16 November 2009 By CapeTownNewsReader Leave a Comment
Ons paneel het 'n opvolgvraag na aanleiding van 'n onlangse artikel oor verhurings ontvang – dié keer van 'n verhuringsagent.
Hy vergelyk dit met wanneer 'n kliënt agter 'n agent se rug 'n koopkontrak met 'n verkoper sluit nadat dié twee partye deur die agent aan mekaar voorgestel is.
Die agent wil weet of hy in dié geval steeds op kommissie geregtig is.
Schalk van der Merwe van Rawson Properties Helderberg sê wanneer 'n eiendom deur 'n verhuringsagent verhuur word, is dit normale praktyk dat daar 'n kontrak tussen die eienaar en agent opgestel word. "Dié tipe kontrak, wat as die verhuringsmandaat bekend staan, beskryf die omvang van die verhouding tussen die eienaar en die agent."
Van der Merwe sê die mandaat bepaal watter funksies die verhuringsagent namens die eienaar sal uitvoer, byvoorbeeld om 'n gepaste huurder te vind, die huurkontrak op te stel en te laat teken, die huur in te vorder en te reël vir herstelwerk aan die eiendom.
"Die mandaat moet stipuleer wat die verhuringsagent se vergoeding sal wees, watter dienste daarvoor gelewer sal word en of dit vir die eienaar moontlik is om die agent se mandaat tydens die huurtermyn te beëindig."
Hy sê die mandaat kan verder ook bepaal of die eienaar 'n vergoeding aan die agent sal moet betaal indien die eiendom, na verstryking van die aanvanklike termyn, weer aan dieselfde persoon verhuur word en, indien wel, wat die vergoeding sal wees.
"Die mandaat sal aantoon wanneer die verhuringsagent se mandaat verstryk," sê Van der Merwe. "Dit kom gewoonlik tot 'n einde wanneer die aanvanklike huurkontrak verstryk."
Ten einde te verseker dat beide die eienaar en die agent se regte en belange beskerm word, en in die belang van 'n deursigtige verhouding, kan die noodsaaklikheid van 'n eenvoudige en duidelike skriftelike mandaat nie oorbeklemtoon word nie, aldus Van der Merwe.
Lucille Geldenhuys van Lucille Geldenhuys Prokureurs op Stellenbosch waarsku dat tensy die eienaar met die agent ooreengekom het dat laasgenoemde weer op 'n vergoeding geregtig sal wees indien die termyn verleng word, of indien 'n nuwe kontrak tussen hulle tot stand kom, sal die agent nie noodwendig op 'n vergoeding vir die nuwe termyn kan aanspraak maak nie.
"Party verhuringsagente verkies om in die huurkontrak 'n klousule in te voeg wat stipuleer dat indien die eiendom weer aan dieselfde huurder verhuur word, of indien die huurder die eiendom koop, die agent op kommissie geregtig sal wees."
Geldenhuys sê die rede vir die invoeging van dié bepaling in die huurkontrak eerder as in die verhuringsmandaat, is om dié voorwaarde ook onder die aandag van die huurder te bring en laasgenoemde kontraktueel daartoe te verbind. "Indien die partye op so 'n bepaling ooreengekom het, sal die agent dit kan afdwing."
Geldenhuys sê indien die mandaat of die huurkontrak egter nie die situasie aanspreek nie, volg dit nie outomaties dat die agent op 'n vergoeding geregtig is nie, en sal dit nodig wees om die feite van die betrokke geval te ondersoek ten einde te bepaal of die agent die effektiewe oorsaak van die transaksie was.
"Indien 'n mens sou aanvaar dat daar nie 'n mandaat tussen die leser en die huiseienaar was wat herverhuring aan dieselfde huurder aanspreek nie, sal die leser tien teen een nie op 'n vergoeding geregtig wees nie."
Stuur jou eiendomsverwante vrae na coetzee[at]fullstopcom.com.
Previous: New owner must adhere to lease agreement
Next: Selling a share of co-owned property
Filed Under: Property Poser Tagged With: geldenhuys, helderberg, lucille, propety poser, rawson, stellenbosch