Regsgevolge by die sekwestrasie van 'n eienaar van grond - Mossview
Regsgevolge by die sekwestrasie van 'n eienaar van grond
Home/Let's get Legal/Regsgevolge by die sekwestrasie van 'n eienaar van grond
By BylineAdmin on July 19, 2013 July 19, 2013
By sekwestrasie van 'n skuldenaar se boedel stel die Meester van die Hooggeregshof 'n kurator aan wie die skuldenaar se bates op 'n geordende en effektiewe wyse invorder en realiseer sodat betaling van sy krediteure kan geskied. Vanaf datum van sekwestrasie vestig alle bates, roerend sowel as onroerend, in die kurator van die insolvente boedel en mag die insolvente skuldenaar geensins daarmee handel nie.
Gades getroud binne gemeenskap van goedere se gemeenskaplike boedel word insolvent verklaar, en dus is beide gades insolvent.
'n Ingrypende bepaling van die Insolvensiewet is waar gades buite gemeenskap van goedere getroud is. Die Wet bepaal dat alle bates (roerend en onroerend) wat aan die solvente eggenoot behoort, ook vestig in die kurator van die insolvente boedel en mag die solvente gade dus nie daarmee handel nie. Die solvente gade moet eers bewys lewer aan die kurator dat die eiendom nie deel uitmaak van die insolvente boedel nie en eers wanneer die kurator die bate(s) formeel loslaat, mag die solvente gade weer daarmee handel.
Indien 'n insolvente boedel oor onroerende eiendom beskik moet die Registrateur van Aktes 'n interdik aanteken teen die titelaktes van al die onroerende eiendomme wat in die naam van die insolvente boedel geregistreer is in die Republiek. Dieselfde interdik word ook aangeteken teen die solvente gade se onroerende eiendom. Hierdie interdik bepaal dan dat slegs die kurator daarmee mag handel.
Wat gebeur waar onroerende eiendom in beide gades se name geregistreer is en die gades skei voor sekwestrasie?
Waar eiendom in beide gades se name geregistreer is (getroud binne of buite gemeenskap van goedere) en die partye skei, sal die akte van dading bepaal wat met die onroerende eiendom moet gebeur.
Wat is egter die posisie waar die akte bepaal dat die eiendom na een gade oorgedra moet word, maar voordat die onroerende eiendom oorgedra kan word, word een van die partye se boedel gesekwestreer? Omdat die onroerende eiendom op die stadium steeds in beide partye se name geregistreer is, onstaan die vraag of die eiendom gaan na die gade wie daarop geregtig is in terme van die akte van dading of na die kurator wie aangestel is om die insolvente boedel te beredder?
In die saak van Corporate Liquidators (Pty) Ltd v MA Wiggill is beslis dat 'n party op die datum waarop die egskeidingsbevel gegee word geregtig word op die bate(s) soos uiteengesit in die akte van dading en selfs as die onroerende eiendom nog nie oorgedra is in voormelde party se naam nie, die kurator van die ander party verplig kan word om oordrag te bewerkstellig en vestig die eiendom dus dan nie in die insolvente boedel nie.
Wat gebeur indien die verkoper van eiendom gesekwestreer word voordat die eiendom in die koper se naam geregistreer word?
Hier het ons te doen met 'n "onvoltooide kontrak" en in so geval het die kurator die keuse om met die kontrak voort te gaan of dit te kanselleer. Indien die kurator kies om voort te gaan met die kontrak moet hy alle verpligtinge nakom in terme van die kontrak, dit wil sê hy tree in die skoene in van die verkoper.
Waar die kurator egter besluit om die kontrak te kanselleer (dit sal byvoorbeeld gebeur waar die kurator van mening is dat die koopprys nie die werklike waarde van die eiendom weerspieël nie en 'n hoër prys bekom kan word) dan kan die koper glad nie eis dat die eiendom aan hom oorgedra moet word nie – in regsterme mag die koper dus nie eis vir spesifieke nakoming nie. Waar die koper reeds die volle koopsom oorbetaal het aan die verkoper voor sekwestrasie, is die koper in die nadelige posisie dat hy die koopsom verloor en slegs 'n konkurrente eis daarvoor het. Indien die koopsom nog nie betaal is nie het hy slegs 'n konkurrente eis vir enige skade wat hy gelei het as gevolg van die kansellasie van die koopkontrak.
Word huurkontrakte ten opsigte van vaste eiendomme outomaties deur sekwestrasie beeïndig?
Die algemene beginsel is dat huurkontrakte nie outomaties deur sekwestrasie van die huurder of verhuurder beeïndig word nie. 'n Bepaling in 'n huurkontrak dat die kontrak beeïndig word deur sekwestrasie van een van die partye is nietig en kan dus nie afgedwing word nie.
Waar die huurder gesekwestreer word kan die kurator dit onmiddellik beeïndig deur skriftelik kennis aan die verhuurder te gee en sal die verhuurder 'n konkurrente eis hê vir enige skade. Indien die kurator nie die huurkontrak beeïndig nie, sal dit in elk geval binne 3 maande na sy aanstelling outomaties tot 'n einde kom, behalwe as die kurator die verhuurder binne hierdie tydperk in kennis gestel het dat hy van voorneme is om voort te gaan met die huurkontrak.
Die verhuurder het 'n stilswyende hipoteek oor al die roerende eiendom op sy perseel indien daar agterstallige huurgeld verskuldig is op datum van sekwestrasie en die opbrengs daarvan word gebruik om die agterstallige huur tot op datum van sekwestrasie te dek. Daar kan ook verdere huurgeld deur die boedel verskuldig wees na datum van sekwestrasie.
Waar die verhuurder gesekwestreer word is die posisie as volg: Die verkoop van die eiendom deur die kurator sal onderhewig wees aan die huurkontrak as gevolg van die beginsel "huur gaat voor koop". Die koper sal dan gebonde wees aan die bepalings van die huurkontrak.
Indien daar egter 'n verband oor die eiendom geregistreer is voordat die huurkontrak gesluit is, word die eiendom eerstens opgeveil onderhewig aan die huurkontrak. Die eiendom mag slegs vry van die huurkontrak verkoop word indien die opbrengs nie voldoende is om die verbandhouer se eis te delg nie en 'n beter aanbod verkry kan word indien die eiendom vry van die huurkontrak verkoop word. Die huurder sal dan 'n ongelikwideerde konkurrente eis vir skadevergoeding hê teen die boedel as gevolg van kontrakbreuk.
Daar mag uitsonderings wees op die gevalle hierbo bespreek en dit word aanbeveel dat 'n regsverteenwoordiger geraadpleeg word vir advies indien enige van die bogenoemde situasies relevant is tot u betrokke geval. 'n Regsverteenwoordiger kan u ook bystaan in gesprekke met 'n kurator, die bewys van eise teen die insolvente boedel asook die opstel van die nodige loslatingsaansoek indien u die solvente gade is wie se bates binne die insolvente boedel val.