Gayrimenkul geliştirme süreçlerinde bütünleşik yatırım yönetimi

Gayrimenkul son derece dinamik ve kendine özgü özellikleri olan bir yatırım aracıdır. Gayrimenkul geliştirme ise birçok faktörden etkilenen ve hakkıyla yapılsa da yapılmasa da zor bir iştir. Bu sebeple bu kavramların bilinçli bir yaklaşım ile ele alınması gerekmektedir. Bu yaklaşım her biri çeşitli özelliklere sahip ve farklı olan gayrimenkul projeleri için sistematik ve izlenebilir bir yaklaşım olmalıdır. Bu şekilde ne zaman hangi işe daha fazla ağırlık verilmesi gerektiği, hangi sorun ve çözümlerin ön plana çıktığı ile ilgili bilgi sahibi olunabilir. Gayrimenkul, tahvil, hisse senedi, döviz gibi diğer yatırım araçları ile aynı şekilde algılanmalı ancak farklılıkları her zaman göz önünde bulundurulmalıdır. Gayrimenkul geliştirmenin ise, çeşitli disiplinler çerçevesinde analiz edilen aşamalı bir süreçler bütünü olduğu unutulmamalıdır. Gayrimenkul geliştirme her aşamada bir adım ileri giden, fikrin oluşturulması ve geliştirilmesi, fizibilite, inşaat öncesi, inşaat, tamamlanma ve resmi açılış ile satış veya varlık yönetimi süreçlerinden oluşur. Bu süreçlerin her biri alanında uzman kişiler ve çeşitli meslek disiplinleri ile gerçekleştirilir. Her süreçte gündeme gelen önemli konular kendi içerisinde ve süreçlerin bütününde analiz edilir. Bu konular pazar ve rekabet analizi, fiziksel analiz ve tasarım analizi, politik ve hukuki analiz ve finansal analizdir. Bu şekilde proje ile ilgili bütünleşik bir çalışma yapılabilir ve gerekli yerlerde çeşitli kararlar alınabilir. Bir gayrimenkul geliştirme yatırımı, proje yönetimi metedolojisi ile ele alındığı takdirde yatırımın verimliliği artacaktır. Çünkü yatırımın en başında hedeflenen verimlilik, süreç içerisinde amaçlar ve hedefler doğrultusunda yapılan başarılı bir proje yönetimine bağlıdır. Proje yönetimi uzun yıllardır tartışılan ve geliştirilmek istenen bir alan olarak hemen her sektörü ilgilendirmektedir. Bunun sonucunda bu alanla ilgili kullanılmak üzere araçlar ve teknikler geliştirilmiş, gelişen teknoloji ile birlikte çeşitli yazılımlar üretilmiştir. Günümüzde proje yönetiminin standartlaşan konu ve yöntemleri ve belli bir terminolojisi bulunmaktadır. Türü ne olursa olsun hemen her proje belli başlı süreçlerden geçmektedir ve bu süreçler içerisinde gündeme gelen çeşitli bilgi alanları bulunmaktadır. Süreçler, başlangıç, planlama, yürütme, izleme ve kontrol ile kapanıştır. Bilgi alanları ise entegrasyon yönetimi, kapsam yönetimi, zaman yönetimi, maliyet yönetimi, risk yönetimi, iletişim yönetimi, insan kaynakları yönetimi, kalite yönetimi, tedarik yönetimi ve paydaş yönetimidir. Süreçlerin ve bilgi alanlarının entegrasyonuyla yürütülen bir proje, başarılı bir sonucun en önemli anahtarıdır. Gayrimenkul geliştirme projesinde yer alan fikrin oluşturulması ve geliştirilmesi, fizibilite, inşaat öncesi, inşaat, tamamlanma ve resmi açılış süreçleri, proje başlangıç, planlama, yürütme, izleme ve kontrol ile kapanış süreçleri şeklinde ele alınabilir ve proje yönetimi bilgi alanları ile incelenebilir. Bina ve varlık yönetimi ise operasyon olarak ele alınabilir. Bu şekilde bir gayrimenkul geliştirme sürecinde hangi konuların öne çıktığı ve hangi bilgi alanlarının ön planda olduğu görülebilir. Alınacak kararların zamanlaması ve içeriği konusunda bir yol haritası çizilebilir. Son olarak, araştırılan konuların ve oluşturulan fikirlerin, projeler, firmalar ve eğitim düzeyinde veya vaka analizi yaklaşımıyla incelenmesi söz konusu olabilir.