Uluslararası hızlı servis restoranlarının ticari alan analizine dayalı bir yer seçimi modeli önerisi

Toplumsal yaşam biçimi ve yeme içme alışkanlıkları ile kentsel mekanın değişimine bağlı olarak hem nicelik hem de nitelik bakımından küreselleşme ile birlikte hızlı bir gelişme gösteren uluslararası hızlı servis restoranlarının yer seçimi kararları büyük bir önem kazanmıştır. Günümüzde kentsel gelişmeler hem mekansal etmenler hem de mekana doğrudan etkileri olmayan sosyal, ekonomik ve kültürel etmenler çerçevesinde ele alınmaktadır. Bu araştırmada kente dair beklentilere ve hızlı yaşam biçimlerine cevap verebilme kapasitesine sahip olan uluslararası hızlı servis restoranlarının kentlerde önemli bir kullanım haline gelmesi sonucunda, yer seçiminde ticari alan analizinin bir araç olarak kullanılmasına ve bu kapsamda ticari alan özelliklerinin irdelenmesine odaklanılmaktadır. Uluslararası hızlı servis restoranlarının yer seçimi kararlarının alınmasında günümüze uygun yöntemler doğru tespit edilemediği için sorunlar yaşanmakta ayrıca ticari alanlar ile ekonomik ve mekansal ilişkilerin kurulamaması yer seçiminde ticari alan özelliklerinin etkisinin bilinmemesine neden olmaktadır. Bu sorundan yola çıkılarak, tez çalışmasında 'Uluslararası hızlı servis restoranlarının yer seçimi kapsamında ekonomik hacimleri ile ticari alan özellikleri arasında nasıl bir bağımlılık düzeyi bulunmaktadır? temel sorusuna yanıt aranmaktadır. Bu bağlamda, araştırmanın amacı; uluslararası hızlı servis restoranlarının ekonomik hacmi ile ticari alanlarına ait kentsel, demografik ve sosyo-ekonomik verileri arasındaki bağımlılık düzeyini Türkiye ölçeğinde yer seçimi kapsamında analiz ederek bir yer seçimi modeli ortaya koymaktır. Bu amaç doğrultusunda belirlenen araştırma hedeflerinden ilki; literatürde yer alan ticari alan modelleri ve analiz yöntemleri ile ilgili bir değerlendirme yaparak bu değerlendirme sonucunda günümüz koşullarına uygun yer seçimi yöntemine karar vermektir. Türkiye'deki uluslararası hızlı servis restoran sektörünün yayılma stratejilerini iller ve ticari alanlar düzeyinde kavramak, gayrimenkul geliştirme kriterlerini anlamak, hızlı servis restoranlarının lokasyonları ile ticari alan özellikleri arasındaki ilişkiyi ortaya çıkarıp potansiyel pazarları belirlemek ise araştırma hedeflerinden ikincisidir. Bu kapsamda, uluslararası hızlı servis sektörü yer seçimi kararlarında ticari alan özelliklerinin etkisinin bilinmemesi problemi, oluşturulan metodolojik çerçevenin uygulaması ile sınanmakta ve Türkiye'de yer alan uluslararası hızlı servis restoranları için ticari alan analizine dayalı bir yer seçimi modeli önerisi geliştirilmektedir. Beş bölümden oluşan araştırmanın giriş bölümünde; geçmişşten günümüze yer seçimi kavramı, uluslararası hızlı servis restoranlarının bu araştırma için özgünlüğü ve literatürde yer seçimi üzerine yapılan çalışmalar incelenmekte ve araştırma konusu kavramsal çerçeve belirlenerek açıklanmaktadır. Araştırma probleminin tanımlanması, araştırma sorularının belirlenmesi, araştırmanın amaç ve kapsamı açıklandıktan sonra araştırma yöntemi de birinci bölümde sunulmaktadır. Araştırmanın 'Uluslararası Hızlı Servis Restoranları ile Ticari Alan Kavramlarının Tanımlanması ve İrdelenmesi' başlıklı ikinci bölümünde; araştırmanın temel konu alanını oluşturan uluslararası hızlı servis restoranlarına ve ticari alana ait bileşenlerin tanımlandığı kuramsal ve kavramsal altyapı sunulmaktadır. Literatür taraması sonucunda ev dışında yemek yeme olgusunun yeme içme endüstrisine olan etkileri irdelenmekte, yeme içme sektörü ve hızlı servis restoranlarına yönelik genel tanımlar ve temel bilgiler açıklanmakta ve hızlı servis restoranlarının dünyada ve Türkiye'deki gelişim süreci ve günümüzdeki