Türkiye'de koruma alanlarındaki taşınmazların kullanımı ve koruma statülerinin taşınmaz piyasaları ve değerlerine etkileri: Muğla ili örneği

Çevre kaynaklarının korunmasına yönelik girişimler 18. yüzyılın sonunda başlamış, 20. yüzyılın ikinci yarısından sonra ulusal ölçekten küresel ölçeğe doğru gelişme göstermiştir. Türkiye'de sit alanı, milli park, özel çevre koruma alanı, tabiat parkı, doğa koruma alanı gibi farklı statülere sahip çok sayıda koruma alanı bulunmakta ve ülke yüzölçümünün yaklaşık % 5'i koruma altına alınmıştır. Bu çalışmada hem makro düzeyde, hem de alan araştırması yapılarak farklı koruma statülerinin taşınmaz piyasaları ve değerlerine etkileri incelenmiştir. Makro düzeyde konuyla ilgili kurumların kayıtları, mahkeme kararları, yasal düzenlemeler, uygulama sonuçları ve önceki araştırmaların sonuçları, alan araştırması aşamasında ise koruma alanı içinden ve çevresinden seçilen toplam 428 arazi maliki ve 38 arsa maliki ile yapılan yüz yüze görüşme ve anket ile ilgili bütün paydaşlarla görüşme ve kontrol çizelgesi ile toplanan veriler kullanılarak farklı koruma statülerinin etkileri ortaya konulmuştur. Araştırma sonuçlarına göre; sit alanları ile çevre koruma bölgelerinde imar planı kararları ve yönetim planlarının arazi kullanımında kısıtlamaya ve birinci ve ikinci derecede arkeolojik sit alanları, birinci derecede doğal sit alanı ve özel çevre koruma bölgelerindeki hassas zonda uygulanan yapılaşma yasakları ise maliklerin mülkiyet haklarının kısıtlanmasına, taşınmazların piyasa değerlerinin düşmesine, tapu idaresinde yılda yapılan işlem sayısının azalmasına neden olmaktadır. Kullanımı kısıtlanan arazilerde doğal kültürün korunması, tarım yapıları ve yeni tarımsal uygulamalara izin verilmemesine bağlı olarak gelir, kira ve değer kayıpları ortaya çıkmakta ve bu kayıplar alan yönetim araçları ile telafi edilememektedir. Ancak alan araştırması yapılan ilçelerde koruma alanlarındaki araziler kıyı, turizm yatırımları ve ikinci konut yerleşimlerine daha yakın olduklarından, söz konusu arazilerde geçerli kapitalizasyon oranı, koruma alanı dışından daha düşük, arazi geliri ve değeri ise daha yüksek olmuştur. Koruma statüsü öncesi döneme ilişkin güncellenmiş arazi değerlerinin, cari piyasa değerinden daha düşük, koruma alanlarında işlem sayısının daha az ve araziye olan talebin de daha düşük olduğu saptanmıştır. Koruma alanı içinde kullanımı kısıtlanan arsa vasfındaki taşınmazların piyasa değerlerinin, alan dışındaki benzer imar parsellerinin birim değerlerinden, alanın statüsüne göre % 50 ile % 95 arasında daha düşük olduğu, alan içindeki yerleşimlerde işlem sayısı ve talebin daha az olduğu saptanmıştır. Koruma alanındaki birinci ve ikinci grup yapıların değerleri ve kira bedelleri benzer yapılardan daha düşük olmuştur. Türkiye'de koruma alanlarının sınırlarının parsel düzeyinde belirlenmesi, tescil ve tespit işlemleri, koruma amaçlı planlama, rasyonel koruma-kullanım dengesinin sağlanması, etkin işleyen yönetim modellerinin geliştirilmesi, kullanımı kısıtlanan maliklerin kayıplarının ekonomik ve mali araçlarla telafi edilmesi alanlarında önemli sorunların yaşandığı ve koruma alanlarındaki maliklerin hak kayıplarının kamulaştırma, trampa, sit sertifikası ve imar hakkı transferi gibi araçlarla telafi edilmeyerek kamu yararı için korunması gereken alanların yükünün maliklere yüklendiği, bunun da adil olmadığı ortaya çıkmaktadır. Koruma alanlarının yönetimine alanın içinde ve çevresinde yerleşim birimlerinde yaşayan halkın katılımının mümkün olmadığı, alan yönetiminin hedefleri doğrultusunda bölge içinde yerleşim, tarım, turizm ve diğer kullanımlara yönelik olarak getirilen kısıtlamaların hane geliri ve taşınmaz değerlerinde kayıplara neden olabildiği, ancak mevcut yasal ve kurumsal düzenlemelerle maliklerin refah kayıplarının telafi edilemediği vurgulanmalıdır.