EIENDOMSREG - Dikwels Gestelde Vrae Terug na tuisblad
Gewoonlik is daar slegs een manier waarop die eienaarskap van eiendom oorgedra kan word van die verkoper na die koper: deur die eksekusie ( tenuitvoerlegging) van ‘n oordragakte voor die betrokke Registrateur van Aktes. Daar is akte registrasiekantore in Kaapstad, King William’s Town, Kimberley, Vryburg, Pietermaritzburg, Pretoria, Johannesburg en Bloemfontein. Die dokumente wat ingedien moet word om registrasie van oordrag te verseker moet opgestel en onderteken word deur ‘n prokureur toegelaat as ‘n aktebesorger. Die opstel van oordragaktes is ‘n gekompliseerde en tegniese taak wat aktebesorging ‘n roeping van besonderse gespesialiseerde aard maak.
Vir baie mense is die koop of verkoop van eiendom een van die grootste finansiële besluite wat gedurende sy of haar leeftyd gemaak sal word, en konsultasie met ‘n prokureur voordat ‘n handtekening op die laaste bladsy aangebring word mag dalk een van die beste besluite wees wat nog ooit deur u gemaak was. Vermy bedrogskemas , onwettige boustrukture, moontlike serwitute wat deur u tuin gaan en bankrot beheerliggame!
Wat nie wel bekend is nie, is dat as ‘n ‘eerste huiskoper’ u miskien kwalifiseer vir ‘n subside en hier kan u meer lees.
Wat is die vernaamste stappe wanneer ‘n huis of woonstel gekoop word?
Wat is sommige van die aangeleendhede wat in SA in ag geneem moet word by die verkoop van eiendom aan nie- burgers?
Sakrekenaar: Hoeveel sal my prokureurs, verband en registrasiekoste my kos?
Sakrekenaar: Hoeveel sal my maandelikse verband terugbetaling wees?
Sakrekenaar: Wat is die maksimum verbandlening wat ek sal kan bekostig?
Sakrekenaar: Waarvoor moet my netto maandelikse verbruiksinkomste voorsiening kan maak om te kan kwalifiseer vir ‘n huisverband?
Sakrekenaar: Hoeveel rente sal ek kan bespaar deur my maandelikse premies te verhoog?
Sakrekenaar: Kan ek ‘n analitiese uiteensetting van verbandbetalings, rentekoste, kapitaal terugbetaling en uitstaande verbandbalanse vir die algehele tydperk verkry?
Sakrekenaar: Kan ek die rentebesparing bereken wat sal volg uit tweeweeklikse verbandbetalings in stede daarvan om maandelikse terugbetaling te maak?
Waaruit bestaan ‘n oordragakte?
Wanneer is eiendomsagentskap kommissie betaalbaar?
Wat is die riglyne wat ek behoort te volg wanneer ek ‘n huis koop?
Wat is die riglyne wat ek behoort te volg wanneer ek ‘n huis verkoop?
Wat word bedoel met ‘Deeltitel’ en hoe verskil dit van vrypag eiendom?
Hoe word ‘n deeltitelskema gevestig?
Wat is die funksie van die beheerliggaam?
Hoe word kontrole deur die beheerliggaam toegepas?
Wat is die pligte van die eienaars van ‘n deeltitelskema?
Wat is die regte van bestaande huurders sou ‘n ontwikkelaar besluit om hulle blok te verdeel en te verkoop onder deeltitel?
Wie moet betaal vir klamheid of water probleme in deeltitel (DT) skemas?
Wat is ‘n Aandeleblok Skema en hoe verskil dit van Deeltitel Skemas?
Hoe word serwitute gevestig en waar word dit geregistreer?
Wat is die egte en persoonlike serwitute en hoe word ‘n dit beëindig?
Oordragbelasting of BTW – Welke van die twee is betaalbaar?
Wie dra die onus om ‘n Termiet Sertifikaat en Verbetering - Bouplanne te verskaf ten einde oordrag te kan bewerkstellig?
Is voldoening aan FICA vereistes voorwaardelik vir verbandregistrasie?
Is ‘n Elektriese Bedrading Sertifikaat voorwaardelik vir eiendomsoordrag?
Wat is die Elektriese Heining Voldoening Sisteem (EHV)?
Mag ek aanspreeklik gehou word vir historiese munisipale skuld op my eiendom?
1. What is die vernaamste stappe waneer 'n huis of woonstel gekoop word?
2. Wat is sommige van die aangeleendhede wat in SA in ag geneem moet word by die verkoop van eiendom aan nie- burgers?
‘n Nuwe land
Vir die besoeker is dit ‘n uitdaging om na ‘n nuwe land te kom, met vreemde kulture, taal en ‘n onbekende regsraamwerk wat intimiderend mag voorkom vir iemand wat hier eiendom wil koop vir die eerste keer. “Kennisname van ’n paar basiese dinge kan die koop van eiendom baie vergemaklik,”sê praktiserende prokureur Wilhelm van der Vyver, synde die eienaar van Van der Vyver Eiendomme.
‘n Persoon wie onwettig in Suid Afrika is mag nie eiendom aanskaf nie. Dit vehoed nie iemand met ‘n wettige visum of residensiële permit om eiendom te bekom nie, nóg verhoed dit iemand buite die grense van Suid Afrika om eiendom hier te bekom.
Verskuiwing en repatriasie van fondse
Verskuiwing van geld die land in vir die doel om eiendom aan te skaf word normaalweg gedoen via die trustrekening van (by voorkeur) die prokureurs wat die oordrag hanteer of die eiendomsagent wat die verkoop fasiliteer. Fondse kan tot voordeel van die koper belê word in ‘n rentedraende bankrekening tot registrasiedatum van eienaars oordrag, sou die koper dit versoek.
Om weer die geld die land uit te neem, sou die eiendom verkoop word, is nie ‘n probleem nie, mits die dokumentasie toe die geld ingebring was (in besonder die “Ooreenkoms Kwitansie” uitgereik deur die nemende bank) bewaar was en verskaf kan word.
Neem kennis dat nie-burgers ‘n lening mag aangaan by ‘n Suid Afrikaanse bankinstansie vir tot en met 50% van die koopsom, onderworpe aan die bank se normale lening voorwaardes.
Die profyt van eiendom in Suid Afrika is onderworpe aan KWB, en dit word gehef in die belastingjaar van verkope. Die nie – burger sal dus moet registreer by die Suid Afrikaanse Inkomstediens (SAID) as ‘n belastingbetaler.
Sou die verkoopsprys meer wees as R2-miljoen is die transportbesorger verplig om 5% van die verkoopsprys terug te hou en dit oor te betaal aan SAID as voorlopig geskatte KWB. Die nie- burger kan dit verhoed deur te registreer by SAID en ‘n KWB belastingaanwysing te bekom alvorens registrasie van oordrag.
Ondertekening van Dokumentasie
Ondertekening van dokumentasie in die buiteland kan problematies wees, siende dat buitelands ondertekende dokumente, wat ingedien moet word by die Akteskantore, hetsy by die Suid Afrikaanse Embasade of konsulaat of ‘n notaris (dit kan nogal redelik duur wees) onderteken moet word. Deur aan ‘n familielid of vriend of die oordraggewende prokureur ‘n volmag te verskaf om namens die koper te teken mag dalk die aangewese plan van aksie wees.
Die Wet op Finansiële Intelligensiesentrum (FICA)
In terme van Suid Afrikaanse anti – geldwassery wetgewing sal ‘n voornemende koper van eiendom verplig word om bewys van identiteit en adres aan die eiendomsagent en betrokke oordraggewende prokureur te verskaf.
Die koper sal ook die bron van die fondse bedoel vir die koop van die eiendom moet verklaar, byvoorbeeld spaargeld, pensioen of erfgeld.
