As 'n professionele beleggingskliënt vir eiendomsbedrywe moet u baie vertroud wees met al die metodes van waardasie van inkomste-eiendomme. Een hiervan is die berekening van netto bedryfsinkomste, aangesien dit gebruik word met 'n dopkoers om die waarde van 'n eiendom te bepaal.
Bepaal die Bruto Bedryfsinkomste (GOI) van die eiendom:
Bruto Potensiële Inkomste - Vakature- en Kredietverlies = Bruto Bedryfsinkomste
Bepaal die bedryfskoste van die eiendom. Dit sluit in uitgawes vir bestuur, regs- en rekeningkunde, versekering, bewaaktes, instandhouding, voorrade, belasting, nutsdienste, ens.
Trek die bedryfsuitgawes van die bruto bedryfsinkomste af om by die netto bedryfsinkomste te kom. Met die voorbeeld van 'n eiendom met 'n bruto bedryfsinkomste van $ 52,000 en bedryfskoste van $ 37,000, sal ons netto bedryfsinkomste wees:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 Netto Bedryfsinkomste
Kommersiële leners gebruik verskillende kwalifikasiekriteria om vas te stel of 'n verband geregverdig is en hoeveel hulle teen 'n eiendom sal leen. Die belegger eienaars word gewoonlik nie individueel geëvalueer oor hul kredietgeskiedenis nie, aangesien dit nie so belangrik vir die lener is nie aangesien die inkomste-generasie potensiaal van die eiendom wat verband hou, belê moet word.
Die feit is dat 'n huiskoper gaan woon in die huis wat hulle koop, sodat die lener hul vermoë om die verband te betaal en hul geskiedenis van die betaling van skuldverpligtinge evalueer.
Dit is 'n baie ander situasie van 'n kommersiële eiendom, kom ons sê 'n kantoorkompleks. Die kopers koop hierdie eiendom vir een enkele doel; om positiewe kontantvloei uit huurinkomste te genereer.
Die motivering vir die aankoop is inkomste, dus die lener wil die eiendom evalueer, meestal gebaseer op die inkomste wat dit sal genereer.
Seker, eiendomsvoorwaarde en ander faktore betree die verbandkwalifikasie, maar inkomste is die groot faktor. As die eiendom die skuld kan betaal (betaal die verbandbetalings) en nog steeds 'n aanvaarbare maandelikse inkomste kontantvloei het, sal 'n verband waarskynlik begin word.
Natuurlik, uitgawes is een helfte van die belangrikste oorwegings in die NOI berekening. Dit is van kritieke belang om al die bedryfskoste van die eiendom vas te lê. Dit kan en doen dikwels:
Bemarking en Advertering - Afhangende van die tipe eiendom, kan hierdie koste kategorie baie wissel. Vir 'n woonstel eiendom sal die meeste van hierdie koste advertensies wees om huurders aansoekers te genereer. Vir 'n kleinhandel of kantoor eiendom sal dieselfde geld, maar daar kan ook bemarkingsuitgawes wees om die eiendom aan verbruikers of kliënte vir die huurders voor te lê.
Bestuur - Professionele bestuur is die norm vir groter kommersiële eiendomme. Hierdie uitgawe is beduidend, maar dit kan baie vergoed word deur die spaargeld wat professionele bestuur kan genereer in die bedryf en instandhouding van die eiendom.
Utilities - Diegene wat nie aan huurders oorgedra word nie, sal in hierdie kategorie wees.
Herstelwerk en instandhouding - Alles van landscaping vir die bevestiging van gebreekte lugversorgingseenhede of skilderye van eenhede is in hierdie emmer.
Versekering - Dit is ook 'n groot uitgawe.
Dit is die hoofkategorieë, en daar is ander uitgawes wat afhanklik is van die gebruik van die eiendom en die huurders.
As die verhoudings wat deur die lener gegrond word op grond van inkomste nie na goedkeuring verwys nie, kan die leners meer kontant vir 'n afbetaling opdoen om die verhoudings in lyn te bring. Netto Bedryfsinkomste is baie belangrik in kommersiële lenings.
Wees baie versigtig om al die bedryfskoste in die berekening te kry. Ontbrekende uitgawes sal netto bedryfsinkomste verhoog en sodoende veroorsaak dat u kliënt te veel betaal vir die eiendom gebaseer op waardasie deur gebruik te maak van die dopkoers.
Vir die mees gebruikte belegger berekeninge verduidelik en 'n sigblad om hulle te bereken, neem hierdie lin vir die top 10 berekeninge .
Omvattende itemisering van bedryfsuitgawes.
Geen van hierdie berekeninge is vuurpylwetenskap nie. Jy sal vinnig opdaag en dit kan doen of dit intelligent met kommersiële belegger-kliënte kan bespreek.