Grond is n goeie belegging ... maar koop slegs wanneer daar genoeg geld is
Grond is 'n goeie belegging ... maar koop slegs wanneer daar genoeg geld is
Last update: March 29, 2012 07:31:27 AM
Grond is ‘n goeie belegging… maar koop slegs wanneer daar genoeg geld is
AL is grond 'n aanloklike belegging in terme van opbrengsvermoë en waardevermeerdering, behoort dit nooit gekoop te word as daar nie genoeg geld beskikbaar is om alle kontantverpligtinge na te kom nie, sê MNR D S VORSTER, 'n landbou-ekonoom verbonde aan die Landboukollege Grootfontein naby Middelburg. Hy bespreek ook kortliks die faktore wat grondpryse kan beïnvloed en doen handige wenke aan die hand vir diegene wat grond wil koop of huur.
GROND en vaste verbeterings maak sowat 80% van 'n gemiddelde boerdery se totale kapitaalbelegging uit, en het gedurende die tien jaar van 1970 af tot 1979 jaarliks met gemiddeld 12% in waarde toegeneem. Dit is 'n effens groter styging as die inflasiekoers.
In die vyf jaar van 1975 af tot 1979 het die landbousektor se reële netto inkomste jaarliks met gemiddeld 6,8% gedaal. Die boer se vermoë om te betaal het dus drasties gedaal, veral as die groot persentasie vaste kapitaal in sy boerdery in aanmerking geneem word.
In die lig hiervan bespreek boere in 'n omgewing waar 'n grondtransaksie plaasgevind het, dikwels die meriete van die "buitensporig hoë prys" wat betaal is. Daarom is dit gepas om aspekte te ondersoek wat die prys van landbougrond beïnvloed.
Faktore wat die prys van landbougrond beïnvloed, is die landbouwaarde, beleggingswaarde en markwaarde daarvan.
Produksiefaktore word weer in vier groepe verdeel, wat elk vir sy aandeel in die produksieproses as volg vergoed moet word:
Grond Arbeid Kapitaal Ondernemer
G - rente A - lone K - rente O - loon (O.L.)
Ons onderskei ook tussen verskillende vorme van kapitaal in 'n boerdery, naamlik vaste kapitaal soos grond en vaste verbeterings; losgoedkapitaal soos gereedskap en vee; en bedryfskapitaal in die vorm van lopende uitgawes.
Die netto vergoeding aan die produksiefaktore grond, kapitaal en ondernemer word verkry deur die netto boerdery-inkomste (NBI) as volg te bereken: Die bruto inkomste uit gewasse, vee en ander boerderyinkomste minus alle bedryfskostes (ingesluit depresiasie en arbeidskoste) is gelyk aan die NBI.
Die berekening word vir een produksiejaar onder gemiddelde/normale omstandighede gedoen. Ten einde die vergoeding aan grond en vaste verbeterings te bereken (die vorm waarin 'n plaas normaalweg verkoop word), moet die vergoeding aan die ondernemer, Iosgoedkapitaal en bedryfskapitaal dus nog afgetrek word (arbeid se vergoeding is reeds as 'n bedryfskoste afgetrek).
Die berekende vergoeding aan grond (ingesluit vaste verbeterings) word dan deur die sogenaamde "kapitalisasiekoers" gedeel om 'n landbouwaarde te bereken. Diegene met 'n kop vir syfers kan self die landbouwaarde van hul grond (W) met behulp van die volgende formule bereken:
RL = rente op losgoedkapitaal; RB = rente op bedryfskapitaal (1/2 RB = gemiddeld vir die jaar omdat uitgawes deur die jaar aangegaan word) en i = kapitalisasiekoers.
Die kapitalisasiekoers word bepaal op grond van die renteverpligting op geleende kapitaal, sowel as die rentekoers wat die boer op sy eie kapitaal wil verdien. As die koper dus 40% van die koopsom teen 20% rente leen, dra hy 60% eie kapitaal by waarop hy byvoorbeeld 5% wil verdien. Dan is die kapitalisasiekoers:
i = (0,4 x 0,2) + (0,6 x 0,05) = 0,11 of 11 %
Hoe hoër die kapitalisasiekoers, hoe laer sal die grondwaarde wees, en omgekeerd. Grondpryse word dus ook beïnvloed deur die faktore wat die kapitalisasiekoers beïnvloed, naamlik skuldverhouding, rentekoerse op geleende kapitaal en renteverdienste wat op eie kapitaal vereis word.
