Geldsake: Om te huur of te koop | Netwerk24
Geldsake: Om te huur of te koop
Deur Marteli Brewis 07 Junie 2019 05:01
Die Suid-Afrikaanse ekonomie trek swaar en vir baie mense beteken dit 'n huis van hul eie is hulle dalk nie beskore nie. Tog, meen eiendomskenners daar was die afgelope dekade nog nie 'n beter tyd as nóú om vir die eerste keer 'n huis te koop nie.
Dikwels is dit ook nie geld wat mense afsit van huiskoop nie, maar eerder die commitment. Huur word geassosieer met onafhanklikheid – die idee dat jy nie wortels skiet in een plek nie, maar kan kom en gaan soos jy wil.
Baie ander mense lewe weer in die hoop dat hul pay-pakkie eendag genoeg sal wees om 'n huis kontant te koop. En al klink dit wonderlik, is die realiteit 'n ander storie. Jou huur word erg beïnvloed deur inflasie en as jy nie vooruit dink nie, kan jy op die ou end meer vir jou huurhuis betaal as wat jy sou vir 'n huislening. Mathilda Knoetze (35), 'n onderwyser van Kuilsrivier buite Kaapstad, was vir jare gelukkig om te huur.
Sy het nooit gedink sy kon haar eie huis bekostig nie, maar nadat haar huur vir die soveelste keer gestyg het, het dit vir haar begin voel sy gooi nie net haar geld in die water nie, maar in 'n ander man se huisverband. Net vir interessantheid het sy op die internet rondgespeel en agtergekom sy kán kwalifiseer vir 'n huislening.
"Dit was die lekkerste en trotsste dag van my lewe toe ek my bokse by my nuwe voordeur kon indra. En ja. Dit gaan party dae maar knap en soms lewe ek van brood en water. Ek betaal nou wel meer per maand as wat ek sou as ek aangehou het om in die area te huur, maar aan die einde van die dag is dit beslis die moeite werd, want ek betaal myself."
Beste tyd om te koop
Volgens Rhys Dyer, die uitvoerende direkteur van ooba home loans, is die huidige eiendomsmark in die kol vir eerste kopers. Die sleutel is om vroeg en klein te begin. Koop 'n klein huisie en woon daar terwyl jy vir 'n deposito spaar vir 'n groter huis.
Só kan jy stappie-vir-stappie die eiendoms-leer klim. "Banke is gretig om lenings te gee. Hulle is nou meer kompeterend en bied meer toeganklike, bekostigbare lenings. Die meeste banke het ook die gemiddelde deposito-vereistes verlaag en keur al hoe meer lenings goed waar geen deposito nodig is nie," verduidelik hy.
Juis omdat 'n deposito 'n groot struikelblok is vir baie eerste kopers, is dit goeie nuus! Om vir 'n 100% huislening te kwalifiseer, beteken jy kan vandag nog jou droomhuis koop. "Deur jou huiswerk te doen om die beste rentekoers te kry, sal jy vind baie banke is bereid om hul tarief effens te verminder om jou besigheid te kry.
Selfs 'n 0,25% laer rentekoers beteken jy kan oor 20 jaar amper R40 000 spaar op 'n huis van R1 miljoen." Mike Greeff, uitvoerende bestuurder van Greeff Christie's Internasionale Eiendomme, se raad is egter om te spaar vir 'n deposito indien moontlik. "Die een ding wat eiendomspryse altyd doen, is styg.
As jy te lank wag, gaan jy later meer betaal. Maar as jy 'n lening wil uitneem, probeer om minstens 10% van die waarde te spaar vir 'n deposito." Volgens hom het 'n deposito twee voordele – dit verminder jou maandelikse paaiement en verbeter jou "bekostigbaarheid" of risiko by die bank. 'n Stewige deposito wys ook jy het die dissipline om te spaar en is toegewyd tot die koopproses.
