Konut değerlerini etkileyen kriterlerin regresyon analizi ile incelenmesi

Konut değerlemesinin, ülkemizdeki gayrimenkul değerleme faaliyetleri içinde işlem sayısı olarak büyük payı vardır. Değer tespiti yapılırken, kullanılan verilerin niteliği, bu verilerin kullanılması ve yorumlanması değerleme süreçlerini ve sonuçlarını doğrudan etkilemektedir. Bu sebeple değere etki eden tüm faktörlerin titizlikle incelenmesi önemlidir. Her konutun değeri, karakteristik niteliklerine ve piyasadaki arz talep dengesine göre değişmektedir. Konutun konumuna ilişkin kriterler arasında binanın bulunduğu çevrenin sosyodemografik yapısı, ulaşım imkanları, trafik yoğunluğu, gürültü ve hava kirliliği, şehir merkezine, sosyal kültürel alanlara, yeşil alanlara, iş alanlarına, önemli merkezlere mesafesi sayılabilir. Konuta ait fiziksel özelliklerinden ise alt yapı hizmetlerinden faydalanma durumu, konutun mimari özellikleri, yapı kalitesi, tadilat ihtiyacı, bulunduğu kat, manzarası, cephe sayısı, coğrafi yönü, otoparkı olup olmaması, güvenlik, ısıtma tipi, asansör olup olmaması gibi birçok kriter sıralanabilmektedir. Bu kriterler değerleme çalışmasının amacına göre seçilir ve ulaşılabilen güvenilir verilerle kısıtlıdır. Bu çalışmanın amacı konut değerlerinde farklılığa sebep olan kriterlerin belirlenmesi ve matematiksel olarak ifade edilmesidir. Bir konut sitesi içinde, bağımsız bölümlerin birbirlerine göre üstünlük oluşturan özelliklerini irdeleyebilmek, değer ile aralarındaki ilişkiyi matematiksel olarak ifade edebilmek amacıyla istatistiksel değerleme yöntemlerine başvurulmuştur. Doğrulanmış mevcut piyasa değerlerine dayanarak, değeri özelliklerinin bir fonksiyonu olarak ifade edilmesine imkan veren çoklu regresyon analizi kullanılmıştır. Çoklu regresyon analizi; birden fazla sayıda bağımsız değişkenin kullanılarak, bağımlı değişkenin tahmin edilmesi yöntemidir. Çoklu regresyon analizi SPSS programı aracılığıyla yapılmıştır. Veriler, beş yıldan uzun süredir gayrimenkul değerleme uzmanlığı yapan değerleme uzmanlarının hazırladığı rapordan edinilmiştir. Bütün gayrimenkuller için araştırmalar, yer tespiti, ölçüm ve incelemeleri, piyasa ve çevre araştırmalarının tamamı raporu hazırlayan uzmanlarca yerinde gerçekleştirilmiştir. Tez çalışmasında özellikle manzara kriterlerinin etkileri ve gürültü kirliliğinin yarattığı etkinin incelenmesi amaçlanmış, örneklem seçiminde çalışılması amaçlanan bu kriterlerin mevcut olmasına dikkat edilmiştir. Şehir içinde farklı manzaraların ve gürültü kaynaklarının etkilerini irdeleyebilmek amacıyla bu özelliklere sahip 17 blokta toplam 1.037 konutun yer aldığı bir proje seçilmiştir. Ortak çevresel etkilere sahip olmaları sebebiyle çalışmada ulaşım, önemli merkezlere mesafe gibi özellikler incelenmemiştir. Regresyon analizinde kullanılan değişkenler konumlu olduğu kat, net kullanım alanı, konutun cephe sayısı, sitenin sosyal tesisine yakınlık, coğrafi yön, site girişine ve gürültü kaynaklarına yakınlık olarak belirlenmiştir. Ayrıca manzaraya ilişkin değişkenler, caddeler iki düzey olmak üzere, peyzaj, orman, otopark, duvar ve bu kategoriler dışında kalan diğer karakteristikler olarak yedi ayrı kriter olarak tanımlanmıştır. Değerleme raporunda takdir edilen değerler bağımlı değişken olarak ve belirlenen 14 bağımsız değişken kullanılarak 1.020 konut verisi ile regresyon analizi yapılmıştır. Bu değişkenlerle 3 ayrı model denemesi yapılmış, tüm değişkenlerin dahil edildiği modelin, değeri en yüksek oranda açıkladığı ve tüm değişkenlerin konut değerleri üstünde istatistiksel olarak anlamlı etkiye sahip olduğu görülmüştür. Yapılan regresyon analizi sonucunda, değer üstünde sahip oldukları etkilere göre kriterler; alan, cephe sayısı, kat, peyzaj manzarasına sahip olmak, cadde (2) manzarasına sahip olmak, coğrafi yön, kategorize edilememiş kötü manzaraya sahip olmak, sosyal tesise yakınlık, gürültü, otopark ve trafo manzarasına maruz kalmak, cadde (1) manzarasına sahip olmak, istinat duvarına maruz kalmak, orman manzarasına sahip olmak, site girişine yakın olmak kriterleri olarak sıralanmıştır. Manzara kriterlerinden peyzaj ve orman manzarasına sahip olma değişkenlerinin değer ile pozitif ilişkide olduğu, diğer bir değişle değeri artıran etkiye sahip oldukları, diğer tüm manzara kriterlerinin negatif etkiye sahip olduğu görülmüştür. Site girişine yakın olmanın değere negatif etki yaptığı, sosyal tesise yakın olmanın ise pozitif etki yaptığı yani tercih edilen bir özellik olduğu sonuçları çıkmıştır. Konutun değerinin, bulunduğu kat, cephe sayısı, güneşten faydalanması bakımından coğrafi yön kriterlerinden olumlu etkilendiği, gürültü kaynaklarının ise değer üstünde düşürücü etkisi olduğu sonuçları elde edilmiştir. Oluşturulan regresyon denklemi ile veri seti dışında bırakılan 17 konut için modele dayalı değer tahmini yapılmıştır. Değerleme raporunda takdir edilen değerlere, ortalama %1,8 oranında yakın değerler elde edilmiştir. Kriterler artırılarak farklı özelliklerin tanımlanması ve konuma ilişkin kriterlerin de dahil edilmesi ile daha geniş alanlarda değer tahmini için kullanılabilir modellerin oluşturulabileceği düşünülmektedir.