Policy | Langebaan Rate Payers Association
i)Spatial Development Framework (SDF)ii)Economic Development /Ekonomies Ontwikkelingiii)Environmental/Omgewingiv)Tourism/Toerismev)Housing/Behuisingvi)Bulk Infrastructure/Bulk Infrastruktuurvii)Rates and Taxes/Belastings en Tarieweviii) Marketing LRRA /Bemarking van LBBIV
Hiermee Creative Profile se Kommentaar op Saldanhabaai Ruimtelike Ontwikkelings Raamwerk
a)(2010 ROR)Kliek hier om die volle dokument af te laai (PDF, 1.6Mb)
b)(2013 ROR) HERSIENNE LANGEBAAN RUIMTELIKE ONTWIKKELINGSRAAMWERK
Die uitnodiging (K/135/12 van 14 Desember 2012) van die Saldanhabaai Munisipaliteit om kommentare/ insette ten opsigte van die hersiening van die Saldanhabaai Ruimtelike Raamwerkplan (ROR) te lewer verwys.Eerstens wil die Langebaan Belastingbetalers en Inwoners Vereniging (LBBIV) die Raad en sy amptenare gelukwens met die langverwagte hersienning van hierdie dokument wat ‘n uiters belangrike rol as aanwyser sal speel aangaande die sinvolle beplanning ,ontwikkeling en implementering van die Saldanhabaai G.O.P asook Hierdie dokument bied bree beleidsrigting aan die Saldanhabaai Munisipaliteit ,die breë publiek en amptenare ten opsigte van die ontwikkelingsrigting en beplanningsdoelwitte in ons streek en spesifiek Langebaan.Die LBBIV het reeds in 2010 n omvattende en goeddeurdinkte inset gelewer tydens die kommentaar periode om die 2011 ROR te rig.Daardie proses was egter deurdrenk met politieke inmenging ,ongegronde en sinnelose besluite asook gruwelike oorsigte en ooglopende foute.
Die LBBIV het destyds n professionele konsultant wat goedvertroud is met die omgewing en Langebaan spesifiek aangestel om die LBBIV met sy insette te help.Hierdie konsultant van die LBBIV is intussen deur die Saldanhabaai Raad aangestel om sekere kernareas aan te spreek .Hierdie aanstelling is nie net n pluimpie aan die LBBIV nie ,maar ook n duidelike aanduiding dat daar akkoord gegaan is met die insette wat destyds deur die LBBIV gelewer is.
Die LBBIV maak dus van hierdie geleentheid gebruik om nou weer eens op daardie goed deurdinkte aanbevelings van 2010 te benut en daarop voort te bou sodat n sinvolle eindproduk daar gestel kan word .Die LBBIV het by wyse van n Resolusie besluit dat hierdie skrywer namens die LBBIV insette sal lewer tydens die hersienning van hierdie ROR waarvan die kommentaar periode op 14 Februarie 2013 sluit. Dit is juis vanweë hierdie skrywer se kennis van Langebaan ,sy vorige insette en ondervinding en as inwoner van Langebaan dat die Langebaan Belastingbetalers Vereniging, hom genader het om hul behulpsaam te wees met kommentaar en insette.
Die bydraes en kommentaar is spesifiek net op Langebaan van toepassing en alle voorstelle word deurgaans gemotiveer gebasseer op gesonde beplanningsbeginsels en noue betrokkenheid by die plaaslike gemeenskap en beplanning in die dorp.
Dit is ook belangrik om die meegaande saamgestelde kommentaar, insette en voorstelle afkomstig van geÏntreseerde inwoners, die belastingbetalersvereniging, en onderskeie professionele groepe in ‘n positiewe en opboudende lig te sien sodat ‘n suksesvolle ROR daar gestel kan word tot bevrediging van die inwoners van Langebaan.
Gerieflikheidshalwe word die kommentaar opgedeel in kategorieë vir maklike identifisering en waar moontlik met konsepsketse uitgebeeld. Die aanbevelings en graad van detail is ter wille van die belastingbetalers om duidelikheid en visie van voorstelle te verseker en om enige moontlike misverstande uit die weg te ruim, aangesien daar baie uiteenlopende versoeke of denkrigtings is.
A) GRONDSTUKKE WAT REEDS OOR ‘N ALTERNATIEWE SONERING BESKIK WAT NIE OP DIE KONSEP SDF VERSKYN NIE
Erwe 4698 tot 4700 & 4455 Myburghpark verteenwoordig Topolino Private Skool. Hierdie skool bestaan reeds meer as 7 jaar met meer as 150 leerlinge. ‘n Aansoek om permanente regte vir Institioneel (na 2 vergunningstermyne) is deur die Raad goedgekeur en is ook onlangs deur Provinsie goedgekeur.Daar is tans n aansoek om Erf 9672 in n parkeerarea te omskep om die spesifieke parkeer behoeftes van die skool aan te spreek.Die LBBIV steun hierdie aansoek gegewe dat dit deur objektiewe en professionele motiverings aangaande verkeersimpakstudies gerugsteun word.
Gekonsolideerde Erf 5640 Myburghpark teenaan Sunbird Rylaan behoort aan die Farmhouse Hotel en is ook as Sake gesoneer
Erf 258 behoort aan die Langebaan NG Kerk en ‘n kerksaal is reeds daarop ontwikkel – Institioneel gesoneer
Die groen strook, Erf 2082-2 tussen die NG Kerk en Kerksaal is histories deel van Uitsigtraat en word deur die kerk as parkering aangewend (is nie publieke oop ruimte nie en is reeds in die jare 90 gesluit). Die gedeelte pad, Erf 596-1 word wel as ‘n oopruimte aangewend.
Geslote gedeelte van Padroastraat (Noord van die SPAR en Wes van die Total Vulstasie). Hierdie gedeelte pad is gesluit en deur die Raad vervreem. Die gedeelte het ‘n Sakesonering vir store met ‘n voetgangerservituut ten gunste van die Langebaan Aftreeoord.
Erwe 8734, 8733, 8834, 8835, 8836, 8837 en 8828 Langebaan vorm deel van die Villa Diamante gemengde grondgebruiksontwikkeling by die ingang van Langebaan. Bogenoemde erwe het almal Sakeregte en argitekte is tans besig met detail ontwikkelingsplanne.
‘n Groot gedeelte (± 1 ha) van Erf 7426 Langebaan teenaan die OP45 en OP44 kruising (Mykonos Kruising) vorm deel van Oliphantskop se gemengde gebruik ontwikkeling en het Sakesonering.
Erf 2568 Long Acres word reeds meer as 8 jaar as ‘n private skool bedryf – die sonering is Institioneel.
B) PLAASLIKE SAKE NODUS (LOCAL BUSINESS NODE)
Die plaaslike sake nodus in Myburghpark is histories geskep met bepaalde beplanningsbeginsels sodat dit nie in die toekoms tot sakekruip sal lei nie.
Die basiese beginsel was om teenaan die kruising van die 2 primêre paaie in Myburghpark, ‘n klein sake kern te vestig waar slegs ‘n kwart van die moedererwe rondom die kruising sakeregte sal kry. Die restant van die moedererf moet vir hoër digtheid residensieel aangewend kan word wat as ‘n buffer vir enkelresidensiële erwe sal dien en ook ‘n verskeidenheid residensiële geleenthede in ‘n oorwegend enkel residensiële woonbuurt te voorsien.
Hierdie plaaslike sake nodus in Myburghpark word aangespreek aangesien die ROR nie perseel-spesifiek is nie, en om enige toekomstige druk op omringende eienaars en moontlike verwagtinge by potensiële ontwikkelaars te vermy.
Dus sal slegs Erf 4063 en die voorste kwart van Erf 3349 as sake oorweeg word, terwyl die restant van die oorsponklike moedererf ook vir hoër digtheid residensieel geoormerk word.
Sien onderstaande skets ter ullistrasie:
Sien skets hieronder:-
Ook is daar gespesifiseer dat geen kommersieel (“retail”) by hierdie plaaslike sake nodus ontwikkel mag word nie, maar wel professionele kantore en sake wat nie grootskaalse verkeersopwekkers is nie.
C) VOORGESTELDE TOERISTE / ONTSPANNINGSNODUSSE
Die ROR beginsel dat die Weskus en veral Langebaan se ekonomie grootliks op toerisme geskoei is en die hoë potensiaal om hierdie sektor uit te brei verwesenlik moet word, word met groot entoesiasme ge-eggo.
Die linieêre dorpsuitleg van Langebaan word hoofsaaklik deur residensiële eenhede gedomineer (selfs tot op die hoogwatermerk) wat meebring dat min ruimte beskikbaar is om ‘n enkele kwaliteit toeristekern met verskeie ontspanningsfasiliteite te vestig (soos byvoorbeeld Hermanus waar groot getalle toeriste en besoekers op ‘n sentrale punt teenaan die see geakkommodeer kan word).
