Kadastro

Kadastro, bir bölgedeki özel arsaların kaydıdır; bu arsalar sistematik şekilde numaralandırılır, her birinin çevresi ve parsel tanımlayıcısı büyük ölçekli haritalarda gösterilir, hem haritada hem de kayıt defterinde bu arsanın niteliği, büyüklüğü, değeri ve onunla ilgili hukuki haklar belirtilir. Gündelik dilde kadastronun birkaç anlamı vardır: Birincisi, özel arsaların bir kamu kuruluşunda tutulan kayıtlarıdır. İkinci anlamı bu kayıtları tutan ve onları idare eden kuruluşun adıdır. Üçüncü anlamı bu kuruluşun yaptığı işlerdir. Türk Dil Kurumu kadastroyu "bir ülkedeki her çeşit arazi ve mülk yerinin, alanının, sınırlarının ve değerlerinin devlet eliyle belirlenip plana bağlanması işi" olarak tanımlar. Türk Kadastro Kanunu'nda kadastro "taşınmaz malların sınırlarının arazi ve harita üzerinde belirtilerek hukuki durumlarının ve üzerindeki hakların tespit edilmesi işlemi" olarak tanımlanmıştır. Sıfat hali "kadastral"dir. Kadastral haritalara güncel dilde tapu haritası veya kadastro paftası da denir. Kadastrolar dünyada çoğu ülkede, tapu sicili gibi başka belgelerin eşliğinde kullanılır.
Etimoloji
Kadastro, Fransızca "Cadastre", o dile de İtalyanca "catastro" sözcüğünden gelmiştir. Catastro sözcüğünün kaynağı Yunanca κατάστιχον ([katastikhon], defter veya kayıt) ve ondan önce κατά στίχον ([kata stikhon] "çizgi üzerinden") sözcükleridir; yani kadastro arsa sınırlarını belirleyen köşe taşları arasındaki düz çizgiler ve mesafeler boyunca ilerlemek kavramından türetilmiştir. Bizans İmparatorluğunda toprak vergisinin adı katastikon olmuş, Venedik Cumhuriyeti kendi vergi sistemi için Bizans sistemini uygulamış ve bu adı catasticon olarak yeniden İtalyancalaştırmıştır.
Amaç
Kadastro kayıtlarının üç amacı vardır: 1) ödenecek emlak vergisi miktarını belirlemek için bir toprağın değerini kaydetmek, 2) mülkiyet haklarının korunması için toprağın boyutlarını ve sınırlarını belirlemek, 3) imar planlaması ve kırsal kalkınma için bir temel oluşturmak. Farklı ülkelerde bu amaçların hangisinin önde geldiğine bağlı olarak kadastronun farklı anlamları, farklı kurumlaşmaları olabilir. Örneğin eski Doğu Bloğu ülkelerinde özel mülkiyet olmamasına rağmen kadastro daireleri vardı, bunların amacı beş yıllık kalkınma planlarına destek olmaktı; bu ülkelerin kadastro kayıtlarında toprak kalitesi, su kaynakları ve yollara yakınlık, iklim şartları gibi bilgiler bulunurdu. Batı Avrupa'da kadastronun amacı toprak vergisinin toplanmasını sağlamakken, Büyük Britanya'da esas amaç mülkiyet haklarının korunmasıdır.
Bu amaçlara hizmet eden üç tip kadastro bilgisi olabilir: 1) mali kadastro: toprağın değeri, 2) hukuki kadastro: toprak üzerindeki haklar. 3) geometrik kadastro: toprağın ölçümleri, parçaları, gösterimi ve konumu hakkında bilgiler. Çoğu ülkede bu bilgilerin üçü de kaydedilir.
Toprak değeri genelde alım-satım bilgilerine dayalıdır ama ihtiyaca göre bazen toprağın değeri yeniden belirlenebilir.
