Reëls bepaal gebruik | Netwerk24
Reëls bepaal gebruik
Deur Nikki Malan 27 Junie 2020 00:00
Ek het die afgelope twee weke gereelde navrae oor parkering ontvang.
Veilige parkering is in die algemeen 'n luuksheid wat in groot aanvraag is, aangesien verskeie deeltitelskemas nie "voldoende" parkering vir hul inwoners het nie. Dít, of die skema laat net sekere voertuie toe en ander nie.
Die eerste lesersnavraag wat ek vandag wil bespreek, handel oor 'n deeltitelskema waar motorhuise hul eie "titeldokumente" het. Wanneer sommige eienaars hul dele in die betrokke skema verkoop, behou hulle die motorhuise en wend dit as stoorplek aan.
Ons leser wil weet of dit toelaatbaar is.
Wat sê die deelplan?
Die antwoord sal afhang van hoe hierdie motorhuise op die deelplan aangedui is.
Dit kan as 'n uitsluitlike gebruiksgebied aangetoon wees, welke uitsluitlike gebruiksgebied dan deur middel van 'n notariële akte van sessie aan die eienaar oorgedra is.
Indien dit die geval is, sal die eienaars nie die motorhuise kan behou sonder om ook 'n deel in die betrokke deeltitelskema te besit nie.
Die Deeltitelwet bepaal in artikel 27(1)(c) en 27(4)(b) indien 'n ontwikkelaar of eienaar nie meer 'n lid van 'n deeltitelskema is nie en hulle steeds 'n uitsluitlike gebruiksgebied "besit" wat nie saam met die verkoop van hul laaste deel oorgedra is nie, daardie uitsluitlike gebruiksgebied in die regspersoon vestig.
Waar die unieke aard van 'n deeltitelskema egter nie vir 'n elektroniese vergadering voorsiening maak nie, moet die trustees ander moontlikhede ondersoek.
Hoe hou mens op om 'n lid van 'n deeltitelskema te wees?
Dit gebeur wanneer jy nie meer 'n deel ("section") in die skema besit nie. Dus, indien die motorhuise uitsluitlike gebruiksgebiede is, sal die eienaars nie die motorhuise kan behou nadat hulle ophou om 'n deel in die skema te besit nie.
Indien die motorhuise egter as dele op die deelplan aangetoon word, sal hulle wel eienaarskap kan behou.
Hul deel sal dan by die deelnemingskwotas ingesluit wees en hulle sal heffings betaal en stemreg hê op grond van hul deelnemingskwota – net soos enige ander eienaar van 'n deel binne die skema.
Die leser sal dan moet vasstel of daar enige reël is wat die aanwending van die motorhuis as 'n stoorplek verbied – benewens die feit dat dit deur ander wetgewing verbied mag word sonder die nodige goedkeuring.
Die tweede navraag handel oor bykomende parkering wat deur die trustees – in tandem met bestaande motorhuise – uitgemerk is op gemeenskaplike eiendom vir parkeringsdoeleindes. Hierdie ekstra parkering veroorsaak nou ruimteprobleme vir die beweeg en parkering van ander motors.
Die skema se reëls is blykbaar aangepas om voorsiening te maak vir hierdie parkering, maar die vermoede bestaan dat die reëls nie regmatig gewysig is nie.
Soos julle reeds weet, besit alle deeltiteleienaars 'n onverdeelde aandeel in 'n skema se gemeenskaplike eiendom.
Verbeterings daartoe, of die skep van bykomende uitsluitlike gebruiksgebiede, kan slegs gedoen word indien die volgende gebeur: Die nodige kennisgewing is gegee; die voorgeskrewe prosedure word gevolg; en die voorgeskrewe besluit word deur die eienaars verkry. Die wyse waarop hierdie nuwe areas geskep word, sal bepaal watter proses gevolg of watter besluit op 'n spesiale vergadering verkry moet word.
