March 2015 – MHI Attorneys Blog
Buiten die normale wetgewing van toepassing by die verkoop van onroerende eiendom, word die vervreemding van enige eiendom wat deel vorm van ‘n aftree-oord breedvoerig deur die Wet op Behuisingsontwikkelingskemas vir Afgetrede Persone 65 van 1988 (“die Wet”) gereël. Lees meer oor die spesifieke vereistes waaraan die Ontwikkelaar en die koopkontrak moet voldoen soos voorgeskryf deur voormelde Wet.
Bogemelde Wet bevat streng voorskrifte waaraan voldoen moet word wanneer sekere belange in behuisingsontwikkelingskemas aan afgetrede persone vervreem word.
‘n “Afgetrede persoon” word in die Wet gedefinieer as “‘n persoon wat 50 jaar of ouer is”, en ‘n “behuisingsbelang” met betrekking tot ‘n behuisingsontwikkelingsskema word gedefinieer as “enige reg om oordrag van die grond waarop die skema betrekking het, te eis , of om daardie grond te gebruik of te okkupeer”.
Dit is nie altyd so maklik om die onderliggende regsaard van ‘n aftree-oord te bepaal nie, en die aantal regstrukture waarop aftree-oorde gebaseer word kan wydgesproke in 3 kategoriee verdeel word, naamlik:
Skemas waar Kopers ‘n behuisingsbelang in die vorm van eienaarskap van die betrokke behuisingseenheid bekom;
Skemas waar die behuisingsbelang wat verkoop word neerkom op ‘n mindere reg as eiendomsreg, welke “mindere regte” deur die Wet as ‘n reg op okkupasie beskryf word. Voorbeelde hiervan is aandeelblokskemas asook die verlening van sogenaamde “lewensregte”.
Gemengde skemas met ander woorde skemas waar ‘n Ontwikkelaar beide eienaarskapsregte sowel as “mindere “ regte vervreem (gewoonlik in die vorm van “lewensregte”).
“Lewensregte” kan verskeie vorme aanneem & bepalings met betrekking tot vergoeding vir die verlening van hierdie regte wissel van skema tot skema.
AFTREE-OORDE WAAR KOPERS EIENAARSKAP VAN HUL BEHUISINGSBELANGE BEKOM
In aftree-oorde waar die Ontwikkelaar besluit om eiendomsreg (in kontras met die sogenaamde lewensregte) te verkoop, is daar ‘n keuse om ‘n skema tot stand te bring gebaseer op eie titel eienaarskap of deeltiteleienaarskap.
By eie titel aftree-oorde verkoop ‘n Koper eiendomsreg van ‘n aparte erf met ‘n behuisingsbelang wat reeds daarop gebou is of daarop gebou sal word. Die Koper ontvang in laasgenoemde geval sy eie aparte titelakte as bewys van eienaarskap en kan die eiendom as sekuriteit onder ‘n verband dien. Die regulering om die werking van ‘n eie titel ontwikkelingskema word uitsluitlik deur die Wet gereël.
‘n Aftree-oord wat as ‘n deeltitelskema bedryf word, word gereguleer deur die bepalings van die Deeltitelwet 95 van 1986 in samewerking met die Wet.
Van die belangrikste vereistes waaraan ‘n koopakte tussen ‘n voornemende Koper en Ontwikkelaar van ‘n aftree-oord ontwikkeling moet voldoen, is die volgende :
Die duur van die behuisingsbelang wat vervreem word & enige beperkings daarop;
Vermelding of die behuisingsbelang registreerbaar is of nie;
Die bedrag of aard van die teenprestasie;
Vermelding van die plek waar en ure waartydens reëls waarvolgens die betrokke behuisingsbelang benut moet word, geinspekteer kan word;
‘n vermelding van die amptelike taal wat deur die Koper gekies is as amptelike taal waarin die akte opgestel is;
Die datum waarop die Koper geregtig sal wees om die behuisingsbelang te benut en die datum waarop risiko van die behuisingsbelang oorgaan op die Koper.
‘n Belangrikste punt is dat die kontrak ook ‘n raming vir ‘n tydperk van drie jaar vooruit van alle uitgawes vir die beheer, bestuur en administrasie van die behuisingsontwikkelingskema en alle betrokke dienste en fasiliteite asook ‘n aanduiding van die persoon/e wat vir betaling daarvan aanspreeklik sal wees, moet bevat. Die kontrak moet verder ook die grondslag waarop enige heffing deur die Koper betaalbaar, bereken word, tesame met ‘n raming vir ‘n tydperk van twee jaar vooruit, van die bedrag van die heffing bevat.
Art 6 van die Wet bepaal verder dat geen Ontwikkelaar enige teenprestasie of gedeelte daarvan mag ontvang tensy ‘n argitek of bourekenaar ‘n sertifikaat uitgereik het dat die behuisingontwikkelingskema wesenlik in ooreenstemming met die goedgekeurde bouplanne en verordeninge van die plaaslike owerheid opgereig is. ‘n Okkupasiesertifikaat soos uitgereik deur die plaaslike owerheid is dus ‘n voorvereiste voordat die koopprys of enige gedeelte daarvan aan die Ontwikkelaar in sodanige geval oorbetaal mag word.
