Michael Tetzschner (Høyre), 2010-06-10:
Stortinget behandler i denne saken endringer i en lang rekke lover. Det gjelder avhendingslova, burettslagslova, bustadoppføringslova, eiendomsmeglingsloven, finansieringsvirksomhetsloven, skatteloven og tomtefestelova, så det er mye arbeid vi har foran oss. Regjeringens begrunnelse er at det de siste årene har vært en rekke negative avisoppslag om de såkalte lavinnskuddsboligene organisert nettopp som borettslag. Lavinnskuddsboliger kjennetegnes ved at kjøper ikke trenger særlig meget egenkapital for å finansiere boligkjøpet. Boligene er i det vesentlige finansiert gjennom felleslån som borettslaget tar opp. I praksis omtales lavinnskuddsboliger gjerne som boliger hvor fellesgjelden utgjør 80 pst. – og innskuddsdelen følgelig 20 pst. En fordel med lavinnskuddsboliger er at det blir lettere for personer med begrenset egenkapital å komme inn på boligmarkedet. Det er imidlertid et stort problem hvis kjøperne ikke forstår konsekvensene av hva de har kjøpt, og kjøperne heller ikke har økonomi til å betale sin del av felleskostnadene når hverdagen melder seg. Det er i Norge i dag 345 000 borettslagsleiligheter. Av disse utgjør lavinnskuddsboligene en forsvinnende liten andel. Den foreliggende proposisjon legger til grunn at borettslag med for lave individuelle innskudd fra andelseierne i forhold til fellesgjelden som hviler på borettslaget, fører til et soliditetsproblem som bør bekjempes ved lovmessige tiltak. Disse inngrepene faller i tre hovedkategorier. For det første foreslås innført en lovbestemmelse om at det heretter ikke skal kunne opprettes borettslag som må låne mer enn 75 pst. fra banker eller andre eksterne långivere. For det andre at det innføres lov- og forskriftshjemler som har det til felles at de grunnleggende skal bevisstgjøre kjøpere av borettsleiligheter om hva de reelle økonomiske forpliktelsene vil være i årene som kommer, med særlig vekt på å synliggjøre den reelle prisen på det tidspunktet kjøperne treffer beslutningen om å kjøpe. Hensikten er altså at den enkelte skal forstå rekkevidden av de forpliktelsene man tar på seg som andelseier, både selskapets driftsutgifter og kapitalkostnader. Det tredje tiltakspunktet/hovedgruppe av tiltak er flere lovendringer som går ut på at man skal kunne påvirke, og forhåpentligvis redusere risikoen, dersom det viser seg at andre andelseiere misligholder sine forpliktelser til å betale felleskostnader, og organiseringen av sikringsordninger. Jeg tror, før vi fokuserer på eventuelle svakheter ved borettsformen, at vi også skal være klar over at i et litt lengre perspektiv har borettsformen i Norge bidratt til boligreising. Den har vært betydelig i våre byer, og den har hatt stor betydning for boligsaken i Norge i etterkrigstiden. Vi må passe på at vi ikke utsetter borettsformen for reguleringer som gjør den mindre attraktiv, slik at vi påvirker folks evne til å velge fritt den boformen de ønsker. Vi må huske på at for mange vil ikke alternativet være selveierboliger, men de vil rett og slett være henvist til et rent leiemarked. En samlet fagkomité støtter de forslag som går ut på å gi den enkelte andelshaver god oversikt og informasjon som setter vedkommende i stand til å treffe informerte beslutninger. Komiteen støtter også det som går ut på å redusere risikoen gjennom sikringsordninger for andres betalingsmislighold. På ett punkt har komiteen delt seg, og det gjelder det foreslåtte forbud mot høyere belåning enn 75 pst. Vi som er skeptiske til den begrensningen, er selvfølgelig ikke imot at det vises varsomhet ved låneopptak, men regjeringen foreslår et system der det er lovgiverne som en gang for alle bestemmer maksimal finansieringsgrad, og ikke – som i alle andre låneforhold – lar det være opp til den enkelte boligeier og banken å avtale hva som skal være egenkapital, og hva som skal lånes. Vi tror en slik