Property Law | Delport van den Berg
This entry was posted in Property Law and tagged foreclosure process, judgement debtors, rights of execution creditors on August 28, 2018 by Delport van den Berg Inc..
Die verkoop van 'n huis is een van die grootste finansiële besluite wat 'n mens kan neem en 'n eiendomsagent, aan wie kommissie betaalbaar sal wees, is gewoonlik betrokke in hierdie proses.
'n Probleem wat dikwels in die praktyk voorkom en nie maklik is om op te los nie, is die vraag of 'n eiendomsagent in werklikheid 'n instrumentele rol gespeel het in die verkoop van die eiendom. Dit kan gebeur dat 'n eiendomsagent 'n voornemende koper bekendstel, dat onderhandelinge vir die verkoop nie slaag nie en dat 'n ander eiendomsagent dan daarin slaag om 'n ooreenkoms te sluit. Dit is algemene praktyk dat daar aan meer as een eiendomsagent opdrag gegee word om 'n koper te vind. Dit kan selfs gebeur dat 'n verkoper verantwoordelik gehou word vir die betaling van kommissie aan twee eiendomsagente.
'n Eiendomsagent is nie 'n agent in die streng sin van die woord nie. Sy "mandaat" is gewoonlik om 'n geskikte koper vir die verkoper se eiendom te vind en nie om die eiendom namens die verkoper te verkoop nie. Dit is egter nie 'n kontrak in die gewone sin waar partye onderneem om wedersydse verpligtinge na te kom nie. Die eiendomsagent is nie verplig om sy mandaat uit te voer nie. 'n Eiendomsagent sal slegs geregtig wees op kommissie as hy 'n mandaat het van die verkoper; sonder die mandaat is hy nie geregtig op kommissie nie, selfs al was hy die effektiewe oorsaak van die transaksie.
'n Eiendomsagent word beskou die effektiewe oorsaak van 'n transaksie te wees wanneer:
hy 'n koper bekendstel wat gewillig en finansieël daartoe in staat is om die eiendom van die verkoper te koop;
'n bindende kontrak tussen die partye gesluit word; en
die transaksie plaasvind teen die vasgestelde prys of 'n prys wat vir die verkoper aanvaarbaar is.
Wanneer meerdere eiendomsagente betrokke is by die bekendstelling van die koper aan die verkoper kan dit moeilik wees vir die hof om te bepaal watter agent die effektiewe oorsaak van die transaksie was. Byvoorbeeld, in die geval waar eiendomsagent A die koper aan die verkoper bekendstel, maar die koper later die eiendom koop deur bemiddeling van eiendomsagent B, nadat B die verkoper oorreed het om die koopprys te verminder. Of eiendomsagent A kan 'n alleenmandaat hê, maar eiendomsagent B het 'n koper wat gewillig en finansieel in staat is om te koop. Die verkoper kan dan verantwoordelik wees vir altwee eiendomsagente se kommissie. 'n Alleenmandaat bepaal gewoonlik dat 'n eiendomsagent geregtig is op kommissie indien die eiendom verkoop word tydens die duur van die ooreenkoms, selfs al het 'n ander eiendomsagent die geskikte koper gevind.
In 'n ander geval is 'n voornemende koper bekend gestel en die huis besigtig, maar was die prys te hoog. 'n Paar maande later het die koper gesien dat die huis nog in die mark is. Hy het die eiendom gekoop, sonder enige bydrae van die agent, teen 'n effens laer prys as die vroeëre prys. Daar is deur die hof bevind dat die eiendomsagent geregtig is op sy kommissie.
Op hoeveel kommissie is 'n eiendomsagent geregtig? Die gemiddelde kommissie is gewoonlik 7.5%, maar daar is geen regulasies wat bepaal hoeveel kommissie 'n eiendomsagent per transaksie betaal moet word nie. Die partye moet die kommissie bespreek tydens die onderhandelinge oor die mandaat.
Alleenmandate wat aan eiendomsagente gegee word, word gereguleer deur die Wet op Verbruikersbeskerming. Die ooreenkoms mag nie langer as 24 maande duur nie. Die verkoper het die reg om die ooreenkoms te kanselleer deur 20 werksdae skriftelike kennis te gee. As die mandaat nie op die vervaldatum deur die verkoper beëindig word nie, sal die mandaat outomaties voortgaan op 'n maand-tot-maand basis.
Verkoper, wees versigtig vir hierdie slaggate wanneer jy jou eiendom verkoop – hulle kan jou duur te staan kom.
This entry was posted in Property Law, Uncategorized and tagged Eiendomsagente, kommissie on September 9, 2014 by admin.
