Home | Editorials | Verantwoordelikheid vir alternatiewe behuising
Wie is verantwoordelik vir die verskaffing van geskikte alternatiewe behuising in uitsettingsaangeleenthede in terme van die Verblyfregwet?
Die vraag wat dikwels na vore kom en wat geweldige vertragings in uitsettingsaangeleenthede veroorsaak is die vraag op wie die uiteindelike verantwoordelikheid rus om geskikte alternatiewe behuising aan die okkupeerder, wat van die grond afgesit staan te word, te verskaf? Anders gestel, rus die verantwoordelikheid om toegang tot geskikte alternatiewe behuising te verskaf op die Staat of privaat individue?
Tot onlangs, het verteenwoordigers van die Departement van Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming sowel as plaaslike Munisipaliteite in meerderheid van uitsettingsaangeleenthede hulle skouers opgetrek en die standpunt gehuldig dat daar geen grondwetlike verpligting op die Staat rus om alternatiewe behuising, of noodbehuising, aan okkupeerders te verskaf nie en dat die eienaar van die grond alleenlik verantwoordelik is om alternatiewe behuising aan die okkupeerders te verskaf. Daar is in sekere gevalle selfs sovêr gegaan as om eienaars van grond met onteiening te dreig indien die eienaar weier om ‘n deel van sy/haar plaas aan die Departement te verkoop en/of weier om alternatiewe behuising aan die okkupeerders beskikbaar te stel.
Die Konstitusionele Hof het egter in die onlangse beslissing van Baron en Ander v Claytile (Edms.) Bpk. en Ander (CCT241/16)  ZACC 24 (hierna die Baron-saak genoem) eienaars van grond bewapen met ‘n uitspraak wat regsekerheid skep rakende die pligte van staatsorgane en privaat individue in omstandighede waar okkupeerders in terme van die Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, Wet 62 van 1997 (hierna ESTA genoem) van die grond afgesit word.
Die uitspraak in die Baron-saak sal voortaan grondeienaars in staat stel om enige vorm van intimidasie en/of dreigemente van moontlike onteiening en/of enige suggestie dat die eienaar alternatiewe behuising aan okkupeerders moet verskaf, af te weer en die spreekwoordelike bal in die Staat se hande gooi, aangesien die uitspraak die grondwetlike verpligting wat op die Staat rus, om alternatiewe behuising te verskaf, bevestig.
Feite van die Baron-saak
Die okkupeerders in hierdie saak was werknemers van ‘n baksteenvervaardiger. Die okkupeerders se verblyfreg om op die plaas te woon het voortgespruit uit hoofde van ‘n diensooreenkoms wat bestaan het tussen die okkupeerders en die eienaar van die plaas. Die okkupeerders se diensooreenkomste was, na afloop van dissiplinêre verrigtinge ingestel vir wangedrag, beëindig en is die beëindiging van hul diensooreenkoms nooit aangeveg nie.
Aangesien die okkupeerders se verblyf voortgespruit het uit hulle diensverhouding met die eienaar en aangesien die diensverhouding tot ‘n einde gekom het, het die eienaar voortgegaan om hulle verblyfregte in terme van ESTA te beëindig en is hulle aangesê om die plaas te ontruim. Die okkupeerders het versuim om aan die eienaar se versoek gehoor te gee en het hul verblyf op die plaas voortgesit waarna die eienaar uitsettingsverrigtinge van stapel gestuur het. Hoewel die betrokke Munisipaliteit aangedui het dat, weens die lang waglys, die Munisipaliteit nie in die posisie is om alternatiewe akkommodasie te verskaf nie en dat noodbehuising ook nie beskikbaar is nie, het die Landdroshof die uitsettingsbevel verleen.
Die uitsettingsbevel is op outomatiese hersiening deur die Grondeisehof bekragtig. Die Grondeisehof het bevind dat die grondwetlike verpligting om toegang tot geskikte behuising te verseker, alleenlik op die Staat rus en nie op privaat individue nie. Die okkupeerders het hulself hierna na die Konstitusionele Hof gewend en het aangevoer dat ‘n uitsettingsbevel hulle dakloos sal laat en dat die eienaar in die finansiële posisie is om bystand aan die okkupeerders te verleen om geskikte alternatiewe behuising te bekom, alternatiewelik moet die werkgewer die behuising verskaf.
Daar moet ook in gedagte gehou word dat die okkupeerders ook twee aanbiedinge van alternatiewe behuising van die hand gewys het aangesien die alternatiewe nie aan hulle behoeftes voldoen het nie. Die eienaar het ook aangebied om tot aan die einde van die 2017 skooljaar vervoer (vanaf hul tydelike alternatiewe behuising na die skool en weer terug huis toe) aan die kinders, wat deur die afsetting van hul ouers geraak word, beskikbaar te stel.
Die Konstitusionele Hof het beide die posisie ten aansien van die Staat en privaat individue in hierdie opsig ontleed.
