Kentsel alt merkezlerde karma proje geliştirme potansiyeli: İstanbul örneği

Karma kullanım kavramı günümüzde, kentsel planlama ve gayrimenkul geliştirme alanında sıkça duyulan bir kavram olarak ortaya çıkmaktadır. Özellikle metropol şehirlerde, arsa fiyatlarının yüksekliği, ulaşıma harcanan süreyi en aza indirme isteği, günün her saatinde yaşayan bir alan oluşturulma isteği, yatırımcılar için yüksek arazi yoğunluğu ve yüksek fiyatlara hızlı kullanıcı bulması gibi nedenlerle yaygın bir şekilde tercih edilen proje türü olmuştur. İstanbul'da da dünyanın önde gelen metropol şehirleri gibi karma kullanımlı projelerin sayısı giderek artmıştır. Özellikle merkezi iş alanlarında yer alan karma kullanımlı projeler, bu alanlarda giderek artan arsa maliyetleri ve stok azlığı gibi nedenler ile kentsel alt merkezlerde yer seçmeye başlamıştır.15.06. 2009 tarihli 1/100. 000 ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında tek merkezli yapının çok merkezli yapıya dönüştürülmesi için bir takım değişiklikler hedeflenmiş ve bu amaçla 'Merkezi İş Alanı' olan Beşiktaş-Zincirlikuyu-Levent-Maslak Hattına alternatif merkezler önerilmiştir. Kozyatağı-Ataşehir Bölgesi, Yenibosna Basın Aksı ve Kartal yeni alt merkezler olarak belirlenmiştir. Tez kapsamında, alt merkezlerde olası geliştirilecek karma kullanımlı projelerin 'ekonomik yapılabilirlik' bakımından karşılaştırılarak farklı nitelikteki alt merkezlerin, karma kullanımlı proje geliştirmesine yönelik etkileri karşılaştırmalı olarak değerlendirilmiştir. İstanbul gayrimenkul piyasası, potansiyel projelerde yer alacak kullanım tipleri nezdinde; konut, ofis ve perakende başlıkları altında incelenmiştir. Tezin amacı, İstanbul Metropoliten Alanı'nda, Merkezi İş Alanı dışında kalan ve alt merkezler olarak planlanan Yenibosna Basın Ekspres Aksı, Ataşehir Finans Merkezi ve Kartal Kentsel Dönüşüm Alanı'nda seçilen arsalarda karma kullanım geliştirme potaniyelini ortaya koymaktır. Bu amaç kapsamında Büyükdere Aksı ve Maslak Merkezi İş Alanına alternatif olarak planlanan Basın Ekspres Hattı, Kartal Kentsel Dönüşüm Alanı ve Finans Merkezi bölgelerinden seçilen arsalar için bölge piyasası incelenmiş ve karma kullanımlı proje fizibilite etütleri yapılarak İstanbul'da karma kullanım türüne yönelik potansiyel değerlendirmesi yapılmıştır. Ekonomik yapılabilirlik karşılaştırılmasında karma proje içerisinde yer alacak fonksiyonlar olan konut, ofis ve perakende alanları için pazar araştırması yapılarak metrekare birim satış ve kira değerleri, satış ve kiralama hızı öngörüleri, iskonto ve kapitalizayon oranlarına ulaşılmıştır. Bölgenin gayrimenkul piyasa dinamikleri göz önünde bulundurularak her bir kullanım türü için net bugünkü değer hesabı yapılmış ulaşılan net bugünkü değerler toplanarak proje değerine ulaşılmıştır. Benzer şekilde piyasa araştırmaları sonucunda ortalama arsa bedelleri tespit edilmiş ve arsa bedeli proje değerine oranlanmıştır. Bu sonuçlar çerçevesinde en düşük orana ulaşılan projenin en karlı proje olacağı sonucuna varılmıştır. Sonuç bölümünde, alt merkezlerde hayata geçirilmek istenen karma kullanımlı projelerde birden fazla alt merkezin piyasa analizlerinin yapılması gerektiği üzerinde durulmuş, alt merkez olarak planlanan alanlarda verilen özel kararların kentsel gelişim sürecine olumlu/olumsuz etkilerine yer verilmiştir.