Aanhegtings en toebehore
Baie oordragprokureurs het al hierdie vraag van 'n verkoper gehoor: "Kan ek die stoof of die gordynrelings of die rakke of die… verwyder?"
Die mees algemene dispuut wat ​​tussen 'n verkoper en 'n koper ontstaan, gaan oor die vraag wat as aanhegtings en wat as toebehore beskou word. Die eenvoudige antwoord sou wees dat dit is waarop die verkoper en die koper in die aanbod om te koop, ooreengekom het. Die reg laat dit aan die verkoper en die koper oor om hul eie reëlings hieroor te tref.
Gewoonlik sal die volgende klousule in die aanbod om te koop, voorkom: die koop is "voetstoots en sluit alle aanhegtings en toebehore van 'n permanente aard in". Dit kan ook wees dat die aanbod om te koop glad nie verwys na aanhegtings en toebehore nie. As dit die geval is, is daar drie faktore wat oorweeg moet word om te bepaal of 'n roerende item beskou word as 'n aanhegting of 'n toebehoorsel.
1. Die aard en die doel van die item
Die item moet van 'n permanente aard wees en die bedoeling moet wees om die onroerende eiendom te dien. Met ander woorde dit moet aangeheg wees aan die grond of die struktuur wat op die grond opgerig is. Voorbeelde hiervan is 'n motorafdak, staalveiligheidshekke wat aan deurrame vasgesweis is, en 'n besproeiingstelsel.
2. Die wyse en die mate van aanhegting
Dit gaan hier oor die manier waarop die item met die grond of gebou verbind is. Die vraag is of die item sy eie identiteit verloor en 'n integrale deel van die onroerende eiendom word en of verwydering daarvan aansienlike skade aan die onroerende eiendom of aan die aanhegting self sou veroorsaak. 'n Mens moet ook die metode, tyd en koste verbonde aan die verwydering van die item in ag neem en die vraag vra of die item elders gebruik kan word.
3. Die bedoeling van die eienaar
Daar moet gekyk word na die bedoeling van die eienaar toe die aanhegting gemaak is.
Dit is daarom belangrik om hierdie kwessie aan te roer in die koop-aanbod en 'n volledige lys te maak van wat ingesluit word in die verkoop. Dit kan albei partye baie tyd en frustrasie spaar.
Hiermee 'n lys van items wat gewoonlik beskou word as permanent van aard:
Ingeboude suigwaaiers; ingeboude kombuiskaste; ingeboude boekrakke; gordynrelings; muurspieëls; stowe; die bestaande tuin, bome, struike, plante; swembadfilter, -pomp en -skoonmaaktoerusting; volvloermatte; ligte en ligskerms; handdoekrelings; krane; tennisbaannet; kaggel; sonskerms; posbus; alarmstelsel; televisie-antenna (maar nie satellietskottels nie) en sleutels van alle deure.
Sedert die inwerkingtreding van die Wet op Verbruikersbeskerming het sommige eiendoms-agente die aanhegtings- en toebehoreklousule gewysig om soos volg te lees: "Die eiendom word verkoop met alle aanhegtings en toebehore wat die volgende insluit… welke items in 'n goeie werkende toestand sal wees op datum van transport". Die woorde "goeie werkende toestand" is 'n baie subjektiewe waardebepaling en laat veel ruimte vir debat. Die sienswyse kan dus gehuldig word dat die verkoper bevestig dat alle aanhegtings en toebehore in 'n goeie werkende toestand is, wat die beskerming van die voetstootsklousule in 'n groot mate sou verwater. Derhalwe moet verkopers die klousule wat handel oor aanhegtings en toebehore deeglik bestudeer voordat hulle dit onderteken.
This entry was posted in Property Law, Uncategorized and tagged aanbod, Aanhegtings, eiendoms-agente, oordragprokureurs, toebehore, Verbruikersbeskerming on August 6, 2014 by admin.
Mede-eienaarskap van grond
Die woord "mede-eienaarskap" met betrekking tot grond beteken dat twee of meer persone 'n stuk grond gelyktydig in onverdeelde aandele besit. 'n Aandeel in die grond beteken nie dat 'n bepaalde gedeelte van die grond besit word nie.
'n Mede-eienaar wat 'n aandeel in grond hou, kan nie aanspraak maak op 'n bepaalde stuk grond nie, selfs al het sy mede-eienaars by wyse van 'n ooreenkoms ingestem om okkupasie of gebruik van 'n bepaalde stuk grond aan hom te gee.
