VERHUURDER EN HUURDER - Dikwels Gestelde Vrae Terug na tuisblad
Huur en Verhuur – honderde duisende individue, paartjies en families huur akkommodasie in Suid Afrika, en dit is belangrik dat die regte van huurders gerespekteer word. Gelykerwys, koop baie mense ‘n tweede huis as ‘n belegging, en hulle regte as verhuurders moet ook gerespekteer word. Die reg betreklik tot Huur en Verhuur bedoel om ‘n balans daar te stel tussen die regte van die onderskeie partye.
Indien u ‘n verhuurder is, of beplan het om een te word, is die nie raadsaam om jou eie huurkontrak op te stel of om op ‘n ‘van die rak af’ vorm wat deesdae so geredelik beskikbaar is, staat te maak nie. Betreurenswaardig word vele van hierdie vorms deur eiendomsagente en verhuring agentskappe gebruik. Dit sal ook nie aan u die nodige beskerming verleen nie – elke ooreenkoms is verskillend en uniek, en benodig die dienste van ‘n prokureur. Gaan minstens deur die kontrak wat u op die punt staan om te teken. Deur ‘n kontrak op te laat stel om aan u individuele vereistes te voldoen kan vele valstrikke en probleme later verhoed word, en ook verseker dat u waardevolle eiendomsregte deurgaans beskerm word. U sal ook die dienste van ‘n prokureur benodig om agterstallige huur in te win, skadevergoeding te eis en u huurder uit te sit sou dit dalk nodig word.
Die Huurbehuising Wysigingswet 35 van 2014 (Die Wet) sal inwerking tree op ‘n datum wat nog geproklameer staan te word. Die wysigingswet sal ‘n groot impak hê op sowel die huurbedryf, verhuurders en huurders. Die doel van die wysigingswet sluit in om-
die regte en verpligtinge van sowel huurders en verhuurders op ‘n samehangende wyse uiteen te sit
te vereis dat verhuringskontrakte skriftelik moet wees
te verseker dat Huurbehuisingstribunale by alle kantore gestig word
die bevoegdhede van die Huurbehuisingstribunale uit te brei
vir ‘n appèl proses voorsiening te maak
van alle plaaslike munisipaliteite te vereis om Huurbehuisingstribunale kantore te hê
Wat stel ‘n huurkontrak daar en wat word bedoel met tydelike gebruik en genot?
Wat is die gevolge van ‘n huurkontrak?
Wat is die verhuurder se pligte? (huisbaas)
Wat is die pligte van die huurder? (pagter)
Wie moet die huurooreenkoms onderteken?
Is die verhuurder daarop geregtig om die eiendom te inspekteer?
Wanneer moet die deposito terugbetaal word?
Beskik huurders oor ‘n 7 dae grasie tydperk om die huur te betaal?
Mag ‘n huurkontrak vroeër beëindig word of by verkoop van die eiendom?
Mag ‘n huurder eis vir verbeteringe gemaak gedurende die huurtydperk?
My huurkontrak het tot ‘n einde gekom, die eienaar wil nou my huurdeposito vir instandhouding en herstel aanwend wat ‘billike slytasie’, soos veroorsaak deur die redelike gebruik van ‘n eiendom, oorskry – wat is my regte?
Wat gebeur met my deposito as ek ‘n huurkontrak onderteken het, maar nou verplaas is en nie kan intrek nie?
Wat moet ek doen as my huurder nie die huur betaal nie?
Watter sort klagtes bereg die Huur Behuising Tribunaal?
Wat is die funksies van die Huur Behuising Tribunaal?
Wanneer is ‘n huurder se okkupasie onregmatig?
Wat is die regsposisie oor uitsettings vanaf eiendom verhuur?
Wat is as verweer tot beskikking van ‘n huurder wie ‘n uitsettingsbevel in die gesig staar?
Wie is regsbevoeg om ‘n uitsettingsbevel aan te vra?
Wat is ‘n artikel 4(2) kennisgewing en wat is die voorsiening vir billikheid waarna verwys word in Artikel 4(6)?
Wat se tipe regsaksie sal my prokureur bring en in welke hof sal my prokureur vir ‘n uitsettingsbevel aansoek doen?
Wat as iemand my grond onwettig betree?
1. Wat stel ‘n huurkontrak daar en wat word bedoel met tydelike gebruik en genot?
‘n Huurkontrak is ‘n ooreenkoms tussen twee partye waarby die verhuurder (eienaar, ens) ooreenkom om aan die huurder (pagter) tydelike gebruikengenot van ‘n bate (huis, ens) volledig of gedeeltelik vir vergoeding (huur) te verskaf.
Verskille tussen ‘n Verkoping en ‘n Verhuring is:
‘n Verkoping bedoel om van elke bestaande reg afstand te doen, insluitend die reg om die bates wat aan jou behoort te verwoes of in wese te beperk – ‘n huurkontrak doen, uiters, afstand van die reg om die bate te gebruik en die vrugte daarvan in te samel en te verbruik.
