Praktiese stappe om geld te maak om 'n huis te laat flikker
Koop reg, kom vinnig uit, vertrou jou span
Belegging in Real Estate kan 'n goeie manier wees om geld te verdien. Een tipe eiendomsbelegging om te oorweeg, is om 'n huis te draai. Om sukses te behaal deur hierdie metode te gebruik, is gewoonlik 'n kombinasie van vaardigheid, deeglike analise en navorsing, hoewel 'n paar sukses behaal deur stom geluk. Hier is drie sleutels vir 'n suksesvolle huisflip.
Wat beteken dit om 'n huis te slaan?
Om 'n huis te draai beteken dat jy 'n huis koop met die doel om dit te verkoop, gewoonlik vinnig, vir 'n wins.
Dit is nie 'n langtermyn-koop-en-hou-strategie nie. Die verkoop van die eiendom vir meer as wat jy dit gekoop het beteken nie noodwendig dat jy 'n wins sal maak nie.
Byvoorbeeld, jy koop 'n huis vir $ 200,000 en plaas $ 50,000 aan renovations. As jy die huis verkoop vir $ 240,000, wat meer is as waarvoor jy dit gekoop het, sal jy eintlik geld verloor as jy die opknappingskoste in ag neem, sowel as bykomende koste om die eiendom te hou en die eiendom te verkoop.
Watter tipe eiendom kan omgekeer word?
Die mees algemene tipe eiendom wat gesit is, is 'n enkele gesinshuis. Egter bykans enige tipe Real Estate kan omgesien word vir wins. Dit sluit in:
Multi-familiehuise : Omliggende geleenthede sluit in die opknapping van bestaande eenhede of bykomende eenhede by te voeg om die eiendom meer waardevol te maak vir voornemende kopers.
Gemengde eiendom: Dit kan behuisingsruimte, residensiële ruimte of albei verbeterings insluit.
Kleinhandel Eiendom : Hervorming van die spasie om 'n spesifieke behoefte aan te pas, soos restaurant, salon of algemene winkel.
Grond : Gaan deur die soneringsproses om dit vir 'n spesifieke gebruik, soos residensiële of kleinhandel, te laat goedgekeur. Om sonering goedkeurings te kry, kan 'n lang proses wees, afhangende van hoe vinnig en maklik die boudepartement in die dorp is om mee te werk.
Sleutel 1: Koop teen die regte prys
Jy maak jou geld op die aankoop. Dit maak nie saak hoe goed jy die huis uiteindelik opknaap as jy te veel geld van die begin af sit nie, sal dit baie moeiliker wees om wins te maak.
Bepaal die Na-Herstelwaarde - ARV
U probeer om te bepaal hoeveel u kan bekostig om die eiendom te koop om wins te maak. Daarom moet jy agteruit werk.
Die eerste ding wat u moet doen, is om die herstelwaarde van die eiendom te bepaal. Dit is wat jy glo die huis sal die moeite werd wees nadat jy al die opknappings op die eiendom voltooi het.
Jy sal moet kyk na onlangs verkooppryse vir vergelykbare eiendomme in die omgewing. Terwyl jy na vergelykbare dinge kyk, is dit nie 'n presiese wetenskap nie, dit sal jou help om 'n balpark van die huis se waarde te gee. As jou huis 'n vier bed, twee bad koloniaal is, sal jy wil kyk na koloniale van dieselfde grootte wat die afgelope jaar verkoop het. U sal aanpassings moet maak vir sekere faktore soos:
Square Footage: Twee huise kan dieselfde aantal beddens en badkamers hê, maar 'n mens kan 1000 vierkante meter groter wees.
Kwaliteit van Renovations: Kyk na die materiale wat gebruik word in die opknapping. Is dit wat die huidige koper soek?
Plek: Sommige areas van die dorp sal beter wees as ander: beter skooldistrik, stiler straat.
Lot Size: Groter baie sal meer waardevol wees.
Geriewe: Het die huis sentrale lugversorging, 'n grondbad, 'n voltooide kelder of 'n meester suite?
Sodra u na die vergelykbare eiendomme gekyk het, behoort u 'n verskeidenheid van wat die huis werd sal wees wanneer u die herstelwerk voltooi het. Dit is die Na-Herstelwaarde.
