&#8203;Ankara'da nezih bir mahallede çok uygun fiyata ev bulan bir müşterimiz herhangi bir problem yaşamamak için evin hukuki durumunu, tapu problemlerini ve belediye kayıtlarını görmek amacıyla bize başvurdu. Gayrimenkul değerleme raporu için yapılan araştırmada evin dava konusu olduğu öğrenildi. Evin bir önceki sahibinin bankalara olan borcundan dolayı bankalar tarafından usulsüz işlem ve mal kaçırma davası açılmış. Yeni sahibi de yeni satın aldığı evi elinden bir an önce çıkarmaya çalışıyormuş. Müşterimiz değerleme raporunda yazan bilgiler doğrultusunda evi almaktan vazgeçti.

2.) 1. DERECE DEPREM BÖLGESİ İLÇEDEN EV ALACAKSINIZ. PEKİ YA BİNA TEMELİ ŞAİBELİ İSE?

-Yerinde yapılan incelemede mimari projeye göre aykırı imalatlar olup olmadığı araştırılır. -Doğru değere ulaşmak için bölgede satılmış olan ya da satılık ilanı olan benzer evlerim fiyat araştırması yapılır.

-Taşınmaza ilişkin tapu kaydı alınır. Bu tapu kaydında taşınmazın üzerindeki davalar, ipotekler, haciz kararları, kamulaştırma kararları, üzerindeki borçlar gibi takyidat kayıtları görünür.

9.) TAŞINMAZ ÜZERİNDE KAMU ŞERHİ VARSASATIŞ İŞLEMİ GERÇEKLEŞTİRİLEMEZ!

Arkadaşlar merhaba,

Evinin değerini öğrenmek isteyen müşterimiz; gayrimenkul değerleme raporu talebi ile bize başvurdu. Yapılan tapu araştırmasında evin tapusunun bir başkası üzerine tescilli olduğu tespit edilerek müşteriye haber verildi. Daha sonradan öğrendiğimize göre müşterimizin babası yıllar önce evi alırken tapuyu kendi üzerine tescil ettirmeyi unutmuş. Tapunun tescilli olduğu kişi vefat etmiş ve miras çocuklarına intikal etmiş. Çocuklardan 2'si hak geçmesin diyerek vekalet vermiş ancak 3. mirasçı da vefat etmiş mirası eşi ve çocukları üzerine görünüyormuş. Davalık olmuşlar. Bir başka örnekte de riskli binada değer tespiti için gittiğimiz Ankara Çankaya'da bulunan bir apartmandan. Ev sahibi evini müteahhite vermek istemiyorlar. Apartman sakinleri 2/3 çoğunluğu sağlıyorlar. Evin değerini tespit etmek için firmamız görevlendiriliyor. Yapılan araştırmada tapunun o kişi üzerine tescil edilmediği ve hala binayı yapan müteahhitin adına tapuda kayıtlı olduğu öğreniliyor. Müteahhit vefat etmiş ve miras çocuklarına intikal etmiş. 5 tane çocuğu var ve hepsi farklı şehirlerde yaşıyorlar.

"Perde Duvar; halk arasında deprem duvarı olarak bilinen genişliği kalınlığının en az yedi katı olan betonarme düşey taşıyıcı elemanlardır. Perde duvarlar betonarme iskelet taşıyıcı sistemli yapılarda deprem yüklerine karşı yapının güçlendirilmesi amacı ile sistem içerisine sistematik bir şekilde yerleştirilmektedirler. Ayrıca betonarme plak taşıyıcı sistemli yapıların düşey taşıyıcı elemanı durumunda bulunan duvarları da, betonarme perde duvar olarak inşa edilmektedir." Söz konusu örnek olayda Esenyurt'ta bir müşterimiz tarafından gelen değerleme raporu talebine ilişkin yapılan araştırmada onaylı mimarı projesinde 2. bodrum katta perde duvar olarak görünen duvara yerinde yapılan araştırmada pencere açıldığı tespit edilmiştir. Müteahhit kottan kazandığı daireye pencere koymak istemiş; ancak Esenyurt gibi 1. ve 2. derece deprem bölgesi olan bir bölgede tüm apartman sakinlerini tehlikeye atmıştır. Üst katlardan ev almak isteyen müşterimiz değerleme raporunda takdir ettiğimiz "Satışı Güçtür" kanaatimiz ve ayrıntılı açıklamalarımızdan sonra evi almaktan vazgeçmiştir.

