eiendom | Guthrie & Theron Attorneys
Die partye kan egter ooreenkom om die tyd waarbinne die opskortende voorwaarde vervul moet word, te verleng. Sodanige verlenging moet op skrif gestel en onderteken word deur beide die Verkoper en die Koper, soos per die vereistes van die Wet op Vervreemding van Grond 68 van 1981.Dit moet ook gedoen word voordat die tydperk waarvoor voorsiening gemaak word in die opskortende voorwaarde, verstryk het. In die bogenoemde voorbeeld sou dit beteken dat die partye die verlengingsdokument voor 2 Desember 2013 sal moet onderteken om te voorkom dat die koopkontrak verval. In die Marais-saak het die hof bevind dat selfs indien die opskortende voorwaarde in die koopkontrak gevoeg was tot die uitsluitlike voordeel van die Koper, die Koper sy voorneme om van die vereistes van die klousule afstand te doen, aan die Verkoper moes meedeel voordat die tydperk waarvoor voorsiening gemaak is, verval het.
This entry was posted in Kontrakte Reg, Property Law and tagged eiendom, koopkontrak, verpligtinge, voorwaardes on June 18, 2014 by Guthrietheron.
My broer se oppasser: Die onbetaalde boukontrakteur en die verrykte eienaar
‘n Boukontrakteur het ‘n geldige en bindende, geskrewe boukontrak gesluit met ‘n beslote korporasie vir die oprigting en bou van ‘n residensiële eiendom op ‘n erf geregistreer in die naam van die enkele lid van die beslote korporasie en ‘n derde party.
Ten spyte daarvan dat die finale betalingsertifikaat steeds uitstaande, betaalbaar en verskuldig was, is okkupasie verleen en het die boukontrakteur die besit van die eiendom teruggegee aan die eienaars van die erf, en daardeur sy bouspan opgegee.
Die boukontrakteur het intussen dagvaarding, gebaseer op die boukontrak, uitgereik teen die beslote korporasie. Die beslote korporasie het egter geen bates nie. Die vraag wat ontstaan is of die boukontrakteur ‘n alternatiewe eis teen die mede-eienaars van die erf het vir verryking. Die erf is immers verbeter deur die oprigting van ‘n woning.
Die ontwikkeling van die verrykingsreg in Suid-Afrika is ‘n gevoelige slag toegedien in die uitspraak deur Jansen R in Couws v Jester Pools (Pty) Limited 1968 (3) SA 563 (T). Die hof het ‘n baie eng interpretasie van die verrykingsreg ingeneem en die hantering van eise daarvolgens.
Jester Pools wie ‘n swembad op ‘n eiendom opgerig, was onder die indruk dat die persoon met wie hulle gekontrakteer het, die eienaar van die eiendom was. In werklikheid, het hulle met ‘n derde gekontrakteer. Die hof het bevind dat Jester Pools nie ‘n verrykingseis het teen die werklike eienaar van eiendom nie, ongeag of die eisbedrag bereken is op die verhoging van die waarde van die eiendom of die werklike uitgawe van die swembad opgerig. Jester Pools moes die verlies aanvaar en boonop die regskostes van die eienaar ook betaal.
Die “oppasser van sy broer se goedere”, welke ‘n persoon of ‘n entiteit kan wees en wie optree in die belang van ‘n ander, kan in sekere omstandighede kostes aangaan of uitgawes oploop. Die verhaling van hierdie kostes of uitgawes kan problematies wees.
Afhangend van die feitestel, kan ‘n eis ingestel word óf van verryking (conditio indebiti or conditio sine causa) óf gebaseer op ongemagtigde bestuur (negotiorum gestio).
Enige eis gebaseer op verryking hetsy as conditio indebiti of conditio sine causa conditio indebiti of conditio sine causa, het vier, feitelik soortgelyke essensiële elemente waaraan ‘n eiser moet voldoen ten einde suksesvol te wees.
