Konut projelerinde arz-talep analiz yöntemi uygulaması: İstanbul ilçeleri örneği

Günümüzde ve özellikle ülkemizde inşaat lokomotif sektör haline gelmiştir. Ayrıca en geçerli yatırım araçlarından biridir. Şimdiye kadar büyük bir ivme ile cazibesini koruyan sektör, arzın ve çeşitliliğin artmasıyla birlikte duraklama dönemine girmiştir. Bu da yapılacak yatırımların isabetli olması gerektiği ihtiyacını doğurmuştur. Büyük yatırımlar ve zaman harcanan projelerin başarılı olabilmesi gerçekçi ve yerinde yapılan analizlerle mümkündür. Günümüz müteahhitlik anlayışında projelerin konumuna ve konseptine genellikle içgüdüsel olarak karar verilmektedir. Bunun sonucunda da başarısız projeler ortaya çıkmaktadır. Özelikle konut projeleri için bölgedeki arz, talep edilen ürün çeşidi ve hedef kitlenin analiz edilmesi gerekmektedir. Projenin geliştirme sürecinde yapılacak olan arz-talep analizi büyük önem taşımaktadır. Bu çalışmada istatistiki verilere ve pazar araştırmalarına dayanan bir arz-talep analizi yöntemi geliştirilmiş olup İstanbul'un 3 ayrı bölgesine uygulanmıştır. Bu yöntemin konut projelerinin karar aşamasında destek dokuman olması amaçlanmıştır. Kentleri oluşturan temel elemanlardan biri de konutlardır. Bu konutlar insanları etkileyen her türlü değişimin yansıdığı yerler olarak hayatımızda yer almaktadırlar. Tarihsel sürece baktığımızda, barınma ihtiyacını gidermek amacıyla ortaya çıkarılan konut, yıllar içinde farklı anlamları ve görevleri de içermeye başlamıştır. Bu değişen anlamlar ve görevler, konut problemine de bakışı yıllar içerisinde değiştirmeye başlamıştır. Toplum içinde farklı kimliklerin olması, konuta dair beklentileri de çeşitlendirmektedir. Bu beklentileri gerçekleştirmeye çalışan konut piyasası, sürekli yeni konut sunum projelerini ortaya koymuştur. Her zevke göre çeşit çeşit üretilen konut projelerinin, gerçekte konut ihtiyacını ne kadar karşıladığı önemli bir sorudur. Diğer bir soru, sürekli olan bu konut üretimine gerçekten ihtiyaç olup olmadığıdır. Ya da bu üretilen konut projelerinin asıl müşterileri kim olduğu sorusudur. Türkiye'de alt gelir grubuna yönelik konut arzının önemli bir sorun olduğu bilinmektedir. Halen, alt gelir grubunun konuta erişimi önemli bir problemdir ve bu yönde devlet politikaları yetersiz kalmaktadır. O zaman Türkiye'de konut piyasasını ve konut projelerini şekillendiren asıl konuta ihtiyaç duyan alt-orta gelir grubunun gereksinimleri değil, daha üst gelir gruplarının talebi ve istekleridir. Türkiye'de kentleşmenin gereksinim duyduğu barınma ve yerleşme problemlerini kişiler gecekondu ve yapılaşma şartlarına aykırı yapı inşa ederek kendileri sağlamaya çalışmışlardır. Son yıllarda, ekonomideki göreli istikrar ve düşük faiz oranlarının bir sonucu olarak bankalarca kullandırılan ipotek kredileriyle beraber yeni bir süreç başlamıştır. Ancak, global ölçekte etkili olan finansal krizle beraber konut finansmanında ve bankalarca verilen ipotek kredisi sisteminde yeni tedbirler alınmaya yönelmiştir. İpotekli konut kredisi uygulamasında bankaların ve kredi kullananların temerrüde düşmemeleri için sistem sürekli izlenmekte ve gelişmeler yakından takip edilmektedir. Türkiye'de, son yıllarda gayrimenkul geliştirme ve finansmanı alanında yeni çalışmalara ağırlık verilmekte ve genellikle ikincil verilerle inceleme yapılması ile yetinilmektedir. Fakat, bireysel ve kurumsal yatırımcıların gayrimenkul edinimi ile finans firmaları ilişkilerinin kurulması ve özellikle toplumun farklı kesimlerinin konut ve diğer gayrimenkul yatırımları için kredi alımı ve yatırımcıların ihtiyaçlarına uygun yeni ürün tipi geliştirme çalışmalarına altlık oluşturacak projeler mevcuttur. Hane halkı tarafından kimi zaman bir tüketim malı, kimi zaman da bir yatırım malı olarak görülen konut, genel çerçevesi ile insanların temel ihtiyaçlarından biri olan barınma ihtiyacını karşılamaktadır. Konuta olan arz ve talep, ülkelerin ekonomik, sosyal, kültürel, coğrafi ve demografik gerçeklerine bağlı olarak zamanla değişme ve gelişme göstermektedir Konut talebinin karşılanması, konut politikaları ve ekonomik