Our Maart 2019 Newsletter
English | Stuur aan per e-pos
Maart 2019 Nuusbrief
“The time of maximum pessimism is the best time to buy, and the time of maximum optimism is the best time to sell” (Sir John Templeton, suksesvolle belegger.)
Jy bevind jou in suksesvolle geselskap as jy van mening is dat daar goeie geleenthede bestaan om tydens ‘n stram ekonomie goeie eiendomme teen verlaagde pryse te koop.
As jy oorweeg om ‘n huis te koop, hetsy as ‘n beleggingseiendom of om daarin te woon, moet jy beslis uitvind of die eiendom bewoon word of nie. As daar okkupeerders in die eiendom is en daar ‘n geldige ooreenkoms met hulle gesluit is waarmee jy tevrede is, kan jy op eie risiko voortgaan.
Waar jy egter ‘n eiendom koop sonder dat jy weet van okkupeerders of sonder dat daar ‘n formele huurooreenkoms gesluit is, mag jy vind dat jy nie die okkupeerders kan laat uitsit nie.
As jy ‘n uitsettingsbevel van die hof wil verkry, moet jy die volgende ingevolge PIE (die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond) bewys:
Dat die okkupeerders “wederregtelike okkupeerders” is.
Dat dit “reg en billik” is om ‘n uitsettingsbevel uit te reik, nadat al die relevante feite en omstandighede deur die hof in ag geneem is.
Die woonstel in die Bo-Kaap, die eksekusieveiling en die okkupeerders
‘n Eiendomsbelegger het ‘n woonstel in die Bo-Kaap op ‘n eksekusieveiling gekoop. Die geskiedenis van die woonstel, die lys van vorige eienaars asook die ligging in die geskiedkundige gebied van die Bo-Kaap het ‘n beduidende rol gespeel in die uiteindelike bevinding van die hof.
Die Balju van die Hooggeregshof het die woonstel sonder enige huurooreenkoms vir die bedrag van R375,000 op veiling verkoop. Die direkte bewoording en terme was as volg: “free of lease” en ook sonder enige waarborg dat die koper ongestoorde besit van die eiendom gaan verkry, oftewel “no warranty that the Purchaser shall be able to obtain personal and/or vacant occupation of the property or that the property is unoccupied and any proceedings to evict the occupier(s) shall be undertaken by the Purchaser at his/hers/its own cost and expense….”.
Die koper het dus die eiendom gekoop met die wete dat die gebruiklike bepaling van vakante okkupasie en ongestoorde besit van vaste eiendom nie met hierdie transaksie van toepassing sou wees nie.
Die mense wat in die woonstel gewoon het, het geweier om dit te verlaat en die belegger het hom na die hof gewend vir ‘n uitsettingsbevel.
Die aansoek vir die uitsettingsbevel was onsuksesvol. Die belegger kon nie bewys dat die persone wat hulle probeer uitsit het, “wederregtelike okkupeerders” was nie. Die belegger was nie in staat om die volgende kritiese inligting aan die hof te verskaf nie-
Wie die okkupeerders in die woonstel was nie. Die hof het dus nie die voorgeskrewe inligting en agtergrond gehad wat nodig was om ‘n besluit oor uitsetting ingevolge die voorskrifte van PIE te oorweeg nie. Die hof moet byvoorbeeld weet wat die ouderdom van okkupeerders is om die posisie van bejaarde mense en kinders te beskerm. Die hof is ook wetlik verplig om die posisie van okkupeerders met liggaamlike en ander gebreke en ook van huishoudings met vroue en kinders aan die hoof daarvan, te oorweeg.
Wanneer en onder watter omstandighede die okkupeerders aanvanklik regmatige okupasie van die eenheid geneem het. Was dit ingevolge ‘n huurooreenkoms, ‘n vruggebruik of ander gebruiksreg? Wanneer is die reg beëindig en wat was die omstandighede? Die tydsduur is hier belangrik. Sodra wederregtelike okkupasie langer as ses maande duur, is daar ‘n verpligting op die munisipaliteit en die regering om alternatiewe huisvesting te verskaf.
Was daar enige skriftelike of mondelinge huurooreenkoms ter sprake? In ons reg geniet ‘n huurooreenkoms voorrang bo ‘n koopooreenkoms, aldus die bekende beginsel van “huur gaat voor koop”. As daar dus ‘n huurooreenkoms in plek is, gaan jy as nuwe eienaar steeds aan daardie huurooreenkoms gebonde wees. (Daar bestaan wel beperkte uitsonderings hierop – verkry advies hieroor, indien op jou van toepassing.)
