Jou plaas uit die oogpunt van die grondwaardeerder – AgriOrbit
Home Magazines Jou plaas uit die oogpunt van die grondwaardeerder
In 'n perfekte wêreld behoort die ideale plaaswaardeerder 'n landboukundige, ekonoom, tuinboukundige, grondkundige, veekundige, veeboer, hidroloog, weerkenner, konstruksie-ingenieur en 'n boukontrakteur te wees, om slegs 'n paar te noem. Dit is 'n ingewikkelde en omvattende bedryf, wat deur 'n tekort aan riglyne en konsekwentheid bedreig word.
Petrus Viljoen, hoof uitvoerende beampte by Agri Land Projects (ALPRO), meen die waardasiebedryf het 'n groot verantwoordelikheid om realistiese waardes vir landbougrond te bepaal.
"Dit is egter 'n uitdaging om realisties te wees in 'n sektor waar die belanghebbendes verskillende verwagtinge rondom die uitkoms van 'n waardasie het. Waardeerders moet 'n baie objektiewe benadering hê, wat ondersteun word deur goeie kennis en behoorlike navorsing om sodoende objektief te bly en 'n professionele waarderingsverslag te lewer," sê hy.
Konsekwentheid is belangrik
Aangesien waardasies nie 'n presiese wetenskap is nie, kom inkonsekwentheid as gevolg van 'n tekort aan riglyne in die waardasie van landbougrond voor en dit is baie skadelik vir die bedryf as geheel. Konsekwentheid by die waardasie van landbougrond kan slegs bereik word as waardeerders seker is van wat hulle doen en as daar duidelike leiding is oor hoe om landbougrond te waardeer, asook hoe om rekening te hou met al die faktore wat landbougrondwaardes beïnvloed.
Die waarde van landbougrond in Suid-Afrika het sedert 1965 met sowat 9,4% per jaar toegeneem, met die grootste toename sedert 2001, toe grondhervorming momentum begin kry het. Grondpryse het van 1994 tot 2000 sywaarts beweeg, waarskynlik as gevolg van gerugte dat die regering grond kan konfiskeer as 'n boer te veel grond het.
Figuur 1: Data van ALPRO dui die verskuiwing in grondpryse in Mpumalanga aan vir 2015 tot 2017.
Kenners meen grondhervorming het indirek bygedra tot die groei in landbougrondwaardes, hoofsaaklik as gevolg van onrealistiese plaaswaardasies en die verwagting dat die regering as koper 'n hoër as normale prys moet betaal.
Politieke en ekonomiese druk
Petrus meen dat, anders as wat onlangs in die media berig is, hulle syfers geen verlaging in grondwaardes aandui na aanleiding van onlangse uitsprake oor grondonteiening sonder vergoeding nie. "Die tydperk wat grond in die mark is, het weliswaar langer geneem. Mense is van nature versigtig vir boerdery, hoofsaaklik as gevolg van die klimaat. Ons sien ook dat marginale grond nie verkoop nie. Boere kan nie meer bekostig om grond te koop wat nie goed genoeg is nie, aangesien die insetkoste te hoog geword het."
Die grootste krisis op hierdie stadium is die druk wat die ekonomie op grondpryse uitoefen. Petrus voorspel groot finansiële druk op produsente met lenings vir landbougrond, indien Suid-Afrika afgegradeer word na rommelstatus en rentekoerse buite beheer raak.
Wat beïnvloed grondwaardes?
Talle faktore het 'n invloed op die waarde van landbougrond. Sommige van hierdie faktore is rasioneel en ander is baie subjektief. Die faktore kan in ongeveer drie kategorieë gegroepeer word, naamlik faktore wat die waarde van landbougrond oor die algemeen beïnvloed, faktore wat die waarde van plase in 'n bepaalde gebied beïnvloed en faktore wat die waarde van 'n spesifieke plaas beïnvloed.
Regeringsbeleid en wetgewing kan 'n direkte invloed hê op die waarde van landbougrond oor die algemeen. Subsidies, markregulering, waterwetgewing, grondhervorming, grondbelasting en kapitaalwinsbelasting is voorbeelde van faktore wat die laaste paar dekades 'n rol gespeel het.
Die pryse van landbougrond kan ook nadelig beïnvloed word deur geweld, 'n onstabiele politieke omgewing, misdaad en diefstal. Verskeie aspekte in die ekonomiese omgewing, soos inflasie, wisselkoersontwikkeling, rentekoerse en finansiële beskikbaarheid, beïnvloed ook die waarde van landbougrond.
