Parsel bazında kentsel dönüşümün alışveriş caddelerine etkileri: Bağdat Caddesi örneği

Son yedi yılda yapılan kentsel dönüşüm uygulamaları incelendiğinde, en çok eleştiri konusu dönüşümün daha çok ekonomik boyutu ile ele alınması olmaktadır. Günümüzde kentsel dönüşüm uygulamaları, yaşanabilir kentler yaratmak, afet riskine karşı önlem almak, kentleri bir bütün olarak ele almak, kültürel ve sosyal yapıyı koruyarak geliştirmek gibi stratejilerden uzaklaşarak, rant odaklı kullanılmaktadır. İnşaat sektörü 2000'lerden sonra devlet politikaları doğrultusunda ekonominin canlandırılmasındaki en önemli lokomotif sektör haline gelmiştir. Bu bağlamda 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı yasa ile afet riskine karşı önlem anlayışına sığınılarak, rant odaklı dönüşümler meşrulaştırılmıştır. Dönüşüm mülk sahipleriyle müteahhitler arasında yapılan anlaşmalar boyutunda ele alınmaktadır. Süreç içinde yer alan aktörlerin ve müdahale biçimlerinin etkisiyle kentsel dönüşüm projeleri, üst gelir grubunun yaşadığı, satış, kira değerlerinin üst seviyelerde seyrettiği ve dolayısıyla gelir beklentisinin de yükseldiği bölgelerde uygulanmaya başlamıştır. Bu durumun en belirgin yaşandığı bölgelerden biri, İstanbul'da Kadıköy ilçesinde yer alan Bağdat Caddesi'dir. Bağdat Caddesi ülke çapında birincil alışveriş caddelerinden biridir. Ulusal ve uluslararası birçok mağazanın bulunduğu cadde hem alışveriş amaçlı, hem de dinlenme amacıyla açık kamusal alan işlevi görerek, birçok ziyaretçi çekmektedir. Gayrimenkul fiyatlarının üst seviyelerde seyrettiği Bağdat Caddesi ve çevresinde 2012'de başlayan kentsel dönüşüm uygulamaları, bölgeyi bir şantiye alanı haline getirmiştir. Bağdat Caddesi'ndeki dönüşüm uygulamaları, caddenin perakende sektörünü doğrudan etkilenmiştir. Cadde üzerinde inşaat sürecine giren birçok binanın bulunması, zamanla ziyaretçi sayısının düşmesine neden olmuştur. Ziyaretçi sayısının düşmesi, mağazaların satışlarından elde ettikleri gelirin düşmesi ile sonuçlanmıştır. 2017 yılına kadar rant odaklı yenilenen binaların etkisiyle gayrimenkul fiyatları hızlı bir yükselişe geçmişştir. Mevcut mağazalar mülk sahiplerinin yüksek kira beklentisini karşılayamaz hale gelmiştir. Kira ciro oranını dengeleyemeyen mağazalar, kentsel dönüşümden kaynaklı olumsuzluklara ek olarak 2017'de ülke ekonomisinde yaşanan sıkıntılar, döviz kurundaki dalgalanmalar ve alışveriş merkezlerinin sunduğu avantajların etkisiyle caddeden çıkış yapmıştır. Bağdat Caddesi'ndeki boşluk oranı artmıştır. Tez kapsamında, parsel odaklı kentsel dönüşüm çalışmalarının caddeye ve caddenin perakende piyasasına olan etkisi araştırılmıştır. Bağdat Caddesi üzerindeki binalarda dönüşümde belirleyici unsur zemin katlarda yer alan ticari birimlerdir. Dönüşüm öncesi eski binanın değeri ile dönüşüm sonrası inşa edilecek yeni binanın değeri karşılaştırılarak kentsel dönüşüm uygulama kararı verilmektedir. Bu kararlarda belirleyici faktör, fiziksel mekanın bina bazında salt ekonomik kaygılarla tasarlanması sonucu değer farkları olmaktadır. Kullanım değeri ile değişim değeri arasındaki fark, inşa edilen yeni binalardaki ticari alanları şekillendirmektedir. Tez kapsamında, seçilen alanda, kentsel dönüşüm sonrası caddenin perakende pazarındaki değişimler fiziksel değişimler, mağazaların işlev değişimleri tespit edilerek incelenmiştir. Caddedeki perakende sektöründe yaşanan değişimlerin ziyaretçiler üzerindeki etkileri incelenmiştir.