‘n Verkoping bedoel om permanent afstand te doen van die reg om eiendom te gebruik en te geniet – ‘n Verhuring doen slegs tydelik afstand van so ‘n reg.
Die partye het nie nodig om die termyn vas te stel nie want waar geen termyn vasgestel is nie beskou die reg die termyn as periodiek en dat dit beëindig kan word by wyse van redelike kennisgewing deur enigeen van die partye.
Roerende en onroerende eiendom kan verhuur word en geen formaliteite word voorgeskryf nie.
Die huurkontrak moet ook voorsiening maak vir monetêre huurbetalings.
Sekere regulasies word deur die wet voorgeskryf ter beperking van huur paaiemente betaalbaar ten opsigte van bepaalde eiendomme en ter uitbreiding van okkupasie van eiendomme waarvoor Die Wet op Huurbeheer 1976 spesifiek voorsiening maak.
2. Wat is die gevolge van ‘n huurkontrak?
Die huurkontrak mag voortleef deur ooreenkoms:
Vir ‘n bepaalde tydperk,
Totdat ‘n bepaalde gebeurtenis plaasvind,
Vir so lank as wat die verhuurder of huurder dit goeddink , of
Van tyd tot tyd, bv. daagliks, weekliks, maandeliks, jaarliks, ens.
Die huurkontrak mag hernu word sodra dit verval deur middel van:
‘n Uitdruklike hernuwing t.w. uitoefening van ‘n opsie om te hernu soos vervat in die huurkontrak.
‘n Stilswyende hernuwing , t.w. as die verhuurder die huurpaaiement aanvaar en die huurder aanhou om die eiendom te gebruik onmiddelik nadat die huurkontrak verval het,
‘n Eenvoudige (implisiete)hernuwing, as die tydperk van die nuwe huurkontrak nie vasgestel was nie en verwysing na besondere bepalings afwesig is word dit vermoed dat die eiendom opnuut verhuur is vir dieselfde huurpaaiement en met dieselfde bepalings as voorheen, behalwe m.b.t. verwagte en voorsienbare bepalings.
Die verhuring vervolg na afstanddoening van die eiendomdeur die verhuurder:
Die regsreël ‘huur gaat voor koop’(die reg neem eers kennis van huurkontrakte, en daarna van verkoopooreenkomste), word toegepas,
Onroerende eiendom word onderworpe aan bestaande huurkontrakte oorgeneem deur die verhuurder se opvolger,
Die opvolger van die verhuurder verkry al sy regte, en
Die opvolger van die verhuurder verkry ook al sy verpligtinge ingevolge die huurkontrak.
Die verhuring mag onderverhuring, sessie en aanwysing beïnvloed:
Onderverhuring aan ‘n derde deur die huurder is slegs van krag tussen hulle en verbind nie die verhuurder nie, bv. tydens die verval van die huurkontrak kan die verhuurder die onderlangse huurder (3de party) uitsit,
‘Sessie van ‘n huurkontrak aan ‘n derde deur die huurder stel nie ‘n nuwe ooreenkoms daar nie aangesien hy slegs sy regte kan oordra en nie die huurkontrak op sigself nie,
Aanwysing is ‘n drie partydige ooreenkoms tussen die verhuurder, huurder en ‘n derde waar die bestaande huurkontrak opgehef en vervang word met ‘n nuwe huurkontrak, met dieselfde bepalings as voorheen, en die 3de nou die huurder word, bv. ‘n delegasie ooreenkoms.
3. Wat is die verpligting van die verhuurder (huisbaas)?
Die verhuurder moet die huurder okkupasie en beheer geevan die eiendom, die eiendom in ‘n behoorlike en veilige toestand onderhou en verseker dat die gewone aaneenlopende herstelwerk gedoen word.
Die verhuurder moet waarborg dat die huurder ononderbroke gebruik en genot van die eiendom sal geniet vir die duur van die huurkontrak. Die verhuurder mag nie onregmatige inmeng met die huurder se regte nie en slegs regmatig en op ‘n redelike wyse inmeng bv. om die nodige herstelwerk en inspeksies te doen.
Die verhuurder moet die huurder beskerm teenonderbrekings deur derde partye wie mag voorhou om ‘n sterker reg op die eiendom te h? as die huurder, maar is nie verplig om die huurder teen onderbrekings a.g.v. die werking deur bonatuurlike kragte te beskerm nie, soos byvoorbeeld deur ‘n handeling van God .
Die verhuurder moet al die belasting betaal en heffings op gelê deur staatsorgane met betrekking tot die eiendom, maar is nie verantwoordelik vir daardie heffings van dienste gelewer op aandrang van die huurder nie, bv. elektrisiteit. Die partye kan ook ooreenkom dat die huurder die perseel se belastings en heffings betaal.