Faktore wat waarde beïnvloed
Nes soos daar faktore is wat landbougrond se pryse oor die algemeen beïnvloed, is daar ook faktore wat landbougrond se waarde in 'n spesifieke geografiese gebied beïnvloed. Hierdie faktore hou verband met die karakter, potensiaal en uniekheid van 'n gebied, soos klimaat, afstand vanaf markte, ontwikkeling van markte en nywerhede, gesondheids- en veiligheidskwessies, stabiliteit en beskikbaarheid van water, intensiteit van grondhervorming en selfs persepsies van die gebied.
'n Verandering in enige van hierdie faktore kan die karakter en potensiaal van die gebied en sodoende die aantreklikheid vir moontlike beleggers verander.
Die volgende faktore kan 'n plaas se waarde beïnvloed:
Natuurlike hulpbronne (grondsoort, weidingskapasiteit ens.).
Regte en serwitute (waterregte, mineraalregte, besigheidsregte, kanale ens.).
Ontwikkelingsvlak (huise en geboue, infrastruktuur, besproeiingsinfrastruktuur, permanente gewasse).
Ligging in verhouding tot markte en insetverskaffers.
Grootte van grond.
Arbeid versus kapitaalintensiteit.
Potensiaal van plaas en grond.
Die waarde van landbougrond word volgens drie hoofmetodes bepaal:
Produksiewaarde- of inkomstekapitalisasie-metode: Hierdie metode word gebruik om te bepaal watter lening die plaas kan diens. Die aannames wat in hierdie metode gebruik word, is belangrik vir die uitkoms van die waardasie. Die skommelinge in die mielieprys (bv. R1 800 tot R1 600, soos in 2005) kan oor drie jaar die waarde van 'n plaas verander van dubbel sy normale waarde tot 'n negatiewe waarde. Hierdie metode is dus nie betroubaar om die markwaarde van 'n landbou-eiendom te bepaal nie. 'n Gekwalifiseerde professionele eiendomswaardeerder sonder voldoende kennis van landboukommoditeite, boerderypraktyke en marknorme is nie voldoende toegerus om hierdie metode toe te pas nie.
Vergelykbare verkoopsmetode: Hierdie metode is gebaseer op "vergelykbare" verkope, wat selde bestaan. Dit is soos om appels met pere te vergelyk. Plase verskil geweldig in samestelling, ontwikkeling, infrastruktuur en grootte. Die waarde per hektaar van 'n boerdery van 50ha met 'n huis en ander geboue sal veel hoër wees as dié van 50ha onontwikkelde landbougrond. Die probleem met hierdie metode is die gebrek aan behoorlike vergelykbare verkope en die misbruik van berekende vergelykbare syfers. Hierdie is die mees benutte en aanbevole metode vir geregistreerde professionele eiendomswaardes, en is direk en indirek meestal verantwoordelik vir inkonsekwentheid in waardasies.
Riglynmetode (pro-aktiewe vergelykbare verkoopsmetode): Hierdie metode word gebruik in gebrek aan betroubare vergelykbare verkope. Die syfers van die aktekantoor gee geen inligting van die plaas behalwe die hektaar en die distrik nie, daarom kan dit nie net so gebruik word nie. Verskeie diensverskaffers bied aanlyn-data oor verkoopstransaksies, maar hierdie data word deur data-ontleders geïnterpreteer en nie deur ervare landbouers nie.
Dit plaas 'n groot beperking op die toepassing van feite in die waardasieproses. ALPRO gebruik sy eie databasis van voorheen gewaardeerde landbou-eiendomme, tesame met 'n diepgaande analise van vergelykbare verkoopstransaksies. Deur die riglynmetode toe te pas, wyk ALPRO nie af van erkende waardasiemetodologie nie, maar verseker dat die tekortkominge in die toepassing van die vergelykbare verkoopsmetode hanteer word, terwyl dit gelyktydig 'n maatstaf bied en sodoende akkuraatheid en konsekwentheid verseker. Subjektiwiteit en aanspreeklikheid van waardeerders wat hierdie metode gebruik, is geneig om minder invloed in die finale uitkoms van die waardasie te hê.
ALPRO het oor die afgelope agt jaar gestandaardiseerde riglyne vir die waardering van landbougrond ontwikkel. Dit behels die volgende stappe:
Stap 2: Landboukomponent-identifikasie.
Stap 3: Eiendomswaarde-analise.
Stap 4: Verkoopsanalise.
Stap 5: Benchmarking van riglynwaardes.
Stap 6: Handhawing van integriteit.
Vir meer inligting, skakel Petrus Viljoen by 082 389 3430, stuur 'n epos aan pv@alg.co.za of besoek die webtuiste www.agrilandgroup.com. – Elmarie Helberg, Veeplaas