October | 2014 | Delport van den Berg
Informele besluite deur Huiseienaarsverenigings
Die meeste huiseienaarsverenigings het streng voorskrifte wat die estetiese voorkoms van geboue binne die landgoed betref. Dit sluit gewoonlik heinings en ander kleiner aanbouings in, wat nie altyd deur die huiseienaar self as ‘n bouprojek beskou word wat binne die reëls van die huiseienaarsvereniging, die Memorandum van Inkorporasie (MVI) of die Memorandum van Assosiasie (MVA) val nie. Die huiseienaar dien dan nie planne en/of tekeninge in vir formele goedkeuring deur die trustees of direkteure van die vereniging nie.
Sommige huiseienaars omseil die voorgeskrewe formele proses deur ‘n trustee of direkteur uit te nooi vir ‘n informele gesprek en beduie dan met groot gebare hoe die beoogde prieel of heining daar sal uitsien. Enige instemmende kopknik deur die trustee of direkteur word deur die huiseienaar as “goedkeuring” van die beplande projek beskou.
Die howe het soos volg beslis in verband met die “toestemming” verleen deur ‘n trustee tydens ‘n informele byeenkoms, spesifiek in gevalle waar die MVI of MVA van die huiseienaarsvereniging ‘n duidelike prosedure voorskryf vir die verkryging van goedkeuring vir enige bouprojek of verbetering:
‘n Trustee of direkteur moet, voordat hy ‘n plan goedkeur, hom eers deeglik vergewis van alle oorweginge wat die landgoed in die geheel raak en nie bloot die persoonlike verhouding wat hy met die huiseienaar het, in ag neem nie. Om behoorlik ingelig te wees, moet ‘n trustee normaalweg ‘n besluit neem in komitee sodat die aangeleentheid gedebatteer kan word. Die trustee se besluit moet geneem word met bewustelike nakoming van die voorskrifte van die MVI of MVA, welke ookal van toepassing is, en met inagneming van die langtermynbelange van die lede. As die trustee hiermee in versuim bly, impliseer dit dat hy nie behoorlike aandag aan alle toepaslike oorweginge geskenk het nie. Dit is moontlik om die verlening van toestemming aan iemand toe te reken in sowel sy persoonlike as amptelike hoedanigheid.
Die aard van die verhouding tussen huiseienaars en ‘n huiseienaarsvereniging, daargestel deur die onderskrywing van die MVI of MVA, vestig ‘n ooreenkoms waarvolgens elke huiseienaar hom vrywillig gebonde ag aan die besluite geneem deur ‘n liggaam van verkose trustees aan wie die reg en mag verleen is om bindende besluite te neem oor sake wat die verhoudinge onderling en die landgoed in die algemeen raak.
Daar moet verder daarop gelet word of skriftelike toestemming verleen is deur die trustee aangesien sodanige optrede deur die trustee ‘n bykomende oorweging is in die beoordeling of dit ‘n formele besluit daarstel al dan nie.
Kyk veral Hoosen & Others NNO v Deedat 1999 (4) SA 425 (SCA) en Khyber Rock Estate East Home Owners Association v 09 of Erf 823 Woodmead Ext 13 CC, ‘n uitspraak deur Sy Edele regter Spilg in die Witwatersrandse Plaaslike Afdeling onder saaknommer 7689/2006.
Waar die huiseienaar nie die voorgeskrewe handelswyse gevolg het nie, kan ‘n informele gesprek oor die bouplanne van ‘n huiseienaar nie beskou word as ‘n formele besluit geneem deur die trustees van die huiseienaarsvereniging nie.
In die geval waar die huiseienaar die informele toestemming as ‘n “besluit” geneem deur die trustees van die huiseienaarsvereniging beskou, sal die howe nie inmeng met die besluit geneem deur ‘n huiseienaarsverening nie behalwe op die erkende gronde van regterlike hersiening soos toegepas op vrywillige assosiasies wie se lede hul tot die reëls van die assosiasie verbind het, wat insluit die afwenteling van besluitnemingsbevoegdheid na ‘n verkose liggaam van trustees. (Turner v Jockey Club of South Africa 1974 (3) SA, SA Medical & Dental Council v McLoughlin 1948 (2) SA 355 (AD) en Marlin v Durban Turf Club & Others 1942 AD 112).
