Klein en bekostigbaar is belangrike dryfkragte in die behuisingsmark | Netwerk24
Klein en bekostigbaar is belangrike dryfkragte in die behuisingsmark
Deur Glenda Williams 14 Desember 2018 05:00
Die residensiële mark is miskien sterker as wat dit gedurende die resessie van 2008-’09 was, maar wanneer bekostigbaarheid een van die belangrikste dryfvere van die huidige mark word, is dit ’n strakke waarskuwing van ’n ekonomie wat sukkel om te groei. ’n Herhalende tema van wat die bedrukte residensiële mark tans aandryf, is bekostigbaarheid.
Kleiner eiendomme verkoop; deeltiteltransaksies klop voltiteleiendomme; en eiendomme in die boonste inkomsteband word prysgewys die swaarste getref; nie- tradisionele gebiede word aantrekliker as histories aantreklike maar duurder gebiede, en al hoe meer mense huur liewer goedkoper eiendomme as om hulle te koop.
Hoënettowaarde- en hoë-inkomstegebiede soos die Atlantiese kusstreek ly die swaarste en in sommige gevalle verkoop eiendomme teen ongeveer 20% minder as hul gelyste prys, volgens data van PropStats.
Pryse het minder dramaties in die middel- tot laer prysvlakke gedaal en het gemiddeld klein enkelsyferdalings getoon, aldus PropStats.
John Loos, FNB se eiendomstrateeg, sê in ’n eiendomsiklus lei die duurder kant van die residensiële eiendomsmark dikwels die afswaai, terwyl goedkoper gebiede beter ondersteuning het, terwyl deel van die vraag na huise na goedkoper gebiede verskuif. Maar uiteindelik sal ekonomiese stagnasie al die pryssegmente van die mark later in die siklus raak, sê hy.
Al hoe meer kopers staan ruimte vir prys af, derhalwe gaan die verskuiwing van voltitel- na deeltiteleiendom voort. Die aankoop van deeltiteleiendomme, wat in 2003 slegs 8% van aankope verteenwoordig het teenoor die 90% van voltiteleiendomme, het in 2018 tot 22% toegeneem.
Die meeste hiervan is in Gauteng verkoop waar die gemiddelde prys vir ’n deeltiteleiendom volgens Lightstone Property R805 906 is. In die Oos-Kaap is die gemiddelde prys R726 637, terwyl dit in KwaZulu-Natal (KZN) R940 485 en R1,54 miljoen in die Wes-Kaap is. Die inflasiekoers vir voltiteleiendomme is egter steeds hoër as dié van deeltiteleiendomme en is gemiddeld 4,8% in die jaar tot op datum teenoor deeltiteleiendomme se 3,5%.
Verkope weens finansiële druk het tot 16,3% toegeneem, die hoogste syfer sedert 2013. Die persentasie van diegene wat weens finansiële druk verkoop, wat nou goedkoper eiendomme huur eerder as om goedkoper eiendomme te koop, het skerp tot 65,6% toegeem, volgens FNB.
Semigrasie het afgeneem, en het van 10,02% in die eerste kwartaal tot 7,27% in die derde kwartaal gedaal, volgens FNB. Die grootste kommer is die stygende vlak van emigrasie wat tans 8,6% van die totaal van verkope is, vergeleke met 2013 se laagtepunt wat 2% van verkope beloop het, sê FNB.
Waarheen vir kapitaalgroei?
In Oktober was die groei in huispryse 3,7%, vergeleke met die 4,3% vir die volle 2017, volgens FNB se Huisprysindeks van November. Die inflasiesyfer vir die nasionale huisprysindeks is egter nie van toepassing op alle gebiede nie.
Ondanks ’n swak nasionale ekonomie en ’n ernstige droogte, neem die Wes-Kaap steeds die voortou. Hier groei huispryse teen ’n ongeëwenaarde jaarlikse koers van 9% teenoor KZN se 4,3% en Gauteng se 3,2%, aldus Lightstone.
Die huisprysinflasie van eiendomme aan die kus styg steeds al hoe meer en het met 7,9% toegeneem teenoor die 4,3% van binnelandse eiendomme vir die eerste helfte van 2018.
Dis ’n kopersmark, maar die vraag na kopers word ook gedemp wanneer die verhuurmark onder druk is. Die verhuur van woonstelle en meenthuise klop huurinflasie (van 3,5%) steeds en was in Oktober onderskeidelik 4,7% en 4,8% jaar tot jaar, sê Loos.
Die afswaai in die mark is skaars waarneembaar in sommige gebiede, sê Andrew Golding, uitvoerende hoof van Pam Golding Properties (PGP). Daar is plek-plek klein areas waar bedrywighede voortstu, soos Fourways en omstreke; “mini-stede” soos Waterfall City en Steyn City, gemengde buurte soos Melrose Arch, asook in “mikromarkte” soos die Waterfront se Silo-distrik – ’n residensiële nodus wat dieselfde sekuriteit en toegang tot geriewe as peperduur landgoedere bied. Daar is ook tekens van groei in die luuksemark.
