miljoen per jaar verdien. Die gemiddelde agent het toe na berig word kommissie van tussen R20 000 en R30 000 per maand verdien. Sean McCauley, direkteur van Rawson Property Group, sê die gemiddelde eiendomsagent neem deesdae hoogstens R5 000 per maand huis toe.
Die groot name
BAIE van die kleiner agentskappe en eenpersoonsake het van die toneel verdwyn in seker die moeilikste drie jaar nóg in die residensiële eiendomsmark. Party agentskappe het egter goed gevaar.
Dié wat die inploffing oorleef het, ding trouens aggressiewer as ooit tevore mee om ’n deel van die eiendomsmark. Die mark is nou so mededingend dat min eiendomsgroepe deesdae hul omsetsyfers bekend wil maak. Wanneer gegewens beskikbaar gestel word, betwis mededingers die aansprake. Soos een dit stel: “Glo my, almal het die afgelope drie jaar beduidend swakker gevaar, maar die meeste blaas hul syfers op en dis moeilik om ’n ware markvergelyking te tref.”
Dit blyk dat Pam Golding Properties en RE/MAX steeds die twee groot kanonne is – wat personeelgetal en verkoopsomset betref. Pam Golding het tans sowat 1 500 agente en RE/MAX is ’n kortkop voor met 1 700. Pam Golding verkoop egter gemiddeld duurder huise as RE/MAX. Die jongste geannualiseerde omsetsyfers vir albei is vermoedelik ongeveer R12 miljard. Seeff Properties is die derde grootste, met 1 250 agente en ’n geraamde jaarlikse omset van sowat R7,5 miljard. Die volgende laag agent-skappe, wat vermoedelik ’n jaarlikse omset van ruweg R3 miljard tot R6 miljard en tussen 600 en 900 agente het, sluit in Chas Everitt International, Lew Geffen Sotheby’s International, Rawson Property Group en Harcourts Africa (voorheen Homenet).
Veral Rawson en Harcourts het die afgelope paar jaar indrukwekkend gegroei. Rawson, onder leiding van die Wes-Kaapse eiendomsdoyen Bill Rawson, het baie veld gewen in die mark van R600 000 tot R1,8 miljoen. Sy getal agente het sedert 2005 viervoudig toegeneem – van 250 meesal in die Wes-Kaap tot 924 landwyd. Die bestuur sê die verkoopomset het net in 2010 met 70% gestyg.
Toe Homenet drie jaar gelede met die omskakeling in Harcourts begin het, het hy 84 kantore en minder as 500 agente gehad. Nou het hy 130 kantore en 625 agente, met nog tien takke in die pypleiding.
Die relatief nuwe Leapfrog Property, wat goeie SEB-status het, groei ook sterk. Hy het trouens markaandeel van sy meer gevestigde eweknieë weggeneem. Leapfrog is vroeg in 2007 deur die bedryfsveteraan en gewese uitvoerende hoof van die PA Group, Jan le Roux, gestig – op die hoogtepunt van die bloeityd. Le Roux het gou ’n klompie bedryfswaargewigte oorreed om hulle by hom aan te sluit. Van hulle is Bruce Swain, voormalige uitvoerende hoof van RE/Max, Kura Chihota, toe al ’n bekende gesig in eiendomskringe, en meer onlangs Ronald Ennik, voorheen Pam Golding se besturende direkteur in Gauteng. Teen middel 2007 het Leapfrog agt takke en 50 agente gehad, maar het sedertdien tot 50 takke en 350 agente gegroei.
Read more about: seeff properties | rawson property group | pam golding properties | andrew golding | wendy machanik | nomonde mapetla | erwin rode | samuel seeff | eiendom