İstanbul'da üst gelir grubu konut alanlarının çağdaş planlama ve tasarım yaklaşımları çerçevesinde değerlendirilmesi

'İstanbul'da Üst Gelir Grubu Konut Alanlarının Çağdaş Planlama ve Tasarım Yaklaşımları Çerçevesinde Değerlendirilmesi' adlı çalışmanın çıkış noktası, ülkemizde özellikle 1985 sonrasında sayılan hızla artan, toplu halde inşa edilen üst gelir grubu konut alanlarının nitelikleriyle beraber bir bütün olarak ortaya koyulması ve değerlendirilmesi isteği olmuştur. Bu tür konut alanları değerlendirilirken kullanılan yöntemler, genellikle iki ya da daha fazla konut alanının bir nitelik bakımından karşılaştırılması şeklinde uygulanmıştır. Ancak bu çalışmanın başlangıcında bu tür konut alanlarının alıcı buldukları fiyat aralıklarıyla sundukları niteliklerin paralellik göstermemesi ve bu konutların, dünya çapında kabul görmüş ve bizim mevzuatımızın öngördüğü çağdaş planlama yaklaşımları çerçevesinde gerekli nitelikleri taşımamaları, bir sorun olarak ele alınmıştır. Bu sorunsal çerçevesinde, çalışmanın amacı, söz konusu konut alanlarının bir bütün olarak değerlendirilmesi ve irdelenmesi şeklinde ortaya çıkmıştır. Araştırma kapsamında mekansal sınır İstanbul Ü Sinindir. Siteler ve Rezidanslar ayrı ayrı irdelenmiştir. İncelenen süreç Türkiye'deki ve gelişmiş ülkelerdeki konut eğilimlerinin gelişimini içermektedir. Cumhuriyet öncesi dönemden günümüze kadarki konut mevzuatının gelişimi ve Dünyada 2. Dünya Savaşı sonrası yaşanan gelişimler kapsama alınmıştır. 'Türkiye'de Konut ve Toplu Konut Uygulamaları' başlıklı İkinci Bölüm'de toplu konut kavramı çeşitli kaynaklardaki tanımlarıyla ortaya koyulmuş, Türkiye'de konut ve toplu konutla ilgili yasal çerçeve ve tarihsel gelişim, Cumhuriyet Öncesi, 1923- 1950 dönemi, 1950- 1960 dönemi ve planlı dönem olarak incelenmiştir. Bu dönemlerde, konut inşaat sektörünü etkileyen tüm yasal olaylar, Beş Yıllık Kalkınma Planlarındaki hükümler ve Toplu Konut Kanunu özel olarak incelenmiştir. 'İstanbul'da Konut Alanlarının Gelişimi' başlıklı Üçüncü Bölüm'de ise, Türkiye'de konut konusunda yaşanan tarihsel sürece paralel olarak İstanbul kentinin konut gelişimi incelenmiştir. İstanbul, ülkedeki sosyal ve ekonomik değişimlerin en çok etkilediği, hatta bu değişimlerin ilk olarak gerçekleştiği şehir olarak önem taşımaktadır. Çalışmanın konusunu oluşturan konut alanları ise, ekonomik değişimlerin çok hızlı bir şekilde yaşandığı 1985 sonrasında ortaya çıkmaya başlamıştır. Bu nedenle İstanbul'un konut gelişimi, 1985 öncesi ve 1985 sonrası olarak ele alınmış ve incelenmiştir. 'Gelişmiş Ülkelerde Konut Olgusunun Tarihsel Gelişimi ve Çağdaş Planlama Yaklaşımları' başlıklı Dördüncü Bölüm'de, öncelikle, Avrupa ve Amerika'daki konut gelişimine 2. Dünya Savaşının etkileri incelenmiş ve Amerika'da savaş sonrası toplu konut üretim biçimi ele alınmıştır. Çünkü 'Banliyöleşme' olarak adlandırılan bu gelişim, 1985 sonrasında ülkemizde yaşanan konut gelişimiyle benzerlikler göstermektedir. Çağdaş planlama yaklaşımları üretilmesini gerekli kılan bu süreç ve sonuçlarından sonra, özellikle önemli kuramcıların konutla ilgili görüşleri ve Yeni Şehircilik kavramı