Kaapstad is steeds die toppresterende mark en op een ná die snel groeiendste mark in die wêreld. Val de Vie, Suid-Afrika se voorste residensiële landgoed, het oor die afgelope 12 maande totale verkope van R1,2 miljard gehad, sê Golding.
Verkopers uit die res van Afrika maak tans 20% uit van alle buitelandse kopers, hoër as die 16% van 2013. Gemengde buurte, of leef-, werk- en speelgebiede word al hoe meer gewild. Meer as 96% van woonstelle in die eerste fase van Harbour Arch, ’n nuwe gemengde ontwikkeling op die voorstrand van Kaapstad se SSG, is reeds verkoop, en totale verkope het R1 miljard verbygesteek.
In Waterfall City in Midrand, het die fase een bekendstelling van die 254 eenhede in die toringgebou-ontwikkeling, Ellipse, R420 miljoen in die eerste week se verkope in November ingebring.
Wat om in 2019 te verwag
Golding sê dit gaan waarskynlik nog ’n moeilike jaar vir die behuisingsmark wees. FNB se geprojekteerde huisprysgroei vir 2019 is 3,7%. Daar is steeds florerende groei-nodusse landwyd; kleiner kusdorpe geniet ’n herlewing in voorspoed namate bekostigbare “vakansiedorpe” dié plek vir prima wonings word; ontwikkelings vir afgetredenes is hoogs gesog; en Lightstone verwag verder dat deeltitelpryse steeds gaan styg. Met die inagneming van ligging, prys en deurlopende vraag, sê Golding dat eerstekeerhuise, aftree-eenhede, luukse deeltitel- eenhede vir mense wat afkoop en diegene wat hul leefstyl verander, asook eiendomme om studente te huisves, vir belegging oorweeg kan word.
Aanlyn veilings: Pam Golding Properties gaan met BidX1, op een ná die grootste afslaersgroep in Brittanje en Ierland, ’n vennootskap aan om die plaaslike afslaersmark deur middel van ’n multi- jurisdiksie- digitale veilingsplatform te ontwrig.
BidX1, Suid-Afrika se eerste katalogus van eiendomme wat opgeveil gaan word, word vir vroeg in 2019 beplan.
Dié digitale veilingsplatform stel bieërs wêreldwyd in staat om deur middel van ’n digitale toestel te bie wat lei tot beter toeganklikheid en meer potensiële kopers.
Huurderdienste: Suid-Afrika se eerste huurdersentriese verteenwoordigersdiens, Trusted Tenant Services, is onlangs gestig. Dit verteenwoordig residensiële huurders in LSM 8-10 wat van R8 000 per maand betaal.
Die diens voorsien huurders met volle verteenwoordiging in onderhandelinge met verhuurders. Die verhuurder baat ook danksy die streng verifikasieproses wat die huurder moet ondergaan en ’n waarborg vir ses maande se huur asook vir skade.
SA se voorste tien landgoedere
Die landgoedgradering van New World Wealth 2018 doen jaarliks navorsing oor die voorste residensiële landgoedere in die land. Graderingskriteria sluit onder meer, ligging, geriewe, bedrywighede, sekuriteit, ontwerp en ruimte in. Die voorste tien op die lys vir 2018, is (alfabeties): Arabella (Wes-Kaap) Atlantic Beach (Wes-Kaap) Blair Atholl (Gauteng) Fancourt (Wes-Kaap) Pezula (Wes-Kaap) Steyn City (Gauteng) Val de Vie (Wes-Kaap) Waterfall Equestrian Estate (Gauteng) Whalerock Ridge (Wes-Kaap) Zimbali (KwaZulu-Natal) ¦
Die ontstaan van die ‘mikro’- en ‘nano’-eenheid
’n Tendens wat wêreldwyd in stede voorkom, is die ontstaan van die “mikro”-eenheid. Dit, verduidelik Andrew Golding, uitvoerende hoof van Pam Golding Properties, is ’n leefruimte wat ongeveer 20% tot 30% kleiner is as ’n konvensionele ateljeewoonstel.
In Kaapstad se SSG is ’n mikro-eenheid ongeveer 35 m2 met ’n maandelikse huur van tussen R8 530 en R9 749. Leefruimte van nano-grootte eenhede neem die konsep van ’n mikro-eenheid selfs verder.
In Johannesburg se SSG, sal Jewel City se klein maar bekostigbare ateljee-eenhede vanaf ongeveer Oktober 2019 beskikbaar wees. Dié nano-eenhede is ongeveer 18 m2 groot en verhuur vir ongeveer R2 700 per maand.
Foto: Pam Golding Properties