March 2016 – MHI Attorneys Blog
Johan en Susan se warmwatersilinder bars gedurende die vroeë oggendure. Deur al die chaos om die stopkraan te kry en die kinders uit die water te hou, loop die soektog na die versekeringspolis uit op ‘n massiewe stryery. Hoekom is al die los dokumente nie geliasseer nie? Nou moet Susan deur al hulle persoonlike dokumente soek om die een te kry wat sy nou dringend nodig het.
Sou dit nie minder stresvol gewees het as al die huis se dokumente netjies en op datum op ‘n sentrale plek gehou word nie? Susan sou dadelik die nodige kontaknommers tot haar beskikking gehad het, terwyl Johan die stopkraan uitsorteer.
Waarom sit jy nie ‘n paar uur uit jou skedule in die komende maand om jou huis se nalatenskap-lêer te skep of jou bestaande lêer op datum te bring nie.
Indien jy van nuuts begin, koop ‘n ringlêer met sakkies of ‘n flipfile. Elke afdeling in jou lêer sal dan in sy eie sakkie geplaas word en sodoende maklik op datum gehou kan word met die nuutste inligting.
Die volgende is items wat in die lêer gestoor kan word:
1. Inligtingsblad met die kontakbesonderhede van jou Prokureur, Makelaar, Elektrisiën, Loodgieter, Tuindienste, Huishulp en ander diensverskaffers sodat jy nie noodwendig na die toepaslike sakkie hoef te gaan indien jy slegs ‘n nommer benodig.
2. Afskrif / Oorspronklike Titelakte van jou eiendom(me) – hierdie dokument is nie net belangrik met die verkoop van jou eiendom nie, maar ook wanneer planne opgetrek word vir potensiële aanbouings
3. Besonderhede van jou Verbandrekening(e) oor jou eiendom(me)
4. Nuutste Huurkontrakte – waarby jy die huurder of verhuurder is
5. Afskrif van jou koopkontrak
6. Rekord van verbeteringe aangebring
7. Goedgekeurde bouplanne
8. Die nuutste weergawe van jou Korttermynversekeringspolis – Versekering op jou huis en huisinhoud
9. Kewersertifikaat, Elektrisiteitsertifikaat, Loodgietersertifikaat, Elektrieseheining sertifikaat en Gas sertifikaat
10. Sekuriteitsmaatskappy se kontrak en kontakbesonderhede
11. Besonderhede van die swembad hersteldienste
Die lys is natuurlik nie uitgeput nie, maak die lêer jou eie en brei die lys uit om by jou unieke omstandighede aan te pas. Die lys kan selfs ingewerk word by jou persoonlike nalatenskap-lêer, wat onder andere die volgende dokumente sal bevat:
7. Besonderhede van jou begrafnispolis en byvoordele, asook ‘n lys van rekenings waarop jy dekking ingeval van sterfte het
25. Munisipale rekening
26. Eskomrekening of koopkragstrokie
27. DSTV / MNET kontrak en kontakbesonderhede
28. Besonderhede van die tuindienste
29. Besonderhede van jou huishulp
Verder kan sommige van die bogemelde dokumente ook in elektroniese formaat gestoor word. Jy kan dus jou lêer aanpas om uit beide harde kopieë (van die oorspronklike dokumente in jou besit bv. jou oorspronklike Titelakte) en elektroniese kopieë (van die dokumente wat aan jou per e-pos gestuur word bv. Jou versekeringspolis) te bestaan. Onthou om gereeld rugsteun kopieë van die elektroniese lêer te maak en by die harde kopieë te stoor.
Ons daaglikse lewens het oorgenoeg onvoorspelbare uitdagings, moenie toelaat dat jou persoonlike administrasie verdere spanning in jou lewe veroorsaak nie. Begin vandag en neem beheer oor jou administrasie, betrek sommer die kinders ook en voor jy weet is alles op datum en op ‘n maklik bereikbare plek.
‘N GIDS TOT EKSEKUSIEVERKOPINGS
‘N Eksekusie verkoping is ‘n openbare veiling gehou deur die balju van die hof. ‘n Vonnisskuldeiser het ‘n hofbevel nodig om beslag te lê op ‘n bate om sodoende dit later te verkoop. Laasgenoemde vonnis kan slegs uitgevoer word deur die balju te stuur om beslag te lê op die eiendom van die vonnisskuldenaar. Geregtelike beslaglegging van eiendom, of dit nou roerende of onroerende eiendom is, beteken dat die balju ‘n inventaris van die bates van die skuldenaar opstel en hierdie bates mag nie van die perseel verwyder of vervreem word nie. Dit gee die skuldenaar ‘n geruime tyd om te probeer om die skuld te delg voordat die balju, gelas deur die prokureurs vir die eksekusieskuldeiser, die aangehegte eiendom na ‘n plek van veiligheid verwyder.Sodra die bates verwyder is, moet die prokureurs vir die eksekusieskuldeiser reël vir ‘n eksekusieverkoping, meer algemeen bekend as ‘n openbare veiling.