Ons derde navraag handel oor die gebruik van uitsluitlike gebruiksgebiede deur individue wat nie eienaars in die skema is nie. Hulle verkry toestemming van 'n eienaar om sy/haar gebruiksgebied vir 'n spesifieke doel aan te wend.
Die leser wil weet of daar 'n manier is waarop hierdie gebruik stopgesit kan word.
Die antwoord sal afhang daarvan of die reëls enige beperkings op gebruik plaas. Indien nie, is daar dan enige voorwaardes vir gebruik opgelê toe die reg geskep of oorgedra is?
Ons laaste lesersnavraag handel oor die reëls van hul skema wat bepaal dat elke eienaar twee parkeerplekke het, maar dat 'n spesifieke een van daardie twee parkeerplekke as die sogenaamde "eerste parkering" aangewend moet word.
Dit beteken dat slegs indien daar reeds 'n motor op daardie "eerste parkeerplek" staan, die "tweede parkering" deur die eienaar aangewend mag word.
Die probleem ontstaan dat die eienaar se motor vanweë lengte nie op die eerste parkeerplek inpas nie, maar wel op die tweede een. Die eienaar het al 'n aanmaning van die trustees ontvang om dit te staak.
Hoewel die trustees werklik geprys moet word vir hul bestuursvernuf en toepassing van die reëls, sal dit ook onredelik wees om van 'n inwoner te verwag om 'n nuwe motor te koop of buite te parkeer net omdat hul motor te lank vir die eerste parkeerplek is.
Die oplossing vir die probleem sal weer in die reëls en/of voorwaardes gevind moet word. Indien daar geen só oplossing is nie, sal die inwoner, trustees en uiteindelik al die eienaars in die skema saam op 'n oplossing moet besluit.
Waar parkeerplekke ter sprake is, moet eienaars weet wat die aard van daardie parkeerplekke is: Is dit uitsluitlike gebruiksgebiede of dele; is daar spesifieke voorwaardes wat die gebruik reguleer; en is daar enige voorskrifte oor gebruik in die reëls?
Met daardie inligting kan jy vasstel watter reëls en wetlike voorskrifte daarop van toepassing is. Die raamwerk vir die wysiging, aanpassing of gebruik daarvan sal dan uit dié stel feite spruit.
Malan is 'n prokureur by Du Plessis Hofmeyr Malan Ing. in Somerset-Wes.
Dít is hoeveel 'n Suid-Afrikaanse koper onlangs opgedok het vir 'n eksklusiewe eiendom in die Kaapse kusbuurt Clifton. Dié strandhuis is een van net sewe eiendomme met direkte toe- gang tot Clifton se Derde Strand. Die afslaer, Joff van Reenen van High Street Auctions, sê die huis is op 'n aanlyn veiling deur 'n plaaslike koper gekoop, berig Netwerk24.
In Junie vanjaar was die besoekersgetalle aan Kaapse winkelsentrums soveel persent minder as in dieselfde tyd verlede jaar, aldus die genoteerde eiendomsmaatskappy Growthpoint. Nellie Brand-Jonker berig op Netwerk24 dat Growthpoint Dinsdag in 'n handelsoorsig vir die vierde kwartaal van sy boekjaar tot einde Junie 'n aanduiding gegee het van wat met sy eiendomme gebeur het sedert vlak 3 van die inperking aan die begin van die maand begin het.
Luidens die jongste konstruksievertroue-indeks van ENB en die Buro vir Ekonomiese Ondersoek (BEO) het hoofkontrakteurs se sakevertroue met soveel indekspunte geval, berig Francois Williams op Netwerk24. Die vier subindekse waaruit die indeks saamgestel is, is ysterwarekleinhande- laars, subkontrakteurs en argitekte, bestekopnemers en boumateriaalvervaar- digers. Ysterwareklein- handelaars se sakever- troue het die skerpste geval – van 24 indekspunte tot net 3.