Onteieningswetsontwerp: ongrondwetlik of noodsaaklik? | LitNet
Annelize Crosby Seminare en essays 2016-06-14
Grond en -onteiening is in die nuus. In LitNet Akademies (Regte) het die volgende artikel deur Juanita Pienaar verskyn: Die betekenis van 'n ontneming weens 'n rasdiskriminerende wet of praktyk vir doeleindes van die Wet op Herstel van Grondregte 22 van 1994 – 'n oorsig van ontwikkelings in regspraak.
EJ Marais en BV Slade het ook onlangs hierdie artikel geskryf: 'n Positiewe blik op die onteieningswetsontwerp.
Hier onder skryf Annelize Crosby, die adviseur van grond en parlementêre skakeling van AgriSA, oor onteieningswetsontwerp: drakonies en ongrondwetlik of noodsaaklik en belyn met die Grondwet?
Foto van Annelize Crosby: Twitter. Foto van landbougrond: wikipedia.
Die Grondwet stel dit duidelik, in artikel 25 daarvan, dat eiendom onteien mag word. Artikel 25 stel dan ook die grense waarbinne hierdie bevoegdheid deur die staat uitgeoefen mag word, naamlik slegs ingevolge 'n algemeen geldende wet, vir 'n openbare doel of in die openbare belang en teen die betaling van regverdige en billike vergoeding.
Die staat het lank voor die aanvaarding van die Grondwet reeds onteieningsbevoegdhede gehad, wat uitgeoefen is ingevolge die Onteieningswet van 1975. Hierdie wet was egter in verskeie opsigte nie belyn met die Grondwet nie en daarom was dit eintlik reeds in 1996, toe die Grondwet aanvaar is, 'n uitgemaakte saak dat die wet hersien of totaal herskryf sou moes word. Die eerste poging tot 'n nuwe onteieningswet was in 2007/2008. Die wetsontwerp wat in 2007 vir kommentaar gepubliseer is, is egter in 2008 uit die parlementêre proses onttrek. Die hoofbeswaar teen daardie weergawe was dat dit ernstige beperkings geplaas het op die reg van 'n eienaar wat onteiening in die gesig staar om die howe te nader. Die 2013-wetsontwerp bevat geen sodanige beperkings nie.
'n Lang en deeglike openbare raadplegingsproses het plaasgevind: die 2013 wetsontwerp is eers vir openbare kommentaar gepubliseer, daarna in die Nasionale Ekonomiese-ontwikkeling- en Arbeidsadviesraad, oftewel NEDLAC, onderhandel; daarna was daar drie dae se openbare verhore in die portefeuljekomitee op openbare werke en uiteindelik ook provinsiale verhore in al die provinsies onder toesig van die gekose komitee op ekonomiese en besigheidsontwikkeling van die Nasionale Raad op Provinsies. Heelwat veranderinge is gedurende hierdie prosesse aan die wetsontwerp aangebring.
Daar was reeds vroeg in die konsultasieproses rolspelers wat die mening gelug het dat die wetsontwerp ongrondwetlik is. Daar is onder andere beweer dat dit in stryd is met artikel 26(3) van die Grondwet wat bepaal dat geen persoon sonder 'n hofbevel uit hulle huis gesit mag word nie. Die bewering berus egter op 'n verwarring tussen die konsepte van besit en eienaarskap. Die wetsontwerp maak voorsiening vir die onteiening van eienaarskap teen vergoeding en nadat 'n billike proses gevolg is. Dit bepaal nêrens dat persone summier uit hulle huise gesit kan word, maw ontneem kan word van hulle besit, sonder 'n hofbevel nie. Dit sluit nie die werking van artikel 26(3) van die Grondwet of wetgewing soos die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg of die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsetting uit nie.
'n Ander bewering wat gemaak is, is dat dit in stryd is met artikel 25(2) van die Grondwet, wat bepaal dat onteiening onderhewig is aan die betaling van vergoeding waarvan die bedrag en die tyd en wyse van betaling óf deur diegene wat daardeur geraak word, aanvaar is, óf deur 'n hof goedgekeur is. Die argument is dat onteiening, in die geval van 'n dispuut oor vergoeding, nie kan plaasvind voordat die hof oor die vergoeding beslis het nie. Hierdie wetsontwerp stel nie 'n beperking op die reg van toegang tot die howe daar nie. Die beginsel van betaal nou en litigeer later oor die vergoeding is 'n aanvaarde beginsel in ons reg. Dit is ook nie onbillik in terme van die Grondwet om van eienaars wat ontevrede is met 'n onteiening of vergoeding wat hulle aangebied word, te verwag om regskostes aan te gaan om dit in die hof bereg te kry nie. Dit bly egter 'n onbenydenswaardige situasie waarin 'n individu wat teen die staat moet litigeer om sy of haar regte te beskerm, hom of haar by onteiening bevind. Daar is wel twee wysigings aan die wetsontwerp aangebring om sulke eienaars tegemoet te kom: die eerste is dat daar 'n mediasieklousule ingebring is by dispute oor vergoeding, en die ander is dat die bedrag betaalbaar op die datum van onteiening nie meer net 80% van die aangebode bedrag is nie, maar 100% min uitstaande munisipale heffings en belastings.