Trek u koste af
Om die eiendom teen die regte prys te koop, moet jy bepaal hoeveel geld jy glo jy sal spandeer op die huis.
Sluitingskoste by aankoop: Dit sluit in titelversekering, tuisinspeksies, prokureursfooie, opnames, bankkoste, registrasiefooie: akte en verband.
Konstruksie Koste: Permitte van die dorp, materiaal koste, koste van arbeid.
Houkoste: Versekeringsbetalings, belasting, betaling op enige lenings, moontlike nutkoste.
Sluitingskoste te koop: Prokureursfooie, moontlik realty-oordragbelasting, Realtor-kommissie, aantekeningskoste: akte en verband, stadsinspeksiefooie: moontlik Sertifikaat van okkupasie , CO, indien die dorp dit benodig, koperkrediet: die koper se huisinspekteur sal dinge vind. verkeerd met die eiendom, so die koper sal waarskynlik 'n krediet van u aanvra om hierdie goed reg te stel.
Wat is jou winsmotief?
Jy gaan waarskynlik nie deur al die werk en risiko's van 'n huis om $ 5000 te maak nie. Daarom moet jy jou ideale winsdoel van die flip bepaal. Wanneer alles gesê en gedoen is, wil jy $ 20,000 maak? $ 50,000? $ 100,000? Om te weet hoeveel jy wil maak, sal jou help om die prys te bepaal waarmee jy die huis kan koop.
U moet ook daarvan bewus wees dat u dalk 'n kapitaalwinsbelasting moet betaal op enige wins wat u maak. Afhangende van jou inkomstebewys moet jy dalk niks betaal nie, of jy moet soveel as 20 persent van jou wins aan Uncle Sam betaal. U kan hierdie koste uitstel deur 'n 1031 Exchange te doen.
Bepaal ideale aankoopprys
Noudat u 'n Na-herstelwaarde vir die eiendom bepaal het, kan u die maksimum bedrag wat u vir die eiendom wil betaal, bereken deur die benaderde koste verbonde aan die opknapping van die eiendom en hoeveel geld u wil maak.
- Minus Koste
- Minus winsmotivering
= Ideale Aankoopprys
Dit is die punt waar jy jou aanbod maak en hoop dit word aanvaar. Jy het baie werk gedoen om by hierdie nommer te kom, dus moenie deur makelaars geraak word om jou te vertel as jy jou aanbod prys verhoog nie, die eiendom is joune. Elke dollar wat jy vir die eiendom betaal, is 'n dollar van potensiële wins wat jy verloor. Onthou, jy is jou geld by die aankoop.
Sleutel 2: Stap vinnig uit
Die doel om eiendom te draai, is om wins te maak en hierdie wins so gou moontlik te maak. Enige goeie belegger weet dat die eiendomsmark 'n dime kan aanskakel. Enige aantal faktore kan die waarde van jou eiendom drasties verminder. Dit sluit in:
Styging in rentekoerse: Wanneer rentekoerse hoog is, kan mense nie bekostig om soveel op 'n huis te spandeer nie. Dit verminder hul koopkrag omdat hul maandelikse verbandbetaling hoër sal wees. Namate rentekoerse styg, sal huispryse afneem om aan te pas vir hierdie afname in koopkrag.
Verandering van die seisoen: Die huis koop seisoen piek in die somermaande wanneer kinders af is van die skool. Gesinne wil beweeg voordat die nuwe skooljaar begin. As jy nie jou flip op die mark kan kry vir die vroeë lente / somer-stormloop nie, kan jy uiteindelik 'n klomp geld kos.
Verhogings in voorraad: Nog 'n faktor wat die waarde van jou huis kan beïnvloed, is oortollige voorraad in die omgewing. Een rede waarom dit kan gebeur, sou wees as 'n groot maatskappy in die dorp gesluit word, en mense begin hul huise op hul mark plaas sodat hulle kan verhuis. Daar is net soveel kopers vir 'n 3 slaapkamer, 2 badkamer $ 250,000 huis. As daar vyf op die mark is, moet jy dalk jou prys verminder om dit vinnig te verkoop.
Uitsluitings of Kortverkope in die Gebied: Ongelukkig kan u nie u bure beheer nie. Kortverkope en negatief in die omgewing sal die waarde van u huis verminder.
