2004 Jsa Frl 747
Citation: 2004 J. S. Afr. L. 747 2004 Content downloaded/printed from HeinOnline (http://heinonline.org) Thu Jun 13 10:42:00 2013 -- Your use of this HeinOnline PDF indicates your acceptance of HeinOnline's Terms and Conditions of the license agreement available at http://heinonline.org/HOL/License -- The search text of this PDF is generated from uncorrected OCR text. -- To obtain permission to use this article beyond the scope of your HeinOnline license, please use: https://www.copyright.com/ccc/basicSearch.do? &operation=go&searchType=0 &lastSearch=simple&all=on&titleOrStdNo=0257-7747
ABANDONNERING VAN EIENDOMSREG OP GROND EN AANSPREEKLIKHEID VIR GRONDBELASTING I Eiendomsreg as "moederreg" van saaklike regte is in die gemenereg en sekerlik in die tipiese Westerse beskawing 'n wesenlike bestanddeel van die vermo~nsregte van 'n regsubjek waaruit sy totale bateposisie saamgestel word. 'n Persoon se deelname aan die regs- en handelsverkeer is grootliks afhanklik nie alleen van sy formele handelingsbevoegdheid nie, maar ook van sy vermofnsposisie ten einde regte te kan bekom en prestasieverpligtinge jeens ander regsubjekte te kan nakom. Nie om dowe neute nie boet 'n insolvent In wesenlike deel van sy handelingsbevoegdheid in met sy verklaarde bankrotskap. Hy kan daarna sonder die verlore kredietwaardigheid net nie meer dieselfde aantreklikheid as potensi~le besigheidsteenparty as voorheen he me. In die lig van die voorgaande verbaas dit ook glad nie dat van oudsher belastingheffende owerhede noulettend kennis neem van die mate waarin die potensifle belastingpligtige beskik oor eiendomsreg - en dan veral eiendomsreg op onroerende bates soos grond of hedendaags 'n eenheid in 'n deeltitelkompleks. (Sien tav die Duitse reg bv Giinter Die neue Grundstzicksbewertung nach dem Jahressteuergesetz1997 (1997) en verder Kotze 'n Kritiese Evaluering van die Stelsels van Munisipale Onroerende Eiendomsbelasting in Suid-Afrika en 'n aantal Europese Lande (1978) en Theron 'n Landelike grondbelasting vir Suid-Afrika?" 1993 TSAR 278.) Plaaslike owerhede hef byvoorbeeld grondbelasting of erfbelasting van die eienaar van 'n grondstuk binne die owerheid se gebied. In die verband word selde objektief bereken of di& belastingpligtige juis weens sy eiendomsreg enige bykomstige las op die infrastruktuur van die owerheid plaas waarvoor die belasting wat gehef word, kwansuis aangewend moet word. Dit herinner sterk aan die hondebelasting wat eweneens gehef word sonder om rasioneel aan te toon hoekom hondebelasting wel maar parkietof katbelasting nie 'n aanvaarde bron van owerheidsinkomste sou wees me. Sekerlik plaas die huurder of plakker wat eweneens in die tersake gebied woonagtig is minstens net soveel druk op die struktuur van die owerheid as die grondeienaar, gebruik ook die paaie, sypaadjies en die biblioteek en geniet van die straatbeligting saans, en tog word van alle inwoners slegs die grondeienaar belas. In die lig van die toename in die persentasie van die ander bogenoemde kategorie inwoners wat op dienste aanspraak maak, verwonder dit dus nie dat plaaslike owerhede meen om langs di6 beproefde weg hulle boeke te kan laat klop, ook al beteken dit dat hulle die grondeienaars as ongewillige dog gevange belastingmelkkoeie prakties droogmelk nie. In bepaalde stedelike gebiede word weens die toename in wetteloosheid, ongekontroleerde plakkery en gepaardgaande verval toenemend gevind dat onroerende eiendom gele agter die sogenaamde rooi lyn, prakties 'n moderne variant van die Romeinsregtelike res extra commercium geraak het. (Sien oor "redlining" Norton "External and internal crossroads for banking supervision 747
[ISSN 0257- 7747]
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 747 2004
in Southern Africa" 1995 TSAR 221 232 ev.) Daardie grondstukke is nie langer verhandelbaar nie en geen erkende finansier of bank sal daarvan droom om 'n wesenlike krediet op sterkte van 'n verband oor daardie eiendom te verleen nie. (Sien Olivier "Mortgage lending by financial institutions: safe and sound banking practices or discrimination?" 1996 TSAR 500.) Die resultaat is dat die arme grondeienaar wat met sodanige eiendom sit, vind dat hy sy waardelose eiendom nie kan kwyt nie, maar steeds deur die plaaslike owerheid as eienaar aanspreekIlk gehou word vir die betaling van die tersake erfbelasting. Daar word in die volgende paragrawe ondersoek tot welke mate sodanige grondeienaar langs die weg van die erkende beginsels van die privaatreg uit sy verknorsing gehelp kan word. 2 Gestel die grondeienaar het reeds weens die algemeen haglike omstandighede sy perseel ontruim, maar daarna nog enkele maande 'n huurder vir die perseel gevind. Die huurder het op aandrang van die eienaar 'n afsonderlike dienstere~ling met die plaaslike owerheid aangegaan en teen sy eie afsonderlike rekening water en elektrisiteit