PressReader - Kuier: 2017-08-09 - Huur­ders se reg­te
Huur­ders se reg­te
As jy ’n blyplek huur, is dit be­lang­rik om te weet wat jou reg­te is – ook so­dat jy nie on­wet­tig op­tree nie, want die ver­huur­der het óók reg­te.
Kuier - 2017-08-09 - GELDSAKE - DEUR Ma­re­tha Bo­tes
As huur­der is die groot­ste uit­da­ging se­ker om die p­lek soos jou eie te laat voel. Maar hoe ge­maak as jy nie juis kan maak en breek soos jy wil nie? Ken­ners sê wat jou reg­te as huur­der is. Megan Wit­booi* en haar part­ner het ’n sleg­te on­der­vin­ding met ’n ver­huur­der ge­had, en dít toe sy s­wan­ger was met hul eer­ste kind. Megan sê haar part­ner het op daar­die s­ta­di­um ’n be­sig­heid op die been pro­beer kry en was af­hank­lik van kli­ën­te se be­ta­lings. As die kli­ën­te hom be­taal het, kon hy die huur be­taal. Soms was dit laat, maar hul­le“het el­ke maand be­taal, al was dit nie al­tyd op die da­tum soos ge­noem in die huur­kon­trak nie”.
“Ons het die woon­stel deur ’n a­gent­skap ge­huur. En toe ons die der­de keer laat be­taal het, het hul­le ge­dreig om ons te laat uit­gooi. Een­keer het hul­le vir ons ge­sê ons moet bin­ne vier dae uit wees. Sul­ke drei­ge­men­te het ge­woon­lik teen die maand­ein­de ge­kom. Hier­na het dit net sleg­ter be­gin gaan. Hul­le het twee keer ons krag en wa­ter ge­sny, al twee ke­re laat­mid­dag,” ver­tel Megan.
Haar part­ner het by ’n regs­ken­ner vir hulp gaan aan­klop.“Ons was se­ker dat wa­ter en lig­te slegs deur E­s­kom of die mu­ni­si­pa­li­teit af­ge­sit mag word en nie deur ver­huur­ders of a­gent­skap­pe nie. Daar is wet­ge­wing wat die af­sit van diens­te ’n oor­tre­ding maak. In ter­me van die Wet op Huur­be­hui­sing is e­nig­ie­mand wat ’n huur­der sou uit­sluit of diens­te na die huur­ei­en­dom af­sit, skul­dig aan ’n oor­tre­ding en kan hul­le ’n boe­te of tronk­straf kry,”sê Megan. “Ons het ná ’n groot ge­suk­kel ’n ver­ga­de­ring met die a­gent­skap ge­re­ël en weer­eens my part­ner se si­tu­a­sie aan hul­le ver­dui­de­lik, as­ook dat dit teen die wet is om diens­te af te sny of om ons te dreig. Ons het toe ’n oor­een­koms met hul­le aan­ge­gaan dat ons huur da­rem bin­ne die eer­ste tien dae van die maand be­taal sal wees. Din­ge het van toe af glad ver­loop. Dit is net vir my aak­lig dat daar so ’n groot bo­haai van ge­maak is, as dit van die be­gin af rus­tig op­ge­los kon word.”
In die mees­te ge­val­le word huur­ders eg­ter deur hul huur­kon­trak ver­plig om voor of op ’n se­ke­re da­tum te be­taal.
PG van der Lin­de, be­stuur­der van huur­ei­en­dom­me by Seeff in P­re­to­ria-Oos, en Re­gard Nel­son, pro­ku­reur by Heyns and Part­ners Inc in Kaap­stad, sê met die ver­brui­kers­wet en die Wet op Huur­be­hui­sing word die huur­der dees­dae baie goed be­skerm. Die huur­der het be­slis reg­te en word deur die Wet op Voor­ko­ming van On­wet­ti­ge Uit­set­ting en On­reg­ma­ti­ge Be­set­ting van Grond van 1998 (die so­ge­naam­de“PIE-wet”) be­skerm.
Die ver­huur­der mag nie sy huur­der son­der ’n hof­be­vel uit­sit nie. Dit be­te­ken dat die ver­huur­der ’n for­me­le hof­aan­soek moet loods, wat die huur­der dan mag teen­staan. Die hof­re­ëls be­paal dat die huur­der ten min­ste 14 ka­len­der­dae of 10 hof­dae ken­nis­ge­wing van die aan­soek moet kry. Die hof sal dan ’n hof­be­vel maak wat die uit­set­tings- en ver­wy­de­rings­da­tum uit­een­sit.
Wan­neer is huur­geld be­taal­baar en wan­neer word dit as laat be­skou? Be­staan daar so iets soos ’n gra­sie­tyd­perk?
