Die stad en die gemeenskap: Die duiwel, die diep blou see en die klinkende klank van 'n kasregister - Winkelsentrums en die gemeenskap
Die stad en die gemeenskap: Die duiwel, die diep blou see en die klinkende klank van 'n kasregister - Winkelsentrums en die gemeenskap 2005-02-03
Die duiwel, die diep blou see en die klinkende klank van 'n kasregister: Winkelsentrums en die gemeenskap
Deur Heinrich Wolff, 'n praktiserende argitek in Kaapstad en ook dosent in argitektuur aan die Universiteit van Kaapstad
Deur die eeue is die mark as 'n suksesvolle ekonomiese model bewys. Deur saam met ander handel te dryf, word die kans van 'n enkele onderneming om oorlewing en welvaart te bereik, verhoog. Die mark is 'n lewendige ruimte van sosiale bymekaarkom en bedinging. Deur die geskiedenis het markte verskillende argitektoniese vorms aangeneem – straatmarkte, pleinmarkte, basaars, sooks, high streets, arkades, winkelsentrums (malls) en natuurlik ook die stad of dorp as geheel.
Winkelsentrums as 'n gebou-tipe het groot kommersiële sukses behaal vanaf die middel van die 20ste eeu. Dit is 'n hoogs herkenbare tipe - dit kan byvoorbeeld maklik onderskei word van kantoor-, staats- of industriële geboue. Winkelsentrums bou voort op die suksesvolle patrone wat in die verlede die instrumentele werking van soortgelyke geboue verseker het. Hierdie sosio-ekonomiese patrone is belangrik om die impak te verstaan wat hierdie geboue op ons en ons wêreld het.
Eenvoudig gestel, bestaan 'n eietydse winkelsentrum uit 'n konglomerasie van winkels, (dikwels) rolprentteaters en die nodige parkeerplek en dienste om die werking daarvan te ondersteun. Die organisasie is baie doelbewus en gemanipuleerd. Die patroon bestaan uit 'n reeks gange van 'n berekende wydte sodat 'n voetganger die winkels aan altwee kante van die gang terselfdertyd kan besigtig. Hierdie gange het klimaks- of ankerpunte wat opgeneem word deur groot en bekende supermarkte of rolprentteaters. Hierdie ankerpunte dien die doel om mense na die sentrum te lok en hulle trekpleisteraard word ingespan om mense verby kleiner winkels langs die gange af te forseer wat sodoende tot groot voordeel van die kleiner besighede is. Om hierdie doel te bereik, word die groot ankerpunte gewoonlik omtrent 200m uitmekaar geplaas en dikwels sekondêre ankerpunte of ingange op 100m intervalle. Daarom word 'n ankerpunt nooit by 'n ingang geplaas nie. Die parkeerplek is omtrent altyd rondom die sentrum georganiseer om gerieflike toegang te bied van maklik bereikbare, goeie toevoerpaaie.
Binne hierdie kommersiële patroon word die ankers beloon. Die groot supermarkte betaal dikwels baie lae huur en die rolptentteaters niks. Die klein winkels betaal geweldige hoë huur in ruil vir die blootstelling. Dié patroon sluit omtrent altyd nie-kommersiële openbare funksies uit.
Tensy die sentrum as geheel op 'n kommersiële ramp afstuur, word dooie gange en lelike vensteruitstallings nie geduld nie. Aanmoedigings en strawwe kan gebruik word om te verseker dat een van die "ledemate" of gangkomponente van die sentrum nooit in verval gaan nie. Die sentrum word bestuur deur mense wat verantwoordelik is vir die kommersiële sukses van die geheel, en wat beheer het oor die lot van individuele winkels binne en selfs buite die sentrum.
