Vukile hou die Iberiese Skiereiland noukeurig dop vir ’n stabiele inkomstestroom | Netwerk24
Deur Glenda Williams 12 April 2019 05:00
Vukile Property Fund se aanvanklike verkryging van twee kantooreiendomme in Spanje in 2016 min aanduiding gegee van hoe vinnig die Spaanse portefeulje sou groei. Vukile was voorheen ’n fonds wat hom hoofsaaklik op Suid-Afrika toegespits het met baie min buitelandse blootstelling.
Nou is sy buitelandse blootstelling 50%, en met ’n enorme 46% daarvan in Spanje via sy Spaanse filiaal Castellana Properties Socimi S.A. Die ander 4% is in Brittanje deur Vukile se belegging in Atlantic Leaf. In 2017, het 11 kleinhandelseiendomme die verkryings van 2016 gevolg. En in 2018 het Vukile sy belegging in kleinhandelseiendomme in Spanje in net ses maande verdriedubbel van R4,56 miljard tot R14,77 miljard.
Laurence Rapp, uitvoerende hoof van Vukile
Sy verkryging van die Habaneras-winkelsentrum is vinnig gevolg deur die aankoop van vier winkelsentrums van Unibail-Rodamco-Westfield. Dié nuwe bates verteenwoordig 60% van die waarde van die Spaanse portefeulje, sê Vukile se uitvoerende hoof, Laurence Rapp.
Dit het ook gepaard gegaan met ’n verskuwing van die verkryging van kleinhandelsentrums en het die getal eiendomme in Castellana se besit op 19 te staan gebring, waarvan 17 kleinhandelseiendomme was. Terselfdertyd het die jongste verkryging gelei tot gelyke blootstelling aan Spanje as aan Suid-Afrika.
“Vukile se buitelandse tog was nie net opportunisties nie. Dit was ’n besonder berekende belegging in sy geheel, vanaf die bou van ’n platform en bestuurspan, tot die vermoë om bates te verkry en hulle te herstel,” sê Evan Jankelowitz, fondsbestuurder by Sesfikile Capital.
Vukile het ’n kragtige bestuurspan in sy Spaanse filiaal saamgestel, van wie die meeste lede uitgebreide ervaring in kleinhandelseiendom het. Verlede jaar is Castellana op die Spaanse effektebeurs genoteer as ’n vaste-eiendomsbeleggingstrust (Reit).
Castella se top-tien
Dit is in die negende plek in die toptien grootste Spaanse Reits en het ’n span van 21. Grootliks as gevolg van die Unibail-Rodamco-Westfield-verkryging, het Vukile se aandelebesit in Castellana van 98% tot 73% verminder, maar dit sal waarskynlik toeneem.
“Ons het ’n aptyt om meer in Castellana te belê,” sê Rapp. “Dit beteken nie dat ’n kapitaalverkryging ophande is nie. Dis nie,” benadruk hy. Wat van kapitaal wat nodig is vir Castellana se aanwassende ontwikkelingsinisiatiewe? “Die geld is gereed vir waar dit nodig is,” sê Rapp.
Dit kan kom van die verkoop van nie-kern- Suid-Afrikaanse bates, wat tans bespreek word, of dalk Castellana se twee kantoorbates. “Hulle het lang huurkontrakte (12 jaar voor hulle verstryk), dus sal hulle maklik verkoop kan word,” sê Rapp.
Castellana verkry dominante kleinhandelsbates in sekondêre stede. Al spits hy hom hoofsaaklik toe op die suide, is bates oor die hele Spanje versprei in plekke soos Madrid, Granada, Sevilla en Valladolid.
Kleinhandelparke het ’n groot deel van die oor- spronklike portefeulje verteenwoordig, maar die jongste winkelsentrumverkrygings (Bahía Sur, Los Arcos, El Faro en Vallsur, wat van Unibail-Rodamco-Westfield verkry is) saam met Castellana se Habaneras-winkelsentrum, en sy opgeknapte Kinépolis-bates wat in die oorspronklike portefeulje verkry is – verteenwoordig die leeue-aandeel van Vukile se Spaanse portefeulje.
“Die jongste winkelsentrums wat verkry is, is van ’n hoër gehalte as die oorspronklike portefeulje,” sê Rael Colley, eiendomsontleder by Anchor Stockbrokers.
Die Castellana-portefeulje het lang huurkontrakte, lae onbesette ruimtes en ’n spreiding van huurders wat onder andere mode-winkels soos Zara en Mango, die supermarkketting Carrefour, voedselwinkel Burger King, MediaMarkt (elektronika) en Aki (selfdoen) insluit.
“Castellana se gediversifiseerde mengsel van huurders, wat ’n groter fokus op voedsel, drank en ontspanning insluit, sal help om risiko te beperk wat deur verdere e-handelpenetrasie veroorsaak word,” sê Colley.