durumu tartışılmaktadır. Uluslararası hızlı servis restoranlarına ilişkin temel bilgiler kavrandıktan sonra araştırmanın ikinci temel konusu olan ticari alan ve ticari alan analizi tanımı yapılmaktadır. Ticari alanlar üzerinden coğrafi verilere ulaşıldığı ve yer seçimi modelindeki mekansal ilişki bu alanlar ile kurulduğu için ticari alan sınırlarını belirleyen yöntemler ve ticari alan tipleri değerlendirilmektedir. Ticari alan özelliklerinin irdelenmesi kapsamında demografik verilerden nüfusun, sosyo-ekonomik verilerden gelirin, kentsel verilerden ticari fonksiyonların ve ulaşımın perakende satış ile ilişkisi araştırılmaktadır. İkinci bölümde son olarak; hızlı servis restoranlarının ticari alan özellikleri ile yer seçiminde dikkate alınması gereken lokasyon kriterleri irdelenmektedir. Araştırmanın 'Uluslararası Hızlı Servis Restoranlarının Yer Seçimi İçin Ticari Alan Modelleri ile Analiz Yöntemlerinin Değerlendirilmesi' başlıklı üçüncü bölümünde ticari alan modellerini kapsayan birinci araştırma sorusuna yönelik, geçmişşten günümüze literatürde yer alan ticari alan modelleri ve analiz yöntemleri analitik olarak uluslararası hızlı servis restoranları açısından ele alınmakta ticari alanın pazar potansiyelinin günümüz dinamiklerine göre nasıl ölçülmesi gerektiği irdelenmektedir. Ticari alan modellerinden Yakın Alan Modeli, Reilly'nin Perakende Çekim Modeli, Merkezi Yer Teorisi, Huff Modeli, Analog Model ve Coğrafi Bağımlılık Modeli'nin uluslararası hızlı servis restoranları yer seçimi açısından günümüz koşullarına göre yetersizlikleri tespit edilmektedir. Böylece bu yetersizliklerin günümüz koşullarında uygulanabilir olan CBS ve Regresyon Analiz Yöntemleri'nin birlikte kullanıldığı bütünleşik bir yöntem önerisi ile aşılabileceği sonucuna varılmaktadır. Araştırmanın özgün kısmı; 'Uluslararası Hızlı Servis Restoranlarının İller Düzeyinde Değerlendirilmesi ve Ticari Alan Analizine Dayalı Bir Yer Seçimi Modeli Önerisi' başlığını taşıyan dördüncü bölümünde sunulmaktadır. Öncelikle, tezin ikinci araştırma sorusuna yönelik uluslararası hızlı servis restoranları iller ölçeğinde değerlendirilmektedir. Türkiye'de yer alan uluslararası hızlı servis restoranlarının sayısının iller düzeyinde demografik ve sosyo-ekonomik değişkenlerle ilişkisinin Korelasyon Analizi ile değerlendirilmesi yapılırken, analizin doğru yorumlanabilmesi için 2016 yılına kadar olan 5 yıllık süreç irdelenmektedir. Uluslararası hızlı servis restoranlarının Türkiye'de yıllara göre sayılarının ağırlıklı olarak giderek arttığı ve illere göre konumlanmalarının küçük illerden büyük illere, doğudan batıya doğru olduğu görülmektedir. İllere yönelik genel değerlendirmenin ardından uluslararası hızlı servis restoranlarına ve illere ait veriler ve veri kaynakları sunulmakta, bu verilerin uluslararası hızlı servis restoranlarının sayıları ile ilişkisi Korelasyon Analizi ile açıklanmaktadır. Korelasyon Analizi sonucuna göre Türkiye'de bulunan uluslararası hızlı servis restoran sayısı ile; kullanılan verilerden il gelişmişlik endeksi, SES verisi, il nüfusu verisi arasında çok yüksek, pozitif ve anlamlı bir ilişki olduğu hane halkı geliri verisi ile restoran sayısının zayıf düzeyde ilişkili olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Buna göre, uluslararası hızlı servis restoranları için Türkiye illerine yönelik yapılacak olan bir yer seçimi kararında; il gelişmişlik endeksinin, SES verisinin ve il nüfusunun değerlendirilmesi önerilmektedir. Tezin üçüncü ve dördüncü araştırma sorusuna yönelik, uluslararası hızlı servis restoranlarının ticaret hacmi ile ticari alanının kentsel, demografik, sosyo-ekonomik verileriyle olan ilişkisinin ölçülerek modellenmesi yapılmaktadır. Bu doğrultuda öncelikle geliştirilen ticari alan analizine