gebruik. Solank die huurooreenkoms van krag was, het die huurder ook die tersake rekenings getrou betaal. Tydens die huurperiode is wel met die perseel 'n huurinkomste gegenereer waaruit die grondeienaar minstens die erfbelasting kon delg, maar toe ook die laaste huurder die huur opges6 het weens die haglike omstandighede, het die eienaar onverwyld die munisipaliteit in kennis gestel om die water- en elektrisiteitsvoorsiening aan die perseel af te sny ten einde verdere oploping van kostes te vermy. Indien die munisipaliteit ondanks die skriftelike kennisgewing weens 'n sameloop van oneffektiwiteite nagelaat het om die dienste te beindig en onbekendes (bv plakkers of krakers - waar laasgenoemde begrip dui op onwettige besetters van voorheen geslote bouwerke) voortgegaan het om die dienste te benut, kan die grondeienaar tog sekerlik nie aanspreeklik gehou word vir die betaling van die verbruik nd die kennisdatum nie. Dit sou onaanvaarbaar wees indien die plaaslike owerheid as diensverskaffer dan sou skuil agter die ordonnansie om aanspraak te maak op betaling van die verbruikte water en elektrisiteit ondanks die skriftelike kennisgewing deur die eienaar om alle dienste af te sny. Die munisipaliteite se standaard prosedure om dan sonder meer die rekening vir die water en elektrisiteit soos vir ander dienste aan te las aan die rekening vir die grondeienaar vir verskuldigde erfbelasting is sekerlik sonder regsgrondslag en daar kan geen twyfel wees dat die owerheid geen realistiese kans het om sodanige "skuld" via die howe in te vorder nie. In die praktyk omseil die owerhede gewoonlik die "lastige regspunt" dat hulle geen dienskontrak met die grondeienaar het waarop sodanige vordering jeens laasgenoemde gebaseer kan word nie, deur bloot te wag totdat die grondeienaar die eiendom wil verkoop. In die tussentyd word die vermeende "verskuldigde" bedrag bloot iedere maand met 'n bykomstige renteheffing verder verswaar. Alvorens eiendomsoordrag deur die registrateur geregistreer kan word, word vereis dat 'n klaringsertifikaat van die plaaslike owerheid voorl waaruit blyk dat geen bedrae meer aan die owerheid verskuldig is nie. (Sien oa a 15(A) van die Registrasie van Aktes Wet 47 van 1937; a 34(3) en (4) van die Deeltitelwet 95 van 1986 saamgelees met a 50 van die Ordonnansie op Plaaslike Bestuur 17 van 1939 (T); Greater Johannesburg Transitional Metropolitan Council v Galloway NO 1997 1 SA 348 (W) en reeds Court en Haylett Practice and Procedure in Conveyancing (1954) 166; Nel Jones: Conveyancing in South
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 748 2004
VAN EIENDOMSREG OP GROND EN AANSPREEKLIKHEID
A/rica (1991) 401.) Die standaard "wapen" in die hande van 'n plaaslike owerheld waarmee die grondeienaar effektief gedwing word om ook vir die agterstallige verbruik te betaal van sells huurders wat 'n eie diensleweringsooreenkoms met die owerheid gesluit het, is gerig op die terughouding van In klaringsertifikaat soos benodig vir die oordrag van die eiendom aan 'n volgende koper. Ten einde die eiendom te transporteer 6n die koopprys te bekom, sal die verkoper dan maar noodgedwonge die uitstaande bedrag moet vereffen. Indien die eiendom egter nie verkoop kan word nie, is van oordrag geen sprake nie en kom die magiese klaringsertifikaat eweneens nie in spel nie. 3 Vir doeleindes van die onderhawige bespreking word onderskei tussen die verskillende komponente van sodanige vordering van die owerheid. 3.1 Die grondeienaar is aanspreeklik vir die betaling van die erfbelasting wat die plaaslike owerheid ooreenkomstig die toepaslike wetgewing, ordonnansies en regulasies op die onroerende eiendom van die eienaar hef. (Sien in die verband a 155(1)-(7) van die grondwet saamgelees met die Wet op Plaaslike Regering; Afbakening 27 van 1998.) In WF Gerber v Member of the Executive Council of the Gauteng ProvincialGovernment, Development Planning and Local Government & Eastern Gauteng Services Council (ongerapporteerde uitspraak saak no 303,'2001 (HHA)) is beslis dat die bevoegdheid van plaaslike owerhede ingevolge artikel 229(1)(a) van die grondwet om byvoorbeeld erfbelasting te hef nie afwyk van die erkende gemeenregtelike bevoegdhede van plaaslike owerhede in die verband nie. Dit behels dat die plaaslike owerheid geen ongebreidelde bevoegdhede het om belastings te hef of die grondslag waarop sodanige heffings baseer is, lukraak en ongelyk te bepaal nie. Die erfbelasting is in die geval van "gewone onroerende eiendom" (en dws met uitsluiting van deeltiteleenhede) betaalbaar deur die geregistreerde eienaar ongeag of die eiendom deur hom benut word al dan nie. (Sien die "Local Authorities Rating" Ordonnansie 11 van 1977 (Tvl) a 26(1)-(4) en a 30(1)-(2) saamgelees met die woordomskrywingsartikel l(xxiii).) Dit is dus geen verweer teen daardie komponent van 'n vordering van die plaaslike owerheid om te beweer dat die perseel onbenut of onbenutbaar sou wees nie. So lank as wat die perseel in die naam van die geregistreerde eienaar geregistreer is, bestaan di6 aanspreeklikheid. 