Die tuistebouer Lennar is eintlik 'n logiese keuse | Netwerk24
Die tuistebouer Lennar is eintlik 'n logiese keuse
Deur Petri Redelinghuys 23 Maart 2021 11:47
Lennar se huise in Pacific Beach, San Diego, Kalifornië
Covid-19 het baie dinge in ons wêreld en lewens verander. Dit was interessant om te sien hoe mense se gedrag verander en hoe dit nie net ons lewenswyse nie, maar ook batepryse en beleggingsoorwegings beïnvloed het.
Die afgelope jare het talle Amerikaners uit die groot stede in die noordooste van die land na Florida getrek, waarskynlik minder vanweë die warmer weer as om belastingredes. Hoe dit ook al sy, tydens die pandemie het 'n geskatte 950 mense daagliks na die suide verhuis. Dis egter nie die enigste migrasie nie, want van oor Amerika trek duisende mense uit hul beknopte woonplekke op soek na meer ruimte.
Dit sorg vir strawwe mededinging in die land se behuisingsmark, met talle huise wat teen 'n premie op die vraprys verkoop. Verder verkoop huise só vinnig dat die beskikbare voorraad op rekordlaevlakke is, wat huispryse oral in die land natuurlik laat styg en sedert Desember met 13% opgestoot het.
Ná die borrel in die Amerikaanse huismark van 2008-'09 is van 2008 tot 2016 tot 4,1 miljoen huise te min gebou in dié land, wat 'n behuisingstekort geskep het toe 2017 aanbreek. Sedertdien kon die bou van nuwe huise skaars tred hou met die vorming van nuwe huishoudings, wat beteken Amerika het die pandemie binnegegaan met sy behuisingsvoorraad meer as 30% onderkant die langtermyngemiddeld. Die lae aanbod en hoë aanvraag het natuurlik net een ding beteken: hoër pryse.
Danksy die groot hoeveelheid stimulus wat die Amerikaanse Federale Reserweraad (Fed) verskaf het en waarskynlik sal aanhou verskaf, is die langertermynvooruitsig vir verbandkoerse uitstekend. Trouens, die Fed het verskeie kere al te kenne gegee rentekoerse gaan langer laer bly. Werkloosheid bly egter nog op rekordhoëvlakke.
Dié hoë werkloosheidskoers is egter misleidend wanneer 'n mens die ekonomiese welstand beoordeel van mense wat hul eerste huis of 'n duurder huis koop. Dié kopers val in die algemeen in die boonste en middelste kwartiel wat salarisse betref, waar indiensneming baie vinniger herstel namate die pandemie oorwaai. Dit beteken in wese diegene wat 'n huis kan koop, word nie langer so swaar getref deur die pandemie as dié wat in elk geval nooit in die behuisingsmark was nie.
Gewoonlik probeer huisbouers om grond te koop wanneer pryse goedkoop is en dit dan op hul balansstaat te hou totdat hulle gereed is om te bou. Dis nie die beste strategie ter wêreld nie, want om die tydsberekening met aankope reg te kry, berus meesal op bespiegeling en sluit groot hoeveelhede kapitaal vas in 'n bate wat slegs middelmatige enkelsyferopbrengste lewer.
Met soveel van die balansstaat vasgesluit in grond, bring dit boonop mee dat tradisionele huisbouers 'n taamlike lae opbrengs op kapitaal verdien – selfs in lewendige markte. Dit voeg ook 'n mate van likiditeitsrisiko by, soos ons in 2008-'09 gesien het. Daar is 'n slimmer manier. Pleks daarvan om grond te koop en te hou, sit 'n huisbouer genaamd NVR Inc. 'n nieterugbetaalbare deposito neer wat hom die opsie gee om grond later teen 'n vooraf bepaalde prys te koop. Basies koop hy koopopsies op die grond.
Dié grondkoopopsies kos gewoonlik sowat 3% tot 10% van die huidige prys van die grond. NVR het boonop die vermoë om huise in minder as 90 dae te bou, wat beteken hy hou min grond op sy balansstaat, wat die maatskappy toelaat om "bate-lig" te wees. Met min van die maatskappy se bates wat in voorraad vassit, ontplof die kapitaalopbrengs. NVR het oor die afgelope tien jaar opbrengs op ekwiteit (OOE) van 27% verdien, teenoor die net meer as 10% van sy portuurgenote.
