Konut binalarının ön tasarımı evresinde maliyeti etkileyen faktörler ve faktörlere dayalı bir maliyet tahmin yöntemi

Türkiye'de konut üretimi inşaat sektöründe ve ülkesel yatırımlar içinde yüksek bir paya sahiptir. Öte yandan, ülkemizdeki konut stoğu yetersizdir. Ülkemizdeki konut ihtiyacının en ekonomik biçimde karşılanması gerekmektedir. Bu ihtiyacın karşılanmasında, özellikle sınırlı gelire sahip grupların konut ihtiyacının karşılanmasında konut maliyetleri önemli bir problemdir. Sınırlı gelire sahip grupların konut ihtiyacını karşılamanın yolu, konut maliyetlerini düşürmek ya da düşük maliyetli konut binalan üretmektedir. Düşük maliyetli konut yapmak için, özellikle ön tasanm evresinde verilen kararlar çok önemlidir, çünkü bina maliyetini düşürme şansının en yüksek olduğu evre ön tasanm evresidir. Dünyada pek çok araştırmacı ve kuruluş, ön tasanm evresinde bina maliyetini düşürmek için araştırmalar yapmıştır. Bu evrede kullanılabilecek maliyet tahmin yöntemleri geliştirmiş ve bu evrede kullanılan maliyet bilgileri üretmiş, maliyet veri bankaları oluşturmuşlardır. Türkiye ekonomisinde inşaat sektörü çok önemli olmasına ve konut ihtiyacı ve talebi artmasına rağmen, konut maliyetlerini düşürmek için yapılmış çalışmalar sınırlıdır. Dünyanın diğer ülkeleri için geliştirilmiş maliyet tahmin yöntemleri ve mevcut maliyet verileri Türkiye'de kullanılamamaktadır, çünkü ülkelerin ekonomik koşullan birbirlerinden farklıdır. Maliyet tahmin yöntemleri ve maliyet verilerinin kullanımı üretildikleri bölge ile sınırlıdır. Bu çalışma, Türkiye'deki bu ihtiyacı karşılamak için yapılmıştır. Bu çalışmanın amacı; Türkiye'de ön tasanm evresinde kullanılabilecek, ön tasanm evresine maliyeti etkileyen faktörlere dayalı bir maliyet tahmin modeli geliştirmektir. Bu amaca ulaşmak için; çalışmanın ikinci bölümünde, genel olarak bina ve özel olarak da konut binalarının ön tasarımı evresinde maliyeti etkileyen faktörlerle ilgili olarak yapılmış çalışmalar tanıtılmış ve değerlendirilmiştir. Üçüncü bölümde; ön tasanm evresinde kullanılan, faktörlere dayalı maliyet tahmin yöntemleri tanıtılmış ve değerlendirilmiştir. Dördüncü bölümde, bu çalışmanın konusu olan maliyet tahmin modelinin geliştirilme yöntemi açıklanmış; sınırlamalan, temel özellikleri ve modelin kullanımı anlatılmıştır. Beşinci bölümde ise, çalışmanın sonuçlan değerlendirilmiştir. 2) ÖN TASARIMI EVRESİNDE MALİYETİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER: Literatürde yer alan faktör-maliyet ilişkisine yönelik çalışmalar, faktörlerle maliyet arasındaki ilişkiyi araştırmaktadır. Bu faktörler; genel olarak; kalite, kat adedi, plan biçimi, bina büyüklüğü, kat yüksekliği, kattaki daire adedi, bodrum durumu ve sirkülasyon alanı olarak belirlenmiştir. Kalite ve maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü ve 1994'de Alev Durmuş tarafından yapılmıştır. Her iki araştırmada, kalite sınıfının artışının bina maliyetini çok güçlü bir şekilde etkilediğini göstermektedir. Kat adedi ve maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü, 1982'de Karl Deters, 1986'da Tübitak Yapı Araştırma Enstitüsü, 1996'da Murat Çıracı tarafından yapılmıştır. Bütün bu çalışmalar; konut binalannın kat adedinin artışı ile, m2 ve daire başına maliyetlerinin azaldığını göstermektedir. Bununla birlikte; kat adedinin artışı sonucu, binaların asansörlü olduğu noktada, konut binalannın m2 ve daire başına maliyetleri artmaktadır. Ancak; kat adedi arttıkça, asansörlü binaiann da m2 ve daire başına maliyetleri azalmaktadır. Plan biçimi ve maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1982'de Peter E. Bathurst ve David A. Butler, 1986'da Ivor H. Seeley ve 1996'da Murat Çıracı tarafından yapılmıştır. Bu çalışmalann sonucu, dış duvar