&#8203;Ankara'nın merkezi bölgesinde yer alan 3 blokluk bir sitenin sakinleri sitelerinin dönüşümü için son iki yıldır onlarca farklı müteahhitlerle görüşmüşler. Her gelen farklı birşey vaat etmiş, birinin dediklerini öbürü yalanlamış. Sonunda bir değerleme raporu almaya karar vermişler. Yapılan çalışmada evlerinin büyüklükleri, piyasa değerleri ve kira değerleri tespit edildi. Şerefiye hesaplaması yapıldı. Müteahhit firmalarla bu rapora göre pazarlık yapacaklar.

8.) MÜTEAHHİT YAPI KULLANIM İZİN BELGESİ 1 AYA ALINACAK DEDİ. 1 YIL GEÇTİ HALA ALINMADI

22.) MÜTEAHHİTTEN SÜPER LÜX SIFIR DAİRE ALMAK İSTERKEN MAĞDUR OLMAYIN

5.) EV SATIN ALACAĞI BİNA TEMELİNDE KAYMA NEDENİYLE RİSKLİ YAPI İLAN EDİLMİŞ!

Adana'dan bir müşterimiz online ilanlarda istediği muhitte kaçırılmayacak fırsata bir ev bulmuş ve görmek üzere emlakçı ile sözleşmiş. Evi gezip gördükten sonra da emlakçının burada aile oturuyordu, çok temiz ev, başkasına vermeyelim siz oturun, şimdiden hayrını görün, sözleşmeyi hemen imzalayalım, tapuda halledelim hemen gibi hallerinden şüphelenerek değerleme raporu talebinde bulundu. Yapılan ekspertiz işleminde evin bir şirkete ait olduğu, devlete olan vergi borçlarından dolayı üzerinde kamu haczi olduğu ve ipotek borcu nedeniyle malikin tasarrufu kısıtlanmıştır şerhi olduğu ortaya çıktı. Böyle bir konutun tapuda satışı yapılamaz. Ancak satışa engel olmayan başka tapu kayıtları olabilir. Ne yaptığını bilmeyen emlakçılara inanmak yerine tapu ve belediyede araştırma yetkisi olan değerleme uzmanına güvenmeyi tercih edin!

Zemin katta, kotta ya da bodrum katlardan ev alırken dikkat. Tapu Müdürlüğünde incelenen onaylı mimari projede apartmanın ortak alanı olan kapıcı dairesini müteahhit ev diye müşterimize satmaya kalkmış. Yapılan araştırmada evin kapıcı dairesi olduğu, bağımsız bölüm numarasının olmadığı, ferdi tapusunun olmadığı ortaya çıktı. Elden çıkarmak çok zor olduğu için de banka kredisi çıkmadı. Gerçeği öğrenen müşteri de evi almaktan vazgeçti.

15.) UÇAKLAR İNEMİYOR BİNANIZI TIRAŞLAYIN!

10.) HAYALİNDEKİ EVDE 45 ADET İCRAİ HACİZOLDUĞU ORTAYA ÇIKTI

6.) VİLLA SAHİBİ OLDUM DEMEYİN. KOMŞUNUZ DA SİZE ORTAK OLABİLİR!

Ankara'dan bize ulaşan bir kişi müteahhitten peşin para ile süper lüks bir daire satın alacaktı. Yaptığımız tapu kaydı araştırmasında binadaki dairelerin tapularında şerh olduğu ve arsa sahibi tarafından tapu iptal davası açıldığı tespit edilerek gayrimenkul değerleme raporunda müşteriye bildirildi. Müteahhit ile arsa sahibi arasındaki sorun nedir, davayı kim kazanır bilinmez ama müşterimiz böyle bir riske girmek istemedi.

<u>Kredi kullanmadan ev / konut satın almak:</u>

-İlgili belediyede imar araştırması yapılır.-İlgili belediyenin arşivlerinde ana taşınmazın dosyası araştırılarak üzerine kayıtlı bütün proje, izin, ruhsat, cezalar, tutanaklar incelenir.

