Uitsettings en remedies by grondgrype
Gepubliseer: Donderdag, 16 Augustus 2018 10:25
Deur: Tiaan van Dyk
Tiaan van Dyk
Hierdie is nie regsadvies nie en moet NIE as sodanig gebruik word nie. Dit is 'n inligtingstuk wat bloot 'n oorsig oor uitsetting gee.
Kan persone nog uitgesit word?
Hoe gemaak om iemand uit te sit?
Die gemene reg, grondeise, huurarbeidereise, verblyfregte, plakkers en betreders – wat is die verskil?
Wat het hierdie wette met uitsetting en grondgrype te make?
Hoe gemaak met "grondgrype"?
Daar is 'n hele reeks wette wat op een of ander wyse handel met grondhervorming, grondherverdeling en uitsettings. Heelwat hiervan het betrekking op die werking van staatsdepartemente en is nie van direkte toepassing op grondeienaars nie. Daar is egter wel enkele wette wat in 'n mindere of meerdere mate, direk of indirek, op die eienaars en grondgebruikers (bv. huurders, vruggebruikers, ens.) van grond betrekking het.
Ja, persone kan uitgesit word, maar net onder spesifieke omstandighede soos deur wetgewing bepaal. Uitsetting sonder 'n hofbevel is onwettig en is selfs 'n kriminele oortreding waarvoor tronkstraf opgelê kan word. Dit is noodsaaklik om die regte wet(te) te gebruik aan die hand waarvan uitsettings gedoen word, anders gaan die eiser sy saak verloor.
Stel soveel inligting as moontlik oor die persoon wat uitgesit staan te word, op skrif: sy persoonlike omstandighede, gesondheid, familiebande, ouderdom, werksomstandighede, ander moontlike blyplek, kinders, skole, ensovoorts. Dit is belangrik, want die hof neem alle omstandighede in ag voordat uitsetting beveel word.
Maak ook volledige notas van insidente en gebeure; verkieslik chronologies aangesien die chronologie ook 'n storie vertel. Hoe meer inligting en hoe meer betroubaar die inligting, hoe groter is die kanse op sukses. Hou 'n dagboek.
Vergelyk die verkreë inligting met die definisies van die onderskeie wette. Daar is raakpunte en soms oorvleueling tussen die wette. Die indiwiduele wette moet gelees word met inagneming van mekaar. Die doel en uitkoms van hierdie proses is om die persoon se status te bepaal, sowel as watter wet van toepassing is.
Ingevolge die onderskeie wette kan 'n persoon bv. die status hê van:
'n betreder (oortreder) – Wet op Oortreding
'n plakker (onregmatige okkupeerder) – Wet op Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Besetting van Grond (ook bekend as "PIE"-wet of die "plakkerwet")
okkupeerder – Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg
'n plaaswerker – Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg
'n huurarbeider – Huurarbeiderwet
'n restitusie-eiser – Restitusiewet
'n Gemene reg okkupeerder – Gemene reg
As die status en wet van toepassing bekend is, moet daardie wet se prosesse en vereistes nagekom word om 'n geldige uitsetting te bewerkstellig. Die onderskeie wette word kortliks hieronder behandel.
Grondeise, oftewel Restitusie-eise, word deur die Restitusiewet (wet 22 van 1994) gereël. Hierdie restitusie-eise moes voor Desember 1998 by die Kommissie op Herstel van Grondregte ("die kommissie") ingedien gewees het. Hierdie kommissie hanteer slegs restitusie-eise. Dikwels het die kommissie kantore in dieselfde gebou as die Departement Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming, maar dit is twee aparte instansies
Die vereistes vir 'n geldige restitusie-eis is kortliks die volgende:
Die eiser moes 'n reg op grond gehad het;
die eiser moes van die reg op grond ontneem gewees het;
die ontneming moes plaasgevind het tussen 19 Junie 1913 en 31 Desember 1998;
die ontneming moes plaasgevind het as gevolg van rasgebaseerde wetgewing of praktyke;
die eiser moes geen of nie genoegsame vergoeding nie ontvang het weens die ontneming van regte;
die eiser moes 'n geldige eis ingedien het voor 31 Desember 1998 by die Kommissie op Herstel van Grondregte.
Bogemelde moet deur die grondeisers bewys word op 'n oorwig van waarskynlikheid. Indien enige-een van die elemente nie bewys word nie, slaag die eis nie.
