Tapusuz taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması

Bir taşınmaza, kanunun aradığı koşullar altında bir süre zilyetolunduğu takdirde, o taşınmazın mülkiyeti kazanılır. Bu şekilde bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasına, olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanma denir. Kazandırıcı zamanaşımına konu olan taşınmazlar, genellikle tapusuztaşınmazlardır. İncelememizin konusunu da, tapusuz taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması teşkil etmektedir. Bizi bu konuyu incelemeye sevk eden sebep, ülkemizde hala tapusuz taşınmazların çokluğu nedeniyle konunun güncelliğini korumasıdır. Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasınıdüzenleyen temel hüküm; 22.11. 2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 713 üncü maddesidir. Bu madde tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların kazanılmasına izin vermektedir. Kadastro bölgesi dışında bulunan taşınmazların, bu hükme dayalı olarak kazanılması için zilyeditarafından tescil davasına konu edilmesi gerekir. 21.6. 1987 tarihli ve 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14 üncü maddesinde ise, kadastro çalışma bölgesindeki bir taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluylazilyedi adına tespitine olanak tanınmıştır. Ancak, Kadastro Kanununun 33 üncü maddesinin üçüncü fıkrası hükmü nedeniyle, Kadastro Kanununun 14 üncü maddesinin getirdiği, taşınmazın yüzölçümüne göre zilyetliğin ispat şekline ilişkin sınırlamalar, kadastro dışında da uygulanacak genel hüküm haline gelmiştir. Bu sebeple, çalışmamızda olağanüstü zamanaşımıylakazanmanın şartları ve bunun sonuçları incelenirken iki hüküm de göz önünde tutulmuştur. Tezimizde bu yolla, kazanmanın şartları; taşınmaza, zilyetliğe ve usul hukukuna ilişkin şartlar ve olağanüstü zamanaşımıylakazanmanın hüküm ve sonuçları olmak üzere dört grupta toplanarak incelenmiştir. Olağanüstü zamanaşımıyla kazanmanın öncelikli şartı, taşınmazın niteliği itibariyle kazanılmaya uygun olmasıdır. Bunun için, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması ve tapuda kayıtlı olmaması gerekir. Bunlarkazanmanın taşınmaza ilişkin şartlarıdır. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ise ancak imar ve ihya edilerek kazanılabilir. Taşınmaza malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle zilyet olan kişi bu yolla taşınmazı kazanabilir. Bunlara kazanmanın zilyetliğe ilişkin şartları denir. Ancak olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması için zilyedin iyi niyetli olması aranmaz. Tapusuz taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılmasına ilişkin üçüncü grup şartlar; usul hukukuna ilişkin şartlardır. Kadastro sırasındazilyet taşınmazı olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazandığını bildirerek adınatespitini isteyebilir. Bunun dışında ise, Türk Medeni Kanununun 713 üncü maddesine göre taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartları yerine getirmesi halinde, zilyet, mahkemeye başvurarak taşınmazın mülkiyetinin adına tescilini isteyebilir. Bu durumda tescil davası, hazine ile ilgili kamu tüzel kişisialeyhine açılacaktır. Bu davanın açılması halinde, mahkeme gazete ile bir defa ve taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defadavayı ilan edecektir. Son ilandan itibaren üç aylık itiraz süresinin geçmesi gerekir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunundan önce verilen itiraz süresininrolü doktrinde ve uygulamada tartışmalıydı. Türk Medeni Kanununun 713 üncü maddesi ile bu konudaki her türlü tartışmayı sona erdiren bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre itiraz, taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartlarıngerçekleşmediği ileri sürülerek yapılacaktır. Kanun koyucu, bu şekilde, olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmazın kazanılmasına ilişkin tescilkararının hukuki niteliği ve mülkiyetin hangi anda kazanılmış sayılacağı konusunda doktrinde hakim görüşü benimsemiştir. TMK. m. 713 /5'e göre mülkiyeti kazanma anı öngörülen şartlarıngerçekleştiği andır. Bu şekilde şartların tamamlandığı ve mülkiyetin kazanıldığını belirleyen hakim, tescile karar verecektir. Bu karar, yenilik doğurucu bir karar değil, mülkiyetin kazanıldığını açıklayıcı bir tespit kararıdır.