In diepte: Só werk nuwe OnteieningswetFoto: Magda Ehlers/Pexels.com Die regering het Sondagmiddag ‘n ingewikkelde en gedetailleerde nuwe wetsontwerp van 80 bladsye oor onteiening bekend gestel en gaan dit nou by die parlement indien nadat dit Vrydag in die Staatskoerant gepubliseer is. Die doel is om die huidige Onteieningswet, wat uit 1975 dateer, te vervang. Vergeleke met die 1975-wet word die staat se lukrake magte in die proses om te onteien ingekort, maar die redes waarom onteiening kan plaasvind, word uitgebrei. Die belangrikste onderliggende nuus aan die nuwe wetsontwerp is dat die reg van appèl na die howe behou word – dis nie soos in baie ander lande waar die hele proses in die hande van die staat is nie. ‘n Ander voorstel is dat die praktiese voorbeelde (en dus ook die beperkings) waar onteiening sonder vergoeding sal kan plaasvind, uiteindelik uitgespel word. Die wetsontwerp is nie dieselfde as, en moenie verwar word met, die werk wat tans onderneem word deur die ad hoc-komitee oor die wysiging van art. 25 van die Grondwet om onteiening sonder vergoeding te vergemaklik nie. Dit is bykomend en in ‘n sekere sin aanvullend en verwant daartoe. Hierdie Onteieningswetsontwerp sal naamlik deur die parlementêre portefeuljekomitee oor openbare werke hanteer word, en hoewel dit afsonderlik van mekaar geskied, is dit van mekaar se inhoud afhanklik. Dit is so omdat hierdie Onteieningswetsontwerp nie strydig mag wees met die Grondwet (onder meer art. 25, die eiendomsklousule) nie, en terselfdertyd is die wetsontwerp noodsaaklik vir die implementering van enige wysiging van art. 25, omdat die Grondwet bepaal ‘n algemeen geldende regsvoorskrif (“law of general application”) word vereis vir die implementering van enige verandering aan art. 25. Hierdie wetsontwerp is daardie algemeen geldige regsvoorskrif. Die een kan dus nie sonder die ander gebeur nie. Die wetsontwerp, wat nou na die portefeuljekomitee verwys sal word en kort voor lank aan byeenkomste vir openbare deelname by openbare byeenkomste, sowel as skriftelike voorleggings aan die parlement onderwerp sal word, is dus die langverwagte duidelike aanduiding van wat die regering nou eintlik met die wysiging van die Grondwet beoog, en hoe dit in die praktyk sal werk. Hoewel daar sterk ooreenkomste is met die twee Onteieningswetsontwerpe wat onderskeidelik in 2008 opgestel, maar nooit aanvaar is nie, en in 2016 aanvaar is, maar om verskeie redes nooit in die wetboek beland het nie, is daar ook verskeie verskille. Die wetsontwerp, wat dus nog deur openbare insette en die parlement verander kan word, bepaal dat grond slegs vir ‘n openbare doel (dit beteken om byvoorbeeld ‘n pad te bou of ‘n kragdraad aan te lê) of in die openbare belang (dit beteken veral grondhervorming en grondrestitusie) onteien kan word. Grond wat aan staatsowerhede soos, byvoorbeeld, staatsdepartemente, die weermag of staatsbeheerde instellings soos Transnet of Eskom, behoort, mag nie sonder die instemming van daardie staatsowerhede onteien word nie, maar private grondeienaars is nie so gelukkig nie. Onteiening (Argieffoto: pixabay) Waar die staat grond wil onteien wat in private besit is, moet dit eerstens deur die staat geïnspekteer word, en hiervoor moet diegene met geregistreerde regte (die beteken regte wat by die aktekantoor geregistreer is, dus in praktyk grootliks volwaardige eienaarskap of langtermyn-huurkontrakte) sowel as diegene met ongeregistreerde regte (in praktyk grootliks korttermynhuurders) amptelik en skriftelik deur die staat in kennis gestel word van die voorneme. Die eienaar of huurder moet redelikerwys daartoe instem (daar kan nie onredelik geweier word nie) en almal wat dus die grond inspekteer, moet te alle tye skriftelik identifiseerbaar wees. Diegene wat die grond inspekteer het die reg op enige opmetings, landmeterswerk, boordery, grawery, die meet van die sterkte van vloei uit en van waterbronne, en toegang oor ander se eiendom (onderworpe aan redelike instemming en identifikasie), met dien verstande dat enige verandering of skade aan die eiendom redelikerwys deur die staat herstel sal word tot die toestand voor die staat betrokke geraak het. Die eienaar/huurder moet dus skriftelik in kennis gestel word en redelikerwys toestem. As die eienaar/huurder nie redelikerwys instem