Citizen Alert ZA: Sharemax: Nova-base skep diep
Deur David van Rooyen 08 November 2015 04:30
Sowat 'n vyfde van die krimpende eiendomsinkomste waaruit die eertydse Sharemax-beleggers betaal moet word, is die afgelope jaar opgeslurp deur vier direkteure van Nova Property Investments, die maatskappy wat die eertydse Sharemax-portefeulje bestuur.
Só skep hulle
Volgens Nova se finansiële state het die voorsitter, Connie Myburgh, en die uitvoerende hoof, Dominique Haese, die afgelope jaar albei 'n salaris van R3,19 miljoen ontvang, asook 'n bonus van R1,3 miljoen.
Die vier direkteure se inkomste van R16,7 miljoen die afgelope jaar beloop ook bykans die helfte van die bedrag wat as rente op skuldbriewe aan die 33 000 Sharemax-beleggers uitgekeer is.
Boonop het die direksie ook die afgelope week op die maatskappy se jaarvergadering goedkeuring gekry om hul salaris in die komende boekjaar met 'n maksimum van nog 10% te verhoog – ondanks die feit dat die maatskappy se ­eiendomsinkomste in die ­afgelope jaar met 27% gedaal het.
Sharemax-beleggers kan net magteloos toekyk hoe die direkteure baie goed vir hulself sorg uit die kosbare inkomste waarvan baie van hulle afhanklik is.
Selfs die sowat 1 200 beleggers wat in die Sharemax-reëlingskema besluit het om hul eenhede in die sindikasieskemas vir aandele in Nova te verruil, se hande is gebind omdat hul aandele in Nova geen stemreg het nie.
Wie die aandeelhouers is wat die afgelope week ingestem het dat die salarisse wat die vier direkteure aan hulself toegeken het, verder verhoog moet word, bly ook 'n geheim omdat Nova weier om sy aandeleregister bekend te maak.
Daar is tans 'n regsgeding aan die gang om die maatskappy te dwing om die register bekend te maak.
Die bedryfsdirekteur, Rudi Koekemoer, en die finansiële direkteur, Rudi Badenhorst, het elk R2,62 miljoen verdien en 'n bonus van R1,25 miljoen gekry.
Myburgh was die prokureur wat deur die Sharemax-direksie aangestel is om die reëling­skema, waaruit Nova gebore is, te bestuur.
Die Nova-direksie se salarisse stem ooreen met dié van die bestuur van baie groter genoteerde eiendomsmaatskappye wat portefeuljes van etlike miljarde rande suksesvol bestuur. Haese het teen druktyd nog nie op SakeRapport se navrae reageer nie.
The Villa net 'n leë dop
Die halfgeboude The Villa-winkelsentrum in Pretoria-Oos. Foto: Lisa Hnatowicz
Die waarde van Nova se ­eiendomsportefeulje beloop net R3,7 miljard, waarvan R1,6 miljard verteenwoordig word deur 'n leë dop, die halfvoltooide winkelsentrum The Villa in die ooste van Pretoria. Die Zambesi-sentrum in die noorde van Pretoria wat ook feitlik leeg staan, word vir R580 miljoen waardeer.
Die waardasie van die res van die eiendomsportefeulje kan ook ernstig in twyfel getrek word.
'n Eiendom se waarde word bepaal deur die inkomste wat so 'n gebou kan genereer. Nova se inkomste het die afgelope jaar van R107,4 miljoen tot net R79,2 miljoen gedaal.
Ondanks die daling is die onderliggende waarde van die portefeulje met R228 miljoen aangepas.
Dit is uitsluitlik te danke aan dié waarde-aanpassing dat die maatskappy sy boekjaar met 'n papierwins van R154 miljoen kon afsluit pleks van 'n bedryfsverlies van R49,2 miljoen.
Hoewel die direkteure beweer dat hulle nie die bonusse geneem het wat aan hulle toegeken word nie, beloop net die salarisse wat hulle wel ontvang het sowat 7% van die totale ­bedryfskoste van R147,5 miljoen.
