Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mal iktisabı

Bir taşınmaza, kanunun aradığı koşullar altında bir süre zilyetolunduğu takdirde, o taşınmazın mülkiyeti iktisap edilmiş olur. Bu şekilde bir taşınmazın mülkiyetinin kazanılmasına, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap denir. Kazandırıcı zamanaşımına konu olan taşınmazlar, genellikle tapusuz taşınmazlardır. ncelememizin konusunu da, tapusuz taşınmazların olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisabı teşkil etmiştir. Bizi bu konuyu incelemeye sevk eden sebep, ülkemizde hala tapusuz taşınmazların çokluğu nedeniyle konunun güncelliğini korumasıdır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazların iktisabına izin veren ve olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasını düzenleyen temel hüküm; TMK. m.713'dür. Kadastro bölgesi dışında bulunan taşınmazların bu hükme dayalı olarak iktisabı için zilyedi tarafından tescildavasına konu edilmesi gerekir. KK.'nun 14. maddesinde ise, kadastroçalışma bölgesindeki bir taşınmazın olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla zilyedi adına tespitine olanak tanınmıştır. Ancak, KK. m.33/f. 3 hükmünedeniyle, KK. m.14'ün getirdiği, taşınmazın yüzölçümüne göre zilyetliğinispat şekline ilişkin sınırlamalar, kadastro dışında da uygulanacak genel hüküm haline gelmiştir. Bu sebeple, çalışmamızda olağanüstü kazandırıcızamanaşımıyla iktisabın şartları ve bunun sonuçları incelenirken iki hüküm de gözönünde tutulmuştur. Tezimizde bu yolla iktisabın şartları; taşınmaza, zilyetliğe ve usule ilişkin şartlar olmak üzere üç grupta toplanarak incelenmiştir. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla iktisabın öncelikli şartı, taşınmazın niteliği itibariyle kazanılmaya uygun bir yer olmasıdır. Bunun için, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması ve tapuda kayıtlı olmaması gerekir. Bunlar iktisabın taşınmaza ilişkin şartlarıdır. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ise ancak imar ve ihya edilerek iktisap edilebilir. Taşınmaza malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız yirmi yıl süreyle zilyet olan kişi bu yolla taşınmaz iktisap edebilir. Bunlara iktisabın zilyetliğe ilişkin şartları denir. Ancak olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılması için zilyedin iyi niyetli olması aranmaz. Tapusuz taşınmazların kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisabına ilişkin üçüncü grup şartlar; usule ilişkin şartlardır. Kadastro sırasında zilyettaşınmazı olağanüstü zamanaşımı yoluyla ihtisap ettiğini bildirerek adınatespitini isteyebilir. Bunun dışında ise, TMK.'nun 713. maddesine göretaşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartları yerine getirmesi halinde zilyet, mahkemeye başvurarak taşınmazın mülkiyetinin adına tescilini isteyebilir. Bu durumda tescil davası, hazine ile ilgili kamu tüzel kişisi aleyhine açılacaktır. Bu davanın açılması halinde, mahkeme gazete ile bir defa ve taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa davayı ilan edecektir. Son ilandan itibaren üç aylık itiraz süresinin geçmesi gerekir. 4721 sayılı Kanun'dan önce verilen itiraz süresinin rolü doktrinde ve uygulamadatartışmalıydı. TMK. m.713 ile bu konudaki her türlü tartışmayı sona erdiren bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre itiraz taşınmaza ve zilyetliğe ilişkin şartların gerçekleşmediği ileri sürülerek yapılacaktır. Kanun koyucu bu şekilde, kazandırıcı zamanaşımı yoluyla taşınmaz iktisabına ilişkin tescilkararlarının hukuki niteliği ve mülkiyetin hangi anda kazanılmış sayılacağıdoktrinde hakim görüşü benimsemiştir. TMK. m.713/f.5'e göre mülkiyeti kazanma anı öngörülen şartların gerçekleştiği andır. Bu şekilde şartlarıntamamlandığı ve mülkiyetin kazanıldığını belirleyen hakim, tescile karar verecektir. Bu karar, yenilik doğurucu bir karar değil, mülkiyetin kazanıldığınıaçıklayıcı bir tespit kararıdır. Bu kurumun, fiili durumların hukukileştirilmesi ve kullanılmayantaşınmazların ekonomiye kazandırılması gibi sayısız yararları vardır. Bu nedenle, olağanüstü zamanaşımıyla iktisabın şartları yorumlanırken zilyetlehine yorum yapılmalıdır. Ancak, uygulamada iktisap ile ilgili şartlarınyorumunda kurumun aleyhine düşünce ile hareket edilmektedir. Uygulamada, aksi halde kurumun kötüye kullanılacağı düşüncesiyle iktisap şartlarınıağırlaştırıcı kararlar verilmektedir. Bu durum ise, denetimşekildeyetersizliğinden ortaya çıkan sorunların zilyet aleyhine yorumlanmasına ve faydalı olan kurumun uygulamasının zorlaştırılmasına yol açmaktadır.