Dit is so dat die definisie van eiendom in die wetsontwerp baie wyd is en alle tipes eiendom insluit, maar eiendom is 'n konsep wat deurentyd ontwikkel en verander en is derhalwe baie moeilik om te definieer.
Definisie van onteiening
Die Grondwet beperk nie die term onteiening nie – in terme van die Grondwet sou die howe elke geval wat voor hulle kom waar die staat se optrede inbreuk maak op eiendomsreg, kon ondersoek en besluit of dit op 'n onteiening neerkom of nie. Die wetsontwerp bevat egter 'n beperkende definisie van onteiening, wat interessant genoeg eers op portefeuljekomiteestadium in die wetsontwerp ingevoeg is. Hierdie definisie bepaal dat 'n optrede 'n onteiening sal wees slegs indien die staat die eiendom verkry. Derhalwe sluit dit byvoorbeeld gevalle uit waar die staat deur regulering eiendomsreg tot die mate inperk dat die eiendom eintlik waardeloos word vir die eienaar. Dit is kommerwekkend. Vergoeding is ingevolge die Grondwet verpligtend slegs wanneer 'n staatsoptrede op onteiening neerkom. Dit is dus in die individu se belang dat die wydste moontlike definisie vir onteiening toepassing moet vind en dat die klem moet wees op die verlies wat die individu gely het, nie slegs op verkryging deur die staat nie.
In die saak Agri SA vs Die Minister van Minerale en Energie het die hof, op sterkte van die bepalings van die Wet op die Ontwikkeling van Mineraal- en Petroleumhulpbronne, wat die staat die voog maak van alle mineraalhulpbronne, beslis dat die oordrag van ongebruikte, ou-orde-mineraalregte aan derdes deur die staat nie neerkom op onteiening nie en dus nie vergoed hoef te word nie. Dit het vrese laat ontstaan dat die staat dieselfde tipe benadering sou kon volg ten opsigte van byvoorbeeld landbougrond. Die beginsel van voogdyskap is egter iets wat deur middel van wetgewing in die Suid-Afrikaanse reg ingevoer is, en daar moet in elke geval na die spesifieke wetgewing gekyk word om te bepaal watter magte dit aan die betrokke minister verleen. Landbougrond is heeltemal 'n ander tipe eiendom as mineraalregte, en die beginsels wat van toepassing is op die mineraalregbedeling kan nie sonder meer op landbougrond toegepas word nie.
Die Grondwet bevat ook 'n waarborg teen arbitrêre ontneming van eiendom. Die toets vir of 'n staatsoptrede arbitrêr is, het te make met die verhouding tussen die betrokke wet, die oogmerke daarvan, die wyse waarop dit daardie oogmerke probeer bereik en die impak wat dit op individuele regte het. Ernstige ontnemings moet die toets van proporsionaliteit slaag – maw daar moet aangetoon word dat die ontneming nie buite verhouding is tot die doel wat dit probeer bereik nie.
Die Onteieningswetsontwerp strook oënskynlik met die Grondwet. Dit is in talle opsigte 'n verbetering op die 1975-Onteieningswet, veral wat administratiewe billikheid aanbetref. Daar bestaan sekerlik gevare wat verband hou met presies hoe die wet geïmplementeer gaan word – een van die areas van kommer is die ekonomiese impak van 'n benadering wat landbougrond deur die bank teen minder as markwaarde mag probeer onteien en die moontlike litigasie en die koste van sodanige litigasie wat so 'n benadering tot gevolg mag hê. Dit is egter belangrik om te besef dat die vereiste van die Grondwet is dat die vergoeding billik en regverdig moet wees en dat aanbiedings van minder as markwaarde behoorlik gemotiveer sal moet word – markwaarde synde die enigste maklik en objektief vasstelbare faktor by die berekening van vergoeding te wees. Of die wetsontwerp grondhervorming sal bespoedig, is ernstig te betwyfel; die mislukking van grondhervorming het baie te maak met swak implementering van beleid en wetgewing en ontoereikende begrotings en min met die onwilligheid van verkopers.
2016-06-24 at 08:08
Ek het definitief meer inligting.
2016-06-24 at 11:25
Congrats Annelize, This is really helpful. You sum this complex issue up with clarity and simplicity.