Die elemente van verryking behels in kort die verryking van ‘n ander ten koste van die oppasser en die verarming van die oppasser sonder enige regverdiging daarvan.
‘n Negotiorum gestio-eis het ook vier essensiële elemente.
Eerstens, die oppasser moes die sake van ‘n ander bestuur het. Hierdie oppasser kan ‘n maatskappy, trust or ‘n natuurlike persoon wees. Die sake van ‘n maatskappy, trust of ‘n natuurlike persoon kan bestuur word.
Tweedens, moes die ander onbewus gewees het dat sy sake namens hom bestuur is.
‘n Baie belangrike element is dat die oppasser die bedoeling moes gehad het om die sake van ‘n ander te bestuur.
Vierdens, moes die bestuur van die sake redelik gewees het. Selfs waar die bestuur onsuksesvol gewees het, sal die oppasser ‘n verhalingseis hê. Sou die bestuur egter onredelik gewees het, sal die oppasser geen eis hê nie.
Ten einde suksesvol te wees met ‘n negotiorum gestio-eis, sal ons boukontrakteur aan al die bovermelde essensiële elemente moet voldoen. Die kontraktuele verpligtinge en verantwoordelikhede tussen die boukontrakteur en die korporasie negeer die vereiste van die bedoeling van die boukontrakteur om die sake van die korporasie te bestuur het. Of die vraag of sodanige bestuur redelik was. Die Couws v Jester Pools-uitspraak het die boukontrakteur se eis beperk tot die bepalings van die kontrak, met die gepaardgaande risiko van ‘n leë vonnis met weinig indien enige hoop om verhaling van die uitstaande bedrag.
Gelukkig vir ons boukontrakteur, het twee uitsprake amper dertig jaar na die Couws v Jester Pools-uitspraak, die weg gebaan vir ‘n uitbreiding van die negotiorum gestio of ongemagtigde bestuur namens ‘n derde in ‘n “uitgebreide” actio negotiorum gestorum or the actio negotiorum utilis. Hierdie ontwikkeling sal veral die boukontrakteur ten behoewe wees aangesien hy geen bedoeling gehad het om die sake van ‘n ander te bestuur nie en/of waar die redelikheid van die bestuur in twyfel getrek word.
In ABSA Bank Limited t/a Bankfin v Stander t/a CAW Paneelkloppers 1998 (1) SA 939 (C) omskryf Van Zyl R in besonderhede die ontwikkeling van die Suid-Afrikaanse verrykingsreg. Die uitspraak gee ‘n kursoriese dog gedetailleerde agtergrond insae in hierdie spesifieke afdeling van ons reg.
Hierdie uitspraak brei die reikwydte van die verrykingsreg uit. Alhoewel ‘n algemene verrykingsaksie steeds nie voorgestel of aanvaar word nie, word die leemtes gelaat deur die Couws v Jester Pools-uitspraak ten minste te ingevul.
Die appèlhof besin hieroor in die tweede uitspraak, McCarthy Retail Limited v Shortdistance Carriers CC, gelewer deur Schutz AR op 16 Maart 2001 onder saak nommer 110/1990. Die uitspraak onderskei die benarde posisie van ons boukontrakteur, maar die uitspraak handel nie spesifiek daarmee nie. Die sydelingse opmerkings voer die aangeleentheid wel verder en helder die gesag aangehaal in die uitspraak, op.
Die gewaande onregverdighede voortspruitend uit die Couws v Jester Pools-uitspraak is reggestel.
Daarvolgens kan ons boukontrakteur ‘n alternatiewe eis teen die geregistreerde eienaars van die erf waarop die woning opgerig is, instel. Sou die beslote korporasie nie in staat wees om die betalingsverpligting teenoor ons boukontrakteur na te kom nie, kan die eienaars van die erf dalk net hul oppasser moet vergoed daarvoor.
This entry was posted in Property Law and tagged boukontrakteur, eiendom on June 25, 2013 by Guthrietheron.