Hedonic analysis of housing prices in istanbul: The effect of distance to urban green areas

Çok bileşenli yapısıyla geniş bir araştırma alanı sunan konut gayrimenkulünün fiyatının belirlenmesinde etkili olan faktörler birbirinden farklı disiplinlerde çok sayıda çalışmaya konu olmuştur. Konut fiyatı sadece konutun yapısall özellikleri ile değil aynı zamanda konutun bulunduğu yerleşim alanı ve çevresinin kalitesi ile birlikte sosyal ve ekonomik faktörler dahil bölgenin özellikleri ile de belirlenir. Konut fiyatını etkileyen bu faktörlerin açıklanmasında en yaygın yöntem olarak hedonik fiyat analizi kullanılmaktadır. Barınma ve güvenlik gibi temel ihtiyaçlara cevap veren konut, birçok farklı özelliğe sahip heterojen bir ürün olarak tanımlanmaktadır. Başka bir deyişle, heterojen bir mal olarak bir konut birimi bir dizi nitelik içerir. Heterojen ürünlerin özellikleri ana maldan ayrı olarak pazarlanamaz çünkü bu mülklerin ana maldan ayrı bir pazarı yoktur ve fiyatları belirsizdir. Bu nedenle, bir konut birimi için ödenen fiyat, çeşitli özelliklerle ilişkili örtülü fiyatların toplamıdır. Hedonik fiyat modeli, bir evin fiyatı üzerine yapılan çalışmalarda ortak bir yöntem olarak kullanılmaktadır. Hedonik fiyat modeli, heterojen bir malın farklı özelliklerinin fiyat üzerindeki etkisini tahmin etmeyi sağlar. Bir ev piyasada bir bütün olarak satılmaktadır. Bu nedenle, otopark, güvenlik sistemi, ebeveyn banyosu gibi bir evin farklı özellikleri veya evin etrafındaki yeşil alanlar için ayrı bir fiyat yoktur. Bununla birlikte, bu ve diğer birçok özelliğin evin fiyatı üzerinde etkisi olduğu ihmal edilemez. Bu noktada, hedonik fiyat modeli konut fiyatını konutun kendi özellikleri açısından tahmin etmeyi sağlar. Hedonik fiyat modeliyle bu özelliklerin her birinin, konutun fiyatını ne ölçüde etkilediğini hesaplamak da mümkündür. Çalışmanın amacı; kentsel yeşil alanların konut gayrimenkulü üzerinde ekonomik anlamda ölçülebilir bir etkisinin olup olmadığını hedonik fiyat modeli kullanarak ortaya koymaktır. Konut çevresindeki yeşil alan varlığı, çoklu regresyon analizlerinde, konutun en yakın yeşil alana olan kuş uçuşu uzaklığı, yürüyüş mesafesi ve en yakın yeşil alanın büyüklüğü ile istatistiki olarak test edilmiştir. Kentsel yeşil alanların konut fiyatlarına artı değer katması durumunda, yeşil alanların üretilmesi için katlanılan kamulaştırma, inşaat ve bakım maliyetlerinin konut fiyatlarının artı değerinin vergilendirilmesi suretiyle karşılanması tartışma konusu yapılabilecektir. Bu, aynı zamanda, kendi bölgelerinde inşa edilen yeşil alanların masraflarını vergilendirme yoluyla ödeyenlerin, kendi yaşam çevrelerine dair sahiplik ve aidiyetlik duygusu kazanmalarına yardımcı olacaktır. Bu amaçla gerçekleştirilen çalışmada öncelikle konut kavramı, konutun genel nitelikleri, konut fiyatlarını etkileyen faktörler ve konut piyasasından kısaca bahsedilmiştir. Yine, yeşil alanların fonksiyonları, yeşil alan ve konut fiyatı ilişkisi ile kentsel alanlarda yeşil alan üretme problemi üzerinde durularak kentsel yeşil alanların önemi vurgulanmıştır. Çalışmanın bir sonraki bölümünde, hedonik fiyatlandırma kavramı ve teorisi üzerinde durulmuş ve hedonik fiyatlandırma modellerinin hangi değişkenlerle hangi fonksiyonel formlarda kurulabileceği anlatılmıştır. Ayrıca, hedonic fiyat modelinin avantajları ve kurulan modellerde karşılaşılan sorunlardan bahsedilmiştir. Bölüm sonunda ise hedonic fiyatlandırma modelleri kullanılarak konut piyasası için gerçekleştirilen çalışamlarından oluşan geniş bir literatür özeti sunulmuştur. Çalışmanın takip eden bölümünde regresyon analizinde kullanılacak modellerin oluşturulmasında izlenen yöntem izah