Edcon-plan kan sentrums se syfers knou | Netwerk24
Deur Hanlie Stadler 03 Maart 2019 12:55
Die inploffing van Edcon – eienaar van onder meer Edgars, CNA en Jet – gaan vanjaar die resultate van verskeie genoteerde eiendomsfirmas wat winkelsentrums besit, beïnvloed.
Edcon se winkelruimte moet van 1,5 miljoen m² tot 1 miljoen m² oor drie jaar verminder en die getal winkels van 1 500 tot 900.
Nie almal reken egter dit gaan negatief wees nie, blyk uit verklarings wat firmas soos Attacq, Redefine en ander Vrydag op die JSE se nuusdiens, Sens, uitgereik het.
Daarin het hulle bevestig dat hulle deelneem aan die Edcon-reddingsplan wat laatmiddag aangekondig is. Reguleerders, insluitend die Mededingingskommissie, moet die reddingspan nog goedkeur.
Ingevolge dié plan kry Edcon hulp ter waarde van R2,7 miljard. Dit bestaan deels uit ’n kontantinspuiting en deels uit die vermindering van huur. Volgens Liberty Two Degrees is die plan wat voorgelê is, ’n vermindering van byna 41% in die huidige huur oor die volgende twee jaar.
Lees ook: Edcon moet binne 3 jaar met derde krimp
In ruil vir die plan kry die eiendomsfirmas, asook die banke aan wie Edcon geld skuld, aandele in Edcon. ’n Nuwe belegger is ook gewerf in die vorm van die Werkloosheidsversekeringsfonds (WVF), wie se geld deur die Openbare Beleggingskorporasie (OBK) bestuur word.
As deel van Edcon se reddingsplan moet die groep met ’n derde krimp, het Grant Pattison, uitvoerende hoof, aan Netwerk24 gesê. Edcon se winkelruimte moet van 1,5 miljoen m² tot 1 miljoen m² oor drie jaar verminder en die getal winkels van 1 500 tot 900.
Druk op winkelsentrums
Winkelsentrums moes reeds in 2017 duisende vierkante meter vul wat vakant geraak het toe Stuttafords ondergegaan het.
Die persentasie ruimte in alle winkelsentrums wat leegstaan, was teen September 2018 gemiddeld 4,4%, volgens die Vereniging van Eiendomseienaars van Suid-Afrika (Sapoa). Dit is teenoor die langtermyngemiddelde van net 2,8%.
Superstreeksentrums se leegstaankoers het opgeskiet tot 6,3%, wat meer as drie keer die langtermyngemiddelde van 1,8% is.
Attacq, wat die vierde grootste winkelsentrum in die land, die Mall of Africa by Waterfall City in Midrand, besit, sê in sy verklaring hy het reeds in April 2018 begin met ’n “proaktiewe en oplossingsgedrewe benadering” om sy blootstelling aan die Edcon-groep te verminder.
“Dié vroeë benadering het ingesluit evaluasies oor handelsdigtheid, huur-tot-omset-koerse, sowel as die inagneming van die huurdermengstel, grootte en ligging van Edcon-winkels in elke winkelsentrum.
“Danksy dié benadering, kon Attacq nuwe huurders vir goeie liggings in sy portefeulje werf, wat die diversiteit van sy huurdermengsel verbeter het, en Edcon ondersteun het in sy strewe om sy algehele voetspoor te verklein.”
In Mall of Africa het Edgars twee verdiepings gehuur, wat tot een verminder is. Pick n Pay gaan die onderste helfte betrek as nuwe anker-koshuurder, maar dit gebeur eers op 1 Oktober 2019. River Island se ruimte is deur Coricraft ingeneem en Boardmans s’n deur PNA.
Die groep se winkelsentrums sluit ook in die Eikestad Mall in Stellenbosch, die Garden Route Mall in George en die MooiRivier Mall in Potchefstroom. In Eikestad Mall is die Edgars-winkel in November met ’n H&M vervang.
Attacq se blootstelling aan Edcon is reeds verminder van 29 262 m² van sy totale verhuurbare kleinhandelruimte einde Junie 2018 tot 25 499 m² teen Desember 2018. Dit gaan nou verder verminder word en gaan teen 1 Oktober vanjaar 22 945 m² oftewel 3% van sy verhuurbare ruimte beloop.
Die binnekant van die Mall of Africa, Attacq se vlagskipbate.
Die maandelikse huur wat Attacq uit Edcon verdien het, het in Junie 2018 R4,1 miljoen beloop en sal teen Oktober vanjaar R3,2 miljoen beloop.
Attacq gaan vanaf 1 Mei twee jaar lank Edcon se totale huur verminder. Die groep sê dis reeds in berekening gebring in sy eiendomswaardasies.
Die groep sê danksy sy vroeë ingryping is die algehele invloed op sy portefeulje positief. Meer inligting sal Dinsdag met die uitreiking van die maatskappy se tussentydse resultate, vir die ses maande tot Desember, bekend gemaak word.
Redefine, wat 22 winkelsentrums in sy portefeulje het, insluitend Blue Route Mall, Centurion Mall, East Rand Mall en Kenilworth-sentrum, het groot blootstelling aan Edcon – altesame 78 760 m². Dit is reeds heelwat minder as die 118 000 m² ’n paar jaar gelede.
