Huurrem: huurders en verhuurders moet weet dat - hindernisvryLees Meer
Hoof hindernisvry Huurrem: huurders en verhuurders moet weet dat
Wanneer tree die huurrem in werking??
As die federale staat 'n statutêre ordonnansie uitgereik het vir die gebied waarin u eiendom geleë is, wat verklaar dat dit 'n gebied met 'n stywe huismark is, moet u by die huurrem hou. Volgens. § 556d BGB (2) word as sodanig verklaar indien:
huurgeld styg aansienlik vinniger as die nasionale gemiddelde,
die gemiddelde bykomende las op huishoudings oorskry duidelik die nasionale gemiddelde,
die inwonende bevolking groei sonder dat die nodige leefruimte deur nuwe bouaktiwiteit geskep word, of
daar is 'n lae vakaturekoers wanneer daar groot aanvraag is.
Waar werk die huurprysrem?
Die huurrem kan teoreties regoor die land geld. Trouens, die streeksverskille is egter groot. Omdat die huurprysrem slegs geld waar dit deur die federale state per ordonnansie uitgereik is. Dit gebeur wanneer die situasie vir huurders op die huismark so kritiek is dat baie mense nie meer behuising kan bekostig nie. Hier is die huurrem bedoel om die steeds stygende huurgeld te bekamp.
In Hamburg, Berlyn en Noordryn-Wesfale is die geleentheid die eerste keer benut. Later het Beiere, Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Hesse, Mecklenburg-Voor-Pommere, Nedersakse, Rynland-Palts, Sleeswyk-Holstein en Thuringia ook gebiede gedefinieer waarin die huurrem geld. In Sleeswyk-Holstein het die regulasie egter op die 30ste in werking getree.11.Weer in 2019 afgeskaf. In Nedersakse is die oorspronklike vorm van die huurprysrem daar in die somer van 2020 deur die streekhof in Hannover ongeldig verklaar. 'n Nuwe ordonnansie sal in die laat herfs van 2020 aanvaar word. Hierin word vyf van die 12 oorspronklike stede uitgeskakel, insluitend Wolfsburg, 'n groter stad. Die nuwe huurrem moet ook geld vir die sewe Noordsee-eilande wat reeds ingesluit is. In Sakse, Sakse-Anhalt en Saarland is die moontlikheid om die huurrem tot 2020 te implementeer steeds nie gebruik nie.
Volgens 'n verandering in huurwet 2020 word die state nou toegelaat om verdere gebiede te spesifiseer waarin die huurprysrem tot 2025 geld, in plaas van slegs tot die einde van 2020.
Belangrik: Dit is moontlik dat die regulasie nie op 'n hele stad van toepassing is nie, maar slegs op sommige dele daarvan. Om absoluut seker te wees, moet jy meer uitvind by die verantwoordelike stad of munisipaliteit.
Die grootste stede in Duitsland met huurkontroles (vanaf Oktober 2020)
Berlyn, stad Berlyn
Hamburg, Vrye en Hansestad Hamburg
München, hoofstad van die staat Beiere
Keulen, stad Noordryn-Wesfale
Frankfurt am Main, stad Hesse
Stuttgart, hoofstad van die staat Baden-Wuerttemberg
Düsseldorf, stad Noordryn-Wesfale
Bremen, stad Bremen
Bonn, stad Noordryn-Wesfale
Munster, stad Noordryn-Wesfale
Karlsruhe, stad Baden-Wuerttemberg
Wiesbaden, hoofstad van die staat Hesse
Freiburg im Breisgau, stad Baden-Wuerttemberg
Erfurt, stad Thüringen
Mainz, stad Rynland-Palts
Kassel, dokumenta stad Hesse
Ludwigshafen aan die Ryn Rynland-Palts
Potsdam, stad Brandenburg
Heidelberg, stad Baden-Wuerttemberg
* Bron: Duitse Vakbondkonfederasie (DGB)
Met hoeveel kan die huur verhoog ten spyte van die huurrem?
Wat beteken dit vir jou? Daar word gesê dat die huur vir 'n nuwe huur van 'n bestaande woonstel nie die plaaslike vergelykende huur met meer as tien persent mag oorskry nie. Jy kan uitvind hoeveel hierdie vergelykende huurgeld is in die huurindeks wat deur jou stad of munisipaliteit gepubliseer is.
Huurrem: die huurindeks is deurslaggewend
Om die huurrem aan te slaan, is kennis van die huidige huurindeks in die betrokke stad of munisipaliteit 'n voorvereiste. Want om seker te wees dat die huur nie meer as tien persent bo die plaaslike vergelykbare huur is nie, moet die huidige waardes bekend wees.
