Die ekonomie druk: hoe nou gemaak met eiendom? - Sakeliga
Nuus > In diepte > Die ekonomie druk: hoe nou gemaak met eiendom?
deur Sakeliga | Feb 29, 2016
Sakevertroue is laag en die regering en sakelui spook en spartel om te verhoed dat kredietgraderingsagentskappe die land afgradeer na die sogenaamde rommelstatus.
Lae internasionale kommoditeitspryse tref plaaslike myne swaar en al hoe meer skaal hulle bedrywighede af of sluit heeltemal. Die swaarkry kring uit na ander maatskappye in die verskaffingsketting.
Dit alles kom teen die agtergrond van erge markskommelinge tuis en internasionaal.
Wat beteken dit alles vir die eiendomsmark? Hoe gemaak: Hou, verkoop of soek na winskopies?
Vertroue en bekostigbaarheid
Erwin Rode, eiendomsekonoom van Rode en Genote, sê daar is geen twyfel dat vertroue en bekostigbaarheid eiendomswaarde beïnvloed nie. Die volle uitwerking van die moeilike handelstoestande kom egter nog. “Eiendom is ŉ sloerende bate,” sê hy.
“Lae vertrouensvlakke het veral ŉ impak op kommersiële eiendom,” voeg hy by.
“Die gebeure rondom die afdanking van finansminister Nhlanhla Nene in Desember verlede jaar gaan in die volgende jaar of wat deursyfer na kommersiële eiendom,” beklemtoon hy.
Hy wys daarop dat hoewel goeie kopies beskikbaar kan raak, moet beleggers stadig oor die klippe. Maak seker dat die belegging in die lang termyn sinvol is, sê hy. “Dit is belangrik om te onthou dat hierdie nie ŉ gewone resessie is nie. Daar kan baie jare van stagflasie vir ons voorlê. Ek sal twee of drie keer dink voor ek eiendom koop, bloot op grond van effe laer pryse later vanjaar.”
Rode sê die hele eiendomsmark is al die afgelope paar maande besig om te verlangsaam. “Hier kom moeilike tye,” waarsku hy.
Met die wêreld- en plaaslike ekonomieë wat gelyktydig verlangsaam, raak beleggingsgeleenthede al hoe skaarser, merk Rode op. “Dis al hoe moeiliker om ŉ eenvoudige oplossing te kry.” ŉ Mens moes eintlik meer in buitelandse eiendom belê het voor die rand so erg verswak het, sê Rode.
Diegene wat erg pessimisties is oor die toekoms van Suid-Afrika kan steeds hul beleggings na die buiteland verskuif, maar Rode is nie so swartgallig nie.
Landbougrond se pryse word hoofsaaklik gedryf deur die prys van landbouprodukte, sê hy. In dié marksegment kan daar in die nabye toekoms dalk goeie kopies beskikbaar raak namate bestaande boere uitverkoop weens die erge droogte.
Droogte bring geleenthede
“Dit is een van die beste opsies in die kort termyn,” sê hy. Baie boere verkoop hul plase weens kommer oor grondhervorming. “Dan sit hulle op die dorp en ander boere koop hulle grond en boer suksesvol daarop,” voeg hy by. Dit is sinvol, want in die proses word kleiner boere uitgeskakel en groter boere kry skaalvoordele, wat nodig is in die huidige omgewing waar boerdery toenemend kapitaalintensief raak, sê Rode.
Daar is gevolglik nou minder boere, maar hulle produseer nie noodwendig minder nie,” verduidelik hy.
Mike Schüssler, hoofekonoom van Economists.co.za, sê eiendomspryse het fluks gegroei in die laaste dekade of wat, maar gaan in reële terme nog daal.
Hy sê dit gaan veral kommersiële eiendom affekteer. Namate druk op verbruikers toeneem kan al hoe meer winkels hul deure sluit, wat sal lei tot ŉ ooraanbod en druk op die eienaar-opbrengskoerse, sê hy.
Plek-plek sal eiendom egter steeds goed doen, soos in die Kaap, waar die toenemend ouerwordende bevolking gaan aftree, sê Schüssler.
As die bevolkingsprofiel met ŉ groeiende aantal ouer mense en ŉ groot persentasie kinders in ag geneem word, behoort beleggings in ouetehuise en rondom skole te presteer, sê hy. Getalle van universiteitstudente mag egter afneem weens laer bevolkingsgetalle in daardie segment, as gevolg van die vroeëre uitwerking van MIV/Vigs, sê Schüssler.
Hy meen daar is tans baie kantore wat leeg staan en sou katvoet wees om daarin te belê, tensy ŉ mens praat van die heel boonste marksegment en klante het wat kan betaal. “Selfs in plekke soos Sandton is daar kantore wat leeg staan,” waarsku Schüssler. Maatskappye probeer toenemend hul kostes verminder en laat personeel toe om van die huis af te werk. Ander ondernemings sluit hul deure en reële huurinkomste is aan die daal.
Schüssler sê hy sal liefs wegbly van kantoorruimte as belegging.
