Gayrimenkul geliştirmede finansman, para yönetimi, karlılık analizi ve Türkiye değerlendirilmesi

Gayrimenkul geliştirme sektörü, ekonomik ve sosyal durum, tüketim alışkanlıkları, kişi başına düşen milli gelir, yatırım ortamı, fmansal ve kredi piyasalarının durumu gibi etkenlerle ülkeler arasında farklılık göstermektedir. Ancak, sektör gelişmiş ve gelişmekte olan bütün ülkelerde ekonominin önemli bir öğesini oluşturmaktadır. Sektörün kurumsallaştığı ve işler bir piyasaya sahip olduğu gelişmiş ülkelerde, mekansal ve ekonomik katkı açısından genel ekonomide ve kalkınmada öncü olduğu görülmektedir. Az gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerin ortak sorunu olan güçlü finansal piyasaların eksikliği, sektörün bu ülkelerde gelişimine sekte vurmaktadır. Tasarruf ve sermaye birikiminin yeterli olmadığı ülkelerde sektör kurumsallaşarnamakta ve işler bir piyasa kazanamamaktadır. Güçlü finansal piyasaya sahip gelişmiş ülkelerde, finansal açıdan güçlü kişi ya da kurumlar nakit fazlalıklarını karlı bir şekilde değerlendirebilmekte, nakit ihtiyacı olan kişi ya da kurumlar da piyasadan düşük maliyetle kaynak sağlayabilmektedir. Üretim endüstrisinin her alanında olduğu gibi, gayrimenkul geliştirme sektörü için de ana sorun olan finansman, finansal piyasaların gücü ile paralel bir yol izlemektedir. Gayrimenkul geliştirme sektörü, yatırım boyutlarının büyüklüğü ve disiplinler arası koordinasyonun büyük önem taşıması nedeniyle, bir projenin geliştirme süreci boyunca risk ve belirsizliklerle karşı karşıya kalabildiği, ekonomik ve sosyal boyutu ile birçok paydaşa sahip bir sektördür. Sektör kapsamında geliştirilen projelerin nasıl bir ekonomik sistem içinde gerçekleştiği ülke koşullarına göre değişmektedir. Gelişmiş ülkelerde, güçlü finansal piyasalar ve kurumsallaşmış sektör nedeniyle, geliştirme projelerinin finansmanı düşük maliyetle ve birçok alternatifle gerçekleştirilebilirken, az gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde finansman kaynaklan sınırlıdır. Etkin finansal piyasaya sahip ülkelerde sektörün rahat finanse edilebilmesinin, şehrin planlama ve ekonomisine katkıda bulunduğu gerçeği, gelişmekte olan ülkelerde sektörün finanse edilmesinin önemini ortaya koymaktadır. Gelişmiş ülkeler etkin finansal piyasalar ile, gayrimenkul geliştirme için finansman olanakları yaratırken, kaynağın kullanımı ve sürdürülebilir bir sektörün en önemli faktörü kar edinimi aşamalarını da yönlendirmekte ve bir anlamda kontrol altında tutmaktadır. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkelerde ise kısıtlı finansman olanakları nedeniyle, en uygun şartlarda kaynak edinimi, edinilen kaynağın en verimli nasıl kullanılacağı bir kat daha fazla önem taşımaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde sektörün büyümesi, zaten kısıtlı finansman kaynaklarının, edinim aşamasından sonra en etkin biçimde kullanılmasına bağlıdır. Etkin kullanım sonucu yaratılacak artı değer ile devamlılığı olan bir sektör ortaya çıkabilecektir. Etkin bir finansal piyasaya sahip ülkelerde finansman sağlayan kurumlar, verdikleri kaynağın kullanımını ve geri dönüşünü kontrol altında tutar ve kredi kullanıcılarını maksimum verim ve kar elde etme konusunda bir nevi zorlarlar. Gelişmekte olan ülkelerde bu tarz bir oto kontrolü olan sistemin oluşması için öncelikle güçlü ve kurumsallaşmış bir finansal piyasanın oluşması ön koşuldur. Kurumsal gayrimenkul şirketlerinin yer alacağı bir yapılanmada, sektör kendi kendini finanse edebilir ve verimliliğe yönlendirebilir duruma gelecektir. Çalışmada, gayrimenkul geliştirme sektörü, gelişmekte olan ülkelerde üretim endüstrisinin her alanı için büyük önem taşıyan, finansman, para yönetimi ve karlılık analizi açısından kurumsal olarak incelenmektedir. Finansman olanağı kısıtlı olan ülkelerde edinilen kaynağın en iyi kullanımı ve devamlılık için kar edinimi geliştirme sektörü için üç aşamalı bir süreç olarak kabul edilmiştir. Bir gayrimenkul geliştirme projesinin maksimum getirişi için, en uygun kaynağın bulunması, bulunan kaynağın en etkin yönetimi ve kar edinimi en etkin şekilde kurumsal yapılanmalar içinde gerçekleşebilir. Çalışma, bu üç aşama için, geleneksel uygulamalardan sıyrılan modem yaklaşımları ortaya koymayı amaçlamaktadır. Üç aşamalı sürecin kurumsal olarak işleyişinin maksimum verimi getireceği savunulmaktadır. Çalışmada, gayrimenkul geliştirmede bahsedilen parasal akışın işleyişini anlayabilmek için gayrimenkul geliştirme ve finansal sistem açıklanmaktadır. Gayrimenkul geliştirme için finansman kaynaklarım açıklanması ve değerlendirilmesinden sonra, kurumsal yapılarda finansal analiz ve yönetimin işleyişi ve kar edinimi incelenmektedir. Bu üç aşamalı incelemede, her aşama için gelişmekte olan Türkiye'de sektörle ilgili değerlendirmeler bulunmaktadır. Türkiye'den seçilmiş iki projenin geliştirme süreci ve kurumsal açıdan irdelenmesi ve bu paralelde sonuç ve öneriler bulunulması ile çalışma tamamlanmaktadır.