Küresel finans krizi ve Türkiye'deki konut sektörüne etkileri

Konut sektörü, insanların barınma ihtiyaçlarının yanı sıra, inşaat sektörünün bir alt dalı olarak ekonominin de önemli sektörleri arasındadır. ABD'de yaşanan küresel krizin en önemli nedenlerinden birisi de subprime kredi değerliliğine sahip bireylere risk değerlendirmesi yapılmadan önemli ölçüde mortgage kredisi verilmiştir. Bu durum beş altı yıllık zaman diliminde ABD'deki konut fiyatlarını önemli ölçüde artırmıştır. FED'in faiz oranlarını artırması, bankaların riskli davranışları, ABD dolarının karşılığının bulunmaması, konut kredilerinin menkul kıymete dönüştürülmesi ve konut sektörünün spekülasyona açık hale gelmesi gibi nedenlerle mortgage kredileri geri ödenememiş ve konut fiyatları ABD'de düşerek tüm dünya ekonomisini etkileyen küresel bir krize dönüşmüştür. Başta ABD olmak üzere gelişmiş ülkelerde küresel krize karşı kurtarma paketleri devreye sokulmuştur. Küresel kriz tüm dünyada hissedilmiş ve uluslararası piyasalarda büyük bir şoka dönüşmüştür. Sermaye hareketleri, gelişmiş ülkelerden yükselen piyasalara kaymıştır. Küresel kriz, finansal sektörden reel sektöre doğru yayılmıştır. Banka ve finansal kurum batmaları yaşanmıştır. Dünya'da büyüme oranları ve küresel konut fiyat endeksi ciddi düşüşler göstermiştir. Türkiye'de de konut sektörü, önemli sektörler arasındadır. 1980'li yıllardan sonra kentleşme hızı artarak insanlar, büyük şehirlere göç etmişlerdir. Barınma ihtiyacının karşılanması için insanların konuta ihtiyacı vardır. TOKİ, toplu konut projelerini üstlenerek dar gelirli ailelere ucuz ve nitelikli konut sunmaktadır. Bu nedenle 2000'li yıllardan sonra TOKİ'nin faaliyetleri artmıştır. Bunun yanında birçok özel inşaat şirketi konut üretmiştir. Türkiye konut sektörü ile ilgili derlenen verileri incelediğimizde Türkiye Konut Fiyat Endeksi, 2010 yılından 2016 yılının üçüncü çeyreğine kadar iki katından fazla artış göstermiştir. Yüksek oranlarda artış yaşanması konut sektörünü spekülasyonlara açık hale getirmiştir. Konut inşa eden firmalar artmıştır. İpotekli konut kredisi, konut kredisi hacmi ve bu kredileri kullanan kişi sayısı yıldan yıla artmıştır. Kentsel dönüşüm projelerinin ve konut inşaatlarının arttığı 2010- 2016 döneminde Türkiye konut sektörü için önemli değişkenlerden birisi de Hedonik Konut Fiyat Endeksi 'dir. HKFE, kalite etkisinden arındırılırmış fiyatları yansıtmaktadır. HKFE, 2010 -2016(10) döneminde iki kat artış göstermiştir. Uzun dönemde HKFE-TKFE birbirinden ayrışmaktadır ve TKFE daha fazla artış göstermektedir. Türkiye'de konut sektörünün önemli bir özelliği de konut fiyat endeksi, hedonik konut fiyat endeksi, konut satış sayıları, konut birim fiyatları gibi derlenen veriler 2010 yılından günümüze kadar yapılmıştır. Bu tür verilerin yeni olmasının yanı sıra konutların kiralanması, satışı, maliyetleri ya geçerli ölçülerle derlenememekte ya da yoktur. Örneğin Türkiye İstatistik Kurumu'in konut satış sayıları endeksinde diğer ilkel ve diğer ikinci el kalemleri bulunmaktadır. Türkiye konut sektörü bir takım risklerle karşı karşıyadır. Tıpkı 1990'lı yılların sonunda Güneydoğu Asya ülkelerinde olduğu gibi konut balonu riski bulunmaktadır. Çünkü konut fiyatları; enflasyonun ve milli gelirin üzerinde artmaktadır. Konut sektörü; piyasa riski, faiz oranlarının artması riski, ödemeler bilançosu ve döviz kuru riski, bankaların zor duruma düşmesi gibi risklerle karşı karşıyadır. Çalışmada VAR analizi kullanılmış olup; konut fiyatları ve hedonik konut fiyatları olmak üzere iki bağımlı değişkene yer verilmiştir. Tüketici fiyat endeksi, sanayi üretim endeksi, BİST 100 endeksi, ülke riski ve küresel risk iştahı bağımsız değişkenlerdir. 2010- 2016 dönemini kapsamaktadır. Çalışmada Türkiye'deki konut fiyatları üzerinde belirleyici olan faktörler Vector autoregression analizi kapsamında birim kök testi, eşbütünleşme analizi, hata düzeltme modeli ve varyans ayrıştırması ile incelenmiştir. Genel olarak Türkiye'deki konut fiyatları, küresel finansal gelişmelerden daha çok yurtiçi gelişmelere dayalı şoklardan etkilenmektedir. Yurtiçi faktörlerden en fazla imalat sanayi endeksi ve enflasyondan etkilenmektedir.