Dispute oor Parkering – volg die kompleks se Reëls Die reëls van Huiseienaarsverenigings en Regspersone (van Deeltiteleenhede) het ook ten doel om die toewysing en gebruik van parkeergebiede in komplekse te reguleer. Hoe hanteer mens dit as hierdie reëls nooit afgedwing is nie? Kan mens aanvoer dat die reëls deur onbruik verval het en nie meer afdwingbaar is nie? Wat as die reëls slegs sporadies en dan ook op diskriminerende basis afgedwing word?
Ons kyk na 'n geval waar die Huiseienaarsvereniging probeer het om die reëls so af te dwing dat die eienaars hul voertuie slegs in hul motorhuise en in hul opritte kon parkeer. Hulle het die Hooggeregshof genader vir 'n hofbevel om die eienaar van drie voertuie te verbied om in stryd met die reels te parkeer. Hy het sy een voertuig permanent in 'n parkeergebied vir besoekers parkeer terwyl sy ander twee voertuie gedeeltelik in die kompleks se pad gestaan het.
November 2020 Nuusbrief
Dispute oor Parkering – volg die kompleks se Reëls
"By subscribing to the constitution, each member accepts the benefits stipulated in his or her favour by the other subscribing members. One of those benefits is that there shall be rules of conduct to give substance to the objectives and rights promised and conferred by the constitution … and that the other members will be required to comply with them … and that any breaches thereof will be called to account" (Direk geneem uit hierdie uitspraak.)
Daar is ooglopende voordele om in 'n gemeenskaplike, omheinde sekuriteitskompleks of deeltitelontwikkeling te woon; daarmee saam kom daar ook reëls en verantwoordelikhede teenoor die ander inwoners.
Ons hoor dikwels die ongelukkigheid in gemeenskapskemas oor parkeergebiede. "Daar is nooit parkering vir besoekers nie, want Piet Verdriet se voertuig staan permanent op 'n toegewysde besoekersparkering." "Ons kompleks se pad is 'n nagmerrie in die aand, want die mense se voertuie staan gedeeltelik in die pad."
Eienaars en kopers in gemeenskapskemas moet weet dat hulle vrywillig instem om die reëls en regulasies na te kom, wanneer hulle eiendom in 'n spesifieke kompleks koop. Die Hooggeregshof moes 'n eienaar onlangs beveel om sy voertuie slegs in sy motorhuis en op sy oprit te parkeer.
Ons kyk na 'n geval waar die Huiseienaarsvereniging probeer het om die reëls so af te dwing dat die eienaars hul voertuie slegs in hul motorhuise en in hul opritte kon parkeer. Hulle het die Hooggeregshof genader vir 'n hofbevel om die eienaar van drie voertuie te verbied om in stryd met die reëls te parkeer. Hy het sy een voertuig permanent in 'n parkeergebied vir besoekers parkeer, terwyl sy ander twee voertuie gedeeltelik in die kompleks se pad gestaan het.
Die eienaar woon in 'n residensiële kompleks met 'n Huiseienaarsvereniging. Die reëls bepaal duidelik dat eienaars se voertuie nie op die parkeergebiede vir besoekers mag staan nie; en ook nie in die pad mag staan nie.
Die eienaar se woonhuis het 'n dubbele motorhuis. Hy kon net een van sy drie voertuie daarin parkeer, want die ander deel van sy motorhuis was volgepak met huishoudelike toerusting. Hy het sy ander voertuig in sy oprit parkeer. Hierdie voertuig het gedeeltelik in die pad gestaan omdat dit so groot was. Sy derde voertuig het hy bloot in die parkering vir besoekers parkeer.
Ander eienaars in die kompleks het hieroor gekla. Die Huiseienaarsvereniging het die hof genader om 'n interdik teen die betrokke eienaar te verkry.
Die eienaar in die spervuur het hom op twee bekende verwere beroep.
"Die Huiseienaarsvereniging het nie die reëls afgedwing nie; daarom het daardie reëls in onbruik verval."
