Huur van bedryfsruimte tydens die koronakrisis Law & More B.V.
Huur van bedryfsruimte tydens die korona-krisis
Blog / Mag 16, 2020 Mag 27, 2020
Die hele wêreld beleef tans op 'n ondenkbare skaal 'n krisis. Dit beteken dat regerings ook buitengewone maatreëls moet tref. Die skade wat hierdie situasie aangerig het en sal aanhou, kan enorm wees. Die feit is dat niemand tans in staat is om die omvang van die krisis te beoordeel nie, en ook nie hoe lank dit gaan duur nie. Ongeag die situasie, die huurkontrakte van besigheidspersele is steeds van krag. Dit laat verskeie vrae ontstaan. In hierdie artikel wil ons 'n paar vrae beantwoord wat by huurders of verhuurders van 'n sakeperseel kan ontstaan.
Die betaling van die huur
Moet u nog die huur betaal? Die antwoord op hierdie vraag hang af van die omstandighede van die saak. In elk geval moet twee situasies onderskei word. Eerstens, sakepersele wat nie meer vir besigheidsdoeleindes gebruik mag word nie, soos restaurante en kafees. Tweedens is daar winkels wat nog oop kan wees, maar wat self kies om hul deure te sluit.
Die huurder is verplig om huur te betaal op grond van die huurooreenkoms. As dit nie gebeur nie, is dit 'n kontrakbreuk. Nou ontstaan ​​die vraag: kan daar force majeure wees? Miskien is daar ooreenkomste in die huurooreenkoms oor die omstandighede waaronder force majeure kan geld. Indien nie, is die wet van toepassing. Die wet bepaal dat daar force majeure is as die huurder nie verantwoordelik gehou kan word vir nie-nakoming nie; met ander woorde, dit is nie die huurder se skuld dat hy nie die huur kan betaal nie. Dit is onduidelik of die versuim om die verpligtinge as gevolg van die koronavirus na te kom, daartoe lei dat daar magteloosheid ontstaan. Aangesien daar geen presedent hiervoor is nie, is dit moeilik om te beoordeel wat die uitslag in hierdie geval sal wees. Wat egter 'n rol speel, is die ROZ-ooreenkoms (Real Estate Council) wat gereeld gebruik word in hierdie tipe huurverhouding. In hierdie kontrak word 'n eis vir die vermindering van huurgeld standaard uitgesluit. Die vraag is of 'n verhuurder hierdie standpunt redelik kan handhaaf in die huidige situasie.
As die huurder verkies om sy winkel te sluit, sal die situasie anders wees. Daar is egter tans geen verpligting daarvoor nie; die werklikheid is dat daar minder besoekers is en dus minder wins. Die vraag is of die omstandigheid ten koste van die huurder moet wees. Dit is nie moontlik om 'n duidelike antwoord op hierdie vraag te gee nie, want elke situasie is anders. Dit moet van geval tot geval beoordeel word.
Beide die huurder en die verhuurder mag onvoorsiene omstandighede aanlok. Oor die algemeen is 'n ekonomiese krisis namens die entrepreneur verantwoordbaar, hoewel dit in die meeste gevalle anders kan wees as gevolg van die korona-krisis. Die maatreëls wat deur die regering geïmplementeer word, kan ook in ag geneem word. 'N Eis gebaseer op onvoorsiene omstandighede gee die geleentheid om die huurkontrak deur die hof te wysig of nietig te verklaar. Dit is moontlik indien 'n huurder nie meer redelikerwys gehou kan word vir die voortsetting van die ooreenkoms nie. Volgens die parlementêre geskiedenis moet 'n regter met selfbeheersing optree rakende hierdie aangeleentheid. Ons is ook nou in die situasie dat howe ook gesluit is: dit sal dus nie maklik wees om vinnig 'n vonnis te kry nie.
Tekort aan die gehuurde eiendom
In geval van 'n tekort kan die huurder 'n verlaging in die huur of vergoeding eis. 'N Tekort aan die eiendom of enige ander toestand lei daartoe dat die huurder nie genot kon vind aan die begin van die huurooreenkoms nie. Byvoorbeeld, 'n tekort kan wees: konstruksiefoute, 'n lekkende dak, vorm en onvermoë om 'n uitbuitingpermit te kry weens die afwesigheid van 'n nooduitgang. Howe is oor die algemeen nie gretig om te oordeel dat daar 'n omstandigheid is wat vir die verhuurder se rekening moet wees nie. In elk geval is swak sake weens die afwesigheid van 'n publiek nie 'n omstandigheid wat die verhuurder moet betaal nie. Dit is deel van die ondernemingsrisiko. Wat ook 'n rol speel, is dat die gehuurde eiendom in baie gevalle steeds gebruik kan word. Daarom lewer meer restaurante af of word hul etes as alternatief opgeraap.
