Artikel 228 - GhostDigest
News and Views GhostDigest Saturday, 28 May 2016
Beswaring van eiendom deur registrasie van 'n verband en Artikel 228 van die Maatskappywet 61 van 1973:
Artikel 228 van die Maatskappywet 61 van 1973 ( hierna "die Wet" ) is gewysig deur Wysigingswet op Korporatiewe Wette 24 van 2006. Artikel 228 van die Wet bepaal voortaan dat indien 'n onderneming 'n gedeelte of die geheel van sy bates wil vervreem, sodanige vervreemding deur 'n spesiale besluit geneem in terme van klousule (1) van artikel 228 van die Wet gemagtig word. Voorheen was 'n gewone besluit as 'n vereiste gestel. Hierdie artikel fokus op die impak van hierdie wysiging op die verbandregistrasieproses wat deur 'n aktebesorger behartig word. Die nuwe artikel 228 bepaal : "(1)Ondanks enigiets vervat in sy akte of statute, is die direkteure van 'n maatskappy nie bevoeg om sonder 'n spesiale besluit van sy lede-
(a) die geheel of die grootste deel van die onderneming van die maatskappy; of
(b) die geheel of die grootste deel van die bates van die maatskappy, te vervreem nie.
(2) Indien, ten opsigte van die gekonsolideerde finansiële state van 'n beheermaatskappy, 'n vervreemding deur enige van sy filiale 'n vervreemding deur die beheermaatskappy sal uitmaak ingevolge subartikel (1) (a) of (b), vereis sodanige vervreemding 'n spesiale resolusie deur die lede van die beheermaatskappy.
(3) 'n Spesiale besluit van 'n maatskappy ter goedkeuring van 'n vervreemding in subartikel (1) of (2) beskryf is nie van krag nie tensy dit die besondere transaksie uitdruklik magtig of bekragtig.
(4) By die toepassing van subartikels (1) en (2) moet 'n onderneming of bates van 'n maatskappy, en die deel wat vervreem staan te word, bereken word volgens die billike waarde van die onderneming of bates soos beskryf in die finansiële verslagdoeningstandaarde.
(5) Subartikels (1) en (4) is nie van toepassing op 'n vervreemding tussen 'n volfiliaal en sy beheermaatskappy of tussen twee volfiliale van dieselfde beheermaatskappy nie."
Die Wet bevat nie 'n definisie van vervreemding nie en moet daar dus na hofsake en ander bronne gekyk word om 'n definisie te vind. Die definisie van vervreemding soos gestel in Random House Unabridged Dictionary : "a transfer of the title to property by one person to another; conveyance." Hierdie definisie kan uitgebrei word deur die beslissing in Trustees of the Insolvent Estate of Foley v Natal Bank (1882) 3 NLR 26. In hierdie saak is bevind dat : "... the mortgage of immovable property amounts to alienation." In Cullinan Properties Ltd v Transvaal Board for the Development of Peri-Urban Areas 1978 (1) SA 282 (T) bl 285-286 is egter bevind dat die woord vervreemding se letterlike betekenis nagevolg moet word. Dit beperk dus die betekenis tot: "skeiding van eiendom" of om "ontslae te raak" van eiendom. Of artikel 228 van die Wet dus wel van toepassing is op die beswaring van eiendom deur 'n verbandakte is steeds onseker.
By die 2006 Registrateur van Aktes konferensie is 'n vorige resolusie (RCR 35/2005), gewysig deur RCR1/2006. Die resolusie, RCR1/2006, het die volgende bepaal: " Mortgage is the 'first step' to alienation. It must be regarded as sui generis and be treated as if it is alienation. Thus, where a title deed contains a restraint on alienation, the person in whose favour such restraint is registered must consent to hypothecation of the relevant property" Dit is dus duidelik dat vervreemding van eiendom die beswaring van eiendom deur die registrasie van 'n verband insluit vir die doeleindes van aktespraktyk. Dit is daarom belangrik om te let op die formele vereistes soos gestel deur die Maatskappywet 61 van 1973 waar 'n Maatskappy die verbandgewer is. In geval waar die vereistes van artikel 228 van die Wet nie nagekom word nie, is die handeling ab initio nietig. Die direkteure van die Maatskappy kan dan persoonlik aanspreeklik gehou word. Dit is ook moontlik dat die aktebesorger professionele aanspreeklikheid kan opdoen.