Hierdie kommersiële patroon het homself bewys as 'n robuuste patroon wat met minimale aanpassing in 'n groot verskeidenheid omgewings kan werk. Die patroon werk op sy beste in 'n vryemarkekonomie, 'n voorstedelike konteks met middel- tot hoër inkomsteklasse en vir mense wat met motors ry. Die teikenmark van 'n sentrum word bepaal en die keuse van huurders word hierop geskoei.
Die komplekse padtoegange wat nodig is vir veral die groter sentrums word meestal voorsien, betaal en onderhou deur die openbare owerheid. Die voordeel van sodanige openbare fondse word getrek deur die eienaar van die sentrum en diegene wat per motor toegang kry tot die sentrum.
In die konteks van die voorstede word hiedie sentrums gewoonlik gebou ter ondergang of in plaas van die ou dorpe. Die ekonomiese groei van omliggende dorpe en selfs ouer winkelsentrums word drasties beïnvloed deur nuwe sentrums.
Baie van die winkelsentrums is die woekerarm van 'n pensioenfonds of ander beleggingsfondse. Die sukses van 'n sentrum is daarom geskakel aan die groeikoers van die fonds wat betaal het vir die sentrum.
Stadsbou en argitektoniese patroon
Die kommersiële patroon is meestal die sterkste vormgewer in die skep van die argitektoniese vorm. Winkelsentrums is omtrent sonder uitsondering verbeeldinglose argitektuur. Dit beteken nie dat hulle vaal en sonder versiering is nie, maar ons moet onderskei tussen die argitektuur en dit wat daaraan geplak word. Baie van die sentrums is 'n amorfe klomp mure wat 'n idilliese binnekant omsluit. Soveel geld en aandag as wat aan die binnekant spandeer word, so min word aan die buitekant spandeer. Dit verras ons ook nie, omdat die buitekant gewoonlik maar net deur 'n groot parkeerplek omring word en geen geld maak nie. Buiteversiering word beperk tot dié wat mense van die paaie na die sentrum toe sal lok.
Die binnekant is gewoonlik 'n klimatologies geslote entiteit, al sou die weer meestal uitstekend wees buite. Selfs nie eers die weer moet 'n inkopieveldtog belemmer nie. Onder die vaandel van aanpasbaarheid word winkels kunsmatig belig en geventileer.
Die beste argitekte van hul tyd of plek word omtrent nooit gevra om 'n winkelsentrum te ontwerp nie omdat dié projekte as kommersiële projekte bestuur word en dit meer belangrik is wie die goedkoopste diens die vinnigste kan lewer.
Van 'n stadsbouperspektief is daar al vreeslik modder geslinger na winkelsentrums. Om redelik te wees, moet mens sê dat die voorstedelike winkelsentrum die voorstede as 'n stadsboupatroon in stand hou. Die een is soos die ander: wat mens nodig het om 'n waardige burger van die voorstad te wees, is dieselfde as wat mens nodig het vir die winkelsentrum. Om in die voorstede te woon, moet mens 'n motor hê. Dieselfde geld om by die winkelsentrum te kom. Om op groot erwe met groot huise en tuine te kan lewe teen lae stedelike digthede het mense besteebare inkomste nodig. Dieselfde besteebare inkomste is dit wat die middel- en hoër klasse gaan spandeer en waarmee hulle hulself gaan vermaak in die winkelsentrum - en wat die laer klas daar uithou. Met ander woorde, as mens 'n motor het om die wêreld mee te verower, kan mens heel goed bedien word deur hierdie kommersiële konstellasie.
As stadsboupatroon is die voorstedelike winkelsentrum ontkoppel van die res van die stedelike ruimtes daarom. In stedelike winkelsentrums vind mens dit soms, maar in voorstedelike gebiede is daar geen deurlopende ruimtelike stelsel (soos 'n straat in 'n dorp) wat die sentrum met die omliggende wêreld verbind nie. Al sou daar naasliggende geboue wees, is dit óf hoogs onaangenaam óf gans onmoontlik om van die een na die ander te stap. En tog, as mens mooi kyk, is daar heelwat voetgangers wat dít moet probeer doen.