Hukuki kadastro bilgilerinde örneğin ipotekli bir arsada hem arsanın sahibi hem de ipotek sahibi belirtilebilir, bir derebeylik sisteminde hem toprağın sahibi hem de üzerinde çalışan çiftçi belirtilebilir, başka durumlarda geçiş veya kullanım hakları, mülkiyetten ayrı olarak kaydedilebilir. Geometrik kadastro bilgilerini elde etmek için haritacılık ve yazılı metinlerdeki arazi tariflerine dayanılır. Yazılı kayıtların olmaması halinde yerel yetkililerin sözlü ifadesine de dayanılabilir.
Tarih
Kişilerin topraklarının sınırlarının bilinmesi gereği çok eskilere dayanır. MÖ 3000 yıllarında Nil vadisindeki tarım haklarının düzenlenmesi için kayıtlar mevcuttur.
Girsu'da (Mezopotamya'da) M. Ö. 2300 yıllarına ait bir kil tablette bir grup toprak parselinin planları, yüzölçümleri ve tasvirleri bulunmuştur. Etrüsk medeniyeti hakkındaki Etrusca disciplina belgelerinde, şehirlerin kurulmasında kadastro işlemlerinin dini ve töresel bir bağlam içinde yapıldığı yazılıdır.
Sümer kralı Şulgi, Ur şehri için bir toprak kayıt sistemi kurmuştur.
Roma eyaletlerinde toprak vergisi capitatio terreno nun toplanmasında vergi amaçlı toprak birimlerine "capitatio" (veya capist) denirdi. Bu toprak birimlerin kaydına (bir başka görüşe göre, bir bölgedeki toprak sahiplerinin kaydına) Capitastrum denirdi. Orta çağlarda bu kayıtlar capitastrum olarak adlandırılırdı ve bu sözcük sonra catastrum olarak değişmiştir.
Orta Çağlarda Avrupa'da kadastronun amacı, vergi toplamak amacıyla kilise topraklarının, derebeylerinin, çiftçilerin toprakların büyüklüğünü belirlemekti. Bu kayıtlar mülkü tasvir edip yaklaşık büyüklüğünü belirtmenin yanı sıra, bazen basit planlar da içerirdi. Derebeyi için çalışan vasallar durumunda toprağın sahibi olan derebeyi ve onu çalıştıran çiftçinin adları da kaydedilirdi. İngiltere'de Domesday Book bunun ilk örneklerindendir. I. William emriyle 1086'da İngiltere'nin her tarafında toprak sahiplerinin ne kadar toprak ve hayvan sahibi olduğu belirlenmişti. Bu kitaba dayanarak kimin ne kadar vergi ödeyeceği belirlenmişti.
Araplar'ın 10. yüzyılda Sicilya'yı istilasında defter adı verilen basit bir toprak kayıt sistemi başlatılmıştır. Bu sistem Güney İtalya'nın Normanlar tarafından istilasından sonra Catalogus baronum olarak geliştirilmiştir.
Fransız ihtilaline kadar Fransa'daki kadastro çalışmaları yerel amaçlar (derebeyi için) için kullanılırdı. VII. Charles, XIV. Louis ve XV. Louis, merkezi bir kadastro oluşturmaya gayret etmelerine rağmen politik direnme, ekonomik imkasızlıklar ve ölçüm araçlarının yetersizliği nedeniyle bunu gerçekleştirememişlerdir. Yerel kadastro kayitlari vardi ama her biri farklı esaslara göre çalışırdı. İlk defa Napolyon, Fransa'daki 100 milyon toprağın her birini kaydettirmiştir. Avrupa'daki milli kadastro sistemleri Napolyon'un girişimiyle ilk defa Avrupa'da 15 Eylül 1807'de başlamıştır. İlk haritalı kadastro kayıtları 18. yüzyılda Savoya Dükalığı'nda hazırlanmıştır.
