Home | Editorials | Regte van okkupeerders wanneer grond van hande verwissel
Regte van okkupeerders wanneer grond van hande verwissel en hoe gemaak deur beide die voornemende koper en verkoper?
Die regsposisie word in terme van Artikel 24 van die Wet op die Uitbreiding van Sekerheid van Verblyfreg, Wet 62 van 1997 (hierna ESTA genoem) uiteengesit. In terme van hierdie artikel, is die regte van ‘n okkupeerder bindend op die regsopvolger van 'n eienaar of persoon in beheer van die betrokke grond.
Met ander woorde, die nuwe eienaar van die grond tree ast’ware in die skoene van die vorige eienaar teenoor die okkupeerder en is die regte wat die okkupeerder teenoor die vorige eienaar gehad het bindend en afdwingbaar op die nuwe eienaar. Die toestemming wat deur die huidige eienaar of persoon in beheer van die grond aan die okkupeerder verleen is bind dan ook sy of haar regsopvolger in titel asof die nuwe eienaar die toestemming aldus aan die okkupeerder verleen het. Dít is egter nie die geval indien die vorige eienaar die okkupeerder se regte behoorlik in terme van ESTA beëindig het alvorens die oordrag van die grond plaasgevind het.
Artikel 24 van ESTA kan in die praktyk egter bepaalde frustrasies vir nuwe grondeienaars inhou in die opsig dat dit nie altyd duidelik is wat die presiese terme en voorwaardes van verblyf was wat tussen die vorige eienaar en die okkupeerder ooreengekom is en wat nou bindend op die nuwe eienaar is nie. Hierdie onsekerheid kan later van tyd tot gevolg hê dat daar moontlike dispute kan ontstaan oor die presiese aard en omvang van die regte wat die vorige eienaar aan die okkupeerder verleen het en waarop die okkupeerder staatmaak. Om hierdie frustrasie te verhoed, word die volgende voorstelle aan die hand gedoen:
Huidige grondeienaars behoort die terme en voorwaardes van die okkupeerder se verblyf of die plaas behoorlik in ‘n geskrewe ooreenkoms (verblyfregooreenkoms) vas te pen en die Departement van Landelike Ontwikkeling en Grondhervorming te versoek om die onderhandelinge en daaropvolgende ondertekening van die verblyfregooreenkoms te fasiliteer. Die belang en waarde van verblyfsooreenkomste kan nie oorbeklemtoon word nie. Hierdie ooreenkoms kan dan aan die nuwe grondeienaar verskaf word en sal die verblyfregooreenkoms dus regsekerheid vir beide die nuwe eienaar en die okkupeerder verskaf.
In die geval waar daar nie ‘n verblyfregooreenkoms bestaan wat die verhouding tussen die huidige eienaar en die okkupeerder reguleer nie, sal dit wenslik vir die voornemende koper wees om behoorlik ondersoek in te stel rakende die presiese aard en omvang van die okkupeerder se verblyfregte alvorens die grond aangekoop word. ‘n Behoorlike ondersoek sal ‘n voornemende koper in staat stel om ‘n ingeligte besluit te neem oor of hy die spreekwoordelike perd wil opsaal en/of hy wil aandring op vakante besit as voorvereiste vir die kooptransaksie.
Die vraag wat in die praktyk baie na vore kom en ook baie lang vertragings (met rede) met die koop en verkoop van grond veroorsaak, is, hoe nou gemaak indien die voornemende koper nie die spreekwoordelike perd wil opslaan nie en aandring op vakante besit? Met ander woorde, Boer A wil sy plaas aan Boer B verkoop maar Boer B wil nie die plaas koop indien daar mense op die plaas woon nie, hoe nou gemaak?
In die saak van Land en-Landbouontwikkelingsbank van Suid-Afrika v Conradie 2005 (4) SA 506 (A) het die Appèlhof beslis dat die verpligting van een eienaar om vakante besit van grond oor te dra aan ‘n nuwe eienaar inderdaad ‘n regsgeldige grondslag daarstel waarop ‘n okkupeerder se verblyfreg beëindig kan word. Stappe kan dus geneem word om die okkupeerder se verblyfreg te beëindig en in terme van ESTA opgetree word om die vereiste vakante besit the verseker.
Die beëindiging van die okkupeerder se verblyfreg moet egter ooreenkomstig die bepalings van ESTA plaasvind alvorens die grond oorgedra word. Indien die okkupeerder se regte nie voor oordrag van die grond in terme van ESTA beëindig is nie, sal die regte van die okkupeerder gevolglik bindend wees op die nuwe eienaar van die grond. Die nuwe eienaar sal dan in terme ESTA stappe moet neem om die okkupeerder se verblyfreg te beëindig indien die omstandighede dit toelaat.
Indien die voornemende koper egter die plaas wil koop terwyl daar reeds ‘n okkupeerder op die plaas woon, moet volledige besonderhede rakende die geskiedenis van die okkupeerder se verblyfreg bekom word. Hierdie besonderhede sluit onder andere die volgende in:
Of die okkupeerder se verblyfreg voortspruit uit ‘n diensooreenkoms of word dit verleen uit toestemming om op die plaas te woon;
Indien die okkupeerder se verblyfreg voortspruit uit ‘n diensooreenkoms, besonderhede rakende die vergoeding wat die okkupeerder ontvang;
Die tydperk wat die okkupeerder al op die plaas woon en die okkupeerder se ouderdom;
Of daar ander persone saam met die okkupeerder in die huis woon en, indien wel, sal ‘n verdere ondersoek gedoen moet word rakende die status van hierdie persone aangesien daar ‘n moontlikheid is dat hulle self as okkupeerders in eie reg kan kwalifiseer en die bepalings van ESTA daarom ook op hulle van toepassing kan wees.
Dit sal dan ook vir die nuwe eienaar lonend wees om, vanuit die staanspoor, regshulp te bekom en met behulp van verteenwoordigers van die Department van Landelike Ontwikkeling, verblyfsooreenkomste met die okkupeerder in plek te kry om die toekomstige verhouding tussen die nuwe eienaar en die okkupeerder te reguleer.