Kontak Marcelle Strydom vir verdere navrae.
Wet op Behuisingsontwikkelingskemas vir Afgetrede Persone 65 van 1988
Retirement Villages: An introduction to their legal nature, applicable legislation and the risks faced by investors in such schemes (2) – Lizelle Kilbourn
ALIENATION OF PROPERTY FORMING PART OF A RETIREMENT VILLAGE: WHAT YOU HAVE TO KNOW
Apart from the normal legislation applicable to the sale of immovable property, the Housing Development Schemes for Retired Persons Act 65 of 1988 (“the Act”) extensively regulates the alienation of any property forming part of a retirement village. Read more about the specific requirements that a Developer and a deed of sale must adhere to as prescribed by the Act.
The abovementioned Act contains strict requirements that have to be adhered to when an interest in a housing development scheme is alienated to retired persons.
A “retired person” is defined in the Act as “a person who is 50 years of age or older.”
A “housing interest” in relation to a housing development scheme, means “any right to claim transfer of the land to which the scheme relates, or to use or occupy that land”.
The underlying legal nature of a retirement village is not always easily ascertained and the number of legal structures on which retirement villages can be based, can, broadly speaking, be divided into 3 categories, namely:
Schemes where Purchasers acquire housing interests in the form of ownership of the particular housing unit;
Schemes where the housing interest for sale amounts to something less than ownership, and which “lessor rights” are defined by the Act as rights of occupation. Examples hereof are shareblock schemes and the granting of so called “life rights”.
Mixed schemes, in other words schemes where both rights of ownership and lessor rights (usually in the form of life rights) are alienated by the Developer.
“Life rights” take many forms and the provisions of payment of consideration for the granting of these rights also vary from scheme to scheme.
RETIREMENT SCHEMES WHERE PURCHASERS AQUIRE OWNERSHIP OF THEIR HOUSING UNITS
Where a Developer decides to sell ownership in retirement villages (as opposed to the so called lesser rights) there is a choice between establishing a scheme based on freehold ownership or sectional title ownership.
In freehold retirement schemes a Purchaser acquires ownership in a separate erf with a housing unit already built, or to be built. The Purchaser receives a separate title deed proving his ownership, and the property can serve as security under a mortgage bond. The regulation and operation of a freehold retirement scheme is governed exclusively by the Act.
A sectional title retirement scheme is governed by both the Sectional Titles Act 95 of 1986 in cooperation with the Act.
The most important requirements that a deed of sale between a prospective Purchaser and Developer of a retirement village needs to adhere to, are the following:
The duration of the housing interest and any limitations thereon;
A statement as to whether the housing interest is registerable;
The amount or nature of the consideration concerned;
A statement of the place where and the hours during which rules, in accordance with which the housing interest concerned is to be utilized, may be inspected;
A statement of the official language chosen by the Purchaser as the language in which the contract was drawn up;
The date on which the Purchaser will become entitled to utilize the housing interest and the date upon which the risk of the housing interest will pass to the Purchaser;
An important point is that the deed of sale must include on estimate, for a period of 3 years in advance, of all expenditure for the control, management and administration of the housing development scheme and all services and facilities concerned and an indication of the person/s who will be liable for the payment thereof. The Deed of Sale must furthermore include a statement of the basis upon which any levy payable by the Purchaser is to be calculated and an estimate, for a period of two years in advance, of the amount of the levy.
Section 6 of the Act furthermore dictates that no Developer may receive any consideration or any part thereof unless an architect or a quantity surveyor has issued a certificate that the housing development scheme concerned has been erected substantially in accordance with the officially approved building plans and town planning scheme and applicable local authority by-laws. An occupation certificate as issued by the local authority is a prerequisite before the purchase price or any portion thereof may be paid over to the Developer of a scheme.
Contact Marcelle Strydom at MHI Attorneys for advice on Retirement villages.
The Housing Development Schemes for Retired Persons Act 65 of 1988
MHI BORG EIENDOMSONTBYT
MHI was die mede-borg, tesame met C2M Geoktrooieerde Rekenmeesters, van hierdie jaar se welbekende Rode-eiendomsontbyt wat in samewerking met die Sakeburger gehou is by D’Aria in Durbanville.
Dowwe Dolla (die aktrise Margit Meyer-Rödenbeck) het gesorg vir ligte vermaak en kwinkslae.
Dawie Roodt, direkteur en hoofekonoom van die Efficient Groep, het weer op sy beurt gepraat oor “Goed, sleg, lelik en bloot dom : jou ouma se advies aan ekonome”.
Erwin Rode, eiendomsekonoom en direkteur van Rode & Genote het gesels oor die vooruitsigte vir Suid-Afrika se ekonomiese groei in die eiendomsmark en die invloed en uitwerking van verskeie faktore op eiendomsbeleggings.
