Eiendom: Moenie Dubbele Kommissie betaal nie!
"… in certain circumstances the principal may be liable to pay commission to both agents where it is impossible to distinguish between the efforts of one agent and another in terms of causality or degrees of causation." (Uittreksel uit die uitspraak hieronder.)
In 'n poging om hul eiendom in die huidige kopersmark te verkoop, sal baie eienaars hul eiendom deur verskeie agentskappe laat bemark. Dit is 'n goeie tyd om verkopers en kopers te waarsku teen die gevaar van dubbele agentekommissie.
Oorweeg die volgende situasie: Jy gee 'n mandaat aan 'n agent wat jou en 'n potensiële koper aan mekaar bekend stel, maar dit lei nie tot 'n aanvaarbare aanbod nie. Mettertyd besluit jy om 'n ander agent in te bring en hierdie keer maak dieselfde koper 'n aanvaarbare aanbod. Aan watter agent moet jy kommissie betaal? Die agent wat oorspronklik die eiendom aan die koper bekend gestel het, of die agent wat uiteindelik die transaksie beklink het?
In 'n neutedop: 'n agent moet die "effektiewe oorsaak" van die verkoop wees om op agentekommissie geregtig te wees. Ons hofverslae is deurspek met dispute tussen verkopers en agente oor wie die effektiewe oorsaak van 'n betrokke verkoop was, en wie nie. Soos die Hooggeregshof dit 'n paar jaar gelede gestel het: "Ons Howe het al by herhaling erken hoe moeilik dit is om te bepaal wie die effektiewe oorsaak van 'n uiteindelike verkoop was waar mededingende eiendomsagente betrokke was." (Eie vertaling.)
Die groot gevaar vir die verkoper is natuurlik dat hy aanspreeklik gehou kan word om die volle kommissiebedrag aan twee verskillende agente te betaal. Die feitegeskille wat in hierdie Hooggeregshofsaak opgeduik het, dien as voorbeeld...
'n Eis vir kommissie van R1.6 miljoen
'n Verkoper het agentskap A aangestel om sy eiendom te verkoop. Die verkoper het later 'n eksklusiewe alleenmandaat met agentskap B geteken om die eiendom op veiling te verkoop.
Na een (onsuksesvolle) veiling, en na heelwat onderhandelinge heen en weer, het die eerste agentskap (A) 'n aanbod van koper C aan die verkoper voorgelê, wat die verkoper aanvaar het.
Agentskap B beweer toe dat hulle die effektiewe oorsaak van die verkoop aan C was en dagvaar die verkoper vir R1.6 miljoen se aflaerskommissie. Die verkoper het hewig hierteen beswaar gemaak, want dit sou beteken dat hy (die aansienlike) dubbele kommissie sou moes betaal.
Die meeste van die relevante feite was in geskil. A en B se weergawes van gebeure wat voor die Hof geplaas is, het wesenlik van mekaar verskil in bykans elke belangrike opsig. Die Hof het B se aansoek op hierdie tegniese grond van die hand gewys: Aangesien soveel van die belangrike feite in geskil was, moes B die Hof genader het deur 'n "aksie" in te stel, eerder as om 'n "aansoek" (op sterkte van verklarings) te bring. Hierdie tegniese verskil is van groot belang vir regsgeleerdes, maar dit is nie relevant vir ons doeleindes nie.
Dit is wel hoogs relevant vir verkopers, kopers en agente, hoe vinnig die verkoper se besluit om die dienste van twee agentskappe te gebruik tot sulke heftige feite- en regsgeskille kon lei.
Verkopers, Kopers en Agente: Hoe om jouself te beskerm
Verkopers: Soos altyd, moet nie tot enigiets instem sonder om regsadvies in te win nie. Dring aan op formele agentskapsmandate. Indien jy mandate aan meer as een agentskap gee, vra vir elke agentskap vir 'n lys van die voornemede kopers wat hulle aan jou bekendgestel het. Dring daarop aan dat die kopers jou vrywaar teen veelvuldige kommissie-eise. (Dit is noodsaaklik, want jy sal nie altyd weet of jou koper met meer as een agentskap gewerk het nie.) In sommige gevalle mag jy dalk ook geadviseer word dat die onderskeie agentskappe soortgelyke vrywarings aan jou moet verskaf.
Kopers: Weereens, moet nie instem alvorens jy advies verkry het nie. Wanneer jy dieselfde eiendom meer as een keer besigtig, sê vir die agent dat jy dit voorheen saam met 'n ander agent besoek het. Dit is veral belangrik waar die aanbod/koopooreenkoms wat jy moet teken enige waarborge/vrywarings bevat. Maak seker dit is veilig om daartoe in te stem!
Agente: Moet nie jou welverdiende kommissie in gedrang stel nie – vermy onsekerheid en geskille deur te verseker dat jou mandate duidelik en behoorlik opgestel is. Voldoen ook aan die Raad vir Eiendomsagentskap-aangeleenthede ("EAAB" of "Estate Agency Affairs Board") se vereistes rakende die blootstelling van 'n kliënt aan die risiko van dubbele kommissie.