Eiendomsbeleggings versus Uittree-Annuiteite (UAs) | Van Rooyen Raath Financial Advisors, Bloemfontein, South Africa
Selfs met die massiewe groei in eiendomswaardes van die afgelope paar jaar wat nou effens verwater het verkies sommige beleggers steeds eiendom bo UAs wanneer hulle spaar vir aftrede. Dit is egter ‘n baie riskante benadering om oorgewig belê te wees in slegs een bateklas vir die langtermyn.
Met hierdie nuusbrief sal ons sommige van die voordele en nadele van die koop van ‘n eiendom vir R1.5miljoen of die belê daarvan as ‘n enkelbedrag in ‘n nuwe generasie effektetrust-gebaseerde UA vergelyk.
Vir beide hierdie beleggings gaan ons kyk na intree- en onderhoudskostes, belasting implikasies en die ander risikos en oorwegings betrokke daaraan.
Intree- en onderhoudskostes
Intreekostes kan tot NEGE keer meer wees vir eiendom as vir UAs, en dit word deur die volgende tabel geillustreer:
% van bruto beleggingswaarde
Met die eiendomsbelegging kan die onderhoudskostes onbeperk wees afhandende van verskeie faktore soos die ouderdom van die eiendom, die kwaliteit en afwerking daarvan, die kwaliteit van die huurders en regulasies van die beheerliggaam in ‘n deeltitel kompleks, insluitend erfbelasting.
Met die UA bestaan die die deurlopende onderhoudskoste uit die jaarlikse bestuursfooi van die beleggingsplatform, individuele batebestuurders en die finansiële adviseur se fooi vir die administratiewe aspekte en advies wat verband hou met die belegging. Dit kan wissel tussen 2.0% en 3.0% per jaar, afhangende van die beleggingsplatform en die onderliggende beleggingsfondse.
Ten volle ingesluit by boedel vir boedelbelasting, tensy dit in ‘n trust gekoop is.
Glad nie onderhewig aan boedelbelasting nie omdat dit onder die Wet op Pensioenfondse gereguleer word.
Inkomste by aftrede
Ten volle belasbaar nadat kwalifiserende huuruitgawes in ag geneem is.
Ten volle belasbaar wanneer pensioen geimplementeer is as lyfrente.
Kapitaalwins is belasbaar wanneer die eiendom verkoop word, ongeag in watter regsentiteit dit geregistreer is.
Geen kapitaalwins van toepassing vir enige kapitaalwinste voortgebring binne die UA nie. Verder kan ‘n enkelbedrag van R300,000 belastingvry onttrek word wanneer die pensioen geimplementeer word.
Aftrekbaarheid van paaiemente of bydraes
Slegs die rente-komponent van ‘n verband paaiement is aftrekbaar vir belasting. Dit is voordelig aan die begin van ‘n verband termyn, maar nadeliger soos die termyn korter word.
Bydraes is aftrekbaar vir belasting onderhewig aan sekere perke. Dit is veral voordelig vir persone wat nie deelneem aan ‘n werkgewer aftreefonds nie.
Beide beleggings het verskillende ander risikos. UAs het markrisikos terwyl eiendom indirekte markrisikos het, naamlik dat hulle pryse kan toeneem of afneem wanneer rentekoerse daal of styg. UAs is nou weer rentekoers-sensitief op ‘n positiewe manier, as rentekoerse styg kan jou opbrengs hoër wees omdat dit nie belas word binne die UA nie.
Die risiko van huurders wat nie betaal nie is nog ‘n risiko gekoppel aan direkte eiendomsbeleggings wat toenemend ‘n groter probleem word. Die balans van mag het gedraai van die eienaars na die huurders en om huurders uit te sit begin al hoe moeiliker word.
Wanneer die eienaar van ‘n eiendom bankrot verklaar word kan skuldeisers ten volle aanspraak maak op die eiendom, tensy dit in ‘n trust gekoop is. ‘n UA is ten volle beskerm teen skuldeisers in terme van die Wet op Pensioenfondse, en dit is veral aantreklik vir besigheidseienaars wat in hoë risiko industrieë bedrywig is.
Die opbrengs van die twee beleggings sal verskil oor die langtermyn, maar wat saakmaak is die netto groei in die beleggings nadat al die kostes en uitgawes in ag geneem is.
Die inkomste op residensiële eiendom en genoteerde eiendom is ten volle belasbaar. Die eiendomsindeks neem nie die die koste vir hoof residensiële eiendom (met ander woorde die erfbelasting, onderhoud, ensovoorts) in ag nie. Huurinkomste op residensiële eiendom word ook nie gereflekteer in die Residensiële Eiendomsindeks en moet nog by die groei toegevoeg word.
Dit is hoogs onwaarskynlik dat bogenoemde opbrengse herhaal gaan word in enigeen van die drie sektore. Verbruikers en beleggers moet hulle verwagtinge verlaag wanneer hulle beplan, ongeag watter beleggingsinstrumente hulle op besluit.
UAs verskaf die geleentheid om ‘n belegging te diversifiseer tussen die verskillende bateklasse, naamlik aandele, staatseffekte, kontant en genoteerde eiendomme. ‘n Belegging in werklike eiendom gee net blootstelling tot een bateklas en is dus baie beperkend.
Diversifikasie is ‘n fundamentele reël van ‘n suksesvolle langtermyn beleggingstrategie. Dit is dus aanvaarbaar om in eiendom te belê, maar ‘n goed gediversifiseerde UA word ten sterkste aanbeveel. Veranderinge in wetgewing en die bekendstelling van lae koste effektetrust-gebaseerde UAs maak hierdie belegging deesdae uiters aantreklik.
Kontak ons gerus as u meer inligting oor hierdie artikel wil hê, of as u ‘n navraag oor beleggings in die algemeen het.