‘n Nuwe eienaar moet dus uitvoering gee aan die bepalings van ‘n bestaande huurooreenkoms. Die datum van die huurooreenkoms is ook belangrik. Indien ‘n geldige huurooreenkoms gesluit is voordat ‘n verband oor die eiendom geregistreer is, sal die huurder se reg tot okkupasie ook erken word, ten koste van enige regte van die verbandhouer en die eienaar.
Die tweede vereiste is dat die belegger die hof moes oortuig dat dit “reg en billik” sou wees om die uitsetting te gelas.
Die hof het eweneens nie die noodsaaklike inligting gehad om in die guns van die belegger te beslis nie. Dit is raadsaam om die hof se kommentaar direk en in geheel weer te gee:
Die hof vereis uitdruklik en in soveel woorde dat ‘n koper self die nodige navorsing oor die bestaande okkupeerders moet doen.
Of jy ‘n belegger of ‘n gewone koper is, die hof se waarskuwing om jou huiswerk te doen, is op jou van toepassing. Bly daar mense in die huis, hoe lank bly hulle al daar en op watter gronde bly hulle daar?
‘n Huurooreenkoms hoef nie op skrif te wees om geldig te wees nie. Jy mag dus met ‘n okkupeerder te doene kry, wat beweer dat hy ‘n mondelinge huurooreenkoms met die vorige eienaar gesluit het. As die nodige rekords tot die teendeel nie bygehou is nie, kan sodanige “huurder” maklik beweer dat daar nog jare oor is op sy mondelinge huurooreenkoms. Meestal is die aangeduide huurgeld ook minimaal wat betaalbaar sou wees. Dit is dus wys om nog voor die koopooreenkoms aangegaan word, ‘n skriftelike, waterdigte huurooreenkoms met enige okkupeerders te sluit. Kry jou prokureur om jou hiermee van hulp te wees.
‘n Kriminele rekord, selfs vir die geringste oortreding wat jare terug gebeur het, hou ernstige en soms lewenslange gevolge vir jou in. Dit kan stil in die agtergrond sluimer, totdat jy eendag aansoek doen vir ‘n werk, ‘n visum of ‘n vuurwapenlisensie.
Om onwetend ‘n kriminele rekord op te doen is ‘n nagmerrie. Kan dit met jou gebeur as jy ‘n erkenning van skuld teken en daarna die boete betaal? In vandag se lewe is dit nie ongewoon vir ons om ‘n erkenning van skuld boete te betaal nie. Dikwels doen ons dit om te verhoed dat ons aan die burokrasie en vetragings van die hofstelsel blootgestel word. Soms betaal ons ‘n boete om te keer dat ons tyd in ‘n polisiesel gaan deurbring.
‘n Remedie, maar dit is nie ideaal nie
Indien jy wel ‘n kriminele rekord het, kan jy aansoek doen vir skrapping daarvan van SAPS se Kriminele Rekord Sentrum databasis. So ‘n aansoek kan eers na 10 jaar gebring word en ook net vir sekere mindere oortredings. Die aansoek self neem ook ‘n lang tyd om deur die stelsel te beweeg. Volgens SAPS neem dit tussen 20 en 28 weke. Daar is wel ‘n beperkte lys van minder ernstige, gespesifiseerde oortredings wat na 10 jaar outomaties wegval. Doen gerus navraag hieroor.
Soos altyd, bly voorsorg beter as nasorg
Wanneer is jy op risiko?
Indien jy vir ‘n oortreding gearresteer word, die polisie ‘n dossier oopmaak en jou vingerafdrukke neem, die saak ondersoek en jy daarna aan ‘n misdryf skuldig bevind word – dan sal jy ‘n kriminele rekord hê.
Wat dan as jy ‘n erkenning van skuld teken en die voorgestelde of ooreengekome boete betaal? Met verkeersoortredings moet jy onderskei tussen die verskillende bepalings van die Strafproseswet. Mindere oortredings rakende spoed, lisensies en parkering word gewoonlik ingevolge Artikel 341 se Skedule 3 hanteer. Die staat stel nie werklik vervolging in nie en daar is ook nie ‘n kriminele rekord wat in SAPS se databasis opgeneem word nie.
