Uitsettings en remedies by grondgrypeArgieffoto. Deur Tiaan van Dyk Hierdie is nie regsadvies nie en moet NIE as sodanig gebruik word nie. Dit is ŉ inligtingstuk wat bloot ŉ oorsig oor uitsetting gee. Daar is ŉ hele reeks wette wat op een of ander wyse handel oor grondhervorming, grondherverdeling en uitsettings. Heelwat hiervan het betrekking op die werking van staatsdepartemente en is nie van direkte toepassing op grondeienaars nie. Daar is egter wel enkele wette wat in ŉ mindere of meerdere mate, direk of indirek, betrekking het op die eienaars en grondgebruikers (bv. huurders, vruggebruikers, ens.). Ja, persone kan uitgesit word, maar net onder spesifieke omstandighede soos deur wetgewing bepaal. Uitsetting sonder ŉ hofbevel is onwettig en is selfs ŉ kriminele oortreding waarvoor tronkstraf opgelê kan word. Dit is noodsaaklik om die regte wet(te) te gebruik aan die hand waarvan uitsettings gedoen word, anders gaan die eiser sy saak verloor. Stel soveel inligting as moontlik oor die persoon wat uitgesit staan te word, op skrif: sy persoonlike omstandighede, sy werksomstandighede, gesondheid, familiebande, ouderdom, ander moontlike blyplek, kinders, skole, ensovoorts. Dit is belangrik, want die hof neem alle omstandighede in ag voordat uitsetting beveel word. Maak ook volledige notas van insidente en gebeure; verkieslik chronologies, aangesien die chronologie ook ŉ storie vertel. Hoe meer inligting, en hoe meer betroubaar die inligting is, hoe groter is die kanse op sukses. Hou ŉ dagboek. Vergelyk die verkreë inligting met die definisies van die onderskeie wette. Daar is raakpunte en soms oorvleueling tussen die wette. Die individuele wette moet gelees word met inagneming van mekaar. Die doel en uitkoms van hierdie proses is om die persoon se status te bepaal, sowel as watter wet van toepassing is. Ingevolge die onderskeie wette kan ŉ persoon bv. die status hê van: As die status en wet van toepassing bekend is, moet daardie wet se prosesse en vereistes nagekom word om ŉ geldige uitsetting te bewerkstellig. Die onderskeie wette word kortliks hieronder behandel. Grondeise, oftewel Restitusie-eise, word deur die Restitusiewet (wet 22 van 1994) gereël. Hierdie restitusie-eise moes voor Desember 1998 by die Kommissie vir die Herstel van Grondregte (“die kommissie”) ingedien gewees het. Hierdie kommissie hanteer slegs restitusie-eise. Dikwels het die kommissie kantore in dieselfde gebou as die departement landelike ontwikkeling en grondhervorming, maar dit is twee aparte instansies. Bogemelde moet deur die grondeisers bewys word op ŉ oorwig van waarskynlikheid. Indien enige van die elemente nie bewys word nie, slaag die eis nie. “Reg in grond” beteken nie noodwendig eiendomsreg ingevolge ŉ titelakte soos wat algemeen in ’n Westerse opset verstaan word nie. Ingevolge die Restitusiewet beteken dit, onder meer, “voordelige okkupasie vir 10 jaar of langer”, “deelsaaier”, “die regte van ŉ huurarbeider” en ongeregistreerde swart “eienaarskap”. “Ongeregistreerde eienaarskap” beteken bloot die persoon wat fisiek beheer oor die plaas uitgeoefen het asof hy/sy die geregistreerde eienaar is/was al het hy/sy dan nie titelakte gehad nie. “Ontneming” is nie net uitsetting nie, maar kan ook ŉ afgradering van die eiser se regte gewees het. ŉ Tweede rondte eise is ingedien in die periode Julie 2014 tot Julie 2016. Dit is gestaak toe die konstitusionele hof die wysigingswet ongrondwetlik verklaar het. ŉ Derde rondte eise word beoog en wetgewing is in wording om die indien van verdere eise moontlik te maak. Wit grondeienaars wat hul grond in