Jou residensiële vaste termyn huurkontrak kom tot 'n einde. Vir een of ander rede teken jy nie 'n nuwe ooreenkoms nie. Die kontrak bevat ook geen bepalings oor wat met beëindiging daarvan moet gebeur nie. Is daar nog 'n geldige huurkontrak in plek? Indien wel, wat is die bepalings en voorwaardes daarvan? En watter huurbedrag is betaalbaar?
Om onduidelikheid hieroor te vermy, bepaal die Wet op Huurbehuising ("die WHB" – soos wat die naam voorstel, is hierdie wet slegs op residensiële huurkontrakte van toepassing) dat jy geag word "'n periodieke huurkontrak aan te gegaan het, op dieselfde bepalings en voorwaardes as die verstreke huurkontrak, behalwe dat enigeen van die partye minstens een maand skriftelike kennis moet gee van die voorneme om die huurkontrak te beëindig."
Jou vaste termyn huurkontrak is nou 'n "maand-tot-maand" huurkontrak. Niks verander nie, behalwe dat die huurkontrak nie meer vir 'n spesifieke periode gaan voortduur nie. Die kontrak duur nou onbepaald voort totdat enige van die partye een maand skriftelike kennis gee.
Die huurbedrag bly dus onveranderd, tensy...
Die saak oor die mondelinge verhoging van die huurbedrag
'n Huurder het 'n residensiële eiendom vir 'n jaar lank teen die huurbedrag van R30,000 p.m. gehuur. Die skriftelike huurkontrak is vir nog 'n jaar met 'n huurbedrag van R32,400 p.m. verleng. Met die beëindiging daarvan, was daar geen verdere skriftelike verlenging van die kontrak nie. Die huurder het wel mondelings ingestem om 'n verhoogde huurbedrag van R34,500 p.m. te betaal. Die huurder het ook inderdaad vir die volgende nege maande die verhoogde huurbedrag betaal.
Toe die verhuurder kennis gee dat die huurder die perseel moet ontruim, weier hy en trek eers vier maande later uit. Die verhuurder dagvaar die huurder vir verskeie bedrae, insluitende skadevergoeding vir "oorhou". Die begrip van "oorhou" word gebruik in die geval waar 'n huurder voortgaan om die huureiendom op onregmatige wyse te okkupeer, en sodoende word die verhuurder verhoed om die eiendom weer uit te verhuur. Die verhuurder kan dan die verliese wat hy daardeur gely het in die vorm van skadevergoeding van die huurder eis.
Die huurder het die eis teengestaan. Een van sy verwere (relevant tot hierdie artikel) was dat die verhoogde huurbedrag van R34,500 p.m. waarop mondelings ooreengekom is, ongeldig was. Hy voer aan dat, in terme van die WHB, die vorige huurbedrag van R32,400 p.m onveranderd gebly het, soos wat dit op datum van verstryking was.
Dit is nie die geval nie, beslis die Hooggeregshof (hierdie was 'n appèl op 'n Landdroshof uitspraak). Die daaropvolgende mondelinge ooreenkoms om die huurbedrag te verander was geldig – die WHB bepaal slegs dat die bepalings en voorwaardes van die huurkontrak (insluitende die huurbedrag) geag word om onveranderd te bly, wat beteken dat dit wel "weerlegbaar" is. Met ander woorde, indien jy kan bewys dat daar op ander bepalings en voorwaardes ooreengekom is, hetsy mondelings of skriftelik, sal daardie bepalings geldig wees.
Die uiteinde hiervan – die huurder moes skadevergoeding in die bedrag van R69,000 (twee maande teen R34,500 p.m.) tesame met rente en kostes betaal.
Wat moet jou huurkontrak bepaal oor die verstryking daarvan?
Dit is natuurlik moontlik dat jou huurkontrak vanuit die staanspoor 'n maand-tot-maand kontrak was. Hier bespreek ons egter slegs die geval waar 'n vaste termyn huurooreenkoms verstryk het en outomaties 'n maand-tot-maand huurkontrak geword het. Dit is in hierdie geval waar die uitspraak van die Hooggeregshof die vraag "Watter huurbedrag moet die huurder ingevolge 'n maand-tot-maand huurkontrak betaal?" beantwoord. Die huurbedrag bly onverandered, tensy – soos wat hier die geval was – daar getuienis aangebied word, wat duidelik bewys dat daar op 'n nuwe huurbedrag ooreengekom was.
Dit skep natuurlik die geleentheid vir onsekerheid en dispute. Om dit te vermy, maak seker dat jou vaste termyn huurkontrak hieroor duidelik is. Die kontrak moet op skrif uiteensit presies wat by verstryking van die termyn moet gebeur. Sommige huurkontrakte bepaal byvoorbeeld dat dit outomaties op 'n maand-tot-maand basis gaan voortduur, maar dat die verhuurder skriftelike kennis aan die huurder moet gee van enige veranderinge in die huurbedrag en ander terme van die ooreenkoms. Sonder so 'n klousule in jou huurkontrak kan jy jouself in dieselfde posisie vind as die partye in hierdie saak. Dan moet jy die lang roete deur die howe loop. Jy moet dan hoop dat 'n Landdros of 'n Regter (waarskynlik beide) jou interpretasie van dit wat jy dink julle wel mondelings ooreengekom het, ook sal aanvaar.
Vermy mondelinge huurkontrakte!
Ter afsluiting, onthou dat mondelinge huurkontrakte (mondelinge kontrakte in die algemeen) en/of mondelinge veranderinge aan kontrakte, 'n resep is vir misverstande, bedrog en dispute.
Alhoewel ons reg die geldigheid van mondelinge huurkontrakte erken (skriftelike huurkontrakte sal verpligtend word wanneer die nuutste wysigings tot die WHB eendag in werking tree), is dit altyd beter om daarop aan te dring dat alles op skrif gestel word en deur beide partye onderteken word. Dit moet ook 'n klousule bevat wat bepaal dat geen wysigings geldig en bindend sal wees tensy dit ook op skrif gestel en onderteken is nie.