PAS OP – HW Theron Attorneys
THE GRANTING OF CREDIT: NOT THE 1,2,3 IT USED TO BE
PASOP VIR HUISKOOP MET 'N PRO FORMA KONTRAK
by Hennie Theron
Jy het 'n ongelooflike goeie aanbod op jou huis ontvang en baie tevrede teken jy as verkoper die koopkontrak wat jou eiendomsagent opgestel het en waarop die koper se handtekening reeds pronk. Dankie tog die koop is nou geldig en bindend – of is dit?
As jy jou huis in die mark plaas sal jy skielik agterkom hoeveel eiendomsagente werksaam is in jou area. Amper daagliks sal 'n nuwe eiendomsagent jou kontak om te hoor of hulle jou nie ook kan help om jou huis te bemark nie. En elke eiendomsagentskap sal oor hulle eie pro forma koopkontrak beskik wat hopelik binnekort 'n getekende kontrak tussen jou en die koper sal wees.
Met die legio wetlike vereistes en kontraktuele beginsels van toepassing op 'n koopkontrak van onroerende eiendom moet jy jouself afvra of hierdie pro forma koopkontrak werklik geldig, bindend en afdwingbaar sal wees indien jy dit sou teken.
Meeste eiendomsagentskappe se koopkontrakte word voorberei of nagegaan deur 'n regsadviseur en daarom sal die kontrak voldoen aan die wetlike vereistes. Maar het jy die kontrak sorgvuldig deurgelees? Verstaan jy al die voorwaardes en bepalings? Weet jy wat dit beteken as die kontrak verwys na die Wet op Vervreemding van Grond of na die bepalings van die Verbruikerswet? En wat beteken "voetstoots" nou rêrig in praktyk en hoe raak dit jou transaksie?
Behalwe die vereistes van die koopkontrak self, is daar ook ander beginsels wat 'n baie belangrike rol speel by koopkontrakte van vaste eiendom spesifiek, asook kontrakte in die algemeen. Is die koper wie geteken het getroud binne gemeenskap van goed? Indien wel, het die gade van die koper skriftelik toegestem in terme van artikel 15 van die Wet op Huweliksgoedere? Is die koper 'n Beslote Korporasie, Trust of Maatskappy? In so 'n geval, is die entiteit reeds opgerig? Magtig die entiteit se grondwet of akte die entiteit om vaste eiendom te koop? Wie mag teken namens die entiteit en is daar 'n regsgeldige besluit in plek?
Een van die bepalings van die kontrak bepaal moontlik dat jy as verkoper "waarborg" dat daar geen boubeperkings op die eiendom van toepassing is nie – is dit inderdaad die geval? Is daar goedgekeurde bouplanne vir die aanboudings aan die huis? Is daar miskien serwitute geregistreer teen jou eiendom? En bevat die titelakte van jou eiendom enige voorwaardes waarvan jy – en gevolglik die koper – bewus moet wees? Jy het seker darem al jou titelakte deurgelees, het jy nie?
Die koopkontrak bepaal dalk verder dat die koper 'n waarborg moet lewer, byvoorbeeld "20 dae" na aanvaarding van die aanbod. Van wanneer af word die tydperk bereken? Sluit ons die dag van aanvaarding in of uit? Beteken "dae" werksdae of sluit dit naweke en vakansiedae in?
Het die woning 'n elektriese heining? Dus het jy, die eiendomsagent en koper in die kontrak voorsiening gemaak rakende wie verantwoordelik sal wees vir die verkryging van die vereiste elektrisiteit sertifikaat?
Dan gebeur dit ook dikwels dat pro forma kontrakte voorsiening maak vir oop spasies vir addisionele inligting en uithaal van irrelevante bepalings. Moet die spasies deurgehaal word? Wanneer en wie moet waar parafeer? Wat gebeur as irrelevante bepalings nie uitgehaal word nie?
Soveel vrae en so min antwoorde. Hierdie artikel is geensins bedoel om alle vereistes van koopkontrakte van vaste eiendom aan te spreek nie, maar eerder om verkopers en kopers bewus te maak dat dit raadsaam is om enige koopkontrak met 'n prokureur te bespreek. Te dikwels hoor ons howe sake aan waar die koper of die verkoper die geldigheid van 'n koopkontrak in dispuut plaas juis omdat die kontrak nie voldoen het aan eenvoudige wetlike vereistes of regsbeginsels nie.