Grondpryse wissel ook na gelang van die beleggingswaarde wat daarin opgesluit is. Hoewel landbouwaarde 'n aanduiding gee van wat vir grond betaal kan word, word die verskil tussen markwaarde en landbouwaarde al groter as gevolg van die beleggingswaarde van die grond. Beleggingswaarde word hoofsaaklik deur die volgende faktore bepaal:
Inflasie: Inflasie is die opwaartse beweging in die algemene pryspeil sonder 'n ooreenstemmende verhoging in produktiwiteit. Gedurende tye van inflasie verkies beleggers om geld in goud, aandele, grond en ander vaste bates te belê, aangesien die waarde van sulke bates gewoonlik tred hou met die inflasiekoers. Grondpryse wat in ooreenstemming met die inflasiekoers styg, verskans dus die eienaar teen die nadelige invloed van inflasie, naamlik afname in geld se koopkrag, al is die renteverdienste op 'n belegging in grond heelwat laer as in ander beleggingsvelde.
Regeringsbeleid: Beheerde bemarking het produkprys skommelings verminder, wat 'n stabiliserende uitwerking op grondpryse het. Volgens huidige inkomstebelastingbeleid kan mense inkomste in 'n plaas in die vorm van vaste verbeterings belê en later met die verkoop van die grond hierdie inkomste belastingvry te gelde maak in die vorm van kapitaalwins. 'n Styging in grondwaarde is dus dikwels vir 'n boer meer werd as 'n kontant inkomste van dieselfde hoeveelheid wat belasbaar is.
Bevolkingstoename en grondskaarste: Die landsbevolking verdubbel feitlik elke 30 jaar teen die huidige bevolkingsgroeikoers. Daarteenoor is die hoeveelheid landbougrond beperk en verminder jaarliks as gevolg van uitbreiding deur mynbou, nywerhede, nuwe paaie, konsolidasie van tuislande, ens. Plaasgrond vir Blanke boere word op hierdie wyse al skaarser. Volgens die groter vraag (meer mense) en kleiner aanbod (minder grond) sal grondpryse dus styg.
Voeg hierby die prestige-waarde daarvan om 'n grondbesitter te wees, sowel as die feit dat mense wat nie as ware boere beskou kan word nie, landbougrond as beleggingsveld betree, en die gevolg is noodwendig stygende grondpryse.
Tegnologie en kleiner winsmarges: Biologiese innovasies wat hoër opbrengste per eenheidsoppervlak moontlik maak, het tot gevolg dat grond deur kapitaal vervang kan word. Groter winste per eenheidsoppervlak is dus moontlik. Meganiese innovasies maak weer die bewerking van groter oppervlaktes moontlik. Beide biologiese en meganiese innovasies is veral prominent by akker- en tuinbouvertakkings. Meer grond kan dus intensiewer bewerk word, wat grondpryse dan weer laat styg.
By die gebrek aan innovasies of toepassing daarvan, is produsente verplig om horisontaal uit te brei om hul lewenspeil te handhaaf wanneer produkpryse laag is. Die vraag na grond neem dus toe ten spyte van dalende winsmarges, byvoorbeeld in ekstensiewe weistreke. Dit spreek vanself dat so 'n situasie nie onbepaald kan voortduur nie, en is ook nou gekoppel aan die finansiële posisie van ouer boere in die omgewing wat vanweë hoe inkomste voorheen in 'n gunstige posisie verkeer om hul plase te vergroot.
Kwasi-monopolie: Grondpryse word in die praktyk in 'n kwasi-monopolistiese mark bepaal; met ander woorde, een verkoper en 'n paar kopers. Die verkoop van grond in 'n omgewing is nie 'n alledaagse gebeurtenis nie, en nabygeleë boere voel dus dat hulle 'n premie bo die werklike waarde van die grond kan betaal. Hulle beset dat dit duur is om byvoorbeeld vee heen en weer te vervoer, en dat skades soos diefstal opgedoen kan word as die eienaar nie naby is om toesig te hou nie. Besparing op kostes is dus moontlik indien 'n nabygeleë plaas gekoop word, en kan by die grondprys ingereken word.
