Huispryse: 2020 bly ’n kopersmark | Netwerk24
Deur Hanlie Stadler 28 Januarie 2020 05:00
2020 is steeds nie 'n goeie jaar om jou huis in die mark te sit nie. Foto: iStock
2020 is dalk nie ’n goeie jaar om jou huis in die mark te sit nie. ’n Ooraanbod van eiendom in groot dele van die land, tesame met die voortslepende swak ekonomie, beteken huispryse gaan onder druk bly, reken verskeie kenners.
Aan die ander kant is dit nou ’n goeie tyd om die huismark te betree of om ’n beleggingseiendom aan te skaf, want banke is besonder gretig om huislenings op goeie voorwaardes – soos lae of geen deposito’s en goeie rentekoerse – toe te staan.
Daarby het die rentekoers effens gedaal en het die Reserwebank selfs gesuggereer dat dit later vanjaar weer verlaag kan word.
Só het huismark in 2019 gevaar
Volgens FNB se barometer oor residensiële eiendom het huispryse in 2019 gemiddeld met slegs 3,6% gegroei. Dis minder as die jaar se gemiddelde inflasiekoers, wat 4,1% – die laagste in 14 jaar – beloop het.
2019 se huisprysgroei was selfs laer as 2018 se reeds gedempte 3,8%.
Swak ekonomie sleep voort
Siphamandla Mkhwanazi, senior ekonoom van FNB, sê die huismark het in die tweede helfte van 2019 heelwat beter gevaar as in die eerste helfte. Die rentekoers is in Julie verlaag, hoewel met net 0,25 van ’n persentasiepunt, en daar was ’n matige verbetering in die vraag na eiendom.
Mkhwanazi sê dit wil voorkom asof banke al hoe kleiner deposito’s vra en laer rentekoerse toestaan te midde van strawwe mededinging vir dié verbruikers wat wel kan huiskoop. Dit stel mense in staat om effens meer aan eiendom te bestee.
Volgens die Reserwebank was die waarde van huislenings wat in 2019 tot einde November (die jongste beskikbare syfers) toegestaan is, 4,8% hoër as in dieselfde elf maande van 2018 – die vinnigste groei in tien jaar.
Shaun Rademeyer, uitvoerende hoof van MultiNET Home Loans, sê ook die persentasie huislenings wat deur banke goedgekeur word, is nou ongeëwenaar.
“Dit sal egter nie neerslag vind in ’n stabiele herstel totdat ekonomiese groei en retoriek oor eienaarskap (’n verwysing na die wettiging van onteiening sonder vergoeding) stabiliseer en daar ’n werklike verbetering in die arbeidsmark, met ’n toename in werkgeleenthede en groter salarisse, is nie.”
Mkhwanazi beaam dit: “Volhoubare langtermynverbetering in bekostigbaarheid (en vraag) sal gedryf moet word deur inkomstegroei. Dis kommerwekkend dat ons voorspellings nie ’n sterk herstel in inkomstegroei suggereer nie.”
Nie net leef Suid-Afrikaners met die swaard van werkloosheid en lae salarisverhogings oor hul kop nie, daar is ook al hoe meer sprake van hoër belasting wat in Februarie se begroting ingestel gaan word.
Twee banke – Absa en Nedbank – het verlede week gesê hulle verwag ’n verhoging in belasting op toegevoegde waarde (tans 15% nadat dit twee jaar gelede óók verhoog is).
Mkhwanazi sê hoër belasting in die vorm van blokkruiping kan ook ingestel word. Dis wanneer belastingkerwe nie vir inflasie aangepas word nie, wat beteken mense wat inflasie-gekoppelde verhogings of hoër kry, val makliker in ’n kerf wat hoër inkomstebelasting moet betaal.
Huispryse word ook onder druk geplaas deur die skerp styging in die nuwe voorraad eiendom wat op die mark kom, veral deeltiteleenhede. In die eerste tien maande van 2019 was daar 67% méér huise op die mark as in dieselfde tien maande van 2018.
Verreweg die meerderheid (nagenoeg 60%) van alle nuwe wonings wat gebou word, is nou deeltitel – ’n tendens wat al die afgelope drie jaar voortduur.
Hoewel al hoe meer Suid-Afrikaners verkies om, ter wille van veiligheid, in komplekse te bly, sê Mkhwanazi al hoe meer woonstelle staan ook leeg en huurgeld styg gemiddeld baie matig – aanduidings dat meer nuwe eiendomme gebou word as die vraag daarna.
