Ofis yer seçimi kriterlerinin belirlenmesi: Anadolu Yakası A Sınıfı ofis piyasası örneği

Dünyada 19. yüzyılın ortasından itibaren şekillenmeye başlayan hizmetler sektörü, hızla gelişen teknoloji ile birlikte yıllar içinde önemi artan bir sektör haline gelmiştir. Küreselleşme ile birlikte iletişim ve ticaret alanında daha da yakın ilişkiler kuran ve bütünleşen ekonomilerdeki firmalar aynı zamanda üretimin de uluslararası ölçeğe taşınmasıyla birlikte birbirleriyle her geçen gün artan bir rekabet içerisine girmişlerdir. Bu güçlü bütünleşik iletişim ortamında coğrafi sınırlar ortadan kalkmış ve şehirler kendilerine ait sınırların çok daha ötesine geçerek yeni işbölümü bağlamında bilişim teknolojilerinin yarattığı ağın birer parçası olmuşlardır. Sonuç olarak iletişim ve bilgi teknolojileriyle beraber pek çok servisi kapsayan hizmetler sektörü daha da önem kazanmıştır. Esneklikten uzak ve katı bir denetim biçimine sahip fordist üretim modelinin ardından 1900'lerin son çeyreğinde ortaya çıkan postfordist üretim yapısının sonucu olarak üretim modellerinde ve mekanlarında köklü değişiklikler yaşanmıştır. Üretimin uluslararası düzeyde daha da yaygınlaşmasını sağlayan bu köklü değişiklikler, teknolojik gelişmelere de bağlı olarak hız kazanmış, ulaşım ve iletişim maliyetleri üzerinde olumlu bir etki yaratmıştır. Bu değişim hizmet aktivitelerinin en yoğun gerçekleştiği mekanlar olarak şehirleri ve merkezlerini derinden etkilemiştir. Şehirsel merkezler 1980'lere kadar ana ulaşım aksları boyunca gelişme göstermiş olup, 1980'lerden sonra teknolojideki gelişmelerin de etkisiyle birbirleriyle kendi içinde bir ağ oluşturarak hem kendi şehirsel yapılarının hem de uluslararası platformdaki ilişkiler ağının birer birleşeni olmaya başlamışlardır. Makro ölçekte sektörel bazda yaşanan bu değişim hizmet faaliyetlerin gerçekleştiği daha alt ölçekteki birimler olarak ofis kavramını ve zaman içindeki mekansal yapısını derinden etkilemiştir. 16. yüzyılda devlet işlerinin idaresi amacıyla yapılan ve ilk ofisler olarak kabul edilen binalardan bu yana ofis kavramı yaşanan sektörel değişimlerin de etkisiyle zaman içinde başlı başına bir gayrimenkul ürünü haline gelmiş, özellikle teknolojiyle yakından ilgili olan hizmet faaliyetleri için ofisler en önemli birimler olarak gelişmiştir. İşletmelerin maliyetlerinde en önemli kalem haline gelen ofislere ait giderler zaman içinde daha da hayati bir önem taşır hale gelmiştir. Bu yüzden firmaların kendi faaliyetlerine en uygun çözümü sunan ofislere ait doğru yer seçimi ilk yatırım maliyetlerini düşürücü etkisi de göz önüne alındığında oldukça önemli bir hale gelmiştir. İstanbul Türkiye'de hizmetler sektöründeki istihdamın %30'una sahip olmakla beraber ülkedeki en büyük ofis stokuna da ev sahipliği yapmaktadır. Hizmet faaliyetlerinin bu denli yoğunlaştığı bir şehir olarak İstanbul'da gerçekleştirilen bu çalışma ile sektörün sahip olduğu potansiyeli sadece şehir ölçeğinde değil aynı zamanda ülke ölçeğinde de planlı bir şekilde desteklemek için stratejilerin belirlenmesi hedeflenmektedir. Bununla beraber İstanbul'un tek merkezli yapıdan çok merkezli yapıya geçişinde sadece yaşamayı tercih eden nüfus olarak değil ayrıca hizmet istihdamının da yoğunlaştığı bir nokta olarak Anadolu Yakası'nın, 1980'lerden başlayarak gösterdiği gelişimin dinamiklerini incelemek ve ofis kullanıcılarının davranış biçimlerini anlamak ve gerekçelerini değerlendirmek ileride gerçekleştirilecek yer seçimi ve planlama kararlarında önemli bir rol oynamaktadır. Bu bağlamda, İstanbul'da hizmet sektörüne yönelik niceliksel ve niteliksel veri analizi yaparak sektörün eğilimlerini ve yer seçim kriterlerini tespit etmek amacıyla Anadolu Yakası'ndaki kalite ofis stoku olan A sınıfı ofis kullanıcıları ile anket çalışması gerçekleştirilmiştir. Anket çalışması için 1/100. 000 ölçekli ve 2009 tarihli İstanbul Çevre Düzeni Planı'nda da Anadolu Yakası'nın birinci derece iş merkezi olarak tanımlanan Kozyatağı ve yeni gelişmekte olan Ümraniye iki pilot bölge olarak seçilmiştir. Bu anket çalışması Anadolu Yakası anket katılımcısı firmaların büyüklük ve genel yapısını ölçmeye yönelik olduğu gibi aynı zamanda bulundukları ofisleri seçerken hangi faktörleri göz önünde bulundurduğu sorgulamıştır. Aynı zamanda iki ilçe arasındaki yer seçimi kriteleri ve önem derecelerinin farklılaşması incelenmiştir.