Die eienaar voer aan dat die HEV nie die reëls teen ander oortreders afgedwing het nie. Dit sou inhou dat die HEV afstand gedoen het van die reg om die reëls af te dwing. Die hof stem nie hiermee saam nie. Die hof bevind dat die HEV regtens verplig is om die reëls tot voordeel van al die eienaars af te dwing; die HEV het ook nie enige bevoegdheid om enigiemand vry te stel van die nakoming van die reëls nie. Huiseienaarsverenigings moet die bewoording van hul grondwette nagaan. Hulle is ook verplig om toe te sien dat die reëls nagekom en afgedwing word. Die hof verwys in die uitspraak na beide hierdie verpligtinge wat die HEV moet nakom.
"Die Huiseienaarsvereniging pas die reëls op diskriminerende wyse toe en die hof behoort dit nie toe te laat nie."
Die eienaar voer dan aan dat die HEV teen hom diskrimineer en dat dit nie toegelaat kan word nie. Die hof beklemtoon dat hierdie 'n kontraktuele reg en verpligting is; indien die HEV dit nie in die verlede teen ander eienaars afgedwing het nie, beteken dit nie dat hulle die reg verloor het om dit teen hierdie eienaar af te dwing nie. Die hof is wel bereid om 'n waarskuwing aan HEV's te rig. "An irrationally discriminatory system of enforcement might well in a given case justify a decision by the court in a matter like this to refuse to grant the interdictory relief in the exercise of its equitable discretion." 'n HEV moet dus bedag wees daarop om nie enige vorm van irrasionele diskriminasie toe te laat met die afdwinging van reëls nie.
Die eindresultaat – die hof verbied die eienaar om enige voertuig, motorfiets, karavaan, boot of sleepwa op enige plek te parkeer anders as in sy motorhuise of buite sy huis maar nog steeds binne die grense van sy eiendom. Die hof beveel ook dat hy verantwoordelik is vir die betaling van die HEV se regskostes.
Ons sluit af met 'n nota oor die CSOS se dienste as dit kom by dispuutbeslegting
Die Ombuddiens vir Gemeenskapskemas (CSOS) lewer 'n diens om geskille aan te spreek en op te los. Dit is bevoeg om 'n wye verskeidenheid van dispute in gemeenskapskemas aan te hoor. In hierdie spesifieke geval het dit nie die jurisdiksie gehad om 'n bevel teen die eienaar uit te reik nie, maar dit is waar jy sal begin met 'n dispuut; verkry spesifieke en toegepaste advies hieroor van jou prokureur.
Gaan jou hond byt? Die risiko is joune
"Mense het die reg om in 'n openbare pad te stap en te weet dat hulle nie deur honde aangeval gaan word nie. Waar dit wel gebeur, behoort hulle ook na die eienaar van die dier te kan kyk om hulle te vergoed vir hul beserings en pyn wat opgedoen is." (Vertaalde uittreksel uit hierdie uitspraak.)
Eienaars van honde (en ander gevaarlike, makgemaakte diere) moet weet dat die Appèlhof op beperkende wyse kyk na verwere wat aangebied word waar beserings en verliese deur 'n makgemaakte dier veroorsaak is.
Jou risiko kan redelik vinnig die hoogte inskiet – hier is die eienaar gedagvaar vir R2,3 miljoen.
Drie honde verskeur 'n verbyganger...
'n "Tuinier en vullisversamelaar", het vreedsaam in 'n voorstedelike straat afgestap en die trollie waarin hy vullis versamel het gestoot. Hy is sonder rede en sonder enige waarskuwing wreed deur drie honde aangeval. Die honde het hom in so 'n mate verskeur dat die bure wat hul na die toneel gehaas het, eers gedink het dat hy reeds dood was. Hy het oorleef, maar as gevolg van sy erge beserings is sy linkerarm geamputeer.
Die slagoffer het 'n eis vir skadevergoeding van R2,341 miljoen ingedien. Die honde-eienaar het 'n verskeidenheid verwere geopper. Die belangrikste verweer wat die Appèlhof oorweeg het, was sy bewering dat "die beserings was nie my skuld nie".