Bir müşterimiz Ankara'da tercih edilen bir semtten sıfır dubleks daire almayı planlıyordu. Evi beğenmişti ancak kuşkulandığı birşeyler vardı. Bina tamamlanalı 1 yılı geçmesine rağmen binada oturan sadece 2 aile vardı onlar da kentsel dönüşümden sonraki hak sahipleriydi. Diğer hak sahipleri de evlerini satılığa çıkarmıştı. Müşterimiz yapı kullanma izin belgesinin alınmadığını dolayısı ile doğalgaz bağlanmadığı için hak sahiplerinin oturmak istemediğini tahmin etti ancak 1 seneden uzun bir süredir neden alınamamıştı? Müteahhit en geç 1 aya alınacağını ısrarla yineliyor, şimdiye kadar alınmama nedenlerini türlü bahanelerle sıralıyordu. Yapılan ekspertiz işleminde eğimin yetersiz olmasına rağmen kottan haksız kat elde edildiği, dairelerde büyüme olduğu, dubleks dairenin çatı piyesinde kaçak imalatlar olduğu yerinde tespit edildi. Hazırlanan gayrimenkul değerleme raporunda binanın yapı kullanma izninin olmadığı ve almasının da mümkün olmadığı müşteriye bildirildi.

Evinin değerini öğrenmek isteyen müşterimiz; talebi üzerine hazırlanan değerleme raporu üzerindeki değeri görünce sonuca itiraz etti, evin büyüklüğüne göre değerin bu kadar düşük olmaması gerekiyordu. Ancak yapılan ekspertiz işleminde; projesine aykırı olarak dairenin havalandırma ve galeri boşluğunun daire alanına eklendiğı, kuzeydogu kısmındaki balkonun yarısının odaya katılmış olduğu, kuzey taraftaki balkonun giyinme odasına çevrildiği tespit edildi. Tapudaki mimari projede gösterilen daire büyüklüğü ile mevcut durum arasında yaklaşık 40m2 kadar fark vardı. Hazırlanan gayrimenkul değerleme raporunda evin mevcut durum değeri 375.000 TL; yasal durum değeri ise 325.000 TL takdir edildi.

4.) TERS DUBLEKS DİYE SATILAN EVİN ALT KATIAPARTMANIN ORTAK ALANIYMIŞ!

Şehir plancısı ve SPK Lisanslı bir gayrimenkul değerleme uzmanı olarak ev alırken nelere dikkat etemeniz gerektiği ile başımızdan geçen örnek olaylara ilişkin kapsamlı bir yazı hazırladım.

19.) EV SAHİBİ PARAYA SIKIŞMIŞ, KELEPİRE TERTEMİZ EV SAHİBİ OLACAĞIZ DERKEN MAL KAÇIRMA DAVASINDA SANIK OLMAYIN

Bankalar bile verdikleri krediyi riske atmamak için böyle bir hizmet alıyorlar, siz neden yılların birikiminizi riske atasınız ki?

3.) SATIN ALMAK İSTEDİĞİ EVİN BULUNDUĞU BİNADA YIKIM KARARI VAR!

İzmir'den müşterimizin üzerine Narlıderede satın almak istediği konuta ilişkin hazırlanacak gayrimenkul değerleme raporunun tapu kayıtları araştırması sırasında bir davaya konu olduğu ve üzerinde mahkeme kararı olduğu tespit edildi. Değerleme konusu evler üzerinde "... tarih ve... yevmiye ile İzmir 1. Aile Mahkemesi'nin bila tarih ve... sayılı mahkeme müzekkeresi numaralı dosyasında davalıdır beyanı ve... tarih ve... yevmiye ile tescile yönelik kesinleşmiş mahkeme kararı vardır beyanı bulunmaktadır". Mahkeme kararı 3. kişilere söylenmediğinden dolayı müşteri riske girmeyerek evi satın almaktan vazgeçti.