3.2 Die diensgebruiker is aanspreeklik vir verskillende dienste wat die plaaslike owerheid beskikbaar stel en/of verskaf waaronder heffing vir die beskikbaarstelling van water, elektrisiteit, rioolaansluiting en vullisverwydering. Die diensgebruiker is aanspreeklik vir die betaling van die rekening vir die benutte water en waar van toepassing elektrisiteit op die perseel. Hoewel die diensverskaffer met die werklike diensgebruiker (bv 'n huurder) 'n afsonderlike ooreenkoms kan sluit vir die verskaffing van die dienste soos water en elektrisiteit vir welke verbruik in beginsel die eienaar dan nie primer aanspreeklik is nie, bly die geregistreerde eienaar in beginsel aanspreeklik vir die betaling van die sogenaamde minimum beskikbaarstellingstarief ongeag of daar enige verbruik is, soos ook vir die betaling van die vullisverwyderingskoste en die sogenaamde rioolbelasting ongeag of 'n toilet op die stelsel op 'n onontwikkelde perseel aangesluit is al dan nie. (Vir die 2003/04 belastingjaar was die minimum beskikbaarheidstarief vir wateraansluiting in Johannesburg bv vir 'n lee me-
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 749 2004
residensi~le perseel R83.67 per maand en die beskikbaarheidstarief vir rioolaansluiting vir 'n le nie-residensile perseel was R85.80 per maand.) 4 In die lig van die voorgaande is dit duidelik dat enige bedrag wat in die gelewerde rekening van die plaaslike owerheid vir uitstaande erfbelasting, betaling van die tersake minimum beskikbaarstellings- of aansluitingstarief vir water, riool en vullisverwydering gehef word, myns insiens wel deur die geregistreerde eienaar betaalbaar is - ongeag die toestand van die perseel en ongeag of daar enige verbruik van water of elektrisiteit ten aansien van die perseel was. Dit is so omdat sy aanspreeklikheid bloot voortvloei uit hoofde van die feit dat hy (nog) die geregistreerde eienaar is. 5 Daarteenoor is dit eweneens duidelik dat enige komponent van die tersake rekening wat opgemaak word uit sogenaamde agterstallige betaling vir verbruik van water wat kwansuis gehef is vir beweerde gebruik nd die eerste metingsdatum waarop die grondeienaar die plaaslike owerheid skriftelik kennis gegee het om die dienste te be~indig, myns insiens nie verhaalbaar sal wees nie omdat enige "nadeel" wat die owerheid na bewering weens sodanig vermorste water na daardie datum gely het, slegs toe te skryf is aan die owerheid se eie nalatigheid om tydig op die versoek en opdrag vir diensbeindiging te reageer en die watervoorsiening af te sny. 6 Hoewel die Verjaringswet 68 van 1969 'n lang (30 jaar) verjaringstermyn stel vir enige vordering vir belasting, is juis die heffing vir sogenaamde dienste en beskikbaar stel van dienste soos die wateraansluiting, riool en vullisverwyderingsdiens in werklikheid geen belastingheffing nie, maar 'n heffing vir dienste, welke vorderings nie dieselfde beskerming teen die "normale" verjaringstermyne vir uitwissende verjaring het nie. (Sien Eastern Metropolitan Substructure v Peter Klein Investments Pty Ltd 2001 4 SA 661 (W) par 42 op 686D ev waar regter Boruchowitz verwys na die aspek, maar in die lig van die stukke wat in daardie saak voorberei was, geen beslissing daaroor gelewer het nie. Vgl egter ook Eastern Metropolitan Substructure of The Greater Johannesburg Transitional Council v Venter NO 2001 1 SA 360 (HHA).) Die implikasie van die voorgaande bedenkinge mag wees dat die omvang van die handhaafbare vordering van die owerheid in werklikheid kleiner mag wees as wat die dagvaarding sou kon weergee indien die verhaal reeds die spreekwoordelike baard gegroei het en meerdere jare verloop het sedert die grondeienaar die owerheid van die klaaglike situasie verwittig het. Daar is juis talle voorbeelde waar owerhede dermate laks is om teen die werklike diensbenutters soos die onwettige okkupeerders of plakkers op te tree, dat die vorderings betrekking mag h op verbruik van meer as drie jaar gelede. Geen hof sal myns insiens genoe daarmee neem dat 'n skuldeiser weens sy eie nalatigheid, swak administrasie of welke ander rede ook kan nalaat om sy potensile nadeel te begrens maar dan wel die volle totaal van die nadeel wat hy also vir homself veroorsaak het langs die regsweg probeer verhaal teen sy teenparty wat geen invloed kon uitoefen oor die eiser se interne administrasie of polities gemotiveerde besluite om nie teen die werklike onwettige verbruikers op te tree nie. Die oorhoofse beginsel dat die eiser moet aantoon dat hy redelike stappe geneem het om die omvang van die nadeel te begrens of te minimaliseer, sal ook in 'n geval soos die onderhawige t&&n die vordering van die owerheid vir die totale gevorderde bedrag as skade tel.
