Tyd vir “Eminent Domain” in SA? | Maroela Media
Die konsep dat daar beter gebruike vir eiendom as in sy huidige vorm is, word in verskillende lande reeds wyd gebruik. Die konsep dat enige eiendom onderwerp kan word aan iemand se idee van ŉ nuttiger gebruik daarvan, is in breë trekke die strekking van die regsterm ‘Eminent Domain‘.
Veronderstel iemand besit ŉ groterige stuk strandgrond met ŉ klein gehuggie daarop. Die eienaar oorweeg glad nie ŉ verkoop nie. Die dorpie rondom die erf kan doen met ŉ bietjie ontwikkeling. Die Stadsraad kan op onteiening terugval om daar ŉ stadsaal te bou. Maar die privaatsektor het net ‘gewillige verkoper’ om op terug te val.
Dit is waar ŉ ‘Eminent Domain’ konsep tot hulp kan wees. ŉ Ontwikkelaar wend hom tot die owerheid en eis die onteiening, aan hom van die grond, met die voorstel dat ŉ klein inkopiesentrum, ŉ luukse oord en ŉ biblioteek van groter nut vir die gemeenskap sal wees as onontwikkelde strandgrond.
Onregverdig of waardeskeppend? Gegewe dat die gemeenskap saamstem, die nodige regte deur die owerheid ondersteun word, word die grond aan die ontwikkelaar onteien teen markwaarde. Dit is naby aan die beginsel van ‘use it or lose it‘ behalwe dat die markwaarde bekom word.
Veronderstel verder dat die stadsraad die omliggende grond besit. Weereens sien iemand ŉ beter nut en waarde daarin, en loods ŉ ‘Eminent Domain’- aansoek. Netso ook ŉ stuk grond wat onteien is vantevore, selfs grond wat onder die grondhervorming vervreem is en onderbenut word.
Die swaard sny twee kante toe. Die boer wat net bossies teel is in die ED-visier. Die suksesvolle buurman; die Staat wat grond wil aanwend vir kleinboere; die onderneming wat ŉ vliegveld wil vestig; is almal geregtig om so ŉ aansoek te loods.
So word die beste waarde en nut van die grond ontsluit. Die inisiatief word nie gestrem deur die onwilligheid van die lakse of onkundige eienaar nie.
Die reëls van ED kan interessant wees. Die beginsel van ‘groter nut’ en ‘onteiening teen markwaarde’ moet saam gesien word. Twee nydige bure wat mekaar wil ED moet onderhewig wees aan ŉ minimum sowel as ooglopend beter benutting.
ED kan selfs verder gevoer word as net grond. Veronderstel sekere klasse van besittings word hieraan onderwerp, bv. geboue, myne, onbruik en verval word outomatiese teikens.
Die voordeel is dat eienaarskap ŉ obligasie van benutting dra. ŉ Leë kerk kan ŉ slaghuis word. ŉ Park word ŉ kerk. ŉ Ongebruikde trekker word weer ŉ werkende bate.
Gegewe dat ŉ sterk en onwrikbare beginsel wat regverdig na beide kante toe sny, kan ŉ robuuste ED die beginsels van eiendomsreg op sy kop keer en versterk.
Meer oor die skrywer: Mario Pretorius
Mario Pretorius is die hoof uitvoerende beampte van TeleMasters Holding Limited. Hy is ook die voorsitter van Spero Sens (Edms) Bpk.
domkrag · 7 jaar gelede
Die beginsel maak sin aangesien veral verwaarloosde grond geen bydra kan maak tot die welstand van ‘n omgewing nie – al is dit net op ‘n omgewingsbewarings vlak.
Hier is boerdery grond nie net ter sprake nie, maar ook grond in die stede en stamgrond. Stamgrond byvoorbeeld soos ek verstaan (ek praat onder korreksie) kry reeds weining aandag van beleggers omdat eienaarskap baie moeilik oorgedra kan of wil word na private beleggers en dat die bekom van titel aktes baie moeilik is.
Die bestaan van so opsie sal mense meer waardering gee vir dit wat hulle het en kan as motiveerder dien dat eienaars die grond meer produktief gebruik of ten minste uitverhuur aan mense wat dit beter kan gebruik.
Beste Mario ~
WIE KAN OOR MY HUIS BESLUIT?
1 Jy skryf: “Gegewe dat die gemeenskap saamstem, die nodige regte deur die owerheid ondersteun word, word die grond aan die ontwikkelaar onteien teen markwaarde.” Mario, is jy regtig ernstig? Of maak jy net ‘n grappie?
2 Watter owerheid sal my belange op die hart dra? Of watter meerderheidsgemeenskap? Wie het die reg om oor my paar besittings, oor my kind se fiets, te besluit? Wie ken die intrinsieke waarde van my eiendom beter as ek?
3 As ek reg onthou, lui Eksodus 20 vers 17: “Jy mag nie iemand se huis begeer nie!” En vers 15: “Jy mag nie steel nie!” Indiwiduele eiendomsreg is ‘n hoeksteen van ‘n beskaafde samelewing. Met argumente om onteiening te regverdig, om die vooroordele van kollektiwistiese tiranne teen weerlose enkelinge aan te wend – is juis marxiste by uitstek nie hierin die meesters nie?
