Eiendomsreg in Orania | Orania Blog
26 April 2014 ~ 11 Kommentare
Orania het sedert sy herlewing as Afrikanerdorp van krag tot krag gegaan. ŉ Vervalle konstruksiekamp is in ŉ moderne dorp omskep en dienste word aan inwoners op ŉ hoë standaard gelewer. Die volgende grafieke wat die gemiddelde eiendomspryse en aantal inwoners van Orania aandui, vertel die verhaal:
Groei soos hierdie in ŉ voorheen onbewoonde gebied sonder ŉ gevestigde ekonomie kom nie vanself nie; dit verg harde werk. Al die harde werk in die wêreld kan egter nie sukses behaal as dit nie op gepaste fondamente rus nie.
Een sodanige fondament is die rol van eiendomsreg. Private eiendomsreg isŉ uiters belangrike enjin van ekonomiese groei en is grootliks verantwoordelik vir die welvaart wat deur die Weste geskep is sedert die Renaissance.
Ook Orania maak daarop aanspraak dat hy hom beroep op die vrye mark en dit is duidelik uit bogenoemde grafieke dat Orania sterk groei, tog werk dinge nie heeltemal dieselfde in Orania as in ander dorpe in Suid-Afrika nie, hoofsaaklik omdat die dorpseiendom van Orania volgens die aktekantoor in Kaapstad aan Vluytjeskraal Aandeleblok (Eiendoms) Beperk behoort.
Hierdie artikel poog om die werking van die Aandeleblokskema op Orania te verduidelik en om ŉ paar misverstande wat die rondte doen uit te klaar.
Die geskiedenis van Vluytjeskraal Aandeleblok
Prof. Carel Boshoff skryf in sy biografie “Dis nou ek”, hoe Orania aanvanklik bekom is deur ondersteuners van die Orania Beweging in Desember 1990. Hy vertel op bladsy 385 dat daar donateurs gewerf is wat elkeen R25,000 bygedra het vir die koop van die plaas waarop die dorp deur Waterwese gebou was.
Hierdie donasies is gebruik om ŉ maatskappy met die naam Orania Bestuursdienste Eiendoms Beperk (OBD) in die lewe te roep en vir elke bydrae van R25,000 wat gemaak is, het die donateur ŉ aandeel ter waarde van R2,500 gekry en ŉ leningsbewys van R22,500.
OBD het hierdie geld gebruik om die plaas te koop. Die Direksie van OBD het ook besluit dat geen uitbetaling aan sy aandeelhouers of direkteure gemaak sal word nie en dat alle inkomste uit die verkope van eiendom op Orania vir die verdere ontwikkeling van Orania sal gaan.
Ten einde ŉ wettige manier te vind waarop Orania ontwikkel en as dorp bedryf kon word, het OBD met die destydse Administrateur van die Kaapprovinsie vergader. Op aanbeveling van die Administrateur is Orania ingerig as ŉ aandeleblokskema. Dit is bewerkstellig deur al die grond van Orania vanaf OBD oor te dra na ŉ nuwe maatskappy, Vluytjeskraal Aandeleblok Beperk (VAB) en OBD het in ruil hiervoor al die aandele in VAB gekry, asook ŉ lening wat die verskil was tussen die sigwaarde van die aandele en die waarde van die eiendom op daardie oomblik. Die volgende diagram verduidelik die stand van sake op daardie stadium:
Die werking van die Vluytjeskraal Aandeleblok:
VAB is ŉ geregistreerde Aandeleblokmaatskappy waarvan die werking gereguleer word deur die Wet op Beheer van Aandeleblokke, wet 59 van 1980. Hierdie vorm van eiendomsbesit en eiendomsontwikkeling dateer dus Orania vooruit en is ook op talle ander plekke gebruik, soos met die ontwikkeling van vakansie-eiendom aan die Natalse Suidkus, langs die Kromrivier naby Cape St. Francis en die bekende Mabalingwe private wildtuin naby die Waterberg.
Al die aandele in VAB word in blokke onderverdeel en elke aandeleblok word gekoppel aan gedeeltes van VAB se fisiese eiendom. Die eienaar van ŉ aandeleblok in VAB besit dan daarmee die eksklusiewe gebruik en voordeel van ŉ gedeelte van die eiendom wat aan sy aandeleblok gekoppel is. ŉ Aandelesertifikaat in VAB vervul dus ŉ soortgelyke funksie as ŉ titelakte.