3. Hoeveel sal my prokureurs, verband en registrasiekoste kos?
Verband en Oordragkostes
Hierdie berekenaar laat u toe om ‘n akkurate begroting van die oordrag en verbandkostes te maak waaraan blootgestel by die koop van ‘n eiendom. Die berekening is gegrond op die eiendom koopprys en verbandbedrag (koopprys minus verbandbedrag) wat deur u gespesifiseer sal word en sluit in: oordragkostes, oordrag fooie, akteskantoor fooie, verbandregistrasie fooie en ander oordrag en verband meegaande kostes. Neem kennis dat die kostes wat verwerk word slegs beskou behoort te word as beramings en dat werklike onkoste aldus mag verskil.
Ons vra by voorbaat om verskoning - die berekenaar is ongelukkig slegs in Engels beskikbaar:
4. Hoeveel sal ek maandeliks moet terugbetaal op my huisverband?
Maandelikse Verband Terugbetaling
Hierdie verband berekenaar stel u in staat om te bereken wat die verwagte maandelikse verbandbetaling sal beloop gebaseer op ‘n gebruiker bepaalde verbandbedrag (eiendom koopprys minus depositobedrag) , jaarlikse rente persentasie en ‘n verbandtydperk in jare. Die berekende resultaat sluit ook in die totale verbandbetalings oor die algehele verbandtydperk, die totale rente beloop oor die algehele verbandtydperk sowel as die maandelikse verbandbetaling gebaseer op ‘n 15 en 30 jaar verbandperiode en jaarlikse rentekoerse wat 1% meer en 1% minder is as die gespesifiseerde verbandkoers.
5. Wat is die maksimum verbandlening wat ek sal kan bekostig?
Hierdie verbandberekenaar stel u in staat om ‘n beraamde verband kwalifikasie verwagting te bereken op grond van dit wat u sal kan bekostig. Verband bekostig- baarheid word bepaal deur die beraamde maandelikse beskikbare inkomste (soos verlang deur die Wet op Nasionale Krediet) en soos gedefinieer deur die maandelikse totale inkomste (gros) en inkomste uit ander bronne minus die totale salaris aftrekkings, totale maandelikse uitgawes en maandelikse finansiering kostes. Neem kennis dat as die netto beskikbare inkomste wat bereken was meer is as 30% van die totale gros inkomste, is die verband kwalifikasie bedrag geskoei op ‘n 30% terugbetaling tot inkomste ratio (soos toegepas deur meeste finansiële instansies). Die jaarlikse verband rentekoers en die verbandtydperk affekteer ook die berekening van die kwalifikasie bedrag en die berekenaar sluit ‘n rentebuffer persentasie in wat gebruik word om die sensitiwiteit van die verband bekostigbaarheid berekening, ten opsigte van rentekoers kostes, te bepaal.
6. Wat is die netto maandelikse verbruiksinkomste voorsiening wat verlang sal word vir huisverband kwalifisering?
Minimum netto verbruiksinkomste
Hierdie verband berekenaar stel u in staat om die minimum netto maandelikse beskikbare inkomste te bereken wat verlang sal word ten einde te kan kwalifiseer vir ‘n verbruiker bepaalde verbandbedrag. Die berekening is gebaseer op die verbandbedrag (eiendom koopprys minus depositobedrag), jaarlikse verbandkoers en verbandtydperk wat deur u gespesifiseer word. ‘n Netto verbruikinkomste kan ook ingetik word om te bepaal wat die verlangde gros maandelikse inkomstebedrag sal wees. Die minimum netto verbruikinkomste soos bereken is gebaseer op die maandelikse verlangde verbandbetaling.
7. Hoeveel rente sal ek kan bespaar deur my maandelikse premies te verhoog?
Hierdie verbandberekenaar stel u in staat om die rentebedrag te bepaal wat bespaar kan word deur die verlangde maandelikse verbandbetalings te vergroot d.m.v. ‘n verbruiker bepaalde addisionele terugbetaling bedrag. Die berekening is gebaseer op die verbandbedrag (eiendom koopprys minus depositobedrag), jaarlikse verbandkoers, verbandtydperk en die addisionele betalingbedrag. ‘n Gemiddelde jaarlikse inflasie kan ook gespesifiseer word ten einde die bestaande waarde van die rentebesparing uit te werk. Die berekende resultate sluit in die gewysigde verbandtydperk in maande en jare, die totale verband terugbetaling en die rente van die oorspronklike en gewysigde verbandtydperke en die rente bedrag bespaar en die waarde tans.
8. Kan ek ‘n analitiese uiteensetting van verbandbetalings, rentekoste, kapitaal terugbetaling en uitstaande verbandbalanse vir die algehele tydperk verkry?
Hierdie verband skulddelgingstafel bemagtig die gebruiker om ‘n omvattende analise te beskou van verband betalings, renteheffings, kapitaal terugbetaling en uitstaande verbandbalanse oor die algehele verbandtydperk. Die tafel is bereken gebaseer op die verbandbedrag (eiendom koopbedrag minus deposito bedrag), jaarlikse verbandrentekoers en verbandtydperk wat gespesifiseer word deur die gebruiker en sluit in die maandelikse verbandbetaling, renteheffings, kapitaal terugbetaling en uitstaande verbandbalanse. Die persentasie kapitaal wat uitstaande is na elke maandelikse verbandbetaling is ook ingesluit in ‘n aparte kolom en is aanduidend van hoe die uitstaande kapitale bedrag verminder word oor die verbandperiode.
Ons vra by voorbaat om verskoning - die rekenaartafel is ongelukkig slegs in Engels beskikbaar:
9. Kan ek die rentebesparing bereken wat sal volg uit tweeweeklikse verband betalings in stede daarvan om maandelikse terugbetaling te maak?
Hierdie verbandberekenaar bemagtig gebruikers om die rentebesparing te bereken wat resulteer deur tweeweeklikse verbandbetalings te maak in stede van maandelikse terugbetaling. Die kalkulasie is gebaseer op die verbandbedrag (eiendom koopbedrag minus deposito), verbandkoers en verbandtydperk wat deur die gebruiker gespesifiseer word en die totale verbandbetalings en totale rentekoers oor die oorspronklike en gewysigde verbandtydperke asook die totale rentekoers besparing. Vir die doel van die berekening, word dit aangeneem dat die oorspronklike gevraagde verbandbetaling bedrag onveranderd bly en dat die addisionele tweeweeklikse verbandbetalings allokeer word teen die uitstaande kapitale balans van die verband.
10. Waaruit bestaan ‘n oordragakte?
Die akte van oordrag begin deur die naam van die aktebesorging en die persoon vir wie hy/ sy optree te stipuleer, sowel as die volmag van die aktebesorger om te mag optree.
Daarna word die naam van die persoon aan wie die oordrag sal geskied (die oordragnemer) vermeld, gevolg deur ‘n akkurate beskrywing van die eiendom wat oorgedra staan te word. Die oordrag hoef nie noodwendig ‘n diagram van die eiendom in te sluit nie, maar sal ‘n verwysing na die oorspronklike oordragakte insluit, wat sodanige diagram aangeheg daartoe het, of verwys na ‘n algemene plan van die woongebied of dorpsarea waar die eiendom geleë is.
Daarna sal die oordragakte die verskeie titel voorwaardes, wat die gebruik van die eiendom reguleer, uiteensit. Hierdie voorwaardes plaas gewoonlik beperkings op die wyses waarvoor die grond aangewend sal kan word. Daar is gewoonlik ander titel voorwaardes wat van eiendom tot eiendom mag verskil. Byvoorbeeld, mag daar ‘n servituut bestaan wat aan die Munisipaliteit ‘n reg verleen om ‘n dreinering stelsel dwarsoor u eiendom heen op te rig.