Gevolglik is daar met die opstel van vorige 4(6) en 4(10) Plaaslike Struktuur- en Beleidsplanne vir Langebaandorp daarop gekonsentreer om ‘n verskeidenheid toeriste en ontspanningsnodusse teenaan die uitgestrekte dorpsprofiel te vestig.
Die voordeel van hierdie nodusse is dat toeristebedrywighede oor die hele regsgebied versprei word (wat druk op paaie, parkering en potensiële negatiewe impakte verminder) en feitlik almal ‘n ander tipe ontspanningservaring aan toeriste bied.
Hierdie sones met uitstaande potensiaal is as volg geïdentifiseer en aangedui op meegaangde Plan 1:
1. Die Langebaan Seiljagklub en Farmhouse Hotel
Langebaan was tradisioneel bekend vir sy groot hoeveelheid seiljagte wat op “floating moorings” geanker was, aangevul deur eksotiese plesierbote (bv. Big Bunny) en “charter” visvangbote. Hierdie maritieme karakter het grootliks verdwyn as gevolg van verskeie redes (Parkeraad het die beheerfunksie oorgeneem met nuwe reëls, regulasies en kostes, politieke inmenging, beperkte geriewe, ens.) Die seiljagklub is steeds een van die gewildste sosiale bestemmings in die dorp, maar beperk ledetalle as gevolg van geriewe. Die perseel het enorme uitbreidingsmoontlikhede en moet beslis benut word.
VOORSTEL: Om hierdie fasiliteit meer toeganklik vir die algemene publiek en toeriste te maak word daar voorgestel dat hierdie nodus herontwikkel word tot sy volle potensiaal.
Die eiendom het oorgenoeg parkeringsmoontlikhede wat kan oospoel in die ou Oostewalstraat, suid van die Farmhouse Hotel. Die intressante eiendom beskik oor ‘n ou skeepwrak, klein private strandjie, ‘n redelike steil helling wat positief aangewend kan word vir ‘n meervlakkige struktuur, twee bootlanseergeriewe, beskermde baaie, panoramiese uitsigte, ens. – die potensiaal is eindeloos!
Die herontwikkeling op dieselfde eiendom kan insluit, ‘n klein vismark, restaurante, koffiewinkels, kunsgallery, ‘n nuwe verbeterde seiljag-klubhuis, ens.
Die ROR moet by hierdie node ‘n “Tourism Related Business Area” aandui sodat hierdie nodus tot ‘n gemeenskapsfasiliteit en toeristeaantrekkingskrag omskep kan word.
2. Die ou Panoramic Hotel (nou Parkeraad Kantore) Erf 304, asook vakante Erf 158 & 159 en Erf 4298 (SAS Flamingo), met sy aanliggende jettie.
Hierdie node vorm seker die belangrikste ontspannings- en toeristenodus in die dorpstruktuur vanweë die groot vakante oppervlakte beskikbaar vir ontwikkeling, die direkte skakeling met die strandmeer en onbenutte jettie van SAS Flamingo. Hierdie nodus het histories bestaan uit die Panoramic Hotel en jettie vir die Big Bunny plesierboot wat menige toeriste na die dorp gelok het. Met die verkoop en sloop van die hotel in die middel negentig het ‘n groot leemte vir toeristefasiliteite ontstaan. Bootvaarte moes noodgedwonge vanaf Mykonos vervat word en die karakter van die besonderse strukture en gees wat hier geheers het, het verlore gegaan. Tot vandag toe is die grootste gedeelte van hierdie ou hoteleiendom vakant, vertoon vervalle en is ‘n seeroog vir die gemeenskap.
Die potensiaal is ongetwyfeld daar om hierdie eiendom in ‘n prima toerisme en gemeenskapsnodus te herontwikkel soos op die ROR aangedui word. Dit is egter noodsaaklik dat Erwe 158 & 159 (tans vakant met ‘n aansoek om woonstelle vir Weermag se getroude personeel op te rig) en Erf 4298 (onbenutte jettie en vervalle Weermag strukture) by Erf 304 “gekonsolideer” moet word om die ontwikkelingspotensiaal van hierdie waardevolle nodus te verwesenlik. Die “konsolidasie” is nodig om vir voldoende parkering, voertuig, voetgangersirkulasie, ens. voorsiening te maak (In die Panoramic Hotel tye is Erwe 158 & 159 grootliks vir parkering aangewend). Die Weermag beskik oor ‘n verskeidenheid ander vakante erwe in die dorp wat vir die doel van behuising aangewend kan word. Deur Erwe 158 & 158 vir enige iets buiten toerisme aan te wend sal hierdie toerisme ontwikkelingsgeleentheid afwater en die ekonomiese potensiaal van die nodus in die wiele ry tot nadeel van die hele gemeenskap.
Die ligging van SAS Flamingo se onbenutte jettie is belangrik en kan weer soos van ouds as vetrekpunt vir plesierritte op die strandmeer aangewend word en terselfdetyd die Weermag bedien. Hierdie voorgestelde toeristenode het uitstekende toegang direk vanuit Oostewalstraat, wat die primêre roete in die dorp se vervoer hierargie is.Weens die onbegaanbaarheid vir voetgangers vanaf Erf 304 strandlangs na Sandbaai is dit van groot belang dat Uitsigstraat vir hierdie doel ook as n primere voetganger roete ontwikkel behoort te word. Erf 596-2 is uitsluitlik as toegangsroete vir ongeveer 7 eienaars aan die suid einde van Uitsigstraat ontwikkel.Daar is egter gereeld probleme aangaande toegangklikheid vir heirdie eienaars aangesien vissermanne en ander vakansie gangers hierdie ongeveer 3 meter wye toegangsroete toe parker .Dit si daarom van groot belang dat hierdie suidelike gedeelte van Uitsigstraat uitsluitlik vir die voertuig toegang van daardie eienaars aangewend meoet word asook n voetganger toegang tot die strande van Sandbaai.Die trappe en suid einde van Uitsigstraat moet as n esteties aanvaarde en komplimenterend tot toerisme ontwikkel word met doel om voetganger verkeer te bevorder asook om die privaat inritte van die eienaars te beskerm.
VOORSTEL: Erwe 158 & 159, asook Erf 4298 moet as Oord Ontwikkeling en “Tourist Related Business” geoormerk word.Dit word ook verder voorgestel dat Erf 4298 met sy strategiese ligging tot die jettie en inaggenome die bestaande geboue, insluitend die “ou sinkgebou” hom geweldig goed verleen tot n toerisme “hotspot” met legio geleenthede vir restaurante en verwante toerismefasiliteite op die “Langebaan waterfront”.Hierdie kan maklik en met goeie beplanning en visie tot die nuwe “Langebaan waterfront”omskep word met aangrensende oord fasiliteite in terme van Erf 304,158 en 159.
Dit is verder insiggewend dat die ROR ‘n toeriste en professionele georienteerde sake gebied in ‘n suidelike rigting vanaf die Breëstraat sakegebied voorstel. Dit maak egter sin om hierdie aaneenlopende toersite/ sake strook te skakel of te laat eindig in ‘n prominente toeristenodus soos hierbo voorgestel. Bogenoemde toeriste en professionele sakesone word egter later in hierdie kommentaar by kategorie D bespreek.
3. Bootlanseerplek by Alabamastraat
Hierdie voorheen geïdentifiseerde node pas in by die ROR se toeriste-skakel en geen verdere voorstelle word gemaak nie.Die LBBIV glo envertrou dat hierdie toerisme node ontwikkeling binnekort aan n detail beplannings fase onderwerp sal word saam met Hoofstraat.
4. Breëstraat restaurante en geskenkwinkels (tans hooffokus vanweë visuele skakeling met strandmeer en ligging van toeristefasiliteite)
Hierdie node (tans die primêre toeristesone in die dorp) pas in by die ROR se voorgestelde toeriste georïenteerde sone wat in ‘n suidelike rigting strek. Langebaandorp en omgewing beskik oor geweldig baie geskiedenis, unieke plant en dierelewe, walvisstasies, ryke fossiel voorkomste, ens, maar nêrens is daar ‘n museum of kultuursentrum op die dorp waar toeriste hierdie geskiedenis of inligting kan besigtig nie.
Die bestaande munisipale kantore en gemeenskapsaal het die ideale ligging vir hierdie tipe fasiliteit wat ook die “beginpunt” van die toeriste georïenteerde Hoofstraat-korridor na die suide (Erf 304 “ou Panaoramic Hotel /Sanparke kantore as suidelike” beginpunt.”) sal verteenwoordig.