4 Nee wat, vir my as iemand wat aan die regte van die indiwidu waarde heg, en wat in ‘n land woon waar hebsug deur elke munisipale en provinsiale owerheid die reël is, en waar, op nasionale vlak, regeringslede alles steel waarop hulle hulle kloue kan lê, is dit in elkeen se belang om te waak teen enige vorm van onteiening. Al het hy net ‘n erf om sy tent op te slaan.
Mario Pretorius · 7 jaar gelede
Elke Ontwikkelaar is SA gaan deur die stappe van gemeenskapsgoedkeuring van n projek (Stadsraad, geintereseerde partye, verskillende Staatsdepartemente ens.). So die ‘gemeenskap saamstem’ bestaan al dekades. Dit is n wetlike voorskrif vir die verandering van regte wat aan eiendom gekoppel word, so dit is niks nuut nie.
Louis ons lewe onder die Romeins-Hollandse regstelsel en nie die Pentateug nie. Die R-H beginsel dat n eienaar n absolute seggenskap oor sy ‘eiendom’ het is ter sake. Misbruik, verwaarloor, ondergebruik hy dit is hy onder ED n kandidaat vir BETER gebruik – nie in nydigheid nie maar in goeie kapitalistiese, Lutheraanse vooruitgang en verbetering. Die toets is of dit die hekkie van ‘verbetering’ sal slaag – en dit moet streng gedefineer word. Huidige wetgewing skiet tekort maar die beginsel is vervat in eiendomsontwikkeling – bv. ontwikkeling op vrugbare plaasgrond is taboe- dit is nie ‘verbetering’ nie. Ek sien uit na die debat oor wat ‘verbetering’ is!
Onthou die swaard snyy beide kante toe – dit is nie vir ‘onteiening’ nie, dit is vir ‘verbetering’ itv die aanwending van die grond. Tans is ek en jy onderhewig aan Onteiening deur die Staat en Plaaslike Owerheid; wat ED voorstel is ook onteiening van Staats en Plaaslike grond na burgers toe wat dit beter kan benut. Watter deel van die Republiek besit die Staat? Die Trustgronde? Die Munisipale gronde? Grondrestituse landbougrond? As hoogs onwillige verkopers kan hulle deur n entrepreneur uit die vermorste en ongebruiikde eiendom gedryf word.
Ek sien dit as n enorme geleentheid, nie as n bedeiging nie. ED beteken geensins diefstal nie, maar markwaarde ruill van bates – my ongebruik vir jou geld – en die groei van ekonomiese aktiwiteite. Die vlytige word beloon, die arms-vou-en-rus word geteiken.So dan Matt 13:12 in antwoord: ‘Aan die wat het..”
Die kloue, beste Louis, sal vanuit die indiwidu aan die Staatsliggaaam en in die vermorser van geleentheid geslaan word. So word vooruitgand bewerkstellig – soos deur al die eeue – deur te verbeter dit wat beskikbaar is en kreatiewe vernietiging waar dit nodig is. Dit is die onderbou van Kapitalisme. Ek vertrou dit geval ook jou sin van hoe jy jou talente aanwend.
Beste wense, Mario
1 Dankie vir ‘n sinvolle antwoord.
2 In wetsgehoorsame en vooruitstrewende lande – sê byvoorbeeld Swede, Denemarke of Nieu-Seeland – sal ‘n burger natuurlik instinktief meer vertroue hê in die oordeelsvermoë van die samelewing waarbinne jy daagliks sake doen.
3 Ek sal veral besin oor ED as ‘n stelsel om, wat jy noem, “verbetering” in benutting te bewerkstellig.
Ek sien hierdie voorstel baie moeilik implementeerbaar.
Hoe, byvoorbeeld, word die “markwaarde” bepaal. Tegnies is markwaarde die prys waarby die koper en die verkoper ontmoet. Is dit steeds “markwaarde” indien die verkoper nie meer ‘n sê in die saak het nie? Watter metode gaan gevolg word om op ander wyse by ‘n waarde uit te kom? Die huidige waarde van toekomstige kontantvloei indien die bate onveranderd is, of die huidige waarde van die toekomstige kontantvloei na ontwikkeling minus die ontwikkelingskoste, of die waarde van soortgelyke grond, en indien wel, hoekom koop die koper dan nie eerder die soortgelyke grond wat wel op die mark is nie?
Tot welke mate is “ontwikkeling” op grond altyd wenslik? Waarom moet dit voorkeur geniet bo bewaring of ontspanning? Weens die belang wat die gemeenskap by “ontwikkeling” het? Dit sal ‘n baie hartseer gemeenskap wees indien daar nie meer ruimte vir ontspanning en bewaring is nie.
Wat van spekulasie? Sal daar nog ontwikkelaars wees wat in grond belangstel indien hulle nie meer daarmee kan spekuleer nie?
Wat gebeur indien die “ontwikkelaar” bankrot speel voordat die ontwikkeling afgehandel is? Sal die oorspronklike eienaar die grond kan terugkry teen dieselfde bedrag as wat hy daarvoor vergoed is?