Voordat u 'n kommersiële eiendomshuurkontrak onderteken
Klaar om 'n kommersiële eiendomshuurkontrak vir 'n kantoorgebou, kleinhandelruimte of ander besigheidsgebruik te teken? Neem 'n paar minute eers en lees deur hierdie lys. Nadat die ink droog is op die huurkontrak, is dit te laat om veranderinge aan te bring.
Susan Dawson, 'n vennoot van Waltz, Palmer en Dawson, LLC, bespreek vrae wat u self moet vra voordat u 'n kommersiële huurkontrak teken.
1. Het ek die hele huurkontrak gelees en verstaan?
Ja, jy moet dit lees.
Ek weet dit is 'n baie lang dokument (en dit is nie baie interessant nie), maar jy moet weet wat dit is.
Gaan die terme na. Moenie aanvaar dat hulle dit reggekry het nie. Maak seker dat jy die begin datum, einddatum, huur, huur eskalasie en enige ander spesiale terme waarvoor u onderhandel het, nagaan. Wees ook seker dat jy weet wat jy verplig is om te doen.
Wat is die verhuurder verplig om te doen? Kan jy dit beeïndig? Maak seker jy weet wat jy aangaan.
2. Het ek die beste moontlike ooreenkoms onderhandeld ?
Net omdat hulle jou 'n huurkontrak gegee het, beteken dit nie dat jou onderhandeling verby is nie. Baie van die terme in die huurkontrak is nog onderhandelbaar. Wanneer jy dit lees, maak 'n lys van al die bepalings wat jy nie hou nie en stuur dit aan jou verhuurder. Jy mag verbaas wees oor hoeveel hulle bereid is om te verander.
3. Het ek my besigheidstruktuur in plek?
As jy deur daardie korporatiewe dop beskerm wil word, maak seker dat dit eers in plek is.
Maak seker dat u 'n korporasie of Artikels van Organisasie ( Akte van Oprigting) vir 'n Korporasie van die Sekretaris van State ingedien het voordat u teken.
4. Verstaan ​​ek die huurtermyn terminologie?
Byvoorbeeld, die meeste huurkontrakte gebruik die term "CAM" wat staan ​​vir "Common Area Maintenance".
U moet 'n persentasie van die CAM waarvoor u verantwoordelik is, toegeken word, gebaseer op die persentasie van die gebou wat u huur.
Maak seker dat die persentasie gegrond is op die grootte van die gebou en wissel nie na gelang van die huurgeld.
5. Het ek oorweeg om vir 'n CAM Stop-huurkontrak te vra?
Die meeste huurkontrakte hierdie dae is "triple net" (wat beteken dat jy huur betaal, plus jou proporsionele deel van CAM en eiendomsbelasting vir die eiendom).
U kan die verhuurder vir 'n CAM Stop-huurkontrak vra, wat beteken dat u slegs die verhoging van CAM-fooie en eiendomsbelasting bo u aanvanklike huurjaar betaal (dikwels die "basisjaar" genoem).
Terwyl die verhuurder jou basiese huurgeld kan verhoog, neem dit baie van die "raaiselgeld" uit die huur. Alternatiewelik, vra vir 'n pet op die CAM sodat dit nie met meer as 'n sekere onderhandelde persentasie kan styg nie.
6. Het ek die CAM definisie gelees?
Dit is waarskynlik een van die mees verwarrende dele van die huurkontrak en jy sal verbaas wees oor hoeveel jy betaal. Maak seker dat jy nie betaal vir dinge wat verband hou met die verhuurder se bemarkingspogings of regskoste wat verband hou met die onderhandeling van ander huurkontrakte nie.
Ander dinge wat jy wil staak, is enige administrasiefooie van meer as 3%, betaal vir voordele vir die verhuurder se werknemers, boukoste vir ander huurkontrakteenhede.
Lees meer oor onderhandeling van CAM terme.
7. Wat is my verantwoordelikheid vir kapitale uitgawes?
" Kapitaaluitgawes " wanneer dit in 'n kommersiële huurkontrak gebruik word, verwys gewoonlik na groot strukturele uitgawes, naamlik dak, fondasie, HVAC (verwarming, ventilasie, lugversorging) en ander groot herstelwerk / vervangings.
Wat is "standaard" verskil van dorp tot dorp en eiendom tot eiendom, maar ek tipeer kliënte gewoonlik teen die ondertekening van enige huurkontrak wat die las van hierdie herstel- of vervangingskoste aan die huurder verskuif. As u verhuurder vereis dat u vir hierdie koste betaal, is daar kompromieë.
Byvoorbeeld, as die huurkontrak sê dat u verantwoordelik is vir die herstel en vervanging van HVAC, stel die huurder voor dat hy "vervanging" ondervind en dat u herstelverpligting beperk is tot 'n onderhoudskontrak, miskien twee keer per jaar, en dat u verantwoordelik is vir alle algemene herstelwerk tot 'n sekere jaarlikse maksimum bedrag.
8. Is die huurkontrak toewysbaar ?
Kyk of die verhuurder die reg het om die huurkontrak te beëindig indien u 'n opdrag verlang. dit wil sê dat iemand anders die huurkontrak aangaan as jy die besigheid verkoop. Vir baie besighede is jou ligging 'n groot deel van sy waarde.
As die verhuurder die reg het om die huurkontrak te beëindig sodra u 'n opdrag verlang, kan dit u verkoop doodmaak. Vra die verhuurder om hierdie bepaling te verwyder of toelaat dat dit gewysig word sodat dit nie van toepassing is as u u besigheid verkoop nie. Verstaan ​​dat die verhuurder steeds die reg het om die opdrag te verwerp indien die nuwe huurder nie finansieel aanvaarbaar is nie.
9. Sal ek 'n persoonlike waarborg nodig hê ?
As jy kan wegkom met die ondertekening van 'n huurkontrak sonder persoonlike waarborg, is jy baie gelukkig. Die meeste eienaars hierdie dae sal nie onderteken nie tensy u die huurkontrak persoonlik waarborg. Maar waarborge is onderhandelbaar.
Oorweeg om slegs 'n gedeelte van die huurtermyn te gee, sê die helfte. Of onderhandel vir 'n waarborg wat slegs 6 tot 12 maande duur nadat u beëindig het eerder as die res van die huurtermyn.
10. Is ek realisties?
As u huurkontrak 3% van 'n groter eiendom uitmaak, sal die verhuurder baie minder waarskynlik met u onderhandel as as u spasie 25% of meer is. Om werklik te verstaan ​​watter items belangrik is om te onderhandel, oorweeg om 'n prokureur te huur om die dokument te hersien en jou te help met die onderhandelinge.
U huurkontrak mag ongelooflik eensydig en lastig lyk, maar daar is baie goeie redes vir baie van daardie bepalings en 'n prokureur kan u help om te besluit wanneer u moet sny en hardloop en wanneer die risiko die moeite werd is.