Adaptation of the design structure matrix to the Turkish real estate development market

Gayrimenkul geliştirme sektörü, Türkiye ekonomisinin önde gelen endüstrilerinden biri olmasının yanı sıra insan hayatını doğrudan etkileyen bir sektördür. En basit barınma ihtiyacını sağlayan konuttan, çok büyük kapsamlı projelere kadar aslında hepsi gayrimenkul geliştirmenin bir parçasıdır. Bu nedenle gayrimenkul geliştirme çok özenli bir şekilde gerçekleştirilmelidir. Günümüzde maalesef kar elde etme tutkusuyla, bilinçsiz yatırımlar yapılmaktadır. Resmi yönetim metotlarının kullanılmaması, kalite ve yapı denetim sistemlerinin yetersizliği ve uzman personel eksikliği gibi sorunlarla halen mücadele etmektedir. Bu problemin farkına vararak bu tez boyunca Türkiye'deki gayrimenkul geliştirme projelerinin daha iyi planlanması ve yönetilmesine katkıda bulunmak amacı ile dünyada kabul görmüş Design Structure Matrix Modeli Türk gayrimenkul geliştirme endüstrisine uyarlanmaya çalışılmıştır. Çalışma kapsamında gayrimenkul geliştirme kavramı tartışılmış, süreç boyunca yer alan aktörler, görevler ve aralarındaki ilişkiler incelenmiştir. Gayrimenkul geliştirme sadece bir arsanın üzerine yeni bir bina koymaktan ibaret değildir. Taşınmaz bir mülke değer katan her aksiyon gayrimenkul geliştirme kapsamına sokulabilir. Örneğin, bir binanın restore edilip daha iyi fiyatlara satılması da, bir arsanın projelendirilip o projenin satılması da gayrimenkul geliştirme kapsamında incelenebilir. Gayrimenkul geliştirme sürecinin birçok aktörü vardır ve çok karmaşık bir süreçtir. Ana aktörler dört gruba ayrılabilir. Bunlar, geliştiriciler, tasarımcı / inşaatçılar, gayrimenkul geliştirme servis firmaları ve finansörler olarak sıralanır. Daha sonra gayrimenkul geliştirmenin bir üretim projesinden farksız olduğu gözlenmiş ve üretim sürecini en verimli şekle getirmek için kullanılabilecek süreç yönetimi kavramları incelenmiştir. Her proje beş ana adımdan oluşur. Bunlar fikrin doğuşu, planlama, uygulama, kontrol ve kapanışıtır. Her proje süreci bitiminden sonra incelenip daha iyi sonuçlar icin iyileştirilebilir. Süreç yönetiminin asıl adımları ise şöyle sıralanabilir: sürecin tanımı, görevlerden sorumlu kişilerin tanımlanması, süreç elemanlarının tanımlanması, süreç haritalarının oluşturulması, ölçüm birimlerinin kararlaştırılması, amaçların kararlaştırılması, tüm sürecin incelenmesi ve iyileştirmelerin yapılması. Bu farkındalıkla tarih boyunca üretilen gayrimenkul geliştirme süreç yönetimi modellerden kronolojik olarak beş tanesi incelenmiştir. Bunlar Grasskamp'ın Gayrimenkul Geliştirmenin Temelleri modeli, Wheaton'un Dört Bölümlü modeli, Miles'in Sekiz Aşamalı Gayrimenkul Geliştirme modeli, Kohlhepp'in 56 -hücreli Gayrimenkul Geliştirme Matrix'i ve Bulloch ve Sullivan tarafından hazırlanan Design Structure Matrix'tir. Bu inceleme çalışması yapılırken her modelin bir öncekindeki eksiklikleri fark edip üstüne geliştirmeler yaparak şekillendiğini ve aslında hepsinin temelde birbirlerine bağlı oldukları görülmüştür. Grasskamp modeli aktörler arasındaki ilişkileri inceler. Bunun yanı sıra en iyi kullanım araştırmasına yönelen ilk çalışmalardan biridir. Bu çalışmadaki finansal analiz eksikliğini fark eden Wheaton modeli fiyat, bina stoğu, inşaat ve kira değerlerini karşılaştırır. Bu faktörlerin ikili ve proje genelindeki etkilerini inceler. Miles modeli önceki iki çalışmadan farklı olarak iş akısının nasıl olması gerektiği konusunda bir çalışma yapmış ve süreci sekiz adıma ayırmıştır. Buradaki amacı gayrimenkul geliştirme sürecini daha sistematik ve daha basit bir hale getirmektir. Kohlhepp, kendisinden önce bulunmuş tüm bu verileri tek modelde birleştirebilmenin mümkün olup olmadığını test eder. Hangi işin kimin tarafında, ne zaman yapılacağı gibi sorulara yanıt arar. Son olarak Bulloch and Sullivan'ın Design Structure Matrix'i tüm projeyi bir bütün olarak görmeyi hedefler. Bu bütünlük içerisinde görevleri, aktörleri, bunların arasındaki ilişkileri tanımlar ve sürecin nasıl yönetilmesi gerektiği ile ilgili bilgiler verir. Design Structure Matrix projeyi altı ana adımda inceler. Bunlar fikrin oluşması, fizibilite, inşaat öncesi, inşaat, satbilizasyon ve mülk yönetimi / satış aşamalarıdır. Bu ana aşamalar altında tanımlanan tüm işler hem kim tarafından yapıldığına, hem de diğer hangi görevlerle ilişkili olduklarına göre incelenir. Bu modellerin Türkiye'de kullanılabilirliğini incelemek adına, Türkiye de bir literatür taraması