Maart 2016: HUIS GEKOOP? WAT VAN DIE VORIGE EIENAAR SE OU MUNISIPALE SKULDE? | Diedericks Incorporated Attorneys
You are here: Home » Maart 2016: HUIS GEKOOP? WAT VAN DIE VORIGE EIENAAR SE OU MUNISIPALE SKULDE?
post-title Maart 2016: HUIS GEKOOP? WAT VAN DIE VORIGE EIENAAR SE OU MUNISIPALE SKULDE? February 24, 2016 yes no Posted by Neels
HUIS GEKOOP? WAT VAN DIE VORIGE EIENAAR SE OU MUNISIPALE SKULDE?
Jy koop jou droomhuis. Jy neem oordrag. Die trek is gereël. Jy skakel met die munisipaliteit vir aansluiting van water en elektrisiteit en vir die opening van ‘n diensterekening in jou naam. Die munisipaliteit weier en deel jou mee dat die vorige eienaar nog ‘n historiese (en beduidende) bedrag verskuldig is vir onbetaalde munisipale dienste. Nie alleen wil die munisipaliteit nie die aansluiting doen nie, maar hulle dring ook daarop aan dat jy die ou skulde betaal.
Kan dit enigsins reg wees? Ons Hoogste Hof van Appèl het onlangs beslis dat dit wel die geval kan wees.
Die onwetende koper wat nou R100 000 armer is
‘n Koper het ‘n huis op ‘n eksekusieveiling gekoop. Ten einde ‘n munisipale uitklaringsertifikaat vir oordrag te verkry, moet die skulde van die voorafgaande twee jaar vereffen word. Hy het die agterstallige munisipale rekening vir die voorafgaande twee jaar betaal. Die munisipaliteit het die uitklaringsertifikaat uitgereik en die oordrag van die eiendom kon in die aktekantoor afgehandel word.
Hierdie nuwe eienaar het die huis kort daarna verkoop. Dit was hierdie nuwe koper wat die slegte nuus gekry het dat daar nog historiese munisipale skulde op die eiendom was. Alhoewel die vorige twee jaar se munisipale skulde reeds vereffen is, was daar nog ouer skulde van R106,219-75 wat nie deur die munisipale uitklaringsertifikaat gedek is nie.
‘n Mens kan verstaan dat die nuwe koper nie hiermee tevrede was nie. Sy het geweier om enige verdere bedrae aan die munisipaliteit te betaal of om oordrag te neem. Sy wou weet of sy regtig aanspreeklik gehou kon word vir die ou skulde van ‘n vorige eienaar en sy het haar tot die hof gewend vir ‘n duidelike antwoord.
Die Hoë Hof het aanvanklik in haar guns bevind dat die ou munisipale skulde nie die eksekusieveiling oorleef nie. Die munisipaliteit het die uitspraak egter op appèl geneem. Die Appèlhof ondersoek die tersaaklike wetgewing en bevind dat die munisipaliteit se interpretasie korrek is. Dit maak ook nie saak of die voorafgaande transaksie ‘n eksekusieveiling of ‘n gewone verkoopsooreenkoms was nie. Die munisipaliteit se eise vir agterstallige eiendomsbelasting en dienste bly as ‘n verpligting wat op die eiendom rus. Hierdie ou skulde word dus nie uitgewis deur die verandering in eienaarskap nie; die skulde oorleef die oordrag. Die munisipaliteit moet sy eie regulasies nakom. Hier het hul tereg eers probeer om die skuld van die oorspronklike eienaar te vorder. Indien die eiendom byvoorbeeld deur plakkers beset word sal hulle ook nie die meegaande skulde van die eienaar verhaal nie. Die beginsel is egter dat die munisipaliteit by magte is om ‘n hof te nader en dat die eiendom as sekuriteit gebruik word vir onbetaalde munisipale skulde. Met die hof se toestemming kan die eiendom dan uitwinbaar verklaar word en op openbare veiling verkoop word om die munisipale skulde te vereffen.
Kopers: Kry beskerming!
Ons verstaan dat hierdie wetgewing in die nabye toekoms wel in die Grondwetlike Hof getoets gaan word. Vir nou moet jy as koper regshulp inwin indien jy aan die ontvangkant van so ‘n munisipale aanmaning staan. Skulde wat regtens verjaar het, kan nie van jou geëis word nie. Bedrae wat vir munisipale dienste verskuldig is, sal na drie jaar verjaar; daarenteen sal bedrae wat vir eiendomsbelasting betaalbaar is, eers na dertig jaar verjaar. Jou regsadviseur sal ook die aanmaning nagaan om seker te maak dat daar wel aan die munisipale verordeninge voldoen is.