Die huidige ligging van die munisipale kantore en stadsaal (een van twee gemeenskapsale in die dorp!) is meer belangrik vir toeriste sake soos ‘n hotel met toeristewinkels, ens. as om slegs as ‘n betaalpunt/ dienspunt vir die algemene publiek te wees. Die munisipale kantore, raadsale, parkering en stadsaal word totaal onderbenut en moet eerder aan die privaat sektor vervreem word vir herontwikkeling. Die munisipale funksie moet dan na Erf 5745-2 verskuif. Die onlangse vestiging van die Windtown Hotel op Erf 922 reg oorkant die Langebaan Munisipale kantore sterk hierdie dryf om die munisipale kantore nou ook in hotel en toerisme verwante sake te omskep.Hierdie aspek word later in hierdie dokument bespreek.
VOORSTEL: Erf 5644 moet in die ROR vir “Tourist Related Business” aangedui word.
5. Seebries karavaanpark/ Strandloper buitelig restaurant/ en Leentjiesklip kampeer en mobiele woningpark
Hierdie voorheen geïdentifiseerde nodus bekend as vakante gedeelte 9 van Erf 1 sluit ook in die huidige rugbyveld, Seebrieskaravaanpark en Leentjiesklip wat die enigste omvangryke eiendom in Munisipale besit teenaan die kusgebied is.
Alhoewel die nodus fisiese terreinbeperkings het (waaronder sensitiewe, natuurlike plantegroei, prominente rotsdagsome, historiese vullisterrein en ‘n vleigebied), het hierdie gekonsolideerde eiendom (almal in munisipale besit) enorme potensiaal vir die toerismesektor en om ‘n verskeidenheid ander noodsaaklike behoeftes vir die dorp aan te spreek.
Die potensiaal lê in die herontwikkeling van ‘n groot gedeelte van hierdie onbenutte en onderontwikkelde node in ‘n gemengde gebruik en toeriste sone wat onder andere die volgende behoeftes en geleenthede aanspreek.
‘n waterfrontontwikkeling met toeriste fasiliteite (“Tourist Related Business”)
‘n Addisionele bootlanseerplek – die behoefte vir ‘n 3de bootlanseerplek is groot en die posisie van die node teenaan die water het die potensiaal vir ‘n verdere bootlanseerplek wat ondersoek moet word (ander posisies in die dorp moet oor groot sandstrande geskied wat onsensitief en onprakties is).
‘n beskermde hawe vir seiljagte gekombineer met die bestaande rehabilitering van die strandmeer
‘n moontlike hotel met konferensiefasiliteite
inkorporeer bestaande Strandloper opelug restaurant
verskeie behuisingsopsies (hoër digtheid)
natuurgebiede en oopruimte korridors wat die dorp, strand en hinterland met mekaar saamsnoer, kan voorsien word.
‘n Belangrike voordeel vir Langebaandorp is dat met die herontwikkeling van hierdie node, die opgradering van Langebaan-Noord (wat oor die jare agtergebly het met groei) bespoedig word wat sal lei tot ‘n meer afgeronde en estetiese dorp.
VOORSTEL: Die ROR voorstel dat hierdie node die potensiaal het om die sosiale en ekonomiese integrasie van die dorp te bevorder deur ‘n verskeidenheid akkommodasie en residensiële opsies, word ondersteun.
Die omvang van die herontwikkeling is groot en die aanbeveling dat die Raad ‘n “Public Private Partnership” (of selfs meer as een) aangaan, word ook ondersteun, maar moet uitgebrei word om die totale node vanaf Leentjiesklip Karavaanpark tot die suidelike grens van Seebries Karavaanpark te herontwerp/ herontwikkel om voorsiening te maak vir toeriste oorde, kampeerplekke, toeriste georienteerde sake, ‘n verskeidenheid residensiële geleenthede, ekologiese korridors, ens. Die verpligte omgewingsproses sal die natuur sensitiewe gedeeltes uitwys wat vir bewaring uitgehou moet word.
Dus moet die ROR ook “Tourism Related Business” by hierdie nodus aandui en nie net “Residential Development” nie, om bogenoemde voorgestelde gebruike te akkommodeer.
Sien sketse hieronder:
D) GEBRUIKE RONDOM OF TEENAAN OOSTEWALSTRAAT
1. Voorgestelde Professionele en Toeriste Geörienteerde Besigheidsgebied wat strek vanaf die bestaande Madriko woonstelblok & polisiekantore in ‘n suidelike rigting
Hierdie ontwikkelingsrigting is sinvol as in ag geneem word dat 3 toeriste en gemeenskapsnodusse (Breëstraat, Alabamastraat en Parkeraad/ SAS Flamingo soos in Kategorie C bespreek) binne hierdie voorgestelde sone voorkom. Ook is daar reeds verskeie gastehuise, en klein sake ondernemings op ‘n ad-hoc basis hier goedgekeur wat die ontwikkelingsrigting versterk.
Die probleem met die voorstel is egter:
Die sone is te groot. Die sone soos in die ROR voorgestel is heeltemal te groot vir ‘n toeriste en professionele georienteerde sakegebied aangesien ‘n soortgelyke sone reeds meer as 6 jaar gelede tussen Suffren, Dwars en verlenging van Hoofstraat geïnisieer is. Ten spyte van die ideale posisie teenaan die primêre toeriste sone in Breëstraat met sy verskeidenheid restaurante, toeristewinkels, voldoende parkering, vind herontwikkeling en die voorsiening van toeristefasiliteite stadig plaas as gevolg van onrealistiese eiendomspryse wat deur eienaars gevra word vanweë die “moontlike sakeregte wat nou verkry kan word”.
Dit die verkeerde straat insluit. Deur ‘n aktiwiteitskorridor in hierdie gedeelte van Oostewalsraat te plaas is ongewens aangesien daar reeds ‘n poging is om die skakeling tussen die Breë/Oostewalstraat sakenode en die Oostewal/Antonio Sienistraat sakesone te promofeer. Deur hierdie sone te verleng skep ‘n tipiese Voortrekkerweg scenario soos in die Metropool wat uiteindelik lei tot ‘n vervalsone. Dit kom daarop neer dat die totale Oostewalstraat feitlik in ‘n aktiwiteitskorridor omskep wil word.
Oostewalstraat is die primêre roete en besigste straat in Langebaan en sal so bly, vanweë sy funksie, naamlik om voertuie vanuit die omringende woonbuurtes en sones te versamel en so vinnig en gerieflik na hoër orde paaie te lei.
Oostewalstraat oor die algemeen en spesifiek hierdie gedeelte tot en met die seiljagklub het geen menslike skaal of karakter nie en om dit te probeer “force” deur beplanningstegnieke of gebouplasings sal net ‘n bottelnek veroorsaak wat motorverkeer en voetgangers verder sal frustreur (vergelyk tans straatparkering in Oostewalstraat by die SPAR wat voordurend verkeer laat opdam).
Die voorgestelde ROR toeriste en professionele sakestrook het ook geen skakeling met die bestaande toeristenodusse of die strandgebied nie.
Die ligging van die sone teenaan die Saailand sal ook negatief inwerk op die gevestigde residensiële gebied.
Die vakante Erf 1551 wat voorheen as ‘n skool geoormerk is, is van uitstaande natuurlike kwaliteit met sensitiewe duine en natuurlike plantegroei. Die sentrale ligging en maklike skakeling met die dorpskern het die potensiaal om in ‘n dorpspark/meent met passiewe ontspanningsgeriewe omskep te word.
Hierdie Erf 1551 bestaande uit ‘n vleigebied agter die duinestelsel wat in die wintermaande gedeeltelik as ‘n stormwater retensiefasiliteit vir stormwaterafloop dien afkomstig vanaf die Saailand residensiële ontwikkeling.
Die natuurlike retensiefasiliteit is tans ‘n voëlparadys wat met stedelike ontwerp en intensiewe endemiese boom/struik aanplantings (op geïdentifiseerde posisies) aangevul moet word om ‘n ontspanningsfasiliteit te skep wat vir die gemeenskap en toeriste toeganklik en funksioneel sal wees.
Die geleentheid om so ‘n groot vakante eiendom met ‘n natuurlike voorkoms binne ‘n stedelike omgewing te vind is buitegewoon en behoort aangegryp te word om ‘n goeie balans tussen die beboude en natuurlike omgewings te ontwikkel.
Die invulling van vakante Erf 302 as professionele en toeriste georienteerde sakegebied is onwenslik aangesien dit eerstens op reeds gevestigde eiendomme sal impakteer en tweedens nie ‘n logiese eindpunt/ kadastrale afsnypunt vir so ‘n toeriste sone is nie. Dit maak bloot net nie sin om die oostelike verlenging van Alabamastraat ook te spring en nog ‘n residensiële sone te infiltreer met nog kantore en toeristefasiliteite nie.
Alhoewel hierdie eiendom oor uitstaande natuurlike plantegroei beskik is dit vir residensieel geoormerk en word voorgestel dat dit so behou word.