Müşterimizin satın almayı düşündüğü taşınmaz için değerleme raporu hazırlandı. Yapılan araştırmalarda binanın Yapı Kullanma İzin Belgesi'ne sahip olmadığı, kaçak yapılaşma olduğu, üzerinde para cezası ve yıkım kararı olduğu ortaya çıktı. &#8203;İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nden Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü'ne yazılan tutanakta şunlar yazıyor;&#8203;"İmar işlem dosyasının tetkikinde Bodrum +zemin+5 normal kat içın yapı ruhsatı tanzim edilmiş olup, yapı kullanma izin belgesi bulunmamaktadır.&#8203;Mimari projesinde, bodrum katta sığınak+kömürlükler+trafo yeri+1 nolu dükkana ait depo+ 2 nolu dükkana ait depo, zemin katta 2 adet dükkan, normal katlarda ise 2'şer adet mesken bulunmaktadır. Söz konusu binaya XXX tarih ve YY sayılı yapı tatil tutanağı tanzim edilmiş olup Belediye Encümenince 32. ve 42. Maddelerine göre yıkım ve para vezası kararları bulunmaktadır.&#8203;İşbu yazı binanın statik yönünden sağlam olduğu anlamına gelmemektedir."&#8203;Bina üzerinde yıkım kararı bulunması kaçak kısımların hemen yıkılacağı anlamına gelmiyor. Uzun yıllar dava konusu da olabilir. Neticede Erkan Bey evi satın almaktan vazgeçerek yapacağı yatırımı riske atmadı.

14.) EV SAHİBİ DEĞERLEME RAPORUNA İTİRAZ ETTİ, SONRA MAHÇUP OLDU

12.) EV KOMŞUSUNA AİT ÇIKTI

Bu şerh taşınmazın devir, temlik ve üzerinde hak kurma tesisini engellemez. Görülmekte olan gayrimenkul davalarında mahkemelerce davalıdır şerhinin tapuya işlenmesi yönünde karar verilmiş olursa bu ara kararın sicile işlenmesi ile tapu kayıtlarında davalıdır şerhi eklenir. Bu şerh devir ve temliki ya da ayni hak tesisini engellemez. Ancak mahkemenin nihai kararının ne olacağı önceden kestirilemeyeceği için ev almak isteyenlerin uzak durmak isteyebileceği bir durumdur. Değerlemeye konu taşınmazın tapu kayıtları araştırmasında Adana 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin XX/YY/2011 tarihli dosyasında davalı olduğu anlaşıldı. Davanın hala sonuçlanmamış ve uzun süredir devam ediyor olması müşteriyi evi satın almaktan vazgeçirdi.

Müşterinin talebi üzerine hazırlanacak değerleme raporu için yapılacak yer görme işlemi için eksper keşfe gittiğinde, tapudaki onaylı mimari projede yer alan 8 numaralı bağımsız bölüm ile kendisine gösterilen evin farklı olduğunu tespit etti. Yani yasal olarak satın almaya çalıştığı ev bir başkasının. Evin sahibi olduğunu sanan kişi ise aslında çapraz dairedeki evin sahibi. Bu gibi durumlarda değerleme raporunda yasal değer takdir edilememektedir. Tapuda trampa işlemi uygulanarak bağımsız bölüm numaraları değiştirilmelidir. Ancak unutulmamalıdır ki herkes iyi niyetli olmayabilir. Diğer evin manzara avantajından dolayı şerefiyesi daha yüksek ya da dezavantajlı olduğundan takasa gidilmek istenmeyebilir! Diyelim ki takas yaptırmayı kabul ettirdiniz. Tapuda işlem yapıldıktan sonra dahi tekrar uzmana danışmakta fayda var. Tapudaki memur bağımsız bölüm numaralarını tekrar yanlış yazabilir!

<u> Kredi çekerek ev / konut satın almak: </u>

İmar planındaki işaretli parsel Osmanbey metrosuna, Nişantaşındaki Rumeli Caddesi ile Vali Konağı Caddelerine 5 dk yürüme mesafesinde 30 yaşını çoktan doldurmuş 3 katlı ve 1 bodrumlu küçük bir apartman. Her katta yalnızca 2 daire var.&#8203;Yatırımcımız Samet Bey bu binada kirada oturuyordu. İmar hakkının 5 kat olduğunu öğrenmiş. Yakında bir müteahhitle anlaşılır apartman yıkılıp daireler yeniden yapılır, daire fiyatları da yükselir beklentisiyle oturduğu daireyi satın almak istedi ve değerleme raporu istemek üzere bize başvurdu.&#8203;Yaptığımız imar durumu analizinde; yeni imar planına göre kat hakkının 5 kat olduğunu gördük. Buraya kadar hiçbir sıkıntı yoktu. Ancak binanın neredeyse yarısının yola terk olduğunu gördük. Zaten çok küçük olan binanın neredeyse yarısı gitmişti, geriye kalan parselle de yapılaşması mümkün değildi. Yapılaşabilmesi için ise hemen yanında köşede bulunan ve arkalarında bulunan bina ile anlaşarak birleşmeleri ve anlaşmaları gerekiyordu. Bu da daha fazla malikle anlaşılması demekti. Belediyedeki bu imar planı sorununun giderilmesi ve onlarca diğer hak sahibi ile anlaşmanın sağlanması yıllar alabilirdi. Dolayısı ile Samet Bey bu evi almaktan vazgeçti ve yatırımını korumuş oldu.