Trustees en direkteure moet derhalwe uiters versigtig wees tydens informele gesprekke met huiseienaars en aandring op die stiptelike nakoming van die voorgeskrewe proses, soos in die reëls, die MVI of die MVA omskryf. Dit is raadsaam om enige kommentaar of opinie te vermy en dit liefs uit te spreek in die gepaste forum – die formele vergadering van die trustees of direkteure waar die saak in die agenda opgeneem is ter nakoming van die assosiasie se voorgeskrewe formele vereistes.
This entry was posted in Property, Uncategorized and tagged Huiseienaarsverenigings on October 6, 2014 by admin.
Informal decisions by Homeowners’ Associations
This entry was posted in Property, Uncategorized and tagged Homeowners’ Associations on October 6, 2014 by admin.
Vruggebruik (usufruct), gebruiksreg (usus) en habitatio: Wat is die verskil?
Vruggebruik, gebruiksreg en habitatio is persoonlike serwitute. Hierdie serwitute word soms as instrument in boedelbeplanning gebruik om boedelbelasting te verminder, maar testateurs besef nie altyd wat dit behels en die las wat dit op erfgename kan plaas nie.
Wat is ‘n persoonlike serwituut?
‘n Persoonlike serwituut verleen aan ‘n persoon die reg om ‘n ander persoon se eiendom te gebruik en te geniet. Die serwituut is afdwingbaar teen die eienaar van die eiendom wat belas is met die serwituut, maar die serwituut kan nie deur die serwituuthouer oorgedra word nie. Die serwituut kan verleen word vir ‘n vaste termyn, of totdat ‘n toekomstige gebeurtenis plaasvind, of vir die leeftyd van die serwituutbegunstigde, maar nie meer na sy dood nie.
Hoe word ‘n persoonlike serwituut geskep?
Dit word gewoonlik geskep in ‘n testament, maar kan ook geskep word by wyse van ‘n ooreenkoms.
Vruggebruik is die reg wat aan ‘n persoon verleen word om die eiendom van ‘n ander te gebruik en te geniet en die vrugte (opbrengs) daarvan te neem, sonder om die aard van die eiendom te verander. Wanneer vruggebruik byvoorbeeld oor ‘n plaas verleen word, sluit dit gewoonlik ook die geboue en vee, boerderytoerusting en die meubels van die woonhuis in.
Die algemene pligte van die vruggebruiker
Die vruggebruiker is slegs geregtig op die gebruik en genot van die eiendom; hy verkry nie eiendomsreg nie. Die vruggebruiker mag nie die eiendom uitput of vernietig nie, maar hy is verplig om dit te bewaar. Die eiendom moet gebruik word op die wyse waarvoor dit bedoel is. ‘n Nuwe wyse van gebruik van die eiendom is toelaatbaar mits dit sinvol is onder die omstandighede.
Reg op vrugte
Die vruggebruiker mag die vrugte neem, gebruik of vervreem hetsy die vrugte natuurlik, industrieel of saaklik van aard is. Dit beteken dat die vruggebruiker geregtig is op al die produkte wat die grond bied en alle wins en inkomste wat verkry word uit die eiendom. Die kleintjies van diere asook alle produkte afkomstig van die diere, insluitend melk, wol of eiers, word die eiendom van die vruggebruiker. Die vruggebruiker verkry eienaarskap van die vrugte deur dit self te versamel of deur iemand te kry om dit namens hom te doen. Gewasse op die lande word nie as vrugte beskou nie, maar as deel van die grond en moet eers versamel en van die grond geskei word. Vrugte wat nie by die verstryking van die vruggebruik versamel is nie, kan nie oorgedra word aan die vruggebruiker se opvolgers/erfgename nie. Saaklike vrugte (byvoorbeeld huurinkomste of rente) word die eiendom van die vruggebruiker wanneer dit verskuldig word. By die beëindiging van die vruggebruik word saaklike vrugte verdeel tussen die vruggebruiker en die eienaar van die eiendom in verhouding tot die tyd wat die vruggebruik bestaan het​​.
