Tertius Maree: Kry deeltitel se versekering in orde | Netwerk24
Deur Tertius Maree 14 Mei 2016 00:00
In die praktyk kom vele misverstande rakende die kwessie van deeltitelversekering voor. Een voorbeeld is waterlekke.
Die standaard-versekeringspolis soos voorgeskryf deur die Bestuursreëls, voorsien geen dekking vir skade wat deur “stadige” waterlekke veroorsaak is nie, maar dek wel die skade as ’n watertenk of -pyp bars of oorloop.
Geen eis kan dus ingestel word vir die skade wat ’n lekkende warmwatersilinder of waterpyp veroorsaak nie.
Eienaars moet ook onthou dat waar ’n waterlek in een van die hoër woonstelle in ’n woonstelgebou ontstaan en skade in die onderste woonstel veroorsaak, dit nie die trustees of die regspersoon se probleem is nie. Dit moet die onderste woonsteleienaar met die een bo hom uitklaar.
Verseker maar self
Aangesien die regspersoon se versekering nie hierdie gevaar vir eienaars dek nie, kan eienaars in woonstelgeboue dit oorweeg om self versekering uit te neem teen die skade wat deur lekke van ­hoër vlakke veroorsaak word.
Só kan hulle hulself ook beskerm teen eise wat eienaars op die laer vloere teen hulle kan instel.
Wat jy wel in gedagte moet hou, is dat beide artikel 37(1)(g) van die Wet en Bestuursreëls 29(1)(x) die trustees bemagtig om versekeringsdekking te kry vir verdere risiko’s soos wat hulle goed ag.
Dit beteken natuurlik ook dat die eienaars by wyse van ’n gewone ledebesluit ’n opdrag aan die trustees kan uitreik om teen sekere verdere gevare versekering uit te neem. Die betrokke bepalings in die wet bemagtig dan ook korttermynversekeraars om sodanige dekking in hulle “alle risiko”-dekkings in te sluit.
Dit beteken selfs verder dat die trustees byvoorbeeld mag besluit om versekering teen die wanbetaling van heffings te bekom.
Inderdaad is sodanige versekering verkrygbaar en hou dit sekere voordele in bo die verkryging van finansiering – ’n aspek wat ek verlede week bespreek het.
Lening vs. versekering
Soos ek vroeër verduidelik het, hou lenings wat verkry word om die wanbetalings van heffings te verlig, die gevaar in dat die regspersoon vir ’n lang tydperk aan die geldlener verbonde mag word.
Dié verbintenis kan dan uiteindelik tot die finansiële nadeel van die regspersoon wees.
Die geldlener mag moontlik besluit om die aanhoudende wanbetalers uit te sluit en dan kan die regspersoon nie enige betalings ontvang van die sodanige eienaars nie.
My mening is gevolglik dat om ’n lening te kry gepas is waar geld benodig word vir duur projekte. Die trustees moet egter versigtig wees om van lenings gebruik te maak vir tekorte wat weens wanbetaling ontstaan.
Om ’n versekeringspolis uit te neem om wanbetaling van heffings te beveg, hou nie een van die nadele in nie.
Die polis kan inderdaad met relatiewe kort kennisgewing beëindig word en die regspersoon kan dan self voortgaan om teen wanbetalers op te tree.
Die bedrag wat die regspersoon ontvang, is verder ’n eenmalige versekeringsuitbetaling en nie ’n lening nie. Geen terugbetaling deur die regspersoon kom dus ooit ter sprake nie.
Dít terwyl om ’n lening uit te neem sal beteken dat die regspersoon die hoofskuldenaar bly en uiteindelik vir die terugbetaling daarvan verantwoordelik gehou kan word.
Dit beteken dat eienaars wat hulle heffings gereeld betaal, beskerm word teen enige verantwoordelikheid wat mag ontstaan weens die ander eienaars se wanbetaling.
Verder moet jy ook in ag neem dat ’n lening as sulks in die regspersoon se balansstaat moet reflekteer, met ’n negatiewe impak op die rekeningkundige waarde van eenhede.
Dít terwyl ’n versekeringspolis as ’n bate reflekteer met ooreenstemmende positiewe effek op die waardes van die eenhede in die skema.
Maak seker jou huis is in orde
As ’n eis afgekeur word omdat die administratiewe vereistes vir die eis nie in plek is nie, kan dit as ’n nadeel gesien word.
Op lang termyn is dit egter ’n voordeel aangesien dit trustees sal verplig om toe te sien dat hulle huis in orde is.
Hier praat ek van die wetsvereistes om te verseker dat die heffings opeisbaar is, naamlik: Die goedkeuring van ’n begroting, die korrekte berekening van individuele heffings deur die toepassing van deelnemingskwotas of ’n ander formule wat behoorlik in plek gestel is, bekragtiging van die heffings deur ’n behoorlike trustee-besluit en die regmatige vasstelling van ’n rentekoers.
Tans bestaan daar slegs een versekeringsmaatskappy wat dekking bied. Die grondslag en besonderhede van sodanige versekering is oor ’n lang tydperk uitgepluis deur ’n span kundiges waarby ek ingesluit was en die werkbaarheid van die produk het homself reeds goed in die praktyk bewys.
Hoewel ek geen verdere betrokkenheid by die produk (bekend as Stilus) het nie, kan ek dit vir trustees aanbeveel.
Ek kan ook noem dat sodanige dekking heel bekostigbaar is en dus deur alle trusteerade oorweeg behoort te word.