Hof sê: Gaan na ombuddiens | Netwerk24
Hof sê: Gaan na ombuddiens
Deur Nikki Malan 19 Junie 2021 05:10
In 'n onlangse uitspraak van die Wes-Kaapse Hooggeregshof in die saak Heathrow Property Holdings No 33 CC and Others v Manhattan Place Body Corporate and Others (7235/2017)  ZAWCHC 109 (1 Junie 2021) is aspekte in regter Mark Sher se beslissing hanteer wat dispuutbeslegting by deeltitelskemas raak.
Die feite in die saak is nie só relevant vir die doeleindes van hierdie rubriek nie, maar in kort is dit as volg: Die applikante het die installasie van 'n biometriese identifikasiestelsel vir die gebou teengestaan en 'n gedragsreël se toepassing uitgedaag.
Die saak was op 'n dringende basis voor die hooggeregshof in Kaapstad gebring en die uitkoms was dat die saak van die rol geskrap is met 'n kostebevel teen die applikante. Terug na skemas Regter Sher het twee hoofpunte hanteer as redes vir die uitspraak: Die eerste punt handel oor die dringendheid van die saak en of die applikante se regte wel geskend is.
Die hof het bevind dat hierdie saak nie dringend was nie (dringendheid sal afhang van die feite in elke saak).
Die tweede punt, wat meer algemeen van toepassing is, handel oor die verwysing van dispute na die ombuddiens – die "Community Schemes Ombud Service".
Die ombudswet ("Community Schemes Ombud Services Act") verleen aan die ombuddiens die jurisdiksie om dispute van 'n sekere aard, soos uiteengesit in artikel 39 van die wet, aan te hoor en daaroor te beslis.
Die ombuddiens se bevoegdhede sluit onder meer in: om te beslis oor bestuursaspekte (of 'n reël geldig en regverdig is); ) om 'n deeltitelskema te beveel om 'n onredelike reël te vervang of te verwyder; ) om te bepaal dat 'n trustee­resolusie onafdwingbaar is; ) om te bepaal dat 'n heffing onredelik is en dat die bedrag verlaag moet word; ) om die trustees te verplig om sekere instandhoudingswerk uit te voer; en ) om dokumente te lewer.
Regter Sher het bevind dat die feite in hierdie spesifieke aangeleentheid binne die jurisdiksie van die ombuddiens val en het die gedeelde jurisdiksie wat die ombuddiens en ons howe het, van nader bekyk.Só werk dit Die doel van die ombuddiens, bevestig regter Sher, is om 'n kostedoeltreffende dispuutbeslegtingsproses daar te stel waar dispute op 'n informele en spoedige wyse hanteer kan word sonder dat die eienaars hoë regskoste moet aangaan.
Dit is 'n spesialisforum wat saamgestel is om hierdie tipe aangeleenthede te oorweeg, en die bevoegdhede wat ingevolge ons wetgewing aan hierdie forum verleen is, is in sekere gevalle meer verreikend in deeltitelskema-dispute as wat ons howe se bevoegdhede is.
Ons howe slaan ag op die wettigheid of rasionaliteit van 'n saak, verklaar dalk dat 'n besluit onafdwingbaar/ongeldig is en verwys die saak terug na die besluitnemer (bv. die trustees).
Ons howe neem normaalweg nie besluite namens die trustees of eienaar nie. Die ombuddiens kan dit wel in sekere omstandighede doen.
Die beslissing bevestig verder dat die ombuddiens geskep is om 'n forum van eerste instansie te wees en die hooggeregshof staan in 'n toesighoudende rol daaroor en voer 'n hersienings- of appèlbevoegdheid uit.
Ons appèlhof en konstitusionele hof, wys regter Sher uit, het by herhaling al bevestig dat waar 'n afsonderlike spesialisforum deur wetgewing gestig is om sekere tipes aangeleenthede aan te hoor, daardie forums as die forum van eerste instansie behoort te dien – al het 'n hof ook gesamentlike jurisdiksie in 'n saak.
Regter Sher bevind dat 'n verwysing na die ombuddiens as 'n "interne remedie" geag moet word – voordat 'n hooggeregshof oor die aangeleentheid genader word – in gevalle waar die regsvrae binne die jurisdiksie van die ombuddiens val. Dít, tensy daar uitsonderlike omstandighede bestaan. Hierdie uitsonderlike omstandighede sal egter op grond van die feite van elke saak beoordeel word.
Om litigante toe te laat om die hof direk te nader in hierdie tipe dispuut, kan tot gevolg hê dat die tydsbeperkings wat in die ombuddiens gestel is, omseil kan word.
Dit kan ook verder veroorsaak dat meer finansieel welgestelde applikante die goedkoper, vinniger prosedure ondermyn en ook die forum vir konsiliasie misloop.
Applikante in deeltitelskema-dispute moet dus waak daarteen om aansoeke wat binne die jurisdiksie van die ombuddiens val en redelikerwys deur daardie forum beslis kan word, na 'n hof te verwys.
Die feite van elke saak sal bepaal wat die korrekte forum is, maar die ombuddiens is geskep om gebruik te word. Ons howe gaan dus nie skroom om 'n kostebevel toe te staan teen 'n applikant wat sonder goeie rede die ombuddiens vermy nie. Malan is 'n prokureur verbonde aan die firma Du Plessis Hofmeyr Malan Ing. in Somerset-Wes.