Om 'n berekening te maak van hoeveel as premie op aangrensende grond betaal kan word, moet die "surpluskapasiteit" bereken word. Dit beteken dat geboue, werktuie, arbeid en bestuur van die oorspronklike plaas op die aangrensende plaas aangewend kan word. As daar surplus kapasiteit bestaan, word die koste daarvan oor 'n groter plaaseenheid versprei en daal die koste per hektaar.
Gestel 'n ekstensiewe veeboer besit 4000 ha waarop hy 'n ondernemersloon van R12000 per jaar wil verdien, met ander woorde R3 per hektaar. Veronderstel dat hy 'n aangrensende plaas van 2 000 ha bykoop en dit self kan bestuur sonder dat die doeltreffendheidspeil van bestuur daal, en dat hy nou R15 000 per jaar OL wil verdien vir die 6000 ha – m.a.w. R2,50 per hektaar. Daar is dus 'n "besparing" van R0,50. As dit teen bv. 10% gekapitaliseer word, is die premie wat hy kan betaal, R5 per hektaar. Soortgelyke berekeninge kan ten opsigte van besparing in arbeid, werktuie en verbeterings gedoen word.
Rentekoerse en wisselkoerse: Soos genoem, affekteer rentekoerse die kapitalisasiekoers wat grootliks tot die berekening van landbouwaarde bydra. In die praktyk kom dit egter daarop neer dat boere die rente op geleende kapitaal by die koopsom by tel ten einde 'n totale koopprys te bereken. In tye van hoë rentekoerse sal grondpryse dus ten spyte van inflasie afplat of selfs daal.
Vir die voornemende koper is dit die aangewese tyd om grond aan te skaf wanneer rentekoerse begin daal (en grondpryse toeneem). So word die dubbele voordeel van vinnige styging in grondwaarde en terugbetaling van geleende geld teen lae rentekoerse verkry.
Die voornemende verkoper sal weer baat daarby vind om grond te verkoop sodra rentekoerse 'n opwaartse siklus ingaan. Sy grond behaal dan nog 'n relatief hoë prys terwyl die geld teen stygende of hoe rentekoerse belê of uitgeleen kan word.
Vanweë die uitvoergeoriënteerdheid van sommige landboubedrywe (bv. wol), volg dit dat Suid-Afrika se wisselkoersbeleid van besondere belang vir die landbou is, aangesien dit 'n belangrike invloed op sy internasionale mededingingsvermoë uitoefen en ook op die randinkomste wat deur die uitvoer van landbouprodukte verkry word.
Waardevermindering van die rand teenoor die VSA-dollar sal uitvoerders loon omdat hulle meer geld in randwaarde verdien en grondpryse sal dus deur die hoër inkomste beïnvloed word. Die teenoorgestelde geld weer vir boere wat hoofsaaklik van ingevoerde insette moet gebruik maak, of as die rand in terme van die dollar vir uitvoerders styg.
Tabel1 gee 'n aanduiding van huidige markwaardes van landbougrond in die RSA. Die groot wisseling in grondpryse binne 'n streek beklemtoon dat geen absolute grondwaardes per streek bepaal kan word nie, en dat die produktiewe waarde van grond 'n invloed op die markwaarde uitoefen.
Met inagneming van die faktore wat die prys van landbougrond beïnvloed, blyk dit dat die landbouwaarde ooreenstem met wat uit die grond "uitgeboer" kan word – m.a.w., die waarde van grond in terme van die produksiepotensiaal daarvan. Die beleggingswaarde stem weer ooreen met die kapitaalappresiasie van die grond.
Om 'n aanduiding van die markwaarde van grond te kry, kan die formule vir die berekening van die landbouwaarde van grond aangepas word deur die kapitaalappresiasie per jaar by die NBI te tel. Sodoende word die produktiewe en beleggingswaarde in die formule ingebou wat dan die markwaarde weerspieël.
