Emira-eiendomsfonds se bedryfshoof: Baanbreker in eiendom | Netwerk24
Emira-eiendomsfonds se bedryfshoof: Baanbreker in eiendom
Deur Glenda Williams 19 Oktober 2020 09:40
Ulana van Biljon, bedryfshoof van die Emira-eiendomsfonds
Jy kan die aantal vroue wat leiers op die gebied van genoteerde eiendom is, op die vingers van jou een hand tel. Ulana van Biljon, bedryfshoof van die Emira-eiendomsfonds is een van hulle.
En as een van die eerste vroulike uitvoerende direkteure in die direksie van 'n JSE-genoteerde eiendomsbeleggingstrust (reit) baan sy die weg vir vroue in die eiendomsektor. As bedryfshoof van die gediversifiseerde Suid-Afrikaanse reit Emira, gebruik Van Biljon haar ervaring van 25 jaar in genoteerde en ongenoteerde eiendom om die maatskappy se strategie uit te voer, terwyl sy sorg dat hul bedryfsresultate behaal word.
Haar stempel afgedruk
Die kuns om 'n pad vir vroulike leiers te baan, is nie sonder uitdagings nie, want eiendom was tradisioneel mans se domein. Hoewel die eiendomsektor aan die verander is, bly eiendom 'n bedryf wat deur mans oorheers word.
Dit het Van Biljon egter nie daarvan weerhou om haar stempel in 'n vroeë stadium af te druk nie. Haar toetrede tot die eiendomsbedryf was onverwags en nogal 'n verandering van haar rol as mensehulpbronbeampte. "Ek het een van die heel eerste sentrumbestuursposte gekry as bestuurder van die Musgrave-sentrum in Durban vir Sanlam," onthou sy.
Asof dit nie uitdagend genoeg was nie, was die sentrum ook besig met 'n groot herontwikkeling. Sy was in die voorste linie van weerstand in 'n manswêreld. "Hulle het geweet ek kom van mensehulpbronne en het my eenvoudig geïgnoreer. Hulle het geweet ek weet niks nie en wou nie hul kennis deel nie." Maar eerder as om teen die manlike omgewing te veg, het sy dit haar eie gemaak. "Ek het doelbewus besluit om op uitnemendheid en samewerking te fokus en die sterk punte van die mans aan te gryp om resultate te behaal," sê sy aan finweek.
Emira se kantoor-tot-verblyfomskepping, The Bolton, in Rosebank.
Die kennis van mensehulpbronne het vrugte afgewerp; kort voor lank het huurders, kontrakteurs en personeel aanklank by haar innemende persoonlikheid gevind. Dit is vir jong mense vandag makliker, sê sy. "Hoewel dit op uitvoerende vlak nog deur mans oorheers word, is die res van die bedryf – batebestuurders, bourekenaars, eiendom- en sentrumbestuurders – meer gebalanseerd." Maar waarom so min vroulike leiers? Van Biljon glo dit is 'n kombinasie van vroue wat nie die geleentheid op leierskapsvlak kry nie, en vroue wat nie geleenthede benut nie.
"Ons kry wel geleenthede, ons moet dit net aangryp," sê sy. Sy sê vroue moet besef hulle moet bekwaam wees om deel van die direksie te word en hulle moet wys hulle is. "Ons moet deur ons voorbeeld lei. Ons resultate moet toon ons kan die werk doen. Dit moet nie 'n geval wees dat ons die werk kry omdat ons vroue is nie, maar omdat ons bekwaam is. Jy kan nie in die direksie wees en nie resultate lewer nie, want dan is jy bloot 'n simoliese aanstelling."
Van Biljon is allermins 'n simboliese aanstelling. Sy is in 2012 in Emira se direksie aangestel, en in 2015, toe die maatskappy se bestuur verander het, is sy as bedryfshoof aangestel. Ten tyde van haar aanstelling was Emira sterk belê in die kantoorsektor, oorgewig in veral die goedkoper graad B-kantoorruimte.
Die portefeulje het sedertdien aansienlik verander, en Van Biljon het 'n belangrike rol gespeel in die herbalansering van Emira se bedrywighede. Vandag is minder as 25% van Emira se bates aan kantore toegewys, en dié bates is nou hoofsaaklik P- en A-graad.
Emira is suksesvol verdedigend herposisioneer om 'n swak ekonomiese omgewing te weerstaan en is nou in 'n gebalanseerde portefeulje van kantoor-, kleinhandel-, nywerheids- en residensiële eiendom belê. Hulle besit 79 Suid-Afrikaanse eiendomme regstreeks, met 'n waarde van R10,2 miljard, en is in die buiteland gediversifiseer met aandelebeleggings in tien buitelug-geriefswinkelsentrums in Amerika, wat aan hulle 'n buitelandse blootstelling van 12,5% gee.
Die maatskappy belê ook onregstreeks in 24 winkelsentrums met 'n laer LSM (lewenstandaardmeting) deur hul blootstelling aan die Enyuka-eiendomsfonds. Sy beskou plattelandse kleinhandelaars soos dié met 'n laer LSM as verdedigend in 'n Covid-19-omgewing. Kleiner buurtsentrums en buitelug-geriefswinkelsentrums wat op waarde toegespits is, soos in Emira se Amerikaanse portefeulje, is ook meer veerkragtig, sê sy.