üzerinde durulmuştur. Daha sonra çağdaş planlama yaklaşımlarının konutla ilgili ilkeleri 'kent ve bölge ölçeği, konut yakın çevresi ve konut ölçeği' olarak üç ölçek altında belirlenerek sıralanmıştır. Çalışmanın özgün kısmını oluşturan 'İstanbul Metropoliten Alanında Üst Gelir Grubu Konut Alanlarının Çağdaş Planlama Ve Tasarım tikelerine Göre Değerlendirilmesi' başlıklı Beşinci Bölümde, tezin başlangıcından itibaren toplanmaya başlanan ve İstanbul İl sının dahilinde 1985 sonrasında inşa edilmeye başlanmış konut alanlarının en önemlilerine ait nitelikleri içeren bilgiler, toplanarak bir tablo haline getirilmiştir. Bu tabloda, söz konusu konut alanlarından 125 adedine ait, ilçe, büyüklük, semt, konum, yapım yılı, firma, toplam m2, zemin durumu, yapım tekniği, ulaşım şekli, otopark, yeşil alan, donatı varlığı, konut tipi, ekstra oda, kullanıcı ve fiyat bilgileri bir arada bulunmaktadır. Söz konusu bilgiler, konut alanlarının çoğunda yerinde incelemeler yapılarak, gayrimenkul bilgi bankalarından, seri ilanlardan, süreli yayınlardan ve konut alanlarına ait broşürlerden faydalanılarak derlenmiş ve güncellenmiştir. Yine bu bölümde, 125 konut alanının İstanbul'daki konumunu göstermek üzere, idari sınırlan, su toplama havzalarını, mutlak koruma kuşaklarım, orman sınırlarını, özel yapılaşma koşullu alanları, toplu konut alanlarını, Boğaziçi bölgelerini, merkezleri ve ana ulaşım arterlerini içeren bir harita üretilmiştir. Bu harita üzerinde konut alanlarının kümelendikleri yerler işaretlenmiş, böylece yoğunlaşmanın nerelerde olduğu görsel olarak vurgulanmıştır. Daha sonra, tabloda gösterilen veriler, istatistik yöntemleri kullanılarak grafik haline getirilmiş ve konut alanlarının nitelikleriyle ilgili sonuçlar elde edilmiştir. Aynı bölümün devamında Tablodan elde edilen istatistik veriler, çağdaş planlama yaklaşımları ve daha önce anlatılan konut mevzuatı çerçevesinde, bir değerlendirme yöntemi oluşturulmuştur. Bu yöntemde İstanbul'daki konut alanları için değerlendirme ölçütü olarak ele alınması gereken nitelikler, bölge ve kent ölçeği, konut yakın çevresi ölçeği ve konut ölçeği başlıkları altında ele alınmış ve değerlendirme tablosu haline getirilmiştir. Her ölçütün kaç puan olarak ölçüleceği de bu tabloda belirtilerek standart ve objektif bir değerlendirme elde edilmeye çalışılmıştır. Bölüm sonunda, bu konut alanlarının belirlenen ilkelere uygunluğunun değerlendirilmesi için önerilen yöntem çerçevesinde seçilen ve belli bir büyüklüğün üzerinde olan 16 konut alanı detaylı olarak ele alınmıştır. Seçilen konut alanları değerlendirme yönteminde önerilen tablo çerçevesinde değerlendirilmiş ve puanlanmıştır. Çalışmanın sonucunda bu konut alanlarının 5 üzerinden aldıkları puanlar, çağdaş planlama yaklaşımları çerçevesinde ne durumda olduklarının ortaya koyulmasında ve fiyatlarıyla niteliklerinin karşılaştırılmasında kullanılmıştır. Son derece yüksek fiyatlara satılan bazı konut alanlarının düşük puanlarda kalması, İstanbul'da konut alanlarında sunulan niteliklerin Dünya'daki çağdaş planlama yaklaşımlarının, lüks konut üretiminde ülkemizde geri planda tutulduğunu ortaya çıkarmıştır.