Dit is belangrik om te verstaan dat eiendomsreg in bewaring gehou word deur bepaalde instellings. In Suid-Afrika hou die Aktekantoor van elke provinsie die eiendomsreg van eiendomseienaars in bewaring. Die Wet op Beheer van Aandeleblokke delegeer belangrike funksies van die Aktekantoor aan die Aandeleblokmaatskappy met betrekking tot die onderverdeelde eiendom van die Aandeleblokmaatskappy, soos om rekord te hou oor wie die onderverdeelde gedeeltes van die eiendom besit en om die vereistes vas te stel vir die verdere onderverdeling of saamvoeging van dele van daardie spesifieke eiendom. In Orania tree VAB op as die instelling wat die eiendomsreg van aandeelblokhouers in beskerming neem, volgens die vereistes van die Wet.
Soos in die grafiek hierbo aangedui, het OBD aanvanklik al die aandele in VAB besit. Namate eiendomme ontwikkel is, het OBD die aandeleblokke van daardie eiendomme wat hy in VAB besit het aan nuwe eienaars verkoop. So het OBD se aandeelhouding in VAB mettertyd al minder geword met elke verkoop van elke aandeelblok en is OBD se huidige aandeelhouding gelyk aan die eiendom op Orania wat nog ontwikkel moet word:
Saam met elke aandeleblok wat ŉ nuwe eienaar ontvang, ontvang hy of sy ook ŉ pro-rata gedeelte van OBD se aanvanklike lening aan VAB. Dit is belangrik dat nuwe eienaars moet weet dat die aandele wat hy in VAB het, sy bewys van eienaarskap is en dat daardie aandele nie opgebreek en herverkoop kan word nie, tensy sy onderliggende eiendom opgebreek en herverkoop word. Net so is die nuwe eienaar se gedeelte van die lening aan VAB gekoppel aan sy eienaarskap en is daardie lening nie terugbetaalbaar nie. Die nuwe eienaar kan dus nie na die Dorpskantoor gaan en vra dat die gedeelte van sy lening terugbetaal moet word nie.
Die nominale waarde van die aandele en die gedeelte van die leningsrekening wat aan daardie aandele gekoppel word, het dus geen spesifieke betekenis op hul eie vir so lank die Aandeleblokmaatskappy bestaan nie. Eers indien die Aandeleblokmaatskappy tot niet gemaak word, sal die nominale waarde van die aandele en die leningsrekening van belang word, want dit sal bepaal hoe enige opgehoopte winste van die Aandeleblokmaatskappy verdeel sal word tussen die eienaars.
Die regte van nuwe eienaars
Die nuwe eienaars sou in ŉ gewone maatskappy die risiko loop dat hulle wense deur die meerderheidsaandeelhouer, in hierdie geval OBD, geïgnoreer sou kon word en dat die meerderheidsaandeelhouer besluite sou kon neem wat hulle belange kon skaad.
Daar is egter bepaalde wette en kontrakte wat die aktiwiteite van die Aandeleblokmaatskappy beheer en die regte van nuwe eienaars in beskerming neem. Hulle is as volg:
Die Maatskappywet bevat algemene, oorkoepelende bepalings vir die werking van maatskappye, ook maatskappye wat aandeleblokke bedryf.
Die Wet op Beheer van Aandeleblokke bevat algemene, oorkoepelende bepalings vir die werking van aandeleblokskemas.
Volgens die Maatskappywet, moet elke maatskappy (ook maatskappye wat aandeleblokke bedryf) ŉ Akte en Statute van Oprigting opstel wat die spesifieke bepalings vir die werking van daardie maatskappy daarstel.
Die Koopooreenkoms wat bepaal hoe en wanneer ŉ persoon aandele kan bekom en wat die persoon daarmee kan doen.
Die Gebruiksooreenkoms is ŉ ooreenkoms wat onderling deur die aandeelhouers van die aandeleblok met mekaar (insluitend OBD) en met die aandeleblok gesluit word. Hierdie dokument gee riglyne van hoe die aandeelhouers en die aandeleblok maatskappy teenoor mekaar moet optree in sekere omstandighede.