Waardeverkryging deur batebestuur
Hy verkies om bates te verkry waartoe hy waarde kan toevoeg. ’n Groot deel van Castellana se toegevoegdewaarde-inisiatiewe behels voedsel en drank, en ontspanning. Die voedsel en drank-aanbieding sal uitgebrei en verbeter word in Los Arcos, El Faro, Vallsur en Bahía Sur.
Voedsel en drank het ook die verblyftyd, voetverkeer en kruisverkoopsinergieë in die Castellana-portefeulje verhoog. Batebestuursinisiatiewe genereer toename. Vir Colley is dit die Kinépolis-, Habaneras- en Bahía Sur-bates wat die grootste potensiaal het om inkomste te verhoog.
Inisiatiewe wat aangepak is, sluit in die handelsnaamverandering van die voormalige ‘Kinépolis’-nodus in Granada na ‘Granaita’ om ’n enkele, holistiese winkelnodus te skep. Die opknapping van die Kinépolis-ontspanningsentrum ter waarde van €5 miljoen, wat herdoop is tot die Granaita-ontspanningsentrum, sluit in ’n nuwe dak en vloer, die skepping van ’n kindersone en die opgradering van die voedsel- en drankgebiede.
Batebestuursinisiatiewe het gelei tot 17 nuwe huurkontrakte en het €500 000 se netto bedryfsinkomste bygevoeg (NBI). “Na ons mening, is die batebestuursinisiatiewe by Kinépolis baie goed gedoen,” sê Colley.
Liliane Barnard, uitvoerende hoof van Metope Investment Managers, stem saam en sê die opknapping van Kinépolis is die “beste voorbeeld van batebestuur” wat sy tot nog toe gesien het. Die Granaita-Kleinhandelpark (voorheen die Kinépolis-Kleinhandelpark) het op die oomblik geen onbesette ruimte nie, en die afskaling van MediaMarkt het gelei tot ’n jaarlikse NBI-toename van €29 200.
Verlede jaar se opknapping van die Alameda-winkelsentrum en -kleinhandelpark, wat nou die Granaita-winkelsentrum is, het gelei tot ’n toename van 3,5% in verkope en het onbesette ruimte van 18,67% tot 2,2% verminder.
“Ons wil meer van die sentrums waarin ons is, besit en hulle geheel en al dominant in die mark maak. Daar is drie of vier projekte wat tans goed afloop en wat afhang van transaksies wat sensitiewe stadiums bereik het,” sê Rapp.
Die Los Arcos-kernsakesentrum in Seville
Een van hierdie projekte is Los Arcos, ’n sentrum van 17 906 m2 in die middestad van Sevilla en een van Castellana se voorste drie bates. Herontwikkelingsgeleenthede hier sluit in ’n uitbreiding van 609 m2. Nog een is die Habaneras-winkelsentrum in Torrevieja (Alicante) waar die boonste verdieping herontwerp sal word om ongeveer agt restaurante te huisves.
’n Bewegende loopgang sal die sentrum met tien bioskope en ’n kegelbaan aan die oorkant van die pad verbind. Al die eiendomme van Castellana is voltiteleiendomme met die uitsondering van Bahía Sur in die kusdorp, Cadiz.
Hierdie huureiendom, op een na Castellana se grootste volgens waarde, het 41 jaar oor in ’n huurverlengingsopsie van 30 jaar, sê Castellana se uitvoerende hoof, Alfonso Brunet, aan finweek. Onderhandelinge om van ’n huurkontrak tot ’n voltiteleiendom te verander, is tans aan die gang met die owerheid.
Alfonso Brunet, uitvoerende hoof van Castellana
Langs Bahía Sur, sal Vela-kleinhandelpark, ’n uitbreiding van 9 000m2, ontwikkel word met ’n brug wat hom met Bahía Sur verbind, wat Castellana se eienaarskap van 24 760m2 tot ongeveer 33 000m2 vergroot. Die verwagte opbrengs van die kleinhandelpark is 7,5%. Verskeie van Castellana se winkelsentrums bevredig Spanje se sterk bioskoopkultuur.
Hoëgehalte-bioskope het ’n positiewe uitwerking op voetverkeer, blytyd en kruisverkope in winkelsentrums. In Desember 2018 alleen het 12,1 miljoen mense bioskoop toe gegaan. Bioskoop-eienaars het nou begin om luukse bioskope soos die agt prima bioskope in Castellana se Vallsur-winkelsentrum in Valladolid te open. Hier kan bioskoopgangers selfs maaltye op die luukse bioskoopsitplekke nuttig.
’n Bewese Spaanse beleggingstesis?
As jy vroegmiddag ’n winkelsentrum of kleinhandelpark in Spanje besoek, sal jy vergewe word as jy glo dat dié plekke swak ondersteun word. Die teenoorgestelde is egter waar, en die eerste indruk is te wyte aan ’n gebrek aan kennis van die plaaslike kultuur. Spanjaarde hou van hulle siesta, (’n lang middagete of slapie), en die winkelure (10:00 tot 22:00) is langer.
