Türkiye'de sürdürülebilir taşınmaz geliştirme olgusunun yarattığı değerin sertifikalı yeşil bina üzerinden irdelenmesi

Yerküre ; evrendeki her gök cismi gibi sonlu ve sunduğu tüm kaynaklar sınırlıdır. İlk Sanayi Devrimi'nden XXI. yüzyıla kadar geçen 250 yıl içinde insanoğlunun inşa ettiği sosyal ve ekonomik dünya tarafından doğal kaynaklar, kendi dahil yaşam formlarını da tüketerek geliştirilirken doğal çevre de nitelik ve nicelik olarak hızlı bir şekilde tüketilmektedir. Konunun önemi öncelikle insanoğlunun barınma ihtiyacı için inşa edilen yapılı çevrenin hem fiziki hem de parasal yaşam döngüsünde doğrudan ve/veya dolaylı olarak ciddi miktarda doğal kaynağın kullanılmasından ikincil olarak da üretim sektörleri içinde gayri safi milli hasılada ve yıllık gelir oranında sahip olduğu baskın üretebilme yeteneğinden kaynaklanmaktadır. Bu çalışmanın temel amacı disiplinler arası bütüncül bir yaklaşımla ele alınması gereken taşınmazın, geliştirildiği zaman dilimi kadar geleceğe de yatırım yapılması gerekliliğinin vurgulanmasıdır. Bu amaçla; öngörünün sağlam temellere oturtulabilmesi için gerekli veri akışı; yatırımın/tasarrufun temel yapı taşı olan gerçek ve tüzel kişiliklere yansıtılan bilgiler, sürdürülebilir yapılı çevrenin geri kazanımlarını ifade kapasitesi üzerinden tartışılmaktadır. Yapılı çevrenin döngüsel süreçlerinin değerlemesi de tasarım, inşa, değerleme kavramları 'değer' adına, sürdürülebilirlik ve kapital kuramları ile akademik çevre, uluslararası kurumlar ve varlık piyasalarında tartışılan ilkeler, yaklaşımlar ve yöntemler doğrultusunda irdelenmektedir. Bu bilgiler ışığında; Türkiye'de para ve semaye piyasalarında verileri halka açık, taşınmaz ve taşınmaza dayalı haklara ve taşınmaz geliştirmeye aktif toplamlarının en az %51'i oranında yatırım yapmak ve yatırım değerlerini mevzuat çerçevesinde değerleme şirketlerine yaptırma ve verilerini aracı kurumlarla halka duyurma zorunluluğu bulunan tek kurumsal yatırım aracı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları üzerinden araştırma yürütülmüştür. Borsa İstanbul'da (BIST, Mart 2019) işlem gören 33 GYO'nun son beş yıllık (2014-2018) yatırım amaçlı gayrimenkuller portföyü incelenerek, yeşil bina / sürdürülebilir yapılı çevre sertifikasına sahip 18 bina/proje ve etkinliklerin toplam 1.107 adet olduğu, bu etkinliklerden 46 adedinin GYO kapsamında (%4,1) yer aldığı tespit edilmiştir. Derlenen veriler betimsel istatistik yöntemleri kullanılarak sertifikalı bina / projelerin yaşam döngülerinde yer alan fiziki ve parasal başarım seviyelerine göre sınıflandırılmıştır. Varlıkların ve öz kaynakların gelire göre verimlerinin irdelendiği aktif karlılık ve öz kaynak karlılığı oranları üzerinden tartışılmıştır. Türkiye'de Mayıs 2006'da ilk sertifikalı yenileme projesine portföyünde yer veren İş GYO A. Ş. örneği üzerinden çalışma yapılmıştır. BIST'e kayıtlı ve halka açık olan şirketlerin pazar değeri önce GYO'lar ile GYO'ların değeri de ISGYO kapsamında karşılaştırılmıştır. Son olarak ISGYO'nun YAG'de 2014 yılı ve sonrası yer verilen taşınmazlardan kira ve/veya üst hakkı geliri elde edilen ve işletme giderleri ISGYO sorumluluğunda olan sertifikalı ve sertifikasız karşılaştırılabilir yatırımlar tespit edilmiştir. Efektif Döviz Kuru (TP. RK. U01. Y) ölçütü ile güncellenen yıllık net kar üzerinden yapılan hesapta, bu 5 yıl içinde tüm portföyün sertifikalı olması halinde, yıpranma payı kadar bir tasarrufun yapılabileceği belirlenmiştir.