PressReader - Finweek Afrikaanse Uitgawe: 2017-07-27 - Ei­en­dom: MAS pres­teer bo ver­wag­ting
Ei­en­dom: MAS pres­teer bo ver­wag­ting
Die JSE-ge­no­teer­de MAS Re­al E­sta­te maak staat op groei­ge­leent­he­de in klein­han­del­par­ke en op sy ste­wai­ge ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding in die Sen­traal-en Oos-Eu­ro­pe­se Streek
Finweek Afrikaanse Uitgawe - 2017-07-27 - Inhoud - G­len­da Wil­li­ams Deur
be­leg­ging in Sen­traal- en Oos-eu­ro­pa (SOE) blyk om nou weer ge­wild te wees. Een maat­skap­py wat dié streek se groei­voor­uit­sig­te ag­gres­sief tei­ken, is die Jse-ge­no­teer­de MAS Re­al E­sta­te Inc. MAS, wat ook op die aan­de­le­beurs in Lux­em­burg ge­no­teer is, se por­te­feul­je is meer as €500 mil­joen werd en sluit ei­en­dom­me in B­rit­tan­je, Duits­land, S­wit­ser­land en Sen­traal- en Oos-eu­ro­pa in. Maar met ’n e­nor­me pyp­lei­ding van dub­bel die hui­di­ge ba­te­waar­de is, hoop MAS om sy hoof­saak­lik klein­han­delspor­te­feul­je oor die vol­gen­de drie tot vyf jaar tot na­der aan €1 mil­jard te laat groei.
MAS het hom his­to­ries op Wes-eu­ro­pa toe­ge­spits, maar net meer as ’n jaar ge­le­de het die maat­skap­py sy stra­te­gie en be­leg­gings­ju­ris­dik­sie uit­ge­brei om die Sen­traal- en Oo­seu­ro­pe­se streek in te sluit.
MAS het ’n ge­sa­ment­li­ke on­der­ne­ming met P­ri­me Ka­pi­tal aan­ge­gaan wat hoogs er­va­re is in die ont­wik­ke­ling van suk­ses­vol­le klein­han­dels­ba­tes in die Sen­traal- en Oos-eu­ro­pe­se streek – sy stig­ters, Mar­tin Slab­bert en Vic­tor Se­mi­o­nov, het voor­heen aan die hoof ge­staan van die hoogs suk­ses­vol­le Roe­me­nië-ge­se­tel­de New Eu­ro­pe Pro­per­ty In­ves­t­ments (Ne­pi). Die venoot­skap maak dit ook vir MAS moont­lik om met ’n lae kos­te sa­ke­mo­del in Oos-eu­ro­pa uit te b­rei.
Die maat­skap­py het tot Po­le toe­ge­tree en No­va Park, ’n do­mi­nan­te streeks­win­kel­pro­me­na­de, ver­kry. Hy het meer on­langs nog ver­der tot Oos-eu­ro­pa, spe­si­fiek Bul­ga­rye, Roe­me­nië en Slo­we­nië, toe­ge­tree. Sy pro­jek­te in die streek met P­ri­me Ka­pi­tal staan nou op 16. Die toe­tre­de tot Oos-eu­ro­pa het veel te doen met MAS se doel­wit om goeie tei­kens in ver­dien­ste en uit­ke­rings te be­reik. MAS het hom ver­bind tot 30%-groei in uit­ke­ring vir drie jaar en tei­ken die­self­de ver­dien­ste­groei­sy­fer.