Besoek ’n winkelsentrum in die aand en jy sal verbaas wees oor hoe bedrywig dit is. Die ondersteuning van die kleinhandel sluit ook kleinhandelparke in – plekke wat in party lande onder druk verkeer. “In Spanje doen mense hul inkopies by kleinhandelparke,” sê Jankelowitz. “Daar is ’n heel verskillende geestesgesteldheid en kultuur in Spanje, mense doen tot laat inkopies en veiligheid is nie ’n rede tot kommer nie, dus werk dit.”
Kleinhandelparke vul dikwels winkelsentrums aan eerder as om met hulle mee te ding. “Die suksesvolste kleinhandelpark is langs die suksesvolste winkelsentrum geleë, dus werk hulle goed saam,” sê Ramiro Rodriguez, navorsingsbestuurder by Cushman & Wakefield.
Die kleinhandelsektor begin nou marknegatiwiteit ervaar. Rapp sê baie hiervan het van Amerika oorgewaai waar daar ’n ooraanbod van ruimte is en waar sentrums met afdelingswinkels as ankerhuurders veral druk veroorsaak.
“Daar is baie lesse wat vanaf Amerika afkomstig is, maar hulle is nie op Europa van toepassing nie,” beaam hy. Vukile se tweejaar- Spaanse teorie word nou bewys, sê hy. “Daar is ’n bestendige toegang tot transaksievloei.
'n Groot deel van die transaksievloei is afkomstig van beklinkte en private-ekwiteitstransaksiefondse wat kort na die krisis gekoop het, gewoonlik vyf- of sewejaarfondse wat die einde van hul lewensduur nader.” Talle [fondse] verkoop hul bates omdat die opbrengskompressie waarop fondse gewag het, plaasgevind het. Maar Vukile se strategie verskil hiervan. “
Ons was in staat om teen huurgroeikoerse en stabiele, voorspelbare inkomste te koop. Dus is dit ’n ander strategie as dit wat [die fondse] volg,” verduidelik Rapp. Hierdie opwindende fondse skep geleentheid vir Vukile, sê hy. “Ons kan bates koop wat onderbestuur is,” sê hy en noem die Castellana-span se prestasies met die Unibail-portefeulje. “Ons het NBW (netto batewaarde) met 16% in net meer as ’n jaar laat groei.”
Volgens Rodriguez, neem bestedingsvermoë in sekondêre stede toe. “Dominante bates in sekondêre stede is die regte pad om te volg omdat ons waarde daartoe kan voeg,” sê Brunet. ’n Langtermyn- en toegevoegdewaarde-strategie is deel van Vukile se DNS. Dit is dieselfde filosofie met Castellana. “Dit moet ’n langtermynverhaal wees,” sê Rapp. “Ons is besig om langtermynwaarde te skep.
Dit gaan die waarde van die portefeulje aansienlik verhoog – die waarde van die bates. Die wyse waarop ons die onderneming saamgestel het, bied die Suid-Afrikaanse belegger ’n besonder stabiele, voorspelbare en groeiende inkomstestroom wat uit Europese bates saamgestel is,” sê hy. Volgens Colley, is die span by Anchor “beïndruk deur die bates, die span aan die stuur lyk bestendig en hul vermoë om waarde te skep, lyk belowend”.
Is Portugal volgende?
’n Paar kilometer van die Portugese grens in die Spaanse dorp Badajoz is El Faro, Vukile se vlagskip- Spaanse eiendom met ’n waarde van €161,5 miljoen. Dit is die grootste sentrum in die Castellana-portefeulje en dit lok heelwat besoekers uit Portugal.
Belegging in Portugal is op Vukile se radar. “As deel van die Iberiese Skiereiland, sal die volgende logiese land Portugal wees, wat as ’n filiaal van Castellana bestuur sal word. Ons het hieroor nagedink. Ons sal enige bate wat ’n stabiele inkomste voorsien, oorweeg,” sê Rapp.
Castellana het goed met hierdie Iberiese strategie afgeskop. Die uitvoerende hoof, Alfonso Brunet, ken die mark goed aangesien hy aan die hoof was van Portugal se spesialiskleinhandelsektorfonds en batebestuurder, Pradera.
“Daar is nog baie om in Spanje te doen,” bevestig Brunet. “Ons sal na moontlikhede aldaar kyk solank dit sin maak en waarde kan toevoeg. En dit moet ’n opvanggebied hê.”
Glenda Williams het as gas van Vukile Property Fund na Spanje gereis.
CASTELLANA SE PORTEFEULJE
BBW (bruto batewaarde): €898 miljoen
BVO: 318 000m2
Gemiddelde batewaarde: €47 miljoen
Nasionale huurders: 93%
Geweegde gemiddelde onverstreke huurtermyn*: 14,8 jaar
Gemiddelde huur (m2/maand): €13,96
Sektorverdeling volgens BVO: 66% winkelsentrums, 31% kleinhandelparke, kantoor 3% *Tot verstryking (4,5 jaar tot breek)
Meer oor: Vukile Property Fund | Kleinhandel Sektor | Finweek