Die Orania Grondwet is ŉ vrywillige ooreenkoms wat onderling tussen al die inwoners van Orania gesluit word en wat bepaal hoe inwoners (eienaars of huurders) teenoor mekaar sal optree in sekere omstandighede.
Van die belangrikste maatreëls in bogenoemde wat die nuwe eienaars beskerm is as volg:
VAB kan slegs die Orania dorp verkoop met die instemming van die aandeelhouers by ŉ spesiale vergadering. Enige enkele aandeelhouer wat teen die besluit om die dorp te verkoop gekant is, kan volgens artikel 115 van die Maatskappywet die Hof vra om die voorgestelde verkooptransaksie te hersien en die verkooptransaksie mag dan eers voortgaan wanneer die hof sy goedkeuring gegee het.
VAB kan slegs sy eiendom beswaar of lenings aangaan indien die nuwe eienaars dit goedkeur. Artikel 14 van die Wet op Beheer van Aandeelblokke bepaal dat 75% van die aandeelhouers, uitsluitend die Ontwikkelaar (dus slegs nuwe eienaars) so ŉ besluit moet goedkeur. Tans het VAB geen ander lenings as sy aanvanklike aandeelhouerslening van OBD af nie.
Nuwe eienaars stel ŉ minimum van 2 direksielede aan volgens die Akte en Statute van VAB. In praktyk het Orania se nuwe eienaars die meerderheid van die Direksielede aangestel en stel OBD slegs 1 direksielid aan, soos aangedui in die notules van die jaarvergaderings van VAB.
Volgens die Wet op Beheer van Aandeleblokke, moet die Direksie van VAB al die nodige versekeringspolisse uitneem wat die gewone aandeelhouers by ŉ aandeelhouersvergadering voorgeskryf het. Indien die direksie versuim om die versekeringspolisse uit te neem, is hulle persoonlik aanspreeklik vir die skade wat in die afwesigheid van die nodige versekering deur aandeelhouers gelei word. Bylaag A tot Koopkontrakte van Orania dui aan watter versekering deur die Dorpsraad uitgeneem word.
Waarom ŉ aandeleblok?
Soos reeds genoem is Orania se ontwikkeling en eiendomsreg gebaseer op die Aandeleblokskema nadat die Administrateur van die Kaapprovinsie OBD aandbeveel het om hierdie model te gebruik.
Benewens die feit dat ek nie persoonlik hierdie gesprek bygewoon het nie, was ek slegs 8 jaar oud toe hierdie onderhandelinge gevoer is en kan ek nie die redes van die Administrateur weergee oor waarom die Aandeleblokskema die beste model vir ontwikkeling is nie.
Ek kan egter wel ŉ vergelyking tref tussen die Aandeleblokskema en die alternatiewe vorme van eiendomsreg vir ŉ ontwikkeling, te wete voltitel en deeltitel. Die volgende tabel som die belangrikste verskille op wat vir die voortgesette ontwikkeling van Orania van belang is:
Uit bogenoemde kan gesien word dat die Wet op Beheer van Aandeleblokke belangrike bevoegdhede aan die direksie van die Aandeleblokmaatskappye gee. In Orania se geval staan die Direksie van VAB bekend as die Dorpsraad. Die Dorpsraad word tydens die Algemene Jaarvergadering aangewys as verteenwoordigers van aandeelhouers.
Die Dorpsraad beskik oor die vermoë om algemene heffings te hef vir munisipale dienste sonder dat BTW daarop betaal hoef te word. Die Direksie kan ook besluite neem wat Orania in staat stel om te ontwikkel.
Die nadeel van ŉ Aandeleblokskema is dat nie alle banke aandeleblokke as sekuriteit aanvaar nie. Die rede hiervoor is dat banke die bykomende administratiewe las het om ook die finansiële toestand van die Aandeleblokmaatskappy te oorweeg en dop te hou wanneer aandeleblokke as sekuriteit gehou word en die meeste groot banke verkies om dit nie te doen nie.
Daar is egter nie enige ander rede waarom aandeleblokke nie as sekuriteit kan dien nie, want die pandreg maak daarvoor voorsiening dat aandele as pand kan dien en daardeur sekuriteit vir ŉ lening kan vorm. Orania het van hierdie geleentheid gebruik gemaak om sy eie Koöperatiewe Bank op te rig wat onder toesig van die Reserwebank eiendomsontwikkeling op Orania finansier.
