January 2014 – MHI Attorneys Blog
Sandra wil graag in haar eie plekkie intrek maar is, soos baie ander mense, onseker wat 'n huurkontrak behels en watter verantwoordelikhede dit op haar sal plaas. 'n Huurkontrak word omskryf as die ooreenkoms wat tussen die huurder en die verhuurder aangegaan word vir die verhuring van 'n eiendom. Die huurkontrak reël beide die regte en verpligtinge van die huurder en verhuurder en beskerm die partye wedersyds.
Die Wet op Huurbehuising Nr. 50/1999, soos gewysig deur die Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising Nr. 43/2007, reguleer die verhouding tussen 'n huurder en verhuurder, selfs nog voor die huurkontrak tussen die partye gesluit is.
Die Wet bepaal dat die verhuurder nie teen die voornemende huurder, sy gesin, familie of vriende mag diskrimineer nie, insluitende op grond van ras, geslag, swangerskap of huwelikstaat. Die bepaling geld so vroeg as by die plaas van 'n advertensie om 'n eiendom te verhuur en die onderhandelinge tussen die voornemende huurder en die verhuurder.
Die huurkontrak self hoef nie op skrif gestel te word om bindend tussen die partye te wees nie maar indien 'n huurder verkies dat sodanige huurkontrak op skrif gestel word, mag die verhuurder nie weier om gehoor te gee aan die versoek nie.
Die tydperk waarvoor die eiendom verhuur sal word. Sou 'n tydperk nie aangedui word nie moet die kontrak aantoon watter kennistydperk benodig word as een van die partye die huurkontrak wil beëindig;
Indien die eiendom geleë is in 'n kompleks wat hul eie reëls het, moet 'n afskrif van dié reëls aan die huurkontrak geheg word.
Die verhuurder moet seker maak dat uitvoering gegee word aan die bepalings.
Om die eiendom gesamentlik te inspekteer voordat die huurder intrek en enige defekte of skade aan die eiendom aan te teken. Hierdie bepaling beskerm die huurder sodat die huurder nie by verstryking van die huurkontrak verantwoordelik gehou word vir skade aan die eiendom wat reeds bestaan het by die sluit van die huurkontrak nie;
Tydens die huurtydperk het die huurder die reg op privaatheid en mag die huurder se eiendom, woning of persoon nie deursoek word nie;
Indien die verhuurder nalaat om die eiendom te inspekteer by verstryking van die huurkontrak kan die huurder aanvaar dat die verhuurder erken dat geen skade aan die eiendom aangerig is nie en moet die volle deposito, tesame met rente daarop, terugbetaal word aan die huurder.
Om 'n deposito vir die bedrag soos ooreengekom tussen die partye, van die huurder te vereis voordat die huurder die woning betrek;
Om op 'n gereelde basis en betyds, betaling van huurgeld te ontvang en ook, sou 'n hofbevel of bevel van 'n tribunaal verkry word, om agterstallige betalings te vorder;
Om die eiendom ná verstryking van die huurkontrak in 'n goeie toestand terug te ontvang;
Om binne drie dae voordat die huurkontrak verstryk, die eiendom gesamentlik te inspekteer en vas te stel of enige skade aan die eiendom verrig is waarvoor die huurder verantwoordelik gehou moet word;
Om die koste vir herstelwerk, sou die eiendom beskadig wees, van die huurder te verhaal;
Om die deposito wat deur die huurder betaal is, in 'n rentedraende rekening by 'n finansiële instelling te belê teen 'n rentekoers wat gelykstaande of hoër is as die rentekoers wat op daardie tydstip verdien word op 'n spaarrekening by sodanige finansiële instelling. Die huurder kan bewys versoek dat die deposito belê is en die verhuurder mag nie sodanige bewys weerhou nie;
Om 'n kwitansie aan die huurder te voorsien vir elke betaling wat die huurder maak, welke kwitansie die eiendom duidelik moet omskryf, gedateer moet word en volledig moet aandui waarvoor die betaling gemaak word (bv. Huurgeld vir die maand van Februarie 2013, of deposito);
Om die deposito aan te wend om enige skade aan die eiendom te herstel of agterstallige huur te verhaal nadat die huurkontrak verstryk het en die balans, tesame met rente verdien, binne veertien dae nadat die huurkontrak verstryk het aan die huurder terug te betaal;
Om alle bewyse ten opsigte van herstelwerk wat aan die eiendom aangebring is en van die huurder se deposito verhaal is, te bewaar en beskikbaar te stel aan die huurder;
Verwysings: Wet op Huurbehuising Nr. 50/1999, soos gewysig deur Wysigingswet op Beheer van Huurbehuising Nr. 43/2007
A credit transaction does not necessarily require interest or fees to be paid. An installment agreement would suffice to qualify as a credit transaction.
An installment agreement is defined and relates only to the sale of movable property.
Wat die partye egter nie in gedagte hou nie is dat daar dan 'n kredietooreenkoms tot stand kom soos gedefinieer in die Nasionale Kredietwet (hierna genoem die Wet) en dat in sekere omstandighede die verkoper verplig sal wees om as kredietverskaffer te registreer.
Om te bepaal of die Wet van toepassing sal wees op die transaksie en verder of die verkoper as 'n kredietverskaffer moet registreer sal 'n mens die volgende versigtig moet oorweeg:
Armlengte transaksies word nie in die Wet omskryf nie maar dit sluit byvoorbeeld transaksies uit waar natuurlike persone wat in familieverwantskap met mekaar staan en interafhanklik is van mekaar of waar die een van die ander afhanklik is, en ook transaksies waarin elke party nie onafhanklik is van die ander en gevolglik nie noodwendig daarna streef om die grootste moontlike voordeel uit die transaksie te verkry nie.