edilmiştir. Bu kapsamda, öncelikle örneklem seçiminden bahsedilmiş ve modellerde kullanılacak bağımlı ve bağımsız değişkenler tanımlanmıştır. Bununla birlikte, farklı fonksiyonel formlarda modellerin oluşturulması ve bu hususta dikkat edilmesi gereken noktalar üzerinde durulmuştur. Çalışmanın uygulama bölümünde ise öncelikle konutun sahip olduğu özelliklerin konutun satış fiyatını ne oranda etkilediğini veya farklılaştırdığını incelemek için tahmin modelleri geliştirilmiştir. Farklı fonksiyonel formlarda ve birbirinden farklı değişkenlerle kurulmuş tahmin modelleri kullanılarak çoklu regresyon analizinin gerçekleştirildiği bu bölümde, elde edilen sonuçlar özetlenmiş ve bu sonuçlar istatistiksel olarak değerlendirilmiştir. Regresyon analizinin sonuçlarına göre, İstanbul için R2 değeri en yüksek olan ve bağımlı değişkendeki varyansı en iyi şekilde açıklayabilen final modelin, seçilmiş bağımsız değişkenlere göre fonksiyonel formu logaritmik-doğrusal olarak tahmin edilmiştir. Final modelde, konutun büyüklüğü (brüt, m2), odası sayısı, konutun yaşı, jeneratör, kapalı garaj, konutun en yakın yeşil alana kuş uçuşu mesafesi ve bu yeşil alanların büyüklüğü (m2) konut fiyatlarındaki varyansın açıklamasında etkili olan bağımsız değişkenlerdir. Bunların içerisinde en etkili olan değişken ise konutun en yakın yeşil alana kuş uçuşu mesafesidir. Final modeldeki diğer değişkenler ortalama değerlerinde sabit tutulduğunda, çalışmaya konu olan gözlemler içerisindeki bir konutun en yakın yeşil alana kuş uçuşu mesafesi 100 metreden 50 metreye düştüğünde konutun fiyatı 533132. 95 TL'den 560467. 26 TL'ye yükselmektedir. Bu bakış açısıyla, çalışma alanındaki tüm gözlemler dikkate alındığında, konutların tamamının en yakın yeşil alana kuş uçuşu mesafesi 100 metreden 50 metreye düşürüldüğünde toplamda 8200293 TL artı değer yaratılabilmektedir. Diğer taraftan, final modeldeki diğer değişkenler ortalama değerlerinde sabit tutulduğunda, çalışmaya konu olan gözlemler içerisindeki bir konuta kuş uçuşu en yakın mesafede bulunan yeşil alanın büyüklüğü 500 m2'den 1000 m2'ye yükseldiğinde konutun fiyatı 493355. 85 TL'den 494054. 94 TL'ye çıkmaktadır. Çalışma alanındaki tüm gözlemler dikkate alındığında ise konutlara kuş uçuşu en yakın mesafede bulunan yeşil alanların tamamının büyüklüğü 500 m2'den 1000 m2'ye yükseldiğinde toplamda 209727 TL artı değer yaratılabilmektedir. Sonuçlar, İstanbul'daki konut piyasasının yeşil alanlara yakınlığı ve bu yeşil alanların büyüklüğünü bir fayda olarak gördüğünü göstermektedir. Dolayısıyla, final modelden hareketle, kentsel yeşil alanların konut fiyatlarına artı değer kattığı hipotezinin doğrulandığı ve yeşil alanların üretilmesi için katlanılan kamulaştırma, inşaat ve bakım maliyetlerinin konut fiyatlarının artı değerinin vergilendirilmesi suretiyle karşılanması hususunun tartışma konusu yapılabileceği görülmüştür. Bu vergilendirme modeli, arsa temini ve uygulaması finansal yetersizlikler nedeni ile gerçekleştirilemeyen diğer sosyal ve teknik altyapı alanları için de bir çıkış noktası oluşturabilir. Ayrıca, bu modelin, kendi bölgelerinde inşa edilen yeşil alanların masraflarını vergilendirme yoluyla ödeyenlerin, kendi yaşam çevrelerine dair sahiplik ve aidiyetlik duygusu kazanmalarına yardımcı olabileceği görülmüştür. Bu çalışmayla, hedonik fiyat modelinin, karar alma süreçlerinde vergi politikalarının belirlenmesi hususunda önemli olan ve herhangi bir kamu yatırımının ekonomik etkilerinin ve bireylerin bu yatırımlar aracılığıyla çevresel olanakların geliştirilmesi durumunda sahip olacakları ödeme istekliliğinin ölçülebilmesi noktasında gerekli görülen kapsamlı bilgiyi sağlayabileceği sonucuna ulaşılmıştır.