Die uitbuiting verpligting
Die meeste huurkontrakte van besigheidspersele bevat 'n bedryfsplig. Dit beteken dat die huurder die huurperseel moet huur. In spesiale omstandighede kan die verpligting tot uitbuiting uit die wet spruit, maar dit is nie altyd die geval nie. Byna alle eienaars van sake- en kantoorpersele maak gebruik van die ROZ-modelle. Die algemene bepalings wat met die ROZ-modelle verband hou, lui dat die huurder die gehuurde ruimte "effektief, volledig, behoorlik en persoonlik" sal gebruik. Dit beteken dat die huurder onderhewig is aan 'n bedryfsplig.
Tot dusver is daar in Nederland geen algemene maatreël wat die sluiting van 'n winkelsentrum of kantoorruimte beveel nie. Die regering het egter aangekondig dat alle skole, eet- en drinkinstellings, sport- en fiksheidsklubs, saunas, seksklubs en koffiewinkels landwyd gesluit moet bly tot verdere kennisgewing. As 'n huurder op las van die regering verplig is om die huur eiendom te sluit, is die huurder nie daarvoor aanspreeklik nie. Dit is 'n omstandigheid dat die huurder volgens die huidige nasionale situasie nie aanspreeklik gehou moet word nie. Ingevolge die algemene bepalings is die huurder ook verplig om die instruksies van die regering te volg. As werkgewer is hy ook verplig om 'n veilige werksomgewing te verseker. Hierdie verpligting spruit uit die blootstelling van die werknemers aan die risiko van besmetting van koronavirus. Onder hierdie omstandighede kan die verhuurder nie die huurder dwing om op te tree nie.
Weens gesondheidsorg van personeel en / of kliënte sien ons dat huurders self ook verkies om die gehuurde eiendom vrywillig te sluit, selfs al is die regering nie opdrag gegee om dit te doen nie. In die huidige omstandighede glo ons dat verhuurders nie in staat sal wees om 'n eis in te dien vir die nakoming van die verpligting, die betaling van boetes of skadevergoeding nie. Op grond van rasionaliteit en billikheid, sowel as die verpligting om die skade aan die kant van die huurder soveel as moontlik te beperk, vind ons dit moeilik om voor te stel dat 'n verhuurder beswaar sal maak teen 'n (tydelike) sluiting.
Verskillende gebruik van die gehuurde eiendom
Kos- en drankondernemings is tans gesluit. Dit is egter steeds toegelaat om kos op te tel en af ​​te lewer. 'N Huurooreenkoms bied egter meestal 'n streng doelbeleid; wat maak afhaal anders as 'n restaurant. As gevolg hiervan kan 'n huurder strydig met die huurooreenkoms optree en boetes moontlik verbeur.
In die huidige situasie het elkeen die plig om sy of haar skade soveel as moontlik te beperk. Deur oor te skakel na 'n afhaal- / afleweringsfunksie, voldoen die huurder daaraan. Onder hierdie omstandighede is dit in alle redelikheid moeilik om die standpunt te verdedig dat dit strydig is met die kontraktuele doel. In werklikheid is dit waarskynlik dat 'n verhuurder 'n eis op die huurder het as die huurder nie alles in sy vermoë doen om sy besigheid aan die gang te hou om die huur te kan betaal nie.
Met ander woorde, almal is verplig om hul skade soveel as moontlik te beperk. Die regering het reeds verreikende maatreëls aangekondig om ondernemers te help en hul finansiële druk te verminder. Dit word aanbeveel om die moontlikhede van hierdie maatreëls te gebruik. As 'n huurder weier om dit te doen, kan dit moeilik beskou word om die verliese aan die verhuurder oor te dra. Dit geld ook andersom. Intussen het politici ook 'n beroep op verhuurders gedoen om die huur gedurende die komende periode te modereer, sodat die risiko gedeel word.
Alhoewel die huurder en verhuurder 'n kontraktuele verhouding met mekaar het, is die beginsel van ''n ooreenkoms 'n ooreenkoms'. Ons beveel aan om met mekaar te praat en na die moontlikhede te kyk. Die huurder en verhuurder kan mekaar moontlik ontmoet in hierdie buitengewone tye. Terwyl die huurder geen inkomste het as gevolg van die sluiting nie, gaan die verhuurder se uitgawes ook voort. Dit is in almal se belang dat albei ondernemings hierdie krisis oorleef en oorkom. Op hierdie manier kan die huurder en die verhuurder saamstem dat die huur tydelik gedeeltelik betaal sal word en dat die tekort inhaal wanneer die sakeperseel heropen word. Ons moet mekaar help waar moontlik, en buitendien trek voordeel uit huiseienaars nie. Die nuwe huurder is immers nie maklik in hierdie tye nie. Maak nie saak wat u neem nie, neem nie oorhaastige besluite nie en laat ons u adviseer oor die moontlikhede.
Omdat die huidige situasie so onvoorspelbaar is, kan ons ons voorstel dat dit baie vrae vir u kan opwek. Ons hou die ontwikkeling dop en hou u op hoogte van die jongste stand van sake. As u enige vrae het oor hierdie artikel, moet asseblief nie huiwer om advokate van Law & More.