Natuurramp: Jy kan ook nie die Moeder Natuur beheer nie . Orkanne, tornado's en veldbrande kan gebiede verwoes, wat huispryse ewe veel in ruil laat.
Laer skoolgraderings: As die skoolstelselgradering afgeneem word, sal die omgewing minder gewens word vir potensiële kopers.
Stadige ekonomie: Wanneer die ekonomie in duie stort, doen dit ook huispryse. Minder mense kan huise koop, en diegene wat dit doen, wil minder spandeer.
Omgewingsvraagstukke / kraglyne: Verhoogde vlakke van radon of ander chemikalieë in die grond, kraglyne wat in die agterplaas gebou word of 'n pypleiding wat deur die dorp loop, sal dit moeiliker maak om jou huis vir die beste dollar te verkoop.
Sleutel 3: Die span wat jy werk, kan jou maak of breek
Suksesvolle eiendom flips word vinnig gedoen en gedoen vir die regte prys. Huur die verkeerde kontrakteur, ontwerper of makelaar kan vinnig 'n flip in 'n flop draai. Ideaal gesproke sal jy 'n span vertroude individue in plek hê voordat jy naby die eiendom is, sodat jy nie tyd mors nie.
As u 'n ontwerper vir u opknapping gaan huur, moet u seker maak dat hy of sy vertroud is met die area. Die laaste ding wat jy wil doen is te verbeter. Nie elke huis het Calcutta-marmer en Brasiliaanse hardehoutvloere nodig nie. Jy kan goeie geld maak met 'n goeie vloerplan en skoon ontwerp. In die kombuis en in die bad word huise verkoop, maar die meeste kopers weet nie die verskil tussen 'n $ 400 kraan en 'n $ 40 nie.
Om die mark te ken, sal ook help om te bepaal watter soort koper in hierdie area lyk. Bied die gebied baie enkel-, pasgetroude, jong gesinne met klein kinders, gevestigde gesinne of leë nesters? Dit sal help om die beste benadering tot opknapping te bepaal. Moet jy nog 'n slaapkamer byvoeg? Fokus op 'n gesinskamer vir die kinders? Is 'n meester suite die hooftrekking?
Dit sluit elektrisiëns, loodgieters, siders, dakwerkers, HVAC-kontrakteurs, skilders, pavers en enigiemand anders in wat jy dalk nodig het. Jy wil meer biedings kry sodat jy die beste prys kry, maar jy wil ook getuigskrifte nagaan omdat die beste prys nie altyd die beste kwaliteit werk is nie. Jy mag dalk dink jy het in die begin 'n goeie prys gekry, maar sal ophou om meer tyd en geld te spandeer om 'n kontrakteur se lomp werk te probeer regmaak.
Maak seker dat die kontrakteur die nodige permitte verstaan ​​wat met die dorp uitgeput moet word vir die opknapping wat gedoen moet word. Hoe lank duur die dorp om permitte te verwerk? Is daar enige soneringskwessies wat goedgekeur moet word? Permit probleme met die dorp kan werk vir maande hou en vinnig enige potensiële wins verminder.
Kontrakteurs is ook berug om te "onderskat" hoe lank 'n werk sal duur. Maak seker dat u 'n vasgestelde sperdatum het met die kontrakteur vir die voltooiing van die werk. U moet ook 'n gebeurlikheidsfonds in u begroting insluit vir hierdie werk wat nie betyds voltooi is nie.
Sal jy met 'n makelaar verkoop of probeer om die eiendom self te verkoop. As jy met 'n makelaar verkoop, onthou om by die verkoop van die kommissie in te gaan.
By die keuse van 'n makelaar moet jy seker maak hulle ken die mark waar jy die huis probeer verkoop. Selfs as jy in die verlede met die makelaar gewerk het, is dit dalk nie die beste pas vir daardie spesifieke mark nie.
Daarbenewens het baie Realtors eenvoudig belangstelling in 'n vinnige verkoop en nie noodwendig die huis vir die beste dollar verkoop nie. Maak seker dat jy jou eie navorsing gedoen het en dat jy gemaklik voel met die nommer wat die makelaar voel jy kan vir die huis kry. Jy wil 'n vinnige koop, maar jy wil ook nie te veel geld op die tafel laat nie.