(KAAP DIE GOEIE HOOP PROVINSIALE AFDELING)
HOPKINS BOERDERY (EDMS) BPK Appellant
PIETER WESTERMAN COLYN Eerste Respondent
ALICE GERALDINE COLYN Tweede Respondent
UITSPRAAK: 20 APRIL 2005
VAN ZYL R:
 Die eerste en tweede respondente het aansoek gedoen om die nietigverklaring en tersydestelling van die geregtelike verkoping, aan die appellant, van sekere plaaseiendom geleë in die distrik van Swellendam (“die eiendom”), waarvan hulle mede-eienaars was. Uit hoofde hiervan het hulle versoek dat die ongestoorde besit van die eiendom aan hulle gelewer word. Louw R het die aansoek in dier voege toegestaan. Slegs die appellant, as koper van die eiendom, appelleer tans teen sodanige bevel.
 Die aansoek was gerig teen die Land- en Landboubank van Suid-Afrika (“die Landbank”), as eerste respondent, die balju van die hooggeregshof vir die distrik van Swellendam (“die balju”), as tweede respondent, en die appellant in die onderhawige appèl as derde respondent. Die beslaglegging het op 18 September 2001 plaasgevind, op sterkte van ‘n lasbrief vir eksekusie wat op 23 Augustus 2001 onder saaknommer 6426/01 uitgereik is. Die geregtelike verkoping het op 12 April 2002 gevolg, dit synde dan ook die datum waarop die balju die eiendom aan die appellant verkoop het. Die aansoek is egter eers op 25 Oktober 2002, ongeveer ses maande na die geregtelike verkoping, op ‘n dringende basis gebring.
 Die aansoek was gegrond op die nie-nakoming van die uitwinningsbepalings vervat in reël 46(3), 46(7)(b) en 46(7)(e) van die hooggeregshofreëls. Louw R het gehandel met slegs reël 46(7)(b) en het bevind dat die bepalings daarvan inderdaad nie nagekom is nie vir sover die beskrywing van die eiendom in die kennisgewing van verkoping slegs die aktebeskrywing daarvan was en geen verdere besonderhede, wat potensiële kopers sou kon trek, vervat het nie. Hierdie gebrek in die beskrywing was, volgens Louw R, nie kondoneerbaar nie en die geregtelike verkoping van die grond was dus ongeldig.
 In hierdie verband het die geleerde regter bevind dat die ses-maande vertraging voor die bring van die aansoek op die oog af onredelik was, soos deur die appellant aangevoer. In die lig van die respondente se verduideliking soos in die repliserende verklaring geopper, en vir sover die appellant se potensiële skade grotendeels aan sy eie optrede gewyt kon word, het Louw R egter sy diskresie ten gunste van die respondente uitgeoefen deur sodanige vertraging te kondoneer. Hy het eweneens die appellant se verbandhoudende verwere van afstanddoening en estoppel verwerp.
 Mnr R S van Riet SC het namens die appellant opgetree en Mnr C J Grobbelaar namens die respondente. Die hof bedank hulle vir hul onderskeie bydraes.
 Die respondente is op 23 Desember 1972 binne gemeenskap van goedere met mekaar getroud. Hulle het in 1991 die geregistreerde eienaars geword van die eiendom bekend as “gedeelte 1 van die plaas Jakhalsfontein nr 480 in die afdeling Swellendam, Provinsie Wes-Kaap, groot 538,4925 hektaar”, en “restant van die plaas Vondeling nr 481 in die afdeling Swellendam, Provinsie Wes-Kaap, groot 841,3032 hektaar".
 Gedurende 1993 het die Landbank ingevolge ‘n skriftelike ooreenkoms met die eerste respondent die bedrag van R500 000,00 aan hom geleen. Die tweede respondent was nie ‘n party tot hierdie ooreenkoms nie, hoewel sy daarvan geweet het en die Landbank te alle relevante tye bewus was van die feit dat sy binne gemeenskap van goedere met die eerste respondent getroud was. Ter versekering van die lening is ‘n eerste verband, met die tweede respondent se kennis, ten gunste van die Landbank oor die eiendom gepasseer.