Ander oortredings word ingevolge Artikel 57 en 57A hanteer. Hier gee jou erkenning van skuld wel aanleiding tot ‘n “geagte” skuldigbevinding en is dit moontlik dat dit wel op die SAPS se databasis opgeneem word. Indien jy nie onder arres geplaas was nie en geen vingerafdrukke geneem was nie, behoort jy nie op die databasis te wees nie. ‘n Paar jaar gelede was daar wel sprake dat SAPS net met name en identiteitsnommers iemand op die databasis sou kon plaas. As jy sekerheid hieroor wil hê, kan jy altyd vra vir ‘n uitklaringsertifikaat. Kyk gerus na SAPS se webwerf“ Applying for a Police Clearance Certificate (PCC)”.
‘n Skriftelike Kennisgewing om ingevolge Artikel 56 in die Hof te verskyn, kan ook aan jou die opsie bied om ‘n boete te betaal en nie in die hof te verskyn nie. Dan sal die bepalings van Artikel 57, soos hierbo vermeld, ook van toepassing wees.
‘n Onlangse uitspraak in die Hooggeregshof het bevind dat waar jy ‘n boete betaal en ‘n erkenning van skuld teken – selfs ingevolge Artikel 57 of 57A en selfs na arrestasie en vingerafdrukke geneem is – behoort jy nie met ‘n permanente skuldigbevinding opgesaal te word nie.
Dit is aanvaarbaar dat jou naam in die SAPS se databasis opgeneem gaan word, indien jy in die hof skuldig bevind en gevonnis word. Dit behoort egter nie te gebeur indien jy ‘n boete betaal en ‘n skulderkenning geteken het nie.
Ons kyk na die geval van die man wat gras langs die pad verkoop het …
‘n Grasverkoper se erkenning van skuld en die boete van R500
Twee verkopers wat langs die pad aanrolgras verkoop het, het in 2010 stry gekry oor die gebruik van ‘n spesifieke plek langs die pad. Die een het die ander daarvan beskuldig dat hy haar twee keer geklap en toe weggestoot het. Sy het gevolglik aanrandingsklagtes by die polisie aanhangig gemaak.
Die man is deur die polisie in hegtenis geneem en aangehou. Sy vingerafdrukke is ook geneem. Hy het die geleentheid aangegryp om ‘n skulderkenningsboete van R500 te betaal. Ingevolge die voorgeskrewe prosedure het die landdros die dokumente deurgewerk. Hy het die “geagte” skuldigbevinding van aanranding in die hofrekords aangeteken en daarna is dit ook so op SAPS se databasis opgeneem.
Gedurende 2018 het dit vir die eerste keer tot die beskuldigde se kennis gekom dat hy wel in 2011 aan aanranding skuldig bevind is en dat dit ook so op sy rekord aangeteken is. Hy het aansoek gedoen om ‘n Uber bestuurder te word en hiervoor moes hy polisieklaring en ‘n skoon rekord aantoon.
Hy wend hom tot die Hooggeregshof om die skuldigbevinding en vonnis tersyde te stel. Hy beweer dat hy onder die indruk was dat dit die enigste manier vir hom was om uit aanhouding vrygelaat te word. Hy beweer verder dat sy regte nie volledig aan hom verduidelik was nie. Hy ontken gevolglik die aanranding en neem dan sy kanse indien die staat die saak wel in die hof verder wil neem.
Die hof kom die grasverkoper tegemoet. Die hof bevind dat hierdie tipe skulderkenning net vir mindere oortredings gepas is. Dit is nie werklik ‘n hofvonnis of hofbevinding nie, eerder ‘n ooreenkoms tussen die staat en die aangeklaagde. Daar is geen kritiese en juridiese oorweging of die aangeklaagde wel regtens en feitelik aan die misdryf skuldig is nie.
“A conviction and sentence following an entry into the admission of guilt record book by the clerk of the criminal court in the magistrates’ court is not a conviction whose record is permanent.” Na regte volg dit dan ook dat dit nie in die databasis opgeneem moet word nie.
Die hof bevind dat die beskuldigde in hierdie geval onder druk geplaas is om skuld te erken. Die hof bepaal dat ‘n afskrif van die hofuitspraak op die Minister van Polisie beteken moet word. Die Minister word gelas om in oorleg met die Kommissaris van Polisie ‘n nuwe beleid te ontwikkel om die kritiek teen die polisie aan te spreek en op te los. Dit is dat die SAPS beskuldig word dat hulle soms weerbare mense, wat bang is dat hulle aangehou gaan word, sal arresteer. Sulke weerbare mense is gewoonlik baie vinnig om tot hul nadeel ‘n skulderkenningsboete te betaal om seker te maak dat hulle nie aangehou word nie. Dit is hierdie ongure praktyke wat die Minister en die Kommissaris moet aanspreek en uitwis.