VOORSTEL: Dat die voorgestelde Professionele en Toeriste Geïntegreerde Besigheidsone tussen Breëstraat en Erf 304 verskuif word met Hoofstraat en Jacobastraat as die aktiwiteitsone waar voetganger en fietsroetes met toeriste attraksies voorsien kan word.Hierdie twee strate te wete Jakoba en Hoofstraat moet as n toerisme korridor met n voetgangerkarakter (“St Georges Mall”karakter) gevestig word.
‘n Natuurlike en logiese skakeling tussen die huidige primêre toeriste nodus in Breëstraat (waar al die toeristewinkels en restaurante, Windtown Hotel, Marasentrum, Madrikosentrum, ens. gesetel is) en die Panoramic Toeriste nodus (Parkeraad gronde, SAS Flamingo en Erwe 158 & 159).
Hoofstraat het voordurende visuele en fisiese skakeling met die strandmeer (vanuit die kort systrate soos Smit en Marra straat wat die toeristekarakter verder versterk – toeriste wil eerder hier wees as in Oostewalstraat) waar geen ambiance is nie.
Hoofstraat beskik oor ‘n 18m straatreserwe wat wel op ‘n menslike skaal ontwikkel kan word. Die straat het ‘n meer intieme atmosfeer as gevolg van huisplasings nader aan die straatreserwe wat ‘n positiewe bydrae lewer tot ‘n potensiële toeristekorridor.
Die straat se breë straatreserwe laat toe dat ‘n ontwerp wat beide geplaveide voetgangerroetes, eenrigting verkeer en parkering sal kan akkommodeer ontwikkel kan word (die klem is op ‘n voetganger georienteerde korridor).
Baie belangrik is dat die sone in ‘n midblok geskei word om nie ontwikkelingsdruk op omliggende erwe te plaas nie (as die skeiding op ‘n pad is soos in die ROR voorgestel – met ander woorde slegs aan een kant van Hoofstraat, sal daar altyd druk wees om die ander kant ook na sake en toeriste fasiliteite te hersoneer.
Alabamastraat met sy publieke toilette en bootlanseerbedrywighede is ook ‘n groot toeriste aantrekkingskrag en vorm deel van die voorgestelde Hoofstraat korridor (die voorkoms van bote en gepaardgaande bedrywighede was nog altyd ‘n groot aantrekkingskrag vir toeriste en besoekers). Alabama straat moet ook egter met behulp van n deeglike dorpsontwikkelingsplan beplan,ontwerp en ontwikkel word. Dit is noodsaaklik dat Bree straat ,Einderstein straat en Alabama straat wat al 3 as verbindingskorridors tussen Oosetwal straat en die starndgebiede dien, op soortgelyke wyses met n konstante tema as toerisme nodus verbindingskorridors ontwikkel word.
Hoofstraat het ook reeds goedkeurings vir 2 boutique hotelle (ou Pienk Hotel Erf 5635 en Wind Town ,Erf 922), en beskik reeds oor gastehuise, toeristewinkeltjies, inrigting vir kooklesse, wassery, restaurant, ens. wat hierdie voorstel versterk.Daar is ook tans n aansoek te Erf 114met straat winkeltjies wat hierdie groei in n suidelike rigting versterk en promofeer.
Die funksie van die voorgestelde meent/ dorpspark sal nutteloos wees as dit geïsoleerd is en nie skakel met ‘n voetganger/ toeristeroete nie. Endersteinstraat met ‘n buitegewone breë ±42m padreserwe is die ideale skakeling met die voorgestelde Hoofstraat voetganger/ toeriste georienteerde roete. Die breë padreserwe gee die ideale geleentheid om met stedelike ontwerp die gedeelte straat ook as ‘n verlenging van die suid-noord roete in oos-wes fokus met die dorpspark as eindpunt te omskep.
Bostaande skets dui op die ontwikkelingsvoorstel om 20 parkerings van Windtown Hotel te akkomodeer sowel as moontlike af van terrein parkering vir ontwikkelings aansoeke soortgelyk aan die op Erf 114.Hierdie parkering sal ook verligting bring op die toekomstige nood vir parkering van strandgangers op die Hoofstrande wat strek vanaf Alabama straat tot Dwars straat via Smit straat.
Die voorgestelde sprong oor Oostewal straat om Erf 442 te akommodeer as kantoorkompleks
Met vroeëre beplanning van Langebaan [die afgelope 10 jaar] is daar twee beplanningsdokumente in die vorm van goedgekeurde 4(6) struktuurplanne [beide deur BCD Beplanners, waarvan die konsultant van die LBBIV deel was, opgestel] wat riglyne aan die gemeenskap, amptenare, konsultante en politici ten opsigte van beplanningstrategieë en beleid in Langebaan voorgeskryf het.
Bogenoemde planne is opgevolg met ‘n meer detail sektorale plan [4(10) Struktuurplan] vir die Sentrale Sakekern [SSK] wat deur Creative Profile Stadsbeplanners opgestel en deur die Raad goedgekeur is.
Die primêre bevindinge en voorstelle in hierdie goegekeurde dokument het getoon dat die sentrale besigheidskern van Langebaan moet:
• Verdig [om ‘n voetganger georienteerde gebied te word]; en
• Die bestaande twee kleiner sakegebiede geleë tussen Oostewal/Breëstraat en Oostewal/ Antonio Sienistraat wat weens affsonderlike ontwikkeling ontstaan het na mekaar moet groei.
Bogenoemde twee beplanningsdoelwitte het oor die afgelope paar jaar stelselmatig ontwikkel tot so ‘n mate dat die Saldanhabaai Munisipaliteit juis die ontwerp van hierdie gedeelte van Oostewalstraat [wat strek van
Oostewal/ Jon Olaffson Kruising tot by Oostewal/ Breestraat Kruising] op tender uitgesit het vir ingenieursontwerp.
Erf 442 is teenstrydig met dorpsuitbreiding
• Met bogenoemde as agtergrond is die Raad se goedkeuring van Erf 442 nou totaal verwarrend en teenstrydig met bogenoemde beplanningsdoelwitte en die dorp se uitbreidingsrigting wat noord is.
Fragmenterings van sakekern
• Deur die dorp met ±300 meter in ‘n suidelike rigting uit te brei, om Erf 442 (en 2 aanliggende erwe) te akkommodeer, fragmenteer net die Sentrale Sakekern en ondermyn die bestaande pogings om die
bestaande SSK in ‘n verdigte voetganger-georienteerde sone te omskep.
Onwenslike linieêre voorkoms van SSK
• Die suidelike uitbreiding is totaal uit konteks en sal verseker dat die huidige onaantreklike sakekern verder in ‘n linieêre voorkoms omskep word wat sterk aan ‘n Voortrekkerweg in die Metropool herinner en nie in ‘n landelike omgewing hoort nie.
• Die uitgestrektheid van so ‘n besigheidskorridor met Sakesone I sonering weerskante van Oostewalstraat en met ‘n 12 meter hoogtebeperking, gaan die dorpsvoorkoms as toeristedorp verewig negatief beinvloed.
• Dit is vanuit die goedkeuringsvoowaardes van Erf 442 duidelik dat daar nie eers oor stedelike ontwerp of oor aanvaarbare straattonele gedink is nie, aangesien geen stedelike ontwerpbegingsels of hoogtes voorgeskryf is nie.
Dus gaan elke ontwikkelaar met ‘n eiendom teen Oostewalstraat, wat om sonering aansoek doen, Sakesone I kry met ‘n 12 meter hoogtebeperking met geen stedelike ontwerpreëls nie. Dit kan net lei tot ‘n onwenslike karakter wat ‘n stelselmatige degradering van die omgewing sal meebring.
• Binne die 4(10) afgebakende SSK van Langebaan is juis verskeie groot gedeeltes vakante gronde, waar mediese sentrums afsonderlik of as deel van ‘n groter kompleks ontwikkel kan word om die verdigtingsmodel en herontwikkeling van Oostewalstraat te ondersteun. Hierdie gedeeltes is nog steeds vakant en deur die Raad
vir ontwikkeling uitgesit.Die ligging van hierdie vakante erwe in Oostewalstraat is ook ideal om toegang aan die laer inkomste inwoners van Langebaan Noord en Seaview woonbuurtes te verseker.
Bogenoemde beplanningsbeginsel word tog uitdruklik in die Saldanhabaai ROR uitgewys waar integrasie en voorsiening van gemeenskapsfasiliteite met genoemde woonbuurtes moet plaasvind.
Kongestie by Oostewal/Alabamastraat Kruising • Deur die SSK verder in ‘n suidelike rigting uit te brei veroorsaak geweldige druk op die volgende kruising van Oostewalstraat met Alabamastraat. Alabamastraat is een van twee plekke waar bote gerieflik gelanseer kan word en is onderhewig aan grootskaalse kongestie veral in seisoentye. Die kongestie is nie alleen by die
lanseringsgebied nie, maar strek tot die Oostewal/ Alabama Kruising waar voertuie en bootsleepwaens geparkeer word. Deur enige verdere sakeontwikkeling soos Erf 442 by hierdie kruising toe te laat sal
tot groter chaos en verkeerskongestie lei.
