Indluplace is tuis in wisselvallige mark | Netwerk24
Indluplace is tuis in wisselvallige mark
Deur Elma Kloppers 21 April 2017 05:00
Indluplace se Montere-meenthuiskompleks in Northriding in Johannesburg, waar 'n tweeslaapkamereenheid teen gemiddeld R6 500 per maand verhuur.
'n Sterk vraag na Indluplace Properties se duisende wooneenhede in stedelike gebiede, plaas dié eiendomsfonds in 'n uiters gunstige posisie om die ekonomiese storms te trotseer, ná Suid-Afrika se onlangse afgradering tot rommelstatus.
Indluplace wat in 2015 sy buiging op die JSE gemaak het as die land se eerste suiwer residensiële eiendomsbeleggingstrust (reit), se naam is afkomstig van "Indlu", die Zoeloe-woord vir huis.
"Dié fonds bied 'n diverse eiendomsportefeulje met huurhuisvesting vir huishoudings wat tipies tussen R3 500 en R25 000 per maand verdien, wat dit 'n defensiewe portefeulje maak met sterk onderliggende dryfkrag," sê Carel de Wit, uitvoerende hoof. Die gemiddelde maandelikse huurgeld is R4 000, maar 'n enkelpersooneenheid in die Johannesburgse middestad kan vir so min as R1 000 per maand gehuur word.
Die portefeulje met 'n waarde van R2,5 miljard en 5 511 wooneenhede, sluit in huisvesting in toringgeboue in middestedelike gebiede en meenthuise en woonstelle in voorstedelike woonbuurte.
Die portefeulje bied blootstelling aan eenhede in onder meer die Johannesburgse middestad, Midrand, Centurion, Pretoria, Northriding en Bloemfontein, Emalahleni en die Oos- en die Wes-Rand.
Die fonds het ook 'n studentebehuisingsportefeulje in Vanderbijlpark, wat verblyf aan 1 410 studente verskaf. Dit maak dit divers wat betref geografiese ligging, soort huurhuisvesting en verskillende inkomstegroepe.
Indluplace se oogmerk sedert sy notering is om aggressief uit te brei, maar terselfdertyd slegs transaksies te beklink wat positief is vir inkomsteopbrengste en wat van dag een af ná die verkryging 'n inkomste sal bied.
Sy grootste verkryging nóg was die onlangse aankoop van die Diluculo-portefeulje teen R475 miljoen, wat die portefeulje met 24% gaan vergroot. Altesame 55% van die eenhede in dié portefeulje is in meenthuiskomplekse en die res in voorstedelike woonstelgeboue. Altesame 736 van die eenhede het twee slaapkamers, 443 het een slaapkamer en die res is enkelpersooneenhede. As die transaksie afgehandel is, gaan die waarde van die portefeulje tot R2,6 miljard toeneem en die totale getal eenhede tot 6 830.
Carel de Wit, uitvoerende hoof van Indluplace.
De Wit sê die portefeulje pas goed in by die diverse aard van Indluplace se huidige portefeulje en kan sodanig gemaklik geïntegreer word.
Hy sê die huidige mark bring geleenthede en mens moet nou wakker wees. "Altesame 38% van die portefeulje is in die middestad van Johannesburg, maar ons wil ook uitbrei na ander middestede toe, onder meer Durban. Ons meen ook dat ons onderverteenwoordig is in gebiede aan die Oos-Rand."
Hy sê die algemene siening dat die bekostigbare huurmark gekenmerk word deur huurders wat nie hul huurgeld betaal nie, is 'n wanopvatting. Die huurders is gewone mense wat hul huur getrou betaal om 'n dak oor hul kop te behou.
"Ons agterstallige huurgeld is gewoonlik baie laag en ons skryf so te sê geen slegte skuld af nie."
Vanweë die intensiewe bestuursaard van 'n groot residensiële portefeulje word die bestuur van Indluplace se portefeulje aan spesialiste uitgekontrakteer, wat die regte stelsels vir huurinvordering en gebouebestuur het.
De Wit sê met die regte bestuurspan is die huismark tans 'n laerisiko-belegging, vergeleke met byvoorbeeld die kantoormark wat gebuk gaan onder hoë leegstaansyfers.
Indluplace se leegstaansyfer is 'n lae 3,4% en sy huurgeld groei jaarliks teen 'n gunstige 6%.
Nog 'n voordeel vir beleggers wat van 'n inkomste afhanklik is, is dat Indluplace een van 'n handvol eiendomsfondse is wat sy dividende kwartaalliks uitbetaal.
De Wit sê 'n belegging in residensiële eiendom is 'n maklike belegging om te verstaan en ideaal vir diegene wat nie kans sien vir die beslommernis om hul eie residensiële portefeulje te bestuur nie.