Episode 25: Louis van der Watt - Klankbank
Louis van der Watt is die medestigter en dryfkrag agter die internasionale eiendomsontwikkelaars groep, Atterbury wat onlangs die grootste winkelsentrum in Afrika gebou het nl. The Mall of Africa in Gauteng.
Wees kreatief, kies jou vennote reg en die res sal vanself kom, is Louis van der Watt se beste advies.
Ek is op 'n plaas in die Vrystaat gebore, maar my eerste paar lewensjare was ons in Stellenbosch en toe is ons Pretoria toe waar ek nou al 42 jaar woon.
Wat se tipe probleme los jou besigheid op?
Wat ons doen is om geboue te skep; hetsy vir 'n huurder of 'n winkelsentrum. Dit is basies die probleem wat ons oplos… Jy kom in 'n gebied waar daar verskriklik baie mense bly vir wie dit nie gemaklik is om inkopies te gaan doen nie, want daar is nie 'n winkelsentrum naby nie. Ons soek na daardie tipe gebiede om 'n sentrum te begin en dieselfde modus operandi word met huurders gevolg. Ons het pas 'n gebou vir PWC opgerig en waar hulle voorheen versprei was oor 'n hele klomp geboue, het ons dit nou gekonsolideer sodat hulle in een gebou is. Dit maak dit vir hulle baie meer ekonomies. Ons dink eintlik aan onsself as mense wat jou probleme van huisvesting vir jou oplos, hetsy dit nou 'n persoon is wat 'n winkel of kantore wil oopmaak of iemand wat 'n pakhuis wil bou.
Daar is baie kompetisie daarbuite, maar ek dink wat ons anders maak is dat ons meer kreatief is. Daar is beslis 'n groot kreatiewe streep in die maatskappy om iets soos The Mall of Africa te kon bou. Voordat ons daar begin bou het, het talle mense verby die grond gery en nooit daaraan gedink om iets daar te begin nie totdat ons gesê het 'n winkelsentrum kan hier goed werk. Jy het net 'n bietjie kreatiwiteit nodig om 'n toekomsplan vir 'n stuk grond te sien en dan sommer die ontwerp ook te visualiseer. Ek dink nogal ons ontwerpe is ook mooier as die ander mense s'n want ons is bereid om 'n bietjie meer geld te bestee. Maar die ding waarin ons die sterkste is, is dat ons baie goeie vennote het. Meestal wil eiendomsmense iets alleen doen en dit ook alleen besit, maar ons gee nie om om saam met iemand in vennootskap te gaan nie. Ons sal na 'n grondeienaar gaan en vir hom sê om sy grond aan ons toe te vertrou en ons sal vir hom 'n aandeel in die sentrum gee. Daar is baie min groot eiendomsrolspelers wat bereid is om saam met ander ouens in vennootskappe te gaan, maar ons doen dit. Dit lei weer daartoe dat baie mense na ons toe kom en sê hulle hoor ons is goeie vennote en wil ons nie dalk na hulle grond ook kyk nie. Ons is altyd bereid om dit te doen en sodoende het ons al baie werk gekry.
Dis blykbaar nog nie baie Suid-Afrikaans nie, maar ek het vanoggend by Wouter Snyman gehoor toe hy gepraat het van Amerikaners wat goed is met vennootskappe; is dit nou nuut in Suid-Afrika of was dit maar nog altyd so?
Ek dink dit gaan oor persoonlikhede. Ek dink in elke industrie kry jy iemand wat gemaklik is om saam met ander ouens te werk en jy kry mense wat nie gemaklik daarmee is nie. Dit is nou maar net toevallig ons model en dit is vir ons maklik om saam met mense te werk. Hulle vertrou ons ook en as gevolg daarvan kon ons al 'n paar eiendomstransaksies sluit wat ander nie kon doen nie en derhalwe dink ek dis een van ons sterk punte.
Jy praat nou oor The Mall of Africa – hoe maak jy as jy 'n stuk grond sien? Is daar iemand wat navorsing doen en kyk hoe beweeg die bevolking?
Ja. Mense dink jy doen marknavorsing, maar ons het al agtergekom dat die kleinhandelmense baie beter data het as wat enige marknavorser het. Ons sal ook luister na Checkers, Shoprite, Pick n Pay of Edgars, want hulle sê gewoonlik vir ons hulle het byvoorbeeld 'n perseel nodig in Warmbad en dan gaan soek ons een. Baie van ons gebiede wat ons geïdentifiseer het kom van die kleinhandelaars af. Ons laat ons eerder deur hulle lei voordat ons húlle probeer lei.