'n 'Groot' ooreenkoms ( bv. 'n verband van meer as R250 000) aangegaan word met 'n regspersoon wie se batewaarde of jaarlikse omset minder as R1m is.
'n Kredietooreenkoms sluit in 'n kredietfasiliteit, 'n krediettransaksie en 'n kredietwaarborg of 'n kombinasie daarvan. Die relevansie is dat:
'n Kredietfasiliteit vereis dat fooie en rente betaal moet word ;
'n Afbetalingsooreenkoms sal kwalifiseer as 'n krediettransaksie. 'n Afbetalingsooreenkoms is slegs op die verkoop van roerende eiendom van toepassing;
'n Verband kwalifiseer as 'n krediettransaksie [Artikel 8(4)(d)] en die belangrikheid hiervan is dat die Wet 'n verband definieer as " 'n pand van onroerende eiendom wat as sekuriteit dien vir die verbandooreenkoms".
'n Verbandooreenkoms word gedefinieer as: " 'n kredietooreenkoms wat gesekureer word deur die pand van onroerende eiendom."
Artikel 40 van die Wet bepaal dat 'n kredietgewer moet registreer as 'n kredietverskaffer indien hy in meer as 100 kredietooreenkomste die kredietverskaffer is of waar die totale hoofskuld verskuldig aan die kredietverskaffer die bedrag van R500 000 oorskry. Die uitgestelde betalingsbedrag wat nie fooie of rente insluit nie staan bekend as die hoofskuld.
Indien die verkoper nie geregistreer het nie kan die implikasies daarvan vir die verkoper verreikende gevolge inhou aangesien die ooreenkoms nietig kan wees. In so 'n geval sal die hof moet beveel dat:
Die kredietverskaffer alle bedrae wat reeds betaal is kragtens die ooreenkoms, met rente aan die verbruiker moet terugbetaal;
Die aansoekvorm om te registreer as 'n kredietverskaffer kan gevind word op die webwerf van die Nasionale Kredietreguleerder (NKR) en so ook die berekening van die registrasiegeld wat betaalbaar is aan die NKR. Indien die verkoper nie reeds met die sluit van die leningsooreenkoms geregistreer het nie, laat die Wet hom toe om dit binne 30 dae na sluiting van die ooreenkoms te doen.
Verkopers moet versigtig wees wanneer hierdie tipe ooreenkomste aangegaan word aangesien nie-nakoming van die vereistes van die Wet hulle duur te staan kan kom.
Die klassieke geval: Mandie ry 31 km per uur oor die maksimum snelheidsperk in 'n poging om tred te hou met die res van die motors op die pad. Sy is onder die indruk dat sy bloot by die vloei van die verkeer hou toe sy skielik flitsende ligte in haar truspieël sien.
Maande later arriveer die verkeers-kennisgewing in die pos en Mandie berei haar voor vir `n swaar boete. Sy is egter geskok wanneer die kennisgewing haar verwittig dat sy in die hof moet verskyn en dat sy strafregtelik vervolg word.
Artikel 35 van die Wet op Nasionale Padverkeer
Die term "oorskry" in Artikel 35 (1) (aA) (i) en (ii) verwys na 'n snelheid van 31 km/h of meer bo die voorgeskrewe spoedgrens in 'n stedelike area en 'n snelheid van 41km/h of meer bo die voorgeskrewe spoedgrens buite 'n stedelike gebied of op 'n deurpad.
Indien jy op heterdaad betrap word wanneer jy een van hierdie oortredings begaan sal jy in hegtenis geneem word. Dienooreenkomstig sal jy op borgtog vrygelaat word en aangemaan word om op 'n vasgestelde datum en tyd in die hof te verskyn.
Indien jy nie gestop is deur `n verkeersbeampte nie sal jy 'n kennisgewing in die pos ontvang waarin jy verwittig word van 'n dagvaarding waarin jy gelas word om in die hof te verskyn, welke dagvaarding op`n latere stadium persoonlik op jou beteken sal word.
Versuim om in die hof te verskyn ooreenkomstig die kriminele dagvaarding sal lei tot die uitreiking van `n lasbrief vir jou arrestasie.
Die Wet vereis dat 'n persoon skuldig bevind moet word aan 'n beweerde oortreding voordat enige regsgevolge daaruit voortvloei. Aangesien `n snelheid bo die snelheidsgrens soos hierbo aangedui beskou word as `n kriminele oortreding, sal die staat bo redelike twyfel moet bewys dat die persoon skuldig is aan sodanige oortreding.
Die opskorting van jou rybewys vir die tydperk soos voorgeskryf in die Wet is nie 'n opsionele vereiste nie. Dit is 'n verpligte opskorting vir 'n tydperk van ses maande in die geval van 'n eerste oortreding. Waar 'n persoon skuldig bevind word aan 'n tweede oortreding kan sy/haar rybewys opgeskort word vir `n tydperk van tot vyf jaar en in die geval van die derde of daaropvolgende oortreding, vir tot soveel as tien jaar.
Hoewel baie geregtelike beamptes (landdroste) Artikel 35 (3) wyd interpreteer wat betref die opskorting al dan nie van 'n rybewys, beteken dit nie dat indien opskorting van jou rybewys nadelige gevolge vir jou sal inhou, jou rybewys nie opgeskort sal word nie.
In terms of Section 35(1)(aA)(i) and (ii) the phrase "in excess of" means a speed of 31km/h or more over the speed limit in an urban area and a speed of 41km/h or more over the speed limit outside of an urban area or on a freeway.