September | 2014 | Guthrie & Theron Attorneys
After signing a deed of sale, the purchasers often want to move into the property with great excitement and as soon as possible.
When they are informed of the process involved prior to the property being transferred this may place a damper on their excitement. Coupled with this there may even be delays in the transaction.
References: Aktebesorging, UNISA 2004, Department Private Law, Ramwell, Brink & West
This entry was posted in Property Law and tagged conveyancing, property, transfer on September 23, 2014 by Guthrietheron.
Huurder en verhuurder: Wat is jou regte en verpligtinge?
Sandra wil graag in haar eie plekkie intrek maar is, soos baie ander mense, onseker oor wat ‘n huurkontrak behels en watter verantwoordelikhede dit op haar sal plaas. ‘n Huurkontrak word omskryf as die ooreenkoms wat tussen die huurder en die verhuurder aangegaan word vir die verhuring van ‘n eiendom. Die huurkontrak reël beide die regte en verpligtinge van die huurder en verhuurder en beskerm die partye wedersyds.
Die Wet op Huurbehuising Nr 50/1999, soos gewysig deur die Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising Nr 43/2007, reguleer die verhouding tussen ‘n huurder en verhuurder, selfs nog voor die huurkontrak tussen die partye gesluit is.
Die Wet bepaal dat die verhuurder nie teen die voornemende huurder, sy gesin, familie of vriende mag diskrimineer nie, insluitend op grond van ras, geslag, swangerskap of huwelikstaat. Die bepaling geld so vroeg as by die plaas van ‘n advertensie om ‘n eiendom te verhuur en die onderhandelinge tussen die voornemende huurder en die verhuurder.
Die huurkontrak self hoef nie op skrif gestel te word om bindend tussen die partye te wees nie, maar indien ‘n huurder verkies dat sodanige huurkontrak op skrif gestel word, mag die verhuurder nie weier om gehoor te gee aan die versoek nie.
‘n Skriftelike huurkontrak moet die volgende inligting bevat:
Die partye se name, asook hul Suid-Afrikaanse adresse;
‘n Beskrywing van die woning wat verhuur word;
Die maandelikse huurbedrag, asook redelike verhogings;
Die deposito wat betaalbaar is, indien van toepassing;
Die tydperk waarvoor die eiendom verhuur sal word. Sou ‘n tydperk nie aangedui word nie, moet die kontrak aantoon watter kennistydperk benodig word as een van die partye die huurkontrak wil beëindig;
Enige ander vergoeding, buiten die gewone maandelikse huurgeld, wat betaalbaar mag wees;
‘n Volledige lys van gebreke wat teenwoordig is ten tye van sluiting van die huurkontrak.
Indien die eiendom geleë is in ‘n kompleks wat hul eie reëls het, moet ‘n afskrif van dié reëls aan die huurkontrak geheg word. Die verhuurder moet seker maak dat uitvoering gegee word aan die bepalings.
Soos reeds genoem word wedersydse regte en verpligtinge vir die huurder en verhuurder geskep met die totstandkoming van ‘n huurkontrak. Die regte en verpligtinge sluit onder andere die volgende in:
Huurder se regte:
Om die eiendom gesamentlik te inspekteer voordat die huurder intrek en enige defekte of skade aan die eiendom aan te teken. Hierdie bepaling beskerm die huurder sodat die huurder nie by verstryking van die huurkontrak verantwoordelik gehou word vir skade aan die eiendom wat reeds bestaan het by die sluit van die huurkontrak nie.
Tydens die huurtydperk het die huurder die reg op privaatheid en mag die huurder se eiendom, woning of persoon nie deursoek word nie.
Indien die verhuurder nalaat om die eiendom te inspekteer by verstryking van die huurkontrak, kan die huurder aanvaar dat die verhuurder erken dat geen skade aan die eiendom aangerig is nie en moet die volle deposito, tesame met rente daarop, terugbetaal word aan die huurder.
