6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında kira sözleşmesinde kiraya verenin borçları özellikle ayıptan sorumluluğu

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda kiraya verenin borçları, kiralananı teslim borcu, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu, yan giderlere katlanma borcu, kiralanandaki ayıplardan sorumluluğu, üçüncü kişinin ileri sürdüğü haklar sebebiyle sorumluluğu başlıkları altında beş ana başlık altında düzenlenmiştir. Kiraya veren, kiralananı, kira sözleşmesinin amacına uygun olarak kullanmaya elverişli bir biçimde teslime ve kira süresince de kiralananı bu halde tutmaya mecburdur (TBK m. 301, 360). Kiraya verenin bu borcu, kiralananı teslim ve ayıptan sorumlu olma borçlarını içine almaktadır. Kiraya verenin teslim borcunun zamanı, sözleşmeyle belirlenir. Ancak kiranın peşin ödenmesi kararlaştırılan hallerde bile kira alacağı, kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesiyle muaccel olur (TBK m. 97). Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmemesi halinde ek süre verilerek seçimlik haklar, TBK 123 vd. hükümlerine uygun olarak kullanılabilirKiralananın teslimi sırasında mevcut olan veya sözleşme devam ederken sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeni ile kiraya verenin ayıbın giderme, kiralanın değiştirilme, bedel indirimi, sözleşmenin feshi ve tazminat sorumluluğu şeklinde beş ayrı yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiraya verenin bu haklardan tazminat talebi dışındaki dört hakkını kullanabilmesi için kiraya verenin ayıpların oluşmasında bir kusurunun bulunmasına gerek yoktur. Yani kiraya verenin kiralananda meydana gelen ayıpta kusurlu olsun ya da olması kiracı bu dört seçimlik haklarını kullanabilir. Ancak kiracının tazminat talep edebilmesi için kiraya verenin ayıpların doğumunda kusurunun bulunması gerekir. Buradaki ispat yükü kiraya verene yüklenmekle, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Kiralananın önemli ayıplarla teslimi halinde kiracının genel hükümlerde yer alan temerrüde ilişkin haklar ile ayı-bın giderilmesi ve tamirini talep, kira bedelinden indirim, ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep, fesih, tazminat talebi gibi seçenek hakları mevcuttur. Kiralanan önemli olmayan ayıp ile teslimi halinde kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğa ilişkin hükümlere başvurabilir. Bu çerçevede kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmadığı gibi borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma hakkı da bulunmamaktadır. Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde, önemsiz ayıplarda, kiracının kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesi, ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteme seçenek hakları olduğu gibi önemli ayıplarda sözleşmeyi fesih hakkı bulunmaktadır. Ayrıca, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını engellemez. Kiracının, seçimlik haklarını kullanabilmesi için muayene yükümü bulunmamaktadır ancak ayıpları fark ettiği anda vakit kaybetmeden bu ayıpları kiraya verene ihbar etmelidir. Aksi halde kiracının kiralananın ayıplı haliyle kira ilişkisine devam etmeye razı olduğu şeklinde yorumlanabilecek; ayıba bağlı yasal haklardan feragat şeklinde kabul edilebilecektir. BK.' da olduğu gibi, TBK'da da ayıpları kiraya verene bildirme borcunu düzenlemiştir. Buna aykırı davranmak kiracı bakımından tazminat sorumluluğunu beraberinde getirmektedir. Kiracının ayıptan doğan hakları yenilik doğurucu hak niteliğindedir. Bu yüzden kiracı hangi hakkı seçtiyse o hakkı kullanabilir, daha sonradan seçtiği bu hakkı değiştirip başka bir hakkı seçemez. Kiracının ayıptan doğan hakları bir sözleşme ile sınırlandırılabilir ya da ortadan kaldırılabilir. Sorumsuzluk anlaşması olarak ifade edilebilecek bu anlaşma her hal ve şartta yapılabilir değildir. İlk sınırlama, konut ve çatılı işyeri kiralarında bu yönde anlaşmalar yapılamaz. Kiracının korunması düşüncesiyle kaleme alınan ve lafzı itibariyle de açıkça görülebilen düzenleme emredici niteliktedir. İkinci sınırlama, diğer kira ilişkileri bakımından genel işlem koşullan yoluyla kiraya verenin sorumluluğunun daraltılmasının veya ortadan kaldırılmasının yasaklanmış olmasıdır. Bu yasak konut ve çatılı işyeri kiraları için evleviyet gereği uygulama alanı bulur, fakat uygulanabilirliği ilk sınırlama sebebiyle mümkün gözükmez. Kiraya veren, kiralanan üzerinde üçüncü kişilerin ileri sürdükleri haklar dolayısıyla da kiracıya karşı sorumlu tutulmaktadır. Bu konu kira sözleşmesinin genel hükümleri arasında, TBK'nın 309 -312. maddelerinde düzenlenmektedir. Ancak kiraya verenin zapttan sorumluluğu hükümleri, konut ve çatılı işyeri kiralarında, doğrudan uygulama alanı bulamaz. Doğrudan kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerin uygulandığı yerlerde de üçüncü kişinin kiralananda hak iddia etmesi, gerçek olan ve gerçek olmayan zapt şeklinde ortaya çıkar. Kiralanana ait vergi borcu ve benzeri masraflar, kural olarak kiraya verene aittir. TBK'da aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa ya da kanunda öngörülmemişse, kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya verenin katlanacağı, açıkça hükme bağlanmıştır.