Roma ve Türk Hukukunda kira sözleşmeleri

Tez çalışmamızın konusu olan kira sözleşmesi, Türk Hukuk Sisteminde kullanma ve yararlanma hakkı veren sözleşmeler grubuna girmekte olup rızai nitelikte bir sözleşmedir. Roma Hukuku'nda kira sözleşmesi, locatio conductio sözleşmeleri kapsamındalocatio conductio rei adı altında düzenlenmiş olup niteliği ve unsurları yönünden bu sözleşmenin Türk Borçlar Kanunu'ndaki kira sözleşmesine ilişkin düzenlemelerin temelini oluşturduğu kabul edilmektedir. Türk Borçlar Hukuku'inuzda kira sözleşmesinin konusunu taşınır mallar, taşınmazlar, haklar ve ekonomik değerler oluşturur. Roma Hukuku'nda kira sözleşmesinin konusunu taşınırlar, taşınmazlar, evler, odalar, ayrıca Türk Borçlar Hukuku'ndan farklı olarak köleler oluştururdu. Roma Hukuku'nda da kira sözleşmesi, rızai nitelik taşıyan bir sözleşme olarak kabul edilmekteydi. Sözleşmenin kurulmuş sayılması için karşılıklı ve birbirine uygun rızalarınaçıklanması yeterli idi. Borçlar Kanunu'inuzda düzenleniş şekli itibariyle kira sözleşmesi ivazlı bir sözleşmedir. Kiralayan bir şeyin kullanılmasını kiracıya terk ederken kiracı da bu şeyikullanma karşılığında bir ücret ödemektedir. Kiracının ödediği bu ücrete kira parası veya diğer bir deyişle kira bedeli denmektedir. Roma Hukuku'nda da Türk Hukuku'nda olduğu gibi kira sözleşmesinin ivazlı bir sözleşme olması esası benimsenmişti. Taraflardan kiracı her zaman bir ücret ödemekte, diğer taraf kiraya veren ise bir şeyin kullanılmasını teminetmekteydi. Kiracının ödemekle mükellef olduğu ücrete merces denirdi. Türk Borçlar Hukuku'nda kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğindedir. Bu sözleşmeyle kiralayanın, kiralananı sözleşmede öngörülen kullanmaya elverişli durumda teslim ve muhafaza borcu, kiralananı sözleşme süresince öngörülenkullanmaya elverişli bulundurma borcu, ayıba karşı tekeffül borcu, zapta karşı tekeffül borcu ve kiralananın vergi ve giderlerini ödeme borçlarına karşılık kiracının da kiralananıkullanması karşılığında kira parasını ödeme kiralananı özenle ve tahsis amacına uygun olarak kullanma, aynı bina içinde oturanlara saygı gösterme, kiralananın iyi bir durumdamuhafazası için özen gösterme ve gereken ihbarları yapma, kiralananda zorunlu tamiratınyapılmasına ve kiralananın gezilmesine müsaade etme kiralananı kira sözleşmesinin sonunda geri verme gibi borçları bulunmaktadır. Roma Hukuku'nda da kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen bir iyi niyet sözleşmesi niteliğindedir. Kiraya veren kira konusu şeyi karşı tarafa sözleşmeye uygun olarak vermeye ve sözleşme boyunca kiralananı kira sözleşmesine uygun şekilde tutmaya mecburdu. Diğer bir anlatımla kiralayan kira konusu şeyi kirayauygun olarak kullanılacak şekilde vermek ve bu şekilde tutmak zorundaydı. Eğer kiracı bu sorumluluğunu yerine getirmezse ve bilerek iyi niyetli davranmazsa, kiralayan sözleşmeden doğan yükümlülüklerinden dolayı tazminat ödemek zorunda kalırdı. Buna karşılıkkiracı ise kira ücretini ödemeli, kiralanan şeyi ancak kira sözleşmesinde belirlenentarz ve ölçüde ve kiralanana zarar vermeden kullanmalı, kiralayanın rızasını almadan kiralanan şeyin asli şeklini bozacak veya değiştirecek herhangi bir değişiklikyapmamalı idi. Roma Hukuku'nda da kiraya verenin en önemli hakkı kira ücretinitalep etme hakkıdır Ayrıca yine Borçlar Kanunu'inuzdaki hapis hakkına benzer şekildeödenecek olan kira bedelinin teminatı olarak kiralanan mala kiracının getirdiğieşyalar üzerinde kanuni rehin hakkı da vardı. Kira sözleşmenin sona ermesi ise hukukumuzda Türk Borçlar Hukukuhükümlerine göre olabileceği gibi özel düzenleme olan 6570 sayılı Taşınmaz Kiraları Hakkındaki Kanun'un hükümlerine göre de olabilir. Aynıca taşınmazın belediye teşkilatı bulunan yerlerde veya belediye teşkilatıolmasa dahi iskele, liman ve istasyonlarda bulunması durumunda uygulama alanı bulan 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Kanunu'nun 7. maddesine göre de kiralayan kendisinin, eşinin veya çocuklarının konut veya işyeri ihtiyacının bulunması, kiralanan taşınmazın yeniden inşa edilmesi veya imar amaçlı ve esaslı olmak şartıyla tamir, tevsi veya tadil edilmesi sebeplerinedayanarak, kira sözleşmesi devam ederken kiralananı iktisap eden yeni malikin ise konut veya işyeri ihtiyacı ile Borçlar Kanunu'nda belirtilen diğer şartların da bulunması halinde kira sözleşmesi sona erdirilebileceği gibi kiracının kira sözleşmesi yapılmadan önce yazılı olaraktahliye taahhüdünde bulunduğu halde kiralanandan çıkmaması, kiracının aynı kira dönemi içinde kira parasını ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar çekilmiş olması, kiracının veya eşinin aynı şehir veya belediye hudutları içinde oturabileceği konutu olması durumlarındaBorçlar Kanunu'nda belirtilen diğer şartlara da uymak suretiyle kira sözleşmesini sonaerdirebilirRoma'da M. S 214 yılında İmparator Caracalla yayınladığı bir emirname ile kira bedelini muntazam ödeyen kiracının mal sahibi tarafından sebepsiz olarak çıkartılamayacağıkabul edildi. Bu düzenleme kiracıyı koruyan bir düzenleme idi. Iustinianus yeni malik veya mal sahibine, taşınmaz malı bizzat kullanmak zorunda olduğunu ispat ederek veyaevi tamir ettirecek ise veya kiracı kiralanan malı fena kullanıyorsa çıkartma hakkını tanıdı. Bu düzenlemeler yukarda bahsettiğimiz 6570 Sayılı Kanun'un 7. maddesinde sayılan kiracıyıtahliye sebepleri ile büyük oranda benzerlik göstermekte idi. Roma Hukuku'nda kira sözleşmesinde taraflar borçlarını yerine getirdiği durumdasözleşmesinin tarafı olan şahsın kişiliğinin dikkate alınması söz konusu olmadığındantaraflardan birini ölümü halinde kira sözleşmesi sona ermezdi.