alanı/döşeme alanı artışı ile bina maliyetinin artacağıdır. Bina büyüklüğü ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü, 1982'de Peter E. Bathurst ve David A. Butler, 1986'da Ivor H. Seeley tarafından yapılmıştır. Bu çalışmalann sonucu; alan artışının konut binalannın m2 maliyetinin azalmasına neden olduğudur. Kat yüksekliği ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1982'de Peter E. Bathurst ve David A. Butler, 1986'da Ivor H. Seeley tarafından yapılmıştır. Bu iki çalışmada; kat yüksekliğindeki artışın bina maliyetinde artışa neden olduğunu göstermektedir. Kattaki daire adedi ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışmalar; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü ve 1982'de Karl Deters tarafından yapılmıştır. Bu iki çalışmada; kattaki daire adedinin artışının, konut binalannın m başına maliyetinde artışa neden olduğunu göstermektedir. Bodrum durumu ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışma; 1962'de Hannover Yapı Araştırma Enstitüsü tarafından yapılmıştır. Bu çalışmanın sonucunda; binaları bodrumlu yapmanın bina maliyetinde artışa neden olduğu görülmektedir. Sirkülasyon alanı ile maliyet arasındaki ilişkiye yönelik çalışma; 1986'da Ivor H. Seeley tarafından yapılmıştır. Bu çalışmada, bina ekonomisinin ana amaçlarından birinin sirkülasyon alanlarının minimuma indirmek olduğu belirtilmiş ve değişik plan düzenlemeleri için sirkülasyon alanı oranlan verilmiştir. 3) ÖN TASARIM EVRESİNDE KULLANILAN VE MALİYETİ ETKİLEYEN FAKTÖRLERE DAYALI MALİYET TAHMİN MODELLERİ: ön tasarım evresinde kullanılmak için geliştirilmiş maliyet tahmin modelleri iki ana grupta toplanabilmektedir. Birinci grup dönüştürme modelleri, ikinci grup regresyon modelleridir. Dönüştürme Modelleri: Dönüştürme modellerinde; bina maliyetini etkileyen faktörlerin değişimi, bir örnek proje üzerinde belirlenerek, yeni projenin maliyeti hesaplanmaktadır. Dönüştürme modelleri ile ilgili çalışmalar; 1977'de Belfield ve Everest, 1985'te P. S. Brandon, R. G. Moore, P. R. Main, 1986'da Ivor H. Seeley, 1986 ve 1991'de D. Ferry, P. Brandon ve 1988 ve 1996 yıllan arasında Means tarafından yapılmıştır. 1977'de Belfield ve Everest tarafından yapılmış olan çalışmada, model için bina maliyetini en fazla etkileyen faktörler göz önüne alınmıştır. Bu faktörler; kalite, bina büyüklüğü, yerleşim ve zaman olarak kabul edilmiştir. Bu yöntem, P. S. Brandon, R. G. Moore ve P. R. Main tarafından 1985'te bilgisayar programına dönüştürülmüş ve kullanımı kolaylaştırılmıştır. Döşeme alanı ile m2 maliyet arasındaki ilişki doğrusal olarak belirlenmiş, fakat örneklerle kanıtlanmamıştır. 1986'da Ivor H. Seeley tarafından yapılmış olan çalışmada; maliyeti hesaplanacak binaya benzer bir binanın elemanlara dayalı maliyet analizi, çalışmadaki yöntemin temel dokümanını oluşturmuştur. Yeni binanın, mevcut binadan farklı özellikler belirlenmekte ve eleman maliyetlerinin farkları bunlara göre hesaplanmaktadır. Eleman maliyetleri hesaplandıktan sonra, eleman maliyetleri toplanarak toplam bina maliyeti hesaplanmaktadır. Bu metodun kullanımı zordur ve toplam bina maliyetini hesaplamak çok zaman almaktadır. 1986'da D. Ferry ve P. Brandon tarafından yapılmış olan ve ön tasanm evresinde kullanılan çalışmada, maliyeti hesaplanacak projeye benzer bir örnek proje se çilmektedir, örnek proje ile maliyeti hesaplanacak proje arasındaki bina maliyeti farkları hesaplanmakta ve toplam bina maliyeti bulunmaktadır. Bu bir dönüştürme işlemidir. Örnek projenin maliyeti dönüştürülürken; piyasa koşulları, büyüklük, kat adedi, v. b., kalite seviyesi, iç ve dış işler, servisler, şantiye ve temel koşullan göz önünde tutulmuştur. Faktörler için maliyet hesabı zordur ve çok zaman almaktadır. 