• Dit gaan ook nie help om die Alabamastraat lanseerplek te verskuif om plek te maak vir ‘n suidelike uitbreiding van die SSK soos die ROR aanbeveel nie, want daar is nie ‘n ander geriefklike posisies lanks die
kusgebied om bote te lanseer nie! Die kustoestande en strandsensitiwiteit maak dit feitlik onmoontlik vir ‘n alternatiewe bootlanseerplek.
• ‘n Verdere belangrike feit is dat baie inwoners van Langebaan is booteienaars en met die groei aan die Weskus is daar ook ‘n positiewe toenname in bootbesit.
Die punt is dat booteienaars word al hoe meer en die bestaande bootlanseerplekke is beperkend. Dit maak nie sin om hierdie histories,gerieflike fasiliteit verder vir inwoners en besoekers te steriliseer of onaangenaam te maak deur ‘n onnodige/ onwenslike uitbreiding van die SSK in hierdie suidelike rigting nie.
• Die ligging van Erf 442 en 2 aangrensende erwe soos in die ROR getoon is problematies vir toegang. Formele toegang teenaan hierdie kruising, veral vir ‘sake’ of gebruike soos mediese sentrums wat verkeersopwekkers is gaan ‘n probleem skep en sal net ‘n verdure bottelnek veroorsaak soos wat ons tans in Oostewalstraat oorkant die SPAR ondervind (Oostewal/ Breëstraat Kruising).
• Om Professionele en Toeriste Georienteerde Sake in hierdie gedeelte van Oostewalstraat goed te keur is onwenslik, aangesien Oostewalstraat die primêre roete en besigste straat in Langebaan is.
Die funksie van Oostewalstraat is om voertuie vanuit die omringende woonbuurtes te versamel en so vinnig en gerieflik na hoër orde paaie te lei.
• Dit is kommerwekkend dat die Raad nie eers by die goedkeuring van Erf 442 op ‘n vervoerimpak aangedring het nie.
Omgewingskarakter en Atmosfeer
• Die omgewing waarin Erf 442 resorteer het geen mensklike skaal of ‘n toeriste karakter nie (daar is ‘n tronk en polisiekantoor wat geen aantrekkingskrag het nie) en daar is geen skakeling met die 4 bestaande toeristenodusse of die strandgebied nie. Dus wil toeriste nie hier wees nie. • Hierdie kantoor ondersteun wel die ROR se Professionele en Toeriste Georienteerde Sakesone, maar moet rondom Hoofstraat gekonsentreerd wees wat wel oor genoemde kwaliteite beskik.
• Die spring van Oostewalstraat in ‘n oostelike rigting met Professionele en Toeriste Georienteerde Sake maak bloot net nie sin nie as gevolg van hul “geïsoleerdheid”. Vanuit ‘n stadsbeplanningsoogpunt is dit vreemd dat slegs 3 erwe (Erf 442, 448 & 447) vir toeriste en professionele sakebedrywe op so ‘n wyse uitgebrei word waar dit tog duidelik druk gaan plaas op omringende eienaars om ook te hersoneer wat sodoende sakekruip op ‘n onbeplande wyse gaan promofeer. Hierdie kantoor se stelling word gesubstansieer deur die feit dat die Raad na die goedkeuring van die ROR onmiddelik ‘n heraansoek vir Erf 442 gekry het vir hersonering waar ‘n aansoek op dieselfde erf voorheen deur die Raad AFGEKEUR is (as gevolg van bepaalde negatiewe
beplannings en sosiale impakte op omringende eienaars en omgewing).
• Ook is dit onverklaarbaar dat daar na die direk aangrensende,vakante Erf 1551 weer in die goedgekeurde ROR vir residensieel geoormerk word. Die voorsiening van die 3 erwe as ‘n “eiland” tussen bestaande en nuut geoormerkte residensiële gebruike, dui duidelik daarop dat daar nie holisties of sinvol na uitbreiding van die SSK gekyk is nie. Dit is duidelik “haphazard” of “leapfrog” beplanning.
• Die ROR konsepplan van Junie 2010 wat die laaste geleentheid aan die publiek en rolspelers gegee het vir kommentaar, het ‘n gebied gehad vir Professionele en Toeriste georienteerde sake wat gestrek het vanaf die Oostewal/ Breëstraat Kruising tot en met Smalstraat en vakante Erf 302 (sien plan aangeheg).
• Na die Raad publieke kommentare ingewin het wat bewys het dat die Professionele en Toeriste Georienteerde Sakesone soos op die Junie 2012 plan aangetoon, verkeerd is ten opsigte van ligging, atmosfeer,oppervlakte, ens. het die Raad in Februarie 2011 voortgegaan en die totale gedeelte oos van Oostewalstraat vir Professionele en Toeriste Georienteerde Sakesone weggelaat behalwe die 3 erwe wat nou
geissoleerd voorkom. Die restant van die gedeelte oos van Oostewalstraat is summier terugverander na residensieel. Duidelik is hierdie besluit geneem bloot om hierdie 3 erwe te akkommodeer en is nie op gesonde beplanningsbeginsels geskoei nie.
• Die 4 hektaar Erf 1551 perseel is duidelik ook oor die hoof gesien in die haas om die 3 erwe ‘n alternatiewe gebruik te gee, en Erf 1551 is terug geoormerk vir residensieel wat wel sin maak indien slegs n klein gedeelte daarvan wel vir residensieel geoormerk word.Die oorgrote gedeelte van Erf 1551 moet egter as dorpspark geoormerk word om die sensitiewe duin aan sy weste kant te beskerm asook om die laagliggende gedeelte wat in die wintermaande as dreineringsgebied vir die Saailand gebied dien te beskerm.
• Nadat die LB&IV aan die Raad hierdie teenstrydige beplanning uitgewys het, word daar nou in die Raad se beplanningsverslag vir Erf 442 melding gemaak dat die ROR wel misleidend is ten opsigte van
hierdie aspek. Die feit bly staan dat Erf 1551 is geoormerk vir residensieel in die goedgekeurde ROR van Februarie 2011. Die opmerking deur die Raad dat Erf 1551 geoormerk is deur die 5 Departement van Onderwys as ‘n skoolperseel is onwaar en wel om die volgende redes:-
o Die Langebaan 4(6) Struktuurplan wat in Julie 2012 verval het, dui duidelik aan dat Erf 1551 vir residensieel geoormerk was en is net so oorgedra na die goedgekeurde ROR (Februarie 2011).
o Ten tweede, dieselfde 4(6) Struktuurplan dui ‘n skoolperseel op ‘n ander posisie in die dorp aan.
• Buiten bogenoemde eienaardige beplanning is daar verder voortgegaan om die gebied ten weste van Hoofstraat ook summier tot teenaan die sandstrand as Professionele en Toeriste Georienteerde
Sake op die ROR aan te wys. Dit terwyl die Raad reeds aansoeke op hierdie sandstrand ‘n paar weke voor die ROR goedkeuring, afgekeur het. Gaan dieselfde “omdraai van besluitnemeing” deur die Raad nou ook hier by die kusfronterwe plaasvind soos in die geval van Erf 442?
• Die vraag word nou gevra: Hoe word die goedkeuring van ‘n aansoek geregverdig nadat dieselfde aansoek reeds voorheen deur die Raad afgekeur is sonder dat daar enige nuwe inligting te voorskyn gekom
het, of is dit slegs omdat die ROR die 3 erwe aandui as Professionele en Touriste Georienteerde Sake”, wat die besluit regverdig?
• Met die goedkeuring van Erf 442 is daar onmiddelik druk vir sakekruip op die aangrensende eienaars in die Saailand woonbuurt wat omliggend van die “3 eiland” erwe geleë is.
• Van die omliggende eienaars het reeds aangedui [via die LB&IV] dat hulle ook nou vir sakeregte gaan aansoek doen omdat die gebied nie meer geskik is vir residensieel nie aangesien sake gebruike ‘n hoër
grondwaarde meebring en woontoestande negatief impakteer.
• Hierdie roekelose beplanning in die ROR het reeds soveel onmin in ‘n gevestigde woonbuurt gebring wat nou verder deur opportunistiese sakemanne uitgebuit gaan word.
• Sakemanne het reeds hierdie kantoor genader met die vraag, Hoekom vakante Erf 302 oorkant die Oostewal/Alabamastraat Kruising dan nie by die Professionele en Toeriste Georienteerde Sake ingesluit
kan word nie? Dit lê dan teenaan die besige Oostewalstraat en oorkant Erf 447 wat wel vir sake geoormerk word. Bogenoemde is ‘n tipiese model van sakekruip wat onwenslik is vir harmonie in die
residensiële woonbuurt. Dit is duidelik dat hierdie aangeleentheid nie behoorlik deurdink is nie.