Emira besit 49% van tien winkelkomplekse in die VSA. Hierbo is die Woodlands Square in Tampa, Florida.
Min reits beweeg weg van die vertroude kleinhandel-, kantoor- en nywerheidsbates om in die residensiële sektor te belê. Emira is een van hulle. Hy is regstreeks in The Bolton in Rosebank belê, tesame met medebeleggers, die Feenstra-groep, en het 'n belang van 34,9% in die JSE AltX-genoteerde Transcend Residential Property Fund, wat Emira onregstreekse blootstelling aan die residensiële huursektor gee.
"Emira het 'n paar jaar gelede die geleentheid wat die residensiële bateklas bied, besef," sê Van Biljon. Daarna het hulle die oorskakeling van kantooreiendom na woonruimte begin oorweeg. The Bolton was die gevolg daarvan. Ons het ook besluit om saam met Transcend te belê, omdat hulle kundigheid in die residensiële mark het. Onregstreekse residensiële blootstelling bly Emira se voorkeur, sê van Biljon.
"Ons glo daar sal in die volgende twee tot ses maande nog baie pyn vir besighede wees; ek dink daardie golf kom nou."
'n Tweede golf?
"Ons basis is so sterk as wat ons dit kan kry. Ons leegstaansyfer is 4,1%, wat gelykstaande is met ongeveer 33 000 m2. Selfs as ons dit verdubbel, sal dit ons na 8% neem, wat steeds vir dié mark goed is." Die huidige bedryfsomgewing is uitdagend en onseker, sê Van Biljon. "Ons glo daar sal in die volgende twee tot ses maande nog baie pyn vir besighede wees. Ek dink daardie golf kom nou.
"By Emira pas ons aan en bly ons naby ons huurders. Verander ons om huurders te akkommodeer, insluitende die verkorting van huurkontrakte of die vermindering van huurgeld? Ja, ons doen dit, want die jaar wat voorlê is belangrik." Groot maatskappye het egter 'n stok in die wiel gesteek omdat hulle steeds niks sê oor die heropening van kantore of veranderende vereistes nie. "Groot maatskappye moet nog sê wat hulle van plan is om te doen," sê sy.
Kampvegter vir 'n saak
Van Biljon is 'n bekwame uitvoerende bestuurder en het ook 'n sleutelrol gespeel in die opheffing van vroue in die sakewêreld. Hierdie prestasie is erken toe sy verlede jaar met die hoogste toekenning in die eiendomskategorie in Standard Bank se top-vrouetoekennings vereer is. Haar leierskapstyl beteken sy is 'n gesogte mentor vir vroue wat nuut in leierskap is.
"Ek is 'n afrigtingsleier. Ek is baie goed om mense te verstaan en te weet wat hulle nodig het." Sedert sy by Emira aangesluit het, het haar fokus van eksterne mentorskap tot mentorskap van nuwelinge in die maatskappy se intern- skapsprogram verskuif. Dit is 'n program wat sy nege jaar gelede vir vroue sowel as mans op die been gebring het.
"Ons fokus op studente met 'n Honneurs BSc-graad in eiendomstudies. Ons kies elke jaar twee of drie studente vir 'n 12-maande internskap, en afhangend van of ons 'n pos het, stel ons elke jaar een of twee aan," verduidelik sy. Sy wou nie 'n internskap hê waar nuwelinge net 'n maand by 'n afdeling deurbring nie, want dan leer hulle min.
"Ons studente is deel van ons span en is volledig in die onderneming geïntegreer. Hulle werk die volle 12 maande saam met die ontledingspan. Hulle bring ook tyd met ons eiendomsbestuurders deur en word aan batebestuurders toegewys." Hierdie opgewekte afrigter beperk nie haar mentorskap tot vroue nie. "Mentorskap word nie net deur vroue aangedryf nie. Vir my is mentorskap manlik sowel as vroulik. Ek het soveel om te deel."
Wie is Ulana van Biljon?
Die 53-jarige Ulana van Biljon, gebore en getoë in Durban, het 'n BCom-graad aan die Universiteit van die Vrystaat behaal. Sy is 25 jaar lank getroud en sê haar man is haar grootste ondersteuner.
"Jy het ondersteuning nodig om te kan vorder." Haar doel was om in die finansiële wêreld te werk, maar voordat sy haar graad voltooi het, het Sanlam haar 'n pos in mensehulpbronne aangebied. Die vaardighede wat sy daar geleer het, was die grondslag vir haar sukses in die eiendomsektor.
"Eiendom gaan nie oor geboue nie; dit gaan oor mense," sê sy. Afgesien van Emira se uitvoerende hoof, is Van Biljon ook op verskeie komitees: lid van die uitvoerende komitee, uitgenooide lid van die ouditkomitee, risikokomitee, beleggingskomitee, finansiële komitee en sosiale- en etiekkomitee.
Sy is 'n ywerige drawwer, hou van reis en is passievol oor alle sportsoorte, waarvan tennis haar gunsteling is. Is daar iets wat sy begeer? "'n E-klas-Mercedes Benz – silwer, met 'n rooi dak."