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 750 2004
ABANDONNERING VAN EIENDOMSRE(
OP GROND EN AANSPREEKLIKHtID)
7 Wat die restant van die rekening betref, dit wil s die komponente vir agterstallige erfbelasting en vir beskikbaarstelling van dienste plus enige opgehoopte rente daarop vir die termyn wat nog nie kon verjaar het nie, moet onderskei word tussen die feitelike posisie dat die grondeienaar steeds die geregistreerde eienaar is, en dus geen aanspreeklikheid vir die reeds opgeloopte verpligtinge kan ontduik nie, en daarteenoor enige stappe ter vermyding van verdere kostes. 8 Wat die bestaande prestasieverpligtinge van die grondeienaar betref, kan die grondeienaar slegs aan daardie verpligtinge voldoen deur 6f die verskuldigde bedrag aan die owerheid te betaal (hetsy eenmalig of per ooreenkoms 'n afbetalingskema uit te werk) 6f met die owerheid 'n alternatiewe vorm van skuldvereffening te beding. 9 Sommige plaaslike owerhede het reeds in sodanige omstandighede te kenne gegee dat hulle op advies van hul regsadviseurs nie ongene sou wees indien die grondeienaar die eiendom "aan die owerheid" sou abandonneer nie "after which they [the city of xyz] will write off the outstanding balance" - in die formulering van &n van die owerhede se skrywes. Hoewel dit aanbevelenswaardig is om die weg van abandonnering te oorweeg, moet duidelikheid per ooreenkoms met die owerheid en sy regsadviseurs verkry word oor die volgende aspekte wat reeds deur die hoogste hof van app&l bekragtig is en waaroor daar dus geen ruimte vir onsekerheid hoef te wees ie. Abandonnering is in die Suid-Afrikaanse reg 'n eensydige regsontdaningshandeling waardeur die bestaande reghebbende (die eienaar) homself bewusteIlk van sy tersake vermo~nsreg (eiendomsreg) ontdaan. (Sien Joubert "Afstanddoening van serwituutregte" Huldigingsbundel P Van Warmelo (1984) 118 ev.) Die regsontdaningsnorme vind toepassing ongeag of die objek van die tersake eiendomsreg as vermo~nsreg 'n roerende of 'n onroerende saak is. In geen geval word enige formaliteite gekoppel aan die eensydige regshandeling nie, maar gewoonlik sal uit een of ander na buite waarneembare feit die verandering in die regsverhouding of betrekking tussen die subjek en die saak blyk. In die geval van roerende sake is dit gebruiklik dat uit 'n verandering ten aansien van die feitelik fisiese verhouding of relasie tussen die voormalige reghebbende en die saak blyk dat die saak weggewerp is, dat dit as res derelicta voortaan res nullius is en as heerlose saak aan niemand behoort nie. In die verband kan gedink word aan die voorbeeld van die eienaar van die uitgediende ou wasmasjien wat dit Saterdagmiddag by die stortingsterrein gaan weggooi of die man wat sy afvalpapier saam met die ander afval in die vullishouer wegsmyt. In die geval van onroerende sake word eweneens geen formaliteitsvereistes gestel nie, maar moet ook publiek gemaak word dat 'n verandering in die regsverhouding ingetree het anders kan alle derdes met reg steun op die volgehoue skyn wat uit die ongewysigde inskrywing in die openbare aktesregister blyk. Niemand word as gevolg van die handeling van verwerping van die tersake saak soos die wasmasjien in die voorbeeld, reghebbende daarvan me. Dieselfde geld ook die heerlose grondstuk. Sien in die verband die volgende formulering deur app~lregter Joubert in Reck v Mills (1990 1 SA 751 (A) 757C-
"In hierdie verband is dit gewens om daarop te wys dat volgens ons gemene reg word
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 751 2004
eiendomsreg oor 'n saak deur derelictio verloor wanneer 'n eienaar sy saak prysgee of abandonneer met die bedoeling om nie meer eienaar daarvan te wees nie. Raadpleeg Inst 2.1.47; De Groot 2.1.52, 2.32.3; Vinnius ad Inst 2.1.46 nrl; Van Leeuwen CF 1.2.1.18, 1.2.3.14 Voet 41.1.10; Van der Keessel ad Gr 2.32.3. Sodanige saak is dan 'nres derelictasonder 'neienaar (res nullius). Die persoon wat as occupator fisieke beheer (detentio, corpus,Jactum) daarvan verkry met die bedoeling om eienaar daarvan te wees, word besitter sowel as eienaar daarvan deur occupatio of toe-eiening. Raadpleeg Voet 41.1.2, Groenewegen ad Inst 2.1.47 .... Die hele aangeleentheid word breedvoerig behandel deur Boel ad Loenius se Decisien en Observatien Casus 94 asook deur Van der Keessel ad Gr 2.4.36. Dit is opvallend dat Van der Linden (17561835), een van die laaste skrywers oor die Romeins-Hollandse reg, in sy Koopmans Handboek 1.7.2 nr 6 geen melding daarvan maak dat sulke onopge~isde goedere as bona vacantia aan die owerheid toeval nie. Tereg wys De B1court-Fischer Kort Begrip van het Oud-Vaderlands Burgerlijk Recht 7de druk op 146 daarop dat geen regalium van die owerheid gegeld het ten opsigte van res derelictae wat die eiendom van die occupator geword het nie." Sien ook die bespreking van die uitspraak na aanleiding van die hof a quo se beslissing deur Sonnekus "'Besitsverkryging oor 'nskeepswrak as res nullius" 1989 TSAR 720-730.