Maak seker dat jou regsadviseur die koopooreenkoms nagaan, voordat jy dit teken. Is jy as koper voldoende beskerm? Die verkoper moet voldoende bewys lewer dat alle munisipale skulde ten volle vereffen is. Dit is nou skulde tot twee jaar gelede om die vereiste uitklaringsertifikaat te kry, maar ook enige skulde ouer as dit. Jy moet ook ‘n vrywaring van die verkoper verkry vir enige ander geskiedkundige munisipale skulde wat na oordrag na vore kan tree.
Verkopers: Wees voorbereid
Maak seker dat jou oordrag vinnig en glad verloop. Jy gaan die oordragprokureur aanstel. Vra jou prokureur om met die munisipaliteit te skakel en bevestiging te kry dat daar geen historiese skulde is wat hulle nog op die eiendom wil verhaal nie.
BEGIN JY MET JOU EIE BESIGHEID? “ALLEENEIENAAR” AS OPSIE
“A lot of people have ideas, but there are few who decide to do something about them now. Not tomorrow. Not next week. But today. The true entrepreneur is a doer, not a dreamer.” (Nolan Bushnell, stigter van Atari.)
Wanneer jy met jou besigheid begin moet jy ook besluit in watter entiteit jy sake gaan bedryf. In ‘n vorige nuusbrief het ons net liggies hieraan geraak.
Ons gaan nou na die eerste opsie kyk wat tot jou beskikking is. Dit is ook die eenvoudigste. Alleeneienaar. Is dit gepas vir jou omstandighede en vir jou nuwe besigheid?
Wat behels dit nou eintlik?
Hier is net een eienaar – jy is die besigheid. Jy is die enigste eienaar en operateur; jy bedryf die besigheid op jou eie persoonlike risiko en vir jou eie wins en voordeel. ‘n Alleeneienaar word deur ons belasting- en handelsomgewing erken as ‘n manier om sake te doen, maar daar is geen aparte entiteit om jou as persoon en jou as handelaar te skei nie. Selfs al gebruik jy ‘n handelsnaam soos “Jan van Wyk handeldrywend as Van Wyk Vervoer” het die besigheid geen ander bestaan as Jan van Wyk nie. Jan sal persoonlik aanspreeklik wees vir alle skulde van die besigheid, alle belasting sal deur Jan aan SARS oorbetaal moet word en alle inkomste sal hom toeval en in Jan se hande belas word.
Soos met alle opsies is daar voor- en nadele. Kom ons kyk ‘n bietjie hierna:-
Vier Voordele …..
Dit is eenvoudig – uit al die moontlikhede is hierdie beslis die maklikste om ‘n besigheid mee te begin, te bedryf en toe te maak. Daar is geen registrasie van maatskappye of trusts nie, jou administratiewe las is laag en jy maak self alle strategiese- en bestuursbesluite.
Dis vinnig – jy kan onmiddellik begin om handel te dryf.
Die winste is joune.
Jy word teen persoonlike inkomstebelastingkoerse belas. Dit kan dikwels, maar nie altyd nie, vir jou ‘n voordelige belastingkoers gee. (Sien hieronder)
….. en vier nadele
Risiko – jy is natuurlik 100% persoonlik aanspreeklik vir alle skulde en verpligtinge van jou besigheid. Alle verkope en alle kontrakte is in jou naam. Onthou ook dat jou persoonlike aanspreeklikheid veel weier kan strek as bloot jou betalingsverpligtinge teenoor jou krediteure. Dink maar aan uitgebreide produkaanspreeklikheid (veral ingevolge die Wet op Verbruikersbeskerming), eise en toekennings van werknemers asook onvoorsiene skadevergoedingseise van jou verhuurder van wie jy jou besigheidsperseel huur. Indien jy dalk ernstige finansiële probleme ervaar, kan jou skuldeisers geregtelik op jou bates beslag lê en ter delging van hierdie skulde laat verkoop. Daar sal geen onderskeid wees tussen jou persoonlike bates en die bates van jou onderneming nie. Dit is een en dieselfde. Indien jou woonhuis in jou naam geregistreer is en jou besigheid brand vas met die betaling van jou skuldeisers, gaan jy beslis onrustig slaap.