Pligte van privaat individue:
Die Hof het beslis dat, hoewel daar in sekere gevalle ‘n positiewe (oftewel sosiale) plig op ‘n privaat grondeienaar kan rus, beteken dit nie dat privaat eienaars al of soortgelyke pligte as die Staat dra om die grondwetlike reg op toegang tot behuising te verwesenlik nie.
Die Hof het verder onderskeid getref tussen die gevalle waar die okkupeerder se gedrag die oorsaak van uitsettingsverrigtinge is en die gevalle waar die okkupeerder se gedrag nie die oorsaak van die uitsettingsverrigtinge is nie (die sogenaamde “geen fout” uitsettings).
In die gevalle waar die okkupeerder se gedrag die oorsaak van die uitsettingsverrigtinge is, kan die Hof ‘n uitsettingsbevel verleen indien dit regverdig en billik is, selfs al is geen alternatiewe behuising beskikbaar nie.
In die geval waar die okkupeerder se gedrag nie tot die uitsettingsverrigtinge aanleiding gegee het nie, behoort die uitsettingsbevel slegs in uitsonderlike gevalle toegestaan te word. In hierdie gevalle kan daar van die eienaar verwag word om alternatiewe behuising te identifiseer en, in hoogs uitsonderlike gevalle en nadat alle omstandighede in ag geneem is, om alternatiewe behuising te verskaf.
Pligte van Staatsorgane:
In terme van Artikel 26 van die Grondwet het elkeen die reg op toegang tot geskikte behuising en moet die Staat redelike wetgewende en ander maatreëls tref om binne sy beskikbare middele hierdie reg in toenemende mate te verwesenlik.
Met verwysing na ander uitsprake het die Hof dit duidelik gemaak dat okkupeerders hierdie grondwetlike reg teenoor die Staat kan afdwing en nie teenoor privaat individue nie. Die plig om geskikte behuising te verskaf rus op al drie vlakke van die regering (nasionaal, provinsiaal en plaaslik) wat onafhanklik met mekaar moet saamwerk.
Die Konstitusionele Hof het beslis dat daar ‘n grondwetlike plig op die Munisipaliteit rus om alternatiewe behuising aan okkupeerders, wat wettiglik van die grond afgesit en gevolglik dakloos gelaat word, te verskaf. Die Hof het verder gegaan deur te beslis dat die Munisipaliteit nie van hierdie verantwoordelikheid kan wegskram deur bloot aan te toon dat tydelike alternatiewe behuising nie beskikbaar is nie. Die Munisipaliteit word in terme van beide ESTA en Artikel 26 van die Grondwet verplig om sodanige behuising te verskaf.
Wat die eienaar se grondwetlike reg om nie van eiendom ontneem te word nie ingevolge Artikel 25(1) van die Grondwet betref, het die Hof bevind dat die eienaar se eiendomsregte vir ‘n tydperk van amper 5 jaar beperk was, en kan daar nie van die eienaar verwag word om vir ‘n langer tydperk (en ten koste van sy huidige werknemers) gratis akkommodasie aan die ontslane okkupeerders te verskaf nie.
Die Hof het dit duidelik gemaak dat okkupeerders nie toegelaat sal word om verder die uitsettingsverrigtinge te vertraag deur kieskeurig te wees en die beskikbare alternatiewe verblyf van die hand te wys bloot omdat die nie aan die okkupeerders se vereistes voldoen nie. Die Konstitusionele Hof het gevolglik die uitsettingsbevele bekragtig en die okkupeerders gelas om die grond binne drie maande te ontruim.
Die Baron-saak is sonder twyfel ‘n oorwinning vir grondeienaars deurdat dit sekerheid verskaf oor wie op die ou einde verantwoordelik is vir die verskaffing van alternatiewe behuising in die gevalle waar persone kragtens ESTA van die plaas afgesit word.
Hoewel daar tog van eienaars in terme van ESTA vereis word om daadwerklike pogings aan te wend om alternatiewe akkommodasie te identifiseer, kan die Staat ongelukkig nie langer probeer wegskram van die verantwoordelikheid deur die plig om behuising te verskaf op die privaat individue te probeer afskuif nie.
Dit is baie belangrik om waaksaam te wees wanneer onderhandelinge met die Departement en/of Munisipaliteit gevoer word in uitsettingsaangeleenthede en word dit ten sterkste aanbeveel om ‘n regsverteenwoordiger, wat vertroud is met die bepalings van ESTA, teenwoordig te hê tydens onderhandelinge. Enige vorm van intimidasie en/of dreigemente van onteiening indien die eienaar nie alternatiewe behuising beskikbaar gaan stel nie moet dadelik rapporteer word. Die uiteindelike verantwoordelikheid om geskikte alternatiewe behuising aan okkupeerders te verskaf, rus op die Staat, nie op grondeienaars nie.