Abandonnering is dus nie 'n magiese vorm van eiendomsoordragnie en niemand verkry eiendomsreg op die weggewerpte saak as gevolg van die abandonnering nie. Aan di6 basiese regsposisie verander niks bloot omdat 'n owerheid soos die plaaslike stadsraad betrokke raak nie. Daar is geen ruimte in die Suid-Afrikaanse reg om,soos in die Engelse reg, te aanvaar dat die eienaar "ten voordele van 'n ander" of die staat sy saak kan abandonneer nie. (Sien in die verband Gauci "The abandonment of an oil tanker: compensation and insurance implications" 1995 Business Law 105; Blase Das Heimfallrecht der englischen Krone (1965) en Sentell A Study of Escheat and Unclaimed Property Statutes (1962). Onlangs is die tersake beginsels weer in die Amerikaanse howe uitgetrap waar ten laaste die supreme court die uitspraak van r Kellam op 13 Aug 1996 bevestig het sien Kinder Ship of Gold in the Deep Blue Sea (1998). Sien daarteenoor ook die verbandhoudende beginsels by kwytskelding wat ook regsontdaning van 'n vorderingsreg deur die reghebbende behels- Linssen en Vranken "Recente rechtspraak" (1993) 6102 WPNR 590 nlv HR van 16 April 1993, RvdW 1993, 91; Penders "Afstand 'om niet' van een vorderingsrecht, art 6:160 BW" (1994) 6131 WPNR 265-267 en 6132 WPNR 284-286.) In die lig van die voorgaande is dit reeds duidelik dat die aanname van stadsrade dat die grondeienaar sy eiendomsreg op die tersake perseel kan abandonneer "to the state" of tot voordeel van die plaaslike owerheid nie juis is nie. Die saak word res nullius weens die feit dat die voormalige eienaar nie langer in 'n eiendomsverhouding tot die saak staan nie en dit nie kragtens enige erkende regsoordragshandeling aan 'n ander regsubjek as opvolgende eienaar of opvolger in titel oorgedra is nie. Anders as in die Engelse reg, verkry die staat ook geen aanspraak op die heerlose saak ingevolge 'n vermeende bona vacantia-leer nie. (Sien oor die leer van bona vacantia Sonnekus "Enkele opmerkings na aanleiding van die aanspraak op bona vacantia as sogenaamde regale reg" 1985 TSAR 121; "Bona vacantia en 'vergete' mineraalregte by deregistreerde of ontbinde maatskappye" 1989 De Jure 167.) Die staat het nie in die Suid-Afrikaanse gemenereg enige "regale" aanspraak uit hoofde van 'n vermeende regaliaminora op alle heerlose sake nie, soos duidelik illustreer word deur die feit dat ook ander heerlose sake as res nullius erken word en as sodanig vatbaar is vir die oorspronklike vestiging van 'n nuwe eiendomsreg deur wie ook maar die saak
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 752 2004
VAN EIENDOMSREG OP GROND ILN AANSPREEKLIKHEID
daarna met die juiste animus domini okkupeer - dit is die erkende beginsels van occupatio. (Sien Kegel "Von wilden Tieren, zerstreuten Leuten und versunkenen Schiffen" Festschrftfiir E von Caemmerer (1978) 149-178.) Wilde diere, bye en wrakgoed is die tipiese skool-voorbeelde, maar ook grond kan kragtens die Suid-Afrikaanse gemenereg heerloos wees. Anders as die Engelse reg ken die gemenereg dus geen "kroongrond" as sinonieme begrip vir heerlose grond nie. Die staat is nie gemeenregtelik outomaties opperheer van alle grond nie omdat die Suid-Afrikaanse reg nooit daardie tipiese feodale begrippesisteem wat die Engelse reg tot vandag kenmerk, geresipieer het me. (Sien die uitvoerige bespreking met die tersake gemeenregtelike gesag in Sonnekus "Grondeise en die klassifikasie van grond as res nullius of as staatsgrond" 2001 TSAR 82 en Minister van Landbou v Sonnendecker 1979 2 SA 944 (A).) Die implikasie van die voorgaande is dat indien die grondeienaar in ons bogemelde voorbeeld sonder meer die perseel abandonneer, sal hy inderdaad daarna nie langer eienaar wees nie, maar n6g die staat (soos verteenwoordig deur die minister van grondsake?) n6g die plaaslike owerheid as eiser word die opvolgende eienaar ten aansien van die perseel as gevolg van die abandonnering. Hoewel die onderliggende beginsels ooreenstem en beide regstelsels die beginsel van abandonnering van eiendomsreg ook van grond erken, verskil die Suid-Afrikaanse reg van byvoorbeeld die moderne Duitse reg in die opsig. Laasgenoemde regstelsel het 'n afsonderlike stel regsreels vir die hantering van die abandonnering van eiendomsreg op grond op die wetboek geplaas nadat dit meer dikwels in krisistye daar voorgekom het dat juis weens te ho6 belastingdruk, eienaars hul grond laat vaar het: "So kam z.B. Aufgabe vom Eigentum an Villengrundstilcken in der Zeit um 1930 infolge der hohen Steuerlasten vor" - Westermann Sachenrecht (1960) par 87.1 op 435.) Daar word volgens par 928 BGB saamgelees met die onderskeie deelstate se eie wetgewing voorsiening gemaak dat die belastingheffende owerheid teenoor wie wesenlike grondstukbelasting verskuldig is, 'n opsie van eerste okkupasie mag uitoefen om sodoende 'n nuwe oorspronklike eiendomsreg op die verlate grondstuk te vestig.
-§ 928 (1) Das Eigentum an einem Grundstfick kann dadurch aufgegeben werden, dass der Eigenttimer den Verzicht dem Grundbuchamt gegenijber erkldrt und der Verzicht in das Grundbuch eingetragen wird. (2) Das Recht zur Aneignung des aufgegebenen Grundstficks steht dem Fiskus des Bundesstaats zu, in dessen Gebiet das Grundstilck liegt. Der Fiskus erwirbt das Eigentum dadurch, dass er sich als Eigenttimer in das Grundbuch eintragen 15sst."
