Myne, joune en ons s'n . . . | Netwerk24
Myne, joune en ons s'n . . .
Deur Nikki Malan 13 Junie 2020 05:00
Die uitdagendste aspek van die deeltitelwêreld is waarskynlik die kombinasie van eienaarskap waarmee eienaars en inwoners daagliks in hul onderskeie skemas gekonfronteer word.
Die spesifieke omstandighede verskil na gelang van die skema, maar uiteindelik moet ek oor "jou" of "ons" eiendom loop of ry om by "my" eiendom uit te kom.
Soms raak iets wat aan "jou" eiendom vas is "my" op 'n negatiewe manier en dan moet "ons" almal bymekaarkom om te besluit wat die beste oplossing sal wees.
Die uitkoms is dan ook nie altyd gegrond op redelikheid nie.
Daar mag dalk 'n vorige geval gewees het waar my gedrag die besluitnemers ontstel het – wat dan 'n invloed op hierdie totaal onafhanklike gebeurtenis en besluit het.
Daar is ook baie voordele in hierdie kombinasie van eienaarskap waarvan deeltiteleienaars deeglik bewus sal wees.
Hoe maak jy egter as dié genot en gebruik van jou eiendom (onredelik) negatief beïnvloed word deur ander strukture op die gemeenskaplike eiendom of op jou buurman se eiendom?
Die negatiewe invloed waarna ek verwys hoef nie drasties te wees nie. Die klein irritasies wat aanvanklik nie noemenswaardig voorkom nie, het soms die manier om horings te kry en later jou hele bestaan te infiltreer.
'n Voorbeeld van só 'n "struktuur" kan 'n boom wees wat op gemeenskaplike eiendom groei wat soveel skadu in jou tuin gooi dat niks daar wil groei nie. Dit is juis dié tuin wat jy reeds soveel keer met liefde bewerk het en dit bly net 'n sukkelende moeras.
Of die nuwe lugreëlaar wat jou buurman langs jou kamervenster laat installeer het en waarvan die motor saans so raas dat jy nie 'n oog toemaak nie.
Gesprekke met die trustees het dalk tot gevolg dat jy op eie onkoste die boom mag snoei, hoewel tuininstandhouding 'n item op die goedgekeurde begroting is. Of, in minder bemoedigende gevalle, het die trustees dalk aan jou buurman verkeerdelik toestemming verleen om die lugreëlaar te installeer.
Wat is jou regte om hierdie aanvanklike klein irritasie – wat nou werklik inbreuk op die gebruik en genot van jou woning maak – uit die weg te ruim sodat jy weer opgewonde is om die plek waar jy geborge moet voel te geniet?
In die eerste plek moet alle eienaars bewus wees daarvan – en aanvaar – dat 'n redelike inbreuk op die genot en gebruik van jou eiendom iets is waarmee almal moet saamleef.
Die oplossing tot hierdie tipe deeltitelprobleme moet altyd binne die raamwerk van bestaande wetgewing, reëls en regulasies gevind word.
In die geval van die boom wat op gemeenskaplike eiendom groei, sal die eienaar die reëls van die skema moet raadpleeg om te bepaal of daar enige voorskrifte is rakende die instandhouding en snoei van die bome.
Die regspersoon is verplig om gemeenskaplike eiendom in stand te hou, maar instandhouding kan verskeie vorms aanneem – vernaamlik as dit by tuine kom. Dus sal die eienaar moet bepaal of daar enige spesifieke voorskrifte in hierdie verband is of in die verlede deur eienaars op 'n algemene vergadering gegee is.
Indien daar nie sulke voorskrifte bestaan en die eienaar nie in samesprekings met die trustees 'n aanvaarbare oplossing kan vind nie, sou ek aanraai dat die eienaar die aangeleentheid opneem met die ander eienaars in die skema – moontlik op die volgende algemene jaarvergadering.
Almal besit tog 'n onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom en die deeltiteleienaars kan saam voorskrifte aan die trustees gee rakende hierdie kwessie.
In die geval van die lugreëlaar moet daar eers bepaal word of die muur waaraan dit vas is wel gemeenskaplike eiendom is.
Die eienaar sal dan die reëls moet raadpleeg om vas te stel of daar enige bepalings daarin vervat is rakende die installasie van lugreëlaars en, indien wel, of daardie voorgeskrewe prosedure gevolg is.
Waar daar geen voorsiening in die reëls gemaak is vir die installasie nie en die trustees bevestig dat hulle wel toestemming daarvoor verleen het, moet daar bepaal word of daardie toestemming regmatig verleen is.
Ingevolge art. 8 van die Bestuurswet staan trustees in 'n fidusiêre posisie tot alle eienaars.
Dit beteken onder meer dat hulle nie hul bevoegdhede moet oorskry nie.
Ingevolge par. 30 van die standaardbestuursreëls moet die regspersoon alle redelike stappe doen om te verseker dat 'n lid of inwoner nie gemeenskaplike eiendom op só 'n wyse gebruik dat dit die genot en gebruik daarvan deur ander eienaars versteur nie.
Par. 7(1) van die standaardgedragsreëls bepaal dat 'n eienaar nie geraas mag veroorsaak wat moontlik die vreedsame gebruik van 'n ander eienaar se deel mag veroorsaak nie.
Uiteindelik is die trustees verantwoordelik daarvoor om te verseker dat die reëls van die skema nagekom word en die nakoming van die reëls moet deur hulle afgedwing word.
Die oplossings tot probleme wat spruit uit hierdie kombinasie van eiendomsreg kan maklik oorbrug word, mits trustees en eienaars dit met redelikheid en deernis aanpak.
Malan is 'n prokureur verbonde aan Du Plessis Hofmeyr Malan Ing. in Somerset-Wes. Vir eiendomsverwante navrae, kursusse en regsadvies, bel haar by 021 851 0359 of stuur e-pos na info@dhmlaw.co.za.