Die verhuurder moet die huurder se sekuriteit deposito in ‘n spaarrekening plaas wat oor die hoogste rentekoers van daardie finansiële instansie beskik en die sekuriteit deposito weer teruggee aan die huurder, plus alle rente opgeloop daarop, minus enige redelike kostes vir die herstel van skade veroorsaak deur die huurder.
Die verhuurder moet bewys lewer aan die huurder van enige kostes opgeloopvir die opstel van ‘n huurkontrak waar sodanige kostes opgedien word aan die huurder.
Die verhuurder moet toelaat dat die huurder gaste ontvang.
4. Wat is die pligte van die huurder (pagter)?
Die huurder moet die huur betaal behalwe as die verhuurder die ooreenkoms verbreek of indien besit van die eiendom onderbreek word deur ‘n handeling van God. In die afwesigheid van ‘n spesifieke bepaling wat die datum vir die betaling van huur spesifiseer, sal die algemene re?l geld dat huur terugwerkend betaalbaar is, hetsy by die verval van die huurkontrak of aan die einde van elke periode (week, maand, ens) van ‘n periodieke huurkontrak.
Die huurder moet die eiendom gebruik vir die doel waarvoor dit verhuur was – of indien nie gespesifiseer nie, vir die gewone funksie daarvan, bv. as tuiste ens. Die verhuurder moet altyd die eiendom op ‘n redelike wyse gebruik; asof dit sy eie eiendom is. Dit is praktyk om die gebruik van die eiendom te reguleer deur inkorporasie van bepalings regulatories aan die huurkontrak.
Die huurder moet die eiendom verlaat deur dit in die selfde toestand te laat as toe besit daarvan geneem was, met voorsiening vir billike slytasie. Die huurder is verantwoordelik vir enige skade aangerig tot die eiendom deur sy huishulp, bewoners of gaste. Die redelike herstelkoste word gewoonlik as prima facie bewys aanvaar vir die verhuurder se verlies deur skade aangerig.
Die huurder moet nie die eiendom vir onbehoorlike doeleindes gebruik nie (byvoorbeeld, oorbesetting, onwettige aktiwiteite of kleinhandel wat ongeregistreerd is)
Die huurder moet homself verbind tot die bepalings van die huurkontrak solank as wat sodanige bepalings wettig is.
Die huurder moet die eiendom skoon en netjies hou.
5. Wie moet die huurooreenkoms onderteken?
Enigeen oor die ouderdom van 18 mag ‘n huurooreenkoms onderteken.
Van die kant van die verhuurder is dit verkieslik dat alle meerderjariges ouer as 18 gesamentlik en afsonderlik aanspreeklik sal wees vir die huur. Gades is bekend daarvoor om soms agter mekaar se krediet profiele te skuil, en daar bestaan soveel gevalle waar afhanklikes, medewerkers en selfs vriende intree tot huurkontrakte waar slegs een huurder die kontrak fisies onderteken, maar al die bewoners ‘n gedeelte van die huur moet betaal. Indien elk van die bewoners nie sy of haar gedeelte betaal nie, kan die verhuurder slegs die persoon wat die huurooreenkoms onderteken het geregtelik vir agterstallige huur aanspreek of swartlys - dit mag moontlik die verhuurder se kanse verskraal om die onbetaalde huur in te win.
Van die kant van die huurder, kan die huurder nie beswaar maak sou die verhuurder aandring daarop dat alle meerderjariges, oor die ouderdom van 18, mede ondertekenaars van die huurkontrak word en hulself gesamentlik en afsonderlik daartoe verbind nie. Dit beteken dat sou een van die medehuurders versuim om sy of haar huurdeel te betaal, die huurders almal aanspreeklik sal wees om die uitstaande bedrag te vereffen. Verstaan dit duidelik dat u medehuurders se onvermoë om betyds hulle gedeelte van die huur te betaal u persoonlike aaneenlopende okkupasie van die eiendom, en moontlik ook u kredietprofiel, mag beïnvloed.
6. Is die verhuurder daarop geregtig om die eiendom te inspekteer?
Die verhuurder of huuragent het die reg om die eiendom te betree om ‘n roetine inspeksies uit te voer, maar slegs nadat sodanige reëlings getref was met die huurder en slegs wanneer dit geleë sou wees, en met redelike kennisgawe daarvan. Die huurder mag nie onredeliker gewys die verhuurder weerhou van toegang tot inspeksie nie. Die verhuurder mag nie die eiendom betree sonder die huurder se toestemming nie, wat ook nie onredelik geweier mag word nie.
Ooreenkomstig die Wet op Huurbeheer moet die huurder en verhuurder (of huuragent) gesamentlik die toetrede en uittredings inspeksies uitoefen. Dit is om enige defekte en gevolglike skade op rekord te plaas waarvoor die huurder aanspreeklik mag wees.
