Okkupasieklousule: knoop die los drade vas. - DEKAT
on October 13, 2015 1235 Views | Like Okkupasieklousule: knoop die los drade vas.
Kom dit by huiskoop en die skriftelike kontrak waarmee dit beklink word, is dit meermale die spreekwoordelike klein jakkalsies in die wingerd wat die transaksie op die nippertjie kan laat ontspoor. In dié artikel val die soeklig op die okkupasieklousule en potensiële slaggate waarmee rekening gehou moet word, skryf Wilma de Bruin .
Suid-Afrikaanse wetgewing bepaal dat geen vaste eiendom van eienaar mag verwissel sonder die ondertekening van 'n skriftelike ooreenkoms nie. Integraal deel van dié kontrak is die okkupasieklousule wat die dag en datum vasstel waarop die verkoper die eiendom sal verlaat en die nuwe eienaar sy/haar intrek kan neem. Maar dis presies waar die pap alte dikwels op die grond val …
"Die okkupasiedatum het al menige koper en verkoper die harnas in gejaag deurdat die fyner besonderhede nie vooraf bepaal en onder die aandag van albei partye gebring is nie. Trouens, eiendomskonsultante is dit eens dat die okkupasiedatum een van die grootste kopsorge in 'n kooptransaksie kan wees en maklik 'n goeie transaksie in die wiele kan ry," sê Linda Erasmus, uitvoerende hoof van die internasionale eiendomsagentskap, Fine & Country, in Suid-Afrika. Volgens Erasmus is die okkupasiedatum dikwels die laaste "struikelblok" wat oorkom moet word om die kontrak te beklink. "Die rede? Die verkoper se nuwe huis is nog nie gereed nie terwyl die koper haastig is om in te trek en nie graag twee keer wil perd opsaal nie."
Dit is dus uiters belangrik dat die koper en verkoper hulle deeglik moet vergewis van die okkupasieklousule in die koopkontrak en moet sorg dat hulle albei wel die bepalings ten opsigte van dag, datum en tyd kan nakom.
DAG, DATUM, TYD
Die okkupasieklousule verwys eerstens na die dag en datum waarop die verkoper die eiendom aan die koper sal oorhandig, verduidelik sy. "Die kontrak bepaal dikwels dat die verkoper op die eerste dag van 'n maand okkupasie aan die koper sal gee. Die koper tref geesdriftig reëlings vir die vervoer van sy meubels en om 08:00 op die oggend van die eerste dag van die maand arriveer die meubelvervoerwa by sy nuwe huis. Die verkoper kyk by die venster uit en skrik hom boeglam – hy trek dan nou eers "vandag"!
"Om dié harwar uit te skakel, is die goue reël om die spesifieke dag, maand én tyd vas te knoop. Die norm is dat die klousule na 12 uur middag (12:00) verwys. Wanneer die presiese dag, maand én tyd bepaal en deur albei partye bevestig word, kan daar geen verwarring wees nie," beklemtoon Erasmus.
OKKUPASIE BY REGISTRASIE
Heelparty kopers is bereid om te wag totdat die huis eers op hul naam geregistreer is voordat okkupasie geneem word. "Die meeste kopers is heeltemal tevrede om die datum en tyd te vervang met die woorde 'by registrasie'. Kortom, die bedoeling is duidelik, naamlik om okkupasie van die eiendom te neem wanneer registrasie plaasgevind het.
"Ofskoon dit heeltemal goed klink en reg voel, is dit onmoontlik vir die oordragprokureur om 'n spesifieke datum te gee waarop die huis registreer sal wees, gevolglik is dit moeilik as jy verneem dat die huis 'vanoggend' op jou naam geregistreer is, en 'vanmiddag' moet die vorige eienaar uit wees sodat jy kan intrek.
"Waar dit duidelik die bedoeling is dat die koper 'by registrasie' sal intrek, is die goue reël om die okkupasiedatum aan te dui as '14 dae ná registrasie van die eiendom op naam van die koper'. Dit gee albei partye genoeg tyd om hulle voor te berei vir 'n spesifieke datum. Indien die eiendom egter reeds ontruim is, is dit heeltemal aanvaarbaar om die okkupasiedatum aan te gee as 'by registrasie'."
Die okkupasiehuur wat die een party aan die ander betaal, word ook in die okkupasieklousule bepaal. "Dit is goeie praktyk om reeds by die voltooiing van die kontrak 'n bedrag te spesifiseer. Indien daar enige vertraging is of die partye verander die okkupasiedatum, is dit altyd beter dat die huur klaar beklink is aangesien dit heelwat tyd kan spaar as die plan verander."
Enige kontrak bevat bepalings wat die partye se verpligtinge uiteensit, voeg sy by. "In die algemeen is die verkoper se grootste verpligting om die eiendom wat hy verkoop aan die koper te lewer. Daarenteen is die koper se grootste verpligting om vir die eiendom te betaal.
"Die verkoper moet dus seker maak dat die kontrak wel 'n klousule bevat wat aandui dat die eiendom nie oorhandig sal word nie (okkupasie sal geweier word) ingeval die koper nog nie betaal het nie (op die datum soos aangedui op die kontrak) of die kontrak verbreek is."
Kom 'n koper nie die bepalings in die koopkontrak na nie, gee dit 'n lang en moeisame proses af vir 'n verkoper. "Die verkoper moet dus in dié verband beskerm word. Indien die koper egter al die bepalings van die kontrak nakom, mag die verkoper nie weier om die sleutels te oorhandig nie."
Voorts behoort die okkupasieklousule ook te bepaal watter party vir die water, elektrisiteit en munisipale belasting verantwoordelik sal wees. "Die norm is dat die koper die elektrisiteit en water betaal sodra hy okkupasie neem, terwyl die verkoper steeds die eiendomsbelasting betaal. Dit is belangrik dat kopers die onderskeie bedrae tydens die voltooiing van die kontrak uitklaar.
"Dit is ook belangrik om aan te dui watter party die gepaardgaande risiko van die eiendom sal dra. Die eienaar van die eiendom moet die woning te alle tye verseker. Brand is 'n risiko, en die eienaar moet seker maak dat indien iets verkeerd loop, hy die nodige versekering het om die skade te dek.
"Aan die ander kant is daar ook die voordele vir die eienaar, byvoorbeeld huurinkomste. Die norm is dat die eienaar tot en met die oordrag van die eiendom op naam van die nuwe eienaar, al die voordele behou."
Dit gebeur dikwels dat 'n ywerige nuwe eienaar dadelik begin bou en breek, sê Erasmus ten slotte. "Die okkupasieklousule behoort aan te dui dat géén veranderinge aangebring mag word alvorens die huis op naam van die nuwe eienaar geregistreer is nie. "Stel jou voor die nuwe koper breek die huis af en word bankrot verklaar voordat hy dit herbou het. Die koop val deur die mat en die bestaande eienaar sit nou met net 'n leë erf!"