Editorials | Moolman & Pienaar Inc.
Call Us: (018) 297-8799
Home | Editorials | Verblyf op plase
Verblyf op plase en die invloed daarvan op grondpryse
Verblyf op plase kan 'n ingrypende invloed hê op grondwaardes en die verhandelbaarheid van landbougrond.
Kragtens Artikel 24 van die Wet op Uitbreiding en Sekerheid van Verblyfwet (die ESTA-Wet), wat in die algemeen verblyf op landbougrond reguleer in Suid-Afrika, is die regte van plaasbewoners afdwingbaar teen opeenvolgende eienaars van die grond waarop hulle (die plaasbewoners) woon.
Die bogemelde wetsbepaling het verrykende gevolge vir grondeienaars wat grond will verkoop en/of voornemende grondeienaars wat grond wil aankoop. Sedert die inwerkingtrede van die ESTA-Wet het die meeste konflikte en dispute rondom verblyf op plase sekerlik ontstaan op grond waarop mense (plaasbewoners) woon, wat verkoop of aangekoop word.
Vir baie boere val verblyfreg op hul plase en beheer daaroor binne die kader van dag tot dag arbeidsprobleme, waarvoor die arbeidswetgewing al reeds geykte oplossings bied, en kom die werklike implikasies van verblyf op plase eers na vore op die dag wanneer voornemende Kopers hierna begin vra.
By die verkoop van plase begin voornemende Kopers toenemend en uit ervaring van die historiese verloop van sulke transaksies op ander plase en ander transaksies, daarop aandring dat die plaas met vakante besit aan die Koper oorgedra word. Dit beteken eenvoudig dat die plaas aangekoop word sonder dat daar mense op die plaas woonagtig is.
'n Aandrang op vakante besit deur 'n Koper veroorsaak dat die Verkoper, om die transaksie deurgevoer te kry, binne die bestek van 'n baie kort tydperk en dikwels teen baie hoë koste vir voormalige werkers en selfs ontslane werkers wat steeds op 'n plaas woon, 'n ander heenkome moet vind om vakante besit te gee aan die Koper.
Baie koopkontrakte van plase maak ook deesdae voorsiening vir die terughou van 'n gedeelte van die plaas se ooreengekome koopsom, as sekuriteit dat die Verkoper vakante besit sal gee aan die Koper. Sommige ooreenkomste vervat vrywaringsklousules waarin 'n voornemende Kopers gevrywaar word teen regskoste wat die Koper sal moet aangaan om uitsettingsverrigtinge teen plaasbewoners teen wie uitsettingshofbevele moontlik is, te volg in die Hof:
Waar plase gekoop word, sonder dat daar vakante besit gegee word aan die Koper en die plaasbewoners op die plaas aanbly, is die vooruitsigte op konflik baie groot omdat verblyf op 'n plaas primêr op 'n verhouding berus en daarmee saam onderhewig is aan verblyfvoorwaardes wat regtens afdwingbaar is. Indien 'n oordrag van 'n plaas plaasvind en daar nie behoorlike beskerming- en bestuursmaatreëls getref is om beide 'n verhouding en verblyfvoorwaardes met die bestaande plaasbewoners, van die plaas wat aangekoop word, aan te spreek nie, kan 'n situasie op 'n plaas baie vinnig in 'n onbestuurbare nagmerrie ontaard en kan dit onbeperk voortduur en in die oorgrote meerderheid van gevalle slegs met regsingryping aangespreek word.
Vir die bogenoemde redes is dit belangrik dat grondeienaars baie ernstig na verblyf op plase kyk en begin besef dat dit nie alleen 'n uitdaging rondom arbeiders is nie, maar inderdaad 'n kwessie is wat 'n ernstige las op grondwaardes en die verhandelbaarheid van grond kan word. Dit verg pro-aktiewe optrede en deurlopende, deeglike en bewuste bestuur.
Die volgende pro-aktiewe maatreëls kan geneem word om te alle tye en selfs vir die onvoorsiene dag, wat 'n plaas dalk verkoop of verkoop met word voorsiening te maak.
Ken die mense wat op jou grond woon en maak aantekeninge van die woning en omvang van bestaande verblyfregte; Die geskiedenis van plaasbewoners op 'n plaas maak die ondersoek na die status van plaasbewoners moontlik, maar is uiters belangrik vir doeleindes van die bepaling van die omvang van regte, van plaasbewoners, wanneer dit kom by die oordrag van grond aan 'n nuwe eienaar.
Poog om, sovêr moontlik, met fasilitering van die Departement van Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming of 'n mediator behoorlike verblyfooreenkomste in plek te kry. Dit stel grondeienaars in staat om indien plaasbewoners op 'n plaas moet aanbly, 'n toekomstige eienaar in staat te stel om 'n beter begrip te hê van die aard en omvang van die verhouding en verblyfvoorwaardes van plaasbewoners.
Tree op teen persone waarvoor daar regtens goeie gronde bestaan vir uitsetting. Dit is baie moeilik om, regtens, vir 'n uitsetting te vra van 'n persoon wie se optrede of wangedrag nie die oorsaak van die uitsetting is nie, maar waar die eienaar se bedryfsvereistes, soos 'n verkoop van die plaas, dit noodsaak. 'n Ontslaande werker (wat sy/haar verblyf ontleen uit 'n dienskontrak) wat na sy ontslag op 'n plaas aanbly, in die afwesigheid van optrede van 'n eienaar, verkry met verloop van drie jaar regte om op 'n plaas te bly, wat los staan van 'n dienskontrak.
Maak seker dat daar, na behore, met verblyfreg of aansprake daarop gehandel word in 'n Koopkontrak in die geval van voornemende Kopers. Dit is baie gevaarlik om 'n plaas te koop waar voormalige plaasbewoners steeds woon.
We are committed to giving sound legal advice and we strive for service excellence. Our clients' interests are our first priority and we maintain a philosophy of adding value to our clients' businesses and business affairs.