[Entrepreneurskap] Ontmoet die man agter die Mall of Africa | Maroela Media
Louis van der Watt van die Atterbury Group los jou huurprobleme en inkopiekopseer op. Hy deel met lesers sy sleutel tot sukses en hoe hy te werk gegaan het met die Mall of Africa, die grootste winkelsentrum in die suidelike halfrond wat in ŉ enkelfase ontwikkel is.
Watter probleme los jou onderneming op?
Ons kyk na ŉ area of gebied waar baie mense bly wat nie gemaklike toegang tot ŉ plek vir inkopies bied nie, omdat daar nie ŉ winkelsentrum naby is nie. Ons gebruik dan dié gebiede en maak ŉ sentrum oop en bied dan ruimte vir huurders. Ons het byvoorbeeld pas ŉ gebou vir PWC gebou. Voorheen was die maatskappy se werkers versprei oor ŉ hele aantal geboue, maar ons het gehelp om hulle in een gebou bymekaar te bring, wat dit meer ekonomies maak. Ons dink eintlik aan onsself as iemand wat jou huisvestingsprobleme oplos, hetsy dit nou vir iemand is wat ŉ winkel wil open of iemand wat kantore of ŉ pakhuis wil bou.
Daar is baie mededingers daarbuite, maar ek dink wat ons anders maak is dat ons meer kreatief is. ŉ Maatskappy wat iets soos Mall of Africa bou, moet baie kreatief wees. Hoeveel mense het verby daardie stuk grond gery en nooit daaraan gedink om iets daar te bou nie, totdat ons gesê het, “ŉ winkelsentrum gaan goed werk hier”. Jy het ŉ bietjie kreatiwiteit nodig om ŉ toekomsplan vir ŉ stuk grond te sien. Ek dink ons ontwerpe is ook bietjie mooier as ander maatskappye sŉ en ons is bereid om ŉ bietjie meer geld te bestee. Maar ons sterkste punt is dat ons baie goeie vennote is. Die meeste eiendomsmaatskappye wil iets alleen doen en ŉ gebou alleen besit, maar ons gee nie om om ŉ vennoot te wees nie. Ons sal ŉ grondeienaar nader en vra om die grond beskikbaar te stel in ruil vir ŉ aandeel in die sentrum, maar daar is baie min groot eiendomsrolspelers wat bereid is om vennootskappe te sluit. Mense kom ook na ons toe omdat hulle hoor ons is goeie vennote en vra of ons nie hul grond vir ontwikkeling wil oorweeg nie. Ons is bereid om dit te doen en het só al baie werk gekry.
Die entrepreneur Wouter Snyman het gesê Amerikaners is goed met vennootskappe. Is vennootskappe nuut in Suid-Afrika of word dit al lank gebruik?
Ek dink dit gaan oor persoonlikhede. In elke bedryf kry jy iemand wat gemaklik is om met ander mense saam te werk en jy kry mense wat nie gemaklik is daarmee nie. Dit is nou maar net toevallig ons model en dit is vir ons maklik om saam met ander mense te werk, want hulle vertrou ons en daarom kon ons al ŉ paar eiendomstransaksies doen wat ander nie kon doen nie.
Jy praat nou oor Mall of Africa: hoe gaan jy te werk as jy ŉ stuk grond het wat jy wil ontwikkel? Is daar iemand wat navorsing doen en kyk hoe beweeg die bevolking?
Ja. Mense dink jy gebruik marknavorsing, maar ons het al agtergekom die kleinhandelaars het baie beter data as enigiemand anders wat marknavorsing doen. Daarom luister ons graag na Checkers, Shoprite, Pick n Pay of Edgars, wat gewoonlik vir ons aandui wanneer hulle ŉ winkel in, byvoorbeeld BelaBela (Warmbad), nodig het. Ons gaan soek dan ŉ plek en so het ons baie van ons gebiede geïdentifiseer. Ons laat hulle liewer toe om ons te lei.
Ek is nou net meer as 12 jaar in Londen en die een ding wat ek nie verstaan nie, is dat die Engelse met daardie slegte weer net omtrent drie groot winkelsentrums het. Waarom is die winkelsentrums in Suid-Afrika so groot? Is dit ŉ kulturele ding wat oor tyd ontwikkel, want dit maak nie vir my sin dat jy met sulke goeie weer die High Street-model moet hê wat die Engelse het nie?
Daar is ŉ paar antwoorde hiervoor. Eerstens is dit die beskikbaarheid van grond, want om ŉ winkelsentrum van 130 000 m² te bou, het jy twintig hektaar grond nodig, wat jy nie in Londen kry nie. Mens kry nie daardie soort grond in Europa nie, maar in Suid-Afrika is baie grond beskikbaar. Tweedens is dit kultuur. High Street-winkels is al eeue lank deel van die kultuur in Londen waar jy in die straat afgestap en gekoop het. As jy na Oos-Europa kyk waar daardie kultuur nie gevestig is nie en mense onder kommunistiese bewind alles by een groot winkel gekoop het, kry jy weer baie winkelsentrums, want daar is baie meer grond beskikbaar en hulle het nie dieselfde kultuur as Wes-Europa nie.
Hoe werf julle nuwe kliënte?
