Huisbouers – die Kontrakteur moet by die NHBRC registreer.
"…the Act is consumer-protection legislation designed to offer protection against incompetent builders and the construction of homes having structural defects" (uit die uitspraak hieronder)
Ten einde behuisingsverbruikersregte te bevorder, moet huisbouers in terme van die Wet op Beskermingsmaatreëls vir Behuisingsverbruikers ("die Wet") by die NHBRC (Nasionale Huisbouers Registrasie Raad - National Home Builders Registration Council) registreer. Huisbouers sluit ook residensiële eiendomsontwikkelaars en bouers/kontrakteurs in. Hulle moet ook huise wat gebou word by die Raad inskryf en die inskrywingsfooi betaal (wat, soos ons hieronder sal sien, aansienlik kan wees).
Versuim om aan hierdie vereistes te voldoen, hou ernstige nagevolge vir bouers in. Dit is nie net 'n strafregtelike oortreding (met strafmaatreëls van 'n R25,000 boete of 'n jaar gevangenisstraf) nie, maar dit beteken ook dat geen betaling geëis kan word vir werk wat gedoen is nie. Met ander woorde, jy kan beboet word of tronk toe gaan, en jy kan boonop jou reg om betaling te vorder, verbeur.
Twee onlangse sake in die Hoogste Hof van Appèl het met spesifieke soort huisbouers gehandel. Dit bied 'n tydige herinnering aan alle bouers, groot en klein, om aan die vereistes van hierdie Wet te voldoen.
Trusts – moet jy registeer?
Die eerste saak handel oor 'n trust wat 'n deeltitel-behuisingsontwikkeling gebou het.
Die trust het versuim om sy oorspronklike registrasie te hernu, en het ook geweier om te voldoen aan die daaropvolgende nie-voldoeningskennisgewings wat op die trust beteken is.
Die trust het aangevoer dat dit nie 'n "persoon" was nie, en dat dit dus nie binne die omvang van die Wet val nie.
Die Appèlhof stem nie saam nie. Volgens die Hof is die vraag nie of 'n trust 'n "persoon" is nie, maar of dit wel binne die omvang van die wet val. Die Hof sê dat "om trusts van die omvang van die Wet uit te sluit, tot 'n gevolg sal lei wat arbitrêr en onbillik is", en bevind gevolglik dat trusts wel moet registreer.
Wat van ontwikkelaars wat "bou om te verhuur"?
In die tweede saak het die ontwikkelaar/bouer van 'n eiendomsontwikkeling (wat winkels sowel as 223 residensiële woonstelle ingesluit het) geweier om die inskrywingsfooi (van meer as R1.5 miljoen) te betaal, soos wat deur die NHBRC vereis word.
Die ontwikkelaar/bouer voer aan dat dit strykdeur van voorneme was om die woonstelle aan huurders uit te verhuur. Dit het geen bedoeling gehad om die woonstelle te verkoop of om dit in terme van 'n deeltitelskema te ontwikkel nie. Dus, sê die ontwikkelaar, was hy self die "effektiewe eindgebruiker" van die woonstelle, en is dit "absurd om van hom te verwag om teen homself te verseker."
Uiteindelik het die ontwikkelaar wel die fooi (onder protes) betaal, waarna hy by die Hooggeregshof 'n aansoek gebring het vir 'n bevel wat bevestig dat hy nie verplig was om aan die Wet se inskrywingsvereistes te voldoen nie. Sy aansoek was suksesvol en die bevel is toegestaan.
Die Appèlhof het egter beslis dat die inskrywingsbepaling van die Wet "wel van toepassing is op huise wat gebou word vir doeleindes van verhuring." Die ontwikkelaar se alternatiewe argument dat die vereiste "ongrondwetlik, onregmatig en ongeldig is" aangesien dit irrasioneel is om te verwag dat die ontwikkelaar "homself teen homself moes verseker", is ook deur die Hof verwerp.
Om te registreer en in te skryf, of nie te registreer en in te skryf nie?
Daar is 'n aantal uitsonderings waar die Wet nie van toepassing is nie, en "eienaarbouers" kan aansoek doen om vrystelling. Hier is wel grys areas aanwesig. Dit lyk of ons howe verkies om 'n wye strekking aan die Wet te verleen. Soos ons gesien het, is die boetes om 'n fout hier te begaan aansienlik, so indien jy nie 100% seker is van jou saak nie, is dit vanselfsprekend dat jy spesifieke regsadvies moet inwin.