Gayrimenkul yatırım fonlarının gayrimenkul geliştirme sektörüne etkileri

Türkiye demografik ve ekonomik yapısının ürettiği ihtiyaçlar ve yüksek enflasyon ortamından kalma alışkanlıklarla konut sektörünün hakim olduğu bir gayrimenkul piyasası barındırmaktadır. 1990'dan sonra bu denkleme depremden korunma amaçlı yenilenme de eklenmiştir. Ülkenin gelişimine ve ihtiyaçlarına yönelik olarak son 20 yılda nitelikli ofis projeleri, alışveriş merkezleri, lojistik depolar geliştirilmiştir. Özellikle son 15 yılda inşaat ve gayrimenkul sektörü ülke büyümesinde önemli rol oynamış, 'gayrimenkul geliştirme' proje finansmanından gayrimenkul değerlemeye, tesis yönetiminden kiralama şirketlerine kadar pek çok yeni iş sahası ve bunlara bağlı kanuni düzenlemeleri bereberinde getirmiştir. Türkiye ekonomisinde finansal kaynakların bu denli illikit varlıklara bağlanmış olmasından duyulan rahatsızlık, yüksek enflasyon ortamının geride bırakılması ile emeklilik amacıyla konut edinme motivasyonunu düşmesi gibi etkenlerle, ekonomi yönetimi bireysel emeklilik sisteminin gelişmesi için %25 oranında katılım desteği vermiş ve gayrimenkul yatırım fonlarının kurulmasına olanak tanıyan düzenlemelerle hem gayrimenkullerin menkulleşerek terkar finansal piyasalara akış sağlanmasının hem de şeffaf ve kayıt içi kolektif bir yatırım aracı sunarak bireylerin yatırım araçlarının artırılması amaçlanmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu, 2014 yılında yayınladığı 52. III sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonları Tebliği ile, yine kurumun lisansladığı portföy yönetim şirketlerinin, 'geliştirme faaliyetlerine girmeksizin', tamamlanmış ve iskan alınmış mülkleri satın alabilecek fonlar kurmasının önünü açmıştır. İnşaat yapamayan, dolayısı ile yeni proje geliştirmeksizin mevcut mülkleri menkulleştirebilecek olan bu fonlar, son 15 yıldır geliştirilmiş bulunan varlıkların kolektif olarak finansal piyasalarına açılmasını, geliştiricilerin yapacakları çıkışlarla yeni yatırımlara yönelmelerine olanak tanınmasını, bankaların verdikleri kredilerin geri dönerek bilançolarını iyileştirmelerini ve tüm bunların şeffaf ve kayıt için yapılmasını sağlayabilecekler. Bu çalışma, 2014 yılında yürürlüğe giren mevzuatın, dünya üzerindeki uygulamalarını, bahusus gayrimenkul yatırım fonlarının neş'et ettiği Almanya pazarındaki zamansal sürecini inceleyerek; ilk 3 yılında Türkiye'de kurulan gayrimenkul portföy yönetim şirketlerini ve kurdukları gayrimenkul yatırım fonlarını mercek altına almak sureti ile; Türkiye gayrimenkul geliştirme sektörünü nasıl etkiyeceğini, finansal/kurumsal yatırımcıların beklentileri ile geliştiricilerin projeksiyonlarını karşılaştırarak söz konusu Gayrimenkul Yatırım Fonlarının sektörde ne etkiler doğurabileceğini ortaya koymak üzere yapılmıştır. Küresel olarak gayrimenkul yatırım fonlarının tarihsel süreçleri, yatırım yaptıkları alanlar ve büyüklükler incelendikten sonra, Türkiye'nin de uyum sürecinde olduğu Avrupa Birliği'nde gayrimenkul yatırım fonlarının ilk çıktığı ve en çok geliştiği ülke olan Almanya pratiği detaylı olarak ele alınmıştır. Almanya'nın farklı tarihlerde yaşadığı farklı problemler sorunlara ürettiği çözümler, yaptığı düzenlemeler araştırılmıştır. Keza, uzun yıllardır bu pratiği işleten fon yöneticilerine yönelik yapılmış bir araştırmaya da yer verilmiştir. Türkiye Cumhuriyeti Sermaye Piyasası kurulunun yayınladığı tebliğin, Almanya'nın yaptığı düzenlemelerin son haline benzerliği dikkat çekmekle birlikte, Türkiye'de tebliğin yürürlüğe girdiği 2014 yılı Temmuz ayını takip eden süreçte fon kurmak üzere lisans alan şirketler ve bu şirketlerin kurdukları fonlar ile kurulu fonların yaptığı yatırımlar incelenmiştir. Gayrimenkul geliştirme sektörünün