Die firma sê in sy Sens-verklaring van die 78 760 m² is 56 788 m² van winsgewende Edcon-winkels waarop hy steeds 100% van sy huur sal ontvang.
Op die orige 21 972 m² se ruimte gaan Redefine huur verminder tot ’n maksimum van R13,8 miljoen oor twee jaar vanaf 1 April.
Boonop kry Redefine die reg om Edcon-winkels uit te skop selfs voor die einde van die huurkontrakte indien hy nuwe verhuurders kan kry. Hy moet Edcon wel drie maande kennis gee.
Redefine sê die Edcon-krisis gaan nie sy uitkeringsgroei raak nie. Hy verwag vanjaar uitkeringsgroei van 4% tot 5% per aandeel.
Liberty Two Degrees, wat onder meer belange in Sandton City en Nelson Mandela Square besit, is straks een van die “redelik onwillige beleggers” waarna Pattison verwys het.
Dié firma sê in sy Sens-verklaring hy ondersteun die herstrukturering, maar sal later meer inligting bekend maak. Dan verwys hy na sy resultate vir die boekjaar tot einde 2018, wat Maandag uitgereik is.
In dié resultate sê die maatskappy dis moeilik om die uitwerking van die Edcon-krisis op sy uitkerings en waardasies akkuraat te bepaal, maar die groep verwag uitkeringsgroei van 0% tot 2% vir die nuwe boekjaar.
Liberty Two Degrees sê ook dis “onwaarskynlik” dat hy ’n plan sal steun vir ’n vermindering in huur in ruil vir aandele. Dit sal sy verwagte uitkeringsgroei met tussen 1 en 1,5 persentasiepunt laat verminder (wat dit op negatief te staan kan bring) en sal die waardasie van sy eiendom met R32,5 miljoen verminder.
Die firma was eerder ten gunste van ’n plan om aandele te kry in ruil daarvoor dat huur onveranderd bly.
Liberty Two Degrees verhuur 5,3% van sy totale portefeulje aan Edcon. Dit gaan teen Desember vanjaar tot 4,3% verminder word.
Persentasiegewys het Hyprop van die hoogste blootstelling aan Edcon van alle eiendomsfirmas. Hy besit winkelsentrums soos Canal Walk, Clearwater Mall, CapeGate, Willowbridge en Somerset Mall.
Teen Desember 2018 het Edcon-winkels 66 781 m² beset. Dit verteenwoordig 9,2% van sy verhuurbare ruimte en 7,6% van sy huurinkomste in Suid-Afrika.
In sy Sens-verklaring sê Hyprop hy werk sedert Junie 2018 met Edcon saam om die ruimte te verminder.
Op kort termyn gaan dit met 7 563 m² verminder word. Hyprop sê hy het reeds huurders vir die meeste van dié ruimte gekry en is “vol vertroue in sy vermoë om die balans te verhuur”.
Hyprop verwag nou uitkeringsgroei van 2% vir sy boekjaar tot einde Junie, aansienlik minder as die tussen 5% en 7% wat in Augustus voorspel is.
Benewens Edcon gaan die swak ekonomie in Suid-Afrika en Afrika dié laer groei bydra, sê die maatskappy.
Die Edcon-situasie bring boonop kapitaaluitgawes mee soos geboue wat aangepas moet word wanneer Edcon-winkels toemaak. Reeds op koers is ’n kapitaalprojek by The Glen, waar ’n deel van die ruimte wat Edcon tans vul, deur Checkers oorgeneem gaan word.
Hyprop sê hy gaan daarna streef om nuwe “hoëprofiel-ankerhuurders” in Edcon se plek te lok “met die oog daarop om die huurdermengsel, getal besoekers en kleinhandelomset te verbeter”.
Growthpoint het nie Vrydag iets oor die Edcon-situasie gesê nie. Dié firma, wat onder meer die Festival Mall, N1 City en die Brooklyn Mall besit, het teen Junie 2018 altesame 116 636 m² aan Edcon verhuur. Dit sluit nié die ruimte wat Edcon in die Victoria & Alfred, waarin Growthpoint 50% besit, in nie.
Growthpoint het vantevore gesê hy is nie juis ten gunste van huurvermindering nie.
Dié eiendomsbeleggingsfirma, wat belange in Menlyn Park, Sandton City, Mimosa Mall, Tygervallei en Cresta besit, het ook nie Vrydag op die Edcon-nuus gereageer nie.
Pareto word grootliks deur die staatspensioenfonds (GEPF) besit.
Die Investec Property Fund het Maandag bevestig dat hy deelneem aan die reddingsplan. Investec, wat winkelsentrums soos Trade Route Mall, Woodmead en Mayfield Square besit, sê hy het die opsie aanvaar dat huur twee jaar lank verminder word.
Dit gaan sy huurinkomste met nagenoeg R408 000 per maand, oftewel R9,8 miljoen per jaar vir die twee jaar vanaf 1 Mei, verlaag.
Die groep se boekjaar eindig inn Maart en hy sê die Edcon-plan gaan dus nie vir dié boekjaar sy uitkerings raak nie.
Meer oor: Jet | Edcon | Growthpoint | Obk | Edgars | Attacq | Redefine | Kleinhandelaars | Klerekleinhandel | Winkelsentrums | Winkelgroepe | Kleinhandel
Edgars, Jet word gered met R2,7 mjd. van OBK, ander