Pauperiaanse aanspreeklikheid - aanspreeklikheid sonder skuld
Dit bring ons by die kern van jou risiko – jy kan wel aanspreeklik gehou word op 'n "streng aanspreeklikheid" of "geen fout" basis. Jy kan dus gedagvaar word, selfs al was jy op geen manier nalatig nie.
Dit is baie anders as die meeste ander soorte aanspreeklikheid vir skadevergoeding, waar jy - met enkele uitsonderings na - slegs op risiko is as jy aandadig is. So onregverdig as wat dit met die eerste oogopslag mag blyk, is dit wel 'n deurdagte posisie. "Diere kan wesenlike skade aanrig aan beide mense en aan besittings. Wanneer dit gebeur en wanneer die slagoffer geen aandeel in die dier se optrede het nie, is dit net regverdig dat die eienaar aanspreeklik moet wees vir die skade, eerder as die onskuldige slagoffer."
Hierdie konsep strek reeds vir eeue terug, selfs nog voordat die bekende Romeinse wette en gebruike ontstaan het. Ons moderne regstelsel pas nog steeds hierdie "foutlose aanspreeklikheid" van makgemaakte diere op die eienaar toe. Dit is die sogenaamde "pauperiaanse aanspreeklikheid" en dit is afgelei van die "actio de pauperie" in regsterme.
Dit bly 'n ingewikkelde regsgebied, wat regterlike interpretasie van ou en moderne wette verg. Toegepaste professionele advies op die spesifieke feite van jou geval is absoluut noodsaaklik. In 'n neutedop sal jy aanspreeklik wees vir jou dier se optrede "as die dier as gevolg van innerlike opgewondenheid skade aanrig of, soos wat dit ook genoem word, as gevolg van ondeug. Die hond (of ander mak dier) se gedrag is ongewoon of afwykend in vergelyking met die optrede van 'n goedgemanierde dier van daardie soort."
Uitspraak van die Hoogste Hof van Appèl: Die drie verwere tot jou beskikking bly beperk.
Daar is drie beperkte verwere waarop 'n eienaar van 'n mak dier hom tradisioneel kan beroep.
Die slagoffer "was op 'n plek waar hy nie moes wees nie" - byvoorbeeld '' 'n inbreker wat deur 'n waghond gebyt is; of deur 'n dier wat vir veiligheid vasgeketting is om dit in toom te hou en die slagoffer het in die gevaarsone inbeweeg. As 'n algemene reël, waar die dier iemand in 'n openbare plek soos 'n pad aanval, sal die eienaar wel aanspreeklik gehou word."
"Die beseerde party of 'n ander party het die aanval veroorsaak deur die dier uit te lok."
'n Ander persoon as die eienaar (byvoorbeeld 'n honde-oppasser, 'n hondestapper of 'n diereversorgingsoord) het "toesig of beheer" oor die dier geneem en kon nie daarin slaag om die dier te beheer nie. Dit veroorsaak dan dat die slagoffer beseer word. Die eis is dan teen hierdie ander persoon en nie teen die eienaar self nie.
Hier het die honde-eienaar die hof gevra om die derde verweer uit te brei deur afstand te doen van die vereiste dat die hond onder 'n ander persoon se "toesig of beheer" moes wees. Dit hou in dat indien 'n ander persoon nalatig was, al was hy nie in beheer van die hond nie, dit steeds 'n verontskuldigende verweer vir die eienaar sou bied. Hier sou dit die eienaar 'n sprankie hoop kon gee met sy spekulatiewe verweer dat hy die honde agter 'n geslote hek gelos het. Volgens hom kon 'n onbekende indringer probeer het om toegang tot die eiendom te verkry deur die hekkie se twee slotte te beskadig. Dit sou dan die manier wees hoe die honde ontsnap het en los in die straat rondgehardloop het.
Die hof het dit teen die agtergrond van verskeie hofsake en skrywers en grondwetlike beginsels oorweeg. Die hof bevind dan dat die laaste verweer nie uitgebrei gaan word nie. Die eienaar van 'n mak dier bly dus verantwoordelik vir die optrede van die dier, al het die eienaar geen skuld daarin nie. As eienaar bly jy dus op risiko!
Bly in beheer van jou honde en maak seker jou versekering bied vir jou toepaslike dekking!!