By die Rode-eiendomsontbyt is voor van links Jurgens Tubb, direkteur van MHI, Dowwe Dolla, Elzaan Schoeman, direkteur van C2M, en Michael Dreyer, assosiaat by C2M. Agter van links is Carel Steenkamp en Carel Bester, albei direkteure van C2M, Erwin Rode, bestuurshoof van Rode & Genote, Chris Faure, direkteur van MHI, Arno Nel, direkteur van C2M en Dawie Roodt van die Efficient Groep.
March ended on a sad note with our clerk Melanie Visagie leaving us on completion of her articles. She is going to persue her career as a Legal Advisor to a well known property developer. We wish her all of the best. We are sure that she will make MHI proud!
Desilene Abrahams of Stefanus’ practice is also spreading her wings and we will surely miss her bubbly personality. We wish you well!
We at MHI wish all our valued clients, a safe and Blessed Easter.
SIEKBRIEWE OF VALS BRIEWE?
Hierdie artikel handel oor mediese sertifikate en of ‘n werknemer geregtig is om ‘n dag af te neem vir ‘n “siekte”.
Angela het haar werkgewer Maandagoggend in kennis gestel dat sy tuis gaan bly, aangesien sy baie siek gevoel het en nie in staat was om haar werk te verrig nie. Angela het eers Woensdag besluit dat sy die dokter sal besoek omdat sy geweet het dat sy Donderdag moet terugkeer werk toe en dat sy ‘n mediese sertifikaat vanaf die dokter sal benodig om te verhoed dat haar werkgewer die geld van haar salaris aftrek. Daar het egter ‘n verrassing op Angela gewag.
In terme van Reël 15(1) van die Etiese en Professionele Reëls van die Mediese en Tandheelkundige Beroepsraad van die Raad vir Gesondheidsberoepe van Suid-Afrika mag ‘n praktisyn alleenlik ‘n sertifikaat van siekte verleen indien die sertifikaat die volgende inligting bevat:
indiensnemingsnommer van die pasiënt (indien van toepassing);
die datum en tyd van die ondersoek;
of die sertifikaat uitgereik word as gevolg van persoonlike waarnemings deur die praktisyn tydens ‘n ondersoek, of as gevolg van die inligting wat van die pasiënt ontvang is en wat gebaseer is op aanvaarbare mediese gronde;
‘n beskrywing van die siekte, ongesteldheid of kwaal in leketerme, met die toestemming van die pasiënt, met dien verstande dat indien die pasiënt nie bereid is om sodanige toestemming te gee nie, die geneesheer of tandarts bloot bepaal dat die pasiënt volgens sy of haar opinie, gebaseer op ‘n ondersoek van die pasiënt, ongeskik vir werk is;
of die pasiënt heeltemal ongeskik vir werk is en of die pasiënt minder inspannende take in die werksituasie kan uitvoer;
die presiese tydperk van aanbevole siekteverlof;
die datum van uitreiking van die sertifikaat van siekte; en
‘n duidelike aanduiding van die identiteit van die praktisyn wat die sertifikaat, wat persoonlik en oorspronklik langs sy of haar voorletters en van onderteken is, in gedrukte of drukskrif uitgereik het.
As voorafgedrukte skryfbehoeftes gebruik word, moet die praktisyn woorde wat irrelevant is, verwyder. Die praktisyn moet ‘n kort feitelike verslag aan die pasiënt verskaf waar so ‘n pasiënt dit vereis.
Die bogenoemde is grootliks selfverduidelikend. Subreël (e) verwys na daardie omstandighede waar die werknemer byvoorbeeld siek is op ‘n Maandag en Dinsdag en dan op Woensdag die dokter besoek en die dokter inlig dat hy sedert Maandag griep het en ‘n siekbrief vereis. Die dokter sal dan gewoonlik op die siekbrief skryf: “Ek is deur die pasiënt ingelig dat …”
‘n Werkgewer hoef nie hierdie as ‘n ware siekte te aanvaar nie. Die dokter vertel jou net dat die pasiënt sê hy was siek. Die dokter bevestig nie dat hy ‘n ondersoek gedoen het en in staat is om die siekte te bevestig nie. Jy sal dus ten volle geregverdig wees om die werknemer in te lig dat die tyd wat geneem was, as onbetaalde verlof beskou sal word en dat hy in die toekoms die dokter moet besoek op die dag wanneer hy siek word en nie nadat hy herstel het van die beweerde siekte nie.
Ongelukkig vir Angela het haar werkgewer onlangs ‘n artikel gelees wat hom ingelig het oor sy regte om die geld van haar salaris af te trek, omdat sy nie op Maandag of Dinsdag by haar werk opgedaag het nie en eers Woensdag die dokter besoek het, en omdat daar geen manier vir die werkgewer was om vas te stel of sy definitief op daardie dae siek was nie.
In die lig van die bogenoemde sal dit wys wees vir werknemers om die dokter te besoek op dieselfde dag wat hulle siek voel en vir die werkgewers om daarop aan te dring om die mediese sertifikaat te sien en dit behoorlik te ondersoek.