Home | Editorials | Wanneer verwerf plaasbewoners verblyfreg
Wanneer verwerf plaasbewoners verblyfreg - Julie 2017
Tot in die onlangse verlede kom 'n mens agter uit gesprekke met grondeienaars dat daar 'n persepsie bestaan dat plaasbewoners as gevolg van tydsverloop verblyfreg op plase verkry. Aan die ander kant van dispute oor hierdie kwessie in die howe poog plaasbewoners om aan te toon dat jarelange verblyf op plase spesiale regte skep wat onbelemmerde gerbuik van grond toelaat.
Beide standpunte word ongelukkig in die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, Wet 62 van 1997 ("ESTA") weerlê. ESTA vervat 'n ingewikkelde stel bepalings waaruit die status van plaabewoners regtens bepaal moet word om sodanige wyse op die korrekte wyse gevolg te gee aan die onderskeie groepe persone, wat ESTA omskryf gevolg te gee.
Eerstens verwerf plaasbewoners die reg om kragtens ESTA beskerm te word, sodra sodanige persoon vanaf die eienaar van die grond of die persoon in beheer van grond toestemming of 'n ander regsgeldige reg verkry om op grond te woon en sodanige grond lanbougrond is. Daar is dus geen tydperk gekoppel aan die verkryging van regte (verblyfreg) kragtens ESTA nie. Verblyfreg en beskerming kragtens ESTA word dadelik verwerf.
Die ESTA-wet maak ook voorsiening dat die persoon wat toestemming verkry. 'n reg op 'n gesinslewe het volgens sy of haar kultuur op die plaas. Gevolglik verkry familielede van 'n plaasbewoner, uit hoofde van hulle familieverbindtenis met die plaasbewoner indirekte regte om op die plaas te woon.
Tot onlangs het die howe die stanpunt gehuldig dat die regte van familielede nie direk teen die eienaar afgedwing kan word nie en dat die verleen van 'n uitsettingsbevel teen die peroon wat toestemming het, soos in die geval in stedelike gebiede met huurders, outomaties afgedwing kan word teen die familielede van die persoon, wat op die plaas woon.
Hierdie kwessie is onlangs deur die Gronwetlike Hof oorweeg en is die regte van gesinslede deur die hof uitgebrei om, op grond van tydsverloop, afsonderlike regte vir die gesinslede te verleen, wat nou ook direk teen die grondeienaar afgedwing kan word. In wese beteken dit dat daar in die toekoms ook deeglik besin sal moet word om by uitsettingsverrigtinge nie net regshulp teen die persoon, wat aanvanklik toestemmig verkry het, op te tree nie, maar ook afsonderlik teen gesinslede wat, met tydsverloop en stilswyend, geag word afsonderlike toestemming van die eienaar of persoons in beheer te verkry het.
ESTA maak verder 'n onderskeid tussen persone wat voor 4 Februarie 1997 op lanbougrond gewoon het of die reg daartoe gehad en persone wat na 4 Februarie 1997 op lanbougrond kom woon het, of die reg daartoe verwerf het. Hierdie onderskeid word in ESTA getref vir doeleindes van twee afsonderlike stel vereistes wat die wet stel vir uitsetting van hierdie twee groepe persone. Ten opsigte van die eerste groep is daar strenger maar duideliker vereistes en vir die tweede groep is daar vereistes wat nie so streng is nie, maar baie sterk op 'n waarde-oordeel rus en waar die hof sekere voorgeskrewe faktore moet oorweeg.
Die laaste groep persone wat kragtens ESTA afsonderlike of bykomende beskering geniet is langtermynokkupeerders. Hierdie is inderdaad 'n spesiale groep okkupeerders en is die vereistes om as langtermyn-okkupeerders te kwalifiseer, hoofsaaklik die oorsaak van die persepsie by grondeienaars dat plaasbewoners met verloop van tyd verblyfreg verkry.
Langtermyn-okkupeerders is kan in eenvoudige terme omskryf word as persone, wat bykomend to die bogemelde vereiste, die ouderdom van 60 (sestig) jaar bereik het en gelyklopend al reeds 10 jaar lank op die plaas waar toestemming verkry is om te woon, woonagtig is. Bykomend tot ouer persone, kwalifiseer voormalige werknemers, wat as gevolg van siekte, beserings of ongeskiktheid nie arbeid kan verskaf nie, ook tot hierdie groep persone.
Langtermyn-okkupeerders se spesiale beskerming is daarin geleë dat hulle nie as gevolg van 'n weiering om arbeid te verskaf, as 'n vorm van wangedrag uitgesit kan word nie. Hierdie kategorie plaasbewoners kan egter steeds vir ander vorme van wangedrag, wat neerkom op die verbreking van verblyfvoorwaardes of wat die verhouding met die grondeienaar onherstelbaar laat verbrokkel, regtens uitgesit word. In die afwesigheid van wangedrag sal hierdie kategorie persone lewenslank op die grond kan woon.
Dit is belangrik vir grondeienaars om behoorlike inligitng by te hou oor die geskiedenis van verblyf van persone op hulle plase. Die bogemelde regsstatusse kan enorme regsdispute veroorsaak en is dit wenslik dat alle interaksie rondom verblyf in 'n spesifieke dokument bygehou word en dat alle kommunikasie met plaasbewoners, bykomend tot di twat mondelings gekommunikeer word in duplikaat op skrif gestel behoort te word. Die doel van 'n duplikaat dokument is die oorhandiging van een afskrif en die behoud van die tweede met 'n ontvangserkenning of aantekening rondom die datum en wyse van oorhandiging.