Eiendomsoordragte en diefstal uit die Trustrekening: 'n Waarskuwing van R720,000 - BGR De Villiers
Uncategorized / By PaarlAdmin
Die aankoop van 'n eiendom, of dit nou gekoop word as 'n woning, of bloot as 'n belegging, behels noodwendig dat 'n aansienlike bedrag geld van hande verwissel.
Dit maak nie saak of jy die koper of die verkoper is nie, die laaste ding wat jy wil hê is dat die geld deur 'n oneerlike oordragprokureur gesteel word. Wie ly in so 'n geval die skade? Moet oordrag steeds aan die koper gegee word? Wie moet 'n eis by die Getrouheidsfonds vir Regspraktisyns indien? Wie moet sorg dat die eis teen die fonds sonder vertraging uitbetaal word?
In 'n onlangse saak in die Hooggeregshof was daar R720,000 uit 'n trustrekening gesteel. Dit dien as tydige waarskuwing oor die risiko's wat beide partye loop, en oor die onsekerhede rakende die verlies wat gedra word. Ons sluit af met 'n paar praktiese wenke vir beide kopers en verkopers.
"The issue of whether a conveyancing attorney receives the money as the agent of the seller, or of the purchaser, or of both, or as trustee for both to await the event, is a somewhat vexed question … and each case must be considered in the light of its own facts and the particular contractual terms under which the conveyancer received payment" (Uit hierdie uitspraak.)
Aansienlike bedrae geld verwissel van hande wanneer 'n eiendom verkoop word. Vir die meeste van ons is die koop of verkoop van 'n huis die grootste enkele finansiële transaksie wat ons gedurende ons leeftyd gaan sluit.
In 'n onlangse geval in die Hooggeregshof het 'n oneerlike aktebesorger (oordragprokureur) 'n bedrag van R720,000 gesteel. Dit dien as tydige waarskuwing aan beide kopers en verkopers om 'n eiendomstransaksie met die nodige omsigtigheid te benader. Soos gewoonlik is die kernboodskap hier: Moet niks sonder jou eie prokureurs se insae teken nie!
Die aktebesorger wat uit haar trustrekening gesteel het
'n Verkoper het 'n deeltiteleenheid aan 'n koper vir die bedrag van R720 000 verkoop. Die koopooreenkoms het bepaal dat die gehele koopsom deur die koper aan die aktebesorger betaal moet word. Die aktebesorger moes die fondse dan in 'n rentedraende beleggingsrekening hou totdat die eiendomsoordrag in geheel in die Aktekantoor geregistreer het. Die rente op hierdie belegging sou dan ten behoewe van die koper wees.
Hier het die verkoper die aktebesorger vir die transaksie genomineer. Dit is natuurlik die normale gebruik, tensy die partye spesifiek anders ooreenkom. In hierdie geval het die koper aanvanklik gevra dat haar eie prokureur die transaksie moes behartig. Die verkoper het egter hierteen beswaar gemaak en het daarop aangedring dat sy eie prokureur die aktebesorging moes hanteer.
Op versoek van die aktebesorger het die koper die koopsom van R720,000, tesame met R16,700 ten opsigte van die voorgeskrewe oordragskostes in die aktebesorger se trustrekening inbetaal.
Toe dit later duidelik word dat die aktebesorger die fondse gesteel het, het die koper daarop aangedring dat die verkoper aan haar oordrag van die eiendom moes gee. Die verkoper het geweier. Die koper se geld was skoonveld en hy as verkoper was nie bereid om beide die eiendom en die koopsom prys te gee nie.
Terselftertyd het hy (die verkoper) 'n eis by die Getrouheidsfonds vir Regspraktisyns ingedien, wat ten tyde van die voorval steeds as die Getrouheidsfonds vir Prokureurs bekend gestaan het. (Ons verwys hierna net na "die Fonds".) In die geval van diefstal deur 'n Prokureur, sal die Fonds ingevolge hul mandaat, jou "bystaan met die terugbetaling van jou geld wat weg is, mits jy oor 'n geldige eis beskik."
Die fonds het egter geweier om die verkoper se eis uit te betaal. Die fonds het aangevoer dat dit die koper was wat hier skade gely het, en nie die verkoper nie.
Die koper het nie hiermee saamgestem nie. Sy was van mening dat dit wel die verkoper was wat die eis moes indien. Sy was nie bereid om die koopprys 'n tweede keer te betaal en dit dan van die fonds terug te eis nie. Sy nader die Hooggeregshof vir 'n hofbevel om die verkoper te dwing om oordrag van die eiendom aan haar te gee.
Die Hooggeregshof moes uitsluitsel gee oor die hoedanigheid waarin die aktebesorger optree. Het die aktebesorger as die verkoper se agent opgetree en het sy gevolglik die koper se betaling namens die verkoper in ontvangs geneem? Indien wel, het die koper betaling gemaak en was sy geregtig op oordrag van die eiendom. Indien nie, het die koper nie betaal nie, en was sy nie geregtig op oordrag van die eiendom nie.
Die Hof wys daarop dat beide die koper en die verkoper hier gevare loop: "Die vraag of 'n aktebesorger die geld ontvang as agent van die verkoper, of van die koper, of van beide, of as trustee van beide in afwagting van die oordrag, is 'n netelige vraag … en elke geval moet oorweeg word na aanleiding van die betrokke feite en die kontraktuele bepalings ingevolge waarvan die aktebesorger betaling ontvang het."
So as wie se agent het die aktebesorger opgetree?
Uiteindelik het die hof die verkoper beveel om wel oordrag aan die koper te gee. Op die feite sowel as op die hof se interpretasie van die spesifieke betalingsklousule beslis die hof as volg –
In hierdie geval het die aktebesorger as agent van beide partye opgetree – as agent van die koper deur die fondse te belê in afwagting van die oordrag, en as die verkoper se agent deur die volle betaling van die koopprys namens die verkoper te ontvang.
Gevolglik het die koper in geheel voldoen aan haar verpligtinge ingevolge die koopooreenkoms "deur volle betaling van die koopprys aan die [aktebesorger] te maak, wat die [verkoper] uitdruklik genomineer het om betaling van die koopprys namens die verkoper te ontvang".
"Daarbenewens het die Koopooreenkoms die ooreengekome wyse van betaling van die koopprys voorgeskryf. Sodra dit geskied het, het die koper haar verpligtinge teenoor die verkoper nagekom. Sy het gedoen wat kontraktueel van haar verwag was deur die gehele koopprys en voorgeskrewe kostes te betaal. Hierna het sy geen verdere beheer oor die proses daarna gehad nie.
Die verkoper is dus die koopprys van R720 000 plus regskostes kwyt. Die verkoper sal dus dringend met die hofbevel by die fonds aanklop met die hoop dat die fonds sy eis sonder verdere versuim sal uitbetaal.
Kies 'n bevoegde en betroubare aktebesorger. Moet nooit toelaat dat iemand vir jou voorskryf wie om aan te stel nie. As jou prokureur nie 'n toegelate aktebesorger is nie, vra hom of haar vir 'n verwysing na 'n betroubare kollega wat wel 'n aktebersorger is.
Soos ons hierbo gesien het, bepaal die spesifieke bewoording van 'n koopooreenkoms die omvang van die risiko waaraan jy blootgestel word. Dit moet duidelik in die ooreenkoms wees dat jy van alle kontraktuele verpligtinge vrygestel word sodra jy die koopprys aan die aktebesorger oorbetaal het.