EIENDOMME EN DIE REG: Intrekker skrik g'n vir reëls | Netwerk24
EIENDOMME EN DIE REG: Intrekker skrik g'n vir reëls
Deur Nikki Malan 30 Mei 2020 05:00
Vandag wil ek graag twee kort vrae beantwoord wat ons onlangs van lesers ontvang het.
Die eerste vraag:
Die deeltitelskema waarin ek betrokke is se boekjaar strek van 1 April tot einde Maart. Dus word heffings verhoog van 1 April elke jaar.
Die trustees finaliseer die begroting voor April op 'n trusteevergadering en maak dan die verhoging op heffings bekend.
Die algemene jaarvergadering vind eers plaas gedurende Junie wanneer die begroting tydens dié vergadering goedgekeur of afgekeur word. Die verhoogde heffing word beskou as 'n spesiale heffing (special levy) tot die goedkeuring van die begroting op die algemene jaarvergadering. Is die proses wetlik korrek en kan die verhoging oor die drie maande as 'n spesiale heffing gesien word?
In ag genome my rubriek op 4 April is dit duidelik dat die "finalisering" van die begroting deur die trustees in hierdie geval bloot die opstel van die konsepbegroting daarstel.
Nuwe heffings vir die komende boekjaar kan eers afgedwing word ná afloop van die goedkeuring van die begroting en die daaropvolgende trustee-resolusie en kennis aan die skema se eienaars.
Die trustees mag wel 'n heffingaanpassing ná afloop van die boekjaar van tot 10% maak, totdat die begroting goedgekeur word. Die tydelike aanpassing kan dan in die konsepbegroting ingewerk word.
Spesiale heffings moet eerder gereserveer word vir situasies waar onvoorsiene, nodige uitgawes betaal moet word.
Die tweede vraag:
Ons woon in 'n deeltitelskema en verlede jaar het hier 'n persoon ingetrek wat haar glad nie aan die reëls steur nie.
Ons voorsitter is 'n huurder en hy gee toestemming net soos hy wil en steur hom ook nie aan ons besware nie. Indien ons hulle op die reëls wys, word ons afgemaak as moeilikheidsmakers.
Hierdie eienaar bedryf haar eie voedselvoorbereidingsbedryf en daar kom soms mense van buite om te kook (soms tot 02:00). Ons vullisdromme word oorvol gestop en daar word gemors in die gange. Sy noem die persoon haar woonstelmaat, maar dit is glad nie waar nie. Sy woon nie hier nie.
Verder sien al die inwoners op die grondverdieping die tuin en portale voor hul woonstelle as hul eiendom. Die plante hoop slordig op en hulle weier om dit in stand te hou. Die ander eienaars word verbied om enige plante te bring.
Daar is ook nou katte en voëlhokke by hulle en ander mense word verbied om troeteldiere te hê. Nou het sy ook sowaar – sonder enige konsultasie – by die voorsitter toestemming gekry om haar wasgoed buite op staanders te hang – in ons aangesig. Daar is eienaars wat haar ondersteun, want hulle sien dit nie.
Ons bestuursagent sê haar hande is afgekap as sy nie opdrag van die regspersoon kry nie. Hier is nie meer genoeg mense wat bereid is om trustees te wees nie – juis omdat die reëls eenvoudig net nie toegepas word nie. Wat staan ons te doen?
Hierdie navraag sluit by my rubriek op 14 Maart aan toe ek geskryf het oor gevalle waar die streng bestuur van 'n deeltitelskema agterweë bly en die orde dan stelselmatig agteruitgaan.
Dit is belangrik om te onthou dat trustees nie in hul eie hoedanigheid besluite namens die regspersoon mag neem nie – besluite moet altyd op die voorgeskrewe wyse deur die raad van trustees geneem moet word.
Hierdie besluite moet ook binne die raamwerk van die reëls van die betrokke deeltitelskema geneem word.
'n Voorsitter kan nie besluite op sy eie neem tensy die reëls spesifiek daarvoor voorsiening maak nie.
Verder mag geen eienaar hul deel in die skema só gebruik dat dit op 'n onredelike wyse 'n oorlas veroorsaak nie.
'n Eienaar of inwoner mag ook nie die skema se gemeenskaplike eiendom of uitsluitlike gebruiksgebiede op só 'n wyse aanwend dat dit inbreuk op 'n ander eienaar se regte maak nie.
Sover dit die tuine aangaan sal dit belangrik wees om vas te stel of daardie areas gemeenskaplike eiendom óf uitsluitlike-gebruiksgebiede is.
Indien dit gemeenskaplike eiendom is, sal die regspersoon aanspreeklik wees vir die instandhouding daarvan en moet daar 'n item vir tuindienste in die skema se begroting ingesluit word.
Individuele eienaars kan nie in só 'n geval toegang daartoe weier nie.
Die regspersoon is verplig om die reëls van 'n skema af te dwing.
Indien hulle dit nie doen nie en net anderkant toe kyk, kan hulle persoonlik aanspreeklik gehou word vir die nienakoming van hulle fidusiêre pligte.
My voorstel in hierdie geval is om die reëls noukeurig na te gaan en waar daar 'n oorskryding van die reëls is, moet dit skriftelik onder die aandag van die trustees gebring word met 'n versoek dat hulle die nakoming van die reëls afdwing.
'n Deeltiteleienaar kan ook versoek om die volgende trusteevergadering by te woon sodat die probleem met die trustees bespreek kan word vir hul oorweging.
As die trustees egter nie daarin belangstel om die reëls af te dwing nie én die eienaar het ge-poog om die probleem intern op te los, sou ek voorstel dat 'n formele klagte by die ombud ingedien word.
Ek moet egter daarop wys dat hierdie voorstel slegs 'n korttermynoplossing bied en dat die eienaars alles in hul vermoëns moet doen om 'n toegewyde bestuurspan by die volgende algemene jaarvergadering te verkies – 'n bestuurspan wat die deeltitelskema se reëls meer doeltreffend sal afdwing.
Indien dit onmoontlik is om só 'n aanstelling te maak, moet die opsie van 'n uitvoerende bestuursagent vir die betrokke skema moontlik oorweeg word.
Jou kontak: Vir nader besonderhede oor die gewilde aanlyn trusteekursus wat die prokureursfirma Du Plessis Hofmeyr Malan Ing. by wyle Tertius Maree oorgeneem het, stuur e-pos na Nikki Malan by info@ dhmlaw.co.za.