Indien die owerheid egter nie van die opsie gebruik maak nie, staan dit inderdaad enige okkupeerder wat die heerlose grond met die nodige animus in besit neem vry om eiendomsreg daarop te verkry en sy nuutverworwe eiendomsreg in die Grundbuch te laat registreer. "Wird das Aneignungsrecht nicht ausgetibt, bleibt das Grundstick herrenlos" (Westermann 437). Vir die plaaslike grondeienaar in ons voorbeeld sou dit kon inhou dat die heerlose stuk grond daarna toegeeien mag word deur plakkers wat dit as hul regmatige besit sal beskou, sonder dat die belastingheffende plaaslike owerheid enige noemenswaardige kans sou staan om enige erfbelasting van die nuwe okkupeerder/s as eienaar te verhaal onder andere omdat hulle nie as sodanig TSAR 2004.4
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 753 2004
geregistreer sal wees nie. Die Suid-Afrikaanse reg het steeds geen bepaling vergelykbaar met die van die Duitse wetboek wat vereis dat die nuut\erwxorwe eiendomsreg onverwyld geregistreer moet word nie. Daar word ten ene male nie so ordelik en nougeset hier te lande met die dinge omgegaan as by die Germane nie. 10 In die lig van die voorgaande is dit duidelik dat dit in belang van beide partye sou wees om 'n uitdruklike ooreenkoms te bereik waarkragtens die plaaslike owerheid onderneem om die grondeienaar kwN-yt te skeld van alle aanspreeklikheid vir enige verskuldigde bedrae wat verband hou met die tersake perseel mits die grondeienaar die eiendom aan die plaaslike owerheid oordra. Die kern van sodanige ooreenkoms sit eintlik reeds in kiem in die formulering benut deur die plaaslike owerheid in die hierbo aangehaalde formulering as daar sprake is dat die owerheid "will write off the outstanding balance" Die implikasie is dat die owerheid quasi die perseel by die grondeienaar "koop" teen die ooreengekome bedrag wat die skuldoorsaak uitmaak van die vordering wat aan die wortel van die litigasie lI, maar dat die partye ooreenkom dat skuldvergelyking plaasvind en dat in ruil vir die kwytskelding van die verskuldigde bedrag die eiendomsreg op die perseel aan die owerheid oorgedra word. Omdat 'n "normale" afgeleide en geen oorspronklike wyse van regsverkryging nie ter sprake is, sou dit egter ook 'n uitdruklike afspraak veronderstel dat die owerheid die nodige "klaringsbewys" sonder verdere omhaal sal uitreik ten einde die oordrag in sy eie naam te kan registreer. Die owerheid kan daarna oor die perseel as regmatige eienaar beskik en kan byvoorbeeld besluit om dit aan te wend vir hersoneerde benutting as informele of minder formele dorpstigting of 'n behuisingskema waarmee die behuisingsnood in die omgewing aangespreek sal word en waarmee terselfdertyd die huidig negatiewe persepsie oor die omgewing verander kan word deur aan die regmatige nuwe okkupeerders 'n sin van betrokkenheid by die nuwe behuisingskema en buurt te kweek. Sodoende word die primere verantwoordelikhede van die plaaslike owerheid jeens die behoeftiges ten beste gedien en is die voormalige grondeienaar terselfdertyd die meulsteen wat die perseel vir hom geraak het, kwyt. I 1 Indien die partye sodanige ooreenkoms kan bereik, sal dit onnodig wees om in besonderhede te probeer bepaal wat die objektiewe markwaarde van die perseel tans met inagneming van die haglike omringende omstandighede is, en is dit dan ook nie nodig om die waardasie wat die plaaslike owerheid tans vir belastingdoeleindes aan die perseel koppel, formeel te bevraagteken nie. Dit kom egter verdag voor dat die owerheid steeds vir belastingdoeleindes die eiendom waardeer teen 'n wesenlike bedrag indien die stadsraad terde bewus is van die feit dat eiendom in daardie omgewing agter die "rooi lyn" prakties geen markwaarde het nie juis omdat geen gewillige koper daarvoor gevind kan word nie. In beginsel word daar egter uitgegaan van die bekende beginsel dat as die owerheid nie self bereid is om die eiendom as 'n waardevolle bate te beskou nie, durf dieselfde owerheid ook nie sodanige skynwaarde vir belastingdoeleindes aan die perseel koppel nie. In beginsel word dan per ooreenkoms aanvaar dat die partye ad idem is dat die tersake waarde van die perseel identies is met die kwytgeskelde opgeloopte skuld, en daarmee is dit cadit quaestio.
