July 2013 – MHI Attorneys Blog
July 31, 2013 MHI Law Comments 0 Comment
Voornemende plaaskopers vind dit al moeiliker om die aankoop van plase en ander landbougrond te finansier. Baie verkopers van sodanige eiendom oorweeg dan die toestaan van ‘n verbandlening aan die voornemende koper vir die aankoopbedrag wat oor ‘n tydperk terugbetaal moet word.
Des te erger aanvaar sommige ‘n skriftelike skulderkenning en toestemming tot vonnis as voldoende beskerming, waarna die partye blad skud en die oordragdokumente onderteken.
Die Nasionale Kredietwet het alles egter verander. Hierdie Wet voorsien onder andere dat met enige kredietooreenkoms waarvan die bedrag R500 000 (vyfhonderdduisend Rand) oorskry, die gelduitlener as ‘n kredietverlener geregistreer moet wees. Dit sluit ook die toevallige privaat-plaasverkoper in, selfs as dit ‘n eenmalige ooreenkoms is met geen bedoeling deur die verkoper om ooit weer krediet aan enige ander persoon te verskaf nie. Versuim om te registreer as ‘n kredietverlener voor die aangaan van ‘n transaksie definieerbaar as ‘n “krediettransaksie”, is ‘n oortreding van die Wet.
Sou die kredietverlener nie registreer nie en die koper versuim om die paaiemente te betaal, is artikel 89(5) van die Nasionale Kredietwet onverbiddelik voorskriftelik aan die howe met hul hantering van sodanige omstandighede. Die kredietooreenkoms is ongeldig van die datum waarop dit aangegaan is. Die kredietverlener moet onmiddellik alle betalings gemaak in terme van die ooreenkoms terugbetaal, asook die voorgeskrewe rente daarop. Die belangrikste is egter dat alle veronderstelde regte wat die kredietverlener sou gehad het om enige gelde betaal of goedere gelewer aan die koper te verhaal, verbeur word, insluitend die eiendom self, wat aan die staat verbeur word, tensy ‘n hof bevind dat sodanige verbeuring onregverdige verryking van die koper daarstel.
Menige verkopers, en selfs prokureurs, is óf onbewus van hierdie vereistes óf is blatant met die verontagsaming van die vereistes, want hulle “vertrou” mos die koper en “weet” dat die volle terugbetaling gemaak sal word, insluitend die rente.
Dit is wanneer die ergste gebeur en die welbekende en vertroude koper wanbetaal, dat die probleem manifesteer. Verkopers wat as kredietverleners optree reken op die betalings en die rente ten einde ‘n ander plaas, erger nog, hule aftrede te finansier.
Die Konstitusionele Hof het onlangs die geldigheid van hierdie artikel van die Nasionale Kredietwet en spesifiek die sub-artikel wat handel oor die verbeurdverklaring van die eiendom aan die staat, beoordeel aan die hand van die Handves van Menseregte, spesifiek wat betref die reg om nie eensydig van eiendom ontneem te word nie, en ook die sogenaamde beperkingsklousule.
Van der Westhuizen J het op 10 Desember 2012 die meerderheidsbeslissing gelewer en bevind dat die eensydige verbeurdverklaring van eiendom aan die staat soos voorgeskryf in sub-artikel 89(5)(c) van die Nasionale Kredietwet, teenstrydig is met artikel 25(1) van die Handves van Menseregte.
Hierdie uitspraak moet egter ‘n dringende wekroep aan alle ongeregistreerde kredietverlenende plaasverkopers wees. Die bedoeling van die Nasionale Kredietwet is om die voorsiening van krediet buite die raamwerk daargestel deur die wetgewing, te ontmoedig. Die wet het dus ten doel om diegene te straf wat nie aan die vereistes daarvan voldoen nie. En die straf is swaar.
Sou die plaasverkoper nie geregistreer wees as ‘n kredietverlener nie en die koper versuim om die betalings te maak, loop sodanige verkoper ‘n risiko. ‘n Baie groot en ernstige risiko. Tensy ‘n hof beveel dat die omstandighede sodanig is dat dit ‘n onregverdige verryking van ‘n koper daarstel, kan ‘n verkoper nie net alle betalings en rente wat ontvang is verbeur nie, maar hy sal ook ‘n hofbevel moet verkry wat beveel dat die verkoper geregtig is om die plaas van die wanbetalende koper terug te eis.
Die suksesvolle eiser moet egter ook kan bewys dat hy sonder enige kwaadwilligheid opgetree het en dat sy optrede verder nie oneerbaar was nie.
Aangesien die howe se diskresie ongrondwetlik beperk is in sub-artikel 89(5)(c), mag die bankier-spelende, kredietverlenende plaasverkloper dalk nie meer die plaaseiendom aan die staat verbeur nie. Maar sodanige verkoper is egter nog lank nie in die posisie waarin hy sou gewees het as hy net ‘n eenvoudige registrasieproses gevolg het om as ‘n kredietverlener te registreer nie.
Lees gerus National Credit Regulator v Fillippus Albertus Opperman and others, saak nommer CCT34/12  ZACC 29 en die gesag waarna verwys word in beide die meerderheidsbeslissing en die minderheidsbeslissing, geskryf deur Cameron J.
MHI JOINS FACEBOOK WINNERS AT DIE BOER
The new MHI Facebook page was introduced in July 2013 and some of our regular visitors received complimentary tickets to attend a show of Jak de Priester at Die Boer in Durbanville.
As from September you can look forward to get even more tips and updates from MHI Attorneys on Facebook.