“Wat be­lang­rik is, is dat ons se­ker maak dat ons nie net ons uit­ke­rings met 30% per jaar laat groei nie, maar dat ons ook ons on­der­lig­gen­de ver­dien­ste met 30% per jaar op­stoot,” sê MAS Re­al E­sta­te se uit­tre­den­de uit­voe­ren­de hoof, Lu­kas Na­kos (sien sy­kas­sie). Hoe die maat­skap­py be­oog om dit te ver­mag, lê in we­se in sy e­nor­me dub­be­le ka­te­go­rie-pyp­lei­ding van €1,026 mil­jard en ver­al ’n oor­ge­wig ont­wik­ke­ling van €893 mil­joen en ’n uit­brei­dings­pyp­lei­ding (82% van die lei­ding) wat die €133 mil­joen wat aan in­kom­ste­ge­ne­re­ren­de ba­tes toe­ge­wys is, klein laat lyk. Me­de­stig­ter van P­ri­me Ka­pi­tal
Om­vat­ten­de en am­bi­si­eu­se pyp­lei­ding
In teen­stel­ling met som­mi­ge van sy me­de­din­gers, b­rei MAS na Oos-eu­ro­pa uit deur hoof­saak­lik sy eie ba­tes van die grond af op te ont­wik­kel eer­der as om ge­ves­tig­de ba­tes te koop.
Dit be­skerm die maat­skap­py so­dat hy nie bloot­ge­stel word aan swak ont­werp­te klein­han­dels­ba­tes wat me­de­din­gers op die lan­ger ter­myn lok nie, sê die ont­le­der, Wes­sel Ba­den­horst van 36ONE As­set Ma­na­ge­ment aan fin­week.
“Met tal­le an­der ei­en­doms­aan­de­le wat in Oo­seu­ro­pa be­lê, is die al­ge­me­ne in­druk ’n fo­kus op op­brengs­dif­fe­ren­si­a­le eer­der as op die on­der­lig­gen­de ge­hal­te van die ei­en­doms­ba­tes of groei­ge­leent­he­de in dié ba­tes,” sê hy voorts.
MAS kon mak­lik sy tei­kens be­reik het deur 90% van sy pyp­lei­ding in hoë-op­brengs-, hef­boom­ge­leent­he­de te plaas. Maar hy het eer­der ge­leent­he­de ge­kies waar hy ba­tes kan le­wer wat net­to be­dryfs­in­kom­ste met ver­loop van tyd be­dui­dend sal ver­hoog.
“Hier­die pyp­lei­ding is ’n be­lang­ri­ke deel van ons on­der­ne­ming oor die vol­gen­de drie tot vyf jaar en dit is wat MAS on­der­skei van e­ni­ge an­der maat­skap­py,” sê Na­kos.
Van dié pyp­lei­ding van €1,026 mil­jard, word €356 mil­joen deur­ge­voer na ba­tes wat be­sit word en waar ont­wik­ke­ling reeds be­gin het, met €420 mil­joen wat toe­ge­wys is aan ge­se­ku­reer­de ba­tes waar die maat­skap­py reg­tens be­heer van die per­se­le het. €250 mil­joen is vir ver­de­re ge­leent­he­de wat MAS vol ver­troue is hy sal le­wer.
Dit is be­dui­dend dat die mees­te van die
maat­skap­py se ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding op Sen­traal­en Oos-eu­ro­pa toe­ge­spits is; 68% van die to­ta­le pyp­lei­ding is ’n ge­sa­ment­li­ke on­der­ne­ming-ont­wik­ke­ling met P­ri­me Ka­pi­tal.
P­ri­me Ka­pi­tal sê dit maak slegs sin om ba­tes te bou wat ver­huur kan word. Dit kan be­te­ken om ’n win­kel­pro­me­na­de te bou wat in die toe­koms in ’n streekspro­me­na­de ver­an­der kan word.
“’n Fo­kus op die ont­wik­ke­lings- en uit­brei­dings­pyp­lei­ding is die aan­dry­wer van die maat­skap­py se ver­dien­ste­groei op me­di­um­ter­myn, die ont­wik­ke­lings­op­brengs­te wat ver­lang word van meer as 10% son­der hef­boom­fi­nan­sie­ring. Die op­brengs op e­kwi­teit sal be­dui­dend ho­ër wees en sal sterk ver­dien­ste en ver­sprei­dings­groei vir die maat­skap­py le­wer,” sê Li­li­a­ne Bar­nard, uit­voe­ren­de hoof van Me­to­pe In­ves­t­ment Ma­na­gers.