Die OSK Koöperatiewe Bank is ŉ belangrike rolspeler in die voortgesette groei van Orania omdat hy dit moontlik maak vir mense om met lenings eiendom in Orania te bekom.
Is alle eiendom in Orania deel van die Aandeleblok?
Hoewel alle dorpseiendom binne in Orania deel van die Aandeleblok is, is daar plaasgedeeltes rondom Orania beskikbaar wat as voltitel eenhede verkoop word. Aangesien daar nie dorpsontwikkeling op hierdie eiendomme voorsien word nie, is hulle nie huidiglik deel van die Aandeleblokskema nie.
Ek hoop dat hierdie artikel u sal help om eiendomsreg op Orania te verstaan. Eiendomsreg is egter ŉ tegniese en ingewikkelde onderwerp en hierdie artikel is nie bedoel as advies nie. Ek maak geen aanbevelings nie en dit is belangrik dat u advies bekom vanaf u professionele raadgewers wat u persoonlike omstandighede in ag sal neem alvorens u besluite neem wat u finansiële posisie mag beïnvloed.
 Inligting rakende gemiddelde huispryse en bevolkingsgetalle word deur EPOG, ŉ navorsingsinstelling op Orania bygehou.
Baie sinvolle artikel. Die aandeelblok en die aard van eiendomsreg is inderdaad nie so maklik om te verstaan nie en persepsies is dikwels dat Orania se grond net gehuur word.
Die tabel wat die verskille aandui tussen voltitel, deeltitel en aandeleblok kan misleidend wees.
By voltitel eiendom, kan lidmaatskap van ‘n huiseienaarsvereniging in die titelakte ingeskryf word. Al vier die eerste blokkies, wat nou kruisies is, kan regmerkies word deur bepaalde beperkinge in die titelakte in te skryf. Dan is almal groen…
Dankie Hannes, ek wysig graag my tabel om enige misleiding te voorkom.
Die gebruik van ‘n huiseienaarsvereniging is inderdaad ‘n opsie en die praktyk word reeds op die landbouhoewes van Orania gebruik wat voltiteleiendomme is.
Ek is egter nie seker of die ontwikkeling van voltitel erwe, hetsy deur onderverdeling of konsolidasie op uitsluitlike diskresie van die huiseienaarsvereniging kan geskied soos met ‘n Aandeleblok nie. Soos wat ek die situasie verstaan, is die regulasies van die plaaslike regering, provinsiale regering en die aktekantoor van toepassing op voltitelontwikkelings. Dit het betrekking op die tweede en derde rye in die tabel.
Laastens, dra jy enige kennis oor die proses waarvolgens Aandeleblokskemas omgeskakel kan word na voltitel eiendomme met ‘n huiseienaarsvereniging? Die Wet op Beheer van Aandeleblokke maak slegs voorsiening vir die omskakeling na deeltitel vanaf aandeleblokke.
Reageer LINDA CRONJE
Jammer ek weet nie waarvoor die E staan nie, maar as ek dink aan die laaste vraag wat u gevra het sou ek se dat die aandeleblokskemas omgeskakel kan word na voltitel eiendomme toe maar in ‘n sekuriteitskompleks. Dit maak ‘n huiseienaarsvereniging verpligtend maar elke eiendom het voltitel.
Dit werk baie dieselfde as die aandeleblokskema behalwe daar is ook sekere verpligtings wat in die wet op sekuriteitsontwikkeling opgeneem is.
Om oor te skakel gaan dalk meer kompleks wees en julle sal van ‘n prokureur gebruik moet maak wat daarin spesialiseer.
Hoop dit is goed genoeg.
Die een nadeel wat ek sien met voltitel en huiseienaarsveregings, is dat daar ‘n groter mate van regsonsekerheid bestaan by die gebruik van hierdie skemas. Anders as met deeltitel en aandeleblokke, is daar nie ‘n spesifieke wet wat die werking van hierdie skemas reguleer nie en val hulle onder die gemenereg. Gevolglik, so lyk dit vir my, is daar heelwat hofsake gevoer waar huiseienaarsverenigings betrokke was.
