Konut finansmanı ve Türkiye'ye uygun bir model önerisi

Ekonominin en önemli sektörlerinden biri olan konut sektörü, geniş halk kitlelerini yakından ilgilendirmesi sebebiyle hükümetler tarafından konut politikalarıyla her zaman gündeme gelmiş ve büyük önem taşımıştır. Ekonomik kalkınmanın bir bakıma lokomotifi sayılan konut sektöründe, üretimi belirleyen faktörlerin başında sektörün finansmanı gelmektedir. Bu noktada, konut sektörünün finansmanında ve gayrimenkullerin ekonomiye kazandırılmasında iki husus büyük önem arz etmektedir. Birincisi; kişilerin kurumsal yöntemlerle uzun vadeli konut finansmanı sağlayabilmeleri, ikincisi; işletmelerin bilançolarında ölü yatırım olarak duran gayrimenkullere hareket yeteneği kazandırılmasıdır. Her iki konuda da başarı kazanılması, gerek makroekonomik dengelerin sağlıklı bir şekilde kurulmasına, gerekse finansal piyasaların gelişmişliğine ve gayrimenkul finansmanı ile sermaye piyasaları arasındaki bağlantının güçlü olmasına bağlıdır. özellikle az gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin en başta gelen problemlerinden biri konut finansmanı için kaynak bulma sıkıntısıdır. Bir ülkenin konut finansmanı problemini ortadan kaldırmak ise, o ülkenin kendi koşullarına göre oluşturulmuş olan kurumsal sistemler ve çözüm önerileri ile mümkündür. Dünyadaki konut finansmanı sistemleri ekonomik ve sosyal koşullar, kişi başına düşen milli gelir, satın alma gücü, hükümetlerin uyguladığı politikalar, göç hareketleri ve nüfus durumu gibi birçok farklı nedenlerden dolayı ülkeden ülkeye farklılıklar göstermektedir. Ülkenin mevcut koşullarına göre düzenlenmiş ve pazardaki gelişmelere odaklı bir konut finansmanı sayesinde bir yandan nitelikli konut arzı artırılabilirken, diğer yandan da fon fazlası olan kesimden fon ihtiyacı olan kesime kaynak aktarımı sağlanarak konut sorununa çözüm bulmak mümkün olmaktadır. Bu nedenle; konut finansmanı açısından çok önemli olan beş faktörün, yani devlet, finansal kuruluşlar, konut üreticileri, sigorta şirketleri ve hanehalkı arasında dengeli bir ilişkinin kurulması gerekmektedir. Çalışmanın giriş bölümünde konunun öneminden bahsedilerek yapılan çalışmanın amacı, araştırmanın metodolojisi ve ülkemiz açısından konut sektörünün mevcut durumu kısaca anlatılmıştır. Konut ile ilgili temel kavramların anlatıldığı ikinci bölümde ise; konut stoku, konut ihtiyacı ve talebi, konut açığı ve fazlası gibi literatürde çok sıklıkla karşılaşılan tanımlar çeşitli kaynaklar yardımıyla açıklanarak temel prensipler belirlenmiştir. Üçüncü bölümde Türkiye'de konut sektörünün durumu detaylı olarak irdelenerek, ülkemizdeki konut açığı ve nedenleri, konut sektörü hakkında geleceğe yönelik tahminler, konut sahipliği ve konut sahibi olmayı güçleştiren faktörler gözden geçirilmiştir. Dördüncü bölümde genel anlamda gayrimenkul finansmanı konusuna değinilmiş, tüm dünyada kullanılan finansman yöntemleri ve kullanılan kaynaklar anlatılarak konuya genel bir çerçeveden bakılmaya çalışılmıştır. Beşinci bölümde ipotek kredisi çeşitleri özetlenerek, Türkiye gibi değişken bir ekonomiye sahip bir ülke için hangi tür ipotek kredisinin uygun olabileceği tartışılmıştır. Altıncı bölümde dünyada uygulanan konut finansmanı sistemleri gözden geçirilerek gerek birincil gerekse ikincil piyasaların etkin bir şekilde çalıştığı ABD, birçok finansman modeline sahip AB ile başarılı örneklere sahip gelişmekte olan ülkeler incelenmiş ve uyguladıkları sistemler yorumlanmıştır. Yedinci bölümde ise Türkiye'deki konut finansmanı derinlemesine ele alınarak, geçmişşten günümüze uygulanan konut politikaları ile DPTnin kalkınma planları ve Toplu Konut İdaresi'nin öncülüğünde gerçekleştirilmiş olan projeler ve sonuçları gözden geçirilmiştir. Sekizinci bölümde geçmişşte Türkiye için önerilmiş olan konut finansmanı modelleri anlatılarak, bu modellerin uygulanamamasının altında yatan sebepler araştırılmıştır. Son bölümde ise, bu çalışmanın amacını oluşturan Türkiye'ye uygun konut finansmanı modeli gündeme getirilerek, SPK'nın öncülüğünde kanunlaştırılma aşamasında olan modele katkı sağlamaya çalışılmıştır.