Die huur­kon­trak be­paal die be­ta­lings­da­tum. In die mees­te ge­val­le is die huur op die laas­te dag van die maand voor­uit­be­taal­baar vir die vol­gen­de maand. As die huur nie op die da­tum be­taal word nie, is die be­ta­ling laat en kan die ver­huur­der die huur­der aan­maan om die be­drag te be­taal. Die tyd­perk waar­bin­ne die huur­der die be­drag (ná aan­ma­ning) moet be­taal, word weer­eens deur die kon­trak be­paal. In die ge­val waar die huur­der ver­suim om die be­drag bin­ne hier­die tyd­perk te be­taal, sal die ver­huur­der daar­op ge­reg­tig wees om die huur­kon­trak te kan­sel­leer en met ’n uit­set­tings­aan­soek voort te gaan. As al­bei par­tye be­sluit op ’n an­der da­tum is dit in die haak. So, die huur kan op e­ni­ge dag be­taal word so­lank dit is wat tus­sen die huur­der en ver­huur­der oor­een­ge­kom is in hul kon­trak. Daar be­staan nie iets soos ’n gra­sie­tyd­perk nie. As jou huur een dag laat is, be­te­ken dit dat jy as huur­der kon­trak breek.
Is ’n de­po­si­to al­tyd te­rug­be­taal­baar so­dra die huur­kon­trak ein­dig?
Die de­po­si­to is al­tyd te­rug­be­taal­baar as die huur­der sy oor­een­koms na­ge­kom het en as die ei­en­dom in die­self­de toe­stand te­rug­ge­gee word aan die ei­e­naar, be­hal­we vir reg­ver­di­ge sly­ta­sie. Reg­ver­di­ge
sly­ta­sie sal by­voor­beeld ’n deur wees wat bie­tjie krap van al die oop- en toe­maak. Die huur­kon­trak be­paal ge­woon­lik hoe die te­rug­be­ta­ling van die de­po­si­to werk. Dit is eg­ter prak­tyk dat die ver­huur­der die de­po­si­to bin­ne ’n re­de­li­ke tyd­perk ná die ver­stry­king van die huur­ter­myn moet te­rug­be­taal. Dit ge­beur nor­maal­weg na­dat die uit­gaan­de in­spek­sie plaas­ge­vind het. Die kos­te om ska­de aan die ei­en­dom te her­stel, sal nor­maal­weg van die de­po­si­to af­ge­trek word. Die be­drag moet da­rem re­de­lik wees.
Mag ’n huur­der voor­ty­dig sy kon­trak be­ëin­dig? En hoe kan hy dit doen?
Vol­gens die Ver­brui­ker­wet mag ’n huur­der of e­ni­ge ver­brui­ker ’n vas­te-ter­myn­kon­trak be­ëin­dig met t­win­tig be­sig­heids­dae se ken­nis. As die ter­myn van die kon­trak nog nie uit­ge­loop het nie, mag die huur­der wel ver­ant­woor­de­lik ge­hou word vir bil­li­ke straf­gel­de. Bil­li­ke straf­gel­de mag die huur­gel­de wees tot en met ’n nu­we huur­der vir die ei­en­dom ge­vind word, aan­ge­sien dit ska­de is wat die ver­huur­der ly. Dit is baie be­lang­rik dat huur­ders be­sef hul­le te­ken ’n wet­ti­ge kon­trak as hul­le ’n ei­en­dom huur en dat die kon­trak na­ge­kom moet word.
Wan­neer kan ’n ver­huur­der ’n huur­der“uit­skop”?
Wan­neer ’n huur­der be­sig is met on­wet­ti­ge ak­ti­wi­tei­te bin­ne die huur­huis of as die huur­der dit vir on­wet­ti­ge doel­ein­des ge­bruik, soos ver­vat in die wet (bv. pros­ti­tu­sie, dwelm­han­del, ’n be­sig­heid son­der dat die per­seel be­sig­heids­reg­te het).
Daar is twee ti­pes kon­trak­te: ’n Maand­tot-maand-kon­trak waar­op die Ver­brui­ker­wet nie van toe­pas­sing is nie en ’n vas­te-ter­myn-kon­trak waar­op die ver­brui­ker­wet van toe­pas­sing is. Met ’n maand­tot-maand-kon­trak kan e­ni­ge par­ty ’n ka­len­der­maand se ken­nis gee. Met ’n vas­te-ter­myn-kon­trak kan die ei­e­naar ken­nis gee in lyn met die Ver­brui­kers­wet. Sou die huur­der kon­trak breek, moet die ei­e­naar vir die huur­der ’n aan­ma­ning gee om die breek reg te stel met ken­nis dat die kon­trak ge­kan­sel­leer sal word sou die breuk nie reg­ge­stel word bin­ne t­win­tig be­sig­heids­dae nie. As die huur­der nie die kon­trak­breuk reg­stel bin­ne die t­win­tig dae nie, mag die ver­huur­der bil­li­ke ken­nis gee dat die huur­der die ei­en­dom ver­laat. Die bil­li­ke ken­nis word nie be­skryf vol­gens wet nie, maar se­we dae of selfs min­der is se­ker ge­noeg tyd om jou be­sit­tings in te pak.