nie, sal ‘n hofbevel die eienaar/huurder daartoe dwing. Die eienaar/huurder moet alle aangevraagde tersaaklike dokumentasie verskaf en die plaaslike munisipaliteit moet ‘n rekord van alle bouplanne en verbeterings aan die eiendom verskaf. Waar dit gaan om grond buite ‘n dorpsgebied, moet die departemente van landelike ontwikkeling en grondhervorming, omgewingsake, water en sanitasie, en minerale hulpbronne, sowel as die tersaaklike munisipaliteit en alle tersaaklike owerheidsliggame skriftelik en amptelik deur die staat in kennis gestel word van die voorneme om te onteien. Enigeen wat namens die owerheid op die eiendom kom, moet geskrewe toestemming en bewys van identiteit van die owerheid ontvang, dit te alle tye aan sy en haar persoon beskikbaar hê, en hom/haar formeel aan die grondeienaar/huurder gaan voorstel ter identifikasie. Indien enigiemand nie aan hierdie vereistes voldoen nie, mag die eienaar/huurder hom/haar toegang tot die eiendom weier. Alle skade wat deur sulke individue aan of op die eiendom aangerig word, moet deur sulke individue en/of die staat herstel word. By die inlig van die eienaar/huurder dat onteiening beoog word, moet die eienaar/huurder skriftelik in kennis gestel word. Die skriftelike kennisgewing moet ‘n volle beskrywing van die eiendom, die doelwit van die onteiening, die voorgestelde datum van onteiening en die voorgestelde datum wanneer fisieke eienaarskap van die eiendom oorgeneem sal word, bevat. Die eienaar/huurder het dan dertig dae om besware teen die proses in te dien. Hierby kan enige ander voorleggings deur die eienaar/huurder, die kontakbesonderhede van die eienaar/huurder en die taalvoorkeur van die eienaar/huurder gevoeg word. Die eienaar/huurder moet binne dertig dae die titelakte, die naam en adres van die eienaar/huurder verskaf, asook watter bedrag na sy/haar mening regverdige vergoeding vir die eiendom sal wees en/of watter vergoeding aan die huurder regverdig sal wees. Al hierdie inligting moet skriftelik deur die onteienende owerheid verskaf word aan die direkteurs-generaal van landelike ontwikkeling en grondhervorming, omgewingsake, water en sanitasie, minerale hulpbronne en aan die tersaaklike munisipale bestuurder (in vroeëre dae bekend as ‘n stadsklerk). Huurders moet by ontvangs van bogenoemde binne dertig dae die vergoedingsbedrag wat hulle verlang, alle inligting oor die huurkontrak, hul kontakbesonderhede en taalvoorkeur skriftelik aan die owerhede verskaf, en die ontvangs daarvan moet skriftelik deur die owerheid erken word. Binne 20 dae ná ontvangs van bogenoemde skriftelike terugvoer van die eienaar/huurder, moet die owerheid die eienaar/huurder laat weet of die voorgestelde vergoedingsbedrag aanvaar word en, indien nie, watter vergoedingsbedrag deur die owerheid aangebied word. Indien geen ooreenkoms bereik word nie, het die owerheid veertig dae om te besluit of hulle met die onteiening wil voortgaan of nie. Indien die owerheid besluit om nietemin wel te onteien, moet die stappe daarvoor binne ‘n redelike tyd (wat nie gespesifiseer word nie en dus in praktyk vir bepaling aan die tersaaklike hof oorgelaat word) gedoen word en binne ‘n redelike tyd (met dieselfde implikasies en betekenis) in die Staatskoerant gepubliseer word. Indien besluit word om voort te gaan met onteiening, moet so ‘n besluit skriftelik verskaf word aan die eienaar/huurder, dieselfde direkteurs-generaal van die tersaaklike vier staatsdepartemente wat al herhaaldelik hierbo genoem is, en die tersaaklike munisipale bestuurder. Alle verbandhouers of partye in kontrakte wat op die eiendom van toepassing is, moet eweneens skriftelik deur die owerheid van so ‘n besluit in kennis gestel word. Sodanige kennisgewing moet bestaan uit die bevestiging van die voorneme om steeds te onteien, ‘n volle beskrywing van die eiendom, die doelwit van die onteiening, die plek waar alle tersaaklike dokumentasie besigtig kan word, die rede vir die onteiening die voorgestelde datum van onteiening, die voorgestelde datum van okkupasie en die voorgenome vergoedingsbedrag. Waar die eienaar/huurder nie die voorgestelde vergoedingsbedrag aanvaar nie en ‘n dispuut dus ontstaan, moet ‘n skriftelike kennisgewing deur die owerheid verskaf word dat ‘n hofsaak binne 180 dae van stapel gestuur sal word. (Voordat die hof