Hoe­wel win­kel­sen­trums on­der druk kan kom van die be­drei­ging van aan­lyn in­ko­pies, tei­ken waar­de­sen­trums en klein­han­del­par­ke ge­woon­lik ’n on­der­be­dien­de de­mo­gra­fie­se mark.
MAS se ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding is ge­wig­tig, dus sal par­ty van daar­die ver­dien­ste waar­na Na­kos ver­wys in sar­sies ge­skied, na­ma­te ont­wik­ke­lings in­kom­ste be­gin le­wer. Die ge­bruik van ka­pi­taal­wins om uit­ke­rings oor die vol­gen­de twee jaar uit te stryk is ’n moont­lik­heid.
On­der die maat­skap­py se ont­wik­ke­lings- en uit­brei­dings­pro­gram is ’n uit­da­gen­de pro­jek van €200 mil­joen in Slo­we­nië, be­dui­den­de uit­brei­dings aan MAS se No­va Park-ba­te in Po­le as­ook ’n ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding vir ses waar­de­sen­trums van €700 mil­joen in ver­skeie lig­gings in Roe­me­nië.
MAS ver­wag om som­mi­ge van die aan­vank­li­ke ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding voor die ein­de van die ka­len­der­jaar te vol­tooi met die vol­tooi­ing van die oor­bly­wen­de pyp­lei­ding teen De­sem­ber 2022.
Ge­hal­te-ba­tes in Bul­ga­rye
Gal­le­ria S­ta­ra Za­go­ra en Gal­le­ria Bur­gas in Bul­ga­rye “bied be­dui­den­de op­knap­pings-, uit­brei­dings- en ba­te­be­stuurs­ge­leent­he­de,” sê Na­kos. Die tran­sak­sie het die maat­skap­py se in­kom­ste­ge­ne­re­ren­de ei­en­dom­spor­te­feul­je met 15,3% ver­groot.
Gal­le­ria Bur­gas, wat teen ’n op­brengs van 8,5% ver­kry is en wat die heer­sen­de win­kel­sen­trum in Bur­gas aan die Swart­see is, spog nou met ’n op­brengs van by­kans dub­bel­sy­fers ná be­dui­den­de kos­te­be­snoei­ings.
“Die por­te­feul­je van in­kom­ste-ge­ne­re­ren­de ba­tes in Sen­traal- en Oos-eu­ro­pa (in­slui­tend No­va Park in Po­le, Gal­le­ria Bur­gas en Gal­le­ria S­ta­ra Za­go­ra in Bul­ga­rye) is teen aan­trek­li­ke op­brengs­te ver­kry. Hier­die op­brengs­te sal ver­der ver­be­ter word met ba­te­be­stuurs­ge­leent­he­de so­wel as uit­brei­dings- of her­ont­wik­ke­lings­po­ten­si­aal, wat al­mal by­dra om die huur te ver­hoog,” sê Bar­nard.
Fo­kus op waar­de­sen­trums in Roe­me­nië
Die mees­te van die pro­jek­te sal in Roe­me­nië aan­ge­pak word, waar­van tal­le waar­de­sen­trums is (bru­to ver­huur­ba­re op­per­vlak – BVO – be­loop 64 000 m2) waar­voor ’n ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding van €700 mil­joen be­plan word. Die waar­de­sen­trum­por­te­feul­je be­staan uit ver­skeie ge­meen­skaps- en buurt­sen­trums (in we­se klein­han­del­par­ke) op tal­le plek­ke in Roe­me­nië. Hul­le sluit in of is aan­gren­send aan be­ken­de hi­per- of su­per­mark­te soos Car­re­four, Kauf­land en Lidl met 90% an­ker­huur­ders soos Dei­ch­mann, Jysk, No­riel en Pe­p­co.
“Hul­le is won­der­li­ke ba­tes, en die op­brengs­te is e­norm,” sê P­ri­me Ka­pi­tal se Mar­tin Slab­bert. “Ons het nie een waar­de­sen­trum in en­kel­sy­fers nie.