POPIA: Aksieplan vir jou besigheid in vier stappe
Die media is vol waarskuwings oor die gevare van die nie-nakoming van POPIA (die Wet op die Beskerming van Persoonlike Inligting). Daar is wel ernstige gevolge indien die voorskrifte nie nagekom word nie. Dit word egter nie duidelik gemaak dat jy darem nog 'n ruim grasietydperk vir nakoming het en wel tot 30 Junie 2021.
Daar is wel groot voordele daaraan verbonde om POPIA te verstaan en die nakomingsproses te begin voordat dit verpligtend word. Daardeur gee dit jou besigheid voldoende tyd om die verpligtinge onder die knie te kry en na te kom, daar is bemarkingspotensiaal indien jy nou reeds jou kliënte in kennis kan stel dat julle reeds die verpligtinge aanspreek, en laastens, die boetes wat voorsien word, is groot; dit behoort eerder vermy te word.
Vier praktiese stappe om mee te begin ...
Voordat julle met jul aksieplan begin, neem kennis dat julle ten volle aan POPIA sal moet voldoen. Sodra julle op enige manier enige persoonlike inligting met betrekking tot 'n "onderwerp" (klante, lede, werknemers, ensovoorts) "verwerk" (versamel, gebruik, bestuur, stoor, deel, vernietig en so aan), is jy 'n "verantwoordelike party". Min besighede gaan buite die net val. Dit is ook onwaarskynlik dat julle vrygestel sal word omdat die inligting slegs "in die loop van 'n persoonlike of huishoudelike aktiwiteit" verwerk word.
Begin met hierdie stappe -
Bepaal eerstens watter persoonlike inligting julle besit, hoe julle dit bewaar en waarom julle dit het: Stel vas watter persoonlike inligting julle tans besit, hoe julle dit bewaar en waarom julle dit bewaar. Om sulke inligting wettig te versamel en te "verwerk", moet julle kan aantoon dat julle wettig optree, en dat julle dit redelikerwys op so 'n manier doen, dat dit nie die privaatheid van die betrokkene skend nie.
Julle moet kan aantoon dat, gegewe die doel waarvoor die inligting verwerk word, dit voldoende, relevant en nie buitensporig is nie. Data mag slegs versamel word vir 'n spesifieke doel wat verband hou met jul besigheidsaktiwiteite. Netso mag julle dit ook net bewaar vir solank as wat dit benodig word of solank as wat julle dit mag hou.
Daar is baie meer besonderhede in POPIA, maar jy kry die prentjie. Niemand mag meer persoonlike inligting versamel of bewaar sonder goeie en wettige redes nie.
Kontroleer veiligheidsmaatreëls, weet wat julle moet doen met oortredings:
Jy moet "die integriteit en vertroulikheid van persoonlike inligting in jou besit of onder jou beheer beskerm deur gepaste en redelike tegniese en organisatoriese maatreëls te tref om ... die verlies van, skade aan of ongemagtigde vernietiging van persoonlike inligting ... en onwettige toegang tot of verwerking van persoonlike inligting te voorkom." As daar 'redelike voorsienbare' risiko's bestaan, moet jy kan aantoon dat julle wel gepaste stappe gedoen het om die inligting daarteen te beskerm. Kuberaanvalle geniet die meeste aandag van die media, maar daar is ook ander risiko's. Hou saam met jou span 'n strategiese sessie en spreek enige swakhede aan.
Enige werklike of vermoedelike oortredings (POPIA verwys na "veiligheidskompromieë") moet "so gou as wat redelik moontlik is" aan die Inligtingsreguleerder en die betrokke persoon gerapporteer word.
As derde partye persoonlike inligting vir julle bewaar of verwerk, moet hulle met jul gesag optree, die inligting vertroulik hanteer en die nodige veiligheidsmaatreëls in plek hê.
Oorweeg of julle regstreekse bemarking doen: Die meeste ondernemings beskou hulself nie as 'direkte bemarkers' nie, maar hierdie het 'n wye definisie. Dit verwys na "enige benadering" van 'n persoon met die direkte of indirekte doel om enige goedere of dienste in die gewone loop van sake aan die betrokkene te verkoop of te bevorder of aan te bied. Deur jou kliënte per e-pos of per WhatsApp in kennis te stel van 'n nuwe produk of 'n spesiale aanbod is jy reeds in hierdie net.