“Although we prefer to communicate with clients on a more personal level, Facebook is an interesting and alternative platform which will be utilised to keep our clients up to date regarding legal matters and the latest court rulings. With 5.5 million active South Africans on Facebook, it is an innovative communication resource which can be used to share legal matters with clients” says Jurgens Tubb, Director of MHI Attorneys. Click here to join us on Facebook.
MHI KUIER SAAM MET ONS FACEBOOK-WENNERS BY DIE BOER
MHI se grootste Facebook-aanhangers is hierdie naweek beloon met ‘n gratis vertoning by Die Boer Teater in Durbanville.
Die nuwe MHI Facebook bladsy is onlangs bekend gestel en gereelde besoekers aan die bladsy het komplementêre kaartjies na ‘n Jak de Priester vertoning ontvang. Vanaf September kan jy selfs nog meer nuus en regswenke van MHI Prokureurs op Facebook verwag.
“Alhoewel ons dit steeds verkies om op ‘n meer persoonlike vlak met ons kliënte te kommunikeer, is Facebook vir ons ‘n interessante alternatiewe platform wat ons gaan gebruik om kliënte op hoogte te hou van aktuele regsaangeleenthede en nuwe hofuitsprake. Met 5.5 miljoen Suid-Afrikaners reeds aktief op Facebook, is dit ‘n vars kommunikasie-hulpmiddel wat gebruik kan word om aktuele regsaangeleenthede met ons kliënte te deel” sê Jurgens Tubb, Direkteur van MHI Prokureurs. Kliek hier en gesels saam op Facebook.
d) households headed by a woman.
Landlords… Instead of allowing the unlawful occupier to frustrate you to the point where you want to break someone’s legs, rather take a piece of the PIE, and make it your first priority to evict the tenant from your property.
`N VINGER IN DIE PIE: VOORKOMING VAN ONWETTIGE UITSETTING VAN ONREGMATIGE BESETTING VAN DIE GROND WET
Jy het eiendom wat jy verhuur. Die huurder het besluit dat hy nie verder die huur kan bekostig nie, en geen beloftes, briewe of dreigemente maak enige verskil nie. Nie net weier die huurder om die huurgeld te betaal nie, maar boonop weier hy om die eiendom te ontruim.
Om die kersie op die koek te plaas, bied die reg aan die huurder meer beskerming as ooit tevore.
Dit is nie verrassend dat verhuurders voel dat die huidige wetgewing deur huurders gebruik, of eerder misbruik word, om huurgeld te vermy en om, tot verhuurders se nadeel, beskerming aan huurders se belange en regte te bied nie.
Tye het verander en om bloot die slotte van die perseel te vervang bied deesdae geen vinnige oplossing aan die verhuurder nie. In werklikheid is dit baie moeilik om onregmatige okkupeerders regmatig uit die eiendom te sit, en dus is dit baie belangrik vir verhuurders om die voorgeskrewe prosedures soos in die PIE-wet vervat, noukeurig te volg.
Die Prevention of Illegal Eviction from Unlawful Occupation of Land Act (PIE) kan beskryf word as wetgewing wat ten doel het om sowel huurders as verhuurders se belange en regte gelyktydig te beskerm. Hierdie wetgewing verbied nie net onregmatige uitsetting nie, maar maak ook voorsiening vir regmatige uitsetting van onregmatige okkupeerders.
Eerstens is dit belangrik dat die verhuurder die huurkontrak ooreenkomstig die kennistydperk soos in die kontrak bepaal, of met een kalendermaand-kennisgewing soos voorgeskryf deur die gemenereg, kanselleer.
‘n Ex parte aansoek (`n aansoek sonder kennisgewing aan enige party) moet in die toepaslike hof gebring word om die nodige toestemming te verkry om die PIE prosedures aan die gang te sit. Die aansoek word gebring by wyse van twee kennisgewings ondersteun deur `n beëdigde verklaring.
Die verklaring moet die volgende aanvoer:
Gronde vir die beoogde uitsetting; en
Waarom die beoogde uitsetting reg en billik is.
Sodra die aansoek uitgereik is word dit deur die balju van die hof beteken op die plaaslike munisipaliteit, die huurder en enigeen wat die eiendom in die naam van die onregmatige huurder okkupeer. Die plaaslike munisipaliteit asook die onregmatige huurder moet ten minste 14 dae voor die behandeling van die aansoek, daarvan kennis gegee word.
Op die dag waarop die aangeleentheid aangehoor word kry die onregmatige okkupeerder die geleentheid om redes aan te voer waarom ‘n uitsettingsbevel nie toegestaan moet word nie. Die hof sal slegs so ‘n bevel toestaan na oorweging van die relevante omstandighede en oorweging van wat reg en billik is. Die onregmatige okkupeerder mag dus spesiale oorweginge voor die hof plaas waarom uitsetting nie toegestaan moet word nie.
In die praktyk let howe in die besonder op:
a) die regte van bejaardes;
c) gestremdes; en
d) huishoudings waarvan ‘n vrou die hoof is.
Die hof het egter wye diskresie om `n geskikte datum vas te stel waarop die eiendom ontruim moet word en die datum waarop die uitsettingsbevel uitgevoer moet word.
In die algemeen kan die PIE-prosedures beskryf word as `n uitgerekte proses, en afhangende van die omstandighede neem dit dikwels baie tyd in beslag voordat die onregmatige okkupeerder die eiendom ontruim. Die verhuurder moet egter steeds elke maand sy verband op die eiendom betaal terwyl hy nie ‘n inkomste uit die eiendom kry nie.
Verhuurders, in plaas daarvan om toe te laat dat die onregmatige okkupeerder jou frustreer tot die punt waar jy iemand se bene wil breek, neem eerder `n stukkie van die PIE, en laat die huurder uit jou eiendom sit.