Die vereistes vir 'n geldige spesiale besluit word in artikel 199 van die Wet uiteengesit. Die artikel bepaal dat daar minstens een-en-twintig ( 21 ) tussenliggende dae kennis gegee moet word van die vergadering, en moet die voorneme om die spesiale besluit aan te neem in hierdie kennisgewing vermeld word. Die bepalings en uitwerking van die besluit sowel as die redes daarvoor moet ook deel uitmaak van hierdie kennisgewing. Die spesiale besluit moet aangeneem word op 'n algemene vergadering van die maatskappy waarop alle lede persoonlik of by volmag aanwesig is. Die lede moet gesamentlik minstens een kwart van die stemme van al die lede geregtig om op die vergadering te stem, verteenwoordig. So 'n besluit moet na aanname deur al die lede binne dertig ( 30 ) dae by die Registrateur van Maatskappye geregistreer word, andersins sal boetes op laat registrasie betaal word. Dié vereiste word versterk deur Artikel 202 van die Wet wat bepaal dat die geldigheid van 'n spesiale besluit verval en nietig word indien dit nie binne ses maande na aanname by die Registrateur van Maatskappye ingedien word nie. Die spesiale besluit moet geregistreer word by die Registrateur van Maatskappye in die voorgeskrewe CM 26 vorm. Die spesiale besluit is eers geldig met registrasie.
Daar kan 'n vergadering op korter kennisgewing of selfs sonder kennisgewing belê word. Ingevolge artikel 186(2)(b) van die Wet moet al die lede skriftelik daartoe toestem. In die geval van 'n spesiale besluit moet die Vorm CM 25A met die handtekening van al die lede ook by die Registrateur ingedien word.
In gevalle waar daar 'n agent namens die onderneming optree, moet die aandeelhouers 'n spesiale volmag opstel en onderteken wat die agent magtig om namens die onderneming die bogenoemde vorms te voltooi en te registreer. Kostes rondom die registrasie van die dokumente ter sprake beloop tussen R200 (twee honderd) en R300 (driehonderd) rand, terwyl die tydperk van die registrasie naastenby dieselfde sal wees as in die geval van naamsverandering van 'n private maatskappy 4 (vier) weke. Die verbandregistrasieproses kan voortgaan in afwagting van registrasie van die spesiale besluit omrede die registrasie van die verbandakte in die aktekantoor die vervreemdings handeling is en die aanname van die spesiale besluit deur die Registrateur van Maatskappye dus net voor registrasie van die verbandakte moet plaasvind.
Die wysiging van Artikel 228 van die Wet het die effek dat vir 'n onderneming om sy eiendom te beswaar met die registrasie van 'n verbandakte, die onderneming eers deur middel van 'n spesiale besluit geneem deur die lede so 'n handeling moet magtig. Die voorgeskrewe formele vereistes vir die registrasie van 'n spesiale besluit moet derhalwe nagekom word vir die registrasie van die verbandakte om geldig te wees. Bronnelys :
1. Maatskappywet, Wet 61 van 1973
2. Korporatiewe Reg, 3de Uitgawe; Cilliers en Benade; Butterworths, Durban
Naudes Prokureurs, Bloemfontein
New Perfecting the S118(3) hypothec
New Property 24/10 - 305
New S118: Cpt - Application errors
New Transfer and Bond Costs 2016
New Web Bytes - 581