Hoekom is daar so min winkelsentrums byvoorbeeld in Engeland, waar die weer so sleg is en weer talle, baie groot winkelsentrums in Suid-Afrika waar die weer goed is?
Daar is 'n paar antwoorde daarvoor… Eerstens is daar die beskikbaarheid van grond – om 'n winkelsentrum van honderd–en-dertigduisend vierkante meter te bou het jy twintig hektaar nodig en jy gaan dit beslis nie in Londen kry nie. Om die waarheid te sê kry mens nie sulke groot stukke grond in die hele Europa nie, maar in Suid-Afrika is daar baie grond beskikbaar.
Tweedens is die kultuur – ons noem dit High Street shopping – heeltemal anders. Jy kon reeds eeue gelede in Londen in die straat afstap en goed koop wat jy nie kon doen as jy oorgegaan het Europa toe nie. Hulle het nie oor daardie kultuur beskik nie en het byvoorbeeld in die kommunistiese tyd een groot winkel gehad, amper soos Makro, waar hulle al hul goed gekoop het. So, daar kry jy taamlik baie "malls", want daar is aansienlik meer grond beskikbaar en hulle het dus nie daardie kultuur wat Wes-Europa het nie.
Ek dink ons het 'n baie goeie naam in Suid-Afrika. Ons vind die afgelope tyd dat ons baie groot kantore ontwikkel omdat hulle na ons toe kom. Ons doen nou selfs PWC se kantore wat ons eintlik deur persoonlike verhoudinge gekry het. Die meeste van ons kliënte wat ons verkry is as gevolg van die feit dat mense weet ons is al lankal aan die gang en hulle weet ons kan 'n ding doen. Dan kom hulle na ons toe en sê hulle het 'n nuwe kantoor nodig en kan ons hulle daarmee help. Natuurlik is daar ook bietjie van 'n gesonde kompetisie, want daar is ander mense ook beskikbaar, maar ons het klaar halfpad die stryd gewen omdat mense na óns toe kom. Baie van ons bemarking strek al oor meer as twintig jaar, wat vir ons 'n goeie naam opgebou het en sodoende kry ons baie werk.
In terme van die buiteland – het julle daardie projekte proaktief gaan soek of nie?
Ons het heel toevallig in Mauritius met 'n transaksie begin en toe het ouens in Afrika ons genader. Basies dieselfde het nou in Oos-Europa gebeur toe ons Georgië toe gegaan en oor iets heel anders met 'n ou gepraat het, en toevallig sê hy toe vir my hy kom van Georgië af. Ek het hom dadelik gevra of daar ook winkelsentrums is, waarop hy toe gesê het nee, en dis waarom ons Oos-Europa toe gevlieg het, en van daar af het ons al ons kontrakte in die buiteland gekry.
Hoe sien jy die moontlikhede daar?
Wat interessant is van Wes-Europa is dat hulle lugtig is vir die politieke risiko's, so hulle stel nie belang om daar te ontwikkel nie, maar die kleinhandelaars wil graag 'n teenwoordigheid daar hê en dis waarom jy nou 'n winkelsentrum in Oos-Europa wil oprig. Jy sukkel nooit om huurders te kry nie en die huurders is uitstekend met geen kompetisie nie omdat daar nie juis winkelsentrums is nie. Dis dus vreeslik maklik om 'n winkelsentrum in 'n stad te gaan bou.
Wel, ek dink in die verlede was dit die inmenging van die regering en die staat bly steeds 'n groot probleem, maar enige proses loop gemaklik totdat jy op hulle moet staatmaak. En dit maak nie saak wat dit is nie; of dit nou die aankoop van grond is of herstrukturering – dit bly 'n groot probleem; die ouens het net ander agendas en ander tydskale en dit veroorsaak vir enige ontwikkelaar die meeste probleme. Jy weet SEB is 'n yslike probleem, maar ons implementeer ook bemagtiging, ongeag wat die kleur van jou vel is. As jy die buiteland aandurf is dit heel ander kulture en tale en jy kom in 'n land waar jy in vennootskap gaan met iemand wat nie eens ordentlik kan Engels praat nie! Jy moet dus maar daaraan werk om hierdie probleme te oorkom, maar dit bring ook weer nuwe geleenthede, so ons oorkom maar dié probleme en leer vinnig hoe die wind waai in hierdie lande en hoe hulle te werk gaan.