As mens ook in aanmerking neem dat stede groei deur konglomerasie en dat daar mettertyd noodwendig ander openbare geboue rondom 'n winkelsentrum gebou word, is hierdie gebrek aan stedelike verbinding wat deur almal gebruik kan word, hoogs problematies. Sandton as stad is 'n goeie voorbeeld. Dit is aaklik om van 'n kantoorgebou in die omgewing na die winkels toe te stap. Die ruimtelike fiasko het sy spieëlbeeld in die ekonomiese enklawe. Die sentrums moedig nie ander deelnemers aan om in die ekonomiese geleentheid wat die openbare ondersteuning veroorsaak, te deel nie. Daar sal aan 'n sentrum gebou word totdat dit soos 'n dik dooie walvis op die strand lê, maar daar word selde vir andere (groot of klein) kans gegee om onmiddellik teenaan 'n sentrum handel te dryf as die sentrum nie ook 'n hap van die koek vat nie.
Kom ons slinger 'n bietjie die kleilat. Die winkelsentrum is die wonderkind van die laat-kapitalisme. Geweldige fortuine is gemaak met bittermin wat aan die stede teruggegee is. As gevolg van die gerigtheid op 'n teikenmark word dié wat in hierdie teikengroep val, dikwels benadeel deur 'n onregverdigbare openbare besteding op infrastruktuur vir die gegoedes wat nie noodwendig per kapita gedupliseer word aan die minder gegoedes nie. Verder veroorsaak die sentrums in die voorstede dikwels die ondergang van besighede wat iewers buite die sentrums geleë is. Die konsentrasie van kommersiële mag veroorsaak kommersiële vakuums wat ooreenkom met gevestigde besigheidsgebiede, en wat 'n groot impak het op bestaande besighede. In plaas daarvan om die gemeenskaplike "mark" te vergroot, word een gebied oornag in kompetisie gedompel met 'n ander. Dit kan lei tot die ondergang of gebrekkige bediening van vervoerstelsels en staats- en munisipale fasiliteite aan diegene wat op die integrasie van hierdie elemente staatmaak. Die feit dat so baie van die sentrums nie deelneem aan die bestaande stadsformasie nie het 'n ontwrigtende effek op 'n stad en sy mense as 'n geheel. As ons weet dat apartheid 'n ongebalanseerde stadsbou en openbare bestedingspatroon gehad het, is die stadsbou-gevolge van winkelsentrums en die ondersteuning daarvan deur die welvarendes, 'n (dalk onbewustelike) ondersteuning van 'n kommersiële patroon wat die verdelings tussen ons in stand hou en stedelike transformasie vertraag.
Die probleem word vererger deurdat die openbare lewe afspeel op privaat grond. Reg van toegang word voorbehou. Dit beteken dat geweldige groot areas van ons stad wat daagliks deur groot getalle burgers besoek en ondersteun word, nie onderworpe is aan demokratiese stadsbestuur, soos 'n openbare straat met winkels aan alle kante wel is nie. Private reëls word geïmplimenteer deur kommersiële bestuur en private polisiemagte. Stedelike bestuur self blyk bitter min verantwoordelikheid te eis van hierdie sentrums.
Die winkelsentrums is nie net suksesvol omdat dit dié met geld so goed akkommodeer nie, maar ook omdat dit so suksesvol dié daarsonder uithou. Om meer spesifiek te wees, nie net word ongewenste elemente verwyder van die persele af nie, maar daar is nie "ekonomiese akkommodasie" vir mense wat min geld het en daarom heeltemal ander ekonomiese keuses uitoefen nie. Daar word byvoorbeeld nie lewendige hoeders, rou vleis op tafels buite, swakker kwaliteit groente en vrugte en tweedehandse (nie antieke) meubels verkoop nie, soos daar in baie gebiede in Suid-Afrika wel gedoen word. Die idee om sulke tipe aktiwiteite te probeer integreer met 'n winkelsentrum klink seker redelik belaglik, veral in 'n wêreld waar vele ander dienste en kommoditeite volgens ekonomiese klas gesegregeer word (tydskrifte, televisiekanale, klubs, woongebiede, ens.). Die probleem is dat as ons ekonomiese interaksie met ander ons nie blootstel aan die diversiteit van ons wêreld nie, is die kans dat ons op enige ander manier daaraan blootgestel gaan word, baie skraal. So begin ryk en arm wedersyds gebrekkige insigte en simpatie vir mekaar ontwikkel.