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 754 2004
[ISSN 025 7-77471
VAN EIENDOMSREG OP GROND EN AANSPRILEKLIKiIEID
12 Hoewel 'n stadsraad as plaaslike owerheid enersyds die bevoegdheid het om eiendom aan te koop teen die prys wat die raad met die verkoper ooreenkom en andersyds die bevoegdheid het om as krediteur met sy debiteure ooreenkomste aan te gaan oor kredietbestuur met inbegrip van skuldkwytskelding soos herhaaldelik die afgelope jare deur plaaslike owerhede gedoen is ten opsigte van bepaalde tipes wanbetalers in verskillende woonbuurte, moet daarmee rekening gehou word dat so 'n plaaslike owerheid uiteraard 'n alternatief tot sy beskikking het wat teoreties vir die owerheid meer voordelig mag voorkom - hoewel die redelikheid en billikheid daarvan sterk verdag is: die plaaslike owerheid as skuldeiser kan uiteraard vonnis teen die grondeienaar as skuldenaar verkry en daarop die eiendom soos ook van sy ander bates in eksekusie te laat verkoop. Indien na verwagting geen noemenswaardige aanbiedinge op sodanige veiling vir die eiendom agter die rooi lyn ter tafel sou kom nie, verhoed niks die owerheid om die eiendom vir die spreekwoordelike bakatel op te raap en steeds te beskik oor die ongebreidelde vordering vir die uitstaande skuld teen die voormalige grondeienaar as skuldenaar nie. Daarna sou laasgenoemde steeds met sy ander bates soos enige ander skuldenaar jeens die onbevredigde eksekusieskuldeiser aanspreeklik bly vir enige verskil tussen die gerealiseerde koopsom en die verskuldigde bedrag. Dit sal myns insiens na alle waarskynlikheid die voormalige grondeienaar in die onbenydenswaardige posisie laat dat hy, nadat hy die eiendom langs die weg van die eksekusieverkope reeds verloor het, steeds aanspreeklik sal bly vir die uitstaande bedrag. In die lig van die voorgaande is dit duidelik dat dit in die beste belang van die grondeienaar is om langs die weg van 'n klein aanpassing aan die voorstel van die plaaslike owerheid wel die sodanige kwytskeldingsooreenkoms met die plaaslike owerheid as eiser te bereik. 13 Die enigste alternatief vir die grondeienaar sou wees om te onderskei, soos hierbo aangedui is, tussen die bestaande prestasieverpligtinge jeens die owerheid en sy toekomstige posisie. Dit sou behels dat die grondeienaar soos gevorder aanspreeklik is vir die nakoming van die bestaande opgeloopte vordering. Ten einde dan te verhinder dat in die toekoms verdere "nuwe" skuld weens sy volgehoue eiendomsreg van die "waardelose" perseel opgeloop word, sou die grondeienaar dan die eiendom kon abandonneer sonder om gevaar te loop om steeds met sy ander bates aanspreeklik te bly. Abandonnering hou slegs 'n wesenlike voordeel vir die prestasiepligtige grondeienaar in mits dit gedoen word op die moment wat die abandonneerder geen uitstaande verpligtinge jeens die plaaslike owerheid met betrekking tot die tersake perseel het nie. Hy moet dus 6&rs alle uitstaande verpligtinge nakom en dan onmiddellik homself van die eiendomsreg ontdaan. Sodanige eensydige regsontdaningshandeling sou regsgeldig wees sonder nakoming van enige formaliteite soos aangedui, maar ten einde aan die publikasievereistes te voldoen, sou dit nodig wees om formeel via rojering van sy geregistreerde eiendomsreg in die akteskantoor, ook na buite teenoor derdes te kenne te gee dat die eiendom voortaan heerloos is. 14 Die registrateur van aktes is gebonde aan die bepalings van die Registrasie van Akteswet 47 van 1937 en het geen algemene wye diskresie om die registers te wysig anders as soos deur die wet gemagtig nie. Die wet maak slegs voorsiening daarvoor dat die registrateur 'n bestaande registrasie-inskrywing wysig ingevolge een van die in artikel 3 van die wet uitdruklik vermelde gevalle
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 755 2004
soos onder andere: i) 'n Normale transporthandeling met nakoming van alle formaliteitsvereistes soos die geval is indien die verkoper aan die koper oordrag van die perseel laat registreer. ii) Ingevolge 'n uitdruklike hofbevel soos gereil in artikel 6 wat die registrateur gelas om die inskrywing te wysig of te rojeer. iii) Ingevolge 'n klaarblyklike fout met die bestaande inskrywing - soos die geval is indien byvoorbeeld die geregistreerde eienaar sedertdien in gemeenskap van goed getroud is of indien die eiendomsreg intussen weens die werking van die norme van verkrygende verjaring uitgewis en langs di6 oorspronklike weg verkry is deur die nuwe eienaar ten gunste van wie verjaring geloop het. Danksy die feit dat die Suid-Afrikaanse stelsel van grondregistrasie 'n negatiewe stelsel is, word aanvaar dat die administratiewe registers in bepaalde omstandighede "agter" die werklike regsposisie mag wees, welke "fout" dan bloot administratief verbeter word sonder dat daardeur die regsposisie om 'n enkele jota of titel verander sou word. Hoewel menige deurwinterde registrateur van aktes sal getuig dat hy nog nie tevore met die aangeleentheid te doen gekry het nie, het hy myns insiens wel die bevoegdheid om ingevolge artikel 3(1)(r) van die wet ook die rojering (opheffing) van die eiendomsreg in die register te noteer indien hy op 'n wyse waarvan die reg kennis neem ingelig is deur die befdigde verklaring van die eienaar dat laasgenoemde afstand gedoen het van sy eiendomsreg op die grondstuk vir sover die wet bepaal:
"Die registrateur moet, met inagneming van die bepalings van hierdie Wet... saaklike regte wat
nie uitdruklik in hierdie sub-artikel genoem word nie, en die oordrag, wysiging of opheffing van
sulke geregistreerde regte registreer" my kursivering.