Dit plaas jou ook in 'n beter posisie om te onderhandel met die bank. Die toename in huispryse die laaste paar jaar het, volgens Rhys, onder die inflasiekoers gebly, wat beteken huise word eintlik goedkoper. "Enigiemand wie se salaris tred hou met die inflasie, is nou in 'n beter posisie om 'n huis te koop as drie jaar gelede."
Watter een is beter?
Mike meen dit is belangrik om huur teen koop op te weeg voordat jy besluit. "Huur laat buigbaarheid en aanpasbaarheid toe. Jy hoef dus nie langtermyn in dieselfde plek of area te woon nie," verduidelik hy. In kort, is huur 'n korttermyn-opsie. Om te koop, aan die ander kant, het baie voordele, inkluis 'n baie goeie belegging.
"Só byvoorbeeld sou jy vandag R4 315 701 in die bank gehad het as jy in 2000 R1 miljoen kontant in die bank belê het teen 8% rente per jaar. As jy egter in 2000 'n huis teen R1 miljoen gekoop het, sou dit vandag R7 615 630 werd gewees het." Een van die heel beste dinge van huiskoop, is jy betaal jou eie huis af, eerder as iemand anders s'n met jou huurgeld.
"Dis dalk aanvanklik oorweldigend om 'n huis te koop, maar daar is hulp beskikbaar elke stap van die pad," sê Rhys. En die voordele is eindeloos. Eiendoms-pryse is omtrent altyd aan die styg en as jy huur, styg jou huur saam, maar as jy die eiendom besit, styg jou persoonlike rykdom en is daar 'n groter kans vir 'n lekker wins as jy die dag verkoop. Maar iets anders om te oorweeg, is die gebou se onderhoud – as jy huur, is dit die eienaar se probleem, as jy die eienaar is, moet jy altyd begroot vir regmaak en onderhoud. Enige verbeterings wat jy egter aanbring, kan jou huis se waarde laat verhoog.
"Kyk na die huidige ekonomiese klimaat, jou finansiële situasie en langtermyn-doelwitte wanneer jy jou besluit maak," meen Brian van Wijk, eienaar van verskeie Just Property franchises in Gauteng. "Maar wees gewaarsku, hoe gouer jy dié mark betree, hoe beter." Volgens hom is huur gewoonlik 0,75% van die waarde van die eiendom.
Dit beteken, as jy 'n eiendom kry waar jou maandelikse lening-betalings amper gelyk is aan die huur, moet jy dit ernstig oorweeg om te koop eerder as om te huur. Maar is koop steeds 'n goeie idee in die huidige wisselvallige ekonomiese klimaat? Brian verduidelik as jou doelwit is om die eiendom vir 'n lang tyd te besit, jy nie moet toelaat dat die ekonomie jou terughou nie.
"Die waarde van jou eiendom sal oor tyd toeneem. As jy koop in 'n groeiende ekonomie, beteken dit jy sal onmiddellik 'n wins maak as jy verkoop. Maar as jy in 'n sukkelende ekonomie 'n eiendom koop, is jou kanse beter om 'n winskoop raak te loop." En as jy wag vir die perfekte tyd, sal jy dalk vir altyd wag.
Rhys beveel aan jy probeer 'n pre-kwalifikasie kry sodra jy besluit het jy is gereed om huis te koop. "Dit beteken eenvoudig om 'n idee te kry van die prysklas wat jy sal kan bekostig, wat afhang van jou maandelikse inkomste en jou kredietrekord. Jy kan dit doen deur byvoorbeeld ooba home loans se aanlyn-tools te gebruik om te kyk waarvoor jy kan kwalifiseer op grond van jou inkomste, uitgawes en kredietrekord."
Daar is 'n paar ander vereistes waaraan jy moet voldoen om vir n huislening aansoek te doen. Jy moet 18 of ouer wees met 'n permanente werk vir die afgelope ses maande of self-employed vir die afgelope twee jaar. Die bank of instansie sal 'n bewys van jou inkomste wil hê soos jou nuutste salarisstrokie. Jy sal ook 'n afskrif van jou Suid-Afrikaanse identiteitsdokument en jou bankstate vir die afgelope drie maande byderhand moet hê. Verder sal jy 'n staat moet inhandig wat jou maandelikse inkomste en uitgawes uiteensit.