Die belangrikste van bg. elemente is "reg in grond" en "ontneming"
"Reg in grond" beteken nie noodwendig eiendomsreg ingevolge 'n titelakte soos wat algemeen in 'n Westerse opset verstaan word nie. Ingevolge die restitusiewet beteken dit onder meer "voordelige okkupasie vir 10 jaar of langer", "deelsaaier", "die regte van 'n huurarbeider" en ongeregistreerde swart "eienaarskap".
"Ongeregistreerde eienaarskap" beteken bloot die persoon wat fisies beheer oor die plaas uitgeoefen het asof hy/sy die geregistreerde eienaar is/was al het hy/sy dan nie titelakte gehad nie. "Ontneming" is nie net uitsetting nie, maar kan ook 'n afgradering van die eiser se regte gewees het.
'n Tweede rondte eise is ingedien in die periode Julie 2014 tot Julie 2016. Dit is gestaak toe die Konstitusionele hof die wysigingswet ongrondwetlik verklaar het. 'n Derde rondte eise word beoog en wetgewing is in wording om die indien van verdere eise moontlik te maak. Blanke grondeienaars wat hul grond in die proses van bv. tuislandvorming moes verkoop of afstaan kan en behoort ook restitusie-eise in te dien.
Huurarbeidereise moes ingedien gewees het voor Maart 2001 by die Departement Grondsake (tans Departement Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming). Huurarbeidereise word gereël deur die Huurarbeiderwet (3 van 1996). Heelwat grondeise is al afgehandel terwyl die oorgrote meerderheid huurarbeidereise nog nie geprosesseer en/of afgehandel is nie.
'n Huurarbeider word gedefinieer as:
'n Persoon wat op die grond woon of die reg het om op die grond te woon;
wat arbeid verskaf het in ruil vir regte (woon, wei & plantregte of enige kombinasie daarvan);
wie se ouers of voorouers op dieselfde basis op die grond gewoon het, naamlik om arbeid te verskaf in ruil vir regte.
Daar moes natuurlik 'n huurarbeiderooreenkoms gewees het wat spesifiek bepaal dat die persoon 'n huurarbeider is (en nie 'n gewone plaaswerker nie). Die belangrikste element van huurarbeiderskap is dat die persoon arbeid verskaf in ruil vir die regte. Dit beteken nie dat die persoon geen kontantvergoeding ontvang het of kon ontvang het nie. Die waarde van die regte is egter meer as die kontantvergoeding wat die persoon ontvang het.
Die effek van 'n huurarbeidereis is dat die persoon:
Formeel as huurarbeider verklaar word en dan kan voortgaan om arbeid te verskaf in ruil vir regte.
Alternatiewelik kan die grond wat deur die huurarbeider gebruik word, aan die huurarbeider gegee word. Gewoonlik koop die staat dit vir die huurarbeider.
Verblyfregte word gereël deur die Wet Op Uitbreiding Van Sekerheid Van Verblyfreg. Die Verblyfregte-wet het sy oorsprong in die Freedom Charter en het ten doel om persone regte te gee op iemand anders se grond, welke regte die eienaar se regte inperk (gewoonlik sonder vergoeding), sodat daardie persone (genoem "okkupeerders") kan deel in die grond – "share in the land" (aldus die Freedom Charter).
In teenstelling met restitusie- en huurarbeidereise is daar geeneise of eisvorms wat ten opsigte van verblyfregte by enige instansie ingedien moet word of ingedien moes gewees het nie. Verblyfregte is 'n kontrak tussen die okkupeerder en grondeienaar (of persoon in beheer) en is gewone kontraktuele regsbeginsels van toepassing op hierdie verblyfkontrakte (met enkele uitsonderings).
Wat is die verskil tussen 'n huurarbeider en 'n plaasarbeider?
Die verskil is dat 'n plaasarbeider ooreenkomstig 'n diensooreenkoms diens verskaf en nie ooreenkomstig 'n huurarbeiderooreenkoms diens verskaf nie.
Die plaaswerker moet sy diens persoonlik verrig terwyl die huurarbeider nie sy diens persoonlik hoef te verrig nie. Die huurarbeider kan iemand van sy familie of iemand anders stuur om diens in sy plek te verrig.
Indien die plaasarbeider se dienskontrak eindig, is dit die einde van die verbintenis tussen die plaaswerker en die werkgewer. As die huurarbeider se huurarbeidersooreenkoms deur ooreenkoms of hofbevel beëindig word, is dit ook die einde van die huurarbeidersooreenkoms.
