Barcelona limbo: local rules to keep property affordable put development on hold - afegames
Alfons Hidalgo en Ishaan Nath staan ​​aan weerskante van Barcelona se Real Estate eindstreep.
Na 'n soektog van ses maande het Hidalgo pas die aankoop van 'n €1,9 miljoen vierslaapkamer-dupleksdakwoonstel in die stad se sentrale Dreta de l'Eixample-woonbuurt voltooi, terwyl Nath nog in die vroeë stadiums is om na 'n €4m-€ te soek. 6m huis om sy gesin na van Delhi te verhuis.
Wat die twee verenig, is Barcelona se stywe luukse mark, wat onlangs herontwaak het in die uitgang van Covid-inperkings, maar onderbevolk is met behuising om te voldoen aan die vraag van ryk kopers – meestal buitelanders – wat op soek is na die oop ruimte van die Mediterreense stad.
"Sedert mense in April, Mei begin reis het, het ons rekordbedrae verkope gehad. Dit het mal geword," sê Francisco Nathurmal, vennoot by die eiendomsagentskap Bcn Advisors, wat Hidalgo in sy aankoop verteenwoordig het. "Die probleem is nou dat ons nie die voorraad het wat ons nodig het nie, veral aan die luukse kant van ongeveer €2 miljoen tot €3 miljoen."
In Barcelona se geval is die beperkende faktor egter nie net 'n pandemie-era huismark waarin vraag en aanbod nie teruggekeer het na ewewig nie, maar ook 'n reeks maatreëls wat deur stadsregering geneem is om Barcelona meer bekostigbaar te maak vir plaaslike inwoners wat deur toerisme oorweldig word. Daardie maatreëls kan in plaas daarvan die algehele ontwikkeling belemmer het.
Die plakkaatkind van daardie spanning is 'n opgeknapte toring van luukse woonstelle wat vroeg in 2022 voltooi sal word op die kruising van Avinguda Diagonal en Passeig de Gràcia, Barcelona se ekwivalent van New York se 5de Laan en 57ste St.
Met Spanje se duurste woonstel, 'n dupleks van 650 vierkante meter met uitsigte oor die Middellandse See, het die toring jare lank in die ontwikkelingsvagevuur deurgebring. Sodra die tuiste van die Barcelona-kantore van Deutsche Bank, die multinasionale Cuatrecasas-prokureursfirma en die stad se Duitse konsulaat was, was dit oorspronklik verwag om 'n luukse hotel met internasionale handelsmerke te word.
Die eienaars van die stad se Augurkagtige Agbar-toring het gedreig om sy nagligvertoning af te skakel om teen die stad se hotelmoratorium te protesteer © SOPA Images/LightRocket via Getty
'n Plaaslike fonds, KKH Property Investors het die toring vir €90 miljoen in 2014 gekoop. Dit het toe jare lank in wettige limbo verval nadat Barcelona se stadsregering van besigheidsvriendelike regionaliste omgekeer het – wat voorgestel het dat KKH dit kan oorweeg om die huidige gebou te sloop en 'n groter gebou te bou. toring vir die hotel – na 'n regering onder leiding van die anti-uitsettingsaktivis Ada Colau, wat in 2015 'n moratorium op nuwe hotellisensies wat vroeg in 2017 'n verbod op nuwe hotelle in die middestad geword het.
"Ons het dus van rigting verander, om realisties te wees, na Plan B: om die gebou in residensiële met kommersiële te omskep," sê Josep Maria Farré, voorsitter van KKH.
Nou staan ​​die 34 woonstelle in die toring klaar en verkoop as Mandarin Oriental Residences, 'n teken van die uitbreiding van luukse handelsmerkontwikkelings, algemeen in die VSA en die Midde-Ooste, na Europa – en in 'n stad wat gretig is vir belegging, maar ambivalent. oor om 'n toevlugsoord vir die rykes te word.
Barcelona se belaaide verhouding met hotelle en luukse eiendomme wat dikwels op buitelanders gerig is, het na vore gekom in die nasleep van die finansiële krisis van 2007-'08, toe 'n ineenstorting in pryse 'n vloed van oorsese toeriste en kopers gebring het en baie plaaslike inwoners uit die mark geprys het. .
Burgemeester Colau is in 2015 in sy amp gevee en vier jaar later herkies deels as 'n reaksie teen daardie vloed. Benewens die hotelmoratorium het haar regering ook laat in 2018 'n regulasie goedgekeur om te vereis dat alle ontwikkelings van meer as 600 vierkante meter 30 persent van hul eenhede vir maatskaplike behuising opsy sit.
Haar verhouding met ontwikkelaars, wat reeds moeilik was ná die hotelmoratorium – Emin Capital, wat die stad se Augurkagtige Agbar-toring besit, het gedreig om die toring se kleurvolle nagligvertoning uit protes af te skakel – het selfs erger geword.