Volgens die state is daar R35,2 miljoen aan skuldbriefhouers (beleggers) uitgekeer. Dit beteken die direkteure se salarisse – sonder bonusse – beloop R1 vir elke R3 wat aan beleggers uitgekeer is.
The Villa is enigste hoop
Louis van der Watt, uitvoerende hoof van die eiendomsmaatskappy Atterbury.
Eertydse Sharemax-beleggers se enigste hoop om nog geld uit dié skema te kry, hang steeds af van beloftes dat die winkelsentrum The Villa voltooi gaan word.
Nova Property Investments, wat nou Sharemax se eiendomsportefeulje bestuur, het die afgelope week op sy jaarvergadering belowe dié sentrum sal voltooi word as finansiering van R740 miljoen daarvoor bekom kan word.
Louis van der Watt, uitvoerende hoof van die Atterbury-groep, sê egter dié sentrum het geen waarde nie en moes in die eerste plek nooit gebou gewees het nie. "Ons as Atterbury het na die sentrum gaan kyk en al betaal iemand my, sal ek dit nie vat nie. Soos dit daar staan is dit nie 'n sent werd nie."
Daar word al jare nie meer bouwerk aan The Villa gedoen nie en verroeste versterkingstaal steek steeds uit sekere dele van die halfgeboude sentrum wat 'n seeroog in die woongebied geword het.
Van der Watt sê dié sentrum was van die begin af nie lewensvatbaar nie omdat dit net te groot is vir die woongebied waar dit gebou is. "Dit is 'n sentrum van 80 000 vierkante meter wat geleë is tussen 'n woongebied wat nie groei nie en 'n natuurreservaat. Dit is so dat dit binne 18 maande klaar gebou kan word, maar daar gaan niemand wees wat 'n winkel daarin wil huur nie."
Van der Watt sê wanneer ontwikkelaars geld by banke leen om 'n ontwikkeling te begin, stel die bank streng vereistes.
ONS AS ATTERBURY HET NA DIE SENTRUM GAAN KYK EN AL BETAAL IEMAND MY, SAL EK DIT NIE VAT NIE. SOOS DIT DAAR STAAN IS DIT NIE 'N SENT WERD NIE.
"As ek nou van die bank wil leen, moet ek kan bewys dat my sentrum al genoeg huurders het om 70% vol te wees. Daar is voorgegee dat The Villa genoeg huurders het, maar ons wat in die bedryf is, weet dit kon nie waar wees nie."
Van der Watt sê beloftes dat die sentrum klaar gebou gaan word, gee beleggers net weer valse hoop.
"Daar is geen hoop nie. Daardie beleggers gaan nie hul geld terugkry nie. Dit is baie hartseer, maar dis die feite."
Hy sê enige ontwikkelaar moet verantwoording doen aan sy finansiers – hetsy 'n bank of aandeelhouers in 'n genoteerde maatskappy
"By Sharemax het niemand verantwoording gedoen nie.
"Die ontwikkelaar het reeds begin wins neem toe die sentrum nog nie eens klaar was nie, die verkoopsagente het hul kommissie ontvang en die ­bouer is betaal. Dit alles met pensioenarisse se geld."
Sharemax-hofuitspraak 'n terugslag vir beleggers
Deur Vida Booysen 21 April 2015 03:00
'n Terugslag het die kantoor van die ombud van finansiëlediensteverskaffers (Fais) getref in sy stryd om die direkteure van die Sharemax-eiendomsindikasies verantwoordelik te hou vir beleggers se verlies.
Sharemax, waarin sowat 33 000 beleggers – hoofsaaklik pensioenarisse – belê het, is in 2013 as 'n Ponzi-skema deur Noluntu Bam, die Fais-ombud, beskryf. Die maatskappy is in 2011 in sakeredding geplaas en beleggers probeer sedertdien alles in hul vermoë om verliese te verhaal.
Heelparty beleggers het onder meer by die Fais-ombud klagtes ingedien teen die finansiële adviseurs wat hulle aangeraai het om in die skema te belê. Die Fais-ombud het die mag om finansiële raadgewers te gelas om slagoffers van hul swak advies te vergoed.