Wanneer hierdie beleid dan in werking gestel word, gaan dit steeds baat om jou prokureur te kontak indien jy enige twyfel of ongemak met die situiasie ervaar.
“Animosity and difference of opinion are not sufficient to have a trustee removed from office and/or for the majority of trustees to unilaterally force another to vacate his/her office…” (Deel van hierdie uitspraak)
Wanneer onenigheid in ‘n familie ‘n familietrust beïnvloed, is dit dikwels die verhouding tussen die aangestelde trustees en die begunstigdes, en/of tussen die trustees onderling, wat eerste daaronder lei.
Wanneer sulke onenigheid tot deurlopende konflik en onoorbrugbare verskille tussen trustees lei, is die gepaste oplossing dalk vir een of meer van die trustees om vervang te word. Dit is verkieslik as dit met ‘n vrywillige bedanking bewerkstellig kan word. Wat gebeur as ‘n trustee weier om te bedank? Kan die meerderheid trustees hom of haar op ‘n ander manier laat verwyder?
‘n Onlangse uitspraak van die Hooggeregshof handel met hierdie spesifieke vraagstuk.
Drie professionele persone teenoor die begunstigde se moeder
‘n Waardevolle eiendom in Knysna word deur ‘n trust besit, wat opgerig is ten behoewe van ‘n paartjie se dogter (op daardie stadium was sy 11 jaar oud, nou is sy 30 jaar oud). Die Meester van die Hooggeregshof (“die Meester”) het vier trustees aangestel. Die aanstellingsbrief het twee ouditeure en een prokureur (“die professionele persone”) aangestel saam met die begunstigde dogter se moeder. Die vader het die eiendom deur ‘n maatskappy en ‘n beslote korporasie as ‘n plaas bedryf. In die hof se uitspraak word daar nie spesifiek na ‘n familietwis verwys nie. Dit is egter duidelik dat die vader hom aan die een kant van die draad bevind, en die moeder en dogter aan die ander kant.
Die trustakte bevat hierdie klousule – “Die amp van ‘n TRUSTEE sal ontruim word indien ... die meerderheid van TRUSTEES ‘n TRUSTEE versoek om te bedank.”
‘n Dispuut het tussen die trustees ontstaan rakende die vader se leningsrekening. Die professionele persone voer aan dat die trust rente op die lening aan die vader moet betaal. Die moeder maak hierteen beswaar aangesien daar nooit op die betaling van rente ooreengekom is nie.
Hierdie aspekte word tydens ‘n telefoniese trusteevergadering bespreek. Hierna stel die professionele persone die moeder skriftelik in kennis dat sy as trustee uit haar amp verwyder word. Drie redes word hiervoor aangevoer – 1) dat sy alle aspekte wat tydens trustvergaderings bespreek word óf verwerp óf teenstaan; 2) dat sy valse aantygings teen die applikante gemaak het; en 3) dat sy erken het dat sy nie oor die nodige kennis beskik om haar pligte as trustee na te kom nie. Die Meester wys die professionele trustees daarop dat hulle nie by magte is om te kan besluit om die moeder as trustee te verwyder nie. Hulle kan haar slegs versoek om te bedank. Hulle gaan dan voort om in ‘n tweede brief aan die moeder ‘n versoek te rig dat sy as trustee bedank.
Die moeder het natuurlik geweier om te bedank. Die professionele trustees nader die Hooggeregshof dan vir ‘n bevel dat die moeder “haar amp as trustee kwyt is” (“she has lost her office as trustee”). Hulle voer aan dat hulle ingevolge die bepalings van die trustakte opgetree het, dat geen redes vir hulle besluit nodig is nie en dat die Meester geen ander opsie het as om nuwe aanstellingsbriewe uit te reik nie.
Die klousule lyk opsigself redelik eenvoudig – dit is duidelik dat die professionele trustees werklik geglo het dat hulle in geheel binne hul mandaat opgetree het. Ons kan aanneem dat hulle op ‘n selfversekerde voet met litigasie begin het. Maar, dinge ontvou toe anders as waarop hulle gereken het ...
Die Hof, vir die redes wat hieronder bespreek word, bevind in die moeder se guns. Sy bly gevolglik aan in haar amp as trustee.