betrek word, kan mediasie ook gebruik word). By hierdie kennisgewing moet die voorgestelde datum van betaling van die voorgestelde vergoeding, ‘n sketsplan van die eiendom, bewyse van hoe die voorgestelde vergoedingsbedrag bepaal is, ‘n oproep om die identifisering van huurders, verbandhouers en enigeen wat by kontraktuele verpligtinge rakende die eiendom betrokke is, en die uitwys van die reg op vertaling, ingesluit word. By onteiening gaan die eienaarskap van die eiendom oor na die owerheid, (nog) nie na enige potensiële bevoordeeldes nie. By onteiening moet die eienaar of huurder die eiendom in stand hou tot die ooreengekome datum waarop die owerheid hul gevolglike okkupasieregte moet uitoefen. Indien die eienaar/huurder sulke instandhouding wel doen, sal hulle daarvoor vergoed word. Indien die eienaar/huurder dit nie doen nie, moet die eienaar/huurder skadevergoeding aan die owerheid betaal. In geval van onteiening moet eienaars aan huurders kennis gee van die opsegging van die huurkontrak. Vergoedingsbedrag (Argieffoto: pixabay) Voorts bevat die Onteieningswetsontwerp die voorskrifte oor hoe die vergoedingsbedrag regtens vasgestel moet word. Die huidige gebruik van die eiendom, die geskiedenis van hoe die eiendom bekom is, die markwaarde van die eiendom, die mate van staatshulp wat in die hede en verlede met die ontwikkeling van die eiendom verleen is (byvoorbeeld deur die Land Bank), die doel van die onteiening en enige ander oorwegings wat redelikerwys tersaaklik is (en dus, indien nodig, deur ‘n hof so bevind sou kon word) moet by die bepaling van die vergoedingsbedrag bepalend wees. Die wetsontwerp is nogal buitengewoon in dié opsig dat dit ook ‘n lysie aspekte bevat wat nie in ag geneem mag word by die bepaling van die vergoedingsbedrag nie. Dit sluit in wanneer die eienaar onwillig is om te verkoop, wanneer die eienaar/koper onwillig is om die grond te laat onteien, wanneer daar menings bestaan oor die spesifieke doelmatigheid van die grond vir die beoogde doelwit (en skaarsheidswaarde dus daaraan gekoppel kan word) en wanneer verbeteringe op die eiendom aangebring word ná die kennisgewing van onteiening. In ‘n spesifiek belangrike bepaling (ook en miskien veral as jy die verwante stryd om die veranderde bewoording van art. 25 van die Grondwet volg) stel die wetsontwerp (en beperk die wetsontwerp dus) die spesifieke vereistes wanneer die vergoedingsbedrag nul mag wees – dus, onteiening sonder vergoeding. Dit mag. Luidens die bewoording van die wetsontwerp, gebeur eerstens waar grond braak lê (ongebruikte grond) met die doel om die waarde daarvan mettertyd te laat toeneem eerder as om dit produktief of ontwikkelingsgefokus aan te wend; tweedens, waar grond nie deur staatsdepartemente of staatsbeheerde instellings vir die uitvoer van hul kernmandaat gebruik word nie; derdens, grond waarvan niemand weet wie die eienaar is nie (byvoorbeeld sommige myne wat lankal ongebruik lê), vierdens, op grond waar die staatshulp (soos hierbo verduidelik) se waarde meer is as die waarde van die eiendom; en vyfdens, waar die eiendom ‘n gesondheidsgevaar of ‘n veiligheidsrisiko inhou. Indien die vergoedingsbedrag later oorbetaal word op die ooreengekome datum, is rente deur die owerheid aan die eienaar/huurder betaalbaar. Die vergoedingsbedrag moet deur die owerheid aan die eienaar/huurder betaal word op die dag wanneer eienaarskap na die owerheid oorgaan – verbande op die eiendom moet ook in ag geneem word. Die wetsontwerp bevat ook besonderhede oor hoe tydelike onteiening sal werk, maar dit kom nie so gereeld voor nie. ‘n Register van voorgenome en afgehandelde onteiening moet deur die staat in stand gehou word. Waar hierdie wetsontwerp oortree word nadat dit wet geword het, is boetes betaalbaar wat in hierdie stadium ten volle aan die diskresie van die howe oorgelaat word. Die bedrae wat aan boetes betaal word, sal aan die nasionale inkomstefonds (National Revenue Fund) oorbetaal word (en dus nie byvoorbeeld aan die munisipaliteit of die tersaaklike staatsdepartement nie). Soos met bykans alle wetgewing word laastens bepaal dat die tersaaklike minister (in hierdie geval openbare werke) periodiek regulasies in verband met die toepassing van die wetgewing sal kan uitvaardig, soos dit prakties en redelikerwys nodig sou word.