Ons weet dat 'n vaartbelynde, teikengroepgeoriënteerde ekonomiese pakket - hetsy winkelsentrum, advertensie of tydskrif - meer doeltreffende besteding te weeg kan bring. Maar is die prys die moeite werd as ons die gevolge daarvan vir ons stedelike omgewing oorweeg,? Is dit gesond vir 'n gemeenskap om konfrontasie met ander op georkestreerde manier te vermy?
Deur die groot openbare trekpleisters en die mees suksesvolle ekonomiese komponente uit die stad te verwyder en elders by mekaar te plaas, laat dit die stad in 'n kwesbare posisie - die sluiting van straatvlakbesighede, ontvolking van kantoorgeboue en hoë konsentrasie van laerinkomste markaktiwiteite hou alles hiermee verband. Die skeiding van kommersiële en openbare funksies soos biblioteke, pensioenbetaalpunte, polisiestasies, kantore en openbare vervoerstelsels maak ons stede net meer disfunksioneel. So 'n stedelike disfunksionaliteit plaas altyd die swaarste juk op die armes.
Die feit dat die gangestelsel van 'n winkelsentrum dikwels geen verband het met die straatstelsel daar rondom nie en nie 'n aaneenlopende voetgangerwêreld skep nie, laat aan ons nageslag omgewings na wat baie moeilik weer aanmekaar gelas kan word. As die winkelsentrum en sy omgewing só staatmaak op privaat motorvervoer is dit geen wonder dat openbare vervoer daarna so swak ontwikkel is nie.
Omdat baie winkelsentrums gebou word met beleggings van pensioenfondse of ander langtermynbeleggings is dit glad nie in die ekonomiese belang van die beleggers, (wat dikwels dieselfde mense is wat die sentrums ondersteun) dat hierdie sentrums ondergaan nie.
Die stedelike werklikheid is ook dat, veral in die voorstede, die winkelsentrums met die paaie en omliggende geboue 'n strukturele feit van die stad is en dat dit nie gaan verdwyn nie.
Winkelsentrums is hoogs gewilde plekke. Massas mense word daagliks in veiligheid betower deur die gerief, die winkeluitstallings, die aktiwiteite en die ander mense. Die winkelsentrum is vir baie die middelpunt van hulle openbare lewe.
Redding in die kasregister?
Kan een ding dan so sleg wees? Is die kritiek geregverdig as soveel mense soveel genot daaruit put? Wat maak ons as ons glo dat die kritiek geregverdig is en terselfdertyd verstaan dat hierdie sentrums gekom het om te bly?
Ek glo dat daar 'n positiewe perspektief op die saak is. As mens te werk sou gaan om die kritiek aan te spreek, met ernstige oorweging van die belange van alle partye (veral die eienaars) kan mens 'n meer volhoubare stadsboupatroon en 'n eties regverdigbare ekonomiese strategie implementeer.
Die ekonomiese mag en die bestaande openbare gewildheid kan gebruik word om stedelike en ekonomiese veranderinge te dryf. Wat bestaande voorstedelike winkelsentrums betref, is daar 'n paar gulde geleenthede:
1. Die sukses van die winkelsentrum veroorsaak dat die omliggende grond baie hoë potensiële waarde het (beide ekonomies en sosiaal). Die omliggende grond en selfs die eiendom waarop die sentrum staan, kan vir die ontwikkeling van openbare geboue, kantore en behuising gebruik word. Die doel sal nie net wees om 'n stedelike tipe konglomerasie te bereik nie, maar ook om 'n kritiese digtheid te bereik wat sal help om die verskaffing van openbare dienste, soos vervoer, te verbeter en om 'n stedelike ruimtelike sisteem (soos strate of loopgange) te maak wat 'n kwaliteit-, aaneenlopende voetgangerwêreld skep.
