Voorste ry en agterste ry: Wees gewaarsku
Dit is wonderlik om ‘n eiendom te koop met ‘n uitsonderlike uitsig en toegang tot deurlopende sonlig. Jy as koper moet egter ook die nodige navorsing oor die behoud van daardie uitsig doen. ‘n Onlangse uitspraak van die Hoë Hof in Kaapstad onderstreep hoe dinge skeef kan loop.
Die bestaande ontwikkeling in Kaapstad front na die see en bestaan uit twee rye wonings.
In die voorste ry vind jy net enkelvlak wonings.
In die agterste ry is al die wonings dubbel-verdiepings.
Twee van die eienaars in die voorste ry het besluit om hul wonings na dubbel-verdiepings om te bou. Hul bouplanne is by die Stad Kaapstad ingedien en die stad het dit so goedgekeur.
Die eienaars van die wonings in die agterste ry sou in die proses hul uitsig kwyt wees. Hulle het by die hof aansoek gedoen om die besluit van die stad se amptenare om die bouplanne goed te keur, te hersien en ter syde te stel.
Die hof het die aansoek van die hand gewys. Hierna het hulle tot die volbank gewend.
Die volbank in Kaapstad het hul appèl eweneens van die hand gewys. Die groep eienaars moet nou besluit of hulle die saak in die Appèlhof in Bloemfontein verder gaan voer. Anders sal die bouwerk voortgaan en sal hul uitsig oor die see vir altyd verlore wees. Hulle sal ook vir groot dele van die dag sonder direkte sonlig wees.
Hul panoramiese uitsig oor Tafelbaai en op Tafelberg is in gedrang. ‘n Dramatiese afname in direkte sonlig en verhoogde vogtigheid in hul wonings is hul voorland. Om nie eers die onvermydelike afname in markwaarde aan te roer nie.
Waarna moet jy oplet? ‘n Sinvolle lys
In die uitspraak word die verskillende argumente van die aansoekers hanteer. In die proses word duidelike riglyne aan eienaars gegee wat hul in ‘n soortgelyke situasie mag bevind:-
Kyk na die plaaslike soneringskema en toepaslike bouregulasies. In hierdie spesifieke omgewing is daar ‘n beperking wat bepaal dat eiendomme nie hoër as drie verdiepings gebou mag word nie. Dit moes dus al reeds aan die eienaars in die agterste ry ‘n duidelike waarskuwing gewees het.
Werklike afdwingbare regte is hier van belang, nie beloftes en goeie bedoelings nie.
Die ontwikkelaars wat die huise gebou het en die argitekte wat die huise ontwerp het, deel die hof mee dat die uitleg en ontwerp daarop gemik was om aan elke woning ‘n goeie uitsig oor die see en die berg te bied en ook om maksimum lig aan elke woning te verseker.
Die probleem was egter dat hierdie ontwerpersfilosofie waarop die ontwikkeling uitgelê is, nie regtens beskerm is nie. Die voorste huise kon aan formele beperkings soos enkelvlak boubeperking onderhewig gestel gewees het. Formele en regtens afdwingbare beperkings kon opgelê gewees het, soos–
Die registrasie van ‘n serwituut of beperking;
Die registrasie van beperkende voorwaardes op die titelakte;
‘n Spesifieke ontwikkelingsplan met beperkende voorwaardes en omskrewe grondaanwending;
Die skepping en registrasie van ‘n huiseienaarsvereniging met afdwingbare reëls oor aanbouings en hoogtebeperkings.
Indien jy ‘n woning binne ‘n groepbehuisingskema koop, kan jy ook nie net aanvaar dat algemene riglyne dat die woning “ argitektonies in harmonie met die ontwikkeling beplan, ontwerp en gebou moet word”, die nodige beskerming aan jou verleen nie. Dit bied jou nog geen afdwingbare regte op privaatheid, op ‘n uitsig of selfs op lig nie.
Jy wil ook nooit in die posisie wees waar jy moet bewyse lewer om ‘n munisipaliteit te oortuig om bouplanne te verwerp nie. Dit sluit faktore in soos dat die geboue “wesentlike gevare inhou vir mense se lewens of besittings”, of dat die omgewing daardeur “geskend” sal word, of dat dit “onaansienlik” sal wees en tot besware gaan lei, of dat dit die markwaarde van eiendomme in die omgewing sal benadeel. Hierdie vae konsepte word nie maklik in die hof bewys nie.
So bevind die hof hier dat daar nie noodwendig ‘n afname in markwaarde is as die uitsig belemmer word nie. Dit is nou indien die verbouings binne die raamwerk van die wet gedoen word. Tensy die aard en aansig van die gebou so onaantreklik en ingrypend verander word, dat dit die regmatige verwagting van die partye tot ‘n transaksie oorskry, sal die gewraakte aanbouing geduld moet word.
Indien jy wil aanvoer dat jy die woning gekoop het met die regmatige verwagting dat die woning se uitsig ten alle tye beskerm gaan word, moet jy seker maak dat jy oor oortuigende bewysmateriaal beskik en dit ook behou. In hierdie geval het een van die beswaarde eienaars getuig dat sy die nodige navorsing gedoen het voor sy die huis gekoop het deur die stad te kontak. Sy het met ‘n beampte in die stad se Departement van Beplanning en Ontwikkeling geskakel wat haar telefonies verseker het dat die voorste huise nie in dubbel-verdieping wonings ombou kon word nie. Ongelukkig kon sy nie aandui wie die beampte was nie en die hof het haar getuienis as te vaag en te algemeen uitgeskakel.
Dit bring ons by die goue reël. Gee eers opdrag aan jou prokureur om seker te maak dat jou uitsig, privaatheid en toegang tot natuurlike sonlig regtens verseker is en geregtelike beskerming geniet. Dit moet natuurlik gedoen word voordat jy teken om enige transaksie te sluit.