As die benadering deur middel van "enige vorm van elektroniese kommunikasie, insluitend outomatiese oproepmasjiene, faksmasjiene, SMS'e of e-pos" gedoen word, moet julle streng vereistes nakom. Jy mag wel bestaande kliënte met algemene aanbiedinge nader en 'soortgelyke produkte of dienste' aan hulle bemark. Daar is wel beperkinge en ontvangers moet enige tyd die keuse kan maak om nie meer die bemarking te ontvang nie. Aan die ander kant mag potensiële nuwe kliënte slegs met hul toestemming benader word. ("Opt-in" teenoor "opt-out".)
Begin met prosedures en opleiding: Stel 'n Inligtingsbeampte aan om die nakomingspligte na te gaan en te aanvaar, toepaslike prosedures op te stel en om julle span op te lei om dit te implementeer. Bespreek en besluit hoe julle die data gaan versamel, verwerk, stoor, en vir hoe lank, en vir watter doel? Watter toestemmingsvorms het julle nodig, wanneer en hoe moet dit ingevul en gestoor word?
Dit is onwaarskynlik dat julle 'n POPIA probleem gaan hê as almal in die besigheid (jy ingesluit) verstaan wat die prosedures behels en dit vanselfsprekend implementeer. Sorg dat almal weet wat hulle moet doen en stel verantwoordelike individue aan om toegewysde take na te kom en te rapporteer.
Hierdie is 'n ingewikkelde onderwerp en dit verg professionele hulp van kundiges. Ons gee hiermee slegs 'n vereenvoudigde samevatting van enkele hoogtepunte.
"Compliance with court orders is always important. There is a particular scourge in this country of spouses, particularly husbands, failing to pay judicially ordered maintenance" (Sterk woorde uit hierdie uitspraak.)
Daar is wel mense wat weier om onderhoud te betaal, nie omdat hulle nie kan nie, maar omdat hulle nie wil nie. Om geld uit so 'n wanbetaler te kry, is 'n onbegonne taak. Tog sal die mees hardvogtige wanbetaler weer dink as daar 'n sterk kans is dat hy tronk toe sal gaan weens minagting van die hof.
As oppervoog van minderjarige kinders, het ons howe reeds gewys dat hulle streng sal optree teen die soort moedswillige wanbetalers wat hier ter sprake is.
Wat moet jy bewys?
Jy moet 'n doelbewuste oortreding van die hofbevel bewys en ook dat die nie-nakoming van die onderhoudsbevel opsetlik en in kwade trou gedoen is. In 'n siviele saak is die bewysmaatstaf "op 'n oorwig van waarskynlikhede". In sake waar minagting van die hof beweer word, moet hierdie optrede van kwader trou "bo redelike twyfel" bewys word, die hoër bewyslas wat in 'n strafregtelike saak toegepas word.
Die hof som dit in die tweede saak as volg op: "As dit met in agneming van al die getuienis, blyk dat dit redelikerwys moontlik is dat die man nie opsetlik die bevel verontagsaam nie, kan hy nie aan die strafregtelike sanksie van minagting van die hof onderwerp word nie."
As iemand regtig nie kan betaal nie, is dit 'n ander saak. COVID-19 het dit ook nie makliker gemaak nie. Ons howe se teikens is eerder diegene wat wel kan betaal, maar wat weier om dit te doen. Iemand wat werklik nie kan betaal nie, moet die Onderhoudshof nader en aansoek doen om 'n wysiging van die hofbevel. Solank as wat die Hofbevel staan, moet die onderhoudsbetalings gemaak word.
Ons kyk na twee onlangse beslissings van die Hooggeregshof
Die eerste geval: Klassieke wanbetaler – betaal of gaan tronk toe.
'n Pa is beveel om, ingevolge 'n egskeidingsooreenkoms van 2017, onderhoud van R15,000 per maand vir sy twee minderjarige kinders te betaal. Hy het vroeg al in 2018 opgehou om te betaal. Toe die saak voor die hof gedien het, was hy reeds agterstallig met R537 499 se onderhoudsbedrae.