Sodra die oordragakte ten uitgevoer gel? was voor die Registrateur van Aktes, sal die koper die eienaar van die eiendom word.
11. Wanneer is eiendomsagentskap kommissie betaalbaar?
‘n Moeilik oplosbare praktyks probleem wat dikwels ontstaan, is of ‘n besondere agent se bydrae werklik instrumenteel was tot die verkoop van ‘n eiendom. Dit kan gebeur dat ‘n agent die voorgenome koper voorstel, die onderhandelings vir die verkoop dan deur die mat val en ‘n ander agent die ooreenkoms suksesvol beklink. Dit is algemene praktyk om meer as een agent aan te stel om ‘n koper te vind. Dit kan selfs gebeur dat die verkoper verantwoordelik gehou word vir die betaling van kommissie aan twee agente.
‘n Eiendomsagent is nie werklik ‘n agent in die ware sin van die woord nie. Sy ‘mandaat’ is normaalweg beperk tot die werwing van ‘n geskikte koper vir die betrokke eiendom en nié om die verkoper van die eiendom se rol te vervul nie. Dit is egter nie ‘n ooreenkoms in die normale sin waartydens die partye verpligtinge oor en weer onderneem nie. Die agent is ook nie gebonde om sy mandaat te vervul nie.’n Eiendomsagent sal slegs geregtig wees op kommissie indien die verkoper ‘n mandaat aan hom verskaf het; sonder die mandaat sal hy nie op kommissie geregtig wees nie, selfs sou hy die dryfveer daartoe wees dat die transaksie beklink word.
‘n Eiendomsagent sal beskou word as die dryfveer van die transaksie wanneer:
- ‘n Koper wat bereidwillig en finasieël geskik is deur hom gewerf was,
- ‘n Ooreenkoms beding was deur die partye; en
- Die transaksie beklink word teen die voorgenome of ‘n prys aanvaarbaar vir die verkoper.
Wanneer meer dan een eiendomsagent daartoe bydra dat die koper aan die verkoper voorgestel word, mag die hof dit moeilik vind om te bepaal welke agent die dryfveer was. Byvoorbeeld, sou agent A die koper voorstel aan die verkoper, maar die koper later die eiendom deur middel van B koop nadat B die verkoper oortuig het om die prys te verlaag. Eiendomsagent A beskik dalk oor ‘n alleen mandaat terwyl eiendomsagent B ‘n bereidwillige en finansieel geskikte koper werf. Die verkoper mag dan moontlik verantwoordelik gehou word vir die betaling van kommissie aan beide die eiendomsagente. Gewoonlik stipuleer ‘n alleen mandaat dat sodanige agent geregtig is op kommissie sou die eiendom verkoop word gedurende die tydperk soos ooreengekom, selfs sou ‘n ander agent die koper werf.
In ‘n ander geval was ‘n voornemende koper gewerf en die huis was besigtig. Die prys was as te hoog beskou. ‘n Paar maande later ontdek die koper dat die huis steeds in die mark is. Hy koop toe die eiendom sonder enige medewerking deur die agent en teen ‘n effens laer prys as dié wat hy voorheen van die hand gewys het. Die eiendomsagent was egter steeds geregtig op kommissie.
Op hoeveel kommissie is ‘n eiendomsagent geregtig? Die gemiddelde kommissie strek tot en met 7.5%, alhoewel daar geen regulasies bestaan oor hoeveel kommissie per verkope betaalbaar is aan ‘n eiendomsagent nie. Die kommissie behoort deur die partye bepaal te word gedurende mandaat onderhandeling.
Alleen mandate verskaf aan eiendomsagente word gereguleer deur die Wet op Verbruikers Beskerming. Die tydsduur mag nie 24 maande oorskrei nie. Die verkoper het die reg om die ooreenkoms te kanselleer deur middel van ‘n skriftelike, 20 bedryfsdae, kennisgewing. Indien die mandaat nie op die sperdatum deur die verkoper opgehef word nie sal dit outomaties voortduur op ‘n maand tot maand basis. Verkoper, wees voorbedag op hierdie slaggate ten tyde die verkoop van jou eiendom - dit mag jou duur te staan kom!
12. Wat is die riglyne wat ek behoort te volg wanneer ek ‘n huis koop?
Wanneer u wel ‘n huis vind wat u graag sal wil koop en voordat u die koopakte onderteken (soms genoem die Aanbod om te koop), volg hierdie eenvoudige riglyne:
Gaan die huis deeglik deur. Doen navraag oor die dak, geute, elektriese bedrading fondasies, ens.Sou u enigsins onseker wees, konsulteer met ‘n kundige om die huis te ondersoek. Sou daar enige defekte bestaan, voorsien die koopakte vir die herstel daarvan deur die verkoper teen sy koste.
Voordat u ‘n koopakte onderteken, verskaf die dokument aan u prokureur om deur te gaan. Doen navraag oor enigiets wat onduidelik sou wees.
Doen navraag oor enige addisionele kostes, soos skale en oordragkostes. U prokureur sal oor die antwoorde daarvoor beskik. Alle voorsiening en beloftes moet deel uitmaak van die skriftelike ooreenkoms. Mondelingse ooreenkomste is nie afdwingbaar nie. ‘n Dokument wat deur u onderteken is en dan aanvaar word deur die verkoper kan ‘n bindende ooreenkoms word.
Maar seker dat u finansieel sterk is. Sou u wel ’n verband benodig, maak voorsiening vir die kostes vir waardering van die eiendom en of registrasie. U prokureur kan u hieroor inlig.
Indien u nie seker is of u in staat sal wees om ‘n lening, wat vir die koopprys en ander kostes voorsiening maak, te bekom nie, maak die koop afhanklik van die verkryging van ‘n lening.
Verseker dat die koopakte voorsiening maak vir die uitreiking van ‘n kewer -vrye sertifikaat, vir die koste van die verkoper, ten aansien van eiendom geleë in die Kaapprovinsie en KwaZulu-Natal. en vir ‘n voldoening sertifikaat ten opsigte van die elektriese installasie ten opsigte van alle provinsies.
Benodig die verkoper ‘n deposito ten aansien van die verkoopprys?
Sou dit die geval wees, reël vir betaling in trust, deur enige prokureur hangende oordrag en vir bewaring doeleindes in ‘n spesiale spaarrekening, totdat die huis in u naam is.
Met die toestemming van beide partye mag die prokureur die geld investeer op voorwaarde dat die rente verdien u sal toekom
Neem kennis van die datum van okkupasie in die koopakte. Sou u intrek voordat die huis op u naam is sal daar van u verwag word om huur te betaal. Maak seker wie hiertydens verantwoordelik sal wees vir die betaling van belastings, heffings en versekeringspremies. Sou die koop deurval nadat u ingetrek het, sal u natuurlik weer moet verhuis met al die kostes en ongemak verbonde daartoe.
Indien die verkoper enige items wil verwyder soos plante, kaste ens, moet dit pertinent in die ooreenkoms vervat word. Enige los items (soos gordyne, swembadtoerusting ens) moet ook gespesifiseer word.
13. Wat is die riglyne wat ek behoort te volg wanneer ek ‘n huis verkoop?
Eiendom is ‘n belangrike bate en die verkoper, koper en eiendomsagent het almal belangrike maar verskillende en potensieel botsende belange om in ag te neem wanneer ‘n koop beklink word.
So maak dit dan ook sin dat die verkoper met sy/haar prokureur konsulteer en aanstel (liewers as die agent s’n) voordat die kontrak onderteken word en oordrag van die eiendom plaasvind.
