Die meeste mense, en selfs splinternuwe beleggers, is bekend met die lease-tot-eie-strategie, ook lease-purchase of rent-to-own. Maar nie dat baie mense bekendgestel is aan die toebroodjie-lease-tot-eie-benadering tot eiendomsbelegging nie. Kom ons kyk na 'n voorbeeld situasie om te sien hoe dit werk.
Jy is 'n eiendomsbelegger wat nuut by die spel is en kontant arm. Of jy is 'n belegger wat die vermoë het om nuwe finansiering te kry, of dalk 'n bietjie van albei.
Jy wil meer eiendomme besit om hulle uit te huur vir kontantvloei, maar jy kan nie sien hoe om dit in jou huidige situasie te koop nie. Dit is jammer, want daar is 'n aantal goeie winskopies daar buite met eienaars in die moeilikheid met hul verbande.
Jy weet van die huurkontrak om te besit soos dit van toepassing is op jou koop van 'n eiendom deur 'n huurkoop-opsie met die eienaar te doen. U betaal hulle 'n nie-terugbetaalbare huurgeld aan die voorkant en teken 'n driejaar huurkontrak met die opsie om die eiendom teen of voor die einde van die huurkontrak teen 'n voorafverkoopprys te koop. Jy betaal 'n maandelikse huurgeld en werk om jou krediet te verbeter en 'n afbetaling te kry vir die uitoefening van jou opsie en die uiteindelike aankoop van die huis.
Die deel van die "toebroodjie" -huur-opsie strategie waarvoor u nie blootgestel is nie, is die ander sny brood. Daar is niks wat jou verhinder om uit te gaan en 'n huurder te vind wat 'n huis soos hierdie wil hê nie, maar hulle het krediet en / of kontantprobleme wat dit nou aan die gang hou.
Jy wys hulle die huis en hulle is mal daaroor. Hulle wens hulle kan dit koop, en jy vertel hulle dat hulle kan.
Jy vertel hulle dat jy 'n driejaar huurkontrak met 'n sekere huurbetaling sal uitvoer en dat hulle hul opsie kan uitoefen om die huis teen die einde van daardie huurkontrak teen 'n sekere prys te koop. U vertel hulle ook dat hulle hierdie huurkontrak moet aankoop met 'n nie-terugbetaalbare deposito aan die voorkant.
Die situasie is die spieëlbeeld van die manier waarop jy beheer oor die huis gekry het. Daar is twee huurkontrakte, met jou ingeklem in die middel. Die skoonheid van hierdie koop- en huurstrategie is om die regte huis en onderhandelinge aan beide kante te vind met:
'N Hoër deposito van u huurder. Byvoorbeeld: jy het die eienaar 'n deposito van $ 2000 betaalbaar nie, en jou huurder betaal jou $ 3000.
'N Hoër huurbetaling van u huurder. - Onthou dat die eienaar nodig het om hul huis te verkoop of te verloor. U kan gewoonlik 'n huurbetaling betaal wat gelyk is aan hul verbandbetaling, minder as die koers om so 'n huis te huur.
'N Hoër koopprys van u huurder. - Die eienaar moes regtig verkoop en besef dat 'n lae prys beter is as 'n negatief. U onderhandel 'n prys wat aansienlik hoër is met u huurder-koper.
Jy maak geld hier drie maniere. Een voorbeeld het 'n wins van $ 1000 op die huurkontrak betaal, $ 500 meer per maand van die huurder as wat die belegger die eienaar betaal, en 'n verkoopprys van $ 30,000 hoër as die ooreengekome koopprys. Dit is 'n bruto wins van $ 49,000 wanneer die huis aan die einde van die drie jaar aangekoop / verkoop word. Dit is die toebroodjie-tot-eie-strategie.