In een onlangse hofsaak, Koka NO and Others v Willow Waters Home Owners Association (Pty) Ltd and Others (20361/12)  ZAGPPHC 167 (13 June 2013), het die Hooggeregshof bepaal dat die huiseieaarsvereniging nie geregtig was om oordrag van eiendom te weerhou totdat sy heffingsrekening vereffen is nie. Nie alleen het die huiseienaarsvereniging die meer as R400,000 in agterstallige heffings verloor nie, maar dit het ook ‘n kostebevel teen hom gekry. Hierdie plaas na my mening ‘n onregverdige las op die res van die lede van die huiseienaarsvereniging wat kollektief hierdie koste moet dra.
Dit is daarom duidelik dat die regsekerheid wat die aandeleblok bied nie ligtelik agtergelaat moet word nie.
Baie dankie tannie Linda
Reageer Jan van Zyl
Ek is heel gemaklik met aandeelblok, maar is Hannes ook reg. Met ‘n huiseienaarsvereniging kan die meeste kruisies by voltitel in regmerkies omgeskakel word. Boonop word titelvoorwaardes in die voltitel ingeskryf en wat dan aan die huiseienaarsvereniging die voordeel van huishoudelike bestuur gee. ‘n Ontwikkelaar asook later huiseienaarsvereniging sal ook indien sodanige voorwaarde bestaan kan onderverdeel en dies meer.
Die aandeelblok se verdere nadeel is dat toestemming vanaf die Minister benodig word om dit op landbougrond te laat geld. Die eintlik voordeel van aandeelblokskema is kostes – die besparing van kostes by registrasie asook die moontlike belastings en heffings daarop. Aandeelblok gee ook meer sentrale beheer aan bv. die dorpsraad as wat met huiseienaarsvereniging die geval mag wees. Verder is voltitel maar in wese beter op langtermyn kapitaal beskerming.
Vir Orania se unieke omstandighede kan die aandeelblokskema soos tans net so voortgesit word, daar bestaan nie veel redes hoekom dit in voltitel omgeskakel hoef te word nie. Dit werk en bied nie te veel beperkings op ontwikkeling nie.
Huurpag, of persoonlike serwitute soos gebruiksreg of vruggebruik is natuurlik ‘n onding indien mens wil groei. Boonop bied dit geen sekuriteit vir bv. lenings nie en vorm ook nie deel van die “koper” se boedel nie. Jy mag ook nie sodanige regte aan aandele koppel nie. Om nie te praat van die sosialistiese aard daarvan nie. Deeltitel is natuurlik ook onprakties, veral omrede ieder en elke keer wat iets nuut gebou word (selfs net ‘n muur) die skema van vooraf in geheel geregistreer moet word.
Die enigste werkbare opsies bly maar voltitel of aandeelblok en hier het Orania reeds die belangrikheid van beskaafde westerse regsreels op ons van toepassing besef: ‘n (volk)staat kan nie groei sonder die erkenning van individuele eiendomsreg nie.
3 Mei 2014 at 06:28
Baie dankie aan E.Terblanche om ‘n bietjie die geskiedenis van Orania op te haal. Toe in 1990 die OBD onderhandel het met die Administrateur van Kaapland, sal hy vermoedelik gevra het vir dorpstigting; hy moes genoeë neem met ‘n aandeleblok. Nou weet elkeen dat ‘n aandeleblok bedoel is vir ‘n woonstelgebou. Orania is NIE ‘n woonstelblok, maar ‘n DORP. Orania bestaan uit erwe met huise daarop. In ‘n gewone dorp kry jy eienaars, maar ook huurders. Daardie huurders het geen stemreg in die VAB vergaderings nie; hulle is 2de rangs burgers.Hulle is ‘bywoners’. Dit is m.i. in stryd met die KONSTUTUSIE van SA waarin menseregte erken word. Dit is ook in stryd met ons chr. waardes. Ek verwag dat Orania een of ander tyd beskuldig sal word van diskriminasie. Kleinfontein verkeer reeds in hierdie situasie.
Daarom adviseer ek om nie groot drukte te maak oor aandeleblok, deeltitel of voltitel nie, maar om nie-aandeelhouers te akkomodeer as gewone burgers wat reg het om mee te beslis oor die beleid en die begroting van die dorp; dus as volwaardige inwoners.
Nog ‘n kleinigheid oor die grafieke : jammer dat hulle nie op datum is nie.
