Gayrimenkul geliştirme aşamaları içerisinde finansman süreci: İstanbul finans merkezinde başarısız bir ofis projesi örneği

Gayrimenkul ya da bir diğer adıyla taşınmaz yalnız tek başına bir ürün olarak düşünülemez. Ortaya çıkan her bir gayrimenkul üst ölçekte şehir yapısını ve dokusunu da doğrudan değiştirmektedir. Gayrimenkul aynı zamanda ekonomi anlamına gelmektedir. Bir finansal kaynak olmadan gayrimenkul geliştirme düşünülemeyeceği açıktır. Ayrıca, gayrimenkul de ekonomiye doğrudan etki ederek bir istihdam oluşturmakta, ekonomik kalkınma için bir kaldıraç olmaktadır. Gayrimenkul geliştirme yüksek risk içeren bir endüstri olduğundan geliştiricinin riskleri en aza indirebilmesi için gayrimenkul geliştirme modelleri daima önemli bir araç olmuştur. Gayrimenkul geliştirmeye ilişkin modellerin önemli olduğu bir diğer nokta ise, finansman konusudur. Gayrimenkul geliştirme bir yatırım aracı olduğundan finansman tüm süreç boyunca kritiktir. Doğru finansman araçlarının kullanılarak gerekli fonun sağlanması geliştirme sürecinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi için zorunludur. Bu nedenle proje süresince karşılaşılabilecek ekonomik kriz, yüksek faiz oranları, sermayenin yetersiz kalması gibi durumların önüne geçmek için finansman sürecinin doğru planlanması hayatidir. Bu sebeple gayrimenkul geliştirme aşamaları içerisinde finansman sürecinin önemini anlamadan geliştirme sürecini ilerletmek düşünülemez. Dünyada gelişmekte olan çoğu ülke gibi Türkiye'de de gayrimenkul sektörü ekonominin gelişmesindeki lokomotif sektörlerin başında gelmektedir. Bununla birlikte sektör krizlere açıktır ve ekonomik dalgalanmalardan hemen etkilenebilmektedir. Türkiye'de yaşanan siyasi ve politik gelişmelerin ekonomiyi etkilemeye başlamasıyla birlikte gayrimenkul sektörü de 2017 yılının sonlarından itibaren bir durgunluk ve kriz dönemine girmeye başlamıştır. Özellikle 2018 yılının başlarından itibaren döviz kurlarının dramatik bir şekilde yukarı doğru izlemesi ve buna bağlı olarak enflasyon ve faiz oranlarında yaşanan ani yükselmeler gayrimenkul sektörünü olumsuz etkilemiştir. Bu noktada geliştirme süreçlerinde fizibilite çalışmaları ve özellikle finansman planlaması çok önemlidir. Ancak doğru strateji ve planlarla karşılaşılan ani krizlerden minimum etkilenmeyle çıkılabilecek, tüketici talepleri daha iyi karşılanabilip arz talep dengesi sağlanabilecektir. Günümüzde geliştirici firmaların yaptığı çalışmaların artık içinde bulunduğumuz koşullara cevap veremediği görülmektedir. Bu nedenle, sadece Türkiye gibi gelişmekte olan ve oturmuş ekonomiye sahip olmayan piyasa ve pazarlar için değil, aynı zamanda oturmuş, dengeli ve yatay seyreden gelişmiş ekonomilerdeki gayrimenkul pazarlarını canlandırmak ve yeni bir anlayış getirmek için finansman sürecinde yenilikçi bir model arayışı içerisine girilmiştir. Bahsedilen nedenlerden dolayı finansman sürecinin günümüz dünyasının ve piyasaları için bir yaklaşım olarak modern gayrimenkul geliştirme modellerinden 'Design Structure Matrix ' gayrimenkul geliştirme aşamaları içerisinde finansman sürecine uyarlanmıştır. Geliştirilen bu model sayesinde, piyasanın yaşadığı zorluk ve risklerin azalacağına, geliştirme sürecinin başarılı bir şekilde gerçekleştirileceğine inanılmaktadır. Bu kapsamda İstanbul Finans Merkezinde yapımına başlanan ancak planlamada yaşanan aksilikler ve ekonomik koşullar sebebiyle yarıda kalan bir ofis projesi seçilerek incelenmiştir. Finans Merkezinde yapımı planlanan ancak başarısızlıkla sonuçlanan proje örneğinde olduğu gibi yüksek riskleri barındıran bir proje sürecinde işler her zaman istendiği gibi gitmeyebilir. Türkiye gibi ekonomik istikrarın daima elde edilemediği pazarlarda dış faktörler her zaman ciddi risk teşkil etmektedir. Özellikle Türkiye'nin 2018 yılından itibaren içerisinde bulunduğu ekonomik dalgalanma ve politik gelişmeler bunu doğrulamaktadır. Ancak çok disiplinli ve her detayın planlamaya dahil edildiği proje süreçlerinde bu riskler en aza indirilerek sürecin başarıyla yönetilmesi sağlanabilir. Ayrıca, günümüz modern dünyasında teknoloji ve bilimin hızlı ilerlemesi buna bağlı olarak ihtiyaçların sürekli değişime uğraması gayrimenkul geliştirme süreçlerinde de daima dinamik ve bulunduğu zamanın taleplerine cevap verecek geliştirme modellerinin araç olarak kullanılmasını zorunlu kılmaktadır. Günümüzde Bulloch ve Sullivan'ın geliştirdiği DSM modeli bu tanım çerçevesindedir. Ancak her piyasanın kendi dinamikleri, yasa ve yönetmelikleri vb. değişkenleri olduğundan bu modeli direkt adapte etmek mümkün değildir. Bu nedenle ilk olarak DSM modeli Türkiye ofis pazarına uyarlanmış ardından finansal planlamanın her aşamada aktif olarak bir denetim mekanizması da görecek şekilde görevler ve sıralamaları revize edilmiştir. Sonuç olarak Türkiye gayrimenkul piyasaları DSM'ye kıyasla hala organizasyon olarak eksiklikler barındırmakta ve birçok görevin tekrardan üzerinden geçilmesi gerekebilmektedir. Bununla birlikte, DSM'nin Türkiye'de gayrimenkul geliştirme süreçlerine finansal perspektiften uyarlanması yapısall organizasyonun, sermaye yapısının daha doğru kurulması, doğru yerde doğru miktarda doğru borçlanma araçlarının kullanmayı sağlaması ve bütçe kontrolü ve dengesi açısından katkılar sağlayacaktır.