Gedeelte van Erf 1-1 (Oostewal Chalets):
Hierdie gebied wat tans as Oostewal Chalets bekend staan aan die westekant van Oostewal straat behoort met gemengde gebruik beset te word.Die gedeeltes onmiddelik aangrensend van Oostewal straat behoort ook in Sakegebied omskep te word aan weerskante van die huidige Oostewal Chalets ingang.Die gebied wat tans deur die onderskeie chalets opgeneem word behoort verder saam met Oostewal Karavaan Park as fase 2 van die Langebaan Afree Oord ontwikkel te word.Hierdie beweegrigting sal verder ekonomies ontwikkeling in terme van nog gates huise en selfsorg fasilitiete in privaat saktor aanwakker aangesien hierdie fasiliteite nou direk as gesubsidieerde fasiliteite met privaat ondernemings kompeteer. Die vervreemding van hierdie hoe waarde gronde sal nie net verdere voordelige belastingimplikasies vir die SBM inhou nie ,maar as grootskaalse kapitaal inspuiting verdere dorpsontwikkeling finansier.
Gedeelte van Erf 1 teenaan Oostewal en Breëstraat (tans oop ruimte oorkant biblioteek waar informele handel plaasvind)
Hierdie sone word reeds geruimte tyd deur informele handelaars aangewend en vertoon onnet en ongeorganiseerd. Die sone komplimenteer ook geensins die aangrensende estetiese, beboude omgewing (Sunny Park kleuterspeelplek) en die natuurlike omgewing nie (die bestaande stormwaterretensiedam vorm deel van die groen korridor hierargie wat vanuit Saailand en Meeuwklip (Erf 293/2) se beoogde residensiële ontwikkeling) strek. Stonehende (rotsdagsome) op Meeuweklip vorm ‘n belangrike agtergrond fokus vanuit die Breëstraat toeriste sake nodus.
Die gedeelte is ook nie geskik vir kommersiële gebruike nie aangesien dit swaar voertuie in die dorpskern intrek wat onwenslik, en gevaarlike, ongemaklike sirkulasiepatrone laat ontstaan (vergelyk die SPAR parkering, asook die op- en aflaaivoertuie se ongewenste drie-punt bewegings in Oostewalstraat).Hierdie terrein is dus nie geskik nog wenslik vir die vestiging van die onlangse aansoek om n Checkers /kleinhandel winkelsentrum daar te vestig nie.n Groot gedeelte van hierdie grond is as n natuur sone gesoneerd en moet ten alle koste so bly.Kleiner toerisme georienteerde kleinsake kan wel aan die westekant van die stormwaterkanaal gevestig word om meer permanensie aan die informele handels area te bied.
VOORSTEL: Vanweë die prominente posisie van die eiendom in die dorp (dit is die hart van die dorp) word daar voorgestel dat die gedeelte vanaf Oostewalstraat tot en met die stormwater kanaal en retensiedam, geformaliseer word tot ‘n estetiese toeriste inligting kantoor en permanente uitstalruimte (sê nie meer as 12 strukture – Hermanus middedorp is weereens ‘n puik voorbeeld) vir formele toeristesake vanuit kiosks.
Geïntegreerde parkering tussen die kleuterpark en besoekers aan die toeristekantor moet gekombineer en in “pockets” versprei word om steriele parkeergebiede te vermy. Die posisie van die toeriste inligtingskantoor (jou tradisionele “i” as jy enige dorp besoek) is uitstekend en aan die positiewe kant (linkerkant) van Oostewalstraat soos jy die dorp inkom wat die geleentheid bied om ‘n veilige aftrekplek/ uitdraai posisie vir toeriste en besoekers te kan voorsien waar ‘n straatplan en algemene inligting ten opsigte van akkommodasie, ens. verskyn. Hierdie fasiliteit is veral van belang na ure wanneer toeriste akkommodasie en ander noodsaaklike inligting benodig.
Die voorstel is dus om die ROR aan te pas sodat die gedeelte vir gemeenskapsgebruik (“community use”) en toeriste georienteerde sake (“tourist related business”) aangewend kan word.
2. Gedeelte van Erf 1-3 wat begrens word deur Oostewalstraat, Villa Diamante Ontwikkeling en Antonio Sienistraat
Die driehoekige eiendom het sentraal ‘n definitiewe waterskeiding wat uit ‘n prominente duin, natuurlike plantegroei en rotsdagsome bestaan.
Met die beplanning en ontwikkeling van Villa Diamante is ‘n ekologiese korridor deur botaniese spesialiste voorgeskryf wat vanaf Villa Diamante tot en met Oostewalstraat strek, om sodoende die duin, plantegroei en dagsome te beskerm.
Die mees noord-oostelike gedeelte van die eiendom lê op ‘n plato waar plantegroei feitlik vernietig is deur stoor van gruis, bourommel, ens.
Die ligging van hierdie plato gedeelte is direk in die siglyn van enige toeris/ besoeker wat Langebaandorp besoek en behoort tesame met die Villa Diamante sakesone in beplanning gekoördineer te word.
Nie alleen omdat dit sal sorg vir ‘n estetiese ingang tot die dorp nie, maar om toegang tot hierdie gedeelte te gee vanuit Villa Diamante – die ligging is op ‘n draai en uiters gevaarlik (onlangs is ‘n plaaslike inwoner hier in ‘n motorbotsing oorlede) wat enige toegang vanuit Oostewalstraat onwenslik maak.
Daar word akkoord gegaan met die gedeelte van hierdie erf wat vir sake geoormerk is teenaan Antonio Sieni en Oostewalstraat.
VOORSTEL: Dat die duinegebied (30m van toon van duin tot 30m noord van kruin) as “Conservation 1” geoormerk word met die plato gedeelte vir gemengde gebruike of plaaslike sake node (“Local Business Node”).
3. Erf 5745-2 op die kruising van Oostewal en Jon Olaffsonstrate (huidige kruising na Mykonos)
Hierdie erf vorm tesame met die omringende “arboretum”/ erfenisperseel (Erf 1916), die Villa Diamante Ontwikkeling en ook die onlangs geplaveide voetgangerroetes die “aankoms” van die sake korridors en verdigte, stedelike gebied van Langebaan.
Hierdie kruising van Oostewal/Jon Olaffsonstrate gee die gevoel dat jy nou eers Langebaandorp binnekom – die breë padreserwe van OP233 met die gholfbaan en sy laer digtheidsontwikkeling weerskante, die vergesigte oor die see en strandmeer, asook aaneenlopende heinings en klipmure wat hierdie kruising voorafgaan, sorg vir ‘n geordende kanaal wat na ‘n fokuspunt lei.
Die ligging van Erf 5745-2 is dus strategies geweldig belangrik as deel van ‘n verwelkomingsone vir die dorp. Die eiendom is histories geoormerk vir ‘n prominente argitektoniese struktuur wat die Weskus volksboustyl uitbeeld.
Hierdie prominente posisie is uitstekend geleë om as ‘n nuwe sateliet munisipale kantoor ontwikkel te word. Die ±1.5 ha perseel moet ontwikkel word om die huidige munisipale kantore in Breëstraat te vervang. Dus kry die dorp ‘n sterk fokuspunt by die dorpsingang en kan gekombineer word met ‘n kultuursentrum, markstalletjies, museum, gemeenskapsaal, parkering, bus/taxi staanplek, ens.
Die voorgestelde posisie is gunstig geleë vir die gemeenskap wat nie ‘n hoë voertuig besit het nie, maar is ook sentraal geleë tot die Groter Langebaan wat in ‘n Noord en Noord-Oostelike rigting uitbrei.
Alhoewel die perseel oor swak toegang beskik sal die beplande verkeersirkel by Oostewal/ Jon Olaffson kruising veiliger en beter verkeersvloei bewerkstellig. Toegang moet vanuit Kiewietstraat geskied oor die huidige speelparkie wat verder oos verskuif kan word. Die markstalletjies en bus/taxi aflaaipunt kan hier geakkommodeer word.
Voorstel: Om die totale Erf vir “Government Use” te oormerk.Sien sketse hieronder: E) HOOFPAD 233: TOEKOMSTIGE BESIGHEIDS NODUS BY KRUISING VAN HOOFPAD 233 EN HOOFPAD 559
Dit sal goed wees om ‘n oop ruimte skakeling tussen die Country Estate se noord-westelike ontwikkeling en die rioolwerke te skep wat terselfdetyd as buffer kan dien (daar moet ‘n 300m buffer in elke geval voorsien word).
VOORSTEL: Om ‘n oop ruimte skakeling tussen Hoofpad 233 en Oliphantskop beplande natuurreservaat te skep soos hieronder skematies aangedui. Dit sluit ideaal aan by die toekomstige skool en dorpsportvelde wat soos die gholfbaan ook die verwerkte riool vir besproeing kan aanwend.