Nou is 'n uitspraak deur regter Louis Harms, die voorsitter van die Fais-appèlraad, en 'n paneel kundiges gelewer ten gunste van Sharemax Investments en sy voormalige direkteure, Gerhardus Goosen, Johannes Botha, Dominique Haese en Andre Brand.
Die uitspraak bepaal dat die Fais-ombud dié direkteure nie mede-verantwoordelik kan hou (saam met finansiële adviseurs wat aangekla is) vir die klaers se verlies nie.
Die uitspraak spruit uit 'n klag wat twee pensionarisse, Gerbrecht Siegrist en Jacqueline Bekker, teen hul finansiële raadgewers, Cornelius Botha en Edward-Carter Smith, by die Fais-ombud ingedien het. Die twee pensioenarisse het onderskeidelik R580 000 en R490 000 in Sharemax se Zambezi-sindikasie belê.
Nadat Bam die klag ondersoek het, het sy Sharemax Investments, die maatskappy wat die beleggings bevorder het, asook die voormalige direkteure as respondente in haar bevinding ingesluit.
Sy het onder meer bevind dat elkeen van die vier Sharemax-direkteure verantwoordelik is vir die verlies wat deur Siegrist en Bekker gely is. Hierna het die vier direkteure appèl teen haar uitspraak aangeteken by die Fais-appèlraad.
Dit het beteken dat geeneen van die ander klagtes wat oor eiendomsindikasies, insluitend Sharemax en Pickvest, by die Fais-ombud ingedien is, aangehoor kon word totdat die uitspraak van die appèlsaak bekend is nie.
Twee kwessies is deur die paneel in oënskou geneem, naamlik of die ombud die gesag gehad het om 'n uitspraak te lewer teen 'n party wat nie as 'n oortreder deur die klaer uitgewys is nie en of 'n reëlingskema 'n klag raak wat teen 'n finansiële raadgewer by die Fais-ombud gelê is.
Die beleggers in die Sharemax-sindikasies het as deel van die sakereddingsproses aandele of skuldbriewe deur 'n nuwe maatskappy, die Nova-eiendomsgroep, aanvaar.
In sy uitspraak wys Harms daarop dat die klaers se eise, "regtelik of verkeerdelik, maar feitelik teen hul diensverskaffers was vir onbehoorlike diens" en dat hulle nie aangedui het dat hulle enige eis teen Zambezi Holdings het nie.
Hul eis soos dit aan die ombud voorgelê is, was nie eksplisiet of implisiet deel van die reëlingskema nie.
Wat dit in die praktyk beteken, is dat die Fais-ombud voortaan net 'n klaer se finansiële diensverskaffer, wat hy in sy klag noem, verantwoordelik kan hou vir verlies wat hy gely het.
Sy kan slegs enige verdere entiteit wat met die saak verband hou, verantwoordelik hou as die klaer daardie party spesifiek ook in sy klag genoem het.
Harms het egter in sy uitspraak die argument van die hand gewys dat beleggers nie meer enige reg het om eise in te dien wat met hul beleggings verband hou indien daardie beleggings deur skuldbriewe vervang is as deel van 'n hofbevel ingevolge artikel 311 van die Maatskappywet nie.
Dié verweer is geopper deur die voormalige direkteure van Sharemax en Gerhard Goosen, die voormalige direkteur van USSA, die maatskappy wat die lisensie verskaf het waarvolgens finansiële raadgewers die Sharemax-beleggings verkoop het.
Die regter sê die argument dat alle krediteure, of hulle nou ten gunste van die reëlingskema gestem het of nié, daardeur gebind is, kan nie aanvaar word nie.
"Dit is op 'n valse aanname gegrond, naamlik dat die klag oor die belegging implisiet in die reëlingskema vervat is."
Die regter het ook in sy uitspraak daarop gewys dat die reëlingskema vir Zambezi ter syde gestel kan word op grond van bedrog en dat die ombud opgemerk het dat die bedrieglike gedrag deur die direkteure nie deur die reëlingskema geskik word nie.