Verband Sakrekenaar: Skuld Diens Dekkingverhouding (DSCR)
Kommersiële leners is baie versigtig in hul onderskrywing. Aangesien die persoonlike kredietgeskiedenis van kopers selde belangrik is in kommersiële lenings, gebruik hulle ander kriteria om leningsbesluite te neem. Kommersiële eiendomme word gekoop om inkomste te genereer, so een van die kriteria wat gewild is, is om na die inkomste te kyk om te sien of dit genoeg is om die verband voldoende te betaal en 'n wins vir die leners te gee.
Wanneer 'n lener na 'n woonstel of meervoudige eiendom kyk, of 'n verband toegestaan ​​sal word, en vir hoeveel, kan bepaal word met behulp van die DSCR, of Skulddiens Dekkingverhouding. Dit is 'n eenvoudige berekening, maar baie belangrik. Die lener is nie regtig bekommerd oor individuele krediet tellings of geskiedenis van die eienaars nie. Die belegging se doel is ROI, Return on Investment, en kontantvloei, dus is die kontantvloei die primêre oorweging.
Eintlik moet beleggers die verskaffers se sorg waardeer om seker te maak dat die kontantvloeiberekeninge korrek is vir 'n woonstelprojek. Hulle sal wil hê dat finansies wat inkomste en uitgawes toon, sal sien. Hulle sal dan bepaal of hierdie nommers lyk of hulle in die toekoms sal voortgaan, of dalk beter of slegter word. Wanneer die getalle toon dat die kontantvloei die skulddiens voldoende dek, val dit die beleggingskeuse en waarderingsvaardighede van die belegger (s) in.
Alhoewel daar baie plekke is om te sien hoe om die DSCR te bereken met 'n projek- en verbandbedrag wat reeds in plek is, is dit meer waarskynlik dat 'n koper wil weet hoeveel hulle kan leen op 'n projek wat hulle oorweeg om te koop. Die beleggers doen hul eie berekeninge en kyk na hul gekose lener om die getalle wat hulle opgedoen het, te bevestig.
Beide beleggers en leners het 'n gemeenskaplike doel in hierdie verband. Is die projek winsgewend genoeg om die skuld met voldoende wins oor te dra?
Ons sal dit van twee rigtings bekyk, die huidige DSCR kry en 'n eiendom evalueer met 'n lener-vereiste DSCR. Hierdie berekening is terug in die bedrag deur gebruik te maak van 'n gemeenskaplike lener minimum aanvaarbare DSCR van 1,20. Dan sal ons dit in die ander rigting doen, om die DSCR te kry.
Bepaal die kontantvloei , of bruto bedryfsinkomste na aftrekking van vakature en kredietverliese .
Huur totale van $ 187,000 per jaar - 9% vakature en kredietverlies ($ 16,830) = $ 170,170
Gaan dan na NOI of netto bedryfsinkomste deur al die ander uitgawes vir bedrywighede en bestuur af te trek, insluitende belasting en versekering.
Bruto Bedryfsinkomste - Alle Uitgawes = NOI, of Netto Bedryfsinkomste
$ 170.170 - 72.470 (uitgawes) = $ 97.700 NOI
$ 97,700 / 12 maande = $ 8142 / maand NOI
As die lener 'n minimum aanvaarbare DSCR van 1,20 gebruik, dan moet die $ 8142 / maand 1.2 keer die maandelikse verbandbetaling wees. Om te kry tot die maksimum betaling, is dit nodig om die $ 8142 te verdeel met 1,2.
$ 8142 maandelikse netto inkomste / 1,20 minimum DSCR = $ 6785 / maand maksimum verbandbetaling.
Nou is dit net nodig om te bepaal hoeveel u teen huidige koerse geleen sal word. As hierdie koper 'n rentekoers van 6,875% op 'n 30-jarige lening kan verwag, sal ' n verbandrekenaar ons vertel dat die lener bereid is om sowat $ 1,032,836 op hierdie eiendom te leen, aangesien die lening en rentekoers hoof- en rentebetalings sal oplewer. van $ 6785 / maand, en die minimum 1,20 DSCR.
Die meeste verbandrekenaars sal u toelaat om die betaling, rentekoers en tyd in te vul om die leningsbedrag te bereken.
Toe ons begin het, het ons geweet ons het 'n verbandbedrag in 'n verbandbedrag gebruik deur gebruik te maak van 'n verklaarde DSCR, aangesien ons kopers wil hê om te skat hoeveel daar geleen kan word om 'n eiendom te koop wat ons vir aankoop evalueer. Maar, laat ons net 'n DSCR-berekening doen waar ons die uitgawes van die huidige projek en verbandbetaling ken.
$ 223,000 NOI / $ 172,000 Hypotheek Betalingen = 1,30 DSCR
1.3 is beter as 1,2 in hierdie geval, so waarskynlik 'n aanvaarbare DSCR. As 'n nuwe lening egter op 'n bedryfsprojek gesoek word, sal huidige NOI gebruik word soos ons dit gedoen het om te sien wat moontlik as 'n verbandbedrag beskikbaar sou wees.
Wanneer die syfers werk, kan beleggers en leners goed voel oor die projekfinansiering en toekomstige winsgewendheid.