 Die eerste respondent het mettertyd met die afbetaling van die lening agterstallig geraak. Die Landbank het derhalwe gedurende 1997 die eerste respondent toegelaat, nog steeds tot die wete van die tweede respondent, om die kapitaal en agterstallige rente verskuldig te konsolideer. Die eerste respondent het weer eens agterstallig geraak. Die Landbank het dus teen die eerste respondent dagvaarding uitgereik en op 23 Julie 2001, in die teenwoordigheid van die tweede respondent, dit persoonlik op hom laat beteken. Hy het nie die aksie verdedig nie maar het met die Landbank se prokureurs onderhandel in ‘n poging om die skuld te delg. Die poging het misluk en vonnis by verstek is op 23 Augustus 2001 teen hom geneem in die uitstaande bedrag van R705 014, 43, tesame met rente en koste. Daarbenewens is die eiendom uitwinbaar verklaar.
 Die eksekusielasbrief, wat op sterkte van die uitwinbaarverklaring eweneens op 23 Augustus 2001 uitgereik is, het die eerste respondent as verweerder gesiteer en die balju gelas om op die eiendom beslag te lê en by ‘n openbare veiling uit te win vir die bedrag van die vonnis tesame met rente en koste. Die balju het die uitwinningslasbrief op 18 September 2001, weer eens in die teenwoordigheid van die tweede respondent, op die eerste respondent persoonlik beteken. Hy het aan beide respondente verduidelik wat die lasbrief behels. In die besef dat slegs die stiptelike nakoming van sy verbandverpligtinge die andersins onafwendbare sou kon afweer, het die eerste respondent, gedurende die tydperk 14 September 2001 tot en met 15 Maart 2002, verdere betalings in die bedrag van R54 000,00 ter aflossing van sy verbandskuld aan die Landbank gemaak. Aangesien hy dit nie kon byhou nie, het hy ‘n verdere skikkingsaanbod, ingevolge waarvan sy betalings verminder sou word, aan die Landbank se prokureurs voorgelê. Dit is nie aanvaar nie.
 Op 25 Februarie 2002 is die kennisgewing van verkoping op die eerste respondent persoonlik beteken en op 22 Maart 2002 is dit in die Staatskoerant en Die Burger gepubliseer. Die tersaaklike deel daarvan lui aldus:
Ingevolge ‘n vonnis toegestaan in die Hooggeregshof van Suid-Afrika en ‘n lasbrief vir eksekusie gedateer 20 Augustus 2001 sal die volgende eiendom verkoop word deur die Balju van die Hooggeregshof aan die hoogste bieër op Vrydag 12 April 2002 om 11:00 te die plaas Vondeling in die afdeling Swellendam, provinsie Wes-Kaap:
Gedeelte 1 van die plaas Jakhalsfontein No. 480 in die afdeling Swellendam, provinsie Wes-Kaap: Groot 538,4925 hektaar.
Restant van die plaas Vondeling No. 481 in die afdeling Swellendam, provinsie Wes-Kaap: Groot 841,3032 hektaar.
Eiendomme 1 en 2 gehou kragtens Transportakte T29602/1991.
 By die geregtelike verkoping op 12 April 2002, wat deur beide respondente bygewoon is, het die appellant, wat met volstruise op ‘n buurplaas geboer het en dringend sy boerdery wou uitbrei, die eiendom vir die bedrag van R720 000,00 gekoop. Volgens die eerste respondent het slegs twee persone op die eiendom gebie. Die respondente was verstaanbaar teleurgesteld hieroor aangesien hulle van mening was dat die redelike en billike markwaarde van die eiendom meer as R1,5 miljoen beloop het.