Sou u beplan om u huis te verkoop, moenie die geld verdien deur hierdie belegging verloor as gevolg van ‘n gebrek in kennis van relevante regsaspekte hieroor nie.
Behou u huis en die erf netjies en skoon sodat dit moontlike kopers sal lok.
Konsulteer met u prokureur aangaande u regte en verpligtinge. As verkoper het u die reg om u prokureur aan te stel om die oordrag te hanteer. Moenie dat die eiendomsagent u andersins oortuig nie.
Nader een of meer eiendomsagente van u keuse om u eiendom te lys. Moenie alleenreg aan een van die agente gee sonder om dit eers deeglik te oorweeg nie.
U prokureur sal in staat wees om u hieroor te adviseer.
14. Wat word bedoel met ‘Deeltitel’ en hoe verskil dit van vrypag eiendom?
Een van die regsbeginsels van die Suid Afrikaanse eiendomsreg is dat die eienaar van die grond waarop ‘n gebou staan ook die eienaar is van die gebou. As gevolg hiervan was dit basies onmoontlik vir iemand om die eienaar van ‘n enkele woonstel te word sonder om ook gewillig te wees om die hele blok te koop. Hierdie posisie is verander deur die Wet op Deeltitels, 1986. Ooreenkomstig hierdie wet kan u nou ‘n gedeelte of seksie van ‘n gebou besit, tesame met mede eienaarskap van die grond waarop die gebou staan sowel as van die gemeenskaplike areas van die gebou wat uitgesit was vir u (in vennootskap met ander eienaars van die blok) se eksklusiewe gebruik.
U deeltitel woonstel waarborg usekuriteit van okkupasie en belegging in eiendom. Dit offer ook aan u die gemak van om naby skole, winkels en werksplekke te wees. ‘n Deeltitelwoonstel – en ander vorms van hoog densiteit behuising, soos korfbehuising, duplekse en skakelwoonstelle – is aantreklike alternatiewe vir vrystaande wonings.
Wanneer u ‘n woning onder deeltitel koop, is dit net so belangrik om ondersoek van die hele gebou te doen as wat dit is om ondersoek in te stel van u besondere deel daarvan. As ‘n eienaar is u gesamentlik aanspreeklik vir die instandhouding van die gebou. Dit sal aldus onwys wees om ‘n woonstel te koop in ‘n blok wat duidelik baie herstelwerk benodig. ‘n Ernstige defek, wat die hele gebou affekteer, kan baie duur wees om te herstel en u heffing sal waarskynlik verhoog word om voorsiening te kan maak vir die herstelwerk. In sommige gevalle word ‘spesiale heffings’ ingestel om besondere verbeteringe aan te bring.
Vra altyd om die finansiële state van die beheerliggaam te inspekteer ten einde te verseker dat dit finansieel sterk is voordat daar in ‘n deeltiteleiendom belê word.
15. Hoe word ‘n deeltitelskema gevestig?
Voordat ‘n ontwikkelaar ‘n deeltitelskema kan vestig, moet hy/sy eers toestemming van die plaaslike owerheid verkry wat nie ‘n deeltitelskema sal toestaan tensy dit ten volle tevrede is dat die skema nie in konflik is met enige voorgestelde of aanvaarde dorps beplanningskema nie.
Sodra ‘n deeltitelskema goedgekeur is, moet ‘n proef deeltitelplan opgestel word deur ‘n landmeter en dit ingedien word vir goedkeuring deur die Landmeter Generaal. Indien goedkeuring dienooreenkomstig gegee word moet die ontwikkelaar aansoek doen by die Registrateur van Aktes vir die registrasie van die deeltitelplan.
Die ontwikkelaar, tydens aansoek van die opening van die deeltitelregister, kan ‘n voorwaarde daarstel vir die toestaan van regte, t.o.v. die gebruik van die eksklusiewe gemeenskaplike eiendom, aan die eienaar(s) van ‘n besondere deel of gedeeltes in die blok.
Sodra die skema toegestaan en die deeltitelregister geopen was deur die Registrateur van Aktes, word die geboue op die grond geag om verdeel te wees, in dele en in gemeenskaplike eiendom, soos uiteengesit in die deeltitelplan.
Die eienaar van ‘n besondere deel het eksklusiewe regte op daardie deel – te wete die leefarea waarin hy/sy daadwerklik bly. Ten aansien van gange, parkeerareas, oprypaaie en tuine wat deel van die blok uitmaak (selfs al sou dit nie deel uitmaak van die individuele leefareas nie) het elke eienaar, van ‘n geïntegreerde leefarea gedeelte, ‘n onverdeelde aandeel in daardie gemeenskaplike eiendom.
Die Wet verwys na ‘n deel, tesame met die onverdeelde aandeel in die gemeenskaplike eiendom, as ‘n ‘eenheid’. Eienaarskap van ‘n eenheid kan oorgedra word van een persoon na ‘n ander d.m.v. ‘n endossement gemaak deur die Registrateur van Aktes op ‘n deeltitelakte.
16. Wat is die funksie van die beheerliggaam?
Die Wet vestig wat genoem word ‘n beheerliggaam om die eiendom te beheer en te bestuur en om aandag te gee aan sake van gemeenskaplike belang van al die woonsteleienaars. Die bestuur van deeltitelskemas word voorskryf in die Deeltitelbestuurwet.
Wanneer ‘n persoon, anders as die ontwikkelaar, ‘n eenheid in ‘n skema koop, word hy / sy ‘n deel van die beheerliggaam sodra die eenheid in sy/ haar naam geregistreer word. Om die waarheid te s? is die beheerliggaam eintlik net ‘n verteenwoordigende liggaam van al die geregistreerde eienaars. Die ontwikkelaar is ‘n lid van die beheerliggaam totdat die laaste eenheid verkoop is (behalwe natuurlik as die ontwikkelaar een of meer van die eenhede terughou vir hom/haarself of enige van die eenhede sou terugkoop).
Regtens word ‘n beheerliggaam beskou as ‘n ‘aparte / onafhanklike regspersoon’ wat in staat is om self vervolgings in te stel en self in eie naam vervolg te kan word. Die Wet skryf sekere pligte voor wat die beheerliggaam moet beoefen ten aansien van die bestuur, administrasie en onderhoud van die gemeenskaplike eiendom, en om die hele gebou te laat verseker teen brand en ander moontlike gevare.
Ooreenkomstig die Wet moet ‘n beheerliggaam ‘n fonds stig wat groot genoeg is om te betaal vir die onderhoud, kontrole, bestuur en administrasie van die gemeenskaplike eiendom. Redelike voorsorg moet ook getref word vir toekomstige onderhoud en herstel sowel as vir die betaling van enige ander uitgawes.
Bykomend hiertoe kan die beheerliggaam ook:
Agente aanstel om sy pligte te vervul.
‘n Persoon(e) in diens neem om die eiendom in stand te hou.
Die grasperke, tuine en ander fasiliteite van die gemeenskaplike eiendom in stand hou.
Verseker dat die gebou(e) in stand gehou word tot gemeenskaplike voordeel van al die eenheid eienaars daarvan.
Ekstra grond aankoop, en
Gedeelte(s) van die gemeenskaplike eiendom toewys aan ‘n eienaar of eienaars – mits die hele liggaam as geheel instem daartoe.
17. Hoe word kontrole deur die beheerliggaam toegepas?
Die grootte van die woonstelle in ‘n blok verskil geweldig. Sommige mense het groot, ruim woonstelle en ander klein woonstelletjies. Dit is om hierdie rede dat die Wet voorsiening maak vir ongelyke stemreg tussen lede van die beheerliggaam.
