Is die huidige huurwaardes oor tyd volhoubaar vir jou boerdery?
PIETMAN BOTHA, SA Graan/Grain medewerker
Baie produsente besit nie al die grond waarop hulle boer nie en daarom word baie grond jaarliks verhuur en gehuur. Die vraag is: Word daar nie te min of te veel vir huurgrond betaal nie en wat is 'n billike huurprys?
Dit moet duidelik gestel word dat 'n billike huurprys nie maklik bereken kan word nie. Huurpryse word hoofsaaklik deur vraag en aanbod en verskeie ander faktore bepaal. In die meeste gevalle speel persepsies 'n belangrike rol in die bepaling van huurwaardes.
Die persepsie kan bestaan dat die produsente baie geld maak en daarom wil die verhuurder 'n baie hoër huur verkry. Net so kan die huurder dalk dink dat die verhuurder heeltemal te veel geld maak en daarom wil hulle minder betaal. In meeste gevalle is hierdie persepsies ver van die waarheid en daarom is dit belangrik dat produsente dit vir hulself sal uitmaak hoeveel hulle vir huur kan betaal.
Produksiepotensiaal van die huurgrond
Voor ons na die berekeningsmetodes van huurwaardes gaan kyk, is daar 'n paar aspekte wat verseker die huurwaardes gaan beïnvloed. Die belangrikste aspek sal sekerlik wees wat die produksiepotensiaal van die huurgrond is. Die lande se potensiaal word gewoonlik bepaal deur die grondsoorte, gronddiepte en langtermynreënval. Hiervoor is 'n goeie fisiese grondkarteringskaart baie werd.
Daar is nog ander aspekte wat ook 'n rol speel in die huurprys vir grond, onder andere die chemiese status van die grond. 'n Goeie chemiese kaart van die plaas sal ongetwyfeld ook die huurwaardes beïnvloed. As die grond baie suur is en die makro- en mikro-voedingsvlakke in die grond baie laag is, sal dit weer die opbrengspotensiaal van die grond verlaag.
Indien die huurtermyn dit nie toelaat om hierdie grondregstellings winsgewend te doen nie, sal die produksie van die grond nie optimaal wees nie en sal dit in die huurwaarde weerspieël moet word.
Fisiese beperkings kom gereeld voor en as daar byvoorbeeld 'n ploegblad is, sal dit die produksie van die grond benadeel. Die koste vir die ophef van hierdie beperking sal in die huurprys weerspieël moet word.
Ligging is nie net by die koop van eiendom belangrik nie, maar speel ook 'n belangrike rol wat die huur van grond betref. 'n Land teenaan 'n gebied waar die produkte maklik gesteel kan word, sal 'n laer prys hê as 'n soortgelyke potensiaal land waar dit nie die geval is nie.
Verder sal die ligging van die grond relatief tot die huurder ook die bedryfskoste beïnvloed. Die koste vir die skuif van implemente moet ook in die huurprys weerspieël word. As die buurplaas te huur raak, sal jy en die ander bure van die plaas die hoogste huur vir hierdie grond kan betaal; dit is nou te sê as die boerdery oor genoeg trekkers en masjinerie beskik om die plaas ten volle te bewerk.
Die grootte van die gedeelte wat gehuur gaan word, kan ook 'n effek op die huurwaardes hê. Vir net 'n klein stukkie land, ver van die kern van die boerdery, sal verseker nie baie voor gevra kan word nie. As die gedeelte wat gehuur kan word, dit regverdig om die implemente maklik soontoe te skuif en die toerusting kan lank genoeg daar bly, sal dit ook in die huurprys verdiskonteer moet word.
Baie plase kan met al die infrastruktuur ingesluit, gehuur word. Hierdie kan dalk 'n voordeel vir sommige huurders wees, terwyl dit vir ander 'n las kan wees. As 'n hele plaas gehuur moet word, sal dit ook die huurprys beïnvloed. Sommige produsente sal nie noodwendig die hele plaas kan benut nie. Dit is nie almal wat al die lande en weiding benodig nie en daarom sal dit huurgrondpryse affekteer.
Metodes om huurwaarde te bepaal
In baie gevalle sal daar 'n voorstel gemaak word dat die verhuurder dieselfde huur wil hê as wat in die omgewing betaal word. Hierdie benadering se grootste nadeel is dat dit nie vir die spesifieke plaas se potensiaal voorsiening maak nie en hoe weet die verhuurder en die huurder wat die omgewing se gemiddelde huur is?
