Oorweeg jy om 'n Besigheid te koop? Maak seker dat die Verkoper 'n kennisgewing van die Verkoop publiseer
"The purpose of the legislature in enacting section 34(1) is to protect creditors by preventing traders who are in financial difficulty from disposing of their business assets to third parties who are not liable for the debts of the business, without due advertisement to all the creditors of the business." (Uit hierdie uitspraak.)
Met ons ekonomie wat tans geen groei toon nie, die deurlopende pandemie en inperkingsmaatreëls wat daagliks meer en meer besighede skade aandoen, kan ons 'n toename verwag in besighede en handelaars wat verkoop word.
Indien jy 'n voornemende koper is, wees egter bedag op een besondere risiko.
Volg hierdie reël om jouself te beskerm – voordat jy enige besigheid, die klandisiewaarde of bates aankoop, moet jy regsadvies verkry om vas te stel of die verkoop eers in terme van artikel 34 van die Insolvensiewet geadverteer moet word. As koper loop jy die risiko om beide die besigheid en die koopprys te verloor indien artikel 34 die advertering van die transaksie vereis en dit word nie gedoen nie.
Die gevaar is dat indien 'n ongeadverteerde verkoop deur 'n likwidateur/trustee (of deur 'n skuldeiser waar daar nie 'n likwidasie/sekwestrasie was nie) aangeveg word, dit waarskynlik nietig verklaar sal word. In so 'n geval sal jy gelukkig wees om selfs 'n gedeelte van die koopprys terug te kry – waar die verkoper finansieel in die moeilikheid is, sal jou konkurrente eis waarskynlik waardeloos wees.
As 'n skuldeiser …
Die doel van die advertensie-vereiste is om jou as skuldeiser te beskerm. Dit verhoed dat jy van 'n skuldenaar hoef te eis wat skielik waardeloos geword het, en wat in die geheim sy besigheid en/of bates buite jou bereik probeer plaas het deur dit te verkoop.
Let egter daarop dat jy slegs die beskerming sal geniet indien jy regstappe teen jou skuldenaar ingestel het "met die doel om jou eis af te dwing" voor die oordrag van die besigheid – goeie motivering om nie te sloer nie wanneer jy 'n wanbetalende skuldenaar dagvaar. (Eie vertaling.)
Wanneer is dit nie nodig om te adverteer nie?
Indien die verkoop nie geadverteer is nie, sal die verkoop slegs geldig wees indien -
Die verkoop "in die gewone loop van sake" geskied het (onwaarskynlik waar die besigheid daarna misluk); of
Die verkoop geskied het "om die betaling van 'n skuld te verseker" (onwaarskynlik dat dit onder jou beheer as koper sal wees); of
Die verkoper nie 'n "handelaar" was nie. Die begrip "handelaar" word wyd in die Wet omskryf. Aangesien die onus (bewyslas) hier vierkantig op die koper berus, sal dit nie maklik bewys kan word nie. Soos ons hieronder sal sien, kan jy 'n "handelaar" in eiendom wees net soos wat jy in enige ander produk of artikel kan wees.
As 'n algemene reël is die veiligste dus om daarop aan te dring dat die verkoop behoorlik geadverteer word voordat jy die koopprys oorbetaal. Daar is egter grys areas en slaggate op hierdie gebied, en daarom is dit belangrik om spesifieke advies in te win. Let ook daarop dat die Wet se vereistes rondom die tydstip en wyse van advertensie streng nagevolg moet word.
Soos 'n onlangse uitspraak van die Hooggeregshof illustreer, kan 'n koper (in hierdie geval was die koper 'n eiendomsbesigheid) alles verloor waar hierdie ooglopende risiko nie reg hanteer word nie.
'n Eis van R8 miljoen en 'n eiendomsoordrag (en verband) word tersyde gestel
'n Eienaar het 'n eiendom aangekoop en ontwikkel. Die eiendom is aanvanklik in 'n inkopiesentrum omskep, en later in 'n inkopiesentrum met 11 deeltiteleenhede ontwikkel.
Die eienaar is deur 'n skuldeiser vir R8 miljoen gedagvaar. Terwyl hierdie regstappe nog hangend was, het die eienaar een van die deeltiteleenhede verkoop. Die eenheid is aan die koper oorgedra en 'n verband is oor die eenheid geregistreer.
Nadat die skuldeiser vonnis teen die eienaar verkry het, het dit aan die lig gekom dat die eienaar onder likwidasie geplaas is. Die skuldeiser het die Hooggeregshof genader om die verkoop van die eenheid tersyde te stel, op grond daarvan dat die verkoop nie in terme van artikel 34 geadverteer is nie en dus nietig was.
Die koper ontken dat die verkoper 'n "handelaar" was, soos wat dit in die Insolvensiewet omskryf word. Die koper voer aan dat die verkoper se hoofsake die aankoop en uitverhuring van eiendomme behels het, en "dat sy besigheidsdoelwit nie as sulks die aankoop en verkoop van eiendomme (as handelsvoorraad) was nie". (Eie vertaling.)
Die Hof het op die feite beslis dat die eienaar inderdaad 'n "handelaar" was toe dit die eiendom aan die koper verkoop het. Die Hof het die verkooptransaksie tersyde gestel. Die oordrag van die eiendom aan die koper asook die bank se verband wat oor die eiendom geregistreer was, is ook tersyde gestel.