Trustee: Eiendomstransaksie – Wat Is Die Risiko Dat Jy Persoonlik Aanspreeklik Gehou Kan Word? – BGR Nortje
Trustee: Eiendomstransaksie – Wat Is Die Risiko Dat Jy Persoonlik Aanspreeklik Gehou Kan Word?
Februarie 2018, Nuus / By BGR_Admin
Wanneer enigiemand van 'n trust koop of aan 'n trust verkoop moet jy jou prokureur opdrag gee om die ooreenkoms vir jou deur te gaan. Jy wil sekerheid hê dat die nodige beskerming in die ooreenkoms ingebou is om jou teen die risiko's te beskerm.
Om met 'n trust 'n ooreenkoms aan te gaan verg nakoming van spesifieke reëls.
Soos in 'n onlangse saak in die Hooggeregshof gesien kan word, maak die standaardvoorwaardes in 'n ooreenkoms nie altyd voldoende voorsiening vir hierdie bykomende trustvereistes nie.
'n Verkoper dagvaar 'n ongemagtigde trustee vir R2 miljoen – persoonlik.
'n Maatskappy het 'n saaklike reg op uitbreiding ('n reg om addisionele geboue in 'n deeltitelskema ontwikkeling te bou) aan 'n trust verkoop.
Die verkoopsooreenkoms is slegs deur een van die twee trustees geteken.
Die verkoopsooreenkoms was ongeldig, aangesien die trustee wie geteken het, geen magtiging gehad het om die koopooreenkoms alleen te teken nie.
Die verkoper het die trustee gedagvaar in 'n poging om hom persoonlik aanspreeklik te hou vir die verkoopprys van R1,45 miljoen (met die rente ter sprake was dit nader aan R 2 miljoen).
Die verkoper het staat gemaak op 'n standaard klousule in die verkoopsooreenkoms – waarin die trustee "waarborg dat hy by magte is om te teken en homself in sy persoonlike hoedanigheid bind" dat die trust sal presteer in terme van die ooreenkoms.
'n Verdere klousule het bepaal dat alle ongemagtigde ondertekenaars as borge en as kopers in hul persoonlike hoedanighede teenoor die verkoper gebonde sou wees. Die verkoper se probleem was dat die bepaling spesifiek voorsiening gemaak het vir enige persoon wat namens 'n te stigte maatskappy of 'n te stigte beslote korporasie sou teken. Daar was niks wat 'n ongemagtigde trustee op soortgelyke wyse in sy persoonlike hoedanigheid aanspreeklik sou hou nie.
Die verkoper het die hof probeer oortuig dat die trustee wel as borg aanspreeklik gehou moes word, of dat daar 'n geïmpliseerde term in die ooreenkoms was wat hom persoonlik verantwoordelik sou hou. Die hof het nie saamgestem nie. Die hof het beide die verkoper se eise van die hand gewys.
Die risiko vir trustees
Die hof wys daarop dat die verkoper die trustee persoonlik sou kon dagvaar, nie vir die verkoopprys nie, maar eerder vir die skade wat die trustee veroorsaak het met sy waarborgbreuk.
Daar is 'n tydige waarskuwing hierin vir alle trustees – jy loop die gevaar dat 'n skadevergoedingseis in jou persoonlike hoedanigheid teen jou ingestel kan word. Jy moet dus ten alle tye seker wees dat jy ten volle gemagtig is om te teken, dat jy oor die nodige aanstellingsbrief van die Meester van die Hooggeregshof beskik, dat die trust oor al die magte beskik waartoe jy dit verbind en dat al die bepalings in die trustakte aan voldoen word.
'n Les vir eindomkopers en -verkopers
Vir die verkoper om hier met so 'n eis vir skadevergoeding te slaag, sou hy die volle omvang van die skade, die oorsaak van die skade, asook die stappe wat hy geneem het om die skade te beperk, moes aantoon en bewys. Sy posisie sou baie duideliker, veiliger en makliker gewees het indien hy, voor die ondertekening van die ooreenkoms –
Seker gemaak het dat die nodige ondertekeningsmagte verkry is en ook dat daar aan die bepalings van die trustakte voldoen is (met die oog op voorkomende optrede), en
'n Klousule in die ooreenkoms bygevoeg het waarin sterk en duidelike remedies teen ongemagtigde trustees ingevoeg is.
Dit geld natuurlik netso om iemand te beskerm wat eiendom by 'n trust koop.
Enige foute hier kan jou duur te staan kom – verkry eerder die nodige regsadvies voordat jy enige iets onderteken.