Değer değişimlerinin izlenmesi sürecinde gözden geçirme raporlamasına yaklaşım örneği

Kredi riski azaltım tekniklerine göre; gayrimenkullerin teminat olarak dikkate alınmasına ilişkin asgari şartlar altında bankalarca içsel derelendirmeye dayalı yaklaşımların kullanılması durumunda ticari amaçlı gayrimenkul ve ikamet amaçlı gayrimenkullerin değeri asgari yılda bir kez gözden geçirilir. Standart yaklaşım uygulamasında ise söz konusu süreler ticari amaçlı gayrimenkul için bir yıl ve ikamet amaçlı gayrimenkuller için ise üç yıl olarak uygulanır. Kurumca gerekli görülmesi halinde söz konusu süreler daha ihtiyatlı olarak belirlenebilir. Piyasa koşullarında önemli değişiklerin olduğu durumlarda gözden geçirme daha sık aralıklarla yapılır. Gayrimenkullerin değerinin gözden geçirilmesine ve yeniden değerleme gerektiren gayrimenkullerin belirlenmesine yönelik olarak bankalarca istatistiksel yöntemler kullanılabilir. Gayrimenkulun değerinin genel piyasa fiyatlarına göre önemli oranda azalmış olabileceğine ilişkin göstergelerin bulunması halinde gayrimenkul 62nci maddenin birinci fıkrasında belirtilen yetkili değerleme kuruluşları tarafından yeniden değerlenir denilmektedir. Bu çalışmada ikamet amaçlı gayrimenkullerde gözden geçirme raporlamasına örnek bir yaklaşım modeli sunulmuş olup ayrıca tebliğde yer alan önemli oran, önemli değişiklikler ve yeniden değerleme gereksinimleri yorumlanmıştır. Özellikle ülkemizde veriye ulaşmak oldukça güç olup bir finans kuruluşunun teminat deposunu oluşturan 2011-2012-2013-2014- 2015 yılı verileri analiz edilerek sonuçlar yorumlanmıştır. İkamet amaçlı olan gayrimenkullerde Türkiye genelinde otuz il üzerinden çalışma tamamlanmıştır. Risk görülen il ve ilçelerde yeniden değerleme önerisi ya da önemli oranda değişiklik olmayan yerlerde kabul edilebilir bir değişim olarak adlandırılmıştır. Ülkemizde ikamet amaçlı gayrimenkullerin değer değişimlerini yorumlayabilmek adına Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası tarafından aylık bazda konut fiyat endeksi yayınlanmaktadır. Merkez Bankası bu verileri bankalardan temin etmekte ve 2010 yılını baz yıl kabul ederek yayın yapmaktadır. Ancak konut fiyatlarındaki değişimi tek başına konut fiyat endeksi verilerine göre yorumlayıp riske karar vermek yeterli olmamaktadır. Bu konuda Türkiye Bankalar Birliği açıkça belirtme yapmış olup 'gözden geçirme' sürecinin bankalar tarafından oluşturulması gerekmektedir. Bu durumda, oluşturulacak gözden geçirme süreci etkin ve yeterli olmalı ve ülkelerin ilgili mevzuatları, ilgili uluslararası standartlar ve bilimsel çalışmalardan faydalanılarak tesis edilmelidir. Bankanın bahse konu gözden geçirme sürecine ilişkin her türlü kayıt, bilgi, belge, yapı ve sistemleri denetime hazır hale getirmesi ve yapılan gözden geçirmelerin dokümante edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan, fıkrasında belirtilen gayrimenkulün değerinin genel piyasa fiyatlarına bağlı olarak önemli oranda azalmış olabileceğine ilişkin göstergeler bankalar tarafından belirlenmeli denilmekte olup önemli oran kavramı için herhangi bir standart getirilmemiştir. Ek olarak konut fiyat endeksinde yayınlanan verilerde illerin birleştirilerek analiz edildiği gözlemlenmekte olup gerektiğinde mahalle bazında dahi çalışma yapılmasını gerekliliği öngörülebilmektedir. Bu sebeple sadece konut fiyat endeksinin kullanılması bankalar için yeterli değildir. Gözden Geçirme raporlamasının yazılı hale getirilmesi ve gerektiğinde denetime hazır halde bankalar bünyesinde bulunması gerektiği tebliğ'de belirtilmiş olup tüm bankaların gözden geçirme raporlaması yapılması adına ilgili birim/bölüm kurması gerekmektedir. Ülkemizde bilgiye ulaşmanın zorluğu içerisinde, kirli veri de bir o kadar fazladır. Emlak sitelerinde yer alan ikamet amaçlı mülklerin satılık değerleri üzerinden yapılan analizler gerçeği yansıtmayıp alım satıma mesnet teşkil eden veriler değildir, bu sebeple satılık ilan ve markalı konut projelerinin satış ofislerinden elde edilen birim değerler gözden geçirme için doğru ve yeterli olmayacaktır. Gözden geçirme raporlamasında en sağlıklı veri krediye mesnet teşkil eden SPK ve BDDK onaylı gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tanzim edilen ekspertiz raporlarından elde edilen birim değerlerdir. Bankaların dışarıdan data satın alması yerine kendi datalarını analiz ederek gözden geçirme raporunu oluşturması daha da ekonomik olacaktır. Çalışmada analiz edilen otuz il verisi konut fiyat endeksine altlık teşkil eden başlıklarda incelenmiş, hatalı analize konu olabilecek uç sınır değerleri çıkarılmış, mevcut değer takdir edilmemiş olan ya da hatalı alan girişine konu olmuş veriler çalışmadan çıkarılmıştır. Elde edilen data üzerinden endeks hesabı yapılarak 2011 baz yıl kabul edilmiş ve yıl bazlı artış azalış endeks verileri hesaplanmıştır. Ayrıca 2015 yılı dataları ile taşınmaz kesin değerlerinin dengeleme yöntemiyle hesaplaması yapılmış örnek küme üzerinde alt ve üst sınır değerleri tespit edilerek o yıl içerisinde tespit edilen ortalama birim değerleri ile karşılaştırılmıştır. Bir diğer örnek uygulama ise taşınmazların tapu kayıtlarından yola çıkılarak aynı taşınmazın yenilemesinden Ülke genelinde yıl bazlı değer artış azalış oranları üzerine çıkarım yapılmıştır. Birebir yenilemelerden yola çıkılarak yapılan analizde taşınmazın kullanım amacının değişip değişmemesi, yıkım kararı alınıp alınmaması ya da kentsel dönüşüme girip girmediği incelenmiş olup, analiz sonucu kalan temiz data üzerinden (231. 385 adet taşınmaz) sonuçlara ulaşılmıştır. Ulaşılan sonuçlar en son Merkez Bankası tarafından yayınlanan konut fiyat endeksi ile karşılaştırılıp teminata konu taşınmazların bulunduğu il ve ilçelerde yeniden değerleme kararının alınıp alınmaması, yıl bazında yaşanan endeks düşüklükleri olması durumunda da açıklanabilir bir sebebe dayalı olup olmaması konusunda yorumlar yapılmıştır.