Herstelwerk en uitgawes
Die vruggebruiker is verplig om die eiendom in stand te hou en is verantwoordelik vir alle uitgawes om die eiendom goed te onderhou, normale slytasie uitgesluit. Die vruggebruiker is verder verantwoordelik vir die betaling van munisipale belastings en heffings. Die betaling van versekeringspremies, uitgawes verbonde aan strukturele versterkings wat nodig mag wees om te verhoed dat ‘n gebou bouvallig word, en ander soortgelyke uitgawes is nie deel van die vruggebruiker se verantwoordelikhede nie.
Die vruggebruiker is nie geregtig op vergoeding vir verbeterings wat hy op die eiendom aanbring nie. Die verbeterings mag wel verwyder word mits hy alle skade veroorsaak deur die verwydering herstel.
‘n Vruggebruiker mag nie die eiendom vervreem of beswaar nie, maar hy mag sy reg op die gebruik en genot van die eiendom en die vrugte daarvan verkoop, verhuur of uitleen, met dien verstande dat sodanige reëling nie die tydperk waarvoor die vruggebruik toegestaan is, mag oorskry nie.
Vruggebruik word gewoonlik vir die leeftyd van die vruggebruiker toegestaan, maar soms mag dit ook vir ‘n vaste tydperk toegestaan word. Dit sal egter steeds beëindig word by die dood van die vruggebruiker.
Regshandelinge deur die eienaar
Die eienaar mag nie enigiets doen om die vruggebruiker se regte te benadeel nie. Die eienaar mag nie die vruggebruiker se reg op gebruik of genot van die eiendom verhoed, belemmer of inkort nie. Die eienaar mag slegs met die skriftelike toestemming van die vruggebruiker ‘n saaklike serwituut oor die eiendom registreer. Die skriftelike toestemming van die vruggebruiker word benodig vir enige ander handelinge met die eiendom deur die eienaar, byvoorbeeld met die verkoop van die eiendom en die registrasie van ‘n verband. Die eienaar en die vruggebruiker mag tesame ‘n verband oor die eiendom verkry of die vruggebruiker kan sy voorkeur laat vaar sodat die verband vry van die vruggebruik geregistreer kan word. Die meeste banke verkies laasgenoemde.
Die serwituut van gebruik lyk na vruggebruik, maar die houer se regte is baie meer beperk as dié van die vruggebruiker. In die geval van roerende eiendom mag hy die eiendom besit en gebruik en in die geval van onroerende eiendom mag hy en sy familie die eiendom bewoon. Die houer mag van die vrugte neem vir sy en sy gesin se daaglikse behoeftes. Die houer mag nie enige van die vrugte verkoop nie en ook nie ‘n huurkontrak oor die eiendom toestaan nie. Daar is ‘n paar uitsonderings, byvoorbeeld waar ’n huis te groot is vir die houer se gebruik, mag hy ‘n gedeelte daarvan verhuur. Die houer se gebruik van die eiendom mag egter nie tot nadeel van die eiendom strek nie.
Die serwituut van habitatio verleen aan die houer die reg om saam met sy familie in die huis van ‘n ander te woon, sonder dat dit nadelig vir die eiendom is. Die houer mag die eiendom verhuur of onderverhuur.
This entry was posted in Property, Uncategorized and tagged Boedelbeplanning on October 6, 2014 by admin.
Usufruct, usus and habitatio: What is the difference?
This entry was posted in Property, Uncategorized and tagged Estate planning on October 6, 2014 by admin.