Kan die Covid-klousules huiskopers en verkopers beskerm nadat toesluitings die Britse vaste eiendomsektor verwoes het? - EU verslaggewer
Na maande lank die vooruitsig van 'n verlenging van die seëlbelastingvakansie vir verkope van eiendom tot £ 500,000, het die Britse kanselier, Rishi Sunak, uiteindelik gekies vir 'n nuwe nuwe reeks stimuleringsmaatreëls vir die Britse behuisingsektor in die 2021 begroting vroeër vandeesmaand bekendgestel. Benewens 'n verlenging van die seëlbelastingvakansie van drie maande, sou dit oorspronklik op 31 Maart verval, maar hardloop nou tot einde Junie, gevolg deur nog drie maande vrystellings op sommige verkope om 'n 'gladde oorgang na normaal' te verseker, stel die Kanselier nou ook 'n verbandwaarborg op huislenings teen 'n deposito van 5% in.
Bevindings van die opname van die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) dui daarop dat die maatreëls nie 'n oomblik te gou sal kom nie. Alhoewel die behuisingsektor 'n sterk getal getoon het nadat die sluitingsmaatreëls verlede Mei opgehef is, het die mark tot 'n hoër vlak gestoot ses jaar hoogBritse kredietverskaffers het almal verseker dat die herstel nie sou duur deur toegang tot verbandlenings te beperk nie. Met die eerste sluiting het Britse banke twee- en vyfjaar-verbandtransaksies met 95% lening aan waarde (LTV) van 105 tot net 15 verminder - met rekord hoë terugbetalingsgelde aangeheg.
As sodanig, na 'n stormloop van vaste eiendomsaktiwiteite het die eerste twee maande van toesluit gevolg en gevra voorspellings van 'n herstel van vaste eiendom in die tweede helfte van verlede jaar, a laai af gedurende die eerste twee maande van 2021 die behoefte aan realistiese verwagtinge in 'n ekonomie uit die pandemie-era getoon. RICS gevind a 29% daling in kopernavrae in Januarie en 'n verdere (indien meer matige) daling van 9% in Februarie, met landmeters wat minder eiendomme in die mark sien sien. In teenstelling met die optimisme ná verlede jaar, het baie ontleders voorspel dat 'n lomp 2021 voor Sunak se jongste aankondigings - selfs toe eiendomsagente soos Savills met nuwe reaksie op die nuwe begroting gereageer het voorspellings van die bloeiende pryse wat kom.
Bowenal dui die buitensporige impak van Sunak se ingrypings op 'n onstabiele behuisingsektor op die belangrike rol wat die Britse regering gespeel het om die impak van die pandemie op huiskopers en verkopers die afgelope jaar te versag. Die werklikheid is die vraag na uitgebreide optrede van die regering, behalwe verbandskemas en belastingvakansies, om die vaste sektor te stabiliseer en die individue te ondersteun wat daaraan wil deelneem - veral in Engeland, waar die unieke struktuur van die eiendomsketting van transaksies verlaat is baie gesinne in moeilike finansiële probleme.
Soos Beth Rudolf van die UK Conveyancing Association gesê het EuReporter: "Die regering moes verbeterings aan die huisverhuisingsproses vereis het, sodat transaksies gemiddeld nie 22 weke sou duur nie. Hulle het alles byderhand met die [regulering] van eiendomsagente, verslae van die regskommissie oor huurkontrakte en die oplossings wat deur die huis- en verkoopgroep ontwikkel is om die ministerie te ondersteun, maar ongelukkig blyk daar geloof in sekere dele van die regering dat verpligte regulering nie die antwoord is nie. Ons glo dit is presies wat vereis word, want vrywillige lewering van verandering deur prokureurs en eiendomsagente sal nie naastenby ver genoeg wees nie. "
Een van die doeltreffendste moontlike maatreëls om die huismark te onderhou te midde van 'n onvoorspelbare gesondheidskrisis, kan die 'wees'.Covid-klousule's word aanbeveel deur professionele eiendomsagente nadat die pandemie duisende transaksies verlede jaar ontwrig het. Kan Covid-19 fundamentele gebreke aan die eiendomskettingstelsel blootlê, kan sulke klousules die regering 'n eerste stap bied op die pad na meer fundamentele hervorming in die bedryf?
Herhaalde skokke vir kopers en verkopers demp die vraag
Die kanselier se gesig op die oorspronklike sperdatum op 31 Maart vir die kwytskelding van seëlreg weerspieël 'n verskuiwing in die regering se eie siening van sy verantwoordelikhede. Terwyl die oorspronklike onderbreking in die laaste helfte van 2020 tot 'n toename in huisaankope gelei het, het gesinne wat in die eerste weke van hierdie jaar probeer koop het, te make gehad met wat die BBC bel '' N wedloop om die belastingtydperk te haal ', aangesien die regering-gedrewe toename in vraag vertragings veroorsaak het onder landmeters, eiendomsagente en ander professionele eiendomsagente. Ten spyte van die risiko geposeer tot honderdduisende transaksies by die 'kransrand', en 'n intense veldtog deur huiskopers en vaste verenigings om verlenging te bewerkstellig, het die kanselier herhaaldelik geweier om die sperdatum terug te skuif voordat die uitbreiding uiteindelik deel van die nuwe begroting geword het.