“Waar­de­sen­trums is ge­woon­lik la­er ri­si­ko, met lae oor­hoof­se kos­te, en waar an­ker­huur­ders 80% tot 90% van BVO ver­teen­woor­dig. Hul­le is struk­tu­reel een­vou­dig, dus kan bou­kos­te laag ge­hou word en is die op­brengs­te ho­ër. Hoe­wel win­kel­sen­trums on­der druk kan kom van die be­drei­ging van aan­lyn in­ko­pies, tei­ken waar­de­sen­trums en klein­han­del­par­ke ge­woon­lik ’n on­der­be­dien­de de­mo­gra­fie­se mark,” sê Bar­nard.
Ba­den­horst sê dat klein­han­del­par­ke hul in die al­ge­meen be­wys het as be­trek­lik de­fen­sie­we ba­tes in Eu­ro­pa. “Hoe­wel groei in Wes-eu­ro­pa is be­perk vir dié ba­tes, be­leef Oos-eu­ro­pa steeds struk­tu­re­le ver­skui­wings in die on­der­lig­gen­de e­ko­no­mieë, wat
waar­skyn­lik huur­groei op me­di­um­ter­myn sal steun.”
Ver­brui­kers­vraag het toe­ge­neem van­weë ’n be­ter huur­der­meng­sel, die “klik en af­haal”-aan­bie­ding en die in­slui­ting van voed­sel- en drank­huur­ders, sê A­man­da de Wet, ge­no­teer­de-ei­en­dom­spor­te­feul­je­be­stuur­der by P­lexus We­alth.
“Dié [waar­de­sen­trum-] for­ma­te laat ook mak­li­ke toe­gang en gra­tis par­ke­ring toe. Dit het ’n po­si­tie­we uit­wer­king op die ge­tal win­kel­be­soe­kers en dit dryf on­be­set­tings la­er in dié sen­trums. En be­hal­we as tra­di­si­o­ne­le af­slag- en pak­huis­klein­han­de­laars ag­gres­sief op ’n klei­ner skaal na win­kel­sen­trums uit­brei, sal hul­le steeds ’n groot trek­pleis­ter wees,” sê sy.
MAS se moei­lik­ste pro­jek
Slo­we­nië is die ge­vor­derd­ste van die drie voor­ma­li­ge kom­mu­nis­tie­se lan­de met in­kom­ste per ca­pi­ta dub­bel dié van Roe­me­nië. Dit is nie so erg ge­raak deur kom­mu­nis­me en kon­flik­te nie en is sterk be­ïn­vloed deur sy buur­land, Oos­ten­ryk. Hy het baie van sy er­fe­nis, kul­tuur en ar­gi­tek­tuur be­hou.
MAS gaan sy groot­ste pro­jek tot nog toe, E­mo­ni­ka, in Slo­we­nië se hoof­stad, L­ju­bl­ja­na, o­pen. Die pro­jek het ’n ge­raam­de waar­de van €200 mil­joen en gaan vol­gens plan in die laas­te kwar­taal van 2020 ge­o­pen word. Dis ’n in­ge­wik­kel­de pro­me­na­de-, kan­toor- en ho­tel­kom­pleks van 80 000 m2 wat oor ’n be­si­ge streeks­poor­lyn ge­bou sal word en is ’n o­pen­ba­re/pri­va­te-ven­noot­skaps­ont­wik­ke­ling van ge­meng­de ge­bruik wat met die stad se nu­we sen­tra­le spoor- en bus­eind­sta­sie ge­ïn­te­greer sal word. Dit gaan die kon­struk­sie ver­leng van wat ge­woon­lik 12 tot 18 maan­de sou duur tot so­wat 27 maan­de en verg in­no­ve­ren­de in­ge­ni­eurs­we­se, in­slui­tend die ge­bruik van seis­mie­se ba­sis-i­so­leer­ders – aard­be­wing­ge­bied-“skok­bre­kers”.
E­mo­ni­ka, wat in die mid­del van L­ju­bl­ja­na ge­leë is, is om­ring deur dig­te kan­toor- en woon­ge­bie­de en is ’n ha­ne­tree van die hoof­stad se ou dorps­ge­bied. Dit gaan die eer­ste mo­der­ne pro­me­na­de in die stad wees.