‘n Alleeneienaar vind dikwels dat hy beperkte toegang tot fondse het. Wanneer ‘n besigheid sake begin sonder om voldoende toegang tot kapitaal te hê, kan dit die besigheid kniehalter. Op ‘n later stadium wanneer jy die besigheid wil uitbrei kan jy ook vind dat toegang tot kapitaal steeds ‘n probleem is om jou besigheid tot sy volle potensiaal te ontwikkel. As alleeneienaar kan jy nie aandele in jou besigheid verkoop om uitbreidings te finansier nie. As jy dus uit die staanspoor voorsien dat jou besigheid sterk gaan uitbrei en groei, moet jy eerder oorweeg om in ‘n ander entiteit sake te bedryf.
Belasting en boedelbeplanning. Om teen jou persoonlike inkomstebelastingkoers belas te word sal aanvanklik voordelig wees. Later kan dit egter sin maak om ‘n belasting-effektiewe struktuur in plek te stel. Dit kan inhou dat daar wel ander regsentiteite of trusts tot jou voordeel in jou spesifieke struktuur ingebring gaan word.
Dit kan alleen raak. Sommige sakemense is op hul heel gelukkigste as hulle hul eie ding kan doen, sonder om aan enige ander verslag te doen of kennis te neem van ander se insette of voorstelle. Vir baie ander is daar besliste voordele daarin om ‘n vennoot of twee te hê. So kan nuwe insigte en kundigheid ingebring word, verantwoordelikheid kan gedeel word terwyl bestuursbesluite gesamentlik geneem kan word na beraadslaging en oorweging.
Verkry professionele advies oor die regs- en belastingimplikasies van die verskillende entiteite voordat jy ‘n besluit neem.
Hierdie is die tweede artikel in ons reeks “Kies die gepaste regsentiteit!” Ons kyk volgende keer in meer diepte na Vennootskappe.
BESKIK DIE MAATSKAPPYDIREKTEUR OOR DIE NODIGE MAGTIGING OM MET JOU TE KONTRAKTEER? MAAK SEKER.
‘n Onlangse uitspraak van die Hoë Hof wys weereens daarop dat mens by die begin moet begin wanneer jy met ‘n maatskappy sake doen. Het die persoon of direkteur met wie jy werk die nodige magtiging om namens die maatskappy te onderhandel en om bindende ooreenkomste te sluit?
Eise van R3,8 miljoen word bevraagteken
‘n Maatskappy doen sake as eiendomsontwikkelaar met drie direkteure.
‘n Aansoek is geloods vir die likwidasie van die maatskappy.
Die skuldeiser wat die aansoek vir likwidasie gebring het, doen dit op sterkte van eise vir ‘n lening en borgstelling van R3,8 Miljoen.
Die probleem was egter dat die lenings- en borgooreenkomste net deur een van die ontwikkelingsmaatskappy se direkteure geteken is. Die tweede direkteur het daarvan geweet en dit het met sy goedkeuring geskied, maar die ooreenkomste is sonder die goedkeuring of kennis van die derde direkteur aangegaan.
Die derde direkteur (wat ook as trustee opgetree het van ‘n trust wat ook ‘n skuldeiser van die ontwikkelingsmaatskappy was) het die aansoek vir likwidasie teengestaan. Volgens hom het die eerste en tweede direkteur sonder magtiging opgetree en kon geen bindende leningsooreenkoms tot stand kom nie. Hy voer aan dat die skuldeiser gevolglik nie ‘n regsgeldige eis teen die maatskappy het nie, dat dit dus nie by magte kon wees om aansoek te doen vir likwidasie nie en dat die aansoek van die hand gewys moes word.
Hou in gedagte dat by die oorweging van so ‘n aansoek die hof grootliks aangewese is op die partye se posisies soos in die hofstukke uiteengesit. Die hof bevind dat op die weergawes soos in die hofstukke uiteengesit, die aansoeker nie kon bewys dat die twee direkteure die nodige magtiging gehad het om hul maatskappy te bind nie. Die aansoeker kon ook nie bewys dat die maatskappy hierdie twee direkteure voorgehou het asof hulle wel die magtiging gehad het om die maatskappy te bind nie. Die hof was nie oortuig dat die eis afdwingbaar was nie en die aansoek vir likwidasie is van die hand gewys.
Wat nou? Hoe bewys ons dat die persoon gemagtig was om sy maatskappy te bind?
Jy moet eerstens kan bewys dat die persoon met wie jy onderhandel het werklike of ten minste oënskynlike magtiging gehad het om sy maatskappy te bind. Jy kan nie jou eis afdwing indien jy nie magtiging kan bewys nie.