‘n Balju se kommissie op ‘n eksekusieverkoping word soos volg saamgestel :
6% op die eerste R30 000.00 (plus BTW);
5% op die balans van die prys.
Die minimum kommissie betaalbaar is R440.00 (plus BTW) en die maksimum is R8 750.00 (BTW uitgesluit). Dit is belangrik om daarop te let dat die kommissie deur die suksesvolle koper by die veiling betaal word en is gebaseer op die koopprys soos hierbo uiteengesit.
Die hofreëls bepaal dat die verkope by wyse van openbare veiling moet wees, maar geen voorsiening word gemaak dat billike markwaarde bereik moet word deur sulke verkope nie. Roerende en onroerende eiendom kan gekoop word by veilings teen verminderde, soms ver onder markwaarde, pryse. Die eiendom bereik dikwels nooit die waarde wat dit sou bereik in die ope mark nie. Dit is grootliks te wyte daaraan dat die verkope in teregstellings net deur die balju van die hof. Die Verweerder word nie toegelaat om te probeer om die markwaarde van sy / haar bate te verhoog deur die verkoop van daarvan in die ope mark nie.
Verder is daar geen verpligte reserwe prys vir teruggeneemde bates wat by openbare veiling verkoop word nie. ‘n Reserweprys is die minimum prys waarteen ‘n bate verkoop mag word.
Die feit dat daar geen verpligte reserwe prys is nie is die afgelope tyd ‘n warm onderwerp, veral met die koms van die era van verbruikersbeskerming. Veilings is vir die grootste gedeelte nie mededingend nie. Dit is waar dat slegs die winskoop jagter baat uit openbare veilings. Die vonnisskuldeiser word dikwels in die posisie gelaat dat die vonnisskuld nie ten volle ingevorder word nie. Die vonnisskuldeiser het in so ‘n geval steeds ‘n eis teen die skuldenaar vir die uitstaande bedrag in terme van die hofbevel.
Daar is duidelik ‘n tekort in die proses van die verkoop van bates by wyse van openbare veiling. Hierdie tekorte moet deur die howe aangespreek word om in lyn te kom met verbruikersbeskerming in Suid-Afrika. Dit is gemene saak dat die skielike veranderings in ekonomiese toestande die lewens beïnvloed van die mees ekonomies benoude mense in ons land.
A sale in execution is a public auction held by a sheriff of the Court. To repossess and sell an asset, an execution creditor needs to obtain a court order. Last mentioned judgment can only be executed by sending the sheriff of the court to attach the property of the debtor. Judicial attachment of property, be that movable or immovable property, means that the sheriff draws an inventory of the assets of the debtor and those attached assets may not be removed from the premises or alienated. This gives the debtor some time to try and settle the debt before the sheriff is instructed by the attorneys for the execution creditor to remove the attached property to a place of safety.Once the assets have been removed, and are in the custody of the sheriff, the attorneys for the execution creditor arrange for a sale in execution, more commonly referred to as a public auction.
A sheriff charges commission on a sale in execution made up as follows:
6% on the first R30 000.00 (plus VAT);
5% on the balance of the price.
The minimum commission payable is R440.00 (plus VAT) and the maximum is R8 750.00 (excluding VAT). It is important to note that the commission is payable by the successful buyer at the auction and is based on the purchase price as set out above.
The Rules of Court stipulate that these sales have to be by way of auction but no provision is made for the fact that fair market value must be achieved. Movable and immovable property can be purchased at greatly discounted, sometimes well below their market value, prices at sales in execution. The property often never reaches the value it would have had it been sold in the open market. This is largely due to the fact that sales in executions may only be held by the sheriff of the court. The execution debtor is not allowed to attempt to increase the market value of his/her asset by selling same in the open market.
Furthermore there is no mandatory reserve price for repossessed assets sold at a public auction. A reserve price is a price that may be placed on an asset on auction, effectively meaning that that same asset may not be sold for less than the reserve price.
The fact that there is no mandatory reserve price has been a hot topic in recent years, especially with the advent of the era of consumer protection. Auctions for most part remain anti-competitive. It is true that no one but the bargain hunter gains from these public auctions. The execution creditor is often left without the judgment debt being recovered in full. The judgment creditor still has a claim for the outstanding amount in terms of the judgment.
There are clear short falls in the process of selling assets by way of public auction. These shortfalls need to be addressed by the courts to fall in line with consumer protection in South Africa. It is common cause that sudden changes in economic conditions vastly influence the lives of the most economically distressed in our country.