şartlarla bağlantılıdır. Spekülatif beklentilerin olduğu zamanlarda, özellikle yüksek talep ve hızlı fiyat artışlarının yaşandığı kentsel alanda yatırım amaçlı konut talebi ile daha sık karşılaşılabilmektedir. Tüketim, yatırım ve servet biriktirme gibi farklı amaç ve biçimlerde ortaya çıkabilen konut talebinin türüne göre arz ve talep unsurları da değişmektedir. Barınma ihtiyacı olan konut güvenliği ile; su, elektrik, kanalizasyon ve iletişim gibi altyapı hizmetleri sağlanmış, ısı, ışık ve havalandırması yeterli, insanın çalışma, sağlık, eğitim ve çevre gibi haklarını kullanmasına olanak tanıyan bir ortama sahip, geliri ne olursa olsun herkesçe erişilebilir olarak tanımlanmaktadır. Bu tercihlerde, hane halkı büyüklüğü kilit role sahiptir. Konut ünite tiplerinde çeşitlilik ve niteliklerindeki artış finansman sorununu beraberinde getirmekte ve bunun ana eksenini de 'konut piyasası' oluşturmaktadır. Konut projelerinin başarısı da diğer gayrimenkul projeleri gibi konumunun isabetli olmasıyla doğru orantılıdır. Bu nedenle konumun doğru belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Konumu belirlerken asıl parametre ise yapılacak projenin bölgede talep görüp görmeyeceğidir. Çünkü projeye talebin yüksek olması satış fiyatlarının da yükselmesine ve daha kısa sürede daha çok alanın satışına imkan vermektedir. Bu durum aynı zamanda projenin karlılığını artırmaktadır. Ancak yapılan projenin yeterince talep görmemesi, planlanan satış fiyatlarına ulaşamamak ve satış süresinin uzaması riskini doğurmaktadır. Bu riski minimize etmek amacıyla sağlıklı bir arz-talep analizi yapılması gerekmektedir. Konut talebinin nitelikleri demografik özellikler, gelir, konutun nitelikleri, yeni hane halkı oluşumu, birincil/ikincil konut talebi, yatırım/ikamet amaçlı talep, satın alma/kiralık konut talebi vb. gibi çok çeşitli açılardan analiz edilebilir. Konut talebi ayrıca birincil konut/tatil konutu gibi alt sınıflarda da incelenebilmektedir. Sahiplik amaçlı konut talebini, ilk olarak gelir çerçevesinde analiz etmek mümkündür. Bu çerçevede, belli bir zamanda aktif olarak konut arayanlar; yeni oluşan hane halkları ile mevcut hane halklarının bir bölümünden oluşmaktadır. Kiralamak veya satın almak için konut talep eden ve bu isteği karşılayabilecek olanaklara sahip olan kesim efektif talebi temsil etmektedir. Öte yandan konut satın almayı veya kiralamayı istediği halde yeterli olanakları bulunmayan kişilerin talebi ise bastırılmış talep olarak ifade edilmektedir Dolayısıyla konut gereksiniminin, ancak belli koşullarda etkin konut talebine dönüşmesi mümkündür. Bu bağlamda konut talebine daha geniş bir açıdan bakıldığında; gelir/servet yeterliliğinin, konut fiyatlarının ve finansman koşullarının konutta fiyata erişebilirliği desteklemesi durumunda; konut gereksiniminin satın alma talebine doğru evrilmesi mümkündür. Konut alımının piyasa koşullarında kredi finansmanı ile yapılması durumunda, konut finansmanına yönelik talebin de konuta yönelik talep nedeniyle ortaya çıktığı söylenebilir, . Konut talebinin kaynaklarının belirlenmesinde yerel piyasa dinamikleri en önemli etkendir. İnşa edilecek konut sayısı/konutların büyüklüğü, hangi konut türünün hızla satılabileceği/kiraya verilebileceği ve satış/kira fiyatları gibi unsurların tahmin edilmesinde tüketicilerin demografik özellikleri önem taşımaktadır. Bununla birlikte, konuta yönelik yerel talebi tam olarak belirlemek güçtür. Konuta yönelik yerel talebin belirlenmesi sürecindeki veri yetersizliği sorununu aşmak için yerel emlakçıların bilgisine başvurulması düşünülebilir. Buna karşılık yazın, konut talebinin makro belirleyicilerini sosyo-ekonomik değişkenler çerçevesinde ortaya koymuştur. Bu çerçevede, genel ekonomideki gelişmeler konut talebi üzerinde belirleyici etki yapmaktadır. Örneğin, enflasyonun düşmesi, serbestleşme ve finansal inovasyon konut talebini artırmaktadır. Ayrıca, konut kredisi reel faiz oranları, yaşlı insanların konutlarının piyasa konusu olması, servet ve konut fiyatlarının düşük olması gibi unsurlar da konut talebini etkileyen unsurlar arasındadır.