Partye moet hul van regte vergewis | Netwerk24
Deur Tertius Maree 26 Oktober 2019 05:30
Yael Geffen het in Eiendomme verlede week 'n belangrike bydrae gemaak oor hoe om konflik in hoëdigtheidsbehuisingsoorde te vermy.
Ek stem in hooftrekke saam met sy voorstelle en benadering.
Ek is egter van mening dat voordat daar met moontlike dispute gehandel word, die partye sowel as die trustees deeglik van hul regte en verpligtinge in enige uitdagende situasie bewus moet wees.
Die tipe dispute wat hier ter sprake is, is die probleme wat gereeld in hoëdigtheidsbehuisingsoorde voorkom – soos harde musiek wat steurnisse veroorsaak, blaffende honde en inwoners wat hul motors op ongemagtigde plekke parkeer.
Die tipes skemas waar hierdie probleme kan voorkom, sluit in deeltitelskemas en woonkomplekse met huiseienaarsverenigings. Lesers moet egter goed verstaan dat terwyl daar spesiale en omvattende wetgewing vir deeltitelskemas in plek is, dieselfde nie vir huiseienaarsverenigings geld nie.
Die laasgenoemde se administrasie, die wyse waarop dispute hanteer moet word en die gedrag van die inwoners word deur 'n grondwet en unieke gedragsreëls beheer. Daarbenewens verskil hierdie bestuursdokumente by verskillende huiseienaarsverenigings ook nog.
Ons gesels hoofsaaklik oor deeltitelskemas in Deeltitelforum, en lesers moet onthou dat dít wat ek sê nie vir huiseienaarsverenigings geld nie.
Maar wat is die? In die geval van 'n huiseienaarsvereniging word 'n groot stuk grond in kleiner erwe verdeel, waarvan elkeen van die erwe aan 'n aparte eienaar oorgedra kan word – voor of ná die bouwerk.
Die onderverdeelde erf sluit al die geboude strukture daarop in, en wanneer dit verkoop word, word daar dan net na die erf met alles daarop verwys.
Die vereistes wat munisipaliteite vir onderverdeling stel, sluit in:(a) die voorbereiding en goedkeuring van 'n grondwet en (b) 'n titelakte wat bepaal dat elke geregistreerde eienaar outomaties 'n lid van die vereniging word wat ingevolge die grondwet tot stand kom.
By deeltitelskemas verloop sake heeltemal anders. Die totstandkoming van 'n deeltitelskema berus geheel en al op die goedkeuring van 'n deelplan deur die landmeter-generaal, waarna dit by die aktekantoor geregistreer moet word. Die laasgenoemde word saam met twee stelle reëls gedoen, naamlik die bestuurs- en gedragsreëls.
Die ontwikkelaar kan aanvanklik baie min aan die bestuursreëls verander. Dit beteken dat die voorgeskrewe reëls vir die meeste skemas geld, alhoewel die lede van die regspersoon dit later mag verander.
Gelyktydig saam met die registrasie van die eerste eenhede, kom 'n vereniging ook outomaties tot stand. Hierdie vereniging word die "regspersoon" genoem. Let veral daarop dat die regspersoon nie die trustees is nie.
Hoewel die reëls wat vir deeltitelskemas voorgeskryf word nie vir huiseienaarsverenigings geld nie, word soortgelyke beginsels by die reëls van albei tipes ontwikkelings aangetref.
Neem byvoorbeeld die voorgeskrewe pligte van eienaars ingevolge die Deeltitelskemabestuurswet, art. 13: "(d) An owner must use and enjoy the common property in such a manner as not to interfere unreasonably with the use and enjoyment thereof by other owners or other persons lawfully on the premises.
"(e) An owner must not use his or her section or exclusive use area, or permit it to be used, in a manner or for a purpose which may cause a nuisance to any occupier of a section."
Kom ons gebruik lugreëlaars as 'n voorbeeld van 'n item wat ongerief aan 'n buurman kan veroorsaak. Daar bestaan geen voorgeskrewe reël wat spesifiek hierop betrekking het nie. Waar 'n behoefte daaraan blyk, word dit van die regspersoon verwag om self 'n reël te skep.
Daar is verskillende tipes lugreëlaars beskikbaar. Dit is nie net die geraas wat dit maak wat 'n steurnis veroorsaak nie, maar ook die vibrasie. 'n Tipiese en aanvaarbare reël sou bepaal dat niemand toestelle sonder trusteegoedkeuring mag installeer nie. Dié goedkeuring word voorafgegaan deur 'n skriftelike aansoek wat aan die trustees gerig word, gepaard met relevante inligting oor die toestel.
Die trustees kan ook goedkeuring verleen gepaard met redelike voorwaardes – wat, indien dit verbreek word, tot die verwydering van die toestel kan lei.
Dit blyk onbetwisbaar te wees dat daar nie genoegsame beheer uitgeoefen word ten opsigte van die installering van lugreëlaars nie, en dat die trustees van alle tipes oorde dit moet oorweeg om 'n reël voor te stel gebaseer op die bogemelde beginsels.