Die reg wat hy het, is op 'n onverdeelde aandeel in die geheel van die grond wat in gesamentlike eienaarskap gehou word. Die gedeelte wat hy okkupeer, word gesamentlik besit deur hom en sy mede-eienaars in die grond. Indien hy 'n huis bou op die gedeelte wat hy okkupeer, sal die huis gesamentlik besit word deur al die eienaars.
Wanneer X, Y en Z mede-eienaars van 'n plaas is, is hulle nie geregtig op 'n fisiese deel van die plaas nie, maar elkeen van hulle het 'n onverdeelde aandeel in die geheel van die plaas. Die aandeelhouding sal nie noodwendig altyd gelyk wees nie. Een persoon kan 'n halwe aandeelhouding besit, terwyl die ander twee eienaars elk 'n vyf en twintig persent aandeel kan hou. Mede-eienaarskap kan ongelukkig soms tot geskille tussen die eienaars lei.
Samewerking tussen die mede-eienaars
Dit is raadsaam dat die mede-eienaars 'n ooreenkoms aangaan wat die verhouding tussen hulle reguleer. Ongelukkig is hierdie ooreenkoms nie afdwingbaar teenoor derde partye nie. Die toestemming van al die mede-eienaars word vereis wanneer administratiewe besluite geneem moet word. Geen eienaar is geregtig om veranderings of verbeterings op die eiendom aan te bring sonder die toestemming van die ander eienaars nie. Al die eienaars moet saamstem oor die gebruik van die eiendom, byvoorbeeld indien hulle bome wil afkap, 'n stoorfasiliteit of -gebou wil oprig of beeste in die veld wil laat wei. As mede-eienaars nie in besluite geraadpleeg word nie kan hulle die hof nader om 'n interdik toe te staan. Die hof kan selfs gelas dat geboue wat opgerig is, verwyder word. In gevalle waar die doel is om die eiendom te bewaar, is dit egter nie altyd nodig om die toestemming van die mede-eienaars te verkry nie.
Die winste en verliese
Al die mede-eienaars moet proporsioneel bydra tot noodsaaklike en ook nuttige uitgawes vir die bewaring van die eiendom. Dié uitgawes sluit in belasting en uitgawes om die eiendom in 'n goeie toestand te hou, maar sluit nie luukse uitgawes in nie. Verliese en koste moet deur die mede-eienaars gedeel word, behalwe waar dit toegeskryf kan word aan nalatigheid van een van die eienaars. Soos met uitgawes, moet vrugte en winste verdeel word onder die mede-eienaars volgens elke eienaar se aandeelhouding.
Vervreemding van 'n aandeel
'n Mede-eienaar kan sy aandeel vervreem of selfs aan sy erfgename bemaak, sonder die toestemming van die ander eienaars, selfs teen hulle wil. Die balju kan ook beslag lê op 'n mede-eienaar se aandeel.
Gebruik van die eiendom
Elke mede-eienaar kan die eiendom gebruik in ooreenstemming met sy onverdeelde aandeel. Hy moet dit egter gebruik met inagneming van die regte van die ander mede-eienaars. Elke mede-eienaar, sy werknemers en gaste, is geregtig op vrye toegang tot enige deel van die eiendom, behalwe as die mede-eienaars ooreengekom het dat 'n gedeelte van die eiendom vir die uitsluitlike gebruik van 'n mede-eienaar gereserveer word.
Mede-eienaars kan besluit om die eiendom te verdeel, wat gewoonlik gebeur as hulle nie oor die benutting van die eiendom kan saamstem nie. Die eiendom sal dan fisies verdeel word in ooreenstemming met die waarde van die eiendom en elke mede-eienaar se aandeel daarin. Wanneer dit egter nie ekonomies is nie, wat gewoonlik die geval is met 'n plaas, kan die eiendom toegeken word aan 'n mede-eienaar, maar hy moet dan die ander mede-eienaars vergoed. Die hof kan ook beveel dat die eiendom op 'n openbare veiling verkoop word en die opbrengs onder die mede-eienaars verdeel word. Daar is streng statutêre beheer oor die onderverdeling van grond en die gebruik daarvan, wat die onderverdeling nie altyd moontlik maak nie.
Mede-eienaarskap is een van die maniere hoe mens eienaar kan word van 'n eiendom wat andersins nie bekostig kan word nie. Wees egter bewus van die slaggate, kies jou mede-eienaars oordeelkundig en stel 'n ooreenkoms op om die onderlinge verhouding tussen die partye te reël ten opsigte van onder andere die betaling van die verband en erfbelasting, die dag-tot-dag uitgawes, asook die huisreëls.
This entry was posted in Property Law, Uncategorized and tagged aandeel, eiendom, grond, Mede-eienaarskap, verdeling, verliese, winste on August 6, 2014 by admin.