Reageer Eduard Hanekom
4 Mei 2014 at 14:40
Dit wil voorkom of ons progressiewe konstutusie en Christelike waardes goedsmoeds gelykgestel word. Die progressiewe kant van die konstutiese staan myns insiens in diens van die uitbreiding van die humanistiese wereld beskouing. Die reg van die individu wat hom by die voordeur (van my huis, my kerk, my kultuur vereniging, my besigheid) wil indwing is klaarblyklik belangriker as my reg om my voordeur oop te maak net vir die gaste wat ek in my huis wil ontvang. Dit lyk vir my dat die reg tot vrye assosiasie baie swaarder weeg as die reg tot vrye disassosiasie. Soveel so dat godsdiens vryheid in die slag bly. As ek as Christen nie die onbekeerde persoon wat ‘n aborsie laat doen het onvoorwaardelik wil ontvang nie omdat sy volgens Christelike waardes ‘n onskuldige persoon vermoor het is ek in stryd met die konstutusie. As ek nie die selfde geslag paartjie onvoorwaardelik wil ontvang nie omdat hul volgens Christelike waardes besig is met ‘n gruwelike is ek in stryd met die konstutusie. Dit wil vir my lyk asof ons samelewing so ver wil gaan as om te se dat wanneer ek en tien vriende wat ‘n gevloekery verafsku rustig sit en koffie drink, en een vloeker wil ook daar kom sit ons enigste opsie is om al tien op te staan en elders te gaan koffie dring sodat die vloeker rustig sy koffie by ons (gewese) tafel kan klaardrink.
Alhoewel onderstaande voorbeelde uit die USA kom is dit tog ‘n voorbeeld van die rigting waarin ons gedwing word: As ‘n Christen deesdae sê hy stel nie belang om as fotograaf fotos by ‘n selfde geslag troue te neem nie word hy hoftoe gesleep en beboet. As ‘n Christen deesdae sê dat hy nie nie sy perseel vir ‘n selfde geslag troue ter verhuuring beskikbaar wil stel nie word sy besigheid en sy karakter vernietig. Dit lyk vir my of die konstutusie en Christelike waardes verskillende meesters dien.
Dit wil vir my voorkom om die reg van die eienaar om sy eiendom na goeddunke te bestuur ‘n redelike sentrale Christelike waarde is soos in Mattheus 20:13 tot 15 gesien kan word. As Christene en Afrikaners (ek stel die twee nie gelyk nie al wens ek, ek kon steeds Afrikaner sê en aanneem dat hy ‘n Christen is) het ons tog sekerlik ook ‘n reg en ‘n verantwoordelikheid om te doek wat in die lang termyn vir my en my waardes die voordeligste blyk te wees…
3 Mei 2014 at 16:43
Dankie E Terblanche.
Dit blyk dat ‘n Aandeleblokskema die beste roete is vir verdere ontwikkeling van Orania (vanaf dorp tot stad) en van die volkstaat.
Vir my lyk dit of ander vorme van eienaarskap die dorpsraad se beheer oor verdere ontwikkeling kan inkort, en dus ‘n versplintering kan veroorsaak van die eensgesinde ontwikkeling van die volkstaat (tot ‘n situasie waar elkeen sy eie rigting inslaan en nie bly by die grond begingsels van Orania nie, bv. die gebruik van volkseie arbeid)of gekaap word deur mense wat die volkstaat wil kelder.
6 Mei 2014 at 18:37
Net maar my stuiwer: Ek woon nie in Orania of het enige eigendom daar nie, maar ek verwys graag na prof. Carel Boshoff se boek “Dis nou ek” op (bl 387). Daar was met die Adminastrateur van die destydse Kaap onderhandel oor die status van Orania. “Ons het dit dus as noodsaaklik beskou om eerstens volle seggenskap oor die dorp te hê, en om vervolgens ons eie arbeidsmaatreëls te tref. Ons wou nie ‘n slaapdorp vir arbeiders hê nie en wou die seggenskap hê om agterplaasbediendes te verbied. Ons wou van so min moontlik provinsiale inmenging in die dorpsbestuur verseker wees”
“… en daar is besluit dat Orania as ‘n andeleblokmaatskappy … bestuur sal word.Sy status sou dié van ‘n uitgebreide plas wees.”