Van die hand na die mond val die pap op die grond.
'n Onlangse saak in die Hoogste Hof van Appèl wys weereens hoe noodsaaklik dit is om seker te maak dat 'n eiendomsagent se Getrouheidsfondssertifikaat (GFS) geldig is en op datum is. Jy moet in besit wees van 'n GFS vir jou handelende entiteit (indien jy deur 'n entiteit besigheid bedryf), asook een vir elke direkteur, lid, hoof en agent.
Volgens die Wet op Eiendomsagentskapsaangeleenthede, word jy verbied om enige vergoeding te ontvang as jy nie oor 'n geldige GFS beskik nie. Geen eiendomsagent behoort so 'n fout te begaan nie!
'n Fatale oorsig
Die feite in hierdie saak was as volg -
'n Eiendomsagentskap wat as 'n maatskappy besigheid bedryf het, het die maatskappy in 'n beslote korporasie omgeskakel. Die agentskap het egter vergeet om die Raad op Eiendomsagentskapaangeleenthede hiervan in kennis te stel.
Drie maatskappye wou hul gesamentlike belange in mynbedrywighede verkoop. Die koopsaak het vaste eiendom, mynpermitte en inter- maatskappy aandeelhouding behels. Daar was 'n dispuut of die agentskap 'n mandaat hiervoor gehad het. Die beweerde mandaat was egter verleen op 'n tyd toe die agentskap nie oor 'n geldige GFS beskik het nie.
Teen die tyd dat die agentskap 'n koper gekry het en die beweerde mandaat nagekom het, het die agentskap wel sertifikate verkry. Hierdie sertifikate was egter in die naam van die nie-bestaande maatskappy en in die naam van die vorige direkteur. Die beslote korporasie en sy lede het oor geen sertifikate beskik nie.
Die verkoper het volstrek geweier om die kommissie van 10% wat geëis is, te betaal. Die verkoper het verskeie verwere teen die eis geopper, insluitende dat die beslote korporasie nie oor die voorgeskrewe Getrouheidsfondssertifikaat beskik het nie en dus nie geregtig was op enige vergoeding nie.
Die Hoë Hof het aanvanklik bevind dat die Agentskap die voorgeskrewe vereistes in verband met Getrouheidsfondssertifikate grootendeels nagekom het. Die Hoogste Hof van Appèl het egter hierdie bevinding omvergewerp. Volgens die Appèlhof is hierdie nie net 'n geval van 'n wanbeskrywing in die naam van die sertifikaathouer nie, maar wel 'n wesenlike afwyking van die voorgeskrewe wetgewing. Die uitreiking van ongeldige sertifikate deur die Raad vervul nie die doelwitte van die wet nie. Die raad is daar om te verseker dat eiendomsagente aan die voorgeskrewe bepalings gehoor gee.
Die Hof bevind dat die Getrouheidsfondssertifikaat gevolglik in geheel ongeldig was en dat die agentskap nie op enige vergoeding geregtig was nie.
In hierdie spesifieke geval kon die agentskap in elk geval nie bewys dat daar 'n geldige mandaat in plek was nie. Die waarskuwing aan alle eiendomsagente is egter duidelik – 'n geldige Getrouheidsfondssertifikaat is 'n absolute voorskrif en noodsaaklikheid as jy op kommissie wil aanspraak maak – dit is nie bloot net 'n tegniese vereiste nie.