Lede met groter eenhede het groter stemreg as die van kleiner eenhede. Hierdie afbakening staan bekend as die deelnemings kwota en dit bepaal die waarde van die stemreg van die eienaar oor sy deel en sy/haar aandeel in die onverdeelde gemeenskaplike eiendom.
Die deelnemings kwota bepaal ook hoe groot ‘n aandeel elke eienaar moet dra in die uitgawes t.o.v. die administrasie en onderhouduitgawes, en, sou die beheerliggaam nie in staat wees om al die skuld daarvan, soos en wanneer verlang, te betaal nie, elke eienaar se gedeelte van die skuld.
Die reëls vir die vasstelling van die deelnemings kwota kan gewysig word deur ‘n onverdeelde besluit van die beheerliggaam.
18. Wat is die funksies van die trustees van ‘n beheerliggaam?
Die getal trustees vir ‘n deeltitel blok word oor besluit deur die beheerliggaam tydens ‘n algemene vergadering gehou waar nie minder as 2 trustees aanwesig mag wees nie. Nominasies moet skriftelik geskied en moet die skriftelike toestemming van die genomineerde insluit.
Trustees behou sy/haar amp tot en met die jaarlikse vergadering, waartydens hulle hul amptelike bevoegdhede / posisies moet neerlê / ontruim. Hulle mag egter hulself weer vir eleksie beskikbaar stel. ‘n Besturende agent mag nie as ‘n trustee optree nie.
Gewoonlik word ‘n trustee, agent of ander verteenwoordiger van die beheerliggaam gevrywaar teen enige kostes, verlies, uitgawes of eise wat opgeloop mag word tydens die vervulling van sy of haar diens – mits dit nie weens nalatigheid opgedoen was nie.
‘n Trustee van ‘n deeltitel skema het soortgelyke verpligtinge as, byvoorbeeld, ‘n direkteur van ‘n maatskappy - hy/sy hanteer die dag – tot- dag verloop van besigheid en word deur die beheerliggaam beklee met sekere besluitnemings bevoegdhede.
Alle dokumentasie van die beheerliggaam moet deur die trustee of besturende agent onderteken word, of, alternatiewelik, deur twee trustees wanneer ‘n sertifikaat uitgereik word m.b.t. gelde betaal aan die beheerliggaam tydens oordrag van ‘n eenheid.
19. Wat is die pligte van die eienaars van ‘n deeltitelskema?
Omdat die eienaars van die verskeie eenhede nader aan mekaar woon as wat hulle sou indien hulle in vrystaande behuising woonagtig was, word daar sekere beperkinge geplaas op hulle regte. Byvoorbeeld sal die beheerliggaam ‘n eienaar van ‘n eenheid kan forseer om gehoor te gee aan die reëls daarvan - d.m.v. ‘n aansoek om ‘n Hooggeregshof interdik waar nodig.
Ander reëls wat ‘n eienaar dalk in ag sal moet neem sluit in:
Die toelaat van enige persoon, ooreenkomstig skriftelike toestemming verskaf deur die beheerliggaam, om sy/haar eenheid te betree, gedurende redelike tye, om die eenheid te inspekteer en vir onderhouddoeleindes daarvan.
Onderhoud van hulle eenhede en gebruik van die gemeenskaplike eiendom sonder dat dit onredeliker wys indruis op die gebruik en genot daarvan deur die ander eienaars of persone wie wettiglik op die perseel is.
Nie hulle eenhede gebruik of toelaat dat dit gebruik word op ‘n wyse wat ‘n oorlas veroorsaak vir die bewoner van ‘n ander eenheid nie.
Die beheerliggaam mag ook ander reëls uitvaardig wat die optrede van eienaars van eenhede beheer. Gewoonlik, ooreenkomstig die bepalings van die Wet, is ‘n eienaar van ‘n eenheid verplig om die instruksies van die trustees te gehoorsaam, in verskeie omstandighede:
Hy/sy mag nie iets doen of op die gemeenskaplike eiendom aanhou na ‘n instruksie van die trustees om dit nie te doen nie. Byvoorbeeld, nie ‘n dier aanhou op/in sy/haar eenheid of op/binne die gemeenskaplike eiendom wanneer gevra was om dit nie te doen nie.
Hy/sy mag nie sy/haar eenheid gebruik vir enige ander doel as waarvoor dit bedoel was nie. Byvoorbeeld sal u nie ‘n winkel in ‘n residensiële area kan begin nie.
Hy/sy mag nie toelaat dat sy/haar eenheid aangewend word vir enige doel wat die reputasie van die gebou sal skend nie.
20. Wat is die regte van bestaande huurders sou ‘n ontwikkelaar besluit om hulle blok te verdeel en te verkoop onder deeltitel?
Die Wet stipuleer dat woonstelhuurders tyd gegun moet word om ‘n plek te vind om te woon. Verder moet die ontwikkelaar die huurders skriftelike kennis gee van ‘n vergadering waartydens hy/sy of sy/haar agent hulle moet verwittig van die besonderhede van die skema en van hulle regte daaromtrent. Alle redelike vrae gestel deur die huurders moet ook hier tydens beantwoord word.
Hierdie voorwaardes is daargestel ter versekering dat die ontwikkelaar nie die woonstel aanbied vir verkoping terwyl dit nog geokkupeer word deur ‘n huurder nie – behalwe natuurlik, indien die ontwikkelaar ‘n skriftelike aanbod gemaak het aan die huurder om dit aan hom/haar te verkoop en laasgenoemde die aanbod verwerp het binne ‘n 90 dae tydperk, of nog nie die aanbod aanvaar het by verstryking van sodanige tydperk nie.
21. Wie moet betaal vir eenheid klamheid of water probleme ondervind in deeltitel (DT) skemas?
Water kan gewoonlik slegs in ‘n DT eenheid aanwesig wees en klamheid of muf veroorsaak a.g.v. dak, fondasie of buitemure probleme, en omdat dit deel vorm van die gemeenskaplike eiendom strukture, is die verantwoordelikheid om dit te herstel dié van die beheerliggaam. Enige deeleienaar wie skade kry van die binnekant van sy/haar eenheid a.g.v. water wat inseep vanaf die gemeenskaplike eiendom is aldus geregtig om die koste verbonde aan die herstel daarvan te eis van die beheerliggaam – of meer algemeen van die versekeraars daarvan.
Aan die ander kant, as ‘n lek wat skade veroorsaak sy oorsprong het in ‘n ander eenheid, sal die eienaar van daardie eenheid verantwoordelik wees vir die herstelkostes. Gesonde verstand dikteer ook dat ‘n lek wat ontstaan in ‘n DT eenheid, of skade sou veroorsaak, die alleen verantwoordelikheid is van die eenheideienaar.
Maar soms is die lek nie opsigtelik nie. Dit kan byvoorbeeld wees a.g.v. ‘n pyp in die sementstruktuur wat die vloeroppervlak uitmaak van een deel en die plafon van ‘n ander, of ‘n muur tussen twee eenhede. In sodanige gevalle, as die pyp in ‘transito’ van een deel van die gebou na ‘n ander is, of as een pyp meer as een deel bedien, mag die beheerliggaam verantwoordelik wees vir die herstelkoste.
Indien die pyp egter warm water bevat, sal die persoon aan wie dit warmwater verskaf verantwoordelik wees vir die herstel van enige skade veroorsaak deur die lek.
22. Wat is ‘n Aandeleblok Skema en hoe verskil dit van Deeltitel Skemas?
23. Hoe word serwitute gevestig en waar word dit geregistreer?
‘n Serwituut is ‘n reg waaroor een persoon beskik om te gebruik en te geniet ten aansien van die eiendom van ‘n ander persoon – anders as by wyse van ‘n huurooreenkoms of soortgelyke vervreemding of beskikking.
