Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğu

Kiralayanın kiralananın ayıplarından sorumluluğu konusu, toplumun çok geniş kesimlerini ilgilendiren bir konudur. Kiralayanın bu sorumluluğu, kiracının kiralanandan akdin amacına uygun olarak faydalanmasını sağlamaya yöneliktir. Bir akdin hasılat kirası mı adi kira mı olduğu konusunda tereddüt edildiği taktirde; kiralananın her türlü tesisleri, donanımı ve işletme ruhsatı ile birlikte kiralanıp kiralanmadığı, amacın kiralanandan mı yoksa yapılan işin getireceği gelirden mi yararlanmak olduğu hususlarının araştırılması gereklidir. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğu, kiralananın akdin amacına uygun olarak kullanılmasını veya işletilmesini imkansız kılan yahut bu kullanma ve işletmeyi önemli ölçüde azaltan ayıplardan kiralayanın sorumlu olmasıdır. Bu sorumluluk, kiralananın sözleşmeden elde edilmesi beklenen faydayı sağlayacak şekilde teslim edilmemesinden doğabileceği gibi, kira sözleşmesinin devamı müddetince bu halde bulundurulmamasından da doğabilir. Kiralananın ayıplı olarak teslim edilmesi halinde bir kötü ifa söz konusudur. Ayrıca kira sözleşmesi sürekli edimleri içeren bir sözleşme olduğu için; sözleşme süresince kiralananı kullanmaya elverişli halde bulundurma borcu da geniş anlamda ifa olarak değerlendirilip bu halde de kötü bir ifadan söz etmek mümkündür. Eşyanın aynında hata halinde ayıplı ifadan bahsedilemez ancak temel hatası halinde ayıplı ifa söz konusudur. Bu son halde kiracı, dilerse temel hatası ile ilgili hükme dilerse ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurabilir. Ancak BK. m.24/I- 4'e göre hatanın dermeyanı aktin iptali sonucunu doğurur. Ayıba karşı tekeffül hükümlerine dayanıldığı taktirde ise kira parasının indirilmesi veya ayıplı kiralananın onarılması suretiyle sözleşmenin devam ettirilmesi olanağı vardır. Culpa in Contrahendo sorumluluğu açısından ise şunları söyleyebiliriz: Eğer akit görüşmeleri sonunda kira sözleşmesi kurulamamışsa, kusuruyla bir zararın doğmasına sebep olan taraf sadece Culpa in Contrahendo'dan sorumlu 123 tutulabilir. Ancak sözleşme kurulmasına rağmen kiralananın bildirilen niteliklerinde bir ayıp varsa; kiracı Culpa in Contrahendo, sözleşmeye aykırılık veya ayıba karşı tekeffül hükümlerinden herhangi birine göre talepte bulunabilir. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu tali ya da tamamlayıcı nitelikte bir borç değildir; kullandırma borcunun kendisidir. Kiralananın teslim edilmemesi veya geç teslim edilmesi durumunda sadece temerrütle ilgili hükümlere başvurulabilir. Ancak kiralananın teslim edilmesine rağmen kullanmaya elverişli nitelikte olmaması halinde başvurulacak hükümler ayıba karşı tekeffül hükümleridir. Aynca kiralananın herhangi bir vasfının kusurlu olarak kötü ifa edilmesi halinde de ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurulabilir. Sonuç olarak ayıba karşı tekeffül borcunun söz konusu olduğu her durumda sözleşmeye aykırılık vardır ancak sorumluluğun kusura dayandığı iddia edilemez. