İmar hakkı aktarımı ve Türkiye'de uygulanabilirliğinin değerlendirilmesi

Kentsel koruma, dönüşüm ve gelişim alanlarında proje geliştirme ve etkin uygulama yapılması sürecinde; mevcut yapılaşma yoğunluğu, taşınmaz edinim maliyetinin yüksekliği, taşınmazların çok hisselilik, maliklerin rant kollama arayışları ve projelerden beklentilerin yüksek olması gibi nedenlerle proje maliyetlerinin yükselmesi ve paydaşların rant elde etme gayretleri; planlama - proje geliştirme - uygulama çalışmalarını olumsuz yönde etkilemektedir. Özellikle kentsel hizmetler ve koruma alanlarında taşınmaz edinimi maliyetinin yüksekliği nedeni ile merkezi ve yerel idarelerin kentsel çöküntü ve koruma alanlarında proje geliştirme ve uygulamada istekli olmadıkları gözlenmektedir. Yerel idarelerin söz konusu çalışmalara fazla istekli olmamasının temel nedenleri arasında koruma alanlarında yapılacak planlama, proje geliştirme ve uygulama çalışmalarının; kaynak yetersizliği ve diğer nedenlerle uzun zaman alması olduğu dikkati çekmektedir. Bu araştırmada öncelikle mülkiyet ve imar hakkının genel çerçevesi incelenmiş, seçilmiş ülke ve projelerde İmar Hakkı Transferleri'nin uygulamaları değerlendirilmiş, Türkiye'de İHT programlarına olan gereksinim hem mevzuat analizi, hem de saha çalışmalarının bulgularına dayalı olarak irdelenmiş ve İHT programının uygulanabilirliğine ilişkin çözüm önerileri ortaya konulmuştur. Birçok ülkede tarihsel, kültürel ve doğal yönlerden özellikli alanların korunmasına önem verilmekte, ancak koruma araçlarının türleri ve uygulama biçimleri ülkelere göre farklılık göstermektedir. Koruma uygulamalarında kamulaştırma, trampa veya takas, kullanımı yasaklama gibi geleneksel araçlara ilave olarak yenilikçi ve alternatif bir koruma aracı olarak İHT programları, 1970'li yıllardan sonra farklı ülkelerde etkin biçimde uygulanmaktadır. Bu programlarla mekansal planlama ile sağlanan, dağıtılan ve gerektiğinde yine planlama kararları doğrultusunda kısıtlanabilen haklar olan imar haklarının bir kısmı veya tamamından malikin sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında kendisine alan bölge veya yeni gelişme alanı olarak belirlenen alanlarda hak sahipliğinin verilmesi, verilen hak sertifikasının nakide çevrilebilmesi ve gerektiğinde menkul kıymet olarak kullanımı mümkün kılınmaktadır. Geleneksel araçlardan farklı olarak piyasa mekanizmasına dayanan bu planlama, alan kullanımı ve koruma aracının; başta verimli tarım arazisi, açık ve yeşil alanlar, kıyı alanları, yaban hayatı koruma alanları, su havzaları, mineral kaynaklar ve yeraltı su havzaları ile arkeolojik, kültürel ve kentsel koruma alanlarında başarılı koruma uygulaması için tercih edildiği gözlenmektedir. İlk defa 2004 tarih ve 5226 Sayılı Kanun ile 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda yapılan değişiklik ile Türk Hukuk Sistemi'ne 'yapılanma haklarının devri' kavramı ile giren İHT programının bugüne kadar önemli bir uygulaması olmadığı ve mevcut yasal düzenlemeler ile ABD ve Avrupa örneklerindeki gibi başarılı İHT programı geliştirme ve uygulama olanağının bulunmadığı saptanmalıdır. Bununla birlikte Türkiye'de tarihsel, arkeolojik ve kentsel sit alanları, korunması gereken doğal alanlar, mutlak tarım alanları, askeri yasak ve güvenlik bölgeleri ile kıyıların korunmasında İHT programlarından koruma amaçlı olarak yararlanılabileceği değerlendirilmektedir. Başarılı uygulama için öncelikle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu ile tarihsel, kültürel ve doğal alanların korunmasına ilişkin mevzuat başta olmak üzere ilgili yasal düzenlemelerin yeniden düzenlenmesi, İHT uygulama ilkeleri, uygulama araçları ile görevli ve yetkili idarelerin tespitinde; taşınmaz, imar hakkı ve proje değerleme sisteminin geliştirilmesi ile değerleme otoritesinin yapılandırılması, menkul kıymetleştirme ve izleme değerlendirme sisteminin işleyişine yönelik kapsamlı düzenleme yapılması zorunlu olacaktır. Ayrıca bu alanda yapılacak çalışmalarda anahtar rolünü üstlenmesi gereken gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının görev ve yetkilerinin yasal düzenlemelerle tanımlanması, koruma kurulları ile belediyelerin koruma uygulama birimlerinin yeniden düzenlenmesi, korumanın finansmanının piyasaya dayalı araçlarla karşılanması ve farklı toplum kesimlerinde farkındalık oluşturulması önem taşımaktadır. Seçilmiş ülke uygulamaları, Türkiye'de mevzuat ve ihtiyaç analizi ile saha çalışmalarının sonuçlarına dayalı olarak İHT programlarının başarılı olarak geliştirilmesi ve uygulanmasının mümkün olduğu, ancak başarılı uygulama yapabilmek için başta malikler olmak üzere bütün paydaşların; hukuki alandaki yetkililer, meslek örgütleri, planlama, inşaat ve gayrimenkul sektörü aktörlerinin bilgilendirilmesi ile İHT programlarının geliştirilmesi ve uygulanmasında görevlendirilecek uzmanların görev ve yetkilerinin tanımlanması zorunludur. Buna ilave olarak İHT program geliştirme çalışmalarında; gönderen bölgedeki taşınmazların kuru mülkiyetinin geleceği ve bu alanda gelecek yıllarda hiçbir biçimde inşai faaliyet ile koruma dışındaki amaçlarla kullanıma izin verilmeyeceğinin yasal düzenlemelerle güvence altına alınması da zorunlu olacaktır. Birçok kentte gelişme alanlarının tespiti, çöküntü alanlarının yenilenmesi, kentsel koruma uygulamaları, kıyılar, su kaynakları, tarım, mera ve çevresel yönden hassas ekosistemlerin koruması gibi amaçlarla kırsal ve kentsel kesimlerde özel mülkiyete konu taşınmazlara getirilen mevcut kısıtlamaların neden olduğu hukuki ve teknik sorunların İHT programları yoluyla herhangi bir ödeme yapılmasına gerek kalmadan çözümlenmesi ve başarılı uygulama yapılmasının mümkün olabileceği tespit edilmiştir. İHT programlarının geliştirilmesi, program değerleme, bankacılığı, proje yönetimi ve denetimi gibi bütün çalışmaların gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının sorumluluğu altında yürütülmesine gereksinim olduğu vurgulanmalıdır.