Landgoedere: jaag of liefs ‘afslek’? | Netwerk24
Deur Gustaf Pienaar 25 Mei 2019 05:00
Gustaf Pienaar kyk weer na die hofstryd wat uit ’n twis tussen die huiseienaarsvereniging van ’n luukse landgoed en een van sy inwoners oor verkeersboetes ontstaan het. Die saak het uiteindelik in die appèlhof geëindig.
As daar nou een hofsaak oor die regte en magte van ’n huiseienaarsvereniging (HEV) is wat sedert 2015 wipplank gery het, is dit ene mnr. Singh van KwaZulu-Natal se uitgerekte hofstryd met die Mount Edgecombe-landgoed se HEV – waarvan hy ’n lid is.
Dit het onlangs in die hoogste appèlhof geëindig – met ’n ongunstige uitkoms vir Singh.
Eers net die agtergrond: Die woon-en-gholfkompleks Mount Edgecombe noord van Durban is groot, luuks en duur.
Nie elke Jan rap en sy maat kan een van die 890 woonhuise in dié veiligheidskompleks bekostig nie. ’n Vyfslaapkamerhuis van R12 miljoen is nie ongewoon daar nie.
Die sub-tropiese klimaat van KwaZulu-Natal maak van die landgoed ’n paradys vir natuurliefhebbers: Daar is majestueuse bome, riviertjies, damme, tientalle voëlspesies en heelwat kleinwild.
Die veiligheidswagte by die ingangshekke is heeltyds aan diens. Inwoners en hul gesinslede verkry toegang met, wat genoem word, “biometriese toegangsbeheer”. Hul vingerafdrukke word elektronies geberg en as hulle by die ingang op ’n sensor druk, gaan die hek woeps vir hulle oop.
Daar is die HEV wat die moeilike taak het om die orde en vrede in die uitgestrekte kompleks te bewaar.
Hul gesag is vervat in ’n stel omvattende reëls waaraan elke inwoner gebonde is.
Dié reëls bepaal, onder meer, dat ’n algemene snelheidsperk van 40 km/h in die kompleks geld. Ry iemand vinniger as dit, kan ’n boete opgelê word.
Singh se dogter het by drie geleenthede in Oktober 2013 deur die kompleks gewoerts-warts: Sy is met ’n behoorlik gekalibreerde spoedkamera teen – onderskeidelik – 65 km, 67 km en 69 km/h betrap.
Hul vingerafdrukke word elektronies geberg en as hulle by die ingang op ’n sensor druk, gaan die hek woeps vir hulle oop.
Die boete was telkens R1 500 en dié is teen Pappie se maandstaat gedebiteer. (Een van die oortredings is haar uiteindelik “verskoon” omdat haar broer iewers in ’n motorbotsing betrokke was en sy so gou as moontlik by hom wou kom.)
Toe Singh weier om die boetes te betaal, het die HEV se bestuur sy gesin se biometriese toegangsbeheer gekanselleer.
Hulle sou voortaan maar soos enige besoeker aan die beveiligde kompleks by die veiligheidshekwagte moes inteken.
Toe was die gort gaar: Daar was oor en weer hofaansoeke wat uiteindelik in een saak gekonsolideer is. Waarnemende regter Topping het in Junie 2015 die saak verhoor.
Waaroor het die partye so hewig gestry? Die vernaamste was die spoedgrens van 40 km/h. Singh het, kortliks gestel, aangevoer dat die HEV ingemeng het met die owerheid se bevoegdheid om snelheidsgrense ingevolge die Nasionale Padverkeerswet van 1996 te bepaal.
In stedelike gebiede, het Singh aangevoer, geld ’n algemene spoedgrens van 60 km/h – nie Mount Edgecombe se “belaglike 40 km/h” nie.
Topping het, opsommend, beslis dat as jy in so ’n veiligheidskompleks ’n eiendom aanskaf, sluit jy in werklikheid ’n kontrak met die HEV dat jy aan die reëls gebonde sal wees.
Oortree jy daardie ooreengekome reëls, maak jy jou aan kontrakbreuk skuldig. Sulke reëls kan slegs op ’n demokratiese wyse gewysig word.
Die HEV het eie reg gebruik – en dít was onwettig.
