'N BITTER PIL! 'N EIENAAR KAN AS 'N ONWETTIGE BESETTER UIT SY EIE HUIS GESIT WORD – Chris Fick & Associates blog
Al is jy die geregistreerde eienaar van 'n huis, kan jy steeds as 'n "onwettige besetter" uit die huis gesit word.
Ons is almal vertroud met die mees algemene geval waar 'n eienaar vrywilliglik besit aan 'n ander persoon afstaan; dit is waar die woning uitverhuur word. 'n Meer ingewikkelde geval is waar die eienaar ingevolge 'n ooreenkoms (dikwels gevolg deur registrasie) aan iemand die reg op bewoning of habitatio verleen. Hoekom sal 'n eienaar dit wil doen?
Verskillende pyle in jou koker as eienaar
As eienaar van vaste eiendom – grond en geboue – is daar verskillende moontlikhede hoe jy jou eiendom kan aanwend. Inbegrepe by jou eiendomsreg is daar ook besitsregte en aanwending- of gebruiksregte. Dit is hier waar jy terme soos vruggebruik, gebruiksreg en die reg op bewoning ("usufruct", "usus" en "habitatio") teëkom. Die onderskeid kan soms tegnies wees wat nie nou so belangrik is nie – die belangrikste is net dat jy nie op enige manier met enige van hierdie regte moet handel, sonder dat jy ingeligte regsadvies daaroor ingewin het nie.
Hoe werk dit? Hier is twee voorbeelde –
In gepaste gevalle en meestal as deel van boedelbeplanning kan 'n lewenslange vruggebruik ingevolge jou testament geskep word. Hier bemaak jy jou woning aan een van jou erfgename, maar jy skep 'n lewenslange vruggebruik ten gunste van jou lewensmaat. Na jou afsterwe word jou woning nie aan jou lewensmaat oorgedra nie, maar hy of sy het wel die reg om lewenslank in die woning te bly.
Jy kan ook die eiendomsreg ("blote eienaarskap") aan iemand anders verkoop en nog steeds vir jou die reg om lewenslank in die woning te bly voorbehou. Jou ouderdom ten tyde van die verkoop, saam met die onderliggende waarde van die eiendom, gaan dan die belangrikste faktore wees, wanneer jy en die koper die koopprys van hierdie blote eienaarskap ooreenkom.
Die bittere vete gevolg deur uitsetting
Hier is die feite van 'n geval wat onlangs in die Hoogste Hof van Appèl aangehoor is –
'n Ma het haar huis aan haar seun verkoop. Met die verkoop het sy haar bewoningsreg in die eiendom voorbehou. Ingevolge hierdie habitatio was sy dus geregtig om lewenslank in die huis te woon. Hierdie habitatio is ook heeltemal tereg op die titelakte van die eiendom geregistreer toe die woning op haar seun se naam oorgedra is. Trouens, dit is die enigste manier waarop hierdie regte teenoor derde partye afgedwing kan word.
Na verloop van tyd het haar seun getrou. Die huwelik was in gemeenskap van goed, wat beteken het dat die huis nou regtens in gelyke dele aan die seun en aan sy nuwe vrou behoort het.
Vir baie jare hierna het die ma, die seun en die skoondogter saam in die huis gewoon.
Ongelukkig is die huwelik later deur 'n egskeiding beëindig.
Die seun het hierna uitgetrek en die ma en skoondogter het in die huis agtergebly. Dit het nie so goed gewerk nie en die ma het later tydelik uit die huis gevlug. Sy het ook 'n interdik ingevolge die Wet op Voorkoming van Gesinsgeweld teen haar gewese skoondogter verkry.
Die gewese skoondogter het die klagtes en beweringe ontken. Volgens haar was die skoonma welkom om enige tyd weer terug te trek na die huis toe en om saam met haar in die huis te kom woon. Hiervoor was die ma nie te vinde nie. Sy het eerder aansoek gedoen vir 'n uitsettingsbevel teen die gewese skoondogter. ­
Om iemand uit 'n woning te laat sit, moet jy aan ons veelgeroemde PIE wetgewing voldoen. (Die Wet op die Voorkoming van Onwettige Uitsetting en Onregmatige Besetting van Grond, Wet 19 van 1998.) As aansoeker moet jy bewys dat jy die eienaar van die eiendom is of ten minste die persoon is wat regtens in beheer van die eiendom is.
In hierdie geval was die gewese skoondogter teen hierdie tyd die geregistreerde eienaar van hierdie eiendom. (Onthou nou weer die seun se huwelik in gemeenskap van goed.) Die hof tref dan die onderskeid tussen die eienaar van die eiendom en die persoon wat in beheer is van die eiendom. Dit is die persoon wat kan besluit wie in die eiendom mag woon. Die hof bevind dat waar die eienaar en die persoon in beheer nie dieselfde persoon is nie, die persoon in beheer die relevante party is wat 'n aansoek vir uitsetting kan loods.
Die hof bevind dan dat die ma die persoon in beheer van die eiendom was. Met haar geregistreerde bewoningsreg was sy die enigste persoon wat aan iemand magtiging kon verleen om in die huis te woon. Sy het ook nie sodanige magtiging aan die gewese skoondogter verleen nie. Die vorige magtiging wat die ma aan die skoondogter verleen het om in die huis te woon, het sy intussen teruggetrek. Die hof bevind dat die gewese skoondogter 'n onregmatige besetter was en dat die uitsettingsaansoek teen haar aangehoor kon word.
'n Bewoningsreg ("habitatio") wat formeel geregistreer is, geniet voorkeur, selfs teen die geregistreerde eienaar van die eiendom. Al is jy die geregistreerde eienaar, kan jy dus uit jou eie woning uitgesit word, waar iemand anders habitatio geniet.