Die bank sal vra vir 'n verslag oor jou persoonlike bates en laste. As jy binne gemeenskap van goedere getroud is, sal jou eggenoot dieselfde moet verskaf. Die tweede stap is om jou ideale buurt of area te identifiseer en 'n eiendom te kies waarvan jy hou.
Vra 'n eiendomsagent vir 'n lys van soortgelyke eiendomme wat die afgelope jaar daar verkoop is. Hoe vergelyk jou droomhuis daarmee? As jou prys aan die bokant van die lys is, kan dit dalk later moeiliker wees om te verkoop, maar as dit aan die laer kant is, kan jy net voordeel trek wanneer die ander huise in die area se waarde begin toeneem.
Moenie vergeet om navorsing te doen oor die skole in die area nie (selfs al is dit nie nou vir jou 'n prioriteit nie). Besoek die plaaslike polisiestasie en vra oor die misdaad in die area. Bure en winkeleienaars is ook altyd 'n goeie bron van inligting. En soos die TV-programme jou leer: location, location, location. Waar is die winkels, polisie-en brandweerstasies, mediese sentrums en hospitaal?
Is jy naby aan 'n hoofroete, is dit besig? Is daar dalk lugverkeer wat steurend kan wees? Daar is amper so baie grappies oor skelm eiendomsagente as wat daar agente is, maar is dit wys om die pad alleen te stap? 'n Goeie eiendomsagent is beslis die moeite werd wanneer dit kom by al die hoekies en draadjies van huiskoop. Hy kan jou baie tyd spaar deur volgens jou wenslysie vir jou 'n kortlys van eiendomme op te stel, eerder as wat jy deur al die beskikbare eiendomme moet sukkel. Hulle ken die mark en weet wat is die werklike waarde van huise. Agente moet ook deel wees van die EAAB, 'n liggaam wat die beroep reguleer en hiervolgens móét hulle eties en eerlik optree.
Dit beteken hulle moet foute uitwys en hulle kan 'n goeie huis-inspekteur voorstel. In kort, 'n eiendomsagent is amper soos die buurt se antie wat al die skinderstories en geheime van die huise ken en jou kan help om die regte een te kies en te koop. Laastens kan hulle help met die tonne papierwerk en wetlike aspekte wat met huiskoop gepaard gaan en jou help om die beste prys te onderhandel.
En onthou, vir jou is 'n eiendomsagent verniet – die verkoper moet die kommissie betaal – so gebruik die dienste tot jou beskikking. Vra jou eiendomsagent solank vir 'n afskrif van die dokumente wat jy sal moet teken, sou jy besluit om die eiendom te koop. Lees dit en maak seker jy verstaan wat van jou verwag sal word.
Dit sal ook enige vrae wat jy moet vra, behoort uit te lig. As die huis onder deeltitel is, vra die agent vir die body corporate se nuutste finansiële state en maak seker die eiendom se levies is nie agterstallig nie. Vind ook uit wat is die levies en munisipale rekeninge van die eiendom. Laastens, meen Rhys, is dit die moeite werd om 'n huis-inspeksie te doen en seker te maak die huis het nie enige strukturele probleme wat jou later 'n klomp geld uit die sak gaan jaag nie.
Volgens Absa was die gemiddelde boukoste per vierkante meter in Februarie vanjaar:
• Huise < 80m²: R5 918
• Huise > 80m²: R7 630
• Woonstelle en meent-huise: R8 224
As jy jou droomhuis gevind het, is dit 'n goeie plan om saam met 'n bond originator of organisasie wat lenings vergelyk (soos ooba home loans), te werk. Hulle werk saam met banke om jou te help om die beste huislening te kry. Jy betaal nie om die verskillende opsies te vergelyk nie. Die banke betaal daarvoor.