Die huismark gaan waarskynlik vir die volgende dekade of wat stadiger groei as in die vorige tien tot twintig jaar, sê Schüssler.
Hy stem saam met Rode dat skaal belangrik is om ŉ sukses van boerdery te maak en sê beleggers in landbougrond moet dit, asook die uitwerking van aardverwarming, in ag neem. Ander belangrike oorwegings is landelike veiligheid, of daar grondeise op die eiendom is en – indien wel – wat die status van die eise is.
Schüssler sê beleggers in landbougrond moet seker maak dat hulle dit kan bekostig en genoeg kapitaal het om in die boerdery in te ploeg. “Moenie te veel skuld maak aan die begin nie,” sê hy.
Boerdery raak al hoe meer gespesialiseerd en ŉ mens moenie landbougrond koop tensy jy baie ernstig is oor landbou en die steun het van die mense om jou nie, maan Schüssler.
Stoorruimte kan volgens Schüssler ŉ interessante opsie wees om in te belê, en die ontwikkeling van aanlynhandel kan dit bevorder. “ ’n Mens moet egter daardie mark goed ken as jy suksesvol daarin wil belê,” beklemtoon hy.
Historiese munisipale skuld
Ben Espach, direkteur van waardering by Rates Watch, waarsku oor die risiko’s wat met eienaarskap van eiendom gepaard gaan.
Die uitspraak op 29 Januarie deur die Hoogste Hof van Appél waarvolgens ŉ koper wat ŉ eiendom op ŉ eksekusieveiling koop, moet opdok vir die historiese munisipale skuld van vorige eienaars, het skokgolwe deur die eiendomswêreld gestuur.
Tot tyd en wyl wetgewing verander of die uitspraak in die Grondwethof ter syde gestel word, kan ŉ koper homself moeilik beskerm teen ŉ nare verrassing van die munisipaliteit af, sê Espach.
Hy sê munisipaliteite is nie gerat om aan voornemende kopers uitklaring te gee dat alle skuld met betrekking tot die eiendom betaal is nie en skuld op eiendomsbelasting verjaar eers na dertig jaar. Die feit is dat die munisipaliteit volgens die hofuitspraak heeltemal binne sy regte is om die betrokke eiendom in eksekusie te verkoop as die nuwe eienaar nie die uitstaande skuld betaal nie.
Espach wys daarop dat die koste van eiendomsbesit die afgelope paar jaar baie vinniger as die inflasiekoers gestyg het. ŉ Mens het tot ŉ mate beheer oor jou water- en ligterekening, maar stygings in eiendomsbelasting en selfs vullisverwydering is binne die diskresie van die stadsvaders, sê hy.
Data onder verdenking
Veral in Johannesburg is munisipale data soms onder verdenking. Dit sluit foutiewe meterlesings in, asook onakkurate meters en in party gevalle is die meter aan die verkeerde erf gekoppel, of hoegenaamd nie gekoppel nie. Dit is moeilik en tydrowend om dié tipe dispute op te los en munisipaliteite vereis gewoonlik dat die eienaar eers die uitstaande balans betaal.
Espach sê vertragings met die waardering van nuwe geboue skep probleme vir eienaars van kommersiële eiendomme. As die gebou vir byvoorbeeld ses maande na die uitreiking van die okkupasiesertifikaat nie gewaardeer word nie, kan die waardasie uiteindelik terugdateer word. Die eienaar word dan verantwoordelik gehou vir die volle tydperk se eiendomsbelasting.
Alvorens daar ŉ eiendomsbelastingrekening is, kan hy dit egter normaalweg nie van sy huurders verhaal nie. Ses maande later is daardie huurders óf nie meer daar nie, óf hulle kan eenvoudig nie die opgehoopte uitstaande bedrag betaal nie.
Rates Watch help sy kliënte om in sulke gevalle projeksies te maak van wat die eiendomsbelastingkoste kan wees, maar huurders weier soms om dit te aanvaar. Dit veroorsaak spanning tussen huurder en verhuurder en plaas ŉ admnistratiewe las op die eienaar, sê Espach.
Hy sê dié situasie kom veral in Johannesburg voor. As die waardasie teruggedatteer word, word dit soms gedoen tot die verkeerde datum. Die eienaar moet dit dan beveg, maar intussen wil die munisipaliteit die geld hê. Eienaars wat weier om op te dok, loop die risiko dat die munisipaliteit hul krag afsny.
Wat eiendomsbelasting betref, loop eienaars van landbougrond volgens Espach ŉ groot risiko dat hul grond verkeerd gekatagoriseer kan word. Veral grond waarop daar nie geboer word nie, word dikwels gekategoriseer as vakante grond, wat teen ŉ baie hoër tarief aangeslaan word.
Espach sê dit is ŉ wye probleem in veral Johannesburg en daar is ŉ “enorme probleem” daarmee in Madibeng. Dit is hoofsaaklik die gevolg van ontoereikende definisies van landbougrond in munisipalitiete se eiendomsbelastingbeleid, verduidelik hy.