Wan­neer is uit­set­ting on­wet­tig?
Al­tyd, ten­sy die ver­huur­der ’n hof­be­vel het.“As ’n huur­der wel kon­trak ge­breek het en dit kom op die punt waar die ei­e­naar ken­nis gee om die ei­en­dom te ver­laat, sou ek ’n huur­der aan­raai om die ei­en­dom te ver­laat,”sê Van der Lin­de. Sou die saak hof toe gaan, kan dit baie duur vir ’n huur­der word as die huur­der al­bei par­tye se regs­kos­te moet be­taal.
Mag ’n huur­der ver­an­de­rings aan ’n ei­en­dom aan­bring?
’n Huur­der mag nie struk­tu­re­le ver­an­de­rings aan­bring nie, be­hal­we as die ver­huur­der dit goed­ge­keur het, soos ver­vat in die huur­kon­trak. Dus, die huur­der moet toe­stem­ming kry by die ver­huur­der voor­dat e­ni­ge struk­tu­re­le ver­an­de­rings aan­ge­bring word.
Huur­ders moet ook be­sef dat toe­be­ho­re wat vas­ge­maak is aan die ge­bou (fixed to the buil­ding) aan die ei­e­naar be­hoort en so moet bly.
Wat be­hoort al­les in ’n huur­kon­trak ver­vat te word?
Na­me van al­bei par­tye met ID-do­ku­men­te.
’n Be­skry­wing van die ei­en­dom (net ’n straat­a­dres is vol­doen­de).
Die huur­be­drag. Die de­po­si­to­be­drag. Die a­dres waar al­bei par­tye hul pos ont­vang. Bank­be­son­der­he­de van bei­de die huur­der en ei­e­naar. Dag van die maand waar­op die huur be­taal­baar is. Ver­ant­woor­de­lik­he­de van die huur­der. ’n In­spek­sie­do­ku­ment (vol­gens wet). Huis­re­ëls of kom­pleks­re­ëls. Die ter­myn van die kon­trak. Wat al­les ver­an­der mag word en wat nie.
Kan ’n huur­der daar­op aan­dring dat ’n kon­trak ge­wy­sig word?
’n Huur­der mag daar­op aan­dring as die kon­trak nie in lyn met be­staan­de wet­ge­wing is nie. Die kon­trak mag na­tuur­lik ver­an­der word sou bei­de par­tye in­stem en ’n ad­den­dum on­der­te­ken.
Mev. X voel nie vei­lig in haar huur­huis nie. Mag sy daar­op aan­dring dat die ver­huur­der ’n se­ku­ri­teit­stel­sel in­stal­leer of dief­we­ring aan­bring?
On­ge­luk­kig kan die huur­der nie daar­op aan­dring nie. Die huur­der mag wel dit in­stal­leer op haar on­kos­te. Dit is be­lang­rik dat huur­ders weet hul­le huur die ei­en­dom soos wat hul­le dit ge­sien het. Daar is na­tuur­lik se­ke­re goed wat in p­lek moet wees om die ei­en­dom bruik­baar te maak. Van der Lin­de sê hy sou in só ge­val met die ei­e­naar ’n oor­een­koms aan­gaan om ’n ge­deel­te te be­taal sien­de jy as huur­der ook baat daar­uit vind. Sou die ei­e­naar die ei­en­dom ver­huur en sê dat dit dief­we­ring het en ’n a­larm­stel­sel het, mag die huur­der daar­op aan­dring.
Mag ’n huur­der huur­geld weer­hou in ge­val waar daar iets fout is met die ei­en­dom en die ei­e­naar dit nie laat reg­maak nie, bv. ’n ge­y­ser het ge­bars of daar is ’n lek­ken­de wa­ter­pyp?
Huur­ders moet weet hul­le is ver­ant­woor­de­lik om die ei­en­dom te on­der­hou ter­wyl hul­le dit huur. Dit sluit py­pe, ge­y­sers ens. in. Die wet­ge­wing is maar vaag in die pre­sie­se ver­ant­woor­de­lik­he­de, maar ’n mens kan na­tuur­lik nie dat ’n huur­der ’n tien jaar oue ge­y­ser ver­vang na­dat hy net vir ’n maand huur nie. Vol­gens wet kan mens nie“off-set”nie, so nee, ’n huur­der mag nie gel­de weer­hou nie. ’n Huur­der kan se­ker­lik her­stel­werk doen, dit af­trek van die huur en vir die ei­e­naar die re­ke­ning s­tuur met be­wy­se van be­ta­ling uit die huur­geld. As ’n huur­der dit sou doen, moet sy se­ker maak dat sy daar­op ge­reg­tig is om dit kon doen en dat dit nie ’n ver­be­te­ring op die ei­en­dom is nie. * Skuil­naam