Indien die verhuurder die uittredings inspeksie nie uitvoer binne 3 dae nadat die huurkontrak verval het nie, word daar aanvaar dat die eiendom in ‘n goeie toestand gelaat en oorhandig was en sal die verhuurder nie oor ‘n verdere eis weens skade beskik nie.
Sou die verhuurder egter poog om reëlings te tref vir ‘n uittredings inspeksie en die huurder versuim om daarop te reageer, mag die verhuurder die eiendom evalueer binne 7 dae vanaf verval van die huurooreenkoms ten einde enige skade, sowel as die herstelkoste verbonde daartoe, teenoor enige deposito in verrekening te kan bring.
7. Wanneer moet die deposito terugbetaal word?
Indien daar gedurende die uittredings inspeksie bevind word dat daar geen skade aangerig was nie, moet die deposito binne 7 dae na verval van die huurooreenkoms terugbetaal word.
Indien daar gedurende die uittredings inspeksie bevind word dat daar wel skade aangerig was, moet die balans van die deposito teruggegee word binne 14 dae nadat die eiendom in herstel gebring was.
Indien die huurder versuim om die uitgaande inspeksie by te woon, moet die balans van die deposito teruggegee word binne 21 dae na verval van die ooreenkoms.
Die huurder is geregtig op alle kwitansies ten aansien van die herstel van enige teenswoordige skade.
Die verhuurder kan die deposito aanwend vir enige bedrag soos verskuldig deur die huurder – uitstaande huur of nodighede, redelike betaling vir skade aan die eiendom (byvoorbeeld: skoonmaak van matte, verlore sleutels of afstandbeheer en om die eiendom te herstel na die oorspronklike staat waarin dit was ten tyde van die huur se aanvang), redelike uitslyting uitgesluit.
8. Beskik huurders oor ‘n 7 dae grasie tydperk om die huur te betaal?
Daar is geen wet wat daarvoor voorsiening maak dat ‘n huurder ‘n 7 dae grasie periode het om die huur te betaal nie.
‘n Verhuurder is daarop geregtig om die aangewese bedrag, en op die aangewese plek en tyd deur die huurder betaal te word.
Die huurooreenkoms sal stipuleer wat die huur se aangewese betaaldatum is en meeste huurooreenkomste sal ook spesifiseer dat die huur ten volle en vry van enige aftrekkings betaal moet word.
Indien die huurooreenkoms stipuleer dat die huur voor of op die eerste dag van elke maand betaalbaar is, sal die huurder kontakbreuk pleeg indien die huur steeds uitstaande is op die tweede van die maand.
9. Mag ‘n huurkontrak vroeër, of by verkoop van die eiendom, beëindig word?
Daar moet eerstens gelet word op die inhoud van die huurooreenkoms, spesifiek op enige bestaande kansellasie klousules.
Indien die huurooreenkoms ‘n vasgestelde termyn beding en daar nie ‘n kansellasie klousule bestaan nie, kan die huurder nie die huurooreenkoms kanselleer nie, behalwe as die verhuurder kontrakbreuk sou pleeg of toestem tot ‘n vroeëre kansellasie van die ooreenkoms.
Indien die huurooreenkoms ‘n maand tot maand grondslag beding is ‘n kalendermaand kennisgawe nodig vir die kansellasie daarvan.
Indien die huurder versuim om die huur te betaal kan die verhuurder aksie neem deur die huur op te eis, die huurooreenkoms te kanselleer of ‘n hofbevel te verkry en dat die balju van die hof u met mag verwyder, sou u versuim om ‘n uitsettingsbevel te gehoorsaam.
Indien die eiendom verkoop word geniet die huurder regsbeskerming by wyse van die gemeenregtelike ‘huur gaan voor koop’. Indien die eiendom verkoop was, word die nuwe eienaar die verhuurder en bly al die bestaande bepalings van die huurooreenkoms aanwendbaar en afdwingbaar. Die eienaar mag nie die huurkontrak kanselleer nie en moet wag tot die verstryking van u bestaande huurtermyn. Die nuwe eienaar is ook verantwoordelik om u huurdeposito, minus enige skade eise, terug te besorg.
10. Mag ‘n huurder eis vir verbeteringe gemaak gedurende die huur tydperk?
Die posisie verskil in die geval van onroerende en roerende eiendom.
Noodsaaklike verbeteringe om die eiendom te beskerm of in stand te hou (tesame met diens fooie)
Strukture opgerig met toestemming van die verhuurder (slegs strukturele kostes en nie diens fooie ook nie).
Ploeg, bewerking en saad gesaai op landbou grond (en die kostes daarvan).
Die eis ontstaan eers wanneer die huurkontrak beëindig word en die huurder die eiendom verlaat het. Die huurder het geen reg tot terughouding van die eiendom tot en met vergoeding plaasgevind het nie.