Daar is wel aanduidings dat bouwerk nou begin taan, wat die balans tussen vraag en aanbod in 2020 kan herstel. Die tendens van al hoe meer mense wat eiendom verkoop om te emigreer, gaan volgens Mkhwanazi voortduur, terwyl daar ’n gedempte vraag van buitelanders en voormalige Suid-Afrikaners is na plaaslike eiendom.
FNB voorspel dat huispryse in 2020 gemiddeld met 3,7% gaan groei, ver onder die verwagte inflasiekoers van 4,3%.
Jong mense en dié wat vir die eerste keer huiskoop, is die hoop vir die huismark. Die vraag uit dié mark is nie net hoog na deeltiteleiendom nie, maar na eiendom waar mense kan leef, werk en speel naby hul werkplek, volgens Rademeyer.
Dit het tot die opkoms van ontwikkelings en gebiede vir gemengde gebruik – waar kantore, wooneenhede en winkels naby mekaar of selfs in dieselfde gebou is – gelei.
Raad vir verkopers
Rademeyer sê verkopers sal hul vraprys markverwant moet hou of hulle loop die risiko dat hul eiendom nie gaan verkoop nie.
In 2019 moes 95% van verkopers hul vraprys verlaag ten einde te verkoop, volgens FNB se data. Veral huiseienaars wat in welvarende gebiede wou verkoop, het gesukkel om hul vraprys te behaal.
Huise was gemiddeld byna 15 weke op die mark voordat dit verkoop is, maar Mkhwanazi sê eiendom is ook weer aan die mark onttrek omdat dit nie die gewenste prys kon haal nie.
“Huishoudings is onder enorme finansiële druk en die fokus sal bly op bekostigbaarheid, waarde vir geld en kostebesparing vir die grootste deel van die mark. Daar sal steeds groeikolle wees, maar die algemene prestasie van die Suid-Afrikaanse huismark sal waarskynlik gedemp bly,” sê Rademeyer.
Die meeste transaksies in 2020 gaan waarskynlik plaasvind in die kategorie eiendom van goedkoper as R1,8 miljoen, volgens Rademeyer.
Gebiede waar ontwikkeling baie vinnig gebeur in reaksie op die vraag na behuising, is Pretoria, die noordkus van KwaZulu-Natal, Krugersdorp, Oos-Londen, Kaapstad, die Boland (veral Stellenbosch en Somerset-Wes) en dele van Fourways in Johannesburg (insluitende Steyn City).
Ander gebiede wat al hoe gewilder raak, is George, Pretoria-Oos, Midrand, Plettenbergbaai en Knysna.
Raad vir verhuurders
Johette Smuts van PayProp sê te midde van inkomstegroei van laer as die inflasiekoers en druk op verbruikers, asook ’n ooraanbod van huureiendom, sal huurpryse in 2020, soos in 2019, nie baie styg nie.
In 2019 het huur met minder as 4% gegroei, dus minder as die inflasiekoers van 4,1%.
Huur in KwaZulu-Natal het teen nagenoeg 5% effens vinniger as die landwye gemiddeld gegroei, maar heelwat traer as 2018 se 7%.
Huur in die Wes-Kaap het met minder as 4% gegroei, maar dié provinsie bly steeds die duurste provinsie om in te huur. Huurgroei is ook aansienlik laer as die 9% of 10% wat net twee jaar gelede beleef is.
“Wanneer huurders na bekostigbaarder behuising kan trek, sukkel verhuurders om hoë stygings in huur te eis. Om die waarheid te sê sal huurders dalk na goedkoper behuising trek selfs sonder die bedreiging van stygende huur weens stygings van laer as die inflasiekoers in salarisse,” sê Smuts.
In die lig van die druk op Suid-Afrikaners, maan Smuts verhuurders en verhuringsagente om “risikobestuur boaan hul prioriteitslys te plaas”. Sy sê hulle moenie kortpaaie vat om nuwe huurders se betalingsgeskiedenis en inkomste na te gaan nie, en moet dit ook doen voordat hulle kontrakte hernu.
Wanneer huurders agterstallig raak, moet hulle ook onmiddellik stappe begin doen om die geld in te vorder.
Volgens data van Rode en Vennote is die leegstaansyfer vir huureiendom nou 5,5%, wat histories gesproke hoog is.
Mkhwanazi verwag dat die verhoging in huur wat huiseienaars kan vra, eers in die tweede helfte van 2020 sal verbeter.
Meer oor: Huislening | Huismark | Beleggings | Eiendomme