Urban rental housing and tenant households in Turkey: Towards viable alternative policies for the rental sector

Türkiye'de tüm kamu konut politikaları açıkça ev sahipiliğini desteklemiştir ve ülkede kiralık konut sunumuna yönelik etkin bir politika asla geliştirilememiştir. Kiralık konut politikaları, bazı yasal düzenlemeler ve memurlara ödenen az miktardaki kira yardımıyla sınırlıdır. Ancak, kiralık kesim durmadan büyüyerek Türkiye'deki kentsel yaşam tarzının ikinci önemli şeklini oluşturmuştur. Halen, bu yaşam tarzı kentsel hanehalklannın üçte birini kapsamaktadır. Bu oran bir asra yakın süredir kamu eliyle kiralık konut sunumuna ilişkin kapsamlı politikalar uygulayan ve stoklannın büyük bir kısmı kamu kurumlan ya da diğer kar amacı gütmeyen kuruluşlarca sunulan birçok gelişmiş ülkedeki orandan çok da az değildir. Kiralık konuta yönelik bir politikanın, desteğin ve düzenlemenin yokluğuna karşın, kiralık stokun büyük bir kısmı, Türkiye'de kentleşmenin temel bir safhası olan mülkiyet ilişkilerinin yeniden düzenlenmesi yoluyla sunulan konut stoku içinde vimuhafaza edilmiştir (Balamir, 1999). Kat mülkiyeti ilişkilerine dayalı konut sunumu devam ettiği sürece, belirgin bir politika ve düzenlemenin olmaması durumunun kiracılar üzerinde olumsuz bir etki yaratmadığı görünmektedir. Ancak, uzun vadede bir başka konut sunum biçimine geçilmesi, Türkiye'deki mevcut kiracılık sisteminin işleyişini bozabilir. Kooperatif ve toplu konut sunumunun yaygınlaşması, kiralık konut stokunun oluşumunu radikal olarak azaltabilecektir. Bu süreç, kiracı hanehalklannın stok içindeki tercihlerini ve erişebiliıiiklerini kısıtlayabilecektir. Bu nedenle, Türkiye'de kiralık konut sunumuna ve talebine karşı olan tehlikeleri önlemek için kiralık kesimde yeni politika ve düzenlemelere ihtiyaç duyulmaktadır. Mevcut verilerin kısıtlan altında bu çalışma, yüksek orana sahip kiralık stokun özel durumunun, ülke genelindeki düzensiz dağıtımının, kiracıların durumunun ve bu sistem içinde mümkün ve gerekli olan müdahale biçimlerinin araştınlmasını hedeflemektedir. Yapılan analizlerde, Türkiye genelinde kiracılık oranlannın 1970 yılında %13.39'dan 1990 yılında %24.61'e yükseldiği ve bu oranların yerleşmeler arasında geniş bir yelpazede dağıldığı gözlenmiştir (1985'de %27'den %62'ye artış). Kiracılık oranlannın yaygın mekansal dağılımı yerel koşullann kiracılık için önemini ifade eder. Kiracılın bu yaygın dağılımı yerleşme büyüklüklerinden bağımsız görünmektedir Bunun yerine, kiracılık oranlannın yerleşmelerdeki değişiminde en temel belirleyicinin apartman stoku genişliği olduğu gözlenmiştir. Ayrıca, kiralardaki artışların konut stoğundaki artışlarla ilişkili olmadığı gözlenmiştir. Bu durum, beklenmedik bir konut piyasası koşulunu ve stoğun yerel Özelliklerinin değişimini belirtir. Türkiye'de kiracılığın, yerel dinamiklere ve yerel konut piyasası koşullarına dayalı olan, yerel özelliklere sahip olduğu gözlendiği için, merkezi hükümetin katı ve genel düzenleyici kararlan yerine, yerel konut politikları önem kazanmalıdır. Geçerli politika alternatifleri; merkezi hükümetlerin, Toplu Konut Idaresi'nin ve belediyelerin görev ve sorumluluklannın yeniden yapılandırılmasını içermelidir. Merkezi hükümetler ve TOKl; kontrol edici, düzenleyici ve parasal destek sağlayan kurumlar pozisyonunda olmalıdırlar. Kiralık konut politikalannın geliştirilmesi ve uygulanmasında ise belediyeler görev almalıdır. Belediyeler eliyle gerçekleştirilecek olan 'Yaygın Kiralık Stok' ve 'Kiralık Konut Bilgi Sistemi' modelleri, yerel düzeydeki kiralık konut politikalannın gelecekteki alternatifleri olarak tartışılmıştır.