 Die koopkontrak het voorsiening gemaak vir onmiddellike okkupasie teen betaling van okkupasierente deur die appellant. Ingevolge ‘n reëling met die appellant, wat in ‘n skriftelike stuk, deur die eerste respondent op 13 Junie 2002 geteken, bekragtig is, het die respondente egter ongeveer drie maande lank in die woonhuis op die eiendom aangebly voordat hulle dit gedurende Julie 2002 ontruim het. Intussen het die appellant reeds kort na die verkoping besit van die eiendom geneem en vanuit die staanspoor ‘n aansienlike hoeveelheid verbeterings, ter waarde van meer as R800 000,00, daarop aangebring met die oog op die uitbreiding van sy volstruisboerdery daarnatoe. Die eiendom is egter tot op datum nog nie in sy naam oorgedra nie.
 Die aansoek het ‘n emosionele ondertoon vir sover die eerste respondent aanvoer dat hy en die tweede respondent eenvoudig nie kan bekostig om alles te verloor wat hulle oor jare opgebou het nie en wat hulle steeds laat met verpligtinge teenoor die Landbank. Tersydestelling van die geregtelike verkoping sou aan hulle die geleentheid bied om die vonnisskuld by wyse van alternatiewe finansiering af te los ten einde die eiendom vir hulleself behoue te laat bly.
DIE APPELLANT SE VERWERE
 Die dringendheid van die aansoek het volgens die eerste respondent saamgehang met die spoedig verwagte oordrag van die eiendom aan die appellant, soos blyk uit die aangehegte brief gedateer 15 Oktober 2002 van sy prokureur aan die prokureurs van die Landbank. Daarin is melding gemaak van die beweerde nie-nakoming van die bepalings van reëls 46(3) en 46(7)(b) wat die tersydestelling van die geregtelike verkoping ten grondslag sou lê. Merkwaardig genoeg is daar in die funderende verklaring nie ‘n woord gerep oor die lang tydsverloop tussen die verkoping op 12 April 2002 en die loods van die aansoek op 25 Oktober 2002 nie. Dit het juis die appellant se hoofverweer teen die aansoek ten grondslag gelê.
 In sy beantwoordende beëdigde verklaring namens die appellant het Mnr Petrus Johannes Hopkins, wat saam met sy broer, Mnr Dirk Van Niekerk Hopkins, mede-direkteure van die appellant was, die respondente se beweerde dringendheid beskryf as “self-gegenereer” en “geheel en al onverduidelik”. Die vertraging het, volgens hom, vir die appellant groot nadeel geskep. Bygevolg moes die aansoek om hierdie rede alleen van die hand gewys word.
 In sy repliserende verklaring het die eerste respondent gepoog om die vertraging met die bring van die aansoek te verduidelik. Hy het bevestig dat hy telkens met die Landbank se prokureurs in aanraking was en hulle om advies gevra het oor wat hom te doen staan (kyk par  en  hierbo). Hy besef nou dat hy naiëf was om sy vertroue in hulle te stel maar hy het te goeder trou geglo dat die Landbank “billik en op regsgronde wat die toets van legaliteit sou weerstaan, die aangeleentheid sou hanteer”. Hy het voorts die vertraging in die bring van die aansoek gewyt aan “emosionele trauma” en “n gebrek aan onmiddellike fondse” wat meegebring het dat hy en die tweede respondent tyd benodig het “om nugter met die omstandighede om te gaan” en om hulle “regte behoorlik te beskerm”. Hulle is in hierdie verband negatief beïnvloed deur die terloopse opmerking van ene Christiaan Pretorius, ‘n Heidelbergse prokureur, wat aan die einde van April 2002 hulle daarop gewys het dat “bitter min na ‘n eksekusieveiling gedoen kan word”. Gedurende Augustus 2002 is hulle egter deur ‘n vriend se prokureur, ene André Heiberg, wat die tersaaklike dokumentasie nagegaan het maar met wie hulle “om logistieke redes” nie gekonsulteer het nie, geadviseer om ‘n aansoek om tersydestelling van die geregtelike verkoping te loods. Hy het hulle na hulle huidige prokureurs van rekord verwys en op 11 Oktober 2002 het hulle vir die eerste keer met sodanige prokureurs gekonsulteer.