Die aantal aansoeke vir die bou van behuising van meer as 600 vierkante meter het gedaal van 234 in die twee maande voordat die 30 persent-reël in Desember 2018 aanvaar is – aangesien ontwikkelaars daarop gemik was om lisensies te kry voordat die nuwe maatreël in werking tree – tot 64 in die sewe volgende maande, volgens Spaans koerant El País. (Ontwikkelaars het spesifiek beswaar gemaak teen die lae drempel van 600 vk m, wat beteken het dat selfs kleiner projekte woonstelle opsy moes sit.)
Casa Amatller (links) ontwerp deur Josep Puig i Cadafalch, en Casa Batlló, deur Antoni Gaudí, op Passeig de Gràcia, bekend as die Block of Discord © Getty Images
"Dit onderstreep hoekom Barcelona uit 'n ontwikkelingsperspektief tot stilstand gestaan ​​het. Met al hierdie projekte wat sy gestop het, gaan dit hierdie wonderlike stad wees met hoë-end kliënte wat inkom," sê Nathurmal.
Barcelona se luukse eiendomsmark het egter nie heeltemal tot stilstand gekom nie. Die aantal eiendomsverkope van meer as €1 miljoen het van 233 in 2020 tot 146 in die eerste helfte van 2021 gegaan, sê Pablo Romaní Fournier van Savills (Savills is die verkoopsagent vir die Mandaryn-ontwikkeling).
Maar die 30 persent-reël het 'n verdraaiende effek gehad, sê Germán Fernández, besturende direkteur van Colliers in Barcelona: die mark is oorstroom deur nuwe luukse behuising wat gelisensieer is net voordat die maatreël in werking getree het – Fernández sê dat in 'n gebied waarna hy verwys as die " golden square", het ontwikkelaars 83 nuwe woonstelle gebou met pryse van meer as €1 miljoen, wat tot prysverlagings gelei het – maar sedertdien het nuwe aanbod tot stilstand gekom.
'n Woordvoerder van die stadsregering van Barcelona sê dat meer as 100 bekostigbare eenhede gebou is of in proses is weens die 30 persent-reël, maar dat 500 ander verlore gegaan het weens die vertraging tussen die aankondiging van die maatreël en die datum waarop dit in werking getree het. .
Die Mandarynskoshuise, gelisensieer voor die 30 persent-reël, is te midde van hierdie konflik gebou. Ontwerp deur die Barcelona-gebaseerde argitek Carlos Ferrater, het die projek die voormalige Deutsche Bank-toring in twee verdeel, wat 'n laer kantoor- en geleentheidsruimte geskep het, beset deur Seat, die Volkswagen-groep se Spaanse handelsmerk, met 'n dakpark en swembad wat deur 'n brug verbind word. na die klubvlak op die sesde verdieping in die hoër woontoring.
Daar is oneindige luukse projekte in Londen. As jy een mis, kom 'n ander môre. Maar hier is net dit
Die hooftoring van 20 verdiepings, gebou in 1961 en opgeknap met die wit en gedempte goue fasade en skoon reguit lyne kenmerkend van Mandarynse ontwikkelings, bevat 34 woonstelle wat begin met 100 vierkante meter eenslaapkamer, met pryse wat wissel van €2,3 miljoen tot meer as € 20 miljoen — moontlik twee keer daardie bedrag vir die 650 vk m dupleks dakwoonstel. Volgens Farré is verskeie woonstelle reeds verkoop teen meer as €30 000 per vierkante meter bruto interne oppervlakte, 'n rekord vir Spanje, maar ver onder vergelykende eiendomme in ander internasionale spilpunte.
"Ons verkoop teen 'n premie ten opsigte van die beste woonstelle van Barcelona, ​​maar teen 'n groot afslag op die ekwivalente eenhede in Londen, Monte Carlo of New York," sê Farré.
Die eenhede, wat 24-uur in-huis Mandarynse concierge-dienste ontvang, sal na verwagting teen Maart gereed wees vir intrek, en het reeds 'n aantal verkope op die eerste 10 verdiepings gesien, wat oop was vir voorverkoop, sê Farré . Aangespoor deur ruimte in een van die min handelsmerkkoshuise in Spanje — die Four Seasons-koshuise verlede jaar in Madrid geopen – die helfte van die belangstellende kopers is Spaans, voeg hy by, met die res wat grootliks tussen Duitsers, Engelse, Russe en Amerikaners verdeel word.
"Daar is oneindige luukse projekte in Londen. As jy een mis, kom 'n ander môre. Maar hier is net hierdie projek," sê Farré, met verwysing na die boonste punt van die handelsmerk-koshuismark.