Die sake en industriële komponent ten noord-wes van Hoofpad 233 lê direk in die heersende windrigtings wat enige gebruike hier vir sakemanne en nyweraars onaangenaam/ ongewens sal maak (reuke afkomstig van die rioolplaas het ‘n definitiewe negatiewe impak.
VOORSTEL: Die sakekomponent moet kleiner gemaak word (om bv. ‘n vulstasie en komplimenterende diensbedrywe te huisves aan die noorde kant van die MR 559), terwyl die industriële sone in totaliteit verwyder en verskuif moet word na die oostekant van Hoofpad 233 waar ‘n enkelle volwaardige industriële park (sonder ‘n geframenteerde voorkoms) met argitektoniese en landskapsriglyne ontwikkel kan word – dit is tewens die voordeur tot groter Langebaan en moet ook versigtig gehanteer word ten opsigte van uitleg, argitektoniese en landskapsriglyne, ens.Hierdie voorgestelde industriele sone moet aan die noord-ooste kant van die beplande verlenging van die MR 559 beplan word buite sig van die MR 233.Hierdie industriele sone kan dan ook as deel van die buffer sone dien tussen die huidige stortingsterrein en voorgestelde GAP behuisings gronde langs die noordelike grens van die Country Estate.
Die noord-westelike gedeelte word ‘n groen strook wat skakeling bied tussen die hinterland en die beplande Oliphantskop natuurreservaat – met ander woorde ‘n aaneenlopende ekologiese korridor.
Deur ‘n enkelle ligte nywerheidsgebied suid van die stortingsterrein te voorsien word ‘n outomatiese buffer vir die toekomstige funksies geskep.
Baie belangrik is dat slegs ligte industrieel, store, pakkamers, verspreidingshuise, boubedryf, dekor, diensbedrywe en derglike gebruike toegelaat moet word en nie swaar/steurende industrieë nie. Genoegsame ruimte vir swaar industrieë is in die Saldanhabaai Industriële Korridor gehuisves waar toeganklikheid, groot oppervlaktes en bodemtoestande ideaal is.
F)GAP en LAE KOSTE BEHUISINGS (HOP) GROND ALLOKASIE
Daar moet daadwerklik na geskikte grond gekyk word vir die vestiging van n groeiende nood om lae koste behuising te vestig.Daar is gekyk na Septembersklip tydens die aanvanklike beplanning van Fase 2 van die lae koste behuisingsprojek.Hierdie projek is egter destyds aangrensend aan die aanvanklike Fase 1 gevestig.Daar is egter n uitdaging en geweldige tekort aan geskikte grond om hierdie tipe behuising steeds naby die sakekerns te vestig.In aggenome die die feit dat die dorp Langebaan steeds in noordelike rigting groei is dit van selfsprekend dat geskikte gronde na die noorde geallokeer moet word ,maar binne konteks van residensieel gesoneerde areas asook binne redelike stapafstand van meeste diens kerns.Daar word egter geweldige beperkinge geskep deur statutere verpligtinge om buffer sones hetsy vir die rioolplaas en/of die stortingsterreine te handhaaf .Septembersklip voldoen egter steeds aan hierdie criteria en behoort as geskikte plasing van so n lae koste ,hoe digtheid gebied geoormerk te word.Hierdie lae koste /hoe digtheid behuisingskemas kan steeds geintegreerd wees met GAP behuisings skemas wat reeds in hierdie gebied met die vorige ROR geidentifiseer is.
G) SPORT GRONDE
Die LBBIV is van oordeel dat alle hoe aktiwiteite sport dissiplines binne een gegewe sportkompleks geakkommodeer sal moet word.Weens die geweldige tekort aan beskikbare grond en die behoefte dat hierdie sportkompleks op een stuk grond gehuisves moet word is daar min werklike opsies .Die volle omvang van die stuk grond behoort nie minder as 7 tot 8 hektaar te beslaan nie .Daar is egter min sulke stukke grond beskikbaar binne die Langebaan Stedelike soom.Die LBBIV voel baie sterk oor die saak dat gegewe die te kort aan beskikbare grond hierdie sportvelde op die huidige “onwettige” stortingsterreine gevestig sal moet word.Hierdie stortingsterrein is ongeveer 7 tot 8 hektaar groot en kan vir baie jare nie vir enige ander doel as sportvelde benut word nie .Hierdie spesifieke gronde is reeds gelyk gemaak en kan met relatiewe klein kostes omskep word in rugby ,sokker ,krieket en hokkie velde. Die ligging van hierdie voorgestelde velde is ook relatief naby die huidige rioolwerke waarvandaan behandelde water met min moeite en koste na die velde gepomp kan word vir benatting.Hierdie velde kan ook binne die 700 meter stortingsterrein buffer sone gevestig word en as buffer dien tussen die huidige stortingsterrein en die voorgetselde ligte industriele gebied daarlangsaan. Dit is ook belangrik dat hierdie velde op of naby hooftoegangsroetes gelee is omdat dit noodwendig groot hoeveelhede verkeer kan opwek.Dit sal nie gewens wees om hierdie verkeer binne die dorp te trek nie aangesien die hoofroetes reeds swaar gebuk gaan onder verkeers kongestie. Alhoewel daar n argument gevoer kan word dat dit dalk te ver buiet die dorp voorgetsel word ,moet daar egter toekomsgerig beplan word en in aggeneem word dat die 2011 ROR aandui dat die dorp in n noordelike rigting uitbrei.Daar moet ook in agggeneem word dat die beplande plasing van die hoe digtheid laekoste behuising , die GAP behuisingsvoorstelle asook die Langebaan Country Estate nou reeds tot teenaan hierdie gebied strek. Die redelike norm in terme van bereikbaarheid te voet in stadsbeplannings terme is 1500 meter.Hierdie norm is dus steeds binne die perke van die voorstel.
H) MYKONOS OMGEWING
Met die ontwerp van Calypso Beach en Blue Lagoon residensiële woonbuurte suid van My konos Casino is ‘n omvangryke ekologiese korridor met retensie damme sentraal tot die residensiele ontwikkelings voorsien. Hierdie sentrale groen gordel beskik oor tipiese Weskus strandveld/ natuurlike plantegroei en skakel ekologies weer met die Oliphantskop gemengde gebruiksontwikkeling.
Dit is noodsaaklik dat hierdie korridor en stormwaterhantering sisteem voortgesit word op ‘n gedeelte net oos van Mykonos parkeerterrein.
Hierdie gedeelte beskik oor werklik uitstaande natuurlike plantegroei en dit maak sin om ‘n gedeelte by die bestaande stelsel ten suide daarvan in te skakel.
VOORSTEL: Dat ‘n omvangryke gedeelte van Erf 1065/11 ten ooste van Mykonos parkeerterrein as Bewaring 1 (“Conservation 1”) aangetoon word, dieselfde as Erwe 4881, 7805, 4890 & 4892, om as ‘n kontinue ekologiese korridor te dien soos op onderstaande skets aangedui. Die voorsiening skep ‘n beter balans tussen die
beboude en natuurlike omgewing en vorm deel van die bestaande groen stelsel.
SOUTHERN URBAN EDGE: LANGEBAAN 1. Context
According to the Western Cape Provincial Spatial Development Framework (PSDF) the urban edge is a policy line designating the limit of the intended built environment. According to the PSDF:
“Interim Urban Edge: means the current extent of urban (cadastrallysubdivided)development – to serve, from approval of the PSDF and until the medium term urban edge is demarcated via an EADP-approved municipal SDF, as an immediate urban edge line limitation corresponding to the furthest extent of approved urban development; and
“Medium Term Urban Edge: means the urban edge drafted in the SDF delineation process aimed at a target of average gross 25du/ha within opprox. 10 years, and aimed at ensuring meaningful consolidation of apartheid town elements through the inclusion, into the medium term urban edge, of land along the routes between those town elements. The medium term urban edge is defined as medium term to acknowledge that average gross densities in rapidly growing settlements could achieve the desired average gross density fairly quickly (5-10 years) after which the urban edge and growth management policies should be reviewed. To ensure security of investment for agriculture, the medium term urban edge should remain fixed for at least 10 to 15 years.”
The PSDF further states at para 1.4:
“The PSDF will, as all forward plans, be implemented in accordance with the consistency principle that applies in the relations between development applications vis-à-vis relevant spatial development frameworks or framework plans, and in the relations between lower- and higher-order spatial development frameworks or framework plans in the plans hierarchy. Lower order spatial development frameworks or framework plans must be consistent with higher order spatial development frameworks or framework plans. Therefore the PSDF must be consistent with the designations, policy statements and requirements of the NSDP and similarly regional plans as well as district municipal and local municipal SDFs and framework plans must be consistent with the PSDF and with each other. Furthermore development applications must be consistent with relevant spatial development frameworks or framework plans. If a lower-order SDF or framework plan is not consistent with a relevant higher-order SDF or framework plan, the lower-order SDF or framework plan must be amended in order to align it with the higher order SDF or framework plan.”