Die "status" van huurarbeider is "oordraagbaar", terwyl die status van werknemer nie oordraagbaar is nie. As die huurarbeider sou sterf of onbevoeg raak, kan sy familie binne 90 dae 'n opvolger vir die huurarbeider aanwys en duur die huurarbeiderkontrak/-verhouding voort, m.a.w. selfs ná die dood van die aanvanklike huurarbeider.
Die feit dat die plaaswerker ook vee mag aanhou en mag plant, maak die plaaswerker nog nie 'n huurarbeider nie, want daar is nie 'n huurarbeidersooreenkoms nie.
Weiding en plant is nie noodwendig deel van 'n plaasarbeider se vergoeding nie – dit is byvoordele en eintlik deel van sy verblyfvoorwaardes. By 'n huurarbeidersooreenkoms is weiding en plant deel van die huurarbeider se vergoeding.
'n Huurarbeider kan behalwe sy wei- en plantvergoeding ook kontant kry, maar die kontant is gewoonlik minder as die waarde van die wei- en plantregte.
Hoe kom verblyfregte tot stand?
Die wetlike definisie van 'n okkupeerder is:
'n Persoon (m.a.w. dit kan bv. nie 'n maatskappy wees nie)
wat op iemand anders se grond (landbougrond en nie dorpsgrond nie)
woon (primêre woning)
met toestemming (mondeliks of skriftelik, uitdruklik of stilswyend).
Uit bogenoemde blyk dit dat ook 'n huurder, of vruggebruiker, synde die persoon in beheer van die grond, regmatig toestemming tot verblyf kan gee wat dan ook verblyfreg (vir so okkupeerder) skep. Verhuurders behoort hiervan kennis te neem!
Die verskil tussen 'n okkupeerder en 'n plakker
'n Plakker is 'n persoon wat op iemand anders se grond woon sonder toestemming terwyl 'n okkupeerder met toestemming woon of gewoon het.
Die verskil tussen 'n "betreder" en 'n plakker
'n Plakker is ook 'n betreder, maar 'n betreder is nie noodwendig 'n plakker nie.
Die betreder is net (ook) 'n plakker as hy ook op die grond woon. Iemand wat m.a.w. net onregmatig oor die grond beweeg (maar nie daar woon nie) is nie 'n plakker nie, slegs 'n betreder. As 'n persoon sonder toestemming op iemand anders se grond woon, is hy 'n plakker, EN ook 'n betreder. Plakkers word hanteer (en uitgesit) ingevolge die Wet op Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Besetting van Grond (wet 19 / 1998 – die plakkerswet).
Die effek van "bindend op opvolgers in titel"
Indien die aanvanklike verblyfooreenkoms bepaal het dat die okkupeerder vee mag aanhou of mag plant, beteken dit dat die opvolgende eienaars gebonde is aan die ooreenkoms en moet die opvolgende eienaars die okkupeerder toelaat om daardie regte waarop aanvanklik (met vorige eienaars of persone in beheer) ooreengekom is, uit te oefen.
Dieselfde geld natuurlik vir die okkupeerder. Die okkupeerder mag nie sy regte oorskry nie en op die grondeienaar se regte inbreuk maak nie.Daarom is dit belangrik dat indien 'n plaas gekoop of gehuur word, die koper(s)/huurder daarop aandring dat die verkoper(s)/verhuurder 'n presiese uiteensetting (in die koop- of huurkontrak) gee van wat die aard en omvang van al die okkupeerders op die plaas se regte is, synde dit tot gevolg het dat die koper(s)/huurder 'n deel van die plaas nie kan gebruik nie as gevolg daarvan dat die okkupeerder die reg het om daardie deel te gebruik.
Dit is dan ook aan te beveel dat alle verblyfooreenkomste (of minstens kopieë daarvan) aan opvolgende huurders en eienaars verskaf word. Ondervinding het al geleer dat okkupeerders met wisseling van huurders of eienaars hul regte eensydig uitbrei en oorskry wetende dat die nuwe huurder(s) / eienaar(s) waarskynlik nie gaan optree nie, of gaan sukkel om teen die okkupeerders op te tree omdat hulle nie volledig ingelig is oor die aard en omvang van die okkupeerders se regte en verpligtinge nie.
Mag die verblyfooreenkoms gewysig word?