Die ma het aansoek gedoen om hom weens minagting van die hof tronk toe te stuur. Die pa het aangevoer dat hy nie die onderhoudsbetalings kon bekostig nie. Dit is weliswaar die algemene verweer.
In hierdie geval het die ma geen probleme gehad om haar saak vir minagting te bewys nie.
Die hof wys op die volgende: Die pa se maandelikse inkomste was R147 000 per maand; met 'n netto betaling aan hom van R83,000 per maand met 'n bykomende R10,000 per maand na sy voorsorgfonds. Hiermee het hy R11,000 per maand vir sy BMW betaal, en R14,000 per maand op sy dobbelgewoontes spandeer. Die hof bevind dat hy ongetwyfeld skuldig is aan minagting van die hof se vorige onderhoudsbevel.
Om 30 dae in die tronk te vermy, moet hy die agterstallige paaiemente maandeliks afbetaal, saam met sy bestaande maandelikse onderhoudsverpligting. Die hof beveel ook dat hy die ma se regskostes op die bestraffende skaal soos tussen prokureur en kliënt moet betaal.
Die tweede geval: Die twee honde speel tweede viool.
Enige vorm van minagting van die hof word uiteraard in 'n ernstige lig beskou. Tronkstraf is natuurlik nie die enigste opsie nie. In 'n ander geval het die hof eerder 'n boete van R20 000 opgelê, met die boete wat vir drie jaar voorwaardelik opgeskort is.
In 'n betwiste egskeidingsaak het die hof die man beveel om sy vrou op 'n tussentydse basis vir 'n verskeidenheid huishoudelike uitgawes te betaal. Die uitgawes wat die meeste aandag in die media ontlok het, was vir die egpaar se twee honde vir hondekos, 'n hondestapper en veeartsenykundige uitgawes vir die honde. Daar was ook voorsiening vir die betaling van mediese en farmaseutiese uitgawes vir die vrou.
Die man het aangevoer dat daar 'n ware misverstand was oor sy verpligtinge ingevolge die hofbevel. Die hof het sy verweer vir sommige van sy verpligtinge en in sommige opsigte aanvaar, maar nie deur die bank nie. Die hof wys daarop dat in sekere gevalle is die bepalings van hierdie spesifieke hofbevel baie duidelik en nie vatbaar vir enige verwarring nie.
Die man beweer ook dat sy onvermoë om te betaal 'n direkte gevolg was van die negatiewe uitwerking van die pandemie op sy maatskappy. Die hof bevind daar is nie voldoende bewyse hiervoor nie. Die ondersteunende bewysstukke sou tot die man se beskikking gewees het, dit is onverklaarbaar waarom hy dit nie aan die hof voorgelê het nie. Sy teenaansoek om die kontantbedrag vir onderhoud te verminder, misluk ook op dieselfde gronde.
Die vrou het hier ook gevra vir 'n straf van direkte gevangenisstraf. Na oorweging van die spesifieke feite van hierdie geval, bevind die hof dat "imprisonment is not called for. I am dealing with a first infraction, which is considerably narrower than what the wife alleged." 'n Mens kan aanvaar dat die geval anders benader sou wees as daar twee kinders eerder as twee goedversorgde honde ter sprake was. Die hof was ook meer tegemoetkomend rakende die kostebevel. Die hof het 75% van die kostes op die gewone skaal aan die vrou toegeken.
Webwerf van die Maand: Lyk jou beste op Zoom
"Zooming Into the Future: Tips to Improve One's Appearance at Online Meetings" op Law.com bevat toepaslike advies hieroor en ook oor die beste –
Voorkoms (weet jy van die knoppie "Touch Up My Appearance" ?)
Dit is geskryf met regsverteenwoordigers in gedagte en ook vir getuies in "virtuele" hofsake. Dit is natuurlik net so toepaslik vir enige ander persoon wat aan 'n virtuele vergadering moet deelneem of 'n aanbieding moet lewer. Dit is 'n handige bron van hulp in hierdie tyd van aanlynvergaderings.