"Deur vooraf te kwalifiseer, kan huiskopers met selfversekerdheid 'n akkurate aanbod op hul droomhuis maak in die wete dat die finansiering slegs 'n formaliteit is," sê Rhys. Onthou om jou transfer duties in ag te neem wanneer jy die aanbod maak – dit sal 'n impak hê op die finale prys wat jy moet betaal. Baie mense glo hul eie bank sal hulle voorkeur-behandeling gee vir 'n lening.
Volgens ooba home loans neem vroue, veral enkellopendes, die voortou wanneer dit kom by mense wat vir die eerste keer 'n huis koop.
Volgens Rhys is dit egter 'n goeie idee om rond te kyk om seker te maak jy kry die beste deal. Bond originators doen dié werk vir jou. Hulle sal jou aansoeke by al die groot banke indien en vir jou al die opsies bring. Volgens Rhys is hul huislening-goedkeuring tans die hoogste in amper 12 jaar. Voor jy begin kyk na huise, kan jy ook uitvind of jy vir 'n lening kwalifiseer en hoeveel jy sal kan leen met behulp van hierdie dienste.
Daar is 'n paar opsies om te oorweeg wanneer dit kom by lenings:
• Vaste rentekoers (fixed rate)-huislenings verseker die rentekoers waarteen jy jou lening afbetaal, sal vir 'n sekere tydperk (gewoonlik vyf jaar) dieselfde bly. Dit beteken jy weet jy moet elke maand dieselfde bedrag afbetaal, maak nie saak wat in die ekonomie gebeur nie. Dis gewoonlik effens duurder en as die rentekoerse daal, sal jy dalk jouself wil skop omdat joune dieselfde bly, maar ten minste weet jy altyd wat om te verwag. "As jy 'n tight budget het en jy kan dit bekostig, is 'n vaste rentekoers lening veiliger," meen Rhys.
• Wisselende rentekoers-huislenings is meer algemeen in Suid-Afrika. Jou maandelikse bedrag gaan op en af saam met die nasionale rentekoers. Dit beteken jy kan geld spaar, maar jy weet nooit presies hoeveel jy gaan betaal nie omdat dit wisselvallig is. Maak seker jy toets jouself voordat jy 'n huis koop om seker te maak jy kan uitkom met jou budget.
• 'n Access bond is 'n tipe huislening wat jou toelaat om ekstra geld in jou lening te betaal en dit te onttrek soos jy dit nodig kry. As jy byvoorbeeld 'n huislening het van R1 miljoen met 'n maandelikse paaiement van R9 816 teen 'n rentekoers van 10,25% oor 20 jaar en jy betaal elke maand R500 ekstra, spaar jy R220 845 op die langtermyn én jou afbetaaltyd verminder met twee jaar en nege maande!
• Nog 'n manier om geld te spaar, is om jou salaris in jou leningsrekening te laat inbetaal en net genoeg vir die maand oor te plaas in 'n ander rekening. Só word enige orige geld gespaar en sal die rente op jou lening verminder.
• 'n Zero-deposito-huislening is ook 'n opsie. Volgens Rhys ís dit moontlik om 100% finansiering te kry. Drie uit vier (of 74%) van hul aansoekers is suksesvol hiermee, terwyl die res gewoonlik 'n deposito van 5% tot 10% van die verkoopprys neersit. Dis nie kinderspeletjies om 'n huis te koop nie en 'n mens moet jou kop reg aanskroef voordat jy dit oorweeg, maar dit is beslis nie meer net beskore vir diegene met vet beursies nie.
52%: Dís met hoeveel huisleningaansoeke deur vroue gestyg het die afgelope dekade. Boonop is 48% meer lenings aan hulle toegeken.
Rhys stel voor jy vra hierdie vrae voordat jy 'n huis koop:
• Kan ek 'n huis-inspeksie laat doen? (Veral as die eiendom ouer of al lank op die mark is.)
• Wat is die area se misdaadsyfers? (Vra die plaaslike polisie en buurtwag vir die nuutste statistieke.)