Teenstrydighede, die aanvoer van goeie redes, en ubuntu
Die Hof handel met ’n aantal belangrike beginsels. Enigiemand wat betrokke is by ‘n trust kan gerus hiervan kennis neem. (‘n Paar idees in hakies oor hoe om elke aangeleentheid aan te spreek)
Die Hof beslis dat die trustakte se klousule wat met die verwydering van trustees handel, teenstrydig is. Dit bepaal dat ‘n versoek om te bedank (wat dui op ‘n keuse) gevolg sal hê (gebiedend – geen keuse) tot die ontruiming van die amp. Die Hof bevind dat die klousule op werkbare wyse geïnterpreteer moet word. Gevolglik moet ingelees word dat daar altyd goeie redes vir so ‘n versoek moet wees. Verder sal die trustee slegs sy/haar amp ontruim indien die versoek aanvaar is. (Ons sien weer hoe belangrik dit is dat die trustakte duidelik en ondubbelsinnig moet wees.)
Tweedens, die verwyderingsklousule bevat ‘n geïmpliseerde bepaling wat vereis dat daar altyd goeie redes moet bestaan vir die verwydering van ‘n trustee. “Om trustees toe te laat om mekaar te verwyder sonder om redes aan te voer sal indring teen die publieke beleid en die beginsels van ubuntu, redelikheid en regverdigheid”. (Maak ten alle tye seker dat trustees regverdig optree en goeie redes vir besluite kan aanvoer.)
Derdens, die professionele persone het nie daarin geslaag om enige regverdiging vir hul optrede te bewys nie. Hulle kon nie op die klousule steun sonder om redes vir hul besluit aan te voer nie. Gevolglik kon hulle ook nie bewys dat die besluit geneem is “op die basis van die diskresie van ‘n goeie persoon wat redelik optree” nie.
Vierdens, die besluit om die moeder se bedanking te versoek “moes geneem gewees het op ‘n vergadering wat behoorlik belê was, en met die nodige kennisgewing aan alle trustees van hul bedoeling met die vergadering.” Hierteenoor het die trustees besluite “in die geheim en sonder vooraf kennis [aan die moeder] geneem.” Hulle het ook “versuim om behoorlike kennis te gee ingevolge die bepalings van die Wet op die Beheer oor Trustgoed.” (Trustees moet aan alle prosedurele formaliteite voldoen.)
Laastens beslis die Hof dat daar inderwaarheid geen dooiepunt tussen die trustees was nie. “Besluite in die belang van die trust en trustbegunstigde kan geneem word deur die meerderheid van trustees tydens ‘n vergadering van trustees wat behoorlik belê is. Voldoende kennis van alle aangeleenthede wat by die vergadering oorweeg gaan word, moet gegee word. Dit is nie nodig om die eerste respondent (moeder) te verwyder om die bedrywighede van die trust op ‘n regmatige wyse voort te sit nie.” (Maak seker dat verwydering inderdaad nodig is).
“People who complain about taxes can be divided into two classes: men and women” (Anoniem)
Hoe lank moet jy vandag vir die belastinggaarder werk?
Sleutel jou salaris in op die 2019 Tax Clock calculator en vind uit hoeveel ure jy vandag gaan spandeer om vir die belastinggaarder te werk. Bepaal presies wanneer jy uiteindelik vir jouself gaan begin werk (wees gewaarsku – dit is nie ‘n mooi prentjie nie!)
Hoe gaan jou inkomstebelasting verander?
Sleutel jou maandelikse belasbare inkomste in op Fin24 se Begroting 2019 Income Tax Calculator om uit te vind.
Hoeveel gaan jy hierdie jaar ekstra vir “sonde-belasting" betaal?
Bereken hoeveel meer jy vir wyn, bier, sterker drank en sigarette sal moet betaal (of hoeveel jy gaan bespaar indien jy gaan terugsny of ophou) met Fin24 se 2019 Begroting Sin Tax Calculator.
Jou Sakpas Belastinggids, “Uit die perd se bek”
Laai die amptelike SAID Begroting 2019 Belastinggids af van die Nasionale Tesourie se webwerf hier.
Bemiddeling : handeling van bemiddel, tussenkoms, mediasie
Bemiddeling in ‘n egskeidingsproses behels ‘n gesprek (proses) waartydens beide die man en die vrou met die hulp van ‘n bemiddelaar elk die geleentheid kry om sy/haar sê te sê.
UitsluitingDie inligting hierin vervat is van ‘n algemene aard en moet nie as professionele advies gebruik word nie. Geen aanspreeklikheid kan aanvaar word vir enige foute of weglatings of enige skade of verlies wat volg uit die gebruik van enige inligting hierin vervat nie. Kontak altyd u professionele adviseur vir spesifieke en toegepaste advies.