die proses van byvoorbeeld tuislandvorming moes verkoop of afstaan, kan en behoort ook restitusie-eise in te dien. Huurarbeidereise moes ingedien gewees het voor Maart 2001 by die departement van grondsake (tans die departement van landelike ontwikkeling en grondhervorming). Huurarbeidereise word gereël deur die Huurarbeiderwet (3 van 1996). Heelwat grondeise is al afgehandel terwyl die oorgrote meerderheid huurarbeidereise nog nie geprosesseer en/of afgehandel is nie. Daar moes natuurlik ŉ huurarbeiderooreenkoms gewees het wat spesifiek bepaal dat die persoon ŉ huurarbeider is (en nie ŉ gewone plaaswerker nie). Die belangrikste element van huurarbeiderskap is dat die persoon arbeid verskaf in ruil vir die regte. Dit beteken nie dat die persoon geen kontantvergoeding ontvang het of kon ontvang het nie. Die waarde van die regte is egter meer as die kontantvergoeding wat die persoon ontvang het. Die effek van ŉ huurarbeidereis: Verblyfregte word gereël deur die Wet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg. Die Verblyfregtewet het sy oorsprong in die Freedom Charter en het ten doel om persone regte te gee op iemand anders se grond, welke regte die eienaar se regte inperk (gewoonlik sonder vergoeding), sodat daardie persone (“okkupeerders”) kan deel in die grond – “share in the land” (aldus die Freedom Charter). In teenstelling met restitusie- en huurarbeidereise is daar geen eise of eisvorms wat ten opsigte van verblyfregte by enige instansie ingedien moet word of ingedien moes gewees het nie. Verblyfregte is ŉ kontrak tussen die okkupeerder en grondeienaar (of persoon in beheer) en is gewone kontraktuele regsbeginsels van toepassing op hierdie verblyfkontrakte (met enkele uitsonderings). Die wetlike definisie van ŉ okkupeerder is: Uit bogenoemde blyk dit dat ook ŉ huurder, of vruggebruiker, synde die persoon in beheer van die grond regmatig toestemming tot verblyf kan gee wat dan ook verblyfreg (vir so ’n okkupeerder) skep. Verhuurders behoort hiervan kennis te neem! ŉ Plakker is ŉ persoon wat op iemand anders se grond woon sonder toestemming terwyl ŉ okkupeerder met toestemming woon of gewoon het. ŉ Plakker is ook ŉ betreder, maar ŉ betreder is nie noodwendig ŉ plakker nie. Die betreder is net (ook) ŉ plakker as hy ook op die grond woon. Iemand wat m.a.w. net onregmatig oor die grond beweeg (maar nie daar woon nie) is nie ŉ plakker nie, slegs ŉ betreder. As ŉ persoon sonder toestemming op iemand anders se grond woon, is hy ŉ plakker, EN ook ŉ betreder. Plakkers word hanteer (en uitgesit) ingevolge die Wet op Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond (wet 19 / 1998 – die Plakkerswet). Indien die aanvanklike verblyfooreenkoms bepaal het dat die okkupeerder vee mag aanhou of mag plant, beteken dit dat die opvolgende eienaars gebonde is aan die ooreenkoms en moet die opvolgende eienaars die okkupeerder toelaat om daardie regte waarop aanvanklik (met vorige eienaars of persone in beheer) ooreengekom is, uit te oefen. Dieselfde geld natuurlik vir die okkupeerder. Die okkupeerder mag nie sy regte oorskry nie en op die grondeienaar se regte inbreuk maak nie. Daarom is dit belangrik dat indien ŉ plaas gekoop of gehuur word, die koper(s)/huurder(s) daarop aandring dat die verkoper(s)/verhuurder(s) ŉ presiese uiteensetting (in die koop- of huurkontrak) gee van wat die aard en omvang van al die okkupeerders op die plaas se regte is, synde dit tot gevolg het dat die koper(s)/huurder(s) ŉ deel van die plaas nie kan gebruik nie as gevolg daarvan dat die okkupeerder(s) die reg het om daardie deel te gebruik. Dit