Konut fiyatlarını etkileyen faktörlerin incelenmesi: İstanbul Fatih örneği

Barınma ihtiyacı insanlar için beslenme, gİyinme gibi temel ihtiyaçlardandır. Farklı kültürlere sahip çeşitli yaşama tarzı olan insanların konut tercihleri birbirinden farklı olabilmektedir. İnsanların konut tercihleri ile birlikte konut fiyatları da önem kazanmaktadır. Konut fiyatlarını etkileyen faktörler farklı bölgelerde birbirlerinden büyük ölçüde farklı olabilmektedir. Konut fiyatını etkileyen faktörler sadece insanların tercihlerine bağlı olmayıp aynı zamanda fiziksel, çevresel, sosyal ve bölgenin ekonomik durumuna göre değişmektedir. Bu çalışmanın amacı İstanbul'un en eski ve tarihi dokuya sahip Fatih İlçesi'nde bulunan konutların fiyatını etkileyen faktörlerin incelemesidir. Bu çalışma Fatih ilçesinin tarihteki gelişiminin araştırması, mevcut durumu ile ilgili incelemelerin yapılması, Fatih bölgesindeki konut fiyatları ile ilgili verilerin toplanması ve analizinin yapılması, son olarak da sonuçların değerlendirilmesini kapsamaktadır. Çalışmada kullanılan veriler konut kredisine konu 360 adet konutun gayrimenkul değerleme raporlarından alınmıştır. Değerlemeye konu konutların hepsi gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından yerinde görülerek incelenmiştir. Dolayısıyla kullanılan veriler tezin sonuçlarının güvenirliğini sağlamaktadır. Çalışmada taşınmazın bulunduğu binanın yaşı, cadde veya sokak üzerinde konumlu olması, iç mekanların durumu, bulunduğu kat, brüt alan, taşınmaz içerisindeki oda sayısı ve bina içerisinde doğalgaz sistemi ve asansör bulunup bulunmaması gibi faktörlerin konutun fiyatı ile ilişkisini ölçmek amacıyla, korelasyon ve regresyon analizleri uygulanmıştır. Korelasyon analizi sonuçlarına göre Alan ile Güncel değer arasında pozitif yönlü bir ilişki söz konusudur. Yani Alan büyüdükçe Değer de büyümekte, alan küçüldükçe Değer de küçülmektedir. Bina Yaşı ile Güncel Değer arasında ise negatif yönlü bir ilişki söz konusudur. Bir başka deyişle Bina Yaşı arttıkça Değer azalmakta, Bina Yaşı azaldıkça Değer artmaktadır. Regresyon analizi sonuçlarına göre bina yaşı ile konut değeri arasındaki ilişki negatiftir. Yani bina yaşının artması konut değerinde azalmaya sebep olmaktadır. Çalışmada kullanılan değişkenlerden konut değerine olumsuz etkisi olan 'bina yaşı'dır. Diğer değişkenler konut değerine olumlu katkı yapmaktadırlar. Konutun caddede konumlu bir binada olması sokakta konumlu bir binada olmasına göre konuta ilave değer katmaktadır. Yani konutun caddede konumlu olması daha tercih edilir bir özellik olarak ortaya çıkmaktadır. Konutun bulunduğu kat açısından ise konutun ara katta konumlanması diğer zemin ve çatı katı seçeneklerine göre değere daha yüksek oranda katkıda bulunmaktadır. Isıtma sistemlerinden doğalgaz faktörü de değere olumlu katkıda bulunmaktadır. Diğer taraftan binada asansör bulunması da pozitif etkiye sahiptir. Konuttta bulunan oda sayısı arttıkça konutun değeri de artmaktadır. İstanbul'un en eski ve merkezi yerleşimlerinden olan Fatih ilçesinden elde edilen bu sonuçlar daha önce bu konuda yapılmış literatürle karşılaştırılmıştır. Bu çerçevede İstanbul'un diğer İlçelerinde de yapılacak benzer çalışmalara bir altlık oluşturacağı düşünülen bu çalışma, benzer çalışmaların artmasıyla Istanbul için bir değer haritası oluşturulmasına katkı niteliği de taşımaktadır.