April | 2013 | Guthrie & Theron Attorneys
Uitbreiding van 'n deeltitel eenheid: Wat u moet weet!
Inwoners van 'n Deeltitel Skema moet hul onderwerp aan die reëls en regulasies van die Beheerliggaam. Hierdie reëls en regulasies word onderskryf deur die Deeltitelwet.
Wanneer jy van voorneme is om sekere strukturele verandering aan jou eenheid aan te bring moet jy bewus wees daarvan dat die Deeltitelwet 'n proses voorskryf wat gevolg moet word voordat jy met die veranderings in aanvang kan neem. Veranderinge aan jou eenheid wat die grense of vloer spasie vergroot word as 'n uitbreiding gesien en moet aan die vereistes van die Deeltitelwet voldoen.
Die proses en vereistes wat deur die Deeltitelwet voorgeskryf word waaraan voldoen moet word , word hieronder bespreek.
Die Wet bepaal dat daar toestemming van die Beheerliggaam verkry moet word. Wat gewoonlik gebeur is dat die Trustees 'n algemene vergadering sal belê waartydens 'n spesiale resolusie geneem moet word om die uitbreiding goed te keur. 'n Spesiale resolusie kan slegs geneem word wanneer 75% van die eienaars teenwoordig by die vergadering toestemming verleen. Hierdie prosedure van die algemene vergadering kan egter baie tydrowend wees aangesien die lede 30 dae voor so 'n vergadering van die vergadering in kennis gestel moet word. Alternatiewelik kan 'n spesial resolusie ook verkry word deur die eienaars individueel te nader en dan toestemming van 75% van al die eienaars te verkry.
Sodra toestemming van die Beheerliggaam verkry is, kan die bouplanne opgetrek word, welke planne dan deur die Plaaslike Owerheid goedgekeur moet word.
Volgende moet Deeltitelplanne wat die uitbreiding van die eenheid aandui , opgestel word deur 'n Landmeter. Hierdie Deeltitelplanne moet deur die Landmeter-Generaal goedgekeur word.
Nadat die Deeltitelplanne deur die Landmeter- Generaal goedgekeur is, is dit raadsaam om met jou Prokureur te konsulteer wat sal toesien tot die registrasie van die gewysigde Deeltitelplanne in die Aktekantoor asook die notering teen die Titelakte van die verandering in die grootte van die eenheid.
Indien daar 'n verband op die eiendom geregistreer is moet die Prokureur ook toestemming van die Bank verkry voordat die proses in die Aktekantoor kan plaasvind.
'n Hereregte kwitansie wat vanaf SARS verkry word moet ook saam met die dokumente ingedien word by die Akteantoor. Die hereregte kwitansie moet verkry word aangesien daar 'n verhoging in waarde van die eindom is as gevolg van die uitbreiding. Vir hierdie doel moet twee waardasies van eiendomsagente verkry word wat die waarde van die eiendom voor- en na die verbeterings angebring word, aandui.
Die Landmeter moet op die Deeltitelplanne stupileer of die deelnemingskwota van die eenheid nie met meer as 10% vergroot het as gevolg van die uitbreiding nie. Indien die deelnemingskwota met meer as 10 % vergroot het moet die Prokureur ook die toestemming van elke verbandhouer van 'n eenheid in die Skema bekom.
Sectional Titles, Share Blocks and Time Sharing, vol1, Prof CG vd Merwe
Demystifying Sectional Title , M Constas and K Bleijs
This entry was posted in Property Law and tagged deeltitel eenheid on April 26, 2013 by Guthrietheron.
Die opening van ons nuwe Guthrie & Theron Eiendomsagentskap in Hermanus se middedorp!
Twee vennote van Guthrie & Theron, die broers, het na 17 jare 'n terugkeer na rugby gemaak by hulle Wilgenhof reünie!! @einalywe&wegholrugby
Verjaarsdae in April:
Hannelie Gunter – 17 April
Lerina Ferreira – 23 April
Ons wens diegene wat hulle verjaarsdae die maand herdenk het hartlik geluk en net die beste toe!
This entry was posted in Internal news and tagged Hermanus on April 26, 2013 by Guthrietheron.
Die aanvaarding van Elektroniese fondsoorplasings as betaling in die verkoop van voertuie en oordrag van registrasie op eNatis
Elektroniese fondseoorplasings, beter bekend as EFTs, het 'n wyd aanvaarde en gewilde betalingswyse in Suid-Afrkia geword, ten einde die risiko van kontant of tjekbedrog te negeer.
Baie beskou die uitgedrukte bewys van 'n elektroniese fondseoorplasing as 'n bevestiging van betaling asof dit 'n kontant deposito transaksie is. Veral in die koop en verkoop van motorvoertuie. Daarom die aandrang om die betaling daar en dan te doen by wyse van elektroniese fondseoorplasing, en met ontvangs van die gedrukte bewys, die geregistreerde eienaarskap van die voertuig oor te dra na die koper, alles op dieselfde dag.