Belangrik: As jy nie 'n woonstel huur nie, maar 'n huis huur, is dit nie so maklik om die plaaslike vergelykende huurgeld te bepaal nie, want 'n huurindeks word gewoonlik nie vir huurhuise opgestel nie. Hier moet die huurgeld van drie vergelykbare eiendomme vergelyk word om die plaaslike vergelykende huur te bepaal. Die gemiddelde huur lei dan tot die plaaslike vergelykende huur.
Watter uitsonderings op die huurprysrem is daar vir verhuurders?
In sekere gevalle, as 'n verhuurder, hoef jy nie bekommerd te wees oor die huurrem nie. En nie eens as jou eiendom in 'n gebied is wat deur ordonnansie tot 'n gebied met 'n beknopte huismark verklaar is nie. Dan kan jy vrylik die huurgeld bepaal binne die raamwerk van wat wetlik toelaatbaar is. In hierdie gevalle moet die huurprysrem nie in ag geneem word nie:
Nuwe geboue: As 'n huis nuut gebou is en die eerste verhuring het na die 1ste plaasgevind. Oktober 2014, geld die huurrem nie.
Moderniserings of. Opknappings: Is 'n bestaande woonstel omvattend gemoderniseer of. opgeknap, sodat die koste wat hiervoor aangegaan is meer as 'n derde van die bedrag beloop wat vir 'n vergelykbare nuwe gebou verskuldig sou gewees het, hoef u nie aan die huurrem te voldoen wanneer u die huur vasstel nie.
Hoë huurgeld uit die verlede
Die huur is vasgestel voordat die huurrem in werking getree het.
Huurrem in 2019 en 2020 aangedraai
Aangesien die uitsonderings dikwels uitgebuit is, is die regulasies vir die huurrem in 2019 en 2020 verskerp. Sedert 2019 is verhuurders verplig om huurders van ongevraagde inligting te voorsien, byvoorbeeld oor voorafverhuring of modernisering, indien hulle die huurprysrem wil omseil en hulle op hierdie uitsondering wil beroep (Artikel 556e Para. 1 en 2 BGB).
Op die 1ste. April 2020 was daar nog 'n verandering in die wet (§ 556g BGB): Die huurrem is nou terugwerkend vanaf die dag van intrek. Enigiemand wat die verhuurder berispe het omdat hy die huurprysrem verontagsaam het, is slegs toegelaat om die buitensporige hoë huurgeld terug te eis wat ná die klagte verskuldig geword het. Hierdie regulasie is steeds van toepassing op alle huurkontrakte wat voor die 1ste gesluit is. April 2020. Vir alle huurkontrakte wat daarna ontstaan, het huurders nou 30 maande vanaf die begin van die tydperk om huurgeld wat die huurprysbeperking weerspreek op versoek terug te eis, soos voorheen in teksvorm (brief of e-pos). Huurders moet dan steeds in die betrokke woonstel woon. Sedert 2019 is 'n eenvoudige klagte voldoende in plaas van 'n gekwalifiseerde een. Dit beteken: 'n Regverdiging is nie meer nodig in die aansoek nie. Huurders moet dit net duidelik maak dat die huur te hoog is en noem dat die verhuurder 'n uitsondering op die huurrem beroep as hy dit doen.
Met die huurrem bly huurgeld in metropolitaanse gebiede bekostigbaar – volgens die plan van politiek.
Foto: Fotolia / Tiberius Gracchus
Die huurrem geld ook vir indekshuur en gegradueerde huurgeld?
As jy 'n indekshuurooreenkoms met jou huurder sluit, het jy die opsie om die huurrem te omseil. Want met die indekshuur word die huur nie op die plaaslike vergelykbare huur gegrond nie, maar op die verbruikersprysindeks. Dit word bepaal deur die Federale Statistiese Kantoor.
In die geval van indekshuurkontrakte moet slegs die aanvanklike huur aan die vereistes van Artikel 556d van die Duitse Burgerlike Wetboek (BGB) voldoen. Indien die verbruikersprysindeks sterk styg, is die indekshuur daarop gegrond en kan dus in die toekoms hoër wees as wat volgens die huurrem toegelaat sou word.
Met 'n gegradueerde huurgeld word die huur wat in die toekoms betaal moet word, bepaal wanneer die kontrak onderteken word. Die reël hier is dat beide die aanvanklike huur en die later gradeplegtigheid versoenbaar moet wees met die huurrem. Spesifiek beteken dit dat die verhogings wat in die toekoms geïmplementeer word nie meer as tien persent bo die destydse gebruiklike vergelykende huurgeld mag wees nie.