is dan ook aan te beveel dat alle verblyfooreenkomste (of minstens kopieë daarvan) aan opvolgende huurders en eienaars verskaf word. Ondervinding het al geleer dat okkupeerders met wisseling van huurders of eienaars hul regte eensydig uitbrei en oorskry wetende dat die nuwe huurder(s) / eienaar(s) waarskynlik nie gaan optree nie, of gaan sukkel om teen die okkupeerders op te tree omdat hulle nie volledig ingelig is oor die aard en omvang van die okkupeerders se regte en verpligtinge nie. Ja, maar die grondeienaar(s) of okkupeerder(s) mag nie die ooreenkoms eensydig wysig nie. Die ooreenkoms kan slegs deur verdere ooreenkoms of hofbevel gewysig word. Enige wysiging moet verkieslik op skrif gestel en deur die partye onderteken word. Dit is twee verskillende soorte kontrakte wat deur twee verskillende wette gereguleer word. Die verblyfooreenkoms moet verkieslik (maar nie noodwendig nie) in ŉ afsonderlike dokument (as die dienskontrak) vervat wees. Die verskillende wette se prosesse en vereistes is nie dieselfde nie. Gebruik die regte wet of verloor die saak. Grondgrype is ŉ monster met vele dimensies en moet op minstens die volgende vlakke hanteer word: U prokureur behoort u te kan help met ŉ dringende interdik om verdere grondgrypers te verbied om in te trek. Omdat grondgrypers baie waarskynlik nie aan die grondeienaar bekend is nie, kan hulle net op die hofstukke siteer word as “onbekende persone”. Daarmee saam kan onmiddellik met uitsettingstappe ingevolge die Plakkerswet begin word. Onthou grondgrypers is persone wat sonder toestemming op die grond kom woon het. As die grondgrypers egter nog nie woon nie, mag die grondeienaar “reg in eie hande neem” deur gebruik te maak van die remedies in die strafproseswet en die remedie van contra spolie. Die strafproseswet magtig ŉ grondeienaar om ŉ siviele inhegtenisneming uit te voer as dit blyk dat daar ŉ skedule 1-misdaad op sy eiendom begaan word. Betreding is só ’n misdaad. Die eienaar mag ook ander persone versoek en magtig om so ’n siviele inhegtenisneming namens hom uit te voer of om hom by te staan om die inhegtenisname uit te voer. Win regsadvies hieroor in voordat opgetree word. Die tweede remedie is contra spolie. Die algemene regsbeginsel is dat geen persoon reg in eie hande mag neem nie. Daar is egter ŉ uitsondering op hierdie reël, naamlik dat indien ŉ eienaar die gebruik, of gedeeltelike gebruik, van sy eiendom ontneem word deur, byvoorbeeld, grondgrypers (m.a.w. deur spoliasie), die grondeienaar contra spolie onder sekere omstandighede mag pleeg. In ŉ grondgrypsituasie beteken dit dat die grondgrypers se strukture deur die eienaar (of sy gemagtigdes) afgebreek mag word sonder dat ŉ hofbevel bekom is. Voordat dit gedoen word, moet die eienaar egter eers seker maak dat die grondgrypers nog nie woon nie. As die grondgrypers reeds woon, mag contra spolie nie toegepas word nie en moet ŉ hofbevel bekom word. ŉ Verdere vereiste om contra spolie regmatig uit te voer, is dat dit so spoedig moontlik gedoen moet word. Die strukture moet so min as moontlik beskadig word aangesien die grondeienaar dalk skadevergoeding sal moet betaal. Die afbreekproses moet behoorlik afgeneem en die materiaal verkieslik geïnventariseer en veilig bewaar word. Deur contra spolie toe te pas, kan die eienaar homself baie regskoste vir uitsetting spaar. Die omstandighede sal bepaal of dit gewens is om contra spolie te pleeg, of eerder ŉ hofbevel te bekom. Nee, die volgende remedies is ook beskikbaar: * Tiaan van Dyk is prokureur by Van Dyk en Theron Prokureurs. Kontak hom by [email protected]