Municipal SDF’s are therefore subordinate to the Provincial PSDF, and the PSDF is subordinate to the NSDP determined at national level. The normative principles guiding the PSDF deriving from the NSDP are reflected at paragraph 6 of the PSDF as follows:
i. Government spending on fixed investment should prioritise areas of economic growth or economic potential;
ii. Efforts to address past and current social inequalities should focus firstly on people and secondly on places;
iii. Settlement growth and economic development opportunities should be channelled into activity corridors and nodes adjacent to or linked to the main growth centres;
iv. Future urban and rural development of the Province should significantly change current patterns of resource use (biodiversity, productive land, visual amenity, building materials, water, air) so that there is a meaningful reduction in their consumption in order that all future generations also benefit.
2. Langebaan’s Southern Urban Edge
The local community and conservation interests have for 25 years consistently expressed opposition to development of the area to the South of the Stompneusrots mini-escarpment and long constituting the southern urban edge of Langebaan. This area currently also falls outside of the Interim Urban Edge of Langebaan and provides a buffer between Langebaan town and the conservation areas to the South of the town comprising the West Coast National Park.
In reviewing the spatial development planning history of the area comprising Restante Oostewal 292, the area now designated in the Draft SDF proposals to be incorporated into the urban edge pending the conclusion of the relevant EIA and the necessary environmental permissions, the Department of Environmental Affairs and Development Planning in their response to the Scoping Report pursuant to a current proposal for development in the area concluded as follows(E12/2/3/2-F2/7-0460/08 dd 9 October 2009):
The area currently lies outside the Interim Urban Edge of Langebaan thereby recognising that it lies outside the area of approved urban development;
“It is clear from the comments presented that there is strong negative public reaction regarding the development of this site” (Para 4); and
“…Apart from the fact that the site has been included within the proposed urban edge of the draft Saldanha Bay Spatial Development Framework (2008), it can be concluded that all the forward planning documentation for the area (has) envisaged the protection from development on the property under discussion.” (Para 7.8)
Sustained community opposition to the incorporation of the land comprising Restante Oostewal 292 into the urban edge of Langebaan has recently further been evidenced by in excess of 1 000 objections registered by 29 April 2009 via the savesharkbay website alone specifically to the southward expansion of the Langebaan urban edge to intrude upon the existing buffer area between the town and the conservation areas to the South and to the employment of the land in the area, specifically Restante Oostewal 292, for any purpose other than as a nature area.
The substantive facts regarding the land in question as we currently have them are these:
i. No development rights attach to the land to the south of the current urban edge and designated as Restante Oostewal 292. In the case specifically of Restante Oostewal 292, development rights were in 1994 set aside by the Courts .(Corium (Pty) Ltd and Others v Myburgh Park Langebaan (Pty) Ltd and Others [Citation: 1995 (3) SA 51] The fact that the land may or may not be sub-divisional is irrelevant to the matter of the urban edge where as in this case no substantive development rights as yet exist. In fact the urban edge should serve as a tool based on spatial rationale to indicate how such development rights should be disbursed. In any event it is our contention that the sub-divisional status of the land in question, around which much of the argument of the current application for the development of Restante Oostewal 292 appears to turn, is itself subject to challenge. Whilst the current applicant for development rights on the Restante Oostewal 292 property is of the view that Oostewal is zoned “sub-divisional” in terms of the provisions of LUPO, and that the property is therefore automatically to be included in the Langebaan town area, we hold a different view, namely that:
Oostewal has not been not designated for residential development; and
All development rights afforded in respect of Oostewal predating the current owner’s tenure have lapsed. Such sub-divisional status as the land might at stages have been construed to have enjoyed have not enjoyed the protection of infrastructure development (such infrastructure as is on the property has been determined by the courts to have been installed ultra vires and therefore cannot be construed to provide protection to the land status) or of a proper development application or other means as envisaged in LUPO (the current applicant applied only in 2010 for development rights in terms of LUPO having acquired the property in 2003/2004). In our view, the current application by the current owner of the land in question is a new application which in any case differs in material respects from previous applications in respect of the same property.
ii. The last court judgement on the issue of Oostewal 292/Meeuwklip 293 that could possibly have impacted upon land use considerations in the area was handed down on 8 May 2001, more than nine years ago and more than three years prior to the recommendation in 2003 by professional consultants retained by the Saldanha Bay Municipality that the southern urban edge unconditionally be retained on its present alignment generally along the line of the Stompneusrots mini-escarpment – in effect the so-called 1988 “permit line”. This recommendation was in fact incorporated in the spatial framework for Saldanha Bay of 15 June 2004. On 8 January 2002 Province (per D Laidler: E12/2/1-321 Erf 292 Oosterwal) informed the Municipality that on the basis of legal opinion compliance with the EIA requirements of NEMA in respect of Oostewal 292 was unavoidable and of its concern regarding the environmental sensitivity of the land concerned. The problematic environmental status and lack of an acceptable EIA was therefore also known to the professional planning team at least two and a half years before they made the recommendation that the urban edge be unconditionally retained on the general alignment of the Stompneusrots mini-escarpment – the 1988 “permit line”;
iii. The last decision of the Saldanha Bay Council in the matter of the land in question pursuant to the re-application by the then prospective developer dated 11 October 2001 was taken per Item 52/09-02 dated 23 September 2002 and the recommendations referred to Province on 3 October 2002 for ratification. Province refused to ratify the decision since the application was adjudged to be incomplete. No development rights were thus conferred in respect of the Oostewal property;
iv. In November 2003, 10 months after the latest of these developments and a full two years after the Selikowitz judgment(Case 4459/98 Myburgh Park Langebaan (PTY)LTD v Langebaan Municipality and Others 2001 (4) SA 1144) the professional town planning consultants retained by the Saldanha Bay Municipality, who should after all this time have been in possession of all this information, recommended the retention of the urban edge on the mini-escarpment of Stompneusrots, in effect leaving out of the urban edge all the land south of the 1988 “permit line” that had paved the way for the development of Myburgh Park Extension 1 and where it had been fixed since the SDF of 2001.
Given the above the question naturally arises as to what has changed that could now lead to the incorporation of the land in question into the urban edge conditional only upon the conclusion of an EIA, as reflected in the present proposals, when the professional team advising the Municipality in November 2003 recommended otherwise.
It is our considered contention that:
a. No new information has come to hand that could objectively influence the decision to relocate, conditionally or otherwise, the southern urban edge of Langebaan either on planning or on environmental grounds. Consequently it should be retained on its present alignment, in effect therefore excluding from the urban edge all land to the south of the 1988 “permit line” that had initially been fixed according to the SDF of 2001;
b. The gratuitous southward migration of the urban edge in the face of a clear urban spatial development imperative generally to the north for Langebaan towards a new spatial focus for Greater Vredenburg-Saldanha represents unwarranted urban sprawl and flies in the face of the PSDF. In particular we are of the view that it is inconsistent with the normative principles of the NSDP quoted above, particularly that enjoining the channelling of settlement growth and economic development opportunities into activity corridors and nodes adjacent to or linked to the main growth centres. Irrespective of the substantial environmental issues involved, the proposed southward migration of the Langebaan urban edge will in our view have the following consequences:
It will entertain development of the town away from the very corridors and nodes that planning is enjoined by the NSDP and the Western Cape PSDF to promote; and
It will entertain development of the town in a direction that will place additional stress on the older service infrastructure in the south of the town.
We believe that planning considerations alone as set out above are sufficient to indicate the unconditional retention of the status quo irrespective of environmental considerations. No development rights exist in respect of the land designated as Restante Oostewal 292 that justify its incorporation de facto into the built environment of Langebaan. This is the very reason for the conclusion by the Department of Environmental Affairs and Development Planning in its letter (E12/2/3/2-F2/7-0460/08 dd 9 October 2009) to the current applicant for environmental permission to develop the property that the property indeed currently lies outside of the interim urban edge of Langebaan.
Whilst substantial environmental objections to the development of the land designated as Restante Oostewal 292 have been advanced as part of the participation process pursuant to the current environmental application, substantive spatial development considerations also exist that militate against the southward expansion of the urban edge of Langebaan to incorporate restante Oostewal 292. It is our contention that to make incorporation of this land into the urban edge of Langebaan conditional solely upon environmental authorisation as presently proposed in the SDF recommendations is to compromise the spatial development integrity of Langebaan. It is our contention that such a course would fly in the face of sound town and regional planning and would also be in direct contravention of the normative principles of the NSDP to which the Saldanha Bay SDF is subordinate.
We would therefore call for the unconditional retention of the southern urban edge of Langebaan along its existing alignment and for the confirmation of this arrangement in the Medium Term Urban Edge of Langebaan, thus excluding from urban development in the medium term the land generally south of the original 1988 “permit line”.
PK Smith says:	March 14, 2013 at 10:58	Not much point in putting out the proposals in Afrikaans only – if you want full feedback what about the English speakers?