Kentsel dönüşüm sürecinde deprem riski altında gayrimenkul değerlemesi: Denizli örneği

Ekonomik büyüme ve kalkınmanın temelleri arasında yer alan gayrimenkul sektörünün birçok alt sektörü bulunmaktadır. Bu gayrimenkul türleri arasında yer alan, hanehalklarının barınmasını sağlayan ve araştırmalara daha çok konu olan sektör ise konut sektörü olmaktadır. Nasıl bir piyasanın oluşabilmesi için arz ve talebin bir araya gelmesi gerekiyorsa konut piyasasının oluşabilmesi içinde konut arz ve talebinin bir araya gelmesi ve bu noktada konut fiyatlarının belirlenmesi gerekmektedir. Bu bağlamda konut arz ve talebine etki eden faktörlerin ayrı ayrı konut fiyatına etkisi bulunmaktadır. Konut fiyatına ve dolayısıyla gayrimenkul piyasasındaki fiyatlara etki eden değişkenler makroekonomik ve mikro ekonomik değişkenler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Makroekonomik değişkenler arasında nüfus ve demografik faktörler, kentleşme, ulaşım imkanları, mortgage faizi ve krediler, enflasyon, yatırım imkanları ve beklentiler yer alırken, mikro ekonomik değişkenler arasında da gelir, faiz oranları, inşaat maliyetleri, altyapı, vergiler ve teşvik politikaları, arsa politikaları, sigorta olanakları, deprem riski, konut özellikleri ve hanehalklarının zevk ve tercihleri bulunmaktadır. Mikroekonomik değişkenler arasında yer alan ve sektörün karşı karşıya kalabileceği riskler arasında bulunan deprem riski Türkiye'nin geçmişşten günümüze kaçınılmaz bir gerçeği olmuştur. Deprem riski ve konut değeri arasındaki ilişkiye, konut değerini etkileyen olası bir değişken olarak bakılmalıdır. Deprem tarihi kesin bilinmese bile olası olarak bir deprem riski, konutun hem beklenen hem de gelecekteki faydasını etkilediği için konutun fiyatını da etkilemektedir. Bu çalışmada da konut fiyatları ile deprem riski arasındaki ilişkinin incelenmesi yanında kentsel dönüşüm veya yeniden imar sürecinin ekonomik mantığı da ortaya konulmaktadır. Kentler zamanla büyümekte, konutlar eskimekte ve değerleri de değişmektedir. Eski konutların arazileri zamanla değerli hale geldikçe kentler yeniden imar edilmektedir. Bu bağlamda bu çalışmada Denizli kentinde hem deprem riski hem de yeniden imar etkisi birlikte ele alınarak konut fiyatlarındaki değişim ve ortaya çıkan sorunlar incelenmektedir. Bu amaç doğrultusunda çalışma dört bölümden oluşmaktadır. Birinci bölümde, öncelikli olarak gayrimenkul sektörü ile ilgili kavramlar üzerinde durulurken, ardından gayrimenkul ve emlak piyasası arasındaki ilişkiler ele alınmıştır. Bölümün devamında ise gayrimenkul ve dolayısıyla konut piyasasında arz-talep dengesi, piyasa fiyatının belirlenmesi ve bu fiyata etki eden makroekonomik ve mikro ekonomik değişkenler ortaya konmaya çalışılmıştır. Çalışmanın ikinci bölümünde, son yıllarda önemi giderek artan ve sürekli gündemde olan kentsel dönüşüm konusu incelenmiştir. Konut sektörünün deprem riskinden korunması için dönüşümün hangi konutlara uygulanacağı, ne şekilde ve kimler tarafından hangi yasalara dayandırılarak yapılacağı bu bölümde ele alınmıştır. Bu çalışmanın üçüncü bölümünde ise, gayrimenkul değerleme yöntemleri üzerinde durulmuştur. Gayrimenkul değerini tespit etmede bu yöntemler arasında yer alan emsal karşılaştırma, maliyet, gelir indirgeme yöntemleri ve hedonik model ayrı ayrı ele alınarak incelenmiştir. Çalışmanın dördüncü ve son bölümü mekansal bir uygulamayı içermektedir. Bu bağlamda birinci derece deprem kuşağında yer alan Denizli kentinden rassal olarak seçilen İstiklal, Sümer ve Servergazi mahallelerindeki konutların taşıdığı deprem riski ve bu deprem riskinin bina değerlerine etkisi ele alınmıştır. Son olarak çalışma, elde edilen bulguların karşılaştırmalı olarak değerlendirildiği ve tartışıldığı sonuç bölümü ile sona ermektedir.