‘n Egte (volwaardige) serwituut betrek altyd twee stukke grond wat afsonderlik geëien word. ‘n Persoonlike serwituut ken sekere regte toe aan ‘n individu vir ‘n spesifieke tydsbestek (lewenslank op die meeste). Indien u die reg tot serwituut beskik om u beeste oor ‘n buurplaas, wat nie aan u behoort nie, te jaag, is u plaas die ‘heersende erf’ en die ander die ‘dienende erf’.
Serwitute word geregistreer teen die titelaktes van die eiendomme in die Aktes Register, en tensy dit gedoen word sal dit nie bindend wees op die opvolgende eienaars van die dienende eiendom nie, tensy hulle daarvan bewus sou wees.
Persoonlike serwitute ontstaan gewoonlik as gevolg van ‘n testament of kontrak. Egte serwitute mag ook gevestig word deur die staat, soos in die geval van grond waarop ‘n pad of spoorlyn gebou was. Meeste egte serwitute is die resultaat van ‘n ooreenkoms tussen twee partye oor die trefwydte van die serwituut regte, die bedrag betaalbaar deur die heersende party aan die dienende party as konsiderasie vir die toelaat om die serwituut daar te stel, en die tydperk waarvoor die serwituut geldig sal bly. Die serwituut ontstaan as ‘n reg slegs wanneer dit geregistreer word teen die titelaktes van die dienende eiendom.
‘n Serwituut kan verkry word deur middel van preskripsie: byvoorbeeld, ‘n grondeienaar mag aantoon dat hy openlik sy buurman se grond gebruik het vir ‘n periode van 30 jaar – sê om beeste daaroor te jaag – sonder dispuut. Hy sal dan geregtig wees om die serwituut te registreer teen die titelaktes van die dienende erf.
Enige van die partye is geregtig om die ander te vervolg vir skade veroorsaak indien daar beskou word dat die regte ingevolge die ooreenkoms oorskry was of indien een party verlies gely het. Indien geen werklike verlies bewys kan word nie, kan ‘n interdik verkry word om enige verdere kontrakbreuk te voorkom. Enige party mag aansoek by die hof doen vir ‘n deklarasie van regte.
24. Wat is die verskillende egte en persoonlike serwitute en hoe word ‘n serwituut beëindig?
Alhoewel baie regte geregistreer kan word as beperkinge teen titelaktes, bestaan daar beperkings daarop – die mees belangrikste is dat die dienende eienaar nie verplig kan word om iets te doen nie (kan wel weerhou word daarvan om iets te doen), soos om ‘n gebou op te rig of te onderhou tot voordeel van die heersende eienaar. Alle positiewe aksies moet aan die kan van die heersende eienaar geskied.
Egte (volwaardige) serwitute kan verdeel word in landelike en stedelike serwitute alhoewel hierdie onderskeid slegs die verskillende aktiwiteite waarmee die serwitute te make het reflekteer – die regte self is basies dieselfde.
Belangrike landelike serwitute is daardie wat verbandhoudend is tot reg van weg – soos die reg van ‘n boer om oor die eiendom van ‘n ander boer te ry. Die heersende eienaar moet sy reg op ‘n billike wyse beoefen en nie, byvoorbeeld beeste deur ‘n veld van die dienende erf jaag omdat dit die kortste roete is nie. ‘n Reg van weg gebruik deur die heersende eienaar is ook beskikbaar vir sy gesin, werknemers en gaste, en geeneen van die partye mag die reg van weg wysig sonder die ander se toestemming nie.
‘n Ander vorm van die reg van weg is die ‘weg van noodsaak’ wat nie die toestemming van die dienende eienaar verlang nie, maar slegs toegestaan sal word indien dit ‘absoluut noodsaaklik’ sou wees. Indien ‘n boer geen redelike toegang tot ‘n openbare pad het anders as om oor die eiendom van ‘n ander te ry nie, kan hy ‘n weg van noodsaak kleim.
Waterserwitute laat die eienaar van die heersende erf toe om water aan te lê deur kanale of pype. Hy mag ook oor die reg beskik om sy diere op die grond van die dienende eienaar te laat drink en om ‘n dam daarop te bou. Dit hang alles af van wat geregistreer was teen die titelaktes.
Weidingsserwitute mag voorsorg maak dat ‘n sekere aantal beeste binne ‘n besondere gebied van die dienende erf mag wei. Ander voorbeelde van landelike serwitute sluit in die reg om hout op te tel of af te saag, beeste uit te span en om water te laat afloop tot op die dienende grond.
Stedelike serwitute – vensterregte is seker die mees tipiese stedelike serwituut wat aan die heersende eienaar die reg verleen om ‘n venster of opening te hê in ‘n muur wat op die dienende erf is. Ander serwitute verbied of beperk bouwerk of ‘ander aksies’ op die dienende erf wat die uitsig sal belemmer van, of inmeng met die lig om die perseel te kan bereik. Die reg op ondersteuning van geboue laat die eienaar van die heersende erf toe om ‘n muur op die dienende erf te bou of om ‘n steunpilaar daarop te laat rus, en die dienende eienaar is verplig om hierdie muur in ‘n goeie toestand te behou.
‘n Beperkende verdrag is ‘n serwituut vorm wat die wyse waarop grond, vir ontwikkeling in dorpsgebiede, aangewend mag word reguleer. Dit mag gestipuleer wees dat die gebied slegs vir residensiële doeleindes gebruik moet word, of daar mag beperkinge op besighede wees.
Persoonlike serwitute het toepassing op ‘n spesifieke persoon en is van toepassing vir ‘n bepaalde tydperk – tot ‘n toekomstige gebeurtenis plaasvind of vir die lewensduur van die begunstigde.
Usufructus of ‘gebruik van die vrugte’ is die mees algemene persoonlike serwituut. Dit word dikwels toegestaan in die bepalings van ‘n testament wat toelaat, byvoorbeeld, dat die oorlewende gade volle gebruik en okkupasie van ‘n huis of plaas sal hê vir die res van sy of haar lewe, alhoewel die eintlike eienaarskap aan iemand anders bemaak word. ‘n Goeie voorbeeld sal wees indien die vader sy grond agterlaat aan sy oudste seun, maar sy weduwee die reg gee om op die plaas te woon. Usufructus mag verskaf word ook op roerende eiendom en selfs geld. In hierdie geval is die regshebbende geregtig om rente te ontvang op ‘n belegging maar nie om die kapitaal daarvan te gebruik nie en wat na die eienaar sal teruggaan. ‘n Serwituut van habitasie verskaf slegs persoonlike okkupasie regte.
‘n Persoonlike serwituut eindig saam met die gespesifiseerde tydperk daarvan en die partye tot ‘n volwaardige of persoonlike serwituut mag dit deur ooreenkoms ter enige tyd beëindig. ‘n Egte serwituut word beëindig deur die vernietiging van een van die eienskappe daarvan, of wanneer die rede vir die aanwending daarvan nie meer bestaan nie. Indien die eienaar van die heersende erf die dienende erf sou koop, sal die serwituut eindig en nie outomaties weer voortleef sodra een van die eiendomme later verkoop sou word nie.
25. Oordragbelasting (Oordragkostes) of BTW – Welke van die twee is betaalbaar?
Die vraag ontstaan nogal gereeld of die koper oordragbelasting op ‘n besondere transaksie moet betaal en of geen oordragkostes betaalbaar sal wees sou die transaksie inderdaad ‘n BTW transaksie wees nie. Hierdie vraag ontstaan as:
Die verkoper geregistreer is vir BTW, maar die koper nie is nie
Die verkoper nie geregistreer is vir BTW nie, maar die koper is wel
Of waar beide die partye geregistreer is vir BTW, of waar geeneen van die partye daarvoor geregistreer is nie.
