PressReader - Beeld: 2017-07-08 - ‘Bor­rels’: Die prys wat jy be­taal, maak saak
‘Bor­rels’: Die prys wat jy be­taal, maak saak
Ver­koop­sy­fers oor 12 jaar in S­trand wys hoe­veel het geld ver­loor
Beeld - 2017-07-08 - Sake - GELDSAKE An­dró G­ries­sel An­dró G­ries­sel is ’n ge­ser­ti­fi­seer­de fi­nan­si­ë­le be­plan­ner en be­stu­ren­de di­rek­teur van ProVér­te We­alth & Risk Ma­na­ge­ment. Volg hom op T­wit­ter by @An­dro720911. Hy skryf ge­reeld vir Sa­ke.
In ’n brief aan kli­ën­te op 6 De­sem­ber 2005 het ek die vol­gen­de ge­skryf: “Ek be­gin nou ’n bie­tjie voel soos die seun­tjie wat ‘wolf, wolf’ ge­skree het!”
Reeds vroeg in 2005 het ek men­se al ge­waar­sku oor die skyn­ba­re sin­ne­loos­heid wat in die ei­en­doms­mark kop uit­ge­steek het en dat men­se moet be­gin oor­weeg of hul­le nog wil be­lê in ver­al die mark vir re­si­den­si­ë­le eien­dom.
Dit is nou meer as ’n de­ka­de la­ter en die mark het nóú eers be­gin af­koel. Met af­koel be­doel ek eg­ter nie net dat groei ver­lang­saam het nie, maar dat pry­se in der waar­heid be­sig is om te daal.
Die pro­bleem met be­leg­gings is: Wan­neer dit vir jou reg “voel”, is dit waar­skyn­lik nie die reg­te tyd nie en om­ge­keerd.
Jy kon nie­mand in 2005 oor­tuig dat om re­si­den­si­ë­le eien­dom teen as­tro­no­mie­se pry­se te koop, ’n sleg­te i­dee is nie. Die re­de­na­sie was dat dit een­vou­dig duur­der sou word; jy sou ver­skeie te­o­rieë hoor oor waar­om.
Ek het on­langs da­ta ge­kry oor die koop- en ver­koops­pry­se van een­he­de in twee van die ge­wild­ste see­fr­ont­woon­stel­ge­boue in die S­trand tus­sen 2005 en 2017. Dis vir se­ker nie sta­tis­ties ’n ver­teen­woor­di­gen­de steek­proef van die land nie, maar ek het ’n sterk ver­moe­de jy sal die­self­de ten­dens sien in ’n min­der of meer­de­re ma­te as jy na an­der re­si­den­si­ë­le ver­koop­sy­fers oor die­self­de pe­ri­o­de gaan kyk.
So, hoe het dié be­leg­gers ge­vaar oor die af­ge­lo­pe 12 jaar? Ek deel graag die vol­gen­de sta­tis­tie­ke met jul­le en pro­beer dan ’n paar by­ko­men­de af­lei­dings maak wat ho­pe­lik in die toe­koms kan help met be­sluit­ne­ming. ) He­re­reg­te, oor­drag­kos­te, kom­mis­sie of be­ste­ding aan on­der­houd is nie by­ge­re­ken nie. Wat ka­pi­taal­groei be­tref, sou 85% van die 52 be­leg­gers dus in re­ë­le waar­de geld ver­loor het. ) Geen in­kom­ste uit ver­hu­ring is in ag ge­neem nie. Die­ge­ne wat dus die ei­en­dom­me ge­koop het om te ver­huur, sou ’n be­ter uit­slag kon be­werk­stel­lig, maar selfs met ’n net­to op­brengs van 6% sou dit nie ’n sin­vol­le be­leg­ging ver­teen­woor­dig nie. ) Daar was een be­leg­ger wat die e­kwi­va­lent van 150,67% (voor kos­te) groei per jaar kon ge­ne­reer. Dié be­leg­ger het die eien­dom in Ju­lie 2006 vir R2,11 mil­joen ge­koop en dit drie maan­de la­ter vir R2,7 mil­joen ver­koop. Ná oor­drag­kos­te en kom­mis­sie sou sy werk­li­ke op­brengs eg­ter we­sen­lik la­er ge­wees het. ) Geen­een van die ei­en­dom­me wat in 2007 (op die bo­punt van die ei­en­doms­op­bloei) ge­koop is, kon tot op he­de vir méér ver­koop word nie. Dit be­te­ken ’n de­ka­de van geen of ne­ga­tie­we groei.
’n Spe­si­fie­ke eien­dom wat op 22 No­vem­ber 2007 ge­re­gis­treer is vir ’n ver­koop­prys (son­der kos­te) van R5,7 mil­joen sou na my me­ning tans nie eens die­self­de op­brengs be­haal nie.