öncü çatı kuruluşlarından GYODER, KONUTDER, INDER ve AYD üyelerinden üçer temsilci ile görüşmeler yaparak, gayrimenkul yatırım fonlarına herhangi bir çıkış yapıp yapmadıkları, önümüzdeki dönemde gayrimenkul yatırım fonlarına çıkış planlayıp planlamadıkları, finansal/kurumsal yatırımcıların; gayrimenkul yatırım fonlarının geliştirme projelerinde herhangi bir etkisinin olup olmadığı sorgulanarak, gayrimenkul yatırım fonlarının doğurması beklenen sonuçlar aranmıştır. Öte yandan, sermaye piyasası kurulundan likit fonlar kurmak ve yönetmek üzere lisanslı 41 portföy yönetim şirketinin üçünün temsilcileri ile gayrimenkul yatırım fonlarına bakışları, bu fonlardan beklentileri; daha önce gayrimenkul yatırımı yapıp yapmadıkları sorgulanmıştır. Yapılan tüm bu görüşmelerden gayrimenkul yatırım fonlarının beklenenden hızlı büyüyerek 3 yıl gibi kısa sürede 2 .5milyar TL seviyesine geldiği ve daha da büyümesinin beklendiğini, piyasada alıcı fonların bulunmasının geliştiricileri rahatlattığını, iskanı olmayan veya iskana aykırı yapılaşması bulunan mülklerin tebliğ gereği gayrimenkul yatırım fonları portföylerine alınamamasının geliştiricileri disipline eden bir çıpa olduğu; finansal yatırımcıların yükselen faiz oranlarını kıyaslayarak, gayrimenkul yatırım fonları daha illikit olduğu için bu oranların üzerinde kira getirisi beklediği, döviz kurlarındaki son yıllardaki hareketlilik nedeniyle yabancı para birimi ile kiralanmış mülklerin tercih edildiği, yüksek faiz ortamında Türk lirası kira rakamlarının faizin de altında kalarak çekiciliğini yitirdiği, bireysel emeklilik sistemi içerisinde yürürlüğe giren otomatik katılım sisteminde herhangi bir fon tercihi yapmayan katılımcıların kaynaklarının yönlendirildiği Standart Emeklilik Fonlarına Hazine Müsteşarlığı tarafından getirilen portföylerinin en az %10'unun gayrimenkul yatırım fonları, Türkiye Varlık Fonu araçları ve girişim sermayesi yatırım fonlarından oluşması zorunluluğunun gayrimenkul yatırım fonlarına zaruri bir akış yönlendirdiği ve büyümeye katkı sağlayacağı, benzeri varlık sınıfları kadar getiri sağladığı sürece fon yöneticilerinin gayrimenkul yatırım fonlarına yatırım konusunda istekli olabilecekleri, Borsa İstanbul'un Nitelikli İşlem Pazarında işlem gören gayrimenkul yatırım fonlarının daha likit bir ürün olarak algılandığı, fonların kurucularının/yöneticilerinin bilfiil gayrimenkul geliştirme ve yatırım tecrübesi olmasının kurumsal yatırımcılar tarafından olumlu bulunduğu ve bu tür fonların daha tercih edilebilir olduğu sonuçlarına varılmıştır. Sonuç olarak, Son 15 yıldır geliştirme sektörünün pek çok ticari mülk ürettiği ve bu mülkleri taşımanın yeni yatırımların önünde engel oluşturduğu, bu ticari mülklerin gayrimenkul yatırım fonlarına satışı ile yapılacak çıkışların ülke ekonomisine çarpan etkisi ile katkıda bulunacağı, gelişmekte olan ülke vatandaşlarının yöneldiği emeklilik amacı ile konut edinme eğiliminin yerini alan bireysel emeklilik sisteminin gayrimenkul getirisine ulaşması için ender yatırım araçlarından birisinin gayrimenkul yatırım fonları olduğu ve bireysel emeklilik fon yöneticilerinin piyasadaki diğer enstrümanlarla kıyaslandığında likidite gibi risk primlerini fiyatlayan getiriler sunmakta olan gayrimenkul yatırım fonlarına ilgi gösterdikleri, kira getirisi sunan ticari mülklere yatırım yapan gayrimenkul yatırım fonları ile sermaye büyümesi sağlayan arsa fonlarının araştırma tarihi itibariyle en çok ilgi gören fonlar oldukları görülmektedir. 3 yıl gibi kısa sürede 2 .5milyar TL büyüklüğe ulaşan gayrimenkul yatırım fonlarının yeni portföy yönetim şirketleri, yeni fonlar ve yatırımlarla büyüme hızını sürdürerek gayrimenkul geliştirme sektörünü disipline ederek büyüteceği sonucuna varılmıştır.