Osmanlılarda toprak kayıtları tahrir defterlerinde tutulurdu. Bu defterlerde vergi mükellefleri ve onların mülkleri hakkında bilgiler tutulurdu.
Kadastral harita
Kadastral harita, bir bölgedeki tüm emlağın (arsa ve binaların) haritasıdır ve kadastro kayıtlarının parçasıdır. Tapu dairesindeki kayıtlı mülklerin konumu ve sınırların resmi kanıtı sayılır. Haritada arsaların sınırları ve kayıt numaraları, belediye sınırları, binalar ve arazinin kullanım amacı kaydedilebilir.
Türkiye'de kadastral haritalar parsel, ada gibi parçalara bölünebilir. Kadastro parseli, sınırları belli bir mülkiyet arazisidir. Kadastral ada çevresi doğal kadastral ada ve yapay sınırlarla çevrili olan yere kadastral ada denir. İmar uygulaması yapılınca kadastro parsellerinin yerine imar parselleri gelir. Kadastral yollar, imar planı olmayan bölgelerde kadastro haritalarındaki kimsenin mülkiyetinde olmayan alanlardır. İmar planı yapıldığında imar planları genelde bu yollara göre oluşur.
Kadastro haritaları altyapı yatırımlarının belirlenmesinde, uzun vadeli jeolojik ve ekolojik çalışmalarda da gözününe alınır, eğer toprak mülkiyeti, incelenen olguda bir rol oynuyorsa. Kadastro haritalarında bölge isimleri, parsel ve tapu numaraları, mevcut yapıların yerleri bitişik yol ve sokak isimleri, belli sınırları uzunlukları ve daha eski haritalara referenslar bulunur.
Standart topoğrafik kadastral haritalar, planimetre ayrıntıları ve özellikle mülkiyet sınırlarını ayrı, yükseklik bilgilerini (eşyükseklik eğrisi) ayrı, göstermek üzere iki kalıp halinde ve birbirleri ile çakıştırılabilir nitelikte üretilen paftalardır. Haritada doğal sınırlar (yol, kıyı, nehir gibi) ve binalar da belirtilebilir. Modern kadastro haritalarında ise coğrafi bilgi sistemleri kullanılmaktadır. Kadastral harita yapmak için arazide saha ölçüm yapan kişilere mesahacı denir.
Kadastral haritalarin üretilmesi için arazi ölçümleri yapıldığı gibi havadan fotoğraf alımı da kullanılır. Bu ölçümler geodezik ve fotogrametrik bilgisayar programlarla haritalara dönüştürülür.
Tapu kayıtları ile ilişki
Tapu, bir emlağın mülkiyetinin kime ait olduğunu gösteren belgedir. Kadastro ise o emlağın büyüklüğünü ve konumunu tanımlar. Çeşitli ülkelerde tapu ve kadastro idaresi arasındaki ilişkiler farklıdır.
Alman sisteminde tapu, kadastral sisteme bağlıdır. Her arsanın sahibi merkezi bir kurumda kayıtlıdır, devlet o arsanın sahibinin kim olduğunu kayıtlarında tutar. Kadastronun amacı toprak ve parselleri tespit etmektir, bu yüzden kadstro dairesi çevre bakanlığı (veya benzeri) bir bakanlığa bağlı olur.
Fransız/Latin/ABD sisteminde arsanın özellikleri tapu belgesi üzerinde kaytılıdır. Alım satım yapıldıktan sonra yeni mal sahibi tapusunu kaydettirir. Tapuda belirtilen arsa özellikleri kadastrodakini tutmayabilir. Kadastro kaydı toprak kaydından ayrı olarak yapılan bir işlemdir. Arazi ölçümlerinin esas amacı vergilendirmedir, bu yüzden kadastro dairesi maliye bakanlığına bağlıdır.
İngiliz sisteminde tapu ve kadastro kayıt sistemi bütünleşmiştir. Arsanın tespiti tapu işleminin parçasıdır.