Kompleks kan huurders só vasvat | Netwerk24
Kompleks kan huurders só vasvat
Deur Cilna Steyn 03 November 2019 00:02
Deeltitel-lewe het nog altyd 'n paar interessante uitdagings gehad. Een daarvan is wanneer eienaars hul eenhede uitverhuur. Wat kan 'n kompleks aan lastige bure doen? Cilna Steyn verduidelik wat die wet bepaal.
Anders as eienaars, is huurders nie deel van 'n deeltitel-kompleks se regspersoon nie. Maar die huurders of bewoners is lede van die deeltitel-gemeenskap van wie daar verwag word om die kompleks se reëls na te kom.
Die Wet op Huurbehuising bepaal in art. 5: " 'n Afskrif van enige huisreëls wat van toepassing is, moet aangeheg word as 'n aanhangsel tot die huurooreenkoms."
Die wet bepaal ook dat 'n huurder net gebonde sal wees aan daardie reëls indien dit aangeheg was tot die huurooreenkoms.
Dit beteken dat 'n verhuurder wat nie 'n fisieke afskrif van die reëls by die ooreenkoms aangeheg het nie, nie die huurder aanspreeklik kan hou vir nie-nakoming van die reëls nie. Dis nie genoeg om net in die huurkontrak te verwys na die gedragsreëls en te bepaal dat die huurder en verhuurder ooreenkom dat die reëls bindend is nie. Dit móét 'n aanhangsel wees.
Wat beteken dit vir 'n regspersoon soos 'n woonstelblok of meenthuiskompleks wat met 'n probleem-huurder sit terwyl die eienaar nie daar is nie?
Dis belangrik om te verstaan dat 'n mens nooit uit die wet kan kontrakteer nie. Dit beteken dat 'n kontrak of die kompleks se gedragsreëls nie iets kan bepaal wat strydig is met die wet nie. Die kompleks se reëls kan byvoorbeeld nie bepaal dat alle inwoners en huurders outomaties gebonde is aan die gedragsreëls nie, want die wet sê dis nie bindend as dit nie 'n aanhangsel tot die huurooreenkoms is nie.
Elke regspersoon behoort daarom 'n reël te hê wat alle eienaars verplig om die kompleks se gedragsreëls 'n aanhangsel van hul kontrakte met huurders te maak.
Indien die eienaar dit nié doen nie, behoort die regspersoon se reëls ook te bepaal dat hulle die eienaar verantwoordelik kan hou.
Die regspersoon kan nooit in 'n sterker regsposisie teenoor 'n huurder staan as die eienaar self nie.
Indien 'n huurder die gedragsreëls oortree, is dit die eienaar, oftewel verhuurder, wat voorwaardes aan sy of haar huurder kan stel of die kontrak kan kanselleer en die huurder uitsit.
'n Regspersoon sal nooit in die posisie wees om 'n uitsettingsbevel teen 'n huurder te verkry nie, tensy die betrokke eienaar 'n spesiale volmag aan die regspersoon gee om namens hom of haar teen die huurder op te tree in uitsettingsake.
Om 'n huurder uit te sit, is ook nie eenvoudig nie.
Die ombud vir deeltitelskemas (CSOS) het wel jurisdiksie oor sekere sake, maar nie om uitsettingsbevele toe te staan nie.
Nie eens die Huurbehuisingtribunaal het hierdie jurisdiksie nie, en 'n uitsettingsbevel kan net deur 'n hof toegestaan word.
'n Regspersoon se enigste beskerming is dus om deur hul reëls die eienaar te verplig om teen die huurder op te tree.
Dis ook belangrik om daarop te let dat art. 10(6) van die Wet op Deeltitels nou ook 'n verpligting op regspersone plaas om 'n afskrif van die kompleks se reëls aan alle huurders en bewoners te verskaf.
Die huurder behoort dus die reëls uit twee oorde te kry. En as dít nie die huurder se gedrag verbeter nie, hang suksesvolle stappe af van die regspersoon se reëls en hoe doeltreffend dit die eienaar kan dwing om op te tree.
Cilna Steyn is van die regsfirma SSLR Inc wat spesialiseer in eiendomsreg.
Dié artikel is verskaf deur die National Association of Managing Agents (Nama). Besoek hul webwerf by nama.org.za vir meer inligting.