-İlgili Tapu Müdürlüğü'nde proje dosyası incelenir. -Evin yerinde incelemesi yapılır. Net ve Brüt m2 ölçümleri yapılır. (Bu ölçümlerde emlakçı ve inşaat firmalarının söylediği büyüklükler en az 30 m2 daha fazla olur)

Mersin'de ailesi ile güvenle oturabileceği bir konut arayan müşterimiz hayalindeki gibi bir ev bulduğunu, fiyattan emin olmak için değerleme raporu hazırlatmak istediğini söyledi. Yapılan araştırmada evin bir nakliye firması üzerine olduğu, üzerinde ise "45 adet icrai haciz, 4 adet ihtiyati haciz,1 adet kamu haczi, 7 adet satısına gidilmistir şerhi" bulunduğu ortaya çıktı. Değerleme raporunda, tapu kayıtlarındaki hacizlerin kalkmadan evin satışının mümkün olmadığı müşteriye iletildi.

<u>NEDEN EKSPERTİZ HİZMETİ ALMALISINIZ?</u>

Bu ne şimdi demeyin! Bina eğer Mania Planına aykırı yükseklikte inşa edildiyse yapı kullanma izni çıkmaz, kaçak katlar için yıkım kararı dahi çıkabilir. Mania sahası ihlali o kadar ciddi bir konu ki kamu kurumlarının ihlalleri bile affedilmiyor. 2015 yılında Adana'da Emniyet Binasının yıkımı haberlere konu oldu: "Adana'da havalimanı yakınında 5 yıl önce yapımına başlanan 14 katlı Emniyet Müdürlüğü yeni hizmet binasındaki 6 katın, uçakların güvenliğini tehlikeye attığı gerekçesiyle yıkımına başlandı." Bina 14 kata ulaştığında, uçakların uçuş güvenliğini tehlikeye soktuğu gerekçesi ile 2011 yılında mühürlendi. Yargıya taşınan konu, yaklaşık 4 yıllık belirsizlikten sonra çözüme kavuştu. Yürütmeyi durdurma kararının kaldırılması için açılan davalar sonuçlandı. Binanın 6 katının yıkımına karar verildi.&#8203;Kamu kurumunun binasını bile yıktıran Mania ihlali sizin ev almak istediğiniz rezidansın da başına bela olmuş olabilir! Mania, Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü?nün internet sitesinde yer alan bilgilere göre; ?hava araçlarının yer hareketleri için kullanılan yüzeylerde bulunan veya seyir halindeki hava aracının korunması için belirlenmiş yüzeyleri aşan ya da bu yüzeylerin dışında bulunan ancak hava seyrüseferine bir tehlike oluşturduğu değerlendirilen bütün geçici, sabit ya da hareketli cisimleri veya bunların bir kısmı? olarak tanımlanmaktadır.

Ankara'nın Altındağ ilçesinde bulunan bir müşterimiz 400.000 TL'ye müteahhit ile prensipte anlaştığı ters dubleks daire için tereddütte kaldı ve bizden değerleme raporu istedi.&#8203;Tapu müdürlüğünde yapılan araştırmalarda zemin kat ve bodrum katın mimari projeleri incelendiğinde dairenin sadece zemin katta yer aldığı; bodrum katta ise sığınak, kömürlük gibi apartmana ait ortak alanlar olduğu tespit edildi. Yani müteahhit apartmanın ortak alanını dairenin alt katı gibi pazarlamak istiyordu.&#8203;Dolayısı ile dairenin değeri beklenildiği gibi 400.000 TL değil çok daha düşük çıktı; çünkü tapudaki projeye göre yasal kullanım alanı sadece zemin kat idi.&#8203;Ters dubleks ev almasanız dahi, ters dubleks olan bir apartmanda oturuyorsanız, oturan tanıdıklarınız varsa ya da evinizin olduğu binada depolu bir dükkan var ise mutlaka tapudaki projeyi incelettirmelisiniz. Ortak alanınız bir başkasına daire veya dükkan deposu olarak satılmış olabilir!