Die onderbenutting van die statut~re kompetensies is geen miskenning daarvan nie. Omdat die Suid-Afrikaanse reg duidelik onderskei tussen enersyds die sakeregtelike vereistes vir eiendomsverkryging en -verlies en andersyds die suiwer administratiewe formaliteite wat daarmee gepaardgaan, maar wat nie voorvereistes vir die sakeregtelike regsverandering is nie, tree die regsverandering reeds in vanaf die moment wat die eienaar die bedoeling gevorm het om homself van die eiendomsreg te ontdaan. Dieselfde onderskeid tussen materile gevolg en administratiewe formaliteit blyk in die gevalle van die huweliksluiting in gemeenskap van goed of verjaring. Die regsverandering het reeds ingetree op die moment van huweliksluiting in gemeenskap van goed nieteenstaande die feit dat die registrateur en sy registers nog geen kennis daarvan dra dat die vrou wat tot nou die enigste geregistreerde eienaar van die bepaalde grond was, voortaan slegs as gesamenderhandse mede-eienaar oor die grond mag beskik nie. So ook by verjaring het materieelregtelik gesproke die persoon ten gunste van wie verjaring geloop het eiendomsreg langs die oorspronklike wyse verwerf op die moment wat aan al die vereistes voldoen is, nieteenstaande die feit dat die register nog nie die regsverandering juis weergee nie. Dit gebeur ook by die outomatiese verval van beperkte saaklike regte soos vruggebruik of habitatio indien die reghebbende te sterwe kom of as die diensbaarheidsreghebbende van In erfdiensbaarheid die eiendomsreg van die dienende grondstuk verwerf. In al daardie bekende gevalle word die verbetering van die register later aangebring ten einde dit daarna weer met die werklike regsposisie in harmonie te bring, maar het die regsverandering dan reeds plaasgevind. Die bovermelde bekende beskerming wat plaaslike owerhede geniet met die
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 756 2004
-\BANDONNERING VAN EIENDOMSREG OP GROND EN AANSPREEKLIKHEID
klaringsbewys behoort in die gesketste geval van 'n regsontdaning deur die cienaar geen rol te speel nie. Die eiendom word immers nie na dit abandonneer is, aan 'n ander as koper of regsverkryger langs 'n afgeleide wyse van regsverkryging oorgedra nie. (Sien in die verband Court en Haylett 166; Nel 401.) 15 Die implikasie van die benutting van regsontdaning as regsfiguur is dat die voormalige grondeienaar nie na sodanige abandonnering van sy eiendom nuwe aanspreeklikheid kan oploop vir enige toekomstige uitgawes soos erfbelasting ten aansien van die perseel nie omdat hy dan nie langer na formele rojering die geregistreerde eienaar daarvan sal wees nie. Sodoende word paa l en perk aan 'n steeds groter wordende skuldlas vir die arme perseeleienaar gestel. Dit beteken dan egter ook dat hy geen teenprestasie, ook nie in die vorm eens van die skuldkwytskelding wat hierbo vermeld is, "in ruil" vir die opsegging van sy eiendomsreg op die perseel ontvang nie. Indien die registrateur van aktes sou weier om sy diskresie vir die doel uit te oefen, sou dit impliseer dat 'n aansoek via die hof gebring moet word om horn te gelas om via formele rojering die registers met die regsposisie in ooreenstemming te bring. Vir die doel is dit myns insiens nie nodig om enige ander party as belanghebbende in die aansoek te ken nie. Die plaaslike owerheid het geen direkte belang by die status van die bepaalde eiendom as hetsy res alicuius of res nullius nie - sy belang is bloot indirek en vloei voort uit die feit dat belasting teen die geregistreerde eienaar gehef word. Die owerheid behoort dus ook geen regtensbeskermingswaardige belang te h om sodanige aansoek teen te staan nie. Die plaaslike owerheid kon die eienaar van 'n hond ook nie verhinder om die dier te laat uitsit bloot omdat dit 'n belang in die heffing van hondebelasting gehad het nie. Hoewel sodanige scenario nie noodwendig in die beste belang van die voormalige grondeienaar onder alle omstandighede sal wees nie, bied dit wel die beste alternatief indien om welke rede ook die plaaslike owerheid nie bereid sou wees om 'n ooreenkoms van "oordrag" van eiendomsreg "in ruil" vir skuldkwytskelding te eerbiedig nie. In die lig van die talle uitsprake van die hod hof met inbegrip van die hoogste hof van app&1 dat dit ten volle binne die diskresie van 'n plaaslike owerheid is om teen die agtergrond van alle omstandighede waaronder sogenaamde "gesonde besigheidsbeginsels" te besluit om bepaalde wanbetalers se agterstallige skuld "af te skryf", is dit duidelik dat 'n plaaslike owerheid nie "noodwendig" &6rs vonnis teen 'n grondeienaar in die posisie van ons voorbeeld hierbo moet neem voordat 'n bevredigende oplossing bereik kan word nie. (Sien Beukes v Krugersdorp TransitionalLocal Council 1996 3 SA 467 (W) 481F.) In die bogemelde Eastern Metropolitan Substructure v Peter Klein Investments Pty Ltd 20014 SA 661 (W) het die hof ook reeds korte mette gemaak met die bewering namens die plaaslike owerheid dat dit kwansuis nie die bevoegdheid sou gehad het om agterstallige skuld kwyt te skeld nie (sien 677F). JC SONNEKUS Randse Afrikaanse Universiteit
HeinOnline -- 2004 J. S. Afr. L. 757 2004
Sign up to vote on this titleUsefulNot useful2004 Jsa Frl 747 by SCRUPEUSS0.0 (0)EmbedDownloadDescriptionverjaringverjaringRead on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.Copyright: Attribution Non-Commercial (BY-NC)Download as PDF, TXT or read online from ScribdFlag for inappropriate contentShow moreShow less