regel blir for stiv, og at beslutningen da er tatt én gang for alle, uten spesiell konkret kunnskap om risikoen og egne forhold som den enkelte kjenner til. Vi mener videre at hvis man ser på omfanget av problemet, har det i løpet av ti år vært ti konkurser i borettslag. Vi vet jo også at vi har utmerkete løsningsmekanismer for de tilfellene hvor det blir betalingsstans i borettslag. Også da er jo beboerne sikret langt flere rettigheter enn tilsvarende for selveiere i en konkurssituasjon. Vi må også være klar over at i en konkurs, er først og fremst innskuddskapitalen beskyttet mindre enn fellesgjelden, som gjerne er tatt opp med lån i bank. Det betyr også at hvis innskuddsgjelden er lav, så vil i en konkurssituasjon tapet for andelshaverne være tilsvarende beskjeden. Dersom man ikke lenger skulle tillate lavinnskuddsleiligheter, vil det nok øke soliditeten i det enkelte borettslag, men denne soliditeten kommer primært bankene til gode og ikke andelshaverne. Etter min mening har man lagt altfor stor vekt på dette tiltaket. Man kan også bli forledet til å tro at andre og viktigere forhold ikke spiller så stor rolle, f.eks. størrelsen på gjelden, rentenivået og hvordan rentene kan utvikle seg. Det er også et spørsmål for seg om dette såkalte innskuddet i virkeligheten er oppspart, eller om også det må lånes, og eventuelt da på hvilke betingelser. Ved en konkurs, hvis man da har finansiert innskuddet sitt som sin private forbruksgjeld, vil det følge låntakeren uansett om han bor i borettsboligen eller ikke. Det er disse og langt viktigere forhold som egentlig avgjør om andelshaverne makter sine utgifter. Komiteen slutter seg til departementets vurdering av at begrensning av belåningsgrad i hvert fall ikke skal gjøres gjeldende for senere låneopptak. Noe annet ville vært helt umulig å praktisere, så vi støtter oss til at man i hvert fall bare reserverer denne begrensningsregelen til stiftelsestidspunktet. Det er heller ikke noe ønske om å endre den enkelte andelshavers mulighet til individuell nedbetaling. Bolig er den viktigste spareform i Norge, og det bør den også kunne være for dem som bor i borettslag. En samlet komité mener også at det er viktig at kjøperen av borettslagsleiligheter sikres opplysninger om totalprisen på boligen. Markedsføringsloven er bindende for enhver næringsdrivende som lever av å selge og formidle boligsalg. Det er utarbeidet en bransjenorm for markedsføring av boligen. Det er rett og slett disse bransjenormene som nå skrives inn i de forskjellige lovene. Dette er i samsvar med etablerte regler når disse kravene om prisopplysninger inngår i eiendomsmeglingsloven, avhendingslova og bustadoppføringslova. Komiteen mener at de foreslåtte endringene vil bidra til at kjøpere av andelene er informert når de treffer disse langtrekkende beslutningene. Boliginvestering er kanskje noe av de viktigste beslutningene man tar i familien. Likeledes støtter man departementets vurdering om at reglene bør rette seg mot profesjonelle aktører ved forbrukersalg og ikke ved overdragelse mellom forbrukere, som er typisk når det selges mellom familiemedlemmer. Så har man erfaring for at enkelte selskaper og personer har kjøpt langt flere andeler enn de har tenkt å bebo, eller fysisk kan bebo. Det er det man gjerne omtaler som spekulasjonssalg. Der har komiteen også vært enig om å si at andre enn de som senere kan bo i borettslaget, kan ikke erverve. Avslutningsvis vil jeg også peke på at det er fremmet et forslag, der man understreker eiendomsmeglers opplysningsplikt. Eiendomsmegler er ofte avhengig av å få disse opplysningene fra forretningsfører eller boligbyggelaget. Vi ønsker å fremme et forslag – det ligger i innstillingen – om at vederlag og gebyrer i forbindelse med overdragelse bortfaller hvis ikke eiendomsmegler har fått disse opplysningene. Vi fremmer også formelt forslag om dette her i salen.