Alışveriş merkezi yer seçimi kriterleri ve kullanıcı memnuniyetinin değerlendirilmesi: İstanbul örneği

Son dönemde Türkiye gayrimenkul pazarında önemli bir gelişme gösteren alışveriş merkezlerinin Türkiye ekonomisine büyük katkılara sağlaması yanında her geçen gün günlük hayatımızdaki önemi daha da artmaktadır. Türkiye'de alışveriş merkezleri yatırımlarının artış göstermesinde ekonomide yaşanan istikrar ortamı, alışveriş merkezi pazarındaki arzın yetersizliği, genç ve dinamik nüfus büyüklüğü, gelir düzeyinde yaşanan artış, diğer ülkelere göre yatırımlarda daha yüksek getiri oranlarının sağlanması sayılabilir. Bu nedenle, alışveriş merkezlerinin öneminin son yıllarda ülkemizde artmasıyla, yatırımlar ivme kazanmıştır. Bu çalışma, tanımlayıcı bir araştırma olup tarihsel süreçte alışveriş merkezlerinin değişimi ve gelişimini açıklamak, günümüz alışveriş merkezlerinin özelliklerini tanımlamak, alışveriş merkezi yer seçim kriterlerini araştırmak, alışveriş merkezlerinin gelişimini dünya ölçeğinden Türkiye ve İstanbul ölçeğine inerek incelenmesi amaçlanmıştır. Bu çalışma da ICSC'nin ve DeLisle'nin dünyadaki; AMPD'nin Türkiye'deki alışveriş merkezleri sınıflandırması ve özellikleri açıklanmıştır. Ayrıca alışveriş merkezi yer seçimi sürecinde dikkate alınan konular incelenmiştir. Türkiye alışveriş merkezleri gelişim süreci sayısal verilerle ele alınmıştır. Türkiye alışveriş merkezi gelişim süreci 1988 2009 yılları arasında incelenmiş, mevcut durum ve gelecek öngörüleri değerlendirilmiştir. İstanbul'da alışveriş merkezlerinin gelişim süreci incelenirken öncelikle İstanbul'un coğrafi, sosyo-ekonomik statüsü incelenmiştir, kentsel gelişimine ve geleneksel ticaret alanına kısaca değinilmiştir. Son olarak İstanbul'daki süreç içinde var olmuş olan bütün Alışveriş Merkezleri kronolojik olarak ele alınarak, gelişim süreçleri, konumları, yatırımcıları, kentsel mekanla ilişkisi, fiziki özellikleri, ulaşım ve erişebilirliği incelenerek değerlendirme yapılmaktadır. Değerlendirmeler sonucunda Alışveriş Merkezlerinin yer seçimi, kentsel mekanla olan uyumu ile ilgili çıkarımlar ve zamanla birbirine benzeyen Alışveriş Merkezlerinin gelecekteki durumları ile ilgili öngörülerde bulunulmaktadır. Kuruluş yeri seçiminde sadece bugünün koşulları değil, geleceğin de planlanması gerekmektedir. Günümüzde alışveriş merkezleri, kentteki kamusal alanların ve kent merkezlerinin işlevlerini üstlenecek yeni kent simülasyonları yaratmaya çalışmaktadır. Ancak, alışveriş merkezi gelişiminde görülen bu hızlı artışa tezat olarak, Türkiye'deki alışveriş merkezlerinin ortaya çıkışlarındaki ekonomik ve sosyal dinamikleri inceleyen; bu küresel yapı tipolojisinin mekansal senaryosunun şekillenişindeki yerel etkileri tartışan dünyadaki alışveriş merkezleri ile karşılaştırmalı analizler yapan ve bu alışveriş merkezlerinin yerşeçim tercihlerini inceleyip kıyaslayan çalışma bulunmamaktadır. Diğer gayrimenkul yatırımlarından farklı olarak, popüleritesini korumak ve ziyaretçi sayısını arttırmak için sürekli yenilenme sürecinde olan alışveriş merkezlerinde, kullanıcı memnuniyeti önemli bir yer tutmakta ve buna bağlı olarak sürdürülebilir bir yatırım yapılabilmesi için de yatırımcıların doğru konumu belirlemeleri oldukça önemlidir. Bu çalışmada, alışveriş merkezi yer seçiminde önemli olan faktörlerin ağırlıklarının belirlenmesinde sübjektif yargıların rahatlıkla kullanılabildiği AHP tekniği kullanılmıştır. Türkiye genelinde faaliyet gösteren ve genel merkezi İstanbul'da olan firmalar değerlendirilmiş ve örneklem içerisine bu firmaların karar verici birimi olan proje geliştirme departmanındaki yöneticiler dahil edilmiştir. 23 farklı alışveriş merkezi geliştiren firmada toplamda 108 adet anket, yüz yüze görüşme tekniği kullanılarak yapılmıştır. Yapılan literatür taramalarında hem alışveriş merkezi yatırımı için doğru yer seçimini hem de yapılan bu yatırımın kullanıcılar tarafından değerlendirildiği 2 analizin birlikte kullanılmadığı görülmüştür. bu anlamada çalışma kapsamında kullanıcı memnuniyetinin belirlenmesine yönelik de analizler yapılıp sonunda karşılaştırılmıştır. Kullanıcı memnuniyetinin analizi için ise 7 farklı özellikteki alışveriş merkezi seçilerek toplamda 420 adet anket yapılmış ve bunlar tek yönlü varyans analizi, faktör ve regresyon analizlerinde değerlendirilmiştir. Yapılan çalışma sonucunda erişebilirlik, sosyo-ekonomik faktörler, iyi bir Pazar analizini gerektirecek olan rekabet ortamı ve gelecekteki gelişmeler kriterleri önem derecesi olarak ilk sırada yer alan unsurlar olmuştur. Yapılan bu çalışma, doğru yer seçim kriterlerinin anlaşılabilmesi, değerlendirilmesi ve buna bağlı olarak doğru yatırımların yapılabilmesi için yol gösterici olacaktır.