Gayrimenkul geliştirme süreçlerine etki eden güncel yasal düzenlemeler

Gayrimenkul geliştirme, pek çok disiplinin ve uzmanın sürece dahil edilmesiyle ortaya çıkan entegre, dinamik ve interaktif bir süreçtir. Gayrimenkul geliştiriciler, sürecin merkezinde olan, tüm paydaşları bir araya getiren, boş bir arazi aşamasından başlayıp projenin hayata geçinceye kadarki tüm aşamalarını konsolide eden baş aktördür. Gayrimenkul geliştirme mevzuatı ise geliştirme sürecini düzenleyen, teşvik eden ve sınırlandıran yasal düzenlemeler bütününü ifade etmektedir. Verimli ve sürdürülebilir gayrimenkul geliştirme için yasal süreç yönetiminin geliştirmenin bir parçası olarak görülmesi gerekmektedir. Çalışma; farklı araştırma yöntemlerinin kullanıldığı üç ana bölümden oluşmaktadır: İlk bölümde; literatür araştırması yapılarak çalışma için kavramsal çerçeve oluşturulmaktadır. Gayrimenkul geliştirmenin tanımı yapılmakta, gayrimenkul geliştirme mevzuatının kapsamı belirlenmekte ve yasal süreç yönetimine olan ihtiyacın gerekçeleri ortaya koyulmakta, gayrimenkul geliştirme sürecine etki eden faktörler ve risk yönetiminin önemi ele alınmaktadır. Buna göre; gayrimenkul geliştirme kavramının ve kapsamının literatürde genel kabul görmüş tanımları varken gayrimenkul geliştirme mevzuatının kapsamının toplumların ideolojik yapılarına ve kültürlerine göre ülkeden ülkeye değişiklik gösterdiği görülmüştür. Bu kapsamda gayrimenkul mevzuatı açısından Almanya'nın imar hukuk sistemi incelenmekte ve farklı düzeydeki idareler arasındaki etkileşimin ve kamu katılımının başarılı bir şekilde sağlandığı görülmektedir. Bir yatırım aracı olarak değerlendirildiğinde gayrimenkulün avantajları kadar dezavantajları da olduğu, bunların yatırımcı tarafından tüm risk faktörleri ile beraber değerlendirilmesi gerektiği, doğru bir süreç yönetimi için gayrimenkul geliştirme sürecinde risk yönetiminin yaygınlaşmasına ihtiyaç olduğu ortaya çıkmaktadır. Yapılan risk analizi çalışmasına göre özellikle geliştirme sürecinin ilk aşaması olan izin süreçlerinde yatırım kararını etkileyebilecek riskler olduğu ortaya çıkmaktadır. Bunun sonucu olarak gayrimenkul geliştiriciler için gayrimenkul mevzuatına hakim olmak ve yasal süreç yönetimi için uzmanlardan destek almak bir zorunluluk olarak görülmektedir. İkinci bölümde; Türkiye'deki gayrimenkul sektörünün mevcut durumu ve iş yapış şekli ortaya koyulmakta, güncel yasal düzenlemeler detaylı şekilde incelenmektedir. Bu kapsamda; öncelikle gayrimenkul sektörünün algısı ve gayrimenkul geliştirme süreçlerine bakış açısı ortaya koyulmakta, gayrimenkul geliştirme süreçlerini etkileyen güncel yasal düzenlemeler etki alanlarına göre üç kategoriye ayrılarak detaylı şekilde incelenmektedir. Bu bölüm sonucunda, ülkemizde gayrimenkul sektörünün eksiklikleri ve gayrimenkul geliştirme işine profesyonel şekilde yaklaşılmadığı ortaya çıkmakta, güncel yasal düzenlemeler için bir rehber oluşturulmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul sektörünün son 30 yıldır hızlı ve çok yönlü bir gelişim sürecine girdiği, devlet tarafından desteklendiği, yaklaşık 250'ye yakın alt sektörü besleyerek ekonomik büyümeye katkıda bulunduğu, büyük altyapı projeleri ve kentsel dönüşümün sektörün büyümesine ivme katacağı görülmektedir. Sektörü domine eden aktörlerin gayrimenkul geliştiricilerden ziyade müteahhitler olması, sektör verilerinin doğru bir şekilde ölçülememesi ve sektörün henüz kurumsallaşmasını tamamlayamaması sektörün ana sıkıntıları arasında yer almaktadır. Gayrimenkul geliştirme mevzuatı kısmında ise ülkemizde mülkiyete ilişkin düzenlemelerin çok eski tarihlere dayandığı, başta anayasa olmak üzere çok sayıda yasa, tüzük, yönetmelik gibi pek çok yasal düzenleme ile gayrimenkule ilişkin konuların düzenlendiği görülmüş, genel konuları düzenleyen yasal düzenlemeler olduğu kadar çok istisnai durumlara yönelik de düzenlemeler olduğu görülmüş ve geliştirme sürecini etkileyen düzenlemeler genel hatlarıyla incelenmiştir. Bunlar; imar ve yapılaşmaya yönelik düzenlemeler, mülkiyete yönelik ve vergilendirmeye yönelik düzenlemeler olarak üç kategoriye ayrılmıştır. İmar ve yapılaşmaya yönelik yasal düzenlemeler; geliştirilecek gayrimenkul projesinin ana özelliklerini ortaya