Konut kira değerinin İstanbul konut alt bölgelerine göre analizi

Konut kavramı insanoğlunun varlığından beri yaşamın bir parçası olup korunma içgüdüsü sonucu ortaya çıkan barınma alanlarını temsil etmektedir. Tarihi süreç içerisinde gerek yapısall gerek anlamsal olarak geçirdiği değişim ve dönüşüm sonucunda farklı özelliklere ve değerlere sahip olmuştur. Değişime eğilimli bu yapısı dolayısyla heterojen bir mal olarak değerlendirilmekte ve barınma ihtiyacının vazgeçilmezliği nedeniyle başka bir mal ile ikame edilememektedir. Her mülkte olduğu gibi, konutun da mal değeri, kullanım değeri ve yatırım değeri vardır. Bu değeri belirleyen aktörler ve özellikler değişkenlik göstermekle birlikte konutun sosyal bir ürün olması ve sosyal yaşamın temelini oluşturması üretim esnasında sosyal dinamiklerden etkilenmesine de sebep olmaktadır. Konut ihtiyacına ek olarak, konut kullanım hakkı da bireyin insiyatifindedir. Bu özgürlük alanı, konutun mal sahibinin doğrudan kullanımı, başkası tarafından kullanılması veya belirli sürelerde kullanılması ve belirli sürelerde boş bırakılması gibi farklı modellerin oluşmasına yol açmaktadır. 'Özel mülk' ve 'kiralık mülk' olarak iki grupta incelenen konut piyasasında, toplumdaki mülkiyet durumlarına göre, geliştirilen politikaların çoğu, mülk sahipliğini teşvik etmeye yöneliktir. Geri planda bırakılan kiralık konut piyasası ise 'özel kiralık konut' ve 'sosyal kiralık konut' olarak iki ana grupta değerlendirilmektedir. Farklı devlet politikaları, ülkeler arasındaki siyasal ilişkiler, ekonomik krizler ve dünyadaki teknolojik gelişmeler gibi dinamikler konut üretimini, tedarik edilen konut miktarını ve kalitesini doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle ürünlerdeki her bir fark konutun değerinde değişikliğe neden olmaktadır. Bu anlamda hem uluslararası literatürde hem de ulusal literatürde çeşitli çalışmalar yapılmıştır. Çalışmalarda farklı istatistiksel yöntemler kullanılmış ve en yaygın yöntem olarak hedonik fiyat yöntemi tercih edilmiştir. Bu tez çalışmasında da İstanbul'daki farklı konut dokularının araştırılması, konut alt gruplarını etkileyen dinamiklerin belirlenmesi ve kira değerini etkileyen faktörlerin analizi amaçlanmıştır. Bu kapsamda İstanbul'daki farklı konut dokuları incelenmiş; her alt gruba ait sınırlar çizilmiştir. Alan çalışması için İstanbul'daki farklı konut alt gruplarından örneklem alanları seçilmiş; bu alanlara ilişkin kiralık konut ilanları taranmıştır. Konut kira değeri ve kira değerini etkilediği öngörülen özelliklerin yer aldığı veri seti hedonik fiyat yöntemi ile analiz edilmiştir. Analiz bulgularına göre ilk olarak düzenli konut alanlarındaki kira değerini etkileyen faktörler ile düzensiz konut alanlarındaki kira değerini etkileyen faktörler karşılaştırılmış; düzenli konut alanlarında kira değerinin görece daha yüksek olduğu tespit edilmiştir. Istanbul genelinde konut kira değerini etkileyen en önemli kriterin 'konutun bulunduğu yer' olduğu belirlenmiş; özellikle Avrupa yakasındaki konutların kira değerinin Anadolu yakasındaki konutlardan daha yüksek olduğu görülmüştür. Önem derecesine göre ikinci değişken ise 'site içinde bulunma durumu', üçüncü değişken ise 'bina kat sayısı'dır. İkinci olarak düzenli konut alanlarının alt gruplarındaki kira farklılaşmaları değerlendirilmiş ve dört grupta da farklı sonuçlar elde edilmiştir. Bu durum tezin hipotezlerini doğrulamakla birlikte her alt grupta kira değerini etkileyen değişkenleri ve etki katsayıları da belirlenmektedir. Buna göre; nitelikli tekil apartman alanlarında yer alan konutların kira değerini etkileyen değişkenler sırasıyla 'bina yaşı', 'konut net kullanım alanı' ve 'Avrupa Yakası'nda bulunma durumu'dur. Az katlı yapılardan oluşan toplu konut alanlarında ise ilk sırada 'ticari birimlere olan mesafe' varken ikinci sırada 'inahalli sağlık birimlerine olan mesafe', üçüncü sırada 'kamusal park alanlarına olan mesafe' vardır. Çok katlı yapılardan oluşan toplu konut alanlarında ilk sırada yer alan 'sosyal tesise sahip olma durumu' değişkenini 'konut net kullanım alanı' ve 'toplu taşıma durağına olan mesafe' takip etmektedir. Müstakil villalardan oluşan toplu konut alanlarında ise kira değerini etkileyen değişkenler önem derecesine göre sırasıyla 'inahalli sağlık birimlerine mesafe', 'kamusal park alanlarına mesafe' ve 'Avrupa Yakası'nda bulunma durumu' olarak tespit edilmiştir. Son regresyon analizi ise düzensiz konut alanlarını oluşturan ıslah imar planlı konut alanlarında yapılmıştır. Bu alanlarda ise düzenli konut alanlarından farklı olarak ilk sırada 'üniversite yerleşkelerine mesafe' yer alırken; ikinci sırada 'net kulanım alanı', üçüncü sırada 'asansör sahipliği durumu' yer almaktadır.