Home | Editorials | Verleen Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfr of persoon in beheer, verbeterings aan die eiendom wat hy of sy okkupeer aan te bring
Verleen Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfr of persoon in beheer, verbeterings aan die eiendom wat hy of sy okkupeer aan te bring
Verleen Wet op Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, Wet 62 van 1997 (“ESTA”) aan okkupeerders die reg om, sonder toestemming van die eienaar of persoon in beheer, verbeterings aan die eiendom wat hy of sy okkupeer aan te bring?
Die Konstitusionele Hof het onlangs in ’n lywige uitspraak in die aangeleentheid van Daniels v Scribante and Another (CCT50/16)  ZACC 13 (hierna die Daniels-saak genoem) beslis dat ‘n okkupeerder wel in sekere omstandighede die reg het om verbeteringe aan die sy/haar woning aan te bring.
Ten einde die omvang en effek van die Daniels-saak op te verstaan, is dit nodig om die feite van die Daniels-saak kortliks uiteen te sit.
Feite van die Daniels-saak
Die okkupeerder in hierdie saak het saam met haar drie minderjarige kinders die helfte van ‘n klein woonhuis op die plaas bewoon. Die okkupeerder is die hoof van haar huishouding.
Gedurende Januarie 2014 het die persoon in beheer van die plaas die toegangsdeur tot die okkupeerder se woonhuis verwyder en/of daarmee gepeuter en het die elektrisiteitstoevoer na haar woning gesny. Die okkupeerder het ‘n tussentydse bevel bekom in terme waarvan die persoon in beheer gelas (hierna die plaasbestuurder genoem) was om die deur te herstel en terug te sit en ook om die kragtoevoer na die okkupeerder se woning te herstel. Die plaasbestuurder het hierna opgehou om die okkupeerder se huis in stand te hou.
Die optrede het die okkupeerder genoodsaak om die hof te nader vir ‘n verklarende bevel wat haar status as ESTA-okkupeerder bekragtig vir ‘n verklarende bevel dat die plaasbestuurder se versuim om haar woning se dak in stand te hou (wat tot gevolg gehad het dat die dak lek) sowel as die versuim om elektrisiteitstoevoer te handhaaf en in stand te hou ‘n inbreukmaking op haar reg op menswaardigheid daarstel. Die Hof het die aangevraagde regshulp verleen en die plaasbestuurder gelas om die woning se dak te herstel en te onderhou en om die elektrisiteitstoevoer na die okkupeerder se woning te herstel. Die plaasbestuurder het aan die bevel voldoen.
Die okkupeerder wou daarna self sekere verbeteringe aan die woning bring. Die okkupeerder wou onder andere die vloere gelykmaak, ‘n gedeelte van die buite area plavei en ‘n watertoevoersisteem binne die woning, ‘n wasbak, ‘n tweede venster en ‘n plafon laat installeer. Die plaasbestuurder en eienaar van die plaas het te kenne gegee dat sonder hierdie verbeteringe, die woning nie geskik is vir menslike bewoning nie en het ook erken dat die toestand waarin die woning is neerkom op ‘n inbreukmaking op die okkupeerder se reg op menswaardigheid.
Die okkupeerder het die plaasbestuurder en die eienaar van die grond (die respondente) in kennis gestel dat sy die verbeteringe op haar eie onkoste gaan aanbring. Die okkupeerder het geen reaksie op die kennisgewing ontvang nie. Nadat verbeteringswerk aan die woning aanvang geneem het, het die okkupeerder ‘n brief vanaf die respondente se prokureurs ontvang in terme waarvan die okkupeerder beveel was om verbeteringswerk onmiddellik te staak en ook dat die respondente nie toestemming aan die okkupeerder verleen het om sodanige verbeterings aan te bring nie. Die okkupeerder het weer die plaaslike Landdroshof genader vir regshulp. Hierdie keer het sy ‘n bevel aangevra wat verklaar dat sy geregtig was om die verbeteringe aan te bring. Beide die Landdroshof die Grondeisehof het haar aansoek van die hand gewys.
Die okkupeerder het haar gevolglik na die Konstitusionele Hof gewend en moes die Konstitusionele Hof, onder andere, oor die volgende beslis:
Verleen ESTA ‘n reg aan okkupeerders om verbeteringe aan sy/haar woning aan te bring?
Indien ESTA wel so ‘n reg aan okkupeerders verleen, word toestemming om verbeteringe aan te bring?
Indien toestemming nie verlang word nie, mag ‘n okkupeerder verbeteringe aanbring sonder om die eienaar van die grond enigsins in ag te neem?
Die Hof het die bogemelde vrae kortliks as volg beantwoord:
Die hof het bevind dat ‘n okkupeerder se reg op om op die grond te woon moet in harmonie met die okkupeerder se reg op menswaardigheid wees. Okkupasie op grond strek verder as bloot ‘n dak oor die okkupeerder se kop. Die Hof het beslis dat okkupasie die okkupeerder se menswaardigheid en ander fundamentele regte moet bevorder.
Deur die okkupeerder van die reg om verbeteringe aan te bring te ontneem kan onbewustelik aanleiding gee tot ‘n uitsetting as gevolg van die ondraaglike omstandighede van die woning.
Die Hof het bevind dat sekerheid van verblyfreg inhou dat die woning bewoonbaar moet wees wat weer op sy beurt die verbeterings insluit wat redelikerwys nodig is om die woning bewoonbaar te maak.
Of die eienaar gelas sal word om vergoeding aan die okkupeerder vir die verbeteringe te betaal sal afhang van verskeie faktore wat opgeweeg sal word teen die okkupeerder se behoefte om sy/haar lewensomstandighede en om sy/haar lewensomstandighede in lyn met menswaardigheid te bring.
Indien ESTA wel so ‘n reg aan okkupeerders verleen, word toestemming om verbeteringe aan te bring vereis?
Dit is onvermydelik dat die belange van ‘n okkupeerder en die van die grondeienaar kan verskil aangesien die okkupeerder van mening mag wees dat daar verbeterings aan sy/haar woning aangebring moet word om die woning meer leefbaar te maak terwyl die eienaar met hom/haar mag verskil.
Die Hof het beslis dat die toestemming van die eienaar nie ‘n voorvereiste kan wees wanneer ‘n okkupeerder sy/haar woning tot so ‘n mate wil verbeter dat die woning aan die standaarde van menswaardigheid voldoen.
Die Hof het beslis dat Artikel 5 van ESTA dieselfde regte aan die eienaar verleen as aan die okkupeerder. Dit wil sê, ‘n eienaar en/of persoon en beheer het ook ‘n grondwetlike reg op menswaardigheid.
Die Hof het beslis dat ‘n totale minagting van eienaar se reg op eiendom in terme van Artikel 25 van die Grondwet van die Republiek van Suid-Afrika, Wet 108 van 1996 (hierna die Grondwet genoem) kan ook neerkom op die skending van die eienaar se menswaardigheid.
Aangesien toestemming nie ‘n voorvereiste vir die aanbring van verbeterings is nie, het die Hof voorgestel dat okkupeerders en eienaars betekenisvol met mekaar moet onderhandel ten einde die balans tussen die eienaar se regte en die okkupeerder se regte te vind. Die feit dat die Hof onderhandelinge voorstel, doen nie weg met die gevolgtrekking dat die bestaan van die okkupeerder se regte nie afhanklik is van die eienaar se toestemming nie.
Indien onderhandelinge tussen die partye faal, moet die okkupeerder egter die Hof nader vir ‘n gepaste bevel en moet die okkupeerder homself/haarself tot eiehulp wend nie.