Singh het egter in een opsig sukses behaal: Soos ek reeds gemeld het, het die bestuur van die HEV as “straf” vir sy weiering om die boetes te betaal besluit om sy gesin se geoutomatiseerde toegangsregte te kanselleer.
Topping het beslis dat die ontneming daarvan onwettig is, want die HEV moes eers ’n hofbevel teen Singh bekom het ten einde die boetes van hom in te vorder.
Die druk wat die HEV op die gesin wou toepas om die boetes betaal te kry deur hul ooreengekome toegangsregte te kanselleer, was ontoelaatbare eierigting (“self-help” in Engels).
Anders gestel: Die HEV het eie reg gebruik – en dít was onwettig.
Meneer Singh het appèl teen regter Topping se uitspraak aangeteken na ‘n volbank van die KwaZulu-Natalse hooggeregshof en voet by stuk gehou dat die HEV nie by magte was om sy eie snelheidsgrense op te lê nie.
Die HEV se advokaat het ’n ernstige blaps begaan deur foutiewelik toe te gee dat die algemene publiek toegang tot die veiligheidsbuurt gehad het. Dit het die weg gebaan vir die hof om te bevind dat die HEV se spoedgrens van 40 km/h onwettig – en dus onafdwingbaar – is.
Daar was wel ’n uitweg: die HEV kon aansoek doen om toestemming om ’n snelheidsgrens in Mount Edgecombe ingevolge die bepalings van die Nasionale Padverkeerswet van 1996 in te stel.
Toe was dit die HEV se beurt om te appelleer – dié keer tot die hoogste hof van appèl in Bloemfontein.
Die eerste hekkie waaroor die HEV moes kom, was om die appèlhof te oortuig dat die vorige toegewing dat Mount Edgecombe se paaie toeganklik was vir die algemene publiek, foutiewelik gedoen is en as’t ware “teruggetrek” moes word. Dit is nogal ’n sonderlinge versoek wat – gelukkig vir die HEV – geslaag het.
Die appèlhof het op 28 Maart vanjaar beslis dat die algemene publiek inderdaad nié toegang tot die landgoed het nie: nie-lede kan slegs op uitnodiging of toestemming van die lede van die HEV toegang verkry.
Die gevolg is dat toestemming van die owerhede vir die aanbring van snelheidsgrense nie nodig was nie.
Die HEV, het die appèlhof beslis, was kragtens sy grondwet geregtig om snelheidsgrense binne die landgoed op te lê. Dit was bindend op alle lede van die HEV – mense soos Singh – deurdat hulle hul kontraktueel met die HEV verbind het toe hulle hul eiendomme binne die kompleks bekom het.
Die hof het beslis dat die snelheidsgrense egter nie op nie-lede – gesinslede, gaste en diensverskaffers van lede soos Singh – afdwingbaar is nie.
Sulke mense het immers nie afsonderlike kontrakte met die HEV gesluit nie. Die angel is egter dat lede van die HEV deur ’n bepaalde reël in Mount Edgecombe se grondwet persóónlik aanspreeklik gehou word vir die gedrag van hul gesinslede, gaste of diensverskaffers.
Dit is ’n vorm van skuldlose aanspreeklikheid wat weliswaar ’n swaar las op lede soos Singh plaas, maar waarmee die appèlhof oënskynlik nie ’n probleem gehad het nie.
Dit lyk my ’n mens kan die posisie soos volg opsom: As die algemene publiek geredelik toegang tot ’n veiligheidskompleks soos Mount Edgecombe het, sal die bepaalde HEV se verkeersregulasies (soos snelheidsgrense) slegs van krag wees as dit goedgekeur is ingevolge die Nasionale Padverkeerswet van 1996.
As die algemene publiek nié geredelik toegang het nie – en dit is ’n feitelike vraag – sal die betrokke HEV se verkeersregulasies wel bindend wees op sy lede, en wel op grond van die kontrak wat hulle met mekaar gesluit het.
Dit mag selfs sover gaan as dat ’n lid skuldloos aanspreeklik gehou word vir die gedrag van sy gesinslede, gaste en diensverskaffers.
Bron: Mount Edgecombe Country Club Estate Management Association II (RF) NPC v Singh and Others (323/2018)  ZASCA 30 (28 March 2019).