Die strukture afbreuk wat hy opgesit het en die materiaal daarvan verwyder, en
Die gesaaides wat hy geplant het oes.
Neem kennis dat die huurder bogemelde aksies slegs mag beoefen voordat die huurkontrak ten einde kom. Goedere agtergelaat ná die huur beëindig is, is tot voordeel van die eienaar.
Indien die huurder enige verbeteringe tot die eiendom aanbring met die eienaar se toe- stemming sal hy geregtig wees op vergoeding wanneer die huurkontrak verval. Die eienaar mag aanspraak maak op die verbeteringe, maar word nie toegelaat om dit in ontvangs te neem sonder om vergoeding daarvoor te betaal nie, want dit sou op onregmatige verryking neer- kom. Dit is ‘n reg re?l waarna verwys word as onregmatige verryking, waarvolgens geen persoon verryk mag word deur die verlies van ‘n ander nie.
Noodsaaklike verbetering om die eiendom te beskerm of in stand te hou (kostes aangegaan)
Bruikbare verbeteringe, met of sonder die toestemming van die verhuurder (kleinste van uitgawes of verbeteringswaarde)
Die eis ontstaan eers wanneer die huurkontrak beëindig word en die huurder die eiendom teruggee. Die hof het n diskresie om ‘n eis vir bruikbare verbeteringe af te wys. Die verhuurder het ‘n reg tot terughouding van die grond tot en met vergoeding plaasgevind het.
Die verhuurder mag bruikbare verbeteringe verwyder in stede van vergoeding, sonder om die eiendom in ‘n erger toestand te laat as waarin dit was voordat die verbeteringe gedoen was.
11. My huurkontrak het tot ‘n einde gekom, die eienaar wil nou my huurdeposito vir instandhouding en herstel aanwend wat ‘billike slytasie’, soos veroorsaak deur die redelike gebruik van ‘n eiendom, oorskry - wat is my regte?
‘Billike slytasie’ word gedefinieer as ‘die agteruitgang of waardevermindering van die eiendom deur gewone of redelike verbruik’.
Die kitsreël is dat wanneer ‘n huurder iets beskadig wat nie normaalweg sou uitslyt nie, die huurder aanspreeklik gehou kan word vir die markwaarde van die item, met inagneming van die ouderdom daarvan en die tydperk wat dit andersins behoue sou bly, sowel as die vervangingswaarde daarvan.
So, terwyl gewone slytasie van matte nie teen die huurder behoort te tel nie, sal groot skeure of onwasbaar kolle wel. By enige vermindering as ‘n heffing ter vervanging daarvan moet die ouderdom daarvan in ag geneem word in vergeleke met die toekomstige bruikbaarheid daarvan.
‘n Verhuurder mag ook skoonmaak fooie aftrek vanaf die deposito, maar mag slegs soveel hef vir die skoonmaak daarvan as wat nodig sou wees om die ‘algemene’ of ‘redelike’ huurder te bevredig.
Die verhuurder moet ook let op hoe skoon die huurder die huureenheid los tydens die verlating daarvan, en mag skoonmaak fooie slegs hef as die eenheid, of n gedeelte daarvan, in ‘n opsigtelike minderwaardiger toestand agter gelaat word.
12. Wat gebeur met my deposito as ek ‘n huurkontrak onderteken het, maar nou verplaas is en nie kan intrek nie?
Waar ‘n huurder ‘n huurkontrak onderteken en ingestem het om in te trek, maar op die laaste oomblik van plan verander, sê die reg dat dit redelik is om die deposito te gebruik, of ‘n gedeelte daarvan, om die verlore huurpaaiement te dek.
As die verhuurder die deposito geneem het maar sonder enige aanwysing om‘n nuwe huurder te bekom, kan die huurder wat die deposito betaal het die Huur Behuising Tribunaal nader en inlig dat geen poging aangewend was nie.
13. Wat moet ek doen as my huurder nie sy huur betaal het nie?
Indien huur nie op die ooreengekome datum betaal was nie sal die huurder die bepalings van die huurkontrak verbreek het.
Die verhuurder mag:
Die huurder ‘n geleentheid gun om die agterstallige huur te betaal.
Alternatiewelik, onmiddelik ‘nEisbriefuitreik aan die huurder wat aan hom ‘n redelike tydperk (normaalweg sewe dae) gun om die kontrakbreuk te herstel. Die verhuurder sal ‘n afskrif vir sy of haar bewaring doeleindes behou.
Sodra die tydperk verstreke is en die huur nog steeds nie betaal is nie, ‘n Dagvaarding uitreik vir die agterstallige huuren gelyker tyd ook die roerende bates op die perseel aanwesig in beslag laat neem, ooreenkomstig die verhuurder se hipoteek, om die huur te verseker.