As 'n verhuurder moet jy steeds groot stappe neem vir die geskeduleerde seisoene. As dit werklik tot die geval kom dat die plaaslike huurgeld minder styg as wat verwag is, sodat die wankeling wat toegepas is onregmatig sou wees as die hele huurkontrak nie ongeldig sou wees nie. Die huurder sal eenvoudig nie verplig wees om die gedeelte van die gradeplegtigheid te betaal wat die tien persent oorskry nie.
Kan ek die huur soveel verhoog as wat ek wil sonder 'n huurrem?
Die huurrem is 'n manier om huurgeld binne 'n huurdervriendelike raamwerk te hou. Maar selfs voordat die huurprysrem ingestel is, kon eiendomseienaars nie huurgeld op onoordeelkundige wyse verhoog nie – en hulle kan dit ook nie doen in stede en dorpe waar die huurprysrem nie geld nie.
Dit is slegs toelaatbaar om die huur met 'n maksimum van 20 persent oor 'n tydperk van drie jaar te verhoog. Mens praat hier van die sogenaamde kaplimiet. In sommige federale state is hierdie maksimum waarde selfs verminder tot 'n maksimum van 15 persent deur middel van die beperkingsbeperkingsordonnansie.
Aangesien hierdie regulasie ook verhuurders in hul gratis pryse beperk, praat baie hier ook van 'n huurrem. Doen navraag by die verantwoordelike stad of munisipaliteit watter regulasie op die ligging van jou eiendom van toepassing is.
Jy sal dalk ook belangstel in Regte en Belasting Huurreg: jou regte en verpligtinge as huurder en verhuurder Eiendomskennis Die 10 duurste stede in Duitsland in 2020 Boubesparing en finansies Studie: Behuisingskoste laer as huur
Die huurrem is nie onbetwis nie
So welkom as wat die huurrem onder huurders is, is dit omstrede onder verhuurders. En dit is geensins te wyte aan die feit dat verhuurders hulle na bewering genadeloos met huurders wil verryk nie. Op sommige plekke is dit eerder moeilik, indien nie amper onmoontlik nie, om by die huurprysrem te hou: Waar daar geen huurindeks is nie – dit is byvoorbeeld die geval in Bremen – of dit baie verouderd is, is dit moeilik om te betaal 'n tans redelike huurbevinding wat nie in stryd is met die wet nie.
En nog 'n punt is 'n duidelike kontra met betrekking tot die huurrem: Weens die regulasie sien sommige verhuurders nie meer 'n aansporing om huise te moderniseer nie. Die maksimum huurbedrag word immers soms duidelik gereguleer, sodat die voorgestelde maatreëls dikwels eenvoudig nie meer vir verhuurders die moeite werd is nie.
Maar daar is ook presies die teenoorgestelde: As 'n huis luuks opgeknap word en die koste hiervoor oorskry 'n derde van die bedrag wat vir 'n vergelykbare nuwe gebou verskuldig sou wees, werk die huurrem nie, soos hierbo beskryf. As die kostes hiervoor aan die huurders deurgegee word, lei dit dikwels daartoe dat reeds gevestigde huurders moet uittrek en aansienlik ryker mense die woonstel moet oorneem.
En daar is nog 'n probleem wat die wetlike regulasie nog nie opgelos het nie: daar is oor die algemeen 'n groot aanvraag na die huur van woonstelle in aantreklike liggings. As 'n reël doen talle, soms selfs honderde, belangstellendes hier aansoek vir 'n woonstel. As gevolg van die huurrem kon sommige mense hierdie leefruimte meer bekostig. Aangesien verhuurders gewoonlik die mees solvente huurders kies, help die wet egter nie die minder hoë-inkomste burgers nie. Hulle is ook meer geneig om suksesvol te bly in die vind van verblyf in die buitewyke en buitewyke, waar die kompetisie minder hoë-inkomste is.
Die huurrem is slegs van toepassing op nuwe huur.
Foto: Fotolia / Natalie Prinz
Die huurrem in die hof
Die huurrem veroorsaak nie net kritiek nie, maar ook plek-plek vir regsgeskille. Die Berlynse streekhof (AZ 67 O 149/17) het bevind dat die huurrem dalk nie grondwetlik is nie. Die regters was krities oor die feit dat die regulasie verhuurders in verskillende grade benadeel weens die groot verskille in huurgeld regoor Duitsland. Dit is nie objektief geregverdig nie, en ook nie die beginsel van gelykheid soos neergelê in artikel 3 van die Grondwet nagekom nie. Die Federale Grondwethof het toe die versoenbaarheid van die huurrem met die Basiese Wet ondersoek en in die somer van 2019 besluit: Die regulasies weerspreek nie die Basiese Wet nie.