dayalı yer seçimi model önerisine yönelik metodolojik çerçeve sunulmaktadır. Daha sonra uluslararası hızlı servis restoranlarının ticari alan analizine dayalı yer seçimi model önerisinde kullanılan veriler ve veri kaynakları incelenmektedir. Türkiye'de yer alan restoranlar arasından seçilen 146 adet uluslararası hızlı servis restoranının Restoran İçi Satış ve Paket Servis Satışı toplamından oluşan Toplam Satış Verisi bağımlı değişken olarak; restoran verileri, demografik, sosyo-ekonomik veriler ile kentsel veriler olmak üzere üç ana başlık altında oluşturulan veri seti de bağımsız değişken olarak analizde kullanılmaktadır. Ticari alan analizine dayalı yer seçimi modeli, bu verilerin Çoklu Regresyon Analizi ile sınanmasıyla kurulmakta, ortaya konulan model sonucu model değerleri paylaşılmaktadır. Model bulguları doğrultusunda; Toplam Restoran Satış Verisi ile Paket Servis Satışı, Arazi Kullanım Tipi Konut & Ticaret, Uluslararası Hızlı Servis Restoran Sayısı, 1. Derece Rakip Restoran Sayısı, Park Edebilme Kolaylığı, Yaya Yoğunluğu Endeksi, Okul Sayısı, Hanehalkı Geliri, SES ABC1C 2 Yaş Aralığı 19-34 verilerinin sırasıyla istatistiksel olarak anlamlı bir ilişki içerisinde olduğu tespit edilmektedir. Buna göre; bağımlı değişken olan restoran satış verisinin modelde yer alan bağımsız değişkenler tarafından açıklanabildiği, elde edilen rakamlar bakımından bu ilişkilerin yüksek olduğu ve modelde kullanılan değişkenlerin hepsinin istatistiksel olarak anlamlı olduğu görülmektedir. Böylece tezin hipotezi olan 'Uluslararası hızlı servis restoranlarının yer seçimi kapsamında ekonomik hacimleri ile ticari alanlarındaki kentsel, demografik ve sosyo-ekonomik veriler arasında güçlü bir ilişki vardır.' ifadesi istatistiksel olarak doğrulanmaktadır. Bu araştırma ile; geliştirilen ticari alan analizine dayalı yer seçimi modeli kapsamında, ekonomik hacim üzerinde etkisi olan ticari alan verileriyle yer seçimi kararı verilebileceği ve bu modeldeki değişkenler ile değişken katsayılarının herhangi bir lokasyona uygulanması sonucu hesaplanan satış tahminine göre yer seçimi yapılabileceği önerilmektedir. Araştırmanın beşinci ve son bölümünde, elde edilen model bulguları araştırma kapsamı çerçevesinde tezin temel sorusu ve alt araştırma sorularını cevaplamaya yönelik değerlendirilmekte, araştırmanın literatüre katkısı ve geleceğe yönelik çıkarımlar sunulmaktadır. Sonuç olarak, bu araştırmada Türkiye'de bulunan uluslararası hızlı servis restoranları için il gelişmişlik endeksinin, SES'nin ve il nüfusunun yüksek olduğu illerin potansiyel pazar olduğu tespit edilmektedir. Ticari alan analizine yönelik yer seçimi kapsamında ise; ticari alandaki paket servis satışı miktarı, uluslararası hızlı servis restoran sayısı, okul sayısı, park edebilme kolaylığı, yaya trafiği, hanehalkı geliri, arazi kullanım türünün konut ve ticaret birlikteliği, sosyo-ekonomik seviyesi A, B, C1 ve C2 olan kişilerden yaş aralığı 19-34 arası olan kişilerin sayısı arttıkça ve birinci derece rakip restoran sayısı azaldıkça ticari alanın ekonomik hacminin arttığı görülmekte ve bu verilerle potansiyel ticari alanlar belirlenebileceği ortaya konulmaktadır. Araştırmada; dünya çapında rekabetin, sosyal, kültürel ve politik özelliklerin göz önüne alınmasıyla günümüze uygun bir yer seçimi yaklaşımında bulunulmakta ve geliştirilen ticari alan analizine dayalı yer seçimi model önerisi ile ekonomi ve coğrafyanın ilişkisi kurulmaktadır. Bu doğrultuda ülke ekonomisi için önem taşıyan bu araştırma; hem şehircilik ilkeleri doğrultusunda verilen yer seçimi kararları ile arazi kullanım planlamasına katkı sağlayacak hem de ekonomik faaliyetlerin mekansal olarak doğru lokasyonda bulunması sonucunda planlı ve yaşanabilir kentlerin gelişmesinde faydalı olacaktır.