Ankara'da Konya yoluna paralel cadde üzerinde revaçta olan bir bölgeden ev almak isteyen müşteri değer tespiti amacıyla firmamıza başvurdu. Yapılan araştırmalar sırasında ise bambaşka bir durum ortaya çıktı. &#8203;Bina temelinde kayma olması nedeniyle bina Riskli Yapı ilan edilmiş ve tapuya şerh düşülmüştü. Merve Hanım daireyi almaktan hemen vazgeçti.

17.) SATIN ALACAĞINIZ KONUTUN ÜZERİNDE MAHKEME KARARI OLABİLİR

Evinizi kredi kullanarak satın alacaksanız endişelenmenize gerek yok. Banka size vereceği krediyi teminat altına almak için SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme firmasına ekspertiz emri verir.

7.) KAPICI DAİRESİNİ EV DİYE SATACAKLARDI!

Evinin değerini öğrenmek isteyen müşterimiz; talebi üzerine hazırlanan değerleme raporu üzerindeki değeri görünce sonuca itiraz etti, evin büyüklüğüne göre değerin bu kadar düşük olmaması gerekiyordu. Ancak yapılan ekspertiz işleminde; projesine aykırı olarak dairenin havalandırma ve galeri boşluğunun daire alanına eklendiğı, kuzeydogu kısmındaki balkonun yarısının odaya katılmış olduğu, kuzey taraftaki balkonun giyinme odasına çevrildiği tespit edildi. Tapudaki mimari projede gösterilen daire büyüklüğü ile mevcut durum arasında yaklaşık 40m2 kadar fark vardı. Bu nedenle yasal değer daha düşük takdir edildi.

Yusuf Bey İstanbul'da 1. Derece Deprem Bölgesi olan Bahçelievlerden ev almak amacıyla tarafımıza değerleme raporu hazırlatmak istediğini bildirdi.&#8203;Belediyede araştırmasında müteahhite yapı denetim tarafından noter onaylı ihtarname çekildiği tespit edildi. Yazanlar şu şekildeydi;&#8203;"Şirketinizin müteahhitliğini yüklendiği bizim de Yapı Denetim almış olduğumuz XXXXX ve iştiraklerina ait İstanbul ili, Bahçelievler ilçesi, Siyavuşpaşa mahallesi, X Ada Y Parselde yapılacak inşaatın proje ve ruhsatında kuyu temel olmamasına rağmen yapılan incelemede komşu bitişik bina cephelerinde İKSA'lı kuyu temel yapılmasının gerektiğı kanaatine varılmıştır. Tarafınıza bu konuda gerekli uyarılar yapılmış kuyu temel projesi oluşturulup kuyu temel imalatlarının yapılması gerektiği ve ondan sonra hafriyatın alınması gerekmektedir. Müteahhit olarak kendi insiyatifinizle kuyu temel yapmayıp kısmi hafriyat ve kısmı radye temel yapma olunu seçtiğiniz tespit edilmiştir. Bu imalat kararınızdan doğabilecek her türlü riskten müteahhit olarak firmanızın ve sizin sorumlu olacağınızı ihtaren bildirirz."&#8203;Örnekte görüldüğü üzere kritik derecede deprem bölgesinde yer almasına rağmen yapılan uyarıların dikkate alınmadığına tanık olduk. Müteahhit bu uygulaması ile sadece kendi yaptığı binayı değil; bitişik binaları da riske atmış oldu.&#8203;&#8203;Ayrıca yapılan araştırmada binanın Yapı Kullanma İzin Belgesi olmadığı, Bahçelievler Belediyesi tarafından tapuya 14,062,50 TL Bedelle Otopark Alacağı şerhi konulduğu ve borç ödenmeden konutun alınıp satılamayacağı şerhinin olduğu da tarafımızca tespit edildi. Bu işlem sonrasında Yusuf Bey değerlemeye konu olan bu daireyi almaktan vazgeçti. &#8203; Yapı kazılarında, yer altı suyu çıkmayan kuru zeminlerin, kendini tutamayıp kayma yapmasına karşı, kazı yüzlerini desteklemek amacıyla uygulanan sisteme iksa denir.