çıkaran, devamında gerekli izinlerin alınması ve projenin hayata geçirilebilmesi gibi temel konuları düzenlemektedir. Mülkiyete yönelik yasal düzenlemeler; tapu ve kadastro konularını düzenlemekte, geliştirme sürecinin en başında mülkiyete ilişkin bilgileri, kısıt ve sınırlamaları analiz etmek için kullanılmaktadır. Vergilendirmeye yönelik düzenlemeler; gayrimenkul alımı, satımı, kiraya verilmesi gibi gayrimenkule ilişkin tasarruflara ilişkin vergilendirme esasları düzenlenmektedir. Tüm bu incelemeler sonucunda, sektörün sağlıklı gelişmesi için yasal düzenlemeler anlamında sadeleşmeye gidilmesi gerektiği ve bu yasal düzenlemelerin geliştirme sürecine olan etkileri göz önüne alındığında gayrimenkul geliştirme süreci boyunca yasal süreç yönetiminin yapılması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Üçüncü bölümde; kavramsal inceleme ve mevcut durum tespiti çerçevesinde iki farklı yöntem kullanılmaktadır. İlk yöntem olarak gayrimenkul sektöründe çalışan 100 profesyonelin katılımıyla bir online anket düzenlenmiştir ve bu anket verilerine göre ülkemizdeki gayrimenkul geliştirme süreçlerinde yapılan hatalar ve karşılaşılan zorluklar ortaya koyulmaktadır. İkinci yöntem olarak ise örnek bir gayrimenkul geliştirme projesinde sürece etki eden tüm yasal düzenlemeler incelenmekte ve yasal süreç yönetimi uygulamalı olarak ele alınmaktadır. Anket verilerine göre; gayrimenkul sektörünün ülkedeki ekonomik ve siyasal risklerden çok etkilendiği, yasal düzenlemeler ve kurumlarla iş yapma konularında zorluk yaşandığı, sektörde uzmanlığa ve danışmanlığa yeterli önemin verilmediği, ülkemizde bir gayrimenkul geliştirme süreci olmadığı, hedefin hemen ruhsat alınarak en kısa sürede projeden gelir elde etmek olduğu belirlenmiştir. Tüm bu veriler konsolide edildiğinde, sektörde yaşanan ana sorunlar olarak profesyonel yaklaşım eksikliği, kaliteden ziyade kar odaklılık, sektörde şeffaflığın olmaması ve tüm bu sorunların kök nedeninin kurumsallaşma eksikliği olduğu görülmektedir. Örnek proje incelemesi ile çalışma kapsamında oluşturulan teorik ve kavramsal çerçeve uygulamalı olarak ele alınmış olup üç kategori bazında yasal düzenlemelerin proje sürecine ne şekilde etki ettiği ortaya koyulmuştur. Anket verileriyle çalışma kapsamında incelenen örnek gayrimenkul geliştirme projesinin süreçleri karşılaştırıldığında; sektörün genel yapısından kaynaklı olarak paralellikler yaşandığı, bununla birlikte firmanın profesyonel bakış açısıyla da bazı risklerin ve sorunların optimize edilebildiği gözlemlenmektedir. Bu çalışmanın sonucunda gayrimenkul geliştirme işinin nasıl yürütülmesi gerektiği, bu süreçte yasal düzenlemelerin etkisinin ne olduğu, süreçte yapılan hataların ve zorlukların azaltılması ve yönetilebilmesi için neler yapılması gerektiği ortaya çıkmaktadır. Sonuç olarak; ülkemizde geliştirme sürecinin profesyonel şekilde yürütülemediği, dünya örnekleriyle karşılaştırma yapabilmek için ülkemizin geliştirme alanında daha çok aşama kaydedilmesi gerektiği, iş yapış süreçlerinde zaman baskısının iyi planlamanın önüne geçtiği, sektör genelinde kurumsallığın ve stratejinin eksik olduğu görülmektedir. Sektörün yaşadığı sıkıntılar içerisinde özellikle yasal düzenlemelerin önemli bir yere sahip olduğu, sektörde uygulama kolaylığı sağlamak açısından yasal süreçlerin iyileştirilmesi gerektiği görülmektedir. Doğru bir gayrimenkul geliştirme sürecinin yasal mevzuattan bağımsız bir şekilde ilerleyebilmesinin mümkün olmadığı, sektörün bu konuda kendini geliştirmeye ihtiyacı olduğu ortaya çıkmaktadır. Sektörde yapılan hataların ve yaşanan zorlukların kök nedeni gayrimenkul geliştirme sürecine profesyonel bir şekilde yaklaşılmaması olarak belirlenmiştir. Sağlıklı bir şehirleşme ve sürdürülebilir şekilde gayrimenkul sektörünün gelişebilmesi için süreçte alanında uzman kişilerle çalışılması gerekmekte, geliştirme sürecine yeterli vaktin ayrılması ve pazarın doğru şekilde analiz edilmesine, bu doğrultuda mimari projelerin hazırlanmasına, yatırım kararının alınmasından projenin hayata geçip işletilmesine kadar tüm sürecin bir bütün halinde planlanmasına ihtiyaç bulunmaktadır. Bu noktada bu işi profesyonel şekilde yapan gayrimenkul geliştirici firmalara önemli görevler düşmektedir.