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun söz konusu olması için; geçerli olarak kurulmuş bir kira sözleşmesi olmalı; kiralanan, sözleşme uyarınca kullanmaya elverişli halde teslim edilmemiş veya akdin devamı esnasında sözleşme uyarınca kullanma korunmamış olmalı; kiralananda ayıp olarak nitelendirilebilecek eksiklik veya bozukluklar bulunmalı; ayıp kira sözleşmesinden beklenen faydayı azaltmalı veya ortadan kaldırmalı; kiralanandaki ayıp gizli olmalı ve sorumluluk sözleşme ile sınırlandırılmış ya da ortadan kaldırılmış olmamalıdır. Kiralayanın ayıba karşı tekeffül sorumluluğu sözleşmeyle sınırlanabilir veya ortadan kaldırılabilir. Ancak kiralayanın ağır kusurunun olması veya kiralanadaki ayıbı hile ile gizlemesi hallerinde ayıba karşı tekeffül sorumluluğunu sınırlayan veya ortadan kaldıran anlaşmalar geçersizdir. Diğer yandan B K. m.249/III gereğince; sözleşmeyi fesih hakkından feragat, kiracının kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin veya işçilerinin sağlığı için ciddi bir tehlike teşkil edecek nitelikte bir ayıbın bulunması durumunda geçerli olmaz. Kiracının ayıba karşı tekeffülden doğan haklarını talep edebilmesi için kiralananı incelemesi ve ayıplan ihbar etmesi gereklidir. Çünkü kiracı kiralananı 124 kullanmaya başladıktan sonra ayıbı fark etmiş ama önemsememişse, feragatta bulunmuş sayılır. Kiralayanın kiralananın ayıplarından sorumlu olması kiracıya bazı seçimlik haklar sağlamaktadır. Kiracı kanundan doğan seçim hakkını kural olarak serbestçe kullanabilir. Ancak her zaman olduğu gibi, kiracı ayıba karşı tekeffülden doğan haklarını MK. m.2'ye uygun olarak kullanmalıdır. Adi kirada kiracı, kiralananda mevcut olan veya kullanma sırasında meydana gelen ve onarım yükü kendisinde olmayan ufak tefek ayıpların giderilmesini kiralayandan talep edebilir. Kiralayan kendisine yapılan bildirim üzerine uygun bir önel içinde bu ayıplan gidermezse. kiracı bunları kiralayan hesabına giderebilir. Eğer önemli ayıplar mevcutsa, kiracının kiralayan hesabına hareket edebilmesi için BK. m.97/I uyarınca hakimin iznini alması gereklidir. Hasılat kirasında ise ufak tefek tamiratı kiracının kendi hesabına yapması gerekmektedir. Buna karşılık esaslı tamirat, ayıp kiracı tarafından kendisine ihbar edilir edilmez kiralayan tarafından masrafı kendisine ait olmak üzere yapılmalıdır. Hasılat kirasında kiralayan esaslı ayıplan gidermekle yükümlüdür. Ancak burada kiracıya hakimin iznini alarak bu tür ayıplan giderme imkanı tanınmamıştır. Bir yatınmm finasmam amacıyla başvurulan ve bu yapısı dolayısıyla kredi işlemi niteliği ağır basan, ancak bu amaca ulaşmak için kurduğu hukuki mekanizmada yer alan kullandırma borcu nedeniyle kira aktifolarak da nitelendirilebilen leasing sözleşmesinde, leasing verenin borcu bir katlanma borcudur. Leasing kurumunun, kiralananı sözleşme süresince kullanmaya elverişli bir durumda bulundurma borcu yoktur. Malı kullanmaya uygun durumda bulundurma yükümlülüğü ve kiralananın bakım ve onanm giderleri leasing kullanan üzerindedir. Kiracının bir diğer seçimlik hakkı ise, kira parasının indirilmesini talep etmektir. Seçimlik haklardan birisi kullanılınca diğerim kullanma yetkisi 125 kendiliğinden sona erer. Kira parasının indirilmesi talebi, yöneltilmesi ve varması gerekli bir irade beyanıyla kullanılır. Kiradan yapılacak indirim miktarının hesaplanması için başvurulacak en adil metod satımda olduğu gibi nisbi