(ii) ten einde die onteiende party in die posisie te plaas waarin hy of sy sou wees indien die onteiening nie plaasgevind het nie. Die vergoeding dien dus as plaasvervanger vir die eiendom wat die staat verkry.
(b) Die geskiedenis van die verkryging en gebruik van die eiendom. Indien die staat eiendom teen afslag (of selfs gratis) verkry het, wat in vele gevalle tydens apartheid gebeur het, en dit dan aan ’n wit boer geskenk of teen afslag verkoop het, sal dit onregverdig wees as die staat nou markwaarde vir die eiendom betaal indien dieselfde boer steeds die eienaar is. Dit is egter onseker wat die uitkoms van hierdie faktor gaan wees indien die aanvanklike boer die grond intussen verkoop het aan iemand wat volle markwaarde daarvoor betaal het. Dit is onduidelik of die nuwe eienaar met minder as markwaarde tevrede behoort te wees bloot omdat die aanvanklike verkryging van die grond op ’n onregverdige wyse geskied het, veral omdat dit geargumenteer sou kon word dat grond dikwels in Suid-Afrika (ten minste aanvanklik) op ’n wyse bekom is wat, ten minste moreel beskou, twyfelagtig is.
(c) Die markwaarde van die eiendom. Markwaarde moet onderskei word van die prys waarteen ’n gewillige verkoper bereid is om eiendom te verkoop. Markwaarde word meestal vasgestel deur middel van die sogenaamde vergelykbare-verkope-metode), waarvolgens daar gekyk word na die pryse waarteen grond van soortgelyke grootte in dieselfde omgewing oor ’n sekere tyd verkoop is. Gevolglik mag markwaarde laer wees as die waarde wat ’n gewillige verkoper vir eiendom in die ope mark sou kry.
’n Verdere rede waarom hierdie argument nie steek hou nie, is die spesifieke kontekste waarbinne die staat eiendom mag onteien en hoe dit na gelang van elke geval mag verskil. Neem byvoorbeeld die vervalle geboue in die ou Johannesburgse middestad, waarna reeds verwys is. Gegewe die feit dat baie van hierdie geboue se eienaars die geboue agterweë gelaat het weens die gebied se verval, asook om munisipale en ander belastings te ontduik, is die markwaarde van hierdie geboue waarskynlik baie laag. Die staat sou dus waarskynlik hierdie geboue kon onteien vir ’n appel en ’n ei (byvoorbeeld deur die genoemde belastings bloot af te skryf), dit opknap en dit dan beskikbaar stel aan diegene wat dringend behuising benodig. Hier sal die betaling van “markwaarde” vir die eiendom dus geensins ’n probleem inhou nie. Dit is noemenswaardig dat daar sprake is dat die Johannesburgse plaaslike regering onlangs met so ’n inisiatief begin het.
Selfs al volg die regering ’n benadering waar geen (wit) grondeienaars enige vergoeding vir onteiening ontvang nie, mag so ’n benadering indruis teen die reg op menswaardigheid (artikel 10 van die Grondwet). Dit is veral die geval omdat so ’n benadering die onteiende party in baie gevalle finansieel sal ruïneer en sonder ’n dak oor sy of haar kop sal laat, wat op sy beurt strydig sal wees met die reg op toegang tot geskikte behuising (artikel 26(1) van die Grondwet). Daarby mag die pleging van ’n nuwe ongeregtigheid (die onteiening van eiendom teen min of geen vergoeding) ten einde die ongeregtighede van die verlede aan te spreek (deur grondhervorming te laat geskied) indruis teen die versoenende gees waarbinne die Grondwet ontstaan het. In die aanhef tot die Grondwet word genoem dat dit aangeneem is om die “verdeeldheid van die verlede te genees en ’n samelewing gegrond op demokratiese waardes, maatskaplike geregtigheid en basiese menseregte te skep”. Dit is te betwyfel of die onteiening van (’n minderheidsgroep se) eiendom teen min of geen vergoeding met hierdie visie sal strook, veral gesien hoe die meerderheid se grond in baie gevalle deur die apartheidsregering weggeneem is teen betaling van min of selfs geen vergoeding nie.
EJ Marais is ’n senior lektor in die Departement Privaatreg aan die Universiteit van Johannesburg. Hy spesialiseer in onteieningsreg en grondwetlike sakereg in die algemeen. Hy is ’n stigterslid van die Expropriation Law Expert Group, ’n liggaam van internasionale onteieningsregkenners wat jaarliks byeenkom om brandende kwessies op hierdie terrein te bespreek. Die sienings wat in hierdie stuk vervat is, is sy eie mening en moet nie aan sy werkgewer toegeskryf word nie.