1991'de D. Ferry ve P. Brandon tarafından yapılmış olan 'Döşeme Alanına Dayalı Eleman Modeli' adlı çalışmada; eleman maliyetleri kalite, miktar ve zamana göre ayarlandıktan sonra; eleman maliyetleri toplanmakta ve toplam bina maliyeti hesaplanmaktadır. Bu çalışma, 'Bina Maliyeti Bilgi Servisi ', nin verilerine dayanmaktadır. 1988 ve 1996 yıllan arasında Means tarafından yapılmış olan çalışmalar; 1977'de Belfield ve Everest ve 1985'te P. Brandon, R. G. Moore, P. R. Main tarafından yapılmış olan çalışmalar ile aynı düşünceye sahiptir. Bu çalışmaların düşüncesi, artan döşeme alanının bina maliyetinin düşmesine neden olacağıdır. Bu model; diğerlerine göre daha gelişmiş bir modeldir; Çünkü mevcut verilere ait Means Bilgi Bankası'nın verilerine dayanmaktadır, bina tipleri sınıflandırılmıştır ve m2 maliyet ile bina büyüklüğü arasındaki ilişki doğrusal olarak belirlenmemiştir. Bu çalışmada da; büyüklük, zaman ve yerleşim faktörleri göz önünde tutulmuştur. Oysa ki; bina maliyetini daha fazla etkileyen kalite, plan biçimi. v. b. faktörler de vardır. Regresvon Modelleri: Regresyon modellerinde, maliyet ile maliyeti etkileyen faktörler arasındaki ilişki istatistiksel olarak belirlenmekte ve yeni binanın maliyeti hesaplanmaktadır. 1974'te Kouskoulas ve Koehn tarafından yapılmış olan çalışma, 38 binadan oluşan örnekleme dayanan bir çoklu regresyon modelidir. Bu modeldeki değişkenler; yerleşim, fiyat, bina tipi. kat adedi, kalite ve teknolojidir. 1978'de G. Schafler tarafından yapılmış olan çalışma, 63 binadan oluşan örnekleme dayanan bir çoklu regresyon modelidir. Bu model; 4-20 katlı konut binalan için kullanılabilmektedir. Modeldeki değişkenler; ana faydalı alan, toplam bina hacmi, kullanıcı başına yaşama alanı, fonksiyonel alanlar, faydalı alan, sirkülasyon alanı, kat adedi, kat XVbaşına sirkülasyon alanı, daire sayısı, havalandırılan alanlar, bina dış kabuk alanıdır. 1996'da Murat Çıracı tarafından yapılmış olan çalışma; 1-17 katlı, 30 binadan oluşan örnekleme dayanan bir çoklu regresyon modelidir. Bu modeldeki bağımsız değişkenler; kullanıcı sayısı başına ana faydalı alan, konut içindeki sirkülasyon alanlan/ana faydalı alanlar. yapı elemanları alanlan/brüt kat alanları, dış pencere ve kapı alanlan/dış duvar alanı ve bina yüksekliğidir. 1998'de Mike Bauer tarafından yapılmış olan parametrik maliyet tahmin modeli çalışması, bir uzman sistemdir. Internet aracılığı ile kullanılmaktadır ve veriler güncelleştirilmiş durumdadır. Bu model, mevcut proje maliyet verilerini kullanarak, regresyon analizi ile geliştirilmiştir. Model, A. B. D.'de genellikle 7 kata kadar olan, çelik ve betonarme konstrüksüyonla yapılmış endüstriyel ve ticari binalarda kullanılmaktadır. Dönüştürme modellerinin Türkiye'de kullanılması için gerekli veri tabanı yoktur. Bu nedenle bu modeller kullanılamamaktadır. Yabancı literatürden erişilen veriler de kabul edilememektedir, çünkü her ülkenin ekonomik koşullan birbirinden farklıdır. Oysa ki; bu yöntemle ön tasanm evresinde maliyeti etkileyen faktörler belirlenebilir ve projenin taslağında değişiklikler yapılarak, binanın maliyeti düşürülebilmektedir. Dönüştürme modellerinin avantajlarını ülkemizde kullanabilmek için; maliyeti etkileyen faktörlere dayalı bir model geliştirilmiştir. Bu yöntem için gerekli veri tabanı ülkemiz koşullan için düzenlenmiştir. 