Ek dink nou juis aan Bucharest waar ek nou al met 'n paar van die ouens daar gesels het en ek verstaan die bruin koeverte is nog springlewendig en korrupsie in baie opsigte heel gesond. Hoe ervaar jy dit om met daardie ouens te werk?
Weet jy, ek dink dit is soos enige land. Dit hang maar af van die vennoot wat jy kies. In Suid-Afrika was dit nog nie vir ons nodig om iets daaromtrent te doen nie, want ons hou ons net nie daarmee op nie. Die eerste ding wat ons in so land doen – en ek was nou al in Afrika én Oos-Europa – is jy gaan kies éérs jou vennote reg. Jy kry natuurlik sekere ouens wat dit doen en ander wat dit níé doen nie, maar solank jy by die regte vennote bly is dit nie nodig nie.
Ek dink deur oorgerus te wees. Ek het nou die dag vir 'n ou gesê baie mense raak lui as 'n maatskappy begin groei, en dan rus hy op sy louere en skielik begin alles agteruit gaan. Ek sê dis die teenoorgestelde as 'n maatskappy begin groei want dan begin hy dink hy kan niks meer verkeerd doen nie en pak goed aan wat hy nie moes nie en ek dink dis dalk ook die grootste fout wat ons gemaak het toe van die banke in 2006 na ons toe gekom het met kliënte wat in die moeilikheid was. Hulle het vir ons gesê hulle sal ons 100% finansier as ons net die projek by hulle wou oorneem. Op daardie oomblik voel jy vreeslik gevlei want die bank kom na jóú toe en gee jou alles en al wat jy moet doen is om te teken en jy hoef nie eens 'n sent uit te haal nie. Maar twee of drie jaar later, wanneer die ekonomie sukkel, is dit jý wat met daardie skuld opgeskeep sit en dís die grootste fout wat ons gemaak het – om onsself te oorskat.
Hoe verseker jy dat jy nie weer daardie fout maak nie?
Jy moet uit jou foute leer en ons weet nou om nie weer die verkeerde vennoot te kies nie en veral om nie weer 'n ding aan te pak waaroor ons nie 100% seker is nie. Ek dink mens raak versigtiger. Ons kyk regoor die wêreld waar ons ons anker moet uitgooi. Jy moet heeltyd met nuwe idees vorendag kom.
Wie dryf winkelsentrum innovasie?
Vreemd genoeg is dit Australië en Suid-Amerika, maar daar is uitstekende argitekte oral so jy kry baie idees. Mens kyk maar altyd uit vir nuwe goed en ons ouens sien baie dinge raak en sê ons moet dit dalk probeer.
Hoe gebruik julle tegnologie wat nou al beter raak?
Ons het pas 'n maatskappy begin met die naam "FATTi" waar ons wi-fi in die winkelsentrum insit wat aan die kliënte gratis wi-fi verskaf, maar eintlik is dit vir ons om 'n analise op te trek. Jy sal nie glo wat 'n mens alles agterkom nie, so vir elke persoon wat in die winkelsentrum inkom, teken die wi-fi al sy besonderhede aan: ons weet nie altyd wie die persoon is nie, maar die stelsel identifiseer daardie selfoon, so ons kan vasstel daardie spesifieke persoon was al drie keer dié week in die sentrum en bring drie ure daarbinne deur en gaan koop eers by die supermark. Sodoende kan ons nou vasstel presies hoeveel mense per week inkom en hoeveel keer hy inkom en mens word baie wys daardeur. Met ander woorde, al daardie inligting kan ons presies wys wat in 'n spesifieke winkelsentrum aangaan en waar hulle foute lê.
Die span wat saam met my werk kom al van die begin af saam met my en uit hulle het ek so drie of vier mense wat ek baie vertrou, so as ek onseker is gebruik ek een van hulle as 'n klankbord. Hulle is altyd eerlik met my en ek weet ook na wie ek moet luister en wie nie. Mens leer baie vinnig jou span ken en weet gou wie speel watter rol en ook watter ouens die beste kennis het. Dit help baie as hulle jou kan help en neem sommer 99% van jou onsekerheid weg.
Ek is nie 'n vreeslike groot tegnologiese ou nie, maar ek het pas gepraat oor die wi-fi wat ons het. Ek reken dit is vir ons baie waardevol, al het ek persoonlik nie self eens 'n rekenaar nie.
Mohammed Ali s'n wat sê: "As jy op 50 die wêreld dieselfde sien as wat jy dit gesien het op 30, het jy 20 jaar van jou lewe gemors."