Die antwoord is gewoonlik maklik vasstelbaar deur te let op die status van die verkoper.
As algemene reël, sou die verkoper inderdaad geregistreer wees vir BTW doeleindes, sal BTW wel betaalbaar wees ten aansien van die transaksie en sal geen oordragkostes betaalbaar wees deur die koper daarvoor nie.
Indien die verkoper nie geregistreer sou wees vir BTW doeleindes nie, sal oordragbelasting wel betaalbaar wees deur die koper ten aansien van die transaksie.
Daar is ‘n paar tegniese uitsonderings tot die algemene reël maar ‘n uitsondering op die algemene reël ontstaan so selde, dat dit nie die doel van die bespreking sal regverdig om sodanige uitsonderings te bespreek in ‘n artikel van hierdie aard nie.
Die ander vraag wat ontstaan is of BTW ingesluit is in die koopprys of nie.
As algemene reël, in Suid Afrika, moet enige koopprys BTW insluit. Ooreenkomstig hiermee, sou die transaksie ‘n BTW transaksie uitmaak, sal die koopprys inklusief van BTW wees tensy die kontrak spesifiseer dat BTW uitgesluit word van die koopprys. Mens moet aldus baie versigtig wees tydens die berekening van die koopprys, waar die verkoper ‘n BTW handelaar sou wees, omdat lg. persone heel gereeld versuim om in berekening te bring dat die verkoopprys van die eiendom BTW insluit, en gevolglik die verkoper dan ongelukkig laat by sy/haar ontdekking daarna dat ‘n gedeelte van die verkoopprys, wat van die koper ontvang was, nou oorbetaal moet word aan die Ontvanger van Inkomste as ‘n BTW betaling daarop.
Van die koper se kant gesien behoort dit te beteken dat lg. gewillig behoort te wees om meer te betaal vir die eiendom, weens die feit dat die verkoopprys BTW insluit en hy/s aldus nie oordragkostes hoef te betaal nie, omdat die koper effektief die bedrag wat hy/sy sou betaal vir oordragkostes nou as ‘n afslag verkry op die koopprys vir die eiendom.
Indien die verkoop van die eiendom een is wat ‘n BTW transaksie uitmaak, en die koper geregistreer is vir BTW doeleindes, sal die koper geregtig wees om die BTW, wat deel vorm van die koopprys van die eiendom, terug te eis as ‘n BTW inset. Dit beteken effektief dat die koper, vir sodanige bedrag, krediet vanaf die Ontvanger van Inkomste sal ontvang op die koper se BTW sodra hy/sy die volgende BTW aanslag indien. Die Ontvanger mag ‘n BTW oudit instel op die koper voordat die inset toegelaat word, veral indien enige gelde deur die Ontvanger verskuldig sou wees aan die koper. Soms sal sodanige oudit egter nie plaasvind waar geen werklike geldbetaling deur die Ontvanger betaalbaar is aan die koper nie.
Indien die koper ‘n BTW handelaar is, maar die verkoper nie vir BTW geregistreer is nie, sal die koper geregtig wees op die oordragkostes wat lg. betaal het, ten tyde van die oordrag van die eiendom, as ‘n BTW inset. Effektief sal die koper aldus die oordragkoste van die ontvanger kan terugwin. Weereens sal dieselfde geld; by wyse van ‘n eis vir ‘n BTW inset in die koper se volgende BTW aanslag en weereens mag die Ontvanger besluit om dieselfde kwessies te oudit voordat die eis toegelaat sal word of ‘n terugbetaling gemaak sal word. Normaalweg sal die Ontvanger van Inkomste nie die eis toelaat nie, tensy bewys gelewer word dat die oordragkoste inderdaad betaal was, en sal gewoonlik ‘n afskrif van die oordragkwitansie verlang as bewys dat die betrokke oordragkoste betaal was. Mens sal dus reëlings met die aktebesorging prokureurs moet tref om die relevante dokumentasie te bespoedig nadat die oordrag geregistreer is, ten einde die koper in staat te stel om die relevante dokumentasie so gou doenlik te bekom om die oordrag terugbetaling eis, in die vorm van ‘n BTW inset, te ondersteun.
In die geval waar die eiendom deel vorm van ‘n besigheid, en die besigheid verkoop word as ‘n bedrywende besigheid, en beide die verkoper en koper geregistreer is vir BTW doeleindes, sal BTW wel betaalbaar wees maar die transaksie as nul waardig beskou word. Met ander woorde, daar sal effektief geen BTW of oordragkostes t.o.v. die transaksie betaal hoef te word nie. Om te kan kwalifiseer hiervoor sal die bates wat nodig is om die entiteit te dra, deur die verkoper aan die koper gelewer moet word, en sal die entiteit, op die relevante effektiewe datum, ook ‘n inkomstedraende aktiwiteit moet uitmaak.
Dit moet benadruk word dat, sou onsekerheid bestaan, mens altyd eers die aangeleentheid met ‘n prokureur behoort te bespreek, aangesien verkeerde advies tot nadeel van die betrokke partye mag wees.
26. Wie dra die onus om ‘n Termiet Sertifikaat en Verbetering - Bouplanne te verskaf ten einde oordrag te kan bewerkstellig?
Bank instansies neig om termietsertifikate as ‘n vooraf opskortende voorwaarde vir verbanddoeleindes te beskou, en moet aan die bank verskaf word alvorens daar met die oordragproses voortgegaan sal word.
Indien die verskaffing van die termietsertifikaat deur die verkoper nie ‘n voorwaarde is van die koopakte nie, dra die koper die verantwoordelikheid om dit te verkry en die koste daaraan verbonde te dra.
Die rede hiervoor is dat die opskortende voorwaarde vervul was deurdat die koper daarvoor gekwalifiseer en die finale verbandbedrag toegestaan was. Die spesifieke bepalings en voorwaardes van sodanige verband is irrelevant t.o.v. die verkoper tensy spesifiek voor voorsiening gemaak in die koopakte.
Sien infra (hieronder) ‘n voorgestelde klousule wat duidelik die koper se verantwoordelikheid uiteensit ten aansien van enige voorwaarde wat nagekom moet word ooreenkomstig sy/haar verbandakte.
"Hierdie ooreenkoms is in geheel voorwaardelik ten aansien van die Koper, of die agent namens die Koper, uitgereik tesame met ‘n kwotasie (soos verwys na in die Nasionale Kredietwet 34 van 2005) deur ‘n finansiële instansie vir ‘n lening ten bedrae van R............ of sodanige kleiner bedrag as wat die Koper skriftelik tot ooreenkom, op of voor die ........................... Sodanige lening moet gelyker tyd verseker word deur ‘n verband wat geregistreer moet word, tydens oordrag, ten aansien van die eiendom of enige ander eiendom soos aangedui deur die Koper (of vooraf indien ‘n ander eiendom die onderwerp is van sodanige verband). Hierdie voorwaarde sal geag word aan voldoen te word by notifikasie deur die Finansiële Instansie aan die koper, of aan sy/haar aangewese agent, van ‘n kwotasie uitgereik, ongeag enige voorwaardes ingesluit by so ‘n kwotasie, of by die leningsooreenkoms wat sodanige kwotasie tussen die Finansiële Instansie en die Koper opvolg, waarvolgens die Koper verantwoordelikheid onderneem en aanvaar ten aansien van enige voorwaarde ooreenkomstig sodanige kwotasie. Die koper onderneem en stem toe om al sodanige handelinge te verrig wat nodig mag wees om sodanige lening te kan bekom en in besonder om die verlangde aansoek vir sodanige lening te voltooi.”