 Die tweede verweer waarop die appellant hom beroep het was afstanddoening deur die respondente van enige reg of regte wat hulle mag gehad het om die geregtelike verkoping tersyde te stel. In hierdie verband is daar merendeels staatgemaak op die respondente se gedrag deur nie in die relevante stadium van eie regsverteenwoordiging gebruik te maak nie en deur met die Landbank en appellant ooreenkomste te sluit wat daarop gewys het dat hulle hul gebonde geag het aan die verpligtinge daarin vervat. Van groot belang was hulle versuim om, ná die geregtelike verkoping, dit enigsins aan te val of te bevraagteken. Daarbenewens het hulle met die appellant gereël om drie maande in die woonhuis aan te bly voor hulle ontruiming daarvan gedurende Julie 2002. Dit is gemenesaak dat die eerste respondent inderdaad ‘n skriftelike ontruimingsooreenkoms op 13 Junie 2002 geteken het.
 Die eerste respondent het ontken dat hy en die tweede respondent hoegenaamd van hulle regte afstand gedoen het, vir sover hulle nie geweet het welke reëls en vereistes op geregtelike verkopings van toepassing was en in welke mate die Landbank of balju versuim het om dit na te kom nie.
 Ten slotte het die appellant die verweer van “estoppel” geopper op die grondslag dat die respondente die skyn teenoor hom verwek het dat hulle die verkoping onvoorwaardelik aanvaar, hoe ongelukkig hulle ook al mag gewees het oor die prys wat by die eksekusieveiling bereik is. Afgaande op sodanige skyn het die appellant tot sy nadeel gehandel deur verbeterings van meer as R800 000,00 op die eiendom aan te bring en deur aktief daarop te begin boer. Die respondente moes derhalwe “estop” word om tot die appellant se nadeel strydig op te tree met die skyn wat hulle verwek het.
 Die eerste respondent se skynverwekkende gedrag is ook deur die Landbank geopper in die laat-geliasseerde beantwoordende verklaring van Mnr G A Coetzee, die bestuurder van sy tak te Swellendam. Volgens hom het die respondente deur hulle gedrag die duidelike en ondubbelsinnige voorstelling gemaak dat hulle die verkoping van die eiendom aanvaar. Dit is redelikerwys aldus verstaan deur die Landbank wat op sterkte van die korrektheid daarvan tot sy nadeel, betreffende kostes en invorderingstappe, met die verkoping voortgegaan het.
 Ook wat betref hierdie verweer het die eerste respondent ontken dat hy en die tweede respondent ‘n skyn teenoor die appellant kon verwek het dat hulle die eksekusieverkoping aanvaar het. Volgens hom het hulle weinig keuse gehad as om ingevolge die verkoopsvoorwaardes die besit van die eiendom aan die appellant af te staan, ten spyte van hulle besware daaroor. In ieder geval het die appellant eweneens ingevolge sodanige voorwaardes besit en gebruik van die eiendom oorgeneem, insluitende die verlies van enige verhaalsreg indien die geregtelike verkoping om enige rede tersyde gestel sou word, soos bepaal in klousule 16 van sodanige voorwaardes.
 Wat betref die beweerde nie-nakoming van reël 46(3) het die appellant daarop gewys dat die tweede respondent te alle relevante tye bewus was van die eerste respondent se verbandlening by die Landbank aangegaan en haar instemming betuig het met sowel die passeer van ‘n eerste verband op die gemeenskaplike eiendom as die latere konsolidering van die kapitaal en rente. Sy was eweseer bewus van die pogings tot skikking van die saak toe die eerste respondent met sy verbandbetalings agterstallig geraak het. Net so was sy ten volle op die hoogte van die voorgenome verkoping van die eiendom. Daarbenewens het artikel 17(5) van die Wet op Huweliksgoedere 88 van 1964 daarvoor voorsiening gemaak dat ‘n krediteur soos die Landbank daarop geregtig was om die eggenoot wat die betrokke skuld aangegaan het (die eerste respondent) in sy eie naam aan te spreek. Die eerste respondent het ontken dat sodanige artikel van toepassing is.