'n Boer wat reeds genoeg grond het en nie belangstel om verder uit te brei nie, verwelkom gewoonlik die verskil tussen die landbou- en markwaarde. Sy batewaarde verhoog jaarliks en hy word in geldterme ryker. Grond wat hy jare gelede teen destydse hoë pryse aangekoop het, is vandag se winskopie.
In 'n sekere sin is inflasie dus die boer se vriend. Die uitsondering is egter as sy batewaarde so hoog is dat boedelbelasting die grootste hap van sy grondwaardestyging insluk.
Vir boere wat op onekonomiese eenhede boer en verplig is om uit te brei of boere op groot genoeg plase wat hul eenhede wit vergroot, of jong toetreders tot die landbou, is die verskil tussen mark- en landbouwaarde van grond 'n groot struikelblok tydens die aankoop van grond. Die rede is dat dit feitlik onmoontlik geword het om 'n plaas af te betaal uit die netto inkomste wat daaruit losgeboer kan word.
Bykomende bronne van inkomste moet dus aangewend word, inkomste uit die aangekoopte grond plus bestaande grond en/of ander inkomste soos 'n salaris. Dit moet sodanig wees dat die koper vergoed word vir sy risiko om geld te belê (deur styging in die grondwaarde). Hy moet in staat wees om die leningskapitaal en rente oor die voorafbepaalde aantal jare terug te betaal en 'n aanvaarbare lewenstandaard te kan geniet. Hieruit kan gesien word dat, hoewel waardestyging van grondwaarde gewoonlik daarvoor sorg dat daar nie te veel vir grond betaal word nie, die koper se grootste probleem kontantvloei is. AI lyk 'n belegging in grond dus hoe voordelig in terme van opbrengsvermoë en waardevermeerdering, behoort dit nie gekoop te word tensy genoeg geld beskikbaar is om alle kontantverpligtings na te kam nie. Waardevermeerdering van grond is nie geld in die sak wat hom kan help om sy skuld te betaal nie.
Gevolglik sal slegs diegene wat reeds oor baie grond beskik, nog meer kan koop. Dit beteken ook dat boerdery 'n al hoe meer geslote bedryf word en slegs deur diegene bedryf word wat genoeg grond erf of hul fortuin buite die landbou maak. Daar kan 'n groter skeiding tussen eienaar en gebruiker van landbougrond kam en huur as vorm van gebruiksreg van landbougrond behoort belangriker te word.
Huur is 'n alternatiewe vorm van grondbesetting waardeur gebruiksreg van grond, maar nie eiendomsreg nie, verkry word. Huurooreenkomste word gewoonlik as kontanthuur, staande huur en deelhuur geklassifiseer. Dit blyk dat huur, onder watter vorm ookal, nie in Suid-Afrika 'n gewilde vorm van grondbesetting is nie. Dit verskil drasties van die situasie in verskeie ander lande.
Ongeag die hipotese dat huur belangriker behoort te word soos die verskil tussen mark- en landbouwaarde verbreek, bestaan die teenoorgestelde neiging tans in Suid-Afrika. Die redes hiervoor is dat huurkontrakte oor die algemeen vir 'n kort termyn is terwyl die vernuwing van 'n huurkontrak dikwels onseker is. As die kontrak nie na die huurtermyn hernu word nie, sit die huurder met oorskot vee, gereedskap, arbeid en bestuur waarvan hy ontslae moet raak, tensy ander geskikte huurgrond gevind kan word.
Onrealistiese hoë huurgelde word dikwels gevra of huurders beskik gewoonlik nie oor vaste bates wat as sekuriteit vir die verhuurder aangebied kan word nie. Daarbenewens geniet huurders oor die algemeen 'n laer sosiale status as eienaars, terwyl feitlik elke boer daarna hunker om sy eie grond te besit. Verhuurders voel ook dikwels dat hul grond oorontgin word. Onkunde oor boerdery omstandighede en wetlike aspekte van huur, sowel as probleme in verband met die vind van 'n geskikte huurder of verhuurder is nog redes waarom huur as 'n vorm van grondbesetting afneem.
Die volgende moet in gedagte gehou word wanneer huurtarief bereken word:
Die verwagte inkomste en kostes van die plaas teen huidige pryse.