Verhuurder se regte:
Om ‘n deposito vir die bedrag soos ooreengekom tussen die partye, van die huurder te vereis voordat die huurder die woning betrek.
Om op ‘n gereelde basis en betyds betaling van huurgeld te ontvang en ook, sou ‘n hofbevel of bevel van ‘n tribunaal verkry word, om agterstallige betalings te vorder.
Om die eiendom ná verstryking van die huurkontrak in ‘n goeie toestand terug te ontvang.
Om binne drie dae voordat die huurkontrak verstryk, die eiendom gesamentlik te inspekteer en vas te stel of enige skade aan die eiendom verrig is waarvoor die huurder verantwoordelik gehou moet word.
Om die koste vir herstelwerk, sou die eiendom beskadig wees, van die huurder te verhaal.
Indien die huurder nie toegang tot die eiendom wil verleen vir gesamentlike inspeksie voor verstryking van die huurkontrak nie, moet die verhuurder die eiendom binne sewe dae na verstryking van die huurkontrak inspekteer en, indien nodig, die deposito aanwend om nodige herstelwerk te verrig. Die balans van die deposito, indien enige, moet binne een-en-twintig dae aan die huurder terugbetaal word.
Verhuurder se verpligtinge:
Om die deposito wat deur die huurder betaal is, in ‘n rentedraende rekening by ‘n finansiële instelling te belê teen ‘n rentekoers wat gelykstaande of hoër is as die rentekoers wat op daardie tydstip verdien word op ‘n spaarrekening by sodanige finansiële instelling. Die huurder kan bewys versoek dat die deposito belê is en die verhuurder mag nie sodanige bewys weerhou nie.
Om ‘n kwitansie aan die huurder te voorsien vir elke betaling wat die huurder maak, welke kwitansie die eiendom duidelik moet omskryf, gedateer moet word en volledig moet aandui waarvoor die betaling gemaak word (bv. Huurgeld vir die maand van Februarie 2013, of deposito).
Om die deposito aan te wend om enige skade aan die eiendom te herstel of agterstallige huur te verhaal nadat die huurkontrak verstryk het en die balans, tesame met rente verdien, binne veertien dae nadat die huurkontrak verstryk het aan die huurder terug te betaal.
Om alle bewyse ten opsigte van herstelwerk wat aan die eiendom aangebring is en van die huurder se deposito verhaal is, te bewaar en beskikbaar te stel aan die huurder.
Om die huurder se deposito binne sewe dae na verstryking van die huurkontrak, tesame met rente daarop, aan die huurder terug te betaal, sou geen herstelwerk aan die eiendom nodig wees en geen betalings agterstallig is nie.
Indien ‘n dispuut tussen die huurder en verhuurder ontstaan, kan daar met die Huurbehuisingtribunaal in die area waar die dispuut ontstaan het, geskakel word.
Dit is baie belangrik dat die huurder sowel as die verhuurder seker maak dat hulle bedoelings duidelik in die huurkontrak omskryf word en dat hulle die bepalings in die huurkontrak verstaan voordat die kontrak onderteken word. Hulle moet ook verseker dat alle bepalings, verantwoordelikhede en verpligtinge duidelik uiteengesit is. Dit is raadsaam, indien enige onduidelikhede ontstaan, om regsadvies in te win voordat die huurkontrak onderteken word.
Wet op Huurbehuising Nr 50/1999, soos gewysig deur Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising Nr 43/2007
This entry was posted in Property Law and tagged Huurder, huurkontrak, verhuurder, verpligtinge on September 23, 2014 by Guthrietheron.
A problem that frequently occurs in practice and which is not easy to solve is whether an agent was in fact instrumental in bringing about the sale of the property.
It could happen that an agent introduces a prospective buyer, that negotiations for the sale do not succeed and that another agent succeeds in concluding the agreement. It is common practice for more than one agent to be instructed to find a purchaser. It could even happen that a seller is held responsible for paying commission to two agents.
This entry was posted in Property Law and tagged agreement, Estate agents commission, property, selling, transaction on September 23, 2014 by Guthrietheron.