Ja, maar die grondeienaar(s) of okkupeerder(s) mag nie die ooreenkoms eensydig wysig nie. Die ooreenkoms kan slegs deur verdere ooreenkoms of hofbevel gewysig word. Enige wysiging moet verkieslik op skrif gestel en deur die partye onderteken word.
Onderskeid tussen "dienskontrakte" en "verblyfkontrakte".
Dit is twee verskillende soorte kontrakte wat deur twee verskillende wette gereguleer word. Die verblyfooreenkoms moet verkieslik (maar nie noodwendig nie) in 'n afsonderlike dokument (as die dienskontrak) vervat wees.
Die verskillende wette se prosesse en vereistes is nie dieselfde nie. Gebruik die regte wet of verloor die saak.
Grondgrype is 'n monster met vele dimensies en moet op minstens die volgende vlakke hanteer word:
Juridies – u prokureur is u eerste stop (nie die SAPS, die media of stadsraadslede nie).
Mediagewys – iemand wat die media hanteer moet die grondeienaar bystaan. Die grondeienaar moet nie die media self hanteer nie, minstens nie aanvanklik nie. Moenie radikaal of rassisties raak nie.
Tree so gou moontlik op. Begin deur 'n klagte van oortreding ingevolge die Wet op Oortreding by die SAPS te lê al weet ons die SAPS waarskynlik niks daaraan gaan doen nie.
Fisiese sekuriteit – hopelik is die grondeienaar lid van 'n buurt- of plaaswag. Indien nie, kontrakteer 'n sekuriteitsmaatskappy so gou doenlik.
Versameling van bewyse – kry 'n afsonderlike persoon (een of meer) wat 'n videokamera het en opnames van die gebeure maak. Dit kan van onskatbare waarde wees in enige latere hofsaak.
Stel vas of die grondgrypers alreeds woon of nog net in die proses is om woonstrukture op te rig. Hierdie is belangrik! As die grondgrypers reeds woon, mag hul slegs met 'n hofbevel uitgesit word.
U prokureur behoort u te kan help met 'n dringende interdik om verdere grondgrypers te verbied om in te trek. Omdat grondgrypers baie waarskynlik nie aan die grondeienaar bekend is nie, kan hul net op die hofstukke siteer word as "onbekende persone". Daarmee saam kan onmiddellik met uitsettingstappe ingevolge die plakkerwet begin word. Onthou grondgrypers is persone wat sonder toestemming op die grond kom woon het.
As die grondgrypers egter nog NIE woon nie, mag die grondeienaar "reg in eie hande neem" deur gebruik te maak van die remedies in die strafproseswet en die remedie van kontra spolie. Die strafproseswet magtig 'n grondeienaar om 'n siviele arrestasie uit te voer as dit blyk dat daar 'n skedule 1 misdaad op sy eiendom begaan word. Betreding is so 'n misdaad. Die eienaar mag ook ander persone versoek en magtig om so 'n siviele arrestasie namens hom uit te voer of om hom by te staan om die arrestasie uit te voer. Win regsadvies hieroor in voordat opgetree word.
Die tweede remedie is kontra spolie. Die algemene regsbeginsel is dat geen persoon reg in eie hande mag neem nie. Daar is egter 'n uitsondering op hierdie reël, nl. dat indien 'n eienaar die gebruik, of gedeeltelike gebruik, van sy eiendom ontneem word deur bv. grondgrypers (m.a.w. gespolieer word), die grondeienaar kontra spolie onder sekere omstandighede mag pleeg. In 'n grondgrypsituasie beteken dit dat die grondgrypers se strukture deur die eienaar (of sy gemagtigdes) afgebreek mag word sonder dat 'n hofbevel bekom is.
Voordat dit gedoen word, moet die eienaar egter eers seker maak dat die grondgrypers nog nie woon nie. As die grondgrypers reeds woon, mag kontra spolie nie toegepas word nie en moet 'n hofbevel bekom word. 'n Verdere vereiste om kontra spolie regmatig uit te voer, is dat dit so spoedig moontlik gedoen moet word.
Die strukture moet so min as moontlik beskadig word aangesien die grondeienaar dalk skadevergoeding sal moet betaal. Die afbreekproses moet behoorlik afgeneem en die materiaal verkieslik geïnventariseer en veilig bewaar word. Deur kontra spolie toe te pas, kan die eienaar homself baie regskoste vir uitsetting spaar. Die omstandighede sal bepaal of dit gewens is om kontra spolie te pleeg, of eerder 'n hofbevel te bekom.