Ons het ŉ baie goeie reputasie in Suid-Afrika en ons vind die afgelope tyd dat ons baie groot kantore ontwikkel omdat maatskappye na ons toe kom, soos PWC se kantore. Die meeste van ons kliënte het na ons toe gekom omdat hulle weet ons is al lank in die bedryf en hulle weet ons kan doen wat hulle vereis. Daar is natuurlik bietjie mededinging, maar as maatskappye self by ons kom aanklop is die stryd halfpad gewen. Baie van ons bemarking oor die laaste twintig jaar het berus op ons goeie reputasie wat verseker dat ons baie werk kry.
Werf julle proaktief nuwe projekte in die buiteland?
Ons het in Mauritius begin en heel toevallig het ŉ transaksie wat ons daar gedoen het, daartoe gelei dat mense van Afrika ons genader het. Ons het begin sake doen in Oos-Europa nadat ons iets heeltemal anders met iemand bespreek het en die persoon toevallig genoem het hy kom van Georgia af. Ek het hom gevra of daar winkelsentrums is en hy het gesê daar is nie. Ons het soontoe gevlieg en van daar af het ons al ons kontrakte in die buiteland gekry.
Wat dink jy is die omvang van projekte daar?
Wes-Europa is interessant genoeg lugtig vir die politieke risiko’s en daarom stel hulle nie belang om daar te ontwikkel nie, maar die kleinhandelaars wil daar wees. Jy sukkel dus nie nou om ŉ winkelsentrum in Oos-Europa te open nie. Jy sukkel nie om huurders te kry nie en daarom het jy baie goeie huurders en geen mededinging nie omdat daar nie winkelsentrums is nie.
Wat is tans of in die verlede ŉ groot pyn in jou onderneming?
Ek dink in die verlede was dit die inmenging van die regering, en die staat bly ŉ groot probleem. Prosesse verloop glad totdat jy op die regering moet staatmaak, of dit nou met die aankoop van grond is of herstrukturering. Die regering het net ander agendas en ander tydskale, wat ŉ probleem is vir enige ontwikkelaar. BEE is ŉ groot probleem al doen ons bemagtiging sonder inagneming van die kleur van jou vel. Wanneer jy in die buiteland werk, is dit maar ander kulture en tale. Jy werk in ŉ land in vennootskap met iemand wat nie eens ordentlik kan Engels praat nie en jy moet maar rondom dit werk. Maar dit bring ook die geleenthede en daarom oorkom ons maar die probleme en leer al die prosesse van die verskillende lande en hoe hulle te werk gaan.
Ek dink nou juis aan Boekarest, waar ek al met ŉ paar mense gesels het. Ek verstaan die bruin koeverte is nog lewendig daar en korrupsie is nog gesond. Hoe werk jy met hulle?
Soos in enige land, hang dit af van die vennoot wat jy kies. Ons het nog nooit nodig gehad om dit in Suid-Afrika te doen nie. Ek was nou al in Afrika en Oos-Europa en as jy jou vennote goed kies, kry jy mense wat dit doen en ander wat dit nie doen nie. Solank jy by die regte vennote bly, is dit nie nodig nie.
Ek dink oorgerustheid is ŉ fout. Baie mense raak lui wanneer ŉ maatskappy groei en rus op hul louere, wat daartoe lei dat die maatskappy agteruit gaan. Ek dink mens moet juis wanneer ŉ maatskappy groei en jy dink niks kan meer verkeerd gaan nie, nie projekte aanpak wat nie gaan werk nie. Ons grootste fout was in 2006 toe van die banke na ons toe gekom het en gevra het ons moet kliënte, wat in die moeilikheid was, se projekte oorneem met ŉ belofte van 100% finansiering. Ons het baie gevlei gevoel, want die bank het ons genader en gee alles as ons net teken en ons het nie nodig gehad om ŉ sent uit te haal nie. Maar twee of drie jaar later, toe die ekonomie verswak het, het ons met die skuld gesit omdat ons onsself oorskat het.
Hoe maak jy seker jy maak nie weer daardie fout nie?
Jy moet leer uit jou foute ons sal nie weer die verkeerde vennoot kies nie en veral nie weer iets aanpak waaroor ons nie 100% seker is nie. Jy moet ook heeltyd met nuwe idees vorendag kom.
Wie dryf die innovasie?
Snaaks genoeg die Australiërs, Noord-Amerika en Suid-Amerika, maar daar is baie goeie argitekte oral en dus kry jy baie idees van oral.
Hoe gebruik julle tegnologie wat net al hoe beter raak?
Ons het nou ŉ maatskappy gestig met die naam fi-atte waar ons gratis Wi-Fi in die winkelsentrum beskikbaar stel wat ons gebruik vir marknavorsing.
Hoe hanteer jy onsekerheid en vrees?
Ek het ŉ span wat saam met my werk van die begin af. Daar is ŉ klein groepie van hulle wat ek baie vertrou en gebruik as klankbord vir idees. Hulle is eerlik met my en ek weet na wie ek moet luister en wie nie.
Mohammed Ali: “As jy op 50 die wêreld dieselfde sien as wat jy dit gesien het op 30, het jy 20 jaar van jou lewe gemors”.
Baie geluk en voorspoed vorentoe!
Yip. Kom ons bou nog ‘n paar winkelsentrums wat ons nie eintlik nodig het nie. Kom ons druk die kleiner rolspelers heeltemal uit die mark uit.