MAS be­oog om ge­ves­tig­de, sta­bie­le Wes-eu­ro­pe­se ba­tes wat nie meer veel op die ge­bied van groei bied nie, te ver­koop en die ka­pi­taal na sy eie ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding te rig. Dit is ’n doel­tref­fen­de ma­nier om ka­pi­taal te her­win en op­brengs­te te ge­ne­reer, sê Bar­nard. Na­dat die ont­wik­ke­ling en uit­brei­ding van klein­han­del­win­kel­sen­trums en waar­de­par­ke in die Sen­traal- en Oos-eu­ro­pa-streek vol­tooi is, sal die by­ko­men­de in­kom­ste ’n aan­sien­li­ke aan­wins vir die maat­skap­py wees en die ge­tei­ken­de groei in uit­ke­rings reg­ver­dig, sê sy. Keil­len Nd­lo­vu, hoof van ge­no­teer­de ei­en­doms­fond­se by S­tan­lib,
sê MAS stel nu­we markte oop. “Ons hou ver­al van MAS se do­mi­nan­te bloot­stel­ling in Bul­ga­rye (Gal­le­ria Bur­gas wat reeds ’n uit­brei­ding verg) en Slo­we­nië (E­mo­ni­ka wan­neer dit vol­tooi is, sal die in­ko­pie­be­stem­ming vir L­ju­bl­ja­na wees). Dit is by­kans on­ont­gin­de markte waar­na die mees­te an­der spe­lers nog nie ge­kyk het nie. Maar om in dié markte te wees, moet jy die oor­heer­sen­de s­pe­ler wees soos MAS b­lyk­baar is.” Roe­me­nië, sê hy, is reeds bin­ne­ge­dring. “Daar is plek-plek klei­ner ge­leent­he­de of an­der for­ma­te wat bly, en ons moet op P­ri­me Ka­pi­tal se teen­woor­dig­heid en er­va­ring staat maak met NE­PI.” ”Slo­we­nië het voor­heen voor­deel ge­trek uit baie in­ves­te­rings en is dus meer ont­wik­keld. Daar is steeds ruim­te om te groei, en selfs meer in Ro­me­nië en Bul­ga­rye waar daar min­der ont­wik­ke­ling was,” sê Mal­colm Le­vy, MAS se fi­nan­si­ë­le hoof. Ba­den­horst sê die maat­skap­py se groei­voor­spel­lings is sterk af­hank­lik van die suk­ses­vol­le uit­voe­ring van dié pyp­lei­ding waar­van die oor­gro­te deel in sy Oos-eu­ro­pe­se por­te­feul­je ge­kon­sen­treer is.
Met be­trek­king tot ri­si­ko’s, sê Nd­lo­vu dat e­ni­ge ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding saam met uit­voe­rings-, ver­hu­ring­sen tyds­be­re­ke­nings­ri­si­ko ge­paard gaan. De Wet wys op ’n la­er per­sen­ta­sie van in­kom­ste­ge­ne­re­ren­de ba­tes. “Slegs 13% van die pyp­lei­ding is toe­ge­wys aan in­kom­ste­ge­ne­re­ren­de ba­tes, en hoe­wel ont­wik­ke­lings­uit­ga­wes oor die vyf­jaar­tyd­perk aan­ge­gaan sal word en ba­tes traps­ge­wys in­kom­ste gaan ge­ne­reer, is dit dui­de­lik dat ’n ont­wik­ke­lings­pyp­lei­ding van dié om­vang die deel van in­kom­ste­ge­ne­ren­de ba­tes be­dui­dend ver­min­der en aan­sien­li­ke ri­si­ko vir die on­der­ne­ming in­hou.” te­rug­voer@fin­week.co.za Die skry­wer was 'n gas van MAS Re­al E­sta­te Inc. in Sen­traal- en Oos-eu­ro­pa.
Gal­le­ria Bur­gas in Bul­ga­rye spog met 'n op­brengs van by­kans dub­bel­sy­fers.