Alışveriş merkezleri değerlemesi süreci ve yöntemleri, Marmara Forum AVM değerleme çalışması örneği

Geçmişten günümüze kentleşmeyle birlikte insanlığın alışveriş ihtiyacını karşılayan yapılar, özellikle 16. y. y'dan başlayarak perakendeciliğin yapıldığı kent yapıları olarak kendini göstermiş daha sonra 20. y. y'a doğru gelişen perakende zincirlerinin organizeleştirmek ve tüketiciye seçenek sunmak amacıyla tek çatı altında toplanmasını sağlayan alışveriş merkezlerine dönüşmüştür. Kentleşmenin getirdiği nüfus artışı, elektronik ve teknolojik gelişmeler, ulaşım ağlarının gelişerek küresel ölçekte genişlemesi, ürün depolama ve paketleme sistemlerinin gelişmesi, araç sahipliğinin artması sonucu dünyada 1900'lerden itibaren sayıları artan alışveriş merkezleri, öncelikle ilk örneklere sahip olan Amerika'dan başlayarak dünyaya yayılmışlardır. Tez çalışması, günümüzde son kuşak AVM'ler olarak da tabir edilen çok nitelikli ve melez yapı gösteren alışveriş merkezi kavramının, gayrimenkul değerleme kavramıyla ilişkisinin incelendiği bir çalışma olmuştur. Ticari gayrimenkul değerleme sürecine uygun, alışveriş merkezleri değerlemesinin nasıl yapıldığı, hangi yöntemlerin daha çok kullanıldığı ve hesaplamalarda hangi gelir ve gider kalemlerinin alındığı ve alışveriş merkezi piyasasının güncel durumu incelenmiştir. Bu süreç bazında İstanbul ili, Bakırköy ilçesinde yer alan ICSC sınıflandırılmasına göre geleneksel süper bölgesel ölçekli alışveriş merkezi sayılan Marmara Forum Alışveriş Merkezi'nin değerleme çalışması yapılmıştır. Piyasa bulunan İstanbul'da son dönemde yapılmış alışveriş merkezi değerleme raporları incelenerek ve gezilerek piyasaya ait veriler incelenmiş ve bu veriler değerleme çalışmasına aktarılmıştır. Çalışmada araştırmalar ve hesaplamalar sonucu elde edilen bilgileri dört maddede özetleyebiliriz. Birinci maddede, alışveriş merkezlerinin modern tüketim toplumunun alışveriş kavramını bireysel olarak kendini ifade etmek ve deneyimlemek istediği, günümüzde hibrid merkezler olarak karşımıza çıkan ve genellikle karma projelerle birlikte planlanan, çok çeşitli etkinlik ve özelliklerin eklenmesiyle yatırımlarda çekim gücü yaratılmaya çalışılan kentin sosyal buluşma yapıları olduğu anlaşılmıştır. Tüketici profilinin günümüzde sosyal medyayı da alışveriş için kullanmaktan çekinmeyen, uluslararası düzeyde gittikçe artan alışveriş turizmini gerçekleştiren, büyük markalardan daha çok alanında uzmanlaşmış markalara dönüş yapan, sağlığına dikkat edecek şekilde organik ürünlere yönelim gösteren bir profile sahip olduğu anlaşılmıştır. İkinci maddede, alışveriş merkezlerinin geliştirme sürecinde en önemli ve ilk olarak fizibilitesi yapılması gerekli olan adımın doğru yer seçimi adımı olduğu, ikinci adımın ana çekim mağazalarının seçilerek kira sözleşmelerinin yapılmasıyla birlikte, diğer mağaza karmasının bölgesel ve yerel ölçekte sosyal toplum yapısı iyi gözlemlenerek oluşturulması gerekliliği olmuştur. Alışveriş merkezinin içsel yapısı içinde mağazaların nasıl yerleştirilmesi ve optimum oranlarının ne olması gerektiği anlaşılmıştır. Üçüncü maddede, değerleme kavramıyla birlikte gayrimenkul değerleme yöntemlerinin emsal karşılaştırma, maliyet yöntemi ve gelir indirgemesi yöntemlerinin olduğu, alışveriş merkezleri değerlemesi sürecinde emsal karşılaştırması yönteminin sadece arsa değerinin elde edilmesinde kullanıldığı, en sık kullanılan gelir indirgemesi yönteminin alışveriş merkezinin değerini en doğru olarak yansıttığının kabul edildiğini ve maliyet yönteminin gelir indirgemesine ek olarak yapıldığı öğrenilmiştir. Alışveriş merkezlerinin her birinin büyüklüğü, tasarımı, içinde bulundurduğu mağazaların çeşitleri ve kira değerleri, ciro kiraları, uygulanan teşvikler, gider harcamaları farklılıklar gösterdiğinden değerleme kapsamında emsal teşkil edecek alışveriş merkezi bulunması zor olduğundan sadece emsal karşılaştırma yöntemiyle değer elde edilmesinin mümkün olmadığı öğrenilmiştir. Maliyet yönteminde ise en çok kullanılan yöntemin amortismanlı maliyet yöntemi ve gelir indirgemesi yönteminde en çok kullanılan yöntemin, iskontolu nakit akışı yöntemi olduğu anlaşılmıştır. Dördüncü ve son olarak çalışma sonucunda, Marmara Forum AVM için arsa değeri piyasadan elde edilmiş, rekabet analizi sonucu kendi rekabet bölgesi içerisinde önemli bir paya sahip olduğu görülmüş ve ticari etki alanı olarak İstanbul nüfusunun neredeyse %50'sine hitap edecek geleneksel süper bölgesel ölçekli AVM olduğu analiz edilmiş, amortismanlı maliyet yöntemi ve iskontolu nakit akış yöntemiyle varsayımlar üzerinden değer elde edilmiştir. Alışveriş merkezlerinin sayısı, özellikle belli bir durgunluk gösteren İstanbul piyasasından başlayarak Anadolu'ya doğru artarak devam etmektedir. Yabancı markaların Türkiye'ye İstanbul AVM pazarından girişindeki artışa paralel olarak, Türkiye genelinde önümüzdeki süreçte AVM yatırımları artacak ve alışveriş merkezleri mal sahipliği artışı ve gerekli alım satımlar, çeşitli ticari ve hukuki amaçlar sonucunda, alışveriş merkezleri değerlemesi süreci artarak devam edecektir.