Eiendom en die reg: Wetlike raamwerk geld ook | Netwerk24
Eiendom en die reg: Wetlike raamwerk geld ook
Deur Nikki Malan 06 Junie 2020 18:13
Die uitspraak van die hooggeregshof in Pretoria vroeër die week rakende die ongrondwetlikheid van sekere regulasies wat sedert die nasionale staat van inperking ingevolge die Wet op Rampbestuur uitgevaardig is, sal 'n impak op álle Suid-Afrikaners hê.
Vir diegene van die lesers wat nog nie die volledige hofuitspraak onder oë gehad het nie, gaan lees dit gerus by: http://www.saflii.org/za/cases/ZAGPPHC/2020/184.html.
Dié hofuitspraak herinner ons weer dat die Suid-Afrikaanse Grondwet die maatstaf is waarteen alle wetgewing gemeet moet word, en dat daar 'n rangorde van toepassing is in wetgewing wat nie uit die oog verloor moet word nie.
Verder herinner dit ons ook dat uitvoerende beamptes slegs die magte en funksies mag uitoefen wat deur ons wetgewing gemagtig word.
Dieselfde beginsels is ook van toepassing op deeltitelskemas: daar bestaan 'n wetlike raamwerk waarbinne alle eienaars se regte en verpligtinge gereguleer word en die trustees mag slegs die magte en funksies uitoefen wat deur hierdie wetlike raamwerk daargestel word.
Artikel 10 van die Bestuurswet bepaal dat vanaf die datum van die stigting van die regspersoon, die deeltitelskema deur middel van reëls gereguleer en bestuur moet word.
Daar is egter 'n kwalifiserende komponent in artikel 10(1), naamlik dat hierdie regulering en bestuur deur middel van reëls onderworpe aan die bepalings van die Bestuurswet is.
Verder bepaal artikel 10(3) van die Bestuurswet dat die reëls redelik moet wees en eenvormig op alle eienaars in die skema van toepassing moet wees.
Die voorgeskrewe reëls word dan vervat in die Regulasies tot hierdie Bestuurswet en laasgenoemde wet maak daarvoor voorsiening dat die voorgeskrewe reëls deur die ontwikkelaar of eienaars gewysig kan word – indien dit nodig geag word.
Ontwikkelaars en deeltiteleienaars het dus nie 'n keuse of daar reëls moet wees, aldan nie.
Die Bestuurswet bepaal duidelik dat bestuursreëls en gedragsreëls verpligtend is, maar dit kan egter gewysig word.
Tot watter mate het die eienaars of ontwikkelaar dan die vryheid om van hierdie voorgeskrewe reëls af te wyk? En waar behoort die ombuddiens dan die streep te trek?
Die voorgeskrewe reëls is oor jare geformuleer na aanleiding van leemtes wat in die bestuur van deeltitelskemas geïdentifiseer is.
Dit is ook 'n goeie riglyn vir trustees sowel as deeltiteleienaars, en daar is nie werklik reëls wat oorbodig is nie.
Ontwikkelaars en eienaars moet dus konserwatief wees as hulle van hierdie voorgeskrewe bepalings wil weglaat – veral as dit nie met soortgelyke of meer toepaslike bepalings vervang word nie.
Net soos die land se rampbestuur-regulasies aan ons Grondwet onderworpe is, só ook is deeltitelskemas se bestuursreëls en gedragsreëls onderworpe aan die bepalings van die Bestuurswet sowel as die Deeltitelwet.
En dan moet ons ook nie van die Grondwet vergeet nie!
Daar is dus sekere fundamentele aspekte van die deeltitelbedryf wat vas geanker is en die ombuddiens moet alle voorgestelde wysigings binne hierdie raamwerk evalueer voor 'n wysiging goedgekeur word.
Wanneer trustees en/of deeltiteleienaars dus byeenkom om die wysigings van die gedrags­reëls of bestuursreëls te bespreek, moet die nuwe voorgestelde reëls eers die volgende vrae-toets slaag:
(a) Is die voorgestelde reël redelik;
(b) Is die reël op alle eienaars eenvormig ("equally") van toepassing;
(c) Is die reël teenstrydig met enige bepaling vervat in die Deeltitelwet of Bestuurswet;
(d) Is die reël teenstrydig met enige ander wetgewing of sosiale norme;
en ­(e) Indien 'n reël weggelaat gaan word, is die gewysigde reëls genoegsaam om 'n bestuursgaping te voorkom?
Wanneer die antwoorde op al die vrae bevestigend beantwoord word, kan die wysigings na die ombuddiens gestuur word om die finale toets te slaag.
Beperking op trustee-magte
Die funksies en magte van die regspersoon word deur die trustees uitgeoefen en hierdie funksies en magte is onderworpe aan en dus beperk tot:
(a) Die Bestuurswet
b) Die reëls en
(c) Aanwysigings of beperkings opgelê deur die eienaars van die betrokke deeltitelskema.
Die Bestuurswet bepaal uitdruklik dat trustees nie hul magte mag oorskry nie.
'n Uiters belangrike aspek van wetgewing, soos ons almal maar weer oor die laaste paar weke besef het, is dat die publiek regsekerheid moet hê.
Ons moet weet wat ons mag en nie mag doen nie. Daarbenewens moet die wette redelik en sinvol wees.
Hou dit ook in gedagte met die opstel van die reëls.
Malan is 'n prokureur verbonde aan die firma Du Plessis Hofmeyr Malan Ing. in Somerset-Wes in die Helderberg. Vir nader besonderhede oor die gewilde aanlyn trusteekursus wat dié prokureursfirma onlangs by die deeltitelkenner Tertius Maree oorgeneem het, stuur 'n e-pos aan Malan by info@dhmlaw.co.za.