metoddur. Ayıplı haldeki kira bedelinin ve ayıpsız haldeki kira bedelinin belirlenmesi için hakim bilirkişiye başvurabilir. Kiracı ayıp dolayısıyla uğradığı olumlu zararın tazminini talep edebilir. Ancak bunun için ayıp kiralayanın kusurundan ileri gelmiş olmalıdır. Müspet zararın fiili zarar kısmı, doğrudan doğruya veya dolaylı zarar şeklinde ortaya çıkabilir. Müspet zararın en çok görülen örneği ise yoksun kalınan kardır. Ayrıca kiracı ayıp sebebiyle manevi bir zarara uğramışsa bunun da tazminini isteyebilir. Müspet zarar kiranın indirilmesiyle beraber veya tek başına talep edilebilir. Kiracının diğer bir seçimlik hakkı ise sözleşmeden dönme ve sözleşmeyi fesih hakkıdır. Kiracı BK. m.250'ye göre sözleşmeyi feshedebilmek için önce ayıbın giderilmesini talep ermelidir. Buna karşılık BK. m.249/ire göre kiracı, önce ayıbın giderilmesini talep etmeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Buradaki farklı düzenleme, kurulmuş olan sözleşmeyi ayakta tutma fikrinden kaynaklanmaktadır. Akdin kurulmasından sonra ifa borçlunun kusuruyla imkansız hale gelirse, borçlu kiralayan ifanın imkansızlığından doğan bu zararı tazmin etmekle mükelleftir. Buna karşılık kiralayana isnadı kabil olmayan sebeplerle ifa imkansız hale gelirse sözleşme; alacak, zarar ve ziyan talebine imkan vermeksizin sona erer. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ifanın imkansız hale gelmesi durumunda borç sona erer. Ancak BK. m. 117 emredici bir hüküm olmadığı için, sözleşmeyle aksi kararlaştırılabilir. Bu halde kiralayan, kullanılması imkansız olan kiralananı yeniden inşa ettirmeye veya yerine aynı neviden başka bir şey koymaya mecburdur. Birden çok kira nesnesinden biri veya birkaçı yok olursa, akdin devam edip 126 etmeyeceği hususunda BK. m.20/II hükmü uygulanmalıdır. Ancak burada da kiralayanın yeniden yapma yükümlülüğü yoktur. Kiracı kiralananı ne halde teslim almışsa, kira sözleşmesi sona erince de o halde iade etmekle mükelleftir. Bu sebeple kiracının kiralanan üzerinde yaptığı çalışmaların hukuki kaderi, yapılan çalışmanın mahiyetine göre değişiklik gösterir. Eğer kiracı kanun hükmü veya sözleşme gereği kendi yükümlülüğüne giren bir onarım veya gider yapmışsa, bunun bedelini kiralayandan talep edemez. Ancak kiracı, kanun hükmü veya sözleşme gereği kiralayanın yapmakla yükümlü olduğu onarım ve giderleri kanuni usule uyarak (BK. m.97 veya BK. m.256/III) onun hesabına yaparsa, bunların bedelini kira süresinin sonunu beklemeksizin talep edebilir. Bu haller dışında kiracı kiralananda onaran ve gider yapabilmek için kiralayanın muvafakatini almak zorundadır. Kiralayanın bu konudaki muvafakati, aksine sözleşme olmadıkça kendisini tazminat yükümlülüğü altına sokmaz; yalnızca kiracıya, sözleşmenin sona ermesinde kiralananı eski hale getirmeksizin iade etme imkanı sağlar. Eğer kiralayalım muvafakati olmaksızın böyle bir çalışma yapılmışsa, kiracı kiralananı eski halde iade etmek zorundadır. Fakat kiralananın eski hale getirilmesinin kiralayana bir menfaat sağlamadığı ve hatta kiralananın mevcut durumuyla eski haline göre değer kazandığı durumlarda, kiralayanın ancak BK. m.414'e göre veya BK. m.61 vd. hükümlerine göre hakkaniyet gereği bir tazminat yükümlülüğü bulunmaktadır.