Die bedrieglike gebruik van elektroniese fondseoorplasings na die verkoper se bankrekening, veral waar daar twee verskillende finansiële entiteite betrokke is, word nou gebruik om die oorspronklike Natis dokumentasie alternatiewelik die geregistreerde eienaarskap van die voertuig op die eNatis stelsel te verkry. Sonder enige bedoeling om die betalingsplig te eerbiedig.
Elektroniese fondseoorplasings wat onder meer gereguleer word deur ooreenkomste tussen die onderskeie finansiële instellings. Afhangend van die ooreenkoms, kan 'n transaksie tot twee dae neem om op die bankstaat van die begunstigde te verskyn as 'n deposito of inbetaling. Om 'n uitgedrukte bewys van 'n elektroniese fondseoorplasing as 'n "bewys" van 'n kontant deposito transaksie te aanvaar, verhoog die verkoper se wesenlike risiko van 'n bedrieglike transaksie.
Meeste persone weet nie dat, afhangend van die finansiële instelling waar die rekening gehou word, enige elektroniese oorplasing binne 'n paar uur nadat dit gemaak is, boonop deur die rekeninghouer teruggeskryf kan word nie.
Slinkse bedrieërs, bedrewe in die werking van die reg en die finansiële stelsels van Suid-Afrika, wend hierdie kennis tot nadeel van vele ander.
In die geval van die verkoop van 'n motorvoertuig, of enige ander item wat eienaarskap registreerbaar is op die eNatis-stelsel, is die Natis dokument 'n baie handige instrument om betaling te verseker en te bevestig voor die oordrag van geregistreerde eienaarskap.
Die maklikste manier om jouself te beskerm teen hierdie risiko van verlies weens wanbetaling of bedrog, is die huidige, geldige en oorspronklike Natisdokument waarop die geregistreerde eienaar en titelhouer van sodanige voertuig korrek gereflekteer word.
Solank die verkoper van die voertuig inbesit van die oorspronklike Natis-dokument is waarop die verkoper as die geregistreerde eienaar en titelhouer van die voertuig gereflekteer word, kan geen bedrieër of enige ander persoon die geregistreerde eienaarskap van so 'n voertuig verkry nie. Sodra volle betaling op die bankstaat van die verkoper verskyn kan die nodige dokumentasie oorhandig word sodat die koper registrasie van die voertuig kan neem hetsy aan homself of sy genomineerde.
Sou die verkoper die oorspronklike Natis-registrasie dokumente goedsmoeds oorhandig voordat betaling geverifieer is, kan die voertuig verder verhandel en boonop geregistreer word aan 'n onskuldige derde party, terwyl die oorspronklike verkoper steeds in afwagting is op betaling.
Geen party tot 'n ooreenkoms kan meer regte oordra as wat so 'n party regtens het nie. Daarom kan die verkoper wie die Natis-dokumente en registrasie van die voertuig teruggehou het, die voertuig terugeis van enige persoon wie die voertuig op daardie stadium in besit het, selfs as so 'n besitter reeds die voertuig "gekoop en betaal" het. Solank as wat die voertuig nog in die verkoper se naam geregistreer is op die eNatis stelsel, kan die verkoper homself teen 'n bedrieglike transaksie beskerm en sy verliese beperk.
In die geval waar die koper dan nie met die betaling vorendag kom nie, kan die verkoper sy regte afdwing deur 'n baie eenvoudige maar hoogs doeltreffende aansoek by enige hof. Hierdie aansoek, wat ex parte gebring kan word, behels 'n tussentydse bevel vir die teruggawe van die voertuig aan die geregistreerde eienaar deur die balju, en 'n datum waarop diens sal plaasvind tot betrekking van die koper, waarna die gewone mosie-prosedure gevolg word.
Dit word ook aanbeveel om tegelykertyd 'n dagvaarding uit te reik vir die kansellasie van die ooreenkoms en teruggawe van die voertuig, regskoste en rente.
Vir so lank as wat die verkoper die oorspronklike Natis-dokumentasie behou en die geregistreerde eienaar van die voertuig is, sal die verkoper 'n prima facie afdwingbare reg teenoor enige besitter van sodanige voertuig hê.
'n Verkoper wat alreeds toegestem het tot die oordrag van registrasie van sodanige voertuig en die nodige dokumentasie oorhandig en onderteken het, is in 'n onbeneidenswaardige posisie. Waar die koper willens en wetens die bedoeling gehad het om te bedrieg, kan die litigasie teen so 'n "koper" langdradig, uitgerek en duur wees met geen waarborg in die terugverhaling van die verlies nie.
Lees gerus ook Unitrans Automotive (Pty) Ltd v Trustees of the Rally Motors Trust 2011 (4) SA 35, net een van verskeie soorgelyke bedrieglike transaksies deur dieselfde "koper" wat bedrieglikeelektroniese fondsoorplasings sowel as verwys na ander sakein hierdie uitspraak.
This entry was posted in Property Law and tagged Elektroniese fondsoorplasings as betaling, oordrag van registrasie, verkoop van voertuie on April 26, 2013 by Guthrietheron.
The Opening of the new Guthrie & Theron Estate Agency office in centre town, Hermanus!
Two of Guthrie & Theron's partners (and brothers) making a rugby comeback after 17 years at the Wilgenhof reunion! @sorebodies&runningrugby.