yapılmış ancak çok fazla yazılı kaynaga ulasılamamıştır. Bu çalışmadan, Türkiye de gayrımenkul geliştirme sektörünün hala çok genç ve gelişmekte olduğu fark edilmistir. Sıkça kullandığımız yap-sat ve sat/kirala-yap modellerinin, günümüzün komplex projelerinin tüm ihtiyaçlarını karşılamadığı görüülmüştür. Bu yetersizlik ülkemizde yeterince verim alınamayan ya da bazen sonlandırılamayan projelere neden olmaktadır. Genel literatür araştırmasından sonra Türkiye'deki gayrimenkul sektöründeki problemler incelenmiş ve sektörde projelerin en verimli şekilde üretilememelerinin nedenleri araştırılmıştır. Ortaya çıkan nedenlerden bazıları söyledir: akademik araştırma eksikliği, iş tanımındaki eksiklikler, profesyonel gelişim konusuna önem verilmemesi, kullanılan modellerdeki eksiklikler, market analizinin yetersizliği, aktörlerin doğru tanımlanmaması, sözleşmelerdeki eksiklikler, uzmanlaşmaya önem verilmemesi, verilerin toplanması ve saklanmasına önem verilmemesi, şirket yapılarının standardize olmaması, ve gayrimenkul sürecinin proje yönetimi metotları ile yönetilmemesi. İncelenen projeler ve sektörden profesyoneller ve akademisyenlerle yapılan görüşmelerden sonra Türk gayrimenkul sektöründeki problemler üç ana başlık altında listelenmiştir. Bunlar akademik ve profesyonel ar-ge eksikliği, standardizasyon ve yönetmelik eksiği ve profesyonel proje yönetiminde rastlanan eksikliklerdir. Bu sorunları çözebilmek amacı ile günümüzde uygulanan en güncel ve kabul görmüş geliştirme modellerinden biri olan Desıgn Structure Matrix Türk pazarına uyarlanmıştır. Design Structure Matrix, geliştirme sürecini dört ana baslık altında inceler. Bunlar aktörler, görevler, aktörler ve görevler arası ilişkilendirme ve is akışıdır. Design Structure Matrix projeyi etkileyen tüm bu faktörleri aynı anda gözler önüne serdiği için proje geliştiricilerine tüm sureci bastan inceleme, sorun çıkacak yerleri tespit etme ve önlem alma konusunda yardımcı olur. Örneğin, çıkan bir problemin diğer hangi adımları etkileyeceğini baştan gören proje yöneticisi / geliştirici ilgili tedbirleri alabilir ya da daha hızlı bir çözüm üretebilir. Design Structure Matrix'in Türk gayrimenkul geliştirme sektörüne uyarlanması surecinde şu adımlar izlenmiştir. Öncelikle tüm aktörler ve görevler gözden geçirilmiş, içinde bulundukları kategoriler revize edilmiştir. Design Structure Matrix beş ana görev kategorisi içerir. Bunlar proje yönetimi, market analizi, fiziksel ve tasarım, politik ve legal, ve finansal görev kategorileridir. bu kategorilere ek olarak günümüzün ihtiyaçları göz önünde bulundurularak pazarlama ve kiralama kategorisi eklenmiştir. Daha sonra işleri gerçekleştirme sırası Türkiye ile farklılık gösterdiği yerlerde iş akısı değiştirilmiş ve son olarak her görevlerin birbiri ile ilişkisi üzerinde çalışılmıştır. Örneğin, kira tahminleri orijinal Design Structure Matrix'de fikir oluşturma aşamasında yapılırken, Türkiye'de fizibilite aşamasında yapılmaktadır. Bir diğer örnek olarak fikir oluşturma aşamasındaki zonlama ve planlamanın incelenmesi görevi orijinal Design Structure Matrix'de hukuk kategorisinde iken Türkiye'de market analizi kategorisindedir. Daha sıralanıp birbirleri ile ilişkileri Türkiye gayrimenkul geliştirme sektörü bağlamında incelenmiştir. Süreç boyunca sektörden profesyoneller ve akademisyenlerle görüşülüp, çalışmanın doğru ilerlediği teyit edilmiştir. Bu bolumun sonunda Design Structure Matrix'in daha önceki bölümlerde tespit edilen sorunları nasıl iyileştirebileceği tartışılmıştır. Design Structure Matrix'in düzgün kullanımı ile gayrimenkul geliştirme projelerinin kalite, zaman ve para açısından daha verimli hale geleceğine inanılmaktadır. Sonuç bölümünde, Türkiye gayrimenkul sektöründe güncellenmiş bir süreç modelinin önemi bir kez daha ortaya konmuş ve önceki bölümde yapılan değerlendirmelere göre gelecekte yapılması gereken iyileştirmeler ve daha ileri araştırma imkanları gözden geçirilmiştir. Bunlar yeni yasa ve düzenlemelerin yapılması, görev ve aktör tanımlamalarının iyileştirilmesi, yeni devlet ya da toplumsal organizasyonların kurulması, yeni şirket düzenlemelerinin gelmesi ve meslekteki kişileri bilgilendirmek için bir klavuz üretilmesi olabilir. Unutulmamalıdır ki, gayrimenkul geliştirme sektörü değiştikçe gayrimenkul geliştirme süreç yönetimi modellerinden beklentiler de değişecektir. Bu nedenle gayrimenkul geliştirme modelleri her zaman gelişime açıktır ve piyasanın ihtiyaçlarına göre değişmelidir.