Kurumsal dayanakları ve finansman yöntemleri bağlamında, konut yenileme uygulamaları; Türkiye için model önerisi

Türkiye'de mevcut bina veya makro ölçekte konut yenileme uygulamalarının temel dayanağı olan, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi ve 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ve yönetmelikleri kapsamında son on yıl boyunca yapılan konut yenileme uygulamaları sürekli tartışma konusu olmuştur. Mülk sahipleri ve uygulayıcı idari kurumlar arasında yaşanan uyuşmazlıklar, yıpranan, metruk ve çöküntü halinde olan binaların veya konutların yenilenmesini olumsuz etkilemiştir. Bu çalışmanın amacı, Türkiye'de makro ölçekte yapılan konut yenileme uygulamalarının, kurumsal dayanaklarını ve finansman yöntemlerini incelemek ve bu kurumsal dayanakların, makro ölçekte konut yenileme uygulamasında yeterli olup olmadığını anlayabilmek için yapılmış olup, uygulamada mevcut kurumsal dayanakların yeterli olmaması durumunda, Türkiye için yeni bir model önerisini sunabilmektir. 2004 ve 2009 yılları arasında Beyoğlu Belediye Meclis Üyesi olarak görev yaptığım yıllarda kentsel dönüşüm ve konut yenileme uygulamalarını yakinen inceleme fırsatı bulabildim. Uygulamada yaşanan sorunlar ve mülk sahiplerinin göstermiş olduğu tepkileri de dikkate alarak bu konuda geliştirilecek bir çözüm önerisinin faydalı olacağını düşündüm. Mülk sahipleri ile uygulayıcı idari kurum arasında yaşanan tartışmaların temel sebebi, konut yenileme uygulama dayanaklarının zorlayıcı olmasıdır. Özellikle riskli alan ilan edilen alanların, aynı zamanda acil kamulaştırmaya izin veren 2942 sayılı yasanın 27. Maddesinin uygulanması, mülk sahipleri tarafından mülkiyet hakkına müdahale olarak değerlendirilmiştir. Konut yenileme alanı içerisinde bulunan hak sahibi ve mülk sahibi vatandaşların, konutlarını yenilemek için gerekli finansman kaynağına sahip olmamaları veya düşük gelire sahip kişilerden oluşmasının, yanı sıra, uygulamada sağlanan devlet teşviklerinin de yeterli olmadığı görülmüş olup, toplu konut yenileme sürecinde gecikmelere neden olduğu gibi, adil olmayan kamulaştırma kararları ile birlikte süreç olumsuz etkilenmiştir. Ayrıca, İstanbul gibi nüfusu çok yüksek olan kentlerde konut yenileme uygulamaları için yeterli miktarda arsa bulmak çok daha zordur. Yerinde ve yoğunluk artırmadan konut yenilemek en önemli stratejilerden bir olmak zorundadır. Ekolojik dengeyi koruyan, sosyal açıdan yaşanılabilir ve sürdürülebilir kent politikalarının devam edebilmesi için makro ölçekte toplu konut yenileme uygulamaları, zorlayıcı etkisi olmadan, adil ve eşit yaklaşım sunan, mülkiyet hakkını koruyan, yenileme yöntemi açısından uygulamada herkesin benimsediği, alınan ortak karar çerçevesinde demokratik bir şekilde uygulaması gerçekleşen ve konut yenileme finansmanında devlet teşvikini etkin bir şekilde kullanmayı sağlayan yeni bir yasal düzenlemeyle veya kurumsal dayanakları bakımından yeni bir model önerisi ile uyuşmazlıklar ve sorunların çözülebileceği, aynı zamanda konut yenileme uygulamalarının daha kabul edilebilir bir şekilde yapılabileceğini anlatılmaktadır. Önerilen yeni uygulama modelinin hedef kitlesi 4857 iş kanununa tabi çalışanlarını kapsamakta olup, kamu çalışanları, yükseköğretim çalışanları ve emeklileri direk kapsamamakla birlikte, dolaylı olarak yapılacak ek düzenlemeler ile kapsam içine dahil edilmesi mümkündür. Bu amaçla hedeflediğimiz sonuç, mülk sahipleri veya hak sahiplerinin riskli bina veya konutlarını yeniliye bilmeleri veya dönüşüme teşvik edilebilmeleri için karar ve uygulama sürecinde daha demokratik bir ortam oluşturulmasının sağlanabilmesi, mülkiyet güvencesinin devamı sağlanarak, konut yenileme finansmanının devlet teşvikleri ile desteklenerek sosyal amaçlı adil bir yaklaşımla ekolojik dengeyi koruyan bir uygulama olarak, daha hızlı uygulanabilir bir konut yenileme kurumsal dayanağı modeli amaçlanmaktır.