Bodrum Yalıçiftlik Beldesi'nin kentsel gelişiminde mekansal planların ve gayrimenkul sektörünün yönlendirici gücü

Küresel liberal ekonomi politikalarının hakim olduğu günümüz dünyasında kentlerin gelişim ve dönüşüm süreçleri iki ayrı gücün karşılıklı mücadelesine sahne olmaktadır. Kamu sektörünün gücünü arkasına alan 'mekansal planlama', kentsel gelişim ve dönüşüm kararlarını artık özel sektörün gücünü arkasına alan 'gayrimenkul sektörü' ile beraber almaktadır. Her iki tarafın kentsel gelişim ve dönüşüm süreçlerinden beklentisi farklı olduğu gibi bu süreçlere katkısı da farklı olmaktadır. Kentsel çalışmalar literatürü, mekansal planlama ve gayrimenkul sektörü arasında yakın bir ilişki olduğunu ortaya koymaktadır. Ancak bu ilişki çoğu zaman iki yönlü olarak incelenmemekte, hangi durumlarda mekansal planların hangi durumlarda ise gayrimenkul sektörünün etkinleştiğine ve fiziksel çevre üretiminde baskın yönlendirici güç olduğuna detaylı değinilmemektedir. Bu çalışma, bu alandaki boşluğa bir katkı yapmayı amaçlamaktadır. Mekansal planlama ve gayrimenkul sektörü arasındaki karşılıklı uyum ve mücadeleyi en iyi turizm bölgelerinde izlemek mümkündür. Dünya üzerinde turizm potansiyeli yüksek olan yerler, gayrimenkul sektörünün yoğun bir yatırım ilgisi altında kalmaktadır. Turizm bölgeleri kimi zaman mekansal planlar yolu ile son derece kontrollü olarak gelişirken, kimi zaman ise gayrimenkul sektörünün arz ve talepleri doğrultusunda serbest bir kentsel gelişme göstermektedir. Kentsel gelişme sürecinde taraflar bazen uyumlu hareket etmekte, bazense çatışmaktadır. Uyum ve çatışma süreçlerinin sonunda önemli olan mesele, neticede planlı ve sağlıklı bir kentsel gelişmenin ortaya çıkıp çıkmadığıdır. Bu çalışmanın amacı, gayrimenkul sektörünün yoğun ilgi gösterdiği bir turizm bölgesi olan Bodrum'a bağlı Yalıçiftlik Beldesi'nde, mekansal planlama ve gayrimenkul sektörü arasında yaşanan karşılıklı güç mücadelesini keşfetmektir. Son 30 yıl içinde Yalıçiftlik Beldesi'nde önemli kentsel yatırımlar gerçekleşmiştir. Mekansal planların ve gayrimenkul sektörünün, Yalıçiftlik Beldesi'nin kentsel gelişimi üzerinde ne derece belirleyici etkisi olduğu bu çalışmada anlaşılmak istenmektedir. Bu kentsel gelişimler gayrimenkul sektörü aktörlerine ve kentsel projelere dayalı olarak detaylı analiz edilmiş, mekansal planlamanın hangi dönemlerde etkin güç kazandığı, hangi dönemlerde ise etkisiz kaldığı konusu nedenleriyle beraber aydınlatılmıştır. Bu sayede gayrimenkul sektörü ve mekansal planlama arasındaki işbirliği veya karşılıklı güç mücadelesi somut olarak ortaya konmuştur. Bu araştırmada veriler doküman incelemesi, saha araştırması ve derinlemesine görüşme yöntemleri kullanılarak toplanmış, toplanan veriler 'içerik analizi' yöntemi kullanılarak analiz edilmiştir. Araştırmanın ilk aşamasında doküman incelemesi yapılmış, konu ile ilgili yazılmış tezler, makaleler ve kitaplar derlenmiş ve tema bağlamında incelenmiştir. İkinci aşamada, çalışma alanı olarak seçilen Yalıçiftlik Beldesi'nin geçmişşten günümüze yapılan tüm mekansal planlarına ve kentsel projelerine ulaşılmış ve tema bağlamında incelenmiştir. Üçüncü aşamada, Yalıçiftlik Beldesi arsa ve arazi değerlerinin kentsel yatırımlara bağlı olarak son 30 yıl içindeki değişimi beşer yıllık periyotlara bölünerek tespit edilmiştir. Arsa ve arazi fiyatlarında yaşanan değişimler, gayrimenkul sektörünün belde içinde yatırım ilgisini, eğilimini ve davranışını göstermesi bakımından önemlidir. Bu aşamada, beldede faaliyet gösteren gayrimenkul değerleme şirketleri ve emlakçılar ile derinlemesine görüşmeler yapılmıştır. Tez çalışması, turizm bölgelerinde gayrimenkul sektörü aktörlerinin mekansal planlama sürecine aktif katıldıklarını, kendi istek ve beklentileri doğrultusunda mekansal plan yapım sürecini yönlendirdiğini ortaya koymuştur. Cazibesi yüksek turizm bölgelerinde gayrimenkul sektörü ve mekansal planlama arasında güç mücadelesi yerine güçlü işbirliğinin öne çıktığı anlaşılmaktadır. Mekansal planlama ve gayrimenkul sektörü turizm bölgelerinde birbiriyle uyumlu hareket etme eğiliminde olmaktadır. Sektör oyuncuları ve plan yapıcılar arasında tesis edilen işbirliği turizm beldelerini kısmen korurken kısmen de kimlik değişimine neden olmaktadır.