Die ervaring van die seëlbelastingvakansie en van die huiskopers wat tienduisende pond sou verloor as hulle nie hul aankope sou voltooi voordat dit verstryk het nie, het die traumatiese ervarings van duisende voornemende huiskopers en verkopers weerspieël minder as 'n jaar gelede. As gevolg van die aanvanklike uitsluiting in 2020, waartydens die eiendomsektor met geweld saam met die res van die ekonomie gesluit is, het 'n opname deur Butterfield bevind drie in tien voornemende kopers wat verseker het 'in beginsel'(MIP) het die mat onder hul voete laat uittrek en hul ruil deposito verloor as gevolg van die staking wat in werking getree het na die uitruil van behuisingskontrakte.
Die unieke aard van die eiendomsmark in Engeland, gestruktureer aan die hand van 'kettings' wat verskeie transaksies met mekaar verbind, maak Engelse huiskopers en -verkopers besonder vatbaar vir die impak van skokke soos Covid. Kopers wat hulle in die middel van 'n gebreekte ketting bevind, waarin hul eie koper nie meer in staat is om 'n aankoop te voltooi nie, is nie geregtig om die deposito wat hulle aan die verkoper skuld in hul verdere transaksie te verhaal nie. As een verbandmakelaar Verduidelik Times: "[Deposito] -ooreenkomste is in beginsel nie wetlik bindend nie. U sou hoop dat die verkopers in die meeste gevalle simpatiek sou wees en die ander party teen min of geen koste van die kontrak sou bevry, maar kontraktueel is hulle nie verplig om dit te doen nie. "
Standaardisering van die Covid-klousule om kopers en verkopers te beskerm
Reeds voor die aanvang van die pandemie is die oorsaak van een uit elke vyf mislukkings in eiendom aankoop was 'n breek in die ketting. In 2017 het die verskynsel gekos huiseienaars meer as £ 500 miljoen per jaar in onverkreëerde transport-, waardasie-, makelaars- en opnamekoste, terwyl verkopers ook eiendomme gelaat het wat moeiliker te verkoop is. Vergrendelings met gekoppelde koppe het hierdie risiko's verhoog, en Butterfield het gevind dat meer as die helfte van die ondervraagde kopers vasgevang was in die middel van die ketting as gevolg van die sluiting. Altesaam vier uit tien kopers moes hul aankoop onttrek nadat hul aanbod aanvaar is.
Terwyl ministers in die gesig staar oproepe om die 'eiendomsketting'-stelsel aan te spreek, kan die Britse regering moontlik 'n tussentydse maatreël hê om te standaardiseer en te mandaat'.Covid-19-klousule's ontwikkel as 'n samewerking tussen die Ministerie van Behuising, Gemeenskappe en Plaaslike Regering en die Huis koop en verkoop groep. Alhoewel die toepaslikheid van sulke klousules beperk is tot sekere omstandighede wat direk verband hou met die pandemie, toon die lewende ervaring van die afgelope jaar die moontlike voordelige uitwerking daarvan op die finansiële en emosionele welstand van duisende voornemende huiskopers. Die sektor self het ook die klousule verwelkom, en Beth Rudolf noem dit ''n wonderlike idee wat baie vinnig gelewer is om die bedryf en verbruikers te ondersteun.'
Hierdie nuwe klousule, ontwikkel met regeringsinsette, is nog lank nie verpligtend of universeel in eiendomskontrakte nie, wat die vraag laat ontstaan ​​of die regering 'n poging moet aanwend om die gebruik van sulke klousules te bevorder of selfs 'n mandaat te gee aan die einde van die huidige krisis. . Grassroots pogings, soos die veldtog vir Covid Relief vir Britse huiskopers en -verkopers (CCR-UK) dring byvoorbeeld op die minister van behuising, Robert Jenrick en die regering, aan om 'openbare beskerming en ondersteuning"Aan kopers en verkopers wat geraak word deur die 'Covid-klousule' wettig verpligtend en geldig te maak vanaf die begin van die eerste uitsluiting verlede Maart.
Parlementêre optrede tot brei die opdrag uit van hierdie klousules, of om hul beskerming met terugwerkende krag uit te brei na die duisende individue wat reeds deur pynlike (maar noodsaaklike) besluite oor openbare gesondheid geraak is, kan die regering ook 'n meer realistiese korttermynroete bied om konkrete optrede te lewer in reaksie op die vaste eiendomskrisis - terwyl die vertroue van die publiek in die stabiliteit van die behuisingsektor herstel word en die grondslag gelê word vir breër hervorming gedurende die komende maande.
Alhoewel, bedryfsleiers soos Rudolf waarsku dat die pad na langtermynhervorming veel verder sal strek as die pandemie. Een van die vele kwessies wat regulatoriese veranderinge eis: die gebrek aan 'n mandaat vir 'die voorafgaande inligtingverskaffing, insluitend huur-, huur- en owerheidsinligting,' die afwesigheid van die vereiste dat kopers 'moet bewys dat hulle die eiendom deur 'n sertifikaat kan bekostig bevestiging van die beginselbesluit van hul geldskietgewer of die bron van fondse "en dat verkopers hul verhouding met die eiendom moet demonstreer" om bedrog deur die verkoper te verhoed, "en die behoefte aan" regulering van eiendomsagente en digitalisering van die landregister, beide in terme van aansoeke en masjienleesbare dade. "
As en wanneer die Verenigde Koninkryk hierdie tekortkominge reguleer, dring die verteenwoordigers van die industrie daarop aan dat 'sodra 'n aanbod aanvaar word, die partye transaksies kan doen met die wete dat alles sal deurgaan' - kortom dat beide kopers en verkopers 'n mate van sekerheid sal geniet wat sedert die begin van die pandemie baie ontbreek.
Verwante onderwerpe:Covid-klousuleHuisverkopersHuiskopersBritse kanselier Rishi SunakBritse huismark