Kira Hukuku Ve Tahliye Kanunların uygulanmasında, konuya ilişkin ozel bir kanun varsa mahkemeler nezdinde oncelikle o kanun uygulanır, ozel kanunda hukum bulunmaması halinde genel kanun uygulama alanı bulacaktır. Konumuzla bağlantılı olan kanunlardan, Borclar Kanunu genel, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun ise ozel nitelikte bir kanundur. Soz konusu kanun, belediye sınırları icerisinde mevcut tum yapıların kiralanması ve tahliyesinde uygulanmaktadır. Bu nedenle, 6570 sayılı kanunu temel alarak konuyu anlatmaya calışacağım. Kira sozleşmelerine dayanan her turlu tahliye ve kira tespit davalarında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Kira alacağı davalarında ise gorevli mahkeme, dava değerine gore belirlenir. Soz konusu davaların birlikte acılması halinde yine dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir. Bu konuda kesin yetki kuralı gecerli olmadığından, genel yetki kuralları cercevesinde, davalının ikametgahı mahkemesinde dava acılabilir. Gayrimenkul kiraları hakkındaki Kanun, yani 6570 sayılı kanun, genel hatları ile kiracıları koruma amacını taşımaktadır. Bu amac kendini ozellikle kira suresi ve tahliye konularında gostermektedir. Kiralayanın, yani ev sahibinin kira suresini uzatmak gibi bir hakkı yoktur. Kira sozleşmesinde belirtilen surenin dolması halinde, kiracı isterse, kiraları odemek koşulu ile o evde oturmaya devam edebilir. Kiralayan ancak biraz sonra tek tek belirteceğim şartların oluşması halinde tahliye davası acabilir. Kiracı, kira suresini uzatmak istemiyorsa, kira suresinin bitmesine 15 gun kala, ev sahibini bu durumdan haberdar eder ve zamanı geldiğinde de evi tahliye eder. Kiralayanın tahliye davası acabilme şartları, Borclar Kanununda ve 6570 sayılı kanunun 7. maddesinde tek tek belirtilmektedir. Belirtilen bu hususlar sınırlı sayıda olup tarafların ozel olarak belirledikleri şartlar gecerli olmaz. Yani, kiralayan ancak 6570 sayılı kanunda ve Borclar kanununda belirtilen şartlar nedeniyle tahliye davası acabilir. Oncelikle 6570 sayılı kanun cercevesinde kiralayanın tahliye davası acabilme şartlarını inceleyelim: İlk şart, kiracıdan tahliye taahhudu alınması durumudur. Kiracı, tahliye taahhudu ile, evi belli bir tarihte tahliye edeceğini taahhud etmişse, o tarihte evi boşaltmak zorundadır. Boşaltmadığı takdirde kiralayan, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilecektir. Soz konusu tahliye taahhudunu icin de bazı şartlar gerekmektedir. Belirttiğim gibi tahliye taahhudu oncelikle yazılı yapılmalıdır. Noterden yapılması şart değildir. Ancak, noter kanalıyla yapılması halinde kiralayan icin daha guvenceli bir durum oluşmuş olacaktır. İkinci şart, tahliye taahhudunde, evin tahliye edileceği tarihin belirtilmesi zorunluludur. Ucuncu ve son şart ise, tahliye taahhudunun ilk kira yılını takip eden yıllardan sonrası icin verilmiş olması gerektiğidir. Tahliye taahhudundeki tarihin ilk kira yılı icerisinde olmaması gerekmekir. Bir evi ilk defa kiralıyorsanız, ister kiracı olun, ister kiralayan, ilk kira kontratı ile yapılan tahliye taahhudu gecerli omaz. Soz konusu taahhudun, kontrattan ayrı olması da bu durumu değiştirmez. Tahliye taahhudune cezai şart hukmu de eklenebilir. Evin boşaltılacağına dair verilen taahhudun dolmasının ardından ev sahibi, ya icra dairesine başvurarak ya da mahkemeye dava acarak evin tahliyesini isteyebilecektir. Uygulamada pratik olan yol Ornek 56 tahliye emri doldurularak kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu durumda kiracıdan, varsa itirazlarını 7 gun icinde bildirmesi istenir. Ev sahibi sozkonusu haklarını 1 ay icerisinde kullanmalıdır. Aksi halde, hakkından feragat etmiş sayılır ve sozleşme kendiliğinden yenilenmiş sayılır. Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi icin ikinci şart ise evi; kendisi, eşi veya cocukları icin konut olarak kullanma ihtiyacının doğması halidir. Madde metninde sayılan kişiler sınırlı sayıdadır, yani genişletilemez, yani evsahibi, kendisi, eşi veya cocukları dışında başka bir kimsenin konut ihtiyacı icin tahliye davası acamaz. Soz konusu konut ihtiyacının doğmuş, samimi ve gercekci olması gerekmektedir. Bu durumda, kira akdinin bitmesini takip eden 1 ay icerisinde tahliye davası acılabilecektir. Kiralayanın, kiracıdan evi tahliye etmesini isteyebilmesi icin ucuncu şart; ev sahibinin işyeri ihtiyacı nedenidir. Ev sahibi, bir onceki bendde olduğu gibi kendisi, eşi veya cocuklarının işyeri ihtiyacını karşılamak amacıyla, kiracıdan evini tahliye etmesini isteyebilecektir. İşyeri ihtiyacının yine bir onceki bendde anlatıldığı gercek ve makul olması gerekmektedir. Soz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sozleşmesinin bitmesini takip eden bir ay icerisinde tahliye davası acılabilecektir. Bir evi, yukarıdaki bendlerde olduğu gibi kendisi, eşi veya cocuklarının konut veya işyeri ihtiyacı icin alan yeni maliğin durumu ise biraz daha farklıdır. Bu durumda yeni malik, evi satın almasından itibaren bir ay icinde durumu belirten bir ihtar cektikten altı ay sonra tahliye davası acabilecektir. Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi icin bir diğer şart ise; taşınmazı yeniden inşaa veya imar amacıdır. Bunun icin, evin zorunlu tamiratı gerekmekle birlikte, bu tamirat imar amacıyla yapılmalıdır. Tamiratların yapılması sırada kiracının evde oturması mumkun olmamalıdır. Kiracı, hakları saklı kalmak şartıyla evi terkedecek, onarım sonrasında ise tekrar donecektir. Soz konusu ihtiyacın doğması durumunda, kira sozleşmesinin bitmesini takip eden bir ay icerisinde tahliye davası acılabilecektir. Basit onarımlar icin bu bend hukmu uygulanamaz, taliye kararı verilemez. Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi icin bir diğer şart ise; kiracının bir yıl icinde kirasını iki defa geciktirmesi halidir. Bu durumda kiralayan , vaktinde odenmeyen kira icin kiracısına ihtar cekmelidir. Bu şekilde kiracı yılın herhangi bir doneminde 2 defa kirasını geciktirir ve kiralayan da 2 haklı ihtar cekerse, kira sozleşmesinin bitiminde başka bir ihtara gerek kalmadan kiralayan bir ay icinde tahliye davası acabilecektir. Eksik odemeler icin de iki haklı ihtar hukum ifade eder. Kiralayanın, kiracısından evi tahliye etmesini isteyebilmesi icin bir diğer şart ise; kiracının veya eşinin aynı şehir belediyesi sınırları icerisinde oturabileceği bir eve daha sahip olması halidir. Boyle bir durumda kiralayan, konuta ihtiyacı olduğunu ispatlamak zorunda kalmadan ve kira sozleşmesinin bitmesini beklemeden tahliye davası acabilecektir. Kiracının evinde bir başka kiracının bulunması, kiralayanın bunu onceden biliyor olması durumu değiştirmeyecektir. 6570 sayılı kanununun 12. maddesine gore de; kira sozleşmesinde aksine acıklama olmadıkca, kiralanan yerin kiracı tarafından başkasına kiraya verilmesi veya kiracının kiracılık hakkını devretmesi tahliye sebebi olarak belirtilmiştir. Keza, kiracının terk ettiği taşınmazı başkasına herhangi bir sebeple işgal ettirmesi de yasaklanmıştır. Kiralananı başkasına kiraya veren kiracıya, bu durumu duzeltmesi icin ihtar cekilerek sure verilmelidir. Aksi halde dava acılır. İşgal halinde ise, hicbir ihtar veya sure şartı aranmaksızın tahliye davası acılabilecektir. Kiralayanın tahliye davası acabilme şartlarından bir kısmı da Borclar Kanununda duzenlenmiştir. Bunlar da sırası ile; İlk şart, 256. maddede duzenlenen sozleşmeye aykırılık halidir. Bu hukum genel bir hukumdur. Bu maddeye gore kiracı, kiralananı kullanırken ozenle ve tahsis gayesine uygun olarak hareket etmeli, bina icindeki diğer oturanlara karşı komşuluk gereklerine uygun davranmalıdır. Kiracının bu hallere aykırı davranması durumunda, kiraya veren sure sonunu beklemeden sozleşmeyi hemen feshedebilecektir. Kiraya verenin bu yola başvurabilmesi icin, evvela kiracıya akde aykırılığı gidermesi icin ihtar cekmesi ve munasip bir mehil vermesi gerekir. Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir. Eğer kiracı, kiralananı acıktan acığa fena kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse, ihtara da gerek yoktur. Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar uzerine sozleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sozleşmeyi feshetme hakkı mevcut olmayacak, akde aykırılık giderilmediği takdirde ise tahliye davası acılabilecektir. Borclar Kanunu anlamında, kiralayanın tahliye davası acabilmesinin ikinci şartı ise, 260. maddede duzenlenmiştir. Buna gore; Kiracı, zamanı gelmiş bulunan ancak odenmeyen kira alacağı icin, altı ay ve daha uzun sureli kira sozleşmelerde 30 gun, daha kısa sureli sozleşmelerde 6 gunluk sure verir ve kira parasının odenmesini ister . Kiracının, borcunu odemesi halinde kira ilişkisi devam edecek ancak, soz konusu ihtar 6570 sayılı kanuna gore ilk haklı ihtardan biri olarak sayılacaktır. Kira parasının odenmemesi halinde ise ihtarda belirtilen surenin dolması ile tahliye davası acabilecektir. KİRA TESBİT DAVALARI: Kiraya veren veya malik kira tespit davası acabilir. Kira sozleşmesinin sona ermesinden itibaren en gec 15 gun once ihtar veya dava dilekcesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira doneminden itibaren gecerli olacaktır. Belirtilen sure icinde ihtar gonderilmişse, donem sonuna kadar dava acılabilecektir. Kira sozleşmesinde kira artışına ilişkin ozel şart varsa, bu şart yenilenen ilk donemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk donemde bu şarta gore kira artışı yapılır. Yine sozleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin ozel şart varsa, ihtarname cekmeye gerek yoktur. Donem sonuna kadar her zaman dava acılabilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik ictihatlarına gore, kira bedelinin tespiti davalarında; oncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayic araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına gore bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki artışa gore tespit edilecek; bu yontemle tespit edilen kiranın cevrede oluşan rayic kira bedellerine gore yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri acıkca gosterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları cercevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir. Yargıtay, son kararlarında tarafların serbestce ve her turlu etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının, aksi kanıtlanmadıkca o donemin olağan rayicine uygun olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve ozel nedenlerin varlığı ileri surulup kanıtlanmadıkca kira sozleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti icin Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak uc yıl icin artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o donemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna gore yapılması gerektiğini vurgulamıştır. Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde keşif yapılarak nden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmakta; rapor doğrultusunda karar verilmektedir. daha fazlası icin tıklamanız yeterli.."6570 Sayılı Kanuna Gore Kira Hukuku Ve Tahliye" başlıklı makalenin tum hakları yazarı Av. Okay Saday'e aittir ve makale, yazarı tarafından Turk Hukuk Sitesi kutuphanesinde yayınlanmıştır