Bou aan balansstaat | Netwerk24
Deur Glenda Williams 18 Mei 2018 05:01
'n Kunstenaarsvoorstelling van die Park Central- residensiële ontwikkeling in Rosebank.
Redefine Properties se jongste resultate toon hy het sy bates met R1,9 miljard uitgebrei, sy voetspoor in Pole vergroot en bedrywighede in Australië ingekort.
Die JSE-genoteerde gediversifiseerde eiendomsbeleggingstrust (reit) Redefine Properties se resultate het verskyn net dae nadat hy KPMG afgedank het, en sodoende nog 'n maatskappy geword het wat bande met die sukkelende ouditeursfirma verbreek.
"Ons voel KPMG het nie ver genoeg gegaan met die korrektiewe maatreëls nie," verduidelik Andrew Konig, uitvoerende hoof van Redefine.
Redefine se aangekondigde verhoging van 5,5% in die uitkering tot 47,30 sent per aandeel vir die tussentydse tydperk tot 28 Februarie, en die handhawing daarvan vir die volle finansiële jaar, lyk dalk lusteloos, maar nie onverwags nie, gegewe die voortgesette moeilike ekonomiese klimaat.
"Dis 'n goeie stel resultate," sê Naeem Tilly, ontleder by Catalyst Fund Managers. Hy sê die impak van verbeterde vertroue ná die aanstelling van Cyril Ramaphosa as president sal eers ná 'n jaar in eiendomsaandeelpryse verskyn.
Redefine het nietemin sy lening-tot-waarde-verhouding van 41,1% tot 40,1% verlaag, uitkeerbare inkomste met 8,6% tot R2,5 miljard verhoog en totale besetting tot 95,8% verbeter. Netto batewaarde (NBW) het ook met 31 sent tot R10,54 gegroei.
Redefine het sy bates met R1,9 miljard verhoog, wat totale bates tot R93,4 miljard gebring het, terwyl die eiendomsplatform van R85,6 miljard steeds ten gunste van kleinhandel gebly het met 41% van die sektorwaarde. Kantore verteenwoordig 37%, nywerheid 14%, studenteverblyf en gespesialiseerde bates 3% en hotelle 2%. Die verkoop van nie-kernbates beloop R2,6 miljard, wat likiditeit versterk.
Aan die plaaslike front, wat verantwoordelik is vir 80% van die portefeuljewaarde, is huurhernuwings onder druk, maar die maatskappy het nietemin 'n retensiesyfer van 94,7% behaal. Dit kom egter ten koste van groei in huurhernuwings.
Andrew Konig, uitvoerende hoof van Redefine Properties.
"Kontantvloei in hierdie omgewing is baie belangrik. Ons sal 'n huurder eerder hou as om aan te dring op die beste huurgeld," sê Konig.
Onbesette kleinhandelsruimte, wat van 3,3% in die vorige tydperk tot 4,4% gestyg het, neem toe in groot winkelsentrums, sê Redefine. En daar is druk op parkeerkoste, 'n goeie inkomsteverdiener, wat veroorsaak dat Redefine 'n vaste prys van R5 vra vir langer tydperke. Hierdie maatreël is reeds by die vername kleinhandelsbate Centurion Mall in Gauteng ingestel.
Gediversifiseerde inkomstestrome kom uit Redefine se belange in alternatiewe bateklasse soos sy 53,6%-aandeel in die studenteverblyfverskaffer Respublica en die Park Central- residensiële ontwikkeling in Rosebank.
Met 'n strategie om teen volgende jaar slaapplek vir 10 000 studente te bied, het die gesamentlike onderneming met Respublica tans ruimte vir 6 541 beddens.
Studenteverblyf is winsgewend, maar nie so winsgewend as wat aanvanklik verwag is nie, sê Konig. Hy skryf dit toe aan die #FeesMustFall-veldtog wat druk op pryse plaas. Hulle beoog nietemin om voort te gaan met 'n gehalteaanbieding wat wissel tussen R4 500 en R9 000 per maand, eerder as om meer beddens teen 'n laer gehalte en prys aan te bied.
Park Central is Redefine se eerste en enigste onderneming in die residensiële bedryf, en is die gevolg van 'n kantoorgebou-omsetting. Maar planne vir die eksklusiewe ontwikkeling is ingekort. "Ons het die aanbod aangepas om die prys laer te kry," sê Konig aan finweek.
Deur vier verdiepings te skrap en eenhede te herontwerp, daal die Rosebank-toringgebou tot 20 verdiepings en die beplande eenhede van 445 tot 160. En sekere aanbiedinge, soos sentrale lugversorging, wat by die bekendstelling in 2015 aangekondig is, is geskrap.
Tog is slegs 39% volgens waarde verkoop, waarvan die eerste die goedkoopste eenhede was. Park Central se intreeprys is tans R2,1 miljoen.
Maar die bou van Park Central om te verkoop verteenwoordig nie-herhalende inkomste, iets waarvan beleggers nie juis hou nie.
Kontantvloei in hierdie omgewing is baie belangrik. Ons sal 'n huurder eerder hou as om aan te dring op die beste huurgeld.
"Beleggers hou nie van 'n eenmalige inkomstestroom nie. Hulle wil in die huurinkomste-besigheid koop," sê Tilly aan finweek. "Histories het Redefine hierdie ongelyke inkomstebronne gehad, maar die vermindering van nie-herhalende inkomste is 'n fokuspunt, en dit is bemoedigend. Dit sal die gehalte van verdienste verbeter en baie waarde vir die maatskappy ontsluit."
Redefine se buitelandse blootstelling is 20%, met 'n teenwoordigheid in Brittanje, Australië, Pole en Afrika. Die internasionale voetspoor dra 25% by tot uitkeerbare inkomste. Die verkoop van sy nie-kern-belange in Afrika, wat geërf is deur die uitkoop van die Pivotal Property Fund, bly op die agenda. Redefine verminder ook sy bedrywighede in Australië.
"Om blootstelling aan Australië te verminder, is nie noodwendig 'n makro-kwessie nie. Dit gaan eerder oor die verkoop van bates vir goeie waarde," sê Tilly. "Die kapitaal sal gebruik word om Redefine se balansstaat te versterk. Dit is 'n goeie skuif, en 'n stap in die rigting om die lening-tot-waarde tot die bedryfsnorm van 30% tot 35% te help verminder."
Redefine het 'n belang van 36,2% in die Poolse Echo Polska Properties (EPP) en gaan voort om in Pole uit te brei.
Gedurende die tydperk het Redefine 'n belang van 25% in Chariot Top Group vir R907,9 miljoen verkry. Dit gee hom direkte toegang tot 'n kleinhandelsportefeulje van 28 Poolse bates, waarvan 12 aan EPP verkoop word. Hy verwag 'n voorbelaste opbrengs op ekwiteit van omtrent 15%.
"Dis alles oor die toewysing van kapitaal in 'n vinniger groeiende ekonomie," sê Tilly.
Pole is egter in die proses om 'n Sondagverbod op verhandeling in te stel en wil 'n supermarkbelasting hef, wat nie kleinhandel of besigheid aanmoedig nie.
Redefine het egter die voordeel van EPP se kennis. "EPP is al lank in Oos-Europa. Hulle verstaan die mark en hoe om daardie kwessies te behandel."