Sou die huurder verkies om die huurooreenkoms te beëindig, ‘n Kansellasie kennisgewing aan die huurder stuur, wat ook in die dagvaarding as bede vervat kan word, en voortgaan met uitsettingsverrigtinge.
Sou hy bekommerd wees dat die perseel verlaat mag word sonder dat die huur vereffen word, ‘ndringende aansoekrig aan die hof ingevolge artikel 32 van dieWet op Landdroshowe,vir die verwydering van enige roerende eiendom na ‘n plek van veiligheid wat gewoonlik die Balju se perseel sal wees.
Ook ter geleëner tyd ‘nDagvaarding uitreik teen die huurder vir skade gely deur die verhuurder, synde vir skade aangerig aan die eiendom waarvoor daar nie voorsiening gemaak was deur die huurdeposito nie, sowel as vir verlies aan huurinkomste vir die tydperk wat dit hom of haar sal neem om ‘n nuwe huurder te vind.
Oorweging om u prokureur te betrek vir hulp met enige of al die prosedures soos bovermeld, sal u tot voordeel wees en ook verseker dat vinnige en gepaste bystand in ‘n toepaslike forum verkry word.
Dit is ook belangrik om daarop te let dat ‘n verdere mening bestaan, maar wat nog nie voor die hof gedien het nie, dat residensiële huurooreenkomste moontlik mag tuishoort onder die Wet op Verbruikersbeskerming, in welke geval 20 dae kennis verleen sal moet word vir kontrakbreuk. Dit is die rede hoekom dit belangrik is om met ‘n prokureur te konsulteer.
Die plaaslike Huur Behuising Tribunaal is een van die staatsorgane wat bemagtig is om huurkontrak geskille te besleg.
14. Watter sort klagtes bereg die Huur Behuising Tribunaal?
Nie-betaling van huurgeld
Versuim om ‘n deposito terug te betaal
Inbreuk op ‘n huurder se privaatheid
Oorbevolking van ‘n huurperseel
Bepaling van billike huurbedrae
Onwettige beslaglegging op ‘n huurder se goed
Diskriminasie teen ‘n voornemende huurder
Nie-uitreiking van’n kwitansie vir huurgeld
Onaanvaarbare gedrag deur ‘n huurder
Gebrek aan instandhouding en herstelwerk
Onwettige uitsluit van ‘n huurder or onderbreking van dienste
15. Wat is die funksies van die Huur Behuising Tribunaal?
Die HBT is‘n Staatsorgaan, en kan genader word deur beide die eienaar en die huurder.
Daar is ‘n kantoor gestasioneer in elke provinsie en het die mag om bevindings te maak soortgelyk aan bevindings gemaak deur die Landdroshof. Die diens is gratis en die Tribunaal het wye magte.
Spoliasiebevele – Dit verhoed ‘n huurder of verhuurder om die reg in eie hande te neem deur goedere te konfiskeer.‘n Spoliasie bevel verskaf die goedere terug aan die eienaar daarvan in afwagting van ‘n volledige verhoor oor die aangeleentheid. Spoliasie bevele sal gewoonlik aangevra word deur die huurder teen die verhuurder.
Interdikte– hierdie bevele voorkom dat ‘n verhuurder of huurder voortgaan met ‘n sekere handeling of verwag van die ander party om ‘n besondere handeling te verrig. Interdikte sal nietemin meer waarskynlik aangevra word deur of ‘n verhuurder of huurder in situasies waar een party beweer dat die ander ‘n onregverdige praktyk beoefen.
Inbeslagneming bevele– ‘n Verhuurder sal gewoonlik probeer om ‘n inbeslagneming bevel vir die huurder se eiendom te verkry sodra as die Tribunaal bevind dat agterstallige huur, soos verskuldig aan die verhuurder, nie betaal was nie en as opvolging van ‘n interdik teen die huurder.
Hier is ‘n kontaklys vir die HBT:
(021) 483 2342 of 0860 106 166
(031) 336 5300 of (031) 336 5222
(015) 294 2000 of (015) 294 2241
16. Wanneer is ‘n huurder se okkupasie onregmatig?
As die kontrak op enige wyse verbreek was deur die huurder, en hy of sy nie sodanige kontrakbreuk herstel het binne die grasie periode, indien enige, soos ooreengekom deur die partye nie, kan die verhuurder die kontrak kanselleer bv. versuim om huur te betaal soos ooreengekom.
Die verhuurder moet die huurder skriftelik in kennis stel van sy besluit om die kontrak te kanselleer by wyse van ‘n kansellasie kennisgewing, wat die huurder ‘n redelike tydperk gun of sodanige tydperk soos ooreengekom in die kontrak bepalings, om die eiendom te verlaat. Sien die Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond, Wet 19 van 1998
As die huurder die besluit van die verhuurder om die kontrak te kanselleer ignoreer deur op die perseel aan te bly en aan te hou om dit te gebruik en die vrugte daarvan te geniet, mag die huurder geag word onregmatig die eiendom te bewoon.