4) ÖN TASARIM EVRESİ İÇİN FAKTÖRLERE DAYALI BİR MALİYET TAHMİN YÖNTEMİ: Bu çalışmada geliştirilen model, bir dönüştürme modelidir. Daha önce de açıklandığı gibi; bir proje, baz proje olarak belirlenmekte ve bu projenin m2 maliyeti, dönüştürme modeli ile diğer projelerin m2 ve toplam maliyetlerini hesaplamak için kullanılmaktadır. Yeni projenin özellikleri, maliyeti etkileyen faktörler açısından baz projenin özellikleri ile karşılaştırmaktadır. Yeni projenin m2 maliyeti; yeni projenin özelliklerinin baz projenin özelliklerinden farkı ile belirlenmektedir. Geliştirilen Maliyet Tahmin Modelinin Yöntemi:. Bu modeli geliştirmek için; öncelikle baz projenin özellikleri belirlenmiştir. Baz binanın bütün faktör gruplan içinde en düşük maliyete sahip olacağı düşünüldüğünden, bu hipotez çalışmanın temelini oluşturmuştur.. Modelin geliştirilmesindeki ikinci aşamada; faktör özellikleri belirlenen baz binanın mimari ve betonarme projeleri tasarlanmakta ve statik hesaplan yapılmaktadır. Baz bina için projeler tasarlanıp, hesaplar yapılırken; kanun ve yönetmeliklere uyulmaktadır.. Modelin geliştirilmesindeki üçüncü aşamada; baz binanın projelerine göre yapım işlemleri belirlenmekte ve binanın toplam inşaat maliyetini hesaplamak için, Bayındırlık Bakanlığı birim fiyat analizlerinin kurallanna göre yapım işlemlerinin miktarları hesaplanmaktadır. Baz binanın m2 başına maliyetini hesaplamak için; toplam inşaat maliyeti, toplam inşaat alanına bölünmektedir. Hesaplanan maliyet sadece inşaat işlerini kapsamaktadır; mekanik, elektrik ve sıhhi tesisat işlerini kapsamamaktadır.. Modelin geliştirilmesindeki dördüncü aşamada; faktör grubu sınıflan belirlenirken, baz binanın özellikleri sabit tutulmakta, ancak bir faktöre ilişkin özellikler değiştirilmektedir. Bu sınıflara ait projeler tasarlanmakta ve bu 28 farklı projenin m2 maliyetleri, baz projeninki ile aynı yolla hesaplanmaktadır.. Modelin geliştirilmesindeki beşinci aşamada; projelerin m2 maliyetleri, faktör gruplan içinde karşılaştınlmaktadır. Modelin temeli olan dönüştürme katsayılarını belirlemek için projelerin m2 maliyetleri kullanılmaktadır. Faktör XVIgrubu için dönüştürme katsayılarını belirlemek için; faktör grubu içinde yer alan projenin m2 başına maliyeti, baz projenin m2 başına maliyetine bölünmektedir. Geliştirilen Modelin Kullanımı: Yeni projenin inşaat maliyetini hesaplamak için, yeni projenin baz projeden farklı özellikleri belirlenmekte ve değişen özelliklere göre dönüştürme katsayılan seçilmektedir. Yeni projenin dönüştürme katsayılan toplamı, baz projenin dönüştürme katsayılan toplamından çıkarılmakta ve elde edilen değer; baz projenin m2 maliyet değeri ile çarpılmakta ve bu değer baz proje m2 maliyet değerine eklenmektedir. Bu; yeni projenin 1996 yılına ait fiyatlarla m2 maliyet değeridir. Bu fiyatlar güncelleştirilmelidir, bunun için de bina maliyet indeksleri kullanılmaktadır. Toplam inşaat maliyetini hesaplamak içinde; yeni proje için hesaplanan m2 maliyet değeri, inşaat alanı ile çarpılmaktadır. Bu model hem formül ile ifade edilmiş, hem de Microsoft Excel programının özelliklerinden yararlanılarak kullanımı kolaylaştırılmıştır. 5 )SONUCLAR VE DEĞERLENDİRME; Sonuçlar: Çalışmanın birinci sonucu; bina maliyetini etkileyen faktörlerin, maliyeti etkileme oranlarının belirlenmesidir. İkinci sonucu; maliyeti etkileyen faktörlere dayalı bir maliyet tahmin modelinin kullanımıdır. Değerlendirme:. Geliştirilen model ile hesaplanan m2 başına maliyet değerleri; birim fiyat yöntemi ile hesaplanan m2 başına maliyet değerlerinden %0,3 ile %6 arasında farklılık göstermektedir.. Model 3-10 katlı betonarme konut binaları için geliştirilmiştir. Bu yöntem, diğer tipteki binalar için de geliştirilebilir.. Modelin kullanımı uzman sistem aracılığı ile kolaylaştırabilir.. Modelin geliştirilmesinde kullanılan projelerin kombinasyonlarının m2 başına maliyetleri hesaplanabilir ve bu m maliyet değerleri maliyet haritalannın düzenlenmesinde kullanılabilir. Eşit maliyete fakat farklı özelliklere sahip binalar belirlenebilir. Bunun sonucu olanak, tasanm için karar verilebilir.. Maliyet tahmin modeli, bina maliyet indeksinin kullanımı ile gelecekte de kullanılabilir.