Soms word die langtermyn gemiddelde opbrengste gebruik om die huur te bepaal. Hierdie metode word ook gekelder deur die effek van goeie en slegte bestuurders. 'n Goeie bestuurder behoort in 'n swak produksiejaar baie beter te doen as 'n swak of gemiddelde bestuurder.
As die grond al 'n geruime tyd aan meer as een huurder verhuur is, waar kry jy die langtermyn gemiddelde opbrengste vir die plaas of land? Hoe word daar gemaak as daar wisselbou en niewisselbou toegepas word en hoe gaan hierdie aspek die gemiddelde opbrengste beïnvloed?
Daar is ook 'n tegniek waar 'n gedeelte van die bruto inkomste gebruik word om die huur te bepaal. In hierdie tegniek is die opbrengs en die prys veranderlikes en dit is baie moeilik om hierdie veranderlikes te voorspel. Tog is die grondhuurwaardes geneig om hierdie bruto inkomste tendense na te volg. Dit kan soms gebeur dat die huurinkomste moet daal as gevolg van kommoditeite wat geplant kan word, maar ons weet dat dit nie regtig in die praktyk gebeur nie.
Opbrengs op belegging word ook soms gebruik om die huur te bereken. As die verhuurder 'n sekere opbrengskoers wil hê, sal hy sy huur hiervolgens bepaal. In tye waar die grondwaardes baie varieer, is hierdie nie die beste metode nie en kan dit soms die huur te hoog maak.
'n Winsdelingooreenkoms kan ook gebruik word om die huur te bepaal. Indien daar op hierdie metode besluit word, is dit egter van kardinale belang om voor die tyd ooreen te kom watter koste ingesluit word en watter koste uitgesluit word. Verder moet die verhuurder weet dat hy ook 'n deel van die risiko gaan dra.
Op die ou einde maak dit nie veel saak watter metode gebruik word om die huur te bereken nie, die boerdery moet die huur betaal en die huurgrond moet tot voordeel van die besigheid 'n bydrae maak. Dit help niks daar word geploeg, geplant, gestroop en die wins regverdig nie al die werk nie.
Jy as produsent moet self jou som maak om te bereken of die huur geregverdig is of nie. Dit kan net gedoen word as jy presies bepaal wat die opbrengs, wins en kapitaal benodig vir die ekstra gedeelte gaan wees. Dit is dus belangrik om seker te maak wat die langtermynopbrengs vir daardie spesifieke land of plaas gaan wees en hoeveel wins op die land behoort te realiseer. Gegewe hierdie wins kan daar besluit word wat geregverdig sal wees om vir huur af te staan.
Eerder grond koop as huur?
Ongelukkig is daar ook 'n maksimum wat vir die grond betaal kan word. Hierdie limiet sal deur elke produsent bepaal moet word. Soms kan die huur relatief tot die grondprys, 'n beperking begin raak. As die huur meer as 10% van die realistiese markwaarde van die grond raak, sal dit die moeite werd wees om eerder die grond te koop as te huur.
'n Ander aspek wat ook oorweeg moet word, is hoe lank moet grond gehuur word? As die visie is om lang termyn te huur, moet die vraag gevra word, moet ek nie eerder nog grond bykoop nie?
Die produsent se meganisasie sal ook bepaal hoeveel vir die ekstra grond betaal kan word. As daar nog kapitaalitems gekoop moet word om die lande te werk, sal dit verseker in die huur verdiskonteer moet word.
'n Ander metode wat gebruik kan word, is om beide die verhuurder asook die huurder sover te kry om ook 'n deel van die risiko te dra. Die verhuurder moet in ruil hiervoor 'n goeie gedeelte van die wins kan verdien. Hierdie benadering het tot gevolg dat die huurder en verhuurder beide moet ooreenkom oor watter koste ingesluit word en watter nie. Verder moet elkeen 'n goed opgestelde plaasbeplanning saamstel. Dit sal egter nodig wees om ook beskerming vir beide partye in te bou.
Aan die einde van die dag maak dit nie regtig saak watter metode gevolg word om die huur te bepaal nie. Jy as produsent moet op hierdie huurgrond in die lang termyn 'n wins kan maak. Indien dit nie moontlik is nie, moenie die grond huur nie behalwe as daar ander aspekte is wat jou kan oortuig om dit wel te huur.
Sekerlik net so belangrik soos die huurkoste, is die geskrewe ooreenkoms tussen die verhuurder en die huurder. In hierdie ooreenkoms moet die verantwoordelikhede en voorregte van beide die verhuurder en huurder duidelik uiteengesit word en die termyn van huur asook die huurprys moet aangedui word. Laat hierdie belangrike stuk papier verkieslik deur 'n professionele persoon opstel en spaar só, baie trane.