As ‘n reël sal jy kan aanvaar dat die direksie en enige besturende direkteur wel oor die nodige magtiging beskik om die maatskappy te bind. Dit is egter nie van toepassing op ‘n gewone direkteur of werknemer van die maatskappy nie, tensy hulle in ‘n uitvoerende hoedanigheid optree soos as finansiële direkteur of takbestuurder, waar hierdie magtiging wel aangeneem kan word. Jy kan egter nie so ‘n aanname van magtiging maak as jy uitdruklik weet of selfs vermoed dat die persoon nie die magtiging het om die maatskappy te bind nie of dat hy sy mandaat of magtiging oorskry nie.
Wat dan as die maatskappy probeer om van hul verpligtinge te ontkom omdat daar, sonder jou wete, nie aan hul interne maatskappyvereistes voldoen is met die aangaan van die ooreenkoms nie? Gewoonlik sal ‘n buitestaander nie weet wat ‘n maatskappy se interne beleidsvereistes is nie, so dit kan tog nie regverdig wees teenoor enige party wat met die maatskappy sake doen nie.
Daar is darem regsbeskerming hiervoor. Wanneer jy eers die werklike of oënskynlike magtiging bewys het, kan jy as buitestaander aanvaar dat die maatskappyverteenwoordigers wel aan die maatskappy se interne prosedures en vereistes voldoen het. As jy ooit hoor dat regsgeleerdes oor die toepassing van die “Turquand” reël praat, dan is dit waaroor dit gaan.
Hierdie is slegs ‘n oorsigtelike opsomming oor van die regsbeginsels wat hier ter sake is. Dit bly ‘n ingewikkelde doolhof. Dit is veel makliker vir jou om net daarop aan te dring dat die direkteure met wie jy onderhandel ‘n skriftelike bevestiging van hul magtiging aan jou oorhandig. ‘n Formele getekende resolusie van die maatskappy is ‘n goeie begin. Verkry ook regsadvies om enige twyfel uit die weg te ruim.
STRAFPUNTE MET AARTO – IS ONS AL DAAR?
“Is ons al amper daar?”
AARTO* en sy beplande puntestelsel (strafpunte) vir verkeersoortredings is definitief nog op ons almal se horison. Besighede en individue moet reg wees wanneer dit waarskynlik later in 2016 op nasionale vlak uitgerol gaan word. (AARTO* is die akroniem vir die Administrative Adjudication of Road Traffic Offences Act).
Verlede jaar is aangekondig dat AARTO op 1 April in werking sal tree. Daar is egter wysigings van die wetgewing in die pyplyn (die nuutste sluitingsdatum vir kommentaar is 10 Maart) en die implementeringsdatum is dan waarskynlik later in 2016.
Alle wetsgehoorsame bestuurders sal konsekwente toepassing en optrede teenoor verkeersoortreders verwelkom. Tog moet ons ook die gevolge in ag neem. Elke bestuurder, elke professionele bestuurder, elke vervoermaatskappy loop die risiko om hul bestuurderslisensie en ook hul vervoerpermitte te verloor. Selfs besighede wat buite die vervoerbedryf staan, kan geraak word. Hoe sal dit jou raak as jou verkoopspersoneel nie na kliënte toe kan ry nie of jou kantoorpersoneel nie kantoor toe mag ry nie?
Ons sal weldra verdere inligting aan u deurgee sodra die veranderinge in plek is en die aanvangsdatum bekend gemaak word.
MAART SE WEBWERF: ‘N INSPUITING VIR JOU BESIGHEID!
“Employees are a company’s greatest asset – they’re your competitive advantage.” (Aldus Xerox se vorige Voorsitter en HUB Anne M. Mulcahy.)
Entrepreneurs en bestuurders: Gee jou besigheid ‘n inspuiting. Hou jou span gelukkig en produktief met “7 Ways to Keep Your Employees Happy (And Working Really Hard)” op Forbes Tydskrif se webwerf.
‘n Professor in bedryfsekonomiese bestuur en ontwikkeling deel sy riglyne oor hoe om werknemers te inspireer en om hul geleenthede te bied om te groei. Tot voordeel van hulself en tot voordeel van jul gesamentlike besigheid.
Uit die HAT: Muurskildering s.nw (geen meervoud) Skildering met lymverf op ‘n gekalkte muur; fresco. Da Vinci se beroemde muurskildering van die Laaste Avondmaal in Milaan.
Net die beste vir Maart!