2. Deur die byvoeging van gemaklik bereikbare kantore word werkplekke geskep wat naby aan winkels, restaurante en openbare dienste is. Die ekonomiese basis van die winkelsentrum kan ook so uitgebou word.
3. Deur die byvoeging van hoëdigtheidbehuising vir 'n verskeidenheid inkomstegroepe kan die sentrum ook geïntegreer word met ander woonomgewings. Die aanname sou ook wees dat die pad- en voetgangernetwerk van sulke woongebiede geïntegreer word met dié van die sentrum en omliggende ander geboue. Behuising vir laerinkomste-huishoudings (as 'n komponent van die totale behuising) in die nabyheid van so 'n sentrum kan minder gegoede mense help om nader aan hulle werk te kan woon en om op vervoer te bespaar.
4. Openbare fasiliteite soos biblioteke, pensioenbetaalpunte, polisiestasies, klinieke en selfs opvoedkundige fasiliteite kan dan ook deelneem aan sulke multi-funksionele konglomerasies. Dit veroorsaak 'n meer geïntegreerde stedelike wêreld.
5. Die konglomerasie van meer winkelsentrums in dieselfde gebied kan ook bydra tot die algemene verbetering van die leefwêreld en die uitbou van ekonomiese geleenthede. Dieselfde geld vir straatmarkte en ander tipes informele handel. So kan die ekonomiese geleentheid van 'n gebied gedeel word met partye wat vantevore nie die kans gehad het nie.
Hoewel daar baie kritiek gelewer kan word op roekelose winkelsentrumontwikkeling is dit belangrik om te besef dat daar goeie winkelsentrums is en sentrums wat baie van hierdie kritiek kan vryspring.
Een van die beter winkelsentrumontwikkelings in Suid-Afrika is die Rosebankgebied in Johannesburg wat The Rosebank Mall, Thyrwitt Mall, The Zone, The Firs en andere insluit. Die digtheid van die (munisipaalbeheerde) strate, die ontwerp van parkeergebiede, die aaneenskakeling van sirkulasieroetes, die nie-ingekeerde houding van baie van die sentrums, die nabyheid van kantore, hotelle en ander besighede en die diversiteit van grondeienaarskap is van die faktore wat hierdie omgewing so suksesvol maak en oopmaak vir selfs nog 'n beter toekoms.
Die ontstaan van kleiner winkelsentrums as invulprojekte tussen bestaande besigheids- en woonomgewings en baie stedelike winkelsentrums, slaag partykeer daarin om die kritiek vry te spring omdat dit weens die bestaande digtheid en 'n integrasie met openbare sirkulasie goed geïntegreer is met die omgewing.
Daar is 'n groot uitdaging om winkelsentrums te ontwerp wat die ekonomiese stratifikasie te bowe kan kom. Daar bestaan sulke geboue oor die wêreld heenwat as voorbeeld gebruik kan word. Die Queen Victoria Building in Sydney is 'n honderdjaaroue winkelsentrum wat nie net stedelik is nie, maar beide alledaagse en baie duur winkels in die selfde gebou akkommodeer – van winkels wat tussen moltreinstasies geleë is tot (letterlik) rooitapytomgewings met die duurste klere- en juweelontwerpers.
Wat nuwe sentrums betref, glo ek dat onverantwoordelike, swak geïntegreerde, enkelfunksiesentrums op groot stukke grond, omring deur parkeerterreine, net nie meer toegelaat moet word deur die stadsowerhede nie.