Dieselfde geld as die huurder voortgaan om die eiendom te bewoon nadat die huurkontrak verval het.
Die appèlhof het beslis dat ‘n huurder wat in gebrek is, met ander woorde ‘n huurder wat nie sy huur betaal het nie, presies dieselfde behandel moet word as ‘n onwettige bewoner.
17. Wat is die regsposisie oor uitsettings vanaf eiendom wat verhuur word?
Die Huur Behuising Tribunaal is nie bymagte om uitsetting sake aan te hoor nie.
‘n Verhuurder kan desnoods nie ‘n uitsetting deur middel van die Tribunaal besleg nie. Dit kan slegs gedoen word deur ‘n Landdroskantoor of Hooggeregshof en daarvoor sal u die dienste van ‘n prokureur benodig.
Daar is ook nie meer ‘n gemene regtelike reël ter uitsetting van iemand vanaf sy of haar eiendom nie.
Die eienaar of verhuurder moet die prosedures van die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond, wet 19 van 1998 (VOU wet) volg, behalwe in gevalle waar WUSV toepassing vind, wanneer ‘n huurder uitgesit staan te word.
Huurders is geregtig op dieselfde prosesregtelike beskerming hangende uitsetting. Hy of sy moet in kennis gestel word van enige hangende aksie by wyse van ‘n uitsettings kennis - gewing sowel as ten minste 14 dae vooraf kennis van die verhoor.
Hierdie kennisgewing moet ook aan die munisipaliteit verskaf word.
Die hof sal bepaal of die persoon ‘n onwettige bewoner is en of die eienaar oor redelike gronde vir ‘n uitsetting beskik. Ten tyde van sy beslissing sal die hof ook ag slaan daarop of daar alternatiewe verblyf beskikbaar is.
Uitsetting van‘n huurder sonder ‘n hofbevel is nou ‘n kriminele oortreding bekend as ‘n ‘konstruktiewe uitsetting’ - byvoorbeeld deur die water of elektrisiteit voorsiening sonder ‘n hofbevel af te sny.
18. Wat is as verweer tot beskikking van ‘n huurder wie ‘n uitsettingsbevel in die gesig staar?
Ooreenkomsnie na behore gekanselleer – Indien die verhuurder of eienaar nie die ooreenkoms gekanselleer het nie, mag die huurder nie uitgesit word nie.
Habitasie – ‘n Ooreenkoms ten opsigte van die huurpaaiement vir ‘n perseel is noodsaaklik vir ‘n huurkontrak. Wanneer bewoners uitgesit word kan die bewoner dalk verwant of ‘n vriend wees. Sonder ‘n huurkontrak is sodanige persoon nie ‘n huurder nie. ‘n Persoon is in staat om ‘n reg tot okkupasie te verkry sonder om enige huur te betaal – die reg tot gratis verblyf op‘n perseel van iemand anders, genaamd, habitasie. In Jordan vs. Lowery  JOL 27295 (ECP) moes die hof beslis of die verweerder ‘n nie betalende huurder was of die perseel deur habitasie bewoon het. Die verweerder, as ‘n voorwaarde tot verkoping, het die reg gehad om daar te woon tot haar dood toe of tot sodanige tyd wat sy die perseel verlaat. Sy het later toegestem om haar by al die bepalings, soos van toepassing op ‘n huurder, te hou. Sy het later versuim in haar betalings. Die hof bevind dat die reg tot habitasie nie geregistreer was teen die titelakte van die eiendom nie, en dat die respondent ‘n huurder was. Sy was beveel om die perseel te verlaat.
Huur gaat voor koop – Wanneer die eienaar van onroerende eiendom die grond oordra aan ‘n derde party, mag die bestaande huurder nie uitgesit word nie. Die regsreël bepaal dat ‘n huurkontrak as sterker beskou word dan die verkoop van grond; die nuwe eienaar tree in die skoene van sy regsvoorganger.
Statutêre verwere - Die huurder kan ingevolge artikel 4 (2) van die VOU wet aanvoer dat hulle meer tyd nodig het om die huis te ontruim omdat daar minderjarige kinders, bejaardes, ‘n vrou gedrewe huishouding of gestremdes op die eiendom woonagtig is. Indien die huurders vir meer as 6 maande op die perseel woonagtig was sal dit hulle in staat stel om meer tyd te verkry om alternatiewe akkommodasie te bekom.
19. Wie is regsbevoeg om ‘n uitsettingsbevel aan te vra?
Die volgende persone beskik oor locus standi (geregtelike erkenning of regstandigheid):
Die eienaar van die grond – of die Eksekuteur of Kurator van die eienaar,
Die persoon in beheer van die grond, t.w. die persoon wat tans oor die regsbevoegdheid beskik, of ten tyde daarvan gehad het, om toestemming te verleen om die grond te betree, of om daarop te woon, wie mag wees:
die persoon wat optree as agent vir die eienaar.