 Die suggestie dat die respondente nie die regsgeleerde terminologie vervat in skrywes aan hulle verstaan het nie, moes, volgens die appellant, sonder meer verwerp word. Toe daar op die eiendom beslag gelê is, het die eerste respondent terstond met die Landbank se prokureurs geskakel, kennelik met die oog op die bekom van regsadvies. Niks het hom in ieder geval gekeer om ‘n prokureur van sy eie keuse te raadpleeg nie.
 Wat betref die verbeterings wat volgens die eerste respondent op die eiendom aanwesig was en, na bewering strydig met reel 46(7)(b) nie in die kennisgewing van verkoping genoem is nie, het die appellant ‘n Agriplan verslag en foto’s voorgelê waaruit dit blyk dat die verbeterings in ‘n erg verwaarloosde toestand was. In ieder geval was dit plaaseiendom wat anders benader word as ander soorte eiendom vir sover enige persoon wat in plaaseiendom sou belangstel, dit sou inspekteer alvorens hy sou aanbied om dit te koop. Die appellant het self sodanige inspeksie voor die geregtelike verkoping gehou.
 Mnr P J Hopkins het in hierdie verband vermeld dat die eerste respondent teenoor sy broer, Mnr D Van N Hopkins, [en skynbaar ook teenoor die balju, Mnr J J Meyer] genoem het dat hy met die prys ongelukkig was aangesien hy onder die indruk was dat die veiling ‘n prys van R1,1 miljoen sou oplewer. Hy was ook glo ongelukkig met die wyse waarop die verkoping geadverteer was, maar hy het geensins hierop uitgebrei nie en het nooit weer daarna verwys alvorens die onderhawige aansoek gebring is nie. Die Hopkins broers was dus tevrede en het aanvaar dat alles in orde is, sodat hulle met veiligheid kon begin boer en verbeterings op die eiendom kon aanbring.
 In sy voormelde beëdigde verklaring (par  hierbo) het Mnr G A Coetzee hierdie hof versoek om, indien dit bevind sou word dat daar nie aan die bepalings van reël 46 voldoen is nie, kondonasie vir sodanige nie-nakoming te verleen. Volgens hom kon die respondente hoegenaamd nie deur enige nie-nakoming benadeel word nie.
 Die balju, Mnr J J Meyer, het in ‘n kort beëdigde verklaring te kenne gegee dat daar wel aan die vereistes van reël 46(7)(e) voldoen is. In hierdie verband het hy die kennisgewing van verkoping en verkoopsvoorwaardes op die kennisgewingbord van die landdroshof te Heidelberg aangebring, die eiendom synde in die landdrosdistrik van Heidelberg geleë. Hy kon nie die datum onthou waarop dit gedoen is nie. Interessant genoeg het hy ‘n afskrif van die kennisgewing aan die Sentraal-Wes Koöperasie oorhandig vir verspreiding onder sy lede “om sodoende ‘n wyer koopmark te probeer bevorder”.