’n Be­leg­ging van soort­ge­ly­ke be­drag in die be­kend­ste (nie eens die bes pres­te­ren­de nie) ge­ba­lan­seer­de ef­fek­te­trust­fonds sou (ná kos­te) nou on­ge­veer R13,7 mil­joen werd wees. ) Agt tran­sak­sies kon vir meer as 10% per jaar op­brengs op ka­pi­taal ver­koop. In ie­der ge­val was dit om­dat:
Die koop en ver­koop voor die ein­de van 2007 plaas­ge­vind het;
Die per­soon dit ge­koop het by ie­mand wat dit teen ’n ver­lies ver­koop het; of
Die tran­sak­sie ná 2013 plaas­ge­vind het toe pry­se stel­sel­ma­tig be­gin her­stel het.
’n Gra­fie­se voor­stel­ling van op­brengs­te be­haal (y-as) en aan­tal jaar wat die eien­dom be­sit is (x-as) is ook in­te­res­sant. Vir or­de­lik­heid het ek die een uit­skie­ter van 150,67% uit­ge­laat.
Be­leg­gers wat meer as 15% op­brengs op hul ka­pi­taal be­haal het, het deur die bank die ei­en­dom­me vir min­der as drie jaar be­sit.
Hoe­wel die sta­tis­tie­se steek­proef k­lein is, sug­ge­reer bo­ge­noem­de nog­tans dat om eien­dom te koop en ver­koop (bin­ne drie jaar) dus ’n be­ter s­tra­te­gie is as om dit op lang ter­myn te hou.
Wat ’n mens eg­ter in ge­dag­te moet hou, is dat in­dien jy koop en ver­koop, in­kom­ste­be­las­ting in plaas van ka­pi­taal­wins­be­las­ting ter spra­ke raak, wat ’n groot ge­deel­te van die voor­deel uit­wis.
Hou ook in ge­dag­te dat ver­koop­s­kom­mis­sie (be­taal­baar deur die ver­ko­per) kort­ter­myn­tran­sak­sies se op­brengs­te ver­der sal ver­laag.
Ten slot­te net ’n paar ge­dag­tes:
Die doel van die ar­ti­kel is nie om eien­dom as ’n ba­te­klas te kri­ti­seer nie. Ons be­skou eien­dom as ’n baie be­lang­ri­ke be­leg­gings­ba­te­klas. Die be­gin­sel, om té duur vir iets te be­taal wat baie ge­wild ge­raak het, is eg­ter u­ni­ver­seel (of dit nou aan­de­le, eien­dom of kuns­wer­ke is) en so ook die ri­si­ko vir die lang­ter­myn­ver­nie­ti­ging van ka­pi­taal.
Waar­teen ek wel wil waar­sku rond­om eien­dom, is die o­ën­skyn­li­ke ver­ont­ag­sa­ming van be­leg­gings­be­gin­sels wat weer be­gin kop uit­steek in ver­al die Kaap­se mid­de­stad, waar men­se weer noord van R60 000 per vier­kan­te me­ter be­taal vir piep­klein een­he­de met die hoop dat hul­le dit in die Ai­rbnb-mark sal ver­huur of dat ie­mand oor vyf jaar van nou af dit vir R120 000 per vier­kan­te me­ter by hul­le gaan koop.
Wan­neer jy te veel be­taal vir eien­dom of e­ni­ge an­der ba­te en van fi­nan­sie­ring ge­bruik maak, is die ne­ga­tie­we uit­wer­king op jou ka­pi­taal gro­ter. As kon­tant­vloei op die koop toe ’n pro­bleem raak, kan jy groot ver­lie­se in die ge­sig staar met ge­volg­li­ke regs­ge­din­ge met die bank vir wie jy die geld skuld. Moet jou­self nie in hier­die si­tu­a­sie kry nie.
Die be­sluit waar­heen om jou swaar­ver­dien­de ka­pi­taal toe te wys, is ’n baie be­lang­ri­ke een en fou­te kan ’n as­tro­no­mie­se lang­ter­myn­im­pak op jou wel­vaart hê.
In­dien jy self nie die ver­moë het om waar­de vir geld te be­oor­deel nie, kry hulp by ie­mand wat wel oor hier­die vaar­dig­he­de be­skik. )
‘‘ Die be­sluit waar­heen om jou swaar­ver­dien­de ka­pi­taal toe te wys, is baie be­lang­rik en fou­te kan ’n as­tro­no­mie­se lang­ter­myn­im­pak op jou wel­vaart hê.
Wan­neer jy te veel be­taal vir eien­dom, is die ne­ga­tie­we uit­wer­king op jou ka­pi­taal gro­ter.