Nie alle kopers en verkopers in die luukse mark maak egter beswaar teen die doelwitte, of selfs al die taktiek, van Barcelona se stadsadministrasie nie, en die stad se voordele het baie gedryf om verby hulle te kyk.
'n Saterdagaand op La Rambla © Jordi Boixareu / Alamy
Ishaan Nath, wat aan die hoof staan ​​van die Europese bedrywighede van sy familie se nywerheidsmaatskappy Kadimi, wat staaldraadprodukte vir die motor- en lugvaartindustrie maak, het vir sy MBA in Barcelona gestudeer en beskou dit as "die beste stad ter wêreld. Goeie weer, wonderlike leefstyl, vriendelike mense, lekker kultuur."
"Dit is 'n super-onderskatte internasionale stad," sê Nath, 35. "Ondergewaardeer nie uit 'n toerisme-oogpunt nie, maar uit 'n lewende oogpunt. Die soort waarde in Barcelona is nie beskikbaar in ander internasionale stede soos New York, Parys, Londen nie."
Op sy beurt sê Nathurmal dat voor die Colau-administrasie en die Katalaanse separatistebeweging, wat sy hoogtepunt bereik het met 'n onafhanklikheidsreferendum in 2017, "ons pryse so vinnig sien styg het dat ek bedoel, ek was gelukkig, maar elke dag sou ek bevraagteken myself – dit maak nie sin nie, selfs hoë-end plaaslike inwoners sal nie hier kan woon nie."
"Die een positiewe ding is dat dit verlangsaam het," sê hy. "Die plaaslike mark kan steeds in die stad woon."
Maar baie is nie oortuig nie. "Barcelona is spesiaal omdat ek hier gebore is. Maar dit word afgegradeer," sê Hidalgo, wat onlangs die biotegnologiemaatskappy wat hy medestigter, Infinitec Activos, aan die Duitse chemikalieëmaatskappy Evonik verkoop het. "Groter stede het in die verlede agteruitgegaan en ek kan nie aanvaar dat dit in my stad sal gebeur nie. Ek dink ons ​​het ander soorte mense in die stadsaal nodig."
Die Amerikaanse ontwikkelaar Lane Auten het 'n dekade gelede na Barcelona verhuis en geboue in Barcelona begin ontwikkel, maar het gou na dorpe buite die stadsgrense verhuis en, in meer onlangse jare, na Portugal en Pole.
"Na 'n rukkie sê jy: 'Ek sal hier woon en iewers anders werk'," sê Auten, stigter van ARC Properties. "Dit is lekker om direk met mense te gaan praat wat besluite neem en hulle blameer jou vir niks nie."
KKH se Farré stel die situasie eenvoudig wanneer hy gevra word oor toekomsplanne in Barcelona, ​​sy maatskappy se tuiste. "In Barcelona het ons nie nou ander beleggings nie," sê hy. "Die veranderende wetgewing maak dit nie maklik om nuwe beleggings te maak nie."
Belasting en fooie wissel na gelang van of 'n eiendom 'n nuutgebou is of nie en of dit meer as of onder € 1 miljoen is, maar kopers kan gemiddeld verwag om ongeveer 12,5 persent van die eiendomsprys te bestee.
Kopers van buite die EU kan aansoek doen vir Spaanse verblyf vir hulself en hul gade en afhanklikes via 'n Goue Visa in eiendomstransaksies van € 500 000 en hoër. Alle oorsese kopers moet registreer vir 'n NIE — 'n buitelander se ID-nommer — by 'n immigrasiekantoor.
Ongeveer 15 persent van huiskopers in die stad Barcelona kom van buite Spanje.
Waarvoor jy kan koop. . .
'n Modernistiese woonstel met drie slaapkamers en twee badkamers in die Dreta de l'Eixample. Die eiendom is opgeknap met oorspronklike kenmerke wat behoue ​​gebly het, soos die lyswerk in sy hoë plafonne. Dit is in 'n genoteerde gebou wat uit 1910 dateer en het 'n hysbak en portier. Beskikbaar deur Sotheby's International Realty.
'n Dakwoonstel met ses slaapkamers in Sant Gervasi-Galvany, 'n stil woonbuurt naby Turó Park. Die woonstel is oor twee verdiepings versprei en het 720 vierkante meter leefruimte, insluitend 'n kantoor/biblioteek en tuisbioskoop. Daar is ook 'n terras van 155 vierkante meter. Te koop met Lucas Fox/Savills.
'n Vyf-slaapkamer, vyf-badkamer woonstel op Passeig de Gràcia. Die gebou was eens die hoofkwartier van die La Caixa-bank, en buitelugruimte bestaan ​​uit 'n 252 vierkante meter marmervloerterras, kompleet met fontein. Op die mark met Engel & Völkers.
Volg @FTProperty op Twitter of @ft_houseandhome op Instagram om eers oor ons nuutste stories uit te vind