Tertius Maree: Die beginsel van kwotas | Netwerk24
Deur Tertius Maree 23 April 2016 00:00
Een van die onderliggende beginsels by deeltitelbestuur is billikheid of regverdigheid.
Dit is natuurlik nie die enigste beginsel nie en dit is ook nie altyd maklik om te bepaal wat in gegewe omstandighede regverdig is nie.
Die saak waarna ons vandag kyk, is nie 'n nuwe een nie en is moontlik bekend aan lesers. Dit illustreer egter belangrike beginsels asook hoe selfs die howe soms foute kan maak wanneer dit by deeltitelvraagstukke kom. Lees dus gerus verder.
Die omstandighede van die Thistledown-saak was dat die gemeenskaplike eiendom 'n groot tuin, paaie en ander geriewe ingesluit het wat tot almal se gelyke voordeel was.
Die algemene gevoel was dat alle eienaars gevolglik die uitgawes daaraan verbonde soos instandhouding en versekering op gelyke basis moet deel.
Die hofsaak van Algar teen Thistledown-regspersoon het sy ontstaan nadat die lede op 'n algemene vergadering by wyse van 'n spesiale besluit bepaal het om, wat die toedeling van heffings betref, af te wyk van deelnemingskwotas as maatstaf, en 'n beginsel van gelyke toedeling aanvaar het.
Wet maak voorsiening
Terwyl 'n eenparige besluit normaalweg vereis word om die Bestuursreëls te wysig, maak artikel 32(4) van die Deeltitelwet voorsiening daarvoor dat die verandering by wyse van 'n spesiale besluit gedoen mag word.
Die artikel vereis egter verder dat skriftelike toestemming verkry moet word van enige eienaar wat deur die wysiging benadeel word.
Dit is vanselfsprekend dat as die kwota-formule ná gelyke toedeling van uitgawes gewysig word, sommige eienaars minder en ander weer meer heffings sal betaal.
Dit is dan ook wat in hierdie saak gebeur het.
Algar se heffings is verhoog nadat sy bydrae tot die uitgawes van 3,7% tot 4,34% verhoog is. Sy toestemming hiervoor is egter nooit verkry nie.
Hy het 'n aansoek by die hooggeregshof ingedien om die wysiging op grond van sy benadeling tersyde te stel.
Die hofuitspraak was belangrik en myns insiens in 'n belangrike opsig heeltemal korrek.
Die hof het bevind dat by die toepassing van artikel 32(4), daar na die bedeling as 'n geheel gekyk moet word, en nie alleenlik of iemand hoër heffings sal moet betaal nie.
Algar se aansoek was dus van die hand gewys, ten gunste van die behoud van 'n gelyke toedeling van uitgawes.
Waar het die hof se uitspraak dan (na my mening) verkeerd geloop?
Die hof het eerstens nooit na die wysiging van die Bestuursreëls verwys nie en uit die hofverslag wil dit voorkom dat die lede slegs by wyse van 'n spesiale besluit bepaal het dat heffings voortaan op 'n gelyke basis toegedeel sal word.
Dit is natuurlik nie genoeg nie – dit is nodig om 'n spesiale bestuursreël in plek te stel en die formule word eers van krag wanneer die gewysigde reël by die aktekantoor geliasseer word. Nêrens verwys die regter na 'n reël nie, en ek vermoed dat die trustees sowel as die regter hier gefouteer het.
Deelnemingskwotas is die fondament waarvolgens relatiewe heffings, die gewig van stemregte en die eienaars se aandeel in die gemeenskaplike eiendom bepaal word.
Nóg 'n belangrike flater
Daar is myns insiens egter 'n nog belangrike flater wat die trustees, lede en sowel as die regter begaan het – iets waarna daar ook nooit in die hofverslag verwys is nie.
Soos almal behoort te weet, is die deelnemingskwotas waarna in die Deeltitelwet verwys word om die beurt op relatiewe vloeroppervlaktes gebaseer.
Wanneer 'n skema tot stand kom, word die vloeroppervlakte van elke deel presies deur 'n landmeter gemeet en dien dan as die basis van die formule waarvolgens deelnemingskwotas bepaal word.
Waarom word die vloeroppervlaktes gebruik?
Onderliggend tot vloeroppervlaktes (hoewel dit nie in alle gevalle akkuraat is nie) is die sinvolle aanvaarding dat groter vloeroppervlaktes in die meeste gevalle meer bewoners kan huisves.
Dít is dan ook waarom selfs die aanbring van 'n binnenshuise verdieping beskou word as 'n uitbreiding – met die gevolglike vergroting van die deelnemingskwota.
In die geval van Thistledown was laasgenoemde die beginsel wat outomaties gegeld het en moes nie deur die lede of die regter sonder meer aanvaar gewees het dat 'n gelyke toedeling van heffings meer billik was en dus moes geld nie.
Die regter verwys nêrens in die uitspraak na hierdie onderliggende beginsel nie.
In hierdie opsig is die uitspraak misleidend en dit is belangrik dat trustees en die lede nie sonder deeglike oorweging van die beginsel rakende deelnemingskwotas afstap omdat hulle voel uitgawes moet op 'n gelyke basis toegedeel word nie.