23.) 1. ve 2. DERECE DEPREM BÖLGESİ OLAN ESENYURT'TA "PERDE DUVARI" DELİP PENCERE YAPMIŞLAR!&#8203;

Raporda verilen nihai yasal değerin %80'ine kredi çekme hakkınız vardır. Şayet krediniz çıkmıyorsa hukuki problemlerden ötürü raporda 'satılamaz' görüşü beyan edilmiştir. Beklediğinizden daha düşük bir değer verildiyse mimari proje kaynaklı sorunlar olabilir.

1.) BURASI TAM YATIRIMLIK YER. YIKILIP YENİDEN YAPILINCA DEĞERİ ÇOK ARTACAK

Kredi kullanmadan ev sahibi olacaksanız SPK lisanslı bir değerleme firmasına başvurarak ekspertiz raporu almanızda fayda var.

Neredeyse bütün emlakçılar ücretsiz ekspertiz hizmeti verdiklerini söylerler. Ekspertiz yani gayrimenkul değerleme işlemi, gayrimenkul ile finans sektörünün buluştuğu bir bilim dalı olup; SPK hükümlerine tabidir. Yalnızca SPK lisansına sahip firmalar bu hizmeti verebilir.

GELİN AŞAĞIDAKİ YAŞANMIŞ OLAY ÖRNEKLERE BİR GÖZ ATALIM:

20.) YILLARDIR KENDİNİN SANDIĞI EV TAPUDA BİR BAŞKASI ADINA TESCİLLİYMİŞ

Ankara'nın Gölbaşı ilçesinde yeni yapılan ve tanesine 800.000 TL istenen villalarla ilgili Murat Bey fiyattan emin olamadığı hem de hukuki bir problem olup olmadığını görmek amacıyla değerleme raporu hazırlatmak üzere firmamıza başvurdu.&#8203;Saha çalışmalarında sitede 30 adet ikiz nizam villa görülmesine rağmen tapudaki mimari projede 15 adet ayrık nizam villa olduğu tespit edildi. Yaklaşık 1200m2 büyüklüğündeki bu villaları müteahhti tam ortadan simetrik bir şekilde bölerek ikiz nizam villalar elde etmişti.&#8203;Yasal durumda tek villa göründüğü için satın alacağı villanın tapusun almak mümkün değildi. Tüm villanın 1/2 hissesine sahip olabiliyordu. Bu da ardı arkası kesilmeyen sorunlara neden olabilir. Villaya yapılacak ve değer artışını etkileyecek tüm bakım ve tadilatlarda diğer hissedar hak iddia edebilir, satış ve devirlerde problem çıkarabilirdi. Bu nedenlerden ötürü müşteri villayı almaktan hemen vazgeçti.

Bu ve benzeri tip sorunlarla karşılaşıp yatırımınızı riske atmamak için gayrimenkul satın alımlarınızda ekspertiz raporu almanızda fayda var.

Ekspertiz hizmetinde taşınmaz değer tespiti ile birlikte;

11.) AİLE KONUTU ŞERHİ OLMASINA RAĞMEN EV SATILIRSA BU SATIŞ GEÇERSİZ OLUR!

Bu işlemleri belediye ve tapu müdürlüklerinde yapmaya yalnızca SPK lisanslı değerleme firmaları yetkilidir.

16.) YILLAR SONRA OTURDUĞU DAİRENİN MİMARİ PROJEDE SIĞINAK OLARAK GÖRÜNDÜĞÜNÜ ÖĞRENDİ. ŞİMDİ EVİ SATAMIYOR.

13.) SATMAYA ÇALIŞTIKLARI EV DAVALIYMIŞ.

21.) KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN ANLAŞMADAN ÖNCE MÜTEAHHİTTEN DEĞERLEME RAPORU İSTEYİN.

18.) 130 M2 DİYE PAZARLANAN DAİRE YERİNDE 100 M2, TAPUDAKİ YASAL MİMARİ PROJESİNDE İSE 80 M2 ÇIKTI