Gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçları: Gayrimenkul sertifikası ve uygulanabilirliği

Gayrimenkul kavramı öteden beri barınma ihtiyacını karşılamanın ötesinde bir yatırım aracı olarak kabul edilmektedir. Bu doğrultuda, gayrimenkule yönelik olarak geliştirilen yatırım araçlarının çeşitlenmesi ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Taşınmaz özelliğe sahip gayrimenkul olgusunun, taşınabilir olan menkul kavramına dönüştürülme arayışı, karşılıklı olarak hem piyasa yapıcılarının hem de yatırımcıların menfaat edinimini sağlamaktadır. Bu çalışma, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarının çeşitliliğini incelemek, aralarındaki farkları ortaya koymak ve ülkemizde yeni uygulamaya başlanmış olan gayrimenkul sertifikalarının çıkış ve gelişme süreçlerini aktarmak amacı ile yürütülmüştür. İlk bölümlerde sermaye piyasası araçları alternatifleri araştırılarak, gayrimenkule dayalı yatırım araçlarının farklılaştıkları noktalar incelenmiştir. Gayrimenkul sertifikalarının ilk çıkış özellikleri, 5/7/ 2013 tarih ve 28698 sayılı resmi gazetede yayımlanan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği (VII-128.2) ve tebliğde yapılan değişiklikler (VII-128.2a-2b-2c) kapsamı, yürürlükte olan süreci, ilerleyen bölümlerde detaylı olarak aktarılmıştır. Gayrimenkul sertifikalarının sadece finansman sağlama özelliğinin değil, aynı zamanda hukuki boyutu, vergi mevzuatı doğrultusunda ve kentsel dönüşüm projelerinde uygulanabilirliğinin özellikleri belirtilmiş, mevcut piyasalarda bilinirlik ve tercih edilebilirlik seviyesini ölçümlemek ve sektörün önde gelen profesyonelleri ile bireysel yatırımcılarının konuya bakış açısını tespit etmek amacı ile nitel anket çalışması yapılmıştır. Ayrıca, belirli bir proje için, belirli bir zaman diliminde garantörlük kavramının mevcut olmasının yatırım kavramındaki belirsizlik veya riskleri nispi ölçüde azaltacağı gerçeğinden yola çıkarak, önemli noktalardan biri olan kamu kuruluşu garantisinin bulunmasının değeri irdelenmiş, bunun yatırımcıya güven sağlaması ve gayrimenkul sertifikalarının tercih edilebilirliğini kuvvetlendirecek olmasının değeri vurgulanmıştır. Bunların yanında, gayrimenkul sertifikalarının olumsuz yönleri değerlendirilmiş, bilinirliğin artırılmasına yönelik olarak elde edilen anket verilerinden çıkarımlar yapılmıştır. Yapılan anket sonuçlarına göre, gayrimenkul sertifikası üzerinden yatırım yapma eğiliminin yaklaşık %44 düzeyinde olması ve gayrimenkul borsasının kurulmasının %33 seviyesinde önemli olduğunun belirtilmesi, önümüzdeki süreçlerde konu ile ilgili ilerlemelerin sağlanabileceği ve yaygınlaşacağı konusuna ışık tutmaktadır. Vaka çalışması olarak, Türkiye'de Nisan 2017'den itibaren yürürlüğe girmiş ve yapılan anket sonuçlarına göre %53, 7 oranında bilinirlik seviyesi olan, Park Mavera III projesinde kullanılan gayrimenkul sertifikası sistemi incelenmiştir. Bu proje özelinde alt detayları, projenin güncel durumu, borsadaki işlem hacmi gibi konular ilgili bölümlerde aktarılmıştır. Projenin piyasa fiyatları ile gayrimenkul sertifikası üzerinden alınması durumuna göre fiyat karşılaştırması yapılmış olup, gayrimenkul sertifikası ile alınmasının yatırımcı açısından daha çok kar getirebilir durumda olduğu ilerleyen bölümlerde veri analizleri ile açıklanmaya çalışılmıştır. Türkiye'ye özgü olarak geliştirilmiş olan gayrimenkul yatırım sertifikalarının, olumlu yönlerine bağlı olarak yaygınlaşabilmesinin sağlanması yönünde adımların atılması ve sermaye piyasası araçlarının çeşitlendirilerek yatırımcılara alternatifler oluşturulmasının, hem ekonomik döngünün canlanmasına, hem de piyasa şartlarının olgunlaşmasına neden olacağı öngörülmektedir. Ayrıca gayrimenkulün değerindeki artıştan faydalanan sistemin, gayrimenkulün kendisine sahip olmadan menkulleştirme yönteminin, gayrimenkul yatırımlarının yatırımcı için tercih edilebilirliğini artıracağı değerlendirilmiştir. Bu çalışmada, gayrimenkul yatırım araçlarına çeşitlilik kazandırılması konularına yön verilmesi ve nispeten yeni finansman sağlama yöntemi olan gayrimenkul sertifikaları ile ilgili detaylı araştırma çalışmaları yürütecek, akademisyen ve profesyonellere bilgi kaynağı oluşturabilmesi amaçlanmıştır.