"As jy jou huis maklik wil verkoop, maak seker dat dit maklik is om te koop."(Anoniem)
Jy is verheug om 'n goeie aanbod op jou eiendom te ontvang – 'n besondere prestasie in vandag se eiendomsmark. Jy wil dus nie enigiets doen wat die kooptransaksie moontlik kan kelder nie.
Indien die aanbod van 'n trust ontvang is, is dit die moeite werd om eers jou huiswerk te doen voordat jy die aanbod aanvaar. Die gevaar wat jy loop – en 'n slaggat waarin verkopers dikwels trap – is dat die trustees wat die koopooreenkoms onderteken die nodige magtiging moet hê om dit te kan doen. 'n Glips hier kan jou die kooptransaksie kos.
'n Verkoper het in 'n onlangse geval in die Hoogste Hof van Appèl (HHA) 'n duur les geleer.
Sonder die tweede handtekening verloor die verkoper die transaksie van R3 miljoen
In 2013 het 'n maatskappy 'n "geregistreerde reg van uitbreiding" in 'n deeltiteleenheid ontwikkeling vir R1.45 miljoen aan 'n trust verkoop (dit was 'n reg om op gemeenskaplike grond te bou).
'n Ooreenkoms om 'n "saaklike" eiendomsreg van so 'n aard te verkoop moet skriftelik wees en dit moet deur beide die verkoper en die koper (of hul gemagtigde agente/verteenwoordigers) onderteken word. Hierdie vereistes geld ook by standaard transaksies vir die verkoop van eiendom.
Ongelukkig vir die verkoper het slegs een van die twee trustees die koopooreenkoms onderteken. Die ander trustee het geweier om te teken. In 2017 nader die verkoper die Hooggeregshof vir 'n bevel om die trust te dwing om die R1.45 miljoen plus rente te betaal ('n totaal van bykans R2 miljoen); in die alternatief om die trustee wat die ooreenkoms onderteken het te dwing om in sy persoonlike hoedanigheid te betaal in ruil vir oordrag in sy eie naam.
Die Hooggeregshof wys daarop dat waar 'n trust meer as een trustee het, al die trustees gesamentlik moet handel; en dat enige ooreenkoms vir die koop van eiendom deur al die trustees onderteken moet word. Een trustee wat op sy eie teken sal beskou word as 'n agent/verteenwoordiger van die trust. So 'n trustee sal egter algemene magtiging deur die trustakte, of andersins spesifieke magtiging van die ander trustees benodig, om die betrokke ooreenkoms op sy eie te onderteken. Indien nie, soos wat hier die geval was, is die trustee nie by magte om die ooreenkoms te teken nie en is die verkooptransaksie nietig.
Ná sy nederlaag in die Hooggeregshof het die verkoper na die Appèlhof (HHA) geappélleer. Hy het besluit om nie sy eis teen die trust voor te sit nie, maar om eerder die trustee wat die koopooreenkoms alleen onderteken het, in sy persoonlike hoedanigheid aanspreeklik te hou.
Die verkoper voer dan aan dat, ten spyte van die ongeldigheid van die koopooreenkoms, die trustee 'n klousule in die ooreenkoms verbreek het. Hierdie klousule het bepaal dat die trustee "waarborg dat hy homself in sy persoonlike hoedanigheid verbind deur sy ondertekening [van die koopooreenkoms] ... en dat hy behoorlik gemagtig is om die ooreenkoms namens die maatskappy, beslote korporasie of trust te sluit." (Hierdie is 'n standaardklousule in koopooreenkomste waar maatskappye en trusts betrokke is.) Die verkoper voer aan dat die trustee op gronde hiervan steeds– in sy persoonlike hoedanigheid – aanspreeklik was om die koopprys te betaal. Die trustee sou dan persoonlik oordrag kon neem van hierdie reg.
Die HHA beslis egter dat die verkoper geen eis hier het nie, en lewer die volgende kommentaar (soos vertaal): "Die vindingrykheid van hierdie argument word slegs oortref deur die gebrek aan substansie. Wat [die verkoper] in wese hier poog is spesifieke nakoming van 'n nietige en ongeldige kontrak teen 'n persoon wat die kontrak onderteken het, maar wat nie 'n party daartoe was nie. Die eis is daarop gebaseer dat indien hy oor die magtiging beskik het om te teken, wat hy nie gehad het nie, die eiendom aan iemand anders verkoop sou word. Hierdie argument, as dit eers aangevoer word, kan onmiddellik verwerp word." Hierdie appèl, sê die Hof, was uit die staanspoor fataal gebrekkig.
Die eindresultaat – dit is ses jaar later, die verkoper se eis (ongetwyfeld nou reeds rondom R3 miljoen met rente ingesluit) is van die hand gewys, en sy regskoste tot op datum (en van die teenparty) is verseker nog 'n aansienlike bedrag, wat sy sak verder gaan skud.
Kan jy die trustee persoonlik vir skadevergoeding dagvaar?
"Dit is teories moontlik" sê die HHA, dat die trustee wat die ooreenkoms geteken het, teenoor die verkoper aanspreeklik gehou kan word vir skadevergoeding, gebaseer op die verbreking van sy waarborg. Dit is natuurlik 'n belangrike waarskuwing aan diegene wat namens trusts en maatskappye teken – maak 100% seker dat jy ten alle tye die nodige magtiging het om dit te doen.
"Kom ons kyk na jou eis, meneer die verkoper." Die hof bevind dat die verkoper nie sy eis as 'n eis vir skadevergoeding teen die trustee in sy persoonlike hoedanigheid geformuleer het nie. Selfs indien hy dit wel gedoen het, sou hy bewyse moes lewer van die skade wat hy werklik gely het.
Dit is nie 'n maklike taak om skade in 'n geval soos hierdie te bewys nie. Die verkoper sou in 'n baie beter posisie gewees het indien hy vooraf aangedring het op 'n bewys dat die trustee gemagtig is om alleen te teken.