Agreements | Cape Industrial Properties
A property developer lent some R10 million to an associate’s companies for a shopping mall development. The associate’s companies then borrowed a further R5 million from a bank, which took a R5 million mortgage bond over the one company’s property as security. And – here’s the rub – the developer also signed suretyship to the bank for the R5 million both personally and on behalf of his family trust.
The developer signed these suretyships believing that there was enough equity in the bonded property (valued at R12 million) to cover both the R5 million bond and another bond that he was told about of R2.7 million. What he didn’t know at the time was that there was yet another bond over the property, and this was a big bond for R15 million. Neither his associate nor the bank had told him about it.
Only when both of the associate’s companies failed did the developer realise that there was no equity in the property at all, with bonds totaling R22.7 million against a value of R12 million, and that the bank’s liquidation dividend would leave it with a large shortfall.
The bank duly sued the developer and his trust as sureties for R5.7 million (R5 million plus interest). To understand how that turned out in court we need to look at when our law will let you off the hook, and when it won’t.
When can you escape from a suretyship?
That’s quite a mouthful and it’s not easily proved, but in the particular circumstances of this case the developer succeeded in doing so. The Court had accepted that the developer wouldn’t have signed surety if he had been aware of the R15 million bond, and that the bank officials knew of his concern about there being enough equity in the property to cover the R5 million. Moreover the developer hadn’t done a deeds search (which would have revealed the extra R15 million bond) because as he saw it there was a “relationship of trust” between him and the bank’s officials and he would have expected them to tell him about it.
Critically, the bank’s disclosure to the developer of the R2.7 million bond but not of the R15 million one led the Court to conclude that, having thus made an incomplete disclosure to the developer, “a duty arose requiring the [bank]’s officials to speak and to make a full and honest disclosure to the [developer] of the material facts in their knowledge.”
‘n Persoon skuld jou miljoene rande, maar wanneer hy gesekwestreer word, blyk dit dat hy oor geen bates beskik nie. Dan kom dit onder jou aandag dat hy ‘n trustee is van ‘n welgestelde familietrust met baie bates wat jy vermoed eintlik syne is. Kan jy enigiets van die trust opeis om jou skuld te verhaal?
Onder sekere omstandighede sou jy dit wel kon regkry, maar dit is ver van ‘n algemene reël af. ‘n Onlangse saak wat in die Appèlhof aangehoor is, illustreer die moontlikhede.
Die piramiedeskema, selfmoord en vee ter waarde van R11 miljoen wat skoonveld is.
‘n Voormalige boer en veehandelaar het selfmoord gepleeg. Hy het skulde van R35 miljoen agtergelaat. In die proses het hy heelwat plaaslike boere en sakemense in sy piramiedeskema ingetrek en bedrieg. Ingevolge die skema sou boere met “beleggingskontrakte” hul vee op plase by hom laat wei. Hy het die plase gehuur en uiteindelik sou die boere hul vee saam met die vee se nageslag as opbrengs weer terugkry.
Die veehandelaar het selfmoord gepleeg, waarna sy bestorwe boedel deur die hof as insolvent verklaar is.
Een van die grootste skuldeisers het 1501 stukke vee met ‘n geraamde waarde van R11 miljoen verloor. Hierdie skuldeiser het die Hooggeregshof genader om die trust te sekwestreer waarin die plaaseiendom geregistreer was en waarvan die oorlede bedrieër in lewe ‘n trustee was. Die skuldeiser het aangevoer dat die trust die bedrieër se alter ego was. Volgens hom was die trustvorm hier misbruik en was daar nooit werklike enige skeiding van die bates van die oorledene en van die trust nie. Die trusts se finansiële sake is nooit afsonderlik gehou nie; daar was nie werklik sprake van onderskeiding van bates tussen hom as persoon en in sy hoedanigheid as trustee van die trust nie; hy het die trustfondse ook gebruik asof dit deurgaans sy eie was.
Die Hooggeregshof het geweier om ‘n sekwestrasiebevel teen die trust uit te reik; en die Appèlhof het met hierdie bevinding saamgestem. Die skuldeiser se eis was ongelukkig beperk net teen die oorledene se boedel, daar was geen eis teen die trust nie. Die skuldeiser het gevolglik nie enige gronde gehad om die trust te sekwestreer nie. Die hof bevind hierbenewens dat –
Indien die skuldeiser beweer het dat sy vee in groot getalle deur die trust gehou is of wanaangewend is, moes hy die hof eerder genader het vir ‘n bevel om teruggawe van sy vee, alternatiewelik vir skadevergoeding teen die trust as gevolg van die verliese van die vee. Om so vanuit die staanspoor weg te val met ‘n aansoek vir sekwestrasie van die trust, is glad nie regtens aanvaarbaar nie.
Indien die trust inderdaad ‘n skyntrust was (“a sham”), kan dit nie gesekwestreer word nie, want dit bestaan regtens nie. Jy kan nie iets sekwestreer wat nie bestaan nie.
Indien dit later sou blyk dat daar bates in die trust was, wat eintlik bates van die oorledene was, sou dit nie die skuldeiser se plek wees om die bates van die trust op te eis nie. Dit sou slegs die aangestelde trustees van die insolvente boedel wees wat hierdie funksie sou kon uitoefen.
Die hof bevind dat die skuldeiser eerstens sy volledige eis teen die insolvente boedel moes bewys. Daarna moes hy dan aandring op ‘n ondervraging om vas te stel of daar gronde was waarop die boedel die vee van die trust sou kon opeis en /of skadevergoeding van die trust kon eis.
Die aanslag op ‘n trust 101
Indien jy die geldigheid van ‘n truststruktuur wil aanval, sou jy die hof kon vra vir ’n bevel om te verklaar dat die trust se bates as die persoonlike bates van die skuldenaar verklaar moet word. Ingevolge ‘n bekende uitspraak van die Hooggeregshof in 2014, moet jy onderskei tussen twee verskillende gevalle met trusts. Die twee sluit mekaar uit –
Jy moet aanvoer dat die trust ‘n skyn is (“a sham”) en nie werklik bestaan nie; of
Indien die trust nie ‘n skyntrust is nie en dus wel bestaan, kan jy die hof steeds nader om rondom die trustvorm te werk en te kyk wat werklik aangaan. In die proses vra jy ook dat die normale gevolge van trusteienaarskap in geheel of gedeeltelik opgeskort word. (You ask the court to “go behind the trust form” or to “pierce its veneer” and to disregard “the ordinary consequences of [the trust’s] existence”.) Die hof is dan by magte om byvoorbeeld te beveel dat trustbates in werklikheid bates in die trustee se persoonlike boedel is.
Hierdie is egter ‘n uiters gespesialiseerde regsgebied – vra jou prokureur om jou hierin by te staan en te adviseer.