(As enige van hulle ook die aansoeker is, behoort die eienaar ook bygevoeg te word ten einde te verseker dat geregtelike erkenning nie bevraagteken word nie.).
20. Wat is ‘n artikel 4(2) kennisgewing en wat is die voorsiening vir billikheid waarna verwys word in artikel 4(6)?
Die doel van ‘n 4(2) kennisgewing is:
Om aan die verweerder kennis van die uitsettingsproses teen hulle te gee,
Kennis te gee van die datum van verrigtinge ten tyde waarvan die hof die saak sal aanhoor,
Asook die gronde waarop die uitsetting aangevra sal word, en
Om die respondente te verwittig van hulle reg om te verskyn voor die hof en die aksie te verdedig.
Om die Respondente te verwittig van hulle reg om aansoek te doen vir regshulp.
Artikel 4(6) maak voorsiening vir meer toegewendheid ten aansien van:
Gestremde persone, en
Vrou – gedrewe huishoudings.
Die Landdros sal ‘n uitsettingsbevel toestaan indien dit juis en billik is om dit te doen in ag genome die regte van bovermelde persone.
21. Wat se tipe regsaksie sal my prokureur bring en in welke hof sal my prokureur vir ‘n uitsettingsbevel aansoek doen?
Die tipe aksie of aansoek gebring deur ‘n prokureur en die forum waarin dit aangevoer sal word sal afhang van die omstandighede van die betrokke saak.
Uitsetting sake kan aangehoor word in die Hooggeregshof en in ‘n Landdroshof met juris- diksie. Jurisdiksie sal afhang van die waarde van okkupasie en nie van die waarde van die eiendom op sigself nie. ‘n Huurooreenkoms kan ook ‘n bepaling omsluit wat tot ‘n besondere hof se jurisdiksie toestem.
In die geval waar ‘n feitelike geskil voorsien word, behoort‘n Aksie prosedure gevolg te word.‘n Aksie prosedure benodig die uitreiking van ‘n dagvaardiging, wat die onwettige bewoner aansê om binne tien dae te reageer ten opsigte van sy bedoeling om die aksie te verdedig. Indien onverdedig, mag ‘n vonnis by verstek toegeken word. ‘n Verdedigende aksie mag baie langer neem om te finaliseer.
Aansoekprosedures kan vinniger afgehandel word en word aangevoer met ‘n kennisgewing van Mosie (beëdigde verklaring).
‘nEx Parteaansoek vind in beide ‘n aksie en ‘n mosie prosedure aanwending , ten tyde die sluiting van pleidooie en voor die voorstelling van die hoofaksie van die aansoek, ten einde die kennisgewing ingevolge Artikel 4(2) van VOU te bemagtig. Die onwettige bewoner sowel as die Munisipaliteit moet ‘n kennisgewing van verrigtinge minstens 14 dae voor die datum daarvan ontvang - Artikel 4(2) van VOU
‘n Eis vir skade en uitsetting moet geskei word.
Aksies vir Kommersiele Uitsetting – kan ook aangevoer word in ‘n landdroshof met jurisdiksie, of in ‘n Hooggeregshof. Die normale hof reëls is van toepassing – Geen ander vereistes is neergelê nie
Uitsettings in gevolge van WUSV– is slegs toepaslik op buitestedelike grond of grond in ‘n stedelike gebiede wat vir landbou doeleindes gebruik word –dit is betreklik tot bewoners met stilswyende of uitdruklike toestemming of enige ander wettige reg om die betrokke grond te mag bewoon. Die grond mag nie deel van ‘n lokasie wees nie en die bewoner moet minder as R5000 per maand verdien – Indien al drie voorvereistes teenwoordig is, sal WUSV toepassing vind.
Uitsettings in gevolge van VOU – Het spesifiek betrekking op onwettige bewoners wat geen toestemming en geen reg tot okkupasie het nie en is van toepassing op enige grond en in alle gevalle waar WUSV nie toepaslik is nie..
As die aksie of aansoek suksesvol is, mag ‘n Lasbrief vir Uitsettinguitgereik word.
22. Wat as iemand my grond onwettig betree?
Onwettige betreding vind plaas wanneer mense wat op iemand anders se grond teenwoordig is, sonder die toestemming van die eienaar of die wettige bewoner. Die Wet op Betreding verskaf aan die polisie die reg om iemand wat onwettig grond betree te arresteer. Indien die hof jou skuldig bevind, kan jy ‘n boete of tronkstraf opgelê word. Op hierdie wyse kan die eienaar jou laat arresteer as jy onwettig op sy of haar grond teenwoordig is.
Die eienaar kan nie Die Wet op Betreding gebruik as ‘n manier om persone uit hulle huise te sit nie – Dit moet deur middel van die VOU wet gedoen word.