Die bate-ligte model en gevolglike OOE van 27% beteken NVR kan vinniger en met minder risiko as sy teenstanders groei. Beleggers is daarom bereid om duurder vir NVR te betaal. Die maatskappy se prys-verdiensteverhouding (p/v) is in die middel tot hoë tiene, 'n premie van 50% en meer op sy portuurgenote. Ons aandeelkeuse vandeesmaand is nie NVR nie, maar eerder 'n mededinger genaamd Lennar (NYSE: LEN).
Lennar het gekyk hoe NVR dinge doen en begin om sy eie balansstaat volgens dieselfde "bate-ligte" model te transformeer. Nie alleen is die vermoë om te kan kyk hoe ander iets doen, dit dan aan te pas en beter te doen 'n goeie eienskap nie, maar ons hou ook daarvan dat die maatskappy sy visier op eerstehuis- en beterhuiskopers het. Sowat 40% van sy kliënte koop beginnershuise, en 54% koop 'n "opbeweeg"-huis.
Dit beteken sy kliënte is juis dié met die gesondste balansstate. Dus, met die pandemie wat daartoe lei dat witboordjie-millenniërs uit die stede en na die voorstede trek, is Lennar se onderneming gereed om die vrugte te pluk.
Sowat 40% van sy kliënte koop beginnershuise, en 54% koop 'n "opbeweeg"-huis.
Die afgelope drie jaar het Lennar vordering gemaak met sy transformasie om koopopsiegrond te bekom. Die persentasie van die stukke grond wat hy beheer, maar nie besit nie, het tot 35% gestyg en die bestuur wil dit in die volgende jare tot 50% opstoot. Dit beïnvloed natuurlik sy OOE, wat reeds tot 15% in 2020 gegroei het vanaf net 10% in 2017.
Maar Lennar het nog ver om te gaan om NVR in te haal, wat 90% van sy grond onder opsie het. Nogtans, as Lennar in sy huidige pas kan voortgaan om sy grondboek onder beheer te transformeer, behoort meer as die helfte van sy beheerde grondvoorraad binne drie jaar te bestaan uit grond waarop hy 'n koopopsie het. Dit sal sy OOE natuurlik nog verder verhoog.
Huisbou is nie sonder risiko nie. Die stygende koste van timmerhout en arbeid kan die wind van voor meebring, hoewel die maatskappy aangedui het hy vanjaar 'n verbetering in bruto wins verwag. Dit is waarskynlik danksy skaalvoordele. Daarby laat die ondervoorsiening in die huismark hom toe om pryse te verhoog. Voorheen is huisboueraandele op 'n grondslag van prys-tot-tasbare-boekwaarde (P/TBW) gewaardeer, aangesien huisbouers se voorraad grond en huise die grootste deel van hul waarde uitgemaak het.
Dit het meegebring dat bate-swaar bouers soos Lennar se aandele op een tot twee keer die maatskappy se TBW verhandel het, terwyl bate-ligte bouers soos NVR met hul kleiner balansstate op vier tot agt keer die TBW verhandel het. Vandag verhandel Lennar op 'n P/TBW van 1,9 keer, wat 'n 20%-premie op sy vyfjaargemiddeld is.
Die premie is egter sinvol aangesien die balansstaat nou meer bate-lig is as wat dit voorheen was. Namate die maatskappy nog meer bate-lig word, behoort dié veelvoud te vergroot. Lennar verhandel teen 'n diskonto van 10% op sy historiese p/v van tien keer. Op 'n grondslag van ondernemingswaarde tot verdienste voor rente, belasting, depresiasie en amortisasie (OW/Ebitda) verhandel die maatskappy op net sewe keer.
Dit is ver onderkant sy mededinger NVR, wat op 11 keer OW/Ebitda verhandel. Voeg nou daarby die verandering in verbruikersgedrag weens die pandemie, hoë bekostigbaarheid, 'n skerp styging in die vraag na huiseienaarskap en millenniërs wat van die huis af werk, en Lennar se verdienste behoort oor die volgende vier jaar teen meer as 10% te kan groei tot $11 per aandeel.
Met 'n verwagte $5 miljard in Ebitda in 2024 en die maatskappy se grondboek wat bestaan uit meer as 50% grondvoorraad onder koopopsie, behoort Lennar op 'n verdiensteveelvoud in die lae tiene en 'n Ebitda-veelvoud van nege keer te verhandel. Dit sal 'n aandeelprys van $140 tot $150 beteken – of opwaartse potensiaal van 65% tot 75% binne drie jaar.
Op 'n geannualiseerde grondslag, sou dit beteken ons verdien byna 20%, wat dit na 'n redelike logiese belegging laat lyk.