DIE TOEPASLIKE REG EN REGSBEGINSELS
 Met hierdie agtergrond kan daar nou na die relevante regsbeginsels gekyk word vir sover die partye daarop staatgemaak het vir hulle onderskeie sake. Ten aanvang het Mnr Van Riet betoog dat die aansoek in die onderhawige geval 'n hersieningsaansoek was wat teen ‘n administratiewe handeling van die balju gerig was, en wel op grond van sy versuim om die voorgeskrewe prosedure met betrekking tot beslaglegging en geregtelike verkoping na te kom. Hy het in hierdie verband staatgemaak op 'n dictum van Farlam AR in Lion Match Co Ltd v Paper Printing Wood & Allied Workers Union and Others 2001 (4) SA 149 (SCA) in par  op 156H-I, waar die geleerde appèlregter die volgende gesê het:
 In my view, it is clear, as counsel for the appellant conceded, that in essence the appellant's attack on the jurisdiction of the industrial court to determine the dispute between the parties amounted to a review, even though it had not been brought under Rule 53 of the Uniform Rules of Court. That being so, it follows that the rule that an applicant for review who fails to bring the application within a reasonable time may (unless the delay can be condoned) lose the right to complain of the irregularity in regard to which the review is brought applies in this case; see Wolgroeiers Afslaers (Edms) Bpk v Munisipaliteit van Kaapstad 1978 (1) SA 13 (A) and Mamabolo v Rustenburg Regional Local Council 2001 (1) SA 135 (SCA).
 Louw R het vir doeleindes van sy uitspraak “aanvaar, sonder om te beslis, dat die huidige aansoek in wese ‘n aansoek is vir die hersiening van die balju se handeling, te wete die verkoop van grond”. Hierdie uitgangspunt is nie te ernstig deur Mnr Grobbelaar namens die respondente bevraagteken nie en word vir doeleindes van die appèl voor ons eweneens aanvaar. Die geregtelike verkoping was, as deel van die uitwinningsproses waarvoor in reël 46 voorsiening gemaak word, klaarblyklik 'n administratiewe handeling wat deurgaans onder die beheer van die balju, in die uitvoering van sy amptelike magte, geskied het. Intussen bly die kernvraag natuurlik nog steeds of daar aan die relevante bepalings van reël 46 voldoen is en, indien nie, of die geregtelike verkoping tersyde gestel moes word.
Die Relevante Bepalings van Reël 46
 Reël 46 van die hooggeregshofreëls handel oor die uitwinning van onroerende goed. Vir teenswoordige doeleindes is die vernaamste bepalings daarvan die volgende:
(1) ‘n Uitwinningslasbrief teen onroerende goed moet ‘n volledige beskrywing van die aard en ligging daarvan (insluitend die adres) bevat sodat die balju dit kan opspoor en identifiseer, en dit moet voldoende inligting gee om hom instaat te stel om aan subreël (3) gevolg te gee [my beklemtoning].
(2) Beslaglegging moet uitgevoer word deur die balju van die distrik waarin die goed geleë is of deur die balju van die distrik waarin die kantoor van die registrateur van aktes of ander beampte belas met die registrasie van sodanige eiendom, geleë is, kragtens ‘n lasbrief so na moontlik bewoord soos Vorm 20 in die Eerste Bylae.
(3) Dit geskied by wyse van betekening van ‘n skriftelike kennisgewing van die balju aan die eienaar van die onroerende goed en aan die Registrateur van Aktes of ander beampte belas met die registrasie daarvan, en as die goed deur iemand anders as die eienaar geokkupeer word, ook aan die okkupant. Betekening geskied per aangetekende brief, behoorlik vooruitbetaal en gepos, geaddresseer aan die betrokke persoon [my beklemtoning].
(7) (a) Die balju bepaal ‘n dag en plek vir die verkoping van die eiendom, maar behalwe met spesiale verlof van ‘n landdros, nie minder as een maand na betekening van die kennisgewing van beslaglegging nie.
Die vonnisskuldeiser moet in oorleg met die balju ‘n kennisgewing van die verkoping opstel wat ‘n kort beskrywing van die eiendom bevat, sy ligging en straatnommer (as daar een is), die tyd en plek van die verkoping en die feit dat die voorwaardes by die kantoor van die balju ingesien kan word, en hy moet soveel eksemplare daarvan aan die balju verskaf as wat hy verlang [my beklemtoning].
Die eksekusieskuldeiser moet die kennisgewing een maal in ‘n koerant laat plaas wat in die distrik sirkuleer waar die goed geleë is en in die Staatskoerant minstens 5 (vyf) dae en nie meer as 15 (vyftien) dae voor die datum van die verkoping …