Die verlangde ondernemersloon vir die bestuur van die betrokke plaas.
Die rentekoers wat die huurder op sy kapitaal wil verdien.
Verwagtings omtrent produkprys- en kostestygings gedurende die huurtermyn.
As die verhuurder alle vaste verbeterings in stand hou, en die huurder alle vee, gereedskap en bedryfskapitaal self voorsien, is die berekeningsformule: (Huurtarief) T = NBI- (OL +RL + ½RB) teen huidige pryse, wat die jaar se vergoeding aan grond en verbeterings verteenwoordig (die verhuurder se bydrae). Deur die bedrag te deel deur die plaasgrootte of drakrag kan die huurtarief per hektaar of per vee-eenheid vasgestel word.
Gewoonlik sal gevind word dat die verhuurder nie bereid is om sy grond vir die bedrag bereken te verhuur nie, of dat iemand anders 'n hoër tarief sal aanbied. Die redes hiervoor is dat indien produktepryse en die netto inkomstes gedurende die huurtermyn van byvoorbeeld vyf jaar styg, die huurder meer sal kan betaal.
Dikwels besit 'n voornemende huurder reeds grond en kan van sy surplus kapasiteit op die huurplaas aanwend. Dit beteken 'n kostebesparing wat sy netto verdienste uit die huurgrond verhoog. Voorts bepaal die suksesvolste boere die huurtarief. Aangesien die kwaliteit van bestuur kan verskil, is die beter boer in staat om 'n heelwat hoër netto inkomste uit dieselfde grond as 'n swak bestuurder te verdien en kan hy dus 'n hoër huurtarief betaal. Daardie boer wat bereid is om 'n betreklik lae ondernemersloon en rente op sy kapitaal te aanvaar, sal meer geld vir huurdoeleindes beskikbaar hê.
Die formule kan uitgebrei word om daarvoor voorsiening te maak dat die verhuurder by. ook vee en/of gereedskap tesame met die grond verhuur. In so 'n geval word die rente op die kapitaal in die vee/gereedskap teen die verhuurder se verlangde koers by die huurtarief getel.
In teenstelling met die koop van grond, behoort huurtariewe op die produktiewe waarde van grond baseer te word tot die mate wat dit as aanduiding dien van verwagte inkomste. Die verhuurder moet dus hoofsaaklik huurgeld as vergoeding vir sy eiendom se produksiepotensiaal ontvang, terwyl die beleggingspotensiaal deur die kapitaalappresiasie van die grond behoort vergoed te word.
'n Aanduiding van huidige huurtariewe per jaar vir verskillende streke en lande in verhouding met die markwaarde van die grond word in Tabelle 3 en 4 gegee.
Absolute geldwaardes in tabel 4 moet versigtig interpreteer word omdat dit nie die aanbevole waarde impliseer nie. In Suid-Afrika maak die jaarlikse huurtarief volgens inligting 3 tot 5% van die markwaarde van grond uit.
Teen die koers waarteen die pryse van landbougrond die afgelope aantal jare styg, is dit lonend vir beleggers om hul geld in landbougrond te belê, hetsy deur dit self te bestuur of te verhuur. Sorg egter altyd dat genoeg geld beskikbaar sal wees om alle kontantvloeiverpligtings na te kom voordat 'n grondtransaksie aangegaan word, aangesien die aansienlike verskil tussen landbou- en markwaarde van grond veroorsaak dat 'n plaas gewoonlik nie uit sy eie netto inkomste afbetaal kan word nie.
Huur as vorm van grondbesetting sal in die toekoms steeds geleentheid aan die nie-kapitaalkragtige bied om hom in die boerdery uit te leef, en vorm dus 'n belangrike skakel in die boerderypatroon van die land.
By die bepaling van grondpryse en huurtariewe is daar baie faktore wat 'n invloed uitoefen, en dit sal van elkeen se individuele posisie afhang watter bedrag hy vir landbougrond kan betaal.
Daar is egter vandag nog baie verdienste in die woorde van die vader aan sy seun: "Ruben my boy, when you grow up, buy land. God has stopped making land, but He kept right on making people."
Goue Vag Vol 15 no 1, 1985