Bouplanne – die Hooggeregshof het onlangs bepaal dat ‘n koper kan verwag dat enige verbeteringe aangebring, ooreenkomstig ‘n goedgekeurde bouplan sal wees. Ooreenkomstig hierdie beslissing het die hof bepaal dat Verkopers ‘n stilswyende waarborg verskaf dat verbeteringe aangebring ooreenkomstig goedgekeurde bouplanne is – met ander woorde, selfs sou die Koopakte hieroor swyg, sal bouplanne steeds in plek moet wees. Sou die bank versoek vir goedgekeurde bouplanne, sal die verkoper verplig wees om dit te verkry , en indien nodig, doen wat nodig sou wees om sodanige planne goedgekeur te kry. Dit is aldus belangrik dat ‘n verkoper verseker dat goedgekeurde planne in plek is tydens bemarking van sy/haar eiendom. ( Sien die Wet of Heregte, 1949)
27. Is voldoening aan FICA vereistes voorwaardelik vir verbandregistrasie?
It is essensieel om te let dat die aanvaardings kriteria van bankdienste ooreenkomstig FICA strenger is & dat nie-voldoening daaraan indiening sal belemmer.
Voordat die verbandregistrasie deur die prokureur ingedien kan word moet al die getekende dokumentasie & FICA dokumentasie ingedien word by die bank vir goedkeuring. Sou dokumentasie foutief ingevul en of FICA dokumentasie uitstaande wees, sal die verbandprokureur nie in staat wees tot die indiening daarvan nie, wat ‘n vertraging in oordragregistrasie sal meebring.
Afskrifte van ID’s, trousertifikate, bewys van adres en huweliksvoorwaardes moet gemaak word van die oorspronklike dokumentasie (geen fakskopieë is toelaatbaar nie).
Eiendomsagente word onafhanklik verlang om, ten aansien van die bemarking van die eiendom, van meet af FICA dokumentasie aan te vra of met voornemende kopers daaromtrent te skakel.
Alle betrokke partye (t.w. bankdienste. eiendomsagente & prokureurs) word van verwag om die vermelde FICA dokumentasie te verkry. Die wetgewing wat FICA vereistes reguleer beskou die plig en verantwoordelikheid ter voldoening daaraan as ‘n onafhanklike voldoening verpligting. Met ander woorde die eiendomsagent, verbandkonsultant en prokureur moet almal werk daarvan maak om die FICA dokumentasie te bekom.
28. EBS: Is ‘n Elektriese Bedrading Sertifikaat voorwaardelik vir eiendomsoordrag
Ooreenkomstig die nuwe Elektriese Voldoening Sertifikaat regulasies, wat in werking getree het vanaf die 1ste Mei 2009, het die vorige vereiste, vir die oordrag van EBS vanaf verkoper na Koper, weggeval (op voorwaarde dat geen veranderings plaasgevind het nie).
Die onus bly steeds op die eiendomseienaar om ‘n geldige EBS te besit. Die enigste uitsondering hierop is waar die eiendom bestaan het voor 23 Oktober 1992 en waar daar geen verandering van eienaarskap plaasgevind het sedert 1 Maart 1994 nie. Onthou egter dat so ‘n eienaar steeds die koper van ‘n geldige sertifikaat moet voorsien sou die eienaar besluit om te verkoop.
Die eienaar kan nou met ‘n huurder ooreenkom dat laasgenoemde die verantwoordelikheid sal aanvaar vir sodanige sertifikaat op voorwaarde dat hierdie aangeleentheid openlik mee gehandel word in die bepalings van die huurooreenkoms.
Die sertifikaat sal geldig bly vir ‘n onbepaalde tydperk maar met die belangrike verskil dat, sou ‘n eienaar besluit om te verkoop, die sertifikaat nie ouer as twee jaar mag wees nie.
Die sertifikaat sal ook die geldigheid daarvan verloor sodra enige verandering of byvoeging tot die eiendom gemaak word. ‘n Nuwe sertifikaat wat die veranderinge inkorporeer sal uitgereik moet word.
Die toetssertifikaat moet nou enige nuwe EBS sertifikaat vergesel.
Die koper (of verbandhouer) kan nie aandring op ‘n nuwe sertifikaat nie. Onthou egter dat dit die partye steeds vry staan om hieromtrent te kontrakteer. Met ander woorde, ‘n koper kan dit steeds ‘n voorwaarde van sy/haar aanbod maak dat die verkoper ‘n nuwe sertifikaat moet voorsien. (selfs sou ‘n geldige sertifikaat in plek wees).
Ter opsomming, maak seker dat, wanneer u eiendom bemark word:
‘n Geldige sertifikaat, nie ouer as twee jaar nie, in plek is wat die installasie in sy geheel dek,
‘n Toetssertifikaat ‘n nuwe sertifikaat vergesel,
Dit duidelik gestipuleer word in die Koopakte, sou ‘n nuwe sertifikaat uitgereik moet word.
29. Wat is die Elektriese Heining Voldoening Sisteem (EHV)?
Dit is algemene kennis dat die verkoper aan die koper ‘n sertifikaat van elektriese voldoening moet verskaf voordat die eiendom oorgedra kan word. Wat minder bekend is, is dat sedert 1 Oktober 2012, ‘n aparte elektriese heining voldoening sertifikaat ook deur die verkoper aan die koper verskaf moet word, indien die eiendom wat verkoop word ‘n elektriese heining sisteem het – indien u dus onderneem om ‘n eiendom met ‘n elektriese heining te koop, sluit dan ‘n verwysing na die elektriese heining voldoening sertifikaat in by die Aanbod om te Koop.
Ooreenkomstig wetgewing sal ‘n elektriese heining voldoening sertifikaat verlang word, indien:
‘n Nuwe sisteem geïnstalleer was of ‘n opgradering of herstel aangebring was aan die sisteem, of
Daar ‘n verandering van eienaarskap bestaan ten aansien van die eiendom waarop ‘n elektriese heining is, en
Die nuwe installasie, opgradering, hersiening of eienaarskap plaasvind na 1 Oktober 2012, of
Indien ‘n opgradering of herstel plaasgevind het t.o.v. die stelsel sedert die uitreiking van die vorige elektriese heining voldoening sertifikaat, andersins sal dit nie nodig wees om ‘n nuwe sertifikaat te verkry elke keer wat die eiendom van eienaarskap verander nie.
Beheerrade kan inspeksies namens die eienaars doen en sertifikate uitreik aan die koper, op voorwaarde dat die beheerraad ook bevestig dat geen opgradering of verandering plaasgevind het sedert die sertifikaat uitgereik was nie.
30. Mag ek aanspreeklik gehou word vir historiese munisipale skuld op my eiendom?
Ja, volgens ‘n onlangse Appélhof beslissing mag eienaars van eiendom terugwerkend verantwoordelik gehou word vir tot en met 30 jaar oue historiese munisipale skuld. ‘n Plaaslike owerheid mag nou ‘n regsaksie instel teen die tans bestaande eienaar van enige eiendom vir enige munispale skuld aangegaan gedurende die afgelope 30 jaar deur enige vorige eienaar ten aansien van erfbelasting, vullis verwydering en sanitasie fooie, asook vir die afgelope 3 jaar se elektrisiteit en water heffings.
Hierdie regsgeding kan selfs so ver gaan as die beslaglegging en verkoop van die eiendom ter invordering van die skuld aldus geëis. Regskritisieë het die hoop uigespreek dat dié Appélhof beslissing deur die Konstitusionele Hof omvêr gewerp sal word. Konsulteer met ‘n prokureur om vas te stel of daar enige bestaande historiese munisipale skuld kleef aan die eiendom wat u dalk oorweeg om te koop – en stel uself (as koper) skuldloos ten aansien van enige bestaande historiese munisipale skuld alvorens u oordrag neem.